投资估算的方法范文
时间：2023-07-10 17:21:26
导语：如何才能写好一篇投资估算的方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
0 前言
投资项目的决策是通过比较不同建设方案，并进行投资经济性分析，做出正确、合理的选择，由此可见投资估算的重要性。项目决策中投资估算合理与否，直接关系到工程造价的高低和项目建设的成败，具有极其重要的作用。因此，选取正确合理的投资估算方法不但是项目决策过程的重要任务，更是整个投资项目顺利进行的必要前提。
1投资估算中的不确定因素
决策阶段主要是投资者对拟建项目的类型、规模、建设地点、时间、地质条件等工程特征提出轮廓性建议和设想，对拟建项目的必要性、技术经济和生产力布局上的可行性进行框式论证与优化。但是，这一阶段工程造价控制的难点是：
（1）项目模型还没有，工程量尚不明确，投资估算难以准确；
（2）为了项目尽快上马，人为地高估效益，低估投资，搞“钓鱼战术”；
（3）由于缺少针对性，投资估算所选用的数据资料难以真实的反映工程实际情况；
（4）可行性研究周期短，无法进行多种投资方案比较。
基于以上原因，造成了工程建设过程中存在着诸多不确定因素，给投资估算带来了相当大的难度。
2提高投资估算准确性的策略
有效提高项目投资估算的准确性，应从以下几个方面着手。
2.1认真收集基础资料
要做好基础资料的收集工作。依据时间、物价、现场条件和装备水平等因素做出详细的调查，如工程所在地的地质、气候、水电供应、主要设备价格、大宗材料采购地以及现有已建类似工程资料等等。随着项目的推进，更多相关的信息可以得到利用，其所起到的作用也会越来越重要。
2.2做好市场研究
市场研究是按照科学理论、尊重实际情况的方法，有计划、有目的地对拟建项目的市场供求情况，包括国内外市场对类似项目的建设情况、国家对该产业的政策引导及今后发展趋势等进行系统的搜集和解析。要根据大量的统计数据和技术信息，进行认真的比较与综合分析，进行深入研究详细论证项目建设的必要性，并对项目的发展前景做出具有建设性的最科学的判断。
2.3精心比选投资方案
投资方案的比较与选择，是可行性研究和项目评估工作的重要组成部分，也是项目决策的重要环节。它所涵盖的内容十分广泛，既包括工程技术条件、建设条件、生产条件、投资时间和生产规模等，同时也包括经济效益和社会效益的比选。在项目决策阶段和经济评价过程中，对拟建项目计算期内投入产出等诸多因素进行调查、预测、研究、计算和论证，利用现代化的经济分析方法，选出最佳投资方案，保证工程项目的可行性和经济的合理性。
3投资估算的编制方法
投资决策过程大致分为：项目规划阶段、项目建议书阶段、预可行性研究阶段、可行性研究阶段四个阶段。其常用的估算方法有：生产能力指数法、比例估算法、设备及厂房估算法和指标估算法等。在决策的不同阶段，为提高投资估算的准确性，应按项目的性质、技术要求和数据资料的具体情况，针对性地选择不同的计算方法。下面介绍几种应用较多的静态投资估算方法。
3.1生产能力指数法
计算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1为已建类似项目投资额；Y2为新建项目投资额；X1为已建类似项目生产能力；X2为新建项目生产能力；n为生产能力指数，通常0≤n≤1；CF为综合调整系数。这个方法是由威廉斯（Wiliams）和纳尔逊（Nelson）两人首先发表。由于投资与设备费用和生产规模的0.6次方成正比，所以这种方法也叫“0.6指数法”。后来人们把这个方法的使用范围推广到计算整个工厂的投资。
如：已建年产20万t规模的某项目投资额为3亿元，现有年产50万t规模的相同项目，工程条件与上述类似，调整系数为1.2，根据式（1）计算，则该项目投资总额为6.24亿元。这种方法是根据已建成的类似项目生产能力和投资额，来粗略估算新建项目静态投资额的方法，计算简单、速度快。生产能力指数法多用于项目建议书阶段，不需要详细的工程设计资料，只需要知道工艺流程及规模。
3.2比例估算法
这种方法是根据同类型已建项目的有关资料，计算出拟建项目的各专业工程费占工艺设备（包括运杂费和安装费）投资的百分比，然后把各专业工程的投资（包括工艺设备费）相加求和，再加上其他有关费用，即为该项目的总投资。计算公式为：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C为拟建项目投资额；I为拟建项目的其他有关费用；E为拟建项目设备费（含运杂费）；P1，P2，P3分别为已建项目中建筑、安装及其他工程费等占设备费的百分比；f1，f2，f3均为综合调整系数。该方法常用于项目可行性研究阶段。
如：某工厂工艺设备投资为3000万元，据相关资料分析，各专业工程费占工艺设备费的比例为：土建25.9%，化工17.53%，收尘2.18%，电力9.78%，仪表5.31%，给排水2.46%，采暖1.26%，通风3.84%，照明0.46%，通信0.81%，总图1.16%，其他费用暂估为1000万元。根据式（2）计算，调整系数：f=1，该项目总投资额为6120.7万元。
3.3设备及厂房估算法
在工业项目中，工艺设备投资与土建投资之和占了整个项目投资的绝大部分。当设计方案初步选定了工艺设备时，工艺设备投资与厂房土建投资就可以根据设备的重量及厂房的高度和面积分别估算出来。其他专业的工程投资：与设备关系较大的按设备投资系数计算；与厂房关系较大的按厂房土建投资系数计算，两类投资加起来就得出整个项目的投资。这种方法在预可行性研究阶段使用比较合适。
如：某小型发电工程工艺设备及安装费用为1.42亿元，厂房土建费用为1.26亿元，其他各专业工程投资系数为：工艺设备1，汽机设备0.04，余热锅炉0.14，化水0.01，烟气净化0.09，动力0.06，仪表0.08，给排水0.08，系数合计为1.5；厂房土建1，暖通0.02，照明0.01，工业管道0.01，总图0.03，系数合计为1.07。则该项目总投资为3.48亿元。
3.4指标估算法
投资估算指标这种方法多用于估算房屋、厂房的造价，常用于可行性研究阶段。以厂房造价为例，应注意两点：
（1）厂房结构（如钢结构、钢筋混凝土结构）；
（2）各项技术参数（如不同高度、跨度，吊车重量及台数，工作制度等）。
如果能根据上述两个重要因素，分析出本地区各种厂房造价指标，再乘以总面积，即可得出该厂房土建部分的投资。该方法在土建工程中被广泛应用。这种方法准确程度虽然较高，但需要大量的计算，工作量较大，而且要求设计必须达到一定的深度才能使用。
4结语
综上所述，投资估算的正确性与合理性对投资项目的决策具有重要影响，且对项目总造价及实施具有决定性的影响，因此，编制人员务必根据项目实际情况，选择合理的投资估算方法，采取一切行之有效的措施，将决策阶段的投资控制工作做得更加完善，在熟悉各项法规及相关执行标准的前提下，从源头上有效的控制项目的投资，为工程项目的顺利建设打下基础。
参考文献
篇2
【关键词】长期股权投资；核算方法；转换
由于个别财务报表中已经确认了120万元的投资收益，在合并财务报表中作如下调整：
①对剩余股权按丧失控制权日的公允价值重新计量的调整
（说明：甲公司个别报表中剩余股权的账面价值为270万元，剩余股权按丧失控制权日的公允价值为320万元）借：长期股权投资 320
贷：长期股权投资 270
投资收益 50
②对个别财务报表中的部分处置收益的归属期间进行调整
借：投资收益 45
贷：盈余公积 （50×60%×10%）3
未分配利润 （50×60%×90%）27
资本公积 （25×60%）15
【说明】上述调整分录也可以理解为：甲公司处置60%股权在20×9年个别财务报表中确认投资收益120万元，而20×9年合并财务报表应确认投资收益=处置价款480万元-合并财务报表角度的长期股权投资成本（600+75×100%）×60%=75（万元）。所以甲公司20×9年合并财务报表的投资收益冲减45万元。
同时，在合并报表角度应通过“盈余公积”和“未分配利润”科目追加确认20×7年～20×8年的投资收益30万元（“合并报表角度应确认的投资收益50万元”-“个别财务报表中在成本法转换为权益法时已追溯确认的投资收益20万元”）和资本公积15万元（“合并报表角度应确认的资本公积25万元”-“个别财务报表中在成本法转换为权益法时已追溯确认的资本公积10万元”）。
【提示】设“投资收益”项目调整数为X，则：
20×9年个别财务报表投资收益120+合并报表调整（50+X+25）=合并财务报表投资收益150，计算出X=-45
③从资本公积转出原计入资本公积的其他综合收益25万元，重分类转入投资收益：
借：资本公积 25
贷：投资收益 25
从以上①②③的会计处理可以看出，合并财务报表中应确认的投资收益=个别财务报表中已确认的投资收益120万元+①50-②45+③25=150（万元）。
（2）甲公司合并财务报表的处理
合并财务报表中应确认的投资收益=[（700+300）-（600+50+20）×100%-（800-600）]+20×100%=150（万元）。由于个别财务报表中已经确认了140万元的投资收益，在合并财务报表中作如下调整：
①对剩余股权按丧失控制权日的公允价值重新计量的调整
借：长期股权投资 300
贷：长期股权投资 261
投资收益 39
②对个别财务报表中的部分处置收益的归属期间进行调整
借：投资收益 49
贷：盈余公积 3.5（50×70%×10%）
未分配利润 31.5（50×70%×90%）
资本公积 14（20×70%）
③从资本公积转出其他综合收益20万元，重分类转入投资收益：
借：资本公积 20
贷：投资收益 20
所以：合并财务报表中应确认的投资收益=个别财务报表中已确认的投资收益140+①39-②49+③20=150（万元）。
二、权益法转换为成本法
因追加投资使得原来持有的对联营企业或合营企业的投资变成了对子公司的投资，此时对于长期股权投资账面价值的调整应当分下列几种情况进行处理。
1.多次交换交易分步实现同一控制下控股合并
企业通过多次交换交易分步取得股权最终形成同一控制下控股合并的，在个别财务报表中，
⑴初始投资成本=按持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的。
⑵计算原长期股权投资账面价值+合并日为取得新的股份所支付对价的账面价值
⑶比较⑴和⑵，按其差额调整“资本公积―资本溢价或股本溢价”，如若“资本公积―资本溢价或股本溢价”不足冲减的，则继续冲减留存收益。
2.多次交换交易分步实现非同一控制下控股合并
通过多次交换交易分步取得股权最终形成非同一控制下控股合并的，在个别财务报表中，
初始投资成本=购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值+购买日新增的投资成本
篇3
关键词：新会计准则；长期股权投资；核算方法
一、相关概念介绍
（一）长期股权投资
随着我国经济转型的平稳进行以及市场经济体制的建立和逐步完善，我国企业的经营方式开始向多元化发展，长期股权投资便是在这样的背景下产生的。首先，生产性企业利用人力资源和物质资源生产产品进行销售，以获得经济收益。为了拓宽生产面、增加销售渠道以增强企业的盈利能力，企业就会通过各种资本运营方式来扩大规模，实现资本增值。由于部分企业存在资金规模和运作方式的制约，它们就会通过向被投资单位投放资金的方式来获取收益。在这种运作模式中产生的投资按照管理层的持有意图来划分可以分为三类，即交易性投资、持有至到期投资和长期股权投资。本文所要论述的主要对象即是企业的长期股权投资以及其核算方法。
（二）新旧会计准则
会计工作是一项涉及面广、精细度高的工作，又因为其涉及到公司较为敏感的经济信息，还要求会计人员具有很好的职业道德。因此，会计工作的进行需要借助于一定的技术和方法，同时还要有相关的准则去约束和规定会计工作。出于这方面的考虑和现实要求，我国在2001年完成了会计准则具体内容的修订和编制工作，由财政部统一颁发，并在企业中广泛施用。由于经济的快速发展和经济环境的变化，旧的会计准则部分条款已不能适应现代经济的发展状况，于是在2006年2月15日，财政部颁发了新的《企业会计准则—基本准则》并予以施行，在旧准则的基础上做了较大的变动。在长期股权投资方面，新准则与旧准则相比，投资范围、初始投资成本计算和核算方法应用等都发生了很大变化，对于会计核算制度的完善意义重大。
二、新旧会计准则下长期股权投资会计核算方法的差别
（一）规范的范围不同
旧的会计准则对会计工作的规范范围包括股权投资和债权投资，并且把债权投资划成了两部分，分别是长期投资和短期投资。而在新准则中，由于金融工具这一新概念的引进，仅对长期股权投资做了规范，把短期投资修改为了交易性证券投资，长期债权投资修改成了持有至到期投资。总体来说，旧准则把投资划分为三种。即长期股权投资、长期债权投资和短期投资。而新准则划分成了四种，即交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产和长期股权投资。
（二）长期股权投资的初始计量不同
旧准则在长期股权投资的核算中对投资取得是以初始投资成本进行计价的。初始投资成本的概念是为了取得相应的投资而付出的全部价款，这些价款包括税金和手续费等费用。而在新会计准则中，则采用了不同的长期股权投资初始计量，这种计量方式把交易性金融资产取得的价外税费规范为当期损益，把初始计量进行了概念和范围上的区分，初始计量被划分成了合并形成和非合并形成两种模式。并且，合并形成又可以继续划分为同一控制下的合并和非同一控制下的合并。
（三）成本法和权益法应用范围的不同
旧会计准则对不同形式长期股权投资的核算方法做了明确规定，如果企业取得的长期股权投资对于被投资单位无控制，或者无共同控制并且没有产生重大影响时，就应该采取成本法进行核算；相对应的，如果对被投资单位有控制或共同控制并且产生了重大影响，就应该采取权益法进行核算。但是在新准则中，两种方法的应用范围有了改变，研究后可以发现，两种方法的应用范围都更加严格。具体来说，成本法的应用在原来基础上增加了条件，即对投资单位或子公司的投资在活跃市场上没有报价，公允价值不能可靠计量的采用成本法；对于权益法，新准则中的应用范围是投资企业与被投资企业具有共同控制或重大影响这一情况。从分析中可以看出，新准则对经济实质有了更加深入的说明，并且对会计从业人员提出了更高的要求。
三、新会计准则下长期股权投资会计核算规定的优缺点
（一）新准则的优点
1、体现了实质重于形式
新会计准则对长期股权投资的核算相比旧准则更加注重于实质，使会计信息的相关性大幅度提高。长期股权投资核算的成本法对投资企业和被投资企业的概念做了辨析，使被投资企业在发生净利润或净亏损时都不会直接对投资企业的利润和亏损产生影响。而在权益法中，投资收益客观正确地反映了投资企业的收益，对长期股权投资账面价值做出的随时调整也真正体现了投资企业所具有的实际权力。此外，新准则中对于成本法和权益法的选择也不再仅仅是以投资份额作为标准，而是增大了投资企业实际权力在选用哪种方法时所占的比重，公允价值的引进对于反映企业之间的相互联系有着客观的作用，这些都体现了新准则注重实质的原则。
2、细化了相关科目的规范对象
新会计准则是旧准则的补充和完善，充分凝聚了财务界的研究成果。对于准则规范的对象划分一直是会计工作的重点内容，只有进行精确的定位，才能保证准则在实行时具有针对性和有效性。例如在新准则中引入金融工具这一概念，并进行了细致的划分，同时对不同的划分内容制定了相应的规范。另外将长期股权投资从旧准则的三项重新细化成交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产和长期股权投资，这些细化的相关科目为会计核算的精确性和实用性提供了有效的帮助。
3、简化了长期股权投资的核算
现代的计算技术和方式应该是在保证数据准确性的同时向着简单易操作的方向发展，新准则正式适应了这种要求。通过对长期股权的核算进行简化，不但降低了核算的复杂性，提高了会计人员的工作效率，同时还避免了由于大量繁杂计算引起的失误。首先，新准则降低了由于长期股权投资加大引起持股比例增加而进行核算方法的变更造成的复杂计算。其次，新准则去除了“股权投资差额”的明细项目，这一改动在很大程度上降低了权益法核算的复杂度，并且对股权投资差额的摊销和分配进行了有效的规避。
4、提高了会计信息质量
会计信息是企业进行经营管理的重要依据，保证会计信息的质量是会计工作的直接目的。新准则中关于长期股权投资核算方法的适用范围、明细科目等都做了科学的规范，基本保证了会计信息的安全可靠，为企业的投资决策提供了有力的保障。新准则取消了关于投资差额的规定，使企业仅通过股权差额就实现利润调节的现象不复存在。这些新的规范有效地遏制了非法的盈余操作，为利用资产减值进行经济犯罪设置了障碍，切实保证了企业会计信息的准确性和可靠性。
（二）新准则的缺点
1、背离了重要性原则
新准则中对清算股利过分重视，从而造成对重要性原则的背离。新会计准则中，成本法适用于投资企业规模相对较小，掌握股权较少的情况。投资企业进行成本法的核算时，如果被投资企业由于累积净利润超过投资企业应收股利而存在差额，则这部分差额将会作为初始投资成本来冲抵投资账面价值。在这种情况下，新准则把简单的问题复杂化从而造成长期股权投资核算成本的增加，严重背离了核算的重要性原则。
2、促成资产破泡沫的产生
这种资产泡沫的形成主要好是由于企业交叉持股引起的。我国的资本市场处于不断的扩大之中，其运行的深度和影响的广度在逐步提高，使我国的资本市场变得越发活泼。所谓交叉持股就是企业之间相互持有股份，这样的企业已经占到了相当大一部分，使与此相关的会计工作量也越来越大。交叉持股按持股类型可以分为两大类，一类是直接交叉持股，指的是两个企业相互之间持有彼此的股份；另一类是非直接交叉持股，也就是多个企业之间相互参股，循环持股。由于交叉持股引起了会计工作的相互渗入，使得企业之间的联系也更加紧密。但是在新会计准则下，利用权益法对交叉持股企业进行长期股权投资的核算时会出现重复计算利润的现象，而且随着交叉持股程度的加深，这种现象就越严重，从而更容易出现资产泡沫。
3、公允价值的引入给会计核算工作带来挑战
公允价值的概念是新会计准则的一大亮点，这一新内容对于提高会计质量有很大作用，但是必须注意的是，新概念有积极的一面，也就会有消极的一面。例如，进行交易的双方相互之间比较了解，而且其交易是在自愿的基础上达成的，那么在确定公允价值时就会出现很大的主观性和无序性。公允价值的确定是由人的主观判断来完成的，而不同的人即使在看待同一个现象时也会有不同的评价，因此，新准则中公允价值的使用增加了不确定性因素，使评价尺度难以统一，对会计人员的职业能力也是较大的挑战。
4、选择核算方法时过分注重表决权比率
新会计准则在选择长期股权投资的核算方法时，强调的是投资企业与被投资企业之间的控制关系，这种控制关系具体表现在投资企业拥有多少被投资企业的表决权。新准则规定，投资企业相对于被投资企业是影响重大但缺乏控制力的标准是投资企业拥有被投资企业20%～50%的投票表决权。实际上，即使投资公司持有被投资公司的投票表决权没有超过50%，仍可以实现对被投资企业的控制，并且途径有多种。例如，由于投资公司与被投资公司的相互关联，通过企业之间的董事会成员协议或者长期经营业务上的合同关系等因素来实现一个企业对另一个企业的控制。此外如果一个企业的股权较为分散，投资企业只要持有的投票表决权远远高于其他分散股东的持有份额，则该企业也具有对被投资企业的控制权。因此，以既定的表决权率来选择长期股权投资核算方法存在一定程度的偏差，不能反映企业实际的会计信息。
四、对新会计准则下长期股权投资会计核算的建议
新会计标准在我国企业实行之后对长期股份投资的核算方法产生了较大影响。从企业发展方面考虑，在新准则施行后，应该以新准则对长期股权投资的实际规范为目的，对企业的原有投资需要进行必要的重新分类和测量，在此基础上，重新设置财务会计系统中的会计科目。如果是初次进行新准则的执行，可能会存正投资差额，这种投资差额是由在合并企业中长期股权投资中尚未完全摊销二产生的，对于这种投资差额应实行全额冲销措施，并对留存收益进行调整。
结论：
企业对外投资是实现盈利的重要方式，其中长期股权投资占据投资的很大部分。对成本法和权益法进行长期股权投资的核算的研究，能够切实帮助会计工作安全有效地进行。在新会计准则下，充分理解和掌握核算方法对于企业的会计信息、现金流量、经营成果等都有重要的意义。（作者单位：航天科工深圳（集团）有限公司）
参考文献：
[1]裴清华.新准则下长期股权投资核算方法探讨[J].现代营销，2012（01）
[2]周茂春.中西方长期股权投资核算方法比较[J].财会通讯，2010（10）
[3]林克明.新旧会计准则下长期股权投资核算方法比较[J].现代商贸工业，2009（01）
[4]张振波.新会计准则下长期股权投资核算的利弊[J].当代经济，2009（24）
篇4
随着经济业务日益复杂，财政部2006年施行的《政府补助》准则对现有经济活动已不适应，原准则执行中存在的一些问题也逐渐显现出来，主要体现在以下三个方面：
（一）政府补助范畴的界定
政府对企业补助的不一定全部属于政府补助范畴，有可能以资本性投入或政府购买服务形式存在。
（二）政府补助科目的使用
在实务中，企业得到的政府补助资金与其日常经营活动密切相关，若按照原准则，应计入营业外收入，但这不符合会计信息质量要求。
（三）财政贴息会计处理须统一
《国际会计准则第20号――政府补助的会计和政府援助的披露》关于财政贴息会计处理，不同的专家理解和会计处理不同，所以在国内政府补助准则中须明确统一。
二、政府补助的概念、特点及范围
政府补助的概念是指政府无偿将货币性或非货币性资产给付企业的行为。形式包括：无偿拨款、财政贴息、以及无偿给予非货币性资产等。
政府补助的特点体现在两个方面：一是受补助企业的经济资源来源于政府，二是政府给付企业的补助是无偿的。
政府补助的范围是从政府无偿取得经济资源的企业，但除了以下三种情况：
（一）企业从政府取得的经济资源，如果该经济资源与企业销售商品或提供服务等活动密切联系，并且是企业提供商品或服务的应收价款或者组成部分，适用于收入等相关会计准则（企业会计准则第14号）。
（二）所得税的减免，导致政府补助而产生暂时性差异，适用所得税准则（企业会计准则第18号）。
（三）政府以投资者身份向企业投入资本，作为企业的参与者，因其享有在投资企业相关比例的所有者权益，不应作为政府补助。
三、政府补助会计核算方法变动
会计上将政府补助核算方法分为“与收益相关的政府补助”和“与资产相关的政府补助”两类。其中“与资产相关的政府补助”会计核算方法在原准则总价法的基础上，增加了净价法。
核算要点：总价法下，企业将收到的补助资金，借记相关资产类科目，贷记“递延收益”科目，等相关资产在其寿命内按照与其相关经济利益实现方法摊销时，再从“递延收益”科目转入“其他收益”科目。
净价法下，企业将收到的补助冲减相关资产的账面价值，再按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。
两种方法下，政府补助以其他收益增加或计提折旧减少两种不同形式，最终将政府的补助计入损益，反映到利润表中。但两种方法对该项资产计提累计折旧却不相同：总价法下，企业按照补贴的资产原值计提折旧；净价法下按照资产原值扣除补贴后的净额计提折旧。
四、新增的会计核算方法对企业资产或资产组投资决策的影响
企业对资产或资产组（如固定资产）投资决策，一般在使用现金流量估计的基础上，采用净现值法（NPV）方法进行投资决策。
在进行企业的现金流量估计时，考虑三个阶段的现金流：建设期现金流量、经营期现金流量、终结点现金流量。特别是在计算经营期现金流量时，要涉及企业资产或资产组（如固定资产）折旧额的确定。
经营期现金流量=销售收入-付现成本-所得税=净利润+折旧等非付现成本=（销售收入-付现成本）×（1-所得税税率）+折旧等非付现成本×所得税税率
在企业日趋重视财务管理做出经济决策，尤其在做出投资决策时，要考虑不同会计核算方法对企业投资决策的影响：
案例：某企业投资购买一台设备，设备属于享受政府补助的资产。设备价值3500万元，享受补助为2800万元，使用寿命7年，以直线法提折旧，期末无残值，购入后直接投入使用。该设备每年给企业带来销售收入650万元，付现成本140万元，若企业所得税为25%，假设不考虑折现的问题，则该项目的经营期现金流量为：
（一）总价法下：
1.建设期现金流量=-3500万元
2.该项资产每期的折旧额为3500/7 =500万元
每期经营期现金流量=（650-140）×（1-25%）+500×25%=507.5万元，共7期。
3.终结点现金流量=0万元
此时净现值法（NPV）=-3500+507.5×7 =52.5万元。
决策时：因?榫幌种担?NPV）大于零，该投资方案可行。
（二）净价法下：
1.建设期现金流量=-3500万元
2.该项资产每期的折旧额为（3500-2800）/7=100（万元）
每期经营期现金流量=（650-140）×（1-25%）+100×25%=407.5万元，共7期。
3.终结点现金流量=0万元
此时净现值法（NPV）=-3500+407.5×7 =-647.5万元。
决策时：因为净现值（NPV）小于零，该投资方案不可行。
两种会计核算方法在相同条件下：总价法下未得到政府补助，投资决策可行；净价法下接受政府补助，投资决策反而不可行。由此可以看出，企业对“与资产相关的政府补助”的会计核算方法选择的不同，影响到企业对资产或资产组投资决策。
篇5
关键词：建设项目；投资估算；模拟设计；探究
全过程造价管理被广泛应用于各类建设项目，对项目影响最大的是决策阶段的投资估算，精确的投资估算是建设项目实施的重要基础。为了提高投资估算的精确度，本文在案例实证研究中使用明确需求、构建模型、评估模型、生成设计的模拟设计生成方法，对项目投资进行估算。
1投资估算的模拟设计生成
1.1明确需求
建筑项目的影响因素较多，各因素都会对项目造成不同程度的影响，所以项目投资应根据实际要求制定，明确建筑项目的具体需求，如：项目定位、工程质量、市场需求、交付后的运营管理，等等。在明确需求的基础上，从建设环境、目标现状、功能分区、项目管理、施工技术等方面对需求进行分析、提炼，进行项目决策的风险评估，形成初步的投资估算，确定项目的建设规模、建设工期、产品质量等指标。此阶段的项目投资较粗略，因为项目的建设方案还未最终确定，所以投资估算的精度在±50%左右。
1.2构建模型
以项目的具体需求和整体估算指标为基础，编制需求方案和实施计划，利用软件构建模型，并具体设计项目的投资估算实施细则。技术人员通过模型能够明确项目的总平面布置、建筑高度、建筑层数、外形轮廓等具体要求，依据投资定额对项目建筑面积、道路面积、绿化面积等进行投资估算，此阶段的投资估算精度有所提升，可达到±30%左右。目前建筑信息模型（BIM）被广泛应用于建筑工程的勘察、设计和施工，对项目的施工方案制定、施工组织设计和造价控制起到重要的促进作用。在项目决策阶段使用BIM技术，建立BIM模型，技术人员能够通过软件精确提取工程量，用于项目投资估算的计算，为项目决策提供科学依据。使用BIM模型不仅能提高项目投资估算的精度、有效控制项目投资造价，还能提升项目建设的作业效率。
1.3评估模型
评估模型对建设项目投资估算的模拟设计生成具有重要作用，需要评估者具备较高的专业技能水平和丰富的实践经验。项目实施过程中需要解决的问题较多，仅通过模型得到的投资估算具有一定的技术局限性，需要专业技术人员综合考虑项目的建设影响因素，同时还要对项目所在地的经济发展水平、自然规律，社会道德、当地风俗等进行调查研究，对项目的设计方案、施工方案、风险应对方案等进行评估，尽可能地完善项目模型设计。工程技术人员不仅要对建设方案和技术方案进行评估，还要对项目的进度、质量、资源、风险等影响项目投资的因素进行分析。根据实际情况可选择市场比较法、成本估价法、收益还原法等完成模型评估，得出建设模型的最优设计方案，为建筑工程的实施创造有利条件。
1.4生成设计
生成设计是建设项目投资估算模拟设计生成的最后工作环节。工程技术人员构建项目建筑模型并完成相应的评估工作，在确定建筑工程、结构工程、水电暖通工程、室外工程等设计方案的基础上，使用科学的投资估算方法，对项目工程进行分项估算，评估建设工程的其他费用和不可预见费。此时的投资估算精度将会进一步提升，可达到±10%，能够满足建筑工程项目的建设要求。须注意此阶段的投资估算与项目最终投资存在一定偏差，除政策、经济因素的影响，偏差的产生在较大程度上取决于项目实际施工与方案设计之间的差异。
2模拟设计生成与传统投资估算的对比
（1）传统投资估算方法，如生产能力指数法、比例估算法、系数估算法等，对工程资料的依赖性较大，并且需要类似工程的经济参考指标，否则很难进行建筑项目的投资估算；使用模拟设计生成法进行投资估算，可直接通过建筑模型对项目的建设方案进行研究，得到的投资估算是工程各分项项目投资估算的汇总结果，对建成工程的依赖性较低，得到的投资估算结果具有较高的合理性和客观性。（2）模拟设计生成的投资估算时间比传统估算法长，但能对项目的模型构建、设计方案分析、、施工图设计、项目实施等工作能够起到重要的指导作用，对建筑工程项目的整体实施也能起到积极的促进作用。（3）使用传统方法或使用模拟设计生成法进行估算投资，都要求造价工作人员具备较高的专业技能水平、良好的职业素质和认真工作的态度，根据项目实际需求使用科学的方法开展建筑工程的投资估算工作。
3案例分析
省会城市为提高城市建设水平，吸引更多的投资者，计划建设国宾馆。简述国宾馆建设项目的投资估算模拟设计生成如下。根据项目的计划要求，综合考虑项目周边环境和建设标准等因素，预计该国宾馆建筑面积为88000m2，其中地上建筑面积为67000m2，地下建筑面积为21000m2。根据国内相关标准和工程实际情况，构建建筑模型，确定项目的层数和外形设计，使用市场比较法对该国宾馆建筑模型进行评估。最后确定项目的建设方案：项目一、二层为框架结构，石材和玻璃幕墙结合建造，以五星级标准配置电气、智能化系统、冷热水系统、变频多联空调系统等。最后参考同类建成工程，使用概算指标法对工程项目进行估算，得到该国宾馆项目的投资估算为8.9亿元（不含室内精装修），估算精度控制在±10%以内，国宾馆项目的投资估算详见表1。由此可见，使用模拟设计生成法进行工程项目的投资估算，有助于提高项目投资估算的精度，并可把计算精度控制在合理范围内。
篇6
关键词：估算；投资
中图分类号：F832.48文献标识码：A文章编号：
1.建筑工程投资估算的定义
投资估算就是指在建筑工程投资决策过程中，依据建筑工程投资者现有的资料和特定的方法，对建设工程的投资数额进行的估算。是对工程的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及工程进度计划等进行研究并初步确定的基础上，估算出工程投入总资金的过程。它是工程建设前期编制工程建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是工程投资者决策的重要依据之一。投资估算的准确性，不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评估结果，而且还直接关系到下一阶段设计估算和施工图预算的设定，对于建设工程资金筹措的方案也有着直接的影响。所以全面准确地估算建设的工程造价，是可行性研究乃至整个投资决策的重要依据。
2.建筑工程投资的范围和组成
2.1 建筑工程总投资的组成
建筑工程总投资，就是指投资工程从前期准备工作开始到工程全部造成投产为止，所产生的全部投资费用。新的建筑工程的总投资由建设期和筹建期投入的建设投资和工程建成投产后所需的流动资金两大部分组成。建设期工程借款利息应计入总投资中，所以总投资包括建设工程投资、建设期工程借款利息和流动资金。
2.2 建筑工程总投资估算的情况
建设工程投资的估算包括工程固定资产投资的估算、工程无形资产投资估算及工程其他资产投资估算和流动资金估算这几部分。
2.3建筑工程投资估算的依据和标准
2.3.1建筑工程投资估算依据
(1)建筑工程建议书；
(2)建筑工程建设规模及方案；
(3)建筑工程项目、辅助工程一览表；
(4)建筑工程设计方案、图纸、主要设备和材料表；
(5)建筑工程设备价格、运杂费率和当地材料预算价格；
(6)建筑工程同类型建设项目的投资资料；
(7)有关规定，如对项目建设投资的标准、银行贷款利息率等。
2.3.2建筑工程投资的估算标准
（1）工程内容和费用组成完备，计算合理，无重复计算，不提高或者降低估 算标准，没有漏项、没有少核算；
（2）选择的标准与具体工程之间存在差异时，应进行换算或者调整；
（3）工程投资估算精度要能满足控制设计概算的标准。
3.建筑工程投资估算的作用
投资估算在工程开发建设中的作用：
（1）工程建议书阶段的投资估算，是工程主管部门审批工程建议书的依据之一，并对工程的规划、规模起参考作用；
（2）工程可行性研究阶段的投资估算，是工程投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算工程投资经济效果的重要条件。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就是作为设计任务书中下达的投资限额，即作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破；
（3）工程投资估算对工程设计概算起到控制作用，设计概算不能突破批准的投资估算额，并应控制在投资估算额以内；
（4）工程投资估算可作为工程资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的工程投资估算额，进行资金投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款；
（5）工程投资估算是核算建设工程固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。
4.建设工程投资估算方法
正如前面所说，建设项目总投资包括建设工程投资、建设期工程借款利息和流动资金，下面浅显的分析了各种投资的组成和估算方法。
4.1建设工程投资的组成和估算
4.1.1 建设工程投资的组成
建设工程投资是指建设单位在工程建设期与筹建期间所花费的全部费用，建设投资是工程费用的重要组成，是工程财务分析的基础数据，可根据工程前期研究的不同阶段、对投资估算精度的标准和相关规定选用估算方法。根据现行项目投资管理规定，建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装 工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费构成。
（1）工程费用，是指直接构成固定资产实体的各种费用。
（2）工程建设其他费用，是从工程筹建起到工程竣工验收交付使用为止的整个建设期间， 除了上述的建筑安装工程费用和设备与工器具购置费以外的费用。
（3）预备费，是指为保证项目建设顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足 而需要预先安排的一笔费用。
4.1.2 建设工程投资的估算
（1）建设工程投资估算，首先，分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工具购置费、安装工程费。其次，在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设的其他费用。然后，估算基本预备费和涨价预备费。最后，求得建设投资总额。
（2）建筑工程费的估算建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，建筑工程费估算一般采用以下方法：
单位建筑工程投资估算法，就是以单位建筑工程所需的投资乘以建筑工程总量计算的。
单位实物工程量投资估算法，就是以单位实物工程量的投资乘以实物工程总量计算的。
概算指标投资估算法，在没有上述估算指标且建筑工程费占总投资比例较大的项目，可采用概算指标估算法。采用这种估算法，要拥有较为详细的工程资料了解详细的建筑材料价格标准和工程费用指标，所需投入的时间和工作量较大。
（3）设备和工具购置费的估算设备及工器具购置费包括设备的购置费、工具及办公家具购置费。在工程建设中，设备及工具购置费占建设投资比重增大意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。
设备购置费是指为投资项目购置或自制的达到固定资产标准的国产或进口设备、工具、器具的费用，应根据主要设备表及价格、费用资料编制。
工具及生产家具购置费是指投资项目按初步设计规定，保证 生产初期正常生产所必需购置的、没有达到固定资产标准的的设备、仪器、模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。
（4）安装工程费估算 安装工程费通常按行业主管部门或专门机构的安装工程定额、取费标准和指标估算。
（5）工程建设其他费用的估算工程建设其他费是按各项费用科目的费率或实际取费标准估算的。
（6）预备费的估算
基本预备费估算，主要是设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
涨价预备费估算，以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和为计算基数。
建设工程投资流动资金估算的方法
5.1分项详细估算法
对存货、现金、应收账款这三项流动资产和应付账款这项流动负债进行估算 5.2扩大指标估算法
按建设投资的一定比例估算。
按经营成本的一定比例估算。
按年销售收人的一定比例估算。
按单位产量占用流动资金的比。
6.结束语
本文我们知道整个建筑工程投资估算的全过程，知道通过自身现有的数据进行整合，再结合同类工程的估算数据，然后通过建设投资估算、建设期利息估算以及流动资金的估算这三方面，估算出整个工程的资金总额，从而投资者通过估算的总额来进行工程投资的决策依据。
参考文献：
篇7
Abstract： QUE$TOR is a software for investment evaluation of oil and gas field， which could describe engineering plan precisely， have high accuracy and continually updated cost data. The simulation process of QUE$TOR is summarized， including project definition， field description， production profile determination， engineering plan selection， CAPEX and OPEX calculation， investment planning. The accuracy of QUE$TOR is demonstrated through comparison with actual investment in the example. QUE$TOR could be applied in concept design， feasibility study and oversea projects with few information.
关键词： 地面工程；投资估算；QUE$TOR软件；海外项目
Key words： surface engineering；investment evaluation；QUE$TOR；oversea projects
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）22-0209-02
0 引言
海外油气田开发是一种高科技、高投入、高风险的投资活动[1]。准确估算工程投资是合理安排项目建设资金基础，也是油田出资比例和分成油比例的谈判依据[2]。项目前期常用的投资估算方法包括生产能力指数法、设备系数法、比例估算法、指标估算法以及投资估算软件等[3]。此时工程资料较少，不确定因素多，而上述方法比较简单，对工程方案的刻画不够细致，投资估算往往产生较大偏差。QUE$TOR软件是美国IHS公司开发的一款石油工程投资和费用估算软件，主要用于油气项目前期论证和可行性研究阶段，凭借良好的操作界面和估算精度，在全球各大石油公司中得到广泛应用，成为海外油气项目投资估算的重要手段。
1 QUE$TOR软件特点
QUE$TOR软件根据油气田的市场分布和技术特点，将全球划分为17 个海上在产区和11 个陆上在产区，并提供了各地区的“成本库”和“技术库”。成本库中包含设备、材料、预制、建造、安装、管线、设计与管理、认证、不可预见费用和运营成本等成本数据[4]。技术库则包括典型的油气田处理流程、油气集输和外输方式、发电设备、材料等资料。与其他方法相比，QUE$TOR需要输入的数据较多，对工程方案的刻画比较详细，保证了投资估算的准确性。软件自动化程度高，可提供项目所在区域平均投资指标供用户参考，因此特别适用于资料和经验较少的海外项目的前期投资估算。
2 QUE$TOR软件工作流程
用户需要使用QUE$TOR软件逐步完成采购策略选择、油气田特征描述、确定开发方案、刻画工程方案等必要的用户输入，然后软件自动计算工程建设投资和操作费。
2.1 项目定义
收集项目资料，判断项目是油田还是气田，是海上项目还是陆上项目。选择项目地理位置，决定采购策略和汇率，软件将根据输入条件，选择相应地区的成本数据库，用于估算项目投资。
2.2 油气田特征描述
定义油气田的可采储量、气油比、埋深、油藏压力、分布面积等油田特征参数；输入原油密度、初始含水率、CO2和H2S含量，以及后勤基地和交油点距油田的距离、采油方式等。
2.3 确定开发方案
根据钻井数、钻井节奏和产量剖面，确定油田生产年限、建产时间、高峰产量及时间、开发井和注水（气）井数、单井最高产量、设计系数，进而确定油、气、水产量剖面和注水（气）量。如果用户没有详细的开发方案，软件根据油气田特征和所在地区类似油气田的开发经验，可以自动给出产量剖面供用户参考，用艨稍诖嘶础上进行调整。
2.4 刻画工程方案
准确刻画工程方案是QUE$TOR软件建模的关键步骤，直接决定了工程投资的估算精度。刻画工程方案包括三个层次：一是选择合理的工程模式；二是确定集输流程、处理工艺和外输方案；三是确定管道和设备材质、施工方法等技术细节。QUE$TOR软件提供了一些典型的工程模式，如针对陆上油田的井场-中心处理站、井场-转油站-中心处理站、井场-转油站-第三方设施等模式供用户选择和修改，用户应深入分析油气田特征，调研类似油田的工程实际并结合专业经验，准确刻画工程建设方案。
QUE$TOR软件友好的操作界面帮助用户刻画工程方案，使之尽可能接近设计方案。但是软件也存在一些不足：①对原油处理流程刻画比较详细，对天然气和污水处理流程的刻画较简单；②提供了分离器、储罐等少数重要设备的尺寸和重量，次要设备和辅助设备则只有重量，没有尺寸；③软件自动选择的技术参数不一定合理，建议用户使用Pipesim、OLGA、Hysys等专业设计软件确定关键技术参数。
2.5 计算工程建设投资（CAPEX）
工程方案_定后，软件自动计算工程量，调用“成本库”计算各分项工程投资，汇总后给出油气田总投资。油气田的投资一般分为：井场设施、中心处理站、集输和外输管道、公用工程、不可预见费以及其他费用等几部分。
2.6 计算操作费（OPEX）
操作费包括人员、检测和维护、后勤、开发井维护、保险等。由于OPEX受作业者操作水平影响较大，软件的计算结果只能反映油气田所在地区的平均水平，往往与实际情况差别较大，因此操作费一般以实际资料为准，软件计算结果只能作为参考。
2.7 投资规划
软件根据用户输入的建产节奏自动安排年度建设投资分布，并以甘特图形式显示。用户可根据实际情况修改各项工作的开始时间、结束时间和持续时间，软件会根据修改后的工作进度自动调整投资规划。
3 应用实例
某区块位于非洲加蓬陆上热带雨林地区，所产原油为轻质高含蜡原油，气油比较低，井口产液温度和压力较高。因此采用一级布站，油气水在井场计量后混输至中心处理站；采用二级分离，大罐沉降脱水，污水回灌，天然气发电；原油通过125km、12英寸管道外输；燃料气通过150km管道输送到中心处理站。油田特征和开发参数见表1。由于缺少在该地区建设油田地面工程的经验，也不掌握附近油田的实际投资，因此可行性研究阶段很难准确估算地面工程投资。研究后决定采用QUE$TOR软件模拟，如图1所示。
QUE$TOR软件计算出该项目地面工程静态投资为5.16亿美元，包括中心处理站1.16亿，外输管道1.28亿，天然气管道0.54亿，井场、集输管网及公用工程等2.18亿。Woodmackenzie咨询公司估算的投资为4.99亿美元。该项目作业者提供的实际投资为5.38亿美元。QUE$TOR结果与实际投资相差0.22亿，误差4%，比Woodmackenzie公司更接近实际投资，估算精度满足编写可行性研究报告的要求，见表2。
4 结语
QUE$TOR投资估算软件自动化程度高，对工程方案刻画准确，计算精度较高。“成本库”每年更新两次，可以更好地反应近期市场价格变动对工程投资的影响。但是，软件输入的数据较多，对操作人员要求较高，对工程方案和技术参数要有深刻理解，否则估算结果可能发生较大偏差。QUE$TOR是一款优秀的投资估算软件，计算结果的准确性和可靠性得到国际各大石油公司的普遍认可，适用于项目前期概念设计、方案比选和可行性研究阶段，特别是资料和经验均较少的海外油气项目的工程投资估算。
参考文献：
[1]李怀印.海上油气田开发石油工程投资估算方法[J].武汉理工大学学报，2011，30（27）：56-57.
[2]许建军，薛飘，刘康勇.长输管道建设项目投资估算的几种方法[J].石油工程建设，2002，28（3）：43-44，48.
[3]王志远.国际石油工程投资估算方法研究[J].武汉理工大学学报，2002，24（12）：82-84，90.
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关键词：建设项目投资；估算；指标
中图分类号：TL372文献标识码： A
1引言
建设项目管理过程中，拟建项目投资期的主要工作是项目设想、可行性研究，策划好拟建规模方案、编制投资估算及资金筹措计划等工作内容。在项目投资决策阶段，则应做好充分的前期调查、数据分析、方案比较，进而作出切合实际的可靠的投资估算。长期以来，我国很多工程项目“三超”现象较为普遍，虽然未对国民经济造成重大损失，但也给建筑行业留下了深刻的教训。鉴于此，针对当前我国许多地方正在进行的新一轮的城镇化扩张，如何贯彻“投资估算极限”理念，将其作为强制性标准来控制初步设计和概算，并进一步指导施工图设计和施工图预算，是急需解决的问题。
2建设项目投资控制的理论依据
2.1建设项目投资构成
根据我国建设项目总投资构成理论，项目建设投资涵盖了项目规划、设计、施工，一直到竣工验收阶段的全部费用，一般可分为静态投资和动态投资两部分。其中，静态投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费；动态投资包括涨价预备费、建设期利息。建设投资按费用构成如下图1.1所示[1]。
图1.1 我国现行建设项目投资构成
2.2 建设项目投资估算
城市新区建设项目需要征用大量的土地，而且原有用地性质、地上附着物情况复杂，所以往往需要变更用地方式、重新布设基础设施。因此，在项目的可行性研究阶段，宜参照类似建设项目的管理经验，结合拟建项目选址、资源综合利用情况等实情编制可行性研究，再按照地方行政法规的规定来编制投资估算，即可作为项目投资的上限。在编制投资估算时，因为项目的进度尚处于设想阶段，暂时缺少详细的工程规划设计，所以大多采用投资估算指标进行，比如元/吨、万平方米投资额等。
在投资估算过程中，为有效控制总体设计和初步设计，还要注意控制好投资估算的精度。一般情况下，项目前期构思阶段的精度控制在±30%以内、初步可行性研究的结果±20%以内、详细可行性研究的结果±10%以内，即能满足投资控制的需要[2]。
3建设项目投资估算编制的方法
城市新区建设项目投资估算的编制，除采用国家、地方主管部门颁布的最新法规外，还应搜集技术及经济方面的资料，包括①国家、行业和地方政府关于工程建设的有关规定；②拟建工程的勘察设计文件；③拟建项目所在地工程造价指标、造价指数、相似工程的技术经济指标及参数；④其他与工程建设相关的技术规范、设计文件、图纸等。
城市新区建设项目多以住宅、物流、商业旅游、文化教育等项目为主，这些建设项目一般不同于生产性项目，大多体形系数庞大、结构和样式统一，所以在工程实践中适合参照已建类似项目的经济指标来估计其早期的成本。
虽然类似的工程项目众多，由于单件性、异质性的特征，即使建筑结构类型、装修标准完全一样的工程，也会在某些方面存在差异。指标估算法就是利用这种相似性和差异性，、同质同价，不同的部分可以根据实际情况进行技术修正。只要能找到类似工程，分析其局部差异性，再按规范计量差异部分的工程量，然后套用该地区的人、材、机等资源信息价，即可获得差异部分的差价，最后对所采用的造价指标进行修正[3]。
4指标估算法的应用
房屋建筑技术经济指标是投资估算编制的主要依据，若存在因时间跨度等因素差生的偏差，则应及时根据拟建项目的现场条件进行调整，这充分体现了指标的适用性和时效性，但估算过程中也要考虑以下几个方面的影响：
（1）拟建项目的结构类型、建筑规模、建设标准等，指标越明确则估算结果越准确；
（2）类似工程的竣工决算资料，尤其是单位造价指标内人工、材料、机械等的含量；
（3）时间跨度不能太大，最好是3年以内的工程项目；
（4）投资估算中需要的规费、税费及有关的取费标准，参照省、市地区费用定额。
采用指标估算法既不能照搬照套，也不能人为修改指标参数，要着重看前后项目之间是否有差异的标准或条件，如果有，则要进行调整或修正。通常采用的投资估算指标有单项工程指标、单位工程指标等，用这些指标乘上单位工程的数量，即可找到每个单项工程相应的投资；再估算其预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金，便可得到拟建项目所需投资。
5某城市新区建设项目投资估算实例
通过以上分析可知，任何一个建设项目投资分析要分清估算对象的层次关系，对一般的民用建筑主要控制其建安工程费用，再根据该项目建筑结构和装修标准以及规划建设指标，参考当地工程造价信息和市场条件，采用指标估算法编制投资估算。下表是对某城市新区一商务酒店所做的投资估算(建筑面积约7500m2)，结果如表1.1所示。
表1.1某商务酒店建设投资估算表单位：万元
序号 费用名称 金额 备注
一 建筑安装工程费 1087.5
1 主体建筑安装工程费 900 1200元/m2
2 室外工程费 187.5 250元/m2
二 设备及工器具购置费 (含设备安装工程费) 97.5 130元/m2
三 工程建设其他费用（土地、勘察设计、配套设施等） 667.5 890元/m2
四 预备费 98.1
1 基本预备费（以一、二、三项费用为基数） 55.6 费率按3%
2 涨价预备费（建设期按1年确定） 42.5 费率按4.5%
五 建设期贷款利息、费用 57.1
1 银行贷款利息 51.9 年利息率按5.6%
2 融资成本支出 5.19 按利息额10%计
六 建设投资费用估算总额 2007.7
单方造价：2007.7万元÷7500m2 =2677元/m2
（备注：相关取费标准依据地方造价管理部门的造价信息。）
6结束语
新建项目无论是单体工程还是群体建设项目，建设目标的正确性以及建设条件的充分与否是决定投资合理的关键。只有通过实地考察，结合拟建项目的建设规模、预期使用功能、资金的储备，参照类似工程的造价指标进行综合分析，确保建设工程在起步阶段就是正确的，才能保证后续投资的实际效用，从项目的源头上控制新区建设项目的经济效果。
参考文献：
[1]国家发展改革委.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.2006.7
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关键词：房地产开发；成本管理；投资估算；影响因素
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
1、工程投资估算的重要性
从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。
2、投资估算要求
估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。
3、房地产开发项目投资的影响因素分析
3.1 项目投资环境
(1)外部因素
政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。
(2)技术配套因素
先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。
(3)市场因素
根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。
3.2 项目的技术方案
(1)市场定位
项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。
(2)建设标准
建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。
(3)项目规模
项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。
(4)设计参数的确定
随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。
3.3 选择的项目投资估算编制方法
(l)估算资料的适用性
在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。
(2)估算资料的精度
根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。
(3)估算资料的完善性
由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。
4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题
房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：
4.1 指标收集、编制、发行的时限性
指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。
4.2 政策、法规的不了解
随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。
4.3 建设地点选址不当
建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。
4.4 投资估算编制不够重视
有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。
5、房地产投资估算工作的改进建议
5.1 明确项目定位
房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。
5.2 加强基础资料的搜集和积累
要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。
5.3 加强不同专业人员之间的沟通
在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。
结束语
房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。
参考文献
[1]谢秀杰.施工企业如何进行工程造价管理[J].中国高新技术企业，2007.
篇10
关键词：财务管理;教学方法;创业教育
一、基于创业实践教育的财务管理教学方法的提出
1947年，哈佛大学商学院开设了《新创企业管理》，开创了大学创业教育的先河。目前，美国几乎所有著名高校均开设了创业课程。党的十七大报告把“以创业带动就业”作为我国新时期的就业战略。可以预期创业教育是继知识教育、技能教育之后的新领域，是我国高等教育未来的发展方向。
财务管理是理论性与实践性为一体的一门经济管理学科，开放性比较强，可以与学生创业实践教育相结合。可以将学生创业实践贯穿于融资、投资、营运、股利分配等整个财务活动的全过程，以发挥穿针引线的作用，加强各知识点之间的联系，为学生搭建网络化的知识体系，提高学生的创新能力。
二、基于创业教育的财务管理教学方法设计
（一）项目可行性评价实训。项目可行性评价以创业计划书为载体，以获得风险投资为目的，主要占在投资者的角度回答，投资项目能够为投资者带来什么样的回报。
1.投资估算。（1）固定资产投资估算。固定资产投资是指达到固定资产标准的各种设备、工具、器具的购置费用，它们由采购成本、安装和运杂费等构成。固定资产设投资的估算方法包括简单估算法（概算法）和投资分类估算法（形成资产法）。简单估算方法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。前三种估算方法估算精度相对不高，主要适用于投资机会研究。在项目可行性研究阶段应采用投资估算指标法和投资分类估算法。对于大学生创业而言，投资估算主要是对设备投资和流动资产估算，它们是项目启动所必要的投资。设备及工器具购置费包括设备的购置费、工器具购置费、现场自制非标准设备费、？生产用家具购置费和相应的运杂费。对于价值高的设备应按单台（套）估算购置费;价值较小的设备可按分类估算。设备购置费应按国内设备和进口设备分别估算，工器具购置费一般按占设备费的比例计取。（2）流动资产投资估算。流动资产投资即垫支的流动资金，是指项目运营期内长期占用并周转使用的资金，不包括运营中临时时生需要的资金。流动资金估算应考虑应付账款对流动资金的抵减作用。流动资金估算在不同阶段，可选用概算法或分项估算法。在项目初步可行性研究阶段可采用概算法。分项详细估算法一般用于可行性研究阶段。1）概算法。概算法是参照同类企业流动资金占营业收入的比例或流动资金占经营成本的比例或单位产量占用流动资金的数额来估算流动资金。计算公式分别为：流动资金=年营业收人额×营业收入资金率;2）分项估算法。分项估算法是对流动资产和流动负债的主要构成要素，即存货、现金、应收账款、预付账款、应付账款、预收账款等项内容进行估算，最后得出项目所需的流动资金数额。计算公式为：
流动资金=流动资产-流动负债
流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金
流动负债=应付账款+预收账款
流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金
流动资金估算的具体步骤是首先确定各分项的最低周转天数，计算出各分项的年周转次数，然后再分项估算占有资金额。各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定。
A.材料库存=年外购原材料费用/外购原材料年周转次
数;B.产品库存=年生产成本/产成品年周转次数;C.应收账款占用=年销售收入/应收账款年周转次数;D.现金储备量=年现金支付/现金年周转次数;现金年周转次数=主营业务收入/现金平均余额
2.收入估。根据产品销售预算和预计市场销售价格估算。
3.成本估算。根据单位产品成本预算和期间成本预算估算。
4.现金净流量估算。（1）每年现金流入量=现金收入+收回垫支的流动资产+固定资产残值。（2）每年现金流出量=固定资产投资+流动资产投资+经营成本。（3）每年现金净流量=现金流入量-现金流出量
5.项目评价指标的计算
（1）净现值=每年现金净流量现值之和。例如，开一家网上书店，经营期假定5年。需要购买电脑设备等10万元，库存图书等流动资金1万元;每年经营收入20万元;每年房租4万元，人工成本每年6万元，水电电话等其他经营成本每年7万元;假定项目融资成本为10%，评估该项目是否值得投资。根据本例资料，该项目各年现金流量估算结果见表1所示。
表1 现金流量估算表
根据表1，项目净算值估算如下：
净现值=-11+3/（1+0.1）+3/（1+0.1）2+3/（1+0.1）3+3/（1+0.1）4+3/
（1+0.1）5+3/（1+0.1）6
=-11+2.727+2.478+2.253+2.049+1.86+2.256=2.623
（2）投资回收期。投资回收期是指投资回收期即收回项目投资所需要的时间。根据表1资料，该项目投资回收期的估算见表2所示。
根据表2资料，该项目投资回收期=3+2/3=3+0.67=3.67年
表2 投资回收期估算表
6.项目决策
决策原则是净现值大于0，投资回收期不高于基准投资回收期或者项目计算期的一半。根据上述计算结果，该项目具备投资可行性。
（二）公司设立实训（以有限责任公司为例）。（1）了解公司设立应具备的条件。1）股东符合法定人数即由2人以上50人以下股东共同出资设立;2）股东出资达到法定资本最低限额;
3）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。经营场所必须是商业或者办公用房，但是对自主创业的高校毕业生而言，可以将家庭住所作为经营场所。（2）了解公司设立应提交的文件。1）公司董事长签署的设立登记申请书;2）全体股东指定代表或者共同委托人的证明;3）公司章程;4）股东的法人资格证明或者自然人身份证明;5）载明公司董事、经理的文件、姓名、住所证明;6）公司法定代表人任职文件和身份证明;7）企业名称预先核准通知书;8）公司住所证明（或者房屋租赁合同）。（3）公司登记流程实训。1）核准公司名称。申请名称预先核准，应当提交下列文件：有限责任公司的全体股东签署的公司名称预先核准申请书;股东或者发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明。企业名称的组成形式分为行政区划、公司字号、行业特点、组织形式，例如：河南明德财务软件开发有限公司，其中河南为行政区划、明德为字号、财务软件开发为行业特点、有限公司为组织形式。企业的名称只要不与同行业字号有两个字相同，就可以核准登记。2）网上登记。在当地工商局网站登记公司注册的全部信息，包括公司名称、注册资本、法人、股东及股东的出资比例、注册地址等信息。3）提交书面材料。以上手续办理完毕时，需要与工商局预约递交公司材料的时间，一般是当天预约，5个工作日以后提交书面材料。4）领取营业执照。营业执照是企业或组织合法经营权的凭证。营业执照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。按照指定的时间把公司材料交给工商登记人员之后，领取工商受理单，在5个工作日内就可以领取营业执照。5）公安局刻章备案。领取营业执照之后，凭相关材料到公安局办理企业刻制印章备案登记。6）组织机构代码登记。组织机构代码是单位的身份证，需要持营业执照副本及复印件、法定代表人身份证复印件、公章，到当地质量技术监督局办理。7）国税、地税的税务登记。目前国税和地税共用一个税务登记证，只由国税局发税务登记证。首先，进行税务登记之前，要知道自己的公司是属于哪个国税局，哪个地税局管理，其次，从事生产经营的纳税人，要在领取营业执照之日起30日内到办税服务厅申办税务登记，并备齐有关证件资料：营业执照、有关合同、章程、协议书、银行帐户、帐号证明、组织机构代码证及复印件、法定代表人和董事会成员名单或业主居民身份证（护照）以及当地主管税务机关要求提供的其他证件、资料。纳税人办理税务登记时，先从税务窗口或办税服务厅指定的其他窗口领取《税务登记表》（一式三份），按要求填写后签字或盖章，连同其他证件、资料递送到“税务登记窗口进行申报。税务机关自收到申报之日起三十日内审核并发给税务登记证件。8）银行开设基本账户。需要提供公司的营业执照（正副本）、组织机构代码证（正副本）、国税（正副本）、地税（正副本）、法人身份证、公章、财务章、法人的私章、经办人的身份证。当天办理之后，可以在5-7个工作日内领取开户许可证。
需要提醒学生注意的是，新《公司法》规定，将注册资本实缴登记制改为认缴登记制。有限责任公司股东认缴出资额不再作为登记事项。公司登记时，不需要提交验资报告。2014年，国务院的20号文件中要求，实行工商营业执照、组织机构代码证和税务登记证“三证合一”登记制度。
（三）会计制度设计实训。会计的目标是为出资人提供受托责任信息和决策有用信息。体现为反映企业财务状况、经营成果和现金流量方面的信息。（1）会计政策设计。要求根据企业的特点选择会计制度，固定资产折旧政策、成本核算方法等、财产物资盘存方法等。（2）账户体系设计。要求根据企业的经营规模和业务复杂程度建立总账、明细账和日记账等账户体系。（3）报表体系。不管企业规模大小珠报表体系都应当由资产负债表、利润表和现金流量表等报表组成，以便出资人能够全面地了解企业财务状况和经营成果，预测现金流量。
（四）财务分析报告实训。建立财务指标体系，通过对比分析、比率分析等方法，了解企业的偿债能力、营运能力、和营利能力，预测财务风险。
参考文献：
