项目资金需求及来源范文

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篇1

[关键词] 房地产PE；房地产开发；房企融资需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地产是资金密集型产业，尤其在开发阶段对外部融资需求较高。随着近年来调控趋紧，银行信贷、房地产信托、资本市场IPO、发债等传统融资渠道受阻，房地产私募基金（房地产PE）因其门槛低、运作方式灵活受到房企的青睐。

1 我国房地产私募基金发展现状

我国房地产私募基金起步于20世纪90年代，1995年《境外中国产业投资基金管理办法》鼓励海外基金进入，房地产PE得以起步。2010年起国家重点调控楼市，加剧了房企的资金压力，而同年发改委提出要加快股权投资基金制度建设，本土基金取代海外基金成为主角，房地产PE进入高速发展期。2013年①我国本土房地产基金管理机构约510家，累计管理规模超过6000亿元，新募基金132只，金额714.7亿元；投资案例105个，金额423.18亿元，相较于2010年扩大了近6倍（见图1）。

基于房地产业金融化程度的不同，我国房地产PE募资模式与欧美发达国家有很大差异。我国房地产PE更注重标的项目而非基金运营团队，一般先确定项目后，再根据项目特征设计基金产品而募资，这与我国房地产业项目开发为主的经营模式相适应。我国缺乏成熟的机构投资者②募集对象以富裕个人和民营企业为主，募资能力相对弱；故多采用结构化的基金产品，即参照信托产品划分“优先、中间、劣后受益人”，信托计划作为优先受益人参与出资，代替机构投资者的角色完成目标筹资金额。据清科研究中心数据，2007―2013年我国房地产私募基金绝大多数投向了房地产项目开发，在金额上占比约92%。一方面是由于项目开发投资涉及金额规模较大；另一方面是由于我国房地产业经营以项目为基本单位，以“开发―出售回款”为主要模式，因而PE盈利模式也偏短期机会型，以融资功能为主。

2 房地产开发融资需求分析

2.1 房地产开发企业资金链

房地产项目开发需要大量资金的支持。按开发流程顺序，可将其划分为前期拿地、工程建设和租售回款三个阶段。前两个阶段为资金输入期，最后一阶段则为资金回流期。第一阶段，主要现金流出项为土地出让金，一般来自企业自有资金；第二阶段，开发商投入项目开发资金，保障施工过程中的流动资金，资金主要源自商业银行的房地产开发贷款、施工企业垫付资金及企业自筹资金等；第三阶段，开发商通过预售和项目竣工租售回流资金，主要支出项为宣传费用和经营费用，回流资金主要为购房款，一般来自个人住房按揭贷款、公积金贷款及购房者的自有资金。

不难看出，银行贷款贯穿我国房地产开发的整个过程，资金链中的主要资金项房地产开发资金、建筑企业及房企流动资金及个人购房款等都直接或间接来自商业银行贷款。这种依赖债权融资结构的资金来源期限短，不适合需长期占用资金的持有经营类项目和回款速度慢的租赁类项目。

2.2 房地产开发企业资金来源

2010年以来房地产市场密集调控，银行体系收紧银根以预防因房地产资金链断裂而引发的金融风险。与此同时，限购令削弱了市场需求，导致房企快速销售回款这一资金回流渠道受阻，还本付息能力降低；而2014年以来，随着房市“降温”，资金回流变得更为困难。此外，2006年起我国加强了对外资投资房地产业的限制以避免过度投资和投机，海外资金流入量减少。从图2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）在房企资金来源渠道中的比例呈下降趋势，利用外资规模也较小，而企业自筹资金比例上升，已成为最主要的资金来源。

虽然房企资金来源结构发生调整，但商业银行信贷仍是当前房地产开发企业实现资金周转的最大保障。据统计③，2013年我国房地产开发企业资金总额12.2万亿元，其中直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）占比27.6%，加上自筹资金和定金及预付款中的间接委托贷款（大部分是银行抵押贷款），银行信贷实际上占到了房地产行业融资总量的53.7%，远高于国际通行标准40%。造成这种现象的主要原因之一就是我国房企自筹资金中仍以债权资金，特别是银行贷款等私募债权为主。由于我国房地产业对商业银行的依赖度过高，房地产开发运行过程中的市场风险和信用风险易转变为银行的金融风险，进而可能影响实体经济。

就整体趋势而言，我国房企传统资金来源渠道变窄，而企业自筹资金的压力增大。当前自筹资金中的债权资金比重较大，融资期限短易造成回款压力，且实质上仍较多依赖商业银行贷款（抵押贷款形式）。为改变融资结构，房企应寻求更灵活多样地股权融资方式，根据资金用途合理设计企业自筹资金来源和期限结构。

3 房地产私募基金发展方向

3.1 发展潜力

除银行信贷外，我国房地产业还有信托、基金、共同开发、融资租赁等多种快速发展的外部融资方式。但相对于房地产行业的整体资金需求而言，这类融资渠道规模仍然较小。2013年房企外部资金来源中，非信贷和销售回款渠道（包括基金、信托、外债、民间借贷等）资金仅占8.7%。 仅就房地产私募基金一项来看，2013年实现投资63.16亿美元，仅占当年全国房地产投资总额的0.49%左右，房企资金总额的0.35%；即使考虑它的累计资金管理规模6000多亿元，也不足该年房企资金量的0.5%。而国际上股权私募作为来源渠道占比通常达到30%以上，美国则高达70%～80%，对比来看，我国房地产私募基金还有很大的发展空间。

从国际范围来看，房地产PE一般有公司制、信托制和合伙之三种组织运作形式，而合伙制由于税收优惠和激励约束等方面的优势，更受投资者青睐。我国2007年新修订的《合伙企业法》确立了有限合伙企业的法律地位，为私募股权基金组织建设奠定了良好的基础。此外国家发改委在2010年明确提出要加快股权投资基金制度建设，而2011年年初新 《基金法》草案也拟将房地产投资基金纳入其中，这意味着房地产PE有望确立正式法律地位，走向规范化，利于扩大规模运作形成房地产私募市场。

信贷环境变化冲击了现有房地产融资结构，致使资金供给减少，融资成本上升，迫使房企寻求新的融资渠道。房地产PE本质上是一种定向于房地产业的投资基金。从投资者的角度看，可通过资产组合投资与管理满足其高收益、低风险的投资需求。从融资方房企的角度看，房地产PE能集中零散资金，在筹资成本、资金来源等方面也具有较强的可行性。

由于投资渠道匮乏，过去十年间我国个人投资者主要直接投资于房地产终端产品，如住房、商铺等。2014年上半年调查显示④，我国部分一、二线城市住房投资回报率已跌至2%，低于同期银行存款利率，直接投资于终端房地产产品的收益率大幅下降，房地产去投资化趋势显现。为追求收益性，这一部分的资金将寻找其他投资途径，从终端投资转向过程投资，有利于成为房地产PE最大的潜在资金供给者。民营企业发展迅速，追逐利润的动机强烈，借助房地产PE的专业管理和分散化投资，可降低行业进入壁垒，间接扩大企业经营范围和规模。短期来看，富裕个人投资者和民营企业将是房地产PE投资的主要力量。而从长期来看，比照国外房地产PE以养老基金为主要资金来源的现状，随着风险控制能力的增强和政策的放开，国内保险和社保基金等机构投资者也会逐步成为重要的投资力量。

3.2 介入时点

房地产私募基金应用于房地产开发阶段，主要优势有两点：一是投资方式灵活，限制少，在房地产开发各阶段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地产项目管理方面的专业背景，提供咨询、管理等技术层面的服务，促进项目的决策、拓展。

3.2.1 拿地阶段

房地产开发资金链的运作始于土地出让，土地成本是房地产开发成本的主要组成部分，平均约占30%。2007年12月，人民银行和银监会共同出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，对房地产开发商自筹资金能力提出了更高的要求。

我国房地产开发商自有资金多来自其他项目销售款和自身积累现金流。资本市场上发债或IPO融资方式虽然融资规模较大，速度较快，但对融资企业的经营业绩和财务表现要求较高。且此类大规模融资往往是基于企业层面而非单一项目，对预期有良好收益率的房地产项目的资金支持效果有限。房地产私募基金投资则主要与具体项目相联系，在土地投标时就通过股权投资方式介入，不仅能针对性地满足房企的资金需求，而且可通过早期介入更好地管理和控制融资项目，对该项目施加更大的影响，从而规避投资风险。一般而言，土地出让阶段进入的房地产私募基金投资会持续至项目建成出售才会退出，资金存续期为2∽3年，较多采用股东股权回购和物业拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建设阶段

作为该阶段主要资金来源的房地产开发贷款条件较严，除必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证外，还要求贷款项目具有一定比例的自有资金（最低为30%），并在银行贷款之前投入项目建设。通常在获得“四证”前，开发项目会有一段时间的资金缺口，是房地产PE介入的良好时点。

该阶段资金来源和流向涉及建筑施工企业、房地产开发企业、商业银行等多个主体，资金运作较为复杂。房地产PE在此阶段介入，不仅能以灵活的方式解决资金缺口，还能发挥第三方智库的作用。在资金方面，可推荐有实力的建筑商以此延长开发商付款期限，可协助开发商四证齐全后向银行贷款；在项目管理方面，能及时调整项目定位，提高项目投资的可行性，协助项目的后期包装及运作。

3.2.3 租售回款阶段

项目取得预售许可证后，即可通过租售回款，回流资金主要来自购房者的个人银行按揭贷款和公积金贷款，资金回流的情况决定了一个项目的盈利与否。不考虑信贷环境，造成此阶段资金缺口的原因一般有三种，一是未能按期获得预售许可证，二是销售情况不理想，三是项目性质为长期持有经营，回款速度慢。

房地产PE可据资金缺口原因灵活融资以满足资金需求，提升项目价值。因未能获得预售许可证造成的资金短缺时间通常较短，房地产PE可通过信托计划融资后先为购房者提供按揭贷款，待项目取得预售许可证后再将上述按揭贷款项目转给银行而推出，资金周转速度及安全度均较高。对于销售不理想的项目，房地产PE既可提供资金协助房地产开发企业再次开发或将房产重新装修定位，以此提升项目投资价值；也可以将其视作不良资产，收购后进行拆分组合，包装后再出售、融资或租赁以获得投资收益，退出方式灵活。对于第三种原因造成的资金短缺，房地产PE则可通过股权投资参与项目的管理运作，该类投资方式对房地产PE而言，风险较低，能获得长期较稳定的现金流，也有利于形成“开发――长期持有”的经营模式，提升项目价值。

4 小结

房地产私募基金会通过非公开募集的方式，向投资者发行受益凭证从而募得资金，并由专业的房地产投资管理机构进行资金运作和管理，同时兼具融资和专业第三方管理双重职能。房地产开发是我国当前房地产业的重要环节和主要价值创造过程，但随着房市调控，信贷环境改变，过去主要依托于商业银行贷款的资金结构受到冲击，需要寻求其他低成本、高灵活度的融资方式。而房地产PE运作灵活，在房地产开发前期拿地、工程建设、竣工租售等各个环节都能较为灵活地设计资金结构，满足房企资金需求，契合其经营目标，是较为理想的外部融资方式。

但需要注意的是，我国房地产PE尚处于起步阶段，体量较小，其作为开发资金来源的作用非常有限。一方面，这预示着房地产PE在我国的发展空间较大；另一方面，也折射出房地产PE面临的一些困境。首先，我国房地产PE并没有明确的法律地位和相关法律规范，难以形成规模市场。其次，我国缺乏成熟的机构投资者和稳定的资金来源。从国际范围来看，养老基金是最大且稳定的资金来源，但我国相对应的社保基金投资限制比较严格，仅限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，其中银行存款和国债比例不得低于50%；其他机构投资者如保险公司也被限制投资房地产业。此外，房地产PE退出渠道有限，房企上市和公开发行债券的审查严格，且耗时较长；而贷款证券化和REITS等国际常见投资渠道，一定程度上限制了房地产PE的发展。

不难看出，房地产PE在政策法规层面仍有诸多限制。但作为房企融资的新兴模式，其应更加关注如何通过灵活的资金结构设计，更好地满足开发过程中的资金需求；同时注重培养专业人才，参与投资项目的监督、指导，促使房企业优化资源配置，提高开发效率。

参考文献：

[1] 胡俊，吴建伟.我国发展房地产投资基金的可行性分析[J].经济论坛，2007（15）.

[2] 赵晓英，张杰.我国发展房地产私募基金的价值分析与政策建议[J].国际金融，2012（8）.

[3] 易志勇.我国房地产私募基金公司发展新模式[J].中国房地产金融，2013（7）.

[4] 回建强.房地产私募基金：机遇与风险并存[J].上海房地产，2011（11）.

[5] 广发证券研究所.房地产私募股权投资基金专题研究[R].2011.

[6] 国家统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2007-2013.

[7] 清科研究中心.2011；2012；2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告[EB/OL].http：///report/free/905.shtml

[8] 中国房地产估价师与房地产经纪人学.2014年上半年中国房地产投资回报率调查[EB/OL].http：///news/20140630/123459203.shtml，2014.

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一、固定资产建设类项目

1、中小企业发展专项资金申请报告;

2、中小企业发展专项资金申请及审核意见表;

3、企业基本情况表;

4、中小企业发展专项资金项目评审专家登记表;

5、法人执照;

6、项目核准或备案文件;

7、环保部门出具的环保评价意见;

8、可行性研究报告中的固定资产投资估算表;

9、可行性研究报告中新增主要设备表;

10、可行性研究报告编制单位资质复印件;

11、《固定资产建设类项目的申报条件》第4、5项规定的相关资料;

12、申请无偿资助项目的企业已投入项目建设的自有资金凭证汇总表及凭证复印件;申请贷款贴息项目的企业已发生贷款的“借款凭证”汇总表(银行贷款进账单)及企业与金融机构签订的固定资产投资贷款合同和借款凭证复印件;

13、年度会计报表和审计报告：

(1)资产负债表;

(2)现金流量表;

(3)损益表;

(4)审计报告;

14、完税证明汇总表及完税(免税)证明;

15、生产许可证(国家实行生产许可证管理的产品)、ISO9000证书(有证企业)等复印件;

16、其他与项目有关的证明(、新产品证书、行业专家意见等);

二、中小企业信用担保业务补助项目

1、中小企业发展专项资金申请报告(封面);

2、中小企业发展专项资金申请及审核意见表;

3、担保机构基本情况表;

4、中小企业发展专项资金项目评审专家登记表;

5、法人执照(复印件);

6、经协作银行盖章确认的年度贷款担保情况汇总表(原件);

7、年度会计报表和专项审计报告：

(1)资产负债表;

(2)现金流量表;

(3)利润表;

(4)担保余额变动表;

(5)专项审计报告;

8、完税证明汇总表及完税(免税)证明。

国家中小企业发展专项资金申请报告要点

目录

Ⅰ.项目申请材料的组成

Ⅱ.北京在筛选中小企业发展专项资金项目的基本做法

Ⅰ.项目申请材料的组成

一、 对固定资产建设类项目的申请材料包括：

1. 企业的基本情况表

2. 项目可行性研究报告——重点、难点

3. 企业已投入项目自有资金凭证或固定资产投资贷款合同

4. 有关项目的文件：如项目核准或备案文件、环保评价意见等

5. 有关企业的文件：如法人执照、会计报表和审计报告、完税证明、ISO9000证书等

6. 其他与项目有关的证明：如生产许可证、新产品证书、行业专家意见等。

二、 项目可行性研究报告应包括以下内容：

1. 项目概况

2. 企业基本情况

3. 产品需求分析和实施的必要性

4. 实施的主要内容和目标

5. 项目总投资、资金来源和资金构成

6. 人员培训及技术来源

7. 项目实施进度计划

8. 项目经济效益和社会效益分析

(一)项目概况

 概要性的介绍如下内容：

项目主要建设内容和规模;产品和工程技术方案;主要设备方案;建设地点和计划安排;投资规模和资金筹措方案;项目经济效益和社会效益。

 编写基本原则：

内容清晰、简明扼要、分条分项编写

突出总结项目说具有的亮点

(二)企业基本情况

 应说明以下基本内容：

1. 企业注册资金、性质及股权结构;

2. 企业历史沿革;

3. 企业规模、经营情况、人员说明;

4. 近三年来财务状况，包括资产负债、收入、利润、税金等;企业银行信用、纳税信用情况;

5. 企业管理制度、财务制度说明;

6. 其他：根据专项申报要求及企业特点、特色所做的说明，如企业品牌、自主技术、企业认证等说明。

 编写基本原则：

表明项目单位具备承担项目的资格、符合申报条件、企业具备健全的财务管理制度、企业是否具备可持续发展能力。

(三)产品需求分析和实施的必要性

 包括：

1. 项目政策符合性分析;

2. 产品需求分析;

3. 项目实施的必要性。

 编写基本原则：

以项目本身或实施带来的效果/影响为基础，不可为迎合申报重点而拼凑，也不宜过分夸大、渲染。

(四)实施的主要内容和目标

 项目实施的主要内容：

技术方案;

设备方案;

工程方案;

 项目实施的目标：

该目标的制定宜与专项目标相一致，如实现市场的扩展、增加就业、实现企业技术进步等。

(五)项目总投资、资金来源和资金构成

 项目总投资：

包括：建筑工程费;设备购置安装费;工程建设其他费用及基本预备费;建设期利息等。

建筑工程费：一般按建筑工程量(平方米)乘以单位面积造价确定。

设备购置安装费用：按项目设备方案清单，通过市场询价或者其他方式确定设备价格。

工程建设其他费用：包括建设管理费、前期咨询费(可研、环评等)、设计费、招标及监理费等组成。各项费用可按实际合同额计入，也可按有关取费标准计算确定。

基本预备费用：可研阶段可按建设工程费、设备费、其他费之和的8%--10%计入。

建设期利息：按项目贷款合同计算。

 资金来源和构成：

项目资金来源包括企业自有资金、贷款、其他三类。

自有资金投入：报告须提供已投入自有资金凭证，包括：项目新增设备的购买发票、建筑工程合同及收据等材料。

贷款：明确项目贷款总额及其构成，提供企业与金融机构签订的贷款合同。

其他来源：对项目其他资金来源，须提供相应证明文件、如股权投资等。

关于申请政府资金部分：根据专项“通知”，自有资金、贷款、其他资金来源构成了项目总投资，因此申请政府资金部分不计算在项目资金来源中。

每个专项通知均对资金支持方式和额度有明确说明，申请资金支持应不超过专项资金支持限额。

(六)人员培训及技术来源

 组织机构设置：说明企业现有组织机构、人员构成情况，根据项目实施的需要，制定合理的组织机构设置方案。

 人员培训：提出员工培训计划，包括培训岗位、人数、培训内容、相关费用等。

 技术来源：说明项目技术来源，如企业自我研发、合作开发、专利和技术购买引进等

 人力资源配置：研究确定各类人员，包括生产人员、管理人员、后勤人员的数量和配置方案，确定项目新增就业人员数量及人员来源。

(七)项目实施进度计划

 项目实施现状：说明项目起始时间，目前已完成的政府批复及其文号，如项目规划、土地、环评、核准或备案等，项目资金到位情况，项目已完成的主要工作量等。

 项目实施进度计划：要求项目应于2019年底前建成且建设期不超过2年。项目申报应根据项目实际进展情况，合理安排实施进度，并编制项目进度计划图。

 项目招标：项目拟申请政府资金补助或贴息，建议项目对涉及的主要内容，如土建、设备、材料等进行公开招标，确定中标单位。

(八)项目经济效益和社会效益分析

经济效益分析：

 投资项目的财务评价：主要是进行财务盈利能力和债务清偿能力分析。

 主要财务指标：收入、利润、税金、项目投资回收期、项目内部收益率、投资利润率等。

 财务评价方法：对于新建项目且财务相对独立的，可采取新设项目法人财务评价方法;对改造项目，应采取增量分析方法计算，即通过“有项目”和“无项目”对比计算确定。

 财务评价基础数据和参数：

主要包括项目原材料、燃料动力等投入品的价格;产品销售价格;税费;计算期;固定资产折旧率;基准收益率的确定等。

价格测算：项目投入品/产品现有或可参考市场价格的基础上，确定项目计算期内的价格水平。

税费：财务评价涉及的税费包括增值税、营业税、所得税等税种。

计算期：包括建设期和生产运营期。

财务基准收益率：财务基准收益率是项目财务内部收益率的基准，也是项目在财务上是否可行的最低要求。

 销售收入与成本费用估算：

销售收入：是指销售产品或提供服务取得的收入。

总成本费用：是指在一定期间内因生产和销售产品而发生的全部费用。

 财务分析常用指标：财务内部收益率、投资回收期、财务净现值 FNPV、投资利润率

财务内部收益率：指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评价项目盈利能力的动态指标。

投资回收期：是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，起始时间为从项目建设年起。

财务净现值：是指按设定的折现率(财务基准收益率)计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。

投资利润率：是指项目在计算期内正常生产年份的年利润总额(或年平均利润额)与项目投入总资金的比率。

社会效益分析：

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【关键词】房地产；企业融资；财务管理

一、目前房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题

1、过度依赖商业银行贷款，融资渠道单一。

目前房地产企业融资渠道单一，开发资金主要依赖银行贷款，商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险，这是目前我国房地产企业融资的整体情况。以2012年1-9月房地产业资金来源为例。2012年1-9月房地产业资金来源总计68231.6亿元，其中：国内贷款11008.1亿元，占16.13%；自筹资金28437.7亿元，占41.67%；其他资金来源28468.9亿元，占41.72%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的99.52%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有47%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，87%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。

2、主要依靠债权融资，债权融资比例高，形成高负债经营。

根据由国务院发展研究中心企业研究所等机构6月9日的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，在沪深与内地在港上市公司中，2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%，其财务杠杆的应用空间已十分有限，在剔除预收账款后的有效负债率进一步考察房地产上市公司的负债状况：2011年，沪深上市房地产公司与内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.38%和53.41%，皆提高3个百分点以上，其实际的债务压力进一步加重。

3、银行严控信贷风险，不同层级企业融资成本差异显著

近年来，银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策，通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险，利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识，同时目前各大银行对“名单制”内的房地产企业贷款政策也有很大区别，排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大的优势，如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款，利率仅为6.717%，在行业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12%，融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款，其利率也接近8%。

4、资金预算不准确，造成资金积压

企业进行融资，要结合企业自身的实力、项目规模以及工程进度来进行合理的预算来估算出资金的需求量，确定融资额度，但是，目前我国的房地产企业的资金预算并不准确，大部分企业只是估算一个大概数额或者不结合实际需要来融资，不考虑融资成本及资本结构的合理性，从而使融资工作存在盲目现象，往往造成贷款较多而无项目可供开发，企业多承担利息费用或者商品房销售不畅，资金无法回笼，给企业带来到期还款的压力，甚至造成企业的财务困难。

二、房地产企业融资问题的主要原因

1、忽视自身实力的增强造成资金来源渠道单一

作为利润丰厚的投资热点，房地产行业前几年一直处于高速发展阶段，有些房地产企业过于依赖银行贷款进行扩张，忽视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道单一。

2、国家宏观调控的不断加强，造成房地产企业融资困难

为了抑制房地产泡沫促进房地产市场的健康发展，2009年底政府再度加强房价调控力度，2010年新国十条起，调控高压逐步形成，这轮调控号称“史上最严厉”，各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业资金压力巨大。

3、企业融资方式有限，银行贷款一家独大

对房地产企业来讲，企业融资方式主要有两种：一是内部盈余资金，但是此种方式过于依赖销售，如果房屋销售不畅，那么企业资金链就会受到影响，而且房屋销售的资金不能满足项目前期支付土地出让金及项目建设期间的工程费用。二是外部融资。外部融资实际上是房地产企业获取资金的主要方式，目前虽然有银行贷款、股权融资、发行股票、合作开发等方式，但是银行贷款一家独大的现状仍旧没有得到改善。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

房地产企业筹集资金要不断拓展融资方式、创新融资渠道，争取资金来源多元化，这样才能降低融资成本避开国家政策调控的限制，目前房地产企业主要依靠银行贷款，随着国家政策调控力度的不断加强，银行贷款占总资金需求的比例已不断下降，对于广大房地产企业来讲，只有不断寻求新的融资模式才能够不断发展。

完善房地产金融立法，逐步建立多元化的融资渠道，适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

结合房地产业的实际需要和金融市场的承载能力，大力推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高融资市场的效率。

目前房地产企业资产负债率过高，不仅企业的融资能力有直接的影响而且提高了融资成本，有些房企因自有资金不足，不得不接受高昂的融资成本，有些甚至得不到贷款，大型房企的资产负债率虽然低于中小型房企，但是与别的行业相比，在融资市场上也失去了竞争力，如果一个企业的资产负债率可以长期保持在20%左右，那么它将获得成本极低的融资机会，所以保持较低的资产负债率对企业的长期发展是有利的。

房地产企业要不断提高自身的管理能力，加快资金周转，从根本上降低融资需求；严格按照工程进度支付资金，避免超付现象的发生。

房地产企业要加强预算管理，减少盲目融资的现象。

房地产企业要根据自身的承受能力和项目预计收益来确定融资规模和可承受的成本并将融资尽量与项目的开发进度进行匹配，既要能满足工程项目的资金需求，又要将融资成本控制在适度的范围内。

目前中国的房地产业还处于起步阶段，国家虽然在进行调控，但是目的并不是限制房地产业的发展，而是要引导房地产业健康发展，房地产企业应充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等因素，逐步加强企业财务管理，以促进企业健康快速的发展。

参考文献：

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关键词：基础设施；融资；资金缺口

基础设施作为“社会先行资本”，其快速发展是欠发达地区实现跨越式发展的基本前提。自西部大开发战略实施以来，贵州基础设施建设得到了快速发展，经济社会发展基础日益稳固，但目前基础设施存量和投资规模依然不能满足社会发展的需要，且与全国平均水平相比仍存在较大差异。因此，贵州未来基础设施建设任务依然繁重。

一、贵州基础设施建设现状

1.基础设施建设总量少

贵州基础设施当前最大问题是存量过小、基础薄弱。2012年末贵州城镇化率已提高到35%，但城镇化水平仍落后于全国平均水平52.07%，也落后于西部地区平均水平41%。按照2020年达到50%的发展目标，依然远远落后全国水平。2011年末贵州省人均道路面积为6.63平方米、用水普及率为91.55%、燃气普及率为71.56%，在全国31个省市中排名第29、29、31位。

2.基础设施分布不均匀

如贵州现有黔桂、川黔、贵昆、湘黔、南昆、内昆及渝怀等干线铁路，总里程达2065公里，其中复线里程636公里，路网密度为117.3公里/万平方公里，形成了以贵阳为中心的“十”字型架构布局，但黔东、黔南、黔北大片少数民族落后地区几乎无铁路覆盖，铁路密度小、建设速度慢现象依然没有改变。

3.基础设施建设成本高

贵州省处于云贵高原，受喀斯特地形、地质复杂的影响，基础设施建设成本高昂，高速公路每公里平均造价约为1亿元，比起中部平原地区高加30%以上。在河谷深切地区建水利工程的成本也非常高，全国平均利用1m3水的工程成本约为6元，贵州却需要15元以上。

4.运输物流成本高

受贵州省内运输道路较差、过路费高等因素影响，贵州运输费用约为全国平均水平的2倍。

贵州基础设施底子薄弱和建设成本高，未来基础设施建设融资任务十分繁重，要求贵州加大对基础设施投资力度，同时也需要中央政府加大转移支付力度，进一步支持贵州基础设施建设。

二、贵州市政公用基础设施投资情况

（一）贵州投资情况

根据《中国城市建设统计年鉴》（2007年-2012年），贵州统计范围包括贵阳、清镇、六盘水、遵义、赤水、仁怀、安顺、铜仁、兴义等13个城市。从图1看出：一是贵州市政基础设施投资总量小，不能满足经济社会发展的需要。二是投资增长速度快，2006年-2011年年均增长速度为52.8%。三是大多数基础设施由地方政府通过财政拨款和银行贷款投资，2006年-2011年财政拨款和银行贷款投资资金约占75%。

图1 2006-2011贵州省市政公用基础设施建设资金总额及

各项资金占比（单位：亿元）

（二）全国投资情况

《中国城市建设统计年鉴》（2007年-2012年）统计范围包括全国31个省市（不含台湾），从图2可以看出：一是我国市政公用基础设施建设资金2006年-2008年增长相对平稳。2009年为抵御金融危机，我国采取了宽松的货币政策，加大了对基础设施建设投资力度，导致基础设施建设投资额增长较快。二是在各项投资中，地方财政拨款、国内贷款、自筹资金占比较大，2006年—2011年这三种渠道筹集资金约占89%。

图2 2006-2011全国市政基础设施建设投资情况及

各项资金占比（单位：亿元）

与全国相比，贵州国内贷款资金明显高于全国平均水平23.2个百分点，中央财政拨款占比远超过过全国平均水平9.7个百分点，自筹资金能力低于全国平均水平6.56个百分点。根据目前政府与银行合作模式，银行贷款通常由政府直接或间接担保，这充分说明了贵州基础设施建设的财政负担十分繁重，存在较大的财政

风险。

三、贵州“十二五”固定资产投资供需分析

（一）贵州“十二五”固定资产投资需求预测

《贵州“十二五”规划纲要》提出了全社会固定资产投资年均增长不低于30%[5]。2011年、2012年《贵州省国民经济和社会发展统计公报》[6]显示，2011年全社会固定资产投资达5101.55亿元，比2010年增长了60%；2012年投资为7809.05亿元，比上年增长53.1%。因此，按照年均增长60%，预计2011-2015年贵州省固定资产投资总额将达到7.74万亿元。

假设“十二五”时期贵州固定资产投资资金来源不发生根本性变化（“十一五”期间，国家预算内资金7%、国内贷款22%、外资1%、自筹资金48%、其他资金22%[7]），可以预测“十二五”期间各项资金需求状况如下表：

表1 2011-2015年贵州省固定资产投资需求预测表（亿元）

年份 合计 预算内资金 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金

2011年 5101.55 357.11 1122.34 51.02 2448.74 1122.34

2012年 7809.05 546.63 1717.99 78.09 3748.34 1717.99

2013年 12494.48 874.61 2748.79 124.94 5997.35 2748.79

2014年 19991.17 1399.38 4398.06 199.91 9595.76 4398.06

2015年 31985.87 2239.01 7036.89 319.86 15353.22 7036.89

合计 77382.12 5416.75 17024.07 773.82 37143.42 17024.07

“十二五”期间，贵州要完成7.74万亿元的固定资产投资，其中国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金及其他资金五个方面各需提供5416.75亿元、17024.07亿元、773.82亿元、37143.42亿元、17024.07亿元的资金。

（二）贵州“十二五”资金缺口分析

2001年—2010年贵州全社会固定资产投资呈现稳定增长的趋势，其中国内预算资金年均增长30.53%，国内贷款年均增长20.30%，利用外资年均增长6.44%，自筹资金年均增长28.68%，其他资金年均增长37.94%[7]。假如“十二五”期间各部分资金来源增长速度不低于2001年—2010年的平均增长速度，可以预测2011年—2015年的投融资情况如下：

表2 2011年—2015年固定资产投资情况预测表（亿元）

年份 总计 预算内资金 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金

2011年 6111.46 669.68 952.72 18.05 3150.30 1320.70

2012年 7915.05 874.13 1146.12 19.21 4053.81 1821.77

2013年 10269.63 1141.01 1378.78 20.45 5216.44 2512.95

2014年 13348.68 1489.36 1658.68 21.77 6712.51 3466.37

2015年 17381.78 1944.06 1995.39 23.17 8637.66 4781.51

合计 55026.61 6118.23 7131.70 102.65 27770.72 13903.31

根据2001年-2010年实际投资情况预测，贵州省2011年—2015年全社会固定资产投资总额约为55026.61亿元，与总需求77382.12亿元相比，资金缺口大约为22355.51亿元，占计划总投资28.89%。

（三）贵州固定资产投资可利用资金来源分析

1.国家预算内资金

2012年贵州财政收入为1644.48亿元，比2011年增长23.6%；2011年财政收入1330.08亿元，比上年增长37.2%[6]。假设财政收入增速保持在30%左右，预计2015达到3612.92亿元，2011年-2015年财政总收入为11504.48亿元。“十二五”期间国家预算内资金投资合计5416.75亿元，约占“十二五”总财政收入的47.08%，远远超过2010年和2011年国家预算资金占财政收入的比例（2010年为36.35%、2011年为36.71%），表明贵州基础设施建设财政压力依然较大。

2.国内贷款

2012年末，贵州各银行业金融机构各项贷款余额8274.78亿元，各项存款余额10540.06亿元。“十二五”期间，银行贷款融资需求为17024亿元。因此，“十二五”期间国内贷款维持过去2001年-2011年度增长速度20.3%，2015年贷款可以达到14406.33亿元，难以满足17024.07亿元贷款需求。

3.自筹资金

2001年至2011年贵州省固定资产投资中自筹资金总额逐年上升，占比是最多且相对稳定，2000年占比最低为38.93%，2003年占比最高50.85%。假如资金来源结构不发生较大变化，2011-2015年固定资产投资中自筹资金总量为37143.42亿元，资金需求压力较大。

4.利用外资

2001年-2011年，贵州利用外资资金的数量相对稳定，但是在占比却逐年降低，从1.36%下降至0.26%，平均占比为0.87%[7]。“十二五”期间，对外资资金需求为773.82亿元，外资资金在固定资产投资中占比相对较小，有较大的提升空间。

5.其他资金

2001年-2010年，贵州省其他类资金在固定资产投资的数量和占比逐年上升，占比与贷款资金相当，但其资金来源不稳定。贵州应加强资金来源研究，探索稳定的资金来源。

从以上几个方面分析，贵州目前可以利用的财政预算资金、国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金难以满足基础设施建设融资需求，贵州省应创新融资模式，拓展融资渠道，弥补资金缺口。

四、加强基础设施建设融资的措施

为提升基础设施建设水平，贵州应紧紧抓住西部大开发的战略机遇期，采取多种措施对投融资体制改革，创新融资方式，拓宽融资渠道，为基础设施建设探寻更多、更稳定的资金来源。

（一）充分发挥政府的主导作用，创建良好投资环境

贵州应进一步发挥政府在基础设施项目规划、融资、建设及管理方面的主导作用，尤其是非经营性基础设施建设[8]，完善投资政策和法律法规，创建良好的投资环境，提高项目收益，吸引更多的投资主体参与基础设施建设。充分利用国务院《关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2号）等政策，积极谋划大型、优良基础设施项目，争取国家政策和资金的支持。

（二）探索建立多元化融资模式

一是推动政府与市场共同成为基础设施投融资主体，形成政府、企业、个人多元化的投资主体。

二是通过拓宽信托贷款、资产证券化、融资租赁等新型融资渠道，形成多样化的融资模式。三是加大与银行的合作力度。国家开发银行2013年计划把50%

以上的新增贷款投向城镇化及配套设施建设，贵州应拓展与国开行的合作空间，实现政银双赢，同时吸引股份制商业银行和外资银行入驻贵州，缓解基础设施建设巨大的资金缺口。

（三）鼓励民间资本、外资参与基础设施建设

一是按照国务院、发改委、银监会等多个部门的相关政策，打破电力、公路、通信等行业垄断，鼓励民间资本参与基础设施建设，为经济社会提供更多的资金来源。

二是完善吸引外资政策，设立外资参与基础设施建设的管理平台，为外资提供优惠便利的投资条件，吸引外资参与基础设施建设。

目前贵州利用民间资本和外资水平相对较低，仍有加大的空间发展，鼓励民间资本和外资参与基础设施建设，可以改善融资结构，减轻政府财政负担。

（四）积极推广项目融资模式

项目融资对政府、项目公司及公众具有多重优势，不但能减轻财政负担，加快发展基础设施，同时能充分发挥外商和私营商的主观能动性和创造性，吸引先进的管理经验，提高基础设施建设、经营、管理效率和服务质量。因此，贵州应积极探索推广BOT（建设—经营—转让）、TOT（移交—经营—移交）、BOO（建设—拥有—经营）、PPP（公共私营合作制）等项目融资模式，优化资源配置、提高资源利用率，对贵州基础设施建设具有深远的现实意义[10]。

（五）构建多层次的基础设施融资监管体系

监管是保持竞争、提高效率的首要途径。在探索基础设施市场化融资过程中，贵州应完善基础设施建设市场准入、运营监管及竞争机制，加强建设项目的审计管理，强化政府、公众对基础设施融资及建设的监督职能，提升基础设施建设投融资效率。

总之，贵州要实现基础设施的跨越式发展，就要充分借鉴发达国家或国内发达地区基础设施融资模式，加大对非经营性基础设施项目投资力度，同时将经营性项目逐步推向市场化融资，形成政府、企业及个人多元化投资主体，建立以银行贷款、项目融资、上市融资、资产证券化等市场化融资为主的基础设施融资体系。只有不断完善融资体系，才可以从根本上解决贵州基础设施建设水平低、资金缺口大、效率低等问题，提高基础设施建设和服务水平，推进新型城镇化的快速发展。

参考文献：

[1]贵州省人民政府.贵州省城镇体系规划（2011-2030年）[R].2012.

[2]中国住房和城乡建设部.中国城市建设统计年鉴[M]（2007-2012）.中国计划出版社，2007-2012.

[3]秦如培.贵州铁路路网密度高于全国平均水平[EB/OL].中国日报，2012-11-11.

[4]白明.贵州基础设施现状评价[J].技术与市场，2012（19）.

[5]贵州省人民政府.贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要[M].2011.

[6]贵州省统计局国家统计局贵州调查总队.2011年、2012年贵州省国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].2013-02-28.

[7]贵州省统计局.贵州统计年鉴（2001-2012）[M].中国统计出版社，2001-2012.

[8]周煊.北京市城市基础设施建设吸引外资问题研究[M].中国经济出版社，2010.

[9]郑彦文.开发性金融给力新型城镇化[EB/OL].人民日报，2013-02-27.

[10]王松江，尹明燕.经营性公共基础设施集成融资管理[M].科学出版社.2012.

作者简介：王文峰，1981年，首都经济贸易大学金融学院博士研究生，研究方向：金融理论与政策；艾伟强，1982年，大连民族学院经济管理学院讲师，研究方向：国民经济核算。

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[关键词] 销售百分比预测资金需求

一、运用销售百分比法的假设条件

运用销售百分比法预测企业短期资金需求的假设条件包括：

1.稳定的百分比关系

各年收入、费用、资产、负债等项目与销售收入之间存在稳定的百分比关系。存在稳定的百分比关系，才能用已经存在的现时的收入、费用、资产、负债及所有者权益等现实数据数据来预测将来的相关数据。事实上这种百分比关系在不同年份之间是不可能相同的，但在特定时期、特定企业中，相近的年份之间的某些项目与当年销售额的百分比是比较接近的。

2.销售收入和销售净利率估计

企业的预测期销售收入及销售净利率是可估计的。销售百分比法是依据收入、费用、资产、负债等项目占销售额百分比来预测企业的资金需求，只有先预测出预测期的销售收入数额，才能结合销售净利率预测出其净利润，再根据计划的留存收益率或股得分配率计算出留存收益的金额，从而预测出外部融资需求。

3.留存收益率（或股利分配率）

留存收益率（或股利分配率）是计算企业留存收益的必要条件，有了这一条件，就可以结合预计的净利润计算出预测期企业内部资金来源，再用企业预测期的资金需求总额减去内部资金来源，就可以得出企业外部融资需求。

只有以上假设条件同时存在，才能运用会计公式计算企业的资金需求和外部融资需求。

二、运用销售百分比法的程序

1.计算百分比

根据基期的资产、负债和所有者权益等项目的金额及基期收入额计算销售百分比。包括流动资产销售百分比、长期资产销售百分比、应付款项销售百分比、预提费用销售百分比等。

2.计算预测期的资产、负债和所有者权益等项目的金额

根据基期的有关销售百分比和预测期收入额，分别计算预测期的资产、负债和所有者权益数额。与销售额无关的项目金额按基期金额计算，留存收益项目的预测金额按基期金额加上新增留存收益金额预计。

3.计算留存收益的增加额

根据预测期销售收入额、净利率和留存收益率或股利支付率计算预测期留存收益的增加额。

4.计算外部融资需求

根据会计公式：“外部融资需求=预计总资产―预计总负债―预计股东权益”计算外部融资需求。

三、用销售百分比法预测企业资金需求

依据前面所述的假设条件及百分比法的运用程序，下面进行具体的案例分析：

1.假设条件

(1)假设A公司各年度的流动资产、长期资产、应付账款和预提费用四个项目的金额与当年销售额存在稳定的百分比关系。而其他项目的金额大小与销售额不存在稳定的百分比关系。

(2)假设2006年度的销售净利率是4.5%，我们在本案例中假设预测期（2007年度）的销售净利率与2006年度的净利率相同，即：4.5%。

(3)假设A公司的股利分配方法是按固定比率支付股利，各年度的股利支付率是40%。

(4)A公司2006年度销售收入为5000万元。假设A公司管理人员以2006年度销售额为基础，结合公司的事业发展状况、行业发展水平、宏观经济环境及国家政策等因素进行分析，预测公司2007年度的销售收入为8000万元。

2.预测2007年度资金需求

为了预测2007年度资金需求，我们必须先计算出2006年度的销售百分比，然后依据该百分比及2006年的财务数据计算2007年度的财务数据，然后运用会计公式计算出2007年度的资金需求预测值。

按照销售百分比法，我们可以根据2006年度的有关财务数据计算销售百分以及预计的2007年度有关财务数据如下表所示：

预计2007年资产负债及销售百分比简表 单位万元

上表中运用销百分比计算的2007年数据具体如下：

流动资产＝8000*16%＝1280（万元）；

长期资产＝8000*30%＝2400（万元）；

应付账款＝8000*6%＝480（万元）；

预提费用＝8000*1%＝80（万元）。

设2007年的销售净利率与2006年相同，即4.5%；2006年的股利支付率为40%。则2006年的留存收益增加额为：8000＊4.5%*（1－40%）＝216（万元）。根据2006年留存收益数额和2006年预计留存收益增加额，预计2007年的留存收益数额为：570＋216＝786（万元）。

与销售额无关的项目则按2006年度的数额计算。预计2007年的总资产、负债、所有者权益的数额为：

总资产＝1280＋2400＝3680（万元）；

负债合计＝100+30+480+80+1000＝1690（万元）；

权益合计＝200+50+786＝1036（万元）。

根据以上的相关预测数据，计算2006年度企业外部融资需求:

外部融资需求＝预计总资产－预计总负债－预计股东权益

＝3680－1690－1036

＝954（万元）。

企业外部融资需求也可以按照增量销售额来进行测算：

企业外部融资需求＝资产增加额－负债增加额－留存收益增加额

＝（资产销售百分比＊新增销售额）－（负债销售百分比＊新增销售额－[（计划销售额*计划销售净利率）*（1－股利支付率）]

=（46%*3000）-（7%*3000）-[（8000*4.5%）*(1-40%)]

=954(万元)。

综上所述，销售百分比法是一种简便易行的资金需求预测方法。运用这种预测方法首先要对以往的财务数据进行分析，区分相关报表项目的金额的变动是否与销售额变动有关。然后计算相关的销售百分比。最后根据销售百分比及预测期销售收入，以及企业的留存收益率，计算预测期的相关资产、负债和所有者权益等项目的金额，在此基础上运用会计公式：“外部融资需求=预计总资产―预计总负债―预计股东权益”确定外部融资需求。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会:财务成本管理[M].北京：经济科学出版社,2005年4月

[2]杨香敏任万林刘晓晴:EXCEL软件在企业资金需要量预测中的应用[J].财会通讯（综合版）, 2005年第4期：61～63

[3]石世文:企业筹资途径分析[J].发展研究, 2005年第12期：79

[4]林松池纪根培:企业持续经营中短期财务规划的探讨[J].经济师, 2006年第2期：136

[5]张涛:销售百分比法分析与改进意见[J].会计之友, 2006年1月（上）：73～75

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企业管理的重点是财务管理，而财务管理的核心是资金管理。研究表明，破产倒闭的企业，绝大部分是因为忽略了对资金的规划和精细化管理，从而造成现金流枯竭，资金链断裂，不能清偿到期债务，导致企业供血不足而倒闭。因此，企业要想解决好资金问题，必须及时筹集资金，以确保资金链不断裂，具体应做好以下工作。

一、构架好资金结构，准确测定资金需求量

企业应根据自身的规模及行业特点，所处的发展阶段及年度经营目标，测算出全年资金的经济需求量。根据资金的使用对象搭配好股权与债权、长期与短期的结构，确保各类资金占比合理。不同类型的资金需求安排不同的筹资方式和筹资渠道，并让各类资金在企业运营中发挥出最佳的杠杆作用。在构架好资金结构的基础上，做好全年的资金预算。在作资金预算时，既要考虑详尽周全，又要在执行过程中注意滚动调整，以适应不断变化的经济环境和企业状况。

二、用好金融关系，及时获得银行贷款

在这种形势下，我国经济发展已进入“新常态”。企业要想从银行取得足额的贷款，必须充分利用好长期建立起来的金融关系，一是保持良好的信誉记录，尽可能多地从银行取得授信额度。采用合理的资金需求与授信额度比例争取银行授信。二是在整体授信额度中要保证一定比例的流动资金贷款，并尽快从银行拿到现金。三是关注银行的授信额度，下半年银行放贷头寸将更加紧张，有可能出现有授信额度但无法使用的状况。

三、调整投资策略，减少对外投资及项目支出目前经济复苏后劲乏力。因此，不适合大规模对外投资及新上项目，尤其是对一些多元化扩张项目应一律取消。对横向或纵向有关联效应的项目，也应尽可能通过资产重组或其他非现金支出方式来实施，避免企业有限的现金资源固化在对外投资上，从而实现加快资金周转速度、提高资金使用效率、降低企业财务风险的目的。

四、盘活存量资产，提高资产使用效率

能够盘活的实物资产：一是流动资产中的存货。对各种存贷的库存应控制经济量，对各种备品备件应尽量实现零库存。二是固定资产。要按产能组织生产，以降低单位产品的固定费用；对闲置不用的固定资产，要设法重新投入使用或外卖处置，从而盘活闲置资产，减少折旧等费用。企业存货占用资金，不仅会增加资金的占用量，而且还会降低资金的使用效率。因此，企业应经常检查盘点存货，盘活存量资产降低库存，减少资金使用量，减轻资金压力。

五、加强往来款管理，减少坏账损失

在经济不景气、银行流动性趋紧、企业大面积严重亏损的情况下，容易产生大量的应收及预付款项，而这类账款的存在很容易形成坏账损失。不仅造成企业资金周转困难，而且有可能造成企业资金链断裂。而应付及预收账款，在不破坏企业财务信誉的前提下，则可延长应付款的递延期及增加预收款总量，使其成为企业资金来源的补充。因此，对往来款的管理应制定专项管理办法，加大对往来款的检查及考核力度，确保资金安全，及时发现问题，减少坏账损失。

六、加强盈余管理，减少现金支出

企业可选择性地采取以下措施：一是不进行利润分配，让年末结余继续留在企业周转，保持股权资金的总量及良好权益比例，增强企业融资能力；二是通过资本市场或定向增发等方式，筹集股权资本，增加企业实收资本或股本，减少财务费用；三是减少或取消职工的福利性支出，形成抱团过紧日子的良好氛围；四是压缩业务招待费、广告费及购置费等变动费用支出，形成厉行节约的良好风气；五是对股东及职工的一些支出，通过股权激励或用企业自产的产品进行实物分配，减少现金流出企业，减轻融资压力。

七、优化企业筹资渠道，多渠道筹集资金

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关键词:项目贷款;资本金;问题;建议

为应对国际金融危机以及国内经济下滑风险,国家出台了4万亿刺激经济的计划。随着项目纷纷上马,与之相配套的银行项目贷款也出现大规模增长。虽然总体上讲银行机构对固定资产投资项目贷款资本金管理均较为重视,在项目资本金比例上也严格按照国务院有关政策要求执行,但项目资本金管理中仍存在一些亟待关注的问题。

一、存在的主要问题

(一)部分银行存在超资本金到位比例放款情况

目前,各银行机构对项目资本金到位时间的要求上,一般分为两种:一是资本金到位额度与贷款到位比例保持一致;二是资本金在贷款之前全额到位。但在具体操作中,对“资本金和贷款发放同比例到位”这一要求的把握尺度不一。有的银行要求项目资本金到位比例达到多少,贷款才能按比例投放多少;有的银行则允许贷款可以先行投放,只要确保企业在一定时间内资本金达到相应比例即可,其中比较极端的情况是在项目无资本金的情况下,贷款已全额发放。虽然此类银行均表示,对项目贷款实行专户管理,通过支付审批控制贷款与资本金同比例使用,但是资金账户的使用情况能否有效监控是个值得关注的问题。

(二)资本金来源审查难度较大

在资本金来源与到位情况的真实性认定方面,有效信息资源匮乏,信息渠道单一,对有资质中介机构的有效信息无法全面掌握,较难确认资本金出资的真实性。特别是对于大型企业和项目,资本金较大,资金往来频繁,资金来源渠道广且在账户间经常流转,致使在日常的项目审查中很难判断固定资产投资项目资本金有多大比例来源于自有资金,股东借款,银行贷款,只能依据企业提供的相关凭证和财务数据加以辅证。部分地方金融机构,对项目贷款管理的经验较少,行业信息的积累不足,专业的项目评估人才还很缺乏,项目贷款的评审水平和风险识别能力不高,在项目资本金来源审查和认定方面难度更大。

(三)地方中小金融机构项目贷款管理水平较差

在项目贷款管理上,大型银行、政策性银行以及股份制银行相对较好,城市商业银行以及农信社管理比较混乱。主要体现在:一是没有制定相关的项目贷款管理制度。对项目贷款管理缺乏认识,对项目资本金比例、项目资本金到位时间、项目资本金来源认定以及项目资本金到位情况真实性认定方面没有明确要求。二是制度执行不力,管理混乱。部分中小银行虽然制定了固定资产投资项目贷款管理办法,但是没有按此办法执行,在实际操作中将项目贷款视同流动资金贷款管理。三是项目资本金比例标准执行随意性较大。如某地方金融机构发放的公路改造项目,对项目资本金比例按照“省级政府不低于10%,地(市)级不低于15%,县级不低于20%”要求,执行15%的资本金比例。但2009年国务院新调整的固定资产投资项目资本金比例中明确要求,公路项目贷款资本金比例要达到25%,因此存在10%的资本金缺口。

(四)地方政府融资平台贷款管理难度较大

为贯彻落实中央“扩内需,保增长,调结构”的战略决策,各级政府在积极的财政政策和适度宽松的货币政策引导下,进一步加大了基础设施和社会民生领域的投融资力度,政府融资平台贷款大量增加。随着固定资产投资的集中实施和进度加快,地方政府配套资金的需求也明显增加。在通过发行政府债券和预算内安排等方式增加资本金出资的情况下,资本金的需求仍存在缺口。因此,对部分银行支持的贷款项目在落实资本金同比例到位相关规定上增加了难度,不仅影响了项目的顺利实施,也不利于银行进行有效的信贷风险管理。同时,政府融资平台公司企业关联方众多,资金裙带关系复杂,财务管理缺乏规范性、透明性,增加了对其授信评估以及贷后管理的难度。大部分政府平台类贷款企业采用多头融资形式,从多家金融机构及多级财政部门进行融资,银行只能对本行发放贷款的专用账户进行监管,项目资本金投入的金额也只能依靠借款企业提供的资金投向单据进行判定,对政府融资平台类贷款的资本金性质确定和管理难度均很大。目前,政府投融资平台贷款占比较大,贷款大都投向城市基础设施建设等,大部分由政府财政担保或融资平台公司互为担保,抵押物多为政府财产、项目用地土地使用权及在建工程,项目本身效益较低,还款来源依赖财政资金程度较高,政府财政偿债能力不容乐观。

二、加强对项目资本金管理的建议

(一)进一步细化法律法规,加强可操作的政策指导

建议相关部门进一步细化固定资产投资项目资本金管理制度,对企业自有资金做进一步界定;对通过理财信托、发行债券、大桥贷款等方式筹集的资金,应在制度上明确是否可以作为项目资本金;对各行业、类型项目的资本金比例要求进一步细化;对1996年的《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知中》的公益性投资项目不实行资本金制度的规定,监管部门应给予进一步明确等,以清除各银行机构在实际操作中的模糊地带。

(二)各银行机构要不断加强项目资本金管理,防范风险

各商业银行要严格执行项目资本金制度,并对资本金进行有效监管。一是要对资本金的来源进行认真、审慎地调查和审验;二是加强对资本金比例的管理,严格执行资本金的最低比例要求,不得随意降低项目资本金的比例;三是加强对资本金落实情况的监督,在信贷资金投放的同时要确保项目资本金与信贷资金同时间同比例的投放到位;四是加强对项目资本金真实性的核实,杜绝以“融资”替代“自有资金”充当项目资本金。特别是各地方金融机构要根据国务院关于固定资产投资项目资本金制度的规定,以及银监会《项目融资业务指引》和《固定资产贷款管理暂行办法》等相关制度文件,尽快出台本行项目贷款的操作流程和实施细则,严格对项目贷款以及项目资本金的监督和管理。

(三)加强对政府融资平台贷款项目的风险防控

一是各银行业金融机构要加强对政府投资项目的评估,建立一套完备的政府融资平台贷款风险评估体系,做到真正了解地方政府及其融资平台的对外融资情况,摸清地方融资平台的负债率、治理机制、偿债能力、贷款抵押担保落实问题等。二是建议相关部门建立信息共享平台,方便各家银行掌握政府融资平台贷款情况,防止过度授信、多头授信。三是积极推进银团贷款。建议监管部门对银行同业间的银团贷款和联合贷款业务加强指导,加强行业内的信息交流,实现同业间信息共享,优势互补,分担风险。

参考文献:

1、王学发.固定资产投资项目贷款风险及其审查[J].中国房地产评估师,2004(5).

2、我国固定资产项目投资资本金制度改革研究[J].新金融,2006(4).

3、肖耿,李金迎,王洋.采取组合措施化解地方政府融资平台贷款风险[J].中国金融,2009(20).

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关键词：城镇化建设；金融服务；模式

新型城镇化建设是中国经济的下一个增长引擎，也是商业银行发挥城乡联动优势，服务实体经济的重要切入点。但由于城镇化建设具有较强的公共产品特征，普遍存在社会性，商业效益短期内不明显，其具有的投资规模大、沉淀成本高、建设及投资回收期长的特点对于资金投入的金融机构更是存在极大的收益不确定性；此外，由于地方政府的换届以及短期行为带来的政策不连续性也会加大金融机构投资风险，由此造成金融机构对农村城镇化建设投入规模十分有限，这种制约新型城镇化建设的金融瓶颈主要表现在：

首先，各金融机构均未出台全行性、分层次、系统性的城镇化业务发展政策，而各基层分行由于缺乏制度引导，在实际操作中更趋向于“避险机制”，未充分考虑当地城镇化水平及发展对金融产品的需求，一律将城镇化贷款按照普通商业化贷款来实施，未实行差异化的准入政策和特色化的信贷审批政策，在一定程度上阻碍了城镇化建设的步伐。尤其是在东部及沿海地区，县域、乡镇经济活力较强，城镇化建设需求旺盛，但各行业务支持政策相对欠缺，部分二级分行的客户难以达到主体准入要求，部分项目（主要是公益性基础设施类项目）存在准入难度。

其次，当前农村城镇化建设突出加强农村基础设施建设及农村公共事业建设，其主要承办者为地方政府部门，而这些部门基本不具备直接的贷款主体资格，在实际操作中主要通过地方投融资平台进行，在当前商业化运作模式尚不成熟、还款来源过分依赖土地财政的情况下，业务发展受外部因素制约较为明显，政策的持续性不强。近年来，由于很多地方政府负债规模过大，投融资运作不规范，以至于银监会出台了相应政策对地方投融资平台管理及商业银行地方项目贷款进行了严格限制和规范。

再次，随着国家对房地产持续调控，城镇化房地产金融风险凸显。城镇化过程中人口的流动与集聚必然带来商品房和保障房项目的巨大需求，但一些小城镇的房地产开发商往往在实力和规模上都不具备承担风险的资格，同时县域及以下房屋建造质量问题越来越突出，个别地方政府为了城镇化而城镇化，强行拆迁村民住房等等加大了金融机构在城镇化进程中对于房地产市场资金投放的回收风险，在对接此类贷款主体时金融机构往往要求其提高担保额度或直接实施投放限制。

此外，从城镇化建设融资结构来看，直接融资比例较低，而间接融资却居于主导地位，但金融支持城镇化仍依重传统信贷产品，难以满足城镇化进程对金融服务的多样化需求。目前，各地政府为扩大城镇化建设资金来源，已开始尝试投融资体制改革，城镇化建设运作模式多样化，委托代建、BT（BOT、PPP）、联合开发等模式被广泛应用，面对城镇化蕴含的多种差异化金融需求，各金融机构尚不能快速适应城镇化过程中需求结构的改变，对融资主体多元化现状研究不足，因而缺乏足够的产品支持以及产业链式的金融服务。

如何破解上述瓶颈，各金融机构要从全局和长远的角度出发，以科学地评价地区城镇化发展水平为前提，改革传统的金融服务模式，通过制定全行性城镇化业务指导政策和完善的风险应对策略，做到既服务于国家经济发展战略大局，又能将城镇化建设中金融投放风险控制在合理水平。

一是科学评价地区城镇化发展水平、探索金融助推城镇化建设的具体模式。在目前城镇率统计口径下，选取与城镇化建设有关的五个主要指标，即：城镇化水平、非农就业增长水平、城乡收入协调指数、可支配收入的GDP弹性、建设用地消耗系数，分析地区城镇化发展速度与其他指标的协调性，从而科学判断各地城镇化发展水平。在此基础上结合当地政府的城镇化发展规划与主要金融需求，重点在资金需求主体、业务建设领域、产品整合创新和风险防范关键上下功夫，努力探索金融助推城镇化具体模式，并据此开发专项贷款产品和一揽子综合金融服务，以地方政府（主管部门）为纽带，连接参与城镇化建设的各类企业和个人，为城镇化建设提业链式的一揽子综合金融服务。

二是出台全行性城镇化业务配套政策、实施差异化平台准入政策。支持城镇化建设符合国家经济发展战略，市场潜力巨大。建议尽快出台全行性的城镇化业务行业信贷政策，对城镇化业务发展的政策适用范围、业务内涵、信贷原则、发展目标、信贷政策和管理要求等进行明确规范和要求。针对目前城镇化建设基本由各级地方政府融资平台承担，随着城镇化的推进，城镇化建设平台层级将下伸至县级甚至镇级，建议在城镇化水平较高的东部及沿海地区适当调整平台准入政策，实行差异化管理，为符合条件的经营性城镇化建设项目提供支持。

三是把握风险防范关键点、以商业化经营视角制定风险应对策略。在城镇化建设金融投放中突出现金流全覆盖要求，对于由地方政府出资成立的承贷主体，现金流测算须严格执行银监会口径要求；在明确将财政拨付资金、土地复垦整理指标交易收入、土地征迁补偿款等作为城镇化建设项目的第一还款来源的前提下，鼓励运用符合规定的各类收费权、经营权等提供补充性质押担保；积极探索农村建设用地使用权、农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等物权提供抵（质）押担保；大力支持城镇化建设过程中信用担保体系的发展，通过联合贷款和反担保业务提升担保公司的信用担保能力，开展担保信用保险等中间业务，间接引导各类商业金融增加对城镇化建设企业的融资力度。

四是建立城镇化建设项目风险分担机制，积极对接新型的BOT（建设-运营-移交）开发性金融模式。BOT开发性金融模式是以投资经营公司为融资主体、由地方政府给予投资者一定的特许权作为融资担保，向金融机构融资建设城镇化基础设施项目，项目建设完成后，通过政府号召、引导和规划，降低运营成本，运用市场化运作手段运作该设施并取得收益归还银行贷款。这种“BOT项目融资、金融孵化、市场出口”模式克服了当前以地方政府融资平台为融资主体所面临的资本金不足、负债率过高、债权虚置化等问题，同时又充分发挥政府部门市场增信和制度支持的联合功能，政府由过去主导项目建设的“家长”转变为联合商业资本的项目合作者和监督者，因而在投资者和地方政府间实现了合理的风险分担，使得公有部门和民营资本专注于发挥各自优势，在降低项目整体风险的同时，实现更高的收益目标。

五是通过逐步推行项目资产证券化措施，使商业银行从城镇化建设的信贷资金提供机构转变为信贷服务机构。目前在间接融资占主导地位的形势下，商业银行仍是一个信贷资金提供机构，由于项目资金占用时间长、流动性不强，在一定程度上增大了城镇化建设项目贷款的信用风险和市场风险。通过商业银行逐步推行项目资产证券化，可为现金流充足、承贷主体信用良好的城镇化建设项目直接融资营造良好的金融环境，在提高资金流动性的前提下，引入大量的民间资本和外商投资，增加基础设施建设资金来源，加快城镇化建设步伐。而银行本身作为城镇化建设的信贷服务机构，既增加了中间业务收入，又降低了对城镇化建设的直接投资比例从而有效化解和分散项目贷款风险。

篇9

关键词：产业地产 信托基金REIS 股权融资 债权融资 供应链融资

一、产业地产的概念和特点

产业地产通常是“X+房地产”模式，如体育地产、旅游地产、养老地产、教育地产等，它是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征。

产业地产与普通房地产开发最大的区别在于，它是以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方面具有非常专业的开发要求，它的开发周期较长，短则三至五年，长则七八年，甚至十余年，项目投资额巨大，少则几个亿，多则几十亿、上百亿，传统房地产，往往重开发，而产业地产项目，除开发环节之外，它的后期运营也显得更为重要。

二、产业地产项目融资要重点考虑的因素

根据项目开发周期安排，确定分阶段的资金需求。确定项目科学合理的开发周期，考虑项目的实际情况，以及自有资金和市场行情状况，根据每一期的建设规模，计算出总的资金需求量，在分析企业内部可用于项目建设的自有资金后，再提出该阶段的融资需求计划。

在每一期的开发计划中，对项目的现金流量进行合理预测。要区分出售物业与自持物业的比例，测算项目现金流量的大小，及对资金需求规模和使用期限的长短，以便于进行融资时，确定是选择采取债务融资，还是权益融资的方式，如选择债务融资，则应考虑是短期性或者长期性资金需求。

对项目未来的盈利能力及发展前景进行评估。如果未来项目的盈利能力越强，财务状况好，资产变现能力强，承担财务风险的能力就强，且项目未来的投资利润率高于债务融资成本，负债越多，项目的净资产收益率就越高，对企业发展及权益资本所有者就越有利，这种情况下，债务筹资是一种不错的选择。

当项目盈利能力低，财务状况差，发展前景欠佳，这种情况下，有条件的话，应采用权益融资，而尽量少采用债务融资方式，以规避财务风险，缓解资金偿付压力。

要考虑不同融资方式的融资成本和风险。进行项目融资，首先要符合国家的法律法规，满足合法性原则。另外，不同融资方式有不同的资金成本，应分析和比较各种融资方式资金成本的高低，尽量选择资金成本低、融资风险小的融资方式。

三、产业地产的融资现状分析

2006年以前设立的开发园区，在项目资金短缺问题上，中央政府给予了政策性扶持，上市公司指标和申请开发贷款也给予倾斜，同时赋予了园区的一些投融资能力。2006年以后，工业用地及一般的产业项目用地，均实行招拍挂方式公开出让土地，保证金交付及限期支付土地款，加大了开发商的资金压力。

目前，国内产业地产的主要融资渠道，还局限于债权融资和股权融资的传统融资方式。债权融资，通常是向银行借得所需的信贷资金，从产业地产的长期发展来看，以长期持有物业的产业地产项目，在长期资本支持的资金保障方面，还存在很大问题。股权融资，通常是向原始股东募集股本资金，这种方式取得的资金无到期还本付现的压力，但在项目投资回报率高时，会降低企业自有资金收益，且在项目初期，融资难度又较大。

四、产业地产项目融资方式探讨

现阶段，国内的产业地产项目采取了多元化融资手段，但多数都没有摆脱债权融资的范畴，这种融资方式，存在到期还本付息的压力，与产业地产长期持有物业，稳定经营的发展模式不太匹配，产业地产应当找到与其经营模式相适应的长期稳定可循环的融资方式。

鉴于债权融资存在的对产业地产项目的一些限制性因素，由于权益性融资无固定的还本付息压力，且满足企业长期使用资金的优势，在当今产业地产融资多元化发展的情况下，更多地涉及权益性融资的领域。

（一）在实践中，产业地产项目常用的融资策略分析

权益性融资（股权融资）。考虑到产业地产项目一般开发周期长，资金投入量大的特点，在对项目运作前，就应进行项目融资的统筹安排，尤其是对权益性融资应重点考虑。

以初始发起人为主体的融资方式。通常，产业地产项目公司是以控股股东，或者少数发起人为主体，组建新的法人实体，项目的资金，也往往来源于少数原始股东的资本金。

引进项目战略投资者。产业地产项目的开发过程中，在其产业价值链中，总要涉及与项目有关的各种战略合作伙伴。以开发专业市场集群和总部商务区的产业项目为例，项目合作伙伴可能包括：上游产业产品供应商，商业配套产品合作者，专业的总部商务区开发者，以及投资公司、基金公司，或者当地有实力的房地产开发商，均可以邀请他们成为项目开发公司的股东，这样既发挥各自优势，达到资源的整合，同时，又一定程度上，解决项目融资问题。

引进大量上市公司股东作为项目公司原始股东。对于母公司是上市公司的开发企业，在项目公司注册初期，就引进上市公司的中、小股东作为原始股东，这样的好处在于，可以很好地利用他们在行业内部的人脉资源，有利于项目的经营和发展，又达到融资的目的。

债务性融资（债权融资）。债务性融资是项目融资的重要方面，解决项目的短期性资金需求，项目进行债务融资有如下几个方面的考虑。

银行借款。在债务性融资性融资中，银行借款是最主要的部分。与普通商品房开发项目所不同的是，有一些产业地产项目属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，由于符合国家的产业政策，很容易获得金融企业的信贷政策支持，所以对国家产业政策和信贷政策扶持的有关规定，要进行深入的理解和分析。

银行借款，分成几个部分，一是争取国家开发银行的产业专项资金贷款，二是争取地方商业银行的项目贷款，三是在项目销售环节和运营环节争取地方商业银行的消费信贷。

内部融资。一些具有上市公司背景的项目开发公司，集团内部往往有大量的股份解禁的中小股东，他们大多是上班族，无专门的投资渠道，也无专业的投资知识。与这些股东合作，他们的资金，会是项目债权融资的补充来源。

供方信贷或叫供应链融资。项目公司及其战略合作伙伴，有大量的产业链上游供方客户，利用多年的合作关系和甲方的强势地位，在他们为项目提品或服务时，与他们约定延迟支付货款或佣金（在价格条款或者资金利息方面予以考虑），甚至可以约定以项目开发的物业或者某项专业服务作为合同标的支付手段，可以解决项目一些方面的短期资金需求。

信托基金或产业基金（债权模式）。近年来，国内信托基金或产业基金得到长足发展，特别是产业基金，项目公司可以与他们合作。这两类基金，短则一两年，最长可以解决三至五年的资金需求，而且基金规模也能满足一般项目的要求

（二）创新性的融资方式

近年来，产业地产创新性的权益性融资主要有两种方式，一是建立房地产投资信托REIS，二是境内、外资本市场上市。

房地产投资信托基金REIS。房地产投资信托REIS能够很好地解决产业地产在债务性融资方面所遇到的到期还本付息的问题，在国外的商业地产项目中，房地产投资信托REIS发挥着极其重要的作用。

这种融资模式既可以在国内成立新的房地产投资信托基金REIS，也可以依赖已发行的房地产投资信托基金REIS，这些年来，一些国外的房地产投资信托基金REIS，也陆续进入国内产业地产领域，如美国普洛斯投资苏州物流园项目，新加坡丰树物流信托投资西安海星物流配送中心。

境内、外资本市场上市。很多产业地产项目往往是符合国家产业政策导向，也是受地方政府欢迎的产业，因此，对于具备上市条件的项目，可考虑在国内资本市场上市，或者到境外上市，特别是在一些重点城市的开发园区内，还可以直接上新三板。

（三）争取中央和地方政府的专项财政资金支持

为了促进经济转型和产业升级，从中央到地方，均出台了许多财政扶持政策，与产业地产开发有关的专项资金，大致有如下几种：文化创意产业专项资金，促进商业服务业发展专项资金，促进产业集聚区及专业园区发展专项资金，重点项目扶持资金，促进服务外包产业发展专项资金，旅游产业专项扶持资金，产业园项目利用新能源、新技术补贴，三农扶持专项资金等等，还有享受低息甚至贴息的政府各种产业基金、专项贷款等。

开发企业要认真研究政府各种财政扶持政策的文件规定，领悟政策精神，了解具体的申请操作流程，同时，完善自身的软硬件条件，充分准备各种资料。必要时，可以聘请这方面的专业中介机构。

融资难，融资渠道单一，融资成本高和融资风险大等问题，一直困扰着我国产业地产的开发。面对高歌猛进的产业地产发展态势，开发企业如何及时解决融资问题、找到资金来源、拓宽融资渠道，降低融资风险，将成为在新时期如何把握产业发展机遇的关键问题。

在理论和实践总结的基础上，笔者提出了几种产业地产融资的创新模式，如REIS融资模式、供应链融资模式、项目融资模式等，希望能对产业地产的融资和开发起到抛砖引玉的作用。但是，必须认识到，产业地产的开发是一个非常具有实践性的领域，其融资过程又往往牵扯到诸多主体，乃至地方政府部门，因此，如何正确选择和运用创新融资模式，还有待于从理论和实践两个方面，进行更深入地研究和探讨。

参考文献：

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（中国机械设备工程股份有限公司，北京 100055）

摘 要：随着危机向新兴国家的迅速蔓延，中国这一最具活力的经济实力也未能幸免于难，复杂的国内外政治、经济形势使得中国经济也逐渐遭受冲击，国内资金成本上升，为中国企业出口融资蒙上阴影。此外，结构单一的担保模式，以及日韩等国出口信贷机构为工程业主提供的更为低价的融资，都使中国企业利用出口信贷走出去的优势逐渐丧失。本文从中国出口信贷的执行程序，基本条件出发，分析出口信贷所面临的融资瓶颈和风险，并提出解决思路。

关键词 ：金融危机；出口信贷；融资

中图分类号：F832.42 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）05-0059-02

收稿日期：2015-02-08

作者简介：姚琳（1979-），女，贵州贵阳人，硕士，中国机械设备工程股份有限公司投融资部任职，中级经济师。研究方向：经济金融。

一、出口信贷“走出去”的基本条件及一般流程

以中国出口信贷机构--中国出口信用保险公司（以下简称中信保）为依托的出口信贷，结构简单，流程清晰。借款人向中资银行申请贷款用于项目建设，而银行放款后还款风险由中信保承保，中信保承保条件则是获取借款人的对等还款担保。当借款人为工程承建方时，此种借贷称为卖方信贷；当借款人是外方业主，此种信贷称为买方信贷。

二、出口信贷的主要优势

中国出口信贷在金融危机后的融资环境中具有诸多优势，具体表现在：结构明晰，操作简便，只要具备合乎要求的担保条件，中资企业均可以申请；对比遭受金融危机冲击严重的欧美国家，中国国内充裕的资金流动性为融资提供了价格低廉的资金特别是买方贷款在人民币迅速升值的背景下，成功规避了未来收款风险。

2008年为应对世界范围内的经济危机，中信保在中国财政部、商务部的合作下，推出专门支持中国成套设备出口的“421”专项承保计划，明确上述出口信贷承保的审批链条、审批权限和工作时间，从而更为切实有效的推动了中资企业“走出去”，成为中资建设企业在海外承揽工程的主要融资通道。

三、现有出口信贷融资模式的瓶颈

然而，随着金融危机的加深，国内外经济条件的变化，中国的出口信贷融资模式近两年在诸多方面遭遇了挑战，曾经的优势也逐渐丧失，具体表现为买方信贷基本条件——落实担保的难度加大。

（一）以主权担保受到买方国家外债所限

亚洲、非洲、中欧、前独联体等发展中国家财政实力较弱，自身经济能力不足，基础设施落后，技术壁垒低，对外资需求大等特点，使其成为中国工程类企业的主要目标市场。然而受制于项目所在国不够健全的法律体系和商业环境，加之其较为突出的政治稳定性问题，银行对这些国别的项目风险评价偏于保守，中信保对此类国别评级也相对偏低，从而带来较高的融资价格和担保规格。通常，主权级担保是获取融资的必要条件。为了发展经济，大量兴建基础设施，过多举债和对外担保使得这些不发达国家新的对外借贷受到诸多限制，如外债额度日趋饱和，有限的财政收入不能完全覆盖还款义务等，要想获得新的融资，就需要尽早解除原有义务，这使得各国主权担保的落实日趋困难。

（二）企业担保难以获取，执行困难

某些中等发达国别和地区（如土耳其等），由于商业环境较为发达，私有化度较高，大型企业的信用评级甚至高于主权评级。对这些资质优良的企业，中信保也能够接受其公司信用作为还款保证。然而，某些上市企业对或有负债较为敏感，不愿意因披露担保情况而影响其股价，因此多数企业不愿提供公司担保。此外，海外公司担保在执行层面存在一定问题，难以兑现，也成为银行融资的一大障碍。

（三）中国资金成本优势减弱

随着欧美经济缓慢复苏，以及一系列针对市场流动性的刺激政策的实施，欧美资本市场也显露缓慢复苏的迹象。同时由于金融危机对中国经济的影响逐渐加深，国内的资金成本开始走高，从而使得中资银行的资金优势减弱。就笔者所在企业的贷款成本而言，2009年从中资金融机构拿到的中长期买方贷款利率在Libor+190-210bps,而2014年，中资金融机构对类似项目的贷款利率在Libor+350-400bps,5年贷款成本上升了30%-90%不等。加上日韩等国长期低息货币带来的低成本融资，假如借贷资金在成本和申请时间等方面不具备足够优势，同等担保条件下，买方完全有理由选择来自其他国家或机构的更为便宜的贷款。

（四）审批程序限制投标项目

一般中国出口买方信贷流程如下：贷款项目申报至中国商务部，金额在一亿美元以下的合同，商务部即可批复；对于金额超过一亿美元的工程合同，须经商务部及财政部共同批准；对于使用优惠贷款的项目，还须经由业主所在国通过外交渠道正式提请中国政府，在获得相关机构批准后，商务部下发政策性银行执行。

以中信保承保为基础的中国出口买方信贷，实质是一种国家层面的信贷行为，这种国家政策行为必然需要经过严格审查，确保项目符合政策支持范围。一般而言，审查及资料准备时间在3个月到6个月不等，视项目不同而不同。过长的审批时间将导致投标商的融资成本难以锁定，同时投标有效期往往较短，审批时间与项目进展时间不能完全匹配。

（五）贷款来源单一，融资方案缺乏灵活性

随着经济危机的缓慢复苏，欧美资本流动性的增加，老牌国际大型商业银行在国际信贷中的参与度逐渐恢复。他们在全球资金拆借有着较为明显的成本优势，拥有丰富的产品功能和悠久的经验，能够提供诸如“过桥贷款”等较为灵活的产品。由于“421”计划主要鼓励中资银行支持中国企业，对外资金融机构的参与程度有严格限制，这些银行在中国出口买方信贷中的参与度低，使得他们无法发挥其在国际信贷中的资金及产品优势，从而限制了项目推进速度。

（六）人民币汇率波动加大为收入带来不确定性

2008年人民币汇改以来，人民币对美元迅速升值，使得中国出口企业过去使用卖方信贷遭遇惨重损失。为加快美元回款速度，规避因人民币升值带来的汇率风险，出口企业纷纷转向买方信贷。然而2012年4月央行对人民币再次实施汇率改革，人民币不仅每日波幅从千分之五扩大至1% ，更出现了双向波动，改变了自2005年以来人民币兑对美元单边升值的趋势。2014年央行再次扩大人民币每日波幅至2%，同时2014年一季度以来人民币对美元贬值已达3%，与2013年整年对美元的升值幅度持平。短短几年人民币汇率走势在中国经济发展与世纪经济格局博弈的角力下变得更为扑朔迷离，也使得买方出口信贷在汇率避嫌方面的优势逐渐走弱。在国外业主缺乏资金和汇率波动不确定性增大的双重压力下，一些国内出口企业开始选择卖方信贷，以BT（注视二）的形式推动境外项目的合同签署和生效。

四、解决手段

突破中国出口买方信贷的瓶颈，要结合国际经济形势和国内企业走出去的需求两个方面，兼顾国家审批体系与项目推进速度双重效率，丰富出口买贷产品种类，以使国内更多工程企业受惠。

（一）打破单一模式担保结构，担保形式多样化

对国家主权担保的过分依赖是制约境外项目使用中国出口信贷的首要因素。对于外债负担已到达临界点的国家，中资金融机构与中信保应打破固有思维，尝试接受多样化的债务担保模式，如：

1.扩大公司担保适用的国别地区。在某些政治相对稳定，经济上又受外债制约较大的发展中国家，如前独联体国家，拉丁美洲等地，针对一些实力较为雄厚，现金流充裕的私人企业，可以尝试接受其公司信誉对项目进行担保。这就要求中信保采用更为灵活的国别风险评级制度，考虑适当提高其政治稳定性在评级中所占比重，同时兼顾经济发展带来的风险因素，为引入公司担保结构打下基础。同时贷款银行也要提供多种形式的信用增级手段，以提升项目的贷款成功率。

2.国家主权与公司担保相结合，在项目不同阶段采取不同担保的形式。譬如，在公司担保的基础上，根据国别政治风险和商业环境的变化，适时考虑增加主权担保，同时根据整体政治经济形势和项目自身情况，及时解除主权担保，让国家主权与公司担保根据项目需要灵活组合。

（二）采用多种融资模式

事实上，只有解决了担保模式的单一性，才能从根本上扩大中国出口信贷的适用性。但放开担保模式不等于降低准入门槛，作为可以替代主权担保的其他担保形式也必须在实质上符合金融机构对风险控制的要求。灵活多样的融资模式需要以中信保和各大银行为主的中国金融机构共同探讨、研究，结合项目运作的实际需求开发、改进。

3.引入项目融资模式，开拓新的融资方案

在买方出口信贷中，还有一种以项目未来收益为还款来源，对股东没有追索权或保持有限追索权的项目融资模式。该种模式目前在中资金融机构中未得到普遍采用，主要原因在于中信保对项目融资的商业险部分只采取部分承保的政策，一般承保比例在50%-60%，远低于买方或卖方信贷的95%。对于未被信保覆盖的风险，银行也不敢贸然承担，大多数银行对项目融资望而却步，项目融资在中国金融市场一直停留在探讨阶段，付诸实施的可谓凤毛菱角。然而，随着国际市场对融资需求的不断上升，中国企业在海外项目中所遭遇的竞争和挑战加剧，项目融资将逐渐成为海外能源、基础设施、及资源类项目开发的主要渠道。由于项目融资不需要股东担保，杠杆效应较大，一直以来在国际市场受到投资人的追捧。目前国内僵化单一的融资模式，已经不能适应海外工程的融资需要。因此，放开贷款模式，重新认识评估项目融资的风险，建立健全国内银行风控体系，提升出口信贷机构对项目融资的承保政策，已是迫在眉睫的需要。

4.扩大外资金融机构的介入，放开资金来源

“421”专项计划中，信保承保对象明确以中资金融机构为主，既支持中资企业，又支持中资银行，提升中国企业及金融机构的海外市场份额和影响力。然而，相似的体制和治理理念，以及类似的发展历史使得中资银行的资金来源、风险评估，机构设置，审批流程趋同，融资模式单一缺乏灵活性，融资成本难有太多下调空间。相比之下，国外一流的商业银行却拥有全球拆解的资金来源，丰富多样的融资结构设计，悠久先进的管理机制，以及敏锐的市场判断，这些恰恰是中资银行所不足。如果在国家走出去金融计划中，能够考虑适当放开外资金融机构的份额和参与程度，通过其灵活的结构融资弥补中资机构过于单一的融资方案，同时利用其相对低廉的资金，通过其海外网络了解当地市场，加强风险防范，将成为类似“421”工程等国家金融支持计划的有益补充，不仅能够增加中资企业项目融资的成功率，也有助于中资金融机构学习先进的融资理念和管理方式，提升自身的业务水准，向国际化迈进。

综上，中国出口买方信贷在中国出口信贷机构中信保的主导下，为中资企业走出去，创造收入做出了巨大贡献。然而随着世界经济形势的不断变化，尤其是金融危机后国际资本市场的巨大变化，中国的出口信贷也应该紧随市场的脚步，从企业实际需求出发，不断调整、创新，以便为中国企业海外投资建设，中资金融机构国际信贷业务的发展创造更好的条件。

参考文献：

[1]中国出口信用保险公司.国家风险分析报告2014[R].北京:中国财政经济出版社.

[2]邹小燕,张璇,编.出口信贷[M].北京:机械工业出版社.