房产投资的策略范文

导语：如何才能写好一篇房产投资的策略，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、房地产投资信托概念

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:

权益型(Equity REITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

另外,REITS 还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一:R E I T S 的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二:R E I T S 是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,

还接受房地产。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT 的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。

特征四:REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3、办理房地产信托企业资质

信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:

  条件一:有国家认可的执业资格;

条件二:注册资本不少于1000 万元人民币;

条件三:具有完善的法人治理结构;

条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年

以上可追溯的记录;

条件五:中国银监会要求的其他条件。

二、房地产信托融资操作模式

1、美国模式

美国的REITS 通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:

(1 )评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS 基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS 基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

(2 )接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4 )接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,

确定权利义务关系。

(5) 申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

宜。投资者通过券商购买REITS 证券,投资收益则从保管机构处获得。

2、日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配

给投资者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港证监

会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际

上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将

REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中

心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

(1 )香港税制

从总体上看,目前HK-REITS 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2 年,对股份

持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,

最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税

(2)香港REITS 运作模式

(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势

优势一:对于内地房地产商而言,REIT 是一种全新的经营模式,REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。

优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

优势三:REITS 对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

优势四:HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

4、内地房地产信托运作模式

(1 )传统贷款型信托融资模式

① 操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

② 优点

管理比较简单,收益比较稳定。

③存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

(2 )股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。

①操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

②模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、房地产信托优势分析

1、REITS 自身优势

(1 )具有流通性与变现性

由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

(2) 专业化经营

由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS 证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

(3) 资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。

(4) 投资风险分散

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

(5) 正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入

能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势

通过REITS 方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:

(1) 可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

字楼、工业厂房等。

(2) 可融资金额巨大,资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

(3) 风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。

(4) 融资总额相对较高

一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。

(5) 融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

(6) 可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

(7) 节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

(8) 提高企业知名度

采用REITS 融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。

(9) 有助企业经营管理规范化

由于上市过程中的各个环节都要求信息公开,管理规范,通过REITS运作可以带动企业完善治理结构,规范经营管理。

篇2

    对于工薪阶层而言,比较大众的投资品种有黄金、房产、证券。在中国,过去十年的投资热点,人们探讨的是房产。但房产的变现能力差,房产市场经过过去十几年的上涨,特别是近几年的疯狂上涨之后,迎来政府严厉的房产调控政策。未来很长的时间,人们投资理财探讨的将是持有的股权类别和数量。大起大落的中国证券市场不远的未来是工薪阶层实现财富增值,保值的重要市场之一。我国证券投资市场是一个不断完善、成熟的市场,作为投资者在入市前首先要明白我们的市场是一个什么样的市场,有哪些特色。首先,在这个市场中占市场比值较大是成长性有限的大型国企。纵观国内外股市,能为投资者带来合理收益,具有投资价值的是那些具有成长预期的小公司。其次,目前的新股发行机制和定价机制,吸引大批机构或不明来历的资金专门从事新股申购的垄断与投机,降低一级市场风险的同时提高二级市场的风险,而在上市首日在二级市场买入的大多是普通投资者,这时股票的价格往往已经透支未来几年的收益增长。也就是说,很多股票在二级市场中上市时已经不具备投资价值。再次,投资者要适当研究不断成长变化的中国证券市场,中国证券市场如同一个不断成长的少年,在每个成长阶段表现出不同的特征。

    二、读懂宏观经济,能判断各种经济政策、经济指标对证券市场长期和短期的影响

    股票市场是宏观经济的晴雨表,虽然股市走势并不与宏观经济完全同步,但宏观经济的走势决定了证券市场的长期趋势。市场经济的发展表现出周期性的规律,证券市场的运行也表现出周期性。所以投资者要看得懂CPI、PPI等经济指标,了解宏观经济运行的状况,掌握货币政策、财政政策、税收政策、各行业政策对宏观经济未来趋势的影响。

    三、做好长期投资和学习的打算

    大多数投资者也包括专业投资者在证券市场中的投资之路都不是一番风顺的,专业投资者的优势在于比较早接触专业知识和理论,但基本也要经历一个了解、摇摆、坚定执行的过程才能成长为一个合格的专业投资人。个人投资者也都经历初尝甜头、意气风发到再战败北、拒不认错到学习、思考再到回本赚钱的过程而成为一个在市场中生存的个人投资者。经历一个完整的学习阶段大约需要5-10年。美国华尔街有个说法“:你如果能在证券市场熬10年,应该能不断赚到钱,如果熬了20年,你的经验将极有借鉴价值,如果熬了30年,当你退休的时候,定然是极其富有的人。”(四)熟悉各种投资品种和自己个性,了解各个品种的预期收益和风险如今,投资者可以选择的投资品种越来越多,包括股票、债券、基金、保险、银行理财产品等等各种类型。投资者要熟悉各个投资品种的历史收益和预期收益及相应的风险水平。以美国证券市场为例,美国股市的年平均回报率高于债市,但股市的单年跌幅远大于债市,投资股市市值的波动较大,风险较大,相对收益也较高。投资者要根据自己的个性、投资目标和风险承受能力选择适合的投资品种和投资策略。

    四、工薪阶层的证券投资策略

    (一)投资组合策略

    “不要把鸡蛋放在同一个篮子里”是对分散投资投资组合策略最好的解释。普通投资者根据各自的风险偏好和家庭理财目标将资金投资于实业、房产、证劵、黄金等投资品种,在证券投资方面将资金投资于基金、债券、股票等。不同的投资品种具有不同的风险和收益水平,满足投资人的多样化投资需求。例如房产投资能满足投资人住房需求,或取得稳定的租金收入,并获取房产升值收益。但对于工薪阶层,房产投资额较大,投资后花费精力较少。而证券投资需要投入的精力大,承受的风险大,同时可能获取超额收益。投入证券的资金也用投资组合策略投入不同行业股票、基金、债券,以求更好地管理风险。

    (二)定、长期投资并持有策略

    工薪阶层收入稳定,但对证券市场的研判能力差,工薪阶层进入市场往往是受到亲朋好友的影响,投资前对证券市场的风险和投资技巧没有系统了解。偏好短线操作,如果运气不错,过不久就会加大投资,孤注一掷,最终成为套牢一族。对于非专业个人投资者更适合每月或每季相对定期,定量投资于有成长预期的股票或基金。这样似乎不选择投资时机,一方面积少成多,另一方面通过时间熨平投资成本。另外还有助于投资者把精力放在研究寻找未来成长性良好的品种上。

    (三)趋势投资策略

    中国证券市场经历20多年大起大落,截至目前共出现9次牛市。牛市大多数投资者获利,而在熊市,在前期获利的投资人把利润还回市场,还会巨亏。牛市的时间间隔不等,没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场。所以工薪阶层也可以长期关注市场,在市场恐慌阶段逐步入市,牛市前中期选择持股,熊市休息。此策略适用于有一定经验的投资人。

篇3

关键词：房产；开发企业；财务管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

房产企业作为我国的经济主要支柱之一，随着最新出台的“国五条”，对于未来的我国的房产的开发企业的经济利益获取能力是一项重大的考验。房产开发企业在面对我国的政策等不利因素，怎样有效的制定出财务管理的政策是持续发展我国的房产企业的经营的重要因素，所以，本文主要研究的内容是针对房产企业的财务管理难点与问题对策，从创新策略角度分析房产面对未来发展趋势所要做出的对策改变。

一、房产的定义

房产是指有墙面与立体结构，给予人类生产活动的遮风避雨的场所，提供给人们生活、学习、娱乐、工作、居住或者是贮藏物资的场所。

二、房产开发企业财务管理总体目标问题

1.经济利润最大化的目标

经济利益的最大化是企业财务管理一直追求的目标和宗旨原则。如果仅仅是以经济利益的最大化作为房产开发企业财务管理的最终目标并不是很全面，在实际相关工作中受到了一些限制，例如：忽视了货币时间的价值、对于投入和产出之间的关系处理问题、存在风险因素、机会成本的对决策影响作用，如果片面的追求经济利益会给企业的财务管理的决策短期行为的出现。因此，根据企业发展状况企业经营管理者与财务管理人员需要重点研究企业的财务管理目标，代替传统的经济利益最大化经营目标。

2.企业财富的最大化

房产企业财富的最大化是指企业的全部资产在市场上所体现的市场价值，公司制作为现代企业组织形式，并且公司财富的最大化体现在股东财富的最大化。公司价值的最大化的观点在一定程度上克服了传统经济利益最大化的观点中出现的和货币时间的价值与投资风险的价值不想符合的缺陷等。将企业的价值最大化作为财务管理目标在逐渐发展过程中相继出现了问题。这种目标针对的是上市企业，其他经营形式的企业是不能够通过股票的市价正确做出判断的，而是借助于资产评估，并且企业的价值无法自身控制等。

3.企业价值的最大化

房产企业的价值是在持续经营期所获得的净利润体现所在，企业价值的最大化主要指通过企业进行的合理经营措施。借助于最优化的企业财务管理手段，在经营期内的净利润获取经济效益，获取企业价值的最大化。以企业的价值的最大化的财务管理的总体目标：利用资金的时间价值的原理从而实现科学计量；在一定程度上需要客服企业的追求经济利益的短期行为。当年经济利益可以影响企业价值，对未来的经济利益也会影响企业的价值；有效的克服了房产企业的财务管理的工作人员的片面追求经济利益的目标化倾向；增加了社会的财富，并且有很大的促进作用。

三、财务管理的具体措施

1.筹资管理

房产企业财务管理中的筹资管理主要是为了满足企业在进行开发经营时需要一定的资金条件，需要不断的降低投资资金的成本与筹资的风险。筹资资金的成本是指在使用资金所产生的资金筹集的费用与资金的占用相关费用。主要形式包括：债券的印刷费、股票、注册费、债券手续费等。资金占用的费用含有资金的时间价值与投资者分析的投资风险价值。在长期占用与投资风险比较大资金所占用费率比较高。并且，企业在筹资时需要分析筹资的风险，由于企业在进行筹资时所带来的盈利的水平会有所下降，并且其债务也不能够及时偿还风险。因此，房产企业在进行筹资活动时，需要权衡筹资风险与资金成本，最大限度的降低资金成本与筹资风险，获取房产企业的资金。

2.投资管理

房产企业在进行投资管理时，需要对所进行的投资项目做可行性的论证与经济效益分析，并且对投资项目优化选取，力求最大化的投资效益，并且能够减少投资风险。所谓投资市值企业的资金的使用与投放，其中有企业自身与对外投资内容。企业自身投资是指房产的开发，对外投资是指其他股权与债权的投资，二者都是获取投资的最大收益，从而增加企业的经济利润。因此，房产开发企业的财务管理部门针对各个投资项目做好的不确定的综合分析，并且权衡投资风险与投资效益，投资风险较大和收益较低的房产项目。

3.分配管理

房产企业在进行分配管理就是对利润的分配，需要合理的、正确的处理房产企业之间的相互经济利益，并且合理的处理利润存留的比例方式和分配方式，目的是提高房产企业的潜在的收益能力，在进行开发经营时需要对经济利润重新分配。这个过程主要涉及的内容有企业的新进流出量、企业资金的周转与偿还能力的影响因素、企业净资产的价值影响。一般情况下，需要经济利润为基础以付现的方式对投资者进行合理分配，以此提高企业即期市场的评价，但是这种措施会减少企业的现存资金量，并且对流动资金的周转也有所影响，同时增加了即期的现付风险等。因此，企业在进行经济利润的分配时需要满足企业财务管理的总体目标，并且从实际的现金存量和现金的净流量角度分析，妥善的处理企业和利益主体之间的经济利益。

结束语

财务管理是进行财务决策和方法实施的基础和有效的评价导向，在建立企业财务管理的目标上提高企业的支付、能力与运营效率等，同时对房产企业在社会效益与社会责任方面有着重要的价值影响。企业财务管理对于我国的房产事业有着很强的推动作用，是房产企业进行财务运转时的有效推动力。

参考文献：

[1]秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，2013（07）.

篇4

关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

篇5

[关键词] 预期泡沫宏观调控回归理性

当前中国房产交易市场，无论新房市场，还是旧房市场，成交量都很低。为什么产生这种现象？会持续多久？将怎么打破这种“僵局”？本文就这些问题展开分析。

一、政府部门、房产投机者和房产投资者的双重角色

房产交易市场有三类主体：购房者、售房者和监管者。

购房者包括:(1)房产消费者，购房用于自住;(2)房产投资者，购房用于出租;(3)房产投机者，通过低价购入，高价售出来赢利。

售房者包括:（1）房产开发商，是卖房主体；（2）房产投资者，为出租而购入的房子在行情逆转时借机抛售；（3）房产投机者，从购房的第一天开始，就已加入售房者队伍，他们是房价走势和国家政策的先知先觉者；（4）政府部门，政府部门作为土地所有者，以出让土地使用权获取收入，因此它属于售房者――“售地者”。

监管者，就是政府部门，包括中央政府和地方政府。

可见，政府部门、房产投机者和房产投资者的角色是双重的。政府部门即是监管者，又是售房者，即当“裁判”，又当“运动员”，准确地说，中央政府承担着“裁判”的角色，地方政府扮演着“运动员”的角色；房产投资者和房产投机者的角色更是双重的，即是购房者，也是售房者。

二、由于中央宏观调控迫使房产投机者退出购房者群体，加之宏观调控初期，房价依然坚挺，因此导致成交低迷

房产投机者所扮演的角色视房价走势预期而定。如果预期房价上涨，在购房者群体中，除房产消费者以外，房产投机者将蜂拥而至，而在售房者群体中，房产开发商不会轻易出手，因为“皇帝女儿不愁嫁”，他们将待价而沽，结果就是房价节节攀升。如果预期房价下跌，那么，在购房者群体中，将难以再现房产投机者频繁活动的身影，就连住房消费者也将持币观望，翘首以盼房价下跌，而在售房者群体中，除了房产开发商以外，房产投机者也会加入进来，结果就是房价应声而落，跌势如潮。

由以上分析可知，即使房价已让普通房产消费者觉得高不可攀，但由于有房价上涨预期，房市依然火爆，房价和成交量将连袂上涨，此时房产交易市场不再反映真实供求，成为房产投机者冒险的乐园，房市泡沫迅速膨胀，但是，膨胀的泡沫终究要破灭。正是看到了泡沫破裂等潜在的风险，中央政府采取了宏观调控措施，以抑制房价过快上涨。采取的主要操作策略就是打击房产投机者，使其无利可图，逼其退出购房者群体，而宏观调控初期房价依然坚挺，房产消费者无力购房，因此，房产交易市场上成交量急剧下降。

三、由于政府的双重角色导致房产开发商维持目前的高房价，而房产消费者沉默以待，因此这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间

宏观调控初期，房价坚挺，房产开发商咬住高价不降，他们希望能熬过这样一个低迷的时期，等待下一个春天的到来。然而至少需要以下条件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、国家政策解冻，房产投机者重新加入购房者群体。寄希望于第一个条件，是不现实的。因此，国家政策取向，将对中国房产交易市场下一步走向起着举足轻重的作用。由于政府的双重角色，即当“裁判”，又当“运动员”，因此，无法保证政府将继续维持对房产投机者的打压态势，正因为如此，房产开发商才有了理由，维持现在的高房价，以待成交量因政策松绑，房产投机者重新入市而放大。而只要政府政策维持不变，房产消费者就有足够的信心和耐心，苦等时机。因此可以说，这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间。

四、持续的宏观调控政策将使虚高的房价回归理性

现在的房产交易市场，是房产商和政府之间的博弈，准确地说，是中央政府和地方政府之间的博弈。博弈分出胜负之时，就是这种高房价、低成交量现象结束之时。而博弈结果有两种可能，一种可能是房产商和地方政府胜出，中央政府取消宏观调控措施，投机者重新入市，成交放量，价格在此基础上恢复上涨趋势；另一种可能是中央政府胜出，继续实行宏观调控政策，甚至出台更严厉的政策，房产开发商迫于无奈，纷纷低价套现，以缓解财务紧张状况，此时房产投机者早已加入售房者群体，在旧房市场不断冲击新房市场价格防线，至此房产交易市场将上演一幕幕房价轮番下跌的剧目。

那么到底何种可能将会成为现实呢？我们认为，中国房产交易市场是否需要房产投机者这个问题无法绕开，正是他们才部分导致了当前房价高得离谱的现状。而我们同样认为住房不同于黄金、股票等投资品，它是千家万户的栖身之所，它的最大功能是用于居住，而非投资。基于此，我们坚定地认为中央政府打压房产投机者的决心将会一如既往，甚至更为严厉，跌势难以避免。因此，房产开发商应该清醒地认识到暴利年代已经过去，面对现实，调整心态，将虚高的房价回归理性。

参考文献：

[1]刘勇:《如何平抑非常时期飞涨的物价》.经济师,2005年第10期

篇6

相对于风云变幻的金融市场，您的龙年前半程理财收获了什么？有哪些投资经验教训？后半程的理财机会在哪儿？有哪些投资取向？应采取怎样的攻防策略？《金融理财》与您一起盘点与备战：

盘点龙年前半程，投资市场可谓跌宕起伏。全球经济延续疲软，欧债危机持续发酵，欧元上演过山车，美元扮演幕后推手，金价创12年来最长跌势。国内十年股指在“熊牛胶着”中回到原点，楼市在“微调”与“调控”博弈中动荡，基金在玩味熊市中分化，银行理财产品受降息影响收益走低，分红寿险成为保险理财主场，信托理财延续火爆，债市中长期扮演小牛，外汇投资最终逃不脱美元魔掌??

展望龙年后半程，寻找好的投资机会，须将股票、基金、黄金、银行、保险、债券、信托、外汇、房产等理财产品一网打尽，优中选优。A股投资可在多空对决中寻机会，基金投资可在中长期品种中作定投，黄金投资还看美联储脸色，房产投资在欲涨难涨格局中观望，银行理财锁定保本产品，保险理财仍可把分红险作主战场，债券投资可骑慢牛找收益，信托理财规避房产类信托，外汇投资年内首选美元??

备战理财，期债市场值得期待。建议投资者适当选择以债券为投资标的理财产品，比如银行债券类理财产品或者债券型基金。在目前利率下行的背景下，投资者确保资金流动性的同时，加大半年期以上理财产品的投入，也可以尝试投资类的理财品。另外资金充裕的投资者可选择信托产品，以及适当增加基金定投。在央行降准、资金面趋向宽松的背景下，货币基金的投资前景恐怕在下半年会落下风，而凭证式国债因其稀缺性，一旦发行，仍会“一票难求”。

甄选理财，选择中长期定投产品。虽然结构性产品收益最高，由于设计相对复杂，且需要投资者对国内外投资市场比较了解，所以不建议普通投资者投资。目前整个大的市场环境不乐观，作为个人投资者来说，目前应该选择中长期投资产品进行定投。美联储日前宣布将扭曲操作延长至今年年底，QE3短期无望，金价仍会有几番波折，建议实物金及纸黄金投资者采取定期、定量的投资策略，避开金价短期波动风险。

篇7

提起莫凡这个名字，或许一时间会比较陌生。但如果提起吕方的《朋友别哭》、王力宏的《乘着爱自由的飞》、李玟的《爱再也不回来》、郑秀文《痴痴为你等》等歌曲，想必一定对其中的一两首歌耳熟能详。而莫凡其实就是曾为这些知名歌手所唱歌曲的幕后制作人。当年他和好友袁惟仁组成的凡人二重唱不仅在音乐上取得了很大的成功，在幕后更是很多大牌歌手背后的金牌制作人。

日前，阔别了14年的莫凡和袁惟仁终于又一次携手组成了凡人二重唱。并带着最新的专辑《凡人和他的朋友们》接受了笔者的专访。已经娶妻生子的莫凡对家庭理财很有自己的想法。他认为，当家理财不是说一定把钱交给谁，而是谁懂理财谁当家，即能者为尊。

民歌餐厅走出金牌制作人

说起莫凡出道的经历，堪称一波三折。这位日后曾为众多天王天后创作歌曲的制作人，其实最早是在台湾地区的民歌餐厅里卖唱。1986年，莫凡开始在台北的一家民歌餐厅驻唱，并结识袁惟仁组成“凡人二重唱”。同年，科班出身的莫凡，荣获了第一届全台大专院校“青春之星”的总冠军，并录制第一首创作歌曲《伤逝者》。

但在民歌餐厅献唱了五年后的1991年，“凡人二重唱”(以下简称“凡人”组合)才出版推出了自己的第一张创作专辑《杜鹃鸟的黄昏》。之后的“凡人”组合就佳作迭出，包括《大伙听我唱支歌》专辑、《心甘情愿》专辑、《难兄难弟》专辑等等。而从2000年至2004年，莫凡又暂别乐坛从商，担任“凡人音乐制作有限公司”总经理。

当家理财听懂行的人

经过岁月的磨砺，如今的莫凡不仅功成名就，更已经娶妻生子，拥有一个幸福而羡煞旁人的家庭。不过，家庭不仅是一个幸福的港湾和动力的来源，也是一个不小的负担。尤其对音乐圈里的明星来说，家庭理财其实是一个不容回避却又比较棘手的问题。

一般问起自己的收入如何打理，很多明星尤其是女明星，往往都会以“交给母亲或者家人亲友打理”作为“挡箭牌”，但莫凡一如自己的性格般坦率，他坦言：“我这部分通常是自己打理。”而对自己在分配收入时，更考虑安全性还是盈利性，人近中年。略微有些发福的莫凡则脱口而出“主要是安全性”。或许只有在吃过苦、经历过低潮和辉煌的人生的他，才能明白安全对理财来说其实至关重要。

莫凡对自己收入的分配比例也丝毫没有回避。他告诉笔者：“除去家里和子女的日常生活所需开销。他一般将自己收入的20％储蓄，另外则会留20％用于投资。”问起他最喜欢投资的金融产品，莫凡告诉记者：“当然是基金。因为这个相对股票比较稳定，可以获得相对稳定的获利。”

这样一种安全性主导的投资策略和莫凡他的年龄以及出道经历可谓不无关系。而谈起自己的这种理财观是什么时候形成的，莫凡则坦言是在约十年前。当年莫凡暂时离开自己的音乐舞台而转到幕后，并经商办起了自己的公司。“大概也就是在那个时候，我自己有了理财的观念，因为那时候有比较多的理财顾问都会给我一些投资的意见，然后我逐渐地从中获利几次后，就开始慢慢熟悉，并自己‘研究’起投资来。”

至于笔者问起家庭里谁是“CEO”掌控经济大权，莫凡一脸严肃地和笔者解释：“我觉得应该是听懂得理财的人，不一定是一定要交给老婆或者谁。只要谁懂得理财谁就可以当家，这样对一个家庭来说才能实现资源的最佳分配。”那么如果他家在财政分配上发生分歧，他和太太会通过什么途径解决呢?对此，莫凡则回答得非常简洁，他认为“当然是听有道理的一方”，不过也有一个“谈判”的“基调”，那就是“以降低风险为准则，双方都冷静思考，而不是头脑发热的争执”。

投资股市曾亏本三成

刚刚过去的2008年，股市的剧烈波动，令不少投身其中的人深切感受到了“股市有风险”这句老话。

而问起莫凡有没有投资股票时，莫凡叹了口气告诉记者，他的命运和万千股民一样“被套了”。“当然是有投资股票的，但然后就赔了。”他透露，自己原先炒股票其实还算有专业人士在幕后把关和做军师，但即使这样。去年因为大环境的不好，股指一路狂泻，他自然还是“只赔不赚”，不过损失并不严重。他笑着告诉笔者一个“秘诀”。“还好我反应比较快，在看到赔了30％的时候，赶紧认赔杀出。大不了损失一小部分，但保住了大部分的本金。”

从如今股市的走势来看，莫凡当时的割肉之举堪称有先见之明，笔者好奇他做股票是更相信朋友的“消息”还是自己对基本面等的判断，莫凡眨眨眼，故意和笔者玩起神秘，他透露：“两者都有吧。”

至于看到别人赚钱，自己有没有心痒，莫凡回答得则很坦率。“当然会有一些。可我觉得在股市里面，大家每个人都是有赔的时候也有赚的时候，而在中国，大家其实都倾向于报喜不报忧，所以我觉得不用太眼红，自己保持低调就好了。”

而在如今金融危机的影响下，莫凡认为人们投资策略也要有相应的改变，但投资理财依旧是不可忽视的一个环节。“就台湾地区来说，经济危机不仅引起物价的变化，更带来台币贬值之类的冲击，在这样的背景下。分散投资才能更好地躲过金融危机。”

短期内不在内地买房

对很多明星来说，不动产是一个非常不错的投资渠道，既稳妥又保值。从刘嘉玲、王菲再到任达华、周星驰，大部分的明星都热衷于在全国乃至全世界投资不动产。但莫凡似乎并不喜欢将房产作为一种投资的产品。他告诉笔者自己买房产只是用来自住并不是投资，因此“在台北只有一处房产”。至于选择房子的首选条件，他列出了三项，分别是环境、交通和房型。“自己住的房子因为几乎每天都要使用，因此对环境、交通和房型都必须有个考量，甚至还应该考虑更多，比如小孩子上学的学区问题。”莫凡的回答让人感觉到这位明星爸爸的细心。

莫凡还很坦率地告诉笔者，自己购买这套房产的时候花费的总价大概是在600万新台币(人民币约125万元)，而现在，房产已经升值了，尽管经济危机使房价面临考验，但他的房产目前的售价仍然大概是他购买时的3倍。不过莫凡表示，因为是自己住的房产，所以再怎么涨，短期内并没有卖掉的打算。同时，他很庆幸地告诉记者：因为自己买房是一次性付清，因此没有商业贷款，这减少了很多负担。

篇8

【关键词】品牌 三三矩阵 策略

一、引言

品牌建设是一项浩大繁杂的工程，值得重视的环节众多。房地产作为一种自身价值高、使用年限长、考虑因素多的商品，其品牌建设的复杂性可想而知。正是由于这种复杂性的难以掌控，导致目前国内优秀房地产企业凤毛麟角。据此，本文提出了房地产品牌建设的“三三矩阵”策略，力求对国内的房地产企业能有所裨益。本文经过大量的实证调研分析，从众多品牌建设的策略中列举了三大关键策略，即产品、市场和终端策略，这三大策略构成了对优秀房地产品牌的“金三角”支撑。并从中提取了9项关键要素，即是对每个关键策略的专项突破，组合起来便构成了支撑优秀房地产品牌的“三三矩阵”模型，如表1所示。

二、“三三矩阵”策略解析

1、产品策略

产品是品牌建设的根本，产品策略体现在品质、设计以及定位三个方面。

（1）精益求精的品质保证。产品质量是一切的前提，没有质量保证，再好的营销推广也无济于事，再宏大的品牌设想也只是纸上谈兵。因此，支撑优秀房地产品牌的首要关键点即是保证产品的品质――精益求精的产品品质是第一要务。房地产的产品质量问题主要体现在以下两点：第一，建筑材料质量问题。许多质量投诉往往是由于建材质量引起的，尤其是水电安装更加突出，假冒伪劣商品较多，生产质量参差不齐，为降低成本，往往在材质、厚度上做文章。大力推广应用新型建材是改善产品质量的有效手段，开发商应建立建材准入制度，从管理上，事先杜绝伪劣产品。第二，工程建造质量问题。工程建造质量是消费者投诉最多的问题，但体现出来的主要包括设计质量造成的后果和工程施工质量造成的。主要集中反映在质量通病方面。裂缝问题：地基不均匀沉降，墙体开裂；粉刷空鼓、开裂，顶棚脱落；地面及楼面起砂、起壳、开裂。渗漏问题：屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏；铝合金门窗不密封，渗水；管道渗漏、材质不合格，影响水质。

（2）市场导向的设计原则。目前普遍存在房地产开发同城市的总体规划相互脱节，城市总体规划跟不上开发建设的步伐，以致形成“边规划、边开发、边修改”的“三边”局面，使城市总体规划和设计失去了严肃性和科学性。有些小区规划质量不高，对小区用地的分配、住宅群落的分布、住宅类型的确定、小区道路系统规划、小区绿化用地以及其他设施没有严格按照小区规划原则进行合理规划，在整体上影响了住房质量，而规划应适当超前，体现出可持续发展的意识，留有一定的空间，为家庭用车的普及、网络应用及三表出户做好准备。住宅单体、建筑造型和立面单一，缺乏个性。

（3）市场导向的产品定位。由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是否准确生死攸关。定位准确，房地产项目可能旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误70％与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利还是生态环境抑或是智能化小区？只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在。找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等能做到心中有数、有章可循。

2、市场策略

市场是品牌建设的关键，市场策略应把握品牌诉求、营销推广以及关系营销三个环节。

（1）清晰明确的品牌诉求。从众多的房地产品牌中脱颖而出绝非易事，需要企业展开广泛的营销攻势，消耗巨大的企业资源。在品牌经营的“品牌创立―品牌建设―品牌经营”的“金三角”架构中，首要的工作即是品牌名称的建立，清晰、明确、易识别，甚至能直接点出其产品诉求的品牌名称将使后续的品牌建设与品牌扩散事半功倍。一般房产项目的命名遵循规律“公司名・项目名”，前者以统一品牌示人，强化公司的品牌映像，后者则根据项目的特点命名，体现产品的定位、特色，有针对性的吸引购买诉求强的客户。

（2）全程全员的营销推广。面对市场竞争的压力，许多开发企业开始意识到优质的服务才能占领或保住市场，由此产生出“以市场为中心”和“以顾客为导向”的市场营销观念。它强调企业与顾客之间的沟通与联系，以不断满足顾客的需求为中心，以采取具有竞争性的策略为特点，即“服务营销”。随着买方市场的到来，顾客越来越要求企业提供细致、周到、充满人情味的服务，于是选择什么样的服务形式去满足顾客的需求就显得尤为重要。第一，全过程服务。全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那一刻起，到产品使用价值耗尽为止的整个过程，都对顾客细心的呵护，使顾客与自己的产品紧密相联，让顾客在每一个层面都感到完全满意。第二，全员服务。全员服务要求企业增强员工的服务营销的群体意识和团对精神，并在企业内部形成新的服务关系。总经理为部门经理服务，各部门经理为销售一线人员服务，销售一线人员为顾客服务；从而形成一条以顾客为导向的企业服务链。企业全体员工都在不同岗位全心全意服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标，在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。

（3）无微不至的关系营销。房产是一次性购买产品，选择了甲就意味着放弃了乙，因此，经营好与顾客的关系，有效的拉拢客户就显得尤为重要，作为服务营销的终端延伸，如若这种关系营销经营不善，企业将失去可能属于自己的客户资源而成全竞争对手，这种此消彼涨将对企业产生沉重打击。可以运用漏斗管理模式，对客户进行分类管理。漏斗管理的实质就是将客户按其转化为现实客户的可能性划分为不同的类别。一般而言，现实客户和具有向现实客户转化可能性的客户都是由市场经营部门来经营管理的，而潜在的客户则是由市场策划部门来开发的。公司还要注重巩固与客户的关系，不可因为既有客户而忘记或无意维持。企业可以举办特定的聚会活动；提供客户交流和特别服务的顾客俱乐部；发送企业的杂志等。

3、终端策略

这里将终端单列出来作为房地产品牌建设的重要支撑点，主要是由于终端是企业维护与客户关系的直接环节，亦是企业对外展示其魅力的前沿阵地，这是由房地产行业的特殊性决定的。笔者在通过大量的实证调研后更是相信，良好的终端策略是塑造优秀房地产品牌不可或缺的一环。这种终端策略包含房产地段、交通环境、物业服务三个关键。

（1）潜力巨大的房产地段。不可否认，房地产作为一种使用商品，其投资的价值亦是不容小视。根据搜房网的一项调查显示，地段本身的档次及其升值的潜力是消费者购房所参照的重要因素，从现实情况来看，道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响是很大的。尤其是现在还没有兴建的一些交通设施，如果能够先知先觉，或从相关政府部门获取信息，就有可能获得较大的竞争优势。地段的价值还体现在周边的环境。房产并不是独立地存在着的，它是与周边的环境紧密关联。而环境的变化也会影响其未来投资的预期。如果你投资的房产附近未来有一片绿地或一个健身中心，甚至一系列的商业配套设置，那么改地段的房产将十分抢手。实际上，以上谈及的二者，就是所谓房地产企业生命线的“土地储备”。没有良好的土地储备，一切都只是无根之木，无源之水，虚幻漂浮。

（2）交通便利的房产环境。在吃、穿、住、用、行中，交通出行占有举足轻重的地位，交通便利程度很大意义上决定了个人生活的舒适度。以我国的首都北京为例，在2006年下半年北京国际城市发展研究院的《2006年中国城市生活质量报告》中，北京市市民对交通问题满意度在全国参加调查的287个城市中排名最后。在这样的现实情况下，北京消费者购房时选择一个出行便利的楼盘便显得极为重要。

其实对于交通便利的要求，不仅仅只呼吁在北京，随着城市化进程的加快，交通必将也正在成为全国各大城市的通病，因此，房产对于交通的要求也应十分的重视。便利的出行将使购房者能节省不少因堵车而付出的时间成本，这将在一定程度改善购房者的居住品质。

（3）不可忽视的物业服务。做房地产，在某种程度上也是在做服务。经历了拿地、审批、设计、建筑、营销，而这最后一个环节物业则往往容易被开发商忽视，殊不知，一个房地产品牌的口碑效应，扩散效应都是经这最后一个环节的检验才真正扎根于消费者心里的。因此，物业服务环节绝不能忽视，甚至要花大力气建设投入。

要以ISO9000为基础的规范化管理，作为成熟的品质控制机制，ISO9000质量体系对于指导和促进企业的科学化、规范化管理是非常有效的。要建立以客户为中心的服务体系，这不仅是一句口号，而应是实实在在的行动，要求物业与业主之间畅通的信息沟通渠道；要求物业对业主正当权益的理解和尊重，要采用“首问责任制”和“客户投诉处理流程”等措施保证客户的投诉能够及时、有效地得到传递、处理并回复等。要有自己独特的社区文化，高品质的社区离不开社区文化的建设。要倡导“大社区文化”，专心致力于社区文化的建设，如可倡导系列传统文化节：元宵节、植树节、艺术节、敬老节、音乐节等；同时，还可举办主题大型系列社区文化活动，如文化晚会、烟火表演、摄影展、商业庙会、友谊比赛等在内的“文化大餐”。

三、结论

要成功的塑造一个优秀的房地产品牌，要考虑的要素可谓是纷繁复杂，令企业不知如何着手。本文经过对房地产企业多年的深入研究，并通过大量的实证调研分析，得出了以上的“三三矩阵”策略模型，意在从品牌构建之庞杂的指标体系中剔除弱势的影响因素，提取主干，把握重点。如能做好以上的九大环节，便把握了房地产品牌建设的主旨，从而做到以点带面，突破全局，对塑造优秀的房地产品牌形成有力的支撑。

【参考文献】

[1] 李听：对房地产营销策划的理性思考[J].中国房地产，2000（10）.

[2] 邓晓盈：现代房地产营销理论和战略[J].经济问题探索，2000（7）.

[3] 邴红艳：品牌竞争力影响因素分析[J].中国工程科学，2002（5）.

[4] 余明阳、刘春章：品牌竞争力的理论综述及因子分析[J].市场营销导刊，2006（6）.

篇9

A1：这类休闲度假类房产，又是外省房源，除非定期或季节性去度假使用，基本属于纯投资性的房产。海景、湿地、高山、温泉都属于开发商的营销概念用语，一般来说，营销内容与实地差异很大。建议你一定要实地考察，并结合自身的使用需求、周边配套设施、实际环境的稀缺性、物业管理公司的品牌和实力等因素综合考虑。

房地产的投资回报可通过两方面衡量，一是租金回报率，国内一线城市的租金回报率已接近2%，二三线城市略高，在4%-5%，是否保持全年满租也不确定；二是房价增值部分，景区住房虽有一定稀缺性，但缺乏长期旺盛购买需求，尤其在经济持续低迷的环境之下。

风险方面你还要考虑一点，房产税出台时点日益临近，持有此类房产后续的成本问题。

A2：全权委托模式在私人银行的起源地欧洲，是高净值人士打理资产的常用方式。在国内，受限于分业经营的监管环境，目前难以提供和境外一样的全权委托，但可通过私人银行提供的资产配置、专户理财及家族信托等服务，达到类似效果。

以资产配置为例，私人银行会为客户制定专属的资产配置建议及实施。专户理财，则是银行协助客户找到合适的投资顾问，为客户管理资产，客户可选择适当参与投资决策过程。而家族信托服务，客户作为委托人，银行会协助客户找到合适的信托公司管理信托资产，并作为托管方和财务顾问，监督资产的运作并提供投资策略和产品选择。

Q1 最近有朋友向我推荐外省房源，比如海景、湿地、高山、温泉之类，有可租售的酒店式公寓，还有度假别墅。这类房产有投资价值吗？有哪些风险需要注意？

Q2 我有一位欧洲的客户，说他的可投资产八成都全权委托给了当地的私人银行，收益还不错，自己很轻松。想问问，这要在国内具体怎么做？

A1：我认为没有任何价值。房地产市场是个非常危险的市场，当然很多人说，那些跟任志强对抗了10年的人都惨败了，你是下一个看空者吗？坦率地说，我愿意。我坚持认为，房地产目前是过剩的，是无法想象的历史最壮观的泡沫。或者它毁于经济周期的自然调整，前提条件是政府理性，货币中性，政府不害怕经济周期的疼痛。或者它毁于社会动荡的调整，前提是政府怕疼，货币依然泛滥。

篇10

配置适宜度：

投资适宜度：

2012年表现：上证指数上涨3.17%，深成指上涨2.22%，沪深300上涨7.55%

2013年前瞻：谨慎乐观。预测点位1600～3000点。全年收涨概率超出80%。年初中短期的反弹行情能否演变为反转行情有待确认，但可能性不大。从2012年个股的涨跌幅看，只有40%的个股跑赢指数，这说明赚钱越来越难了。

策略：谨慎入场。把握新一届领导可能推出的改革政策而衍生的制度红利、推进城镇化过程中的重大举措而产生的主题机会以及“窄周期”、“宽消费”主题机会。

2 债券

配置适宜度：

投资适宜度：

2012年表现：存量规模达到了25.6万亿元，与股市旗鼓相当。新债发行量突破了8万亿元，信用债更是井喷式发行。截至2012年11月26日，2012年以来已发行普通企业债11027亿元、中期票据10383亿元、公司债2273亿元，其平均票面利率分别为7.08%、5.62%和6.03%。

2013年前瞻：牛弱熊强，难现趋势性行情。

策略：积极配置电子国债，重点关注可转债和中高等级信用债等。从2012年下半年来看，债市已经基本结束了普涨行情，随之而来的是更为错综复杂的阶段性行情和个券行情，投资难度也随之提高。

3 基金

配置适宜度：

投资适宜度：

2012年表现：具有可比数据的1073只基金整体净值增长率为4.91%，880只基金实现净值正增长。QDII基金涨幅最大，全年上涨9.28%，其次为债券型上涨7.24%、指数型上涨5.99%。

2013年前瞻：整体机会略大于2012年。

策略：定投是较稳健方式。随着中国经济步入稳步增长期，未来我们很难碰到像2006～2007年那样的大牛市，市场可能仍然会延续2012年这种不温不火的局面。华泰联合证券基金研究中心总监王群航认为，2013年要密切关注场内高风险品种，必须关注传统的指数型基金，重点关注股票型基金，对于新基金原则上不做和多看少做。

4 银行理财产品

配置适宜度：

投资适宜度：

2012年表现：根据中国社科院金融研究所数据，2012年全年的发售量不低于3万款，募集资金规模流量不低于20万亿元，约70%产品年化收益率为3%～5%。但在这一年，整个市场赢了规模输了质量，一方面是旺盛的理财需求，一方面是频繁的理财风险事件。

2013年前瞻：整体收益率有走低趋势，保值特性增强。宜关注保本类或相对稳健的固定收益类理财产品。

5 保险

配置适宜度： 投资适宜度：

2012年表现：1～11月中国保险业原保费收入总计1.42万亿元，同比增长7.44%。

2013年前瞻：维持稳健增长态势。

策略：它是资产配置篮子中的必备品，但不是好的投资品。

6 黄金

配置适宜度： 投资适宜度：

2012年表现：涨幅7.09%，区间1527.0～1795.9美元/盎司。

2013年前瞻：价格均值1850美元/盎司，在此区间上下150美元/盎司箱体振动概率高。站上2000美元/盎司台阶和滑至1500美元/盎司的概率均为10%。

策略：谨慎参与，适量配置。

7 艺术品

配置适宜度：

投资适宜度：

2012年表现：大中华地区艺术品秋季拍卖成交总额为255.9亿元人民币，较2011年同期下降约50%，而“疯狂的石头”更是遭遇寒流。

2013年前瞻：继续去泡沫化，或现抄底机会。

策略：重点关注收藏级艺术品。

8 房产

配置适宜度：

投资适宜度：

2012年表现：国家统计局数据，2012年12月，70大中城市6成房价同比上涨，但涨幅均未超过2.4%。