房地产价格策略分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产价格策略分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房价；地价；供需关系；政府政策；垄断；房地产税

绪论

房地产商品是房地产市场生产的产品，它能够为居民提供必需的生活和工作的空间，因此是人类生活必不可少的生活资料之一。一般来说，房地产商品具有几个明显的特征：房地产商品价值大、使用期限长，是非常典型的耐用商品；这种耐用性特性决定了房地产商品兼具消费品和投资品的特点，它不但能够作为消费品自用，同时还能够当做投资品投资。正是由于房地产商品具有的二重性特征，在我国目前投资手段缺乏的情况下，很多居民便将房地产作为投资手段，以实现资产的保值增值，这就成为导致我国房价飞涨的原因之一。除此之外，房地产价格还受到地价、供需、政府政策、垄断与管制、房地产税等因素的影响[1]。

1、房地产价格影响因素

1.1 供需因素对房地产价格的影响

商品价格是建立在商品价值的基础上，并随商品的供需关系变化围绕商品价值上下波动。换言之，就是在商品价值一定的情况下，商品价格直接受商品的供求关系的影响。当商品的供应量大于需求量时，商品价格下降；当商品的供应量小于需求量时，商品价格上升。这种商品价格的上升和下降，客观上起到了平衡商品供应量和需求量的作用。

房地产价值由房地产工程建设的社会必要劳动时间决定，社会必要劳动时间是在生产领域中耗费的，不是在流通领域中由供求决定的，供求关系不能决定房地产价值，但可以通过产品价格波动调节不同建设条件下建设工程数量的比重，从而影响加权平均数，影响工程价值的形成。供求关系的变动，使产品价格围绕产品价值这个中心而变动。房地产价格偏离产品价值运动的方向和程度直接决定了供求关系的演变。供不应求，房地产价格在产品价值的基础上向偏高的方向运动；供过于求，房地产价格在产品价值的基础上向偏低的方向运动，至于运动中房地产价格与价值的偏离程度，取决于供给与需求之间平衡与不平衡的程度，从短期看，供求决定价格，从长期看，价格决定供求，由价格决定着供求的平衡与不平衡[2]。

1.2 政府政策对房地产价格的影响

在我国房地产市场上，政府政策一直是影响房地产市场发展的重要因素之一，它直接决定了房地产市场的宏观走势。自1998年以来，房地产价格一直处于上升状态，已经成为社会矛盾的集中点。政府为应对此问题，出台了严厉的调控措施，近两年来取得了一些成效，甚至出现过短暂的下跌情况。

就货币政策对房地产市场的影响来看，已有的研究己经深入探讨了利率、贷款期限、信贷规模、汇率等对房价的冲击作用。按揭方式选择和住宅价格变化存在显著的动态关系，按揭成数、按揭利率和按揭期限对住宅价格均产生影响[3]。同时，引入住宅抵押贷款后，住宅价格对收入增长率的变化非常敏感。住宅价格上涨的重要原因就在于金融对房地产市场强有力的支持[4]。在汇率、利率对房价的关系上，利率对房地产价格有负向影响，汇率对房地产价格有同向影响。房价上涨与银行的金融支持密切相关[5]，银行资金高度向房地产市场聚集，推高了国内房价，催生了市场泡沫。而政府对住房价格的隐性担保，更加剧了房地产价格的上涨。

货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，其对房价变化的贡献率大于利率对房价的贡献率，且呈现加速上升趋势；而利率变化对房地产价格有负向影响，但其影响在长期内逐渐减弱，并最终回归到原点[6]。短期中，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响；在长期中，一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；实际再贴现率无论在长期还是短期对房价影响都不明显，而一年期存款实际利率无论是长期或短期对房价都有负向影响[7]。另外，东、西部地区房价受信贷规模影响很大，中部地区房价受经济增长影响最大，而实际利率对各区域影响差异不大，而且都比较小。从房地产需求来看，它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应，而需求的短期变动只在西部影响房价的波动。利率对房地产行业冲击存在价格难题，通过利率调节房地产价格存在时滞；货币供给量对房地产业的冲击具有明显的正向冲击主导和瞬时性强的特征[8]。对于不确定性环境下房地产价格的决定因素，房地产价格受到按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素的影响[9]。居民可支配收入和按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有一定影响，但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价上涨影响很大；短期内，抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用并不明显。未来房地产价格的走势仍然取决于政府、房地产开发商和居民的三方博弈。

从汇率对房地产价格的影响来看，汇率对房地产价格的影响是从供需两个方面实施的：从供给角度看，劳动力供给存在“棘轮”效应，无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。从需求方而看，汇率长期低估引起的过度的城市化进程、经常项目的持续顺差、汇率升值预期带来的大员热钱流入共同推动了房价的上涨。所以，当前的高房价是汇率管制下市场自身为经济高速增长选择的应力释放点，它部分缓解了人民币升值的压力，但却进一步扭曲了资源的配置[10]。

1.3 管制、垄断、合谋对房价的影响

我国房地产市场垄断程度较高，并由此造成了房地产价格居高不下：在垄断的市场条件下，开发商之间会达成价格合谋，并造成房价持续上涨。例如，北京房地产市场经历了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段[11]。我国房地产市场垄断度很高，并在一定程度上造成了我国近年来的房价刚性问题[12]。垄断也是我国房地产市场价格居高不下的根本原因，我国房地产市场是一个区域性的寡头垄断市场，在这样的市场条件下，开发商的价格合谋就成为可能[13]。

由于房地产市场垄断性的存在，开发商会采取各种价格策略，由此造成房地产市场价格的上涨。房地产产品是一种同质性、低需求的产品，由于房地产市场的区域垄断性特征，行业进入门槛较高，而消费者又以小客户为主，使得价格合谋成为开发商的理性选择[14]。房地产市场是一种具有较强垄断性的市场，因此开发商在制定价格时，会采取一些惯用的价格策略（跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等），同时也探索了一些独特的价格策略，如外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等，这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力[15]。

关于政府在房地产市场中的作用，我国学者也进行了详细的分析。一般来说，政府介入市场是为了克服市场失灵的存在，但是由于我国的国情和体制安排，政府己经成为房地产市场上一个重要的力量，甚至在某种程度上说，政府成为高房价的推动力。地方政府介入房地产市场是“双重压力”下的体制冲动。这“双重压力”分别是分税制和地方政府作为中央政府的机构的第二重身份。分税制下，地方政府的财政支出和收入严重不成比例，但同时又必须全力配合中央政府实现社会稳定、经济增长、充分就业等社会经济目标，完成自身的政绩考核。随着地方政府手中掌握的资源越来越少，土地就成为现有的政治体制下地方政府手中推动增长的直接资源之一。地方政府通过拉动房地产这么一个高关联度的产业的发展，动员各种社会资金的投入，实现地方经济增长，缓解地方就业压力。在双重压力之下，地方政府通过适度的土地供给控制、房产推动、舆论导向、对房地产产业的支持等手段，来深度介入房地产市场，从而直接推动本地的GDP增长，实现地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房价持续上涨的重要原因之一。地方政府在房地产市场中的行为是其收益与成本比较之后的结果，与预期收益相比地方政府的预期成本非常低，再加管机制的缺失，地方政府就有足够的激励推动房地产价格的上涨[17]。2004—2006年间，管制与垄断显著因素导致的房地产开发平均成本上升了94%，并且这种作用有不断增强的趋势。其中，对中东部地区的影响要大于西部不发达地区，对珠三角地区的影响要大于其它所有地区[18]。

1.4 其他因素对房地产价格的影响

除了上述分析的供给、需求、货币政策、政府管制、垄断等因素对房地产价格的影响外，城市公共品供给、人口迁徙等也是房地产价格上涨的内在动因。城市公共品（如道路交通）的恰当供给能够加剧房地产开发商之间的竞争。在其它条件不变的情况下，能够拉动房价下降[19]。人口迁移会显著地影响房地产价格水平，空间地理因素与城市房地产价格水平存在很直接的联系[20]。对于房地产价格对通货膨胀与产出机制的影响，无论是短期还是长期，物价与产出都能显著正向的影响房价；而房价在长期能够对物价和产出产生显著的正向影响，但短期内影响十分有限[21]。在考虑通货膨胀的条件下，我国房地产价格和国际资本流动的关系表明：短期内房价上涨吸引了外资流入，长期中外资流入会对房价上涨产生影响[22]。另外，城市经济开放度与城市房地产价格之间存在显著的正相关关系，房地产价格受到了房地产市场自身供需因素、城市经济因素和城市开放程度三方面的影响，随着我国经济开放度的不断提高，城市开放度将成为推动房地产价格上涨的主要因素之一。

2、房地产税对房价的影响

房地产税收的作用是作为政府的一种宏观调控手段在总量和结构上控制房地产市场，而不是直接参与其微观价格的形成，房地产价格的形成最终仍由市场供求决定。房地产税收调控活动的主要环节包括：国家制定和实施房地产税收政策法规、房地产税收收入变化和纳税人收入的变化、纳税人决策行为变化、房地产市场供需状况变化及公共政策目标实现。其中，税收政策法规的制定和实施是调控起点，它引起税收调控的后续过程，决定着调控的方向和结果；纳税人收入的变化既是税收调控的中间环节，引起后续活动，又是国家税收调控目标的一个重要方面；住宅开发商和购房者决策行为的变化和房地产市场供需状况的变化是税收调控的目的所在，即达到政府预期的公共政策目标。

受益论认为虽然对房地产征税将增加房地产交易成本，降低房地产预期收益率，改变房地产市场主体对房地产的总需求，进而影响房地产价格。但是对房地产征税并不必然导致房地产价值下降。如果政府把房地产的税收收入用于扩大地方公共支出，改善地方公共基础设施和公共服务，如交通（铁路、公路、公交等）、文化设施（学校、图书馆）、环境（绿化、污染处理）、安全等，就会促使房地产增值。因此房地产价值到底会提高、降低还是不变，取决于房地产税、地方公共支出与房地产价值的关联性。单独来看，房地产税负的提高会导致房地产需求的降低，进而降低房地产价格；地方公共支出的提高会增加房地产的价值，进而提高房地产价格。综合考虑房地产税和地方公共支出对房地产市场的影响时，房地产主体的决策行为取决于房地产税在地方公共支出中所占的比例。例如，房地产税税负提高，使地方财政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表现为公共服务的变化如：城市环境的改善，交通更加便利，学校和图书馆增多，公共安全增强等。当房地产税税负提高给房地产主体带来的损失大于地方公共支出增加所引起的福利时，居民福利增加，房地产价值提高，将吸引更多的人口在该地区购房居住。需求的增加最终导致房地产交易量和房地产价格的上涨[23，24，25]。

3、总结

在国外许多国家和地区，房地产税收制度已相当成熟，有关房地产税收理论研究也比较深入。无论是房地产税定义（房地产税是“受益税”还是“资本税”）或是房地产税收归宿研究，均是学者们研究和争论的焦点。房地产税作为理想的地方税税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，同时也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，并且研究成果对利用房地产税调控房地产价格波动实践起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税对房价影响的研究至少尚存在以下两个方面的问题有待加强。

（1）房地产税对房地产价格的影响机理

现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制形成，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。

（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析

近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究、房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于理清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。

参考文献：

[1]曾宪祖，许必建. 供需关系对价格变动影响的差分方程模型 [J]. 云南师范大学学报，1994，（1）.

[2]肖伦斌. 供需关系对建筑产品市场价格形成的影响分析 [J]. 建筑经济，2009

[3]李宏瑾，徐爽. 供给刚性、市场结构与金融—关于房价的Carey（1990）模型扩展 [J]. 财经问题研究，2006（8）：42-49

[4]周京奎. 利率、汇率调整对房地产价格的影响—基于理论与经验的研究 [J]. 金融理论与实践，2006（12）：3-6

[5]史小今. 当前房地产市场的形势、问题及对策—访中国社会科学院金融研究所易宪容研究员 [J]. 理论前沿，2007（11）：5-9

[6]王来福，郭峰. 货币政策对房地产价格的动态影响研究—基于VAR模型的实证 [J]. 财经问题研究，2007（11）：15-19

[7]宋勃，高波. 利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006 [J]. 经济评论，2007（4）：46-56

[8]高波，王先柱. 中国货币政策房地产行业效应的实证分析 [J]. 广东社会科学，2009（5）：25-33

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【关键词】房地产价格通胀投资贷款

房地产具有很强的金融属性，是一个高度依赖金融业的产业，购买力和流动性等因素对我国房地产市场的价格走势具有重要的影响，研究我国房地产市场价格居高的内驱力对于我国房地产市场的调控和资本市场的稳定具有重要意义。

一、综述

1、国外研究现状

国外学者的已有研究大多数以房价及其变动指数为因变量，宏观经济因素为自变量，通过建立回归模型研究其间关系。Case，Shiller（1990）基于美国4个大城市 1970 年一季度―1986年三季度的数据，采用时间序列截面法，分析得出：房价和人均收入以及价格的滞后变量变化呈正相关关系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美国三镇 1981 年10月―1988 年 9 月的数据，采用OLS 回归法得出：宏观经济变量对房价具有重要影响。Quigley（1999）基于美国 41 个城市 1986―1994 年的数据，采用时间序列截面法，分析得出：宏观经济变量影响房价的走势。

2、国内研究现状

早在 20 世纪 90 年代，国内已有学者对我国房地产价格上涨的原因作出研究。张慧芳（1996）指出土地市场不规范、安置用房量大、拆迁费用高、商品房价格构成不合理、商品房标准过高、房屋工程费上涨幅度过大、开发商回报率过高是我国房地产价格高涨的原因。

之后又有学者运用计量经济的方法研究影响我国房地产市场的因素。曹振良（2006）运用理论及实证分析影响房地产市场的四要素，即宏观经济、金融支持、投机和调控政策。高铁梅、梁云芳（2006）运用协整模型和 H- P滤波计算房地产均衡价格及房地产价格偏离均衡价格的波动状态。柳冬（2008）运用多因素回归模型、状态空间模型及 Kalman 滤波方法，预测我国房地产市场价格趋势，并分析金融危机后房地产价格波动的影响因素。周建军（2009）基于我国 2000 年一季度―2007 年二季度的数据进行实证研究得出：土地价格和居民可支配收入与房地产价格呈正相关关系，但人民币实际利率与房价呈负相关关系。杨瑾（2010）基于对市场供求和竞争理论、价值理论的研究，得出在 7个不同方面完善我国房地产价格机制及抑制房价泡沫的策略。

二、我国房地产市场现状

2010 年以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列房地产市场调控政策。当前房价已经连续 13 个月回升，从全国房屋销售价格指数同比涨幅变化趋势来看， 2009 年四季度―2010 年一季度房价的上升速度快，后在国家宏观政策的调控下有所回落。我国房价涨幅从 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房价收入比仍在高位，房价收入比位置适当一般位于 3～6 之间，而 2009 年我国城镇居民房价收入比为8.3，2010 年增长到 8.76（此数据由 2010 年城镇居民人均可支配收入约为 18 900 元，按城镇居民每人 30 m2 和城镇家庭每户3口人计算得出），增幅达到 0.46。

三、我国房地产价格上涨的原因

1、居民购买力

2005―2010 年我国的人均 GDP 持续上升，其中 2009 年我国的房地产增加值比重约为 5%，2010 年约为 6%。GDP 增长趋势与房地产在 GDP 比重上升具有刚性关系。城镇化是内需的重要拉动力。据测算，中国城镇化率每上升1个百分点，城镇人口就增加1000多万人；城镇人口每增加1个百分点，会拉动内需增加10 万元。GDP 和城镇化率的持续增长导致我国居民购买力增强，而强劲的购买力是直接导致房地产价格上涨的重要动力。

2、通胀流动性

我国总体上处于通胀压力加大、快速增长、流动性加速 CPI的形势，而房价的波动和 CPI 以及流动性密切相关。通胀趋势和房价上涨预期，导致居民恐慌而寻找保值方式心理导致其大量抢购房产。流动性过剩容易形成持续的通胀预期，劳动力、土地、资本等要素成本不断上升，也导致了房地产价格的持续上涨。

3、房地产投资

我国房地产投资 2007―2008 年增速位于固定资产投资之上，经济危机以后，房地产投资增速下挫，增速最低回落1%。经济刺激政策出台以后，房地产开发投资开始平缓增长，但仍然明显固定资产投资增速。从 2009 年底开始，房地产开发投资快速增长，到 2010 年一季度，增速达到了 35%的历史最高位。房地产投资的不断增加给房地产价格居高不下提供了强有力的支撑。

4、房地产信贷

2010年一季度我国金融机构新增贷款 2.6 万亿元，开发贷款和个人贷款8000多亿，占一季度贷款总量的 32.4%（2009 年房地产贷款比重约为 20%），其中房地产开发贷款 3 207 亿元，个人购房贷款 5 227 亿元，个人购房贷款增长 53%。房地产刺激经济，泡沫积累迅速，投资型购房的杠杆效应明显。房地产开发贷款和个人购房贷款的持续快速增加是导致我国房地产价格上涨的又一内驱力。

四、建议

我国“十二五”规划时期将以加快转变经济发展方式为主线，处理好管理通胀预期与调整经济结构的关系。保持物价总水平基本稳定适度的物价上涨有利于调结构、转方式，但房价的居高和较大的通胀压力有着密切的联动关系，针对我国房地产价格持续居高提出以下建议：

1、在经济增长略缓、通胀压力稍大的情况下，宏观政策调控房地产市场，实行需求管理与供给管理并重、需求紧缩而供给扩张的政策。通过实施稳健的货币政策抑制总需求过快扩张、通过加大房地产领域投入等来扩大供给，切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划，督促房价上涨过快的城市增加居住用地的供应总量。

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［关键词］房地产营销；借势营销；影响因素

1引言

房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

2依托房源特征，借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。

2.1具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。

2.2具有区位因素优势的房源

在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：

很明显，“滨海花园”距离该处主题公园很近，具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势，也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。

人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。

参考文献：

［1］邬连东，张方.基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究［J］.西安邮电学院学报，2009，14(4):128-130

［2］尚宇梅，陆宁，王巍.房地产模糊综合评估法［J］.西安财经学院学报，2008，21(6):58-61

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[关键词] 次贷危机泡沫投机启示

一、引言

美国次贷危机是以美国房地产泡沫破灭为导火索,美国金融业产能过剩为核心原因的一场经济危机。疾风骤雨般的美国次贷危机(Subprime Mortgage Crisis)已近三年了,在过去的两年中,次贷危机从美国金融业蔓延到美国实体经济,并进一步的危及到全球经济,对全球未来几年的经济前景造成了深远的影响。回顾美国次贷危机爆发前后,也是我国房地产行业井喷与萧条快速转换的时期,次贷危机到底给我国房地产业带来了怎样的影响?次贷危机爆发三年后,我国房地产泡沫是否还存在?未来我们应该采取哪些积极地措施应对可能的风险?笔者尝试在本文中做出回答。

二、次贷危机对我国房地产业的影响分析

在经济全球化和金融一体化的当今世界,这次由次贷危机引发的全球金融危机必然也会直接或间接对中国房地产市场产生深远的影响。根据对区域房地产市场的调查,其影响渠道包括直接和间接两类。

1.直接的资金传导

房地产行业虽说是属于第三产业,但却属于“资金密集型”行业,资金对于房地产行业的重要性可见一斑。从外资投资来看,国外发生金融危机和经济动荡首先最直接的影响必然是外商延缓在我国房地产行业的投资进度乃至取消潜在的投资项目。金融危机导致全球流动性收紧,尤其是处于重灾区的西方发达国家。从房地产整个行业观察,近期如果人民币升值预期出现反转,极有可能出现较为集中的大规模境外资金抽逃,而即使是轻微程度的资金流出,都可能对目前处于脆弱平衡的我国房地产市场形成难以度量的冲击。

2.直接的需求传导

时下全球金融危机已经引起实体经济的动荡,对我国而言,必然引发外部需求快速萎缩从而影响我国居民的收入水平和消费需求。在全球经济不景气的背景下,房地产市场消费者的购买意愿和需求出现较大幅度的下降,导致市场出现整体性价量齐跌的现象。中国银行金融专家谭雅玲认为:由于我国金融市场相对封闭,到目前为止,次贷危机对我国金融体系的影响仍然有限。当前更应关注的是次贷危机带来的心理恐慌和负面预期。在市场预期的作用机制下,买卖双方可能会进一步对峙,使得成交进一步清淡;而在少有成交的市道中,消费者观望的气氛变得更加浓厚,房价下降的趋势也日趋明显,未来房地产市场形势或将更加严峻。

3.间接的信用传导

在美国发生严重的次贷危机后,鉴于我国房地产市场由于价格飙升也积聚了一定程度的泡沫,为防止次贷危机在自己身上重演,国内各金融机构普遍实行信用收紧的政策,一方面重新审视、检讨进而提高投向房地产行业贷款的信贷审批条件和门槛,一方面出台专门政策或指导意见在总量上限制投向房地产行业的贷款比例。众所周知,房地产开发商以银行借贷融资为主,自由资金较少;开发贷款项目虽然有银行的支持,但也存在一定的资金缺口,在市场销售低迷的情况下,房地产开发企业不能按时回笼资金,资金链日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。

4.间接的价格传导

房地产业作为这一轮我国经济发展的主导行业,其辐射面非常广泛,与此有关的行业多达几十个,这样在各行业间势必存在一个价格传导的问题。在美国次贷危机引发的金融海啸和庞大的政府拯救计划中,各种商品尤其是与房地产行业有关的商品价格产生较大幅度的波动。尽管国内大部分相关资源有自身的定价体系,但国际价格的传导仍然影响着国内价格,从而使房地产行业可能会蒙受较大损失。对常州主要开发楼盘调查发现,暗折现象普遍,有的楼盘通过送装修基金、组织购房户旅游、代缴一定比例首付款和间接打折等方式促销房地产。从需求方来看,目前房地产热已明显降温,居民受“买涨不买落”心理预期支配,相应延缓了购房计划。

三、次贷危机对我国房地产市场泡沫的影响

1.房地产经济泡沫产生机理

目前各界对于房地产泡沫形成原因的分析多种多样,笔者认为归根到底,房地产泡沫的形成在于投资者对房地产未来价格的非理性预期和随之而产生的投机行为。

(1)投资者对房地产未来价格的非理性预期:经济泡沫来源于人们的投机驱动,是基于人们对未来某个产业或区域经济发展的良好预期而集中进行货币投资,并造成资产价格严重脱离实体价值的一种现象。经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在泡沫形成与崩溃阶段,经济主体的预期方式有两个明显的特点:一是同质预期,经济主体对资产价格走向具有共同预期,一大批人对于房地产价格的涨跌方向看法相同,对资产价格看涨的共同预期是形成泡沫的基础;二是需求预期与价格预期的正反馈,一般情况下,价格上升,需求会下降,但在投机泡沫形成时,预期价格越高,投机者预期的资本收益率会愈大,因而需求量反而增加了,这和我们现实中看到的情况相同。因此,房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。

(2)随着非理性预期而产生的投机行为:对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的遐想,于是,过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下,投入到有限的土地买卖中,推动地价不断上涨,导致房地产价格不断攀升;不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利,在暴利的诱使下,新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来,以期获得比其它行业更高的投资回报,新一轮的炒作又开始,投资性需求的“聚堆效应”突出的显露出来。房价伴随着地价不断再创新高,最后导致房地产经济泡沫的产生。

2.基于投机理论的房地产经济泡沫测度模型

由于房地产的经济泡沫是由投机行为而起,本文中的泡沫测度模型就是建立在投机理论基础上。

虽然投资者获得投机收益的机会有多种,但从房地产预期价格形成的角度出发,可以主要考虑两个因素:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,这里假设资本收益的预期为零;(2)房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成: (1)

其中,代表t期的房地产价格,代表资本收益为零时的房地产价格,代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。这里预期资本收益的现值可以表示为: (2)

其中,代表下一期资本收益,i代表t期的利率。

(1)、(2)式表明房地产价格由两部分构成,即房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值。前一期的利率通常用于折算下一期资本收益的现值。根据正反馈机制,房地产资本收益与前一期的收益相关,也就是说,它受到前一期的价格增长率的影响。这种反馈机制可用下面公式表示: (3)

上述公式说明,是由过去价格的增长率决定的,又可以表示如下:(4)

p代表房地产价格。

方程(1)中,是资本收益为零时的房地产价格,代表房地产使用者从物业的使用中获得的收益。由于消费者购房的动机主要受可支配收入、贷款利率的影响,因此,可以被认为与收入y和短期贷款利率i有关。在这里,收入和利率呈现出负相关的关系。置业投资者的收入上升,会增加房地产和其他商品的消费,但利率增加会增加抵押贷款支出,降低可支配收入量。因此,可表示为:(5)

将方程(2)、(3)、(5)代入方程(1),可得到如下表达式: (6)

在上述房地产投机价格模型中,一般假设

通过上面的理论分析,可以清楚地了解房地产价格投机形成的原因。这些影响变量分别为房地产价格、可支配收入、贷款利率和过去房地产价格实际增长率(投机度),这为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论基础。

房地产业投机泡沫检验模型在建立房地产投机度检验模型时主要分两步进行,第一步根据方程(6)建立近似线性方程,对该线性方程进行回归分析,得出各个参数值;第二步根据各参数值计算投机度。

第一,建立计量经济模型,计算参数值。根据方程(6)建立近似线性方程如下:(7)

p代表房地产价格,y代表居民可支配收入,i代表贷款利率,代表过去房地产价格实际增长率,u代表随机误差项。

第二,根据各参数值计算投机度。在上文的表述中,表示过去房地产价格的增长率,置业投资者预期将来房地产价格的增长率为,也可以表示为: (8)

方程(8)两边对求导数,得到关于和关系的公式如下:

由于房地产价格和利率有密切的关系,即利率上升导致房地产开发成本上升,使得房地产价格上升,因此,可得到如下公式:

因此,可以用来表示房地产业投机度,即房地产过去价格对将来价格的影响程度。如果值过高,说明房地产市场上存在着巨大的投机行为,房地产泡沫存在的可能性就较大;反之,房地产泡沫存在的可能性就较小。然而,制定一个科学的警戒线是做此项分析的关键,该指标过低,将会导致政府过早地进行干预,从而丧失了市场发展与繁荣的动力;如果过高,将导致市场失灵,金融机构会承担过高的风险。因此,我们根据国外经验认为,当>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。

3.中国房地产业投机度实证分析

在上述理论与建模分析中指出,房地产投机行为是引发房地产泡沫的主要原因之一。同时,针对置业投资者的投资行为建立了检验投机度的理论与计量模型。下面将利用该模型检验中国房地产市场是否存在投机性泡沫,在进行实证分析前先就与该模型有关的一些问题进行说明。

第一,中国市场只在20世纪90年代中期才快速发育,因此,只有该时期的经济统计数据才能真正反映市场的相关信息。所以,在实证分析中仅选取1999年～2008年的数据。

第二,因此,在利率变量的选取上,将以一年期贷款利率代替抵押贷款利率。根据上面说明,在对1999年～2008年间中国房地产投机泡沫进行实证分析时,模型中被解释变量为房地产价格P,解释变量分别为可支配收入Y、贷款利率I及过去房地产价格实际增长率计量经济分析结果如下:

在上述回归方程中,因此,根据公式(13)可计算出

从上面的实证分析中可看出,中国房地产业投机度为0.1533,尚未达到预警线0.4的水平,且低于笔者在2004年对当时中国房地产业投机度的测定值0.2114。

由此,可以得出如下结论:当前,受次贷危机的影响,中国房地产业投机度较早期有所下降,房地产市场正在有效释放投机泡沫。笔者认为这一结论基本符合中国房地产市场运行状况。

从好的方面讲,在我国房地产过快发展的进程中,一场惨烈的次贷危机正好有效抑制并释放了房地产泡沫,使得房地产市场回归理性。但毫无疑问,次贷危机也将给我国的房地产市场带来诸多警示。

四、次贷危机给我国房地产相关方的启示

如果进行一下比较,很容易得出中国房贷市场与美国次级贷市场的相似性:对客户真实收入情况缺乏分辨力和监控力;随着国内经济的发展放缓,客户还款压力增大,“优质贷款”有变质的可能;房价已经涨了十多年,有可能出现“拐点”……这些情况,足以警示银行未雨绸缪,加强风险管理,防止出现所谓“类次贷危机”。

但笔者认为,我国不会出现美国次贷危机这种情况:(1)我国贷款审批制度比较严格,一般来说获得房贷的购房人一般来说其还贷能力、信用等级还是比较好的,不会出现大范围的断供现象。我国部分地区出现的“断供”主要是由于购房者由于放假下跌给他们造成了损失,这种断供主要是处于一种抗议,而并不是由于经济困难造成的真正意义上的断供。(2)我国对于房地产市场获得的贷款并不允许银行进行资产证券化。中国银行业的房屋贷款方式是审慎的,中国政府也不准把一个贷款细分再细分、再重组、再包装,像债券、股票一样卖给投资者,导致信息不对称,市场完全失去监管。所以即便出现了比较严重的大范围的还款困难,也不会出现像美国市场一样的一系列的连锁反应。

然而,我国的房地产市场虽然不会出现像美国一样的危机,但是不可否认的是,我国的房地产市场确实需要在一片繁荣景象的浮华之后,冷静的思考未来的发展方向。

1.对政府进行金融管理的启示

积极推进资产证券化进程;加强对金融创新的监管;提高利率和汇率政策的主动性、灵活性;系统地评估当前汇率制度的政策效果。

2.对我国房地产业管理的启示

完善内控措施,健全风险管理制度;政府应采取有效措施,防止房地产价格的过快增长;政府应前瞻性地判断房地产市场的走势,提前采取措施来避免房价下跌的不利影响;加强宏观调控,及时调整住房结构。

3.对我国银行业的启示

密切关注信用风险;积极进行金融创新,拓宽房地产融资渠道;提高资产甄别能力;中国金融业的开放速度,特别是资本项目的开放要格外慎重。

4.对我国房地产企业的启示

应该适应市场需求开发房地产,为我国房地产市场结构的优化出一份力;房地产开发商应该提高危机意识;房地产企业应该密切关注国家的货币政策,适时地调整战略;

房地产企业应该提高社会责任意识,诚信经营。

5.对个人购房者的启示

正确认识房价的上涨,购房者不应该对房价一味地追捧;购房者应该理性消费,量力而为;重视二手房和租赁市场。

参考文献:

[1]张洪峰戴雯雯:房地产泡沫之争及其测度[D].理论探讨,2004.6

[2]周京奎曹振良:中国房地产泡沫与非泡沫[D].山西财经大学学报,2004.2

[3]Abraham J.M,Bubbles in Metropolitan Housing Markets,Journal of Housing Research,Vol.7,P191-207

[4]]Logan,John.Cycle and Trends In the Globalization of RealEstate[M].The Restless Urban Landscape,Engle wood Cliffs:Prentice-Hall,1993,35-54

篇5

    【关键词】房地产 市场营销 策略

    一、房地产产品概念分析

    普通老百姓通常把房地产理解为写字楼、住宅等,即具有某种特定物质形状和用途的物业。而现代市场营销理论认为,房地产产品不仅仅限于有形物品,它是人们通过交换而获得需求的满足,是消费者所期望的实际利益。因而,凡是提供给市场的能够满足消费片或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。其内涵不仅包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等,还包括可以给消费者带来的附加利益,如心理上的满足感等。因而产品可以理解为核心产品、有形产品和外延产品三者的有机结合。

    网络经济时代产品策略是房地产营销组合的重要组成部分,但是随着社会的网络化和信息化进程,产品策略中信息因素所占的比重越来越多。消费者的意愿将在产品策略中得到更多的体现,不再是消费者被动地适应房地产开发商的产品,而是开发商为满足顾客需求而进行产品开发,所以网络时代市场营销观念将得到更完全的实践。传统意义上的房地产产品是一种物理的概念,物业总是实实在在的东西。而信息社会中产品概念会发生变化,从物质的概念演变为一个综合服务和满足需求的概念,也就是说,房地产企业出售的不光是一些物质产品,还有一系列服务。例如消费者还可以通过网络向房地产公司订制自己的房屋,确定楼层、朝向、内部结构、面积等,房地产开发企业综合这些信息进行个性化设计,实现房地产业的一对一营销。同时房地产公司通过对这些问题的统计和分析,能够准确及时地确定什么类型的人需要什么样的产品,原有的设计在哪些方面不能满足他们的需求,消费者认为有哪些不便等等。统计分析结果就奠定了房地产公司下一步开发的方向。

    二、房地产价格的组成因素

    房地产价格受多种因素影响,且随时间、地区不同存在较大差异,主要可以分为两大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地产开发商在开发经营过程中所投入的总费用,包括地租、征地和拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装费、基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金和利润等,这是房地产价格的主要决定因素。供求因素是指市场上的总供给和总需求状况,供大于求,价格下跌;供不应求,价格上升。供求因素又受到经济因素、社会因素、政治因素和竞争者行为等因素的影响。一般来说,经济增长、金融景气、政治稳定时期,社会总投资增加,土地需求也会相应增加,致使地价房价上涨,反之就会造成房地产价格的下降。

    三、房地产的定价方式

    定价方式对实现房地产企业的经营目标至关重要。房地产商品价格的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响,因而定价思路可归结为成本导向定价法、需求导向定价活和竞争导向定价法。所谓的成本导向定价就是在产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为售价,利润率根据企业的目标进行选择。这种方法简单易行,但缺点在于比较呆板,不能反映市场需求状况和竞争的激烈程度。需求导向定价法,是以市场上消费者对于房地产产品的需求状况为定价依据,以买方对产品价值的理解、需求的强度以及价格承受力为基础确定售价。网络经济必将对房地产的定价方式产生不可避免的影响。有人将这个时代称为一个“网络为王”的时代,因为网络极大地改变了我们的时空观和信息获取方式。经典经济学把信息不对称作为价格波动的重要原因,在互联网上由于信息传播的高效性、对称性,价格的波动将会非常有限,价格的制定将更接近房地产产品的成本。因为价格一旦离谱,就会有别的厂商取而代之。

    网络竞价也是目前新兴的一种定价方式,它利用网络传递信息的便利性,由消费者按照自己对物业的评价给出报价。在网上消费者综合所掌握的有关信息和对物业本身的评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价,若消费者预期比较高,报价也会比较高:反之若预期或评价不好就会给出较低报价。房地产开发商将众多消费者报出的不同价位进行比较分析,择优达成交易。网络的互动性使得消费者足不出户就可以参加竞买,也为房地产开发商获得最优价格提供了可能,供给与需求相互匹配的经济学原理在此得到充分的体现,这是需求导向定价法在网络经济下的新形式。

    四、房地产的网络直销

    网络直销是指房地产商通过网络渠道直接销售产品。目前通常做法有两种:一种是企业在因特网上建立自己的站点,申请域名,制作主页和销售网页,由网络管理员专门处理有关产品的业务;另一种做法是企业委托信息服务商在其站点上信息,企业利用有关信息与客户联系,直接销售产品。首先它的低成本可以为房地产开发企业节省一笔数量可观的委托佣金。其次,它有利于利用网络工具,如电子邮件、公告板等收集消费者对产品的意见,有利于企业提高工作效率和树立良好企业形象。

    网络直销方式多在以下情况中采用:(1)大型房地产公司,在公司内部设有专门的网络销售部,专门负责楼盘销售。比如,香港大型房地产公司,如长实、新鸿基、恒基兆业等已经开始准备采用这种直销方式。(2)市场为卖方市场,房地产市场供不应求,推出的楼盘受到投资者的欢迎。当出现房地产热时,发展商图纸一出来,楼盘就立即被抢购一空,当然无需了。(3)楼盘素质特别优良,市场反映非常好,甚至有的业主愿意预付部分或全部建设费用。如深圳某公司开发的物业整体规划占地230万平方米,建筑面积45万平方米。因其优越的地理位置,欧洲风情的设计风格加开发展商的实力,早在该项目未公开推出时,其首期几幢多层住宅就被市内两家银行和一家信托公司瓜分一空,这当然无需再找网上物业中介机构了。

    当然,网络直销也有自身的缺点,虽然许多房地产企业在网络上都有自己的站点,但面对大量分散的域名访问者很难有耐心去一个一个地访问一般企业的主页,尤其是一些不知名的中小企业,大部分网络漫游者不愿在此浪费时间,或者只是路过走马观花看一眼。因而许多房地产网站访问者寥寥无几,销售额不大。

    参考文献:

    [1]沈样华.施工承包企业项目综合管理.武汉工业大学出版社.

    [2]黄仕诚.建筑经济与企业管理.武汉工业大学出版社,1994.

    [3]彭星间.营销管理学.中国统计出版社,1995.

篇6

【关键词】利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响

2007年3月18日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点，这是2006年以来央行第三次提高利率。至此，一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%，五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。

一、利率上升对房地产价格的直接影响

房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。

2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。

不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。

二、利率上升对房地产价格的间接影响

利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。

1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。

2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投向房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。

央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响，对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。

参考文献

[1]聂名华：浅析房地产价格变动的影响因素[j]，中国房地产，1998（10）.

[2]袁中友：浅论加息对我国房地产市场主体的影响[j]，大众科技，2005（8）.

篇7

［关键词］房地产营销；借势营销；影响因素

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

依托房源特征，借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。

具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。

具有区位因素优势的房源

在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：

篇8

[ 关键词 ] 博弈 不完全信息 调控 房地产

一、我国当前房地产调控政策简介

改革开放以来,随着城市居民收入水平的提高,特别是随着住房制度的改革,一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。以这个巨大的市场为基础,在十几年的时间里,中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。在经历了九十年代中后期的调整后,最近三四年,房地产价格又呈现全面飚升的态势。面对不断攀升的房价,不少学者和房地产商纷纷抛出所谓自由市场理论,来论证其合理性。但是,事实却雄辩地说明,当前的房价已经进入了一个非理性区间,对国民经济产生了不良影响。有鉴于此,国家陆续出台了一系列政策,以稳定房地产价格。特别是从2005年开始,无论是政策的强度,还是政策的系统性,都是前所未有的:

1. 2005年3月5日,总理在《政府工作报告》中明确提出,要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”;

2. 3月17日,央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,购房者贷款成本开始提高;

3. 3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》因为有8条调控房价的意见,被业界称为“国八条”,内容主要包括:各级政府要高度重视稳定住房价格,把稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,正确引导居民合理消费需求,全面监测房地产市场运行,认真组织对稳定住房价格工作的督促检查等;

4. 4月30日,建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这个意见因为也有8条,被业界称为七部八条,也叫“新八条”;

5. 2006 年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,其目的主要是抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。

6. 5月17日,国务院总理主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(业界俗称“国六条"),内容涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。与此前政策不同的是,“国六条"首次提出,要加强房地产开发建设的全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为,同时要求完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地市场供求信息,坚持正确的舆论导向;

7. 7月24日,国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(〔2006 〕50号),九个国家土地督察局被派驻地方,将全国各省、市(区)及计划单列市的土地审批利用纳入九大土地督察局的严格监管之下。

通过研读以上各类政策文件及相关措施可以发现,近年来的房地产调控政策主要包含了这样一些信息:房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,同时作为一个对国民经济有着重要影响的市场,政府有必要进行调控;调控政策必须基于供给和需求两个方面;在供给方面,除了总量控制、结构调整,还须加强信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,还须设法改变需求者预期。

作为对此类政策的理论解读,本论文将通过建立不完全信息动态博弈模型,证明房地产市场在信息不对称情况下出现价格非正常上涨的必然性,同时,试图从分析中找到解决问题的方法。

二、模型构造

1.模型假定

⑴令卖方的类型空间为,其中表示卖方提供的是质量相对较低的房产(为此付出的是低成本),表示卖方提供的是质量相对较高的房产(为此付出的是高成本);同时假定,由于高质量的房产具有相对稀缺性,并且一般来说付出了额外成本,因此,在定价时有理由获取超额利润;

⑵卖方的信号空间为,其中,表示卖方选择以较低的市场正常价售房,表示卖方选择以高出市场正常价的较高价售房;

⑶卖方的类型空间是卖方的私人信息,但是,买方有属于公开信息的关于卖方类型的先验概率: ;

⑷买方的行动集为,其中表示采取买的行动, 表示采取不买的行动;

⑸买方观测到卖方发出的信号m,使用贝叶斯法则从先验概率 得到后验概率。不妨令,;

⑹卖方的支付函数为,买方的支付函数为;

⑺假定:以低成本所造房产,若要高价卖出,必须花费宣传或包装费。

2.扩展式博弈树

在上述假定下,可以将问题转化为分析下面的扩展式博弈树。

⑴对图的说明

博弈树的终结点为支出向量,其中上方的数值为卖方的净收益,下方的数值为买方的净收益;

―卖方提供高质房产条件下买方对房屋的估值;

―卖方提供低质房产条件下买方对房屋的估值;

一分别是提供高质产房条件下,卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益;

一分别是提供低质房产条件下,卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益。

⑵各符号间的数量关系说明

显然是成立的。

假设成立。说明:当买方用低价买到本该涨价的房产时,显然是占了“大便宜”,因此我们假设,并且这种交易为买方带来的效用最大;买方用高价买到本该涨价的房产和以低价买到本来不该涨价的房产,均能实现“正常”的“交易利润”,故有;当买方用高价买到本来不该涨价的房产时,交易为买方带来的效用为负,故。

假设成立。说明:如果卖方能以高价卖出本来不该涨价的房产,对卖方而言是最理想的结果,故位于不等式的最左边;卖方以低价卖出本该涨价的房产,通常是一项“亏本”买卖,故我们认为;以高价卖出本该涨价的房产或以低价卖出本来不该涨价的房产时,卖方都可获得“正常”的“交易利润”,故。

在以上条件下,博弈到底会实现怎样的均衡?均衡的条件是什么?研究发现,实现何种均衡主要由c值的大小决定,某些情况下则要受c与值的共同影响。

三、模型解释

1.考察分离均衡

分离均衡指的是,不同类型的发送者以1的概率选择不同的信号,或者说,没有任何类型选择与其他类型相同的信号。此时的市场是完全成功型的市场,运行效率是最高的。本博弈中分离均衡的条件是:

可以推得 。即当成立时,分离均衡存在:

(1 )当提供的是高质量的房产时,卖方选择涨价;当提供的是较低质量的房产时,卖方选择不涨价;(2)买方唯一的选择是“买”(a1);(3)买方的判断是,其中分别表示当卖方已经提出要价后,买方对卖方所售房产是应该涨价或者不该涨价的后验概率。

2.考虑混同均衡

混同均衡是指不同类型的发送者选择相同的信号,或者说,没有任何类型选择与其他类型不同的信号。在本博弈中,混同均衡的条件是:

假定是均衡战略,那么,

可以解得。即当成立时,混同均衡存在。具体地,又有两种情况:

(1)成立时,将出现这样一个精练贝叶斯均衡:当提供的是高质量的房产时,卖方要价;当提供的是较低质量的房产时,卖方要价;买方帷一的选择是“买”(a1),因为当成立时,“买”的期望收益大于“不买”的期望收益;买方的判断为:。这时的市场仍然是部分成功的,但运行效率低于完全成功型市场。

(2) 当成立时,市场只能实现完全失效或者接近失效的完美贝叶斯均衡。因为,假设买卖双方只能采用纯策略,则()将是均衡结果,即涨价理由不成立时,厂商采用不涨价策略,买者放弃购买。

四、模型的现实意义

由前面的分析可见,市场实现何种均衡主要是由c与值的大小决定。当时,卖方的包装成本c超过了包装所能带来的增量收益,显然,不管此时的值如何,卖方都没有包装的动机,最佳策略当然是自动选择不涨价。

但在实际经济活动中,卖方通过包装实现的超额收益通常远远大于包装的成本c,即一般情况下,有 成立,因此,有必要将重点放在研究该条件下卖方的策略和博弈的均衡结果。

当成立时,市场实现何种均衡唯一地取决于:当时,卖方统一采取涨价策略的混同均衡能够实现,这意味着即使涨价理由不成立,卖方仍然能够采用涨价策略从而获得超额利润;当时,尽管卖方依然有涨价的动机,(因为涨价能为卖方带来超领利润),但卖方只能采用不涨价策略(因为此时买方接受涨价的期望收益为负,故买方不会接受涨价)。

问题的关键是,即使当成立时,卖方并不会轻易放弃对超额利润的追逐。如果卖方能找到一种办法提高 值直至成立,那么,即使在涨价理由不成立时,卖方也可实行涨价战略。事实上,这正是卖方为获得超额利润而采取的主要策略。

理解卖方的这个策略需要深入分析的真正含义。表示在一定时期,卖方所开发的房产价格上涨理由成立的“客观”概率,它是不以人的主观意志为转移的。例如,某个时期市场的总需求扩大了或者地价提高了,那么的真实值会增大。此时,基于的真实提高而产生的涨价,可以被认为是一种“合理”涨价。但是,卖方也可以利用自己与买者之间的信息不对称,在没有提高或者虽然有所提高但仍然有成立时,实现涨价。这种涨价是“非正常涨价”。卖方之所以可能实现这种非正常涨价,主要是因为买者在决策时,实际使用的并不是的客观值,而是在自己已占有信息的基础上形成的“主观”概率()。无疑,为了实现正确的决策,买者希望自己的主观判断尽可能向靠拢。然而,由于房地产市场上严重的信息不对称,买者很难真正了解真实的,往往形成与客观值偏离较大的“错误”判断;不但如此,买者的判断还会受到外界各种因素的干扰,在一定条件下,与之间可能会出现“稳定”的系统性误差,且在长期内存在。卖方知道和的这种特性,并且会利用这种特性来为实现超额利润服务。

卖方的主要策略是加大对“涨价属合理要求和合理范围”的包装力度。通过包装,卖方向买者传递对自己有利的信息,同时掩盖或弱化不利信息,甚至制造虚假信息,以便在一定程度上提高买者的,从而诱导买者做出接受涨价的选择。如果卖方采用增大包装力度的办法,在的条件下,能将提高至 成立,尽管此时涨价的理由事实并不成立,卖方也可以采用涨价策略。

在实际经济活动中,卖方的包装主要从三个方面进行:包装真实需求;包装生产成本,主要是地价和建筑安装成本;包装房屋品质。尤其是前两项,卖方较之买者具有显著的信息优势,所以通常是卖方的重点包装对象。包装的具体方式则是多种多样的,例如可以通过人为制造楼盘销售时的虚假“热销”、鼓吹由于土地供给制度的改革带来地价大幅度上升、鼓吹建筑材料价格上升、鼓吹房屋品质大幅度提高等手段来加大对房价上涨的包装,人为制造供不应求的现象,以诱导市场价格上升从而实现暴利。

在信息极不对称的条件下,买方往往会被卖方“牵着弃子走”,做出错误的判断。

五、结束语

当涨价理由不成立时,房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称,通过采用夸大商品房的需求、成本等包装手段,诱导消费者提高对房价上涨的概率判断,从而达到高价销售的目的。显然,这是一种典型的投机行为,它将房产价格不断人为推高,从而使房地产商越来越多地占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨,主要应从降低消费者与房地产商之间的信息不对称入手,关键又在于要让消费者充分了解房地产的市场需求、房产质量和房产成本。这里不可避免地会涉及到商业机密问题。但是,对于房地产这样的特殊商品,房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开,就像上市公司不能以保护商业机密为由而拒绝披露自己的财务报表一样。当然,这里所说的信息公开主要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息,从而为消费者提供一个形成合理判断的基础。

为了减弱房地产市场的信息不对称,特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期客观公正的房地产市场调查报告,对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、行业工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露,并在行业或地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及构成,以便消费者能了解市场的真实状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为由而提出涨价,管理部门应要求房地产商建立商品房土地价格公开制度,向消费者公开土地成本。除了政府管理部门的参与,市场中介机构在消除信息不对称上也是十分重要的。例如,公正的房产评估机构可以为消费者提供价格分析和评估服务,这对消费者形成正确的价格判断非常有帮助。

参考文献:

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[6]唐敏:调控房地产[J] 嘹望新闻周刊,2005,(15):18

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[8]王小广:中国房地产发展的几大谬论.[J],上海企业家 2006,(2)

篇9

关键词：房地产经济；市场经济；协调发展

近些年来，房地产行业的发展非常快速。在其发展的过程中，房地产企业之间的竞争也越来越激烈，从而使得房地产经济不协调，拉大了贫富差距，这对于我国构建和谐社会有着不利的影响。鉴于此种情况，如何解决房地产经济所带来的负面影响，促进房地产经济和市场经济的和谐发展，成为人们当前关注的焦点。

1房地产经济和市场经济不协调的体现

（1）部分地区房地产价格以及价值之间出现部分不协调。房地产行业在快速发展的过程中，其价格的波动比较大，而且在部分地区已经出现了价格和价值之间一定程度不协调的情况，此种情况的出现，使得市场经济的秩序受到了不利的影响。尤其是在最近几年，房地产价格的上升趋势是十分明显的，导致此种情况的原因主要有以下两点：①房地产开发商采用不法销售手段来提高其价格。这样就使得房地产经济成为泡沫，在发展的过程中和市场经济成为对立，其安全性以及稳定性无法得到保证；②受泡沫经济的影响。房地产行业是高利润以及高风险并存的行业，在发展的过程中会面临一定的经济风险，这样就使得房地产价格居高不下[1]。另外，房地产行业在发展的过程中，会占用大量的土地资源，这样就加剧了资源浪费，从而对我国的可持续发展产生了不利的影响。（2）政府过度干预。房地产行业的快速发展，引起了政府的关注，所以政府加强了对房地产行业的宏观调控力度，但并没有有效地解决房地产价格问题。房地产行业在发展的过程中，受很多因素的影响，其中比较突出的就是国家政策对其影响不大。有部分人将购房作为一种投资，所以有些比较富有的人就大量购买房子，这样就使得一人多房以及多人一房的情况出现。面对以上的情况，国家应该从政策方面进行限制，但实际情况却是国家出台了一些政策，但这些政策对于市场的了解并不深入，所以制定的政策很难解决市场中的问题，只能通过民意来进行控制，进而导致政策流于形式，并没有任何实质性的意义[2]。（3）资源利用不合理。房地产经济属于粗放型经济，在其发展的过程中，需要对土地进行不断的开发利用。这样一方面导致我国的土地资源越来越少，并且对占用的土地也没有进行合理地利用，从而导致土地浪费现象严重；另一方面，使得环境污染更加严重，房地产行业在发展过程中造成的后果，导致房地产行业想要长久地发展下去具有一定的难度。

2房地产经济与市场经济协调发展策略

（1）控制房地产的市场价格。房地产行业在快速发展的过程中，高昂的价格使其扰乱了市场经济的正常发展。所以想要实现房地产经济与市场经济的协调发展，首先要做的就是对房地产的市场价格进行严格地控制。对房地产价格进行控制，并不是意味着要降低房地产的价格，而是应该保证其价格和价值是相符的，以此来保证房地产价格可以处于稳定的状态。我国对房地产价格进行控制的力度不断加强，在金融危机的时候，房地产的价格是低于正常水平的，这样就使得房地产行业的发展受到阻碍。在金融危机度过之后，房地产价格快速上升，这些情况都对市场经济的稳定发展产生了不利的影响[3]。因此，国家应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制，确保其稳定地发展，从而降低房地产价格波动对市场经济发展的影响。另外，房地产的价格波动还是引起泡沫经济的主要因素，因此，政府应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制，使其价格可以处于正常的范围内，以此来维护市场经济的秩序，保证市场经济以及房地产经济的协调发展。在对房地产价格进行控制的情况下，2015年以来全国整体的楼市销售温和回暖。1～5月全国商品房销售面积已经达到35996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。虽然销售数据有了一定程度的增加，但从整体分析可以看出，房地产开发投资增速仍然呈现的是下降。1～5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比增长了5.1%，增速比1～4月累计完成额增速回落0.9个百分点。（2）加强对房地产经济的金融监管力度。想要确保房地产经济和市场经济可以协调发展，相关部门就应该对房地产经济进行严格地金融监管。比如说，对房地产企业的借贷的还款能力以及市场效应等进行严格控制。这样既可以保证银行资产结构更加规范科学，还可以推动银行改革的进行，对房地产行业中存在风险的项目进行回避，以此来降低市场经济所要面临的金融风险。（3）加快房地产经济的转型速度。在社会不断发展的过程中，对环境进行保护，实现人与自然的协调发展已经成为当前人们的发展理念，并且还要求房地产行业在发展中也进行环保以及节能。面对这样的情况，房地产企业在发展的过程中，必须按照节能并且环保的要求来发展。而房地产企业想要实现这一目标，就需要进行转型，只有这样才能在满足社会发展需求的基础上进一步发展[4]。与此同时，政府还应该发挥自身的作用，通过政策以及宏观调控等手段来推动房地产经济的转型。政府可以对坚持低碳环保的房地产开发商给予政策方面的支持，也可以利用对贷款利率调整的方式，来吸引传统房地产开发商转变发展理念，进而实现房地产行业的可持续发展。

3结束语

综上所述，房地产经济对我国经济的发展有着至关重要的影响。国家应该提高对房地产经济的重视程度，并采取有效的措施推动房地产经济的稳定发展，从而促使房地产经济和市场经济可以实现协调发展。与此同时，政府还应该加强宏观调控力度，通过对房地产经济进行有效地控制，来促进其与市场经济的协调发展，从而实现我国的可持续发展目标。

作者:朱晓林 单位:徐州市白蚁防治管理处

参考文献：

[1]孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版),2015,(10):11+49.

[2]黄海平.分析房地产经济与市场经济发展的协调[J].华人时刊(下旬刊),2014,(7):53.

篇10

关键词：房地产经济；国民经济增长；现状；重要；策略

1引言

在国民经济发展过程中，房地产经济是极其重要的组成部分，对拉动我国的消费与投资发挥着重要作用。近几年以来，我国房地产价格上升速度快，虽然说国家对房地产的管理十分重视，对房价采取了适当的控制措施，但是城市化发展进程速度加快，城市发展规模扩大，与居民生活水平提升的背景下，房地产市场依旧是处于十分活跃的状态，由此在很大程度上成为推动我国经济发展的重要推力。在此背景下，探讨房地产经济对国民经济增长发挥的重要性十分的必要，有益于更好地发挥出房地产经济的推动作用，促进我国国民经济稳定发展。

2房地产经济发展的现状分析

房地产经济是我国国民经济发展的重要组成部分，市场经济发展十分活跃，有益于推动我国经济的发展。一是当前我国房地产经济发展速度快，特别是在我国市场经济发展的推动下，越来越多人意识到房地产经济背后的价值链，加大了对房地产行业的资金投入，为房地产经济的发展带来了更多的动力。房地产经济的发展，还需要有国家政策与政府部门的支持，实行有效的宏观调控手段，来促进我国房地产经济的良好发展。二是在房地产经济发展过程中，还会拉动相关产业的发展，就有利于发挥出协调带动的作用，从多个不同行业不同领域上，共同推动房地产行业的发展。三是虽然房地产市场发展迅速，对我国经济发展做出了巨大贡献，但是也需要意识到房地产经济发展的同时，各项市场经济秩序不够完善，缺乏健全的调控机制。房地产经济的发展，如果缺乏有效的政府监管与调控，就会使得房地产价格发展不受控制，房价不稳定，既不利于国民经济的稳定发展，也不利于和谐社会建设。四是在房地产经济发展过程中，信用贷款风险频繁发生，在一定程度上也影响了房地产行业的稳定发展。房地产行业与多个行业都息息相关，比如说金融行业、建设行业。从金融行业层面上来说，如果房地产市场发展不稳定，各项市场机制不够规范，就容易加大金融行业的信贷危机，也会影响到证券行业的发展形势。五是在房地产行业发展中，出现了过热的局面，越来越多的投资商将目标转移到房地产行业，投资比重较大，房地产行业中涉及的资金数量巨大，容易出现投资过剩的局面，而投资比重大，容易引发的问题就是房地产领域发展出现过剩，容易演变为泡沫产业，不利于真正发挥出房地产行业的推动作用。

3房地产经济对国民经济发展的重要作用

3.1房地产开发投资的作用分析

所谓的房地产开发投资指的在房地产行业中，所有的开发法人单位在建筑物、配套设施以及土地费用等投资上的费用支出。从实际中来看，我国房地产开发投资中大部分是采用调查法来进行有关的投资研究。在经济发展过程中，房地产开发投资对我国社会固定资产的投资具有很大影响，在一定程度上可以完善我国的基础设施建设。根据有关的统计资料显示，截止到2014年，在我国社会固定资产投资总值中，房地产开发投资占有的比重为17%。而从这个数据可以看出，房地产开发投资对社会固定资产投资的重要作用，对推动我国经济发展具有重要意义。

3.2房地产生产对国民经济发展的重要作用

一般来说，房地产生产指的是在房地产行业与其相关行业的生产活动。从当前来说，房地产生产有以下几个方面：一是房地产的开发与经营，二是房地产的物业管理，三是房地产的一些中介应用等等有关内容。当前，从我国现有的情况上来看，在我国不同的发展阶段，居民的自有房与租房之间的比重都有不同的变化，在计算房地产生产经济时，就需要重视居民自有住房的总产出与其实际的增长值等相关的数据，从这些数据中来更好的分析房地产生产的作用。房地产行业是我国经济生产中一项极其重要的产业结构，与其他行业之间的发展息息相关，比如说建筑材料业、物流业、家电业等等。而在房地产行业的推动下，这些行业的发展，又会极大地拉动我国经济的增长，为市场经济发展贡献出更多的活力。

3.3房地产消费对我国经济发展的重要性分析

随着市场经济发展，越来越多人将手中的资本投入到房地产行业中，从我国当前居民的消费来看，在居民总体消费过程中，房地产消费占据着重大比重，并且随着房地产价格的发展，居民房地产消费的投入总额有了很大的提升。比如说，在1978年的时候，城镇房屋的建设面积只有3,800万平方米，而到了2016年，我国的城镇建设面积高达36.3亿平方米，在短短几十年中，我国经济发展迅速，城市化进程快。从这些数据中可以发现，房地产消费对我国经济增长的推动作用。除此之外，从当前居民的消费支出结构来看，购房、租房、水电煤气以及住房的维修等支出在居民消费中占据重要组成部分，其费用支出也呈现出一种多元化房地产消费的结构，消费水平的提高，在一定程度上能发挥消费这驾马车的作用，对我国经济发展有很大推动作用。

4提升房地产经济发展对国民经济增长的策略

4.1强化对房地产行业的宏观调控

当前，针对房地产行业的发展，为了进一步发挥出房地产经济对我国国内经济增长的作用，就需要强化对房地产经济发展的控制，善于借助宏观调控手段，促进房地产经济的健康发展。在这个过程中，政府就需要完善自身的职能，在开展宏观调控的时候，应该要坚持实事求是的原则，根据各个地区房地产市场发展的实际状况，通过经济手段与行政手段相结合的方式，来调控当地的房地产价格，完善房地产市场中的秩序，从而来提高风险防范的能力，避免出现泡沫经济的情况。而对于成长经济发展不平衡，城市居民与乡村居民二者的房地产消费能力存在巨大差异的时候，就需要政府能够贯彻落实好自身的职能，考虑到发展的现实问题，为二者提供不一样的住房需求。并且，还要完善房地产的住房体系建设发展，来规范房地产市场交易行为，进而促进我国经济的发展。

4.2完善有关的金融政策

在房地产经济发展过程中，金融政策与房地产市场发展之间有很深的影响，特别是从银行信贷来说，有很多人在买房的时候，就会寻求银行贷款的支撑，而银行信贷政策是否科学、合理就对房地产行业有很大的影响。所以，为了进一步发挥出房地产经济的作用，需要有关的政府部门能够更加重视房地产行业的发展，规范银行的信贷政策，根据实际的市场经济需要，采取更为科学有效的措施，发挥出信贷的作用，减少信贷的风险。与此同时，在经济发展过程中，政府还可以借助于转变融资的方式，拓宽融资的渠道，来完善相关的金融政策，进而促进房地产市场的健康运行。

4.3促进房地产经济的综合发展

房地产经济的发展对经济的拉动作用显而易见，但是房地产价格的增长还是要进行适当的调控，如果一味地重视房地产经济的发展，将过多的精力投入到房地产行业发展中，任由房地产价格的增长，在一定程度上就会忽视地区其他行业发展的重要性，房地产价格的增长也会影响到居民的生活或者是带来泡沫产业，导致地区经济发展出现不平衡的现象。为此，政府要协调好房地产经济发展与其他行业之间的平衡关系，制定综合的发展战略，从全局角度上把控好房地产经济在国民经济发展中的比重，促进房地产行业的稳定发展。

5结语

房地产经济发展对国民经济发展具有重大推动作用，为此有关的人员需要发挥出自身的作用，规范房地产市场的各项秩序，协调好房地产行业在国民经济发展中的比重，避免出现泡沫经济与通货膨胀等有关问题，从而促进房地产经济的健康发展。

参考文献

[1]许宪春,贾海,李皎等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015（1）.

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