投资性房地产管理办法范文

导语：如何才能写好一篇投资性房地产管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘 要 房地产信托投资基金（REITs）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。本文对我国REITs发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。

关键词 房地产信托投资基金（REITs） 问题 建议

一、房地产信托投资基金的概念及发展

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

REITs兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的REITs运行机制、法律制度及税收政策，REITs也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的REITs并没有真正发展起来。近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为REITs的发展奠定了较好的基础。

二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题

随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。作为一种在发达国家较为成熟的信托产品，REITs将资产管理和房地产融资相统一，能够将民间资本和房地产业发展相结合，具有较好的发展前景。但就目前来看，我国REITs的发展仍存在诸多问题，这成为阻碍REITs发展的不利因素：

1.配套法律法规尚需完善

我国信托构建了《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托业务管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等“一法三规”的法律框架，为信托业务的开展提供了法律依据。但到目前为止，我国还未制定针对房地产信托投资基金的法律法规和税收制度。而REITs的健康发展离不开相关法律法规的制约。

2.缺乏行之有效的监督管理机制

REITs在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投资物业资产管理处置的监督缺位。另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。

3.信息披露制度还不完善

信托公司目前实施的是非强制性的信息披露制度。具体来讲，信托投资项目的相关信息、信托成立、信托规模及工商登记文件等均不会强制公开。这与REITs要求的严格的交易机构、公开透明的信息披露要求存在较大差距，可能出现信托受益权转让而其他投资者无法得到通知等情况，对投资者的知情权、选择权及REITs参与各方的利益保护存在漏洞。

三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议

1.完善REITs法律体系及税收政策。一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的REITs健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对REITs的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。需根据REITs的发展完善相应的税收及优惠政策。

2.进一步完善和加强行业监管。目前我国信托公司归银监会监管，而信托业务及REITs的发起设立非信托公司专属，同时，REITs的运作涉及国土资源部、建设部、证监会、国税、地税等相关部门，要促进REITs的健康发展，建议借鉴美国经验，改变目前的发起主体监管为功能监管，政府可成立跨部门的房地产信托投资基金管理组织或机构，实行协同监管。

3.注重产品的标准化及流动性。产品的标准化及流动性是发展房地产信托投资基金的必要条件。应借鉴证券投资基金的发展经验，实现房地产信托投资基金产品的社会化、标准化，解决产品上市流通问题，促进统一的房地产信托投资基金市场的发展。

4.建立客观、公正的信用体系。社会信用制度的缺失，以及缺乏有影响力的独立资产评估机构和完善的信用担保体系是制约私募信托产品发展的屏障，应尽快建立违法处理机制和守法激励机制，以确保投资者的利益不受损害。

参考文献：

[1]花蕴，汪红艳，王烨.房地产投资信托与房地产私募股权基金的辨析与应用初探.特区经济.2011（12） 274-276.

[2]张煜洽.我国房地产投资信托基金现状刍议.中国房地产金融.2009（12）.

[3]陈敏.我国应发展房地产投资信托基金.财会月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我国房地产投资信托基金发展分析.甘肃联合大学学报：社会科学版.2011.27（6）： =64-67.

[5]赵文.浅析发展我国房地产投资信托制度.经济视角.2011（11）：52-53.

[6]孙军.建立多元化融资机制解决房地产融资瓶颈.企业家天地：下旬刊.2012（1）：87-88.

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【关键词】保障房；REITs；融资

一、我国“保障房”之融资现状分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或称保障性住房，其作为一种政策性的安排在我国并不是一个新生的概念。究其功能，是政府主导的并由政府筹集资金对中低收入者住房的社会保障；究其对象，应该是社会中低收入的家庭，当然每一种保障性住房又有其特定的申请条件和退出的条件。在我国，保障性住房政策应大致可以分为经济适用房，廉租房，公共租赁房，棚户区四大类（限价房根本上属于商品房，享受保障政策的居民享有完全产权）。“十二五规划”中在“提高住房水平”中提到了加强保障性住房供给“强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。”①

2.我国保障房融资现状分析

据测算，今年开工建设1000万套保障房，共需投入资金约1.3万亿元，其中，中央财政投入保障性安居工程的专项补助资金将超过1000亿元。即便如此，仍有约90%的资金需要地方政府解决。如此大的资金量，地方政府能否筹集到，以保证建设任务顺利完成？②目前更多的资金来源还是要依赖地方政府，地方政府将面临巨大的资金募集的压力。在当前的经济形势之下，我国地方政府财政的主要来源一是地方税收，另一个就是土地出让金的净收益，保障性住房的任务不仅将减少土地出让的收益（减少出让而增加了划拨），过多的将政府财政用于保障房的建设开发，政府资金的缺口将无以应对市政建设以及突发事件的到来。因此，地方政府解决当前保障房资金来源过分依赖政府的窘境的方法，莫过于吸引社会闲散、多余资金进行社会融资。在我国保障房融资领域借鉴国外成熟的房地产融资模式―不动产信托投资基金（REITS），不失为当下相对较好的一种选择。

二、我国“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是专门用于房地产直接融资的一种新型的金融产品，亦可是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。③简单而言，REITS类似于股票和债券，通过打包上市发行公开募集资金并用于房地产项目的建设，广大投资者投资REITS，以获得房地产经营收入和资本利得增值的分配。REITS将房地产与资本市场结合，通过标准和有规模的资本市场募集到资金，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业。

根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类。1）资产类：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。2）房地产贷款类：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合类：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。④由于我国保障房体系中主要为租赁性质的住房，房地产贷款类REITS和混合类REITS受利率的影响更大，因此而产生的收益分配不如资产型REITS稳定。诸多原因导致我国保障房的REITS融资模式显然更应该选择“资产类REITS模式”。具体运作见下图：

首先，由政府确定保障房项目的基本情况，包括户型、面积和租金收益水平，然后公开招标房地产企业进行建设；同时，政府划拨土地按照预先设定的标准进行建设并用募得的资金建设保障房项目并给予房地产企业一定的收益。在确定收益率的问题上，可参照同时间的出租物业的收益率，但最好高于同时间段的银行存贷款利率，这样就能够吸引到足够的各大社会投资机构和广大的社会公众投资者。

其次，由基金管理公司组合投资于各大保障房项目，以分担风险获取收益的最大化，并公开发行保障房投资基金产品，进入证券交易所交易或者柜台交易。在资金募集方式上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以财政专项资金为保障，进行保障房项目的开发建设。

最后，保障房项目建成后将出租给满足条件的社会中低收入者，他们向保障房项目缴纳一定的租金，作为基本的投资收益分配给投资者。然而考虑到中低收入者能够支付的租金有限，保障房REITS将面临收益较低的问题，这也是REITS制度用于保障房建设所面临的最大问题。

三、REITS用于保障房建设的优势与制度障碍

1.REITS制度的优势

（1）风险低，收益稳定，资金来源稳定。

REITS从根本上来说，属于投向房地产行业的（只不过本文中资金投向的是保障房项目）证券投资基金，它通过发行房地产基金份额募集资金，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，以房地产项目组合的方式从事证券投资活动的投资基金。

现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质上是债券类产品，REITs是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品⑤。众所周知，债券类金融工具具有其固定的收益率，但极容易收到利率、通货膨胀等因素的影响，与债券类固定收益凭证相比，REITS收益凭证还有抗通货膨胀的能力。⑥此外，由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这些都能够获得广大投资者的青睐，故而将会获得长期连续稳定的资金来源。

（2）采用上市方式募集资金，REITS用于保障房项目的建设，建议采用公开发行上市的形式，因为保障房建设是整个“十二五规划”中的重点内容之一，乃关系国计民生、社会稳定之核心问题，保障房建设是一项长期工程，需要的资金数额大，且持续的时间长，采用公开上市的方式，⑦必然会对REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于证券发行和交易价格的合理形成，有利于维护投资人的利益，⑧其运作过程更加透明也更加能让公众放心参与投资，以获得稳定广泛的资金来源。

（3）采取组合投资战略，抵消风险。不用于传统意义上的房地产项目投资，REITS的资产不单单投资于单独的房地产项目，它采用分散组合投资的方式，由基金管理公司将资金根据事先的研究报告，投资于不同地区、不同类型、不同经营方式的房地产项目，将投资的风险互相抵消，并获取最大的投资回报，将基金持有者，即投资人的风险降到最低。

2.REITS在我国的制度障碍

我国目前已经出现部分房地产信托产品，但是目前的信托产品和REITS是截然不同的金融产品。《信托公司集合资金信托计划管理办法》中的信托产品采用私募的方式，并且对于购买者有最低投资门槛，故流通性较差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相应的法律监管体系。所以，我国业已出现的房地产信托产品依然是一种过渡阶段的产品，它还不能做到通过投资组合的方式有效分散投资的风险。建立REITS具有前者无法比拟的优越性，并适合我国保障房项目的建设，但是在我国建立REITS本身也亟需解决如下问题。

（1）建立房地产信托投资法律制度。

《信托法》和《信托公司管理办法》这为信托业务的开展，包括REITS的建立提供了一定的法律基础，但尚需进一步规范某项产业投资、某种信托业务的投资实施细则和操作规范流程。而《信托公司集合资金信托计划管理办法》及其配套规定中规定目前的房地产信托大多采用私募的方式募集资金，而且有最低投资门槛，根本不能解决保障房建设所需庞大的资金问题。我认为应该由银监会出台产业投资信托基金法甚至REITS的专项实施办法，专门对诸如投资信托的设立、投资范围、运作模式、税收或政策优惠做出细致的规定。

（2）建立REITS公开发行和上市交易制度平台。

保障房体系作为长期稳定的需求，必然要求来源于投资者的长期稳定的资金需求。我国目前的信托产业还停留在私募的过度阶段，不能公开发行和交易流通将严重限制资金的募集。建立完善的REITS收益凭证二级市场流通机制势在必行。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第11条规定了信托计划的文件包括认购风险申明书、信托计划说明书和信托合同，证明我国目前信托业务主要依托于“信托合同”的形式，并非在我国《证券法》规定可以发行和交易的“证券”之列。⑨在相应专项立法保障的情况之下，REITS收益凭证可以按照《证券法》的规定在交易所上市交易，让标准化的金融衍生产品在证券市场上上市和交易，在银监会和证监会的监管之下，发行人的信息披露义务更高，投资者可以随时进入或者退出，增加了交易的安全性和资金的流通，也更好的为保障房项目服务。

注释：

①“十二五规划”全文请见:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:7.深证综研字第0089号.

④毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:6.深证综研字第0089号.

⑤毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:34.深证综研字第0089号.

⑥王重润,刘颖等编著.房地产金融[M].北京大学出版社,2010,1.291

⑦强力主编.金融法通论[J].高等教育出版社,2010,1:193.

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[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性

[中图分类号]F293．3　[文献标识码]A　[文章编号]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

6．中国房地产投资信托基金的管理模式。建议国家立法机关尽快制定房地产投资信托基金相应的法律、法规和条例细则，对于房地产投资信托基金进行规范管理，并在发行总量上予以宏观控制，设立资质认定制度。由符合条件的信托投资公司或设立专门的房地产信托基金管理公司作为基金的管理人，并指定若干资本金充足、信誉良好的金融机构作为基金保管人。同时对于申请基金使用的房地产企业设立申请条件。对于信托公司或基金公司的各类专业人才的人数、比例、对外投资的组合比例、投资的决策程序及风险防范机制等也要提出明确要求。

7．对房地产投资信托基金的监管。中国对于房地产投资信托基金的监管主要体现在两方面：一是政府有关主管部门的监管；二是投资人为保障其投资权益的监管。政府有关主管部门的监管除了上述提及的资质认定和提高市场准入门槛等方式外，还可采取制定严厉的处罚措施对基金管理人进行不定期的强制审计，及时指导意见等。赋予投资人较大的权利是对房地产投资信托基金进行市场监管的可行方法。如投资人对基金管理公司在运用信托资产上的相关限制、对于公开披露信息的要求、查看经营和财务状况的要求，禁止场外交易和关联交易的要求等，经代表一定基金份额投资人同意可以撤换基金经理。

[收稿日期]2006―12―14

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其实，中国目前的房地产信托产品已经开始具备企业年金基金投资的基本条件，企业年金投资于房地产信托不仅具有可行性，而且具有必要性。

2004年企业年金投资收益率只有房地产信托产品平均收益率的54%

《企业年金管理试行办法》（以下称《办法》）第四十六条规定，企业年金基金财产的投资范围，限于银行存款、国债和其他具有良好流动性的金融产品，包括短期债券回购、信用等级在投资级以上的金融债和企业债、可转换债、投资性保险产品、证券投资基金、股票等。

当前房地产信托产品具有其他金融产品的优势，完全满足年金的要求，是年金基金理想的投资工具。从产品的收益率上看，目前房地产信托产品具有高于同类金融产品的收益，能为企业年金基金的保值、增值提供保障。近四年来，中国资本市场与全球许多发展中国家的股市持续回升甚至屡创新高背道而驰。无论是三年、五年还是七年来的表现，内地股市整体上处于全球股市涨幅排行榜的末尾。

2002年，保险资金投资于证券投资基金的部分，由于证券市场整体低迷，全年收益率为-21.3%。2003年，一年期的国债和银行存款收益率分别为1.86%和1.71%，而信托产品达4.01%；五年期国债和银行存款收益率分别为2.33%和2.79%，企业债券为4%，而信托产品则高达4.8%。2004年基金管理公司从事证券投资的平均收益率为-12%，各类上市公司的股息收益率平均约为2.25%，相当于一年期定期存款。2004年房地产信托产品获取了大大高于银行存款、国债、股票和基金的实际收益。

据统计，2004年全国企业年金的投资收益为2.7%，仅相当于2004信托投资公司信托产品年平均收益率4.66 %的57%。2004年全国信托投资公司共计发售信托产品327只，至2004年12月底，几乎所有信托产品均达到了预期收益水平。而且房地产信托产品年均收益率更达到5%，由此推算，2004年全国企业年金的投资收益率只有房地产信托产品的54%（图9）。

信托产品的风险――

收益、流通性、市场容量、信息披露等特征能满足企业年金的资产匹配要求

现有的房地产信托在确保收益率、控制风险方面采取了多种有效措施。而且随着大量的监管政策相继出台，信托机构在严格的监管中对信托产品都采取了各种控制风险的措施，包括财政支持、资产抵（质）押、第三者担保贷款保险（保险公司承担可能的信用风险，保证到期贷款的本金安全和预定收益率）、银行信誉（银行承诺到期支付本金和收益或承诺到期回购资产）、优先/次级结构（按照项目受偿先后顺序不同，使优先受益权人的本息得到优先保障）和发行公司自身的信誉 （房地产项目在信托计划到期后，若不能按期归还信托资金，信托公司可以折价卖出房产、在一个信托计划中综合运用多种风险控制措施），以及其它如信托受益权的转让、租金收益的收取等措施。很显然，引入财政支持和银行信誉的信托产品，是相对风险最低的。很多信托产品的信用评级绝对不会低于投资级的债券。

房地产信托产品的灵活设计和创新，也为企业年金的资产匹配创造了条件。从期限上来看，2004年信托产品主要还是集中在三个时点：1年期、2年期、3年期。这里所说的“组合”是指同一个信托产品，在期限设置上可能有1年期、1.5年期、2年期、3年期等多种组合期限，有的一个信托产品，它有不同的期限，每个期限募集资金的规模、年预期收益率都各不相同，投资者可以根据自己的实际情况选择投资，增加了产品设计的灵活性。

应当注意的是，2004年更有推出存续期间长达4年、5年、6年甚至更长的超长期信托产品，虽然发行数量不是很大，但一般这类产品投向比较清晰，运作方式主要集中在一部分股权投资和收益权转让的信托产品中，每个产品的年预期收益率几乎都能达到5%以上。如新疆国投2004年10月发行的金福世贸广场不动产管理信托，期限为3-20年，预期年收益率可达8.1%。

从年金的产品线看，银行存款和国债作为一种低风险、低收益的投资品种与基金、股票所具有的高风险、高收益形成了鲜明的对比，在二者之间，需要介入一种具有中风险、中收益的投资品种，与这些品种形成连续的、完善的产品线，只有这样，企业年金基金才能根据不同的投资偏好，组合成不同风险收益连续的投资组合。房地产投资基金刚好满足了年金的这一需求。

总之，房地产信托产品灵活的产品期限设计和风险-收益特征明显能满足企业年金的匹配要求（图10）。

从产品的流通性看，虽然目前房地产信托产品未能以基金形式在深沪交易所挂牌上市，

投资者不能实现对房地产信托产品的价格发现，但是房地产信托管理人采取了多种有利于产品流动和变现的方式，如利用公司自有平台、利用第三方交易平台、信托合同银行质押贷款、股东提前赎回等。基于企业年金投资的长期性和积累性，房地产信托产品现有的流通方式不会低于保险机构的银行定期协议存款，流动性不应成为年金组合投资的障碍。

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20世纪90年代初，房地产开发热潮在中国兴起，这个时期出现了可视为类房地产基金的房地产产业基金，将较大比例的资金投入房地产开发企业，大大拓展了我国房地产的融资渠道，在很大程度上解决了房地产企业融资难的燃眉之急。但受操作不规范、房地产泡沫、宏观调控等自身及客观经济环境限制，运营过程中面临诸多障碍，难以为继。1994～1997年，国家坚决叫停投资基金的审批。25－36进入21世纪以来，房地产业蓬勃发展，成为我国经济的主导产业，但产业投资过热、房价过高、泡沫增大等问题日益凸显。为加强宏观调控，达到规范房贷业务、挤压房地产行业泡沫的调控目的，相关部门先后多次采用货币政策对金融企业的房地产信贷业务进行规范。伴随着2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)的，商业银行贷款门槛进一步提高、房地产信贷进一步紧缩。房地产企业在寻求新的投融资渠道之时，将目光投向了在国际金融市场表现良好的RE-ITS。但受限于国内法律环境不健全、政策不明朗等客观现状，REITS制度的构建尚需时日，具有REITS雏形———房地产资金信托计划的实践在房地产企业与房地产投资公司的共同运作下发展起来。2008年以来，国务院先后国九条、国三十条、131号文件，对创新融资模式、开展REITS试点工作提出了明确要求，为REITS的发展提供了良好的契机。在我国房地产信托市场上存在一些房地产投资信托产品，该类信托产品与传统意义上的REITS制度相似，都是运用集合投资的方式将不特定的多数人的资金汇集，投资于房地产以获取收益的金融工具和产品。但我国REITS产品在制度设计不尽合理，具有较强的不成熟性和过渡性，在募集方式、资金运用方式、监管措施、管理模式、投资者选择等诸多方面仍与REITS之间存在很大差异，如法国欧尚天津第一店资金信托计划带有部分REITS色彩，但仍与美国REITS存在不小的差距。

二、发展我国REITS的必要性

1．降低金融体系运营风险的需要房地产行业的巨大资金需求大多依赖于商业银行信贷，银行长期过度地向房地产市场投放资金，极有可能导致资产结构过于集中而形成金融风险，银行系统的风险抵御能力因房地产行业资金供给的单一性而大大降低。分散和降低银行业的金融风险、提高金融系统的安全，已逐渐成为平衡房地产行业发展和商业银行发展过程中不得不正视的问题。引入REITS对化解金融体系降低系统性风险的作用主要体现在:第一，作为银行信贷资金的重要补充，REITS作为直接融资渠道可将市场闲置资金融通到房地产领域，在提高房地产金融体系完备性的同时，可有效减轻银行体系所承担的金融风险，在一定程度上防止房地产泡沫;第二，作为一种国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，REITS还可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用;第三，由房地产投资信托创生的中间业务，如银行网点售卖、资金结算、托管等等，都将为银行体系带来零风险收益。

2．发展房地产二级市场的需要在发达国家，房地产业主要以包括房地产的转让、租赁及管理等流通交易程序在内的二级市场为主，其收入远远高于以开发和建设为主要内容的一级市场。而目前我国大陆房地产行业主要以房地产一级市场即房地产的开发为主，对二级市场的重视及开发程度远远不够。REIT的发展尤其是权益型REITS的发展在创新融资模式并增加投资工具的同时，将房地产转让、管理和租赁市场有机结合，可为发展房地产二级市场注入新的血液。

3．进一步发展信托业的需要信托作为一种金融制度，与银行、保险、证券一并构成了现代金融体系。信托作为一种特殊的财产管理制度和法律行为，在经营的业务范围上具有其他金融机构不具备的优势。改革开放以来的三十余年间，我国信托业历经多次治理整顿，在操作规程上日趋规范，但总体而言仍存在信托产品流动性较弱、信托公司复合型人才缺乏、信托公司经验不足等缺陷。纵观各国信托业的发展，各发达国家均倾向于采用房地产信托的方式进行融资，REITS作为一种直接融资方式，有利于快速筹集资金，在有房产、地产做担保、进一步实现风险降低化的同时，也能在信托财产流通性较弱的现状下以房地产项目周期较短的投资期限的原因，吸引投资者的目光。综上所述，通过REITS的引入，可进一步完善我国信托公司的机构，实现信托的快速发展，实现房地产业与金融业的双赢。

三、我国发展REITS的可行性

1．已初步具备法律基础REITS法律制度的引入，实际上就是对REITS法律制度的移植。目前，我国与REITS相关的法律主要包括信托法、公司法、房地产法和证券法、税法等。(1)在信托法方面，“一法两规”并未对REITS做出专项规定。2004年10月18日，银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《房地产信托办法草案》)，该草案对REITS的概念进行了界定，并针对我国REITS现状做了一系列操作性较强的细则规定。与国外REITS相比，该草案有众多相似之处，被信托业内人士认为既是一部REITS法规，又像是一部REITS法规的雏形。2007年3月1日，被称为“新两规”的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式施行，这标志着我国信托业的立法正在逐步完善，该新规明确将REITS确立为信托公司创新业务的重要方向之一，进一步明晰了信托公司的发展思路和业务范围，作为金融创新之一的REITS已经呼之欲出，受到监管层和信托公司的重视。2008年3月，银监会颁布《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿，将REITS明确界定为“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为”。该法案的出台可视为银监会发出的将REITS全面本土化和推广的积极信号。但受当时爆发的美国次贷危机影响，决策层对与房地产相关的金融产品的推出更为谨慎，征求意见稿的推行也受到延缓，至今也未出台。(2)在房地产法方面，我国近年来先后出台了一系列房地产相关法律法规及规章，对房地产物业的产权收益和自由处分权进行了宏观调控并做了具体规范，对REITS在我国的设立及发展有所裨益。(3)在证券法方面，证监会等证券监管层一直在致力于对证券衍生品进行创新并对证券投资者的权益进行立法保护，为REITS的发展提供了良好的法律环境。(4)在税收法方面，我国现行法律并未针对REITS的税收征管进行规范，目前信托投资公司适用信托投资公司缴纳33%的公司所得税，个人投资者缴纳20%的个人所得税。我国REITS在投资公司、个人两个层面上均征收税赋，存在双重征税、税收过重问题，有待进一步完善。

2．已有成功经验供借鉴追本溯源，REITS兴起于20世纪60年代的美国，与同期其他的金融创新相同，REITS的产生亦是受到经济利益的驱动，其产生背景为州法律对公司以投资为目的持有不动产进行限制。REITS最初被设计为中产阶级以上阶层的投资理财工具，但在实践中以其稳定的高回报率而颇受广大中小型投资者的青睐。随着美国税收政策和法律进一步明确将满足一定股东组成、投资方向组成、分配比例等条件的REITS在公司和个人层面上的所得税均予以免除，作为一种适应社会需求而生并在不断变化的经济大环境中存续并发展壮大的金融产物，REITS在美国的发展呈现出典型的阶段性特征并先后经历了高速发展、发展受阻、再次发展三个历史阶段，对REITS在中国的本土化发展不无借鉴意义。韩国及我国台湾地区分别于1998年、2004年出台了《资产证券化法案》《金融资产证券化条例》，这些国家和地区的立法背景、法律规定、REITS发展历程及运作规范等，为我国和大陆地区REITS的发展提供了丰富的经验，具有很大的参考价值。综上所述，我国经济正处于高速发展期，在银根紧缩、贷款门槛提高等宏观调控政策的导引下，拓宽房地产融资渠道、分散房地产金融体系风险，已成为突破房地产业发展瓶颈、化解银行信贷高危的关键。REITS作为直接的房地产融资手段，是对以银行为金融中介的间接融资手段的有效补充。

四、我国REITS发展障碍分析

1．专项及配套法律不健全首先，REITS专项立法的缺失，是发展我国RE-ITS的最大瓶颈。信托业主要由一法两规进行规制，不能满足REITS制度建立的需要。2004年银监会出台的征求意见版《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》对房地产投资信托一些具体规则及流程、风险控制等方面做出了较为具体明确的规定，在信托业内引起了较大反响，业内人士普遍认为该“办法”是REITS推出的前兆，但因种种原因至今仍未施行。其次，REITS配套法规不健全，成为制约REITS发展的又一障碍。我国至今未出台产业基金法或是投资基金法，根据现行法律直接针对中小投资者私募资金成立包括REITS在内的产业投资信托基金属于违法行为。同时，现行法律缺乏成熟、完善的监督机制，信托公司可能违背追求投资利益最大化的原则而降低委托人的投资要求，与此同时，委托人因监管专业知识的缺乏致使其很难实现知情权。再次，证券法的限制性规定使得REITS的流通和融资力显著降低。我国《证券法》将其调整对象明确限定为股票、证券和国务院依法认定的其他证券，而事实上国务院并未认定包括信托受益凭证在内的其他证券形式。在此前提下，REITS不能在证券交易所上市流通，明显加大了交易成本，严重影响其投资吸引力和流通能力。

2．税收优惠制度缺位回顾REITS的产生及发展历程，美国REITS被视为受托人向受益人进行信托收益分配的途径，在法律上获得双重免税资格，其发展主要是受到法律明确的税收优惠的驱动:一方面，REITS作为人的集合不属于公司税的纳税范畴;另一方面，REITS投资的房地产物业属于免税范畴;随着美国税法的日益严苛，REITS的税收优惠优点逐渐显露。国外RE-ITS结构较为复杂、种类也较为繁多、涉及当事人众多，通常有着一套完整、独特的税收体系为其服务。而我国REITS处于初级发展阶段，未对REITS收益的纳税优惠做出具体规定，缺乏对REITS的税收激励政策和措施，导致REITS缺乏核心竞争力。

3．信息披露制度不完善国外的REITS是非常标准化的，信息披露要求非常严格，美国REITS的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限等均需主管部门———美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。102－106从国外REITS发展经验上来看，信息越公开越透明，REITS市场越发达越完善，充分、真实、及时、准确地将国家政策导向的信息、金融证券等各类信息传达给包括REITS投资者在内的信息需求者，有利于激发其投资热情。就目前情况来看，作为在政策经济环境下风险相对较高的信托产品，无论从准确性、及时性和规范性还是披露频率上来看，国内REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面临道德风险，且为谋求私利、暗箱操作大开便利之门，进而带来资金风险和隐患，成为RE-ITS运作的巨大障碍。

4．组织机构缺失REITS的经营管理，通常是由专业的投资公司进行的。就目前国内的实践上来看，最满足该项条件的是信托公司，而信托公司的组成人员大多不是房地产业投资专家，不具备项目运营管理的经验和专业技能，在实际项目运行中，信托公司也不参与管理或干涉管理者的经营管理，仅向项目提供资金，地位较为被动。因此，从这个意义上来讲，我国截至目前还未出现真正合格的REITS构建主体。

五、总结

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各房地产部门要认真贯彻落实国务院和省政府有关文件精神,进步加强房地产市场调控,规范房地产市场秩序，努力促进我省房地产市场平稳健康发展。

一、贯彻房地产市场调控政策

一）巩固和扩大我省房地产市场调控成果，认真贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔2011〕1号）和《省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》川府发〔〕32号）等国家、省出台的一系列调控政策。进一步遏制部分城市房价过快上涨。2011年，要根据国务院和省政府的统一部署，指导各地结合实际，制订出台房地产市场调控实施细则。

二）要努力保持全省房地产业持续稳定发展，加强房地产市场调控的同时。充分发挥好房地产业促进经济增长和社会发展的重要作用。2011年，按照省委、省政府“高位求进、加快发展”工作基调，全省力争完成房地产开发投资2100亿元，实现商品房销售5500万平方米，竣工4000万平方米。

三）完成省级信息系统方案，加快个人住房信息系统建设。2011年。初步搭建省级监控平台。成都市要在年内率先完成与部、省联网，等市基本完成，其他市做好相关准备。

四）做好政策建议。2011年，加强市场监测分析。要进一步加强房地产市场监测分析，定期召开形势分析会，做好房地产市场运行月报、季报和年报工作。会同省统计局、国家统计局调查总队等单位，健全和完善我省房地产市场统计监测制度。

五）根据国家监察部、住房城乡建设部和省政府的有关要求，建立健全稳房价、促保障的考核问责机制。2011年。会同省监察厅和厅内有关处室，研究拟订我省稳定房价、加强住房保障工作的考核问责办法，并组织落实。

二、健全房地产市场监管制度

六）实现与行政审批联动。进一步健全房地产估价机构、房地产估价师和物业服务企业、物业管理从业人员的信用体系建设，加快房地产企业信用体系建设。加强信用管理。总结推广部分城市在开发企业信用体系建设中的经验。2011年，所有设区城市城市和扩权县（市）要全部建立房地产开发企业信用体系，初步建立省级开发企业信用体系评价考核制度。

七）积极总结推广成功经验。2011年，严格执行房地产开发项目手册备案制度。全省所有设区城市和扩权县（市）要建立健全房地产开发项目手册备案管理制度。其他县也要积极创造条件，抓紧建立开发项目手册备案管理制度。

重点健全完善商品房预售资金监管制度。认真贯彻《商品房销售管理办法》商品房预售管理办法》等规章制度，八）加强商品房预售监管。大力加强商品房项目预售行为监管。2011年，全面强化预售管理的基础上，重点健全和完善商品房预售资金监管制度。结合实际，制订出台我省有关规范性文件。

九）加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。2011年，加强二手房销售管理。认真贯彻《房地产经纪管理办法》完善房地产经纪机构和分支机构备案管理。与省工商局一起，全省开展一次二手房市场秩序专项检查活动，重点检查经纪机构违法违规等行为。

宣传贯彻《商品房租赁管理办法》住房和城乡建设部令第6号）指导各地建立健全房屋租赁监管制度，十）加强房屋租赁市场管理。加大工作力度。落实房屋租赁登记备案管理制度。2011年，研究制订我省商品房租赁管理实施细则。

十一）完善开发企业升级变更初审制度，完善房地产市场准入退出机制。一是建立健全房地产开发企业准入审核制度。强化对开发企业退出审查管理。二是完善房地产估价机构评估报告专家会审制度。充分发挥房地产估价专家作用，加强对房地产估价报告的专业审查。2011年，配合《国有土地上房屋征收补偿条例》国务院令第590号）等法规规章的贯彻实施，组织开展一次房地产估价机构评估业务专项检查。三是完善物业服务企业资质核定的现场查勘制度，加强对资质管理中涉及物业服务企业禁止的日常巡查和重点抽查，确保企业资质升级许可的严肃性。

进一步提高规范化管理达标覆盖面。2011年，十二）加快推进全省房屋登记规范化管理达标工作。力争增加10个以上扩权县（市）达到规范化管理标准。非扩权县要积极创造条件，尽早完成达标任务。

做好《条例》调研、论证、会商、协调、报审等工作。力争2011年底前经省政府常务会和省人大常委会审议通过，十三）认真做好《省物业管理条例》立法工作。协助省人大城环资委、省政府法制办等单位。并实施。

积极调查研究，十四）宣传贯彻《国有土地上房屋征收补偿条例》确保国有土地上房屋征收补偿活动依法有序开展。会同省政府法制办。搞好《省国有土地上房屋征收补偿实施办法》立法准备工作。

三、加强房地产管理队伍建设

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这种不理性的过快发展势必会有诸多问题促使，在结合房地产市场出现的非正常态表现、产业结构政策导向等各方面因素研究分析，总结出我国房地产存在以下问题：（1）房地产市场的市场结构和产业结构不健全（2）生产要素供给量缺乏量化效应（3）投资与需求的不理性因素过多（4）对未来市场发展预期不确定性过多（5）市场监测预警体系不完善（6）房地产融资渠道单一和大量外资涌入房产市场（7）人民币升值压力等。这些问题充分反映出我国房地产事业还处在不成熟阶段及国家对房地产市场的引导和规范缺少方向及力度，与此同时，由房地产问题引发的经济市场、社会、产业、生产生活等风险问题也日益彰显。针对以上存在的问题国家从2010年初以来相应地出台一系列调控政策，在这些调控政策中主要强调了以下几点：对二手房的管理、紧缩财政政策、货币政策和在一定期间内具有指导性纲领的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称之为“新国十条”，但从2010年前三季度市场反馈的信息看，这些策制定实施以来对市场过热的势头具有一定的“降温”作用，但并没有明显的解决房地产存在的根本性问题，其中一点：房价仍有若干幅度的增长，房地产投资者采取对政策持观望态度，而群众对未来的房地产走势仍抱有一定的悲观情绪。在此情况下，社会各界都从不同角度阐述自己对房地产未来政策的解读，笔者在借鉴以往政策的特点基础上，结合我国社会实际情况及市场发展需求特点提出五项房产新控制政策，来实现今天及未来房地产事业的健康、和谐发展。

一、不对称性战略规范

不对称性理论最早出现在《困境与出路》（克莱顿克里斯坦森哈佛商学院），主要应用于解决不对称性个人及企业市场竞争问题而提出的理论，笔者根据书中提到的不对称性存在条件和不对称性动机将其与我国房地产市场现有及未来面临的条件广义结合，然后再根据不对称性的广义思想构建关于我国房地产未来几十年发展的战略思想——“不对称性战略规范”。不对称性战略规范就是：在一定时期内，针对适应在地域广、资源分布不均、市场结构和产业结构不健全、政策难以以统一标准规范的行业发展要求时应用的发展战略政策思想。就我国房地产现今面临的状况和相应政策而言，首先应构建一个不对称政策理论框架，然后再根据我国房地产发展的各个层面需要制定一套不对称性战略规范，最后在各个规范要求范围内制定实施相应的政策法规。笔者根据我国实际情况将房地产规范划分为三个不同层面的不对称性战略规范。其不对称性战略规范在房地产市场发展中具体要：

（1）地域性资源及生产力的不对称性要求。我国划分四部分经济区域：东部沿海地区、东北老工业基地区、中部地区、西部地区，在这四发展区域内，房地产行业呈现出东部最热，其他地区跟热现象，究其原因，东部沿海地区的经济、生产及消费等都首屈一指，房地产投资与需求也就随之而升；而其他地区然从经济实力及生产力而言不具备这种需求，但根据战略发展预期仍具备很大的发展潜力。显然这种形势对各地区长期发展和居民生活水平提高都有一定的破坏性。因此，应结合四地区的实际情况制定相应的不对称政策解决地区综合发展问题。对资源优化分配、劳动力综合引导分布、投资消费能力的协调规划等都应建立在不对称性战略规范的基础上。

（2）市场整合不对称性要求。我国每6—7年构成一个经济循环周期，这一点在房地产领域更值得注意，市场水平的差距会加大周期长度及有效性，所以，应根据市场的自身条件建立一套不对称战略规范，引导做到：价格细分市场、区域细分市场、产品细分市场等市场存在形式，要求在不同层次上发挥各自市场的优势。

（3）行业间竞争不对称要求。在现今我国房地产领域中已经出现一些不具备集团化资质，却呈现过早垄断现象的房企，这一点在房地产事业还处于不成熟和政策法规不健全的时期是对整个行业的过早的定位，对一些行业发展中存在的问题没能有效解决，为未来行业发展危机埋下隐患。此外，由于我国地区发展的不平衡，过早的进行垄断，地区要为之付出巨大发展效益。因此，政府在尊重市场自由竞争的同时制定一套不对称战略规范，营造出一种和谐竞争的场面，让各个企业在长时间的竞争中得以成长，发挥产业的经济拉动效益。

不对称性发展是我国在社会主义初期建设中一项重要的发展要求，在要求下必须应配备相应的不对称性战略规范，这一点将会伴随我国经济发展，在未来30—50年内长期存在且发挥巨大作用，所以，面对未来房地产健康和谐发展要求，势必要做好一项完整的不对称发展战略规范，追求不对称性效应，才能确保房产行业适应我国社会主义建设要求，才能在其发挥拉动经济增长同时实现市场的规范化，具有一定的时代意义。

二、生产资料投放量化

在现行我国分配原则上是按“按劳分配为主，多种分配原则并存”原则实行的，在我国房地产行业中最主要分配原则是按生产资料分配，因此，生产资料流通和所有量就成为该行业特殊的创利点，“生产资料的流通过程，实质上是生产要素在社会生产过程中进行配置过程”，生产资料的配置情况直接影响产业结构和生产资料流向目的。这一点恰恰是房地产行业赖以膨胀利益的关键——他们掌握生产环节的主动权，并由此控制价格主导权。问题就出现在房地产生产资料的社会占有量方面出现缺口或分配过于集中，在有限的生产资料用于生产过程中就存在生产与利益的博弈，值得一提的是：在房地产生产过程中存在“生产资料投入量与产业利益成反比关系，与生产量成正比关系”，然而在生产资料投入量缺少量化的情况下会加大利益取向的偏离，这一点也就成为房地产不理性发展的内因关键部分之一。”

在房地产市场出现一系列问题的时候首先应对生产的根本查起，建议政府应重新对房地产生产资料的市场所有量进行审核，在政策的配合下将生产资料市场投放进行量化，在根据市场发展状况调整量化调控力度，具体的说：在房地产市场过热时扩大生产资料的投放量，就会隐性的促使行业的结构发生变化，由于生产者所有生产资料价值就会下降，为确保自身利益自行调整利益溢出量，削弱对市场的主控权，房价过高等问题就会相应的解决，并且还达到社会生产量的要求。所以，政府可以根据地区的发展要求情况及生产周期规律制定相适应的生产资料投放量化规范，确保房地产市场的未来发展需求。

三、土地出让金管理办法

我们先看一条最新消息：“10年来,各地土地出让金收入增长迅速。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。其间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入”（中评社北京10月11日电）。在实际过程中各地政府间接或直接地将土地出让作为地方财政收入的主要渠道，此外，研究还表明：“地方政府官员提供土地的主要动机在于晋升激励”，这也可以充分表明土地出让金使用方面缺少明确方向和规范，这一点也间接的扩大地方对房地产市场规范力度缩水状况，与此同时，在土地出让金收入需求方面存在严重依赖问题，也就促使政府减少对土地出让的规范，致使房地产土地市场价格、交易和土地有效利用率等方面存在一定的混乱场面。所以，出台一项完整的土地出让金管理办法显得尤为重要。在现存的制度基础上为满足未来房地产发展需求政府应扩大对土地出让金使用效益，建议政府采取一定的土地出让金管理办法，在有效实施政策的配合下确保未来房地产健康发展。同时，我们可以考虑以下几点使用办法：

（1）在土地出让金总额总确保至少15%的资金用于保障性廉租房建设。一方面满足解决市场发展不平衡要求，政府就可以投资方向上拓展更大空间，并且还在一定程度上降低了城市建设过程中发展两极分化风险，缩小在基本保障市场的差距；另一方面满足低收入人群对住房的需求，缓解城市住房矛盾。

（2）将土地出让金的市场溢值作为政策性补助。具体办法是：在国家主持建立指导性纲领，由地方在根据每一发展期段具体情况制定一个控制指标，即在控制在指标范围内进行差额补助。这项办法具有双向性，在房地产事业低迷时对投资商进行鼓励性补助；在房地产事业不理性高涨时对购房者进行福利性补助。

（3）预提风险资金，在政府出让土地是应根据通货预期提取一定的通货膨胀风险保障金，来应对由膨胀引起的社会损失（包括对投资商和购房者损失）。

这一办法的实施并不是意味着简单资金由政府过手又回到原初的地方，它不仅在保证投资商利益不变及购房者利益不受损失的基础上提高了对房地产问题膨胀的控制力度和政府应对风险的能力，此外，“如政府购买支出增加，则由政府购买指出的效益增加，使国民生产总值增加，同时，由于政府购买支出增加，货币流通量增加，则货币乘数也可能扩大，必然使国民生产总值增加”，必然会创造更大的社会效益。

四、金融市场的把控

人民币升值、热钱涌入问题对房地产市场的市场行为影响日益显著。“人民币升值将会在较长的时期存在，境外流入大量的资金将会投向境内以人民币计价的房产等物业资产。人民币升值就意味着以人民币表示价值的国内资产升值，房地产市场具有资金密集性和流通性较好的特点，是投资人民币资产的理想场所。从而增加房地产投资需求，推高房价”，显然，由于房地产在我国的特殊经济地位，人民币升值和国外大量热钱涌入将会成为未来影响房地产健康和谐发展的主要因素之一，随着全球经济时代的到来，与WTO接轨常规化，国外投资方向就会趁势倾向，房地产市场具有资金密集性和流通性较好的特点刚好满足投资者的投资需求，房地产融资带的问题就由此产生了。因此政府要做好应对未来问题的准备，建立一套完整的金融把控管理办法，一方面要促使房地产融渠资道的多元化，以减少国内房地产对境外资金的依赖，避免大量热钱的涌入；加大政府对房地产市场监测预警力度。另一方面政府要做好应对人民币升值预期风险准备，稳定人民币汇率。此外，政府应积极引导资金投入到生产性领域，做到内外兼顾，有条不紊。

五、保障性市场基础配额

自从金融海啸过后，市场上的许多企业都在这次灾难中承受巨大损失甚至彻底消失，不单单因为不适应市场发展需要，更多的是这些企业缺少风险应对能力，这一点直接会影响我国市场经济的健康发展，甚至会导致某一个行业结构不完整，直接影响行业的未来发展。而房地产行业在我国产业行列中属于年轻产业，不仅在自我发展过程中存在一些列不健全问题，而且在面临危机时自我防御能力又显得十分薄弱，因此，就有一种潜在的前期政策保障要求：房地产市场分配方面一方面遵循市场经济的市场调节，另一方面在不影响市场自由运作的条件上政府进行一定的前期干涉行为，建立一套保障性市场基础配额制度。保障性市场基础配额，顾名思义就是在市场调节之外建立一个以保障为目的的“市场”，笔者认为一方面在廉租房建设过程中可以基于资源优化分配原则，植入保障性市场基础配额的政策优惠，自然政府干预这部分市场活动，将廉租房的真正优惠落实到市场上，发挥政府与市场双重效益创造能力；另一方面就是在我国房地产发展尚未成熟的时候加强产业风险保障管理，采用按企业资质比例引导优化分配市场基础的配额，做到“遍地开花”式的发展效果。就此会带来巨大的产业和社会发展意义：

（1）要求按企业自身资质比例占有保障性市场基础配额，确保市场的活力，发挥其在国民经济中重要的拉动作用，同时又削弱国外企业对国内市场的非正常性过渡占有，破坏行业完整性。

（2）确保房地产企业在平稳中发生联合、兼并、重组，不至于发生只求速度化、规模化的恶性竞争，在一段时期内维持市场结构完整，并有利于生产资料的优化分配。（3）保障性市场基础配额为前面所提到的其他政策正常实施提供一定的空间，在关键时期起到政策桥梁作用。补充说明一点：保障性市场基础配额具有时期性在我国房地产发展到一定时期后此项政策就失去它的实际意义。

篇8

一、房地产市场平稳较快发展还存在不足

整改目标：促进房地产市场平稳较快发展。

责任领导：*

责任科室：开发科

协助科室：办公室、管理科、产权处

责任人：*

协助责任人：*、*、*

完成时间：2009年12月

整改措施：按照有关法律法规，加强对开发企业和商品住宅质量的管理，引导我市房地产业科学发展。加强房地产外宣、外销工作，在周边城市媒体宣传我市良好的人居环境和优越的区位优势，吸引更多的外来购房者。根据国家节能减排的要求，进一步做好房地产开发节地、节能、节水和减排等工作。按照法律法规的要求，对房地产市场进行整治，查处违规行为，规范房地产市场秩序。

根据《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，加强对商品房预、销售的管理和指导。按照《物权法》、《房屋登记办法》、《农房登记办法》，认真做好产权登记工作。

举办2009年房地产展示交易会按照国家住建部第116号文件关于信息化建设纲要的要求，进一步做好房地产信息化管理工作，迎接国家级考核。

二、推进保障性安居工程建设

整改目标：全力完成省、市下达1500户住房保障年度任务。

责任领导：*

责任科室：房改办

责任人：*

完成时间：2009年12月

整改措施：按照规定的程序确认租金补贴对象和组织发放廉租住房租金补贴，做好实物配租对象的确认和廉房分配工作。督查廉租住房建设进度，并做好月报、分析和通报工作。按照档案管理的要求，进一步做好廉租住房档案管理工作。着力推进今年被列为中央和省新增投资新建廉租住房建设项目和今年开工建设7.5万平方米的廉房项目。

三、拆迁管理工作还需稳步推进

整改目标：确保依法拆迁，和谐拆迁，平安拆迁。

责任领导：*

责任科室：拆管办

责任人：*

完成时间：2009年12月

整改措施：全力完成全年40万平方米拆迁任务；做好拆迁和相关案件办理，确保依法、和谐、稳定拆迁。

四、物业管理水平有待进一步提高

整改目标：规范物业管理行为，提高物业管理水平。

责任领导：*

责任科室：物业科

责任人：*

完成时间：2009年12月

整改措施：进一步加强物业管理小区的检查督查，提高文明创建水平。举办物业管理人员培训班，提高物业管理人员素质。认真处理市民对物业管理方面的各类投诉，并做好回复工作。根据专项维修资金收缴的有关规定，进一步规范维修资金的管理和使用。

五、白蚁防治工作有待进一步加强

整改目标：加大白蚁防治力度，确保古建筑不受蚁害侵蚀。

责任领导：*

责任科室：房产经营公司

责任人：*

完成时间：2009年12月

整改措施：认真贯彻落实市政府关于白蚁防治和考核工作两个文件，做好白蚁防治工作。

六、机关作风建设需进一步加强

整改目标：加强干部队伍思想政治建设，建设一支勤政、务实、廉洁、高效的干部队伍。

责任领导：*

责任科室：人事科

责任人：*

完成时间：2009年12月

整改措施：继续抓好机关作风建设活动，端正工作态度，扎扎实实做好本职工作，加强效能建设，提高工作效率。经常深入基层，帮助企业解实际决问题。

篇9

关键词：信托公司 净资本 创新

中图分类号：F830.8文献标识码： A 文章编号：

2010年8月中国银监会颁布《信托公司净资本管理办法》（中国银监会令2010年第5号），对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标进行了规定。在净资本管理的新形势下，如何按照监管的要求进行业务调整以及制定公司未来的业务发展规划和战略发展规划，已经成为各家信托公司面临的重要课题。

一、“后净资本管理”时代的行业背景

《信托公司净资本管理办法》是信托业风险管理的一次重要变革，“净资本”其实是外在形式，内在本质则是风险管理，即以信托公司资本的充足性和流动性为核心的动态风控机制。净资本的基础是净资产，参考变量是信托公司的业务范围和资产结构，关键要素是三大类业务中不同子项的风险系数。净资本管理新规构建了以综合性风险控制量化指标为核心的全面风险管理模式，是监管层引导信托行业步入“风险创造价值”良性发展轨道的一次重大改革。

（一）信托公司扩充资本金和调整业务结构迫在眉睫

《信托公司净资本管理办法》的核心约束指标为信托公司净资本不得低于2亿元，净资本不得低于各项风险资本之和的100%，此外信托公司净资本不得低于信托公司净资产的40%。两个基础指标以信托公司净资本和信托公司风险资本为基础指标，在此之上通过比例测算进行风险管理。其中，信托公司净资本的基础是信托公司净资产，关键要素是风险扣减系数。风险资本的基础是信托公司的业务模式和资产结构，关键因素则是各项业务的风险系数。

根据中国信托业协会公布数据，截至2012年上半年，中国信托业资产管理规模约5.5万亿元。随着信托业资产管理规模的扩张，信托公司必然面临净资本方面的压力。信托公司需要采取两方面应对措施：一方面是扩充资本金，提高净资本规模；另一方面则是调整业务结构，尽快实现业务转型。

（二）信托公司需做好业务调整

《信托公司净资本管理办法》实际上发出了一个“扶优促强”的明确信号，即扶持资产结构优良的信托公司稳健成长、促进具有较强管理能力的信托业务稳步增长。信托公司自我调整和重新洗牌的契机，唯一的出路就是适应变化和重塑自我，做好自身业务调整。

首先，信托公司固有业务的风险资本计量系数基本上位于5%、10%、15%、20%、50%的“高位”，而信托业务风险资本计量系数则相对较低，因此信托公司应将主要精力集中于信托业务，这也符合监管层一直以来要求信托公司“专心做好信托业务”的监管思路。

其次，银信理财合作业务的风险资本计量系数显著高于其他同类业务，加之监管层对此类业务的严格规范，因此信托公司应该及时调整银信理财合作业务的规模和比重。

再次，融资类信托业务的风险资本计量系数相对较高，而投资类和事务类这两类信托业务的风险资本计量系数较低，结合监管层一直以来要求信托公司提高主动管理能力和建设资产管理专业平台的要求，信托公司应该重点发展投资类信托业务和事务类信托业务。

第四，房地产信托融资业务的风险资本计量系数明显较高，由此可见监管层并不希望信托公司的业务范围过度集中于房地产这一高风险领域，因此信托公司应该加大研发和创新力度，在房地产信托业务之外开辟新的盈利增长点。

（三）信托公司由粗放式经营向内涵式发展转型

《信托公司净资本管理办法》要求信托公司风险资本计算随评级变化、业务风险系数差异化，结束了以往信托公司规模不受限制扩张的经营方式，限制了受托资产规模的杠杆率，引导信托公司的盈利模式从过去的规模驱动转向效率驱动，转向能发挥其灵活投资优势、体现主动管理能力的高端财富管理。这就使得信托公司必须根据自身情况对融资类业务、投资类业务的业务结构进行调整。

二、信托公司业务创新的制度优势

信托公司是唯一可同时投资于资本市场、货币市场、产业市场的金融机构，并可以综合运用股权、债权、夹层融资等金融投资工具，具有信托业务创新的独特制度优势。

（一）政策环境明显改善

银监会新颁布实施的《信托公司管理办法》及《集合资金信托管理办法》取消了原有对信托计划发行份数、发行起点金额的限制，为信托公司开展业务创新划出了空间。同时，“新两规”通过禁止信托公司以固有资金进行实业投资等，进一步明确了信托公司“受人之托，代人理财”的业务特性，指明了信托公司下一步发展方向。《信托公司净资本管理办法》的实施，促使信托公司必须实现信托业务全面转型，不断提升信托业务的含金量，以更加复杂、更加多样化的信托产品满足高净值客户的投资需求。

（二）广阔的投资领域

信托公司是我国境内唯一可以横跨货币市场、资本市场和产业市场进行投资的金融机构。银行、证券公司、保险公司、基金管理公司由于受到诸多政策法规限制而投资领域受限，而信托公司可以根据项目或客户需要把信托财产配置到包括货币资金、证券、股权收益权、黄金、艺术品在内的广阔的投资领域。

（三）灵活的金融手段

信托公司在信托财产管理过程中，可以灵活运用多种金融工具，包括股权、债权、股债混合、可转换股权、可转换债权等。信托公司作为受托人，可以根据信托合同的约定通过委派监督人员或管理人员等方式现场控制信托财产的风险，最大限度地保障委托人或受益人的利益。信托公司的这种优势很好地体现于其较强的创新能力和风险控制能力。

三、信托业务创新的方向

《信托公司净资本管理办法》实施后，信托公司的营运规模将受到“数量限制”，信托公司必须努力寻找盈利、风险和资本占用量之间的“三元”平衡。信托公司资产管理规模无限扩张的免费午餐断档了。信托公司必须十分重视价值链和风险点的平衡性控制，而不像以前那样青睐低风险通道类业务。信托公司解决净资本约束的根本性方法，只能是通过调整业务结构，转变盈利模式，努力实现公司业务产品模式的全面转型。

（一）发展高端财富管理业务

随着利率市场化的加速推进及金融体制改革的日益深入，中国金融机构进入了全面的财富管理时代。信托公司的核心竞争力是资产管理和配置能力。充分发掘信托的制度优势，实施以财产保护、财产转移、财产传承、财产分割、高端投资与税收服务为目的的财富管理信托业务。加强信托产品研发投入，开发难以复制的财产保护信托、子女教育信托、婚姻财产信托、财产传承信托等系列个人信托业务，逐步形成自身专属的核心竞争力以及专业化经营特色。要形成能够为高端客户有效配置资产，在债券市场、信贷市场、资本市场、货币市场、产业市场等几个市场将委托人的资金配置进去，形成有效的收益组合，保值增值。

（二）积极推进QDII业务

2007年3月，中国银监会和国家外汇局联合颁布《信托公司受托境外理财业务管理暂行办法》，此后，多家信托公司获得业务资格，虽信托系QDII产品还未大面积推开，但是随着金融全球化的发展，在全球范围进行资产配置，寻求投资机会，将是资产管机构的核心竞争能力，信托公司应该在此领域早做准备，未雨绸缪。

（三）积极开展房地产信托投资基金业务

国务院“金融国九条”和“金融30条”均提出大力推行房地产信托投资基金业务试点。在这样的背景下，一些信托公司进行了积极探索与尝试，但是并没能形成规模优势。未来的房地产信托投资基金业务应加快向标准化、规范化发展的步伐，使产品在资产结构、投资方向、运作流程和法律配套等方面全面与国际标准接轨，突出产品的流动性强、风险分散、市场回报率高、投资管理手段灵活等多方面的优势。真正成为我国房地产融资来源的重要渠道，促进我国房地产业和信托业的规范发展与战略双赢。

（四）认真开展公益信托业务

2008年6月2日，为帮助和支持汶川地震灾区重建工作，银监会了《关于鼓励信托公司开展公益信托业务支持灾后重建工作的通知》，为中国公益信托业务提供了政策和法律的支持。公益信托是国际信托行业普遍发展的业务领域，我国的信托公司在发展营业信托业务的同时，应该大力发展公益信托，为国家的公益事业贡献自己的力量，同时可以宣传自身的良好企业形象。

参考文献

1.邢成，中国信托业的发展历程及业务演变，中国信托业协会网站

2.唐真龙，信托酝酿行业大变局 转型大幕开启，上海证券报，2011年09月02日

3.唐真龙，利用制度优势 银监会力推信托业务创新，[N].上海证券报，2012年06月21日

4.陈赤，信托发展创新要在五方面加快调整转变，[N].金融时报，2012年07月23日

篇10

一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前，除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。

城镇国有土地使用权的出让，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。

集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。

二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的开发，详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。

为了节约和合理利用土地资源，防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象，各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。

各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理，严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申：不论开发区或非开发区，凡行政划拨、有偿出让的建设用地，耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法律、法规和文件及本通知规定的行为，应立即予以纠正，并按有关规定补办建设用地审批手续。

三、合理确定地价，提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素，由政府组织的评估机构合理确定基准地价，使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。城镇住宅建设用地价格，随着住宅商品化的推进，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。

四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区，要进行充分论证，然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区，但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时，不得超越国家有关规定的权限。开发区经政府批准后，再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则，尽量利用荒地，严格控制占用耕地。

五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里，必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用，或土地闲置时间超过两年者，县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。

六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段，努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发工作中的一项重要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。加强综合开发，配套建设。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，满足人民群众对住房的需求。

八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外）。在计划管理上，要适应改革开放的新形势，不断加以改进，做到既有利于宏观调控，又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展，今后，凡地方自筹资金用于房地产开发的项目，一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划，实行总量控制。

九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足，并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定，引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向，使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发，以及高难度高档次的房地产开发项目。

十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。

十一、提高房地产开发企业的素质，严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的，必须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，不搞地方保护主义，简化各种办事手续，积极为企业服务。

十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前，土地有偿使用收入（包括土地出让和房地产增值收益）的具体征收管理办法，由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人，要逐步开征房地产增值税，把房地产增值收益中应当归国家所有的部分，通过税收的形式收归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起，作为专项基金，主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。