房屋改造与设计范文

导语：如何才能写好一篇房屋改造与设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：砖混房屋改造加固；无粘结钢绞线；体外预应力；加固法；

Abstract: More and more old house through the transformation of technology for reinforcement so as to get reasonable use, and makes the reinforcement technology has been widely applied.This paper takes a brick-concrete elevator-adding and the demolition of bearing wall project as an example, introduces column cross-section increasing method, pre-stressed outer reinforcement of beam with non-cohesive steel strand and new concrete beam method, and pointed out the various problems。

Keywords: reinforcement and reconstruction for a brick-concrete building; unboned steel cable; exterior prestress; strengthening method;

中图分类号： TB21 文献标识码：A 文章编号：

砖混房子受到布局和功能的限制，不能跟上经济发展的需要。由于改造加固技术不成熟，以往对于砖混结构不会进行大的改造。人们采用“无粘结钢绞线体外预应力加固法” [1][2] 来置换承重墙，通过加大截面来加固柱子，通过植筋技术[3]来新增电梯井。通过改造从而使房屋的布局和功能更加满足使用的功能需求。本文通过具体工程，介绍上述各加固方法的使用，并为以后类似工程提供一些参考。

1、工程概况

本工程为永康市某一沿街大楼，该楼为六层砖混结构房屋且带有一层地下室。业主想将房屋部分承重墙拆除，并增设一个电梯。承重墙拆除后，能增大房屋的空间，并可以重新布置房间的使用功能。原来的底层作为一间间商铺出租较容易，而二到六层只能作为单间出租，出租受到局限性，。现在承重墙拆除后，整栋房子都可以作为商业用房出租，二层打破原来的局限性，提高了利用率，从而提高了经济效益。

2、改造加固处理方案

增加电梯:新增电梯基础要挖到原基础土。新增电梯沉降均匀沉降，或者跟房子形成整体沉降。因此考虑沉降因素，新增电梯基础须跟原来房屋的独立基础和条形基础形成一个整体，共同承担恒载和活荷载。电梯每层通过新增梁与原房屋的梁形成一个共同受力体。电梯井从基础到上部每层都与原房屋共同作用。这样就很好的解决了新增电梯的沉降问题。

拆除承重墙：承重墙拆除后，墙两端的柱子进行增大截面面积加固，通过计算原来的柱下条形基础能满足承载力要求。原来的圈梁通过无粘结钢绞线体外预应力加固法进行加固。这样加固的梁会产生一个向上的力，从而主动平衡掉一部分力，该加固方法对圈梁的加固效果明显，而常规的加固方法由于被动受力，从而产生应力滞后现象。下面是部分加固示意图:

图1 基础加固平面布置图

图2 加固平面布置图

图3 体外预应力施工图

3、施工技术

电梯井施工：先做好电梯基础和基坑。（1）电梯基础，把原独立基础和条形基础受力钢筋凿出，与电梯井的条形基础和基础梁的钢筋焊接完成后浇筑混凝土，从而使基础形成一个整体。（2）当基坑做好后，把电梯井范围内二层至六层的楼板凿穿，然后砌砖墙，再浇筑构造柱和圈梁直到电梯井结顶。在这施工期间做好垂直运输的安全措施，确保施工安全。

加固柱：受力钢筋要植入地梁内，柱子箍筋，将Φ10的短筋植入柱子内，并在外部用U形箍筋将Φ10的短筋焊接成为一个整体，从而完成了加大柱子截面的施工。植筋步骤：1、根据设计图纸，标出植筋位置。2、用冲击钻钻孔，钻头直径要比植筋钢筋大将近5mm。3、钻孔完毕后，用毛刷和棉布进行清空工作，然后进行植筋。为了保证新增截面柱子跟原柱子形成一个整体，可以植入拉结筋，混凝土的强度等级要比原混凝土的高一个等级。

置换梁的施工：目前对承重墙的拆除技术已经比较成熟，掌握其关键的拆除方法是成功加固的一个重要内容，“无粘结钢绞线体外预应力” 的加固方法是一种可靠，先进的加固方法。普通的加固方法：在圈梁底部凿出一段设计所需增加的梁高，放置一个钢支撑，若达不到预计的高度则重复增加钢支撑，直至整根梁都被钢支撑撑出所需要的梁高；然后通过植筋的方法把需要的钢筋骨架做好，通过漏斗模板把梁浇好，最后进行混凝土的养护，最后当砼强度达到设计强度的100%时候把梁下的承重墙体敲除。这种方法施工难度大，周期长。“无粘结钢绞线体外预应力” 的加固方法：在圈梁下部的墙体中敲出2个钢支撑的位置，在梁上把钢绞线的穿洞位置和固定锚具的位置都打好。洞的位置，最好挨着楼板打，这样形成的受力力臂较大，在同样大小的张拉力的情况下下，产生的反拱力矩大，产生的加固效果较好。钢绞线按设计图纸对称布置在梁的两侧。梁侧各布置高低两根钢绞线。把高的钢绞线放置在内侧，低的放置在外侧。由于连续三跨梁加固，采用油磅为千斤顶两端张拉，则在施工过程中先张拉内侧钢绞线。刚开始张拉时，要人为固定着钢支撑，两边都先张拉一点，把钢支撑固定好。再张拉一边钢绞线至张拉力设计值。张拉时要仔细观察圈梁和两边预制板的变化，以免拉力过大，致使梁和板反拱太多产生裂缝。张拉完毕以后，圈梁下得承重墙可以敲掉。因为考虑到以后美观和钢绞线的防火要求，施工过程中通过浇筑混凝土对钢绞线、锚具和垫板进行封闭。锚具采用三夹片单孔锚具。

4、结论

改造好后的建筑已经使用了2年，电梯井和原房子共同作用，没有出现沉降。加固好后的梁柱也满足安全使用要求。房屋整体结构安全。经济效益得到了明显的提升。通过对本工程的处理，可以得出以下结论：

1、此改造加固方案是可行。房屋改造工期短，加固技术也是安全有效的，有很好的经济和社会效应。

2、解决了新增电梯井的沉降，主要是做好基础，满足承载力要求。做好新增电梯井和房屋的连接，做到共同作用。

3、通过植筋技术，加大面积砼跟原构件形成一个整体，满足拆除承重墙对柱子承载力的要求。

4、“无粘结钢绞线体外预应力加固法” 是于1988年在传统的以低强钢筋作为补强拉杆的“预应力下撑式拉杆法”的基础上逐步发展起来的。这种加固方法已应用于百余个加固改造工程。这种加固方法是利用无粘结预应力钢绞线产生的反向弯矩平衡掉一部分外荷载产生的弯矩而使梁得到补强，是一种主动加固方法。

参考文献

[1] 项剑锋.钢筋混凝土大梁无粘结钢绞线体外预应力加固法[C]//结构工程师增刊,预应力结构基本理论及工程应用，2000，同济大学.

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关键词：房屋主体；结构加固；改造方案

一、前言

随着我国建筑行业的迅速发展，房屋主体结构的加固和改造也开始进入了相关业内人士的关注范畴。有资料表明，在发达国家，建设总投资的四成以上是用于建筑物房屋主体的加固和改造的，而对于新建筑物的建设，发达国家的投入甚至不到六成，这能够看出，节能、绿色和环保理念在世界发达国家渐渐得到各行业和部门的推广，而节能、绿色和环保理念也必将对我国的建筑行业产生极为深远的影响。预计我国往后的十年到三十年间，必定是我国进行房屋主体结构加固和改造的高峰期，随后我国也必将由大兴土木的阶段进入房屋新建、加固和改造阶段。本文将对房屋主体结构的改造和加固作一个探讨。

二、 为什么要进行房屋主体结构的加固和改造

进行房屋主体结构加固与改造的原因有很多，首先是要避免施工甚至是设计房屋过程中产生的差错而导致房屋出现或者可能出现的建筑质量事故的发生。第二是由于有些房屋主体维护和使用不当、加上条件环境的恶劣，容易让房屋主体的建材老化，有的房屋不注重维护和使用，导致年久失修，房屋主体产生结构性损害，房屋主体可靠性下降。第三是针对有些超期服役的有纪念性意义的历史建筑，如果不对其进行加固和保护，就容易导致历史建筑的损毁。第四是由于一些房屋的主体因为其使用功能的改变、荷载情况的改变需要对房屋主体进行扩建或者是改建。第五也是属于规范要求的房屋主体加固和改造，随着社会的发展，房屋建设规范也会越来越完善，建设标准也会相应不断提高，有些老建筑难以满足新的房屋主体建设标准，就需要按标准要求进行加固或者是改造。加固的原因有很多，只有针对性地对症下药，明确房屋主体加固改造原因，才能更好的进行房屋主体结构的改造和加固方案的设计。

三、 房屋主体加固改造的施工要点阐述

（一） 房屋主体结构加固和改造的前期准备工作

在确定对某一房屋主体进行结构加固和改造之后，需要在房屋主体加固和改造施工前首先进行严密的房屋主体测试工作，确定整个房屋主体当中哪里需要进行强化加固，哪里的房屋主体问题最严重，房屋主体都出现了一些什么样的问题，以及这些问题互相之间有什么影响和联系。而且要明了施工队伍自身存在的不足和优势。特别是进行大型房屋主体加固和改造，在其房屋主体加固和改造施工前就一定要制定精密的房屋主体加固和改造设计方案和计划书，还要经过项目经验丰富的专业人员、负责人以及专家讨论确定，切不可偏听一方之言，不顾全局利益。于此同时，还要将房屋主体加固和改造所需的设施和材料准备好，明确房屋主体加固和改造过程中需要采用哪项技术，以为房屋主体加固和改造的施工打好基础和做好准备。

（二） 房屋主体加固和改造的施工

房屋主体加固和改造不是材料的堆积和对建筑主体的一个简单修补，应该对具体的房屋主体加固和改造问题进行具体分析。在大型房屋主体加固和改造过程中，由于情况不同，需要改造和加固的施工方向也将各异，一些房屋主体加固和改造是由于房屋建筑所处位置地质条件差，导致建筑变形或者是下滑，这种房屋主体加固和改造主要采取的方法就是地基加固，比如静压桩托换、托换技术锚杆、石灰桩加固等等。在石灰桩加固时，需要充分把握水、生石灰块儿与砂石的比例，使其粘性符合房屋主体加固和改造工程的需求，与此同时还要依据相关原理，在水、石灰块和砂石混合到一定时间的时候将钢筋打入其中，让房屋主体更加牢固。在打入钢筋的时候，一定要把握钢筋弯构件配钢率和混凝土强度之间的协调，任意一方过高或者过低都可能造成装板收缩裂缝，导致风险的产生。锚杆静压桩托换也是针对房屋主体加固和改造地基问题的托换和加固的一种技术。在施工中，应首先标出准确的压装空和标杆位置，并且开凿空洞不要过大，压凿空凿进行完一部分就应该进行压桩，压凿空的形状应该以上大下小为宜，这种形状方便基础的冲剪和承压，压桩施工适宜对称进行，桩顶的轴线应该和千斤顶的轴线一直垂直，锚固空和锚固筋契合加上锚固连接材料的使用也应该适当，以便让桩面更牢固；压桩的时候不宜停顿时间过长，因此也最好不要进行中途休息，最好整个过程不要停下来。在房屋主体加固和改造过程中要保持记载的完整，以便开展下一步工程的施工；基础锚和桩之间要作凿毛的修理。凿空和孔壁之间要进行清洗。在进行封孔之前应该要将孔中的杂物和水清理干净，在刷上高标号的水泥浆，再进行封孔。若是需要进行浇灌的混凝土出现早强微膨胀，则需要进行振捣处理。这时候应该注意的是，当早强混凝土开始凝固的时候就不能再用千斤顶施加压力了。当对地基加固处理完之后还要进行一些预防性措施，避免地基稳固的扰动。这些措施包括控制进顶速度、减少管外壁的摩擦扰动（采取双层注浆措施），减小机头迎土面的扰动等措施来减少地基的稳固扰动。

在房屋主体加固和改造过程中，除了地基问题以外，还包括一些房屋主体墙面或者是墙内出现裂缝或者是脱落的问题。这两种问题是相对地基问题而言的施工规模和施工强度都相对较小的问题，但这两种问题的出现频次要比地基问题要多得多，对于房屋主体墙面或者是墙内出现裂缝或者是脱落这部分问题的施工，最重要的还是首先要了解出现这些问题的原因所在，这样才能达到从根本上解决房屋主体墙面或者是墙内出现裂缝或者是脱落这些问题。

以酸雨侵蚀的墙面为例，对于这种房屋主体墙面或者是墙内出现裂缝或者是脱落问题的分析，首先就要想到施工材料的使用，在酸雨侵蚀比较严重的环境下，只有将建筑表面材料改成抗酸材料才能抵抗这种恶劣环境对建筑物表面的腐蚀和损坏。在这种房屋主体加固和改造过程材料的选择当中，一样要遵循房屋主体的加固和改造原理，也就是房屋加固改造选用的材料标准要比原来的材料要高，这样才能在房屋主体加固和改造后能维持房屋长期持续性使用。选材过后，进入房屋主体加固和改造施工，首先要分析，针对酸雨腐蚀过的墙面存在由内到外腐蚀性逐渐增强的特点，因此在房屋主体加固和改造施工过程中，就要特别注意新旧材料的锚固性和粘合性，注意新旧材料是否能谐和使用，这些问题很重要，如果没能把握好，很可能会导致功亏一篑。

参考文献：

[1] 徐耀武. 混凝土结构加固方法概述[J]. 陕西建筑. 2008（01）

[2] 刘小民，刘与行. 土木工程结构损伤诊断研究进展[J]. 陕西建筑. 2006（01）

[3] 杜敬. 浅谈建筑抗震鉴定及其加固方法[J]. 住宅科技. 2011（S1）

[4] 崔金草，顾丽娟. 浅析钢筋混凝土结构加固[J]. 科技资讯. 2011（21）

[5] 范雷，马涛. 试论混凝土结构加固工程的施工措施[J]. 黑龙江科技信息. 2011（18）

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关键词: 托换技术；砖混结构；大空间改造；应用

中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：

前言

目前，我国有大量既有砖混建筑，因功能发生变化，业主对已有的老旧房屋的改造需求日益增多，特别是一些已使用多年或废弃不用的砌体房屋改造成大开间的需求尤为多见需要进行改造，其中常常进行扩大空间改造，例如将砖混房屋的局部或者全部改为大空间的餐厅、多功能厅等等。由于要拆除承重墙，导致荷载传递路线和结构受力发生变化，必须增加或加强支承结构，施工技术与安全问题也显得比较突出。所以，设计或选用哪一种安全、合理、经济的改造方法是砖混房屋大空间改造的关键。

为了加强砖混结构房屋改造后的安全性，设计时应要求对原建筑进行鉴定，计算上应满足现行的有关规程、规范，在新老结构的连接处采取必要的构造措施。本文将结合工程实例谈谈房屋改造中托梁拆墙技术的应用以及一些需要注意的问题。

1、工程概况

某单位X 光室建于20 世纪。该建筑为一幢单层砖混结构房屋，房屋建筑平面为“L”形，东西向长为11.90 m，南北向宽为11.56 m，建筑面积约108 ㎡，房屋层高为3 500 mm，原结构平面图如图1 所示。房屋结构采用纵横墙混合承重，承重墙下采用条形基础，共设置两个开间三个进深，开间尺寸为6 600 mm，5 000 mm，进深尺寸为4 500 mm，2 250 mm，4 450 mm，砌筑墙体厚度为240 mm， 360 mm，采用实心粘土砖和混合砂浆砌筑; 采用现浇钢筋混凝土楼板，厚度约为100 mm，楼板上铺一层隔热架空层，高度为300 mm，屋顶设置600 mm 高女儿墙。经现场检测纵横墙交界处未发现设置构造柱，承重墙顶部未设置混凝土圈梁。现因业主单位要求将本房屋改造成办公室使用，故需拆除室内所有内隔墙，以方便内部布置办公桌椅。期望改造后能达到如下的建筑功能要求，平面布置图见图2。

2、技术要点

承重墙构件是砖混结构最普遍和极为重要的构件，很多倒塌事故是由一片承重墙破坏引起的。一方面，由于拆除或移动承重墙体使某一承重墙体承受比原设计大得多的荷载，竖向荷载过大可导致墙体构件失稳崩塌; 另一方面，承重墙的拆除会导致楼板或屋面板的跨度增大而引起裂缝甚至坍塌，进而导致整个房屋的破坏。因此，根据特定建筑结构特点，选择合理的改造方法显得特别重要。目前，托换技术用于旧房改造中的研究已经取得了一定的成果.

托换框架要求传力合理，受力明确。改造时应注意如下几点:

1) 保证地基基础的强度和刚度。砖混结构的基础形式一般采用墙下条形基础，而改造后由于局部的框架柱取代了原来的承重墙，条基上由原来的均布线荷载变成了局部集中荷载。因此，一方面，必须对地基承载力和基础的强度进行校核，若不满足新的要求应采取适当的措施进行加固补强; 另一方面，应当增强内框地梁的刚度，尽可能使内框柱传来的集中力通过内框地梁转化为均布荷载传给条基。

2) 保证改造后房屋的抗震性能。新设的钢筋混凝土内框架与原有的砖混结构在地震作用下的振动具有很大的差别，而且部分墙体被拆除后，房屋水平向刚度降低，结构不利于抗震，须采取构造措施改善抗震性能。设计内框架时其侧向刚度应接近待拆砖墙的侧向刚度。

3) 合理的施工顺序。施工时首先改造基础，施工内框架地梁，再施工内框柱，最后施工内框顶梁，当内框架梁柱的混凝土养护期满达到设计强度要求后，再由上向下拆除旧墙体。总之，内框架本着自下而上的顺序逐步进行，而拆墙本着自上而下的顺序进行。

3、改造方法

内框架由两片闭合的框架组成，框架紧贴于待拆墙的两侧，两片框架的梁之间由间距不大于1 m 的连梁连接。内框架由地梁、柱、顶梁三部分组成，其平面布置及立面图如图3，图4 所示。

1) 内框地梁是利用待拆砖墙的墙脚，在墙脚两侧浇筑的钢筋混凝土框架梁，用于增强墙下条基的刚度，使条基不至于在砖墙拆除后由于不均匀的地基反力导致上部开裂而破坏。为使新加的两片内框地梁平面外的整体稳定，还应在地梁之间设置连梁，一般间距不大于1 m，如图5a) 所示。

2) 内框柱是托换结构中传递竖向力的构件，在待拆墙的端部局部凿开后再浇筑。两片内框架在端部共用一个框柱，为确保柱与外墙的可靠连接，应按一定间距设置拉接筋，同时应注意在内框柱浇筑前清除外墙内侧的粉刷面层，如图5b) 所示。

3) 内框顶梁采用与内框地梁类似的做法，在两片顶梁之间设置连梁，间距不大于1 m。考虑顶梁模板上口已被楼板或屋面板封闭，所以应在楼板或屋面板上位于梁顶位置钻取两个孔洞，孔径一般取为50 mm，并采用膨胀细石混凝土浇筑，以便混凝土从孔洞灌下且能保证梁顶混凝土与板底的紧密接触。同样在内框顶梁浇筑前应清除楼板或屋面板下表面的粉刷面层，如图5c) 所示。

4、施工与监测

旧房改造除需要合理的设计之外，成功的关键在于施工。就本工程实例而言，施工时应注意如下几个方面:

1) 严格按照正确的施工顺序组织施工，内框架由下而上，拆墙由上而下，由中间向两端进行，在施工中严把质量关。

2) 在浇筑内框梁、柱时一定要切实保证混凝土的密实度，内框顶梁应采用膨胀细石混凝土。

3) 用水和刷子去除内砖墙、板内侧的抹灰层，以保证新浇混凝土与墙体及板面的良好结合，有效传递荷载。

4) 在承重墙上开凿孔洞时，要注意隔段开凿，不应连续开凿同一块墙体，以免发生墙体松动。

5) 在施工中加强监测，注意观测墙体及楼板( 屋面板) 的变化情况。

5、结语

目前，我国旧房改造中采用托换技术拆除承重墙的实例还比较少，通过这种技术将砖混结构房屋改造成局部大空间，既满足了大空间平面尺寸的建筑功能需求，又在施工方面节约投资并且缩短工期，取得了良好的技术以及经济效益。与新建建筑相比，对既有砖混建筑物的结构托换改造具有投资少、工期短、效益高三个突出的优势。

参考文献

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关键词：建筑加固 技术处理 结构设计

1结构概念设计的重要性

概念设计的关键：是在规定的建筑空间和地理环境下，充分认识并利用结构总体系与分体系间的力学特性和关系，用整体概念设计建筑加固总方案，对于现行的结构设计与计算理论，存在一定的缺陷和不可计算性。例如：运用混凝土结构设计时，塑性理论极限状态的截面设计方法与弹性理论计算方法的内力计算方法，计算结果和结构实际受力状态在这些矛盾的影响下相差甚远。强调结构设计的重要性，就是为了弥补此类计算理论缺陷以及设计中许多难以计算的结构构件。

2房屋建筑结构需要加固的几种原因

（1） 如何先确定房屋建筑结构的重要性，才能加强房屋建筑的耐久性。在过去我国的房屋建筑上一直都只是满足负荷强度而没有既满足负荷强度又满足耐久度的设计思路，设计上缺乏对房屋建筑耐久度的理解，这就不符合现在对房屋建筑的耐久度的使用要求。

（2） 由于房屋建筑在建造和使用过程中饱经风吹雨打，日晒雨淋，还有自然灾害等侵蚀，导致房屋建筑材料的性能退化，造成建筑不同程度的损害。所以我们在房屋建筑结构的耐久度问题上应高度重视，完善房屋建筑构造上的缺陷。

3改造加固工程的步骤

（1）改造鉴定的标准和依据现行的规范规程

主要有《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）、《建筑抗震设计规范》（GB50011- 2001）、《混凝土结构设计规范》（GB50010- 2002）、《砌体结构设计规范》（GB50003- 2001）、《钢结构设计规范》（GB50017- 2001）、《钢结构加固技术规程》（CECS77：96）、《混凝土结构加固技术规程》（CECS25：90）、《多层砖房结构加层技术规范》（CECS78：96）

（2）改造加固鉴定步骤

已建工程在改造加固前均需要由专业技术人员对其进行调查鉴定。一般步骤是：

1）收集资料。调查了解该项目的状况（包括：设计图纸、竣工资料、使用维护日志、使用环境等）和准备改造的内容（使用功能、条件等）。

2）现场调查、测试。在现场收集建筑材料资料（主体结构和维护结构材料的损伤情况等）和建筑结构（结构变形、裂缝等）资料。

3）根据项目实际情况和要求的改造加固方案进行结构验算分析，以及进行相应的构件或模型试验，对改造加固方案加以验证。

4）改造加固工程一般应由具备相应资质并有经验的单位来施工完成，在这期间设计、监理单位应严格审查施工方案，并配合相关部门做好质检工作。

（3）改造加固设计中的工具软件

对改造加固工程，在进行现场调查和资料收集完毕后，应对提出加固方案进行结构验算。对于变动较大的工程项目须采用结构软件对其改造前后的结构模型进行计算分析以避免出现改造加固后给原结构带来新的结构安全隐患。砌体结构和混凝土结构可采用 PKPM、TBSA；钢结构采用 3D3S、Xsteel、PS2000（门式钢架）、STS；网架结构采用 MST2000、SFCAD2000。对于其它一些软件使用时需注意构件参数和荷载组合的设置等。

（4）改造加固设计中需注意的一些问题

在改造加固工程中界面处理好坏，将直接影响加固设计效果，如果出现空鼓、脱落、两层皮等质量问题，这将关系到结构改造的安全性问题。为此设计的构造措施、施工过程中应对此加以重视，适当增大安全储备。针对不同界面，采用植筋、增设抗剪件等系列界面处理技术，务必使加固面结合接触紧密，达到设计及安全使用要求。改造加固工程中屋顶改造、加层等往往会加大基础荷载，在设计时应根据实际情况对地基基础采取加固措施，注意减轻构件自重和调整受力体系。对于增加荷载不大的情况可考虑利用剩余的地基容许承载力。事实上地基在长期荷载作用下，其容许承载力相应也会提高。

4施工实施中要掌握的技术要点和施工方法

（1） 对原有旧钢结构的考察、取样、实验、评定工作一定要做好做细，必须要由权威的专业实验室对原旧钢结构和加固用的新钢材进行取样实验，并出具评定报告，确定需采购新钢材的材质和焊条规格型号、焊接连接工艺的技术要求 。

（2） 根据现场对原有旧钢结构进行除锈、清除表面覆盖的所有腐蚀氧化层，与设计一起讨论确定实用可靠的处理、加固、改造方案。

（3） 原有旧钢结构的除锈、清除表面覆盖的腐蚀氧化层及渣物要彻底，必须用空压机连接专用的喷砂除锈机进行，个别腐蚀严重的部位要人工用钢凿、榔头、砂轮机凿或磨。喷砂除锈的砂子采用中细黄砂，需晒干，因高空作业污染很大，一定要搭设周围环境防护设施和做好操作人员的防护。

5结束语

目前的加固基本上是针对构造和承载能力不足的构件，而在结构总体上的把握与判别上相对较弱。改造加固要注意局部构件加强后对相邻构件乃至对整体结构的影响。否则有时改造加固后会适得其反。例如：对连续梁某一段采取增大截面法进行加固后由于刚度的变化会引起相邻跨梁、柱的内力重分布；对多层砖混结构的某一层墙体采取夹板墙加固，使得该层墙体的刚度大幅度增加，形成与相邻楼层的刚度差，对结构的抗震不利。此外还有加固后构件的承载能力提高，防火等级大幅度下降等问题。对改造要求和加固方案在设计要从总体上把握，满足结构设计理论和现行规范规程的要求。

参考文献：

[1]王亚勇我国大型公共建筑抗震加固技术[J]工程质量，2005（12）.

[2]王朝秀，周亚平.碳纤维布（ CFRP） 在混凝土结构加固工程中的应用[J].安徽冶金科技职业学院学报，2005（ 1） .

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【关键词】房屋维修；工程设计；施工管理

1 引言

房屋是人们生活中必不可少的物质用品，无论是生活，还是工作，甚至是学习和娱乐，都需要有房屋。房屋在使用过程中，难免会发生各种各样的损坏。为了维持其原有的使用功能，延长其使用寿命，有必要对其进行维修。房屋的维修也是建筑工程的一部分，它虽然不如房屋建造那么复杂，但也是一个系统工程，其复杂程度也是不可小觑的，必须引起足够的重视。下面，本文就来对房屋的维修这一课题做一个粗浅地探讨。

2 房屋损坏的原因分析

房屋在使用期间出现问题，主要有以下几方面的原因：

2.1 设计方面的因素

由于房屋设计时存在缺陷，致使房屋局部的构建承载力不足，或者墙梁之间的分离缝、温度收缩缝等，都会引起房屋的破坏。

2.2 施工方面的因素

有的施工单位利欲熏心，在施工时偷工减料，或者使用劣质建筑材料，不严格按照设计的方案进行施工等，会使房屋在使用过程中出现质量问题，发生损坏。

2.3 外部环境因素

很多种外部环境因素会造成房屋的损坏，比如烈日暴晒、风吹雨淋等引起屋面、外墙、外门窗等部分受到腐蚀和破坏，水土流失造成房屋基坑支护失效，地震对房屋造成破坏等。还可能房屋周边进行其他施工，对地基产生了破坏。

3 房屋维修的意义

房屋虽然不像一般商品那样容易损坏，但房屋建成交付使用后，即已经开始损坏。随着时间推移，都有一个由新变旧的过程，这是自然规律。房屋是社会的财富，业主最重要的财产之一，加强房屋的维修加固，就能使“物尽其用”；可以使房屋完好、增值有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率。

房屋维修能够以较低的成本延长房屋的使用寿命，对房屋进行改造还能以较小的代价改变建筑原来的面貌或用途，使其不断适应人们生产生活的需要。与新建建筑相比，对旧房屋进行维修改造优势明显，除了节省投资以外，还有以下优点：第一，维修改造比新建房屋工期短，见效快，一般只需几个月就能完成，而新建房屋一般都需要一年乃至数年。第二，旧房屋维修改造对生产和生活的影响很小。在房屋维修改造过程中，不需要对原有居民进行搬迁，施工简单，持续时间短，不会对附近的居民造成很大的影响；建筑垃圾少，噪音也较小，对环境的影响较小。

4 房屋维修的规模

根据房屋维修的规模，可以分为小修、中修和大修三种，分别介绍如下。

4.1 小修

小修工程是指日常中针对房屋的一些小的损坏进行的修补和养护，如对屋面防水的小面积补漏，更换落水管，对房屋墙面的小面积修复，对门和窗户的维修或更换，等等。一座房屋一年中用于小修的费用低于其造价的1% 。

4.2 中修

中修工程指需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程主要适用于以下情况：①房屋损坏程度较大，需要对部分梁柱进行加固的情况；②墙面损坏较严重，需要进行大面积修补或重做，或者墙面损失虽然不严重，但是业主希望重做墙面以达到改造的目的；③屋面防水层严重破坏，需要重做；④墙体需要进行加固补强；⑤为了对房屋进行改造，需要对局部墙体进行拆砌。就费用来说，一次中修的费用一般不超过房屋造价的20% 。

4.3 大修

大修工程是指牵动或拆除部分主体结构的工程。大修工程主要适用于以下三种情况：①因防震需要，需要对房屋的主体结构进行全面加固；②为改善居住条件，或者改变房屋的使用性质，需要对其进行改造；③严重损坏但无坍塌危险的房屋，需要维修后继续使用的情况。大修工程一般耗资较大，其费用在该建筑物同类结构造价的25%以上，因此，在对房屋进行大修之前，首先要考虑经济效益的问题。

5 房屋维修工程设计

维修工程设计是房屋维修的重要环节，对房屋维修质量的好坏、维修成本等起着主要的决定作用。要想房屋维修达到低成本、高质量的目标，必须进行科学合理的设计。在进行房屋维修设计时，还可以根据业主的需要，设计对房屋进行适当的改造，以更好地满足业主的需要，增加房屋的舒适性。房屋的维修改造设计必须因房制宜处理好适用、安全、经济与美观的关系，合理利用原有建筑和结构构件、设备，运用科学方法进行分隔改装，提高建筑功能质量，处理好室内外环境，达到改善工作和生活条件的目的。房屋维修设计应对建筑的多个方面进行通盘考虑，因此房屋维修工程极其繁重复杂。

房屋维修设计是有别于新建工程设计的，查勘是其非常重要的环节，其主要工作为调查研究，踏勘现场，这项工作必须细致深入，力求准确。一般采用从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构架，从表面到隐蔽，从局部到整体的顺序。也可以根据房屋现场条件、环境情况、结构现状等进行查勘。尤其是各种隐蔽部位的构件和设备是否良好，损坏范围和程度是查勘的重点对象。对隐蔽项目的准确查勘，才能做到维修后解除危险，消灭隐患，达到最佳效果。

6 房屋维修工程的现场施工管理

现场施工管理是实施房屋维修工程的关键，施工管理好坏直接影响到工程的质量、进度以及经济效益，做好房屋维修施工现场管理至关重要。

6.1 技术储备管理

由于房屋维修是工程补救性措施，施工工艺一般比较复杂。首先，现场管理人员必须熟悉施工图纸和合同要求，并根据自身的施工队伍、材料供应、资金、设备等基础条件，认真制定施工方案，把每项施工内容纳人管理控制；其次，要根据工程特点和技术要求，做好技术管理人员和工人的储备和挖掘，把工程的内容、程序以及关键技术措施做好培训交底，让施工技术工人熟练掌握施工工艺和新材料特性，全面提高技术操作和施工水平，从而使施工过程中的每一工序步骤处于控制之中，保证工程项目按时间、进度、质量完成；三是建立完善现场控制管理、质量检查等各项技术制度和操作规程，依据施工质量相关的设计要求和有关规范标准，对每一工序和施工工艺提出不同的质量控制和验收标准，以确保工程质量。

6.2 修工程的材料管理

与其他工程施工相比，房屋维修工程涉及材料种类和数量相对较少，但由于施工特点的特殊性，对材料的供应管理等有着严格的要求。

首先，在材料供应采购上，要严格根据设计方案确定的材料品牌、材质、规格，精心测算所需材料数量，组织材料供应，切忌购置廉价质劣材料，以免影响工程质量，造成工程的失败。二是根据施工现场实际情况及进度要求，合理安排材料进人现场，并对材料做进场院验收，抽查抽样，报检于甲方、设计单位和现场施工员，根据施工组织平面布置图指定位置，将合理归类堆放材料，造册登记。三是实做好材料发放管理。要严格按照施工进度，凭材料出库单发放使用，并做好发放材料的追踪管理，避免材料丢失和浪费。

7 结论

房屋维修是建筑工程的重要部分，对于延长房屋的使用寿命、维持其正常的使用功能具有重要的意义。本文对导致房屋损坏的原因进行了系统地分析，介绍了房屋维修的三种规模（即小修、中修和大修），最后对房屋维修的工程设计和现场施工管理要点进行了探讨。由于笔者水平有限，本文难免还有很多不足的地方，希望其他同行看后可以进行批评和指正。

参考文献：

[1]裴国军.浅析房屋维修施工项目管理的基本流程[J].中国商界，2010.

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买三房满足四房需求

南通人赵阳（化名）来上海工作了多年，由于一直在安亭汽车城工作，所以一直想在嘉定区买一套大面积多房间的公寓。赵阳心中的算盘是：自己和妻子一间房，儿子一间房，今后把自己的父母接来上海一起住还得有一间房，另外最好能再有一间小书房，平时可供自己工作用，节假日家里来客人也可以临时当客房用。

抱着这样的购房目标，2010年前后，赵阳在嘉定各板块看了很长时间，2010年8月，通过介绍，赵阳对嘉定新城一新开楼盘的一套大户型房源产生了浓厚的兴趣。这套房屋的建筑面积是114平方米，为三房一厅，但是当赵阳把自己想要一套四室一厅的购房需求告诉导购人员时，对方表示因为这套房子的北面是挑空结构，通过改造后可以增加一间房间的使用面积，变为四室一厅，其实是打了一个政策的球。为了让赵阳确信这么改造的可行性，他不仅给赵阳看了沙盘、广告、楼书，还带赵阳去看了样板房，均为四室一厅的效果。虽然改造后单房面积有所减小，但花三房的钱能够满足四房的居住需求，赵阳及其家人还是对这套房屋十分满意，随后于同年9月与开发商签订了商品房预售合同，房屋总价为208万元。

由于是期房，签约当日，双方还签订了一份《委托装修及改造协议》，约定赵阳委托开发商对房屋进行空间结构改造及装修，交房时间为2012年5月31日前，为了吸引购房者，装修改造的费用由开发商承担。赵阳按约支付了房款。后来非因开发商的原因导致工程延期，双方于2012年3月又签订备忘录，赵阳同意改造工程延期至2012年8月31日交付。

私自改造涉嫌违章

可惜好事多磨，正在赵阳一家满心欢喜地期待着能早日入住宽敞的新居时，刚好在2012年4月6日，赵阳在电视里看到了偶然看到了一个针对该楼盘的相关调查节目，节目中称该楼盘四房一厅中有一间系开发商擅自变更建筑规划，未经过相关部门审核批准，属于不合法面积，这间多出来的房屋也成了违法建筑。

看了节目后，赵阳顿时傻眼了，原本想打个球用三房的钱买四房，如今却要面临新房尚未入手便成为违法建筑的尴尬境地。由于越想越担心，想到今后可能面临的种种不确定风险，考虑再三后，赵阳便对开发商提出了退房的要求。别说开发商已经把房屋大体改造完毕，就算没有另外花费用改造，想要开发商把吃下去的钱再吐出来又岂是一件容易的事。无奈之下，赵阳便一纸诉状将开发商上海某房地产有限公司告上法庭。

欺诈指控难获支持

在法庭上，赵阳认为，房地产公司捏造房屋面积，隐瞒其中一间属于违法建筑，欺骗自己签订商品房预售合同，构成欺诈，要求撤销与对方的商品房预售合同，返还购房款208万元，同时要求对方赔偿银行抵押贷款利息及其他经济损失约22万元。

被告房地产公司则辩称，赵阳看房时，售楼员就已经明确告知房屋的实际面积和三房一厅的结构，也说明了要进行改造才能达到房型图宣传的装修效果，赵阳明确了解房屋改造的要求后才接受了公司的建议，为此双方签订了委托改造协议，由此可见，赵阳对这一情况是明确知晓并认同的，所以公司不存在欺诈。

法院经审理后认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》、《委托装修及改造协议》是双方的真实意思表示。双方签订的商品房预售合同对房屋的实际面积和建筑设计平面图作了明确约定，根据改造协议可以看出，改造的主要位置就是该房屋北面的挑空部位，被改造成一间独立的房间，形成了改造后的四房一厅结构。由于改造的部位不计入房屋建筑面积，所以，原被告签订改造协议的真实意思就是为了增加房屋的实际使用范围，变相提高所谓的“得房率”。被告在销售房屋时，未隐瞒房屋的建筑面积及房型结构的真实情况，但建议购房者在房屋北面的挑空部位等建筑面积外的空间可以通过改造利用以提高实际使用范围，购房者接受了建议并由双方对房屋改造达成合意。

综上所述，原告赵阳对被告开发商通过改造房屋结构多出一间房间的事实是明确知晓的，未发现被告存在欺诈行为。据此，法院驳回了赵阳的诉讼请求。

法官点评：买房莫打球

上海市嘉定区人民法院民三庭法官 郏志强

所谓违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。包括占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；逾期未拆除的临时建筑；擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；违反法律、法规有关规定的其他建筑等等。在本案中，原本规划设计的三房一厅被改动为四房一厅是由于开发商在未经相关部门审核批准的情况下擅自变更建筑规划的结果，因此属于违法建筑。

根据规定，这类建筑的处理，对于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入。

购房者在购买这类需改造的房屋前，应事先了解改造是否获得了有关部门批准，否则很可能最后面临无法撤销购房合同，买下违法建筑的风险。

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[关键词]：房屋修缮；特点；安全分析

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

1 引言

随着房屋的建成，损耗也就开始。随着时间的推移，房屋的结构、刚度、耐久性、安全性也随之降低，建筑功能以及设施的可靠性及功效也有所降低。房屋修缮就是对房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全和提高房屋的完好程度与使用功能。房屋自建成到报废整个过程中，为了修复由于自然因素、个人因素造成的房屋损坏维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限将采取勘察、设计、施工、管理等一系列措施。

2 房屋修缮的特点和分类

房屋修缮设计和施工都是在一定范围内进行的 ，具有生产和服务双重特性。房屋修缮是大量的经常性的工作 ，其项目较多 ，涉及面广，较为零星分散。要根据实际情况 ，制定合理的房屋修缮计划 ；在房屋修缮过程中 ，节约与合理地使用财物 ，尽量做到少花钱 ，多修房 ；要从实际出发 ，因地制宜、因房制宜地进行养护维修 ，以适应住户在使用功能和质量上的需要。

根据房屋不同的损坏程度 ，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修 5 类。凡是少量用工以及时修复使用过程中构件 ，配件和设备正常的小损小坏 ，综合平均费用为所管房屋现时总造价的 1% 以下 ，保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程为小修工程 ；中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求 ，需要进行局部维修 ，在维修中只牵动或拆换少量主体构件 ，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以下 ，仍保持原房屋规模和结构的工程 ；大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备 ，不需全部拆除 ，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25% 以上的工程 ；翻修工程是指已失去修缮价值 ，需全部拆除 ，另行设计 ，重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程 ，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价 ；综合维修工程是指成片多幢大楼 ，一次性应修尽修其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的 20% 以上的工程。

3 房屋修缮工程的安全分析

3.1 房屋类型繁多，改造要求不同

一些情况下，仅一个小区的房屋便可分为花园住宅、公寓、新工房、新式里弄、旧式里弄和简屋等九种建筑类型。三是遍布全市建筑结构、标准和形式较差的，近期要维持其正常安全和居住功能的，今后应进行改造的房屋，包括旧式里弄的两种类型。

3.2 历史遗留问题突出

建国后，由于受到政治、经济和技术环境等特殊影响，过于强调住房的“节约”功能，面积小、不分户、厨卫公用、无起居室、耐久差、质量参差不齐等问题严重，同时缺乏完备的后续维修体系。改革开放后，我国各地陆续开展了大规模的房屋建设，但因设计、监理、技术和质量等环节存在着的问题，导致工程质量良莠不齐，从而在既有住房修缮改造工程中逐步地凸现出来，成为修缮改造工作的难点。

3.3 弱势群体的不同需求

老龄化需求方面 ：老年人已成为在住房中生活时间最长、对居住环境最为依赖的群体。低收入者需求方面 ：该群体具有年龄偏高、受教育程度偏低、家庭成员同住比重较大、住房拥有率偏低且面积偏小等特点，又因居住条件较差、设施短缺、自主修缮能力不足等原因，导致其对住房过度使用，住房老化和损坏现象严重，安全隐患突出，必须在住房修缮改造中予以重视。

3.4 后续使用问题

建筑物使用寿命是建筑物建成后所有性能均能满足原定要求的实际使用年限，取决于建筑物的设计寿命、建设质量和维护管理。图 1 描述既有住房使用功能、损坏率和使用年限之间的基本关系。

如图所示，在不进行维修或改造的自然损耗情况下，既有住房的损坏及功能的下降极为迅速，若对其进行维修及改造，可延长房屋寿命。我国设计寿命为 50 年的建筑物，实际平均使用寿命仅为 30 年，与标准要求相差甚远。有的建筑物投入使用后不到 20 年就被拆除，造成了社会资源的极大浪费，加重了环境的负担。

3.5 设计、查勘的缺陷

为了提高房屋完好等级，改善房屋使用功能，需要对房屋进行修缮工程查勘与设计，也就是对所要需修缮的房屋作详尽的勘察，制定方案和编制预算，这是修缮房屋一个重要环节。查勘设计所提供的设计文件，不仅是房屋修缮的依据，还是施工的任务书。如果查勘出现错误，不但会造成施工的难度，还会造成管理上的混乱，那就会影响施工的进行或影响修缮的效果，为了确保房屋修缮的顺利进行，建筑质量达标且经济合理，查勘设计工作必须做扎实。查勘与设计所提供的文件，既是修缮改造方案和编制预算的依据，又是指导施工的具体任务书。以上海市静安区直管公房完损情况调查为例，经调查发现，直管公房完好率只有7%，基本完好的仅占 31%，损坏和严重损坏的占 62%，损坏隐患点与危险点分布整体呈现参差不齐的特征。因此，必须经过细致的查勘和设计并经业内专家讨论后形成完善的施工方案，才能实现其原有的施工目的。而目前查勘环节仅由实施单位自行组织，政府部门尚未出台具体管理办法，工程设计人员无法对施工各环节中的安全落实预防措施，具有一定的安全隐患。

3.6 施工难度条件

3.6.1 隐蔽工程质量的检查验收要及时、准确、真实

修缮工程中的计划管理，与新建工程相比，其预见性、可控性较差，特别是一些隐蔽工程不易发现，因此，对修缮工程的修缮项目的计量显得更为重要。而现状常为：施工单位对资料的管理不给予重视，不及时填写隐蔽工程验收单，工程结算时才补验收资料，造成资料记录混乱、丢项现象严重。

3.6.2做好工程隐蔽验收的基础资料工作

由房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要，作为施工方，对修缮工程隐蔽验收资料的收集整理工作，一定要在施工中完善。工程在施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现一些设计变更或修改现象。要及时搜集整理好变更的有关资料。比如：周围的影响工程；临时的变更修改通知书；现场变更的签证手续；材料、设备型号规格的改变；材料的实际供应情况等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。

3.6.3 处理好与用户及周边住户的关系

房屋修缮工程是在原由房屋的基础上，恢复或增加其使用价值，以满足用户或住户的需要。要取得修缮施工的顺利进行，除与外部有关单位和内部间的协调外，还需以方便用户和住户为指导思想，了解住户对住房的想法、希望和迫切需要解决的问题等，根据情况，提出相应的对策。施工时既要做好安全防护措施，也要保证用户和住房的安全，进行文明施工，不断提高服务质量。

4 结语

由于修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高，提高资源和能源利用效率、减少材料消耗；提高工程的耐久性，延长使用寿命；加强工程质量管理，降低不必要的危险因素。重视房屋建筑的保护和维修，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。

参考文献：

[1] 《科学之友》邱蓓，山西省科学技术协会

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一、加强建筑物改造装修规划管理。本意见所称改造装修，是指为使建筑物达到一定的环境质量和使用要求，使用建筑材料对建筑物外表和内部进行改造、修饰处理的建筑活动，不包括已确权给个人的住宅室内装饰装修。建筑物改造装修原则上不得改变其使用性质；确有特殊情况需要改变的，须在不违反规划的前提下，经规划主管部门审查批准后，方可实施。

二、建筑物改造装修后的使用性质应与土地用途一致。改造装修后建筑物的使用性质与土地原批准用途不一致的，须在办理工程规划许可证前到国土资源部门办理土地变更手续，并按规定补缴土地出让金。

三、严格履行基本建设程序。凡投资30万元以上的装饰装修工程，应办理施工图审查、质量监督、施工招标投标、安全监督、施工许可和竣工验收备案等相关手续；超过50万元的，还须委托建设监理。涉及改变外观造型的，应经规划部门审查批准。

四、从事改造装修的单位应具备相应资质。施工、设计、监理单位须持有相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接工程。凡是将建筑物分割改造后对外出售的，改造建设单位须具有相应的房地产开发资质。

五、加强改造装修工程设计管理。改造装修工程须依据施工图设计文件施工。改造装修工程装修人须将施工图设计文件报施工图审查机构审查，确保结构和消防安全，满足使用功能。施工图设计文件未经审查合格的，不得使用。施工中需要修改设计文件的，应经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位修改；其中对经审查批准的设计文件进行修改的，应报原审查机构审查。

六、加强改造装修工程发包管理。新建工程的装饰装修原则上应与主体工程一并发包。确有特殊原因不能一并发包的，可在经建设行政主管部门批准的基础上，由总包单位通过招标进行分包，签订分包合同并经审查备案，办理施工许可证后方可施工。与主体工程一并发包的装饰装修项目，应随主体工程一并办理招标投标和施工许可手续。改造装修人不得将项目分解，规避招标投标管理和施工许可管理。

七、加强改造装修工程施工管理。改造装修不得拆改建筑物主体结构、承重结构或加大荷载。确需拆改或加大荷载的，应经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位对设计方案的安全性进行审定后，方可进行改造装修。改造装修应保证建筑物的整体性、抗震性和结构安全，严格执行相关的质量标准，遵守有关施工和安全的强制性规范。危险房屋或验收不合格的房屋不得改造装修。改造装修过程中，应当采取有效措施，加强对易燃材料的管理，严格遵守操作规程，做好安全防范工作；严格控制施工现场各类粉尘、有害气体、固体废弃物、噪音、振动等对环境的污染和危害；对建筑外立面的装修部位及相关区域，要按主管部门要求实行有效围挡，维护城市容貌；改造装修所产生的废弃物，应及时清运，并按照城市管理部门指定的位置、方式和时间堆放，严禁乱丢乱倒。

八、加强改造装修工程竣工验收备案管理。改造装修工程竣工后，应经质量检测机构进行室内环境质量检测，并达到国家规定标准。有关单位要按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）和《*海市实施房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法细则》（*建发（2*）13号）的有关规定，对改造装修工程进行竣工验收，经建设主管部门备案后，方可交付使用和办理产权登记手续。改造后使用性质为住宅或公寓类的项目，还要委托物业管理。

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第二条本制度适用于县政府确定的城市建成区棚户区改造项目。

第三条棚户区改造运作制度和要求

1棚户区改造采取政府组织，市场运作的方式进行。

2参与棚户区改造的单位所享受的优惠政策要用于困难居民的安置补偿中。

3开发单位在近二年内，凡拆迁安置补偿中因自身原因拖延回迁、侵害被拆迁人、拖欠工程款、农民工工资的不得参与棚户区改造项目。

第四条原则上要集中安置回迁户，必须先建回迁楼，后建商品楼。

第五条回迁楼设计为五种户型，最小面积为40平方米，应设计有50平方米、60平方米、70平方米左右的房屋，70平方米以上的原则上不超过20%由县建设局负责对回迁楼图纸进行审查，必须满足回迁需要，未经审查批准的不得发放《房屋拆迁许可证》回迁楼图纸要现场公示。

第六条回迁楼必须符合政府认定的居住条件，具体标准由建设局制定。

第七条被拆迁人选择产权调换的回迁）按搬迁时间先后顺序优先选择楼层楼号，搬迁时间和设计图纸要进行公示，实行阳光操作，拆迁现场设置公示板，迁走一户，公示一户。

具体标准为：

拆迁具有合法产权的房屋其使用性质为住宅，拆一还一，不结算结构差价，只结算楼层差价，具体标准为：三、四层楼为80元/平方米，二、五层楼为50元/平方米，一楼和顶楼住宅不结算差价。回迁户回迁面积超出拆迁面积部分只享受5平方米的成本价优惠，超出5平方米以上的按市场价结算。例如：被拆迁房屋建筑面积为32平方米，回迁安置到40平方米的住宅楼，除32平方米一平还一平外，其余8平方米的面积中，5平方米按成本价（1000元/平方米）结算，同时结算楼层差价。3平方米按市场价结算。

对持有县民政部门核发的《城市居民最低生活保障金领取证》被拆迁人，现今继续领取保障金的其被拆迁人房屋建筑面积在40平方米以下的无偿安置到40平方米住宅楼，再增加面积部分按回迁标准结算。例如：被拆迁房屋建筑面积为32平方米，无偿回迁到40平方米的住宅楼，不结算结构差价和楼层差价；如果回迁到50平方米的住宅楼，除无偿安置40平方米外，其余10平方米的面积中，5平方米按成本价（1000元/平方米）结算，同时结算楼层差价。另外5平方米按市场价结算。

被拆迁房屋建筑面积在40平方米以上的且与回迁面积相同的只结算楼层差价；回迁面积超出被拆迁房屋建筑面积的5平方米以内的含5平方米）按成本价（1000元/平方米）结算，同时结算楼层差价，再超出面积部分按市场价结算；回迁房屋小于被拆迁房屋建筑面积的回迁剩余面积由拆迁人按照原房屋货币补偿标准返款。

第八条被拆迁人选择货币补偿的按《省城市房屋拆迁管理条例》规定，由评估机构评估后，按评估结果补偿。

第九条被拆迁人选择产权调换（回迁）协议过渡期限内，由拆迁人发给被拆迁人临时安置补助费每月每户150元。房屋交付使用时，由拆迁人通知被拆迁人回迁，并按照实际过渡期限将剩余临时安置补助费一次性结清（不足半月按半月计算，超过半月按一个月计算）

由于拆迁人的责任延长过渡期限的对自行安排住处的被拆迁人，拆迁人应当自逾期之日起加一倍给付临时安置补助费。造成需要越冬的回迁户每户每一取暖期补助1000元。

第十条对拥有共有权证且无法独立居住的被拆迁人，不予独立安置，待回迁后，由被拆迁人自行解决。

第十一条拆迁非住宅房屋，被拆迁人若选择产权调换的原房屋建筑面积按房地产市场评估价格与所调换的房屋结清产权调换差价，增加面积部分按商品房市场价格结算。不可恢复设施补偿费，由评估机构按市场价格评估确定。

第十二条拆迁住宅兼营业房屋，即产权证标定的用途为住宅，拆迁时已改为营业性用房，依法取得营业执照，按时缴纳房产使用税、营业税、工商管理费的免税的应有免税证明，并有工商执照、税务登记证、从业人员登记表、行业许可证及连续性缴纳各种费用的票据）经营业户，按实际营业使用面积和经营年限的长短每平方米上浮1020%经营六年以上的按评估单价的20%给予补偿，经营六年以下四年以上的按评估单价的15%给予补偿，经营四年以下的按评估单价的10%给予补偿。房屋拆迁范围确定后改为营业性用房的不予补偿。

第十三条拆迁时确认为一户多照的房屋，只享受一户一照的回迁优惠政策。

第十四条房屋拆迁区域确定后，首先由规划部门和房产部门确定房屋的用途和性质。临时建筑超出法定使用期限，又未办理延期手续的视为违章建筑。拆迁非法违章建筑、超过批准期限的临时建筑和发证件时已明确不予补偿的房屋，一律不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑可给予适当补偿。无照房屋按规定原则上不予补偿，但对年月日国务院《城市规划条例》颁布之前自建自住的无证住宅房屋（处确无住房的经所在地乡、镇、社区及产权产籍管理部门出具证明，上报棚户区改造领导小组办公室审定，公示无异议后，补办相关手续，按有照房屋给予安置补偿。建设的只有规划审批手续的住宅房屋，应补齐相关证件后，按有照房屋给予安置补偿。

第十五条棚户区改造区的农民户土地、青苗等补偿标准，按国家有关的法律、法规执行。

第十六条安置合理、程序合法的前提下，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的对无理取闹、漫天要价、拒不搬迁的被拆迁人，经当事人申请由县建设行政主管部门裁决。被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的由县人民政府责成有关部门依照法定程序强制拆迁，或者由县建设行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。县人民法院本着特事特办、急事先办的原则，优先审理，并先予执行。

第十七条棚户区改造开发建设单位及被拆迁户享受的优惠政策执行政发[]5号文件。

第十八条附属物补偿标准见附表。

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（一）分块实施，快速推进及周边区域棚户区改造。项目首期实施的竹头下部分区域（A区）、谢洞口（D区），完成拆迁协议的签订185户，占比88%，拆除房屋153户，占比73%，A区基本完成拆迁协议签订和房屋拆除；基本完成施工场地平整和地质勘探；已办理《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》等相关证件；完成施工图图审和正在办理工程报建手续。同时，根据有关政策，经报请市政府批准，解决了12户拆迁户租住廉租房用于临时安置过渡，确保了拆迁改造工作的顺利推进。

（二）规范操作，扎实推进上坪村下周屋及周边区域棚户区改造。完成房屋征收协议签订101户，占总户数的40%；房屋拆除0.6万平方米；完成坟墓迁移53座;项目规划设计方案已通过市规委会评审；完成A区可建设用地的场地平整和施工围墙砌筑；完成项目A区可建设用地的地质勘探，签订项目B区用地地勘合同。

（三）行动迅速，积极完成农村危旧房土坯房改造工作各项任务。组织相关责任单位召开调查摸底工作调度会，根据上级文件精神，结合实际，起草调查摸底工作实施方案和工作计划，报市房改领导小组批准印发各相关单位和全市各乡镇；组织各乡镇、相关单位召开了全市农村危旧土坯房改造调查摸底工作培训班；牵头其他科室深入乡镇、指导督查各乡镇农村危旧土坯房调查摸底、对象确认及“一户一档”档案建立工作，以及对九堡、岗面、万田等乡镇的质量安全技术指导服务和督促指导工作；对全市各乡镇的农村危旧土坯房实施危房鉴定。

二、工作中好的做法

在实施两个棚改项目方面，一是精心调研，确定分块实施、整体推进的工作思路。根据现状，把胜利及周边区域棚户区改造项目分成A、B、C、D四个区域，按照群众意愿程度对A、D区实施首期改造。下周屋棚改项目根据规划设计，以规划道路为界分成A、B两个区域，同时实施；二是阳光操作，统一拆迁安置补偿标准。为使房屋征收改造对象对有关政策的理解和支持，通过印发致棚改对象的一封信、制作宣传广播等方式，加大政策宣传力度，浓厚工作氛围。严格按照规定的程序实施房屋征收改造补偿安置，实行“补偿方案公开、征收协议公开、安置选房公开”。在实施农村危旧土坯房改造相关工作方面能高度重视，制作工作安排计划表，及时落实各项工作任务，与农工部、城建局等单位和各乡镇主动对接，做到了工作主动。

三、存在的问题下一年的工作打算