消防工程可行性报告范文

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篇1

1商业地产项目的造价管控中存在的主要问题

1)项目开发前期决策阶段准备不足。由于商业地产市场前景较好，许多房地产企业盲目竞标拿地，而企业本身的资源配备不够充足，项目设计书及项目可行性报告水平不高，导致项目审查和项目批准不够严谨，以至于有些项目在后期成本控制管理过程中出现失控。2)项目开发设计与项目招商后期运营结合不够。在项目设计阶段，一些房地产企业对项目的设计考虑不够全面，忽略了设计方案的经济合理性与商业地产的特殊性。以至于在项目施工阶段为了配合招商需要频繁出现设计变更，造成建造成本上升，给造价管理带来诸多问题。3)项目施工过程中造价控制力度不够。由于很多房企无大型商业体的开发招商运营经验，以至于全面成本管理实施过程中，因涉及因素较多，对这一阶段的成本控制无力展开较为全面而详细的措施。对工程变更和现场签证把关不严，成本偏差越积越大，导致竣工核算时出现问题。

2清单计价模式下的商业地产项目各阶段造价管控措施

2．1新清单与原清单的比较1)专业划分更科学。原清单规范中只有六个专业，2013年新清单规范为了使各专业的界定更加科学合理、更具针对性，重新调整为九个专业，建筑、装饰专业进行了合并，仿古专业从园林中剥离了出来，划分为一个新的专业。根据近年来工程建设领域新的发展形势，新纳入了构筑物、城市轨道交通、爆破专业三个专业，对这些专业的造价管理提供了规范化依据。2)责任界定更清晰。新清单对原清单中一些比较模糊的定义进行了明确界定，有利于建设和施工单位加强合同管理。比如，对于发包方提供的材料、暂估材料及承包方提供的材料的计价方式，原清单强制性不够，新清单将其调整为强制性条文，并且增加了补充说明，要求招标文件要明确应由投标人承担的风险范围及其费用，未明确的应提请招标人明确。3)可操作性更强。新清单对原清单中不够明确的条了细化说明和补充完善，清单执行性、操作性更强。比如，对于由于工程变更引起的综合单价调整，原清单只有原则性说明，没有讲明调整比例和计算公式。新清单对此做了细化，明确提出，若实际工程量与招标工程量清单出现偏差且超过15%时，当工程量增加15%以上时，其增加部分工程量的综合单价应予以调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分工程量的综合单价应予以调高，并给出了调整公式。2．2准备阶段的造价控制1)确定投资计划和投资目标。商业地产项目在投资策划阶段，首先应了解本地区同类项目的投资成本，包括工程价格、各项费用等，再根据本项目实际情况测算工程费用，尤其是城市基础设施配套费、工程质量监督费等行政事业性收费，各地政府对这些收费项目有不同的减免优惠政策，需要充分了解。最后根据了解到的情况拟定本项目的投资方案。2)预测商业地产各项费用和综合单价，合理编制目标成本。依据项目所在地造价管理部门的人工单价预测人工单价，依据项目所在地工程建设市场机械租赁费和燃油价格预测机械单价，依据当地市场的调研情况结合回归法等定量模型预测材料单价，综合形成商业地产项目各项费用和综合单价，并编制目标成本。同时，系统收集类似已完商业项目的成本数据，为预测商业地产项目各项费用奠定坚实的数据来源基础。3)结合设计和工程量清单计价。商业地产项目往往设计复杂，设计单位在造价管控中起到非常重要的作用，设计人员要高度重视工程量清单的编制，从设计的专业角度完善清单中的项目特征描述、工程内容描述，使其在符合设计规范和施工验收规范要求的同时，清单内容更精准，避免清单与设计脱钩，或者设计深度不够，导致后期施工与招标工程量清单内容不符、工程量清单缺项等问题，避免造成施工期间费用索赔力争成本控制在目标成本偏差幅度范围内。4)择优选择单位、尽量缩短项目前期的持续时间。需要选择优秀的设计和设计监理单位，途径就是设计招标和方案竞选。工程量清单要选择资质优秀和经验丰富的专业人员或中介机构编制，增强清单编制的准确性、科学性和可行性。5)后期商业管理部门在项目前期准备阶段，提出满足商业运营需要的各项指标，紧密配合项目决策人员对商业项目的全方位论证，提出合理化建议。2．3设计和招标阶段的造价控制1)严格施工图设计和审查。由于某些项目设计质量和深度存在问题，施工、设计单位沟通不够，审图只注重结构等重大问题，加上施工单位抢工赶工，工程开工后接连遇到图纸变更、明确施工做法等问题，工程造价迫不得已只有跟着调整。比如某商业地产的电影院消防工程的管道施工，因设计不详细、专项论证又没跟上，招标清单上仅列估20多吨，专项设计出来后增加了10多吨，给造价控制带来很大压力。2)编制招标文件。编制招标文件时必须遵循工程量清单计价的原则和规律，注意把握有关法律法规的禁止性规定以保证招标人和投标人的权利和义务。要依据商业地产项目实际情况，严格编制文件条款，做到严谨、明确，防止出现漏项、错项，以免施工过程突破合同价甚至概算费用，造成承发包双方的纠纷使工程造价控制局面失控。3)编制工程量清单。项目编码、名称、计量单位根据计价规范要求编写。项目特征、工作内容要根据项目实际情况准确描述。商业地产项目涉及大量装饰工程，内容多、程序繁、工程复杂，尤其是要规范清单项目特征和工作内容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索赔，影响造价控制。4)编写合同专用条款。商业地产项目涉及大量分包项目，合同管理难度大，编写细致、完善、规范、严谨的施工合同尤其重要。编制合同条款时，既要规范条款用语，语言准确、肯定，不能含糊不清、模棱两可，也要互相支撑、环环相扣，不能相互矛盾，还要考虑周全，不可漏项。因为合同文件的缺陷导致合同纠纷，不仅影响施工推进也严重影响造价控制。5)编制商业地产的合约规划。结合商业地产的特殊性，项目前期准备阶段规划好合约签订情况。划分各施工单位作业工作面，为招标、合同签订打好基础。6)商业管理要在设计阶段紧密配合设计、招采，提出合理化建议。提早将商业考虑到的问题从设计阶段便消化，编制招标清单时将商业要求的指标、技术要素考虑进来。2．4施工阶段的造价控制1)及时调整材料价格。商业地产项目建设周期少则2年～3年，多则3年～5年，时间跨度大，市场变化也大，工程材料往往在施工阶段发生巨大波动，虽然招标清单和合同条文中对材料价格波动、市场风险等情况作了预测，并在预算中留了波动余地，但毕竟不能做到精确无误。在施工过程中，必须密切关注主要材料价格走势，依据合同要求，及时调整材料价格。2)妥善处理工程变更。重点避免出现施工单位由于利益驱使而造成的设计变更，对于确需更改的公车，要严格管理变更程序，加强对变更工程量的验收和审核，对索赔事项及时处理。部分设计变更没有在施工图范围内，要标明更改时间、地点、原由以及工程原始数据等详细情况，避免笼统签注工程量和工程造价。3)加强现场签证管理。要严格控制现场签证的签批程序，明确签证责任人和签证权限。一旦出现变更，需要及时固定证据，严格区分是否属于工程量的清单范围，对于清单范围外的变更，必须会同预算、审计部门联合审签。还要严格区分是否属于合同范围，是否包含在综合单价以内。4)做好索赔处理。施工中工程索赔在所难免，既有“索赔”也有“反索赔”，建设方和施工方都要引起高度重视。对于商业地产项目来讲，设计错误、工程变更、现场条件变化、工期拖延、恶劣气候影响等都是引起索赔的因素。5)抓好企业内部成本管理。根据确定的目标成本，将目标成本分解到对应的职能部门。实行年度目标责任、月度目标责任，加强企业内部全员成本意识，建立健全目标责任考核体系，实行有奖励、有惩罚的责任体系，实际行动起来进行成本管控。2．5竣工结算阶段的造价控制1)做好竣工图纸审核。工程结算中的工程量依据竣工图，所以必须准确绘制竣工图，做到工程内容明确、变更情况清楚。在实际施工中，当竣工图完成初稿绘制并经项目经理或技术负责人审批后，很有必要由造价人员进行审核，从有利于结算的角度出发提出修改意见，最后再正式定稿。2)准确计算工程量。工程量的准确程度直接决定造价的准确程度。算量是竣工结算过程中最累的环节，时间耗费非常大。造价人员对施工现场情况要了然于胸，对定额说明和计算规则要滚瓜烂熟，对计算过程要科学高效。工程量计算书要清楚反映计算过程、相应图纸编号、相应签证编号等内容。3)准确计价。对合同范围内的项目按综合单价记取，合同范围外的项目按新增单价记取，新增单价要与综合单价编制口径一致，定额套用和换算正确合理。尤其重视签证造价，需要仔细把关，结合投标文件按签证时间单独列算。

作者：杨何娅 单位：重庆宏达招标有限公司