土地投资的方式范文
时间：2023-07-12 17:41:46
导语：如何才能写好一篇土地投资的方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：PEITs；本土化，趋势
Reits就是房地产投资信托，是英文“Real EstateInveStment Trust”的缩写为REITs。从国际范围看；REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。按照组织结构不同，可以分为契约型RElT$和公司型REITs两种。按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股”(StapledStock)和“双股”(Paired Share)，以及“纸夹”(Paper Clip)结构。
一、Reits在中国的本土化
根据我国目前的实际情况，在我国采取REITs的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。具体的发展可以分两步走。在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型REITs形式，可以获取较为高额的利息收益。此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性REITs的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。
1、房地产信托基金设立形式
随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，同时也可以采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。
2、房产信托基金受到人大会制度
房产基金作为―个重要的基金，为了保障投资收益人的合法权益不受侵害，房产信托基金可以采取引人人大会制度，这种制度对于信托有相关的规定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，主要包括一些重大事件，例如投资策略的改变、新受益证券的增发、受托人的撤换、基金终止等等。房产信托基金应该按照当事人的在合同中的相关规定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。
3、REITs流程的本土化
中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的REITs。大部分信托计划仍然是针对某一个需资方的融资需求设计、开发项目；在我国房地产投资基金并没有完全在我国开展，很多业务没有能够实现，REITs流程在我国还有很长的路要走，我们在借鉴国际上REITs的基本流程过程中，一定要结合我国的实际情况优化REITs操作流程。
4、信托资金运用的本土化
我国居民有着储蓄的好习惯，对于投资很多是企业或者有着闲置资金的个人，对于一些新的信托资金的投资一般都是采取谨慎的态度。
投资和管理手段较为灵活。REITs是一种高度创新的金融投资工具，具有很大的灵活性。一方面基金创立机构、市场中间商(经纪人)及持有人可以广泛参与REITs的设立、投资与管理运作，另一方面REITs还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，甚至也可以把整个公司纳入RElTs进行运作。此外，在我国目前银根紧缩，银行融资渠道不畅的情况下，REITs作为一种直接融资渠道，还可以逐渐形成房地产企业融资渠道的一种重要模式。
5、结合我国的优惠政策
信托基金在我国处于初级发展阶段，很多方面还不成熟，这就需要我国政府在相关政策方面给予相应的支持，如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠，信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托投资基金，为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。
二、Reits的发展趋势
目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。尽管REITs上市仍有不小的障碍，但从长远看，我国金融市场已全面放开，国家正在部署金融制度和金融产品的创新和改革，目的是建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，房地产投融资机制正在迎接多层次、多元化的发展局面。随着各种条件的成熟，消除瓶颈的过程将逐渐缩短，面对旺盛的融资需求，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可逆转的多元化融资趋势，笔者认为REITs在经过一系列的调整后会有一个更广阔的发展前景。
参考文献：
[1]聂桂林，丁行政：我国发展房地产信托基金的必要性与可行性分析[J]金融经济，2006，(10).
[2]王仁涛：我国发展房地产投资信托基金的环境分析与构建[J]建筑经济，2008，(04).
篇2
贷款可以获取大量资金。由于金融机构尤其是商业银行是一个非常可靠且有保障的资金来源，也是土地储备筹资的主要资金来源。当前，全国土地储备机构在资金筹措上，大部分都依赖于商业银行贷款，而且它在总投资中所占比例也相当高。但向商业银行贷款也存在许多问题，其中最大的问题是贷款利率较高，会使土地储备机构支付较高的利息和费用，增加财务成本。另一方面，商业银行的贷款一般是短期贷款，期限较短，尤其是随着2004年6月份央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》后，明确规定各商业银行审慎发放房地产贷款，对土地收购储备贷款期限作出最长不得超过两年的规定。这无疑又提高了土地收购储备筹资的门槛。而城市土地收购储备时间较长，其要求占用的资金时间较长。
从实践看，土地收购储备资金的筹措除了这两种方式，还可以有其他的方式，比如发行长期债券、土地资产证券化和土地开发信托筹资就是其中的新方式。
发行长期债券最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。
发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目；然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。
当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。土地资产证券化很大程度上避免了这个问题。
土地资产证券化是把土地储备机构储备的土地作为资产，进行资产证券化，从而用来筹资。所谓土地资产证券化是指以土地收益或土地贷款作为担保来发行证券的过程。由于土地是一种财产，俗称不动产，它有保值增值和抵御通货膨胀的功能，使得土地成为一种优质的资产，拥有土地就可以获得稳定的可预测的现金流，而且收益还可以分摊于整个存活期。它在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地转化为可以流动的金融资产，这既吸收了直接投资的优点，又吸收了间接投资的优点，是一种全新的筹资方式。
这种土地资产证券化的方式，既拓展了土地储备筹资渠道，又降低了融资成本，可以说是变“死”钱为“活”钱，即将土地储备机构巨大的固定资产变为流动资产。随着社会经济的发展，城市对土地的需求量越来越大，土地的价格会不断地上涨，实质是土地在不断的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买该项资产的投资者会增多。于是，它会吸引大量的投资者，大到金融机构，小到中小投资者。同时，由于土地收益或土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低，从而可以降低土地储备机构的筹资成本。
由于土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。但实行土地资产证券化要求土地市场和证券市场较发达，资产在未来能产生可预测的稳定收益；同时，要具有相当规模的资本市场，且投资者愿意购买这种证券为条件。这在土地市场和资本市场较发达的地区使用较普遍。
土地开发信托筹资是通过信托公司来获取资金，对储备阶段的土地进行开发整理。通过信托方式，可以把居民手中闲散资金集合后运用于具有稳定收益的、风险小的土地开发整理中，从而可以解决储备机构资金不足的问题。
篇3
为了加强对外商投资企业使用土地的管理，完善本市土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》、《中华人民共和国外资企业法实施细则》、《*市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本市范围内外商投资企业使用国有土地或者集体所有土地的管理。但外商投资企业使用以出让方式获得土地使用权的国有土地的情形除外。
第三条（管理部门）
*市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市外商投资企业使用土地的主管部门。
浦东新区和区、县土地管理部门依照本办法和本市建设用地管理的有关规定，分别负责外商投资企业在浦东新区和区、县范围内使用土地的具体管理工作。
第四条（用地方式）
除依法应当以出让方式获得国有土地使用权外，外商投资企业可以通过下列方式获得土地使用权：
（一）县级以上人民政府征用集体所有土地或者划拨国有土地使用权；
（二）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股；
（三）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件；
（四）依法通过买卖或者其他转让方式取得国有企业、集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；
（五）法律、法规规定的其他方式。
外商投资企业可以通过租赁房屋、场地的方式使用土地。
第五条（使用集体所有土地的限制）
有下列情形之一的，应当依照本市建设用地管理的有关规定征用集体所有土地：
（一）农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业或者中外合作经营企业时，使用本市规划城市化地区范围内的集体所有土地的；
（二）外商投资企业依法通过买卖或者其他转让方式取得集体所有土地上的房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权的。
农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业，以本市规划城市化地区范围外的集体所有土地使用权作价入股的，其股份不得转让。
第六条（土地使用权价格的评估）
有下列情形之一的，应当由具有相应资质的房地产评估机构对土地使用权价格进行评估：
（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的。
第七条（用地申请和审批）
除租赁房屋、场地的情形外，需使用本市国有土地、集体所有土地的外商投资企业，应当由外商投资者或者中方合营者、中方合作者持项目批准文件和建设用地规划许可证，依照本市建设用地管理的有关规定，向土地管理部门提出用地申请。
经审核批准用地的，由县级以上人民政府发给申请人建设用地批准书。
第八条（土地使用费的核定）
经审核批准用地的外商投资企业，应当自取得企业法人营业执照之日起30日内，向房地产登记机构办理土地使用权登记，并按下列规定办理缴纳土地使用费的核定手续：
（一）使用国有土地的，向市房地局办理，其中在浦东新区范围内的，向浦东新区土地管理部门办理；
（二）使用集体所有土地的，向所在地的区、县或者浦东新区土地管理部门办理。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当持租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按前款规定向土地管理部门办理缴纳土地使用费的核定手续。
第九条（土地使用费缴纳义务人的确定）
经审核批准用地的外商投资企业，应当向办理缴纳土地使用费核定手续的土地管理部门缴纳土地使用费。但中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地使用权作价入股的，应当由中方合营者缴纳；中外合作经营企业可以由合作合同中约定的缴纳人缴纳。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当由出租人缴纳土地使用费，但租赁合同中另有约定的，从其约定。
第十条（土地使用费缴纳的起算日期）
土地使用费缴纳的起算日期按下列规定执行：
（一）经审核批准用地的外商投资企业，为取得企业法人营业执照之日；
（二）租赁房屋、场地的外商投资企业，为租赁合同生效之日。
外商投资企业在初始用地的当年，使用土地不满6个月的，可以免缴土地使用费；超过6个月的，按6个月计算。
第十一条（土地使用费缴纳的期限）
土地使用费的缴纳，每年分两期进行：
（一）第一期为6月30日前；
（二）第二期为12月31日前。
第十二条（土地使用费的标准）
土地使用费的标准，根据土地的规划用地性质和地理环境条件分类、分级确定。
土地使用费的标准及其调整，由市房地局会同市物价、财政等部门根据实际情况提出方案，报市人民政府批准后执行。
土地使用费标准调整的间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过原标准的30％。
第十三条（土地使用费标准的适用）
外商投资企业在初始用地的5年内，其土地使用费可以按第一年的标准缴纳，自第六年起应当按当年的标准缴纳。
有下列情形之一的，外商投资企业可以在整个经营期间，按初始用地第一年的标准缴纳土地使用费：
（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件，并在合作合同中约定由中方合作者缴纳土地使用费的。
第十四条（两类企业的土地使用费）
本市市区繁华地段以外的先进技术型外商投资企业，自企业设立之日起3年内免缴土地使用费，第四年起按优惠标准缴纳。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。
本市繁华地段以外的先进技术型外商投资企业，年度考核不合格或者有关的确认证书被依法吊销的，应当按一般外商投资企业的标准，补缴当年的土地使用费。
第十五条（缓、减、免缴土地使用费的其他情形）
经本办法第八条规定的土地管理部门核准，外商投资企业在开始营业或者投产前，可以按应缴纳标准的50％缴纳土地使用费。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。
有下列情形之一的，外商投资企业可以缓缴、减缴或者免缴土地使用费：
（一）因不可抗力造成缴纳土地使用费困难，经本办法第八条规定的土地管理部门会同同级财政部门核准的；
（二）经市人民政府批准，进行城市基础设施建设使用土地的；
（三）市人民政府规定的其他情形。
第十六条（用地要求）
经审核批准用地的外商投资企业，应当遵守土地管理法律、法规、规章的有关规定，不得买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。
第十七条（用地变更）
外商投资企业在经营期间需改变所使用土地的规划性质或者用地面积的，应当报原批准的规划管理部门和土地管理部门审批。经审核批准的，应当向房地产登记机构办理土地使用权变更登记，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。
外商投资企业在经营期间租赁的房屋、场地的面积和用途或者其他使用情况发生变化的，应当持租赁变更合同或者新的租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。
第十八条（用地终止）
外商投资企业因经营期满或者其他原因终止使用土地的，应当持工商行政管理部门的证明文件或者其他有关证明文件，向房地产登记机构办理土地使用权或者租赁合同的注销登记手续，并按当年使用土地的时间（其中不满1个月的，按1个月计算），向本办法第八条规定的土地管理部门缴纳土地使用费。
第十九条（土地使用费的使用）
土地管理部门应当按规定将收取的土地使用费上缴同级财政部门，专项用于本市城市和乡村的基础设施建设。
第二十条（非法用地的处罚）
外商投资企业未经批准擅自使用土地或者非法转让土地使用权的，由土地管理部门依照建设用地管理的有关规定予以处罚。
外商投资企业未经批准擅自改变所使用土地的规划性质的，由规划管理部门依照有关法规、规章的规定予以处罚。
第二十一条（未按期缴纳土地使用费的处理）
土地使用费缴纳人未按期缴纳土地使用费的，由土地管理部门责令其限期缴纳，并自应缴纳之日起按日加收滞纳款额3‰的滞纳金。
第二十二条（复议和诉讼）
当事人对土地管理部门或者规划管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第二十三条（参照适用）
下列企业在本市范围内使用国有土地或者集体所有土地的管理，参照本办法的规定执行：
（一）香港、澳门、台湾地区投资者举办的企业；
（二）适用外商投资企业法律、法规的股份有限公司。
第二十四条（土地使用费的含义）
本办法所称的土地使用费，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。
第二十五条（应用解释部门）
篇4
[关键词]经济发展方式；机理；土地制度
一、我国现行经济发展方式的特征
1 经济增长主要依靠投资和出口拉动。人们一般认为，消费、投资和出口是拉动经济增长的“三驾马车”，其中消费是最主要的马车。但长期以来我国的经济增长主要依靠投资和出口“两驾马车”拉动，消费对经济增长的拉动作用较弱。与其他国家的消费率相比，我国的消费率明显不足。如1993--2004年，高收入国家的平均消费率为78.4％，中等收入国家的平均消费率为73.5％，低收入国家为81.2％，而我国这一时期的年均消费率不到60％。
消费率不足，使得我国经济增长必然依赖于投资和出口的拉动。改革开放以来，我国的投资增长率和净出口增长率明显高于GDP增长速度和消费增长率(见表-1)，特别是进入21世纪之后，投资和出口对经济增长的拉动作用更为明显。由表2可知，2000---2007年间，资本形成对经济增长的贡献率由22.4％急速增加到39.7％，对经济增长的拉动由1.9增加到5.1；净出口对经济增长的贡献率由12.5％增加到19.7％，对经济增长的拉动由1.0增加到2.6；而居民消费对经济增长的贡献率则由65.1％下降到40.6％，对经济增长的拉动由5.5下降到5.3。可见，“三驾马车”对经济增长的贡献严重失衡。
2 经济增长主要依靠第二产业带动。从我国产业结构来看，第二产业比重过大，对经济增长贡献最大。由表13可知，2000--2008年，第一产业对经济增长的平均贡献率为5.2％，第二产业为53.3％，第三产业为41.5％；第一产业对经济增长的拉动平均为0.5，第二产业为5.3，第三产业为4.1。无论是从贡献率，还是拉动力，第二产业都显著领先。从各个年份来看，第一产业的贡献率最高也只有7.8％的水平；第二产业则在大多数年份中保持在50％以上的水平；第三产业贡献有所波动，最终稳定在40％以上的水平。由此可见，第二产业是拉动我国经济增长的主导力量。
3 经济增长主要依靠增加物质资源消耗。经过多年努力，我国科技创新取得明显成效，但从总体上看，自主创新不足，转化水平不高，劳动生产率和经济效益与国际先进水平相比仍有较大差距。因此，我国经济增长仍然过多地依靠增加物质要素投入。以2006年为例，该年我国GDP总量占世界的比重约5.5％，但重要资源消耗占世界的比重都较高，比如能源消耗24.6亿吨标煤，占世界的15％左右；钢消耗量3.88亿吨，占世界的30％；水泥消费量12.4亿吨，占世界的54％。经济增长过度依靠物质要素投入，一方面导致资源更加稀缺；另一方面也严重破坏了生态环境，从而使得资源环境成为我国经济社会持续发展的重要制约因素。
二、现行土地制度是现行经济发展方式形成的重要制度成因
(一)现行土地制度是我国需求结构失衡的重要原因
1 现行土地制度为我国高投资率提供土地和资金支撑。(1)现行土地制度为我国高投资率提供了土地载体。任何投资都需要一定的土地作为载体，获得足够数量的土地是投资活动能够成为现实的基本前提。而在现行土地制度下，土地实际就掌握在地方政府手中，政府很容易获得土地、尤其是农村土地，从而为我国高投资率提供了土地载体。(2)现行土地制度也为我国高投资率提供了资金支撑。首先，土地为政府投资提供了重要的资金来源。我国高投资率很大程度上是由政府主导，那么政府投资的钱从哪里来?主要是从土地中来。在现行制度下，土地具有强大的资本功能，这不仅体现在其自身就能产生巨大的增值收益，更主要表现在其在吸引民间资本、外资以及融取银行资金中发挥着重要的作用。目前土地收益已成为各级地方政府的重要财政收入之一，各级地方政府进行建设的资金很多都是来源于土地。其次，土地获取成本较低诱发企业的投资热情。在现行土地制度下，一方面地方政府从农民手中获得土地的成本较低；另一方面，地方政府可以控制土地出让的形式。对于工业、仓储用地，地方政府更看重的是工厂建成之后给本地区带来的GDP、税收和就业等政绩利益和长期收益，倾向于采取零地价甚至负地价的方式招商引资。这样企业获得土地的成本较低，从而诱发企业的投资热情。
2 现行土地制度不利于增加农民的土地财产收入。农民需求不足是我国消费性需求不足的重要原因，而农民需求之所以不足主要是因为农民的收入，尤其是财产性收入增长速度长期低于整个经济的平均增长速度。目前，家庭经营性收入和工资性收入仍是农民收入的主要来源，财产性收入还远未发挥主要收入来源的作用。如2006年农村居民家庭财产性收入为100.5元，占总收入的比重仅为2％。为什么农民获得的财产性收入很少?这就与我国现行土地制度有关。土地是农民最主要的财产，但在现行土地制度下，农民的土地财产权益并没有得到实现，这主要表现在：农地产权主体虚置导致农民的土地财产权没有得到相应的尊重；严格的土地用途管制限制了农民土地财产升值的空间；土地财产权实现方式的严格限制导致土地这种稀缺性生产要素的流动性大打折扣；土地征用制度不完善导致农民缺少利益表达权。农民的土地财产权益无法实现，使得农民收入增长缓慢，从而导致需求不足。
(二)现行土地制度是我国产业结构失衡的重要原因
1 土地细碎化不利于现代农业的发展。农业是国民经济的基础。改革开放以来，虽然我国农业得到了迅速发展，但目前仍存在基础薄弱，以传统农业为主，生产主要靠天吃饭等问题。这些问题与现阶段的农村土地制度有着极大的关系。农村土地集体所有、家庭承包经营是我国现行农村土地制度的主要内容，正是由于这套土地制度，导致农村土地细碎化，农业经营模式仍是分散的小农经营模式，从而导致我国农业无法实现规模化、产业化和现代化。因此，当前许多学者认为农村土地流转是推进农业生产规模化，是改造传统农业、转变农业增长方式以及发展现代农业与促进农业又好又快发展的重要途径。但在现行土地制度下，农村土地流转面临着诸多困境。
2 工业用地价格过低是工业领域投资过度的重要原因。目前，各级地方政府热衷于工业立市，工业领域存在投资过度现象。从政府角度来讲，其热衷于发展工业特别是重化工业的原因主要在于现行的财税制度下，发展工业特别是重化工业能给地方政府带来比发展高新技术产业和第三产业更多的税收和财
政收入。而从投资者的角度来讲，其热衷于投资工业领域的一个重要原因就是工业用地价格很低。相对于商业、旅游和娱乐等经营性用地较早实行招拍挂制度而言，工业用地实行招拍挂制度较晚且规范化程度较低。
(三)现行土地制度是要素结构失衡的重要原因
首先，在现行土地制度下，土地价格经常被人为压低，其结果必然是各经济主体多占地、占好地，经济增长中土地消耗过大。其次，低地价使得企业获得土地的成本较低。这一方面会削弱它们技术创新的积极性，因为它们可以轻易获得廉价的资源，即使生产过程中消耗过多的资源，但仍然能赚取高额的利润，它们当然不会去冒险进行技术创新；另一方面会导致大量物耗高的建设项目的轻易进入，增加其他资源的消耗。
三、改革土地制度，促进经济发展方式转变
(一)增加地方政府和企业获取土地的难度
1 严格限定政府土地征收(征用)范围，增强农民对征地行为的监督。调整有关法律和政策，严格执行公益性建设用地国家征用制度，即只有那些不以营利为目的、为社会公众服务以及效益为社会共享的公共设施和公益事业用地才能行使征地权。国家应尽快制定出征地目录，进入征地目录的用地项目才能启动征地程序。保障农民在征地过程中的合法民主权利，增强农民对征地行为的监督。赋予农民知情权、参与权和监督权等民主权利，建立畅通的诸如征地听证制度等农民参与和监督渠道，让农民对征地有发言权。尤其应赋予农民申诉权，当农民认为地方政府土地征用行为损害了自己的利益或违反了国家的法律法规时，可以行使申诉权。
2 加强土地利用规划实施管理，强化规划实施情况的监督。在提高土地利用规划科学性基础上，加强土地利用规划实施管理、尤其是规范土地利用规划的修改程序，明确规划修改的条件和程序，并将土地利用规划实施情况纳入人大、纪检监察和地方政府考核等相关内容，强化对土地利用规划实施情况的监督考核。另外，在规划编制和实施的各个阶段和环节，要采取包括社会听证、公告公示等多种方式，广泛听取各方面意见，保障人民群众参与规划编制和实施的权利。
3 加强土地监管，严肃查处违法用地行为。积极利用现代科技和管理手段，建立国土资源动态监测系统，努力提高信息工作水平；充分发挥人民群众的监督作用，建立畅通的监督渠道；构建各级政府、相关部门土地执法的共同责任机制，加强纪委、监察、审计、司法和国土资源等部门之间的协调，建立国土资源与监察等部门联系办案和案件移送制度；坚决依法处罚违法用地的单位和个人，包括领导干部。同时还应强化对土地执法行为的监督，建立公开的土地违法立案标准，以利于社会各界监督。
(二)减少地方政府和企业的土地收益
1 赋予集体土地与国有土地相同的权利。我国现行法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。非农建设需要占用集体土地，需要通过征地程序，而也正是这征地程序，使得地方政府和企业获取了农村土地在城市流转过程中土地增值收益的大部分。因此，要增加农民土地收益，减少地方政府和企业的土地收益，就应打破土地制度的二元结构，赋予集体土地与国有土地相同的权利，即赋予集体土地出让、转让、出租和抵押的权利。在实现集体土地与国有土地“同权”后，政府一般不再直接参与农村土地城市流转，而主要通过行政审批、税费和土地总体规划进行调控。当然，公益性非农建设项目需要占用农村土地，仍然需要政府动用征地权来完成。
2 建立健全农村土地流转市场。土地只有在流转过程中才能体现出其价值，因此，为了增加农民的土地收益，应在明确农村土地产权主体的基础上，建立健全农村土地流转市场。首先，建立城乡统一的建设用地市场。对于经营性建设用地，无论是国有还是集体所有，不分城乡居民身份和城乡企业身份，逐步实行统一的建设用地供应政策，并且在规划管制下，只要土地使用性质相同，土地使用权的市场开放范围就应当一致，在市场开放上对国有土地使用权和集体土地使用权实行同等待遇。其次，健全农用地流转市场。加快制定完善农用地流转法律法规，从流转主体、流转方式、流转程序和流转的权利与义务等方面规范农用地流转行为，把农用地流转纳入法制化的轨道。
3 剥离地方政府的土地经营权。在土地市场中，政府的职能应在于制定市场规则、维护市场秩序和营造市场环境上，通过法律手段和经济手段调控市场，而不是对市场的直接干预。但目前我国地方政府集土地管理权与土地经营权于一身，直接参与土地市场交易。因此必须将土地经营权从地方政府手中剥离出来，使其退出市场经营活动，从而让政府和市场各自做好自己的事。
注释：
①王睿，王天义居民消费需求对经济发展方式的影响[J]红旗文稿，2009，(23)：11-13
②李书锋，我国转变经济发展方式的内在要求与实现路径[J]，内蒙古社会科学(汉文版)，2009，(5)：94-98
③曹建海论我国土地管理制度与重复建设之关联[J]中国土地2004，(11)：11—14
篇5
关键词：交通 政企合作 商业模式
随着城镇化的深入推进，交通基础设施建设越来越受到资本、土地、产能和效率等因素限制，十报告提出实施创新驱动发展战略，“加强技术集成和商业模式创新”，为企业转型升级指明方向。
一、交通基础设施投资建设方式
传统的交通事业发展一般遵循“财政拨款、贷款修路、收费还债”的模式，随着投资主体多元化，交通基础设施投融资模式不断推陈出新，投融资和建设管理方式日益多样化。
（一）政府投融资平台方式
政府投融资平台以重庆市“投”为例。重庆市“投”通过“项目投资+土地开发”的市场运作模式，从国家开发银行、商业银行、企业债券、上市融资、信托融资等渠道获得数千亿资金，完成了2000多公里高速公路、5000多公里高等级公路的建设、20多座城市区域横跨长江、嘉陵江的大桥，还有150多公里的城市地铁、轻轨的投资建设。
（二）上市公司平台方式
上市公司如宁沪高速、山东高速、中原高速等公司近年来频繁进行资本运作和并购重组。交通基础设施包装上市，一是做强路桥运营养护主营业务，拓展沿线土地开发利用、广告资源以及服务区相关产业发展，提高大交通产业协同发展能力。二是有利于提高公司治理水平，完善公司治理结构，提高公司透明度，不断提高决策能力。三是利用上市公司平台进行兼并收购，通过定向增发等方式实现权益融资，实施外延式增长，增强公司可持续发展能力。
（三）其他常见投融资方式
建设移交（Build-Transfer，简称BT）模式和融资租赁模式在交通基础设施的应用方兴未艾。BT模式吸引社会资本投入交通基础设施建设，加快交通事业发展，有效缓解建设资金不足的问题。融资租赁模式在不改变经营权的前提下，盘活存量资产，为新项目投资提供资金保障。
二、基于社会责任战略的商业模式分析
交通基础设施“准公共产品”的属性，要求交通投资企业在经营过程中要实现“公共属性”和“营利属性”的统一，具体表现为企业履行社会责任与企业经营的相统一。企业社会责任主要关注对企业利益相关者进行研究，包括股东责任、员工责任、用户责任、伙伴责任、社区责任、社会公民责任和对子孙后代负责的可持续发展责任等。企业社会责任战略逐步发展为企业管理的重要流派，管理学大师迈克尔・波特2006年在《哈佛商业评论》上撰文指出：只有通过战略性地承担社会责任，企业才能对社会施以最大的积极影响，同时收获最丰厚的商业利益。
商业模式主要研究对象是利益相关者的交易结构，如何在不同的利益相关者主体间实现交易关系的重构，是企业社会责任战略和商业模式研究研究的结合点。当企业的社会责任行为对企业的利益相关者产生效用后，利益相关者反过来促进企业发展，增进企业的效益。概况来说，企业社会责任战略是商业模式升级与创新的一个发展方向和指引，商业模式升级创新是实施企业社会责任战略的重要载体和结果。
三、交通投资企业“政企战略合作”商业模式研究
完整的商业模式体系包括资源能力结构、业务系统、盈利模式、现金流结构，其中关键资源能力是创新商业模式的重点。根据以上分析，从交易方式、业务方式、融资方式等方面构建“政企战略合作”模式框架，阐述交通投资企业商业模式升级路径。
（一）交易方式
政企战略合作以“交通基础设施投资+土地补偿”合作为核心。政府以土地补偿的方式，作价支付企业提供的交通服务，提高社会交通事业发展水平，提升区域土地及物业价值，创造“级差地租”和“超额地租”。企业通过土地开发拉长产业链，短期进行土地开发，中期进行房地产项目开发，长期以路桥、轨道等交通设施运营以及物流服务业为主，实现长、中、短期投资收益均衡，促进政府、企业与社会的可持续发展。
（二）业务方式
一是全面拓展业务合作领域，按照国务院鼓励投资等政策积极放开行业准入，全面开展交通基础设施、土地开发、棚户区改造和公租房等领域的合作，充分发挥企业的专业化优势，促进房地产、工程施工、建筑材料、工程管理等上下游产业链整合；二是采用多种项目投资模式，除BOT模式外，探索BT、ROT、BLT、POT等多种项目投资模式，积极适应政府购买公共服务要求。
（三）融资方式
一是依托企业开展资本运营。通过银行贷款和上市公司进行融资，利用融资租赁等金融工具盘活存量资产，加速资产证券化。二是利用企业的资信评级，发行企业债券、中期票据、短期融资券、私募债券等直接融资工具，降低财务费用，拓展资金来源。三是成立交通产业投资基金，充分利用专业管理能力，吸收社会资本，促进区域交通事业加快发展。四是积极探索引进开发性金融，为城市建设提供长期资本。
四、结论与建议
交通投资企业与政府构建全面的“政企战略合作”模式，围绕交通基础设施投资招标制度和利益补偿机制两个核心机制，整合资本、土地、人才、政策等多方资源，充分发挥交通投资运营企业产业集聚优势和规模优势，打通产业链、凝聚利益链、提升价值链，推动商业模式的升级重构，实现政府、企业等多目标共赢。
参考文献：
[1]魏炜，朱武祥.重构商业模式[M].北京：机械工业出版社，2012
篇6
[关键词] 房价 地价 土地“招拍挂” 关系
随着社会经济的发展,我国大多数城市的房地产价格出现了持续上涨的趋势,社会各界也开始普遍关注房地产市场,对于房价地价也形成了各种各样的认识。因此,我们有必要理智观察、客观分析、冷静思考,对房价、地价和土地使用权招标拍卖挂牌出让方式形成一个正确的认识。
首先,房价的高低主要受什么影响呢?造成高房价的因素很多,包括房地产开发成本、市场供求关系,中国城市化率的提高等等。就我个人观点认为,从长远看,虽然房地产开发的成本对房地产价格有着明显的影响,但在市场经济的环境中,商品价格不再由计划经济时期的成本加利润决定,而是由商品供求关系决定,所以房地产的价格归根结底是由供求关系决定。这是符合经济学的基本规律的。虽然房地产这个复杂的商品市场受国家政策的影响也很大,不过人们对房子的需求才是决定房价的根本因素。因此,当前一些城市房价上涨,其根本原因就是这些城市的房地产需求大于供给。当一个市场处于需求大于供给时,价格必然上涨。买房是中国人传统观念中的一部分,在很多人看来,“房子”就是“家”的前提。有了一个温暖的小窝,才能建立一个温馨的家庭。越来越多的人把奋斗目标设成了买房、买车。显而易见,房子在人们心中占有多么重要的地位。目前在中国很多城市中,对于房地产的需求都属于刚性需求,自从进入2010年开始,80后的人们都迈向了30岁,这一群人结婚的刚性需求是不可小觑的购房大军。总而言之,虽然短期内,房价受政府出台的各种政策的影响很大,但我坚信,从长远来看,真正决定房价的还是不同时期人们对于房屋的需求。
因此,我并不赞同高地价导致了高房价的说法,高房价是由需求大于供给的供求关系决定的。那么地价与房价是什么样的关系呢?土地是构成房地产的一个重要生产要素,在市场经济中,同样地,土地的价格也是由土地的供求关系决定的,根据土地的供给与需求量,地价有其自己的变化规律。但由于土地的需求量即指房地产商购买的土地量,而房地产商会买多少土地在一定程度上受房价的影响,即开发商会根据销售收入以及获得的利润,制定置地计划。因此,虽然房价与地价都存在着各自的变化规律,地价的变化却存在着滞后的现象,并且在一定程度上受房价影响。
下面将从房地产商的角度举例做具体分析以便于读者理解。当投资者竞投土地时,首先想到的肯定是这个土地建成后会卖多少钱,再扣去投资者所估计的建设成本、税费等等,投资者估算得到自己认为合适的购买土地的成本,同时,投资者将其与所拥有的可支配资金综合考虑决定是否购买土地。所以,当房价上涨时,土地的价格也会相应的上涨,是因为投资者因为销售收入的增加,有了更大的购买土地资金空间,可以接受更高的土地价格。2009年全国主要城市地价监测报告也表明,在一系列“扩内需、保增长、调结构”的政策措施刺激下,我国经济企稳回升势头逐步显现并增强,总体形势积极向好。1～11月,城镇固定资产投资保持快速增长,同比增长32.10%,其中,房地产开发企业完成投资持续走高,同比增长17.8%; 12月全国70个大中城市房屋销售价格环比连续10个月上涨,价格指数的同比涨幅7.80%。从下图我们可以看出,2009年全年,各大中城市地价水平随房价水平变动,受房价影响。但是,导致地价上涨的因素还有很多,比如土地稀缺、资源短缺等等。
那么,土地招标拍卖挂牌的出让方式是否导致了高地价呢?
招标拍卖挂牌供地与协议供地出让方式相比,市场的透明度更强,参与者的竞争也更激烈,最后的交易价格也更能反映真实的土地市场价值。招标拍卖挂牌供地政策只是通过市场竞争将原本真实的土地市场价格显示出来。而且,通过实施“招拍挂”供地制度使土地价格更加透明后,房地产开发商可以通过公平竞争取得土地,这样,开发商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此,健康、规范的市场可以促使开发商生产更加优质的产品。同时,政府也可以通过卖土地得到充足的资金,去建设更多的廉租房屋以及经济适用房来解决低收入群体的住房问题。所以,招标拍卖挂牌的出让方式并没有导致高地价的出现,反而促使了一个更健康的房地产交易环境的出现,规范了房地产交易中的行为,促使其形成了较真实的土地市场价值。
下面再从开发商的角度做进一步分析。开发商作为市场经济中的经济人,必然会从自身利益出发,认真研究市场,即使个别人可能有冲动的时候,但从总体上看,决不会因为土地通过招标拍卖挂牌方式出让了,开发商就集体失去理智而疯狂竞争购买土地。但需要指出的是,目前的“招拍挂”出让方式仍然存在一些弊端,其可能在一定程度上对地价造成影响,但我们必须承认这种新方式已经在原有协议出让方式的基础上有了很大的进步。我相信,通过大量的实践校验,政府会逐步完善“招拍挂”出让方式,使市场向更健康的方向发展。总的来说,“招拍挂”只是一种工具,土地稀缺、土地供应不足以使地价过高,令房子供应不足,供不应求才是地价楼价上涨的主要原因。
总结:本文就目前很多热点话题进行了浅析,包括影响房价、地价上涨的主要因素,房价与地价之间的关系以及地价与土地招标拍卖挂牌出让方式之间的关系。我认为,决定房价、地价上涨的都是市场中的供求关系,其他因素只在短期内对存在一定的影响。通过本文的分析,目的使人们更清晰的认识房地产市场,理性购房。
参考文献:
篇7
【关键词】 城市轨道交通; 融资模式; 政府融资; 市场化融资
长期以来，我国轨道交通缓慢主要是受资金困扰。由于城市轨道交通投资巨大，仅靠政府投资是不现实的。为了解决资金，加快我国轨道交通建设的步伐，国务院办公厅下发了《关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》(国发办[2003]81号文)，提出实行投资渠道和投资主体多元化，鼓励资本以合资、合作或委托经营等方式参与轨道交通投资、建设和运营。
1城市轨道交通项目融资模式
城市轨道交通融资的基本模式有政府融资和市场化融资两种模式。
1.1政府融资模式
政府融资以政府信用为基础，通过特定的政府融资主体展开，实行“政府职能、运作”。其融资主体是经政府授权，代表政府进行轨道交通建设的具备法人资格的实体。
资金来源渠道主要包括:(1)政府财政拨付的资本金(自有资金)，包括各级政府的财政预算内资金、城市建设基金、土地批租收入、人防专项资金、地方政府按规定收取的各种费用及其他预算外资金等;(2)国债资金;(3)国内政策性银行的政策性贷款;(4)境内外发行国际债券;(5)向外国政府或国际组织贷款;(6)依托于政府信用的商业贷款等。
政府投融资主体采用直接投资方式进行投资，既可以采取独资方式，也可以采取控股、参股或其他方式进行。政府投融资主体代表政府以股权方式投入，其他企业的资金依法享有股东权益，一般不享有政府行政管理职能。
1.2市场化融资模式
市场化融资是以企业信用或项目收益为基础，以商业贷款、发行股票等商业化融资为手段，筹集资金并加以运用的金融活动。
市场化融资的主要融资渠道有:(1)项目融资，包括PPP、BOT、BOO、TOT、ABS等;(2)国际金融机构贷款，包括国际货币基金组织贷款、世界银行贷款、亚洲开发银行贷款等;(3)租赁融资;(4)国内商业银行的商业性贷款;(5)私募发起人、发行股票等股权融资;(6)依托企业信用发行企业债券;(7)留存收益等内源融资;(8)国外政府贷款。
1.3政府融资模式与市场化融资模式的比较
政府融资能依托政府财政和良好的信用，快速筹措到资金，操作简便，融资速度快，可靠性大。其融资量的大小，取决于政府的财政能力和所能提供的信用程度。缺点是对政府财政产生压力，受政府财力和能提供的信用程度所限，融资能力不足;不利于企业进行投资主体多元化的股份制改制，不利于企业转换经营机制。
市场化融资可以吸收其他投资者参与项目建设，减轻对政府财政的依赖，完成投资主体多元化的股份制改造。缺点是融资速度慢;企业信用融资受企业信用程度所限，融资能力有限;可靠性较差，操作复杂。
2探索新的融资模式
2.1城市轨道交通建设投融资与土地储备机制相结合
根据城市总体规划、土地利用总体规划、轨道交通规划，政府土地储备机构对轨道交通站点周边一定范围内土地进行储备，通过土地储备运作机制，将土地增值收益纳入土地储备专项资金，支持轨道交通的建设。
其运作的基本思路是:政府部门划出站点周边一定范围的土地资源，明确轨道交通建设单位、土地储备机构对站点周边建设区、实施区和控制区范围，将纳入储备与投融资机制的土地分期、分批地由授权成立的土地储备运作机构负责开发，由该机构和政府取得地块的控制权。在土地开发过程中，土地储备机构承担部分投融资责任，由其融资后实施土地收购、储备和整理开发，将生地变熟地，再在土地一级市场上进行公开招、投标，将土地转让给土地经营者(大多为房地产开发商)，获得土地开发升值效益，部分专项资金用于投融资，部分进入土地储备基金。
2.2国内银行境外筹资
建设银行为上海轨道交通明珠线(一期)工程项目，在境外筹资10.8亿法郎的法国政府混合贷款。其中包括中国建设银行与法国外贸银行的政府贷款、中国建设银行与巴黎国民银行牵头的几家法国银行的出口信贷。中国建设银行作为贷款的转贷行，法国巴黎国民银行、法国兴业银行、法国巴黎巴银行作为出口信贷的主、副牵头行，法国外贸银行作为政府贷款的行。此种做法值得国内其他城市借鉴。
2.3设立城市轨道交通投资基金
投资基金是一种机构性集体化投资工具和融资方式，基金发起人以发行受益凭证或股份的形式将众多小额投资者的资金聚集起来交由专业投资机构管理，通过组合投资方式以获得投资收益和增值。
通过设立城市轨道交通产业投资基金，可以在较短的时间内筹集到较大规模的长期建设资金，实现储蓄向投资的有效转化，并以股权形式投资于城市轨道交通领域。不仅大大增加了社会闲散资金的投入，降低了资金风险，而且可以直接提高项目资本金比例。我国的国民储蓄已经突破13亿元人民币，并继续呈现高增长态势，如果能够化储蓄为投资，就能为产业投资基金提供丰富的资金供给。此外，各类公益性基金和保险基金、养老基金也可以为城市轨道交通产业投资基金的发展开拓另一条重要的资金渠道。
2.4民间主动融资
民间主动融资PFI(Private-Finance-Initiative)是以私人资本和贷款方式进行融资的。通过招投标，获得特许权的民间财团负责项目的开发建设和维护，并在特许期结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，届时政府可以自己继续经营也可以在项目的有效寿命期内另行招标。这种方式在国外许多国家得到，如:芬兰的收费公路、瑞典的轻轨铁路、葡萄牙的桥梁、西班牙和以色列的高速公路等。我国香港特别行政区的西区海底隧道由西区海底隧道股份公司采用PFI方式于1997年建成，价值75亿港元。由于我国民间资本存在着巨大潜力，FPI模式将随着我国投资与体制的完善而在轨道交通项目建设中起到重要的作用。
2.5地铁与房地产捆绑式开发
其中包括地铁车站周边的商铺出租及物业开发、地铁广告经营权、车站冠名权、车站多媒体车辆运行信息显示间隙的广告权以及等等。
3融资风险
融资活动中存在着各种风险。融资风险有可能使投资者、项目法人、债权人等各方蒙受损失，所以应对融资方案中存在的风险进行识别、比较，并提出规避风险的措施。
城市轨道项目的融资风险主要包括:资金供应风险、风险、生产风险、信用风险、及风险等。
3.1资金供应风险
资金供应风险是在项目实施过程中由于资金不落实，导致建设工期延长，工程造价上升，使原定投资效益目标难以实现的可能性。
导致资金供应风险的因素包括:(1)已承诺出资的股本投资者由于出资能力有限而不能兑现承诺;(2)原定发行股票、债券计划不能实现;(3)既有法人由于经营状况恶化，无力按原计划出资。
为防范资金供应风险，应认真做好资金来源可靠性分析。选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强的投资者。
3.2金融风险
项目的金融风险主要包括放贷银行自身的生存能力、利率风险及汇率风险。
利率随金融市场情况而变动，未来市场利率的变动会引起项目资本成本发生变动。如果采用浮动利率，则项目的资金成本会随着利率的上下浮动而变动;如果采用固定利率，项目的资金成本不会随着未来利率的下降而下降，但相对成本将升高。为了防范利率风险，应对未来利率的走势进行分析，以确定采用何种利率。
如果项目使用了外汇贷款，未来汇率的变动会引起项目资金成本发生变动以及未来还本付息费用支出的变动。为了防范汇率风险，应对外汇的汇率走势进行分析，以确定外汇币种及结算方式。
3.3生产风险
对于地质条件及拆迁复杂的项目会项目的工期，而对于贷款比例较大的项目，能否按期开工、完工并开通运营则受所融取资金的影响。生产风险主要通过一系列的融资文件和信用担保协议来防范。应对不同的生产风险时，应设计不同的合同文件，就材料、勘测设计、施工设备的租赁、运输等签订有约束力强的长期合同，在项目文件中订立严格的条款与涉及承包商和材料设备供应商的有延期惩罚、固定成本，以及项目效益和效率的标准。
3.4信用风险
为防范信用风险，应在建设和运营过程中，对于勘测、设计、施工及材料设备供应等均采用公开招标的方式，选择资信状况良好、技术力量和资金雄厚的承包商和供应商，把信用风险降低到最低限度。
3.5政治及法律风险
政策的稳定性以及特许权、税收等因素的变化属于政治风险。政治风险的防范只能依靠国际与国家的力量及法律法规予以保护。
如果国外贷款比例较大，管理法律风险的最好办法是从项期工作开始通过聘请律师对放贷国的法律风险进行系统、全面的，制定相应防范措施，防止由于法律漏洞而造成的不必要的损失。
4结束语
城市轨道交通建设资金投入巨大，融资能否顺利如期完成，是决定能否正常运营并还本付息的关键所在。目前国内关于城市轨道交通项目的融资渠道还比较单一，大部分资本金与借贷资金是通过政府出资与国内政策性银行的贷款。所以，只有积极借鉴国外经验，探索新的融资模式并对其风险进行识别规避，才能促进我国城市轨道交通的健康快速。
[1]国家发展改革委，建设部.建设项目评价与参数(第三版)[M].北京:计划出版社，2006.
[2]庄焰，王京元，吕慎.深圳地铁4号线二期工程项目融资模式研究[J].经济建筑，2006(9):19-22.
[3]王灏.关于北京轨道交通投融资问题的研究与建议[J].地铁与轻轨，2003(1):4-10.
[4]朱巍，安蕊.城市轨道交通建设采用PPP融资模式的探讨[J].铁道运输与经济，2005，27(1):26-28.
篇8
在这场“三旧”改造运动中，一种土地出让方式――“协议出让”重新引发了人们的关注。2004年之前，大量的农用地被无节制地以统征统购的方式转为国有建设用地，并以协议出让的方式归至房地产公司名下，曾导致大量的腐败和国有资产流失。2004年之后这一土地出让方式曾经逐渐退出人们的视野，被招拍挂取而代之。
但在今时土地日益紧缺、土地价值飙升、房价泡沫化的大背景下，招拍挂这一政府主导垄断的土地出让模式又招至如潮的批评。协议出让方式在“三旧改造”中的频频闪现，是否正预示着土地出让方式多元化的到来?在土地出让制度反复流变的背后，又隐藏着怎样的利益角逐?
“协议出让”
“实际上，261号文和去年省里下的78号文是一回事，佛山本身在实质上的突破并不大。”5月11日，佛山市一名投资于旧城改造的商人张恒(化名)对本刊记者记。
佛山市2009年10月26日出台《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》(261号文)，在这一实施意见中，针对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的三旧改造模式中，包括了一种运作方式：“鼓励原土地使用权人自行进行改造，其涉及的划拨土地使用权和改变土地用途以及延长土地使用年限的，可免土地收购储备和公开交易，采取协议出让方式出让。”
78号文指的则是2009年8月广东省下发的《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》。在这一文件中，提到了三种改造模式：原先属于国有土地的，如果权属改变，进行协议出让或者“招拍挂”；原先属于集体土地的，被征收后再进行“招拍挂”，同时该土地转变为国有土地；还有一种则是，原先属于集体土地的，可进行流转，改变使用权人，但不改变其集体土地性质。
这被外界解读为协议出让的土地出让方式又重出江湖。在今年3月间，国土资源部调研组也在粤组织关于土地利用的调研，佛山的旧城改造又因其规模庞大，因此受到关注。
根据《佛山三旧改造规划(2009～2020)》，佛山“三旧”改造总用地规模为16866公顷(折约25.3万亩)。其中1日城镇2000公顷(3万亩)，旧厂房11333公顷(17万亩)，旧村居3533公顷(5.3万亩)。
“目前真正按照这一方式做的并不多，在佛山禅城区，只有佛塑公司一家被允许自行改造旧厂房。如果是集体建设用地转商业用地出让，目前仍然是要经过收购储备的流程。”张恒说。
这正是目前协议出让中的难点，按照国土资源部相关法规，经营性土地的出让都需经过公开的招拍挂，如果土地使用权改变后允许协议出让，其中政府角色如何定位，出让价格如何确定标准，目前都还没有出台具体的细则依据。“原则上是只要区政府同意就可以了。目前来看突破口可能会在南海区。”张恒说。
佛山是珠三角土地开发强度较大的区域，开发强度达到了30％。随着市区国有建设土地供应的日趋紧张，“特别是商改项目，势必要向集体建设用地伸手。”张恒说。而据佛山市三旧改造办公室的官员向记者透露，261号文下发之后，目前已申请提出房地产开发的项目达到了申报三旧改造项目的20％～30％。
集体建设用地的出让和租赁也是目前佛山地区开发商着眼的一种方式。广东省曾在2005年6月出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，提出了集体建设用地可以国有土地同地同价同权的办法进行出让和租赁，但禁止用于商品房开发和住宅建设。
除了佛山，深圳目前也是珠三角地区尝试在旧城改造中进行土地协议出让模式的另一个地区。
早在2006年底，深圳就开始认可在旧城改造中采取协议出让方式。但在2008年底，深圳担忧与国土资源部政策相悖，又禁止了协议出让的方式。随着省府78号文的出台，2009年12月，深圳出台了《深圳市城市更新办法》，该办法提出，在符合城市规划的条件下，权利人可自行改造，自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权，还明确了更新改造的地价收取标准。
而在三旧改造中允许协议出让的方式，在深圳市社科院城市营运中心主任高海燕看来，是“承认市场利益主体的多元化”，“三旧改造涉及与原住民的利益分享机制，以往的做法是土地的增值大部分被政府和开发商拿走了，推进一向都很难，此举有利于调动村民和村集体的积极性。”他对记者说。
按照广东省省长黄华华的说法，广东“三旧”改造的突破政策，乃是广东省向国土资源部积极争取而谋得的“先行先试”机会，政策试点期限仅为3年。
“定向协议出让”
虽然在“三旧”改造中协议出让的案例突破目前仍不明朗。但事实上，在以往珠三角的许多旧改项目中，都可窥见名义上虽为招拍挂，实则为变相协议出让的方式。开发商提前介入城中村改造，一二级市场开发联动的模式并不在少数。
今年2月，新鸿基地产在佛山便作为唯一竞拍人，以47.05亿元拿下了澜石旧改项目的最后4块土地。在广州，琶州村、白云新城、林和新村；在深圳，岗厦村等的改造，都存在这一模式。
2009年9月，保利地产以底价1.42亿元夺得琶洲村40万平方米的巨型地块。该旧城改造项目虽为公开招标，但在转让资质上设定了一个“量身定做”的条件，其中最为苛刻的出让条件是竞得人须在出让地块成交后30日内，按照琶洲村全面改造的要求与琶洲经济联合社签订《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》。
众所周知，旧城改造由于涉及利益复杂，不可能在短期内与村集体签订拆迁补偿协议，除非提前协商沟通好。
2009年10月，大连万达商业地产有限公司未经竞价以11.22亿元的底价竟得广州白云新城4幅商业地块。其资质要求条件亦为“量身定做”：注册资本超过15亿元、近两年净资产和总资产分别超过20亿元和120亿元；要求不少于200万平方米大型商业中心的开发经验。摘牌方还要确保大型商业中心于2010年10月底前开业。
去年，广氮地块、东沙医药港等地块在招拍挂过程都被指是“定向协议”。在最近广州启动的杨箕村旧改项目中，虽然目前挂牌程序仍未启动，但地产圈内人士已知道富力集团已经介入。
“这样的方式在三旧改造中是比较普遍的。”广州一家开发商人士告诉记者。由于三旧改造，特别是城中村改造中，涉及拆迁补偿等一系列麻烦问题，政府一般提前圈定开发商。按照土地一级开发的模式，
开发商进行土地开发的利润被限定在8％，但由于前期开发商要投入大量资金进行赔偿和拆建、回迁房的建设，在前期工作做完之后，政府在进行挂牌的过程中，会制定一系列的量身定做条款，确保开发商拿到该地块。
“政府和开发商会在挂牌的总地价上协商好，底价的制定就是双方达成的协议。如果拍卖价格高于双方当初协议价，政府会将差价返还至开发商。或者是以地价返还的方式，或者是以其他名义进行返还，比如配套建设资金、奖励资金、调高容积率等形式。”上述人士说。
三旧改造可以释放大量的土地供应，根据广州各个区上报“三旧办”的数据，纳入“三旧改造”的土地规模为370平方公里。而2009年广州10区供应的建设用地为18.81平方公里，按照这一供应量来计算，仅“三旧改造”释放出来的土地，就可满足20年的供应需求。这对开发商而言，无疑是一块巨大的蛋糕。类似的“定向协议”方式最终会在这场利益角逐中扮演什么角色，对新一轮土地开发中出让模式规范也是一个挑战。
“招拍挂”之后的双重垄断
不管是协议出让还是“定向协议”的土地出让方式，都引来了外界对于不规范、不公平和暗箱操作的担心，这与历史上这一土地出让方式曾导致的政府腐败和土地贱卖有关。但颇具讽刺意味的是，协议出让所获得的一部分掌声，又与目前以招拍挂为主的土地出让方式形成了政府在土地供应上形成的完全垄断方式，并导致地价飙升，地王频出，进而间接推动房价不停高涨有关。
2004年，国土资源部发出著名的“71号文件”，以2004年8月31日为限，此后全国一律实行房地产经营性土地“招拍挂”出让。这个被开发商称为“大限”的日子是土地供应方式变革的重大转折点，从此，土地权益各方博弈逐渐增强。
2004年之后，各个地方政府纷纷成立了土地储备中心(或土地开发中心)，对土地进行收储、规划、开发和招拍挂，实行集约用地，同时利用土地储备供应来对市场房价进行供需平衡的调节。在制定下一年度的供地计划之前，政府释放的信号是土地供应充足，供需不会出现紧张，借此打消市场上关于土地供应吃紧，房价将继续上涨的信号。
但事实上，除了借用招拍挂方式加强了政府土地垄断供应之外。调节地价和房价的功能被证明是落空的。招拍挂之后，开发商一边抱怨地荒，一边又在大肆抢地。
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江向记者表示，据初步统计，目前广州市10区有30平方公里的住宅用地掌握在开发商手中，加上从化和增城两市，共40平方公里。这些地块有的是“8・31”大限前补办手续获得的、有的是后来通过招拍挂获得的，都是已经领取了建设用地通知书的地块。
在银行信贷对开发贷和土地贷款宽松的环境下，政府每出让一批，开发商就高价收购一批。诞生的“地王”，开发商用来建造偏向少数富有阶层的高档住宅或储而不开发，与政府设想通过增加土地供应，建造中低价位住宅从而调控房价的初衷背道而驰。也使得土地供应上的政府垄断叠加上了开发商垄断。
根据上市公司资料统计，2009年，万科、保利、中海等十大房企在一线城市的土地储备约为4100万平方米。而在二三线城市的土地储备量近17480万平方米。恒大集团是中国土地储备最大的房地产企业之一，截至2009年。其在全国的土地储备已超过5000万平方米，57个项目分布在25个主要城市。
国土资源部副部长负小苏曾公开表态：“截至2009年年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地。”而自2005年以来，全国产生的“地王”，一半以上至今没有开发。
实际上，通过供地计划来进行调控的方向是错误的，地方政府对囤地的打击不力才是主要的原因。为此，2009年12月，财政部、国土资源部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商拿地，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。并加大打击房地产开发企业囤地、炒地行为，多个闲置不开发的地王被处罚或收回。在广州，广州市国土房管局的数据显示，至今已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里。
而随着一级城市土地供应的价格高涨，开发商开始转向城郊和二三级城市，以城市综合开发、旅游地产、定向招商的名义，仍然在继续进行大规模的圈地。
土地经营者
与集约用地、调控需求的功能落空相比，实行招拍挂之后土地储备中心在抬升地价，实现土地价值最大化，获取土地出让金上。却是战果累累。而为了经济利益，政府强拆强建导致的恶性在土地招拍挂之后呈现大规模爆发的现象。
2009年，全国土地出让总价款达1.59万亿元人民币，同比猛增六成有余。按照分税制改革后土地出让金收成中央和地方三七分成的原则，土地出让金收入撑起了地方政府40％-50％的财政收入。土地收储生财甚至成为了地方国企脱困、市政配套工程建设的主要资金来源。
在这样的利益驱动机制下，在招拍挂中，地方政府甚至联手开发商将土地价格越拍越高，获得巨大溢价收益。“保障性住房用地的土地开发成本大概在2000元，平方米左右。”广州市住房保障办计划工程处副处长吴健雄对记者说。相对应的是，2009年广州一些科学城的土地拍卖价格都已在7000元／平方米之上，全年中心6区房价已达11883元，平方米。
“政府在进行招拍挂之前，为了提高土地拍卖的价格，联合开发商进行概念制造，比如城市新CBD，要建立某某中心之类的概念。在拍卖之前，也会暗地里与开发商进行联手，将土地价格炒高。”佛山一家开发商人士对记者说。
这家企业曾经在某市旧城改造招拍挂中接受街道办事处的邀请，前往拍卖现场进行举牌，“本地企业以神秘投标人的身份出现，私底下和政府协商好，拍成拍不成都可以退回竞拍保证金。我们只管举牌，一旦落拍，政府方面会以出让金缴纳不足等理由退回重拍。目的在于炒高价格，让外地开发商接手。”最终该旧改项目以75.1亿元的价格被一家香港开发商拿下。
“土地储备中心最大的问题是用非市场化的行政手段进行土地收储，然后再以市场化的拍卖手段进行拍卖，兼具了裁判员和运动员的角度。以土地收储为主的地方融资平台是新时期最大的红顶商人。”北京拆迁律师张兴奎对记者说，他认为中国当前的土地储备制度和《土地储备管理办法》正在形成“新的社会不公”，“通过造成土地供求紧张从而实现政府的与民争利”。
行政手段进行收储指强行拆迁和征收，土地价值评估没有第三方的参与，没有公布透明的操作方式。这使得大量的农用地转建设用地过程中原土地使用权人没有分享到土地增值的红利。
虽然在土地出让中获得了高额的收益，但这一部分收入并未真正用之于民，2009年广东全省国有土地使用权出让金收入高达996.1242亿元。
“现时这种依赖土地出让金的制度，养成懒惰政府。不去培育高新产业，不去扶持技术创新，不去进行产业结构调整，不去挖掘经济发展的空间。”高海燕说。
种种矛盾纠集，使土地招拍挂制度到了一个需要改革的临界点。如何深化土地制度改革，加快建立多元主体的土地供给体系，改变市场垄断格局，限定政府权力已到了关键时候。
没有足够的时间做不好投资
李志军
在和广大投资者接触的过程中，不止一次听到这样的经历：我知道那是一只好股票，就是拿不住。更有的投资者说，几乎所有翻倍的股票都曾经买过。就是涨一点就卖了。这个问题实际上是长期投资者面临的真正困难，是长期投资者真正的挑战，也是关系长期投资者成败的硬功夫。
今天我们从另外一个角度来分析这个问题。有同事从美国买了一本尔街投资专家的书，该专家提出一个观点――10年间，如果把涨幅最大的10天抽走的话，总体的投资业绩就会少了约1/4，换句话说，这10天中的1天可以顶3个月。
那么中国股市是否也具备了上述特点呢?看看数据：自2000年4月28日至2010年4月29日，上证指数的累计涨幅为81.73％。但在这10年的时间里，如果剔除涨幅最大的10个交易日，这10年的累计收益率为-1.95％。换句话说，这10天的收益超过了10年总的收益，实在是相当惊人；若是剔除涨幅最大的20个交易日，10年投资收益率将变成-56.90％，换句话说，在过去的10年中，如果你错过了这20个交易日，在大盘上涨超80％的情况下。你最多将亏损56.90％。
乍听之下，似乎很难让人接受，但结论的确如此。所以，您会常从报章或朋友处得知买股票的大部分都亏了钱。上述研究也印证了这样的逻辑――做股票如果不坚持长期投资。就容易错过那些大幅上涨的日子。亏钱的概率加大也就不足为奇了。
上述信息给我们怎样的启示呢?
首先，短线交易实在不易，很多人会盘算：我如果只做10无可以抵上别人10年，不是太棒了吗?说实话。我不相信有人可以做到，所以干脆断了这个念头。不少扶梯分析的朋友出大多没能精准预测，所以对没把握的短期投机尽可能不碰。
篇9
土地联合经营合同范文1甲方：
乙方：
为了积极响应国家绿化造林政策，提高农村土地的综合利用价值，以经济效益为主兼顾生态和社会效益，依据农村土地经营的相关法律法规和有关政策，经甲乙双方共同商议特制定本协议。
一、甲方自愿将本村 亩土地(涉及农户 户，名册附后)与乙方进行合作开发经营，主要用于绿化造林。
二、合作开发时间为 年，从 年 月 日起至 年 月 日止，期满后可按相关法律法规办理相关继续合作手续。
三、合作开发期间，所办林权权属归乙方所有，享受种植项目造林和管护补助资金归乙方所有并全部用于生产建设，乙方通过其它渠道获得的用于生产建设的资金也归乙方所有并全部用于生产建设，如果合作开发的土地被征收征用，土地赔偿资金归甲方农户所有，地上附着物赔偿资金按照甲乙双方的利益分配比例进行分配。
四、合作方式：甲方以土地作为合格资本与乙方进行合作，乙方不需向甲方支付土地租金，合作期间甲方不出资，所有建设及管理资金由乙方全部负责。
五、效益分配：每年双方熟地按5:5的比例进行效益分配，荒坡按每年4:6，甲方40%，乙方60%的比例效益进行分配。合作开发期间，如果由于乙方投入不足或经营管理不善，不能产生或达到预期效益，经当地人民政府和林业主管部门认定同意后，甲方有权收回自主经营或另寻合作伙伴，但只能从事林业生产经营。
六、本协议是甲乙双方经过平等有效协商的结果，双方均知晓全部条款内容，在协议履行过程中也可签订相关补充协议，作为本协议的附件，具有同等法律效力。
七、甲乙双方在协议履行过程中，如果发生双方不可调和的争议或矛盾，当事任何一方均有权申请仲裁或直接和法院起诉。
八、本协议共4份，甲乙双方各持一份，当地政府留存一份，林业部门留存一份，甲方负责复印后分发给所有涉及合作开发的农户保存。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地联合经营合同范文2甲方：
乙方：
经甲、乙双方协商，本着合法经营、公平公正的原则，就位于乙方东至，西至，南至地，由甲方全部投资养殖，种植业，经过充分酝酿，就联合经营土地的有关事宜，达成如下协议：
一、甲方承诺投入资金捌仟万元(￥：80000000.00元)以上，负责修建圈舍，并购置牛、羊进行养殖，同时购入树苗进行栽培种植。
二、联营期限从20xx年11月9日至2043年11月9日止。
三、经营利润的分配：甲方占利润的81%，乙方占利润的19%。
四、乙方负责协调土地、水、电、道路建设等相关事项。
五、甲方承诺土地经营所产生的所有费用;
六、本协议一式二份，甲乙双方签字后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地联合经营合同范文3甲方： 身份证号码;
乙方： 身份证号码;
丙方： 身份证号码;
甲方在××公司承包的《 》，就该《建筑工程施工合同》承包范围及内容经甲、乙、丙三方协商一致，由三方联合按比例投资完成甲方与《
》项目开发商负责人 签订的《建筑工
程施工合同》工程项目内容。为进一步落实各方的权利义务，订立本合同。
第一条 联合宗旨、项目和范围
联合经营宗旨：共同投资、共同经营、共担风险 联合经营项目：建筑工程
第二条 联合投资各方均以该项目开发负责人 与甲方所签订的《 》工程前期垫资价款作为联合投资范围。
第三条 联合投资方式、比例、核算方式
投资方式：
(1)甲方以现金作为投资。(投资 )
(2)乙方以现金作为投资。(投资 )
(3)丙方以现金作为投资。(投资 ) 投资比例：
(1)甲方占工程项目的 %(按 %出资，承担亏损，享受分红)。
(2)乙方占工程项目的 %(按 %出资，承担亏损，享受分红)。
(3)丙方占工程项目的 %(按 %出资，承担亏损，享受分红)。
核算方式：仅对联合经营的范围实行独立核算。
第四条 联营各方的权利义务
甲方：对联合经营范围的全部行使建设性意见表决权，享有红利、出资、承担亏损及承担法律责任的义务。
乙方：对联合经营范围的全部行使建设性意见表决权，享有红利、出资、承担亏损及承担法律责任的义务。
丙方：对联合经营范围的全部行使建设性意见表决权，享有红利、出资、承担亏损及承担法律责任的义务。
第五条 利润分配与风险承担
联合经营范围的全部所得，在除去全部成本和开支后，其余为红利，按投资比例分配。
该项目独立经营，独立核算，自负盈亏，联合投资双方对该债务在投资范围内，按投资和分红比例承担亏损。
第六条 联合 投资各方按约定投资多少按实际需用、
按比例投入。投入在本项目独立的财务账号内，支出要甲、乙、丙三方签字认可，以方便各方对投资状况予以监督。
第七条 违约责任
1、联营任何一方未按本合同第三条依期如数支付投资时，视为违约，每逾期壹日，违约方应向联营体缴付其投资额的1%作为违约金。
2、由于联营任何一方违约，造成成本合同不能履行或不能完全履行时，除应按投资额的10%支付违约金外，守约方有权要求并终止合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。如守约方同意继续履行合同，违约方应赔偿其违约行为给联营体造成的损失。
第八条 本合同如有未尽事宜，由双方共同协商并签订补充协议，该补充协议与本合同书具备同等法律效力。
第九条 本合同书一式三份，甲、丙和各方各执一份，本合同书经甲、乙、丙各方盖章或签字捺 印后发生法律效力。
篇10
第二条 本办法所称外商投资企业，是指中外合资经营企业、中外合作经营和外商独资企业。
第三条 在本省行政区域内举办外商投资企业需要使用土地的，适用本办法。
第四条 县级以上人民政府土地管理部门负责外商投资企业用地的统一管理和检查监督。
第五条 外商投资企业使用城市规划区内的土地进行建设，应当符合城市规划，服从规划管理，节约用地，合理利用。
第六条 经同级人民政府批准，土地管理部门可以按规划预征土地或预留土地。在预留土地的范围内，任何单位和个人未经批准不得新建永久性建筑物、构筑物。
预征、预留土地的具体办法，另行制定。
第七条 农村集体所有的土地，必须先经土地管理部门按照《土地管理法》的规定征归国有后，再提供给外商投资企业使用。
第八条 外商投资企业用地的批准手续，由县级以上人民政府授权同级土地管理部门办理。
第九条 土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设部门、房地产管理部门共同拟定，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十条 外商投资企业可以通过出让、转让、租赁、行政划拨等方式取得国有土地使用权。
中方企业可以以其获得的国有土地使用权与外商合营、合作举办外商投资企业。
国有土地使用权出让、转让、出租、行政划拨的具体程序和有关文书格式，另行制定。
第十一条 外商投资企业取得的国有土地使用权，可以依法转让、出租和抵押。但通过行政划拨方式获得的国有土地使用权，必须在按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可转让、出租和抵押。
第十二条 外商投资企业通过出让方式取得国有土地使用权的，应当支付出让金。
出让金由土地管理部门收取，其具体数额由所在地县以上人民政府根据土地开发程度、周围环境等条件以及投资项目的具体情况，根据尽量优惠的原则自行确定，但一般不低于征地、拆迁安置费以及为企业配套的公用设施费之和。
第十三条 外商投资企业依法取得的国有土地使用权，受国家法律的保护，但地下资源及埋藏物不在土地使用权范围之内。
第十四条 使用土地的年限，按批准的外商投资企业经营年限确定。最长年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合和其他用地五十年。
土地使用期满需要继续使用的，应提出申请，经批准后，重新签订土地使用合同，办理续延用地手续。
第十五条 外商投资企业需要改变土地用途的，应当到原批准用地的土地管理部门办理变更用地手续。
第十六条 外商投资企业使用国有土地，还应按每年每平方米0.1？12元的标准向办理用地手续的土地管理部门逐年缴纳土地使用费。
土地使用费的具体标准，由当地物价、财政、土地管理部门根据不同地段、不同用途确定，报同级人民政府批准，并报省财政厅、省物价局、省土地管理局备案。
第十七条 土地使用费自批准用地之日起计收，第一日历年用地时间超过半年的按半年计算，不足半年的免缴土地使用费。
外商投资企业在建期间免缴土地使用费。在建期间的期限，以施工执照确定。
第十八条 土地使用费由外商投资企业缴纳，但中方合营、合作者以土地使用权折价作为投资的，其土地使用费由中方合营、合作者缴纳；租赁场地举办外商投资企业的，其土地使用费由出租者缴纳或由合同约定方缴纳。
第十九条 土地使用费标准自本办法施行之日起，五年内不调整。以后随着经济发展，供需变化加以调整，每次调整的间隔时间不少于3年，调整幅度不突破基数的30％。
经批准改变土地用途的外商投资企业，从改变之日起，按新用途标准计收土地使用费。
第二十条 外商投资企业需要临时使用土地的，应当向当地土地管理部门提出申请，经审查批准发给临时用地许可证，签订临时用地合同后，方可使用。
临时用地期限一般不超过两年。需要延期的，经土地管理部门批准后可以适当延期。
外商投资企业获准临时用地，应当从获准临时用地之日起缴纳土地使用费。其收费标准与非临时用地相同。
第二十一条 外商投资企业可以预约用地。预约用地，须持依法取得的法人证明和银行资信证明向当地土地管理部门申请预约用地登记，由土地管理部门会同有关部门选定地块，并按该地块征地费用总额的10％收取预约金后，发给其土地使用预约证书。预约用地的有效期限最长为一年。
预约期内正式使用土地后，预约金可以抵充出让金；因特殊原因没有批准立项的退还预约金；项目批准后，逾期不使用土地的，视为自动放弃预约，预约金不予退还。
第二十二条 外商投资企业下列用地，除享有国家规定的优惠外，还给予特别优惠：
（一）需要征用集体土地的，按当地征地费标准的下限支付征地费用；其中用于农、林、牧、渔业开发的，还可给予征地费标准下限的20％的优惠，且可缓交，待有盈利时逐年偿还；
（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水项目以及水土保持项目的，免缴征地费用和土地使用费；
（三）进行农、林、牧、渔业开发项目的，自批准用地之日起十年内免缴土地使用费，十年后按标准的下限缴纳土地使用费；
（四）兴办教育、科学技术、文化、医疗卫生等非盈利的公益事业的，免缴土地使用费；
（五）兴办产品出口型、先进技术型、交通、能源企业的，每年每平方米缴纳土地使用费不超过二元，并自投产之日起第一、二年免缴土地使用费，第三至五年按标准的二分之一缴纳土地使用费；
（六）其他外商投资企业自投产之日起五年内按标准的二分之一缴纳土地使用费，其中外商投资额按当时国家公布的汇率折算人民币在一千万元以上的，自投产之日起二年内免缴土地使用费。
第二十三条 外商投资企业可用应当缴纳的土地出让金开发当地政府规划的公共建筑、市政设施。
第二十四条 外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核，报省土地管理局批准后，可以缓缴或减免土地使用费。
第二十五条 外商投资企业通过投标、竞买取得土地使用权的决标、拍卖过程和土地出让、转让、出租、抵押所签订的土地使用权合同，均应进行公证。
第二十六条 对外商投资企业按法定程序提出的用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地、过户登记以及其他有关用地的申请，土地管理部门和其他有关部门均应在收文后十五日以内办理完毕或作出不能办理的答复。
第二十七条 土地管理部门在办理城市规划区内外商投资企业用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地申请的批准手续前，应当征得同级城市规划部门的同意。
第二十八条 除法律、法规另有规定外，外商投资企业违反本办法规定，由土地管理部门按下列规定给予处罚：
（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用土地的，依照《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十七条第一款第一项规定处罚。
（二）不按土地使用合同规定的用途、范围使用土地的，责令其限期改正，拒不改正的，无偿收回其土地使用权。
（三）破坏土地资源的，依照国务院《土地复垦规定》中有关规定处理。
（四）非法转让土地使用权的，按有关土地管理、房地产管理的法律、法规处罚；未经批准擅自出租、划拨土地使用权的，没收违法所得，并根据情节轻重，处以违法所得3倍以下罚款，但最高不得超过3万元。
（五）未经土地管理部门批准，连续2年不使用土地的，按照审批权限报经批准后无偿收回其土地使用权。
第二十九条 外商投资企业对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。逾期既不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第三十条 土地使用合同纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，按合同约定的法定方式解决；合同没有约定的，当事人可以申请中国涉外仲裁机构仲裁或者直接向人民法院起诉。
第三十一条 本办法施行前举办的外商投资企业，未办理用地手续的，应当自本办法施行之日起六个月内补办用地手续，违者，按本办法第二十八条的规定予以处罚。
补办用地手续后，土地使用费标准仍按原合同规定执行；未规定的，从本办法施行之日起按本办法执行。
第三十二条 出让金和土地使用费的上交办法和业务费的提取比例，由省财政厅、省土地管理局按国家有关规定另行规定。
第三十三条 侨胞、港澳台同胞和外省企业、组织或者个人在本省投资举办企业需要使用土地的，除法律、法规另有规定外，参照本办法执行。
