房地产行业投资策略范文
时间：2023-07-04 17:22:46
导语：如何才能写好一篇房地产行业投资策略，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
学历：硕士
单位：国金证券
职务：行业研究员
研究方向：房地产
主要研究成果
《房地产行业：“有没有”和“可以有”》2009-12
《万科A：蓝山开盘减值冲回》2009-11
《房地产行业：演出开始了》2009-10
《深振业A：起步于深圳 进取心较强》2009-03
研究领域观点
刺激政策的“留”与“退”是主导2009年年底和2010年上半年地产股投资的重要因素，我们认为中央政府对地产的态度短期不会发生转折，也即效力最高的中央层面政策短期不会退出，地产股在2009年末和2010年初会有一轮超政策预期的行情。
2010年下半年地产面临的因素似乎都不如2009年，如供给、政策支持力度、金融环境等，应该把超预期因素的关注重点落在出口。出口对地产的影响从两方面考虑：一是收入增长提升购买力。二是出口增长连锁带来升值压力对流动性的影响。
姓名：白宏炜
学历：硕士
单位：中金公司
职务：行业分析师
研究方向：地产行业及上市公司研究
主要研究成果
《首开股份：立足北京资产与业绩增长兼备》2009-11
《房地产行业：房价将呈结构性上涨》2009-08
《金融街：回归商业地产长期价值凸现》2009-05
《房地产行业：世博、迪斯尼及国企资产重组下的投资机会》2009-04
研究领域观点
我们认为2010年受益于经济的走好以及较低的利率水平，房地产市场仍将是实现稳定增长，地产板块未来六个月有30-40％的上升空间，主要来自业绩增长以及小幅度估值水平提升，比市场预期缓和的调控政策以及信贷的再次开闸将是主要的催化因素。
我们看好地产板块2010年尤其是上半年的表现，建议投资者目前吸纳地产股，重点是具有持续增长潜力的龙头地产公司如金地、万科、保利；以及区域龙头股如首开股份、中华企业、栖霞建设等；此外金融街、浦东金桥等商业类地产公司将受益于商业地产市场的见底回升；2010年行业整合将加速，所以也看好大股东实力较强的上市公司资产整合机会。
姓名：时雪松
学历：硕士
单位：中金公司
职务：行业研究员
研究方向：基础化工各个领域研究
主要研究成果
《化工行业：化肥淡季关税小幅下调 符合市场预期总体偏于利好》2009-12
《华鲁恒升：成本优势得到体现业绩符合预期》2009-08
《化工行业中期投资策略：复苏尚需时日关注油价和通胀》2009-06
《新安股份：业绩符合预期具有长期行业竞争力》2009-03
研究领域观点
继续看好纯煤头和煤气化优势的华鲁恒升，煤头气头共存的湖北宜化也相对受益，气头企业(云天化、泸天化等)可能存在交易性机会。而磷肥磷化工企业短期内受益有限，但本身国内磷肥价格回升明显，磷肥的交易性标的有六国化工和云天化。同时对拥有磷矿和水电资源，具有成本优势的兴发集团长期看好，澄星股份也同样受益于磷酸关税下调。
流动性因素仍可能导致未来油价和通胀超出预期。通胀受益品种：磷肥和钾肥为主，国内钾肥价格见底，盐湖钾肥价值相对低估。磷肥如果量价齐升，趋势性配置云天化和兴发集团。油价受益品种：煤化工中的PVC和乙二醇，PVC企业沈阳化工和英力特等，乙二醇企业丹化科技。
姓名：赵献兵
学历：硕士
单位：国元证券
职务：首席分析师
研究方向：化工行业
主要研究成果
《回天胶业：受益经济转型消费替代未来前景光明》2009-12
《乐普医疗：乘着DES的翅膀》2009-09
《化肥行业：化肥行业步入“去产能化”阶段》2009-04
《化肥行业：化肥市场化步伐启动春耕尿素价格恐难反弹》2009-01
研究领域观点
随着宏观经济的逐步转好，化工行业复苏的趋势已经确立，行业未来仍将处于缓慢复苏之中。目前产品价格、毛利率皆低于历史平均水平，未来仍具有较大的上涨空间。
我们预计2010年成本提升向下游产品价格提升的影响甚微，国内化工行业复苏路径依赖需求拉动。基于需求拉动的预测，我们推荐产能相对平衡，贴近下游消费的子行业如氯纶、MDI、改性塑料等；此外可关注需求推动下部分子行业如尿素、纯碱的波段性投资机会。重点关注公司为：友利控股、烟台万华、金发科技。
姓名：李质仙
学历：硕士
单位：国泰君安
职务：销售交易部董事总经理
研究方向：纺织服装
主要研究成果
《2010年纺织服装行业投资策略：内需前景看好出口难以乐观》2009-12
《纺织服装业：发掘估值洼地推荐品牌服装类公司》2009-08
《雅戈尔：服装与房地产业务稳健增长》2009-04
《山东如意：产能扩张与新技术推动业绩增长》2009-03
研究领域观点
我们预计未来全球纺织品服装贸易额增速会较前几年出现下滑。未来中国占全球贸易额的比重仍能继续提升，但速度会比较缓慢。预计2009年全年出口额同比下降9.27％，2010年出口同比增长5.90％，基本恢复到2008年水平。随着全球经济的复苏，未来3-5年内行业出口应能维持5-8％的增长。
我们认为国内的服装消费还有巨大的增长空间，而快速的城市化进程以及中西部地区的高速发展将成为未来服装消费增长的重要推动力。未来十年中国的服装消费将迎来黄金增长期。
姓名：方焱
学历：硕士
单位：国信证券
职务：首席分析师
研究方向：房地产
主要研究成果
《房地产行业：细则宽松程度略超市场预期》2009-12
《房地产行业：11月份投资策略：加仓至年底超配 布局跨年度行情》2009-11
《招商地产：增发将加速公司发展调高未来业绩预期》2009-07
《中天城投：增持行动彰显信心贵阳龙头潜力巨大》2009-06
研究领域观点
鉴于国内外严峻的经济形势以及2008年房地产行业景气加速回落至2010年新低，“松动”和“扶持”将是未来一至两年房地产行业政策面的主要基调，政策拐点已清晰可见，但经济发展规律、国情以及舆论导向都使得政府在出台房地产“救市”政策时较为审慎，利好不会一次出尽，未来将会不断补充完善并超出预期，而且相当多的利好将会由地方层面椎出。
姓名：贺平鸽
学历：硕士
单位：国信证券
职务：首席分析师
研究方向：医药行业
主要研究成果
《医药行业：2010年投资策略：蛋糕和机遇》20009-12
《医药行业：09年中期投资策略：耐心布局积极防御》2009-06
《利华生物：营业外收益增加整体增长压力》2009-03
《云南白药：白药膏提价 看好长期增长潜力》2009-02
研究领域观点
新医改通过完善公共医疗服务体系、上下游支付体系，形成对上游制造业的正确牵引和良性反馈，促使医药工业企业重新确立科学的优胜劣汰游戏规则，重新回到
“研发是第一生产力”这一源动力上来。因此，那些具有科技创新优势的细分领域龙头公司，必然全程受益于这个大循环体系的逐步完善。这其中主要以具备一定研发实力和市场触角的优质民营企业为主，这类企业符合医药企业本质特征――高科研投入、高盈利能力、高成长，新产品定位于高端市场。
姓名：陈俊华
学历：硕士
单位：中金公司
职务：行业分析师
研究方向：能源电力
主要研究成果
《电力行业：三季度业绩预览：全年盈利最好的季节》2009-10
《建投能源：电量如期恢复利润率没有改善》2009-08
《电力行业：2009年中期投资策略：盈利能力回升 配置价值显现》2009-06
《能源行业：关注电力股阶段性机会》2009-02
研究领域观点
目前行业要素趋势向好，但火电生产商盈利恢复正常尚待时日。市场普遍认为：电力行业没有更差的消息出来了。我们认同这一观点，但须性请投资者注意的是：做出“电力行业迎来新一轮的春天”的判断，目前还为时尚早；对于电力行业2009年盈利的恢复幅度我们持谨慎态度。未来，段时期，我们认为电力股在持续“利好预期”的推动下，比较抗跌，拥有相对收益，但目前电力行业整体的竹值水平还不具备长期投资价值。
姓名：沈爱卿
学历：硕士
单位：广发证券
职务：行业研究员
研究方向：房地产
主要研究成果
《房地产行业：头悬达靡之剑脚无坚实之地行业投资吸引力下降》2009-12
《房地产业：“金九银十”仍可期投资机会将显现》2009-09
《中天城投：全面收购华润贵阳公司明年业绩最大疑问排除》2009-07
《沙河股份：项目的集中销售和结算将使得业绩大幅增长》2009-04
研究领域观点
市场总是风云突变，就在我们还在为国内各项调控房地产行业的政策终于收到成效、房地产价格的快速上涨势头得到遏制而沾沾自喜并期待更大的胜利果实时，全球金融危机的爆发并殃及我国，出口受挫、投资意愿下降导致快速增长的周内经济遭遇刹车。对前期受到严重打压的房地产业，首先重提其重要支柱产业的地位，其次通过降低交易费用、降低房贷利率及首付比例等方式刺激房地产消费。为了刺激房地产市场的消费，政府出台了一系列政策放松之前对购房需求的限制，随着这些利好政策的消化，行业的复苏也将在路上。
姓名：赵雪芹
学历：博士
单位：中信证券
职务：首席分析师
研究方向：旅游、商贸零售行业
主要研究成果
《旅游行业：需求增长和政策利好双轮驱动行业快速增长》2009-12
《中国国旅：旅行社与免税店双业态发展》2009-09
《百货行业投资策略：商圈、规模、制度三因素选取优质百货公司》2009-08
《旅游行业：2009年5月跟踪报告：估值略有回落看好景区公司》2009-05
篇2
而这种有趣的变化，却无心插柳地简化了房地产股票的投资策略，即在Shibor高涨区域买入房地产股票，在Shibor回落至底部区域时卖出房地产股票即可获取不错的相对收益与绝对收益。
利率波动缘起2008年，信贷毒瘾的戒断症状
2008年金融危机时，中国救援政策与海外市场有着显著不同。海外市场在动用央行的力量帮助企业降低杠杆，而中国则在动用商业银行力量诱使企业加重杠杆。这就导致了在政策效力衰减后，中国经济在官方利率下行通道遭遇经济体的降杠杆力量的对抗，从而使得市场利率出现与官方利率不一致，并且大幅上下波动的境况。
2008年金融危机爆发后，各个国家纷纷采取各种政策拯救经济，其中美国的QE与中国的4万亿一揽子刺激政策最为引人瞩目。
尽管表面看，两国政府都在向市场提供海量的流动性，但由于其资金来源的差异，两国政策有着根本的不同，其效果也大相径庭。
从美国看，美国流动性来源于美联储，其央行援助金融机构、购买资产、压低市场利率。但由于其银行系统、实体企业都具有较强的风险定价能力与运营水平，于是纷纷借助这次流动性洪峰降低杠杆（见图2），最终实现了经济体资产负债表的修复，使得经济走上了可持续发展的道路。
从中国看，其流动性相当一部分来源于商业银行对行政命令的执行，以降低贷款条件、承担更高风险为代价来向企业提供流动性。从贷款客户看，中国经济改革时间较短，经济体的风险定价能力并不是很强，错误评估了自己的负债能力。
我们将客户分为两类，一类为强势客户，比如地方政府、事业单位、国有企业等，这些客户或多或少地带有国家信用性质，具备规模扩张冲动，贷款时较少考虑还款风险；一类为弱势客户，比如温州私有企业主等，在与银行的交易中长期处于弱势地位，突然遇到贷款洪峰往往受宠若惊，尽量贷款。
也就是说，这两种类型客户的风险定价能力都有偏差，在银行信贷的洪峰中狂欢，逐年增加杠杆，不知不觉中染上了信贷的毒瘾（见图1）。
简而言之，在美国动用央行力量帮助企业降杠杆的同时，中国在动用商业银行力量诱使企业加重杠杆，这就直接导致了现在利率市场的乱象，即在利率平稳（或下行）通道遭遇经济体的降杠杆（或压杠杆，又或不敢继续加杠杆）力量的对抗，从而使得市场利率出现异常的剧烈波动。这种情况，在以前经济周期中颇为罕见（见图3、图4）。当今中国之经济体，很像是一个产生信贷依赖的瘾君子，如果停止吸食，甚至是略有减量，就会给经济系统带来极大的痛苦体验。
戒断症状激发短期投资机会
从经济周期的角度看，在一个正常经济体中，作为利率敏感型行业，房地产股票会被长期利率上升压垮，而被长期低息环境激发出泡沫。所以一个长期投资者应该在加息通道的后半段卖出房地产股票，在利率见底并长期稳定于底部后买入房地产股票。
出于两个理由的考量，在房地产行业寻找短期投资机会或者执行反向交易策略都是不明智的选择。一方面，房地产行业走势一旦确立就难以更改，执行短期投资策略很容易错失投资机会（图5直线）。另一方面，房地产一旦趋势逆转，其下跌和上涨幅度都容易超出人的想象，执行反向交易策略很容易被市场击溃，从而难以长期坚持（图5圆圈）。
但是，呈现出戒断症状的中国经济，却赋予了投资者在房地产股票上执行反向、短期投资策略的机会。一方面，从大的环境看中国毕竟处于利率下降（或稳定）通道，至少不是处于加息通道，短期市场利率的飙升毕竟不可持久，早晚会向长期趋势回归。
另一方面，根据我们的压力测试，以月为单位的高利率环境并不足以给房地产的基本面造成实质性的影响。这就使得我们具备了执行反向交易的胆量与勇气，即在Shibor飙升期买入房地产股票，在Shibor底部卖出房地产股票。
追溯测试来看，假设我们从利率乱象开始出现的2011年7月起，我们简单地在Shibor高出均值2倍方差时买入房地产指数，在Shibor低于均值0.5倍方差时卖出房地产指数，其累计收益率可高达14%，打败房地产指数30个百分点，打败沪深300指数43个百分点，实现绝对收益与相对收益的双赢。
因此，短期利率的异常波动是决定房地产股票走势的重要因素，依据Shibor的反向交易策略可以有效地打败市场。细化到股票交易的维度，我们倾向于选择对Shibor更为敏感，但是对系统风险相对迟钝的股票，以期在最大化收益的同时有效地防控风险。我们分别计算了股票池中房地产股票相对于Shibor和沪深300指数的贝塔，认为应该选择相对于Shibor的Beta较高，但是相对于沪深300指数的Beta适中的招商地产和深振业作为重点推荐标的。
篇3
建信核心精选股票型基金成立于2008年11月25日，据银河证券基金研究中心的数据统计，截至2009年7月31日，在成立仅8个月有余的时间里，建信核心精选的涨幅达到66.10％。
抢眼表现主要源于及时加仓
2009年二季度，在股指加速上扬的推动下，大比例增仓成为基金的共识。以建信核心精选为例，该基金在2008年11月份成立之后，采取了相对积极的投资策略。据田擎介绍，“我们从今年初开始就把这只基金的仓位快速地提了上去，最近几个月都保存了较高的仓位水平。在资产配置方面，我们采取了积极建仓的策略，即以金融概念作为配置主线，一季度重点配置了银行、地产等行业，二季度则加大了钢铁和煤炭的配置。”
建信核心精选的这一操作策略，与大多数偏股型基金不谋而合。据国金证券研究所统计，偏股型基金第二季度仓位为84.07％，其中股票型基金的整体仓位已经达到86.78％，超过2007年第三季度市场最高点时股票型基金83.87％的仓位，主动加仓行为较为明显。
据Wind数据统计显示，2009年二季度以来，共有21只偏股型基金成立。相比一季度成立的新基金，二季度成立的新基金大多采取了快速建仓的策略。成立时间在2008年四季度末和2009年一季度的新基金建仓分化严重，而成立于二季度特别是5月以后的新基金，在建仓策略上却步调一致，大多数都选择成立即建仓的快速建仓策略。
房地产投资仍是市场主线
加仓的同时，田擎给出了第一条投资主线――房地产。上半年经济复苏的预期是否能在下半年被验证?田擎指出，更有实际意义的应该是房地产行业的数据。“经济总量数据是一个大的框架，判断经济复苏与否具体应看房地产数据。房地产销售和投资这两个数据对投资指导意义更大。”
经济结构调整到现在，田擎依旧看好房地产在经济的龙头地位。“房地产是2009年投资的一条主线，并由此延伸到家电、焦煤、建材和钢铁等相关行业。现在建信核心精选最主要的配置就是金融、地产、钢铁和煤炭，还有商业白酒及工程机械家电等。我的投资理念比较简单，就是基于这种可获得的信息，站在目前的时点，用比较简单、淳朴的逻辑做一个合理的预期，寻找可重复、可持续及可表述的盈利模式。”
关注通胀受益板块
田擎的第二条投资主线是通胀预期的受益板块。强周期性行业也成为基金二季度增持的重点。“经济复苏和通胀预期下，煤炭、有色等重点上游行业以及房地产行业或将继续受益。在目前的估值水平下，前期表现落后的行业在指数持续上扬中存在补涨动力，钢铁、机械、建材及电力等行业值得关注。此外，政策积极引导，消费能力增强，出口逐渐好转以及货币政策收缩预期上升等因素都将促进消费服务等下游行业实现超额收益，包括医药、食品饮料、零售和旅游等。”
至于充裕流动性是否会带来泡沫?田擎表示：“其实股指处于低位时，市场估值并不见得便宜，例如，2009年以来表现较好的周期性股票，股价处于底部时，估值往往较高。我认为估值并不是制约市场最重要的因素，尤其是在经济探底的区域，这一点更为明显。”
保持乐观 不忘风险
篇4
【关键词】房地产投资房地产投资风险经营风险
房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。
一、房地产投资常见风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
篇5
复地1号房地产基金由复地集团股份有限公司发起，复地集团（以下简称“复地”）是中国最大的房地产开发集团之一，国家建设部一级开发资质企业，香港联交所主板H股上市公司（代码2337），司总部设于中国上海。2004、2005、2006、2007年连续四届中国房地产百强企业综合实力TOP10，2008年获得“中国驰名商标”称号。
复地背靠复星集团的强大支持。
上海复星高科技（集团）有限公司创建于1992年，是中国最大的综合类民营企业。复星扎根中国，核心业务跨医药、房地产、钢铁、矿业、零售、金融服务及战略投资等六大领域。目前，复星已稳居中国企业前50强，并连续四年名列中国民营企业纳税总额首位。旗下产业业绩稳定增长，在行业内也基本进入国内前十强。
投资顾问：复地财信投资管理有限公司 ( 复地集团全资子公司)
上海诺亚投资管理公司
受 托 人：XX信托投资公司
发行规模：5亿，最低3亿可成立；其中复地作为劣后投资人认购信托计划总规模的20%。
存续时间：5年
产品类型：管理类浮动收益型产品。
合同份数：50份自然人，机构客户不限。
最低认购：个人600万元起，超出部分以10万元的整数倍增加；机构客户金额不限。
基金投资策略：以股权投资、债券的方式投资于各种用途的物业和房地产开发项目，其中债权投资年化收益率不得低于15%/年。
优先级投资人可以在承担很小风险的前提下，享受房地产市场的增长和开发端的利润。
• 优先受益人：享受每年6%固定配息，只承担基金整体80%的风险；同时在基金到期时享受大部分分红。
• 次级受益人：用每年6%的固定配息保障优先受益人的本金和固定配息，承担基金下跌的绝大部分风险，在基金到期时享受一部分超额收益。如果基金出现亏损由次级受益人优先弥补；同时，如果基金收益无法满足对优先部分每年6%的固定配息，也由次级受益人弥补。
2． 固定配息制度
基金每年向优先受益人固定配息6%。
如果基金收益无法满足对优先部分每年6%的固定配息，由次级受益人本金和收益进行弥补。
3． 最终分红制度和到期结算方式
当基金年化收益率大于6%，基金结束时，对优先和次级受益人进行分红。
• 基金年化收益率在6-20%
• 向优先收益人分配基金超出部分收益的70%
• 向次级收益人分配基金超处部分收益的30%
• 基金年化收益率大于20%
• 向优先收益人分配基金超出部分收益的60%
• 向次级收益人分配基金超处部分收益的40%
链接
房地产业调整开始
2008年，中国地产市场冷风频吹，呈现量缩价跌之势，区域化差异凸现机会，未来6-9个月即将出现本次调整的寒冬，迎来行业低点，房地产行业将出现并购潮，行业集中度在不断地调整中体现。毫无疑问的是，未来房地产行业将向专业化、规模化和品牌化方向发展，随着不断地整合扩张，大型地产公司的盈利能力得到不断提升。
过去十年，中国房地产业突飞猛进的发展。但是在眼下，房地产市场像进入了寒冬。2008年7月8日，著名华裔经济学家徐滇庆打赌预测深圳房价持续上涨输了――刊登广告道歉――国内房市一大重要方向标的深圳房价，跌回一年前水平。
但业内不乏有人认为，作为全球最大新兴发展中国家，中国经济继续强劲增长支持房地产向好，城市化进程推动房地产持续发展，人民币升值亦将利好房地产。
篇6
疾风暴雨般的大调整瞬间吹散了基金此前极度乐观的情绪，基金经理对后市看法的分歧也逐渐显现。7月宏观数据的差强人意，再次引起人们对经济二次探底的忧虑，各类观点的碰撞和交锋显得热闹非凡。
房产论：先导性行业主宰后市发展
对于后市如何发展，一部分基金人士认为重点取决于房地产等先导性行业的发展。
长信基金在其策略报告中认为，房地产行业的复苏直接影响到国内整个经济的复苏。由于地产投资占整个固定资产投资的25％左右，如果加上各类下游产业可能占到近50％的比重。自1998年启动房地产市场化以来，房地产已成为1999～2007年经济上行周期的两大主要引擎之一。
长信基金认为，市场日前的调整主要源于对货币正常化以及由此带来的经济二次探底的风险预期。同时，7月经济数据显示，经济复苏有所反复也是市场调整的重要原因。在未来经济发展中，政府可能首选保增长，民生问题将退居次席。类似于一季度，房地产等先导性行业或将带领市场在调整后继续上行。
当前国内地产投资情况仍处于历史较低水平，长信基金认为，未来仍具有进一步复苏的空间。数据显示，在2005～2006年较为低迷的房地产市场，其销量一度只有10％以内的增长。即便如此，当时的房地产投资增幅仍然达到25％左右，新开工而积增速也在10％以上。但是现在房地产投资仅有12％的增速，新开工累计增速依然为负，离历史最低迷的时期还有50％左右的距离。
此外，自2005年开始，另一个经济增长引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上弥补了房地产和投资的低迷。但从目前来看，由于美国经济短期反弹的趋势已经明确，但中期趋势依然不明朗，所以对中国出口的拉动仅仅是小幅和暂时的，出口再次成为主要引擎将比较困难。
长信基金认为，在目前的经济环境下，政府对于房地产的表态将非常重要。基于房地产行业在经济复苏中占据主导的以识，政府将继续保持对房地产的刺激作用，这也是长信基会看好房地产行业的主要原因。此外，汽车、家电以及新能源等行业也有望成为后市发展中新的经济增长点和市场热点。
持有类似观点的还有交银施罗德投资总监项延峰，他认为中国经济强劲复苏，投资功不可没。虽然宏观政策基调不变，但微调已展开。从拉动中国经济的“三驾马车”上看，固定资产投资拉动最大，消费和出口也成上升趋势。从进一步拉动经济的手段分析，私人投资刚开始触底回升，下一阶段房地产投资的回暖将是需要投资者关注的关键指标。
建仓论：调整正是建仓良机
对一部分新发行基金而言，调整正是其求之不得的良机。目前场内基金的平均仓位约85％，后市走向可能更多取决于新增资金的流向。新基金建仓的动向值得重点关注。
摩根士丹利华鑫基金的投资总监项志群认为，目前的调整更有益于未来的市场，对基金投资也是难得的机遇。
他表示：“股市在3000多点出现调整，应该说是一件好事，有助于夯实市场基础。目前的股市对政策的依赖性比较高，当大家预期政策有可能发生调整时，股市的波动必然加大再加上近期房市也有所降温，引发了大家的担心，股市出现震荡在所难免。”
从全球的角度而言，目前的整体状况是全球产能过剩，而需求相对比较疲弱，这也包括中国在内，特别是外部需求这方面，短时期内很难提振。中于我国仍属外向型经济，在外需疲弱的情况下，受到外部冲击的情况实际上是很大的。项志群认为，从这个角度而言，A股持续上涨的基本面支持是不够的。
此外，他认为今年A股大幅上行的主要原因归根到底是政策，包括流动性和复苏预期，所以目前的股市对政策的敏感性变得越来越大，以致当政策预期发生细微变化时，股市的波动也必然会加大。
项志群表示，从2007年基金申购的平均成本来看，大概接近沪指3700点的位置，也就是说目前大部分的投资者还处于解套和待解套的状态。此前有媒体报道基金赎回压力已经开始显现，这一因素也不可忽视。
从统计数据来看，目前新发行基会的建仓比例并不算高，新任基会经理们中约掌握400亿元的现金，本轮下跌使他们得以从容建仓。项忠群认为，而对股市大跌，正好是新基金建仓的好时机，在寻底的过程中，反而更能分辨出到底哪些东西是值得买的，哪些东西是值得信赖的。“我们已经初步决定在接下来6个月，少跌少买，大跌大买，不跌不买”。
对于未来的投资方向，项志群表示，摩根士丹利华鑫领先优势基金主要是买入长线看好、并具有领先优势的品种，并会积极参与一些大的整合购并主题。未来的投资主线包括新能源、房地产、电网建设、商业零售以及并购重组等。另外，公司投研还看好化工行业中的农药、新材料以及精细化工等。
“我们从今年5、6月份集中调研。以往中国的市场，普遍都是公司比较小，比较脆弱，过去几年中国公司在加速成长，从2007年开始到现在为止，实际上中国已经进入产业成长及整合期。”项志群表示，“我们要用这个思路评估公司，我们的组合里就会体现这种发展趋势的公司，找出持续有效成长的公司，这就是我们可以选择的部分。”
泡沫论：下半年攻防结合
还有一部分率先看空的基金，较早开始减仓，其中以兴业基金为代表。
兴业基金投资总临监王晓明在近期的投资策略报告会上指山，基于流动性推动、预期恢复和风险偏好上升带来的股市趋势性上涨整体上已经告一段落，体市场将逐渐回归价值、叫归基本面、回归长期成长。下半年投资选择上，应该更注重从自下而上、回归成长、确定性溢价等方面精选个股，同时做好防御与进攻的均衡策略。
王晓明表示，目前股市估值已进入高区域，市场风除也日益加大，投资者应做好资产配置，理性对待下半年的投资机会。同时，关注现实通胀何时来临、企业利润能否进一步改善以及人民币升值趋势能否保持等影响资产价格泡沫能否延续的条件。
此外，影响估值的重要因素是预期，长期股票投资回报并非取决于企业实际的盈利增长，而是取决于企业实际盈利增长率与投资者预期之间的差异。
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关键词：房地产泡沫；国民经济；供求原理；对策
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-0000-01
一、前言
随着改革开放进程的推进，中国的经济迅猛发展，房地产作为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点，得到了快速发展。由于房地产商品特殊的商品属性及价格形成机制，整个市场的投机氛围浓厚，出现了房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象。
二、房地产价格上涨的原因
近年来，我国的房地产业取得了很大的成绩，但由于受高利润的诱惑，一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求，导致房地产价格持续上涨，形成了所谓的“房地产泡沫经济”。
（一）供需不平衡
房地产行业是较易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的特征决定的。房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的资源，其供给量难以随需求的增加而增加。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响
城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。随着经济的快速发展，城镇居民年可支配收入一直处于迅速增长中，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。
（三）通货膨胀的影响
根据近几年国际上的部分国家和城市情况能看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性。因此，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
以上引起房地产泡沫的原因表明，房地产市场的需求具有极大的不确定性，而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。
三、房地产泡沫的危害
不断上涨的房价和越演越烈的房地产泡沫将对中国的宏观经济产生不利影响。房价不可能持续上升，泡沫也不可能越来越大，迟早有一天泡沫会破裂。
（一）抑制了居民的消费
房价上涨过快使得居民负担过重的房贷，抑制了居民的消费。由于预期房价会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
（二）贫富差距扩大
房价增长过快拉大了贫富差距，富人变得更富、穷人变得更穷。中国人的个人住房拥有率约为80%，大部分人通过购房使公有住房变成个人住房，还有许多穷人没有自己的住房，穷人为了买房除了要背负房贷还要东拼西凑，这样穷人会变得更穷。还有一些富人利用自己闲置的资金炒房使自己变得更富。这无疑会扩大贫富差距。
（三）威胁中国的宏观经济稳定
泡沫破裂之后，受到冲击的首先就是宏观经济稳定。在房地产泡沫下，房地产投资既是宏观经济增长的一个发动机，也是宏观经济的晴雨表。通过资金链和对产品市场的影响，房地产价格的跌落将导致宏观经济的“多米诺骨牌效应”，最终诱发宏观经济衰退、通货紧缩、投资骤减、需求下降、增长率降低等一系列严重后果。
四、缓解房价上涨的对策和建议
经过以上的分析可以看出，房地产泡沫形成的根本原因有两个：一是土地的稀缺性和虚拟性。二是投机的从众性。此外，相关数据的准确性和可靠性尚待提高，行业信息不够健全、无法做到及时。为此，要防范与治理房地产泡沫，就要从根源入手，丰富投资选择，规范土地制度，引导消费行为，健全房地产金融体系。同时，要增强市场是信息的流通，尽量避免群体性的非理。
（一）调整产业结构，改善供求关系
房地产商品供求不平衡，房地产产业结构不合理，是引发泡沫产生的催化剂。因此，要想规范房产市场秩序，关键要做到对产业投资结构的全面调整，优化升级。
（二）规范土地市场，加快
物腐虫生，土地资源的稀缺性与价格的虚拟性是吹大房地产泡沫的重要原因。我国土地公有制这一特点，使得地方政府作为供应方在市场上占据了绝对垄断地位。因此，要想抑制房地产泡沫不断膨胀，就要加快土地制度改革速度，规范土地交易市场秩序，提高土地利用及管理效率。
（三）健全理性预警，引导理
由于房地产信息的不对称，以及投资者的非理会导致房地产经济局部过热以及市场上泡沫问题的产生。可以想象，如果没有充分、及时的数据与信息的支持，人们就很难正确判断投资趋势与风险程度，更无法做出理性的决策。
五、结语
目前中国迅速上涨起来的高房价和强劲泛起的房地产已成为社会最关注的热点问题之一。房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论给予解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵还要可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
参考文献：
[1]崔新民.城市住宅价格的动力因素及其实证研究[M].北京：经济科学出版社，2005：36-37.
[2]沈悦.房地产价格和宏观经济的关系研究[M].北京：中国水利水电出版社，知识产权出版社，2006，12.
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[摘 要] 虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策，但其重点约束调控对象均为住宅地产，相对来讲，商业地产则受到影响较小，所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向，希望走商业地产发展路线。但实际上，商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂，经营管理难度更大。文章以我国商业地产为背景，基于商业地产融资这一点来展开话题，探讨其融资模式的主要特点和所面临问题，并最终思考解决问题的应对对策。
[关键词] 商业地产；融资；问题；REITs；应对对策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043
[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03
0 前 言
进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10 000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。
1 商业地产融资特征及主要模式
1.1 商业地产的融资特征
商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。
整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。
1.2 商业地产的主要融资模式
我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ]。
2 商业地产融资所面临的现实问题
我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。
2.1 融资渠道过分单一
就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。
2.2 融资及运营方式相互抵触
我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。
2.3 缺乏针对性融资模式
商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。
综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多， 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此， 应该基于问题找到解决对策， 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ]。
3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考
3.1 关于REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，REITs是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。
在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种REITs股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。
3.2 基于REITs的商业地产融资问题解决对策
基于REITs的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。
3.2.1 宏观政策层面
首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，REITs的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照REITs模式进行征税，房地产企业可能就无法得到REITs在国际上8%～9%的通常收益率，因为REITs中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，REITs扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发REITs在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对REITs来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。
其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产REITs融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了REITs在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SPC（Statistical Process Control，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合REITs内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。
3.2.2 微观模式层面
在组织结构选择方面，房地产企业应该基于REITs体系特征来构建信托型REITs结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型REITs来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。
在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于REITs组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。
在内部管理模式方面，REITs投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。
对于我国而言，基于REITs的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。
在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型REITs为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3 ]。
4 总 结
综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入REITs模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。
主要参考文献
[1]陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008（9）：5-7.
篇9
股权投资增长放缓
人民币基金强势崛起
股市暴跌影响IPO退出
资源类跨国并购成热点
2008年，世界经济形势风云变幻。受美国次贷危机引发的全球金融风暴影响，我国股权投资、并购及IPO市场进入了调整阶段。近日，大中华地区著名创业投资暨私募股权研究机构清科研究中心对2008年中国VC、PE、M&A、IPO市场的数据、事件、政策等进行了分析和归纳，并从中总结出十大发展趋势，以此作为对2008年行业发展历程的整体回顾。这十大趋势主要集中在创业投资及私募股权投资行业的募资/投资/退出、人民币基金的强势崛起、行业相关政策/法规的实施、并购市场的重要动向、资本市场发展及退出趋势等。
趋势一 金融危机席卷全球，中国创投市场升势趋缓
2008年，美国次贷危机深化并演变为全球性的金融危机，促使全球股市大跌，金融机构陷入困境并面临破产，汽车纺织等企业相继倒闭，失业率大幅上升等等，全球经济已经开始下滑。从美国的7000亿美元救助计划到全球央行联合降息，从欧盟2000亿欧元经济刺激计划到中国4万亿人民币经济刺激计划，各国政府纷纷采取措施救市，在积极应对经济下滑的过程中加强联系和对话，共同抵御经济寒冬。
在全球经济一体化的今天，中国经济也难独善其身，2008年中国创投市场亦受到直接影响。从整体上来看，虽然2008年中国创投市场仍保持逆市增长的态势，表现依然抢眼，但是整体上升趋势放缓。在募资方面，受金融危机的影响国外LP管理资本缩水，2008年新募外币基金的数量和金额均较2007年有所减少；投资方面，投资案例数和投资金额的增速已然放缓，部分创投机构已倾向于采取更加保守和谨慎的投资策略，来应对目前复杂而严峻的市场变化；退出方面，世界各主要资本市场遭受重挫，IPO退出大幅减少。
趋势二 人民币基金崛起，募投活跃表现突出
2008年，政府创投引导基金的杠杆效应逐步显现，加之全国社保基金等多类金融资本获准自主进行股权投资，使本土机构融资渠道大为拓宽，带动人民币基金强势崛起。据清科研究中心统计，中国创投和私募股权市场上的人民币募资和投资表现都非常活跃。创投方面，2008年新成立88支人民币基金，共募集23.41亿美元，分别比上年增加了59支基金和12.49亿美元，且均有超过一倍的增长；2008年度共发生269笔人民币创投投资案例，披露的投资金额达13.94亿美元，比上年分别增长了186%和247%。私募股权方面，2008年新设20支人民币基金，合计募资213.28亿美元，分别占募资总量的39%和35%；共发生30笔人民币私募股权投资，合计投资34.39亿美元，分别占投资总量的19%和36%，相比往年，私募股权机构的人民币募资、投资占比比例均有大幅提升。
趋势三 多渠道资金放闸，社保等机构资金获准进行股权投资
2008年，多类金融资本获准涉足股权投资领域，使创投和私募股权基金的资金来源大为拓宽。2008年3月，证监会决定在中信、中金直投试点的基础上适度扩大券商直投试点范围，华泰、国信等八家符合条件的证券公司相继获准开展直投业务。2008年4月，全国社保基金获准自主投资经发改委批准的产业基金和在发改委备案的市场化股权投资基金，可投资金额近500亿元，鼎晖投资和弘毅投资旗下的人民币基金首批获投，分别获得20亿元承诺出资。2008年6月，银监会就《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》征求意见，准备对已经展开的信托类私人股权投资业务进行规范和指引；2008年10月，发改委、财政部、商务部联合出台《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见》，对地方设立创投引导基金做出明确规范；2008年11月，保险机构获得国务院批准投资未上市企业股权，将稳妥开展保险资金投资金融企业和其他优质企业股权试点，支持产业调整和企业改革；2008年12月，中国银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务，使商业银行资金进入股权投资领域成为可能。
趋势四 创投投资策略趋于谨慎，估值保守投资规模下降
受外部环境恶化影响，2008年创投机构投资策略趋向保守，对初创期等早期企业的投资尤为谨慎，而股市暴跌又吸引了一些创投机构转向二级市场“淘金”价值被严重低估的企业。如赛富亚洲投资NASDAQ上市公司北大千方，盈富泰克投资三板公司北陆药业，苏州创投集团投资神州数码旗下神州数码IT服务集团并设立新的合资公司等。创投机构投资策略趋向谨慎的另外一个表现是对企业估值更加保守，平均投资规模下降。如2008年创投投资各季度平均投资额分别为840万美元、803万美元、761万美元和695万美元，呈明显的逐季下降趋势；此外，单笔投资额在数千万美元以上的巨额投资案例数相比2007年占比有所减少，千万美元以下投资案例数占比则有明显上升。
趋势五 创业板虚晃一枪，沪深上市新规利好有限
2008年3月21日，中国证监会正式《创业板规则征求意见稿》和《征求意见稿起草说明》，创业板在经历十年曲折之后终于如箭在弦上蓄势待发。尽管管理层预计创业板在2008年上半年可推出，市场各方对创业板的推出寄予无限希望，但是由于种种原因，截至12月底，创业板规则的正式版仍未出台，创业板何时推出的悬念已带入2009年。
2008年9月5日，深圳证券交易所和上海证券交易所先后颁布《股票上市规则（2008年修订稿）》，并于当年10月1日起正式生效。新规则不仅对适用范围及监管对象、股份流通限制、停牌制度、大股东交易行为规范和诚信监管等多项内容进行了修改，还新增了破产、股权激励等内容，被市场视为证交所为营造全流通市场制度环境采取的重大举措。此外，新规则对于在发行人刊登首次公开发行股票(IPO)招股说明书前12个月内以增资扩股方式认购股份的持有人，要求其承诺不予转让的期限由36个月缩短至12个月，长期来看，缩短上市公司股权锁定期限，将有利于创投资金尽早退出，并循环用于投资创业企业，加快创投资本流动。但是新规则对锁定期的缩短有明确的限制条件，并且新规则并未触及上市公司财务要求、持续经营时间等核心内容，因而新规则对创投退出利好有限；而且由于股市大幅下挫、新股发行萎缩，新规则的效果近期并未显现。
趋势六 各地政府竞相争夺PE落户，京津沪大力建设“私募股权基金中心”
2008年，各地政府竞相建立“私募股权基金中心”，积极吸引PE落户，而京津沪三地的争夺尤为激烈。继在2006年引入国内首支产业投资基金――渤海产业基金、2007年成立国内首家私募股权基金协会――天津股权投资基金协会之后，2008年天津滨海新区再获政策支持，纳入国家整体发展战略并可在金融领域重大改革进行先行先试，国家发改委还了《关于在天津滨海新区先行先试股权投资基金有关改革问题的复函》，支持天津市加快发展股权投资基金。
2008年4月，北京市了《关于促进首都金融业发展的意见》，提出要“研究支持股权投资机构在京发展的政策措施，鼓励各类股权投资基金在京设立，支持股权投资基金管理机构在京发展，支持中国股权投资协会的设立，促进股权投资市场健康发展”。2008年6月，北京股权投资基金协会宣布成立，而多项支持PE机构发展的优惠政策正在陆续制定出台。
2008年8月，上海市金融办、市工商局和市财税局联合了《关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知》，从工商登记、税收、投资者、行业自律、政府引导等多个方面制定了多项优惠政策，鼓励股权投资企业、股权投资管理企业落户上海。上海浦东新区则将作为综合配套改革试点，正式加入全国私募股权基金中心的争夺。
趋势七 中国房地产行业进入调整期，PE投资大幅缩水
2008年，在国际金融危机及国家调控政策的影响下，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归，并在第三季度加速下行。虽然国家及时调整了宏观政策，出台了降息、放松货币政策及经济刺激计划等多项措施，但消费者仍在持币观望，房市成交量持续低迷，部分房地产企业出现经营困难，而房地产行业内的私募股权投资也陷入低谷。据清科研究中心统计，2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，比2007年减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比2007年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。
趋势八 私募股权基金理性回归，资金储备大增但投资节奏放缓
2008年，活跃在中国市场的私募股权投资机构虽然募集了多支针对亚洲和中国大陆地区的私募股权基金，但其投资节奏明显放缓，投资策略回归理性。据清科研究中心统计，2008年共新设51支私募股权基金，新增资本611.54亿美元，虽然基金数比2007年减少了13支，但募资总额则增长了72%。然而，私募股权投资并没有随之增长，反而在投资案例数和投资金额方面双双回调下滑。2008年中国市场共发生155个私募股权投资案例，比2007年减少了22例，披露的投资金额为96.06亿美元，比2007年减少了25%。
趋势九 境内外资本市场重挫下行，VC/PE支持的IPO退出大幅收缩
受金融危机影响和对经济前景的担忧，2008年全球股市暴跌，部分股市创下历史最大年跌幅，市值大幅缩水，投资者蒙受惨重损失。股市的持续低迷，使资本市场的融资功能大减，新股发行频率降低直至停滞。2008年，在清科研究中心关注的13个资本市场，共有277家企业上市，合计融资568.48亿美元，上市数量和融资额较2007年分别减少62%和68%。中国企业境内外上市数量和融资额也双双缩减，2008年共有113家中国企业在境内外资本市场上市，较2007年减少129家，合计融资218.30亿美元，较2007年减少79%，上市数量、融资额和平均融资额均创三年来新低。新股上市频率和融资规模的急剧下降，也使VC/PE支持的IPO退出大幅收缩。2008年，共有35家VC/PE投资支持的中国企业在境内外上市，合计融资34.20亿美元，上市数量、融资额和平均融资额均处于三年来低谷，其中上市数量较2007年和2006年分别下降63%和10%，融资额分别减少90%和89%。
趋势十 金融海啸带来良机，资源领域中国企业跨国并购成热点
2008年，中国并购市场上资源领域的大规模跨国并购引人瞩目。随着经济的高速增长，中国对能源、矿产等资源的需求日益增大，而近年来资源类大宗商品价格的飞涨更加深了中国对资源的“饥渴感”。随着金融海啸的爆发，资源产品价格的大幅回调，一些资源类企业陷入融资困境，为坐拥大笔资金并获得政府全力支持的国内企业带来并购良机，在全球范围内通过收购等方式对各类资源进行整合已成为大势所趋。
篇10
房地产行业依然处于调整期
房地产市场应当是一个以刚性需求占主导的市场，不应当是投资占据主导的市场。房地产占全社会投资的1/4左右，但对全社会固定资产投资的贡献难有新的增加。
保障性住房难以支撑房地产投资持续增长。“十二五”期间计划开工建设3600万套，其中去年开工1000万套。今年开工700万套左右，每套建成成本13万元，总投资1万多亿元，与上年持平。去年全社会固定资产投资62470亿元。而商品住宅在建规模过大，续建资金压力突出。去年商品住宅在建规模40亿平方米，销售面积10亿平方米，前者是后者的4倍，而2002～2010年，商品住宅施工面积通常是销售面积的3倍。由于银行信贷紧缩，销售回款又受到限购制约，房地产企业越来越依靠成本更高的信托、股东借款、民间高利贷等非常渠道获得资金，房地产开发资金链绷紧。今年商品住宅投资增速可能在17%左右。如果房地产调控长期化，房地产将逐步从超配资产变为标配资产；居民金融结构和资产配置结构会逐步转变，股票、债券、保险等金融资产配置比例的提高是中长期方向。
货币政策稳健
从中国经济的周期与趋势条件看，货币供给总量正在回归历史常态水平，信贷增速基本保持在与“GDP+CPI”相一致的合理水平，GDP与CPI组合将由“10+2”时代进入“8+4”时代。从这个意义上，今年则可视为中国经济从高速成长期到中速成长期的转换之年。再参考历次中央经济工作会议基调，货币回归常态和稳健将是长期方向，稳健的主要含义是防止经济增长显著回落，同时维持稳定的货币环境来推动经济转型。
在货币政策工具运用方面，数量工具包括准备金率调整、央票和公开市场对冲操作；价格工具包括利率和汇率，同时还包括宏观审慎监管工具的相机运用。而今，数量型工具中，法定存款准备金率已经处于高位，在流动性紧张时期银行间市场操作直接导致市场利率迅速波动，用于进行流动性调节。利率、汇率等价格型工具应当承担更大的作用，以在价格工具和数量工具之间取得平衡来达到金融紧缩目标。货币投放渠道可能出现明显变化，外汇占款的降低需要内部信贷的配合。
财政政策积极
