商品房投资技巧范文

导语：如何才能写好一篇商品房投资技巧，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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售房市场和工作人员

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。

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【关键词】商业地产；售后包租；法律风险；风险防范

一、售后包租概述

售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。它通常指开发商将所出售的商品房，通过在一定期限内承租或者代为出租的方式，以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租的经营模式早在20世纪60年代出现于美国，后流行于日本、香港、台湾等地。在上世纪90年代中期传到我国海南及广东沿海地区，后传入内地等城市，为国内市场借鉴并流行。[1]售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式，但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度，演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。

二、售后包租模式中的法律风险

由于售后包租涉及到房地产开发商、购房者、银行、房产经营方、承租方等多方主体签订的买卖合同、委托经营合同、租赁合同等多份合同，故其中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将有可能涉及到多方利益，并产生一定的连锁反应。我国《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定“开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”而我国各地对售后包租的监管态度，则因地区经济形势的不同及各地房地产市场的差异，而存在变化。[2]

由于售后包租的法律关系复杂，一旦合同主体因履行合同发生纠纷，常面临着合同被法院认定无效、开发商违约、承租方违约等风险。而房地产开发商为了达到大量吸引顾客并快速回笼资金的目的，常常通过大量的广告来宣传所售商业地产的高回报、低风险等内容，因此又涉及宣传广告的性质及效力等法律风险。

1.合同订立时开发商未取得房屋预售许可证或房屋未竣工的合同效力风险

目前的房地产操作中，包租协议订立时，房屋常常还未竣工，开发商未取得竣工备案许可证。如果日后在协议的履行期间发生纠纷，无论是房地产开发商、购房者还是第三人，若想以合同订立时开发商不具备房屋预售许可证或者房屋未竣工备案为由，要求认定合同无效的，通常不会得到法院的支持。原因在于：首先，虽然《商品房管理办法》规定了不得以售后包租的形式出售未竣工的商品房，但是该办法属于部门规章，不能作为法院作出判决的依据；其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人如果在前取得商品房预售许可证明的，可以认定购房合同有效。所以，订立合同时商品房未竣工或者开发商未取得商品房预售许可证的，并不能当然导致合同无效。

2.售后包租行为可能被法院定性为非法集资，导致合同无效的风险

在司法实践中，售后包租被法院认定为非法集资，通常具有以下特征：

（1）个人或者房地产开发商，以虚构的商业地产项目或者以实际已无法完成的项目为幌子，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。此时，由于并不存在真实的商业地产项目或者由于开发商的经营状况恶化而使项目无法完成，进而使合同中约定的产权取得、租赁等合同目的无法实现，那么合同中约定的“高额回报”就成了一纸空文，因此通常会被法院认定为非法集资行为。

（2）向不特定对象筹集资金。非法集资的客观表现形式之一便是面向不特定的社会公众进行资金募集，集资的对象具有不特定性。如果是面向特定的少数投资者进行的资金募集活动，不能被认定为非法集资行为。

3.商业地产项目无法竣工验收导致开发商面临的双重违约风险

开发商一般会在项目工程竣工之前获得预售许可证，并且向社会公开出售房产，并且承诺在项目竣工验收之前或工程计划竣工之时开始向购房者回报租金。但是如果工程不能够按时竣工验收，则无法交付于承租方进行使用，此时开发商则面临着对承租方的违约风险。而此两种情况下，开发商仍需按照合同约定向购房者支付包租期间的租金，因此就会造成开发商的资金链紧张，有时甚至开发商也无法按时支付租金，而造成对购房者的违约。由此可见，房屋无法按时竣工，将使开发商面临双重违约的风险。

4.租金水平变化导致的购房者违约的风险

由于售后包租模式中，约定的租赁合同期限一般较长，并且对租金的约定明确并且稳定，并未随着市场经济的变化而变化。但是随着时间的延长，商业地产的租金一般会发生较大的变动，如果租金增长过快，那么购房者势必将要权衡履约和违约的成本大小，如果违约的损失小于实际租金收益的话，那么购房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行寻租。由于商业地产项目的购房者数量较多，一旦出现购房者群体违约现象的话，将对开发商的资金及经营情况造成巨大的影响。

5.售后包租广告宣传的法律风险

商业地产促销的手段之中，大量的广告攻势是不可或缺的环节。开发商为了更多更快的回笼资金，常常在广告宣传中以“投资回报率8%-10%”、“十年包租”等字眼，来博得更多的眼球。在商业地产销售广告中需要注意的法律风险主要有：（1）若销售广告的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋销售价格的确定有重大影响的话，那么即使广告的内容未载入销售合同，也会被视为合同的一部分，对双方当事人均具有约束力；（2）售后包租行为具有一定的融资性质，因此为了吸引更多的资金注入，开发商通常会在销售广告中承诺较高的投资回报率、较低的投资风险等。但是如果开发商对在广告中承诺的内容，例如质量、价格、项目情况等内容无法兑现，那么该宣传广告则有可能被认定为虚假广告，使得开发商面临着相应的民事、行政甚至刑事处罚。

三、售后包租法律风险的防范建议

鉴于以上出现的各种法律风险问题，针对售后包租操作模式的法律风险防范，提出如下几点建议：

1.房地产开发商要充分评估开发项目的各种风险。这种评估应当是综合性的，不仅包括法律上的，还应当包括商业上的、政策上的等。[2]在评估结果出来后，需要对评估结果进行深入的分析考察，综合研究项目的开发前景，为售后包租操作模式奠定一个良好的基础。同时需要根据项目所在地对商业地产的各种监管政策的不同，及时调整项目的运作模式，以达到与投资者的共赢目的。

2.开发商可以将售后包租委托给专业独立的第三方或商业物业公司。这样不仅使买卖和租赁的法律关系变的相对简单，而且可以有效的为开发商隔离风险。构建合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，使得开发商逐渐退出，改由专业的第三方或商业物业公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。[3]

3.开发商应当制定合理可行的工程建设进展方案，应尽量充分地预估各种不确定因素对工程建设进度的影响。把向承租方交付房屋的时间与向购房者支付租金的时间衔接起来，[4]并且要及时跟进项目的建设进展，保证工程能够在规定的时间内竣工验收合格，以降低因逾期交房而面临的双重违约风险。

4.租赁合同中约定的包租利率通常并且高于银行的贷款利率，但是该利率不必要固定化，可以在包租合同中约定随着银行贷款利率的变化做相应的调整。[3]并且可以约定严格的违约责任，从而有效降低开发商自身及购房者因租金水平变化而出现的违约风险。

5.售后包租的宣传广告中，要避免对投资回报等敏感内容做出具体明确的承诺，尽量以模糊化、艺术化的字眼描述以上内容。对房屋的质量、价格、项目情况的介绍等内容的描述应当尽量符合实际，避免出现过分夸大甚至虚假的内容。[2]同时应加强对销售人员的培训，增强其房屋销售中的法律责任意识，统一其在销售过程中的介绍说辞，尽量避免销售人员对购房者作出不符合项目实际的允诺从而误导购房者的情况出现。

售后包租，作为商业地产销售中一种重要的促销手段，为很多的房地产开发商带来了更多的流动资金，更好的销售业绩。但是在这一模式为商业地产市场带来一定繁荣的背后，房地产开发商一定要全面、审慎地评估这一促销手段所带来的利与弊。在实际操作中，应当遵守国家相关法律法规、地方性法规及其他规范性文件的规定，遵守项目所在地区对房地产调控的相关政策，在合法经营前提下达到开发商与购房者的双赢才是房地产企业发展的长久之计。

参考文献：

[1]颜莉.“售后包租”的风险问题与解决方案[J].华东经济管理，2006（20）：54.

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营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264+541.20]万元。

如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，应纳土地增值税294（980×30%）万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元，税款合计540.40（220+294+26.4）万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80（805.20-540.40）万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。

二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需缴纳土地增值税148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企业的利润为345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。

三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格

我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空

空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。

享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。

若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A+x（即1.2848a+x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍。同理可以计算出当纳税人要享受30%、40%或50%的税率，其销售额的上限分别是除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可见，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，销售额增长而产生的增值率的提高和税率的累进，使得税负增长加快。上文通过税负平衡点的计算得出了各个税率起征点的最佳价格。房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。例如当企业测算出其所销售的房地产增值额占扣除项目的比率将要超过税率累进临界点，而又缺乏进一步攀升空间时，可采取诸如对批量或一次性付款的购房者给予价格优惠等手段调整、控制价格，达到控制增值幅度、减少税负，又促进销售、加快资金回笼的目的。

四、促销活动的税务筹划

第一，销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。

[例3]某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总额2000万元，土地增值税适用30%的税率，如果企业将折扣额另开发票，将导致多交营业税及附加5.5（2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万元，多交土地增值税28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]万元，合计66.85万元。

第二，买房赠物的税务筹划。随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家具家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。

五、妙利用各种建房方式进行税务筹划

（一）采用设立合营企业的合作建房方式。所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。

可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负

该文章转载自无忧考网：小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。

[例4]甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元×5%）万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。

（二）采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

[例5]某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275（万元）；增值额占扣除项目的比率为32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，应缴纳土地增值税367.5[（5000-3500-275）×30%万元，实现利润857.5（5000-3500-275-367.5）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税70（1400×5%）万元，实现利润1330（1400-70）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益472.5（1330-857.5）万元。

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几十至数百元：生活用品“沙里淘金”

现在，各大拍卖行经常举办民品拍卖会，主要有两类拍品：一是市民个人委托准备出售的二手货；二是执法部门的罚没物资。拍卖标的小至鞋、太阳镜，大至电熨斗、榨汁机等小家电，拍卖会场常常座无虚席，因为往往能“淘”到不少价廉物美的好东西。

阿惠经常注意报纸上的拍卖公告，遇到自己感兴趣的就去参加。一次，她去了一场罚没物资拍卖会，拍卖的270多件拍品包罗万象，有短袖衬衫、摄像机、手机、文件夹、毛巾、化妆品等。太阳镜每副1.5元起拍，短袖衬衫每件5元起拍。经过3个多小时的角逐，阿惠为自己添了一副时髦的蓝色太阳镜，给男朋友买了一件短袖衬衣，还拍下了电吹风、豆浆机等生活小电器。阿惠说，像这种罚没物资的起拍价一般较低，价格比外面至少低20%，非常划算。

竞拍建议：

1、留意报纸、地方网站上的拍卖公告，注意广罗信息，不要错失机会。

2、民品拍卖会也可以成为“卖旧货”的好地方。委托拍卖行把家里的旧货拍卖，既处理了闲置，又使之变现，可谓两全齐美。

一千元至万元以内：慧眼挑得电器家具

如果你准备在拍卖会上投资千元至万元以内，那么，各种家具、电器是主要竞拍目标，比如摄像机、电视机、空调、电脑、沙发等。琳子想买一台液晶显示屏的电脑，市场售价8000多元，在一个朋友的指点下，琳子去拍卖会，最终以6000元拍下一台。

竞拍建议：

1、在看到拍卖公告或得知拍卖消息后，先到商场等地方了解自己感兴趣的家具、电器的售价等情况，并大致确定自己竞拍的最终心理价位。

2、拍卖会正式举行之前，提前到拍卖现场，仔细了解拍品的型号、起拍价、有无瑕疵等问题，并大致了解哪些拍品是热门竞拍物。

3、如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否与自己的需求相符；若想转手卖出，则要看拍品是否属当下较受欢迎的型号，并最好找到寄售的商店。

一万元至数万元： 淘辆轿车圆“私车梦”

拥有一辆私家车是很多人的梦想，到拍卖会上拍下一辆价廉物美的轿车，已成为愈来愈多爱车族的新选择。阿建是个“车迷”，一直想有辆自己的车。他在一次拍卖会上以5万元的价格拍下了一辆8成新的桑塔纳轿车。阿建说，二手车市场鱼龙混杂，很容易吃亏上当，但通过拍卖会就可以放心很多，一方面拍卖会上的车在产权方面完全清晰，另一方面，车子有什么问题的话，拍卖公司也有告知的义务，不用担心以次充好或故意隐瞒车子存在的问题。

竞拍建议：

1、对目标车辆进行现场考察，并对同型号新车的价位比较了解，根据自己的经济承受能力，确定对车子的心理价位期望值，避免竞买时自我控制力不强，不知不觉中拍卖价格超出市场价。

2、想做车辆拍卖的投资者，要有充足的资金实力。因为被拍车辆一般要求一次性付款。如果有特殊情况不能一次全部付清，一定要事先与拍卖公司协商，以免日后发生麻烦。

万元及以上： 拍卖会上寻找实惠房

立宏在成都市一拍卖行举行的一次商品房拍卖会上以低于市价20%左右的价格买到了一套称心房子。与传统的置业方式相比，房地产拍卖最大的一个好处在于价格实惠，通常比市场售价低20%甚至更多。

同时，进行拍卖的房子并不是因为质量问题“处理”的房产。房地产专场拍卖会的主办机构拍前都会对房屋的质量、权属进行审核，并将瑕疵记录在案。拍卖机构有义务向竞买者说明房产存在的瑕疵，同时，权属不完善的房产是不能够进入拍卖程序进行拍卖的。这无疑为购房者提供了质量保障。

购房者另一个顾虑是购房后的产权过户等配套服务。目前，一些房地产专业拍卖机构已完全能够提供代办产权、法律咨询等服务，随着政策的进一步放宽，有的拍卖公司还与银行联合推出按揭贷款，使拍卖市场的房产同样可以分期付款。

房产拍卖虽然是个新鲜事物，但并不比购买商品房、二手房手续繁琐。通常拍卖会前举办现场看房咨询，当自己选中标的后只需交纳一定保证金，签订一份竞买合同便可以参加竞拍。如果竞拍成功，拍卖公司在你的委托下代办有关交易过户、产权办理及抵押贷款等有关手续，不需购房者费心。如果不成功，拍卖公司会如数将保证金退还给竞拍者。

竞拍建议：

1、竞拍前一定要联系拍卖行去现场看楼，最好请专业估价人员根据市场行情和房屋状况进行评估，定出自己的最高承受价格。

2、尽管拍卖行已在拍卖房产的产权上把了关，但竞拍人还应亲自了解产权情况：产权性质、是否为共有财产或已抵押财产、是否办理了产权证；如果是商品房预售契约，那必须清楚了解发展商是否补齐地价、手续是否齐全。这一点很关键。

3、竞买人应该冷静竞投，当自己举牌的价格超出最高心理价格5%的时候还未拍得，就该立即选择放弃。

拍卖会上竞买的三条建议

一、仔细看样，定好心理价位。看样是竞买活动顺利进行的第一个步骤，在观看拍卖样品过程中，应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵，可即时向拍卖行提出询问，然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价，可与市场同类档次的价格相比较后，确定自己竞买的最高出价，即“心理价格”。

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【关键词】房地产行业；乌鲁木齐商品房价格；隐性涨价；调查分析

在公共管理硕士就读期间，通过学习的公共政策分析和我国目前房地产政策的基本情况，本人对乌鲁木齐五个主要区域的房地产市场进行调查后，经过分析论证后得出的结论是乌鲁木齐房地产价格在2012年任然存在隐形涨价的现象。分析原因如下：

一、国家宏观经济政策的影响

2011年是国际金融危机以来世界经济形势最为复杂的一年。总体上，全球主要经济体逐步企稳并正式步入复苏期，但在结构上，则表现出许多深层次的缺陷和失衡，国民经济的恢复还存在明显的脆弱性。主要国家的宏观经济政策在调整中形成了多重选择和非对称性，加剧了全球经济形势的波动。我国经济保持良好的增长势头，经济发展方式转变也得到了有效的支撑，但复合式通胀压力已经成为宏观经济运行的最主要影响因素。

二、党和政府相继出台的房地产政策的影响

党和政府的政策是党的性质和国家制度的具体体现，对我国各级政府的领导干部和工作人员来说，首先必须坚定不移地执行中央的各项方针政策。政策不仅有其原则性的一面，而且还具有灵活性的一面。执行政策，必须有原则上的严肃性，但在实施政策的具体工作中，又必须有高度的灵活性。2011年初，一系列房产调控政策出炉，先是有国务院公布的“国八条”，继而上海、重庆开征房产税，央行更是在春节假期的最后一天宣布加息，众多城市限购细则也相继出台。那么，政府针对房地产市场的各种调控办法，是否让公众认可呢？全国两会3月初召开，房价毫无疑问再次成为两会的关注热点，同时也是公众最为关注的两会话题之一。

三、影响乌鲁木齐商品房价格的现状分析

这是乌鲁木齐房地产价格在2011年连续三个月的价格同比涨幅，8月，房价同比上涨11.9%，在全国35个大城市中排第三位；9月，房价同比增幅21.1%，升至全国房价增幅榜第一；10月，以18.5%的同比增幅位居全国第二。乌鲁木齐市在国家发改委等部门的全国70个大中城市房价增幅榜中的排名，其房价涨幅超过北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月，该市房价涨幅还只是个负数，即-6.05%，排名全国倒数第二。是什么原因导致乌鲁木齐市房价如脱缰野马般飙升？

1.销售者：开发商“捂房”赚老百姓的血汗钱

在乌鲁木齐市房产管理局联合某网站进行的调查中，87.3%的被调查者认为乌鲁木齐市房价“非常高”，认为“比较合适”和“较低”的仅占7.6%。“房价上涨这么快，与房地产开发商的‘捂房惜售’有很大关系。他们通过各种手段来赚取老百姓的血汗钱。”目前乌鲁木齐房地产市场不缺房。缺的是老百姓买得起、住得起的房。房产公司有许多销售技巧，他们利用老百姓‘买涨不买跌’的购房心理，一般会先根据成本和市场情况提出均价探行情，如果客户能接受，他们就会不断加价。”

2.开发商：政府抬高地价，我们当然要抬高房价

在老百姓的眼中，房价疯涨，是房地产开发商在赚取暴利。但许多开发商都说：“现在地价这么高，单单土地成本一项，就比原来翻了两番，加上各种建筑材料不断涨价，不提高价格怎么行？我们赚取的利润并没有增多。乌鲁木齐市国土资源局网站的信息表明，2002年7月1日，国土资源部11号令颁布实施后，该市经营性用地一律纳入土地有形市场，实行招拍挂出让。据了解，乌鲁木齐2007年前三季度通过招标拍卖挂牌出让用地面积278.16万平方米，相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款达12.79亿元，相比去年同期增长了51.90%。一家房地产公司的总经理助理表示，今年乌鲁木齐市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上，中心地带涨了三四倍。由于目前乌鲁木齐市房地产市场持续走俏，许多其他地区的房地产开发企业看中乌鲁木齐广大的开发空间，也来分一杯羹，造成地价不断上涨。“尽管成本增大，乌鲁木齐房价短期内涨幅较大，更主要的还是受市场供求的影响，受成本影响较小。预计明年还有上涨趋势。”该负责人说。“政府把地价涨一点儿，开发商遵从利益最大化原则，自然会把房价涨得更高。”

3.建筑商：房价涨跟我们没多大关系

在开发商的口中，房价疯涨，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加对房价上涨的影响有多大呢？通过对乌鲁木齐市几家建筑企业。例如：在江苏苏中建筑集团新疆分公司承建的“一龙尚座”的建筑现场，一些在现场休息的工人显得疲惫不堪，他们也纷纷表示，现在乌鲁木齐市的房价、物价上涨过快。新疆一老牌建工集团下属公司的周姓负责人表示，今年建筑原材料成本总体价格相对去年涨幅不大。2007年第三季度与2006年第三季度建筑原材料市场价同期相比，钢筋价格由每吨3200元至3300元，上升到每吨4000元至4200元。其余材料价格基本持平，多孔砖价格保持不变，同样是350元/千块；水泥价格也没有变化，都是0.35元/公斤。所以，建筑材料成本上扬对房价突涨影响不大，因为建筑公司报给房地产公司的成本没有变化。原材料市场价格上涨的部分，建筑公司自己消化掉了，没有转嫁给开发商。

4.高品质楼盘越来越多，经济适用房面积不断压缩

一些管理部门还认为，房屋品质高、投入大，也是目前房价攀高的重要原因。

翻开近期的本地报纸，打着光纤入户、智能化管理、CIOLD(宜居新标准国际化有机生活中心)等新口号的高层住宅小区广告越来越多，价格也让普通工薪阶层望而却步。今年，高品质高层住宅小区成为许多房地产开发公司的首选，售价都在每平方米5000元以上。由新疆广汇房地产开发公司开发的高层住宅小区和枫雅居，不到一个月每平方米就上涨了1000多元，令人咋舌。房产公司的总经理助理表示，现在开发商开发一座高层住宅楼的投入的确很高。建筑材料要符合国家建筑节能环保要求，仅拿玻璃来说，高层住宅全部使用钢化玻璃。他们还会引进各种先进的配套设施，以服务吸引消费者，如增加污水处理器系统，让水龙头流出的水和纯净水一样可以直接饮用，还有通道式垃圾处理器等。至今未完工的南湖广场旁的“一龙尚座”，还专门建设了豪华的室内生态园、住户休息室、儿童娱乐厅等，这些配套设施的完善加大了开发商的投资。在开发商如火如荼地兴建高品质商品房时，前几年对房价有平抑作用的经济适用房面积却在不断压缩，今年几乎没有开发量可供统计。

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【摘要】房地产企业面对激烈的市场环境,如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化,是一个迫切而又十分重要的新课题。纳税筹划作为企业财务管理的一个重要内容,由于其直接关系到企业的最终利润,所以日益为众多企业所重视。

【关键词】房地产营业税土地增值税纳税筹划

一、纳税筹划的必要性

1.房地产行业激烈的竞争。房地产企业较高的投资回报率,使得投资额逐年增大,从1994年到2007年,平均每年增长17.96%,远超过了同期我国GDP的增长速度。但从去年下半年开始由于国家宏观调控,市场竞争加剧,使房地产企业利润下降,通过纳税筹划有助于改善企业收益状况。

2.房地产业涉及的税种多。现行实体税法21个税种中涉及房地产企业有9种,占近一半比重,比例很大,纳税筹划的范围较广。

3.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大。根据建设部公布的资料显示,税收占商品房房价的比重约为11%。在当前高房价、市场销售业绩差、企业融资困难的多重压力下,纳税筹划有助于降低企业成本。

二、纳税筹划的基本方法

1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。

2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法起到延期纳税的作用,使用广泛。

3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。

4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。。这种方法计算复杂,受较多条件约束。

三、纳税筹划的税种

我国内资房地产企业主要涉及9个种税:营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分,其中前3个税种更是重中之中,但大家对企业所得税的筹划研究相对比较熟悉,所以本文仅就营业税和土地增值税为纳税筹划重点,进行扼要分析。

四、纳税筹划的对策

1.营业税的纳税筹划

房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产,自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中,销售不动产的税率为5%,自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%,对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。

(1)精装修房屋纳税筹划方案

例1:F房地产公司开发的H住宅项目,为促进销售将其精装修后交房。毛坯房的建筑成本为6,000元/m2,精装修后的建筑成本为7,400元,总建筑面积为40,000m2。预计对外售价为9,000元/m2。

方案1:F房地产公司与买主按9,000元/m2的价格签订售房合同,则商品房全部销售后F公司应缴纳营业税:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800万元。

方案2:F房地产公司与买主按7,600元/m2的价格签订售房合同,再按1,400元/m2签订装修合同,则F公司应缴纳营业税为:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688万元。

税法规定,纳税人兼营不同税目应税行为的,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额,然后按各自适用税率计算应纳税额;未分别核算的,将从高适用税率计算应纳税额。

2.土地增值税的纳税筹划

(1)利用土地增值税临界点进行纳税筹划

房地产企业转让房地产并取得收入的行为需要缴纳土地增值税,转让房地产的增值额为计税依据,其税率为四级超率累进税率,纳税筹划主要是注重对税基的筹划,方法有减税法和税率差异法。

①利用建造成本法求临界系数

先假定:销售总额为Y,建造成本(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)为X,于是房地产开发费用为10%X,加计扣除额为20%X,允许扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加为5.5%Y[3]。全部扣除金额为:

X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。

税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免税,超过20%应就其全部增值额计税。这里所说的20%就是“避税临界点”,我们应根据临界点的税负效应进行纳税筹划。此时企业享受起征点税收优惠的最高售价为(1.1)

得出,Y=1.6702X。

结果说明,当增值率为20%时,售价与建造成本的比例为1.6702,称为“临界定价系数”。企业如果享受20%的免税优惠,其售价最高不能超过建造成本的1.6702倍。若售价高于1.6702倍时,增值额高于扣除项目20%,即增值率在20%—50%之间,此时需按税率为30%全额计算缴纳土地增值税,只有当提价所带来的收益大于30%,提价才有意义,根据公式1.1,可以得到

得出Y>1.8201X。

同理根据公式1.1,当增值率为50%、100%、200%的临界定价系分别为2.1253、2.9213和4.6706。通过分析得出,若售价在1.6702-1.8201这一区间,转让收入高,税后收益低。如售价高于1.8201,则相对税负轻,利润高。

②利用扣除项目法求临界点

假设,税法允许全部扣除项目(除营业税金及附加外)的金额为100,房价为Y时,相应的营业税金及附加为5.5%Y。这时全部允许扣除金额为:100+5.5%Y。根据建造普通标准住宅增值额不超过20%的免税规定,享受起征点税收优惠的最高售价为:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地产公司若要享受土地增值税20%的免税优惠,其售价最高不能超过128.48。

当增值额略高于扣除项目的20%时,增加收入的最低临界值:假设此时的售价为(128.48+Y),相应的营业税金及附加、允许扣除项目金额都同时提高5.5%Y。则有:

允许扣除项目金额=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;

增值额=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;

应纳土地增值税=(94.5%Y+21.41)×30%。

(2)成立销售公司的筹划方法

根据财税(2003)16号文件关于营业税的税前减除,有条件的房地产企业可以通过设立销售公司,而不会重复缴纳营业税,同时还将土地增值税一分为二,从而降低增值额和增值率,达到不交或少交土地增值税的目的。利用延期纳税法,通过设立销售公司可以递延缴纳税款,取得资金时间价值。

参考文献:

[1]2007年注册会计师全国统一辅导教材税法[M].北京:经济科学出版社,2007:137.

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为了有效遏制房价过快增长，我国上海、重庆等城市于2011年1月份率先试行征收房产税，并计划2012年在全国推广。近段时间以来，关于我国要不要征收房产税、应该如何征收房产税的议论一直没有停止。为此，笔者搜集、整理了部分国外发达国家的房产税概况，以期对我国房地产征收房产税有所借鉴和启迪。

美国：大头用来建学区

目前，美国已有50个州在征收房产税，与中国是否开征房产税引发巨大争议不同，绝大多数美国人愿意缴纳房产税，这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。

美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不参与房产税的征收。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1:1:5。做为房产税收的主要受益者，学区把税款主要用在了为学校添置运动器械、维持校车运营、教师发放工资福利、向学生提供免费午餐等等。

在美国，对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。目前，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%-3%之间，其中，以1.5%左右的税率水平居多。

英国：房地产税有等级之分

英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。2010年，英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。

英国的房地产估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。

另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。

英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同。英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。

韩国：利用赋税稳定房价

在韩国，房产税叫综合不动产税，开征于2005年，时间不长，目的是为了配合1961年开始征收的财产税，以期通过加重富裕阶层保有大量房产的税负，遏制首都首尔地区房价过快上涨．征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75％-2％之间。

经过几年实施，这两种税收制度结合效果并不明显，因为每年房价上涨的速度要远远高于每年所要承担的赋税，所以房地产投机行为依然存在。

不得已，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50％的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6％-35％不等的房产转让所得税。

这一政策的出台，韩国房地产投机现象大大减少，房价也基本稳定下来。

德国：法律运用讲技巧

在德国，除非你的房产是文物，并且维护费用超过房产收益，否则都要缴纳房产税。

德国的房产税分两种，都是地方税，在保有环节，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％后，再乘以当地确定的税率。在交易环节，有《房产购置税法》，该法规定，在德国每购置一处房产，都需按房产的实际价值交纳一定数量的税赋，税率及计算方式在各联邦州有所不同，但大都在3.5％左右。

这些年，德国的房价波动不大，房产税功不可没。

日本：根据时价征税

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。

上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。

日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外，对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免；不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。

新加坡：统一制定价格

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

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关键词：开发成本；合理利润空间；平抑房价

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0236-01

一、我国房地产市场开发现状

（一）市场现状。1998―2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。

（二）政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。

（三）消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。随着银行按揭贷款对居民个人消费的政策倾斜，个人买房已不再是不可企及的事情。

二、施工企业成本控制的基本任务

施工企业成本控制的基本任务是执行有关的成本开支范围、费用开支标准、工程预算定额等；制定积极的、合理的计划成本和降低成本的措施；严格、准确地控制和核算施工过程中发生的各项成本，并与计划成本相对比，及时地提供可靠的成本分析报告和有关资料，对项目进行经济责任承包的考核，以期改善经营管理，降低成本，提高经济效益。

三、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

下面就从房地产开发过程中的几个阶段来具体谈一下成本控制。

（一）前期环节的成本控制。在房地产开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。学会定位是关键。一是要进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。二是根据集团公司业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划；组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。三是选择定价的目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，毕竟，对绝大数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即对施工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。所以要加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。以避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。另外，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。

（二）建设阶段的成本控制。前期工作完成后即进入建设阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。1、通过合理规划控制建设成本。总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。3、加强合同管理，降低建安成本。由于建筑行业产品的固定性，生产工人，机械设备的流动性，产品的多样性，产品的体量大，生产周期长等特点，造成了特有的复杂生产工艺流程，建筑施工承包合同的内容相应比其他商业合同，加工合同复杂多变。建筑施工承包合同的所有条款都与成本有关联，所以建筑施工承包合同，经双方签认，就决定了建筑成本的高低，再要想改变它，就是违约，形成司法纠纷。

(三)后期阶段。1、及时进行竣工总成本结算。工程完工后，项目经理部将转向新的项目，项目经理应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，调配不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用。2、进行成本核算。成本核算，要严格遵守成本开支范围。划清成本费用支出与非成本费用支出的界限，划清工程项目成本和期间费用的界限。3、组织成本考核和分析。项目竣工，工程结算收入与各成本项目的支出数额最终确定。项目部在整个工程结束后，按成本费用项目进行成本分析，提出本项目累计成本实现水平，并逐项分析成本项目节约或超支情况。寻找原因，之后，根据成本分析报告，召开项目成本分析会，总结成本节约的经验，吸取成本超支的教训，为下个工程项目成本控制提供对策。项目部整理汇总成本核算资料，报公司审核。根据公司的审核意见及项目部与各部门、各有关人员签订的成本承包合同，项目部对责任人予以奖罚。

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关键词：沿海地区；房地产；贸易

（一）大量土地非法闲置

许多开发商买下土地，是不是为了盖房子，但是一年左右，如土地增值。为了避免土地部门的检查也有许多技巧。例如，一些开发商在土地部门相关负责人检查，标志性建筑。当检查人继续闲置，为了逃避国家政策的制约。的责任，小业主另一些开发商，说是由于其他业主反映房屋发展挡光问题和反对建设，开发商将借口推迟项目建设。一些开发商将土地分成许多批次，批量开发。这种现象在我们的日常生活中是很常见的。一些地区可以一次完成，开发商不可分为3个时期，以及后来的价格较高。这种行为使开发商的利润大幅增加，与人民利益受损。更甚的是，一些开发商很长时间没有启动，如出售给其他人的土地升值，将闲置土地的责任到人，接受下一个。通过上面的行为可以看出，在大脑的开发商，寻找所有的方式逃脱惩罚的发育延迟。

在国家土地政策也存在一些漏洞，推迟了全国土地开发，将受到惩罚，要督促发展商不违反国家规定的行为。然而，开发商都算作一个帐户，比较土地收益和罚款的球队更多的囤积，如果更多的利润，那么我认为开发商宁愿支付罚款。在这种方式中，细而成为开发商只是方式违反政策的国家主义部门工作。

（二）拆迁补偿缺乏统一标准

第一个是获得的补偿和安置的第一个人是不一致的。由于补偿价格的心理预期每个人是不同的，他们的经济条件不同，所以对待的态度也是千差万别。有些人认为这是为了改善住房条件，有些人会认为是增加经济负担，甚至没有钱去租现象。新建成的房子快一年：三，五年，所以这一部分人选择不动，直到政府在政策上给予更多的补偿。所以在移动的人而获得更多的利益，这也造成了人们的心理不平衡。以后遇到这种情况一般会选择方法可以拖放，这增加了拆迁工作，很多不必要的麻烦。同时也促成了指甲，指甲出现被称为，和刚才所说的情况很相似其实不然。最低要求是不向前钉为满足温饱，但不高于实际的房地产市场价值的价格，提出种种不合理的要求阻碍进步的。他们是没有事实根据的，信口开河，漫天要价。而开发商由于施工进度的限制，最后不得不满足他们的要求，开发成本大大增加。这种增长将房子去。原则上，政府是一个强制性的最小功率，但由于影响社会的和谐发展的恐惧，不要轻易使用。毕竟，事故将导致在拆迁过程中的社会动荡，发展不利于和平与稳定。因此，拆除，政府只能审慎的监管，但不能过度干预。

其次，赔偿数额是不合理的。由于住房市场评估机制的太少，目前的市场价值，而不是行业竞争的形成。没有对促进我国的评价机制，竞争机制还不规范。所以他们不能给出一个合理的价格。评价结果直接与人相关的利益。也就是说没有评估机构会影响质量的专业评估，这样的权利和利益的拆迁不能保证基本。但是，拆迁单位的拆迁工作人员的态度和专业水平的顺利进行起着关键的作用，微笑会让人感到受尊重，良好的沟通技巧使人们在遇到更多的理解问题。

（三）房地产开发缺乏科学性

在城市中心的房地产资源已经枯竭，开发商会走动的城市。在沿海地区，吸引周围的居住是因为其方便的交通拥挤的房地产行业，更是一个宜人的气候和优美的生态环境。依山傍水的生活环境是人们所向往的。然而，近年来，由于住房是由开发商的利益，也逐渐开始移动市场的需求，在山上进入森林。山是高耸的，宏伟的，必须在船头的机械和设备现代化的前面，但最终还是我们自己的损失。近年来，中国一直倡导植树造林，现在他已经摧毁了他们的。美丽的海滨城市的改变，它将失去这个建筑的意义。

失败并不局限于，在沿海植被原房地产开发已被破坏。植被是防止植物入侵，已基本失去功能。随着房地产行业的沿海城市的快速发展，普遍的生活污水排入大海。生态环境的水域也能成为巨大的破坏。那些吸引开发商，投资者，游客自然优势的构建是一个小小的死亡，当自然灾害来袭，损坏或我们人类。因此，一个关键问题是如何促进人与自然和谐发展成为中国房地产行业发展面临。

（四）房地产开发供需不对称

普通人只能买得起一些常见的经适房。但开发商更喜欢建一些高档商品房、别墅。因为这些地区将利润丰厚的利润点。地方政府有时让建筑高级住宅开发商，这主要是由于政府支付这些开发商建造这些房屋的土地使用费很高，逐渐成为一些地方政府是非常可观的收入，并建立房地产行业将带动当地经济的发展。同时，房地产税的商业使用比一般的经济适用的税收高自然，这就是为什么地方政府没有阻止一个理由而鼓励开发商。但是，这种方式将无法满足低收入者住房需求，导致房地产市场供需失衡。和土地面积的城市中心区很小，所以住房的供应越来越有限公司。市场研究告诉我们需求远远大于供给，当然，不仅与普通市民的需求，这是虚假的需求很大一部分。包括投资需求，投机性需求和非理性预期。非理性预期的形成，主要是因为人们担心价格继续上涨，那么早去买房子，从而更刺激了房价上涨。像海岸的这些地区，由于其自然条件十分优越，经济的快速发展，最重要的是便利的交通方便，接触。因此，对房屋的需求并不局限于当地居民已经吸引了来自全国乃至世界各地的消费者群体，使有限的资源将无法满足无限的需求。

（五）法律层面保障力弱

国内开发商为了筹集资金，往往会选择卖出一定比例的期房来获得建筑房屋的后续资金。开发商一般会用低廉的价格来吸引消费者购房，但是所谓的期房即是还没有建筑好预计在以后的一段时间才能交房。这就为投资买房者买房带来了风险。

首先，由于投资者看到的仅仅是图纸而非现实的房屋，所以肯定会跟心里预期的效果有差别。

篇10

1．对煤炭企业房地产项目投资法律风险的认识

煤炭企业房地产投资，是指煤炭企业将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。任何一种经济活动都存在风险，尤其是投资。房地产项目投资因为自身特点风险会更高。房地产项目由于其空间上固定，投资量大，回收期长，工期连续，使得房地产项目开发建设全过程中面对的不确定因素，产生损失的可能性比较大。无论是投资决策阶段、土地获取阶段， 建设阶段还是物业管理阶段自始至终存在着各种风险。诸如来自于国家、政府政策变化风险，房地产和相关产业潜在的市场风险、项目开发的法律风险以及各种不抗力带来的意外风险。其中法律风险是最容易控制的，同时也是最有可能发生的风险。

煤炭企业房地产项目投资法律风险，是指煤炭企业在房地产开发经营活动中的行为，出现与现行法律法规相悖并由此承担相应法律责任的可能性。

分析房地产项目投资法律风险的成因，主要来自两个方面，一是法律环境因素造成的，包括国家制定法律法规不健全，执法机关执法不严格不公正，开发建设过程中相关的相对人不诚信、违约、欺诈等等；二是企业自身因素带来的，包括管理人员法律意识不强，对法律法规和相关认知不够，经营管理很少考虑法律因素，甚至违法经营。相比较之下，企业自身因素引起的法律风险比较多。究其原因，一是企业法制建设工作比较薄弱企业管理层没有意识到法律风险防范的重要性；二是管理人员尤其是企业决策层法律风险防范意识淡薄，在房地产项目决策以及其他重大经营活动中，很少让法律工作人员参与，即使配备了法律事务人员，大多充当救火队员角色，出现各种法律纠纷问题去补救的处理为主；三是企业依法经营的意识不够，自觉或不自觉地违法经营，经常发生为了企业的利益而而故意铤而走险。

2.煤炭企业房地产项目投资法律风险的种类

煤炭企业投资房地产项目开发存在着众多法律风险，按项目投资进程可以分为四个时期的风险类型。要求企业按阶段区分识别，从而采取有效措施加以防范。

2.1房地产开发前期的法律风险

房地产开发前期涉及的法律风险主要有以下几类：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完，国家的土地政策近期有没有调整。注意考察土地的合法性和出让权限的合法性、注意查看由规划部门依据控制性详规出具的拟出让地块的规划条件和附图、注意具体出让程序中的禁止性法律规定、注意出让合同中的具体条款、征地拆迁中的法律风险。

2.2房地产建设期间的法律风险

建设工程施工合同履行的主要法律风险是房地产建设期间比较典型的法律风险，它主要包括以下几种风险：因合同签订不完善、不专业存在的法律风险；工程内容不明确及工程量变更的法律风险；签证与索赔的法律风险；工程转包、分包的法律风险；工期的法律风险；工程质量的法律风险；工程价款以及结算的法律风险及其他法律风险。建设工程施工合同履行过程中，除以上问题外，还会出现农民工工资、安全施工、环境保护、相邻关系、建筑材料采购、行政管理机关监管、内部劳动合同等问题。

2.3房地产销售阶段的法律风险

房地产销售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产销售阶段的法律风险主要有：房屋质量、面积、交付期限、产权证的办理、配套的完善和贷款的办理等风险。

2.4物业管理的法律风险

物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。

3.对煤炭企业房地产项目投资法律风险的调控

3.1首先应强化投资房地产项目投资的法律风险意识

正确使用法律才能正确规避风险，应充分发挥企业法律工作人员在房地产项目开发合同管理体系中的重要作用，让企业法律工作人员参与房地产开发项目的全过程， 参与房地产开发交易，把好法律关，把好合同关，就能有效预防法律风险的产生。如果企业法律工作人员从项目的开始就能介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草，合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样强化法律风险意识的防范，才能做到准备充分，有效的防范企业法律风险。

3.2建立完善煤炭企业投资房地产项目的工作体系

从企业投资房地产项目前期的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、运作投资项目的各项工作流程等等都要规范，形成一套规范可行的体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

3.3加强煤炭企业在房地产投资项目中的公司内部制度建设

企业高级管理人员必须改变对传统的法律风险的看法，从事后处理为主转为事前防范为主，使防范和化解法律风险变成一种常规性的管理工作。专门负责管理房地产开发项目的管理部门应制定相关制度贯通于业务与流程之中，嵌入到投资房地产项目实践中去，才能有效地防范企业可能面临的风险。