房地产的开发策略范文

导语：如何才能写好一篇房地产的开发策略，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；开发项目；风险管理：策略

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

1.前言

房地产产业的健康有序发展对我国的社会稳定和国家的经济发展有着重要的作用，是我国的重要产业。随着经济和社会的不断发展，我国房地产产业面临自身和外部两种环境的挑战和压力。从外部来说，我国房地产市场竞争日益激烈，各项管理也逐渐的完善；从自身产业特点来说，房地产开发项目投资较大、地域特点较强，开发周期也较长。这些挑战和压力都给房地产开发项目带来较大的风险，为了保证企业的利益，积极开展相应的风险管理有着重要的意义。

2. 房地产开发的特点

房地产开发一般指按照国家相关的法律，在获取土地使用权的地块上根据相应的规划要求进行房屋、基础设施建设的行为。在我国，房地产开发项目一般具有以下几个特点[1]：

2.1房地产开发投入大、时间长

要开发一个房地产项目需要较多的流动资金，尤其是近几年国家关于房地产产业的宏观调控政策的不断出台，资金在房地产中的地位逐渐的上升，直接影响到项目的成败。另外，一般房地产项目建设需要较多的时间，也给管理上带来了较多的风险。

2.2房地产开发项目在管理上较难

房地产项目的开发不仅时间较长，几年到十几年，而且还要和众多的部门进行交流和沟通。在项目开发时，需要对多个指标进行管理，如销售利税率、投资回报率等；还要项目投资限额、建设的工期和相应的质量标准进行管理；合作方、监管方的诸多要求等。这些限制条件都要求在进行项目管理时要建立一套规范、完善、科学的管理体系。

2.3涉及的税较多

在房地产开发的项目中，有很多相关的税目如房产税、土地增值税、营业税、附加税、土地使用税、企业所得税等，土地增值税是其中房地产独有的税目。有资料表明，在房地产行业中，一般的税负为13%左右，相对较多，并且政府部门对房地产项目也一直进行严格的监管工作。

2.4房地产开发的政策性很强

尤其是近几年来，房地产的开发受到了各界的重视，政府的相关部门也出台了一系列的政策来指导房地产的开发工作。房地产的开发受到政策的影响较大，和国家对土地供应的政策和国家关于货币的政策都有紧密的关系。另外在进行房地产项目开发时要满足当地对环保和规划的要求。

3. 房地产开发主要面临的风险

房地产项目的风险一般指在项目的投资分析阶段、建设阶段、前期阶段、租售阶段和使用阶段中，由于一些不确定的因素而造成经济损失的可能性。这种风险具有客观存在性，但是发生的风险和结果有着不确定性。

3.1资金上存在的风险

房地产的开发需要大量的资金，从项目的一开始到结束的全过程都需要大量资金的投入。地价在房地产产业中是一项主要的投资之一，尤其是近几年低价的不断攀升，产生了很多的“地王”，企业需要在地价中投入巨大的资金。一般企业的融资都是在立项之后，所以购买土地的资金一般是企业本身的资金，由于国家宏观调控的不断实施，使市场上的不确定增加，也就使整个项目的风险增加[2]。

在项目的实施阶段，一般企业都本身的资金都不能满足施工的需要，都要通过筹资活动来筹集资金，这也就造成了我国房地产开发的项目负债率较高，这也就带来了较大的偿债风险。另外，由于投资资金较多、工期较长，可能会造成资金周转的困难和流动性差的风险。同时，国家对银行政策的调整使银行的放贷条件愈加严格，增加了企业获得贷款的风险，如果资金链出现断裂，很可能造成“烂尾楼”的情况出现。

3.2房地产项目的管理风险

房地产项目在管理的风险主要存在于项目开发的前期的决策和项目实施阶段成本管理上的风险。房地产项目决策阶段的风险可能是由于对信息掌握的不够充分，而导致对项目的投资分析有偏差或是能没觉察到项目的某些风险。由于项目都是不可重复和一次性的，所以如果在决策问题上出现错误，可能导致很难弥补的损失。

在房地产项目开发过程中的管理风险主要是对项目的成本进行管理的风险。建设项目一般工期较长，在施工时可能会发生设计变更、材料价格变动等情况，都可能会造成成本超预算的情况，给资金的管理带来风险。

3.3在纳税中的风险

在进行房地产项目时遇到的税收风险是指相关负责人在纳税时没有利用相关的法规而导致损失的可能性。产生这种风险的原因可能是由于经济环境的多样性、复杂性和纳税人对相关法律法规理解有偏差造成的。在房地产建设的各个阶段涉及较多的资金，缴费方式也不尽相同，这就造成了较大的税务风险：

4.房地产开发项目风险的管理措施

4.1完善项目的事前规划和可行性分析

做好房地产投资项目的可行性分析能够减少或规避前期资金风险，要根据当前的市场环境和现行的政策对项目的各个情况进行详细的分析，并提前做好相关的资金准备工作，包括购买地价的资金和后面的筹资计划，对可能遇到的资金不足情况进行预案分析，这样决策层就能根据相应的情况来决定是否拿地，减少了资金短缺的风险。另外，应该提前做好图纸设计和项目策划等工作，这样就能在拿到土地后尽快的开始施工，也就缩短了项目的工期，提高资金的利用率和周转率。

4.2努力扩展企业的融资渠道

在中国目前的经济环境下，想通过某一种资金来源来保证企业的资金安全风险较大，应当努力扩展企业的融资渠道，提高资金的运作能力，这样才能减少资金的风险[3]。房地产企业可以充分利用市场规律，积极在项目开发前获得市场准入口，出售商品房换取资金，这样就减少了资金的投入，又能是企业的负债率降低。积极寻求股权投资、银行贷款、委托贷款等方式获得资金，保证项目的资金的充足。

4.3做好预算控制工作

应控制和防范预算的风险，预算之外的资金使用要严格的按照相应的规章制度。对于预算内的资金使用要在保证企业信誉的前提下，利用相关的策略尽量延长付款时间，这样就能使资金的使用最大化。对于那些收入的资金要及时入账，加速资金的周转。还应建立科学合理的预算控制体系，做好事前的规划、事中的控制和事后的评价工作，要重视整体规划，在进行预算编制时要做好各个部门、各个层次的协调工作，保证预算控制工作的正常实施。

4.4熟悉税收政策，完善财务核算工作

在房地产项目开发时，要及时关注税收相关的政策变化，根据政策的变化及时学习最新的政策和动向。在进行纳税筹划工作时，要考虑到相应的风险，做出合理的决策。关于核算工作的风险，要严格规范会计核算的基本工作，晚上相应的规章制度，提高财务人员的综合素质和业务水平，避免因核算问题，而造成的多缴税情况。

5.结语

随着社会的不断进步和经济的快速发展，我国房地产开发产业面对着越来越大的竞争压力，这些竞争和压力都会给房地产项目带来较多的风险。由以上分析可知，这些风险种类各异，表现的形式也各有不同，给风险管理工作带来一定的困难。但是房地产企业应正视风险问题，积极应对这些风险，科学合理的对存在的风险进行管理，建立相应的风险管理体系，保证企业健康稳定的发展。

【参考文献】

[1] 赵敏. 房地产开发项目风险分析及应对措施[J]. 现代商业, 2012 (3): 43-44.

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【关键词】房地产；开发项目；造价测算；招标；限额设计；监理；索赔

1、引言

工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总计。随着我国房地产市场的升温，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题，本文就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。

2、项目决策阶段的造价控制

一般地，房地产开发项目的成本主要由以下内容组成：土地征用费、拆迁安置费、前期工程费（包括勘察设计费、建设场地的三通一平费等）、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施建设费、管理费（包括论证会费用、资料费、差旅费等）以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安装工程费的弹性比较大外，其他成本费用的变化幅度通常较小；但是房屋建筑安装工程费可以参考本地区的同类工程造价。因此，开发项目的成本完全能够估算出来。如果估算的每平方米造价高于相同地段房屋二手交易市场的价格，则不值得投资开发，否则，应进行进一步的研究、分析。当然，对未来的开发项目，也可以考虑时间上和空间上的升值可能。

3、设计阶段的造价控制

3.1 推行设计监理制度，加强对设计优化工作的监控。目前对设计阶段的质量监督较为缺乏，虽然《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已颁布实施，但《办法》规定的审查主要集中于对设计单位的收费、资质等级、规范的执行情况、四新技术的应用等方面，而对设计文件的经济合理性、科学性等缺乏审查。因此这种审查不能从根本上提高设计文件的质量，提高投资效益。

3.2 新技术和科技成果的推广应用。新技术和科技成果，作为一种技术创新，肯定有它的生命力。设计师在进行建筑设计时，既要采用成熟的习惯做法，又要突破传统，适当地采用一些新技术和科技成果，以降低工程造价。如在沿海软土地区，采用预应力混凝土管桩作为建筑物的基础，比采用传统的混凝土钻孔灌注桩作基础，其基础造价约低30%～50%，因而预应力混凝土管桩在沿海地区得到推广应用。再如某工程的桩基础，原设计采用传统的钻孔灌注桩，要求桩身进入卵石层9.0米，造成施工困难且造价高，后来采用孔底后压浆的新技术，桩身只要进入卵石层1.5米，这样不但减少了施工难度，而且节约基础造价约45万元。

4、招投标阶段的造价控制

4.1 认真细致地编制好招标文件，明确评标办法

招标文件是参与投标单位编制投标文件的依据，是合同的要约，对招、投标单位具有同等的约束力。在招标文件中，应提供招标项目的地理资料、地质资料、气象资料、地下管网资料、施工用水用电情况以及政府对该项目的要求等，同时还应重点明确以下的合同主要条款：（1）工程的承包范围；（2）开工、竣工日期，保证材料采购和销售；（3）工程进度款的支付方式，便于公司财务部门安排资金；（4）材料、设备的采购或供应方式；（5）工程变更的计量、计价依据；（6）索赔的权利和义务。

在招标文件中，还应明确本工程招标的评标办法，以便于投标单位编制合理的投标文件。评标办法宜采用两阶段评标的办法，即先对投标单位的技术方案进行评价，在技术方案科学可行的前提下，再以投标单位的最终报价作为评标决标的唯一标准。采用这种评标办法，既可以保证工程建设的质量，又有利于选择一个报价较低的施工单位。

4.2 认真细致地编制好工程量清单

目前，工程量清单报价的招标方式在我国已经推广实施，因此工程量清单的编制质量直接关系到造价的高低。由于现在的咨询公司水平参差不齐，工程量清单的质量也不尽如人意。如果工程量清单的编制质量不好，明细工程量误差较大，甚至漏项，而施工单位在施工过程中核算是比较严密细致的，肯定会对漏项和实际工程量比工程量清单多的提出调整，这样势必影响造价。因此，应建立行之有效的工程量清单复核制度，对咨询公司提供的工程量清单的质量进行控制，对重点项目、综合单价高的项目进行重点抽查，以保证工程量的真实、可靠。

4.3 加强合同签订的严密性，严格执行合同条款

施工合同是明确甲、乙双方权利和义务的法律文件。但是有些施工合同条款简单、不严密，不能完全表达清楚甲、乙双方的权利和义务。有些施工单位为了能拿到施工业务，对合同条款不假思索地承诺、签订，到事后有困难就向业主索赔，甚至偷工减料，影响工程质量和施工进度。因此，在投标单位资格预审阶段，应考察施工单位的信誉、法律意识、合同观念和资金周转情况，把法律意识差、合同观念淡薄的企业拒绝于投标大门之外。

5、施工阶段的造价控制

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关键词：成本控制 规划设计 工程管理

一、概述

当前,许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外,许多房地产企业的事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段,成本信息不能反映企业成本的真实情况:由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲,成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失,从而导致成本管理偏离了方向。

二、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

(1)制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。②逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中,应注意各成本限额之间的平衡,以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。③成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个成本对象进行成本估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况对项目进行优化组合。④调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总,并与原成本计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。

(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法:①历史数据法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量,套用相应定额单价,结合规定的收费标准和规定的计划利润,计算各种费用;③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上,选择报价合理的投标人中标,双方有可能再度商讨(标后谈判),修改双方价格后形成统一的项目成本,作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认,并作为项目结算的依据;④询价法是通过对项目的主要工程进行询价,或由承包商或供应商对项目提出报价,然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本,并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划,在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整,确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本,成为成本控制的依据。

(4)制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点:①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方,但这并不矛盾。②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。③要按企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目,并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

三、对开发的项目实行全过程成本控制

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关键词：商业房地产；投资风险；风险防范；策略

一、商业房地产的概念与投资风险

（一）商业房地产概念

根据房地产的用途划分，房地产分为工业、住宅、商业房地产。商业房地产主要是用于一些商业经营使用，其中有货物的销售、休闲、娱乐、餐饮等多种。商业房地产存在的形式也很多，例如购物市场、零售中心、娱乐场所、酒店等商铺形式，但一般不会将工业园区的房地产归为商业房地产。（二）商业房地产投资风险的概念与其他房地产投资一样，商业房地产的投资也是以取得投资收益为目的，将一定的资金投入房地产的开发与建设。商业房地产的开发与经营必须要以投资为基础，其投资的结果是可以建立新的房地产或者将已有的房地产进行改装，使其商业性质更高，更能满足商业经营的要求。相对于其他流动性的投资来说，商业房地产的投资较为稳定，但是其在通货膨胀及市场经济的影响下，投资风险也是会升高。商业房地产风险从投资者的角度来说，就是其投资的预期收益率的高低变化。

二、商业房地产投资存在的风险类别

（一）国家政治变化的风险

国家政治变化的风险分为政策风险与对城市房地产开发的规划风险。其中，政策风险是由于国家政府部门采取一些政策性的手段使得商业房地产的投资者的预期经济收益率下降。房地产行业的发展与投资是国家基础的固定资产投资，且与国家宏观经济的运行情况有着密切的关系，为了防止房地产经济的过度增长或者维护一些对住房有需求的群众的利益，国家采取一定的宏观经济调控手段。例如我国调控房地产经济变化的有税收、产业和土地政策。例如，我国推行的保障房建设政策，将会影响房地产开发商对于房地产开发的方向，并吸引较多的投资资金向国家支持的房屋建设方向转移，给商业房地产投资带来一定的影响。国家对于城市的规划政策也会造成商业房地产投资风险，这是因为国内较多的城市的规划并不完善，而有些地方政府为了拔高自己的政绩，在城市的规划上没有较为实际可行的办法，存在较多的形象工程。例如近年来部分城市出现了商业房地产建设与分布不合理的情况，使得某些局部的商业房地产经济过热。

（二）经济变化风险

经济变化风险主要表现在市场的供求量关系风险以及融资风险两方面。而市场供求量关系的风险是由于供求关系不平衡所存在的风险。一点为商业房地产的建设过多，供给过剩，从而出现较多的控制建筑。造成这种现象的原因是我国近几年房地产经济的发展迅速，大量的资金投向了房地产的开发，商业房地产的建设量也加大，居民的消费水平以及市场经济的发展水平均难以跟上商业房地产经济的发展水平。另一点是商业房地产的供给量较少，不能达到市场对其的需求，使得商业房地产市场出现了结构性的矛盾。导致这种风险的原因是房地产开发商没有正确地认识一个城市对于商业房地产的需求量，没有科学地分布商业房地产的建设量。商业房地产投资存在的融资风险是指投资的利率风险，是由于银行贷款利率的变化而给房地产经济带来的影响。在我国资本市场不完善与传统投资思想的影响下，房地产采取债券、股票等融资方式进行直接融资的行为受到了限制，所以更多的只能向银行贷款开发，所以商业房地产投资极易受到银行贷款利率变化的影响。

（三）商业房地产开发商的经营能力风险

商业房地产的开发需要同时结合商业行业与房地产业的经营情况，不仅是在建设完成后要采取有效的招商方式以及管理，还需要在开发前期以及开发阶段进行系统的分析，规划好商业房地产的建设区域。国内的多数商业房地产的开发与经营管理模式均是套用住宅房地产的经营方式，没有独立且丰富的商业房地产经营管理经验，且商业房地产的开发以及招商没有进行科学的规划，只是等到房地产建设完成后再采取产权的出售或者招租的形式。出售产权能够较快的回笼资金，但是其资金链的流动性会出现中断的情况，与商业房地产的开发本意相违背。

三、商业房地产投资风险的防范策略探讨

对于房地产经济未来走向的判断是商业房地产投资回报率估算的基础，但是这种判断存在较大的风险性，只有预判正确的情况下，商业房地产的投资收益率才有所保障。只是，这种预判会受到较多不确定因素的干扰，导致出现实际的回报率与预期出现较大的差距，因此降低预判失误是防范商业房地产出现较大风险的根本策略。而降低预判失误的最佳方式就是通过大量的市场调查，再结合城市的实际经济发展情况以及其他产业经济的流动方向，进行系统且详细的统筹分析，找到最合理的投资依据。而想要做到较好的数据统筹分析，必须要对市场经济具有较深入的了解，且能够正确认识市场经济的走向趋势，然后是对所投资的商业房地产未来的发展方向以及经济发展趋势具有十分客观的认识。防范商业房地产的投资风险可分为三种措施：（1）规避风险。是指根据实际的统筹分析结果，选择风险性较小的商业房地产进行投资，而规避一些较大的投资风险，从而降低商业房地产的投资风险。（2）转移风险。意思是将存在的风险全部或部分转移到其他项目投资上，例如购买保险等来转移风险。（3）控制损失。是指采取一些有效的管理与经营方式，将商业房地产的投资风险控制在一定范围内，从而降低风险带来的经济损失。

参考文献：

[1]程益栋.房地产开发投资风险分析及防范策略[J].科技视界,2016,12:273+278.

[2]丘贵辉.房地产项目投资风险简析[J].价值工程,2016,27:3-5.

[3]姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究[D].华东理工大学,2015.

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1.1.1选题背景

进入21世纪以来,随着我国经济不断高速的发展和我国城镇化率不断提高,房地产市场出现了迅猛的发展势头,由于房地产的巨大的产值,有些地方房地产产业已经成为当地经济发展的支柱性产业。同时,由于房地产的巨大的市场机会和盈利空间吸取了大量的投资者和投机者,房地产的投资资金出现了大幅度的上涨,房地产企业的数量也出现了激增现象。但是,房地产行业取得显着成绩的同时也带来了很多问题,例如房价上涨过快、土地资源浪费、产业结构失衡和房间空置率较高等问题。到2010年,我国经济面临着复杂的宏观环境,经济通货膨胀率较为严重,房地产企业出现了巨大的“房地产泡沫”,2011年为了避免出现房地产价格过热和投机性投资,政府继续加大宏观调控力度,实施收紧性的房地产政策,部分银行也实行个人住房贷款利率上调政策,全国房地产出现了成交量下降,价格猛涨的现象也得到了一定的控制,房产的投机也得到了抑制。但是,由于房地产作为居民必需品的特殊性,居民的刚性需求较强,再加上房地产企业的炒作,未来房地产价格还会出现上涨趋势,只是上涨的增幅有所减小。

在企业市场营销组合中,价格是唯一能产生收益的营销项目,其他要素显然与成本有关。决定产品价格的区间因素是市场需求及成本费用。最高值是市场需求,而最低值是产品的成本。产品价格在最高值与最低值之间具有较大的不确定性,产品的利润率全部在于高于成本费用的部分,因此确定一个合理的定价显得尤为重要。

在经济快速发展的今天,尤其是市场经济快速发展的当下,房地产开发项目的定价风险和控制问题在社会经济中的地位日益突出,甚至已经变得越来越重要。房地产开发是一个涉及面广泛、时间漫长和相对复杂的过程。这个过程中存在很多风险因素,涉及到方方面面的关系,例如:投资者和政府主管部门、施工单位、中介机构、最终用户,以及许多其他的关系,以及涉及一些政策、法律法规和监管问题,使得房地产开发收益具有不确定性,所以房地产开发过程中,无时无刻不在伴随有一些风险的发生,房地产开发企业必须给予高度重视,谨慎对待企业所面临的风险。因此,在房地产幵发过程中要想达到预期的目标,最主要的方面是房地产幵发项目的风险和控制定价。

1.2当前房地产企业定价面临的问题

房地产作为一种特殊的产品,具有在一个特定的区域内供给有限和短期不可重复供应的特点,所以随着房地产市场竞争变得日趋激烈,幵发商往往通过价格战来吸引消费者。而对于房地产企业来讲,价格是产生收入的唯一因素,定价决策又是企业所有竞争策略的综合体现,合理的定价和降低定价风险是房地产企业在市场竞争中取得竞争优势、拓展市场份额、提高销售收益的主要条件。但是,由于大部分房地产企业尚未建立起科学的定价机制或采取合理的定价方法,在外部竞争环境和企业自身问题的影响下,在定价实践时就会面临着很多问题,最后导致房地产定价失误滞销而导致企业破产的事故经常发生。如何根据市场的竞争环境和目标消费者的需求,合理的设置自身房地产产品的价格,解决房地产定价中存在的问题,规避定价风险,成为了房地产定价研究中比较有挑战性的研究课题。本章基于目前房地产市场定价的实际情况,分析了当前房产定价面临的主要问题,从而为分析房地产定价风险的影响因素和风险控制策略的选择提供基础。

1.2.1定价策略及方法落后

目前,根据国家统计局资料显示,2013年全国房地产开发企业已经达到了89859家,总开发投资达到86013亿元。从这些数据可以看出,房地产市场已经进入到了市场竞争阶段,但是只考虑内部因素而忽视市场竞争环境的成本导向定价法却是目前大部分房地产企业对商品房的定价最普遍釆用的方法。房地产企业在采用成本导向定价方法时,没有科学的定价方式,定价的随意性较强,一般是对建设过程进行成本核算,在此基础上加上适当的利润,就形成了产品的价格。由此可见,这种单一的定价方式和落后的定价策略很难在激烈的市场竞争中取得竞争优势。

由于房地产具有地域性、高价值性、阶段性和施工周期长等特点,房地产与普通的产品具有较大的差异性,在釆用定价策略和定价方法时也具有特殊性,但现在房地产企业单一的定价策略和方法却没有根据房地产的特点因地制宜,采取合理适宜的定价方法。同时,落后单一的定价方式在运用过程中未与房地产营销其他相关的措施联合起来。在进行市场定价时,外部环境因素没有得到考虑,而仅仅考虑了周围房价的影响因素,对于宏观环境、竞争者未来的销售定价策略、销售策略的确定、营销活动的开展等方面都没有明确的考虑,不能根据自身项目的特点,建立起多样性和差异化的价格体系。另外,在销售过程中价格调整也缺乏相应的战略指导和政策支持,只是根据市场淡旺季的心理感觉去调整房地产的销售价格,主观性的调整价格的方式,很难针对变换的竞争市场做出正确的选择,这对于房地产企业开发项目定价来讲会面临着较大的定价风险。

第二章定价风险相关概念及其评估基本理论

2.1房地产开发项目定价风险的概念

2.1.1房地产及房地产开发项目的概念

房地产在“中国房地产大辞典”中有这样的描述,房地产是房屋产权与土地使用权的二者合称。从狭隙的角度来看,房地产指占用的住房和住房用地,土地和住房,只有放在一起时,可称为房地产。从广义的角度来看,不一定是房地产及物业统统叫做“房地产”,而大家所说的土地使用权同样能够给予“房地产”的称号。

在《房地产管理咨询实践》中,房地产的定义是:从物质层面,房地产是一个构建层面,构建一个有机整体;从法律层面,由于房地产本身不变,它也被称为房地产;从经济层面,房地产是房产(房地产)和土地产权的总称(房地产)。一般说房地产是指土地和城市房屋,所以房地产也被称为城市房地产。

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旅游房地产；发展现状；解决措施

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0088-02

随着我国社会经济不断进步，居民消费观念和消费模式改变，旅游业迅速发展壮大，与房地产业结合形成新型的旅游房地产业，受到专家学者广泛关注。因此，有必要深入分析研究旅游房地产业在我国的发展现状与相应对策，为国家规范其发展、企业与公众对其理性投资提供科学依据。

一、旅游房地产涵义与类型

1.旅游房地产的涵义

旅游房地产是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式，是以其所在区域的旅游功能开发为依托，并期望获得物业的增值，最终用于销售的房地产项目[1]。一般研究对象为与旅游业紧密相关的房地产业。

2.旅游房地产的类型

旅游房地产主要具有商业和居住两种性质。目前比较主流的分法是将旅游房地产按照所有权与使用权分为以下几种类型：一是分时度假，即客户支付一定费用即可享受一定时段的使用权，但不具有所有权；二是产权酒店，即将酒店按单位分别出售给投资人，投资人具有所有权，可委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定投资回报，同时投资人享有一定时间的免费入住权利；三是主题社区和景观住宅，主要是将旅游休闲设施与住宅两大块拼凑在一起，区别在于前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际是商品住宅，可以购买完全产权。

二、我国旅游房地产的发展现状

近年来随着我国经济快速发展，人们的生活水平逐渐提高，且国家出台一系列政策扶持旅游业发展，同时民众对生活质量的追求也推动了旅游业发展。因此，与旅游紧密相关的房地产也在我国迅速发展壮大，成为社会热点。我国的旅游房地产业具有以下几个鲜明特点：

1.发展迅速，但经验不足

旅游业的快速发展，使市场对旅游房地产的需求逐渐扩大，需求决定供给，因此众多房地产开发商纷纷投资其中，使旅游房地产业发展迅速，成为新兴的热门产业。

但是，作为新兴产业，没有丰富的经验作为指导，在发展过程中不可避免的的出现许多问题。例如旅游房地产对于住房结构的设计与传统住房设计相比具有明显差异性，旅游房地产的设计应该更适应旅游顾客的需求；旅游地产的市场营销也应打破常规，将旅游应用于营销中，从而吸引以旅游、投资为目的的消费者；由于旅游房地产的顾客流动性大等特点，该种房地产的后期物业管理也不同于传统物业管理。这些都会对旅游房地产业发展造成不良影响。

2.国家机构、企业相关部门管理不完善

目前国家对于旅游房地产业这一新兴的行业未予以足够重视，因此未设计相关机构来维持该产业的正常运行。当某一项目出现问题时，各部门例如旅游部门与房地产部门之间会以“踢皮球”的方式互相推卸责任，使问题得不到有效解决。

开发旅游房地产的企业同样由于经验不足，管理不够完善，出现众多问题。不仅资源的不到有效利用，人才得不到有效发展，甚至会影响到社会的和谐稳定，造成不容忽视的后果，从而影响旅游房地产业及其相关产业链的发展。

3.相关法律法规不健全

我国关于旅游业与房地产业的法律法规目前比较完善，而将二者结合在一起形成的房地产业的法律法规并不完善。例如，对于产权酒店型的旅游房地产，与国家明确规定的房地产企业不得采取范本销售或变相范本销售方式销售商品房[2]的法律相违背，这就否定了旅游房地产业中产权酒店类型的存在。由于法律法规不健全，不仅无法确保旅游房地产的消费者权益，出现问题后，国家无法根据明确的法律法规做出合理解释与处理，结果必然是同时损害了多方的利益。

三、针对我国旅游房地产业发展现状的解决措施

我国旅游房地产业的发展速度快、范围广、力度大，但也存在诸多问题，只有及时发现问题并针对问题采取切实可行的策略，才能不断提高产业发展，使其走上规范之路。针对我国房地产业发展现状及存在的以上几点问题，提出如下对策：

1.审视问题，总结经验教训

企业在发展旅游房地产的同时，应该将出现的问题分析总结，从而完善旅游房地产业。从社会的可持续发展上，应该在发展过程中注意资源的节约集约利用；从质量上，应加大对旅游房地产的建筑质量、物业管理质量等方面的改善，从人力资源方面，应该注重培养开发、设计、影响旅游房地产方面的专业人才。同时，在开发旅游房地产的同时，还应该注意对旅游业的保护，例如在自然风景区中，应该注意不破坏自然生态环境；在历史文化保护区中，应该注意开发与使用过程中对文物古迹的保护等。

2.规范机构设置、加强行业管理

针对国家，应设置与旅游房地产业相关的机构和部门来管理相关事务，并对人员配置进行严格要求，选择具有行业素养的专业人才进行管理。针对企业，应加大旅游房地产的开发、营销等部门的管理力度使整个行业能够健康有序的发展，使我国的旅游房地产业走上规范化进程。

3.健全法律，加大执法力度

针对目前我国对于旅游房地产业的相关法律法规不健全、出现许多问题难以解决、企业和个人的权益都无法得到合法保障的现状，国家应该出台关于相关法律来切实解决这些问题。根据我国发展的实际情况，结合其他法律法规，尽快健全有关旅游房地产的法律法规，不仅要对行政管理部门做出规定，还要对企业行为与个人行为做出保障与约束。随着问题的不断出现，应该不断更新法律法规，以适应旅游房地产业在我国的发展需要，规范行业秩序，保护企业和个人的权利。

综上所述，面对我国旅游房地产业的现状，正面看待出现的问题，并找到对策来积极应对，一定会使我国的旅游房地产业健康发展。

[1]黄亮,李刚.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究,2011(1).

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关键词：房地产；面临；问题；应对策略；分析

房地产行业一直是人们所关注的重点，房地产行业的动荡直接关系国民经济的稳定发展，关系到人们生活水平的提高。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，却存在很多的问题，阻碍了房地产行业的健康持续的发展。近年来，房价的持续看涨，让二线城市的房价呈现出赶超一线城市房价的态势，给人们的生活带来极大负担。同时房地产供需矛盾也越来越突出，房地产商为了自身利益，投资的商业用房要多于住宅用房，无法满足人们对住宅用房的需求。房地产市场发展的管制力度不足，虽然国家对房地产行业已经出台了相关的监管措施，对房价进行合理的调控，但是住房的保障体系依旧不健全，阻碍了房地产行业的健康发展。

一 我国当前房地产业面临的问题

（1）房地产行业的市场环境混乱

对房地产行业是近些年来新型的产业，其相应的市场环境并不成熟，存在很多不良因素的影响，阻碍着房地产行业的可持续发展。相对于房地产市场秩序较为混乱，部分有关房地产发展的机构都涉嫌这违法违规的行为。在供需矛盾越演越烈的背景下，房地产行业的开发商和中介机构为赚取更多的利润，恶意哄抬房价，造成房市不景气。

（2）房地产供需矛盾日益突出

城市化进程的加快，让城市人口的数量逐渐增多，同时随着经济的发展，人们收入的增多，买房的需求量越来越大。但是城市用地资源短缺，开发商为谋取跟多的利润，建筑的商业房的数量要多于住宅用房的数量，同时城市改进更新的投资力度不够，房地产的建筑缓慢，无法满足人们日益增长的物质需求，造成房地产供需矛盾也就日益突出。

（3）房地产商投资行为不合理

房地产商对房地产的投资是房地产发展的主导因素，但就目前房地产供需紧张的市场环境下，部分房地产商在投资上并不合理，存在很多投机行为，房地产商仍就恶意刺激房价上涨，不利于房地产市场的健康发展。同时非理性的投资行为还影响到人们的生活保障，无法满足人们基本生活所需，有损于人们的切身利益。

（4）中低收入居民的住房保障不健全

改善人们的住房问题，一直都是国家高度重视的热点问题。我国处于社会主义发展的初级阶段，社会仍存在很多中低等收入的居民，但对于他们住房的基本保障仍旧不够健全，部分居民的住房问题没有得到切实的解决。虽然国家为他们制定了经济适用房的保障政策，但是经济适应房在实际运作上存在很多问题。

二 促进房地产行业健康发展的应对策略

（1）规范政府行为，加强对房地产的监控职能

政府应该建立健全房地产的法律法规，规范政府行为，加强对房地产的监控职能，为房地产的发展营造良好的社会环境。政府应该合理利用土地资源，适时调整土地资源的合理利用率，统一调节地价，防治房地产商出现投机倒把的行为，恶意破坏房地产市场，扰乱市场秩序。对违反房地产行业健康发展的行为，要严惩不贷，依法惩处。同时加强对房地产的监控力度，正确引导房地产行业的良性发展，促进房地产市场能够平稳运行。

（2）政府采用宏观调控的手段调整住房价格

我国房地产行业的重点问题在于房价持高不下，开发商利用供需不平衡的现象，恶意哄抬价格，投机炒房行为，使人们对买房望而却步。为此，政府采用宏观调控的手段调整住房价格，首先要对地价进行合理定制，对于土地和拆迁费用要适度控制。其次要对恶意哄抬房价的不法商贩进行惩处，依法缴纳房地产税费，避免房地产商出现偷逃税的现象。最后要正确引导人们对购房的观念，树立正确的消费观，树立正确的舆论导向。

（3）规范房地产企业的投资行为

在房地产的部分企业为了一己之思，赢得更多的利润，在其投资行为中存在投资不合理，囤积好房源，房屋质量恶劣等等现象。不仅威胁着人们的生命财产的安全，而且还有损于房地产企业的声誉，长此以往不利于房地产企业的持续发展。为此，政府应该规范好房地产企业的投资行为，要正确引导房地产企业的健康发展，为房地产企业建立良好的信誉保障，实现房地产信用透明化，对于投资行为不善者，要极力整治。

（4）健全住房保障体系，满足人们的物质需求

政府应该健全住房保障体系，要站在人们的角度，满足中低收入居民的住房需求，提高中低收入居民的生活水平。政府可以大力推动廉租房和经济适用房的建设，还要对廉租房入住条件和经济适用房的购买条件进行严格的把控，要把政策真正落实到中低收入的居民身上，加强政府对房地产的监督作用。不但能够适时的解决中低收入居民的住房问题，而且还能缓解房地产供需紧张的矛盾，切实保障人们的利益，促进社会的稳定。

三 结语

通过以上对房地产面临的问题进行的深入剖析，提出的促进房地产健康发展的应对策略，可以看出房地产虽然表面繁荣，仍需要对其进行规划管理，正确引导房地产行业的健康发展。国家应该适时的利用宏观调控的手段对房地产业进行合理调控，规范制定不同区域的住房价格，健全住房供应的体系，加强人们对住房需求的重要保障，为房地产行业营造一个公平、合法的市场环境。虽然房地产行业现存的问题很多，但是对于房地产行业发展，要引起国家的重视，其未来的发展前景将会呈现良好的发展态势。

参考文献

[1] 钟晨.我国当前房地产业面临的问题及应对策略分析，《山东纺织经济》，2011；（08）：15-16.

[2] 余玉钦.对房地产公司会计监督的思考[J]，中国集体经济，2011；（16）：13-14.

[3] 记者 魏广军；实习生 何思远.市红升房地产公司擅自建住宅楼[N].平顶山日报，2009；（06）.

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关键词：房地产经济；影响因素；发展策略

很长一段时间以来，房地产业对于我国经济的增长贡献出了巨大的力量，根据有关的调查我们可以发现其在我国国民经济生产总值中贡献比占到了百分之十五。这在一定程度上说明了房地产经济发展的好坏对于我国整体宏观经济发展的重要性，在这样的条件下对房地产经济的影响因素进行分析和探究，促进房地产经济的健康稳定发展显得至关重要。

1 房地产经济的主要影响因素

1.1 市场方面的因素。作为世界人口最多的国家，由于人口众多的因素使得我国对于房地产数量的需求更大。因此从市场方面来讲，我国房地产行业的市场具有巨大的发展潜力和开拓空间，并且伴随着城市化进程的不断加快，人们逐渐向城市中迁移使得人们对于房地产的需求也得到了很大的提升，在市场方面的作用下使得房地产经济具备较大的发展空间和前景。从市场方面的角度来看，房地产也属于一种商品，作为商品就会受到供求关系的影响，所以说市场因素是影响房地产经济的一个主要因素。

1.2 经济方面的因素。与此同时，经济因素对于房地产经济也具有较为深刻的影响。通常情况下，经济因素主要包含利率因素、物价因素以及居民收入等几方面。很多时候，利率都会以直接影响消费者购买行为和趋向表现出来。从成本角度出发，贷款利率的增加或降低能够在很大程度上影响到房地产开发者投资利息的多少，进而影响到房地产的建设成本和自身的盈利空间。房地产经济还会受到居民收入水平的影响，一般来说居民收入水平较高的话，其投资理财的意愿也较为强烈，在这样的条件下房地产作为一种特殊商品对于居民具有更强的吸引力，这也使得居民往往在自身收入较高的情况下会选择房地产作为自身的投资目标，这就会促进房地产经济的发展。反之，如果居民收入较低，投资能力不足时房地产经济则将显现出疲软态势。

1.3 社会方面的因素。此外，社会因素也是影响房地产经济的一个重要因素。通常情况下，如果社会政治情况比较稳定，人们的投资、置业信心也较为高涨，此时的房地产经济则会保持在稳定状态，而如果政治情况不定，随时可能发生动荡的社会环境，其房地产经济的发展也将会受到严重影响，且波动性更强。社会稳定方面除了包含政治因素外，还包括社会秩序的稳定。如果社会发生偷窃、抢劫以及杀人等不良犯罪现象较为频繁的话，人们在此生活将会缺乏足够的保障，这也将直接影响到房地产的需求，使房地产经济受到下跌的影响。另外，城市化进程也是影响房地产经济的一个重要社会因素。城市化进程是社会发展所不可避免的一个时期和阶段，在此时期人们的生活生产活动将会从乡村向城市蔓延，这将直接扩大对房地产的需求，受到供求关系的影响，房地产经济也将得到相应的发展。

1.4 国际环境方面的因素。最后，国家之间的关系往来也是影响房地产经济的一个重要因素。国际环境泛指国际经济、军事以及政治等多方面因素。对于房地产来说，虽然在本质上属于商品但是又与正常商品之间存在很大不同，房地产不能够进行移动，因此对于房地产开发商来说竞争一般仅限于国内范围。但是由于开发企业可能来自于外资，因此在这种国际竞争形势下，企业之间难免会在房地产价格方面采取优惠政策来占领市场。在这样的环境下，外资的注入则会对国内房地产经济的发展造成重要影响。

2 关于房地产经济的发展策略

2.1 落实土地供应政策。针对于房地产经济的众多影响因素，要想使其能够保持稳定发展，适应社会的健康有序发展，满足广大居民的基本需求就要注重对房地产的控制措施进行科学选择和实施。首先，就应当强化土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。对于房地产的开发和建设来说，最为基础的组成就是土地资源，这种基础作用和影响也在房地产经济的发展上得到了直接的体现。通常情况下，土地的价格是房地产价格的重要组成部分，其在房地产市场方面起着基础性决定作用。国家应当积极完善当前的土地收购储备制度，通过控制、收回以及储备和规划等多种手段来强化对土地市场的垄断，为房地产行业的经营提供一个公平竞争的良好环境。通过国家强有力的手段，来规范房地产市场中的炒作行为，并且最大限度上发挥出土地资源的作用，在为广大居民提供必要居住生活场所的前提下，增加国家的财政收入。

2.2 完善房地产市场供应结构。与此同时，针对于当前我国房地产市场供求关系失衡的现状，还应当积极完善市场的供应结构，逐渐完善住房保障体系，保障房地产市场的健康发展。为此，可以从三方面来进行。其一，政府要通过科学规划以及政策的引导，来树立房地产市场中需求为主导的地位，最大限度上满足居民在商品房方面的需求，并且就普通商品房与经济适用房和高级公寓之间的比例问题上做好协调部署工作，在现实的房地产开发中适当增加经济适用房的用地供应。其二，健全廉租房以及经济适用房的供给政策，切实保障符合条件的居民能够获得相关的福利和优惠政策。其三，加大简化交易手续力度，完善二手房市场的建设，加快房地产的流通速度，这不仅对于满足广大中低收入家庭的住房需求具有积极作用，更能够有效降低住房空置率，最大限度上发挥出房地产的应有作用，实现资源的优化配置，促进房地产经济的平稳发展。

2.3 完善相关税费制度的改革。此外，我国还应当在相关的税费制度上予以不断完善，强化对房地产信贷的掌控，避免能力不足的房地产企业过度开发，为其健康发展提供应有保障。就我国目前的状况而言，房地产税收政策是向房地产开发商实行一次性征税，再由开发商转接给消费者，并且房地产开发过程中涉及到了众多税费项目，这些都会增加房地产价格，进而影响到居民的购买行为。为此，在税费的设置上应当主要依照市场的实际情况来进行制定，根据市场的变化进行有针对性的调整和完善，适当强化不动产税和财产税，降低房地产的流转税，保证房地产能够得到正常的流通运转。

2.4 强化对市场的监管力度，规范市场主体行为。最后，当前我国房地产经济方面存在的问题还与房地产行业资质管理水平不足、房地产企业素质存在欠缺以及市场监督管理力度不足之间存在着密切的关联。为此，应当逐渐建立和完善房地产信用体系，充分发挥舆论的作用和力量，对于市场的信用行为予以监督，为房地产市场的公平竞争提供应有的公平环境。同时加快房地产信息系统的建设，为房地产的健康发展提供有效地信息服务，通过对相关数据的收集和整理来对房地产市场的实时变化做充分的准备和了解，做到消费者与房地产市场之间的良好衔接工作。

3 结语

鉴于房地产经济对我国整体经济的发展具有重要带动作用，因此在未来的发展中我们应当努力完善房地产经济的市场环境，为房地产经济的健康平稳发展提供更好的环境，推动我国房地产行业整体的进步。

参考文献

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关键词：旅游房地产 现状 对策

一、旅游房地产概述 

1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。 

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。 

二、成都旅游房地产开发现状 

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型： 

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。 

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。 

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。 

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。 

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。　三、成都旅游房地产发展对策 

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房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。

1.投资支出风险

房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。

2.金融风险

主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

3.购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

4.市场风险

市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。

5.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。

6.法律风险

法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。

二、房地产投资风险的预防策略

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

策略一：关注政策变动，认准投资方向

任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析

随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。

策略三：采用投资分散组合策略

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。