房产开发经营范文
时间：2023-06-28 17:40:54
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篇1
【关键词】房地产开发 经营风险 对策
一、房地产开发经营行业风险的特征
不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。
可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。
综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。
损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。
二、影响房地产开发经营风险的因素
开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面：
房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。
高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。
位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。
三、房地产开发经营风险的防范对策
提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。
完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。
营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。
总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。
篇2
第一条为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。
第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。
其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。
第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。
第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。
第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。
第二章房地产开发企业
第七条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。
第八条从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。
房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。
第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。
第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。
第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。
开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。
第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。
第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。
第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。
第三章房地产开发建设
第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。
编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。
土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。
第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。
房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。
第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。
第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。
开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。
第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。
第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。
第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。
第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。
第二十五条开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。
开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。
第四章房地产经营
第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
第二十七条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。
未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。
第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。
第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。
房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。
第三十条房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。
第三十一条房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。
第三十二条商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。
房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。
第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。
商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。
房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。
非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当订立销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。
第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第五章法律责任
第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：
（一）弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；
（三）未按照规定期限开发建设的。
第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：
（一）不按照规定报送开发统计资料的；
（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。
第四十条房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：
（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；
（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；
（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；
（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。
第四十二条开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。
第六章附则
篇3
兰州市人民政府令[2003]第3号
《兰州市房地产开发经营管理办法》已经2003年4月25日市政府第9次常务会议讨论通过，现予公布，自2003年7月1日起施行。
市长张志银
2003年4月30日
第一章、总则
第一条、为了规范房地产开发经营行为，加强房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，维护房地产权利人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条、在本市行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理，均应遵守本办法。
第三条、本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。
第四条、市建设行政主管部门是本市房地产开发主管部门，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
市建设行政主管部门所属的兰州市城市建设开发管理处（以下统称房地产开发管理机构）、具体负责房地产开发经营活动的日常管理工作，并直接负责城关、七里河、西固、安宁四区行政区域内房地产开发经营的监督管理。
永登县、榆中县、皋兰县和红古区建设行政主管部门负责本辖区房地产开发经营的监督管理工作，并接受市房地产开发管理机构的业务指导。
土地行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
房地产行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责商品房预售管理工作。
计划、规划、工商、物价等其他相关行政管理部门应当依照各自的职责分工，协同做好房地产开发经营的管理工作。
第五条、房地产开发应当根据城市规划和土地利用总体规划、年度建设用地计划，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
房地产开发应当坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第二章、开发企业
第六条、房地产开发企业的设立，应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件，并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见。
第七条、房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的建设行政主管部门备案：
（一）、营业执照复印件；
（二）、企业住所证明；
（三）企业章程；
（四）验资证明；
（五）、企业法定代表人的身份证明；
（六）、专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（七）、法律、法规、规章规定的其他文件。
房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的，应当在工商行政管理部门批准并办理变更手续后的30日内，到建设行政主管部门备案并办理相应变更手续。
第八条、本市行政区域以外的房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市建设行政主管部门备案。
外商投资设立房地产开发企业，应当符合本办法第六条第一款的规定，并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。
第九条、房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。
建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等，核定或者审核其资质等级。
房地产开发企业资质等级的确定和资质的管理，按照国家建设行政主管部门的相关规定执行。
第十条、房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务，不得越级承揽业务。
房地产开发企业承揽房地产开发业务，应当遵守下列规定：
（一）、一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；
（二）、二级房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目；
（三）、三级房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发项目；
（四）、四级房地产开发企业只能承担层数在六层以下且建筑面积不超过1万平方米的开发建设项目。
第三章开发建设
第十一条、房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”的原则进行。
计划部门应当会同建设行政主管部门编制房地产开发年度计划，报经同级人民政府批准后实施；但对全市经济社会影响较大的、跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划，还应当报经市人民政府批准。
经批准的房地产开发项目，按照国家有关规定需经计划部门核准的，还应当报经计划部门核准，并纳入全市年度固定资产投资计划。
第十二条、房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得。
已确定的房地产开发项目，应当通过公开招投标的方式确定开发企业。
第十三条、土地使用权出让前，规划行政管理部门和建设行政主管部门应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让的依据之一：
（一）、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）、城市规划设计条件；
（三）、基础设施和公共设施的建设要求；
（四）、城市规划道路代征、代拆要求；
（五）、基础设施建成后的产权界定；
（六）、项目拆迁补偿、安置要求；
（七）、其他需要明确的事项。
第十四条、土地行政管理部门应当向中标的房地产开发企业核发房地产开发项目中标通知书，规划行政管理部门应当按照国家有关规定向中标的房地产开发企业核发建设用地规划许可证。
第十五条、房地产开发企业在收到开发项目中标通知书之后，应当与土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定期限交清全部土地使用权出让金。
土地行政管理部门对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业，应当核发国有土地使用权证书；规划行政管理部门对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的，应当核发建设工程规划许可证副本。
第十六条、房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后，应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证，方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的，不得开工建设。
第十七条、房地产开发企业进行开发建设，应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。
第十八条、房地产开发项目竣工后，应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目的竣工验收和综合验收，由房地产开发企业向建设行政主管部门提出验收申请；建设行政主管部门应当自收到验收申请之日起30日内，依照有关法律、法规和规章的规定，组织工程质量监督、规划、消防、人防、房管等有关部门或者单位，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。
第四章、监督管理
第十九条、房地产开发项目的招、投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同，明确各自的权利、义务和责任。
第二十条、房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内，到市房地产开发管理机构领取《房地产开发项目手册》。
房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路的代征代拆完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理机构备案，接受房地产开发管理机构检查。
建设行政主管部门应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。
第二十一条、房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
项目建设资本金应当存入银行专户，并在建设行政主管部门的监督下专款用于房地产开发项目建设。
第二十二条、房地产开发企业应当严格按照规划行政管理部门审定的规划方案进行项目开发建设，统筹安排配套基础设施建设，承担划定的规划道路代征、代拆任务。
城市规划道路的代征、代拆，应当接受拆迁行政管理部门的拆迁统一管理，并接受建设行政主管部门的监督管理。
第二十三条、房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的，土地行政管理部门应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的，土地行政管理部门应当无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第五章、开发项目转让和商品房预售
第二十四条、房地产开发企业转让开发项目，应当符合下列条件：
（一）、属依照本办法规定中标的开发项目，并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；
（二）、投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）、已达到工程建设总投资的25％以上；
（三）、已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；
（四）、法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十五条、房地产开发项目有下列情形之一的，不得转让：
（一）、权属有争议的；
（二）、地上建筑物和其他附着物权属不明，或者属共有物但未经其他共有人书面同意的；
（三）、所承担的城市规划道路代征、代拆任务尚未完成的；
（四）、未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的；
（五）、法律、法规、规章禁止转让的其他情形。
第二十六条、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记，并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。
第二十七条、房地产开发企业转让房地产开发项目时，开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目，项目转让人还应当书面通知被拆迁人。
第二十八条、房地产开发企业预售商品房，应当向房地产行政管理部门提出书面申请，并提交下列文件：
（一）、营业执照和资质证书；
（二）、土地使用权证书；
（三）、建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；
（四）、按提供的预售商品房计算，经建设行政主管部门核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；
（五）、经登记备案的《房地产开发项目手册》；
（六）、建筑工程施工合同；
（七）、商品房预售方案及预售商品房平面图；
（八）、法律、法规、规章规定的其他文件。
第二十九条、房地产行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，做出同意或者不同意的答复；对同意的应当核发商品房预售许可证，不同意的应当书面说明理由。
第三十条、房地产开发企业商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的文号。
房地产开发企业预售商品房时，应当向预售商品房购买人出示商品房预售许可证。
第三十一条、房地产开发企业预售商品房，应当与预售商品房购买人签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。
房地产开发企业为预售商品房所作的宣传广告，其内容应当作为对预售商品房购买人的承诺条款，写入预售商品房购买合同。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持商品房预售合同到房地产行政管理部门和土地行政管理部门登记备案。
第三十二条、房地产开发企业预售商品房所得价款，应当存入银行专户，在房地产行政管理部门和建设行政主管部门的监督下专款用于该项目建设，在支付和清偿该项目的全部建设费用之前不得挪作他用。
第三十三条、预售商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让，但相关当事人应当签订转让合同及其他相关协议，明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。
第三十四条、预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时，向预售商品房购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第三十五条、房地产开发项目转让合同备案后，建设行政主管部门应当将备案情况自备案之日起10日内告知房地产行政管理部门。
商品房预售许可证核发后，房地产行政管理部门应当将发证情况自核发之日起10日内告知建设行政主管部门。
第六章法律责任
第三十六条、违反本办法规定的下列行为，由建设行政主管部门按照管理权限，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）、和国家建设部《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）、的相关规定予以处罚：（一）、未取得资质等级证书从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；
（二）、超越资质等级从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；
（三）、无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，按规定程序注销其资质证书；
（四）、隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，按规定程序公告其资质证书作废，收回证书，并处以1万元以上3万元以下的罚款；
（五）、不按规定办理变更手续的，责令其限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款；
（六）、开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，按规定程序降低其资质等级；情节严重的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；
（七）、将未经验收的房屋交付使用的，责令其限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，组织有关部门和单位进行验收，并处以10万元以上30万元以下的罚款；
（八）、将验收不合格的房屋交付使用的，责令其限期返修，并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条、违反本办法规定的下列行为，由有关行政管理部门按照管理权限，分别依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚：
（一）、未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止违法经营活动，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；
（二）、擅自转让房地产开发项目的，由土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；
（三）、擅自预售商品房的，由房地产行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十八条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其限期改正，处以警告；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款：
（一）、房地产开发项目中标企业未按规定领取、填写《房地产开发项目手册》或不按规定期限备案的；
（二）、房地产开发企业不按规定向预售商品房购买人提供质量保证书和住宅使用说明书的；
（三）、房地产开发项目中标企业未按规定设立或者使用项目建设资本金的；
（四）、房地产开发企业未按规定完成城市规划道路代征、代拆任务或者未统筹安排配套基础设施和公共设施建设的。
第三十九条、当事人申请办理房地产开发经营有关事项，有关行政管理部门在规定的期限内不予办理也不予答复，以及受罚当事人对建设行政主管部门和其他有关行政管理部门依照本办法做出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十条、建设行政主管部门及其他相关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
篇4
1.1地理位置的不可移动性
房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业，而这些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地产企业在选择或开发项目时，应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。
1.2项目的投资风险大
房地产不同于其他商品，它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险，具体体现在以下2点：①由于房地产项目的开发时间长，所以，可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响；②由于其地理位置的不可移动性，在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。
1.3投资建设的成本高
众所周知，房地产开发项目是一项资金密集型产业，其投资开发成本比较大，如果没有一定的资金作支撑，企业是很难在房地产市场中立足的。此外，由于房地产项目开发的风险比较高，如果企业没有坚固的基础，就很有可能面临倒闭的风险。
1.4项目开发建设的周期长
房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物，大家都知道，一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力，还需要较长的时间。为了适应市场需求，现代建筑越来越趋向于美观时尚，同时，工程还要保质保量完成，这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。
1.5项目开发建设的环节多
目前，在我国实行的房地产开发建设管理制度中，将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系，比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时，必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样，才能使工程顺利竣工。
1.6项目建设资金的周转速度较慢
房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转，从设计图纸、招商引资，到雇佣工人、施工、竣工，这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的，资金的周转速度下降，对项目的开发造成了一定的消极影响。
1.7受国家政策因素的影响较大
房地产企业作为全国企业中的一份子，其运作状态必然受国家政策的约束和调控，所以，任何房地产企业，不论何时何地，都要严格遵守国家经济、法律制度，将国家利益放在首要地位。
2房地产项目经营管理的问题
2.1缺乏项目建设的成本管理意识
大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上，缺乏对项目造价成本的预算。俗话说，“没有规矩，不成方圆”，这对房地产企业来说也是一样的，如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束，就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况，对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。
2.2企业内部的管理链条不完善
目前，虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善，但是，仍然存在一些漏洞，这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作，进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。
2.3缺乏对历史经验的分析和总结
房地产市场需求的变化性是极大的，许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响，很容易在竞争中处于被动地位，所以，企业要想在房地产市场中居于不败之地，就必须从多方面入手分析市场动态，总结历史经验和教训，发展自身优势，摒弃劣势。
2.4没有准确掌握各方面的动态信息
企业要想获得发展，就必须与时俱进。所谓“与时俱进”，指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境，包括市场环境、经济环境和政治环境等，及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看，许多企业并未准确掌握信息的动态，大多数企业仍然处于消极被动的地位。
3经营管理的原则
3.1坚持可持续发展的原则
可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的，它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业，在项目开发和经营管理的过程中，既要考虑企业的经济效益，又要注重该项目的环境效益、社会效益，不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。
3.2坚持创新性原则
随着社会经济的发展和科技的进步，创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力，小至个人、家庭，大到社会、国家，各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业，应该从产品、科技等方面入手，不断创新，这样才能实现企业的长足发展。
3.3坚持科学定位的原则
市场是一个不断变化的动态因素，任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此，为了应对变化莫测的市场环境，中小型企业应格外重视市场的分析和定位，尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场，从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样，才能更好地规避风险，提高企业的竞争力。
3.4坚持动态管理和优化组合相结合原则
房地产企业要想实现动态管理和优化组合，就必须建立一个内部信息管理系统，安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息，并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略，对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样，才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。
4经营管理的方法
4.1培养高端人才，保证综合效应
企业要想取得发展，就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业，培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度，经常召开职工教育大会，提高职工的自我角色意识，同时，还应该建立和完善职工培训制度，定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样，才能培养出高素质的员工。
4.2加强对内外部风险的控制
企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同，主要可以分为企业内部风险和外部风险；按照内容的不同，可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问，企业的经营风险是不可能避免的，我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点，企业就必须建立和完善风险控制体系，形成一个专业的防范风险的体系。
4.3适应新形势，实行战略转型
面对越来越严峻的国内外宏观经济形势，房地产企业必须及时调整发展战略，完善企业内部的监督管理体系，在企业的目标决策方面实行战略转型，进而提高目标定位的准确性和决策的规范性，实施全方位、可持续发展的经营理念。
5结束语
篇5
关键词：房地产开发经营管理协调分析
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：
在我国，房地产开发经营就是企业以完成项目为前提，在公司内部对各个部门进行协调、组织、管理等工作，这些部门包括人事部、工程部、财务部、销售部等等。对这些部门要加强管理，使其发挥最大的能力，实现成功的规划管理、施工管理及物业管理。下面就简单介绍几个部门。
财务部：财务部应该是一个企业中较为重要的部门，顾名思义它主要是负责资金的管理，并定期的将财务状况制成报表供单位领导查验，在房地产开发经营中主要负责融资、工程款的发放等问题。
工程部：工程部是在房地产开发企业中核心的部门，主要负责物料采购、库存，与施工企业的协调，对施工质量进行监控，并管理相关合同等一系列问题。
人事部：主要负责人事招聘、调配等各个方面，对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。
一、房地产开发经营存在的问题及原因
在房地产企业中，近几年问题不断频发，但是在市场、经济体制的不断完善下已经有所进步了，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面：
1.1 观念危机
观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：
(1)在市场意识方面较为被动。在房地产开发中存在着普遍的想法，比如认为计划经济、政府行政规划就可以取代市场经济、还有的认为市场体制不完善，就钻市场的空子，导致存在一些负面思想，例如破坏市场机制、竞争不均，信心不足，怨天尤人等，这些现象的存在一部分是源于政府和行政主管部门，还有一部分源于开发企业。
(2)在市场中盲目开发。有些开发商盲目进行，简单的认为房地产单单靠引进外商、外资，就能带动开发，并且获得很好的经济利益，从而带动社会和经济的发展。抱有这种观念的开发商一般都只是追求政治上的业绩，而不重视市场的发展，不按市场上的规律要求来进行开发。
(3)在市场中经济意识狭隘、目光短浅。在进行房地产开发时认为市场经济初期可以投机取巧利用制度的不完善来进行房地产的开发，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，为了谋求短期内获得的利益，不顾市场环境的秩序、诚信和规范。
1.2 市场秩序不规范
房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持，还要有房地产开发业生存和发展的环境，更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。
1.3 企业规模小、整体实力弱
在房地产行业中新进企业不断涌现，虽然给此行业注入了许多新鲜血液，但是由于初期规模较小所以企业实力就较弱。在计划经济时期组建的开发企业到现在为止已经成长为老资格了，这些企业人员多、负担重，市场竞争力不强。当然后期也存在一些股份制企业但是这些企业大多是民营企业，组建时间短，经验和实力都不足，一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员，无经营场所，无资金，他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营，开发的档次不高，难以形成规模，整体竞争实力弱，更谈不上走出去参与竞争。
1.4 房地产开发的资源配置不合理
一些人看到房地产行业有很大的利润，就纷纷的涌入进来，这样却导致了低级企业过多，人财物配置不合理、资源浪费、市场秩序混乱、不良竞争等诸多问题。这就需要加大行业主管部门宏观管理和调控的力度，减少不正之风。
二、房地产开发经营绩效的影响因素
2.1 房地产开发经营规划设计
房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。
2.2 房地产开发经营施工质量
施工质量是众多建筑企业中首要强调的，也是近几年国家尤为重视的，施工质量说白了就是要求施工单位按照实际设计方案，严格执行，不得偷工减料，降低成本从中赚取更高经济利益，由于施工质量的检验是漫长的过程，可能会在竣工后的很长一段时间才能表现出来，这就恰恰是一个可以钻的空子，一旦发生质量问题时施工单位绝对不会拆除重建，也只能通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比、开发进度、效率等方面考虑。
2.3 房地产开发经营营销策划
房地产企业中销售是必不可少的，如何做好营销是一个成功的房地产开发企业尤为重视的方面，一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。此工程蕴含在企业生产开发经营的所有过程中，处处可见，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。
三、房地产开发经营管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。
施工单位或开发商的工程管理部门不能和设计单位沟通达成理解和协凋，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：
(1)开发商的大力支持做后盾。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
(2)实施计划要尽早。在一个房地产开发项目的初期，项目决策中的成本是少之又少的，但这些决策的提出却可以对后期项目成本多少产生重要的影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。
(3)项目施工要持续开展研究。在开发时，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。
结语
每个企业无一例外的成立都是想要获利的，都想获得持续的竞争优势，房地产开发企业也是这样。要想达到这些目标，就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献
篇6
关键词：品牌；品牌战略；房地产企业
目前国内房地产企业之间的竞争，已经从简单的价格竞争逐步进入了更加复杂的品牌竞争阶段。品牌在楼盘销售中扮演了越来越重要的角色。所谓品牌，根据欧美等发达国家的相关定义，是指“用于识别产品和服务并以此来和竞争者相区别开来的名称、符号、标志、设计或它们的组合。”从中我们可以看出，品牌是企业的一种重要的无形资产，品牌的价值关系到企业能否在残酷竞争中立于不败之地。在目前中国的整体经济环境之下，我们不得不承认这样一个事实，在房价居高的条件下，一套住宅往往要耗尽一代甚至几代人毕生的积蓄。住房是他们一生的归宿，关系到他们生活质量的好坏，且房地产交易周期一般比较长，过程也非常复杂。这种残酷的消费环境造成了消费者在挑选房时非常地慎重，力图将购房的风险降到最低的程度。而一个房地产品牌可以将房地产企业的信息直接或者间接地传递给消费者的，给消费者留下好印象。成功的品牌可以在心理上给消费者一种安全和信任的感觉，而这种安全感对购房者的最终购房决策起决定性作用，因此，构建成功品牌对房地产行业意义重大。
1.品牌战略的定义
而品牌战略是指企业通过建立优质良好的品牌形象， 来提高商品知名度， 并以知名度来开拓市场、吸引新旧顾客、不断扩大产品的市场占有率， 以期取得丰厚利润回报，培养自己品牌忠诚的消费者的一种战略选择。简而言之，品牌战略关系到一个企业是否能实现可持续发展，它是一种将自己品牌作为最重要的竞争资源，以获取差别利润的经营策略，在目前国内竞争激烈的市场条件下，产品、技术乃至管理上的一些方法都难以成为一个企业最重要的核心竞争力，而一个企业的品牌一旦被消费者认知并且能够深入人心，在消费者心中留下良好的影像，就能够自然地形成市场效应。在相同的情况下，消费者必然会去选择自己熟悉并且信赖的产品，这是心理学上普遍存在的心理现象，品牌价值的建立可以提高人们对企业产品的忠诚度，有效的回避恶性的价格竞争，赢得健康的可持续发展，使得企业可以获得更大的经济和社会效益。
2.房地产经营开发中实施品牌战略的意义
在品牌和品牌战略对于目前的国内房地产企业有着巨大的重要意义，在某种程度上来说，未来的国内房地产行业的竞争，就是房地产企业品牌的竞争。
第一，实施品牌战略对于房地产企业自身来说，是进行可持续发展，构建百年老店不可获取的条件之一。具体来说，实施品牌战略是有利于房地产企业资金的周转。众所周知，房地产行业是一个对资金周转要求非常高的行业，而房地产企业一旦拥有自己的品牌之后，通过品牌效应的辐射，其楼盘销售往往可以加快速度，这样就可以加快资金的周转，而资金的周转一旦加快，在某种程度上来说，则是在节约成本，因为我们知道目前房地产企业的资金很大程度上来自于金融贷款，而这些贷款一般利息不菲，而通过加快资金周转，则可以加速还款，则某种程度上起到了节约资本的作用。此外，就大环境来说，房地产企业实施品牌战略也是符合国家的宏观政策导向，构建新的社会市场经济环境重要的一环。
3.房地产经营开发中的品牌战略的构建
对于一个企业来说，产品的质量是灵魂，品质是生命，对于房地产企业来说，则更是如此，想要建立一个优质的房地产品牌，必须保证产品的质量过硬。房地产企业的主要商品是住宅，对于消费者来说，住宅者本身的质量自然是其关注的重点，而小区的环境及配套设施，也是消费者重要考察的对象。对于房地产企业来说，一定要深化内功，时时刻刻将住宅的品质和消费者的需求放在第一位，只要做到这点，才能够为树立优秀的房地产品牌打下坚固的基础。在国内房地产市场竞争日益残酷的今天， 房地产综合品质的提高是一个房地产企业品牌构建的基石。此外，在实施建立品牌战略的过程中，要注意营销手段的创新。一个好的楼盘，其定位与营销手段是非常之重要的。企业必须破除陈旧观念的束缚，树立前瞻理念，勇于创新，根据实际情况不断改变营销手段，重视品牌定位，强化品牌意识，树立现代化的营销理念。第三就是要树立良好的企业形象，积极参与公益事业，在各种突发事业中要勇于将企业的形象展示出去，为了达到这一目的，企业领导者可以在适当的时候导入CIS（企业形象识别系统），构建一个完整而清晰的企业形象。
当然，房地产企业在实施品牌战略时还需要注意其他方面，如注意构建和谐的企业文化，注重软实力和硬实力的同步发展和提高，最后还要注意品牌的构建要循序渐进，不能急于求成，要分阶段来逐步展开，这样才能取得成功。（作者单位：南宁市建筑安装工程有限责任公司）
参考文献：
[1]毛平文，段朝程.房地产开发中的品牌价值与品牌战略[J].科技广场.2011（02）
篇7
第二条在*市区(包括德城区、*经济开发区、运河经济开发区)和县(市)人民政府所在地城市规划区内从事房地产开发经营活动,均应遵守本办法。
第三条市建设行政主管部门负责全市《房地产开发经营权证明》的管理工作,由市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室具体负责实施。县(市)建设行政主管部门负责本辖区《房地产开发经营权证明》的管理工作。
第四条房地产开发企业必须持有关合法证件,到房地产开发主管部门申请领取《房地产开发经营权证明》,方可进行房地产开发经营。《房地产开发经营权证明》是开发企业依法取得开发项目经营权的法律凭证。
第五条开发企业申请《房地产开发经营权证明》必须提供下列证件:(一)房地产开发经营权证明申请书;(二)房地产开发合同和开发项目手册;(三)《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》副本;(四)交缴开发项目价款凭证;(五)开发项目情况简介和总平面图;(六)规划、国土部门的意见和有关证明文件;(七)开发主管部门认为应当提供的其他证件。
第六条房地产开发主管部门接到开发企业申请后,应当在15日内按有关规定进行审查。符合条件的,应当签发《房地产开发经营权证明》;不符合条件的,应当告知该申请企业原因,并退回有关申请材料。
第七条开发企业申领《房地产开发经营权证明》后,方可到有关部门办理开发项目开工手续。
第八条《房地产开发经营权证明》实行一项一证制度,必须发到项目。未经房地产开发主管部门批准,任何单位和个人不得擅自更改、转让和借用。
第九条开发企业依法转让开发项目,应当与受让人持开发项目转让合同到开发主管部门办理《房地产开发经营权证明》变更手续。
第十条开发企业预(销)售商品房时,必须出示《房地产开发经营权证明》并标明其编号。开发项目建筑工程公示牌、规划公示牌应注明《房地产开发经营权证明》编号等内容。
第十一条《房地产开发经营权证明》的内容、规格、式样,由市建设行政主管部门负责统一制定,*市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室和县(市)建设行政主管部门负责组织发放、使用、监督和管理。
第十二条违反本办法,未取得《房地产开发经营权证明》,擅自进行开发经营或转让开发项目的,由建设行政主管部门按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》进行处罚。
第十三条建设行政主管部门的工作人员在实施房地产开发经营管理等工作中,、、的,按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
篇8
近年来，随着城市化进程的快速发展，城市规模不断扩大，人口不断增加，房地产业也在蓬勃发展并呈现出相当的上升趋势，已经形成了崭新的大经济发展门类，带动了建材业和其他相关行业的发展。然而与此同时，这也给城市和城市周围的环境产生了很大影响，使之面临严峻的挑战。
随着人民环境意识的提高，小区居民因对周围环境质量特别是大气环境和声环境不满意引发的投诉事件有日益增多的趋势。因此，我们在进行房地产项目的环境影响评价时，不仅要对房屋建设过程及房屋建设后使用过程对环境和人类健康产生的影响及造成的环境变化进行系统的分析和评估，还要提出减少这些影响的对策和措施。
2房地产开发项目中主要环境影响分析房地产项目的环境影响主要分为施工期和营运期(即居住使用期)两类，只要在项目的起始阶段进行合理规划，在项目的实施阶段对影响环境的因素进行有效监控，就能取得满意的效果。
2.1房地产项目施工期主要环境影响及防治措施
2.1.1废气污染房地产建设项目由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免地会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的也会产生大量粉尘，造成大气污染。环境影响评价中要明确施工期扬尘污染防治措施，及时清运，适量洒水。
2.1.2废水污染房地产项目施工期废水污染主要有施工区地面清洗和施工机械、建材冲洗产生的废水以及施工人员产生的生活污水，施工时在低洼地设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，经沉淀作为施工用水的一部分重复使用。
2.1.3噪声污染在房地产的施工进程中，不可避免地会产生噪声，而由于防止噪声的设备简陋甚至是缺乏，不能很好地防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。并且由于房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下。也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷，所以要确定建设项目施工期噪声对环境保护目标产生影响的防治措施，采用合理布局、吸声、消声、减震等方法减少噪声污染。
2.1.4固体废物污染由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。所以应该在施工前采用类比分析法估计固废产生量从而确定固废排放去向，免除在施工过程中对周边环境造成破坏。
2.2房地产项目运营期主要环境影响及防治措施
2.2.1生活污水废水主要为居民洗浴、冲厕、餐饮等生活污水、商业污水和停车场冲洗废水等，生活及商业污水就地处理后汇同沉砂隔油后的停车场冲洗废水排入市政污水管，经市政管网送污水处理厂。
2.2.2生活垃圾生活垃圾收集于垃圾站后统一送往市政垃圾场，有条件的居住区可建垃圾处理设施。
2.2.3大气污染物及噪声大气污染物主要是来自停车场产生的汽车尾气，地下车库设送、排风系统，小区内噪声主要来自于配电房、水泵房等设备产生的噪声，种植绿化隔离带，增大绿地率，合理配置绿化，增大绿树率，可以减少气体及噪声的污染，营造良好的小区域气候环境。
篇9
关键词:管理会计 房地产企业 财务管理
企业财务预算管理是企业对现有财务进行权力控制管理的一种运行机制，是规定企业各部门必须按照规定严格执行的各种章程和规则。预算并不是真正意义上针对财务进行核算，而是体现企业对各种权力进行控制的力度和方式。预算有助于各部门职责以细化表格的形式进行体现，这种权责分配，以不失去各部门最低控制及执行力为限度，同时它也是权力控制通过固有方式衍生的合理方式，只有这样，预算的本质意义才能够得到各部门的认可，从而使各部门对企业财务预算有新的认识，从而真正使财务预算的功能落到实处，而不会成为一种形式上的财务报表。
一、地产企业财务预算管理作用与意义
(一)有利于企业实时全面控制
企业财务预算管理最基本的职能是控制与管理，而控制是企业进行财务预算的最根本需求，是企业针对生产、销售等环节的全面管理，是通过预算编制对企业各个部门的职责进行监督与事前控制，是一种通过监督控制模式对各项工作与控制要求所产生偏差的实时控制管理，是企业确保利益及生产正常运转的前提。企业通过财务预算管理对企业经营活动的各阶段进行权衡和把握，通过不断的分析总结，对企业财务管理在整个经营过程中的作用进行考评，并对各部门的职责进行考核，进一步落实部门责任制，确保企业整个经营活动可控制与可管理，保障企业的经营利益。
(二)有利于企业分散财务风险
企业财务管理在某种程度上是决策人员针对市场运营情况进行的主观判断及管理经验的预估，这种策略的严谨性取决于决策人员对市场情况的把握及管理经验的积累情况，这为企业实时全面控制和管理埋下了隐患。因此基于企业财务预算的财务管理在某种程度上避免了人为主观因素的分析偏差所带来的负面影响，是通过对企业经营数据进行合理全面分析，对企业经营市场进行全面调查，在数理统计的基础上对企业预算成本及经营管理状况进行控制和把握，对企业在经营过程中可能出现的风险及相应的处理措施进行合理安排，并全面评估企业在未来经营过程中可能会遇到的困难，并详细地进行处理方案的策略分析，有助于企业灵活处理财务管理中出现的各种情况，使企业财务管理机制有良好的健壮性。
(三)有利于企业健全激励机制
企业财务预算管理从预算编制指标上来讲就是企业各部门应该按照进度完成的各项预算目标，企业各个部门明确了具体的预算目标，然后将具体责任明确到每一个员工，这样员工具有明确的任务目标及在规定时间内完成任务目标所应获得的薪酬，以及奖惩制度等，使企业员工以个人为单位对财务预算目标进行达标检查，同时明确只有部门整体预算目标的达标，个人利益才能获得认可和执行，进一步推动了企业员工相互协作、自我技能提升的工作能力，促进了企业激励机制的健全，提高了企业员工的凝聚力。
(四)有利于企业提升经济效益
企业财务预算管理在进行财务预算时需要认真分析企业的财务实情及市场需求，并且合理配置人力资源，以实现企业目标利润的最大化为宗旨，同时在进行企业财务预算时以降低成本为目标，对企业各生产流程中的资源进行成本控制，为企业的市场竞争力打下了基础。企业财务预算管理同时实现了各任务落实到责任人，并且对各个任务的进度进行进度控制，为企业产品的按时生产及优质生产打下了基础。企业财务预算管理从传统的业务进行后延伸到企业产品的整个生产环节中，为企业的全面控制打下了基础。因此企业进行财务预算管理有利于企业经济目标的实现，并且有利于各产品任务的进度把握与宏观调控，同时落实了产品品质与责任人制度，提高了产品的生产效率，为企业经济效益的全面提升提供了条件。
二、房地产企业财务管理的现状
(一)财务管理意识淡薄
房地产企业的经营者大多不精通财务管理，投资决策经常出于个人主观判断，缺乏财务理念。很多房地产企业的技术部和销售部建设往往高于财务部，忽视了财务管理在企业管理中的核心地位。
(二)财务制度不健全
房地产企业大多属于家族式经营，没有设置健全的财务管理组织机构，没有内部控制制度，在生产经营活动中缺乏财务管理和必要的会计监督，制度的不健全定然要造成财务管理的混乱，这必然为以后企业的发展和壮大留下隐患。
(三)企业融资困难
房地产企业的融资渠道不外乎三种：一是亲朋借贷，适用于初始创业阶段；二是向银行借贷；三是到资本市场融资。中小企在财务管理中存在的诸多问题，使其提供给社会的财务信息很难取信于人，这就使房地产企业从银行渠道融资受到很大限制，到资本市场融资更是无从谈起，资本的短缺是房地产企业发展到一定阶段普遍面临的重要难题，在很大程度上制约房地产企业的进一步发展壮大。
三、信息化环境下管理会计开展的思路
(一)按照管理会计的要求，规范信息系统应用
调整会计核算资料必须对会计信息标准和业务信息标准进行规范统一，使得各类业务数据满足管理会计的要求。随着信息化应用范围的扩展，目前的数据库多已由最初的关系型数据库进化到多维数据库。其维度的设置，包括数据类别及其内涵必须有统一的标准，数据表、字段等的设置也要在这一标准下统一。如在业务系统中，一般来讲，成本管理本身较之会计核算对于成本数据的要求要详细很多。在信息系统初始化阶段，必须对两大系统科目内涵及对应关系进行科学合理的设计，避免出现多重交叉导致后期的数据无法关联。
(二)应用信息化手段，实现全面预算的实时控制
全面预算是管理会计的重要内容，企业可以通过手工方式也可通过信息系统开展全面预算的编制，但在预算的执行监控上，特别是控制类预算，如费用、成本的控制上，则必须依靠信息化手段才能达到理想的效果。利用流程化管理，把数据嵌入企业的信息系统，在业务发生的同时即可进行实时的进度监控和支出控制。控制策略可以采用强控制，凡超预算项目严禁生成凭证，也可采用预警方式，控制类项目支出达到一定金额或比例即进行自动提示。对于收入类预算，同样也可及时采集相关数据予以展现。
在业务系统普遍信息化的条件下，更可以在财务预算的基础上，对业务预算的执行开展控制。
四、管理会计在房地产企业中运用的方法和观点
管理会计是新兴的会计分支，目前在我国房地产企业广泛应用的方法和观点如下。
(一)作业成本法
该方法是从成本发生的经济原因（表现为特定的经济活动或作业）来认识成本。通过作业来确认生产费用，再依据产品确认其耗用的作业，从而实现了以作业为中心的成本计量目标。
(二)目标成本法
该方法是以同行业或竞争性的产品价格作为新产品售价的上限；根据期望的产品销售数量，决定利润目标；以预计的具有竞争性的售价减去目标利润，确定产品生产的目标成本；运用“成本筑入”的思想，在成品产出的同时，将成本一并“筑入”。新产品的目标成本一旦确定，就应当为以后的生产、销售、售后服务等环节建立各自相关的目标成本，各部门都要为其目标成本承担相应的责任。
五、结束语
房地产企业要建立现代企业制度，实行所有权和经营权分离，提升企业财务管理的层次，把财务管理人员置于管理者地位。在财务人员的任用上，要培养、引进、选拔高素质的人才，敢于让家族外人才担任财务管理岗位，不能任人唯亲。如果强调产品生产前各阶段（特别是产品设计阶段）对目标制定及实施的影响，就应采用目标成本法；如果从成本发生的经济原因角度认识成本，宜采用目标成本法，通过提高作业效率和减少不必要、无效率的作业来达到降低成本的目的。
房地产企业在应用管理会计时，应该以财务会计为基础，努力拓宽管理会计所需资料、信息的来源渠道，规范财务会计信息的提供，保证财务会计信息真实、有效，使财务会计提供的信息能够直接应用到管理会计中，为房地产企业投、融资活动创造良好的氛围。由于我国管理会计理论体系和实践都有待完善，房地产企业自身的弱点也使管理会计很难尽快得到应用，因此政府有关部门应帮助房地产企业应用管理会计，提高企业经营管理的整体水平，促进房地产企业经济快速、健康、协调发展。
参考文献：
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【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构
负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。
一、房地产开发企业负债经营现状
据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。
从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。
二、房地产开发企业负债经营中存在的问题
负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。
1、负债经营会加大房地产开发企业风险
从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。
2、房地产开发企业的资本结构不合理
权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。
3、房地产开发企业负债结构不合理
负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。
三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施
1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制
