建筑项目盈亏平衡点范文

导语：如何才能写好一篇建筑项目盈亏平衡点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：中小房地产企业非线性盈亏平衡法敏感性分析事故树风险评估

非线性盈亏平衡分析法下中小房地产企业风险分析

盈亏平衡分析法就是通过确定盈亏平衡点，找出拟开发项目建成以后的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性和非线性盈亏平衡分析；在实际房地产投资中经常会遇到的情况是开发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量也不呈线性变化关系。项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面：一方面是项目的规模经济性，即项目达到一定的经济规模后，面积增加，单位建筑面积的成本有所下降；另一方面是项目的规模不经济性，即当项目规模超过某一限度时，正常的建筑材料、动力设备、机械设备等已经不能保证供应，正常的生产班次也不能完成任务，需加班加点，增加劳务费用；因而成本函数也变成了非线性关系。

如图1所示，总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点，即有两个盈亏平衡点Q1和Q2；注意：在这里，利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离，在建筑面积为Q0时最大。在两个盈亏平衡点中，只有第一个，即与建筑面积Q1对应的平衡点才是相关的。当中小房地产企业开始建造时，管理当局通常预期会亏损；这时，就需要知道建筑面积达到多少才能从亏损变为盈利。在图1中，企业希望尽快达到盈亏平衡点建筑面积Q1，然后向利润最大的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业不会使建筑面积超过Q0，因为这会导致企业利润的减少。理性的管理者不应把建筑面积设定在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。

从图1可看出，有两个盈亏平衡点，有一个最佳盈利建筑面积点Q0，这与线性盈亏平衡不同，因此并非建筑面积越大，盈利越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点：优点：中小房地产企业对开发项目一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本做出估计，另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不容易确定。因此，运用非线性盈亏平衡分析法对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析，有助于了解项目可能承受风险的程度；缺点：非线性盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源，虽然我们知道降低盈亏平衡点可以降低项目风险，但是如何降低，应该采取哪些措施或通过哪些有利途径可达到这个目的，盈亏平衡分析法没有给出答案。

基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析

（一）多因素敏感性分析

为了确定有哪些因素影响目标指标（包括净现值、内部利润率、投资回收期等），我们一般选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为可能的影响因素；单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素，其他因素不变；而多因素敏感性分析则允许多个影响因素同时变动，以查看综合影响后，目标指标的变动趋势和程度。本文认为针对中小房地产企业经营的项目而言，不确定性因素往往是同时变化的，不存在单因素变动的可能，因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法进行分析。

假定某项目的初始投资为85000元，年租金收入为17500元，年经营费用为1500元，项目寿命为10年，资产残值为1000元，基准收益率为13%，现在就初始投资和各年租金收入对该项目进行双因素敏感分析。

设X=初始投资变化的百分数；Y=同时改变的年租金收入的百分数

则净现值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

当NPV≥0时，该方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05将不等式画在平面图上就得到图2所示的两个区域，斜线上的点表示NPV=O；

斜线以上的区域表示NPV>0；斜线以下的区域表示NPV<0。图2中AOB表示初始投资增加而年租金收入减少时，NPV仍大于零，但这个区域面积很小。

（二）敏感性分析的优缺点

优点：通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素上，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险。

缺点：敏感性分析不能表明这种风险的发生概率有多大，无法定量测出风险值的大小。对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不一样的，因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率很大，另一个发生的概率很小，这也是敏感性分析解决不了的。

基于事故树分析法的中小房地产企业风险分析

决策树法是一种用来分析和进行风险估计的方法。决策树法主要适用具有某些可以确定的结果的问题和多阶段决策分析；在运用中通过不断的“剪枝”，最终确定最好的决策方案。基于决策树原理演化出了可以针对中小房地产企业风险分析的事故树分析法。

通过事故树分析法，可以利用树状图形由上朝下分枝，越分越细的特点，事先对可能引起房地产投资风险损失的风险事件进行研究，对引起风险事件并导致风险损失的各种原因进行逐级详细分析，最后确定风险因素。在房地产投资风险识别中，事故树分析法不但能查明开发项目的风险因素，估计出导致风险事件的各个基本事件的主次程度，还可通过运用数理统计等相关知识和历史资料求出风险事故发生的概率。一个可能的住宅滞销的潜在风险事故树见图3。

例如，如对某住宅销售风险的识别可通过图3所示的事故树来识别：房地产产品滞销的原因可能是因为开发商投资决策失误和营销策略不当等，而投资决策失误又可能是因为投资时机、物业位置和物业类型等选择不当，逐级往下，越分越细，最后形成一个事故树，房地产滞销的风险因素也就全部识别清楚了。

参考文献：

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关键词：建筑工程；经济评价；意义；方法；应用

Abstract: The construction project to take the project economic evaluation is a long process, must study its feasibility. This paper briefly describes the construction project economic evaluation of the significance, method and application.

Key words: construction project; economic evaluation; method; application;

中图分类号：TU71

建筑工程按使用性质来说，包括生产性建筑和民用建筑两大类，生产性建筑又分为工业建筑，农业建筑等；依据经济学概念则可分为商品性建筑（如商品房等）和消费性建筑（如职工住宅等）。对建筑工程项目进行经济评价分析，涉及工程的设计，施工等各个阶段，是一个长期的系统的过程，是不容忽视的工程考核指标。

1．建筑工程项目经济评价的意义

未来的市场是具有高度不确定性的，这是由客观事物动态多变的特点，以及人类观察事物的局限性所决定的。为了迎合多变的不可预期的市场，必须具有高度的灵活性，对可能的风险进行分析，对项目经济进行评价，从而保证预测的准确性以及投资的可靠性。由于建筑工程项目具有建设周期长，资金投入大，影响因素多等特点，其工程实施过程极易受到周围事物的影响，具有高度的不确定性，不可预见性，投资风险大，因此为了保证投资的安全可靠性，必须进行建筑工程项目经济评价分析。以往的投资决策依据仅仅是建立在传统的不确定性分析的基础之上，而忽略了经济评价和风险分析，即使进行简单的经济评价，其经济评价所用数据也大部分是由预测和估算得来的，加之不可预测因素的影响，这些数据具有很大的不确定性。这些因素的不确定性，导致项目的投资决策存在着较大的潜在风险，因而容易造成决策上的失误。为了对投资项目进行准确的分析和评价，尽可能地减少投融资的风险，取得预期的投资收益，需要对投资项目进行风险分析。

2．建筑工程经济评价方法

在现阶段，在建筑工程中常用的经济评价方法主要有以下三种：

2.1贴现法

在建筑工程项目寿命期间所发生的利益和费用，要按照一定的贴现率进行贴现，变成现值之后再进行比较，这是因为，虽然项目的利益和费用是发生在五年、十年的长时间里，但必须现在比较利益和费用，决定是否投资。这样，经济分析的前提条件就是，把将来具有不确定性的、有时间价值差的利益和费用拉回到现在时刻进行计算。建筑工程的投资不同于消费，其特点是在将来一定时期内继续发生投资效益的情况下，不是只评价投资费用的高低，而是要进行经济分析，因此，所谓投资是把现在应该用于消费的一部分放弃掉，为了增加将来的消费而把它投入到再生产中去的一种行为。

2.2利益费用的比较方法

对于可计算利益的建筑工程项目，需将利益和费用的现值加以比较：

2.2.1内部经济收益率(简称IRR)。用经济分析方法将利益和费用调整后，贴现的利益现值总和与费用现值总和相等时的贴现率就叫内部经济收益率。

2.2.2净现值(简称NPV)或利益费用差的方式。用一定的贴现率将建筑工程项目寿命期间发生的利益和费用分别贴现为现值。利益现值总和与费用现值总和之差如果大于零，则该项目较为可行。

2.2.3利益费用比率(简称B/C)。利益现值总和与费用现值总和之比， 叫做利益费用比率。

2.3费用比较的方法

有些建筑工程项目不能计算利益， 例如：幼儿园、学校、医院等。对这类建筑工程项目的经济评价方法，是把各种方案的费用贴现为现值后，比较现值的大小，选择费用小的方案，通称为“最小费用法”或“费用效益分析”。这种评价方法也可用来选择利益一定的建筑工程项目，来选择那些投资高而运行费用低的高度技术密集型的项目，决定选择使用机器还是劳力更为有利，如：对架桥是选择混凝土桥还是钢结构桥方案比较，所通过的交通量是相同的，则运费的节约额即利益也是相同的，这时就可用这种方法。同样对于发电量一定的供电工程，也可以用这种方法来确定，是采用火力发电还是水利发电方法更好。对于不能计测利益的建筑工程项目更要慎重考虑，确认实在不能计测利益之后，再使用这种方法。使用这种方法时，应注意有些建筑工程项目能产生副利益。

许多情况下，当我们对评估中所预测的参数，其变化发生的可能性无法给出用概率表达的定量估计时，称此种分析为不确定性分析。而把能用概率描述的变化发生的可能性的分析称为风险分析。在不确定性条件下，未来可能状态的结果是已知的，但发生的可能性是未知的。在此种条件下的决策，与决策者的观念是冒险或是保守有关，有一些方法可以帮助决策者理顺思路，如赫维茨准则等。敏感性分析、盈亏平衡分析可以认为是不确定性分析的一种方法，也是具有普遍意义的最常用的对优选方案进行再考虑的一种方法。

2.3.1敏感性分折

对参数不同变化幅度而导致的评价指标的变动，进行描述的分析称为敏感性分析。通过敏感性分析可以找出哪些参数是敏感性大的参数,从而有利于抓住主要矛盾、对这些参数进行更全面的分析,以提高预测的可靠性。此外,通过敏感性分析大体上可揭示评价指标的变动幅度、预测项目承担的风险。敏感性分析所涉及的不确定性因素,有固定资产投资、有效电量、上网电价、贷款条件、贷款回收期、替代方案投资等。

2.3.2盈亏平衡分析

盈亏平衡分析一般着眼于企业经管上的盈亏平衡点, 研究企业销售量、销售成本和利润三者的关系,用以说明盈亏状态。所谓盈亏平衡点(BEP) 系指盈亏平衡图中经营总费用与年收入正好相等的那一点,在这个点上〔一般为销售量〕,经营活动即不赚钱,也不赔钱。达到这一点后,增加生产规模或水平,就带来利润,该点之前是经营的亏损区。盈亏平衡点越低:表明项目适应市场变化的能力越大,抗风险能力越强。盈亏平衡点也可用图解法确定。

3．经济评价方法在建筑工程项目中的应用

建筑工程项目的经济评价是整个项目进行经济决策的依据，目前世界上采用最广泛的经济评价方法是利益费用比较法，经济评价方法在建筑工程项目各阶段的应用各有不同，对于无法利用利益费用比较法的项目可用其他的经济评价方法。

3.1 建筑工程设计阶段的经济评价

建筑工程项目设计阶段的首要要求，是技术与经济的充分结合，此阶段的经济评价是考虑以小投资获得大收益；技术可行性评价是对技术的整体可行性进行评价，即在获得最佳项目成果的同时降低劳动强度。设计阶段的经济评价至关重要，设计人员大多重技术、轻经济，可行性不高。在设计阶段，为制定最经济效益的设计方案，可采用不同的经济评价方法对各种施工方案进行比较，首先需要明确设计阶段经济评价的任务和范围，对各种可能的设计方案进行探讨，建立评价标准。

3.2 施工阶段的经济评价

建筑工程施工阶段的经济评价，是对设计阶段经济评价的验证，对施工阶段的经济评价可以从施工工艺、施工方案及材料等几个方面进行。首先，对工程施工中的主体结构、装饰、安装进行经济评价，确保装饰灯方面的合理化；其次，对采用新材料的经济评价，采用新的施工材料及结构有利于改善施工条件，提高施工效益，缩短工期；最后，对施工方案的经济评价，施工方案分为现场施工、脚手架施工、坑基支护施工等。施工阶段的经济评价可采用定性评价方法对施工方案进行评价，检测工期定额及工期时间是否合理，通过对各施工方案材料价格、费用折算、劳动价格等进行对比，选择便于操作、质量高、经济效益好的方案。也可安排专家对各施工方案进行评分，选择评分最高的方案。

4．总结

建筑工程项目的经济评价，是建筑工程效益最大化的有力保障，它是通过各种评价方法对工程项目的可行性进行研究，面对当前的经济形势，无论是项目的设计阶段还是施工阶段，必须对各个阶段的经济风险有深刻的认识，把建筑工程项目的经济风险降到最低。

参考文献：

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【关键词】经济效益；项目经济效益评价；盈亏平衡分析；敏感性分析

一、引言

近几年，作为世界上水果罐头最大的生产和出口国，我国水果罐头产业的发展不仅体现在数量的增长上，而且反映在品种、技术、企业和市场等方面的变化中。随着城乡居民生活水平的提高和健康、安全意识的进一步增强，国内外对水果深加工食品的需求逐年增加，特别是国际市场的消费量更是增长迅猛，而我国的相关产业发展及技术水平仍然较为落后，产量及技术水平与国际相比尚有较大差距，远远满足不了国际市场的需求。

在此背景下，M公司根据市场需求拟对企业进行技术升级和扩建，提出了24000吨水果和蔬菜深加工项目，新引进罐头生产主要工艺设备190台（套/组），年加工能力将由原来的14000吨增加到24000吨。

项目经济效益评价是项目管理的重要内容，它可以对项目的盈利能力、偿债能力及风险水平等做出判断，从而为项目决策提供科学依据[1]。为此，本人将项目经济效益评价的理论体系与M公司24000吨水果和蔬菜深加工项目实际密切结合，从项目经济效益评价指标分析、项目不确定性分析等方面对本项目进行了系统全面的经济效益评价研究。

二、项目概况

本项目选址位于S镇的经济开发小区，选址区域内自然条件适宜，交通便利，公共配套设施齐全，适宜项目建设。本项目总的建筑面积6400平方米，其中，将建设一座库容量为5000吨的冷库（含速冻间），建筑面积为4300平方米；气调库1100平方米；冷库配套加工车间1000平方米；扩建800立方米污水处理池，购置安装制冷和气调设备，并根据生产产品的需要购置罐头生产设备、包装设备及检测设备等。

本项目冷库设计高9米，层高2层，框架结构，外饰面采用高档自洁净墙涂料，内墙采用瓷砖饰面，达到卫生标准。保温层采用熔重40公斤/立方米聚氨酯保温，内墙保温层厚度120毫米，外墙保温层厚度180毫米，设计使用年限50年，耐火等级为二级，建筑物地震基本烈度为八度设防。污水处理池有效容积800立方米，采用厌氧工艺，砼浇筑，内壁刚性防水。冷库制冷设备使用某冰山集团活塞式氨制冷设备，低温冷藏库温-18～-21℃，气调库库温1～3℃，确保贮藏后果品硬度、口感、外观等综合指标符合国际市场标准。

三、项目经济效益评价指标分析

根据现行的项目经济效益评价指标体系，结合本项目实际，本文将选取财务内部收益率、财务净现值等动态指标，以及投资回收期、总投资收益率等静态指标，并通过这些指标的计算对本项目的经济效益状况做出分析和判断[2]～[3]。所选取的各项指标汇总详见表1。

经估算，本项目计算期内各年的税前净现金流量第1年为-4530.0万元，第2年为-301.8万元，第3～11年为2694.8万元，第12年为6563.9万元；本项目计算期内各年的税后净现金流量第1年为-4530.0万元，第2年为-593.1万元，第3～6年为2403.4万元，第7～11年为2401.8万元，第12年为6218.0万元。

根据上述计算公式及相关数据计算可得，本项目税前财务内部收益率为36.2%，税后为30.6%，均大于规定的基准收益率10%；本项目的税前财务净现值为9227.8万元，税后为7466.2万元，均远大于0；本项目的税前投资回收期为4.05年，税后为4.50年，均短于同行业类似项目的平均投资回收期水平。由此可见，本项目具有较强的盈利能力，经济效益状况良好。

经估算，本项目计算期内的年均息税前利润总额及年均利润总额均为1980.28万元，年均净利润为1683.2万元，年均利税总额为2118.88万元；本项目总投资5420万元，项目资本金为2420万元。

根据上述计算公式及相关数据计算可得，本项目的总投资收益率为36.54%，资本金净利润率为69.55%，项目投资利税率为39.09%，均明显高于本地区类似项目的盈利水平，由此可见，本项目具有较强的盈利能力，经济效益状况良好。

表1 项目经济效益评价指标汇总

指标名称 计算公式 说 明

财务内部收益率FIRR 正指标，只有当指标值大于或等于规定的基准收益率时，项目才可行。

财务净现值FNPV 正指标，只有当指标值大于或等于零时，项目才可行。

投资回收期 反指标，只有当指标值短于行业平均值时，才可行。

总投资收益率 正指标，只有当指标值大于等于行业平均值，才可行。

资本金净利润率 正指标，只有当指标值大于等于行业平均值时，才可行。

投资利税率 正指标，只有当指标值大于等于行业平均值时，才可行。

注：上表中CI表示现金流入量，CO表示现金流出量，i为基准折现率。反指标表示该指标值越大，项目的经济效益状况越差；正指标表示该指标值越大，项目的经济效益状况越好。

四、项目不确定性分析

（1）项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析主要是根据项目正常生产年份的产品产销量、可变成本、固定成本、产品价格、销售收入和税金等计算项目的盈亏平衡点。该盈亏平衡点一般用盈亏平衡时的生产能力利用率表示，计算公式如下[4]～[5]：

项目盈亏平衡分析反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点越低，项目适应市场变化的能力就越强，抗风险能力越强。

本项目计算期内的年均固定成本为3173.86万元，年产品销售收入为16390.0万元，年均可变成本为11097.2万元，年销售税金及附加为138.6万元，则本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为：

由此可见，只要当本项目的生产能力达到设计生产能力的61.58%，项目即可实现盈亏平衡，项目具有一定的抵御风险的能力，整体风险程度较低。

（2）项目敏感性分析

项目敏感性分析主要考察项目主要经济效益指标对项目的投资、成本、价格、产量等主要变量变动的敏感程度。项目对某种因素的敏感程度，一般敏感性系数来反映，其计算公式具体如下[6]：

本文对本项目的敏感性分析主要针对项目基本数据中的销售收入（产量或价格）、经营成本及固定资产投资这三项不确定性因素，分别考察这三项不确定性因素增加或降低5%幅度时对项目税后财务内部收益率的影响，以判断其单因素变化对项目经济效益评价指标的敏感程度。项目敏感性分析结果详见表2。

表2 项目敏感性分析结果表

序号 不确定性因素 变化率（%） FIRR（%） 敏感性系数

基本方案 30.6%

1 销售收入 5% 43.9% 8.69

-5% 17.3% -8.69

2 经营成本 5% 19.6% -7.19

-5% 41.6% 7.19

3 建设投资 5% 29.5% -0.72

-5% 31.7% 0.72

综上分析可得，当这三种不确定性因素变化幅度为±5%时，项目的税后财务内部收益率最低为17.3%，仍然高于规定的基准收益率10%，由此可见，本项目具有较好的抗风险能力，项目整体风险较小。

在这三种不确定性因素中，本项目税后财务内部收益率对销售收入的变化最为敏感，其次为经营成本，最后为建设投资，这就要求M公司必须密切关注水果罐头市场的变化，对市场的未来走向做出正确的预测，并以此指导项目改扩建及以后的经营管理，以切实增强本项目应对市场变化的能力。同时，M公司还必须加强内部管理，尤其是成本管理，降低人、财、物等方面的成本消耗，以提高项目最终的经济效益状况。

五、结语

项目经济效益评价是项目管理中至关重要的一环，本人通过对M公司24000吨水果和蔬菜深加工项目的经济效益评价研究，对项目经济效益评价知识体系及实践应用有了一定的了解，认识到项目经济效益评价可以通过指标分析全面反映项目的经济效益状况；通过项目不确定性分析反映项目的风险状况等，从而为相关的决策提供科学的依据。

参考文献：

[1]周惠珍.投资项目评估方法与实务[M].北京:中国计划出版社,2003:14.

[2]崔淑梅,滕玉波,门晓杰,等.建设项目财务评价指标的进一步研究[J].技术经济管理与研究,2004(5):38-39.

[3]赫丛喜,薛红艳.投资项目论证中经济效益评价的内容与方法[J].山西财经大学学报,2010(11):100.

[4]周亚力.投资项目评价中需要进一步明确的几个问题[J].工业技术经济,2005 (10):141-142.

[5]崔淑梅,滕玉波,门晓杰,等.建设项目财务评价指标的进一步研究[J].技术经济管理与研究,2004(5):38-39.

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关键词：水文水井；钻进工艺；技术经济；盈亏平衡水文水井应用领域广泛，其共性是通过钻进等手段对地下水资源进行监测、开发利用等．按照水文水井应用领域可将其划分为：水文地质普查孔、水文地质勘探孔、探采结合孔、供水井（城镇生活供水井、工业用水供水井、农田灌溉井等）、地下水监测井、水源热泵水源井和回灌井、地热井等．近年来，随着我国社会发展的需要，工业、农业、城镇饮水、地下水监测、新能源开发利用等领域中的水井建设需求量逐渐增多．根据2013年3月公布的全国第一次水利普查公报内容，截至2012年年底，我国共有地下取水井9749万眼，平均13个人就拥有一口水井．

1常用钻进工艺技术经济指标

1．1泥浆正循环回转钻进工艺

泥浆正循环回转钻进工艺是近年来水文水井普遍采用的钻进工艺，特别是在第四系松散地层中，以河南省某水文水井（含地热井）施工企业为例，2000年至2009年间，仅有个别地温空调井因深度浅、地层条件限制采用了冲击钻进工艺，其余均采用泥浆正循环钻进工艺施工．本文对2000年至2009年之间施工地点为河南省、采用泥浆正循环回转钻进工艺施工的129眼水文水井的施工数据进行了统计，包括供水井、地温空调井（地源热泵系统水源井）、地热井等类型．根据其钻进深度和钻进成井时间的统计，得出钻进效率为2．19～34．56m／d，平均钻进效率（总钻进深度／总钻进成井时间）为14．91m／d．2000年至2009年间，采用泥浆正循环回转钻进时，水文水井成井效率呈离散分布状态，最高值不超过35m／d．在技术经济中，盈亏平衡分析是在一定的市场、生产能力的条件下，研究成本与收益的平衡关系的方法．

一个项目的盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，即盈亏平衡点．其固定成本包括：钻机及配套设备搬迁、安装费，井管材料费用，泥浆材料费用，测井费用，抽水试验费用，工地临时建筑费用，经核算为4．35万元．可变成本包括：钻机及配套设备折旧，人员工资，施工水电费，设备折旧按7000元／月、人员工资按28000元／月，施工期间水电费平均按3000元／月计．根据以上成本数据绘制了本案例中工期的盈亏平衡点，如图2．经计算该项目工期的盈亏平衡点为81天，即当工期小于81天时，该项工程盈利，且工期越短盈利越多，当工期超过81天时，该项工程亏损．由于该项工程施工时，钻进效率较低，且终孔成井后至抽水试验前有15天的停待时间，现场钻机施工人员、相关技术人员都处于停待状态，导致该项目工期过长（长达88天），略有亏损．

1．2泥浆反循环回转钻进工艺

根据反循环形成的方式，泥浆反循环钻进工艺主要分为三种类型：泵吸反循环、射流反循环和气举反循环．

（1）泵吸反循环钻进．以郑州市北郊11眼供水井施工为例，采用CBF－150型钻机及其配套设备施工，钻具组合为：三翼钻头＋Φ159mm钻杆．经统计，采用泵吸反循环钻进工艺施工的这11眼水井，其钻进效率为18～54m／d．

（2）射流反循环钻进．通过查阅国内文献，1993年时广西水文地质工程地质勘察公司在施工桩径为1500mm的钻孔灌注桩时部分孔段（中砂、圆砾石层及第三系粘土层）使用了射流反循环钻进工艺，平均钻进效率为72m／d．

（3）气举反循环钻进．水文水井钻进领域，气举反循环钻进主要用于成井较深的地热井钻进中．气举反循环钻进工艺在地热井施工中可完成3512m的深度．根据文献资料，在砂岩、页岩、白云岩等地层钻进时，气举反循环钻进深度的平均时效为0．78～1．8m，最高时效为3．12～4m．

1．3空气钻进工艺

从目前水文水井工程实例来看，当采用空气潜孔锤钻进时，特别是基岩地层，其钻进效率明显高于泥浆正循环回转钻进工艺．以云南红层基岩地区抗旱井为例，钻进口径150mm，钻进深度60～70m，平均钻进效率为65m／d，钻进过程较为理想时最高钻进效率可达23．67m／h，即3h左右就可完成一眼70m深度水井的钻进．以郑州荥阳基岩地区钻进地热井为例，在50～282m孔段采用了空气潜孔锤钻进工艺，其钻进效率为54～140m／h．2015年在松散地层进行了空气潜孔锤钻进试验研究，不同地层条件下钻进效率分别为：155mm口径时，粘土或夹砾石87m／h，潮湿粘土、砂土72m／h，泥岩21．6m／h，砂岩42．6m／h；205mm口径时，粘土或夹砾石57m／h，潮湿粘土、砂土43m／h，泥岩13．4m／h，砂岩32m／h．

2钻进成本特点分析

水文水井钻进的目的是获取开采地下水资源通道或获取需要了解的水文地质特征．在钻进过程中，由于地质构造、钻进工艺适应性、现场人员操作、项目管理过程等因素的共同作用，任何一眼水井的钻进成本及钻进效果都具有唯一性，这也是预测水文水井钻进成本的难点所在．结合水文水井钻进工程实例，钻进成本具有如下特点：

（1）钻进成本受客观、主观各类因素影响．从水文水井钻进特点分析，可能影响水文水井钻进成本的客观因素有地质条件、钻进深度、钻进口径、设备及工具能力等；主观因素包括现场工人操作水平、钻进工艺选择、钻遇复杂地层时能否快速有效处理等．

（2）钻进成本具有离散性．水文水井钻进过程不确定性因素多，且有些无法提前预知或预防．当钻进深度和井身结构确定后，一方面，地层因素和钻头碎岩将影响钻进效率，从而带来可变成本的变化，造成钻进成本的变化；另一方面，受人为因素影响，如意外造成孔内事故、操作规程不合乎规范等，将有可能同时影响水文水井钻进的固定成本和可变成本．

（3）钻进风险高．受各类不确定性因素影响，钻进工作具有高风险性，且钻进深度越深，其孔内不可预测的情况越多，越有可能发生意想不到的孔内复杂情况．若想保证任何情况下钻进工作都能顺利进行，必须具有较强的水文水井钻进理论基础和实践经验，二者缺一不可．

（4）工期对水文水井的经济性影响大．通过对采用不同钻进工艺施工的水文水井进行的影响钻进经济效益的敏感性分析，可知除了合同额外，在工期、固定成本、人工成本、设备使用费等指标中，工期对整项水文水井工程的经济效益影响最为敏感，即工期对其经济性影响程度最大．

3提高技术经济指标的对策研究

（1）合理选择钻进工艺．虽然现阶段水文水井钻进工艺有多种，但在实际工程中，一般企业仍然以泥浆正循环钻进工艺为主流钻进工艺．此种钻进工艺虽然适用地层条件、井身结构较广，但一旦钻遇基岩地层，其钻进效率极低，由此带来的超长工期也将严重影响整个项目的经济性．以郑州西部基岩地层两眼300m左右井深的水井为例，两家单位负责施工：一家采用空气潜孔锤钻进工艺，从设备组织到成井，仅用了10余天时间，虽然施工期间燃料费高，但由于工期短、人工成本低，最终经济性仍然良好．另一家单位采用泥浆正循环回转钻进工艺，由于该地区属于缺水地区，无形中增加了泥浆配置等额外的水费；由于钻进工艺不适用，施工工期长达3个月；由于长期泥浆护壁作用，导致地下水资源并不丰富的地区其含水层严重堵塞；由于钻进时间长，导致人工成本、施工过程中的燃料费高，成井质量差、经济效果也不理想．建议水文水井企业在钻进工艺选择时，结合项目用途、所在地地质条件选择钻进效率高的钻进工艺．水文水井施工中，一旦钻遇困难地层，应及时变换钻进工艺，特别是井深较深的地热井项目，能有效避免因钻进工艺不适应钻遇地层造成的钻进效率低、工期长的现象．

（2）加强施工成本与工期的盈亏平衡研究．在市场行为中，若企业在施工中仍然以泥浆正循环回转钻进为主，导致钻进工艺单一，只能承接钻进难度低、经济性差的项目，将可能导致企业发展乏力．建议水文水井施工企业，多了解除泥浆正循环回转钻进工艺以外的其他钻进工艺的特点、适用地层、实际应用的钻进效率等，通过技术经济指标评价，核算水井项目的成本、工期盈亏平衡点，在企业经济条件允许下实现多种钻进工艺并存，以便在水文水井项目中能够快速完工，实现企业的长期良性发展．

（3）工期管理中，实现科学统筹管理．在水文水井工程案例分析中，存在着多种非生产性停工的情况，如孔内事故处理工具不全、钻机及泥浆泵主要设备维修时间过长、施工材料未准备齐全出现的停工待料等．建议在工期管理中，提前做好预案，加强现场施工人员和技术人员的技术培训，及时发现可能存在的问题，避免施工中的长时间停待．

（4）应急性公益水文水井项目须以高效为首要目标．在应急性水文水井项目实施时，应提前做好技术储备工作，一旦紧急情况出现，及时拿出合理的水文水井钻进和施工管理方案，及时调配设备和人员，此时应根据情况紧急程度，将提高钻进效率放在首位，其次适度考虑设备、人员的成本投入，高效完成应急水文水井建设任务．

4结论

（1）以河南省水文水井工程项目案例为基础，分析了目前常用的水文水井钻进工艺应用情况以及工程应用中的实际效率，总结归纳了水文水井钻进成本的特点．

（2）从技术经济的角度出发，明确了工期对水文水井项目的经济性指标中的重要性，在合理钻进工艺选择、施工成本核算、水文水井项目工期管理等方面提出了提高钻进技术经济指标的对策．

（3）将技术经济评价中的盈亏平衡、敏感性分析等方法应用于水文水井项目技术选择和工程管理中，使水文水井领域中的经济性评价更为科学、合理，并为企业长期良性发展提出了新工艺、新设备、新技术引进的建议．

参考文献

［1］国土资源部人力资源开发中心，国土资源部职业技能鉴定指导中心．水文水井钻探工［M］．北京：地质出版社，1999：41－42．

［2］地质矿产部水文地质工程地质司．水文地质钻探：工艺部分［M］．北京：地质出版社，1983：37－47．

［3］杨玉胜．公路建设项目财务分析的盈亏平衡分析法［J］．工业技术经济，2008，27（2）：132－134．

［4］韦兴标．桥基钻孔灌注桩射流反循环钻进工艺［J］．探矿工程，1994（6）：56．

［5］王玉国，肖海龙，谢连生．气举反循环钻进工艺在3512m深的京热164号井中的应用［J］．探矿工程（岩土钻掘工程），2009，36（2）：9－11．

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［7］王建平，巩建雨．气举反循环钻进工艺在水井施工中的应用［J］．西部探矿工程，2013（5）：55－57．

［8］顾孝同．沿黄地下水凿井工程气举反循环钻进技术应用［J］．人民黄河，2006，28（8）：70－71．

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从42下降到76名

以内生增长为主，建筑软件零售超市定位符合行业特性

公司客户群体包括了建设单位、施工企业、设备材料商、物业公司、中介机构、设计院校、政府部门等8大类，客户具有整体数目庞大、单个规模较小及需求多样多变等特点，截止到中报，今年新增客户数达到了10637个，反映了公司业务迅猛的发展势头。

针对客户需求，公司为各类客户提供了品类多、针对性强的产品，且及时把握客户需求变化，不断推陈出新以满足客户不断变化的需求。公司更像是一家为中小建筑相关企业提供量大、物美、价格适中产品的软件超市。客户可在公司产品货架中自行进行采购。这样的定位于策略不仅使公司不存在大客户集中的风险，还使得公司

在数目众多、小型客户占比高、需求

旺盛的建筑业信息化行业中有效把握市场需求，保持高速成长。

严控费用与优化产品结构并举，净利增长高于收入概率大

根据公司近期规划，未来三年公司的技术人员的增长则保持在20%-30%的之间，这不仅反映了公司持续高速的创新需求，也为取得技术领先优势的公司再添基石。同时，公司将整体人员的增速控制在每年10%的水平，而收入则有望保持在45%左右的增长。

公司目前在计价软件占据了90%以上的市场份额，几乎处于垄断地位。未来向原有客户销售高附值的算量软件，不失为一个强有力的内生性增长策略。随着销售规模的扩大，公司战略性产品--项目管理软件今年可达到盈亏平衡点，这也有望进一步提升获利能力。

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【关键词】建筑业营改增税负增值税进项抵扣策略

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

1 前言

目前，我国现行的税制制度是营业税与增值税并行，出现了一些税负不平衡现象。为了解决重复征税等问题，2011年10月26日，国务院常务会议决定，从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税（简称“营改增”），至此写入《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的第四十七章“加快财税体制改革——扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”政策的执行，迈出了实质性的步伐。财政部和国家税务总局于2011年11月16日正式下发了《关于印发的通知》（财税[2011]110号文件），不可逆转地拉开了税制改革的序幕。 “营改增”是国务院关于结构性减税制度改革的重大部署之一，其根本目的是基本消除重复征税，从而促进产业结构调整。通过这一税制改革，是否能达到结构性减税，从而减轻企业税负值得我们进一步探究。

现分析营业税纳税人与增值税纳税人在“营改增”前后应纳营业税与增值税税负变化差异——无差别平衡点抵扣率法

假设“营改增”试点的一般纳税人企业的营业收入为 ，“营改增”之前适用的营业税税率为，税改前，该企业应缴纳的营业税税额为。税改后，假设不因改征增值税而增减含税销售收入，设该企业所适用的增值税税率为，那么该企业的增值税销项税税额为；令表示企业可实现进项税抵扣的第种外购商品（含货物和劳务）的价值， 表示企业不能实现进项税抵扣的成本和费用（含税价款），为第种外购商品所对应的增值税税率，则企业的增值税进项税税额为，由此可得“营改增”后企业的狭义税负变动率（含税收入）为，而“营改增”前企业应交的企业所得税为 ，“营改增”后企业应交的所得税为 ，由此可得“营改增”后企业的广义税负变动率（含税收入）为，引入可抵扣进项平均税率，使得，设抵扣率，即可抵扣购进项目的价值/营业收入，则狭义税负变动率为，广义税负变动率为。当时，意味着两个税种的应纳税额相等，即无差别平衡点抵扣率。

当实际抵扣率=无差别平衡点抵扣率时，两种纳税人的税负相同。

当实际抵扣率>无差别平衡点抵扣率时，< 0、< 0，“营改增”后，增值税纳税人的税负下降一定幅度。

当实际抵扣率 0、> 0，“营改增”后，增值税纳税人的税负上升一定幅度。

2“营改增”对建筑业税负的影响

现以建筑行业为研究视角，在税款征收环节销项与进项抵扣链不紧密的情况下，对“营改增”后建筑业税负影响的相关问题进行探讨。总体上看建筑业“营改增”有利于规范建筑市场秩序，促进企业提高技术装备水平，有效降低人工成本支出，优化资产结构。但现行大多数建筑业企业在传统的管理方法和粗放的管理模式下，有许多不能取得发票的情况存在，从而导致成本抵扣项目较少，企业税负实际增加，税负的实际增加值直接影响到企业的盈亏与市场竞争力。但如果建筑施工企业能够有效地利用增值税转型这一机遇，从完善内部体制、运营机制等方面来提高自身管理水平，改变粗放型管理方式，在管理上真正实现质的飞跃，促进建筑施工企业未来发展战略目标的实现。

财税[2011]110号文件明确规定，建筑业和交通运输业一起，适用于11%的增值税税率，在“营改增”之前建筑业缴纳税率为3%的营业税。根据狭义税负变动率构造曲面方程I,根据广义税负变动率构造曲面方程II，利用Matlab软件中meshgrid、mesh、contour3函数分别绘制出方程I、II的三维曲面、等高线图形如下图所示：

图1方程I三维曲面图 图2方程II三维曲面图

图3方程I三维等高线图 图4方程II三维等高线图

再运用bwarea函数测算出曲面方程I中无差别平衡界面 平面上方曲面面积为0.1317275，而 平面下方曲面面积为0.0388725，上方曲面面积大于下方曲面面积。曲面方程II中无差别平衡界面 平面上方曲面面积为0.098795625，而 平面下方曲面面积为0.029154375，上方曲面面积仍然大于下方曲面面积，说明无论是从狭义的税负变化率分析还是从广义的税负变化率探究，建筑业税率经过“营改增”税制改革从3%增加到11%后，建筑企业在抵扣链不完整的情况下实施“营改增”导致税负增加的幅度比降低的幅度大。下面结合建筑业的实际情况从建筑劳务支出、施工设备支出、部分材料成本支出方面的抵扣问题等来具体分析“营改增”对建筑企业实际税负的影响。

2.1建筑劳务支出（人工费）抵扣问题

建筑企业人工费约占工程成本的20%~30%，现行建筑企业的普遍作法是将劳务分包给符合施工资质条件的单位，根据《国家税务总局关于劳务承包行为征收营业税问题的批复》（国税[2006]函493号）的规定，建筑劳务企业应按取得的纯劳务分包款全额缴纳3%的建筑安装业营业税，总包方可按分包方提供的建安发票抵扣营业税。而实施“营改增”后，按增值税现行规定，人工费支出部分不存在进项抵扣，属于应纳税的增值范畴。因建筑劳务公司的主要成本费用支出是劳务工人的工资、社会保险费等职工薪酬支出，这些支出按现行增值税法规的规定，属于不能进项抵扣的应纳增值税的增值额，因此无论建筑劳务公司增值税税率的高低，根据流转税的传导机制，建筑劳务公司的税负最终会转嫁到总承包企业成本中来。

2.2建筑施工设备支出抵扣问题

建筑施工企业在工程施工过程中所使用的设备主要来源于两个方面：一是建筑企业自行外购（含融资租赁）取得，而外购取得又分施工行业在实行“营改增”之前购置和“营改增”之后所购；二是企业以经营租赁方式取得。按增值税相关政策规定，企业在“营改增”之前购置的设备不允许进项抵扣，在“营改增”之后购置的设备才可以凭专用发票抵扣进项税额。据了解，现在建筑市场上具备一定规模、管理较规范的建筑施工企业与施工设备租赁公司大多数已基本购置齐全正常工程施工所需设备（这是建筑施工行业资质核定管理条件之一），因此“营改增”后预计新购设备所占比重比较低，享受以进项抵扣增值税税收的优惠政策空间不大。新的税改方案中，动产租赁业增值税税率为17%，而原营业税税率为5%，从施工机械设备租赁公司的成本构成来看，其主要成本项目包括施工机械设备的折旧摊销费、修理维护保养费、专用施工设备操作维护人员的人工费、场地租赁或摊销额等，因此 “营改增”前后租赁公司税负的高低同样主要取决于他新购置的可以进项抵扣机械设备与原有的不能进项抵扣机械设备之间的比例以及机械设备操作人员人工费占全部成本比重的高低，如果租赁企业得不到足额进项抵扣，根据增值税税负的传导效应将使租赁企业增加的税负最终转移到建筑企业工程项目成本中来。

2.3部分材料成本支出无法或难以获得增值税专用发票进项抵扣问题

一方面外购商品砼支出可抵扣支出项目总额的比重比较大，但其增值税可抵扣率一般为6%，比理论的17%少抵扣11%。另一方面地方材料及辅助材料抵扣问题。施工企业承建的工程项目遍布全国各地，很多工程位于偏远地区，特别是砖瓦、石灰、砂石、土方等地材基本上是就地取材、个体供应，还有零星辅助材料种类多、金额小，装饰企业材料繁杂，大多由当地杂货店、个体户供应，所以在购买这些地材、辅助材料时大多数无法取得增值税专用发票，有的甚至没有发票。

2.4部分材料成本支出不能及时获得抵扣凭证进行进项税额抵扣问题

依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定：“销售货物或者应税劳务，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天；增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生当天。”而目前建筑业基本上实行的是建设单位从验工计价和付款中直接代扣代缴营业税的方式，“营改增”后，建设单位将不能直接代扣代缴增值税，而应由建筑企业在机构所在地按当期验工计价确认的收入缴纳增值税。由于建设单位、建筑施工企业、材料设备供应商普遍存在相互拖欠工程款、材料款的“三角债”现象，建设单位往往因支付能力不足、诚信缺失或对工程质量进度不满意等原因，导致工程款项的回收进度普遍滞后，造成建筑施工企业也经常拖欠材料设备供应商、分包商的材料设备款、分包款，那么建筑施工企业也无法及时从材料设备供应商、分包商中获取增值税专用发票，进行进项抵扣，但应交的增值税销项税额当期必须缴，这一时差造成了建筑施工企业实际税负的增加，给企业带来资金压力。另外，现行增值税政策强调：凭增值税专用发票认证抵扣期最长不超过180天。建筑业工程建设周期比较长，对于接近竣工但尚未结算的项目，一旦实施“营改增”，就要开具增值税发票，而此时因工程项目结算的拖延进项税额认证抵扣期已过，没有进项税额可抵扣，只能按11%的税率缴纳销项税额，难免会加重建筑施工企业的税负。

3 建筑业将面临的税负问题可采取的应对策略

对上述因“营改增”造成建筑施工企业将面临税负增加的局面，主要从以下几个方面来探讨其应对措施，寄希望建筑业能提前做好税收筹划，迎接挑战。

劳务用工方面。公司技术管理部门尽可能地优化施工方案，通过引进先进设备和生产线，提高机械使用比例，减少作业人员，从而降低企业人工费支出，提高进项税额可抵扣项目比例，达到降低企业税负的目的，同时还能提高企业的施工效率和机械化水平。

机械使用费方面。“营改增”后有利于建筑业的技术改造和设备更新。由于公司只有在实行“营改增”后新添置的机械设备方可对进项税额进行抵扣，因此，各建筑施工企业如需购置机械设备，尽可能延后购置；如实在需要，可用融资租赁或经营租赁方式来解决机械使用问题。但需考虑出租方属于一般纳税人还是小规模纳税人，能否取得增值税专用发票，所租设备是否按简易办法征税，通过分析不同出租方的利弊，来确定最佳的租赁方案。或者通过行业协会或建设行政主管部门向国家税务局总局反映，建议对“营改增”前购置的固定资产进项税不可抵扣问题，可以按固定资产的剩余价值作出相关抵扣规定来解决，而不是一律不得抵扣。

供应商选择方面。企业要完善内控管理，进行合理的税收筹划，要求市场经营部及法定监察部应对分包协议进行规范，在签订分包协议时在价格和税额之间进行比较，选择进价成本低廉的小规模纳税人和营业税纳税人还是选择能开具增值税专用发票的一般纳税人，更有利于减轻企业整体税负，来确定签订分包协议的供应商。

工程款催收、进项税额留抵方面。一方面由公司市场经营部和法务监察部对施工合同进行规范，在签订合同时对甲方作出约束，补充因甲方拖欠工程款而造成税负增加的损失赔偿条款。同时，公司应协助项目负责人加大工程款的催收力度，合理调配资金，防止建筑企业资金链断裂，尽可能减少因应收账款回收滞后带来企业税负增加。另一方面，根据增值税相关政策规定，增值税一般纳税人取得增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内向主管税务机关申报抵扣进项税。如果通过认证并在次月纳税申报抵扣，申报后形成的留抵税额不受时间限制，将缓解因工程项目结算迟缓，造成开具销项税发票时，已无进项税专用发票可抵扣的问题。对于在“营改增”之前已经进入施工阶段的项目，可以向国家税务总局反应，建议对以前项目采取一定的过渡措施来降低税负。同时，建筑施工企业也要充分了解、用足用活财政扶持政策，才能在税制改革中取得更快更好地发展。

收入源头方面。如同其他材料、人工费上涨因素一样，建筑企业市场经营部可以通过招投标时报价上浮一定比例来消化一部分增加的税负，这对建筑业来说机会是均等的，因此提高报价并不会使其完全处于不利的局面。

“营改增”政策培训方面。积极开展增值税政策的学习与宣传，通过会议、企业内部网站、专题讲座等多种渠道，组织企业各级财务人员、管理人员、材料采购人员和预决算人员认真学习有关增值税的专业知识，提高员工对增值税的基本原理、税率、纳税环节和纳税时间的认识，树立在采购设备、材料，租赁设备、分包环节等索取增值税专用发票的意识，针对项目过程控制、税务管理、会计核算、预算管理等方面的变革做出相应调整。尤其是财务人员要尽快熟悉增值税纳税申报的步骤和环节，加强发票管理，并对会计核算作相应的改变，以尽快适应“营改增”政策的实施。

结语

综上所述，建筑企业要把“营改增”视为企业发展的一个契机，通过健全企业内部管理体制，提高企业的管理控制水平，充分利用税收优惠政策，才能有效应对市场挑战。随着“营改增”税制改革地不断推进，将有更多的行业和地区纳入试点，从制度层面上能增加可抵扣的进项税。因此从长期发展看，建筑业增值税抵扣链能逐步趋于完整，那么建筑业在享受“营改增”政策实施带来税改利益的同时，也能拉动我国市场经济的发展。

参考文献：

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[4] 任高飞，陈瑶瑶.例解“营改增”对试点企业税负的影响[J].财会月刊，2013（2）：85-87.

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关键词: 工程项目施工成本控制

中图分类号： TU71 文献标识码： A

在签订的工程施工合同中，成本大致可分为两部分：施工成本和经营管理费用，其中施工成本一般占合同总造价的70%以上，所以施工成本是成本控制的主要内容。通过施工成本控制，可以促使项目节约成本费用，降低成本支出；通过分析和考核人工、材料和施工机械计划消耗情况，挖掘降低施工成本的潜力；可以为企业投标和经营管理提供决策和预测的依据。下面本人仅就施工过程成本的控制谈一点工作体会。

一、施工过程成本控制重点

根据我从事工程施工成本管理工作几十年的经验，应有以下控制重点：

1.有效的施工成本控制措施

根据施工承包合同的类型和施工企业管理水平，采取适合的施工成本控制措施，制定可行的控制标准。这个过程是整个施工成本控制的关键，其工作质量的高低直接决定着施工成本控制的效果，甚至影响整个工作的成败。

2.详细的施工过程进行记录

记录应建立在仔细观察的基础上，对记录的内容要求详细又完整。它涉及到人工、材料和施工机械的消耗、施工工艺、现场管理、工作面情况、场地布置和施工准备等项目；也包括资源的数量、类别、人工和施工机械进退工作面的时间、休息或闲置时间，以及设备的保养、维修时间等内容。这一过程是施工成本控制的基础。

3.科学的整理和分析

用科学的统计方法对记录的内容进行加工处理，使之系统化、条理化、并对原始资料仔细地审核，对整理的资料进行事后的结构性、及时性、计算和逻辑检查，使成果成为能反映施工和管理水平特征的资料。然后用适当的控制标准与整理的资料相比较，并结合实际施工和管理中的情况，撰写出施工成本统计分析报告，对经验和教训进行总结。

二、施工成本的控制目标

1.合同施工成本控制目标。

合同施工成本控制目标是以施工承包合同中的施工成本作为项目实际施工成本的控制目标。由于这个目标以合同为基础，适用性较强，在很多项目管理中被使用。合同价作为限制成本价，经常被切块或按工序进行分解，以切块价和工序单价为各施工队和部门的承包指标。这种方法将施工成本控制在一个“封闭”的范围内，迫使各核算主体都自觉地采取适当的手段降低单位施工成本。但由于市场恶性竞争或施工企业投标中熟练使用一些技巧（如不平衡报价），使整个合同中或莫些单项工程的施工成本高于施工企业相应的施工成本标准，造成核算主体在施工和管理方面虽然付出极大的努力，可承包指标却是一个无法降到的目标。这种情况下，合同施工成本作为标准发挥的作用将极其有限。为此，一些施工企业在中标后即对施工承包合同进行综合评价和单价平衡，以调整后的可行价作为实际施工成本控制的目标。

2.预算定额控制目标。

预算定额控制目标是从工程造价主管部门代表国家或地方政府颁布实施的统一预算定额作为项目实际施工成本的控制目标。由于它反映的本行业的平均水平，即使施工企业在投标和项目管理时对其做出一定的调整，也不能准确地反映具体单位的施工技术和管理水平。一般来讲，当前的市场竞争价大大低于预算定额编制价，纯粹按照预算定额水平作为标准进行施工成控制的实际意义并不大，工程的建设管理体制不够健全，专业的咨询市场还不够发达，在这种情况下，预算定额是国家对工程造价合理与否判断的重要依据，建设单位也必然以此来控制工程造价；同时，对一些施工承包合同价低于成本价或大大低于市场价，而施工企业又没有可参照的企业定额的合同工程，将不得不选择预算定额作为施工成本控制目标。所以，一些施工企业在预算定额的基础上予以调整，以调整后的实物消耗量作为目标。它在一定程度上反映了我国工程造价管理体制变革时期的客观情况，但随着我国工程造价管理体制的不断发展，在大型施工企业中这种控制标准正逐步被企业定额所代替。

3.企业实物消耗控制目标。

企业实物消耗控制目标是以施工企业自身的施工技术和管理水平编制出的实物量消耗定额作为项目实际施工成本的控制目标。企业中标后，根据工程的实际情况和企业实物量定额对合同价进行调整，并以此标准对项目总的盈亏情况和单价盈亏情况予以评价，将其作为各施工队和部门盈利或减亏的考核依据。企业实物量消耗定额在项目管理和投标中的应用，一定程度上反应了建筑工程承包市场由自由竞争向科学竞争的迈进，也说明了项目管理和企业决策由经验型向科学型过渡。但是，企业实物量消耗定额的编制是一项工作量大、持续时间长、涉及范围广、技术条件复杂的系统工程，要有一定的人力、物力、财力、技术和较高的管理水平作保障，并不是一般中小型施工企业能够做好的。

三、施工成本与控制费用的关系

很显然，施工成本的控制措施越多越严，控制费用的支出也就越多。措施越多越严，措施的制定、实施、监督和修改就需要投入更多的资源，控制费用的支出也就越多；同时，施工成本控制目标不同，也对控制费用的支出有着不同的影响。前述的三种施工成本控制目标从制定到根据分析报告所采取的措施，每一步都会花费一定的费用；在同一施工措施，同一控制程度情况下，对施工成本控制的实际步骤第一步而言，预算定额标准的制定费用最低（因为施工企业一般在预算定额的基础上，对定额中的人工和施工机械的效率按一定的经验值进行调整），而企业实物量消耗定额最高（因为它包括了编制定额的成本摊销费、定额调整发生费、定额维护、管理和改进摊销费等）；不论何种标准，都是对整个工程项目施工和管理活动的记录、整理和分析，费用支出相差有多有少。那么，是不是施工成本措施越多越严就越好呢？

众所周知，在控制措施不断地增多和加严的过程中，开始时施工成本的减少远远大于控制费的支出，项目总成本在不断下降；当控制到一定程度后，施工成本的减少将小于控制费用支出，项目总成本开始上升。过程总成本的最低点为收支平衡点，也是施工成本控制的优点。当然，工程项目一般并不能够提供准确而又可靠的这类曲线，也就无法确定实施的措施。但是，对每一个项目而言，项目经理可根据经验和数据进行分析判断，合理地掌握施工成本的控制度，使其尽量接近收支平衡点。

四、做好施工成本控制的基础工作

1.编制适用的企业定额

以企业定额来进行成本控制，是工程造价管理体制和投标市场竞争对施工企业的客观要求。企业实物量消耗定额是企业定额的最总要的组成部分，它是企业在自身的水平上充分考虑了人的积极因素，在施工强度、质量以及人工、材料、施工机械等方面规定所能达到的标准。编制先进而又可行的工日、材料单位耗量、台班等消耗定额，是成本控制，考核、分析施工消耗水平的重要依据。有了定额，才能据以审核各项消耗是否合理，是否节约，借以控制不必要的施工消耗，因此，规模化企业必须建立、健全定额管理制度。随着新的施工技术、新的建筑材料、新的施工工艺和新的施工设备在施工中的应用，施工企业的施工技术和管理水平必将不断提高。所以，为了准确掌握企业的竞争实力，施工企业必须及时地对内部定额进行修订，使其在日益激烈的市场竞争中处于有利的位置。

2.加强材料管理

材料费是施工成本最主要的组成部分，对材料费的控制是施工成本控制的主要内容。凡材料物资的收发、领退以及不同核算主体间的内部转移，都有经过清点和填好必要的凭证，并经一定的审批手续，以防止乱领、乱用。施工现场的材料物资要按规定及时地盘点、清查，防止积压浪费、变质和贪污盗窃；严格按施工工艺流程的要求进行施工，尽量避免由于施工不当造成工程质量缺陷，从而减少返工的材料费损失；另外，材料的质量管理也直接决定着施工成本。材料在使用前必须严格按施工承包合同的要求进行检查，合格的才能进入工地，坚决杜绝因使用不合格材料而造成返工和增加补救措施费用。

3.制定健全可行的原始记录制度

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关键词：中小型，水利工程，施工成本

 

我国的水利工程建设管理体制自上世纪80年代初期实行改革开放以来，在建立以项目法人制、招标投标制和建设监理制为中心的建设管理体制管理模式上取得了较大的成绩。。虽取得一定成绩，但我们也应清醒的看到，承包市场的运行还不够有序和规范，影响了施工承包的公平性和公正性，同时显现出来的矛盾迫切需要施工合同来缓解，所以施工企业为迎合业主单位取标的意向，低价投标，以增加投标的机会。在此情况下，签订的施工承包合同，施工企业若按常规施工工艺和项目管理方法，必将难以获得理想的利润额，甚至连预期的亏损都难弥补。

成本控制是项目管理的核心。水利工程施工承包可分为两部分，即施工成本和经营管理费用。由于施工成本占合同总价80%以上，所以施工成本是成本控制的主要内容。通过施工成本控制，可以促进项目节约费用，降低成本支出：可以分析和考核人工、材料和施工机械计划消耗情况，挖掘降低施工成本的潜力；可以为企业招标和经营管理提供决策和预测的依据。然而，在实际的水利工程项目管理中，施工成本控制是相当复杂的。因为水利工程一般周期长，投资规模大，技术条件复杂，产品弹性鲜明，不可能建立和其他制造业一样的标准成本控制系统；而且水利工程项目管理机构是临时组成的，施工人员中民工多，施工区域的环境条件的限制，有效地对施工成本控制显得有点困难了。但水利工程施工有其内在的施工规律，只要科学地组织和规划，采取适当的控制标准，严格按章实施，施工成本会取得良好的效果，但一定要以不影响工程质量为前提。。

1.施工成本控制的实施步骤

1.1制定施工成本的标准。根据施工承包合同的类型和施工企业的管理水平，采取何时的施工成本控制措施，制定可行的控制标准，这个过程是整个施工成本控制的关键，其工作质量的高低直接决定着施工成本控制的效果，甚至影响整个工作的成败。

1.2对施工过程进行记录。记录应建立在仔细观察的基础上，对记录的内容要求详细又完整。其既涉及到人工、材料和施工机械的消耗、施工工艺、现场管理、工作面情况、场地布置和施工准备等项目，又包括资源的数量、类别、人工和施工机械进退工作面的时间、休息或闲置时间，以及设备的保养、维护时间等内容。这一过程是施工成本控制的基础。

1.3对记录的内容加以分析和整理。用科学的统计方法对记录的内容进行加工处理，使之系统化、条理化，并对原始资料仔细的审核，对整理资料进行事后的结构性、及时性、计算和逻辑检查，使成果成为能反映施工和管理水平特征的资料。然后用适当的控制标准与整理的资料相比较，并结合实际施工和管理中的情况，撰写出施工成本控制统计分析报告，对经验和教训进行总结。

1.4落实报告中的措施。即对报告中成功的经验进行推广，对存在的问题及环节加以分析，并及时地监督改正。

2.施工的控制标准

2.1合同施工成本控制标准。合同施工成本控制标准是以实施承包合同中的施工成本作为项目实际施工成本的控制标准。由于这套标准以合同为基础，适用性强，故在很多项目管理中被使用。合同价作为限制成本价，经常被切块或按工序进行分解，并且以切块价和工序单价为个施工队和部门的承包指标。这种倒逼的方法将施工成本控制在一个较小的控范围之内，迫使个核算主体都自觉地采取适当的手段减低施工单位成本，但由于市场恶性竞争或施工企业投标中熟练使用一些技巧，使整个合同中或某些单价的施工成本低于施工企业相应的实际施工成本，造成核算主体在施工和管理方面虽然付出极大的努力，可承包指标却是一个无法降到的目标。这种情况下合同施工成本作为标准发挥的作用将极其有限。为此，一些施工企业在中标后即对施工承包合同进行综合评价和单价平衡，以调整后的可行价作为实际施工成本控制的标准。

2.2预算定额标准。。预算定额控制标准是从水利工程造价主管部门代表国家或地方政府颁布实施的统一预算定额作为项目实际施工成本的控制标准。由于它反映的式本行业的平均水平，因此即使施工企业在投标和项目管理时对其做出一定调整，也不能准确地反映具体单位的施工技术和管理水平。一般来讲，当前的市场竞争价大大低于预算定额编制价，纯粹按照预算定额水平作为标准进行施工成本控制的实际意义不大。预算定额是国家对工程造价合理与判断的重要依据，建设单位也必然以此来控制工程造价；它虽在一定程度上反映了我国水利工程造价管理体制的客观情况，但随着我国水利工程造价管理体制的发展，在大型施工企业中这套标准正被企业定额慢慢代替。

2.3企业实物消耗控制标准。企业实物消耗控制标准是以施工企业自身的施工技术和管理水平编制出的实物量消耗定额作为项目实际施工成本的控制标准。企业中标后根据工程的实际情况和企业实物量定额对合同价进行调整，并以此标准对项目总的盈亏情况和单价盈亏情况予以评价，将其作为各施工队和部门盈亏或减亏的承包依据，一定程度上放映了水利建筑承包市场的自由竞争向垄断竞争的迈进，也表明施工项目管理由经验型向科学型的转变。

3.施工成本与控制费用的关系

施工成本的控制措施越多越严，控制费用的支出也就越多。施工成本控制的标准不同，也对控制费用的支出有着不同的影响。有的施工成本措施越多越严并不是就越好，在控制措施不断地增多和加严的过程中，开始施工成本减少远远大于控制费用的支出，项目总成本在不断下降；当控制到一定程度后，施工成本的减少将小于控制费用支出，项目总成本开始上升。工程总成本的最低点为收支平衡点，也是施工成本控制的最优点。当然，工程项目一般并不能够提供准确而又可靠的图线，也就无法确定实施的措施。但是，对每一个项目而言，项目经理根据经验和数据进行分析判断，合理地掌握施工成本的控制度，使其尽量接近收支平衡点。

4.做好施工成本控制的基础工作

4.1编制适用的企业定额。以企业定额来进行成本控制，使水利工程造价管理体制和投标市场竞争对施工企业的客观要求。企业实物量消耗定额是企业定额的最重要组成部分，它是企业在自身的水平上充分考虑了人的积极因素，在施工强度、质量以及人工材料、施工机械等方面规定所能达到的标准。编制先进而又可行的工日、材料单位消耗、台时等项消耗定额，才能据以审核各项消耗是否合理，是否节约，借以控制不必要的施工消耗，因此，规模企业必须建立健全定额管理制度。随着新的施工技术、新的建筑材料、新的施工工艺和新施工设备在施工中的应用，施工的技术和管理水平将不断的得到提高。

4.2加强材料管理。材料费是施工成本最主要的组成部分，对材料费的控制是施工成本控制最重要的内容。凡材料物资的收发、领退以及不同核算主体间的内部转移，都要经过清点和填制必要的凭证，并经一定的审批手续，建立严格的管理制度，同时严格工艺流程要求进行施工，尽量减少施工不当造成工程质量缺陷，减少材料费损失。禁绝杜绝使用不合格材料而造成返工和增加补救措施的费用。

4.3制定健全可行的原始记录制度。由于原始记录是反映施工和管理活动的原始资料，是进行成本预测、成本控制、消耗分析和施工索赔的重要依据，是施工成本控制最基础的工作。所以必须为原始记录提供健全可行的技术保障制度和管理制度。对各原始记录的登记、传递和审核组织好，形成规范的管理制度，以确保及时完整地为施工成本控制和其它各方面提供资料。

总之，通过科学的施工成本控制，以合同施工成本、企业实物消耗定额作为标准来约束实际的施工成本支出，处理好施工成本和控制费用之间的关系，做好企业定额、材料管理和原始记录制度等施工成本控制的基础工作，施工企业的项目管理水平就会不断提高。

篇9

xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到2000米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈——华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。

xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2，，以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座，总建筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。

二、xx商城超市/百货店项目市场分析

（一）、xx市国民经济发展概况

据xx统计局20*年统计信息，xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人；xx市国民生产总值630万元；人均gdp8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增长了10%；农村居民人均纯收入2824元，比上年增加148元，增长了5.5%。20*年城乡居民消费水平有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比上年增长了10%，农村居民人均生活费支出1934元，比上年增长了5.4%。物价总水平在20*年由负转正的基础上稳中有涨。20*年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1.4%，商品零售价格点水平比上年上升0.1%。

城乡全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，比上年增长11.7%；全年县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元，比上年增长120%；县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10.9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，增长了16.1%。城乡居民人均居住面积14.26平方米，农村居民人均居住面积28.1平方米，至20*年底全市总人口791.42万人。

（二）、xx小区商圈调查

1.商圈人口基数xx小区用地范围内，北起越河南路（20米），南至火柴厂北围墙，西起王母阁路（40米）东至老运河，南北长893米，东西长752米，规划总用地为43.18公顷，是有江北小苏州之称的xx市的老城区。了解到其常驻人口为13.34万人（辖8个派出所），每户均人口4.5人。根据xx市城区内（3公里范围内）常住人口为43万人，暂住人口为21万人的总体比例可推算出，xx商城1.5公里范围内流动人口为6.51万人，因此，xx商城1.5公里范围内的总人口应为19.85万人。

2.商圈人流截面调查总体结果分析：①以目前的状况，xx小区接入口包括龙行路、健康路及运河路，按人流流入方向，经过xx商城的人流总量为65,000人次，假设经过xx商城的人流30%以上期望流入超市/百货店，则为19,500人次，考虑到xx商城开业之后吸引效应，预计初期亦不会超过65,000人次，以人流比重计算，商业人流为19,500人次，以平均买单率参考良友广场买单率30%，买单人数为5850人，平均买单额76.89元，则人均买单额6352×76.89/7300=67元，日营业收入为39万元。②xx商圈人流的一个重要的流动特点是：由运河路上出到太白路的人流（2.08万）较显多于太白路上进入运河路的人流（1.83万），由建设南路进入健康路的人数（1.5万）又较多于健康路退出建设南路的人流（1.38万）。这一事实说明，xx商城还不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路进运河路，经健康路出建设南路，或反之，xx商城与此主要人流走向一河之遥，换言之，存在人流聚集的潜力。③商业人流偏低，由于xx小区地理位置处于老运河西岸，作为旧城履行地段，该片区北邻回教朝拜地——东大寺，虽具历史文化底蕴，但缺少现代商业气息，从其物业价格为老运河东岸及开发区物业价格低3成为例，说明其购买力相对较弱，且据观察，小区南端，位于火柴厂，较多外来人口居住，因此根据观察结果，xx小区商业人流为30%。④工作日人流较为平稳，休息日变化较大，从人流构成上看，女性约占41%，男性约占59%。

（三）、xx市商业竞争环境

据市统计局统计公报，20*年xx市全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，全市县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，比2000年增长了16.1%，说明个体私营经济在商品流通产业中占有主导地位。

⑴竞争者基本状况除了华联商厦、市百货大楼为标志性商业设施外，三联家电、巨龙家电商城、中百超市、时代超市及众多品牌服装专卖店和化妆品专营店，构成了市中心商圈的主流。其中零售巨头华联商厦经营面积20000平方米，20*年销售额不到1亿3千万元，毛利率18.24%，毛利额为2175万元，其20*年的年度目标为1.5亿，毛利额2500万。稳坐第二把交椅的市百货大楼经营面积25,000平方米，拥有员工1200多人，20*年销售额据推测应低于1.2亿元。综合评价，两大零售大户20*年销售额总和应低于2.5亿元，由此可以推出，专业市场（商场）在xx市零售业占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占市场绝对份额。

⑵竞争者分析①从目前社会零售总额及两大龙头商场的销售额外负担，我们可以看到专业市场（商场）在xx市零售业中占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占零售商场绝对份额。②商业业态较齐全，大型综合商场、超市、专业零售商场、专卖店及批发市场、夜市各领，并针对不同的消费群体，占有相当市场份额，诸多初级市场形态的并存，也间接说明xx市购买力和生活处于小康水平。③华联商厦及市百货营业面积均在20000平方米以上，从建筑物品质、地理位置、经营业态、管理模式、服务功能等多方面来看，它们代表了目前零售业的主流，其购物环境相对滞后，商品附加值不高，管理缺乏创新，但应列为本论证项目直接竞争者。④市中心商圈众多的服饰品牌专卖店，构成了xx市商业的一道风景线，也成为时尚消费的主要场所。但其价格的不透明性及对品质的担心，成为广大时尚品牌消费者的一道潜在屏障。

（四）、居民商场消费习惯调查

为了更好地把握xx市居民的消费心理及消费行为，配合xx商城市场调研，特此设计了一组问卷，并通过实地询问得到相关数据37份。本问卷分四部分，第一部分是消费者自然状况；第二部分析解消费者商场消费习惯及原因；第三部分是商业环境满意度；第四部分试图解释消费者对xx商城的认知度及其评价。

（1）xx市样本消费者概况本次市调随机采访居民37人，其中女性居民15人，占样本基数的40%，男性居民22人，占样本基数的60%，基本符合截面调查人流构成（男性51%，女性49%）。（2）居民商场消费习惯居民商场消费习惯反映了居民的消费模式，影响甚至制约着商业形态。从城市居民收入状况来看，城市居民整体上尚处于“小康”水平，虽收入分层差距较大，绝大多数中低收入层（500-600元）与高收入层（1000元以上）的消费判别却不甚明显，倾向于超市消费。反映出超市业态方便、快捷及平价的经营宗旨和良好的购物环境得到了居民的认可。（3）居民偏爱商场购物的原因调查表明，信誉好（38%）、购物环境好（22%）是商场购物的两大因素。xx市与其他大、中型城市的消费者的消费心理具有明显不同，商品质量和商业信誉是消费者最关心的问题，这也反映出，商业环境还处在相对商业发展的转型阶段，商业环境及商誉相对滞后，其经营方式和理念有待提高，这也释解出为什么消费者对大商场给予了满意的答复。分析结果表明，商誉和商品质量是xx市消费者最关心的购物因素，也是我们作为竞争者需要利用的直接的市场契入点和竞争优。（4）对xx商城的认知度和评价xx商城作为xx市政府的重点改造项目，得到了社会的广泛关注，调查结果显示73%的样本消费者知道xx商城，反映出该项目除了开发商的人为炒作外，政府力也产生了强大的社会效应。由社会效应而产生的吸引力效应则解释了xx市居民近乎92%的消费者对xx商城的光顾倾向。另外，对于未来xx小区的定位测试表明，52%的xx小区认知消费者认为，未来xx小区是居民及商业混合区，41%的认知消费者更潜在定位为休闲小区，此潜在定位对小区商业投资商具有一定优势。

（三）、xx商城超市/百货店内部力量分析

xx小区的社会效应带来的对xx商城的社会关注，成为本项目突出的吸引力效应;良友商业近三年的商业运作积累的经验，可以直接稼接到新项目，成为新项目动作的技术保障；山东xx房地产开发有限公司与本项目投资方的经营模式和价值理念存在共性，形成利益互补，利于本项目的平衡动作；本超市/百货店项目规模较大，起点较高，较易形成轰动效应，引领xx市商业趋势。

（四）、xx商城超市/百货店项目财务分析

1、投资估算项目总投资为4070万元，其中：设备购置费726万元，装修及装饰费644万元，开办费500万元（包括广告费150万元），正常年份的流动资金2200万元。

2、总成本费用估算商品销售成本按预测商品销售收入12480万元的85%进行计算；场地租金按每天0.46元/每平方米，每两年递增1.6%进行计算；财务费用按贷款额3000万元，年贷款利率6%进行计算；按职工总人数800人，年人均工资4500元，估算的年工资总额为360万元。设备的价值为726万元，预计残值36万元，折旧年限5年，年折旧费用138万元；装修及装饰费、开办费均按5年摊销，年摊销额分别为129万元、100万元。以上各项数据计入总成本费用表中，再加上其他费用，即可得项目各年的总成本费用。

3、商品销售收入、应交增值税、销售税金及附加与应交所得税的估算商品销售收入按每天40万元进行计算，年销售收入为14600万元，销售额为12480万元（不含税）；应交增值税按销售额的1.8%进行计算；销售税金及附加按应交增值税的10%进行计算；应交所得税按33%的税率，亏损在五年之内予以弥补进行计算（未考虑税收优惠政策）。项目各年的商品销售收入、应交增值税、销售税金及附加与应交所得税。

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【关键词】房地产；投资项目；可行性研究

房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点，对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究，是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件，甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。

一、房地产投资项目可行性研究的作用

（1）作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论，项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。（2）作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告，报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目，很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理，是否具有理想的经济和社会效益。（3）作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研究，一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下，才可能给予项目贷款。（4）作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等，在房地产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变，一般应根据该计划行事。

二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分

（1）投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内，根据有关法律法规和政策，同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析，主要是从投资收益等角度研究投资的可能性，进行投资机会的选择和鉴别，引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内，研究费用占投资总额的0.1%～0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的，则可以再进行更深入细致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括：分析投资机会研究的结论；有哪些关键问题需要进行辅助研究；在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内，研究费用占投资总额的0.25%～1.25%。通过初步可行性研究，可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。（3）详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性，对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内，研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同，一般在投资总额的0.2%～3%之内。另外，根据有关规定，对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目，须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目，任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括：全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在；全面审核各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性，对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。

三、房地产投资项目可行性研究的基本内容

根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同，可行性研究的内容各有侧重，不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点（包括容积率、建筑密度、绿化率等）。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标；如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率（ROI），内含报酬率（IRR），净现值（NPV），投资回收期（PP）等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整；报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全；报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点；报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题

1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力；同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素（投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，是房地产投资项目的关键。

3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006

[2]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论.2004（2）