住宅工程分户验收方案范文

导语：如何才能写好一篇住宅工程分户验收方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：高层住宅；分户验收；质量控制

Abstract: the quality of the individual countries to residential project acceptance is the quality management standard, technical standards in the implementation process further perfect the acceptance of the new method. In this paper, according to the new garden in five period project construction project quality acceptance of the whole process of the individual experience, for high-rise residential project quality acceptance of the individual the implementation method and operation process is discussed and the research, we want to strengthen and improve the quality of the individual housing project acceptance of the quality control.

Keywords: high-rise residential; Acceptance of the individual; Quality control

中图分类号： TV523 文献标识码：A 文章编号：

引言

2007年前后，住宅工程质量试行分户验收制度，在全国多地试点推行。江苏从2006年起开展住宅工程质量分户验收调研、试点和准备工作，从2007年1月1日起在全国率先推出《江苏省住宅工程质量分户验收规则》，正式推行分户验收制度。分户验收制度经过3年多的执行和总结后，江苏省《住宅工程质量分户验收规程》于2010年5月14日批准，2010年7月1日起在全省正式实施。质量分户验收是国家对住宅工程质量管理规范、技术标准在实施的过程中进一步完善验收的新办法。目的是为了加强过程控制，消除质量通病。不断提高用户对住宅工程质量的满意度，最大限度降低了用户与建设开发单位之间的矛盾和纠纷。对整个房地产市场工程质量管理起到规范作用，能够更好地维护用户的利益，对构建和谐社会、平安社区的意义深远。江苏省推行的《住宅工程质量分户验收规程》，具有六个突出特点。一是突出住宅“一户一验”，使每一户住宅的质量都能得到验收和保证。二是突出使用功能和观感质量，解决了住户投诉热点难题。三是突出实用性和可操作性，使验收者和住户能懂会用。四是突出采用简便易行的验收方法。五是突出室内空间尺寸，解决施工过程控制难题。六是突出设置强制性条文，保证住户入住使用安全。本文根据参加的周新苑五期二工程项目建设工程质量分户验收全过程的体会，对于高层住宅工程质量分户验收中的实施方法和操作步骤进行了探讨及其研究，希望能对今后加强和提高住宅工程质量分户验收的实际成果，使之更进一步全面有效地开展质量分户验收工作起到作用。

工程概况

周新苑五期工程，地上18层地下2层，建筑面积：150750；本工程基础形式为桩筏基础；桩基有先张法预应力砼管桩，有钻孔灌注桩，上部结构采用为18/27/33层框架－剪力墙结构体系。本工程为为三类建筑，设计使用年限50年，抗震设防烈度六度，耐火等级为一级，屋面防水等级为Ⅱ级。地下室±0.000于2008年12月1日完成，主体分部地上于2009年8月2日主体封顶，2009年11月13日通过滨湖区质监站主体验收，屋面于2010年3月10日完成。于2011年1月15日通过分户验收。在各项施工基本完成的情况下，2011年1月监理对各分部分项（土建、水电、消防、铝合金等）工程质量先后组织了初验，对施工质量缺陷及质量通病进行整改。在监理督促下，各施工单位逐项进行整改。竣工预验收监理结论：工程总体观感质量良，地基与基础工程、主体工程、建筑节能保温、分户验收等均通过验收合格，并经当地质量监督主管部门的监督认可。屋面、装饰、给排水、电气、通风、电梯等各分部分项工程，施工符合设计和施工质量验收规范要求，单位工程质量评定合格。

质量分户验收方案的编制和准备

住宅工程质量分户验收是一项新的规定和质量管理模式，没有一套现成的具体实施方案, 我们依据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》的内容和要求，明确了“统一标准、完善方案、分工明确、责任到人、逐项验收”的指导思想，组织工程技术人员详细制定了质量分户验收具体的实施方案。

3. 1 质量分户验收的组织机构与流程

根据质量分户验收的基本要求，将由建设单位、施工单位、监理单位和物业公司的工程管理、技术人员和其它相关人员，成立质量分户验收领导小组。验收组长由建设单位项目负责人担任, 组员由建设单位专业技术人员，施工单位的项目经理、质量检查员、施工员，监理单位总监理工程师、专业监理工程师等组成。并分成以下几个小组分别验收：（1）室内地面、墙面、顶棚抹灰工程验收小组；（2）空间尺寸测量及门窗、护栏、护手、玻璃安装工程验收小组；（3）防水工程验收小组；（4）安装工程验收小组。

验收流程为: 防渗漏蓄水和淋水――感观的检查――空间尺寸检测――水、电、门窗的检查―栏杆、扶手――墙门、地面、天棚、屋面――资料的整理――维修整改――复验再维修――竣工验收及移交。

3.2 质量分户验收前的准备工作

1、根据工程特点制定验收方案并对验收组人员进行培训交底；

2、配备好验收所需的检测仪器和工具，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外室淋水试验的准备工作；

3、确定检查单元；

4、施工单位应在室内地面上标识好暗埋水、电线管的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线及配电控制箱内电气回路等标识。

3. 3 质量分户验收内容要求和标准培训

根据住宅工程质量分户验收管理办法的内容及要求，组织编制相关的验收内容、相关数据、检查方法和应填写的各项检查验收表格资料。进行理论学习和现场样板房模拟验收相结合方式，分析以往交房中最常见的质量通病，如开间尺寸偏差大、空鼓现象多、渗漏水、门窗启闭不畅等问题，统一内容、标准、时间和验收流程，将参检每个人的责任和检查内容方法和要求逐一明确, 使之对掌握的内容、标准和检查方法做到心中有数。为确保验收质量，在时间控制上每户验收时间不少于1h，每组每天验收不超过六户。

3. 4 分户验收的资料分工和仪器准备

我们在准备分户验收有关资料中，首先遵守国家建设工程文件归档整理规范的基本做法，同时根据分户验收的新特点、新规定的具体做法，每套房屋的验收表格一式3份，又制定了四份现场验收、登记和整改的表格, 满足建设单位、施工单位、物业公司和向业主移交的需求。准备了完好的检查工具和仪器，主要有钢卷尺、塞尺、水平尺、直角检测尺、靠尺、对讲机、水桶、移动人字梯、小锤、兆欧表、激光测距仪、漏电保护相位检测器、楼板测厚仪等。

质量分户验收的基本操作步骤

4. 1 复核竣工资料

验收人员根据施工单位、监理单位提供符合工程档案管理规范的全套竣工验收技术档案资料, 建设单位、设计单位、监理和施工单位对工程的图纸会审记录的资料开始全面进行技术性、规范性的逐一复核, 其中包括施工过程中的隐蔽工程、分部分项工程验收情况的清查，找出漏项和需补救的工作项目，查验每项设备材料的进场验收记录和复验报告及合格证和技术文件等。

4. 2 通水、通电试验

在每栋的顶层装一个水压表，观察其压力指数，并提前24h将屋面天沟、管道根部进行蓄水, 每个卫生间、厨房和阳台蓄入不低于2cm的水，做到无一渗漏。排水主管及水平干管均做通球试验，为确保管路的大排量畅通，我们还在每个单元每隔一层安排一人用对讲机联络,同时在卫生间排污口倒入约10L净水，在室外排水口观察排水系统是否有溢水、堵塞的情况，确保各户和排水系统畅通。电气试验时提前照明通电不少于2h，观察通电情况并逐回路检测绝缘电阻, 同时将每个插座均进行漏电、接零、接地、相线、零线的全面核对。为确保空气开关的灵敏度，我们用一2.5kW电阻器为负荷进行通电试验，每个开关连续启闭检查不少于10 次，观察其基本功能，每个回路对照图纸进行现场复核。

4. 3 室内感观检查

各专业对房屋的感观进行细致查看与测量：配电箱、插座、开关的安装牢度及光面整洁等。套间的层高等尺寸偏差是否符合设计规范，是否起砂、平整、墙面粉刷起皮、插座、开关面板、配电箱、强弱电、进排水安装的垂直水平度，栏杆、门窗扶手的平整度、光泽度等逐一落实。重要部位有无渗漏情况，对容易忽视光线不足的卫生间垂直管道和夹角处用携带式手电筒近距离认真观察，确保无渗漏以及感观度达到标准。对入户防盗门、各樘窗的安装平整度、光洁度和启闭等进行检查。

4. 4 楼地面、墙面和天棚面检查

该项检查是工作量较大的一项检查，每组均有两人专项负责，对每户房屋首先认真实测套间的各项尺寸合格与否。对六面采取网格式全面锤击检查，当发现起皮、空鼓、脱落和各类裂缝，立即用红笔现场标记，并用文字记录在案。对空鼓、裂缝的尺寸在规范允许范围内的, 现场由小组长组织讨论确定整改与否, 原则上是发现的问题，只要感观上有可能影响业主交房，我们就坚持给予及时整改。

结论

住宅工程质量分户验收是一项利国利民、事在必行的住宅工程质量管理的创新办法。因此， 应尽快在更大范围内加强和推广在住宅工程质量分户验收，使之既符合客观实际，又便于操作和监控，确保工程质量管理水平不断提高。本文结合周新苑五期工程项目建设工程质量分户验收全过程的体会，对于高层住宅工程质量分户验收中的实施方法和操作步骤进行了探讨及其研究，以便以后具有借鉴之意义。

参考文献：

[1]赵健，孙振忠．谈房屋建筑工程竣工验收备案制度与施工质量的监督管理[J]．建筑与预算，2001，02（01）36-37．

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Abstract: Residence has the close relation with people's livelihood; implementation of "Door to Door Acceptance" effectively boosts the improvement of residence project quality. Combing the actual situation, the paper discusses the operation points and precautions for "Door to Door Acceptance".

关键词:住宅;工程质量;分户验收

Key words: residence;construction quality;door acceptance

中图分类号:TU71 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)21-0075-02

0引言

住宅工程质量分户验收,是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。本文在分析各地分户验收实施办法的基础上,结合本地区的实施情况,提出了分户验收的操作要点以及应该注意的问题。

1制度的出台背景

以往当一幢楼竣工后,只对这幢楼的地基基础、主体结构、使用功能等进行验收,验收以“幢”为单位,不进入“户”。而消费者最看重的就是户室内的功能和质量,例如:裂缝、渗水、面积缩水等问题。因此,大多住宅质量投诉往往在户室内。

实施分户验收,就等于从源头上实现了严格监管,可以为住户解除很多忧虑。2008年11月1日,河北省已经将分户验收规程作为地方标准付诸实施。从实施情况来看,分户验收适应了形势,体现了“百姓利益无小事”的思想和以人为本的理念。

2验收的工作内容

依据国家工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件,分户验收的质量标准主要包括:①《混凝土结构工程施工质量验收规范》;②《建筑装饰装修工程质量验收规范》;③《建筑地面工程施工质量验收规范》;④《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》;⑤《建筑电气工程施工质量验收规范》;⑥《建筑工程施工质量验收统一标准》;⑦《民用建筑节能工程质量验收规程》等相关规范标准。

在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,分户验收以检查工程观感质量和使用功能质量为主,对每套住宅的观感质量和使用功能进行检查,主要内容如下:①房屋室内空间尺寸;②地面、墙面和顶棚面层质量;③门窗、护栏安装质量;④室内防水工程质量;⑤给排水及采暖系统安装质量;⑥室内电气工程安装质量;⑦建筑节能工程质量。

3验收程序及组织

分户验收应在单位工程竣工验收前进行,由建设单位组织监理、施工单位有关人员,按照验收所涉及的内容编制分户验收方案,明确各方职责,确定每套住宅验收项目、内容、数量,绘制抽查点分布图。落实质量检查人员和检查工具,参加人员专业化、检测资料格式化、检查结果公开化,力求达到制度科学、程序合理、客观真实、操作简明、作用明显的效果。

主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等,应使用靠尺板、水平仪和激光测距仪等专业检查工具实测实量。

分户验收合格后,必须按户出具一式三份由建设、施工、监理单位负责人签章确认并加盖单位质量验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》,住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

4分户验收应注意的问题

分户验收是工程竣工验收前的重要环节,不能取代工程的竣工验收,住宅工程质量分户验收不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。工程竣工验收时,不仅要对分户验收情况进行验证性的检查,还应对分户验收中没有涵盖的内容如外墙、屋面、室外工程等进行检查。合格后方能通过竣工验收。

工程质量监督机构应当在监督单位工程竣工验收前,随机抽查20%的分户验收资料,并量测总户数的5%,每栋楼的工程实体复测不低于3户,发现分户验收记录不完整的、分户验收成员不符合要求或实体抽测与分户验收记录表不符,极差较大的,则认为该分户验收无效,责令建设单位重新组织分户验收。监督有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改,并在工程质量监督报告中明确提出有关住宅工程分户验收专项监督意见。

5将分户验收同处理质量投诉、治理质量通病相结合

①房间尺寸偏差问题,往往在后期维修和赔偿问题上纠缠不清。要求分户验收时测量人员要认真施测,如实记录,发现问题及时处理,而且要用极差的概念对房间尺寸进行评定。即同一房间、同一测项的极差不许超过允许偏差的绝对值。例如砖混结构净高允许偏差为±30mm,H1实测为+16mm,H2实测为-19mm,虽然两个点各自不超标,但极差为35mm,也是不符合要求的。对开间的测量,规定测点为距墙角300mm,高度距地面500mm(即50线),方便了毛坯房的测量选点。②有防水要求的卫生间渗漏问题,我们采用砼上翻边吊模施工,与地面一次性浇注,形成一个整体的盆状结构,防止积水向外部扩散。在住宅工程分户验收前,所有卫生间蓄水24小时,深度>20mm,检查抽查户的楼上楼下是否有渗漏。③对外墙、外窗和屋顶的渗漏,强调窗台抹灰的内高外低,防止窗口下部积水,向室内及窗下墙体的渗漏;外窗着重检查窗框四周是否塞实海绵棒,打胶密实程度,中空玻璃是否漏气、开裂,密封胶条的完整性;对屋顶,则观察雨后渗漏情况,地面无渗漏,排水顺畅。④对于现浇楼板开裂问题,必须在主体施工阶段事前控制,在预拌砼的生产、浇注、养护过程中严格按现浇板抗裂施工方案操作,严禁对砼擅自加水,做好砼的坍落度测量,砼浇注后初凝前用木抹子搓一遍,终凝前再用铁抹子压光,或者浇注后及时加盖塑料薄膜,控制砼水分的蒸发;在钢筋工程中,重点检查负弯矩筋被踩下,间距、位置不正确等易造成砼开裂的问题,有效减轻了后期分户验收及维修的工作量。⑤给排水工程质量:给排水管道、阀门、接口、水嘴等无渗漏;管道坡向正确、无倒坡;地漏水封高度不得小于50毫米或设置存水弯;伸缩节设置必须符合设计或规范要求;在立管上应每隔一层设置一个检查口,但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。⑥电器工程安装质量:漏电保护装置动作灵活可靠,动作电流不大于30mA,动作时间不大于0.1s;接线整齐,回路编号齐全,标识正确;接地连接可靠;开关、插座面板应紧贴墙面,安装牢固;相位正确。

民之安居,任重道远。分户验收促使我们在施工、管理各环节中,自始至终加强过程控制,切实提高逐户验收的一次成功率,使业主得到了一份书面质量承诺,使所购房子的质量变得相对透明,业主有了知情权,减少了投诉;矛盾、隐患得到有效化解,质量问题得到及时处理,让百姓舒舒心心住好房,开开心心做业主。

参考文献:

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关键词：精装修房；材料采购；质量管理；验收

Abstract: This article is a brief analysis of some quality problems exist in the fine decorated apartments, with a focus on how to strengthen the on-site fine decorated apartments of quality management and control measures are discussed.

Keywords: fine decoration; material procurement; quality management; acceptance

中图分类号：TL372+.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

1 概述

近年来，许多不乏知名品牌房地产公司精装房“质量门”事件，引发人们对目前精装修住宅发展状况和质量管理的深度思考，对精装修住房的标准和执行情况提出了质疑。

3 月 30 日，中国建筑装饰协会召开住宅精装修质量标准研讨会，业内相关专家、学者和《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》参编企业相关负责人针对精装修房的质量问题展开讨论，寻求解决精装修房质量问题的良策。

2 精装修住宅相关标准

有关住宅装饰装修工程施工的一系列行业标准规范，早已颁布实施，一些房地产公司“质量门”是部分开发商和施工企业不认真学习标准规范，不严格遵守标准规范要求而导致的。

2008 年 8 月，住房和城乡建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修，逐步取消毛坯房。

2012 年，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心在北京组织召开了《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（送审稿) 审查会。《验收规范》提出了以户（套）为验收单元，推行分户交接验收和分户工程验收的两阶段验收方法，完善了住宅室内装饰装修工程质量验收规定和现行规范，对住宅室内装饰装修的工程质量验收内容。

3 精装修房是住宅建设发展的必然趋势

3.1 精装修市场开发与发达国家的差距

目前我国上市销售的新建商品住房多为初装修的“毛坯房”，交付住房后需要进行二次装修才能使用。根据）建设部统计，中国一步到位的精装修住宅不足中国住宅年开发量的10%，而在发达国家精装修住宅一般占开发量的 80%以上，统计显示，我国每年住宅装修造成的浪费高达 300 多亿元。

3.2 住宅二次装修存在许多问题

①将产生大量的垃圾，再次带来浪费；②一些住宅装饰装修行为危及建筑建筑结构安全，成为公共的隐患。有的住户为改变户型，随意在承重墙上开凿门洞，随意改变住房的荷载，随意改造防火、通风设施等行为，从而危及建筑结构安全，降低住房设防等级；③影响左领右舍，破坏小区环境；④浪费了精力，购房后家庭成员先要商量新居的设想，再找装修公司设计，然后购买装修材料，根据施工顺序不断增添辅料，还要督促施工进程，时时观察工程质量，因此一套房子装修完后，还真浪费了不少精力。要改变毛坯家庭装修的装修思想，适应社会潮流的改变，从而改变我们的做法，从传统的手工业转向批量生产做装修房，把全装修做成产业化道路上来，这是一个利国利民之举。

4 加强现场精装修住宅的质量管理和控制

对于上述某房产公司精装修房，大多数人反映的不是工艺问题，而是建材问题。就装饰企业而言，建材检测主要是在采购环节，如何保证建材质量，是装饰企业应当把握的基本问题。另方面是个别开发商在建设精装房的过程中，让无资质的装修企业施工，并使用了劣质建材产品。以上暴露问题可以看出，加强现场精装修住宅的质量管理应当装修材料、供应、采购、进场检验、施工和验收的全过程质量控制。

4.1 首先要选择合格的材料供应方，同时控制材料采购过程

（1）选择材料的基本要求：①符合法律、法规、规范要求；②符合设计要求和业主批准的样板要求；③用根据材料的特性、使用部位进行选择；④应充分考虑颜色、光泽、透明性、表面组织、形状和尺寸、立体造型等因素。

（2）采购信息。装饰装修材料的采购应根据采购计划（采购清单）与供方签订采购合同，并明确采购信息。

4.2 材料进场的检验：所有材料进场时应对品种、规格外观和尺寸进行验收并复验，包装应完好。

5 现场施工质量控制

精装修现场施工质量控制是从工序质量到分项质量、分部工程质量的系统控制过程。对精装修施工项目而言，质量控制，就是为了确保合同、规范所规定的质量标准，所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。

（1）以人的作业质量确保精装修现场工程质量。对工程质量的控制应“以人为本”，抓好人的施工作业的质量，避免人的施工作业的失误；充分调动人的工作积极性，发挥其主导作用，增强其责任意识和责任意识，使每个人都牢牢树立“质量第一”的思想，自动自发的搞好现场质量工作，以优秀的工作质量来创造优质的精装修工程质量。

（2）严格控制精装修施工投入的质量。对投入的材料要进行验收、取样、复试，作到层层把关；对精装修施工过程中所采用的施工方案进行充分论证，要做到工艺先进、技术合理、环境协调、各方满意，这样有利于安全文明施工，有利于提高工程质量。

（3）全面控制施工过程，重点控制工序质量。精装修工程是由多个工序、分项工程所组成，而每个分项工程是由多道工序所组成，因此，精装修工程质量是在工序中创造出来的，要确保工程质量就必须从基本工作和控制工序质量开始。只要每一道工序质量都符合要求，精装修的施工质量就能得到保证。

（4）加强精装修检验批、分项工程质量检验评定工作。在进行分项工程质量检验评定时，一定要坚持质量标准，严格检查，加强验收，一切用数据说话，避免出现错误判断。

（5）贯彻“预防为主、事前控制”的方针。预防为主、事前控制就是对影响工程质量的可能因素的提前控制，对投入品的质量控制；就是要从对质量的事后检查把关精力，转移到质量的事前控制上来；从对产品质量的检查，转向对相关工作质量的检查、对工序质量的检查、对中间产品的质量检查。这是确保精装修施工质量的有效措施。

（6）严防系统性因素的质量变异。系统性因素，如使用不合格的材料、违反操作规程、机械设备发生故障等，均会造成不合格品或工程质量事故。系统性因素的特点是容易识别，可以避免的；只要增强质量观念，提高工作质量，精心施工，就完全可以预防系统性因素引起的质量变异。

6 分户验收和竣工验收的质量管理

（1）住宅装修施工前，施工单位应在现场按施工图设计文件规定的材料、构配件制作样板间（套），由建设单位组织各方主体进行验收，符合要求后可开始装修施工。施工样板间（套）施工完成后，应由建设单位委托具备相应资质的检测机构对样板间（套）进行室内环境污染物浓度检测。

（2）装修施工过程中，应采取可靠措施做好对地面、墙面、门窗及厨房和卫生间设备等成品、半成品的保护，防止污染和损坏。

（3）住宅装修工程完工后，每户（套）室内空气环境质量均应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定。

（4）住宅每户（套）装修完成后工程质量应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》、《住宅装饰装修验收标准》和各专业验收规范的要求，并达到验收条件后，由建设单位组织施工总承包及专业分包单位的质量负责人、项目负责人、施工员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、装修设计单位项目负责人等组成验收小组，在竣工验收前按规定要求进行分户验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作。

①工程施工项目部应配备分户验收所需的检测仪器和工具，并应经计量检定合格。

②住宅装修工程质量分户验收时，一每套住宅或每单元住宅的公共部位（走廊、楼梯间及电梯间等）为一个检查单元。

③住宅装修工程分户验收以装饰装修分部工程中涉及的安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检点。

④分户验收结果不符合要求的，由建设单位组织施工、监理单位制定整改处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工，处理完成后，对返修或返工部位重新组织验收，直到全部符合要求。否则建设单位不得组织竣工验收。

⑤住宅装修工程分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。

⑥分户验收合格后，建设单位应在竣工验收 7 个工作日前，将包含验收时间、地点及验收组名单的《工程竣工验收通知书》及有关质量分户验收资料报送工程质量安全监督机构。

⑦竣工验收时，验收组应抽查一定比例的户（套）数对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收复核过程进行监督。

7 结语

从目前的住宅装饰装修来看，这些已经颁布国家标准，应当能够规范住宅的装饰装修施工。只要参建各方认真严格的执行标准规范，从材料的生产、采购、保管到施工、验收，各个环节严把精装修房质量关，精装修房，就能确保不再出现质量问题。

参考文献

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关键词：保障性住房；施工质量；质量管理

中图分类号：TV523文献标识码： A

引言

最近这些年以来，保障性住房项目在政府的大力推动下，已经开始了大规模的建设，并且根据政府部门规划，大规模的建设还将持续很长的一段时间。保障性住房是关系到中低层收入居民根本住房问题的关键，受到了政府部门以及社会各界的高度关注。尽管相关的管理部门已经采取了各种措施来保证保障性住房的施工质量，但是由于其自身具有很多的独特性，因此在全国的很多地方还是出现了保障性住房的相关质量问题。

1、保障性住房的概念

在城市当中住房问题主要就是体现在中低收入家庭当中，特别是低收入家庭要想实现购买商品房来达到居有其屋或者是具有居住权是非常的困难的。保障性住房就是针对城市当中这种住房问题，政府部门采取的一种方式，主要就是由政府间接或者是直接得提供一定面积的住房给中低收入家庭购或者是购房有困难的家庭。目前的保障性的住房主要分为了经济适用房、政策性租赁房以及廉租房等等。保障性住房的政策我国的很多地方都发挥着重要的作用。

2、保障性住房的特点

2.1保障性住房的公共性

保障性住房主要的提供者就是政府，同时其受众就是中低收入的家庭。对于政府来说，提供保障性住房并不是为了盈利，其主要的目标就是保证社会的稳定以及维系社会公平，保证特定的社会群体可以有居住地方的保障，主要就是为了实现社会整体的福利最大化，因此保障性住房具有公共性的特点。

2.2保障性住房的社会性

保障性住房时社会性比较强的针对公众的公共产品。在早期的福利分房制度宣告结束，随之产生了新的住房政策，但是同时也出现了对应的问题，主要表现就是中低收入家庭没有办法负担沉重的购房费用。因此保障性住房不仅仅是需要用来解决经济问题，还扮演着需要解决社会问题以及政治问题的角色。

2.3保障性住房的有限非排他性

保障性住房的保障对象是社会的一部分群体，也就是中低收入家庭，因此其本身具有一定的选择性和排他性。对于保障性住房的受益人群来说，其本身具有很多的限制条件，同时由于我国的情况的复杂性，应该将不属于这个群体的予以排除，保证保障性住房发挥它原本的作用。

3、保障性住房项目施工质量管理

3.1施工前质量管理

3.1.1保障性住房的招投标管理

进行工程项目招投标的目的主要就是希望经过市场有效的竞争机制，选出作业能力强、企业信誉强、技术管理能力出众的建设企业，从而保证工程建设施工的质量，这在施工之前是保证施工质量的重要的手段。在进行招投标时需要对相关制度尽心规范，主要包括针设计单位、施工单位以及监理单位的相关从业资格的审查。在招投标过程中要严格把关，防止一些差单位鱼目混珠，这种情况必须要杜绝。

3.1.2保障性住房项目合同管理

对于保障性装项目的合同管理主要就是需要注意两个方面的内容，首先就是合同需要做到标准化和规范化，特别是专门针对保障性住房的相关质量管理规范，同时在合同当中需要明确在保障性住房建设的过程当中的不同的主体的责任，以此来规范其行为。其次就是对于合同的相关内容需要做到详细而且全面，保证整个合同可以贯穿于保障性住房项目建设的整个过程当中。

3.2施工中质量管理

保障性住房项目的施工质量管理过程如图1所示，从工序、分项、分部、单位到单项工程质量管理是一个循序渐进的系统过程。

图1 建筑工程施工项目质量管理层次结构图

对于保障性住房的质量管理来说，其主要内容就是施工质量管理，就是对于施工的不同层次需要满足其施工质量的要求，建立从施工质量管理体系逐步细分到针对施工工序的质量管理，提高施工质量管理的质量和效率。

（1）保障性住房项目施工质量管理的目标选择。保障性住房项目有其自身的特点，在确定其质量管理的目标时需要结合考虑内部和外部因素。内部因素主要包括相关的施工标准、法规要求以及政府对保障性住房项目施工质量的要求；外部因素主要包括施工企业的技术人员的技术水平、设备以及技术管理的水平等等。

（2）保障性住房项目施工质量保证体系的制定。为了更好的满足施工质量的要求需要针对性的建立保障性住房项目施工质量保证体系，列出其需要满足的施工设计要求、施工技术标准以及用户的要求等等。构建的主要考虑方面就是质量控制、组织管理以及思想体系。

（3）保障性住房项目施工质量的控制。为了更好的达到施工时的质量要求，需要采取一系列的措施、技术手段和方法。

（4）保障性住房项目的施工质量的改进。为了更好的保证住房施工质量，在原有的质量水平的基础上需要不断的增强质量管理的要求，在满足相关的施工质量不同层次要求的前提下，构建一个良好的施工质量的改进方法。

3.3施工后质量管理

最近一些年以来，保障性住房用户针对住房质量问题的投诉一直都是非常多，结合保障性住房本身的特点，其采取分户验收的主要管理流程如图2所示：

图2保障性住房项目质量分户验收管理程序

（1）成立保障性住房项目质量分户验收组

质量验收分户小组的组成主要是由保障性住房项目的建设单位来组织建立的，所有的分户验收工作由分户验收小组负责。在分户验收小组的成员组成中主要包括建设单位、施工单位、监理单位、物业公司等等，将这些所有和保障性住房项目有关系的人员和团体组织起来进行分户验收，可以很好的平衡各方的利益，保障整个项目的施工验收质量。

（2）编制保障性住房质量分户验收方案

在分户验收的方案中应该包括验收的项目、验收的标准、验收的内容、验收的方法等等，在保证了保障性住房项目的主体结构的安全性的基础上还应该包括以下内容：墙面的结构和外观、门窗安装的质量、栏杆的安装质量、防水、给排水、室内的电气安装情况、楼板地面等部位的质量以及室内净高、净开间尺寸等等。

（3）分户验收档案管理

进行分户验收的主要目的就是将保障性住房质量的相关管理工作进行落实，避免因为用户因为日后的使用过程中产生问题而带来的投诉问题。投诉问题也可以很好的明确责任所在。这样可以更加有效的减少相关投诉事件，同时提高解决投诉事件的效率。

4、结论

保障性住房是解决中低收入家庭住房稳定的重要手段，其质量将会影响到社会民生以及民众对政府的态度，因此保证保障性住房项目的施工质量是至关重要的。通过系统的研究保障性住房的独特特点以及作用，结合工程建设质量控制体系的相关要求，构架了针对保障性住房项目的施工质量控体系，对现行保障性住房项目质量管理的实践工作具有指导作用。

参考文献

[1]耿国靖.经济适用房开发中政府与开发商的博弈[J].数学理论与应用,2006(3)54-56.

[2]郭俊胜.厦门市社会保障性住房制度的一些特点[J].住房保障,2007(2)54-55.

篇5

建设工程质量监督工作方案

工程名称

编 制 人

审 批 人

日 期

**市**区工程质量监督站监制

建设工程质量监督方案

一、方案编制依据

1、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《工程质量管理工作导则》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，《实施工程建设强制性标准监督规定》，《房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》，《建设工程质量检测管理办法》，《建设工程质量监督实施细则》，《建筑工程施工质量验收统一标准》，等国家和地方法律、法规、现行工程建设质量标准、规范、规程、规定。

2、审图机构出具合格证明文件的施工图纸。

二、工程概况

根据施工图设计文件，本工程为 剪力墙结构（别墅为异型柱结构），别墅3层、高层建筑为28/29层，基础类型为 桩筏式基础 ，总建筑面积为 202491.87平方米 。其中地下室局部2层，面积为60038.12平方米 。防水2级，毛坯房。节能做法为内墙批4mm后保温沙浆。本工程局部地下室为2层，基础埋深较大，基础面标高-8.8米，基坑开挖难度大，施工难度高，危险性大，高层建筑最大29层，建筑高度较高。

三、各责任主体单位情况

建设单位：

设计单位：

勘察单位：

监理单位：

施工单位：

审图单位：

四、监督工作内容（通用部分）

为了规范质量监督工作程序，明确质量监督工作内容，提高质量监督工作效率，增加质量监督工作透明度，使质量监督工作科学化、规范化，根据工程建设有关法律、法规和技术标准，结合工程实际情况，特制定本工程质量监督工作方案，请参建各方责任主体配合执行。

1 对参建各方责任主体质量行为的监督

1.1 对责任主体质量行为监督的主要要求

（1）抽查责任主体和有关机构执行有关法律、法规及工程技术标准的情况。

（2）抽查责任主体质量管理体系的建立和实施情况。

（3）发现存在违法违规行为，按建设行政主管部门委托的权限对违法违规事实进行调查取证、对责任单位、责任人提出处罚建议或按委托权限实施行政处罚。

1.2 对责任主体质量行为监督的主要内容

1.2.1 对建设单位的下列行为进行抽查：

（1）施工前办理质量监督注册、施工图设计文件审查、施工许可（开工报告）手续情况；

（2）按规定委托监理情况；

（3）组织图纸会审、设计交底、设计变更工作情况；

（4）组织工程质量验收情况；

（5）原设计有重大修改、变动的、施工图设计文件重新报审情况；

（6）及时办理工程竣工验收备案手续情况；

（7）其它影响工程质量的违法违规行为。

1.2.2 对勘察、设计单位的下列行为进行抽查：

（1）参加地基验槽、基础、主体结构及有关重要部位工程质量验收和工程竣工验收情况；

（2）签发设计修改变更、技术洽商通知情况；

（3）参加有关工程质量问题的处理情况；

（4）其它影响工程勘察、设计质量的违法违规行为。

1.2.3 对施工单位的下列行为进行抽查：

（1）施工单位资质、项目经理部管理人员的资格、配备及到位情况；主要专业工种操作上岗资格、配备及到位情况；

（2）分包单位资质与对分包单位的管理情况；

（3）施工组织设计或施工方案审批及执行情况；

（4）施工现场施工操作技术规程及国家有关规范、标准的配置情况；

（5）工程技术标准及经审查批准的施工图设计文件的实施情况；

（6）检验批、分项、分部（子分部）、单位（子单位）工程质量的检验评定情况；

（7）质量问题的整改和质量事故的处理情况；

（8）技术资料的收集、整理情况；

（9）其它影响工程施工质量的违法违规行为。

1.2.4 对监理单位的下列行为进行抽查：

（1）监理单位资质、项目监理机构的人员资格、配备及到位情况；

（2）监理规划、监理实施细则（关键部位和工序的确定及措施）的编制审批内容的执行情况；

（3）对材料、构配件、设备投入使用或安装前进行审查情况；

（4）对分包单位的资质进行核查情况；

（5）见证取样制度的实施情况；

（6）对重点部位、关键工序实施旁站监理情况；

（7）质量问题通知单签发及质量问题整改结果的复查情况；

（8）组织检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收、参与单位（子单位）工程质量的验收情况；

（9）监理资料收集整理情况；

（10）其它影响工程质量的违法违规行为。

1.2.5 对工程质量检测单位的下列行为进行抽查：

（1）是否超越核准的类别、业务范围承接任务；

（2）检测业务基本管理制度情况；

（3）检测内容和方法的规范性程度；

（4）检测报告形成程序、数据及结论的符合性程度；

（5）不合格的检测结果是否在1个工作日内上报质监站；

（6）其它影响检测质量的违法违规行为。

1.3 对责任主体质量行为监督的程序及要求

办理质量监督手续后，监理（建设）单位应根据《建设工程质量责任主体质量行为资料》所列内容，收集整理并对照检查，做好记录。质监人员第一次进入现场进行质量监督检查时，应对上述资料进行监督检查，并填写《建设工程质量责任主体质量行为资料监督检查记录》。

质量监督过程中，质监人员根据工程进展和责任主体变化情况，适时进行监督检查，检查结果填写在《建设工程质量监督抽查记录》中。

质监人员在监督检查中，当发现责任主体有违法违规及违反工程建设强制性标准条文或有关技术标准等行为时，其监督工作程序为：

（1）项目监督负责人应签发《建设工程质量整改通知书》，或及时报告质监站领导签发《建设工程局部停工（暂停）通知书》等，责令整改；

（2）按有关规定填写《建设工程质量责任主体不良记录监督登记表》；

（3）按规定程序报上级建设行政主管部门或按委托权限实施行政处罚；

（4）督促责任单位上报《建设工程质量整改完成报告》，对需要局部停工（暂停）的工程，要求责任单位填写《建设工程复工申请报告》，质监人员根据整改情况提出意见，由质监站领导签发《建设工程复工通知书》。

2 对工程实体质量的监督

2.1　对工程实体质量监督的主要要求

（1）抽查施工作业面的施工质量，并对关键部位实施监督；

（2）重点检查结构质量、环境质量和重要使用功能。其中重点监督工程地基基础、主体结构和其它涉及结构安全的关键部位；

（3）抽查涉及结构安全和使用功能的主要材料、构配件和设备的出厂合格证、试验报告、见证取样送检资料及结构实体检测报告；

（4）抽查结构混凝土及承重砌体施工过程的质量控制情况；

（5）实体质量检查要辅以必要的监督检测、由监督人员根据结构部位的重要程度及施工现场质量情况进行随机抽检。

2.2 工程实体质量监督的主要方式

质量监督人员一般采取定点（监督控制点）检查、随机抽查和监督巡查相结合的方式，并辅以必要的检测手段，对工程质量控制资料和实体质量进行监督检查。

2.3 工程实体质量监督的具体内容

2.3.1 资料抽查

重点抽查施工、监理等单位关于保证结构安全和重要使用功能的工程技术资料（如：主要原材料、建筑构配件和设备的出厂合格证、试验报告及见证取样送检资料），检查其同步性、完整性和真实性。

2.3.2 监督控制点检查

对下列涉及工程结构安全和使用功能质量的重要部位和关键工序，设置为质量监督控制点。（为可选择性，打"√"表示选中，并注明具体部位。）当工程施工到质量监督控制点时，施工单位必须通知质监人员到施工现场进行监督检查后，方可进行下道工序施工。

（1）桩基和地基基础验收；

（2）重要结构隐蔽前和主要使用功能隐蔽前；

（3）主体结构验收；

（4）建筑节能工程；

（5）竣工验收；

（6）

（7）

2.3.3 房屋建筑工程随机抽查的重点内容（见专业部分）

2.3.4 市政工程随机抽查的重点内容（见专业部分）

2.3.5 主要分部（子分部）工程验收监督

主要分部（子分部）工程是指桩基子分部、主体分部和含有地下室的地基基础分部工程。

对于主要分部（子分部）工程的验收，监理（建设）单位应在验收前3天将验收的时间、地点、工程资料核查意见及参加验收人员名单书面通知我站。

质监人员应对主要分部（子分部）工程质量验收的条件、组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督，并将监督验收情况填写到桩基、地基基础、主体结构等工程质量验收监督记录中。如发现有违法违规和违反强制性标准条文的，质监人员应责令改正或要求整改后重新验收。

2.3.6 工程质量事故处理的监督

施工过程中发生质量事故的，事故发生单位应在24小时内（重大质量事故应在1小时内）向我站及有关部门报告，并填写《工程质量事故报表》；项目监督负责人应及时办理并报站领导签发《建设工程局部停工（暂停）通知书》，参与质量事故的调查处理；对工程质量事故的处理方案及方案的实施和处理完成后的验收进行监督，工程质量事故处理完成后填写《工程质量事故处理监督记录》；构成重大质量事故的，按建设部第3号令《工程建设重大事故报告和调查程序规定》等有关规定进行处理。

2.3.7 工程监督抽测

在工程质量监督过程中，监督人员应采用科学的检测仪器对工程实体质量进行监督抽样检测（简称监督抽测）。抽测的重点是涉及工程结构安全的关键部位、重要使用功能和涉及结构安全的原材料、构配件（详见专业部分）。

抽测一般采取随机的方式进行，并结合监督检查发现的质量隐患和缺陷进行重点抽测，抽测数量按有关规定执行。检测过程中，有关责任主体应做好相应的准备和配合工作，并提供必要的安全措施。检测后，质量监督人员应填写《建设工程质量监督抽测记录》，监督抽测结果将列入质量监督报告。

2.3.8 监督抽检

工程质量监督过程中，当发现责任主体有影响工程质量的违规行为、工程质量存在明显问题或缺陷、监督抽测结果不合格或对工程质量有怀疑时，质量监督人员应按有关规定填写《建设工程质量监督抽检通知单》，责令工程建设责任方委托具有相应检测资质的检测机构对工程质量进行监督抽检。监督抽检的部位、数量，由质监人员根据实际情况和按有关规定确定。监督抽检结果不合格的，应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》及有关规定对工程采取扩大检测、设计认可或加固处理等方法进行处理。

2.4 工程实体质量监督的程序及要求

（1）实体质量监督中，监督人员应将监督检查情况及时填写《建设工程质量监督抽查记录》；

（2）对监督检查中发现的工程实体质量违反工程建设强制性标准的责任单位，项目监督负责人应签发《建设工程质量整改通知书》，或及时报告站领导，签发《建设工程局部停工（暂停）通知书》，责令整改；

（3）督促有关单位上报《建设工程质量整改完成报告》，对需要局部停工（暂停）的工程，要求有关单位填写《建设工程复工申请报告》，质监人员根据整改情况提出意见，由质监站领导签发《建设工程复工通知书》。

3 对工程质量竣工验收的监督

3.1　工程质量竣工验收监督的主要内容

3.1.1 对工程竣工验收文件进行审查

（1）施工单位出具的工程竣工报告。包括结构安全、室内环境质量和使用功能抽样检测资料等合格证明文件、以及施工过程中发现的质量问题整改报告等；

（2）勘察、设计单位出具的工程质量检查报告；

（3）监理单位出具的工程质量评估报告；

（4）建筑节能工程专项验收记录表；

（5）住宅工程质量分户验收汇总表。

3.1.2　对验收组成员组成及竣工验收方案进行监督

建设单位应按有关规定，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其它有关方面专家组成验收组，制定验收方案，并在验收前7个工作日将《单位（子单位）工程竣工验收通知书》、《单位（子单位）工程质量控制资料核查记录》、《单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》送达我站，接受监督检查。

3.1.3　对观感质量进行检查。

在竣工验收过程中，监督人员应对验收的组织形式、验收程序、验收内容、验收标准的执行情况及评**果进行监督，如发现有违法违规和违反强制性标准条文的，监督人员应责令改正或要求整改后重新验收。

3.2　填写工程质量竣工验收记录

工程竣工验收监督记录的主要内容：

（1）对工程建设强制性标准执行情况的评价；

（2）对观感质量检查验收的评价；

（3）对工程竣工验收的组织及程序的评价；

（4）对工程竣工验收报告的评价。

工程竣工验收合格后，建设单位应及时向我站提交《单位（子单位）工程竣工验收报告》。我站在工程竣工验收合格后7个工作日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

4 监督人员

该项目工程质量监督由

、

负责实施。联系电话：

5 其他

1、本工程中依法分包的专项工程施工前，建设单位须携有关资料来我站办理登记手续。

2、工程监督检查中，请参建各方配合我站开展工作。欢迎对我站监督人员的工作进行监督，监督电话　8222347

。

项目监督负责人：

审批人：

**市**区工程质量监督站

2011年　 10 月　 日

注：1、对于复杂工程、特殊工程，如需对监督工作作进一步明确的，可制定详细方案做为本方案的补充。

2、本方案一式4份，质监、建设、监理、施工单位各1份。

二、专业部分

2.3.3 房屋建筑工程随机抽查的重点内容

2.3.3.1 对地基基础工程下列内容进行重点抽查：

（1）桩基、地基处理的施工质量及检测报告、验收记录、验槽记录；

（2）防水工程的材料和施工质量；

（3）地基基础子分部、分部工程的质量验收情况。

2.3.3.2 对主体结构工程下列内容进行重点抽查：

（1）钢结构、混凝土结构等重要部位及有特殊要求部位的质量及隐蔽验收；

（2）混凝土、钢筋及砌体等工程关键部位、必要时进行现场监督检测；

（3）主体结构子分部、分部工程的质量验收资料。

2.3.3.3 对有关装饰装修、安装工程的下列内容进行抽查：

（1）幕墙工程、外墙粘（挂）饰面工程、大型灯具等涉及安全和使用功能的重点部位施工质量的监督抽查；

（2）安装工程使用功能的检测及试运行记录；

（3）工程的观感质量；

（4）分部（子分部）工程的施工质量验收资料。

2.3.3.4 对有关工程使用功能和室内环境质量的下列部分内容进行抽查：

（1）有环保要求材料的检测资料；

（2）室内环境质量检测报告；

（3）绝缘电阻、防雷接地及工作接地电阻的检测资料、必要时可进行现场测试；

（4）屋面、外墙和厕所、浴室等有防水要求的房间及卫生器具防渗漏试验的记录、必要时可进行现场抽查；

（5）外墙外保温；

（6）各种承压管道系统水压试验的检测资料。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2.3.7.1 房屋建筑工程抽测的项目可包括：

1、承重结构混凝土强度；

2、受力钢筋数量、位置及混凝土保护层厚度；

3、现浇楼板厚度；

4、砌体结构承重墙柱的砌筑砂浆强度；

5、安装工程中涉及安全及功能的重要项目；