新的融资方式范文

导语：如何才能写好一篇新的融资方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：反抵押贷款以房养老 老龄化

“以房养老”，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。“以房养老”的理念在国外其实早已提出，并有了较成熟的操作模式。如美日英法等国于上世纪80年代先后推出的“反向抵押贷款”，就有效地解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。

一、我国推行以房养老的现实意义

据统计， 2010年, 60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%,根据联合国教科文组织对老龄化社会的界定,中国已经进入了老龄化国家行列,超过了国际上规定的老龄化社会标准。由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到2050年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29％以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。“如果不采取切实有效的措施，老年人生活将面临很大挑战。”在我国处于快速老龄化阶段的同时,退休年龄偏低与人口寿命延长之间矛盾严重,“未富先老”问题突出,养老基金缺口日益扩大,迫切需要我们尽快完善社会养老保障体系, 维护社会稳定,加快建设社会主义和谐社会。

随着人口老龄化的到来，我国的社会养老保障体系面临着沉重的压力。即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。许多老年人仅仅依靠每期领取的微薄的养老金，很难过上理想中的生活。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子，成为“房子富翁，现金穷人”。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。与此同时，随着住房制度改革和住房商品化的深入，越来越多的家庭拥有了自己的房产。我国城市拥有自有住房的家庭已高达70％之多。住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。有了以上基础，就可借鉴国外通行的反向抵押贷款模式，将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来。这种结合所创设的新金融工具可有效解除老年人养老的忧虑，对我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。在“国未富，民先老”的情况下，巨大的养老资金缺口，使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求，而以房养老这种养老方式对于提高老人的生活质量、完善社会保障制度、稳定社会有着十分重要的意义。特别是在现阶段,对于解决我国严重的老龄化问题更是具有现实意义,将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。

二、我国推行以房养老的阻力

1、传统养老观念的禁锢

养老观念成了“以房养老”的“先天”屏障。大多数老人都希望在晚年有一个温馨、和睦的家庭环境，子孙绕膝，享受天伦之乐。如果老人不顾亲情，办理了“以房养老”，一方面会给人造成“子女不孝”、养老困难的感觉，让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，极可能会引发子女与父母的感情、财产危机。虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，可“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念却一直影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押而不留给子女，这样的现实，他们一下还难以接受。按照传统 ,老人通常会把房产留给愿意照顾他们的子女。同时 ,赡养老人也是子女应尽的义务。反抵押贷款模式势必对这种传统的思想带来强大的冲击。对于大多数老人来说 ,将自己居住多年的房产抵押出去 ,而并不留给子女 ,这样新的理念 ,在短期内不容易被他们所认识和接受。

2、风险大

“以房养老”具有三大风险：政策风险、利率风险、道德风险。现阶段我国居民住宅用地的使用期限为70年，如果土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权将由国家无偿取得。按通常情况，居民25岁购买住房，个人预期寿命是75岁，当房屋产权完全转移到保险公司时，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二级房地产市场变现?未来的收益如何?这都是不容回避的问题。以房养老时间跨度长、金额数目大，利率政策和利率的变动对以房养老业务成功与否影响至深，但我国还未完全实现利率市场化，利率风险会更为突出。在以房养老模式下住房的最终所有权归保险公司所有，基于自身效益最大化的价值取向，户主会倾向于减少住房的维护保养支出，或者将住房用于有风险的抵押、担保等，或者疏于火灾、水灾的防患等等。这些行为都会损耗贷款期内的住房价值，损害保险公司的利益。

3、相关法律和制度不完善

“以房养老”在美国等国得以日趋兴旺，未必一定能在我国顺利推行，因为美国等国的有关法律法规比较完备，而在我国，有关法律法规至今还是一片空白。众所周知，“以房养老”涉及到房地产业、金融业、保险业以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求是相当高的。“以房养老”的概念提了很多次，但在操作过程中出现了很多断层。首先，老人欲卖公房，而公房要变现很难；老人想以“商品房”养老，但房子卖掉以后，落户成为新问题。其次，虽然老年人权益保障法中有明确规定，老年人有权依法处分自己的财产，但未明确一旦子女侵权，应当受到什么样的惩处，所以很多老年人在维权时不能理直气壮。假如没有一整套比较完备的法律法规制约与“以房养老”相关各方的经营、管理及执法等行为，就很难保证“以房养老”走向公平公正的发展区间，就难免出现不利于保障老年人合法权益、无益于建设健康老龄社会的种种弊端，甚至因此出现伤害党风政风的腐败现象。

4、金融机构积极性不高

“以房养老” 推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。目前“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。 “倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群，不是一两年能解决的。同样因为潜在风险，国内保险公司也不敢轻易尝试“倒按揭”。反向抵押贷款是一个跨银行、跨保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，使国内保险公司望而却步。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

三、 实施以房养老的建议

1、加强宣传和引导，转变传统观念

随着计划生育政策的推进，独生子女成为主流。家庭养老的方式显然已经不适应了。首先，在市场经济的大潮中，竞争很激烈，子女都要走出去求学、务工，创造自己的事业，实现自己的人身价值。如果按以“父母在，不远游”的老传统，子女长守在父母身边，不仅自身不能发展，社会也不可能进步。其次，子女自身也要组建家庭，他们的子女需要呵护，需要培养，需要花费时间和精力。再次，独生子女家庭越来越多，两个人要负责赡养和照顾四个老人，显然会力不从心。因此，转变传统的家庭养老方式是必然趋势，而且是当务之急。老年人应积极接受新事物新观点，从自身利益出发，充分的发挥房产的养老功能，提高自身的养老水平。而作为新一代的青年人，也要适应现有的社会发展形势发展，发展前途不要依赖父母给予，要逐渐的形成一种新的独立代际关系。“以房养老”并不是对我国传统思想“养儿防老”的挑战，而是一种有益补充。通过住房反抵押贷款业务可以使老人经济条件有所改善，使他们过上高质量的生活，这也是子女对父母的一种间接尽孝方式。父母可以有一定的资金享受生活，同时也减轻了子女的负担，还可以将两代人之间的过度依赖改为相对独立，促进我国建立新型的代际关系。

2、尽快出台相关法律法规

“以房养老”的实施涉及多个部门，需要民政部、房管局、人保局、金融和保险机构等结合我国实际，一起来制定具体政策和细则。民政部等主管部门不仅要积极肯定“以房养老”的工作方向，还应当联合其他部门未雨绸缪地做好前瞻性工作。通过征收“遗产税”等税种，鼓励年轻人崇尚独立自主的精神；设立专门的主管机构负责统合、监督各机构归口，切实提高新型养老制度的可靠性并其运转；将住房反抵押贷款的社会养老保障性质用法律的形式确定下来,确定贷款的监管部门,并对各参与主体的分工做出具体的规定,从而规范各主体的行为,保障老年人的利益。“以房养老”已经成为发达国家养老保障制度良好的补充。我们在引入这一制度概念的同时，也应当参透其中的肌理。有关部门当从我国现实国情出发，有的放矢地做好制度性建设工作，为金融养老制度的正式开行夯实基础。唯有如此，“以房养老”才能够实质性地走入寻常百姓家。在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。有道是：心急吃不了热豆腐。为确保“以房养老”顺利推行，走向健康发展区间，我们务必实行这样的方针：“以房养老”未行，法律法规先动，而切不可随意造次。

3、加快金融机构改革步伐，培养相关专业人才

加快金融机构改革，大力引入竞争机制倒逼其积极提升专业技能，以适应新的金融产品需求。人才缺乏是制约住房反抵押贷款开展的一大瓶颈。这种新型的贷款方式需要大量具有理论和实践经验的专业人才,如理财人才、房地产评估人才、精算人才等。因此,必须加快人才的培养和引进,突破这一瓶颈。住房反抵押贷款是一项复杂的系统性工程，需要住房贷款银行与保险公司、 商业银行、 房地产评估抵押机构等其他相关金融机构的密切配合，才能做到优势互补，降低费用成本,为住房反抵押贷款的开展提供平台。

4、建立利率联动机制和有效监管体系，完善商业保险制度

首先，通过利率联动机制来防范利率风险。根据市场利率变动情况对贷款利率在规定范围内进行调整据以计算抵押的年金给付额。这样在一定程度上降低了银行和保险公司经营的风险,有利于住房反向抵押贷款业务的开展。其次, 建立一个有效的监管体系，提高信息透明度，监管和规范当事人的行为。通过资格认证和加强机构内部规章制度的设立形成内部监管。通过培育和规范中介服务市场，形成对房屋持有者和特定机构的外部约束机制，有效防范道德风险的发生。贷款发放者自身必须做好事后防范工作。此外，完善的商业保险制度可以帮助贷款发放者分担道德风险和有效的分散其它市场风险。成立专业性担保机构或利用商业性保险机构对反抵押贷款合同进行担保或保险。反向抵押贷款保险是指在反向抵押贷款中，为了最大限度地降低呆(坏)账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与反向抵押贷款制度相配套的补充制度。可分散目前过度地集中在反抵押贷款发放者身上的风险。只有在保险业的介入以及社会保障部门的积极参与下，才能扩大反抵押贷款的发放规模，使这种新型的房地产贷款模式得到稳步发展。

参考文献:

[1]孟晓苏・论建立“反向抵押贷款”的寿险业务・J・保险研究・2002(12)

[2] 冯静生・住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践・J・金融理论与实践・2006(5)

篇2

传统的融资方式主要有债权融资和股权融资两种。债权融资主要是以银行贷款和发行公司债券为主,其中银行贷款是企业融资最常见的手段,获取银行贷款通常需要企业具备稳定的盈利能力,并提供一定的固定资产进行抵押或质押,而旅游企业作为以提供服务为主的企业,与其他工商企业相比,并没有足够多的固定资产用于抵押(景区资源也属于无形资产),加上旅游企业的现金流量通常不稳定,其运作的项目具有前期投入较大、资金回收期长等特质,因而往往不是银行贷款的优质对象,一般的银行贷款根本无法满足旅游企业的融资需要;至于发行公司债券融资,由于目前我国金融市场环境尚不成熟,发行债券对公司的资本、盈利能力等都有较高的要求,因而少有旅游企业选择发行债券融资,到目前仅有部分旅游企业选择向少部分中小企业发行私募债券,但作为新兴债券种类,其利率也较一般的私募债券利率更高,因而面临着较高的融资成本。

常见的股权融资主要是上市进行权益性融资和寻求风险投资两种,近年来国家一系列政策的支持,使得旅游企业上市前景更加明朗,上市进行股权融资往往也可以获得足够的资金,但是上市往往对企业的管理水平、盈利能力等有诸多要求,上市的旅游企业十分稀少,资本市场表现也较为一般,因而在证券市场上进行股权融资十分困难。股权融资的另一常见方式是引入私募投资,高投入、高收益的特质往往受到私募投资的青睐,近年也有不少旅游企业获得大额的风险投资,但获得风险投资的旅游企业多集中于连锁酒店、在线旅游服务商、短租、旅游攻略等领域,旅游开发类企业基本没有,这也是风险投资追“快钱”的特性所决定的,旅游开发类企业投资周期长、不确定性较大的特质使其无法成为资本追捧的对象。

二、旅游企业融资方式创新

(一)私募债券融资

近几年面向中小企业发行私募债券的成功案例为旅游企业创新债券融资方式提供了思路,虽然在我国的金融市场进行公募债券的发行困难较大,但是进行私募债券发行却是可行的。发行的对象可以是当地的中小企业、投资银行、风险投资机构、大型基金等资本实力雄厚的主体,企业还可以根据需要确定融资金额和发行次数,为了增加债券的吸引力,企业可以考虑赋予投资者更多的期权,如在N年后调高整债券利率、设置回售选择权等,在债券的偿付方式上,旅游企业也可以一改过去那种分期付息到期还本的方式,而在债券存续期的最后几年(如3年或5年)按照票面价值的20-40%的比例偿还,降低一次性到期支付的风险,也在一定程度上减小投资者的投资风险,同时,为降低交易成本,旅游企业也可以选择大型商业银行或投资机构进行债券托管。

(二)进行资产证券化

对于旅游企业来说,前期开发较大,而开发成功之后大多具有较为稳定的现金流(如景点观光收入),因而可以采取证券化将非流动性资产转化为具有高度流通性的金融资产,用资产产生的收益支付债券本息和,同时降低融资交易成本,从更多的渠道获得大额资金,另外,对于旅游开发企业来说,开发项目证券化是以特定的项目(或资产)作为支撑,可以很好地规避所有权问题。目前比较满足要求的旅游资产主要是旅游景点和饭店,二者具有一定垄断性,并且在投入使用后可以产生较为稳定的现金流量,只是目前对于旅游资产收益以及旅游企业信用等级的评估存在争议,加上旅游业存在着明显的季节性特征,经济波动对其产生的影响较为巨大(旅游产品一般视为非必需品),因而进行资产证券化存在一定的限制,对此,旅游企业可以明确融资主体、适度降低发行规模、进行信用增级、加大证券化资产池的分散力度来降低证券化的总体风险,提高证券的吸引力。

(三)收票权质押

旅游企业往往拥有较多的无形资产(如开发的景区资源),这些资产由于较高的独特性往往难以评估价值,银行惜贷也就不奇怪了,而将景区的收票权进行质押不失为一个良好的融资方式。旅游景点的门票收入是后期稳定收益及稳定现金流量的来源,那么将收票权向银行质押进行融资,待景区开放以后用票价收入偿还贷款也较容易为银行所接受,这种融资方式与近几年兴起的应收账款质押类似(均属于权利质押),但景区收票权的价值评估存在一定的困难,尤其是对稳定价值流的判断和折现率的选择问题,尚没有统一的标准,对于5A优质风景区来说,这种方式更具可行性,而不那么着名的景区门票权价值可能会存在明显的低估倾向。

(四)利益相关方联盟性融资

利益相关方联盟性融资的本质就是旅游开发产业链上息息相关的利益方共同出资、共担风险、共享收益,通常说来,围绕某一特定景区资源的旅游企业具有天[文秘站:]然的利益关联性,如旅行社、酒店、攻略论坛等可以通过相同的客源市场获利,并受到经济周期性、季节性的相同影响,一荣俱荣,同时,旅游景区的繁荣也可以带动当地经济的发展,那么可以考虑建立战略性联盟,进行多方融资(包括政府融资),这对规模较小、难以获得充足贷款或风险投资的旅游企业来说是一个良好的选择,但是多方利益掺杂进来可能导致日后复杂的利益分割纠纷,所以明确权利和义务是十分重要的。

篇3

关键词：微型企业；融资方法；路径；创新

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-01

融资是企业发展的必然渠道，可以说有资金才有实力。而且，融资、发展和规范作为密切关联的体系。因此，对新时期微型企业融资方法与路径的创新的探讨有其必要性。

一、现阶段微型企业融资现状

在企业的发展过程中，每个企业都需要融资，不仅是中小企业需要融资，对于大型企业而言，同样需要融资。所谓微型企业融资，主要指小型民营企业。在现阶段，我国的银行等主要的融资渠道，对大型企业、国有企业的融资贷款都有政策。可是对于中小企业来讲，却像是一群被遗忘的孩子，对于微型企业而言，作为民族企业的一部分，企业在应对外企、跨国企业的挑战方面也发挥着不可替代的重要作用，但同时，由于受到各方面因素的影响，制约微型企业发展的资金融通方面，银行这些融资机构，迟迟没有放开融资条件。所以导致，中小企业成为一个备受关注的字眼，当然微型企业也就不例外，中小企业要扩大生产规模，购置先进设备，流动资金不足时都要融资的。

一般而言，微型企业融资难主要表现以下方面：

首先，企业本身的内在因素，大致有四点：（1）财务不规范，没有资金统筹使用计划，报表失实，直接影响正常生产；（2）管理不完善，计划性不强，架构不稳定，导致外界怀疑是否能够维持经营；（3）税务管理不规范，存在一定的道德风险；（4）容易受到外界影响，由于自身实力的局限性，对外抗变能力较弱。这些为其自身融资带来很大的影响。

其次，银行放贷门槛高。通常情况下，在政府-银行-中小企业这个体系结构中，其最终的决定权在于银行，企业要想得到融资，必须要银行放贷才行，否则就达不到最终目的。在现有的经济环境下，好的企业自然是众多银行竞争的对象，而风险大、成本高的企业自然不符合银行授信准入，银行没有必要做高成本低效益的事情。而且，对于银行来讲，每年都有业绩指标，累计下来有十几二十项，虽说现在有个人部、公司部等部门各自分担，但是每个客户经理实际需要承担五个以上的指标任务，在竞争日益激烈的情况下，大部分银行都采取急功近利的方式，对于中小企业、小项目往往这些项目都要放在最后处理，进而影响到企业的融资。

二、微型企业融资方法和有效途径

1.政府方面

政府可以出台一些政策和福利，帮助企业融资，推进企业的快速发展。如在之前，政府部门作为担保，帮助企业融资，支持和鼓励企业发展，为此，可以在此基础上，政府可以适当地拨一部分补贴，在财政允许下，给予经办银行或者是采用其他有效方法，确保企业的融资。

2.银行方面

银行可以在现有的管理模式下，加强对西方国家的先进管理理念和方法的引进，完善现有的管理模式。目前，我国大多数银行在贷款审查管理方面，仍旧还沿用90年代的管理模式，在审查时，一切以报表的结构为主要的参照标准，以此来确定企业的还款能力，这已经不能完全适应这个时代的发展需要。因此，银行要加强对这一点的全面认识，在审查时，对注册会计师编制的报表进行调查和分析，完全了解企业真实实力，进而保证企业取得融资。

3.企业方面

首先，企业要对自己在市场中的发展有一个明确的定位，做好自己的各项业务；其次，企业要明确自己的市场前景，充分了解自己的市场实力，并且针对实际情况，制定相应的目标和规划；第三，企业要尽可以地争取聘请专业顾问，加强对公司的管理，优化企业发展流程，建立和完善公司战略，构建企业文化，提高企业生产效率，提升自身管理水平，进而为自己融资树立一个良好的企业形象。

4.民间借贷

企业融资，除了银行贷款这一主要渠道以外，还要向一些民间机构借贷。比如，企业可以结合自己的实际情况，采用科学有效的方法，争取国家资金，也可以适当地争取一些风险投资，进而为企业发展拓宽融资渠道。

此外，除以上措施以外，相关部门要采取一切可行的办法，解决银行等经营机构的顾虑。例如：政府可以鼓励银行发放有利于中小企业发展的业务（设备按揭、应收账款等）；又比如贷款规模、坏账占比、剥离、冲销、容忍度等经营指标性参数，银行是否可以结合实际需求，独立设置相关会计科目予以处理、或者中小企业贷款不占贷款规模、政府承担部分坏账等，进而从根本上解决企业融资难的问题。

三、新时期企业融资注意事项

首先，要选择多渠道融资。在目前的经济形势下，微型企业要获得企业发展所需要的资金，必须要采用多渠道融资的方式，也是目前最为可行的一种融资技巧。比如现有的融资公司，通常情况下，会根据企业的需求为企业开拓第二条、第三条融资渠道，如民间资本、海外资本等等，海外融资一般对硫磷企业的发展前景要求较高，而且在融资过程中是以一种股权融资的方式进行的，其中民间资本是一种最为常见的，不论是对于银行贷款，还是对于海外融资而言，既方便快捷，但是存在的一个问题就是融资成本相对较高。为此，企业还要加强新时期下，新型融资方式的探讨，推进企业的更好发展。

其次，作为一个微型企业的老板，最主要的任务是找到资金来经营公司的业务，为此，企业管理者需要做到以下几点：（1）避免常见的错误思维，可以从政府和社会机构的补助开始入手；（2）银行和其他贷款机构所列举的风险因素，企业管理者需要做好适当的准备，业务计划、经验、教育、扩大业务的可行性等等，进而为企业获得贷款；（3）提高个人信用记录，以获得小企业贷款准备商业计划书。

总而言之，在新时期下，融资难是企业发展所要解决的一个重要问题，为此，政府、银行以及社会各界要加强对企业融资情况的高度关注，采用有效、可行的措施，为微型企业发展获取资金，促进我国民族企业的发展。

参考文献：

[1]施滋英.完善中小企业融资路径选择研究[J].生产力研究，2011（03）.

[2]桑瑞家，叶松勤.中小企业融资路径的反思与重构[J].市场论坛，2011（03）.

篇4

PPP(Public-Private Partnership),即公共部门与私人企业合作模式,是公共基础设施的一种项目融资模式.在该模式下,鼓励私人企业与政府进行合作,参与公共基础设施的建设.本文对该模式的产生背景、概念特征、优势和应用实例进行了简要地介绍。

2、网上银行业务初探：

网上银行的特点及业务介绍 所谓网上银行是指银行在互联网上建立站点,通过互联网向客户提供信息查询、对帐、网上支付、资金转帐、信贷、投资理财等金融服务。

3、资产证券化：

篇5

一、文化产业资金需求特征

（一）高风险

文化产品是非必需品，也是体验性产品，消费者只有在消费行为发生之后，才能形成消费评价，而消费评价带有较强的个人主观色彩，这就导致文化产业的需求群体存在一定的随机性和选择性，供需双方的信息不对称加大了资金回报的不确定性。对于部分追求稳定收益的资金来说，文化产业无疑是高风险产业。

（二）前期投入大，周期长

文化产业项目尤其是一些文化基本建设项目的投资相对比较集中，项目初期资金消耗量大，不像多数实体产业的投资可以相对分散在各个阶段。以电影制作为例，前期投入大，90%以上的投入都集中在电影的拍摄和后期制作阶段，而宣传和拷贝所用资金相对较小，从前期的制作到后期的发行时间跨度很大。投资周期长在动漫制作中表现更为明显，动漫作品主要靠衍生品获取收益，市场培育往往不是短期就可以完成的。

（三）成本的递减性

文化产业属于固定成本高、边际成本低的产业。初期的固定成本投入量大，当固定投资成本生成以后，在扩大产品规模时边际成本会快速降低甚至为零。以激光唱盘的制作为例，首张光盘的制作成本很高，如果大量复制则边际成本几乎可以忽略不计。这表明文化产品以规模为上，缺少规模则难于市场化。

（四）要素的综合化

文化产业具有轻资产特性，其需求包括资本、技术、信息和人才，这些要素在产业内部的不同行业间相互渗透与融合。现代意义上的文化产业涵盖领域更加宽泛，与计算机、通讯等行业互为依托，信息技术与创意相融合共生，延伸了文化产业的既有领域。可以说，知识、技术、创意、管理和品牌等在文化产品的价值形成过程中相互促进。文化产业的资金需求不仅来源于有形资产的驱动，也来源于无形资本及人才的驱动。

二、文化创意产业融资存在的问题

影响文化产业融资的因素较多，包括文化企业自身的内部缺陷、外部的金融创新不足及社会服务体系建设的滞后等。针对这一情况，课题组对杭州市区文化企业进行了抽样调查，共向50家企业发放了问卷，回收的有效问卷35份，回收率70%。  

如图1，对35家样本单位进行的问卷调查发现，文化企业认为融资难的原因首先是担保难，占比43%，选择抵押品不足的占20%，认为金融创新不足和中介服务体系不健全的分别占23%和14%。

（一）融资渠道单一

目前我国文化产业的投资以国有资本为主，民间资本流入不畅，激励社会力量参与文化产业的倾斜政策还不成体系。同时，国内的中小金融机构数量有限，结构比较单一，尚未形成多种金融机构差异竞争与互为补充的格局。在多元化、多渠道的资金供给体系没有形成的环境下，大多数文化单位的融资渠道只能以银行为主，渠道的单一导致文化企业银行信贷的可得性低。以杭州为例，截止2013年末，全市文化创意产业主营业务收入低于5000万元的规模以上企业有2268家，获得全国首家文化金融专业服务支行——文化创意支行贷款的企业为60余家，总贷款金额为5.7亿元。①课题组的调查结果也显示，获得银行贷款的企业仅占在被调查企业的28%，低于内部融资和民间融资的比例（见表1）。

（二）直接融资能力偏弱

我国的资本市场与发达国家相比，多层次的市场体系还不健全，导致了中小企业通过资本融资很困难。目前为企业提供股权融资的主板、中小板和创业板，因容量有限无法满足文化企业的上市融资需求。此外，上市条件要求严格，一些市场前景很好但暂时没有达标的文化企业被拒之门外。企业上市所需的多种中介服务形成了较高的成本压力，中小文化创意企业往往难以承受。在债券市场，中小企业的融资难度也相当大，公司债还没有形成市场气候。以上这些原因造成了中小文化企业直接融资困难。课题组调查的企业中，仅一家通过信托渠道实现融资，其他企业均没有直接融资（见表1）。

（三）中介服务体系不健全

文化产业的市场价值是以意识形态为基础的经济价值，目前对文化企业价值等的界定缺少刚性指标。文化企业以无形资产为主，对无形资产的评估牵涉到企业品牌、知识产权以及人力资源等。要实现金融与文化的产业融合，需要有健全的中介服务体系。中介服务是连接文化企业和金融机构之间的桥梁和隧道。中介机构可以为金融机构提供版权价值评估、资信调查、项目筛选、还款能力调查、版权保护等服务。此外，中介机构可以帮助文化企业进行风险管理、增信提级和融资方案策划等。目前，我国面向文化领域的专业评估、专业调查等中介机构缺乏，影响了文化与金融的融合步伐。

（四）金融服务的创新不足

文化企业尤其是创意企业的无形资产比重较大，缺少有效的抵押物，通过知识产权抵押获取贷款的基础还不坚实，国内银行开展知识产权抵押贷款的态度并不积极，这与我国内知识产权市场培育不够、知识产权评估服务水平不高相关，也与国内银行机构的产品创新意识不强有关系。文化创意企业创新能力相对突出，一般拥有独立的知识产权，产品的前景较好，。创意企业尤其是中小型创意企业的所需贷款金额不大、贷款次数频繁且对时效的要求高，这就要求金融机构在信用评级和贷款管理方面采取有别于一般企业的措施，而目前进入金融机构放贷时并没有把文化创意产业的高成长性放在突出位置，贷款审批流程也没 有差异，难以满足文化企业的融资需求。

三、金融创新推动文化产业发展的机制构建

（一）思路

解决文化产业的融资困境，必须遵循市场规律，运用市场在资源配置方面的基础性功能，促进国有资本、社会资本和国外资本通过公平的市场竞争有序流入，构建多层次、多渠道、多元化的资金供给体系，对行政部门、文化企业、金融机构、行业组织等进行合理的角色定位。以市场运作为主、政府扶持为辅，通过政策引导，加快金融创新，形成各方资金参与、规范运作的文化产业融资机制。

（二）运行机理

金融创新支持文化创意产业融资的运行机制是指在融资流程中要素间的作用和调控方式，是文化创意产业融资体系的各个主体的参与机制，其运行有赖于素间的相互作用与相互制约，具有高效、有序、协调的功能，契合了资金供需主体——文化企业（需求方）和政府、信贷、中介（供给方）的利益交汇点，实现相融共生。

（三）基本原则

一是服务增值和价值渗透。与技术与文化产业融合创造服务产品形态、提升产品附加值相似，文化金融的融合能够有效延伸原有产业的价值内涵，提高产业增值能力。这种增值功能对于强创造性、密集智力型和广泛产业关联性的文化产业而言表现更加明显。

二是功能提升和要素供求。金融创新支持文化创意产业融资，自然离不开要素支撑。文化产业融资涉及的智力要素与资金要素，其发展需要适宜的环境和氛围，借助价格信息和供求机制，处理两者的融合比例及结合方式，满足要素供求双方的利益平衡点，以此引导要素有序流动、推动以智力和资本为核心的要素系统实现更高水平融合，促进金融服务文化产业效能的提高。

三是业务拓展与效率提升。文化与金融的融合以资本为纽带进一步拓展资源配置的空间和效率，体现了有着功能差异的行业对效益最大化和效率提升的渴求，最终促使业务边界不断拓展，经营范围不断扩大，产业价值链条持续延伸，催生出新型业态，并带来规模效应和经济效应。

四是政府引导与市场竞争。金融与文化融合的深化，将会培育出更多有影响的相关中介组织，为金融创新服务文化创意产业融资提供良好环境支撑。在融合过程中，政府通过政策引导，调节市场失灵，营造宽松自由的环境，促进市场竞争机制的形成和融资目标的实现。

（四）内容构成

1、融资机制

（1）多元化的投资主体。通过财政资金、信贷资金、境外资金、民间资金的广泛参与，促进投资主体的多元化和竞争机制的形成，加快文化产业发展的步伐。单一的投资主体要得以改变，需要进一步加强文化产业法律规制建设，出台更多的扶持政策，提高各类投资者的积极性，保障他们的合法权益。

（2）多样化的投资方式。鼓励以资金、人才、技术、创意等入股投资，支持以独资、合资、联营、合作、参股、特许经营等多种方式投资文化产业，以此提升软件资源的吸引力，争取市场资金的投入，丰富文化企业投资方式。

（3）多样化的融资渠道。鼓励文化企业借助债券、中期票据、短期融资券以及中小企业集合债等工具融资，引进风险投资基金、私募股权基金，发展融资租赁、集合信托，允许商业银行对文化企业实行债权转股权，将风险投资与贷款相结合，使其分享文化产业的未来收益。针对文化企业通常缺少质押物、抵押物的现实，鼓励开展收益权或应收账款融资、知识产权质押贷款等信贷创新业务。

2、保障机制

（1）评价机制。文化企业大多以知识产权、创意及品牌价值等无形资产为主，财务报表上很难量化体现，由于投资者和文化企业对无形资产的价值评估有差异，无形资产的价值无法准确衡量使投资者心中无底。需要建立针对于文化产业实际的信用评级机制，解除银行及投资者的后顾之忧。

（2）融资服务平台。通过融资服务平台，构建投资人数据库、企业数据库以及文创企业投融资电子服务网络，汇聚文化项目、产品、人才、信息和创意等资源，向目标投资人进行定向推介。在文化产业政策、发展规划、企业经营状况和项目发展情况等方面做到信息共享，借助中介服务为文创企业提供投融资方案、资金结算、登记托管等一站式服务。

（3）信用担保机制。文化产业融资难的根本是企业信用不足，瓶颈在于担保难，需要建立文化企业信用担保体系，确立文化企业信用制度和信用评价标准。可以由政府组建面向文化产业的专业担保机构，也可以通过资金扶持、损失补贴等方式委托第三方担保机构，实现资金专项管理、市场化运作，担保机构按照财政资金的出资额确定担保余额总量额度。文化产业信用担保体系能否持续有效运作，关键在于政府的参与程度。

（4）保险机制。积极运用商业保险在文化产业发展过程中的风险管理职能，发展以著作权、商标权、专利权、出版权等无形资产为标的保险产品，同时开展文化产业贷款保证保险，为文化企业的增信提级提供服务，从而提高商业银行的贷款安全系数。

3、支撑机制

（1）中介服务机制。加强针对无形资产的登记、评估、流转等中介服务机构建设，完善无形资产的登记、评估、流转及托管方面的制度，形成高效规范的无形资产流转市场。

（2）人才培养机制。文化企业的经营管理人才不足，尤其是具有资本运作及文化资源的复合型人才更加缺乏，可以借助高校的资源平台，提高产学研合作，对接文化产业的人才需求，进行多层次、多类型的文化专业教育，设置与文化产业融资紧密相连的专业，并利用海外教育资源，聘请国外专家参与文化产业发展。

（3）专家参与机制。组建有关专家、行业代表、文化企业、公务人员组成的决策咨询委员会，提供文化产业投融资服务，建立联席会议制度，为有关部门的决策提高咨询服务。

四、金融创新支持文化创意产业融资的对策

（一）以金融功能融合推动融资方式创新

通过金融体系内部的功能整合，促进信贷、基金、债券、信托、保险等多种工具相接连，形成综合金融服务平台，与不同发展阶段的文化企业融资需求进行对接。

发展多层次资本市场。扶持成熟的规模较大的文化企业在主板市场上市融资或再融资，通过定向增发、公开增发等再融资方式做好并购和重组，不断提高企业实力和品牌影响力。对成长前景较好、科技含量较高的中小文化企业，帮 助其在条件成熟时在中小板、创业板上市。帮助符合条件的文化企业发行企业债、集合债和公司债，积极为中小文化企业发行短期融资券、中期票据、集合票据等方式融资提供便利。

发挥商业保险的独特作用。支持保险行业根据文化企业的特性开发适合文化企业需求的险种，鼓励开发以著作权、出版权、商标权、专利权等无形资产为标的物的险种。发挥信用保险的担保功能，推广银保担企合作的信用保险+担保资金+银行信贷资金+文化企业组合融资模式，吸收保险资金对重大文化基础设施建设和重点文化产业项目以债权和股权等方式进行投资，利用出口信用保险为文化产品和服务的出口提供保障。

推进知识产权证券化。对文化企业来说，知识产权证券化在满足其融资需求的同时，依然保有知识产权的自主性。在这种方式中，权利人通过对他人授权来实施知识产权，再将当前或未来预期的收益通过载体进行证券化。由于证券化的标的非知识产权本身，发起人在证券化交易后依然可以保有和管理知识产权。就文化企业而言，发起人在融资的同时还可以进一步改良或应用知识产权，使其进一步提升价值，且相对节省了成本。

积极探索夹层融资。影视产品通过可优先股或转换票据的融资方式，这种方式的回报和风险介于股本融资和优先债务之间。其融资的稀释程度要比股市小，可以根据特定需求进行调整，付款要求也能视企业现金流状况确定。

（二）加强文化产业的金融生态建设

进一步深化文化体制改革，培育出更多更成熟的文化金融市场的参与主体，提高文化产业的市场化程度，促进知识产权交易市场体系的完善，提高银企双方在评估、转让、定价环节的效率，塑造良好的文化产业发展氛围和金融生态。

（三）营造良好的投融资环境

文化产业的发展离不开资金的支撑，针对文化产业快速发展的现状，政府在解决文化企业的融资方面要承担更多的责任。虽然政府在推动文化产业发展过程中的角色不可替代，但仅靠政府来完全解决文化产业也是不现实的，政府通过政策引导和财政资金的撬动，吸引各种市场主体积极参与，是解决文化企业融资难的前提。

（四）强化文化创意产业的信用担保体系建设

中小文化企业融资困境的根本原因是信用不足。从发达国家的经验看，政府推动面向文创企业的信用担保机制建设，降低银企双方的信息不对称程度，通过政策引导、财政资金的撬动及市场化信用担保主体的运作相结合，形成多层次、多元化的担保体系，是解决这一问题的现实途径。

注：

①《2013年杭州市文化创意产业发展分析》，杭州市文化创意产业办公室简报，2014年第1期.

参考文献：

[1]吕倩.文化产业金融支持模式创新研究[D].天津财经大学，2011.

[3]蔡尚伟，钟勤.对我国发展文化金融的初步探讨[J].深圳大学学报（人文社会科学版），2013（4）

[4]涂永红.在创新中破解文化产业融资难题[J].前线，2012（1）

[5]胡志平.产业融合视角下我国文化金融服务的兴起与创新[J].求索，2013（5）

[6]李会丽.陕西文化产业投融资机制研究[D]. 西安工业大学，2011

篇6

一、资本项目开放与新兴市场的“过度借贷综合症”

在资本项目开放后，新兴市场由于缺乏完善的监管体制，同时由于资本的自由流动，企业和银行的借贷行为缺乏严格约束和监督，极有可能使经济体患上“过度借贷综合症”，这不仅加深了信贷市场金融脆弱性，而且源自资本项目开放的过度借贷导致的“资本项目危机”往往易使一国陷入低产出的均衡状态（Yoshitomi，2003）。以东亚五国为例，1990年前后，东亚五国相继开放了资本项目，国内的金融机构在资产负债管理方面获得了更大的自利，私人金融部门和非银行金融机构获得了较大的发展，外国资本也大量流入，到1996年，韩国、印度尼西亚、马来西亚、菲律宾和泰国等国的总外债占GDP之比分别为：28.40%、56.74%、40.06%、49.75%和50.05%（世界银行，1997）。外债的持续流入使东亚五国继续保持高的经济增长，但该“增长的奇迹”的背后是企业和本国银行向国际资本的“过度借贷”。过度借贷表现为五国的投资率远高于经济增长率，五国在1991～1997年的投资率是经济增长率的数倍，说明经济中存在较多的“无效投资”。另外，过度借贷还伴随着股票市场和房地产市场泡沫的产生。外国资本大量流入使五国的金融体系处于一种脆弱和不稳定状态，特别是短期外债，五国1996年末的短期外债占GDP比重为40.98（马来西亚）～203.23（韩国）％，在这种情况下，一旦遭遇外来的不利冲击，大规模的资本外流足以使一国陷入流动性危机和金融危机，而国际过度借贷综合症导致的资本项目危机又使危机发生国陷入低产出的均衡状态。

过度借贷综合症不仅在1990年代东亚国家发生过，而且在1980年代拉美国家资本项目开放后也发生过。新兴市场资本项目开放后易患过度借贷综合症主要有两方面的原因：

其一，对借贷行为的显性或隐性担保，国际资本的提供者往往低估甚至忽视新兴市场的金融风险。对借贷行为的担保有三个形式：首先是资本流入国（地区）政府提供的担保。新兴市场的这些担保一般通过政府控制、直接补贴、直接信贷支持以及对其他特殊厂商或产业进行优惠和倾斜的措施来达到保护的目的。第二种形式的担保来自国际金融组织，尽管国际货币基金组织和世界银行未能承担起“国际最后借款人”的职责，但数次危机后由两组织牵头的国际援助行动总是尽量维护资金借出方的利益。第三个形式的担保来自资本流出国。为了避免因流出资本受损而威胁本国金融稳定，资本流出国政府也会援助本国金融机构，如存款保险制度和政府援助计划等也为本国金融机构提供了隐性担保，政府的“最后贷款人”地位又引致了本国金融机构和本国存款者的道德风险，使资本流出国金融机构降低外国借款者的安全边界（Levy-Yeyati，1999）。

其二，外资流入后，本国银行的垄断地位难以继续维系，竞争加剧迫使本国银行降低了安全边界。资本项目开放后，金融服务业和竞争也随国际资本一起进入金融新兴市场，虽然本国银行业可以“进口”外部融资和更好的管理经验，但也面临更多的经营压力，本土银行业因国有垄断地位所拥有的特权和利润受到影响，如随着外国资本和国际金融机构的进入，不仅使国内银行业的市场份额受到影响，而且存贷利率差缩小将直接降低本国银行的利润。由于处于竞争压力下和道德风险的缘故，银行有动机降低安全边界，向高风险、高收益的项目提供融资。另外，本国银行业借入以外币记值的债务为本国高风险项目融资，需要更高的管理项目风险和汇率风险的技巧，而对于长期处于金融管制和资本项目管制的新兴市场而言，又难以在短时期内“进口”这些技巧和人才。

二、资本项目开放与宏观经济稳定

从信贷市场金融脆弱性的来源分析，投机性借款企业和庞氏（ponzi）企业很容易因宏观经济波动而陷入资不抵债的境界（Minsky，1982），同样宏观经济波动也是资本市场金融脆弱性的重要原因。从理论上分析，资本项目开放提供了更好的分散风险的机会，从而能缩小宏观经济波动。但是对于新兴市场，资本项目开放后，宏观经济波动没有明显改善，相对发达国家的情况，新兴市场的产出、收入和消费都具有更大的波动幅度（Kose，et al，2003）。

新兴市场开放资本项目后会面临更大的宏观经济波动，其根本原因是国际资本流动和本国宏观经济政策的顺周期性质。从过去的40多年国际资本流动的情况看，其顺周期特征在发达国家和新兴市场之间并未表现出显著的差异，但是发达国家具有更好的经济稳定措施，因而可以避免宏观经济过度波动（Stiglitz，2000）。新兴市场不仅缺乏经济稳定措施，相反，国内的财政政策和货币政策也是顺周期的。以1960～2003年的政府支出占GDP比重和银行间利率数据为证，在经济增长和衰退时，新兴市场的政府支出占GDP比重分别为8.0%和0，而银行间利率变化分别为－2.2和2.3（Kaminsky et al，2004），呈现出明显的顺周期特征，而且财政政策、货币政策与净国际资本流入呈相互强化的状况，当国际资本流入时，新兴市场采取扩张的财政政策和货币政策，而国际资本净流出时，又实施紧缩的财政政策和货币政策。新兴市场宏观经济政策和国际资本流入的顺经济周期特征导致宏观经济的过度波动，后者又加重了金融脆弱性。

新兴市场无法实施反经济周期和国际资本流入的宏观经济政策有内外两方面的原因。外部原因是新兴市场信用受到抑制，当本国经济增长放缓和国际资本流出时，新兴市场的国际信用等级下降，难以获得外部资本，如OECD国家在经济状况好和差时，国际信用评价均值从78.5降至78.4；而新兴市场则从42.2降至40.4（Kaminsky et al，2004）。内部原因是新兴市场都有迅速发展经济的强烈愿望，而在制定宏观经济政策时又面临更多的约束。为实现经济快速增长，新兴市场内部的经济单位（如省、部）之间也充满竞争，政治因素诱发了对国际资本的渴求和对扩张经济政策的偏好。当经济增长放缓时，新兴市场不仅面临国际资本净流出和本国货币贬值的压力，还要支付到期的债务本息，因借入国际资本多以外币计，新兴市场制定货币政策时面临两难选择，如果降低本国（地区）利率则可以刺激经济，但又可能导致本国货币贬值、加重债务负担。

三、资本项目开放与制度环境

从制度变迁角度分析，资本项目开放对一国经济将产生重大而深刻的影响，对外的开放势必要求国内金融体系的变革以及非金融体系的变革，同时资本项目开放更需要政府对金融体系监管行为和金融政策发生相应、甚至超前的变革。但在开放资本项目的路径选择上，新兴市场多采取了比发达国家更加迅猛的步伐。与发达国家相比，新兴市场资本项目开放时不仅没有超出“阈值效应”，更关键的是新兴市场的制度建设相对滞后，这不仅使新兴市场从资本项目开放中获得的收益小，而且增加了新兴市场的金融脆弱性。

制度因素在资本项目开放过程中起的重要作用已经被不少实证检验所证实。如Chinn & Ito（2002）在检验资本项目开放与金融发展的相关关系时，发现制度因素起着关键的作用，制度质量的度量指标包括对债权人的保护、保护契约履行的有限法律指数、对股东的保护指数和公司财务报告的完整性等，Chinn & Ito认为资本项目开放对金融发展无显著促进作用、甚至还有负面影响，但是制度基础好的发达国家资本项目开放能显著地促进金融发展。同样Bekaert，Harvey & Lundblad（2001）也认为证券市场开放对经济增长的促进作用与制度质量相关。而Demirgü -kunt & Detragiache（1998）则以1980～1995年间发生的银行危机为例检验了制度因素对金融脆弱性的关系，实证结果表明：制度因素对金融脆弱性的相关性非常显著，制度环境较差的国家容易导致金融脆弱和金融体系的不稳定。La Porta等（1998）用司法体系效率、法治秩序、腐败程度、国有化风险和政府违约风险和会计制度作为制度质量的度量指标，结果显示新兴市场的制度质量远落后于发达国家。鉴于制度因素在资本项目开放过程中所发挥的重要作用，我们就不难理解新兴市场开放资本项目后金融脆弱性增加的深层次原因了，从本质上分析，金融体系的金融脆弱性以及资本项目开放后因过度借贷综合症、宏观经济的过度波动所引起的金融脆弱程度增加都和制度质量相关。

四、结束语

篇7

关键词：房地产 信托 融资 优化

国内房地产信托发展现状

（一）信托的起源与发展

房地产信托，对于投资者而言，是一种投资方式，对于融资者而言，是一种金融融资渠道，房地产信托是信托模式中的一个分类。信托作为一种制度，起源于13世纪英国的“尤斯”制，即用益设计。用益设计自13世纪起开始流行于英国民间，其目的是为了规避当时英国封建法律制度对土地等财产的移转和处分所加的限制和负担（崔明霞、彭学龙，2001）。1822年，美国的农民火灾与保险公司开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为农民放款信托公司，成为美国最早出现的一家信托公司。

我国金融机构早在100多年以前就已经开始参与房地产公司的开发经营活动。我国的信托业始于 20世纪初的上海。在我国信托行业的发展进程中，当时由于体制以及政府调控原因，信托业务与银行业务出现了重叠，信托业务的本质是“受人之托、代人理财”，但是当时国内信托的主要业务内容是执行了贷款的一部分功能。在我国信托业发展过程中，随着市场经济的不断深化，全行业先后经历五次清理整顿。在1982-1999年之间，先后进行五次信托行业清理整顿主要是围绕信托业务的总量规模，信贷收支平衡、货币发行量控制为核心内容展开的（曹芳，2011）。随着国内市场体制的不断完善，信托业相关法律法规的不断完善，即《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的颁布实施，意味着信托业务在我国金融体系的地位正式确立。

（二）信托的基本概念以及特征

2001年出台的《中华人民共和国信托法》，对信托的概念进行了完整的定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。在这一定义中，指出了信托一个明显特征，即受益人与委托人可以是不同的主体，受托人运用的委托人委托其财产权，这部分财产是受到法律保护的。这一点可以理解为，委托人受到债务问题或者其他财务问题时，这部分财产是不用于清偿委托人的债务，所以信托在这一层面上而言，可以起到很好的家族财富传承作用。这也就是信托的独立性特征的具体体现。

信托的基本特征可以总结为：

委托人对受托人的信用。信托本身是一种契约关系，是委托人出于对受托人的信托，将自己的财产权委托给受托人管理。

信托财产及信托财产的转移是信托成立的基础。委托人在于受托人订立信托契约合同时，应该伴随着委托人的信托财产及财产权的转移，信托财产交由给委托人进行保管、投资升值，财产权则转移到受益人。

信托是一种由他人进行财产的运用、管理、处分的财产管理制度。信托机构为财产所有者提供广泛有效的服务是信托的首要职能和唯一服务宗旨，并把管理、运用、处分、经营财产的作用体现在业务中。

我国房地产信托市场现状分析

房地产信托，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。与房地产信托很相似的是房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITS），也是近年来房地产融资创新方向讨论较多的一种方式。但在目前，国内市场上还没有一款真正意义上的REITS产品。

（一）房地产信托市场的产品类型

房地产权益投资型信托，房地产融资企业将持有的物业作为信托财产，以物业自身的日常租金或经营收入等稳定现金流作为还款来源。

房地产抵押贷款型信托，房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押，房地产公司产品到期后还本付息的融资方式。本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续，但资金来源为信托公司募集资金。并且就一般市场情况而言：房地产公司优先选择银行贷款，银行贷款时间长、融资成本低。公司本身资质或者其他贷款条件没有达到银行要求时，才会选择信托公司进行融资。

房地产股权投资型信托，信托公司通过收购或增资获得房地产公司股权，在约定时间由项目公司或其他公司收购（回购）该部分股权。一般情况下，房地产公司在能够选择其他融资方式时，不愿意选择股权融资，其中涉及到股息分配以及股东权益变动等一系列情况（胡挺、薛杰文，2011）。

（二）房地产信托融资案例分析

1.权益投资型房地产信托案例。案例基本情况：国际商贸城A，项目规划占地3000亩，总投资额95亿元，建筑面积共300万平方米，包括市场、办公楼、酒店、公寓、住宅、仓储、物流、厂房等设施。项目公司通过X信托向社会合格投资者募集资金2亿元，信托期限为2年，预期投资者收益为9%-10%。信托收益来源为：X信托受让商贸城项目收益权获得的项目收益款及处分该项目收益权所形成的收益。该股份有限公司现已独资设立天津国际商贸城A有限公司运作该项目。

在该案例中，权益投资型房地产信托融资涉及到贴现率的问题，公司将未来持有的对天津国际商贸A的受益权作为还款来源。一方面，能够筹措到目前项目所需款项，减轻公司现金链的压力；另一方面，公司能够有效将目前所积累的负债转移到未来，实现公司的负债经营发展。

2.抵押贷款型房地产信托案例。案例基本情况：公司A于2010年12月以16651万元的价格竞标获得位于X地面积为300亩的国有土地使用权，土地用途为住宿餐饮用地。现A公司正致力于酒店的开发建设，该酒店拟于2013年初对外试营业。 为此，A公司向X信托公司申请35000万元项目贷款，用于酒店的开发建设，融资期限12个月，融资金额为3.5亿元，受益人预期年收益率分为三级，8.5%-9.5%之间。

其中，项目的抵押物为A公司合法拥有的酒店在建工程以及B项目国有土地使用权。据某房地产交易评估有限公司于2011年7月出具的预评估报告，抵押物评估值总额约61625万元，其中：酒店在建工程预估价值约35689万元，B项目用地预估价值约25936万元，抵押折扣率约5.7折。

该公司为房地产项目公司，采用合资形式，三个母公司分别出资45%，15%，40%。注册资本为5亿元，财务指标如表1显示。

其中，资产负债率（Debt Asset ratio）是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。从不同的角度来看，资产负债率的高低意味着有不同的意义。从债权人的角度来看，资产负债率说明了借款偿还风险的大小程度。从股东的角度来看，资产负债率不同意味着利息支出，从利润最大化的原则出发，意味着资产收益能否大于利息支出，也就意味着公司实际利润是否为正。从经营者的立场来看，资产负债率偏低或者偏高都有可能在经营筹款时遇到问题。如果资产负债率偏高，企业经营筹款时债权人会提高戒备心理。如果资产负债率偏低，说明企业发展速度已经放缓，利用债权人资本经营的能力有所降低。

流动比率与速动比率是一个存量与流量的相对概念。流动比率是指，流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。速动比率是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等，可以在较短时间内变现。

3.股权投资型房地产信托案例。案例基本情况：X信托公司筹资4-4.98亿元资金向苏州A置业股权投资和增资，增资完成后信托计划将直接持有项目公司80%-83.28%的股权，剩余股权质押，进而达到实际控制项目公司100%股权。信托资金专项用于A苏州中心项目的开发建设。本项目拟售物业面积79500，包括：商业街、酒店公寓、超高写字楼、巅峰豪庭，预计可实现销售回款20.04亿元。开发商拟持有物业面积88000，包括：购物中心、奢华酒店、会所，按照当前市场估值不低于35亿元。

X信托公司在取得实际控股权之后，派驻董事将以控股股东身份向项目公司派驻两名董事，参与项目公司的后续管理，对重大事项有一票否决权。同时，设置监管账户：受托人通过资金监管账户全程控制资金的使用，确保信托资金专款专用，保障工程按时完工。印信管理：项目公司的公章、主要资产权属证书等重要法律文件，由X信托公司进行保管。

（三）案例对比分析

进行受益权投资型的房地产公司注册资本为2.7亿元，截至2011年3月底，A公司总资产312.24亿元，净资产87.02亿元。进行抵押贷款型房地产公司的注册资本金为5亿元，股东分别为三个房地产公司。该公司的总资产为2.8789亿元。进行股权质押的房地产公司注册资本为2亿元，股东结构为个人以及某投资发展有限公司，其中大股东个人本身为信托计划提供无限担保责任，该公司有房地产开发二级资质。所以从房地产融资背景来看，案例中的小型房地产项目公司，其中股东背景为个人居多，担保能力相比于公司股东较弱，在增信措施较困难的情况下，选择股权质押。对于一般中小企业的房地产公司以及房地产项目公司，选择质押或者受益权受让的居多。

从房地产公司的融资机会成本来分析上述案例中三个不同房地产公司选择融资方式的特点。机会成本的大小有很大程度上取决为融资时需要提供的增信措施，这些增信措施一般都分为融资方股权的个人无限连带责任担保、土地使用权质押、股权质押、受益权或者收益权质押等。其中，案例中通过受益权融资的房产公司的资金实力较为雄厚，其次为进行质押融资，最后为进行股权质押的房地产公司。从实际情况分析，通过股权融资会给融资方带来管理、实际股权等各方面较大的变化，对于房地产项目的规划、发展、决策，融资方房地产公司都会受到较大程度的受托人即信托公司的影响。所以，只有在上述两种方法不能进行融资或者实现不了预期融资数额的时候，房地产公司才会选择股权质押的方式来进行房地产项目的融资。从房地产公司的视角出发，房地产公司进行项目受益权融资是对房地产公司而言，融资成本以及机会成本最低的融资方式。一般都是以该房地产项目公司需要融资的是未建或者在建工程，以这些工程的预售或者销售款来进行融资本息的偿还，既不影响公司的其他项目工程的销售也是提供了现有公司资产的最大流动性，在这种情况下，项目公司自身所有承担的风险也是最小的。然而，对于质押融资，房地产公司一般将取得使用权的土地或者房地产项目作为质押物，如果是以土地使用权作为质押，只有在融资方房地产公司不履行支付本息义务时，债权人才可以对质押土地的拍卖价款有优先受偿权，但是在这之前，融资方房地产公司还是对土地有占有、收益的权利。

结论

综上所述，不同的房地产企业偏好特定的融资方式。融资方式的选择，与房地产企业的股本结构、资金实力、所处不同的经营阶段都有直接关系。一般而言，资金流转量充沛、股东背景有若干个公司的房地产企业偏好于抵押贷款和权益投资，股权投资由于融资方式产生的后续影响明显大于前两种融资方式，所以其作为最后的选择。在权益融资与抵押物融资之间，现金流相对紧张的公司一般偏好选择权益融资。因为权益融资与抵押物融资相比，权益融资涉及到贴现率，公司以未来的房地产项目作为还款来源的保障，有将债务滞后的作用。

参考文献：

1.崔明霞，彭学龙.信托制度的历史演变与信托财产权的法律性质[J].中南财经大学学报，2001（4）

2.曹芳.我国信托业和信托公司业务发展现状[J].西北农林科技大学，2011（6）

篇8

关键词：房地产REITs 信托 基金 融资

中图分类号：DF438.2文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2007)08-042-04

一、REITs简介

REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。香港证券及期货检查委员会（香港证监会）在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》）中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。

REITs在亚洲的新加坡、日本、韩国、中国香港地区等得以发展，是由于这些地区都是通过设立专门的法律法规或者修改其投资、信托等法律的形式构建适合的制度框架，从而促使这一融资模式在本地区生根发展。美国的REITs具有税收上的优惠，即在对基金的盈利征税之后，要求其收益的90%以上分配给持有人，而对持有人免税。这一避免了双重征税的优势在亚洲地区尚不存在。

根据REITs收益来源的不同，可将其分作权益型、抵押型和混合型三种。所谓权益型是指其主要收入来源于房地产的租金的REITs，这种类型受利率影响相对比较小。抵押型是其收益主要来源于房地产抵押贷款的利息收入，抵押型REITs股息收益率比权益型REITs高，受利率的影响比较大。混合型REITs则同时采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。需要指出，香港证监会颁布的《守则》在REITs的概念中明确限定了REITs只能够是权益型的。

通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型，我们可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。

尽管REITs与资产证券化在运作方式上有很多相似之处，有学者认为REITs是资产证券化的一种形式。但是假若我们仔细考查二者的产生渊源、作用领域以及一些运作上的细节，我们就会得出不能将二者混同的结论。首先，资产证券化最初是由“1968年设立的隶属于美国住宅与城市发展部的政府国民抵押协会购买银行的住房抵押贷款作为证券化资产的来源，于1970年首次发行转递证券给投资者”而出现的。由此可以看出，REITs与资产证券化是通过两种不同的途径出现在历史上的。其次，资产证券化业务在能够在未来产生稳定现金流的领域均可以开展，而REITs则仅限于运作房地产的租金收入或者抵押贷款收益。另外，REITs模式中基金的制度安排、资产比例限制、收益分红的要求等具体规则都是其在逐渐走向成熟的过程中经验的积累，与资产证券化的运作明显不同。由此可以看出REITs和资产证券化虽然在运作思维以及方式上很相似，但是二者是两种不同的融资工具。强调这些的目的在于使我们避免类型化的思维，从而能够更清楚地认识REITs，使其能够独立发展，保证融资工具的真正多元。

二、 REITs运作过程中的法律关系

从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。

（一） 资产重组阶段

在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会显明体现在法律框架或者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。

此阶段的第一个环节是资产筛选。发起人可以根据自身情况及市场预期和风险防范等目的挑选拟发售资产，形成不同的资产组合，从而获得投资人更多的认同。具体而言，商用写字楼等资产具有较高的租金收入，但是如果只有单一的资产则可能会随市场波动而出现整体疲软，从而影响基金的收益。发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。

第二个环节是资产清理。即假若拟发售资产本身有抵押等不便于资产转移的负担，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。

第三个环节是资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。这样的转移也是实现《守则》中所要求的REITs只能“透过特别目的的投资工具持有房地产项目”（《守则》第7章“使用特别目的投资工具”）的要求。通过特设公司持有拟发售资产，实现了拟发售资产与发起人其他资产的独立，从而降低了关联交易的风险，也为下一阶段的信托契约的运作做好铺垫。当然，资产转移之前要有必要的资产评估程序。

以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司（简称越秀城建）的安排之下，越秀城建将其拥有的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛（BVI）的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司（简称越秀投资，注册于香港的上市公司）所特设的全资子公司。在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。

（二） 上市准备阶段

上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。《守则》的一般原则（GP）之GP1“清晰的法律形式及拥有权结构”的规定以及《守则》对REITs的受托人、管理人等作出的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。

在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。

本阶段的第一个环节是选定合格的受托人。法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。受托人需要符合一定的条件，《守则》中要求受托人必须是根据香港地区的《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产及监察管理人行为的目的性的一般责任（《守则》4.1A）。受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。

第二个环节是设立资产管理公司作为基金的管理人。管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。

需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。同时，受托人对管理人有监督之职责。受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。

第三个环节是订立信托契约设立REITs。至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。

第四个环节是管理公司须获得接纳或者另行委任上市人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。

以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services （Aisa）Limited（汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司）作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立Holdco（越秀房托（控股）2005有限公司）来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。

应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”

（三） 上市发售阶段

上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。

在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。

在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。

（四） REITs存续期间的法律问题

如果说发售之前主要是发起人的利益主导着各主体的运作，那么发售之后随着持有人的出现，REITs的就需要以持有人的利益为中心进行持续经营。在这个阶段，存在如下运营事项：物业估值、对外投资及贷款、计划文件修改和持有人大会等。

1、物业估值

物业估值就是总估值师每年一次通过实地考察的方法对REITs计划内的房地产项目进行评价估值。总估值师须具备法律要求的资质，估值师最多连续3年为房地产项目进行估值后的必须退任，退任后至少3年不得再行担任。估值报告在获得证监会允许后应公布以备查阅。

2、对外投资及借款

REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。《守则》对其对外投资作了明确的限定以防范风险。REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；不得在未获得受托人书面同意的情况下为任何人的债务作担保；不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。如果一个REITs计划的名称中指明某一类别的房地产项目，则该计划最少要将非现金资产的70%投资于该类项目上。

REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。

3、持有人大会

持有人大会是持有人为自身利益而决策有关REITs的重大事项的机关。与中国的《证券投资基金法》相比较，REITs的持有人大会的运作相对简便。持有人表决的事项分为特别决议和普通决议，相应的持有基金单位的比例限制是25%和10%以上，相应的在决议过程中，亲自或者委派代表投票的决议通过比例分别为75%和半数。两名以上持有不少于10%的已发行基金单位的持有人可以要求召开持有人大会。

4、计划文件修改

在财务、法律、成本或者纠正明显错误方面上必要的并且保证不会对持有人的利益构成重大损害、也不会大幅度免除受托人、管理人或其他相关人士的责任的情况下，得到受托人的书面证明之后，管理人或受托人可以无需征询持有人的意见而修改计划文件。

5、派息

REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。

（五）REITs的终止

经持有人在全体大会上通过特别决议的形式批准，一个REIT计划可以终止。在此决议作出之后，会出现如下法律后果：首先，要将持有人大会的决议通告各持有人。其次，REIT所有的经营活动暂时中止，包括有关计划的设立、注销，出售和赎回其单位；基金单位的转让登机停止，持有人名册在未获得受托人批准之前不得做出任何改动；REIT也不得再对外投资；而管理人、总估值师仍需负担原有的责任直至REIT解散。下一步是变现资产，通过公开拍卖或者其它任何形式公开竞投出售REIT计划中的房地产，在偿付债务和保留足够的债务拨备之后，将剩余资金按比例分配给持有人。

通过对上文五个阶段的介绍，我们可以发现REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。持有人也多了一个投资理财的工具，REIT基金单位相对于其他投资工具而言具有风险较低、收益稳定且较高的特点。REIT的风险低是由于REIT模式本身严格的风险防范的架构，资产的独立性、管理人的职责、受托人对管理人的监督、物业评估与公告、投资及贷款的限制、持有人大会等措施都有风险防范的考虑。REITs的收益能保持较高水平且稳定一方面是由于管理人的运营成功，另一方面也受资产本身的质量的影响，可以想象优质资产的收益是显然会更保证，这是在最初的资产筛选时就应该注意的问题。

三、 REITs模式在融资方面的优越性

归纳起来在融资方面REITs有如下几个主要的优势。

1、 融资规模较大。REITs的融资是将发起人的资产一次性变现，在资产规模上有一定的要求，否则难以在证券市场上成立一支基金，相应的其变现之后的资产规模也相当可观。对于开发商而言可以很好的缓解资金方面的压力。在前文的分析可以看出，REITs的融资功能表现在发售基金单位和获得贷款两个方面。在越秀案例中，资产总值评估为40.5亿，越秀在证券市场募集到约20亿资金（67.9%的基金份额），通过银行贷款获得12.6亿元，共计32亿多元全部作为资产转移的对价支付给了越秀投资。

2、风险较小。对于发起人而言，风险来源于发行折价，而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足。对于市场的不景气，发起人可以选择适当的时机进行发售而避免风险。同时，发起人应该在筛选资产时选择优质资产以及不同的资产组合来提升投资者信心，同时可以提供担保。例如，越秀REITs的设立过程中，越秀投资作为GCCD BVI履行责任的担保人以提升投资者的信心。最后，如果在发行过程中出现折价现象，发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失，而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失。

3、长期发展的平台。因为REITs在存续期间仍可以收购在建项目进行对外投资，因而对于发起人而言，在证券市场上设立REITs就是获得了一个长期发展的平台。在此后的发展中，发起人可以将自己的地产项目融入到已经的REITs中而实现资产变现。例如，“越秀REITs的‘发售通函’载明，越秀REITs未来将‘透过收购缔造商机及制订发展策略’。在基金单位上市后，越秀投资向越秀REITs授予优先购买权，收购其旗下若干位于广州的甲级办公及商业楼宇：预计2006年落成的‘越秀新都会’，预计2007年落成的维多利广场裙楼上的两幢办公楼，预计2008年落成的‘亚太世纪广场’预计2009年至2010年落成的‘珠江新城双塔’之西塔。对于越秀投资，越秀REITs还意味着未来多了一条便捷的物业变现通道。”

REITs作为一种新型房地产融资工具对于中国的房地产开发中的融资具有明显的优势，因而一定会成为房地产发展的一个不可或缺的工具。但是，也应该看到目前这种模式的研究和应用还都很不成熟，我们应该进行更多的探索，以寻找适合中国的REITs发展之路。

篇9

一、目前商业银行对钢铁企业融资存在的主要信贷风险

(一)企业偿债风险

在钢铁企业日常经营活动中,经常会遇到部分影响因素,直接导致企业生产经营出现问题,继而使银行的贷款面临风险。这部分因素主要有:

1、原材料风险

钢铁行业的主要原材料为焦炭及铁矿石。而目前我国焦炭供给略大于需求。因此从一定程度上讲,我国的铁矿石资源决定了我国钢铁行业的发展速度和规模,如果规模过大,依赖进口,势必产生其他问题。如:量价波动、发展战略受限、贸易壁垒、甚至带来国家风险。

从企业来看,国内大型国有钢铁企业都是伴以铁矿资源地而建,因此都有一定的铁矿资源保障。但是近年来随着原有矿山资源的逐步枯竭,也面临严峻的铁矿不足矛盾。如马钢、武钢等企业矿山均进入后期开采,有的矿山由露天开采转入地下开采。总体来看,国内大部分企业自有矿石在生产中的比重已经很低。因此,外购铁矿石中供应的通畅性和价格的稳定性就成为钢铁企业发展的重要影响因素。

近年来,进口铁矿石的价格都在大幅上涨,特别是由于铁矿石需求的快速增长,也使得国际海运费大幅上扬。两个因素共同作用,使得目前铁矿石价格每年都在高位运行,并且成本逐年提高。而钢铁生产中最主要的原材料和生产要素就是铁矿石,其在国内钢铁企业的成本中一般占到30%左右,可以说目前钢铁行业最大的外部影响因素就是铁矿石价格的持续高涨,这一因素在未来一段时期内都将提高钢铁行业的风险等级。

2、市场风险

钢材市场风险主要由钢材价格和销售的波动而带来的,可直接影响到钢铁企业经营表现。钢铁市场对经济周期性需求表现极为敏感,相关性极强。同时还依赖于汽车、建筑、耐用品等其他行业景气状况。与其他工业部门相比,对周期性更为敏感。美国《世界钢动态》杂志曾认为,钢材需求受经济增长的影响是,如果经济年增长率为2%,钢材需求通常没有变化;经济发展平稳时,钢材需求可能下降3%,如果经济增长7%,钢材需求可能会上涨10%。我国钢产量上升也会遵循这一规律,同时也受到进口钢材的冲击。

在世界经济周期变化和国际贸易进一步扩展的背景下,无论任何一个钢材消费地区的经济不景气。钢材企业的市场状况都将面临挑战。在这段时间内,钢材企业的赢利能力被迅速侵蚀;当需求下降时,不降低产量将导致钢材企业价格波动和利润、现金流及偿债能力恶化。

同时,由于受到美国次贷危机的冲击而引起的全球经济危机仍在持续中,西方发达国家开始出现贸易保护倾向。在美国国会参众两院2009年2月中旬通过的7890亿美元经济刺激方案中,就有“购买美国货”的条款,根据该条款,在不违反国际贸易条约所规定的义务的前提下,美国所有使用经济刺激计划资金的公共工程项目所用钢铁和其他产品必须为“美国制造”,而不能使用进口的便宜货。同时,欧盟、日本、加拿大也开始出现贸易保护的趋势。这对于产品主要依赖出口的我国部分钢铁企业,将成为一个巨大的风险。

3、财务风险

目前,钢铁行业原燃材料短缺与产业快速发展的矛盾也越来越突出,拉动国内外原料、能源供给市场价格持续大幅上扬,导致钢铁产品生产成本的增加,盈利空间不断缩小,给钢铁生产经营企业生产造成不断的压力;另外,国家取消对热轧薄板等5 类钢铁产品的最终保护措施,国内市场将面临同类产品更加激烈的冲击;同时国内一些民营企业的迅速崛起,产能进一步释放,将导致钢材市场竞争进一步加剧,将使企业面临的经营风险进一步加大。

同时,钢铁企业无论是规模扩张还是技术升级,所需要的资金规模巨大,在实施大规模资本投资的过程中,企业的财务结构比较脆弱。

(二)银行信贷方式风险

1、关联担保风险

目前,由于同业竞争相对激烈,绝大多数银行(包括作为本论文研究样本的中国XX银行)投向大型钢铁公司的信贷资金均采取由大型钢铁公司集团内部关联企业担保的方式,且集团关联企业担保的贷款金额大。这种以信用形式承担的担保连带责任大,致使担保贷款与信用放款差别不大。一旦出现钢铁公司集团整体的经营能力、获利能力和偿债能力下降的趋势,就将增大银行的偿债风险。

2、贷款集中度风险

现行的钢铁产业政策鼓励企业做大做强,目前几乎所有的大型钢铁企业都在投资兴建大型项目,利用各种渠道筹措资金,增加资产负债率,加大中长期借款总额和比重。而银行业金融机构也增加了对大企业的信贷投入。贷款向大型企业倾斜集中,加大了银行对大客户的依赖性,而且银行竞相压价,提供各种优惠条件(如下浮利率,延长贷款期限等)。银行业金融机构开拓小企业贷款和中间业务的动力却显得不足。随着企业债市场的发展,银行“垒大户”的风险将日益明显。企业盈利能力好的时候,将发行短期债券或长期债券,替代银行贷款,银行资金被迫闲置。在盈利状况恶化或现金流不足的时候,企业将选择增加银行贷款用于偿还企业债券的本息或弥补资金不足。银行完全处于被动状态。

同时,规模限制的产业政策,实际上使小企业的发展方向转向扩建或新建项目,增加产能,力求达标。这一方面将使我国钢铁行业产能扩张的态势难以抑制,另一方面也加大了我国银行业对钢铁行业企业投放贷款的信贷风险。

3、 利率风险增大

根据钢铁企业的上市公司年报显示,近年来我国钢铁行业企业的资产利润率和经济利润率存在下降的趋势,财务费用支出增幅却呈现上升趋势。这主要是因为经过多次上调的利率在一定时期内影响了企业的盈利能力和盈利指标,同时也使企业的信用评级和证券融资功能受到了影响。尽管人民银行在2008年下半年连续3次下调利率,但是我国的利率水平仍然在一个较高的位置上。对于银行来说,这种较高的利率水平既让银行面临存款利率上升带来的成本增长的风险,其过度集中于大企业的中长期贷款又将面临利率期限结构调整和大企业发行债券提前还款的利率风险。同时,大型钢铁企业贷款中长期化,与相对过剩的行业特性和业务经营的波动性特征不相匹配,银行的信用风险和流动性风险加大。

二、风险防范措施小议

(一)我国商业银行应适时调整制定《钢铁行业信贷结构调整指导意见》,以有效的控制钢铁行业的信贷总量,调整与优化钢铁行业信贷结构,并每两年更换一次。

(二)把握钢铁行业贷款总量。

调整钢铁行业信贷结构是银行防范信贷风险、优化信贷结构的重要措施。随着国家对钢铁行业结构调整力度加大,银行应及时抓住当前钢铁市场价格回升、总量增加、供大于求的特点,统一思想,提高认识,坚决实施“有进有退”的钢铁行业信贷结构调整战略。商业银行要从大局出发,积极、稳妥、有效、迅速地退出技术落后、重复建设、没有发展前景的劣势钢铁企业和中小钢铁企业,使银行在钢铁企业的同业贷款占比和贷款结构调整到一个合理水平。从2009年开始,商业银行应严格控制底层战略群体企业的贷款增量,集中资金支持优质钢铁企业,坚决压缩劣势钢铁企业、小钢铁企业贷款,特别是还未进入地层战略群的企业的贷款,严禁对其增加各类融资。

(三)根据钢铁企业的现状分别授信

今后,对具有较强行业竞争优势的100万吨以上企业可以适当增加信用总量,但企业在某银行各项贷款的同业占比原则上不得超过60%。对管理水平高、工艺设备先进、产品附加值高、具有长远发展前景的特优客户,商业银行可上下联动进行贷款营销。对一般钢铁企业,每年各行要给予不高于上年末企业在该行融资存量的最高综合授信额度,并要逐年降低,其中各项贷款余额必须低于2008年末水平,并逐步压缩。对于目前效益尚可、但某银行贷款同业占比较高的100万吨以上普钢企业,要根据资源占有优势判断,如支撑条件差的,不论目前等级高低,要严格按“进一退二、少进多退”原则,努力使银行贷款同业占比和贷款结构逐步达到一个合理的水平。

从2009年起,对钢铁协会统计的重点企业外的,以及未获国家批准进入钢铁行业的钢铁企业不得新增各类融资,更不能增加贷款,并且要制定贷款退出计划,每年压缩一定比例的贷款总量。其中具有较好发展前景和较强行业竞争优势的特钢企业,确需增加融资的必须报总行审批。

对年钢产量在10-50万吨的钢铁企业,不论信用等级高低,不得新增各类融资,更不能增加贷款,要抓住目前钢铁市场价格回升的有利时机主动退出。从2009年起,每年压缩15-20%的贷款总量,力争用5-6年时间从该类企业完全退出。

对年钢产量在10万吨以下、但未列入应予关停范围的钢铁企业,各商业银行应实行零授信,要坚决、果断地采取法律、行政、经济等各种手段清收贷款。在生产正常企业贷款余额的基础上,力争每年压贷30%,争取3-4年完全退出。

对己关停小钢铁企业以及按国务院文件规定应予关停的小钢铁企业,不得新增任何融资,要坚决维护银行债权,最大限度地清收银行贷款。同时要优先考虑这部分企业的贷款呆、坏账核销,力争用2-3年时间核销完这部分不良贷款。

为了防止贷款支持钢铁行业低水平重复建设,减少地方政府干预对贷款决策的影响,今后,对钢铁行业项目贷款审批权,不论贷款金额大小,一律上收总行。

三、结论

按行业板块分类,钢铁行业是银行融资量较大、单个客户数量较多的信贷板块之一,重点钢铁企业的项目建设中都有大量银行信贷资金的投入。但我国钢铁行业的整体资产质量一般。而在我国目前的融资体制下,商业银行仍然是钢铁企业资金融通的主要渠道,尽管近年来商业银行利润来源渠道趋于多元化,但信贷资产仍然是我国商业银行经营的主要资产和主要收入来源。因此商业银行信贷资产质量的好坏、风险的高低不仅直接决定着自身赢利水平,更关系到整个国民经济的平稳运行和国家金融战略安全。同时,商业银行信贷风险管理水平不但代表了中国金融业整体经营管理水平和在全球金融界的声誉,也影响到国内外广大投资者对中国金融改革的信心。因此,以控制各行业包括钢铁行业的信贷资产风险为主要内容的信贷风险管理便成为我国商业银行经营管理转型的核心环节。

目前,我国商业银行信贷风险管理的主要手段包括现代信用评级及行业统一授信,在一定程度上有效的防范信贷风险的同时,也存在部分不足之处。因此,商业银行要针对钢铁行业的特点,关注问题贷款的征兆,采取相应措施规避风险。尤其是要把握钢铁行业贷款总量,调整钢铁行业信贷结构,这是银行防范信贷风险、优化信贷结构的重要措施。

参考文献

1、章彰,商业银行信用风险管理。北京:中国人民大学出版社,2002

2、张吉光,梁晓。商业银行全面风险管理。北京:立信会计出版社,2006

3、(美)格罗,王汀汀译。银行风险分析及管理。北京:人民大学出版社,2006

篇10

[摘要]本文简要介绍了企业融资方式的类型，分析了影响企业融资方式选择的内外因素，提出了企业融资方式选择的几点建议。

[关键词]企业融资方式融资策略选择

一、企业融资方式

融资方式从来源上可以分为内部融资和外部融资。内部融资是依靠企业内部产生的现金流量来满足企业生产经营、投资活动的新增资金需求。内部融资以企业留存的税后利润和计提折旧形成的资金作为资金来源。外部融资是指从企业外部获得资金，具体包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业不通过银行等金融机构，而是通过证券市场直接向投资者发行股票、公司债、信托产品等方式获得资金的一种融资方式。间接融资是指企业通过银行等金融机构获得资金的一种融资方式。因而，银行贷款就成为企业间接融资的一种重要方式。融资方式按照融资中产权关系的不同，可分为权益融资（或股权融资）和债务融资。权益资金无须还本付息，被视为企业的永久性资本。而债务资金必须定期还本付息，它是企业财务风险的主要根源。

二、影响企业融资方式选择的因素

资金是企业从事投资和经营活动的血液，如何筹集企业所需资金是现代财务管理的首要内容。每个企业在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。

1.外部因素

影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。

2.内部因素

影响企业融资方式选择的内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。在市场机制作用下，这些内部因素是在不断变化的，企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。

三、融资方式的选择策略

1.遵循先“内部融资”后“外部融资”的优序理论

按照现代资本结构理论中的“优序理论”，企业融资的首选是企业的内部资金，主要是指企业留存的税后利润，在内部融资不足时，再进行外部融资。而在外部融资时，先选择低风险类型的债务融资，后选择发行新的股票。采用这种顺序选择融资方式的原因有以下三点：(1)内部融资成本相对较低、风险最小、使用灵活自主。以内部融资为主要融资方式的企业可以有效控制财务风险，保持稳健的财务状况。(2)负债比率尤其是高风险债务比率的提高会加大企业的财务风险和破产风险。(3)企业的股权融资偏好易导致资金使用效率降低，一些公司将筹集的股权资金投向自身并不熟悉且投资收益率并不高的项目，有的上市公司甚至随意改变其招股说明书上的资金用途，并且并不能保证改变用途后的资金使用的获利能力。在企业经营业绩没有较大提升的前景下，进行新的股权融资会稀释企业的经营业绩，降低每股收益，损害投资者利益。此外，在我国资本市场制度建设趋向不断完善的情况下，企业股权再融资的门槛会提高，再融资成本会增加。比如，2008年8月22日，证监会就再融资公司的分红出台征求意见稿，征求意见稿进一步提高上市公司申请再融资时的分红比例，要求《上市公司证券发行管理办法》中确定的再融资公司最近3年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%。同时，随着投资者的不断成熟，对企业股票的选择也会趋向理性，可能导致股权融资方式没有以前那样畅通了。

目前，我国多数上市公司的融资顺序则是将发行股票放在最优先的位置，其次考虑债务融资，最后是内部融资。这种融资顺序易造成资金使用效率低下，财务杠杆作用弱化，助推股权融资偏好的倾向。

2.考虑实际情况，选择合适的融资方式

企业应根据自身的经营及财务状况，并考虑宏观经济政策的变化等情况，选择较为合适的融资方式。

(1)考虑经济环境的影响。经济环境是指企业进行财务活动的宏观经济状况，在经济增速较快时期，企业为了跟上经济增长的速度，需要筹集资金用于增加固定资产、存货、人员等，企业一般可通过增发股票、发行债券或向银行借款等融资方式获得所需资金，在经济增速开始出现放缓时，企业对资金的需求降低，一般应逐渐收缩债务融资规模，尽量少用债务融资方式。

(2)考虑融资方式的资金成本。资金成本是指企业为筹集和使用资金而发生的代价。融资成本越低，融资收益越好。由于不同融资方式具有不同的资金成本，为了以较低的融资成本取得所需资金，企业自然应分析和比较各种筹资方式的资金成本的高低，尽量选择资金成本低的融资方式及融资组合。

(3)考虑融资方式的风险。不同融资方式的风险各不相同，一般而言，债务融资方式因其必须定期还本付息，因此，可能产生不能偿付的风险，融资风险较大。而股权融资方式由于不存在还本付息的风险，因而融资风险小。企业若采用了债务筹资方式，由于财务杠杆的作用，一旦当企业的息税前利润下降时，税后利润及每股收益下降得更快，从而给企业带来财务风险，甚至可能导致企业破产的风险。美国几大投资银行的相继破产，就是与滥用财务杠杆、无视融资方式的风险控制有关。因此，企业务必根据自身的具体情况并考虑融资方式的风险程度选择适合的融资方式。

(4)考虑企业的盈利能力及发展前景。总的来说，企业的盈利能力越强，财务状况越好，变现能力越强，发展前景良好，就越有能力承担财务风险。当企业的投资利润率大于债务资金利息率的情况下，负债越多，企业的净资产收益率就越高，对企业发展及权益资本所有者就越有利。因此，当企业正处盈利能力不断上升，发展前景良好时期，债务筹资是一种不错的选择。而当企业盈利能力不断下降，财务状况每况愈下，发展前景欠佳时期，企业应尽量少用债务融资方式，以规避财务风险。当然，盈利能力较强且具有股本扩张能力的企业，若有条件通过新发或增发股票方式筹集资金，则可用股权融资或股权融资与债务融资两者兼而有之的融资方式筹集资金。

(5)考虑企业所处行业的竞争程度。企业所处行业的竞争激烈，进出行业也比较容易，且整个行业的获利能力呈下降趋势时，则应考虑用股权融资，慎用债务融资。企业所处行业的竞争程度较低，进出行业也较困难，且企业的销售利润在未来几年能快速增长时，则可考虑增加负债比例，获得财务杠杆利益。

(6)考虑企业的资产结构和资本结构。一般情况下，企业固定资产在总资产中所占比重较高，总资产周转速度慢，要求有较多的权益资金等长期资金作后盾；而流动资产占总资产比重较大的企业，其资金周转速度快，可以较多地依赖流动负债筹集资金。

为保持较佳的资本结构，资产负债率高企的企业应降低负债比例，改用股权筹资；负债率较低、财务较保守的企业，在遇合适投资机会时，可适度加大负债，分享财务杠杆利益，完善资本结构。

(7)考虑企业的控制权。发行普通股会稀释企业的控制权，可能使控制权旁落他人，而债务筹资一般不影响或很少影响控制权问题。因此，企业应根据自身实际情况慎重选择融资方式。