房地产资产评估程序范文

导语：如何才能写好一篇房地产资产评估程序，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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对于资产评估涉及的房地产价值的评估，测算方法的选择和参考数据的调查很重要，但是房地产最大的特征就是不可移动性，时间上没有两处一模一样的房地产，必须要将收集案例和数据进行比较、修正后，才能判断出评估对象的价值，那么如何比较修正？评估师必须有现场的感知、调查和职业判断。因此，资产评估涉及的房地产现场勘察尤其重要。

房地产现场勘察是听取委托方或者相关人员对委估对象的介绍，了解或进一步确认评估目的、历史和现状、实际功能，主要核实产权资料和实体状况是否对应一致，明确评估范围、现场感知房地产的个别因素和区域因素。根据资产评估准则，我们还应履行查账程序，核实帐物真实性。根据我们所选用的不同评估方法，还应在现场勘察过程中有所侧重，选择不同的现场勘察表，记录不同的调查数据。比如，选择市场比较法，要着重对比较案例进行调查和比较；选择假设开发法，要着重调查开发成本、销售价格、房地产开发利润等数据。

下面我将对房地产现场勘察具体内容和操作程序做简要阐述：

1 房地产现场勘察的具体内容

房地产现场勘察大致可分为三个部分。

（1）房地产实体状况；

（2）房地产产权的确认；

（3）所涉及房地产财务状况的核查。

1.1 房地产实体状况

房地产实体状况是对房地产个别因素和区域因素的勘察，确认重点是位置、面积、四至、建筑结构、用途、建筑品质、新旧、区域环境等。

现以我们最常见的住宅单元房估价为例，按照由大到小、由粗及细来完成现场勘察工作。

首先是核对房地产的位置，如边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

其次是对房地产所处区域的人文环境、社会经济、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观、城市规划限制等影响房地产价格的因素，进行详细调查。

注意：公园广场及休闲娱乐设施、著名建筑群和小区、周边楼盘特点和均价、供求情况、类似地产的租金水平、公交线路和公交站点、划片小学和对口中学的教育配套设施（特别是名校）、医院、银行网点、超市及市场分布等。

第三是核查房地产所在小区的土地形状、地势、平整程度、地质水文状况、楼盘档次、开发商、建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、噪声和空气污染、光污染、开热岛效应、发年份、物业、其他特点。

注意功能配套，如：车位车库、温泉、管道煤气、宽带和卫星电视、集中抄表、智能工程及设施设备、物业公司品牌、物业收费、其他基础设施等情况，是否完备。

第四是对房地产所在楼宇的勘察，具体为：结构和质式、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑高度与层数、造型、朝向、外墙、门窗、几个梯位、一梯几户、工程质量、建筑长宽比、利用率等情况。

注意：底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况（是否设有大堂）、住户情况（出租户情况）、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。

1.2 房地产产权的确认

评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。

（1）所有权的确认

主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地；对于房屋，主要是区分房改房、商品房（安置房）、经济适用房、限价房、私房（或个人所有）和单位用房等产权，同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。

（2）用益权的确认

主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。

（3）担保物权的确认

担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。

1.3 与房地产财务状况的核对

对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。

1.4 现场勘察的程序和记录

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【关键词】投资性房地产；公允价值；评估

《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。

2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

7.提高会计职业判断能力

公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。

参考文献

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).

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资产评估专业是一个源于会计学、集经济管理学与工程机械学为一体的新兴交叉学科，是一个新兴智力密集型中介服务行业，具有很强的实践操作性特点。由于我国资产评估高等教育开设的时间较短，其课程体系并不完善，与行业的磨合时间较短，高校的资产评估类人才的培养方面也存在着诸多问题，高校资产评估类人才的培养模式有待于进一步的探索和研究。

一、资产评估行业对人才的要求特点

1、行业对资产评估类人才的需求量大，但从业门槛高

至2012年，全国资产评估从业人员有10万多人，注册资产评估师人数约27800人，实际专门从事资产评估业务的人数不足15000人。资产评估行业在产权交易、企业改制、司法实践、融资抵押、财产拍卖等活动中，迫切需要大量从事资产评估业务的专门人才。

但是行业对评估类人才的要求普遍较高，据调查，90%的用人单位在招聘资产评估人员中要求具有评估工作经验，优先考虑具有国家注册的资产评估师执业资格或房地产评估师、土地估价师资格者，用人单位在招聘评估助理人员的时候则要求一年以上的工作经验。而我国资产评估师考试的报名条件中则规定：大专学历从事资产评估相关工作满3年，本科学历从事资产评估工作满1年，方可参加注册资产评估师执业资格考试。因此虽然资产评估行业的人才需求量大，但由于门槛高，要求多，导致了许多应届的大学毕业生难以尽快融入到行业中去。

2、行业对人才的需求领域广泛

随着评估市场的快速发展，资产评估行业对人才的需求从传统的资产管理与评估领域逐渐向房地产、土地、矿产、无形资产等领域发展。2004年来随着我国房地产市场的火爆发展，行业对房地产估价师的需求急剧增长；由于国家将土地作宏观调控手段，许多基础性的工作与地价评估有关，尤其是近年来土地评估中增加了包括开发区集约节约评价、城镇地价动态监测、农地定级估价、农地产能核算、农地区片价测算等内容，因此行业对土地估价人员的需要也大为增加；此外随着我国经济的快速持续发展，社会对机动车评估、保险公估、商标、专利等无形资产的评估人员的需求也持续增长。

3、行业对复合型人才需求强烈

通过对用人单位和毕业学生的就业调查发现，资产评估行业要求评估人员的知识面较宽，对具有资产评估、财务会计、金融证券、审计、税法、建筑工程、机械等方面的专业知识，并且能够熟练运用财务软件及office办公软件进行工作，同时具有较强的文字功底能够熟练撰写资产评估报告的复合型人才需求强烈。

二、高校培养资产评估类人才普遍存在的问题

至2012年7月，我国共有70多所本专科院校资开设了资产评估专业，这些高等院校为资产评估行业输送了大量人才，但不可否认这些高等院校在人才培养模式上也普遍存在着问题。

1、培养目标雷同，不能完全适用行业的需要

查看这些院校的培养目标，发现其对评估类人才的培养目标基本可以归纳为：面向资产评估行业，培养具备良好的政治思想素质和职业道德，具有比较扎实的资产评估理论基础和从事具体资产评估业务工作的能力，有一定的专业外语和计算机应用水平，具有较强的解决实际问题能力的复合型、应用型的资产评估人才。在课程设置上多数高校则以注册资产评估师的考试要求科目为主干课程。

而在行业实际的资产评估业务中，评估工作不仅包括资产评估、建筑工程评估和机器设备评估，同时还包括土地评估、房地产评估、金融资产评估、企业价值评估、无形资产评估、旧机动车评估、矿业权评估、林业权评估、税基评估、珠宝鉴定与评估等。因此在雷同的培养目标与课程设置下，培养出的学生则无法完全适合行业的需要。

2、学生的实践能力不够

目前许多高校意识到实践教学的重要，但或是由于实习基地的建设开拓不足，或是由于场地经费的缺乏，或是由于课程设置的问题，使得了实践教学的效果不理想，学生没有通过现场勘查、顶岗操作等过程，直接参与评估工作，从而导致了学生的实践能力不够，无法满足评估单位的要求。

3、缺少经验丰富的优秀资产评估类教师

资产评估专业是一个综合专业，它不仅要求教师精通资产评估和财务会计，还有熟悉金融、法律、建造工程、机器设备、无形资产、珠宝、车辆、房产土地等多项资产的评估工作。由于我国的资产管理与评估专业开设较晚，硕士以上学历资产评估类人才本身就很缺乏，同时加上许多评估公司、金融机构等对优秀评估人才的高薪吸引，造成了高校内资产评估类教师的匮乏。许多高校内的资产评估类教师则由财务管理类、会计类、土地类的教师兼任。由于教师的评估经验缺乏，因而无法培养出符合行业需要的高素质的资产评估类人才。

三、高校资产评估类人才培养模式探索

我校于2000年开设了资产评估与管理专业，至2013年7月资产评估专业已培养了10届约500多名本专科毕业生，约80%的学生毕业后一直从事资产评估业务，部分学生已经取得了注册资产评估师执业资格证书，已经可以独立从事资产评估业务。用人单位对资产评估专业学生的专业知识扎实、实践能力强、勤奋踏实的工作作风普遍认同。通过对我校资产评估类人才的培养探索，本文认为可以从以下几个方面完善资产评估类人才培养模式。

1、根据行业需要，调整完善资产评估专业课程体系

在培养方案的设置上，既要体现资产评估类学生的专业基础，还要培养学生较强的实践操作能力，加强实践实验教学内容；同时又要注重对学生独立能力、创新能力、职业道德等综合素质的培养。因此在培养方案的调整上，应当根据评估专业人才社会需求、培养目标、学科特点，再结合行业调研访谈、用人单位的反馈等多方面因素的基础上进行综合调整。在课程设置上，随着评估业务的逐步深入发展，越来越多的社会经济领域需要资产评估，高校可以根据社会的发展和行业的需要调整课程，除了常见的资产评估、房地产评估、土地评估外、流动资产评估、无形资产评估、企业价值评估外，还可以增设珠宝收藏品评估、商标商誉权评估、矿业权评估、林业权评估等课程，以满足行业对评估类人才的多方面的需要。

2、建立大型的实习基地，加强与行业的联系与交流

我校的资产评估专业一直注重实习基地的建设，近年来专业与行业内的北京杜鸣房地产评估公司等几家评估公司签订了实习基地的协议，同时专业与北京几家大型的资产评估公司保持着长期的合作关系。与行业的密切联系与合作，不仅便于专业开展对学生的实习实践教学活动，同时便于加强与行业的联系与交流。

学生虽然有到实习单位进行评估实习锻炼的机会，但在平日正常的课堂上，仍然是教师讲课学生听，教师及学生都对行业的最新动态把握不足。因此为了让专业的师生及时把握行业动态，高校可以从行业中聘请校外知名专家、经验丰富的注册资产评估师来校进行讲座，介绍行业的最新动态、研究热点、评估中的特别注意事项等问题，以弥补课堂教学的缺陷。

3、以毕业评估报告代替毕业论文

本科生的毕业论文是本科教育的重要环节，是资产评估专业在毕业实践教学环节，是对学生所学知识和技能的综合性检验和总结。考虑到资产评估专业的特点，依据资产评估专业培养方案和目标，结合我校本科学生理论研究和写作能力等方面的具体情况，总结历年学生撰写毕业论文时存在的选题空泛、资料陈旧、逻辑性差等问题，我校提出了适用资产评估专业特点的改革方案，即以撰写评估报告来替代毕业论文，并对09级资产评估本科学生进行了试点。

在撰写评估报告的过程中，首先将学生6-7人分成一组，由专业任课教师及行业内的资深注册评估师担任评估报告指导教师，每组学生负责一个综合项目的评估。在该综合项目中学生应当进行机器设备、流动资产、无形资产、房地产、土地使用权、企业价值等多项资产的评估，并撰写评估报告及评估说明。通过毕业评估报告的撰写，学生们感到收获很大，很多同学认为撰写评估报告是对大学四年所学知识的综合运用，而且培养了同学们的团队精神与合作意识，更为重要的是随着项目的进行，同学们掌握了资产评估的程序，能够运用各种方法对不同的资产进行评估，而且能够熟练地撰写资产评估报告。总之撰写毕业评估报告可以使学生理论联系于实践，学以致用，并为学生能够顺利的融入日后的实际评估工作打下了坚实的基础。

4、“请进来，走出去”，建设结构合理，实践经验丰富的教师队伍

要培养既具有丰富理论知识，又具有较强实践能力的高素质高技能的专业评估人才，必须要有一支既具有丰富的教学科研经验，又具有丰富的实践工作经验的师资队伍，否则无法培养出优秀的人才。我校本着“请进来，走出去”的原则，建立了一支稳定的、校内校外密切结合的师资队伍。“请进来”是将行业内的资产评估师请进课堂，如《机器设备评估》，则聘请校外的资产评估师担任该课程的教师，该教师专门从事机器设备评估的业务，评估经验丰富，讲解生动，极大地提高了学生的学习兴趣。“走出去”是指本校的教师到评估行业中挂职锻炼，并参与具体的评估项目中。通过在行业中的实习锻炼，教师的专业水平也得到了极大地提高。

参考文献：

[1]郭化林.应用创新型资产评估人才培养模式探索与实践[J].会计之友，2011（7）：120-121.

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关键词：房地产证券化；国际金融；信用工具

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0098-02

房地产证券化自20世纪80年代在西方国家迅速发展，并成为房地产投资融资的主要信用工具，是金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立与发展，房地产证券化市场已有一定程度的发展。但是我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，房地产证券化的发展还存在很多问题和局限。深化金融体制改革创新，建立开放统一的房地产金融体系，为房地产资产证券化创造了一定的环境，同时可以探索出一条适合中国特色的房地产证券化之路。

一、为房地产资产证券化创造良好的环境

改革开放以来，我国的金融市场从形式上看已经建立了比较完善的金融体系，但是资产证券化是以流动性来实现收益和分散风险的，一定规模的债券市场是资产证券化顺利实现的基础。而我国各种金融机构的组织和功能离市场经济要求还有一定距离，资本市场发育不良，行政干预金融市场的情形大量存在。因此需要加快金融改革进程，尽快建立符合现代市场经济发展需要的金融体制，让市场机制充分发挥对金融市场的基础性的调节作用。结合当前市场化取向的利率机制改革和优化企业资本结构对企业债券市场发展的要求，大力发展我国的债券市场，从而形成一定的市场规模，是实现资产证券化的必要基础。只有打破价格双轨制，开发利率，建立统一的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，推进深层次的以产权改革为核心的体制改革，才能加快金融体制的改革步伐，进一步深化商业银行的产权制度改革，有效地转变国有银行的经营机制，从根本上提高我国商业银行的真正竞争力。同时，强化我国商业银行的内部管理机制，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制，是提高房地产金融体系运转效率的有效途径。最后，借鉴国际金融业的发展经验，调整经营管理理念和发展战略，加快中国房地产金融创新，提高房地产金融资源的运营质量和效率。需要引起重视的是由于投资者对于市场信息披露不真实或者不完全而对证券的价值产生质疑，削弱了投资者的投资热情。所以，只有加快发展债券二级市场的速度，扩大市场规模，制定完备的机制和措施来保证信息披露的真实性、有效性和完整性，才能更好地进行住房抵押贷款证券化。

二、加强金融监管，规范市场主体行为，完善房地产资产证券化的法律法规

资产证券化交易中的真实出售、破产隔离等重要核心环节都需要法律的有力支持。这不仅要求制定《住宅法》、《住房抵押贷款法》、《住房抵押贷款担保与保险法》、《房地产抵押法》、《强制搬迁法》等与住房抵押贷款初级市场相关的法律法规，保障贷款机构利益。而且要求那些监管机构如人民银行、证监会、银监会等要对相关法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的健康发展。

目前的法律法规丞待解决的主要有：资产出售的会计处理问题、资产转移的税收问题以及在抵押贷款发放和证券化过程中的征收的各种费用问题。美国的“次贷危机”警示我们，出于追逐利益的需要，虽然存在着较为完善的金融监管法规体制，发达国家的金融机构也经常是倾向于创造出新的规避管制的金融产品，忽视监管规则和风险因素，在促进金融市场繁荣的同时也增加了自身所存在的风险。当经济情况出现恶化的时候，积累的风险就会随之暴露，进而引使危机变得不可避免。为了避免危机发生，我们必须要遵照市场经济发展的客观规律，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，完善房地产金融法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。

三、积极培育投资主体，提高地产金融资源的利用效率，提供多种住房抵押贷款证券产品

房地产业是一个需要成熟的房地产金融市场作为支撑的资金密集型行业。因为投资者的风险承受能力和风险偏好的不同，各银行可以根据购房者年龄、收入、家庭状况、地区分布，以市场需求为主导，在贷款的期限、类型.利率等方面作出调整，丰富贷款品种，扩大市场规模，创造出期限不一、利率不同、还款方式多元化的产品，增加可证券化的住房抵押贷款资产。

建立一些多元化的房地产金融体系，是解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面的关键所在。这就需要通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。第一，通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资的各种方式，降低房地产企业融资成本，改善资本结构。第二，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道。信托具有财产隔离的独特制度优势、避税等功能，并且募集方便，可提供房地产开发投资到流通消费的全程金融服务。为了促进我国信托业的健康发展、房地产融资市场的提升，提高信托计划的安全性，实现信托融资的创新，必须建立完善的风险保障措施，采用财产质押和信用担保双重保证，同时通过银监会加大对信托融资的监管力度，逐步规范信托投资市场。第三，应当依靠培育和完善房地产债券市场来解决房地产企业融资困境的，特别是要大力支持房地产公司发行融资期限较长并且低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进人房地产业，从而在资本市场上直接进行融资。第四，推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司。第五，积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽房地产融资渠道。近年来，虽然房地产业的外资引进速度加快，但利用外资占房地产开发投资总额的比例是非常小的。增加国外资金的引进，使我国房地产金融市场发展走向国际化，有利于引进先进的运作和管理方法，进而提高投资的效率。第六，积极培育房地产金融二级市场，尤其是在积极推动住房贷款证券化方面，通过房地产金融市场上的投资者对证券化金融资产进行自主交易，把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散开来。

四、逐步建立规范的中介服务机构，加强专业人才的培养

目前虽然从大体来说投资银行业和会计业的行为较为规范，基本能够满足资产证券化的要求，但是资产评估业和资信评级业仍然存在较大差距。一项较为复杂的资产证券化交易往往会涉及到很多家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构都是所有资产证券化交易都必须涉及到的，也是最重要的中介机构，必须应当规范我国的资产评估业和资信评级业的发展。目前我国资产评估业存在着很多问题：资产评估管理尺度不一，评估机构又过多过乱，评估管理行业不正当竞争现象严重；评估业务重复收费，都加大了企业正常经营成本等。中国资产证券化要想实现又好又快的发展，就必须对资产评估业严加规范。作为我国新兴行业，资信评级存在一些问题：资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题不仅导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中影响力小，而且也使得资信评级无法充分发挥，大大降低资产证券化的实际作用。建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系的同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，走“少而精”的发展模式，着重培养几家在国内有权威、在国际有影响的资信评级机构，是我国面对当前资产评估新形势的最佳办法。我国现行教育模式培养出的人才。基础薄弱，专业口径狭窄，又受人才流动机制的限制，导致我国现有金融人才无论是数量还是质量上都难以满足房地产证券化的要求。房地产证券化是一项集技术性、专业性和综合性于一体的新型融资方式。它涉及包括金融、证券、法律、信托、地产、保险等很多专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。建立一支既精通金融业务.又了解房地产市场.熟悉业务运作的专门管理人才队伍是当务之急。

在担保机构上，应当成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级，解决投资者的“后顾之忧”。受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约，投资者对证券化资产的各方面信息不尽了解，此时信用评级机构所出具的资信评级会很大程度上影响投资者的决策。从美国“次贷危机”中，我们看到尽管有着国际知名评级机构对住房抵押贷款债券进行评级，但由于其评估缺乏客观性，其应有的指导作用并没有得到发挥。所以，在这个意义上可以说建立一个独立、客观的信用评级体系是资产证券化的成败关键。由于我国的信用评级还处在初步阶段，建议国内评级机构和国际著名评级机构加强合作，学习先进的信用评级技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国评级水平，引导投资者开展业务。证券化业务中，金融电子化可以帮助处理大量的材料和数据，加强相关人员电子技术的应用可以大大促进住房抵押证券化的发展。设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才，对人才进行定期培训，资产证券化发展较成熟的国家有关方面的操作程序和法规建立，建立一支能够把我国基本国情和先进金融知识相结合专业化队伍，并对相关证书实行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。

参考文献

[1] 殷有祥.当前住房金融存在的问题及对策[J].银行与企业，2007.

[2] 冯科.从美国次级债危机反思中国房地产金融风险[J].南方金融，2007，（9）：18.

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关键词:房地产 评估 问题 措施

房地产评估业在我国是一个新兴的行业,房地产评估机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中,房地产评估现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业,正视当前房地产评估行业的问题,把握其发展趋势,寻找发展对策,来促进我国房地产评估业健康发展。

一、完善法律法规体系的建立

当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产评估师职业道德不高问题，提高房地产评估师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。

二、建立统一的管理体制

在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产评估管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产评估管理工作。在横向上，应明确房地产评估管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产评估监督机构，包括对社会评估机构和对政府房地产评估部门的监督。对于评估中、串通舞弊、弄虚作假，致使评估结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。

三、注重制度创新

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行评估复审制度，复审制度不仅可以提升评估师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

四、加强企业竞争力创新

创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产评估、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是评估师。有些评估机构的大股东本人不是评估师。房地产评估是个专业性很强的行业，不是评估师作为大股东违反了建设部142号令专职注册评估师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。

五、提高评估人员素质

要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行评估员等级制度。评估员一般可分为评估员、助理评估师、评估师和高级评估师。为了配合评估人员等级制度还应积极推行评估师考试和注册制度。1995年以来，我国实行了评估师资格考试，通过这一考试者可获得注册评估师职别。按照国际惯例，房地产评估师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求，符合条件者方可参加考试，经过考试合格后方能注册，注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风，确保评估队伍的可靠性。

六、加强相关领域的开拓

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［关键词］房产税；改革工作；评估

［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）31-0093-04

1 关于我国的房产税

房产税其实是一个古老的税收制度,可以追溯到公元前600年的希腊,后来罗马人继承了这一税项,并以《罗马书》记载了财产税,当时是按照所有公民申明持有的财富来确定应税额度。现代意义上的房产税出现在中世纪时期的英格兰,是对土地、房屋等不动产所有者或使用者每年按房产评估值的一定比率征收税款,是国际上常用的地方政府收入来源之一。从2005年起,财政部和国家税务总局在重庆、江苏等许多省份进行过房产税的“空转”试点。开征房产税旨在为地方政府提供稳定税源,以改善区域的公共服务,促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。房产税的开征需要一定的社会法律条件,如果公民对自己的财产没有法律意义上的所有权,对其开征房产税是不可能的,我国的《宪法》、《民法通则》、《物权法》都规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,公民的合法私有财产不受侵犯,我国的上述法律已为房产税的开征创建了极为重要的社会法律条件。据了解,财政部、国家税务总局的立法思路是要在不动产保有环节,将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税,同步出台房地产税暂行条例。

2 房产税基评估是房地产税改革的关键

房产税基是房产税课税基础的简称,它是指税收课征的经济基础和客观依据,它包括质的规定性和量的规定性双重含义,其质的规定性是指课税的具体对象；其量的规定性是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基数。房产税的计税依据,国际上通行的做法是依据房地产的评估价值。目前,上海和重庆的试点方案,以及财政部、国税总局的改革共识,都将评估值作为房产税的计税依据,房产税基评估具有较强的专业性和技术性,评估结果是否客观公正关系到房产税征收的公平性。英国在刚征收房产税时由于准备不充分,评估不准确,收上来的税还不够应付和老百姓打官司的费用。显而易见,对房产税基进行评估是开征房产税的前提,建立一套完整的房产税基评估体系,提供科学、客观公正的评估结果,不仅可以消除重复征税,充分体现税负的公平性,最大限度地解决税负不公问题,还有助于房产税改革工作的推进。几乎所有参与房产税改革研究的专家认为,评估是房地产税改革的关键。

（1）房产税基评估是保证房产税税收公平性的必要手段。对征管机关来说,如果没有事先确定的一系列标准、规范作为计税价格的评估依据,计税价格评定的透明度差,受人为因素影响大,评估结果就难以令人信服,会增加房产税贯彻实施难度。对于纳税人而言,如果缺乏统一规范的评估标准,同一征税对象形成不同的计税价格,容易造成税收征管执法的被动。房产税基的评估有助于上述问题的解决。

（2）科学合理的税基评估,有利于地方政府组织财政收入。现行计税依据的设计使得房产税与土地使用税无法反映公共产品的差异性,税收收入无法随着经济发展而良性增长。在某些城市尤其是一些发达地区的城市,政府已经将土地基本出让完毕,当地政府已经很难再从土地出让中获取巨大的利益,只有通过房产税的征收形式才能维持政府继续从土地上源源不断地获取利益。以评估价格作为房产税的计税基础,可使经济增长及地区发展的因素体现在财产税收入中,税收收入随着经济发展而增长,确保地方政府收入的稳定性和长期性,以减轻政府行为受利益驱动的影响。 （3）客观公正的房产税基评估,可充分体现税负的公平性。现行的房产税因自用或出租等经济行为不同而税负不同,因建造时间不同而税负不同,有悖于税收公平原则。显而易见,按评估后的市场公允价值作为计税依据,不仅可以最大限度地解决税负不公问题,还可以消除重复征税现象,充分体现税负的公平性。

（4）如何确定房产税的计税基础价值,对税务机关发挥调节职能时至关重要。税基评估得出的财产价值是在公开市场上买卖财产所能实现的合理交易价格或其函数值,可作为税务机关收缴或纳税人缴纳房产税的价值依据。因此,税基评估对强化税收调节,缩小收入分配差距具有重要意义。

3 确定房产税基评估的主体

在房产税改革过程中,征收过程中的评估机构如何设置也成了争议的焦点,财政、税务、国土资源和房地产管理机构都在暗争评估权。在进行房产税基评估时,评估主体的确定至关重要,明确评估主体有利于税基评估中的责任划分,提高评估的效率,降低成本。国外的税基评估主体主要有政府和社会中介机构两种模式。政府模式的特点是由中央政府或地方政府成立房产税评估机构,为房产税纳税提供评估价值,如德国、澳大利亚、英国、日本等国家及我国的香港特别行政区。社会中介机构模式的特点是评估机构独立于政府之外,接受政府的监督管理,如美国、加拿大等国家。国际估税官协会主席韦恩•楚奥特建议中国在房产税基评估制度构建方面采取评估部门、征收部门与税率确定部门相互独立的方式,以保证税收体制的合理性和公正性。根据我国的国情,研究、制定国家税收政策是财政部的职责之一,房地产税基评估业务授权许可和监管职权,应归属于财政部。同时,为了节省成本、提高税务行政效率,发挥现有的社会中介评估行业的作用,减轻政府部门的财政负担,税基评估业务可委托社会中介评估机构进行评估。

（1）可以充分利用我国现存的评估人力资源。据统计,全国从事资产评估、房地产估价、土地估价机构近7000家,注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师近十万人。他们具有良好的评估专业背景,通晓财务会计、财税理论与法规,熟练掌握数学模型、数理统计、多元回归分析等税基评估的批量评估技术,我们完全有理由相信,他们将会在未来税基评估中展示其卓越的专业经验和精湛的评估技术。

（2）保证评估结果的公开、公正、公平,降低税收征管成本。房产税基评估涉及国家与纳税人切身利益之间的矛盾,如果由税务部门来评估,纳税人会觉得税务部门“既当裁判又当运动员”,显然有失公允,会造成纳税人心理上的逆反情绪。另外,征管成本也是选择评估主体的重要考虑因素之一,税务部门增加税基评估人员会加重编制、费用等方面的负担,造成征管成本过高,也不符合政府转型的改革方向。

4 房产税基评估的价值类型

房产税将按财产的价值征税,也就意味着房产税的计税依据将以应税不动产的价值评估为基础,价值类型是价值评估的基本要素之一,加拿大安大略省市政评估公司副总裁拉里•合默尔认为：“税基评估的价值类型是自由市场相关力量所决定的客观标准,或者说是由评估师可以作出的理想标准的最优近似。”从境外的经验来看,市场价值评估被广泛地认为是最公平地分配财产税税收负担的方法,目前美国、加拿大、德国、英国、日本等129个国家和地区均在以征税为目的的估价中采用了市场价值的概念。《国际评估准则》将市场价值定义为“自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。由于市场价值的概念易于被大部分纳税人所理解和接受,市场价值是一个透明的过程,纳税人可以通过与相邻地区类似不动产近期的交易或税基评估价值的比较来衡量自己所拥有应税不动产的评估价值,并以此来判断对评估机构的评估结果是否合理,国际估税官协会也坚持财产评估应以市场价值为标准。房产税是财产税,财产的本质特征是其市场价值,我国房产税税基评估应采用市场价值基础。同时,市场价值反映了不动产作为经济资源的价值,较为客观地反映了不动产的现有价值及纳税人的承受能力,使多占有财产的纳税人多缴税,体现了不动产价值随经济发展和市场变化而变动的事实,既能随经济的发展而提高税收收入,使税收与物价水平保持一致,还符合公平税负、合理负担的原则,实现房产税调节贫富差距的目标。

5 房产税基评估的基准日和评估周期

（1）评估周期。受通货膨胀和其他市场因素的变化,资产的价值会增值,相反,经济危机和其他市场因素的变化,也会使资产的价值减值,若仍以原评估价值征税,就有失税收的公平特性。税基并不是一成不变的,应对税基进行定期评估。评估周期的长短主要受两方面因素影响：一是经济发展的影响程度,即资产价值变化的程度、频率；二是受制于重新进行评估的成本。美国的一些地方每一年或每两年就对不动产税税基进行重新评估；丹麦在1982―1998年,对每个不进行重新评估的年份都进行指数调整,而从1998年开始每年都对不动产进行重新评估,澳大利亚和新西兰的许多大城市不动产的评估周期也为一年。过去的五年中国经济取得了举世瞩目的成就,国民生产总值、进出口贸易、外汇储备持续增长。作为发展中国家,中国经济仍将持续增长,人民币升值将是一个长期过程,中国的金融资产价格、大宗商品价格将在波动中上升,房地产价格将在波动中呈长期增长趋势,一年作为评估周期能及时反映房地产价格变化对房产税的影响。

（2）评估基准日。由于税基评估仅仅是为纳税需要而进行评估,所以目的十分明确,其评估基准日也应围绕纳税需要,税基评估和一般的资产评估一样,其所确定的是在特定时点的税基,只有在统一时点上形成的税基才能充分体现税基评估的统一标准和税收的公平特性。因此在税基评估中也应明确其评估基准日。有的国家评估基准日与国家会计年度一致,如英国的会计年度采用4月至次年3月,住宅税的税基评估基准日定为4月1日。评估基准日也可与国家会计年度不一致,如加拿大的会计年度采用4月至次年3月,但其税基评估基准日为每年6月30日,由于受传统的消费习惯影响,我国每年一季度、四季度的城乡居民购买力表现较为突出,导致年初和年末房地产的价格通常也会有一些特殊波动,同时,年初和年终是国家税收汇算、会计决算、工作总结的高峰期,参照国际惯例,税基评估时点宜选择在每年6月30日。

6 房产税基评估的方法

香港税基评估的基本方法有三种,一是租金比较法。租金比较法主要是利用市场租金资料分析及调整租金至符合应课差饷租值定义的一种方法,运用的是市场法的原理。二是溢利估价法。溢利估价法主要是分析有关业务的收支,作为纳税人愿意付出租金的指标,再以总收入或纯利乘以一个百分率为评估的应课差饷租值,运用的是收益法的原理。三是建筑成本法。建筑成本法是通过计算购买土地及楼房所需的成本,再从总成本中扣除折旧等项目,计算实际资本价值,再乘以一个反映房产投资的回报率作为评估的应课差饷租值,运用的是成本法的原理。

加拿大安大略市政评估公司副总裁拉里• 哈默尔在2006年国际评估论坛演讲时,介绍了加拿大安大略省房产税基评估的四种基本方法,一是直接(销售)比较法,适用于在公开市场上出售的住宅、小型商业财产、工业财产和其他财产,类似于我国的市场比较法。二是成本法,适用于在公开市场上不经常出售或者销售活动不活跃地区的小型商业与工业财产,类似于我国的成本法。三是收入法,适用于购物中心、办公楼、高尔夫球场、会所等投资性财产,类似于我国的收益法。四是法定比率法,适用于电话线、铁轨、农场、林地等连续型结构的不动产。

从国外的经验来看,任何一个国家的税基评估都离不开市场比较法、成本法、收益法的评估原理,但是在税基评估中,税基评估采用的评估方法体系与一般评估所采用的评估方法体系也同样存在差异,并不是所有适用一般资产评估的估价标准和方法都能直接适用于税基评估。因此,我们应充分借鉴国外税基评估的经验,结合我国有关税收法律法规规定和资产评估有关法律法规、准则的规定,建立以市场法、成本法、收益法三大传统评估方法为基础的税基评估方法体系。

（1）以市场价格为基础的市场比较法

市场比较法是将待估房产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较,以这些房地产的成交价格作为参考进行修正,从而估算待估房地产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法。这种评估方法运用前提条件是存在市场与交易,并能找到同类或类似参照物,其产权发生变动,这是一般资产评估普遍使用的方法之一,不能简单套用市场法对需评估的税基进行评定。由于税基评估业务是批量业务,传统的单量评估方法高成本、低效率,随着统计技术、电脑应用技术水平的提高和现代信息技术的广泛应用,批量评估、路线价格、标准房产比较等评估技术将在我国税基评估中有较好的应用前景。

①批量评估技术：批量评估技术是应用系统的、统一的、考虑到统计检验结果和结果分析的评估技术,评估特定时点多项财产价值的活动。在税基评估中,往往存在大批量的资产,如何对大批量资产的价值快速而准确地估价,是资产评估师必须解决的问题。②路线价格法：是以路线价格为估价标准,通过对特定临街道且可及性相当的城市土地设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附设于特定街道上,得到该街道的路线价,然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表,计算出临街道其他各宗土地价格的一种估价方法,适用于市街地。③标准房产比较法：选定一个“标准房产”作为区域典型单元,可以将房产内的其他单元与“标准房产”的各种影响其市场价值的因素及特点作比较调整,确定评估房产的市场价值。

（2）以成本计价为基础的成本法

成本法是对待估房地产的各项成本构成进行分析,求取待估房地产在估价时点的重新构建价格,然后扣除折旧,以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据为生产费用价值论,它主要从开发者角度,运用等量投资至少获取等量收益的投资原理,根据产品定价的一般原则,将房地产的价格确定为所有投入资本和利润之和。计算公式为：房地产的价格＝重新购建价格-折旧。

①重新购建价格的确定：一般资产评估中采用的重置成本法也不能将其套用在税基评估上。因为税基评估主要考虑其评估对象的一般功能价值含量，而不必刻意去追求其特殊功能的价值含量。因此在税基评估中,重新购建价格一般是不采用重置价格,而采用重建价格,重建价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。建筑物重新购建价格可通过比较单位法、部件单位法、数量调查法等方法求取。②折旧的确定：折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失,其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新购建价格的差额,折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧三大类,可通过市场提取法、分解法、年龄寿命法等方法求取。

（3）以收益计量为基础的收益法

预计待估房地产未来的正常净收益,而选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算房地产价格或价值的方法。该方法一般用于经营性房地产价格测算,如商店、饭店等。资产评估中,收益法的收益一般都是指未来未实现的收益。而在税法中,不论是我国现行的房产税、土地使用税、城市房地产税、营业税和所得税,还是国外的财产税、资本利得税和其他的有关税种,其课税对象都是针对现已存在的财产,所针对的有关收益也都是财产过去和现在已经实现的收益,对未实现的收益一般都不征税。若把一般资产评估中以未来收益折现应用于税基评估肯定是会出问题的。因为这样做与国内外的税收制度发生矛盾,直接影响税基评估结果的正确性。因此,在一般资产评估中运用的收益法同样不能直接套用在税基评估中。一般资产评估采用的收益法的应用与其在税基评估中的应用差别较大,具体表现在以下两个方面：一是收益期限计算不同,在一般资产评估中的收益期可分为有限期和无限期两种,而在税基评估中的收益期限主要是计算有限期,而且大部分评估税基收益期是以一年为期。如对租金收益的税基就是以一年为限,因该税种是一年征收一次,所以其税基的有关收益期限也只能与征收期限一致。因为根据税法有关规定,其未来收益一般不列入征税范围,其收益一般也只能是当年收益,而不应包括未来的未实现收益。二是,而在一般资产评估中,折现率的确定是收益法中的一个既重要又困难的参数,在应用收益法的税基评估中,由于收益的不确定因素相对较少,税基评估中对收益法相关参数确定时的要求也会比我们以往进行的资产评估简单得多。需要的是与收益有关的在税基评估中也只能以收益现值为基础,再结合税法有关规定进行相应调整后的价值为评估值。

7 房产税基评估争议的处理

房产税基评估争议处理制度是否合理健全是决定一个税基评估系统成功与否的重要基础之一。中国香港拥有一套比较完善的关于上诉机制、关于反对机制等法律作为房产税税基评估的基础,美国约翰逊郡的财产所有者每年都有两次税基评估申诉机会。房产税计税价值的评估在总体有公允化的表面下不可避免地会出现个别业主就评估值的争议现象。为保证评估结果的公正性,保护纳税人的合法权益,防止公权力对纳税人权益的损害,也需要建立一系列复议、申诉制度,保证纳税人获得必要的行政、司法援助。国际估税官协会(IAAO)制定的《税基评估申诉准则》,促进了争议处理的公允化过程,欧美等税基评估发展较为成熟的国家通常都有着较长的估税历史,严密的税收评估法制框架,融合了传统三大基本评估方法与现代统计和计算机技术的批量评估系统以及完善的税基评估争议处理制度。我国要顺利推行房产税改革,应尽快建立税基评估争议处理的法规制度,以解决税基评估争议提供法律保障。

（1）注重争议内容的区别对待,提高受理案件的质量,节约处理成本。不论是IAAO的《税基评估申诉准则》,还是美国约翰逊郡或加拿大安大略省,都将业主的申诉内容区分为事实问题和法律问题。事实问题是指业主可能认为房产所评估的价值并非公允市场价值或评估机构未恰当应用公允化因子,事实问题在行政或者准司法的申诉框架内解决,一般要经历与评估师的非正式磋商。法律问题是指关于纳税人对评估适用法规、程序、免税待遇、受理申诉机构的权限等方面的质疑,法律问题或是与法律问题相交织在一起的问题,应在司法性质的法庭上予以解决。

（2）受理评估争议机构的组成多元化,确保复议、裁决结果的公平。受理评估争议的机构,主要任务是处理纳税人的申诉,以确保税负的公平和一致性,在组织上保持独立性和权威性。受理评估争议的委员会由评估师、会计师、律师、税务师等资深专业人士组成,对评估机构的价值判断、公允性争执等问题予以裁决,专业背景的多元化有利于从司法、会计、评估等不同角度对争议进行复审,尽可能公允地处置争议。

（3）评估争议申诉与裁决程序。首先,业主就评估中可能存在的事实误差,诸如评估不一致或不精确等问题,以电话、邮件、传真或者电子邮件等沟通方式向评估机构的评估师进行非正式的复议,申诉人可以获得其所需要的财产评估的相关信息,评估师也能了解纳税人的申诉原因,并对其以书面形式作出相应的解释,如果申诉人满意评估师的复议结果,那么就退出了整个申诉程序。在欧美国家,相当一部分的争议是在这个简单的环节中解决的。其次,申诉人或业主不满意评估师的复议结果,可向各地州(市)的申诉委员会申诉,申诉委员会可考虑设在有权代表地州(市)人民政府向社会公布税基评估结果的政府职能部门。申诉委员会组织业主和评估师参加听证,各地州(市)申诉委员会对评估师的价值判断,公正性争执等问题予以书面的裁决。再次,申诉人或业主不服申诉委员会的裁决,可继续上诉到省级房产税审理委员会,该委员会可以考虑设在本省负责对税基评估机构的行使监督管理职责的政府职能部门,审理委员会是业主财产未被公允、精确评估等事实问题的最后的上诉和处理机构。裁决(或撤回)的结果都必须以书面的形式发给各相关方,申诉人或业主、评估机构都必须根据审理委员会的裁决结果调整评估值,不能提出申诉。最后,法律问题或是与法律问题相交织在一起的问题在司法性质的法庭上予以解决。

参考文献：

［1］中评协.澳大利亚的资产评估业［J］.中国资产评估,2006(6).

［2］刘彦.加拿大安大略省的不动产税收制度［J］.国外房地产博览,2005(10).

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一、公允价值计量的涵义

“公允价值”这一概念源于法律，是指得到公众认可的价值。为此，公允价值具有很大的主观性，取决于行为人的主观判断。新准则明确规定“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。依此理解，如认为采用历史成本原则作为计量属性比较公允，则公允价值就是历史成本；如认为采用市场价值能够反映资产真实价值，则市场价值就是公允价值。所以，公允价值并不是一

种确切的计量模式，它只是人们对资产真实价值的一种近似估计。

二、公允价值计量的运用

（一）公允价值的谨慎改进。新准则确定公允价值的应用范围时，充分考虑到我国国情，做了审慎的改进。这是因为我国的市场价格等交易信息系统还不完善，难以为会计信息的鉴证提供可靠证据。公允价值要求的市场交易价格抑或预期未来净现金流量的现值都需要主观判断，从而必然会不同程度地受到企业管理层和会计人员主观意志的影响。因此，在现实会计环境下，对公允价值计量基础持谨慎态度是最优选择。

（二）公允价值的限制条件。第一，公允价值的非主导性。新准则规定：“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本”。这说明我国是在坚持以历史成本计量为基础的前提下，引入公允价值的。几乎所有运用公允价值计量属性的具体准则都规定要以成本进行计量，在满足一定条件时才可以公允价值进行计量。第二，公允价值运用条件较为苛刻。如《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：企业应在资产负债表中运用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当运用公允价值计量属性。同时规定运用公允价值计量应同时满足两个条件：一是必须有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。

三、公允价值计量的困惑

（一）公允价值计量的理论困惑。相关性和可靠性是对会计计量的基本要求，同时满足这两方面要求使公允价值在会计实务运用中困难重重。一方面相关性要求会计计量尽可能将所有影响企业现实未来收益的因素完全涵盖，会计计量范围不断扩大要求会计人员主观估计与判断力求准确；另一方面可靠性要求会计计量过程中与个体差异相联系的主观估计与判断尽可能减少，以使会计信息具备真实性和中立性的特征。因此，相关性加强势必导致可靠性削弱，反之亦然。因此，公允价值计量成为相关性与可靠性之间“不可调和的产物”。此外，以单项资产为计量对象所得到的公允价值并不能代表会计主体整体公允价值，但若以会计主体整体作为计量对象，其理论依据及实务操作都存在难题。

（二）公允价值计量的现实困惑。在实际应用中，会计信息质量的可靠性难以保证。相对于具有客观性、确定性和可验证性的以实际交易为基础的历史成本计量，公允价值计量虽然在财务报表中能提供更为相关的信息，但因其具有不确定性、变动性和集合性，因此难以满足会计信息可靠性的质量要求。面对金融工具，现值计量常常就是估计其公允价值的最好技术。但因为未来现金流量的金额、时点和货币时间价值等都是不确定的，在计量的操作上往往面临更大的困难。另外，公允价值计量可能增加财务报表项目的波动性。在公允价值计量模式下，经济环境和风险状况的变化以及企业自身信用的变化，会引起财务报表项目的波动。但反映外部环境等变化所引起的损益变动，并不能提供非常相关的信息，甚至可能误导财务报表使用者。

四、公允价值计量的改进

（一）确保评估机构和人员的相对独立性。公允价值若能由企业外部的独立资产评估机构来提供，其独立性和公正性显然是最好的，但这种方式成本过高，实际中无法实施。因此，只能由企业内部专设资产评估委员会，并直接隶属于公司董事会或股东大会，以使公司管理层或财务负责人无法干预资产定价。其主要职责是定期对企业的资产、负债进行估价，以获取各资产负债项目的公允价值。计量结果应经过独立计量数据的相互验证，即要求公允价值获取至少要有两个或两个以上的人对同一计量对象进行独立估价，其结果应相同或相近。

（二）明确信息获取方法的使用范围、适用条件及操作程序。对一些自用而不外销的项目，应根据买方市场价格或投入价值基础确定公允价值；对一些准备随时可能变现的项目，应根据卖方市场价格或产出价值基础确定公允价值。笔者以为，若采用收益法，应规定选择市场参与者普遍认同，且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估价技术，尽可能考虑所有市场参数，包括无风险利率、商品价格、提前偿还风险、服务成本等，尽可能不用与企业特定相关的参数。

（三）依据可靠性选择备选方法顺序。如，对产成品的计价顺序可确定为：先现行购价，后可收回净值，再历史成本替代。对长期债券投资的估价顺序可确定为：先现行市价（或可回收净值），后现值，再历史成本替代。这一选择顺序应具有一定的灵活性，如，存在活跃市场上的公开标价时，应选择现行市价法作为首选估价方法；当某项资产所带来的现金流量及相应的折现率已在合同中约定时，可选择现值法作为首选估价方法。

（四）建立评估模型强调信息披露。建立评估模型及相关信息系统的更改控制和安全性程序，防止系统遭到破坏；保证评估模型中使用数据的一致性、及时性和可靠性。同时，为确保公允价值的可靠性，除将公允价值获取的方法、程序及使用规范通过准则、制度固定下来以外，还应强调在会计报表附注的充分披露。以公允价值运用为代表的新会计理论使会计确认和计量更人性化，这也使重大错报风险加重。因此，会计结果越来越主观就必须有充分的披露保持主观判断不被滥用。

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坚持科学发展观，紧紧围绕振兴*经济和构建和谐社会这一主题，针对我县中介行业存在的突出问题，依法进行清理和规范，努力创造诚实守信、公平有序的信用环境，为我县社会稳定和经济快速发展服务。

二、清理和规范的范围

这次清理和规范工作的范围主要是与经济发展密切联系的中介机构。

（一）以财务会计相关知识为基础的行业，包括会计师事务所、税务师事务所及资产评估等机构；

（二）以房地产、工程技术相关知识为基础的行业，包括土地评估、房地产评估、房地产经纪机构、建设工程造价咨询、工程监理、建设工程招投标等机构；

（三）以法律相关知识为基础的行业，包括律师事务所、公证处、法律咨询服务等机构。

三、清理和规范的内容

（一）清理的内容：

1.虚假验资、虚假评估、虚假公证等违规、违纪问题；

2.执业市场秩序混乱、非法执业、以商业贿赂等不正当手段扰乱市场秩序问题；

3.未经法定程序审批、无照执业、超范围经营、对分支机构管理不到位问题；

4.行政干预，部门垄断，造成不正当竞争等执业环境问题。

（二）规范的内容:

1.规范中介机构的资格认定和设立；

2.依法加强对中介机构的监督、管理和指导，制定和完善相关规章制度，规范执业行为；

3.对不符合现行政策法规要求的中介机构进行规范；

4.凡是应与监管部门脱钩的中介机构，在这次清理和规范过程中，都应及时脱钩。

四、方法和步骤

清理和规范工作分三个阶段进行，时间从20*年1月20日开始，到2月15日结束。

（一）自查自纠阶段（20*年1月20日—1月31日）

1.对中介机构进行调查摸底，分类登记造册，分析存在的问题。

2.对中介机构的职能进行审定确认，进一步明确其执业的范围和责任。

3.对虽经审批、登记，但未在规定时限内开展正常业务活动的，不能按行业规定自律、管理混乱的，机构设置不合理、执业职能划分不明确的中介机构，认真进行整改。

4.对损害国家和公众利益，严重违规违法的，严肃查处，依法予以处理。

5.结合清理和规范中反映出的问题，比照相关政策、法规，研究制定整改措施和办法，并组织落实整改工作。

6.严格执行公平、统一的审批、登记标准，实行归口审批、登记管理。

7.各中介机构自查近3年在执业期间有无违规、违纪、违法情况。写出自查自纠和整改报告，上报监管部门。

（二）建章建制阶段(20*年2月1日—2月5日)

1.建立和完善责任追究制度。对在执业过程中出现违规行为的，监管部门将进行责任追究，严肃处理，违法的要移交司法机关，追究法律责任。

2.完善行业自律机制，制定中介机构规范发展的指导意见。

3.完善对中介机构监管机制，做到依法审批、依法登记、依法从业、依法监管。

（三）检查验收阶段（20*年2月6日—2月15日）

1.检查自查自纠阶段是否存在走过场和弄虚作假行为，各个环节工作是否落实到位，发现的问题是否得到解决。

2.检查清理和规范工作中发现的违法违纪问题是否得到查处，责任是否得到追究。

3.各项法规和机制是否建立和完善。

五、组织领导和责任分工

成立*县清理和规范中介机构工作领导小组。

责任分工：

（一）县软环境办和县工商局负责组织、协调、监督、检查；

（二）县工商局负责在工商部门登记的中介机构的清理和规范；

（三）县财政局和县审计局负责以财务会计相关知识为基础的行业，包括会计师事务所、资产评估等机构的清理和规范；

（四）县国税局负责税务师事务所的清理和规范；

（五）县国土资源局和县建设局负责以房地产、工程技术相关知识为基础的行业，包括土地评估、房地产评估、房地产经纪机构、建设工程造价咨询、工程监理、建设工程招投标等机构的清理和规范；

（六）县司法局负责以法律相关知识为基础的行业，包括律师事务所、公证处和法律咨询服务等机构的清理和规范；

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一、当前资产评估管理体制中存在的问题

当前资产评估行业划分为资产评估、房地产估价、土地估价等专业资格和专业领域，由不同的政府部门分头管理，评估业务部门垄断和行业分割，评估机构难以做大。主管部门各自制定评估准则、评估程序和评估报告格式，对评估机构、评估人员及业务质量的管理缺乏统一标准，影响到了评估行业整体上的监管和发展，不能满足我国迅速发展的评估市场的要求。

有些房地产估价机构或土地估价机构从创办之日起，就是所挂靠主管部门“创收”的重要途径（按评估业务收入的一定比例上交给主管部门），主管部门成为评估机构的靠山、庇护伞和业务源，评估机构成为主管部门的剩余人员、子女、离退休人员的安置场所；有的甚至政企不分，政府工作人员从事评估业务，还擅自扩大评估范围，将行政管理职能转化为有偿评估服务；有的主管部门直接干涉评估机构的管理和业务经营权。有的主管部门为了维护部门非法利益，利用产权登记等职权排斥其他资产评估机构从事其所主管的评估业务，例如：湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张实刚出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效，就是这一问题的有力证据。主管部门的这些非法行为不但侵犯了评估机构的合法权利，也侵犯了交易当事人选择评估机构的基本民事权利，更加有悖于市场经济公平竞争、优胜劣汰的基本原则。

实践证明，评估业务部门垄断和行业分割造成的危害是比较严重的。例如在国有企业改制中，法律法规规定国有企业应该委托“资产评估机构”（财政部门主管的评估机构）进行企业价值评估（即企业整体资产评估），但是土地行政管理部门、房屋行政管理部门不承认资产评估机构出具的企业价值评估报告，要求国有企业委托其主管的土地评估机构、房地产评估机构单独出具土地估价报告、房屋估价报告，这样企业就需要委托三家评估机构评估、出具三个评估报告，加重了企业经济负担。在评估方法上，资产评估机构如果采用收益法、市场法评估企业价值，则不需要单独评估各项资产（土地使用权、房屋建筑物）的价值；因为在企业价值评估中，企业全部资产是不可分割的有机系统，整体资产价值并不等于各个单项资产价值的简单加总；以持续经营为前提对企业进行评估时，不能人为的把各项资产分割开来，而是应该在整体上考虑企业价值。然而土地估价机构和房屋估价机构由于评估的是单项资产，不可能在整体上考虑土地使用权、房屋建筑物在企业中的作用，造成了评估价值的偏差；为了保持评估结果的一致性，资产评估机构需要引用土地估价报告和房屋估价报告中的评估价值，就不能在整体上评估企业价值，也就无法考虑商誉等影响企业价值的因素，往往造成资产低估、国有资产流失的结果。

评估业务的部门垄断和行业分割局面，使各行业评估机构均有自己的一块领地，在不同行业评估机构之间失去了自由竞争的土壤。另外，部门垄断和行业分割限制了各行业评估机构的业务范围，评估机构为了在有限的市场范围内多做业务，往往滥用评估假设，弄虚作假，随意选择评估参数，迎合委托人的要求高估或低估资产价值，有的甚至直接问委托人“你要评估多少”；同时在评估收费上竞相压价，大打价格战和恶性竞争；这样也就导致评估程序走形式（例如不重视现场勘察，走马观花拍几张照片了事），评估质量下降的恶果。

评估业务的部门垄断，迫使评估机构为获取业务而与主管部门勾结，接受其干涉、指示和操纵，难以保持独立、客观、公正；在获取主管部门的庇护后，就取得了稳定的业务来源，不需要依靠胜任能力获取评估需求人的信赖，评估机构也就没有提高评估人员胜任能力的积极性；在委托人真正需要提供专业咨询意见时，就无法胜任。

资产评估管理体制中存在的问题，使得资产评估失去了公信力，也使评估成为一种形式，不能发挥其应有的作用，更加为资产评估埋下了很大的风险。

二、评估管理体制改革设想

资产评估要发挥应有的作用，必须提高评估行业的公信力；要提高评估行业的公信力，必须提高评估质量；要提高评估质量，必须形成充分竞争的评估市场，营造遵守评估准则的执业环境和加强评估质量控制。评估管理体制改革应该以充分发挥资产评估的作用为最终目标，建立真正的评估市场竞争机制和监督机制。

（一）正确认识资产评估的作用

确定资产价值的途径通常有三种：自我定价、市场定价和评估。自我定价是指交易双方当事人自己协商确定资产价值；市场定价是指以市场上相同或者相似的资产的通常交易价格确定资产价值；评估是指由专业评估人员依据一定的标准测算资产价值。在市场经济环境下，当事人最了解资产状况，可以作出最正确的定价；同时，自我定价也是尊重了当事人交易权利，能够提高资源的配置效率。自我定价是一种最基本的资产定价途径：（1）市场价格其实也是一系列自我定价形成的结果；（2）在资产同质性低（或者异质性高）、市场交易不充分的情形下，市场无法提供有效价值参考，自我定价是确定资产价值的基础途径。在资产同质性高的场合，或者资产存在充分竞争的市场时，市场价格会主导定价，即市场定价可以约束非理性的自我定价，从而促成公平交易。然而，充分竞争只存在于假说之中，实践中由于信息分散和不对称、信息传递障碍、市场操纵、经济与法律环境、交易限制和资金需求等原因使得市场价格并不一定能反映资产真实价值，需要通过评估来确定资产价值。在交易双方当事人之间存在自我定价分歧（主要是利害冲突引起，不能理性的定价），或者当事人自我定价可能损害第三方合法利益时，也需要资产评估。

从当前资产评估业务的实际作用来看，可以将评估业务分为消除自我定价分歧评估和维护第三方合法利益的评估。前者主要是平等当事人市场交易中的评估，例如转让、抵押、租赁、房屋拆迁等，实行的是自愿评估。后者主要是在涉及国家、集体和社会公众等第三方合法权益的情况下，例如国有资产交易、出资、财产纳税、破产清算等的评估，实行的是强制评估，而且往往将评估价值确定为最终交易价值。

（二）将资产评估机构真正推向市场

产权登记机关必须依法行政，树立“法律至上”的意识，严格执行《物权法》“登记机构不得要求对不动产进行评估”的规定，杜绝产权登记机构自身经营评估业务或者干涉评估机构合法经营的现象。主管部门要转变思想观念，树立为评估机构服务的意识，积极为资产评估机构创造公平竞争的环境，禁止行政干预和人为障碍。严格执行《物权法》的规定，资产评估报告不再是应付登记机构的形式材料，而是市场的真正需要，评估结果是否准确关系到当事人的切身利益，这就极大的促进了评估机构和评估人员提高评估业务水平的积极性。

将资产评估机构真正推向市场需要完善评估机构的法律责任。当事人委托评估的目的主要在于降低交易风险和规避责任，评估机构应该为因自己过错导致的评估报告使用人的经济损失承担赔偿责任，才能达到委托评估的目的，委托人也才有委托评估的必要；如果评估机构对自己过错行为不承担责任，也就没有委托评估的价值了，更加没有评估的市场需求了。从事大额资产评估业务，却因为采取有限责任制度或者财产有限等原因不能承担相应的民事赔偿责任，对委托人是不公平的。承担民事赔偿责任能力的高低，也是评估机构争取评估业务的关键。评估机构规模大、承担赔偿责任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，满足委托人转移交易风险的需要，评估业务自然就多。因此评估机构应该参加职业责任保险，提取职业风险金，做大做强、优化资产，在组织形式上，尽量采取合伙制，以提高赔偿能力。

（三）建立评估机构之间的相互监督机制

评估人员的胜任能力和职业道德因素，都会导致评估结果错误；在业务质量和评估收费等重要方面建立评估机构之间的相互监督机制可以很好的解决这一问题。

在交易当事人之间存在自我定价分歧时，或者利害关系人认为当事人自我定价损害其合法利益时，分歧者可以另行委托其他评估机构评估。如果两家评估机构评估确定的资产价值差距在10%以内的，可以以评估价值的平均数作为最终交易价值。差距计算方法为：（较高价值-较低价值）÷较高价值10%；例如两个评估价值分别为100和90，则差距为（100-90）÷100=10%10%，可以确定最终交易价值为（100+90）÷2=95。

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第一，资产评估行业缺少独立性。资产评估机构是社会中介服务机构，依据适用的原则独立地开展活动并对评估结果负全部责任。而目前较多的行政干预削弱了它的独立性。许多评估机构挂靠在不同的行政事业单位，接受行政单位的管理，直接或间接地与某类资产发生关系，阻碍了资产评估社会化市场化的进程。我国有中国资产评估协会、中国房地产估价师协会和中国土地估价师协会，这三个协会各自为政，相互封闭，障碍了评估行业的发展。

第二，资产评估理论体系不健全。资产评估是根据国有资产评估的实施细则法来确定评估方法与程序的，目前我国资产评估标准不统一，资产评估理论体系存在不足，仅依靠行政部门来管理资产评估，不利于提高资产评估效率和维护资产评估的公正。资产评估法制建设落后于评估实践，不适应市场经济发展和评估行业自身发展的需要。

第三，资产评估信息失真。因资产评估值是一个估计值，而实际发生的交易价格是它的真实值，所以两者是存在一定差别的。这种差别在一定限度之内就为合理的估计值，若差别太大就会导致资产评估失真。在我国大多数资产评估是一次性评估，尚未形成全方位、长期性、连续性的服务模式，在很大程度上制约了资产评估应有作用的发挥。

第四，资产评估理论方法滞后。我国评估基础理论及评估准则滞后导致了评估实践在低层次循环，而国外的评估理论方法也不完全适应中国的具体情况，如何与国际接轨是要尽快研究和解决的问题，随着高科技企业的日益增加和知名品牌的创立等，专利、计算机软件及商标等无形资产日益受到关注，而在这方面的评估理论方法比较粗，空域、水域等的价值评估还是空白。

第五，资产评估执业人员综合素质偏低。资产评估人员不仅要精通专业知识还应具备较高的职业道德和实践经验等综合素质，而目前的资产评估行业大部分资产评估师是学习财会专业，对工程、设备、建筑等专业评估师缺乏。资评估人员对新知识的接受能力欠缺，在目前的人员中有一部分是兼职评估师，兼职评估将会影响到执业的质量和公平性，从业人员结构不合理，缺乏高层次综合性人才。

针对上述问题，我国应该从以下途径对资产评估行业进行改革。

一要完善资产评估理论。我国资产评估理论研究落后阻碍了资产评估行业的发展。高校开设的资产评估专业存在教学与实践脱节的现象，高校应该加强与实际部门的联系，理论与实际相结合形成资产评估学科体系。我国资产评估行业条块分割，有注册资产评估师、土地估价师、房地产估价师，这样就造成有三套行业标准。要促进评估行业发展，就要在统一准则的前提下规范各类评估师的行为。

二要不断规范资产评估行业管理。要正确处理资产评估政府管理和行业管理的关系，加强行业管理减少行政干预，确保资产评估机构的独立性，使之真正成为客观公正的社会服务机构。政府管理是宏观指导制定政策，而行业管理则是以行业章程为依据实施管理，采用政府监督下的行业自律与自我管理模式。随着评估行业不断发展，各行业协会相继合并，评估协会要发挥管理作用必须制定适合我国的评估统一准则和管理制度，从制度上解决资产评估中存在的缺陷，建立起具有高度权威的行业自律管理机构，实现资产评估行业自我发展。

三要保证资产评估准则的可操作性。随着经济的快速发展，许多新的资产评估业务出现，成为难以解决的问题。我国资产评估准则的问题是操作性不足内容空洞，应推出符合国情的评估准则，保持评估准则的稳定性和灵活性。在制定评估准则时应广泛征求各个方面的意见，在收集意见的同时应聘请各方专家在准则制定修订过程中反复论证，这样的准则才能保证可操作性和科学性。

四要提高资产评估人员综合素质。我国资产评估发展需要大批优秀人才，建立一支高素质资产评估队伍至关重要，评估人员自身素质高低是提高服务质量的保证。评估人员要加强自身修养参加业务培训，不断提高专业技术水平，同时树立良好的职业道德情操，维护好社会公众利益。

五要健全资产评估质量控制监督。要在资产评估各个环节做好控制，根据实际情况出具可行的评估方法在资产清查中必须确认评估资产的真实性和合法性。加强资产评估的质量监督工作，以内部激励机制来确定奖惩制度对员工进行奖惩，提高资产评估质量。