房产投资技巧范文

导语：如何才能写好一篇房产投资技巧，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：剖宫产；取胎儿；技巧；预防子宫切口延裂；产后出血

近年来，各种原因使剖宫产率逐年上升：其中胎儿宫内缺氧占相当大比例；巨大儿的发生率升高，较大胎头无法入盆；第一产程中出现头盆不称，胎头不下降致产程延长，以上这些因素均需剖宫产。剖宫产术中胎头较大、胎头位置较低、子宫下段形成差、子宫切口过小、麻醉效果较差导致取胎头较困难，易出现子宫切口延裂导致产后出血。产后出血是产科严重的并发症，也是产妇死亡的重要原因之一。所以有效的预防产后出血，是降低产妇死亡的关键。现对4年来剖宫产术中手取胎头技巧预防子宫切口延裂进行回顾性分析，共观察产妇323例，效果良好，现报告如下。

1 资料与方法

1.1  一般资料：我科于2001年3月开始实行新式剖宫产术。选取2006年1月～2009年12月在我科住院手术分娩产妇共753例，其中初产妇473例，经产妇197例，二次剖宫产83例。孕周35～43周，平均39+5周；年龄21～39岁，平均30岁。其中有娩头困难的头位剖宫产323例，如：胎头高浮，且胎头双顶径≥9.7 cm；胎头先露较低，低于棘下2 cm；估计胎儿体重≥3 750 g等，均采用徒手娩头法。

1.2  方法：采用回顾性资料分析方法。手术方式均参照北京大学第一临床医院报道的方法，麻醉均采用连续性硬膜外麻醉[1]。娩头技巧：①腹壁切口根据胎头双顶径，估计可娩出胎头即可，切口无需太大（因为皮肤有弹性），子宫下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐渐减少的过程中，尽量使胎头抵达子宫切口：胎头高浮时，助手在宫底加压；胎头位置较低时，上提胎肩或自阴道上推胎头；③娩胎头时，术者的手不进入宫腔，先用四指将子宫切口下缘向胎头下方顶、推，助手在宫底加压，让胎头自然滑出子宫切口进入术者掌心，然后轻托胎头带出腹腔，完成娩头动作；④娩胎头时，子宫纵轴要直，助手压宫底部位很关键，要使胎头自行滑出子宫切口，再手托胎头娩出；⑤无论胎头是何种胎方位，都不用旋转胎头，均可徒手娩出胎儿。

2 结果

本组323例头位剖宫产，术中均采用徒手娩胎头法。娩头时间最长不超过90 s，均娩头成功，无一例子宫切口延裂致产后出血。无论胎儿是枕前位、枕后位、枕横位，均无需转动胎头。新生儿评分≤6分共8例，评分≤4分共2例，均复苏成功，无一例新生儿产伤或死亡。

本组323例剖宫产手术，手取胎头困难的主要因素分析如下：其中胎头高浮102例；胎头双顶径≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宫口开全改剖宫产）；胎儿体重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宫下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎头成功。

娩头困难原因所占比例：①胎头高浮102例占31.5%；②胎头较大97例占30%；③巨大胎儿31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宫下段形成差19例占5.9%；其他如子宫切口过小5例占2%。

3 讨论

剖宫产是解决难产的有效手段之一，取出健康无损伤的活婴是手术的目的，成功娩出胎头是手术最关键的步骤，若处理不当，则可导致子宫切口延裂，周围脏器损伤，新生儿窒息甚至新生儿损伤，严重者可引起新生儿死亡[2]。近年来，剖宫产率上升，巨大儿等因素导致娩头困难的发生率亦增多，为避免子宫切口延裂的发生，术前应对孕产妇进行详细的资料分析，包括病史、查体、胎儿大小估计、胎头双顶径、胎头位置高低、临产时间的长短等全面了解，做到术前心中有数。

在娩头困难的原因中，胎头高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎头较大97例占30%。在娩胎头时，无论胎头是哪种情况，都不要急于托头，首先尽量使胎头贴近子宫切口后方，再用顶、推子宫切口下缘的方法娩出胎头。胎头位置较低者，术者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎头脱出盆底，然后术者左手固定胎头，右手采用推、顶子宫切口下缘的方法娩出胎头。对于子宫下段形成较差者，可于子宫切口上、下缘行2～3处纵型小切口，长1～1.5 cm，胎儿娩出后，子宫收缩，小切口不需单独缝合。巨大儿，必须在术前充分估计胎儿大小，腹壁切口与子宫切口必须足够大，仅3例子宫切口向俩侧延裂1.5 cm，未伤及子宫血管，所以无大出血发生。麻醉效果不理想，导致腹壁横切口梗阻，可于腹直肌处注入局部麻醉药，使肌肉松弛，情况危急时可离断一侧腹直肌。原因不明的娩头困难，可能为助手与术者的熟练操作和默契配合，二者应充分沟通和协作，使剖宫产娩头困难系数降低，避免人为的娩头困难。

总之，通过这种手取胎头技巧观察，剖宫产术中利用推、顶子宫切口下缘、滑出胎头法手取胎儿，可以有效防止子宫切口延裂导致的产后出血。

4 参考文献

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论文摘要：本文基于工作实践，分析了目前房地产销售队伍管理中存在的问题，并着重介绍了房地产企业应该加强销售队伍的专业知识培训，积极树立良好的房地产销售服务态度，提高房产销售的营销策略和技巧等具体的解决措施。希望有关人员加以借鉴和参考，从而探讨出更加行之有效的方案去完善房地产销售队伍的管理工作，提高房地产行业的效益。

近些年来，房地产成为了人们生活中关注的主要热点之一。由于房地产正在如火如荼的建设当中，房地产的销售管理问题因而也得到了全社会的普遍关注。房产销售队伍的管理问题直接关系到房产企业的利润和信誉，针对目前房地产销售队伍管理中普遍存在的不足之处，房产企业应该采取积极有效的措施，进而能够促进房地产销售额的提高，增大企业效益。

1 房地产销售队伍管理存在的问题

1.1 销售人员专业知识不强

很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生，对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解，这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下，销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示，没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降，对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。

1.2 销售过程中服务态度不好

房产销售过程中，很多企业的销售人员服务态度不好，缺乏足够的耐心和亲和力，这样让很多的看房和买房者极度反感，对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中，缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性，因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度，使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟，进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。

1.3 营销方面技巧单薄

营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而，很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中，很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析，去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息，这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外，房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作，无法引起销售人员对营销技巧的重视。

1.4 销售管理制度混乱

第一，资料管理混乱。有些知名项目的样板间，堆着认购书和客户签署的购房合同，杂乱无章，根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。

第二，员工管理混乱。在有些房地产公司，不同的销售小组由于和总监的关系有远有近，折扣也有大有小，容易造成压低折扣抢客户的现象，这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时，没有任何相应管理措施，导致销售工作混乱无序，销售人员乱给折扣，让客户对项目失去信心不敢下订单。 转贴于

第三，销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足，某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某著名楼盘第七期开盘的当天，发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明，原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台，而销售部竟然没有接到任何变更的通知，依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约，几乎造成公司无法履约的严重后果。

2 加强房地产销售队伍管理的具体措施

2.1 加强销售队伍的专业知识培训

针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状，为了提升房产企业的销售份额，加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先，应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说，销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍，提升销售环节的效率，使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次，销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示，新盘开市后，许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题，会购买40%到60%的商品房，这段时期也是房地产销售的高速增长阶段，此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律，就能在销售过程中，针对不同的销售时期做好相应的销售安排，避免销售进程显得盲目的情况，最大程度的保障商品房的销售份额。最后，房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识，这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之，在房产销售过程中，房产企业应该加强相关的房产专业知识培训，才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。

2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度

一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现，但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境，房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力，是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象，微笑待人，这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时，销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解，不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦，进而出现反感等问题。此外，对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾，销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导，对于情节恶劣的人员，企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中，销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则，通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献，提升房产企业的销售水平和实力。

2.3 提高房产销售的营销策略和技巧

提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前，很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄，这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理，销售人员应该作出具体的营销策略，采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说，一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息，这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息，扬长避短，作出自己的房产商品相关优点的具体介绍， 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房，这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中，销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息，另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题，并作出具体的解说，这样既能体现了销售人员的真诚态度，又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力，通过销售过程中的不断摸索，逐渐提高房产销售的营销策略和技巧，才能够提升整个销售队伍的水平。

3 总结

总之，目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处，房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识，树立一个良好的服务态度，不断提升销售人员的营销技巧，才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍，为企业带来更多的效益。

参考文献：

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住房是我们躯体的外延，如黎巴嫩诗人卡利尔吉布兰所说：“是你更大的躯体”。买房子是人生大事，购房前首付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。

房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

首次置业：先考虑承受能力

刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。

此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

中年人置业升级：便利最重要

中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。

首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。

其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。

再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。

最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。

老年人置业升级：首选房屋品质

为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

房产投资技巧知多少

（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；

（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；

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日本东京的地铁小户型很有投资潜力。近日，一位在日本旅居多年的人士向记者详细介绍了东京地铁小户型的投资前景，以及诸多投资技巧。据介绍，目前这种小户型的长期投资回报率可达到8％左右，最高可达10％，这相对于国内一线城市的小户型3％左右的投资回报来说，要合算得多。

与此同时，日本房地产市场已经经历长达十余年的低迷时期，与上个世纪90年代高峰时期相比，存在不小的差距。而专家分析认为，随着金融危机影响的消退，以及日本经济形势的改善，房地产市场将会逐渐走出低迷期，因此目前介入，可以实现“抄底”。

投资日本房产，与在国内投资房产还是存在许多不一样的地方，那么，如何玩转日本房产投资呢?记者对此进行了采访。

日本房产受关注

日本的房产受到了国内投资者的关注。上海的张女士听了朋友的介绍，专程到日本东京考察了一次，回来之后便决定在那里购买一套房产。张女士认为，在最近几年里，日本的房地产市场一直在低迷状态徘徊，至今还没有真正走出低谷，因此现在是介入的最佳时机。

Jchere日本株式会社上海分公司经理陈达俊告诉本刊记者，目前以长三角、珠三角以及环渤海湾地区居民对日本房产比较感兴趣。目前有意向在日本投资的客户分为两类：一类是个人客户，另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主。这两类客户对金融危机下入股境遇不佳的日本房产公司，抄底日本房产项目，都有着浓厚的兴趣。

也有日本的房产经纪公司从中发现了商机。据了解，在2009年，就有来自日本的房产经纪公司专程来到山西、浙江、上海等地举办了日本房产投资咨询活动，或者有经纪机构在国内设立常驻机构，专门为有投资意向的国内居民提供服务。

“抄底”机会显现

国内投资者为何对日本的房产感兴趣呢?专家分析认为良好的投资前景是主要原因。

据介绍，目前在日本购置不动产，除了子女留学等原因之外，有很大一部分是出于投资考虑。据了解，日本房地产市场还处于低迷时期。

虽然日本经济在2009年第二季度就开始好转了，但现在日本的房价还处于最近10年的新谷底。据日本野村不动产调查公司在2009年底发表的调查报告显示，以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅10月份平均价格比去年同期下跌了8％，而东京郊外的一些住宅下降幅度更是达到了20％以上。现在，东京、大阪、名古屋等大城市的二手房售价也在持续走低，一般一套实际使用面积70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售价为3000万日元左右，约合220万元人民币，大致相当于北京2环内二手房的房价。

虽然该调查被解读为日本房价仍然处于颓势，不知何时反弹。但对于有经验的投资者来说，却可能意味着“抄底”机会来临。据了解，在2005年日本的房地产市场有过明显的回暖迹象，只是后来受到金融风暴为主因的综合因素的影响，才没能形成上升通道，而这被业内专家看作是次贷危机制造的一个底部。

日本房价的变化与低价走势息息相关。根据记者获取的一份资料显示，在1991年前后，东京都市圈房价达到最高，随后便一直处于跌势，直到2005年才出现反弹迹象。但反弹趋势在2008年遭到次贷危机的“狙击”，又反转而下(具体可见图)。

此外，从政策面来看，目前投资日本房产也可谓恰逢其时。据了解，为了应对房地产市场的长期低迷，日本政府推出了诸多刺激房地产市场的政策。在2008年补充预算中实施了史上最大规模的购房款减税措施，并在2009年补充预算中下调首付比例。虽然从目前来看，这些具体“救市”措施发挥作用有限，并未帮助日本房地产市场真正走出低谷。但只要日本的经济形势得到改善，日本房市扭转立即会成为现实。

选择房源有讲究

那么，在这种背景下，哪种物业更加具有投资价值呢?业内人士表示，投资房产无非是享受两种投资收益，其一是房价上涨之后产生的资本利得，另一种则是通过租金而产生的长期收益。考虑到目前日本房产上涨乏力，因此业内人士建议应该从租金收益方面来考虑进行投资。

那么，日本目前哪一类房产最适合投资呢?有熟知日本楼市的人士表示，位于东京的小面积轨道房性价比最高。在日本旅居多年的上海人李伟国对日本楼市可谓是知根知底，他建议投资者尽量选择总价低的小户型轨道房。

之所以要把投资地点选择在东京，李伟国表示这里面有讲究。他给记者讲了一个小故事。在10年前，他的一个日本朋友在热河以4000万日元的价格购买了一套公寓，最近朋友以1300万日元的价格将其转手。问及缘由，虽然从热河乘坐新干线只需半个多小时即可达到东京，但没人来这里租住，与其空关，还不如套现。因此他认为，在目前极为注重租金回报的时候，尽量寻找租赁市场需求较为旺盛的城市，而东京则为最佳选择。

小户型轨道房的优点集中表现在哪几个方面呢?首先是这种物业的出租率极高。李伟国告诉记者，日本的轨道交通系统非常发达，是日本最为重要的出行方式，“上班族”对轨道交通的依赖程度很高，一般情况下都会选择地铁或者有轨电车上下班，因此“上班族”们喜欢租住在轨道交通站附近。而恰恰正是这种现象，造成轨道房在租赁市场上极为抢手，一般情况下这种物业在前一个租客退出之后会立即有人接着租住。

其次是小面积轨道房的租金回报率也非常理想，甚至比市中心高档公寓还要高。据李伟国介绍，目前东京小面积轨道房的租金回报率达到8％左右，而上海同类物业租金回报率只有它的三分之一强。

李伟国向记者提供了一个正在挂牌出售的二手房，这套物业登记面积为19平方米(实用面积)，距离JR总武线东中野站只有4分钟的步行距离，售价为980万日元(约合72.4万元人民币)，目前这套房子还处于租赁期间，租金约为72000日元，租金回报率可达8.81％。

当然，由于轨道交通所经过的区域，以及经营性质的不同，日本民众对其接受程度不一，因此会影响到出租。李伟国提醒说，日本的轨道交通不同于国内，既有国营性质的，也有私营性质的，考虑到国营轨道交通规模较大，而且各条线路之间可以自由换乘，而私营轨道线路则无法做到，因此他建议尽量选择国营轨道交通站点周边的物业。而对于轨道交通线路来说，也尽量选择主要交通干线如JR山手线、JR中央本线、JR总武线等主要交通干线。他特别提到了JR山手线，这条相当于上海轨道交通4号线的环线连接广新宿、原宿、代代木、涩谷、品川、上野、池袋等主要大型枢纽站，换乘极为便捷；

同时还经过诸如新宿、涩谷等著名的商业中心，是东京最为繁忙的一条交通线路。

此外，物业距离轨道交通车站距离的远近，以及所拥有车站数量的多寡，也会在一定程度上决定其价值的大小。一般来说，距离轨道交通车站越近，附近车站越多或者经过的线路越多，物业价格越贵。但对于投资者来说，性价比最高的物业还是距离车站在8分钟左右，周边分布有2～3座车站，“这种房子售价比较合理，而且也极为容易出租。”李伟国说。

如一套距离JR山手线池袋站徒步13分钟、东武东上线北池袋站徒步7分钟的房子，总价约980万日元，月租金达到82000元，租金回报率达到11.05％，与前一个案例比较而占，虽然其距离车站更远一些，投资回报率更高，更适合投资。

对于房间类型的选择也有讲究，李伟国认为尽可能选择洋室。根据室内装修方式的不同，在日本房问有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板则是木质，软胶地板或是地毯。如果从出租角度来看，洋室更易于出租。

管理工作需处理得当

据了解，在境外投资房产，最大的难点在于管理。比如出租、维修、租金收取、各种税费的支付等具体工作，都必须处理得当，否则投资无从淡起。

李伟国表示，投资管理工作可以全部委托给专业的经纪服务机构，投资者只需支付一定数额的服务费用，经纪服务机构便可代替投资者完成所有工作。一般说来，当一个日本房东并不麻烦，因为所有的房产都经过装修，一般不需房东自己操心装修问题；此外，除了淋浴器、空调等固定设施之外，日本的租客通常会自己配置电视、电话、洗衣机、冰箱、微波炉等家电，根本无需房东耗费过多的精力。

据陈达俊介绍说，日本的房产中介服务机构服务质量非常高，他们能够为房东提供非常完善的服务，包括出租房产、代缴各项税费、代收房租等等，投资者完全可以将房产委托给他们来管理。而投资者只需将账户提供给服务机构，就可以按时收到租金。

在日本投资房产，会涉及到哪些税费呢?李伟国介绍说，首次购买时主要会涉及到中介费、消费税、登记费用、固定资产税精算金、管理费精算金等。中介费按照物业总价的多少收取，标准在3.15％～5.25％不等，而其他费用则根据具体情况来收入。如购买一套总价约1000万日元的公寓，所有税费加起来约60万日元，占总价的6％左右。

此外，在养房过程中还会涉及到一些费用，如管理费和修缮积立金(相对于维修基金)以及固定资产税，前两项费用按月收取，这两项费用并无统一的收取标准，视具体情况而定。固定资产税每隔一段时间会发生变化。由政府公布具体的收取金额。不过一般情况下，对于一套年租金收益可达100万日元的公寓来说，这三两项费用约20万日元，约占租金收入的20％。

投资风险要当心

在日本投资房产，也需要注意风险。诸如房价下跌的风险、对风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题，以及汇率的波动，特别是房产政策的变化甚至国际关系的变化等，都会对房产投资形成影响。

投资者一定要对近期的汇率波动有所了解，如果预期人民币升值，则可等待一段时日再说。因为随着人民币的升值，在海外投资的资产以人民币结算的话，价值会缩水从而导致变相贬值，这其实是不太划算的。

其次是要了解日本的房产政策变化等。目前日本政府在继续刺激房地产市场，对非本国人士购房行为限制较少。而一旦政策发生变化，则应该及时拿出应对措施做出调整。

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会否理财看个人“财商”

许多白领每月工资达七八千元甚至上万元，但到了月底却成了所剩无几的“月光一族”，几年下来也存不下多少钱。相反，有些人工资并不高，但开源节流、生财有道，几年下来资产快速增长。正所谓“你不理财，财不理你”，专家认为，资产的多少与个人的收入、学历无关，而与是否擅于理财，即“财商”有关。

专家认为，做好理财有三要素。一是“天时”，即了解金融和投资的产品；二是“地利”，即了解社会和经济环境；三是“人和”，即了解个人现在和未来的目标。

掌理财要诀，享丰盛人生

要做好理财，首先要对所处的经济环境(“天时”)有个把握，即把握大的趋势。判断宏观经济可抓住“五率”，即税率、利率、通货膨胀率、经济增长率、汇率、专家认为，目前中国的市场经济体系已基本形成，政治经济形势稳定，经济已进入快车道，未来中国经济仍将保持高速发展，社会经济生活逐渐与全球接轨。在这种环境下，个人进行投资盈利的可能性就大。

那么，投资渠道(“地利”)有哪些呢?专家认为有四大类：一是金融投资，包括货币、股票、债券、基金投资等；二是房地产投资，包括房产投资、地产投资，个人一般是投资于房产；三是实业股权投资，如自办企业，加盟特许经营，参股，获得期权或股权；四是边缘投资，如邮币卡等收藏品投资。

专家认为，选择投资渠道应按照先后顺序，一般是先选金融、房产、股权，最后是边缘投资。一项对国际富人投资资产安排比例的调查显示，富人的金融投资占了70％，其中股票35％，债券23％，货币12％；房地产投资占17％：边缘投资占13％。

关于股票投资，最重要的是选择正确的股票，今后个股分化的趋势会更明显，关键是挖掘真正的蓝筹股。对于基金投资，其优势是专家理财、省时省力，建议应该定期定量地买，例如将每月工资的固定一部分买入基金。买基金最好是长期持有，不到急于用钱时不卖，分享经济高速增长的成果。

如何合理安排支出与投资?在支出投资顺序方面也是大有讲究的。专家建议，首先是拿出5％～10％的收入存到退休账户，偿还债务(如按揭)的比例要低于收入的35％，用低于10％的收入购买商业保险，还要预留生活备用金以应急，以上这些是保证未来生活安全无忧，必须优先安排。其次，用20％～30％的收入进行投资组合，以实现资产增值。最后才是安排当月家庭开支，以及兴趣爱好开销、奢侈消费等。

篇6

墨尔本 自然的馈赠

如果您喜欢庄园这种宽阔而又安静的环境，同时又还想有那种地方社区的感觉，那么在惠特尔西庄园别墅，你完全可以享受到这样的生活方式。

惠特尔西庄园别墅位于澳大利亚的墨尔本市。这里的民众来自200多个国家，会讲230多种语言和方言，信奉120多种，无论您来自何处，都能在此找到与自己背景相同的当地社区。

在维多利亚州这样一个开放式的社会里，尊重和感谢不同背景之民众所做出的贡献，尊重和感谢他们为整个社区与社会增添了丰富色彩。

墨尔本是澳大利亚的运动之都。这里举办了很多世界级体育赛事，包括澳大利亚网球公开赛（1月）、澳大利亚一级方程式大奖赛（3月）、澳式足球联赛（3月至9月）以及包括墨尔本杯赛的春季赛马嘉年华（10月/11月）。澳大利亚10座顶级高尔夫球场中，有5座位于墨尔本及其周边地区。项目地处山地和森林公园的独特位置，让您身心在骑行至于得到完全放松。

这里的精品房就是以在宽敞的大房子中生活，周围有优美又狭长的街道和大片的山脉做背景的理念设计的。未来在这里生活，您有足够的空间活动，新鲜的空气呼吸，同时还有您可能会需要的一切。在惠尔特西市区，拥有充满活力的零售购物与餐饮区，从市中心开始，无论您青睐大品牌时装，或是想淘点便宜货，都必能满载而归。

Whittlesea Manor

值得品味的庄园别墅

建筑设计师是人类灵魂的工程师，作为Simonds庄园别墅的设计，追求天人合一的设计是他们追求的目标。在此，您可以感受到澳洲人对生活的理解和对自然的尊重。当然，简洁和舒适，非你莫属的尊荣让您的灵魂升华。

品牌铸就品质，庄园别墅选材范围遍及澳洲知名品牌，装点不一样的生活品质。360°精装造就的高品质生活无一不拥有澳洲独特的文化底蕴，精品卫具装点你对生活的态度，不仅如此，庄园别墅建筑材料采用澳洲天然木材，尽显高品质生活水准。工艺的鬼斧神工和严格的施工管理，每一处都品质非凡。

百亩生活区，包罗万象。庄园别墅生活区覆盖百亩土地，每户至少4000平米土地的专属领地，使尊贵的您有足够的空间享受澳洲所能带给您的一切，除了Simonds庄园别墅，您可以升级配置私属网球场、游泳馆、SPA健身房等。豪华的配套注定了惠特尔庄园别墅的非凡血统。

独特地理，尽显上品生活品质。惠特尔西庄园别墅位于坡地弧度上，居高地势，享受居高临下之态势，惠特西市风情和生态美景一览无余，便捷交通让繁华都市触手可及，成熟的教育配套使您的子女教育胜券在握。惠特尔西庄园周边别墅林立，风景如画，居住指数达85分，可以与墨尔本东区相媲美！

潜力无限 海外投资的首选之地

中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。

在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得购买。在这里，个人喜好和位置已经不再是决定房产投资成功的因素之内。租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率才是投资者需要考虑的几个关键问题。

租售比是判断楼市是否存在泡沫的重要因素，通常安全范围值是1：250至1：200之间，澳大利亚的租售比是1：250，在这个安全范围值内。在澳洲，6年的家庭年收入能购买该区域中等价位的房产。综合过去五年数据显示，在计入资本增值及租金收入回报后，澳大利亚房价整体趋势继续向上增长。其中，墨尔本以12.5%的增幅领跑各大城市。

在全球经济衰退浪潮中，澳大利亚房产市场并没有如其他国家般大幅下挫，而且澳大利亚失业率一直偏低，目前仅为5.2%（低于5%即为劳动力缺乏）。另外，澳大利亚通胀亦得到有效控制，原因是政府利率调控政策得宜以及澳元高企。现时澳大利亚的通胀率为3.6%，符合政府的目标范围，并且与欧美国家深陷债务危机形成鲜明对比。

篇7

90年代末，智能小区、智能化楼宇等智能化小区开始迅猛发展，同时针对每个家庭的智能家居产品开始出现，智能生活已成为时展不可阻挡的新潮流，智能家居市场巨大，商机无限，谁先捷足先登，谁就先占领市场份额，所以，如何更快、更好的营销这个巨大市场是摆在每一个智能家居营销商面前的最大的课题。据目前全国各智能家居营销商的成功营销模式，现总结为如下七大成功营销模式：

一、房产合作

(放长线才能钓大鱼)

房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：

精装修房产项目合作

主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。

销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。

货款结算方式：跟房产商分期结算货款

样品房项目合作

主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。

销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。

货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。

楼盘交房定点展示合作

主要在楼盘准备交房给户主时，人住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。

销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。

货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。

二、装修合作

(让别人为您推销产品的最佳方法)

跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。

销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。

货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。

跟装修公司合作应注意以下几个要点：

利润分配：

一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20％以上的利润点。

智能设计培训：

一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训XlO智能家居的特点、销售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。

寻找更多的装修公司：

如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。

三、系统集成商合作

(最佳的合作是更大成功的前提)

寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。

销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。

货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。

四、设立下一级经销商

(分享赚钱的方法，才能获得更多的财富)

通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。

五、专业市场设点

(把力用在刀刃上，才能事半功倍)

通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。

销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。

货款结算方式：跟户主直接结算货款。

六、智能家居专卖店

(最亲切的服务、最专业的品牌效应)

通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。

销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。

货款结算方式：跟户主直接结算货款。

七、超市式销售

(贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户)

通过超市等开铺式销售门面，来大量销售产品，当然，这种方式主要用在产品比较成熟期时，但在初期，可以通过展板演示和促销员讲解，来达到宣传和更直接、更大范围的让普通老百姓接受智能家居生活方式：

篇8

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小

税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属

无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）

兴建一号厂房。相关账务处理为：

1.取得土地使用权时：

借：无形资产——土地使用权5000000

贷：银行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销8333.33

贷：无形资产——土地使用权8333.33

3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一号厂房373125.03

贷：无形资产——土地使用权373125.03

4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销7708.33

贷：无形资产——土地使用权7708.33

篇9

大家都在观望，这其实预示着购房时机已经到来。专家表示，在观望期内，不管是新房还是二手房，购房者都有可能得到优惠；同时对于购房者来说，由于不会产生因为追涨而造成的焦虑心情，因此在下决定时会理性得多。

在股市有过有过投资经验的人都明白这样一个道理，不可能完全做到抄底。这个道理在楼市中同样适用，当楼市处于观望期时，房价会出现波动，对购房者来说，也不可能在最低价位买进，因此在这个时期买房，尤其要讲究技巧。

观望期购房更加理性

在观望时期，主动权掌握在买方手中，因此对于买方来说，做出来的决策将会更加理性。

专家表示，在市场上升阶段，处于卖方市场，卖方处于强势地位，因而对于丧失了主动权的购房者来说，做出来的选择往往是被动的，有时甚至是错误的。

家住上海南站附近的章建明就曾经亲身经历过疯狂追价的过程，在去年那个火热的夏天，他得到的只有无奈。在去年6月份，房地产市场逐渐转暖，他发现周围朋友又在开始讨论房产，诸如谁谁买的房子涨了多少，哪里的房价又开始涨了。他一直准备换套大房，但是没有找到合适的房子而未能如愿。当他听到这些以后，心里更是有些着急了。

当楼市处于疯狂上涨阶段时，似乎涨价根本不需要理由。6月底，章先生在卢湾区某小区内看了一套140平方米的三房，楼层、朝向、小区环境等都不错，但就是房型有些缺陷，客厅和卧室不太规则，难以摆放家具，于是当时没有给予明确地答复。此后他又看了几套房，但总不太满意，于是一个星期之后便有折回来准备与这个房东再商量一下几个，但得到的答复却让他大吃一惊，因为中介告诉他，提价20万元，有原来的290万元提高到330万元。

犹豫了两天之后，章先生看到房价的确在大幅攀升，于是打电话过去表示接受这个报价，但是更令他吃惊的是，中介告诉他房东又提过价了，报价达到360万元，接不接受这个价格?章先生心里很是矛盾。一个月后的一天，他路过这家中介公司时，业务员告诉他这套房子挂牌价已经达到390万元，也就是说，在短短一个月的时间内，这套房子的价格如同坐上了火箭一般直往上窜，这回他彻底死了心，决心放弃。

当楼市处于上升通道时，购房者往往会因为盲目追涨而丧失理性。章先生坦承，自己当初就差点接受房东第三次360万元的报价，“我看到周边的房价的确是涨了，而且当初给我的感觉就是如果不买的话，下回就没有机会了，所以心里感到非常着急。”他说。正是因为内心的焦虑，使得章先生自乱阵脚，若不是因为房东提价太快，他肯定会在高位买进。

对此，专家表示，如果在观望期买房的话，就不会出现这样的情形，因为在这个时期，价格变化不会太快，这会给购房者留下充足的考虑时间，全面考虑到各个因素，而不至于因为追涨而在极短的时间内匆匆做出选择。

有了更多的选择空间

根据以往的经验来看，在观望期房价会出现松动，因此购房者可以获得更多的优惠。就新房来说，开发商为了尽快回笼资金，往往在这个时期会想方设法吸引购房者的注意，打折让利以及买房送礼等促销将会层出不穷，购房者由此会享受到更多的优惠。而这在房价上涨阶段是不大可能碰到，因为在房价上涨时，开发商手中的房子如同皇帝的女儿――不愁嫁，不少楼盘尚未开盘，就被预订一空，而在开盘前几天，就有人开始排队认购，在这种情况下，开发商只会提价，而不会考虑让利优惠。

而对于二手房市场来说，在观望期也能淘到物美价廉的房子。在二手房市场，当市场趋冷时，有不少投资者出于解套考虑，往往会以低于市场价的价格水平抛售手中的物业，以求落袋为安，因此这时候如果耐心“淘房”，可谓放长线钓大鱼，很有可能会遇到很好的机会。

当然，在观望期购房者也要规避一些风险，业内人士分析认为，有些泡沫成分比较大的楼盘最好不要去碰，否则会在调整时期致使自己的利益受损。上海中原物业有限公司副总经理唐振东告诉记者，对于目前一些投资性比重较大的楼盘，因为此前的炒作，房价中的泡沫成分较大，如果购买这样的房产，可能会遭遇资金缩水的尴尬局面。同时，对于政府准备建设“限价房”的板块也不要去碰，因为有了限价的预期存在，区域内的价格在限价房出现后被拉低，这也会造成价格缩水。

至于哪些楼盘可以选择呢?唐振东表示已经发展成熟的居住小区是首选。对于那些配套完善、居住氛围浓郁的楼盘，市场认知度较高，因此其保值功能也相应较强，即使是此后市场还要再次深度盘整，但对于成熟的居住小区来说，其影响不会很大。

量力而行是首要前提

换房也需要讲究量力而行。换房是出于改善生活品质，因此不少人往往会尽量考虑“到位”。如何到位呢?即房型足够大，配套足够完善等等，但专家表示，其实这种想法还是有欠妥当的地方。

专家表示，在人的一生，换房至少可以分两次进行，第一次是“以小换大”，即小面积住房换大面积住宅，改善居住品质；第二次才是“以大换优”，追求精神层面的享受。对于第一次换房不提倡一步换到位，而对第二换房的情形，则提倡适可而止。

如何“以小换大”?专家分析认为可以根据自己的财力，选择在配套较为完善的区域内置业，如上海中环线附近，因为相对市中心核心来说，这些区域内房价水平相对较为低廉一些。对于这种类型的购房者，切莫贪大求全，否则就会失去换房的意义。若是因为换房而致使自己背上沉重的经济负担，甚至变成“房奴”，这肯定得不偿失了。

而对于“以大换优”的购房者，这需要较强的经济实力做支撑。对于这样的购房者来说，可能房价已经不是他们所要考虑的主要因素，因此在换房时，考虑的主要是心理上的感受，因此可以选择在各个城市的高尚地段置业，以求与自身身份的匹配，如北京的燕莎附近、上海的陆家嘴(600663行情，股吧)、广州的珠江新城(新城博客，新城新闻，新城说吧)等，都是“富人区”。但专家提醒说，对于“以大换优”的购房者则需讲究适可而止，目前市场上豪宅有不少，顶级的一套三、五千万，因此选择在进驻哪个小区，也要仔细筛选，买房容易养房难，搬进“富人区”过穷人的日子，这还不如不换的好。

旧房卖不卖需要细思量

原来的房子是保留，还是卖掉?专家表示，这需要根据实际情况来判断。

湖南来上海发展的赵博在一家IT公司上班，来上海之前，他已经在长沙购买了一套两房，在上海打拼了4年之后，手头又积攒了一笔钱，考虑到在长期发展，于是他在莘庄又购买了一套两房。是否要出售长沙那套房产，已减轻自己的还贷压力?对于这个问题赵先生考虑了许久，他最终还是没有出售长沙那套房产，因为他觉得自己虽然要多贷一些房款，但根据他的收入水平，可以承受，因此长沙的那套房产可以当作投资等待升值。

篇10

在成熟的房地产市场投资房产，要特别关注细节。在过去的一年，美国爆发金融危机，绝大多数房产价格出现不同程度的下跌，但在纽约，有些公寓却表现得异常顽强，价格并未明显下挫。这是为什么呢?还有，纽约哪些类型的公寓具有较强的保值功能?如何发现它们?……带着诸多问题，记者采访到了纽约居房地产有限公司现任总裁托马斯・格斯(Thomas cuss)。这位出生在奥地利的“拣房大师”帮助来自中国大陆等众多全世界各地的投资者，在纽约成功置业并获得很理想的回报，而他自己也有着20多年从业经历，尤其是对投资新楼盘方面，更是有着深入的了解和广泛的经验。

在纽约投资房地产，公寓是首选。成熟的房地产市场增值速度相对比较稳定，而为了获得更高的投资回报，唯一能做的就是在细节上下功夫。正可谓是集腋成裘，如每个可能增值的地方都有意外收获，当然总体结果也就更理想了。而格斯提到的细节，包括公寓产权形式、购买时机、面积大小、是否能够分割以及管理费高低等方面。购入时间有讲究

“告诉你一个小秘密，在纽约购买公寓，越早买人价格越实惠。在你们中国有句占话，叫作先下手为强，这句话同样适用于在纽约投资公寓。”格斯说。

格斯说：“我见过很多发展商为了能吸引到购房者的注意，会先拿出几套公寓以低于市场平均水平的价格出售。”他举例说，假如某区域内公寓的均价为1400美元／平方(约合15000美元／平方米)，发展商可能将最初推出的几套公寓定价在1200美元／平方(约合12900美元／平方米)。

格斯表示，纽约有不少有经验的投资者往往会买这样的公寓用来出租。这些投资者不会介意这几套公寓是不是大楼里楼层最佳或者房型最好的。而这些公寓在租赁市场上的表现往往也不会让人失望。

当然，还可以选择某些特殊的时间节点来购买，说不定会得到意外收获。比如在发展商决定开始做公寓移交手续时购买，此时发展商要销售掉一定数量的公寓之后才能开始办理，比如最少要卖掉50套，而当购房者刚好是第49位，说不定发展商会给一个小甜头让购房者尽快做出决定。

尽量选择小户型

一次性吃进两套相邻的小户型，这在格斯看来，绝对是一笔划算的买卖。对此格斯解释说，之所以让客户坚持购买两套小户型，这是因为从投资角度来说，购买两套小户型比购买一套大房要合算得多。首先是小户型公寓在租赁市场的表现要好于大房。另一方面，日后转手出售，如果将两套公寓打通合并在一起，单价也会随着面积的变大而提高。

格斯说：“一般情况下，如果资金实力够大，有能力购买多套公寓，或者有两个彼此熟知的投资者一起买房，我会建议他们尽量购买相邻的公寓，这样做转让之前先行合并，以便能卖出更高的价格。”

当然，将两套公寓打通合并成为一套大房是一个长期的过程，因为这其中会涉及到向大楼管理公司备案并通过。而其前提是房子必须具备可改性，所以在选购房产时，应该仔细研究房型图。

当然，那些带大露台或者视野开阔的公寓并不适合投资。因为大露台或者别的户外空间，以及良好的视野，这些都需为此付出更高的投资成本，而此类物业在租赁市场上并无特别优势可言。

新楼升值潜力大

“并不是我对其他形式的房产有偏见，纽约的新楼盘真的是最好的投资品种。”格斯这样告诉记者。虽然目前美国正在遭受金融危机的影响，但是纽约的公寓价格变化幅度并不大，不像人们所想象的那样出现大幅下跌的情形。对此，格斯表示，这正是最能体现纽约公寓投资价值的地方。

格斯解释说，他之所以把新楼盘作为投资首选，是因为几乎所有的新楼盘都是自拥产权公寓，这种产权形式会让投资变得更为轻松。另一方面，公寓在租赁市场的表现，以及近年来价格始终保持稳定的增长速度，这会为投资带来稳定的回报。“我在刚刚过去的一年里，还帮助投资者挑选了曼哈顿的公寓。虽然美国很多地方的房产价格都下跌了，但是这些物业都显示了很强的保值功能。”他说。

为了让记者理解自拥产权公寓投资的便利性，他给记者讲了个小故事。在纽约，有太多名人被共拥权公寓大楼业主委员会拒绝过。如麦当娜曾被中央公园西街的一幢战前公寓大楼San Remo的大楼委员会拒绝；同样坐落在中央公园西街的Dakota大楼也拒绝了两位名人；甚至连理查德・尼克松在他下台之后，也遭到第五大道上一套共拥产权公寓的大楼委员会拒绝。虽然有些遭到拒绝的购房者会闹上法庭，但这都是徒劳。因为根据1959年纽约上诉法庭关于此类案件做出的一项判决，至今有效：共拥产权公寓的业主们在自愿的前提下无需任何理由做出他们不愿与他人分享大楼内的电梯、过道以及其他设施的决定，不允许他人参加他们的股东大会，解决他们在管理大楼中产生的问题、责任以及分享他们自己的家的决定。这也就是所谓的第一优先拒绝权。

但这种情形在自拥产权大楼里几乎不可能出现。格斯表示，在纽约，从来没有看到有自拥产权大楼委员会会做出拒绝新买家的决定。而购买新楼则更为简单，因为大楼还在建造过程中，大楼委员会尚未成立。

此外，自拥产权大楼在纽约是稀缺品。格斯表示，有统计数据表明，在纽约200万套公寓中，自拥产权公寓只有7万套左右，然而，曼哈顿房屋交易量中，有40％～60％的份额为自拥产权公寓，这说明自拥产权公寓很受市场欢迎。“虽然未来自拥产权公寓的数量会上升，但其在整个市场的比例中还依然很小。”格斯如此认为。

管理费用越低越好

有一次，一个朋友向格斯抱怨说，他接到一纸通知，需要支付1250美元的特别评估费。虽然他很不情愿，但是也毫无办法。

格斯对此解释说，在纽约拥有住房，一定要关心拥有住房的成本。就评估费而言，是由大楼管理委员会评估并按照相应的比例分配到每个业主身上，并按月缴纳。分配比例是按照业主所占公共利益的百分比来确定。在纽约，所有的住宅楼都有维持费(相当于物业维修基金)，用于维修和其他方面的开销。但如果维修的费用超过了储备金额，大楼委员会通常会以评估费的形式来弥补额外的开销。

格斯建议投资者应该注意一个概念，即产权总费用概念。总费用包括房贷款、公寓管理费和每月的房地产税等。在纽约，有一个比较特殊的现象，即每月支出越少，公寓的升值率就越高，这是因为买家更愿意掏钱购买管理费用较低的房产。

点评

细节决定成败