房屋设计技巧范文

导语：如何才能写好一篇房屋设计技巧，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、文物摄影器材

文物摄影器材最好是数码相机，它的优点是不需要胶片和冲洗，拍摄较为简便，拍摄的数据可直接存入电脑，更好地数据化管理。文物摄影中镜头一定要有中焦镜头和长焦镜头，考虑到有些文物体积太小，最好备有一只微距镜头。照明用的灯具最好使用电子闪光灯或柔光箱。背景的颜色不能太鲜艳，现在国际上通用的背景纸是中灰色，因为灰色是中性色，可以和任何色彩的文物搭配，有利于突出文物。拍摄台很重要，购买和自行加工都行，牢固为主。三脚架是保证文物图片清晰度的首要因素，所以在拍摄时必须使用三脚架，有利于构图和调焦，避免因手持拍摄而引起的抖动，保证图片质量。测光表也是常用的一个工具，文物摄影中有时用大画幅专业相机，大多没有内测光装置，需要用外置测光表，要选择可测闪光和持续光源的测光表。如果用数码相机拍摄，由于文物是静止不动的，可以反复拍摄，所以，可以通过多次测试，逐步获得准确的曝光。另外，在文物摄影中，大量的辅助工具也是必不可少的，反光板、粘胶、消除反光喷剂、偏振镜等都是必备的。这样工作起来才得心应手。

二、文物摄影用光

除了考古现场摄影外，拍摄文物主要依靠室内灯光，因此应备有四、五支以上摄影灯，最好是使用柔光箱为好。侧光拍摄的文物立体感强，是最理想的光源，背景光是用于背景照明，起到分离背景与文物的作用。光的强弱，应依不同文物的性格而异，光的主次也只能伴随器物的造型各部位的主次关系而分别安排。不分强弱主次一概采用大亮光是没有艺术表现力的。但是光比也不应太大，太大的反差，会使文物的细部层次损失。尽量做到用光讲就，反差适中。光斑的处理。光斑多出现于器物的边、角、沿及光滑等都位，而且随灯光的投射方向不同而变化。实践表明。为消除或减弱光斑，通常使用偏光镜，反光伞，或者使用光斑防止剂喷射，或者用无碱软皂涂抹等方法都能减少光斑出现。投影的处理，在多灯照明下拍摄文物，应避免交错重迭的投影，与此同时设计一个好的投影，这样既可使画面简洁、美观，又可起到均衡画面和增强其空间感的作用。用好主光和辅助光，主光与辅助光的比例、光位的高低等都要控制好。只有用好光才能拍出好的文物图片。

三、文物摄影构图

文物摄影构图是一个重要环节，我们在选择角度时，就要仔细琢磨和推敲这些古代工匠的用心所在，找出它的最佳角度，三足不能拍成两足，方的不能拍成圆的，双柱不能拍成单柱等。 平拍：它的特点是不易产生形变，拍摄画面亲切自然，是常用的方法、俯拍：俯拍一般较多地用于院落等大场面摄影，它能产生较好的空间感，尽可能全面的表现出土文物的全貌及院落内一些具体细节、仰拍：仰拍一般用于强调和夸张被摄体的高度，但拍摄时会引起被摄体的形变，尤其在拍摄距离较小时，形变就更加明显。在拍摄古建筑时，向上仰拍，能表现楼的高大。

四、文物摄影背景

文物摄影的背景配置，应简洁平整，色调素雅，一般采用黑、白、灰三种颜色。背景配置还要善于利用粗细和明暗对比手法。粗细对比，主要用以表现器物的质地。细腻的瓷器，因用经纬纹路粗糙的背景，会使瓷器质感格外细洁；纹饰粗的青铜器，配用平整细洁的背景，能使青铜器显得庄严、豪放。明暗对比，包括器物与背景以及背景本身的明暗对比，亮的文物用暗的背景，暗的文物用亮的背景，使文物摄影作品的色调与影调在和谐中有对比，统一中有变化。

五、文物摄影景深

文物摄影要注意运用好景深，景深指被摄景物中能产生较好清晰影像的最近点至最远点的距离，要拍好一幅有艺术特色的文物作品，就要用好景深，图像的清晰范围不能太大，太大的话背景太清晰，影响主体；清晰范围也不能太小，太小主体不够清晰。要根据不同的作品要求选择适当的景深，该清晰的地方清晰，该模糊的地方要虚化，控制到最佳效果。不是拍所有的图片都一个景深，那样就没有艺术了。影响景深的因素有：①光圈大小对景深有影响，光圈大景深小，圈小景深大；②物距（摄距）的远近对景深有影响，摄距远景深大，摄距近景深小；③镜头焦距长短对景物深有影响，焦距小景深大、焦距长景深小。景深运用的好会增加很多美感，使文物作品更有感染力。

六、不同质地摄影

青铜器、陶瓷器等文物的摄影，要注意表现它们的形状、质感和立体感，使原器物的形象得以真实再现，突出立体感的重点在于布光，顶光和逆光的恰当运用可勾勒出文物的器形，主光与辅光要注意光比，不要形成大平光，不利于立体感的塑造。

瓷器的拍摄，大块明显的反光，将大大影响摄影作品的审美效果，然而一点反光都没有是不可能的。那么我们在布光上做些文章。比如减弱光源直射带来的强反光，增加灯光的柔和性，使器物的反光得以柔化、淡化或雾化，当然也可以借助喷雾等其他手段来减弱它的强反光。

玉器是文物中的一个重要门类。怎样把玉器玲珑剔透、栩栩如生的艺术效果表现出来，与背景的选择、灯光的运用、曝光的控制等有着直接的联系。玉器通常分为白、青、绿、墨、黄等色。在拍摄时要注意顶灯光线的控制，尽量使背景与器物分离，增加立体感，表达空间深度与环境气氛，逆光勾勒出玉器的轮廓线条，又表现出玉器晶莹剔透的质感，侧光能表现玉器立体和纹路。 玉器在拍摄时摆放存在一定的难度，像玉质较薄而透明的玉佩、玉壁等，往往还有镂空纹饰，如果平放，会缺乏立体感。为让器物立起来，尽可能用微小、坚固的东西支撑在文物后面，这样，照片上不会有明显的支撑痕迹。对一些较大的器物，可准备一块白色橡皮泥，按需支撑点的大小粘在文物后面，扩大支撑面。

篇2

【关键词】桥型方案；方案必选

1、概述

吴忠黄河公路大桥位于宁夏吴忠市境内，是G109线和G211线联络线中的控制性工程。本项目的建设符合国家及宁夏干线公路网规划，对改善区域通行条件，满足区域交通快速增长，完善国道网络及宁夏干线公路网具有十分重要的意义。

吴忠黄河公路大桥全长约8.5km，其中大桥长2.26km，按四车道一级公路标准设计，设计速度80km/h，桥梁宽度24.5m，汽车荷载采用公路-Ⅰ级。

2、桥跨布置及桥型方案

在充分研究工可报告、防洪评价报告、《黄河流域河道管理范围内建设项目审查同意书》、《黄河跨河越堤桥梁建设若干问题座谈会纪要》的基础上，桥跨布置主要考虑如下几个因素：

（1）推荐桥位处于非稳定分汊型河段上，河道内心滩发育，汊河较多，水流分散，流势多为2～3汊，河床演变主要为主、支汊的兴衰及心滩的消长，主槽宽为300～600m；目前，水利部门正在对本段河道按防洪规划治导整治，治导线宽400m；主桥的桥跨布置既要跨过现有主河槽，还要兼顾规划治导后的河槽位置，减少对河道的影响。

（2）为了保证两侧滨河大道的通畅，有利于黄河两岸的滨河生态城市建设的思路，同时为了避免给今后的防汛安全带来不利的影响，大桥与堤防采用跨越的方式交叉。

（3）桥梁轴线尽量与河道整治后的航迹线正交，满足通航净空要求。

（4）结合结构方案设计的技术可行性、经济性以及创新性。

最后主桥按60m+5x90m+60m=570m跨径与65m+4x110m+65m=570m跨径同深度比较，择优推荐。引桥采用结构轻盈、行车舒适性好、便于预制安装的40m跨径装配式部分预应力混凝土连续箱梁与T梁进行比选，择优推荐。

3、主桥推荐方案跨连续梁结构设计要点

3.1 总体布置

主桥桥跨布置为60m+5×90+60m=570m，七跨连续梁体系，边中跨比0.66；箱梁采用C50混凝土；桥宽为24.5m，主梁采用分离式，在横桥向由上下行两片箱梁组成。每个箱梁设单向横坡，坡度为2%。

3.2 主梁

主梁采用预应力混凝土变截箱梁，横断面为单箱单室直腹板箱型梁。根部截面梁高5.5m，腹板厚75cm，底板厚60cm，顶板厚28cm；跨中截面梁高2.2m，腹板厚50cm，底板厚30cm，顶板28cm；腹板厚度线性变化，梁高及底板厚度按1.8次抛物线变化。中支点横隔板厚度为250cm，端横隔板厚度为150cm。边跨设置现浇段长度为13.76m，边、中跨合龙段长度取2m，0号段长度为4m，节段划分为：4×3.5m+7×4.0m，最大块件重量约为123t。

3.3 主墩及基础

黄河上类似桥梁墩身通常采用墙式墩基础，显得厚重、单调；本次设计考虑结构景观的新颖性，采用单向设置圆弧变化的花瓶形墩，同时考虑后期支座维护的方便，设置预留空间，给整个墩的结构带来较为突出的景观效果。

4、主桥比较方案跨连续梁结构设计要点

4.1 总体布置

主桥桥跨布置为65m+4×110+65m=570m，六跨连续梁体系，边中跨比0.59；箱梁采用C50混凝土；桥宽为24.5m，主梁采用分离式，在横桥向由上下行两片箱梁组成。每个箱梁设单向横坡，坡度为2%。

4.2 主梁

主梁采用预应力混凝土变截箱梁，横断面为单箱单室直腹板箱型梁。根部截面梁高6.8m，腹板厚75cm，底板厚120cm，顶板厚28cm；跨中截面梁高2.7m，腹板厚50cm，底板厚30cm，顶板28cm；腹板厚度线性变化，梁高及底板厚度按1.8次抛物线变化。中支点横隔板厚度为250cm，端横隔板厚度为200cm。边跨设置现浇段长度为8.7m，边、中跨合龙段长度取2m，0号段长度为8m，节段划分为：4×3.5m+9×4.0m，最大块件重量约为142t。

4.3 主墩及基础

桥墩采用矩形实心花瓶墩，墩身周边倒以圆角，墩底截面尺寸4.5×3.8m，墩顶横向与主梁箱梁底板相齐，截面尺寸6.0×4.0m，自墩顶至以下7m进行截面过渡。为防止漂流物及冰块撞击桥墩，在墩身横向两侧设置破冰棱。为便于以后施工，在墩顶中央开槽。

5、大桥方案比较结果

从材料及经济方面比较结果表明，主桥变截面预应力混凝土连续箱梁（60m+5x90m +60m）桥跨比（65m+4x110m+65m）桥跨造价经济，占优势；从施工方面考虑，两者差别不大。因此，主桥推荐采用（60m+5x90m+60m）跨径变截面预应力混凝土连续箱梁。

引桥取4孔跨径40m装配式部分预应力混凝土连续箱梁结构与T梁按相同填土高度确定下部结构尺寸做同深度比较，择优推荐，从材料及经济方面比较结果表明，相同跨径同联长的装配式部分预应力混凝土箱梁桥比T梁桥造价经济，占优势；结构的力学性能方面，箱型结构的横向刚度远大于T型梁结构，其整体性也较T型梁结构为优；从施工方面考虑，两者差别不大，T梁模板制作简单，但箱梁便于运输安装。因此，引桥推荐采用40m跨径装配式部分预应力混凝土连续箱梁。

6、结束语

桥型方案选择是桥梁设计的关键步骤，在考虑满足结构功能的要求外，还应考虑美观及与环境的统一协调。本文对吴忠黄河大桥主桥桥型和桥跨进行了方案必选及设计，可供同行参考。

篇3

一、居住在与我国有外交关系国家的华侨、外籍华人，在我国驻该国使领馆办理的公证或认证证明，房地产管理机关应予采证、如果当事人提交的是当地公证人出具的公证文书，须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证（根据领事条约，两国互免认证的除外），其内容只要不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关应予采证。

二、居住在与我国有外交关系国家的外国人提供的当地公证人出具的公证文书，须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证（根据领事条约，两国互免认证的除外），其内容只要不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关应予采证。

三、华侨、外籍华人以及外国人在与我国无外交关系的国家办理的公证文书，原则上需经该国外交部及与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证。

如果华侨、外籍华人办理这些认证手续确有困难，可请求房产所在地的县以上的侨务部门根据本部门所掌握的情况，出具确认是该国公证人出具的公证文书的证明，如果该公证文书的内容不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关可视该项房产的具体情况予以采证。

四、香港同胞提供的经司法部委托的26位律师之一办理的公证文书应予采证。

五、澳门南光公司、澳门南光（集团）有限公司、中国银行澳门分行及澳门工会联合总会、澳门中华教育会、澳门中华总商会、澳门街坊会联合总会等机构、社团为本机构、社团工作人员和会员出具的证明文书，房地产管理机关应予采证。

六、台湾同胞在台湾公证机关办理的公证文书，房地产管理机关可作参考，视该项房产的具体情况予以采证。

篇4

一种清洁生产直接炼铅工艺

我国引进卡尔多炼铅工艺的生产实践

卡尔多炉炼铅生产实践

卡尔多炉炼铅工艺在我国的首次引进应用

卡尔多直接炼铅工艺

卡尔多炉炼铅工艺在国外的生产应用

影响卡尔多炉冶炼回收率因素分析

卡尔多炉炼铅过程的渣型研究

直接炼铅工艺原料制备

SO_2部分冷凝系统的设计

卡尔多冶炼厂除尘系统设计

卡尔多炉炼铅主体设备转化设计

卡尔多炉烟道使用中的问题及改进措施

卡尔多炉烟罩寿命及天然气代油问题探讨

计算机系统在卡尔多炉炼铅过程控制系统中的应用

卡尔多炉旋转装置直流调速系统

卡尔多冶炼厂变电站微机综合自动化系统的应用

空分设备自动化控制系统

卡尔多冶炼厂给排水设计

我国铅锌矿选矿设备与工艺现状

东坡矿田中岩浆活动与铅锌成矿的关系

弹性抗滑桩内力计算的有限差分法

某市中级人民法院综合审判楼超长结构设计

底层框架砌体结构抗震设计分析

多层砌体房屋设计中的抗震构造措施

长沙某住宅区幼儿园方案设计

蓝田开发区三期工程道路横断面设计

凡口矿调更冲沉泥库土坝渗水及稳定性分析

变频器应用中的干扰及抑制措施

高层民用建筑火灾应急照明的设计

工程总承包项目管理中进口设备报价技巧

发文字号在企业文书档案管理中的作用

如何做好分院办公室工作

岩体构造特征评价指标分布规律研究及其在岩体质量评价中的应用

贵州某岩溶水库渗漏评价——BP神经网络的运用

富氧侧吹熔炼—转炉吹炼生产高冰镍工艺设计

90/70政策下混居模式中的中小户型

我国建筑节能若干问题及思考

浅谈后浇带的设计与施工

轻型钢结构常见质量问题及预防措施

如何确定有色金属的价格

科技文献中量和单位的使用

数词与SI词头在国际单位制中的应用

我院管理手册和管理方针与目标

某矿区低品级矿石开采利用研究

平果铝土矿采场作业安全与预防管理

矿山治水防渗帷幕问题探讨

硫化锌精矿加压浸出元素硫的形成机理及硫回收工艺的研究

某铅锌冶炼厂烧结车间通风除尘系统改造

浅谈高层建筑结构分析与设计

含局部转换剪力墙结构高层住宅结构设计

浅谈我国环保公众参与意识的提高

浅谈项目经理如何确保工程建设质量

秘鲁安塔米纳矿磨矿回路的设计与生产

巴西索塞古选厂半自磨机的优化

拉古纳塞卡选厂自投产以来生产能力不断扩大

锌冶炼工艺过程中铟、锗的综合回收

篇5

冬冷夏热地域典型的气候特征就是四季分明，冬天和夏天的时间一般较长，日照较少，湿度较大，所以夏季会明显感觉湿热，冬季则会很冷同时伴有湿气，在这种地区生活常常会让人感到不适，再加之冬夏时间较长，更会加剧当地居民的不适感。所以为了给居民营造一个更好的居住环境，需要在冬冷夏热地区的建筑结构设计方面不断改进，以提高宜居度。下面就对我国当前夏热冬冷地区建筑节能工作的现状做出如下具体阐释：第一，我国冬冷夏热地区的省市基本成立了开展建筑节能工作的领导小组。拥有统一的部门进行专项管理。从工程的设计到审批到施工再到使用，基本形成了一套运营有序的管理模式。第二，我国已经建立健全了建筑节能方面的各种法律体系。为了进一步改善冬冷夏热地区的居住环境质量，同时有效降低能耗。我国政府通过建立并不断修订《建筑节能管理条例》来逐步完善该地区的居住环境。法律法规一方面对建筑公司提出更高的执行要求，另一方面对环境保护以及能源使用方面也列出了更高的标准。第三，我国冬冷夏热地区建筑节能存在的问题也值得关注。虽然我国已经制定了较为规范的建筑节能执行标准，但是对于不同的居住建筑来说，特别是农村建筑，标准就尚不完全。可见标准过于统一，没有区分不同类别是一个大问题；另外，我国建筑节能技术还处于较为落后的水平，研究能力弱，缺少专业性的技术人才将阻碍建筑节能事业的发展；最后，实施体系和标准较为混乱，无法有效保障建筑节能工程的各个环节的实施，且有些标准只是纸上谈兵，无法付诸实践。

二、冬冷夏热地区建筑空间设计

1、利用空调的设计方式

当前，空调应用广泛。各大空调厂家也在对空调的节能耗能率方面不断的进行改进，以适应现代生活的需求。在冬冷夏热，空调的使用率会更高，冬季寒冷，室内没有暖气，就只能通过空调设备来制暖，相反，夏季为了抵抗炎热，空调也是大部分家庭必须使用的解暑利器。另外，由于冬冷夏热地区湿气非常重，空调也能够利用除湿功能排解居住难题。所以，为了节约能源，建筑空间设计最好在体型系数和窗墙比方面加强合理性。一方面，降低体能系数能够有效节能。因为空调耗能主要取决于室外的墙体面积，如果墙体面积越小，那么空调的耗能就会随之变小，体能系数一般在0.3-0.4之间较为合适；另一方面，降低窗墙比能够实现节能目的。在建筑设计过程中，窗户的保温能力远远小于墙体，比如夏天正午时分，如若房体窗户面积过大，房内透过玻璃接收到的热度就会越大。所以如果适当减少窗体面积，能够有效降低空调能耗，达到节能效果。

2、不利用空调的设计方式

不利用空调设备对夏热冬冷地区的房屋进行建筑设计应该是最优方案。但是理想分丰满，现实很骨感，完全利用自然能力进行能量供给目前还不现实。所以这就对设计师提出了更大的挑战。建筑设计需要通过空间特殊的组合方式来避免季节温度与人体感温的矛盾。第一要加强通风设计，利用风力有效调节室内不适宜的温度，通过水平风或者垂直风等形式有效进行节能控制；第二，在室内格局设计方面，要尽可能选择大比例的空间设计规划；第三，可以通过长方体柱形的设计出更多的阴影空间，避免太阳直射带来温度的提高，降低太阳辐射度；第四，设计中要重点关注主要活动场所的舒适度，比如厨房最好远离卧室，避免烹饪高温影响到室内温度，同时，如有有窗体直射区域，此时最好与主要活动区域隔离，通过一定的艺术设计减少居住的不适感。另外，最重要的是房屋结构最好是南北走向，特别是卧室不选择西向，因为西向会导致卧室阴凉，入睡不健康。

三、冬冷夏热地区住宅建筑设计的优化

1、建筑能耗模拟设计

在建筑能耗模拟的设计过程中，需要提供至少3种模拟方案。然后从中选出一个最优节能设计来开展实施。选择标准最重要的原则就是能耗低，同时居住舒适度高。各设计方案要求能够模拟出动态空间状态，窗体朝向，墙体结构性能以及采暖方式等等。

2、窗墙比的优化设计

对于建筑设计来说，房间的采光度是设计中的重点。在冬冷夏热地区，根据其气候特点，需要给予更合理的采光设计和安排，一方面能够避免冬天过冷，反之保证也要能够有效降低夏天的楼体温度。据国家数据显示，住宅建筑设计中，卧室、厨房等活动频繁的地点采光系数要高于1，在满足国家要求的前提下，通过有效的设计方案，运用现代设计软件设计最佳的比例，以保障采光度的合理性。

3、强化隔热构造

对于冬冷夏热的地域来说，除了在房屋设计时，运用设计技巧解决房屋储热散热难问题之外。还需在隔热结构上加大力度。构筑房屋的材料需要有非常好的传热能力，不断要提高材料的热阻性能，阻碍夏天太阳光的强势入侵，更要有非常好的导热能力，以便冬天能够得到更多的阳光温度。所以在材料选择和结构设计时需要关注两方面，以给当地居民冬季夏季带去更好的居住体验。

四、住宅建筑节能发展趋势——可再生能源的利用

通过太阳能、风能等自然能源为建筑设计供给能量，在用电、保暖、供水等方面给予更便捷更节能的设计安排，将更有利于人类社会的健康发展，也将成为未来建筑节能发展的趋势。保障室内空气流通是当下建筑设计的一大特点，这样的设计更为人性化，对居民身体健康，内心放松方面都起到非常良好的作用。所以确保通风是建筑节能设计考虑的一个问题。而在冬冷夏热地区，由于湿度非常高，所以在建筑设计层面需要考虑到排除湿气功能。故此，利用太阳能将光能转化成动能，然后来推动室内排风系统的工作，以增加室内通风量，从而实现除湿，降温，换风的作用。位于英国中部的一座办公大楼，就以突出屋面的太阳能烟囱的自然方式不仅满足了办公室的照明需求，更实现了通风效果。这样不仅提高了资源利用效率，也提高了居民居住舒适度。

五、结束语

篇6

鲍勃 马歇尔 LearningGuide Solutions公司全球学习战略执行总裁

杰瑞 史密斯 Herman Miller公司学习解决方案总监

多年来，培训行业都关注在正式课堂授课，并完成了令人惊叹的工作去帮助学习者掌握了从销售到科技的一系列主题。

我们生活在不断变化的世界中，业内幸存的学习部门都已经不止是提供形式上的指导，如何事半功倍并且在恶劣的经济环境中保持竞争力显得尤为重要。他们已经有意地延伸到业务能力、即时按需支持和自我导向学习。对于学习者来说，挑战不仅仅在于掌握，而在于应用。

人们普遍存在着一种误解，“非正式学习”是无法有目的地被设计、运用和衡量的，这种想法是错误的。非正式学习实际上是可以自我证明的有效方式，它的另一种叫法“绩效支持”更加广为人知。绩效支持在人们需要确保有效绩效的时候提供直观的、定制化的帮助。您可以从下面的案例发现，绩效支持不仅可行，它还会对学习型组织产生深远的影响。

案例分析：Herman Miller

向一个机构导入绩效支持具有挑战性也会带来高回报。想要成功启动绩效支持需要考虑众多事宜，包括从需要变革的商业案例到最终实现此事的人。

如果想获得别人的认可并帮助别人尝试采取新的方法，或者想获得领导层的支持以及外部资源（如信息技术），最好的方法之一就是清楚地陈述商业案例，以及由此带来的积极影响。让我们来看一下Herman Miller 家居设计公司是怎么做的。

IT技术支持中心：极少使用高成本的正式课程，同时呼叫中心面对日益增长的求助电话显得人员短缺。

新产品：四个月引进六种新产品，分散的、移动的学员已经自然地远离正式学习。

胜任力：五年里第一次引进新的公司胜任力，需要将其应用于员工生命周期的每个阶段，而不仅仅限于绩效回顾时。

在这个案例中，绩效支持模型导入的顺序需要特别关注，从显而易见的信息技术方面的挑战转移到人力资源部期望的一些含糊的行为。公司以低风险，高回报的方式开始为将来非传统高风险的导入做准备。一开始，就构建一个功能性的原型以便用行动展示概念，而不仅仅是描述它们。展示成功后，新的商业案例也会随着绩效支持在公司兴起而自我呈现出来，因此要及时考虑如何审查和管理额外的需求。

执行

在一个公司导入绩效支持的整个过程中，如何开发和运用解决方案至关重要。做试验性的导入（不只是解决方案）会产生极具价值的学习。试验不仅要包括对技术和内容的测试，还要包括从沟通到评估流程的每一个部分。和一位具有企业家精神并愿意承担高风险的商业伙伴试验可以提高成功的可能性。同时也可以利用这段时间在团队成员、支持者和资源之间形成一种通用的新语言。

以这样的方式发展和传递内容使得它预测了用户的环境以及他们的需求，而不是简单地把绩效支持作为组织内容的一种新方式。接着前面的例子，请考虑：

IT技术支持中心：将对绩效支持的场景敏感性搜索直接整合到桌面应用。如果再加上迁移，要考虑到一些重要的技巧可以在各版本之间通用性并在正中心展示。

新产品：让客户在会客室，会议中，出租车或者机场都可以通过移动设备来进入绩效支持系统。了解哪些话题最常被涉及，调整设计使得它们处于正中心。

胜任力：根据员工所处生命周期的阶段，提供多样的框架来组织共享的内容：包括通知录用，支持绩效和发展技能。

在每个例子中，为什么、何时、何地运用解决方案以及不同的语境在设计和开发的过程中都给予了仔细的考虑，然后内容才会被归入框架。

运用结果

大多数人会在某些层面上与绩效支持做直觉上的联系。然而，从公司内部获得的证据可以使很多人付诸行动。在先前例子的基础上，考虑以下结果：

IT技术支持中心：在一项多年的研究中，绩效支持的交易以80：1 的比率超过了以学习管理系统为基础的课程。每次交易的费用也下跌了99个百分点。

新产品：十二个月内，绩效支持的交易以5：1的比率超过了以学习管理系统为基础的课程，然而没有任何课程费用的降低纪录。

胜任力：在绩效回顾讨论前六个月被引进，活动超过IT技术支持中心和新产品解决方案之和。该解决方案在团队领导和团队成员以及人力资源顾问的谈话中被频繁使用。

尽管衡量绩效支持和非正式学体上是一门新兴学科，但这样的结果足以引起关注，并在最低限度上激起新的，不同的对话。

建立变革的网络

仅仅依靠学习职能来导入和创造变革对于很多公司来说都是一项冒险的提议。绩效支持解决方案还可以成为商业单元的一个产品，并得到代言人提倡，可以成为更快更成功变革管理的流程步骤。在建立变革网络时，通过共同交流和前期先行体验分享都可以帮助新的解决方案更快立足。请最后一次考虑先前的例子：

IT技术支持中心：此解决方案应信息技术支持中心的一项商务需求而起。让技术部门参与整个试验和应用过程，为它们搭建舞台愉快主动地为业务部门服务。同时通过企业网站页面技术工具也能为解决方案服务，这一事实进一步说明这不是人力资源的问题。

新产品：由于关心理念分享和正式学习的成本，销售和市场的领导者都十分乐意就销售和分销团队解决方案的原因和实用性进行沟通。双击鼠标就可以在销售和分销网络获得房屋信息，同时还有大量现存房屋设计方案的网页链接。

胜任力：涉及胜任力选择的众多等级的领导者指挥了亲身体验的首次展示，为同事和低层领导者作了概述，一些人力资源负责人也在场协助。与业务部门的交流合作成为了公司网站的首页文章，以及一个展示给全体员工的月度视频，其中还包括对绩效支持解决方案的评论。

篇7

关键词：科学风水学、住宅设计

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

房地产中谈到“风水”二字，对很多人来说是一个非常神秘的领域，不单单是买家感到困惑，连一些资历不深的室内设计师也无从下手。即使请出精通周易、阴阳八卦、奇门五行的世外高人来诠释，也会因为其结论太过于玄妙，让听者将信将疑，内心始终没能塌实。

近百年来，科学为我们解开了很多古人在风水中的玄妙之迷，就在新旧文化之间的交替，人们对风水的认识却逐渐脱节。真正会看风水的人越来越少，相信不久将会失传；而懂得用科学知识去解释风水的人更是少之又少，仅仅是从事该项研究的专家学者，因为只有精通才谈得上破译。现今一知半解的老一辈的人总喜欢把风水说得神乎其神；而新一代的人，因为从小受到现代化的教育，从唯物论的角度对风水的学说存有排斥的心态。这样一来两边都走了极端，某些对风水信奉的人理解越来越神秘；某些不相信风水的人把它定义为迷信。

其实，风水大部分的观点是科学的，尤其注重心理学。它是中国古人累积千百年的生活经验，分析总结人与自然间的沟通的方法与对策，指导人如何选择最适合人生存的空间。但由于缺乏规范的科学理论体系和精确的测量数据，而且牵涉的文化范围太广泛，内容复杂，环环相扣，而且不同地区对风水的讲究也有所不同，因而不易被掌握。

一个住宅的设计，应考虑的顺序是楼房的地形、朝向、通风、采光、结构、布局、装饰、摆设等。这些“相宅”技巧早在一千多年前风水学说里面早有阐明。而作为一名称职的室内设计师，掌握常用的风水知识是理所当然的。但风水学的知识包罗万象，要驾御并不是件简单的事情。如何在去粗存精地继承和发扬的同时又用科学的设计理念与风水知识紧密结合呢？

首先，让我们慢慢了解风水学。在风水学中选址是最重要的，选址应先看地形。一般来说风水定律是山环水抱必有气。古人云：“有环山挡风，气不散。有水为界，气止住。”风水里面气场是非常讲究，气代表生命的条件。山环的意思是在正西、西北、正北、东北方有群山作依靠，呈半月状依次挡住了刚风、折风、大刚风和凶风。有环山挡风，气不散。有水为界，气止住。在东、南方向应是辽阔的平原，住宅朝东南，宅前面还有流速缓慢的河流或者湖泊。这就是风水常说“山环水抱”。

有了良好的地形，房屋朝向也是至关重要的事情。南向是风水中的吉位，中国历代的都城、皇宫、州县官府衙署都是南向的。其原因是房子朝向南边可以冬暖夏凉。不过古民居很少取“正四向”， 因为怕“煞气”太重。另外，风水学中房屋的朝向也有以主人的“命卦”来决定方向，不过在人口稠密的生活空间和紧张的商业用地的条件下，还要按照严格的风水算法来选择适合朝向的住宅，显然是一件很苛刻的事情。而且以前古人所指的朝向是房屋大厅和宅门口的方向，而现代的住宅的坐向的定义有所不同，现代家居普遍所指的是指厅堂的阳台的方向或者是房间最大通光通风的窗户的朝向。

众所周知南向是吉位、冬暖夏凉。这是由我国地处北半球中低纬度地区的自然地理环境所决定的，日照时间最长而且照射角度最佳。阳光可以除湿、紫外线可以杀菌，保持室内清洁。另外，受季风影响，南向夏天则“迎风”形成很好的对流；冬天则“避风”保暖。正东也不错，古人有云“紫气东来”，比喻祥瑞降临，代表着吉祥的征兆。西南，尽管下午有点西晒，不过南向通风良好，阳光温而不暴，有益健康。而东北、正北、正西、西北这几个方向就很一般了。总的来说向北或向西比其他方位都会逊色，朝北最大的缺点是夏季凉风不入，没有很好的通风降温的效果；冬季则寒风入室，不断的风声、寒冷会影响人的情绪，关闭门窗来阻挡北风会引起空气流通不好；如保暖设备不足，就极易致病。朝西也不妥，每日均受太阳西斜照晒，热气到夜晚仍未能消散，全家健康都会受到影响。

不过世界是相对的，座向有好必有坏，在日趋紧张的居住用地和昂贵地价矿下,不可能每家每户都是好的朝向，因此作为设计师应该针对具体情况对需要房屋设计的用户进行趋吉避凶。朝向好的住户，可以把其优点尽量充分利用，例如接纳南风的门窗尽可能的大并且尽量形成南北对流。但前人认为不好的方位在现代科技的眼中也并不一定是凶的，不需要象常规的风水先生安放一些摆设来消灾解难，因为先进的科技能解决很多问题，例如，夏天向西的住户可以用空调、隔热陶粒墙漆、隔热膜、遮光雨棚等设施来解决问题。向北的用户夏天可以通过建筑户型的设计达到回风的效应，让你朝北的单元在夏天也能享受东南风的吹拂；冬天的西北向可以通过用暖气设备进行保暖。

其次，通风与采光在风水中是十分讲究的。风水中讲求“藏风聚气”，空气流动成风。“气遇风则散”，因而风水学强调要避开强风，求得微风。风的速度最好与血液流动的速度相近为佳。很多人会误认为南北对流就是让南北风尽情地在宅内窜流，其实不然，如果风或气流太过疾速强烈灌入，没有任何阻挡和缓冲直接通过室内，反而是“风煞”，将造成屋子里的人失去情感或人性的一面，因而带来伤害。道理很简单，如果你睡觉时候把风扇固定地对着吹，那么很快你醒来就会感冒发烧。因此解决的方法可以把门窗通风的地方开少一点，或者在厅房直通的地方设置屏风，以减缓风的速度，同时也可以把风分流到室内各个地方，促进室内气流循环畅通。

每个房屋都必须有采光，才会有阳气。若阳光不足的房间，往往阴气过重，长期在昏暗的环境下会导致精神不振、家宅不宁。解决的方法可以选用人工照明，而颜色以暖色为佳。风水中好的采光是指光线温和地进入屋内，但屋内必留有荫面，才能阴阳协调，环境舒适了自然心情愉悦。如果阳光太过强烈，穿透整个屋子，那就是“光煞”。光会让屋子里的人长期在精神亢奋状态下显得疲惫不堪或烦躁不安，因此带来伤害。解决的方法通常是根据实际情况选用各种适当的透光窗帘，调和室内光照。

再次，风水中的结构与布局是最为精妙的一部分。从结构上说，以方正为佳。住宅的形状呈正方形或长方形，四边没有缺角，且有左右相互对称，是最为理想的住宅形状。而奇形怪状和损位缺角的住宅，其内部气场混乱无规律，对人的心理和生理不利。另外，方正的房子实用率高，摆放家具也非常方便，通风、采光非常良好。居住其间，感觉舒畅，心平气和，家庭和睦。

住宅的大小要适中，有人因为经济条件原因只能居住在几平方米的空间内，这是不健康的，人口过密也会形成室内气场不通畅，容易抑郁患病。也有许多人一味追求大住宅、大空间，甚至有的人独居几百多平方米的住宅，这是不适宜的。风水学认为，住宅是要讲聚气的，面积与人口比例悬殊，则人气过散，不吉利，容易形成 “房欺人”的格局。举个实际例子，常常闹鬼的房屋都是一些大别墅，其中的原因之一就是面积很大，还有间隔复杂容易让人产生错觉或者心理恐慌。人在无法完全看透整个环境的时候，很多猜疑就会萌生，久而久之就会疑神疑鬼。还有故宫里面皇帝的寝室也就几十平方米，而且方正简洁。这个事实从则面反映了，并不是空间大就好。

布局上尽量做到功能之间的合理安排，例如通风采光最好的应该是客厅，向南为佳；房间应该安静和光线柔和，向东为佳；厨房和饭厅相靠近，并且厨房最好处在东北角上，因为东南风和西北风的角度都没能让东北角的厨房里的油烟和异味直接带进厅堂；厕所也避免设置在东和南两个方向。不过，很多的楼房格局已经固定，因此，设计师只能通过各种排气、密封区间等方法来解决问题。另外，还有居室中门与门之间的“冲煞”，其实它的原理很简单，门门相对，风直接对流没有缓冲，私密性低，影响心理容易产生幻觉。

最后，装饰和摆设是住宅气氛营造的关键，也是风水学中修为最高的一门学问，但笔者认为装饰和摆设纯熟个人喜好，只要符合审美要求，自然居住得舒适雅致，并不一定需要跟从风水学中种种的有神秘力量的物件来改变房屋主人的命运，深信只要有良好的居住环境，舒适的生活，良好的心态，办事自然能马到功成！

综上所述，风水学有很多的知识都是与现代科学解释有异曲同工之妙，只是表述方法不一。在这门深奥莫测的风水学中，希望以后通过更好的科学理论来释译它的内容，最终能变成简浅易懂的生活常识。

参考资料：

张惠民 《中国风水应用学》 人民中国出版社ISBN7-80065-369-2

陈晓倩 《中国传统风水智慧一本通》中国画报出版社ISBN：9787802203846

篇8

关键词：房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略

改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。

1房地产商品的特点

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：

（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。

（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。

（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。

（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。

2房地产营销策略的应用

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

2.1产品策略（product）

随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。

（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。

（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。

（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。

另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。2.2价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

2.3促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。

（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。

（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。

（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

3结语

综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。

参考文献

1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）

2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）

篇9

论文摘要：改革开放以来，我国的房地产业出现了前所未有的变化，房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈，开发商纷纷意识到了房地产营销的重要性。

随着人们的生活水平的提高，我国人均居住条件将不断得到改善。在今后相当长一段时间里，我国的房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔，必将是一个持续而稳定的 经济 增长点，在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而随着房地产 市场 的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。

一、房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种 社会 过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等 建筑 物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。

二、房地产的营销策略

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、 药 品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

（一）产品策略（product）

房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1. 核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2. 有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3. 延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业 管理 、保证 公共 设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新 材料 、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的 图书馆 、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的 文化 氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（二）价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1. 定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有 成本 导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

2. 定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定 合同 时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金 融资 本介入房地产业，一些房地产公司和 银行 开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行 申请 抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

（三）促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

1. 人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

2. 广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、 环境 优势、 教育 优势、 交通 优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

3. 公共 关系。房地产公关是指房地产开发商通过 传播 沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、 金融 公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开 新闻 会、进行奠基和封顶仪式、参加 社会 公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

4. 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

（四）渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产 营销 渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。

1. 直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2. 委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握 市场 机会，能更快地销售房产。

3.网络销售。它是利用现代 电子 商务 的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销 成本 ，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

三、结语

综上所述，结合房地产商品本身发展的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下，房地产营销营销对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。可以说，房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。

参考文献

篇10

[论文摘 要] 高峰体验课程是为即将毕业的本科生开设的一种能够总结、评估和整合其大学经验的课程。通过该课程的学习，学生可以综合、拓展、批判和应用所学的专业知识，同时增强动手实践能力和培养自我成就感。美国高校高峰体验课程的成功经验为我国大学生实践能力的培养提供了宝贵借鉴。

高峰体验理论是马斯洛在研究“自我实现的人”的过程中提出来的。他指出，高峰体验是人的一种情绪体验，这种体验可能是瞬间产生的压倒一切的敬畏情绪，也可能是转瞬即逝的幸福感，甚或是欣喜若狂、如醉如痴的感觉[1]。这种感觉能使人与世界融为一体，达到道家所说的“天人合一”的境界。另外，在高峰体验的过程中，个体常常能感到自己可以理解世界的本质与奥秘，从而增强个体的自信心与能力。

20世纪80年代中期以来，美国掀起了全面教育改革运动，这使得研究型大学的本科教育成为人们关注的焦点之一。当时，研究型大学的本科教育中存在着诸多问题，特别是在本科毕业的最后阶段，没有一种课程能使他们对以往知识加以综合利用，大多数学生毕业后不懂得在实践中运用自己以往所学的知识，因此学校、社会都呼吁要改善研究型大学的课程安排，增强教学的探索性、创造性和实践性，以及学生对知识的整合能力，同时发展学生的智力和创造力[2]。这要求学校为本科生营造一种高峰体验经历，即在本科生最后一个学期或最后几个学期，使他们集中在一个专业课题上，综合以往所学的知识和技能解决课程中遇到的问题，同时培养他们的自信心和沟通能力。

当前，我国大学教育也存在重理论轻实践，忽视学生的情感体验等现象，而这一时期的大学生从心理特征上讲，对自我角色、自我能力的认同感十分强烈。因而个体在经历高峰体验时，会表现出对自我力量的高度肯定，所以有必要引入高峰体验课程，培养学生的实践能力和自信心。

一、高峰体验课程的内涵

在高等教育领域中，高峰体验课程也被称为高级研讨会。杜瑞尔(R. J. Durel)将其定义为“在一系列课程的最后阶段开设的登峰造极的课程或者体验，具体目标是把相对零散的知识整合为一个整体。作为一种结束学业的课程，它为学生提供了一种成功的体验和对未来生活的憧憬。”[3]威基纳(T. C. Wagenaar)认为，高峰体验是“一种极点体验，通过学习这种课程，学生可以综合、拓展、批判和应用所学的专业知识”[4]。克伦吉尔顿(J. R. Crunkilton)等人则将其定义为“有计划的学习体验，要求学生合成先前学习的内容，并把新知识与既有知识整合，以解决模拟的或者真实的问题”。[5]根据以上几个定义，我们可以看出，高峰体验课程是在美国研究型大学本科阶段的最后一个学期或几个学期开设的，主要是指集中在一个专业项目上，充分利用前几年的学习，来达到对整个学科的理解和实践。高峰体验课程强调的是学生的以往经验和学习过程，而不仅仅是课程内容。该种课程旨在培养学生发现问题、应用既有知识和技能解决问题的能力，以及批判性思维能力和表达问题能力;同时，在这一过程中还要培养学生的自信心、合作能力和与人沟通的技巧。在某种意义上，高峰体验课程是所有本科生课程中最重要的部分。

二、高峰体验课程指南

在具体实施过程中，高峰体验课程应遵照以下指南。

第一，高峰体验课程应该建立自己的核心课程。该课程要求学生在能够运用自己所学知识的基础上，在其他课程中获得知识。

第二，高峰体验课程特征是综合的、广泛关注的、多学科的以及跨文化的。

第三，该课程内容侧重于伦理的和实质性的问题，比如一些对整个世界和人类都产生影响的事件。

第四，高峰体验课程主张培养学生的批判性思维。它提倡学生运用超越传统的方法和观点学习知识，在高峰体验课程中，教师通常会采用严格的方法和手段来审查学生的学习。

第五，该课程包括一个严格的写作部分，这一部分要求尽可能是一个整体事件，包括整个事件的所有因素。

第六，高峰体验课程为教师提供了一个开展创新教学的独特机会，该课程鼓励跨学科教学和团队教学。[6]

三、高峰体验课程的实际应用

目前，美国研究性大学普遍开设高峰体验课程，教学方法也呈现多种形式，主要包括讲授、个案研究、实践锻炼、团队项目研究、书面交流、口头交流、班级讨论与汇报、个人研究项目和口头汇报。其中，团队项目研究是一种寓教于乐的活动方式，其实施过程充分体现了大学本科阶段研究性学习的体验性特征，教育者在教学活动中有意识地为学生创造和提供合理的外在刺激因素，并适时给予激励和指导，以促进学生产生一定的相关体验，从而增强个体的自信心和能力。

下面以一门跨学科的高峰体验课程为例。该课程主要为建筑专业的学生开设，同时也允许房地产专业的学生进行选修，课程名称为“地点开发”。在教学中，该课程鼓励学生培养自学能力、沟通能力、团队合作能力以及批判性思维。该课程是在项目实践中完成的，由建筑专业的学生通过在做中学，来了解房地产开发的各个过程，如市场调查、选址和选址分析、项目可行性分析、地点设计、房屋设计、评估、调度、融资，以及工程竣工等一系列知识。作为一门房地产专业的选修课，这门课程涉及到房地产开发和商业开发等知识领域。由于一个班通常有12～20个学生，所以建筑专业和房地产专业的学生可以在同一时间和地点上课，每周2个课时，每课时2个小时，每门课程3个学分。在课程教学中，讲座和实验几乎各占一半内容，并且都由同一个教师任教，教学方式包括开设讲座、邀请嘉宾、投放视频、安排任务、学生展示和实地考察等。

以下是具体的工程实例介绍。2006年春季，指导教师选定一处位于威利斯顿路盖恩斯维尔西南地段的房产，其大小为95英亩，土地的价格为190万美元。此房产是一个家庭住宅，由于面积较大，教师决定将它分成六个平均领域，由六个学生团队模拟六个开发公司。在这之前，学生被要求通过荣格性格测试以了解他们的性格类型。根据该测试结果、学生的成绩等背景信息，指导教师把他们分成六个团队。小组成立后，由各个学生团队自己决定每个人在其所属团队的角色和责任。每个小组成员负责土地开发的不同方面，如领导小组、项目经理、财务经理、销售代表等。每个小组都要模拟一个开发公司，每家公司负责开发约15.8 英亩房产。通过分成六个部分，并由每一团队负责一块较小的土地，这略微降低了学生的工作量。而指导教师需要协调各个学生团队在开发过程中的所有活动，特别是涉及到地点分析和设计房屋等项目。学生被要求使用可持续发展原则设计施工项目，最终“产品”是设计整合所有这六个项目，并写出书面报告。[7]

转贴于

此次高峰体验课程完成后，教师以下列标准评价学生:课堂参与(出席、测验、短文)占10%，中间有两个小测验各占10%，期末考试占10%，项目任务完成情况占60%。

这种基于团队项目的实践课程，鼓励学生走出课堂，面向社会，面向生活，所以能激发学生的兴趣和创造力，同时也培养了学生的人际沟通能力，对学生日后走向实际的工作岗位有重要的意义。其评价标准的多样性，使高峰体验学习不是仅仅关注学习的结果，而是更加关注学生在学习过程中所产生的学习体验和个性化的创造力表现，所以能给学生营造一种宽松、和谐的学习氛围，使学生能真正展示自己的才能。

四、高峰体验课程对我国大学实践课的启示

马斯洛认为，人在经历高峰体验时能够最好地发挥和运用自己的智能和创造力。当个体经历高峰体验时，会有一种强烈的成就感和自我满足感。我国现在的大学本科教育，更多侧重学科知识的讲解和传授，对学生主体情感缺乏足够关注。另外，教学方法也局限于教师讲授，学生只是被动接受，参与度并不高，主观体验更是少之又少，动手实践能力和创新能力都比较差，这也因此出现学生的弃学厌学现象。

上述美国研究型大学高峰体验课程经验告诉我们，在教学过程中，教师应该使学生能够像一名数学家那样思考数学，像一名历史学家那样思考历史。换言之，要体现出学生的知识获得过程，要注重揭示这一过程，而不是只看其结果。下面通过教学目标、教学过程、教学方法来揭示美国研究型大学高峰体验课程对我国大学实践课的启示。

1. 明确大学本科实践课的教学目标，选好教育教学的主题

明确教育目标是开发人的智力、培养人才的推动力。明确教育目标也是提高教学效果中不容忽视的一个重要问题。选好教育教学主题就是在即将开展实践教育的同时也要选取能让学生“心动”的主题，最好能使之贴近学生生活实际，让学生在没有开始体验之前就已蠢蠢欲动，增强学生的主动性，这样才会使实践课更加丰富多彩。

2. 注重教育教学过程，增强教学过程的实践性

教学过程是一个不断发现、探索新知的过程，同时也是学生创新精神和能力得以提高的过程。在大学本科的实践课当中，要注重教育教学的过程。当遇到新的问题时，教师不能熟视无睹，而是要以学生为主体，耐心细致地引导学生进行探究活动，进一步增强教学过程的实践性，让学生在实践中体验学习的乐趣。

3. 优化教学方法，增强学生学习的主动性

巴班斯基把教学方法分成三大类，分别是组织和自我组织教学活动、激发和形成学习动机的方法、检查和自我检查的方法。教学方法的选择应与教学目标相适应。教学方法不是一成不变的东西，教师可以采取任意一种教学方法去达到教学目标。在开展大学本科的实践课中，教师的教学方法要有策略化和灵活化特征，使学生产生体验高峰课程的学习热情，关注学生主体的情感体验。

知识的获得过程不可能只由一种单纯的学生的接受性学习来完成，还需要学生的亲自实践，需要学生亲自体验科学真理的认识过程，只有通过这样的学习，学生才能更好地获得知识和创新知识，而且只有通过实践内化了的知识，才能培养学生的兴趣，发展学生的批判能力、创新能力，激发他们的自我成就感。我国近几年一直在努力培养学生的创造力和实践能力，然而由于缺乏有效的方法，结果收效甚微，美国研究型大学的高峰体验课程为我们开展相关实践课提供了借鉴。

参考文献

[1] 汤丰林.高峰体验及其价值——马斯洛思想研究之三[J].甘肃教育学院学报，1998，14(3):62-64.

[2] 刘宝存.美国研究型大学的高峰体验课程[J].中国大学教育，2004(11):60-61.

[3] R.J.Durel.The Capstone Course:A Rite of Passage[J].Teaching Sociology，1993(21):223-225.

[4] T.C.Wagenaar. The Capstone Course[J]. Teaching Sociology，1993(3):209-214.

[5] K.H Nisson， J.R. Fulton Tomas.The Capstone Experience Course in Agriculture Curriculum[EB/OL].[2006-01-08] agecon purdue edu/cab/research/articles/The Capstone Experience Course Pdf 2004/05/19.