房地产公司工程管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司工程管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房地产行业是近年来突飞猛进发展的行业，其管理模式和方法也是根据公司不同而有各自的特色，房地产公司以工程专业管理为核心竞争力，本人在安徽置地投资有限公司分管房地产开发的工程管理，本科阶段学习的也是建筑工程专业，再次我想理论结合实际浅谈如何带领团队做好房地产公司的工程管理。

08年6月开工建设的置地汇丰广场项目地下2层，地上27层，总建筑面积约10万平米，功能为五星级酒店、商业及办公。如何在短短的一个多月时间内把办公楼从底板施工至一层是面临在我们面前的第二个问题，我们组织桩基单位、土方单位、总包单位通过改进基坑支护的施工工艺、分阶段24小时流水施工计划落实到天、责任落实到人、每天开碰头会检查、反馈、会商对策、实施等措施完美实现了第一个节点计划。为了在保证工程质量和现场安全文明施工的前提下完成主体2009年9月份结构封顶，在工程管理中我按照“三控”、“两管”、“一协调”控制目标要求，以施工计划、施工组织设计、施工合同和现行规范为工作准则，始终坚持“质量第一、安全第一”，“样板引路，过程控制”的管理理念；找出工程施工过程中的重点和难点，早计划、早安排并要求施工单位编制专项施工方案，组织相关专业有经验的工程师对施工方案进行评审并严格要求施工单位按照投标文件、审批的施工方案执行以及按照合同中的相关规定和承诺，做好现场文明施工和安全生产的措施；要求项目组管理人员严格执行旁站制度和施工材料的现场抽检；要求监理单位每月组织参建单位对项目进行进度、质量、安全大检查并制成幻灯片组织项目管理人员学习和研究对策并在下一阶段的施工中避免同一问题的再次发生，通过这些管理手段加强了项目的过程管理和控制，确保了节点目标的实现并取得了一定的成绩，该项目在2009年8月28日结构封顶创造了安徽置地新的速度，同时在2009年度获得“合肥市结构优质奖”及“安徽省级质量安全标准化示范工地”。

同时同项目管理团队管理的财富广场三期和景雅筑1-3#楼住宅楼处于项目施工的后半阶段。财富三期工程体量大，有住宅、办公和商业三种业态模式，五月份该项目剩余工程量巨大，总分包管理混乱，甲供材料供应不及时，室外管网及环境还未开工，五层顶约5000M3土方及建筑物周边环境土方尚未回填，针对这些问题我们做出了如下措施：1.对总包单位现有的项目管理班子和工程部项目负责人进行了调整，撤换了项目经理、项目负责人和不称职的管理人员；2.建立项目负责制和专业负责制的双重管理模式，对财富广场三期工程分专业和项目双重管理；3.安排项目管理成员对现场剩余工程量进行了盘点，重新安排劳动力和施工计划；4.采取先立项后消项的办法，工程量和责任落实到个人；5.每天开由我主持的工程协调会，现场解决工程中的设计、协调、材料等问题。因为管理措施得力再加上施工单位和项目组的共同努力，财富三期还是按照公司既定的目标完成了2009年10月28日的交房任务。景雅筑1-3#楼工程的收尾工作效仿了财富广场三期的管理措施，也完成的非常好。

我们的团队在工程管理工作中的不足与改进：

一、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位（特别是拟派的项目管理班子）和劳务队伍的考察工作，承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大，选的合适正确也就成功一大半了！

二、加强工作的计划性。在项目开工前项目的工期标准编制切实可行的含设计、施工、设施设备、验收、备案、交付使用全过程的控制计划。对关键线路上的工序节点要早计划、早安排。提前解决项目中设计及营销专业的待定问题，否则将又会产生两头紧中间松的工程现象，从而造成工程赶工、返工等不稳定的工程建设周期，导致工程后期遗留问题多、细部节点处理粗糙。而且极易降低客户的满意度，进而对公司品牌造成不良影响。

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关键词：房地产企业 资金 合同 成本 税务筹划

房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后，目前形势不容乐观，尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策，但要想继续收获高额利润已经不可能，如何在现有形势下保持不败之地，成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。

房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从以下四点着手：

一、加强资金管理

1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究，对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款，它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40%，以便于后续向银行争取项目开发贷款。

2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅，提高资金使用效率，降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算，平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡，严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节，为严格把好项目用款关，财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项，要求工程部开具"付款通知单"，并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字，经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确，付款进度严格执行合同规定，经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表"，对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。

二、加强合同管理

合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。

三、加强成本管理

1、成本核算既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"（自项目开发原始投入起到项目竣工止），并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标；动态方面主要测算：内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、净现值指数、动态投资回收期等指标。

该公司非常重视基础数据的收集和整理，要求公司管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部准确地进行成本核算打好基础。

2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，合理准确地核算和区分开发成本和开发费用，否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，影响利润额也较大，税务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分（包括不合理的借款费用等）予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献。

四、提高财务人员素质

鉴于房地产企业财务管理的特殊性，财务管理人员不仅要具备专业财务知识，同时也要学习相关知识内容，如：成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素，该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训，不断更新财务管理理念，学习掌握最前沿的房地产理论知识，鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风，以加快财务管理水平的不断提升，为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。

五、加强税务筹划

1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

2、相关借款利息的筹划

由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债，资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用，通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明，使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除，对借款利息进行税收筹划。

3、销售房产时的税收筹划

该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税筹划空间很大。

4、递延纳税时间

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关键词：全过程财务管理 房地产公司 应用

近年来，国家对房地产企业的调控力度越来越强，实行了限购、提高首付比例、对二手房交易提高税率等调控手段，这些宏观政策的出台，客观上使房地产企业的生存环境越来越恶劣。同时，随着房地产价格的进一步上涨，刚需行情的日益减少；同时中国人口数量又迎来拐点，青年人数量不再像以前一样高速增长，且成日趋下滑的态势，再则中国步入了老龄化时代，而中国在过去的房地产热潮中建设了数量可观高楼大厦，这些都客观的决定了未来对房地产需求的减少；再加上中国现在面临着调整经济结构，提振内需，转变经济增长方式，减少投资。行业内部也面临着激烈的竞争，而且这种竞争加剧的现象越来越明显，这些现实因素加深了房地产企业的危机，给房地产的经营带来了巨大的压力，房地产企业只有实施全过程财务管理，走可持续发展道路，才能够站稳脚跟。

一、企业财务实行筹资管理

经营者如何获得和支配其财力是企业兴衰的决定条件之一，因此在企业财务管理中，资本来源是其管理的重点环节。在筹资管理中，企业应该较可能地选择偏保守的筹资方式，在扩大资金来源应尽量避免采用负债方式，多采用增加自有资金的方式。这种选择一方面是因为企业物资基础增加后冒险代价也会增加，一方面是因为银行的借款通常会有各种限制条件，对资金去向有一定规定，且会对企业资金的运作产生限制，进而成为企业的财务负担。所以，企业在筹资上应该多采用普通方式，这样不仅更加灵活和独立，而且也不会给企业增加过重的负担，企业能够更多地对有利机会加以把握，提高发展速度。虽然这样说，但并不代表不可以向银行贷款，但企业在贷款时必须要在保证自己可以生存的前提下，在对财务杠杆收益获得的同时，对负债水平进行适度的保持。

二、企业在投资上的管理

不管是什么行业，随着产业构造的变化，大多数的企业在走向极盛后都会向衰败走近。企业处于这种时期必须要寻求转变，才能使企业一直保持活力。当然，在这一时期，企业往往会出现很多新的产业投资机会。投资作为财务管理的一部分，企业必须要给予其极高的重视。在投资管理上，企业应该以一业为主，也可以同时在相关产业中对发展策略进行寻求。但是这个一业为主的投资，并不是只要对一个项目开发就可以，在开发策略上可以对系列产品的多元开发战略进行采用。只有这样才能研制出更多新项目，对企业生产经营稳定性的增强有重要作用。

三、企业的利润分配管理

对企业经营者来说，虽然最大利润的获取很重要，但却并不会为此而不折手段。企业经营者更大希望是自己企业健康良好的发展，在同舟共济中给股民提供更多的利益。因此，企业很有必要按期对股利进行分配，这也是企业经营者在财务管理中应该多加关注的问题，企业如果长期不对股利进行分配很容易使股民产生不满。企业在进行利润分配管理时，可以实行专门针对一般的员工持股计划，同时也通过股票期权方式激励经理人员，这些都是财务管理可以进行的利润分配方式。在管理中还应该注意的是，企业最好不要把所有的利润都实施氛围，而应该不断地积累，把其中一部分的利润加入投资中。

四、现金流量管理与财务控制管理

很多企业财务管理的失败不在于没有盈利，而在于企业无法对到期的债务进行偿还。虽然衡量企业是否健康发展的重要标志主要是利润指标，但现今流量却会影响到企业的生存状况。现今流量信息不仅能对企业的收益质量进行衡量，而且能够衡量其经营管理的水平。有些企业为了扩大其销售范围，在财务管理上对赊销条件加以放宽，这些都会导致企业现金周转不开。企业在现金流量管理上应该在保持现金足够的同时，将资金放在更有效益的投资上。此外，企业财务全过程管理中财务控制管理也是其中不可或缺的环节。财务控制管理直接影响到资金的运用与企业正常运行，所以企业必须要对财务控制提高重视程度，加大对管理费用和成本费用的控制力度，才能获得更高的收益，使企业在市场上的竞争力得到增强。

五、结束语

在我国，粗放式的方式使得房地产企业的资金浪费现象仍然严重。房地产企业经过近几年的高速发展，已经走过了暴力的时代，在大环境的条件下，房地产企业只有加强财务管理，实施全过程管理，节俭支出，走精细化的道路，加强集约化的经营管理方式，才能提高自己的盈利能力和经营效率。

参考文献：

[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师，2010（1）：458-459

[2]张庆阁.论企业财务管理中的资金时间价值管理[J].商业会计，2012（4）：25-26.

[3]罗晨云.目前房地产企业财务创新及管理水平的跟进[J].当代经济，2011（17）：15-17

[4]高琪.房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J].财经界，2011（18）：329-330

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【关键字】房地产公司；合同风险管理；优化

引言

当今的市场经济可以说是合同经济。随着我国市场经济的不断成熟，合同在企业的经济行为中越来越重要，合同管理在房地产项目管理中的作用也日益突出。西方谚语说： “财富的一半来自合同”，合同是房地产公司投资开发建设取得经济效益的桥梁和纽带，同时也是开发过程中产生一系列纠纷的根源，因此房地产公司应根据本企业的实际情况，以充分了解工程合同管理特点及存在的合同风险为前提，有效防控合同风险，理顺与之相关的“法律线”、“利益线”、“管理线”，堵住合同管理漏洞，优化合同风险管理，达到降低成本、防范经营风险及提高公司经济效益的目的。

1 房地产公司工程合同管理的特点

（1）合同主体的多元性

一个房地产开发项目的建设从开发报建到最终完成实体项目涉及的合同类型众多，合同主体也是多元性的，房地产项目通常要签订的合同有：土地使用权出让合同、设计合同、监理合同、勘察合同、施工合同、材料设备供应合同、租赁合同、项目贷款合同、广告合同等，因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同洽谈。

（2）合同条款的专业性

房地产开发建设经过了专业化的运作后，模式已经比较成熟了，所以项目开发过程中涉及到的大多数合同都有通用（固定）条款或者直接以格式合同来体现。例如在合同条款中对业主及承包商各自的权利和义务进行了详细地规定，且还规定了合同执行过程中工程师处理问题的职责和权限，包括由停工、变更、延误、索赔、争议、违约等原因造成的问题。

（3）合同期限的长期性

房地产开发通常有一个较长的周期，一般工程合同履行的时间跨度较大，有的甚至可以横跨整个项目开发周期，比如设计合同、施工合同、监理合同等。

（4）合同履行的复杂性

由于合同期限比较长，在合同履行过程中，市场、国家政策、法律法规、项目所处地域规划或地理条件随着时间的推移都有可能发生变化，这样就会导致各种突发性事件的发生，虽说可以依据相应的合同条款进行协商解决，但是由于房地产项目的合同标的额通常都比较大，一旦有利益冲突的发生，就会出现各方因维护自身权利而展开尖锐谈判的局面，合同履行的难度大。

2 合同风险构成要素

在合同的缔结、签订及履行的过程中，由于工程建设的长期性及复杂性，造成建设环境及各种外部条件多多少少会存在一些不确定的因素，事先难以在合同中完全规定，可能使已固定的合同条款发生变更，已约定的权利及义务关系出现偏移，合同风险由此产生。构成合同风险的要素主要有以下几个方面：

（1）不可抗力。是指合同双方都无法预测和控制的客观事件，包括自然灾害、政治、市场变化、战争等，比如有关政府管理机构延误项目审批；工程项目与建设环境发生冲突，必须停工进行处理等。

（2）工程设计不当。主要有：由于设计错误或者设计水平不高，导致施工图纸出现较大纰漏；结构设计太保守，导致桩基础、配筋设计较浪费；各专业设计之间沟通协调不足，导致总体设计方案“筛子当水桶”――漏洞百出；设计太粗略，标注不细致，导致工程量清单编制失误等等。

（3）地质勘察报告失实，造成基础设计存在偏差，施工工期的拖延。

（4）国家政策及法律法规变化。由于项目建设周期通常比较长，建设过程中与房地产相关的国家政策及法律法规的变化可能时有发生，比如商品房预售的要求由正负零变为封顶，住宅的消防验收标准发生改变、地下人防工程标准发生变动等。

（5）合同文件的错误、含糊。由于房地产公司的忽视或工作中失误造成合同文件本身存在很多错误和含糊不清的地方。比如：合同工期的约定太粗略；工程量清单不详实，缺项漏项；合同条款漏洞百出，用词不严谨；合同价款的支付及结算程序和时间约定不完善；对于物价上涨在合同文件中没有约定相应的调整条款等等。

（6）承包商选择不当。由于实际的承包商与投标时所报的不是同一个人，房地产公司又容易被承包商“忽悠”，如果实际承包商的资质不够、信誉不好、施工能力不强、对资金不善管理、抗风险能力较差，工程变更频繁，那么必定会给房地产公司带来巨大的风险。

（7）监理工程师选择不当。所聘用的监理工程师工作上如果出现失误或者不作为，势必给承包商钻管理空子的机会，必定会导致工程成本的增加，也很难保证工程质量。

3 优化房地产公司的工程合同风险管理

3.1 建立企业合同综合管理体系

合同风险管理体系的完善可以说是整个合同风险管理的良好开端，也是优化房地产公司工程合同风险管理的重要前提。而合同风险管理体系存在于合同综合管理体系中，所以开发商可以从建立和完善合同综合管理体系入手，建立健全合同风险管理体系，实行全员、全过程、全方位的合同风险管理，达到杜绝合同失误、避免合同纠纷、提高经济效益的目的。 图1为企业合同综合管理体系示意图。

3.2 理顺法律、利益、管理三条“线”

对于合同风险管理一般的做法是风险识别风险估计风险驾驭风险监控，而从合同管理的特点和合同风险构成要素可以看出，除了建立合同风险管理体系外，还必须理顺法律、利益、管理这三条“线”，对合同风险进行有效防控，最终达到优化房地产公司的工程合同风险管理的目的。

（1）理顺“法律线”

少了法律的保障，企业的经济活动将面临着合同纠纷与管理失控的局面，会导致合同无法继续履行，严重的甚至无法达到合同的目的。所以，是否合法成为了合同风险防控的重要前提。首先要自觉接受法律的约束，按照法律的正常轨道运行，合同条款必须按照《民法通则》、《合同法》及其他单行法律规范的规定进行严格约定。其次，清楚地了解合同风险防控的主要节点，完善必需的条款，明确重要的条款；必须健全合同成立和生效的要件，规范整个操作流程；以“合法、平等、公平”为基本原则，设定双方权利及义务，约定违约责任和救济渠道等。

（2）理顺“利益线”

可以说，与合同有关的一系列经济活动都受利益的驱使，并以利益为最终目标。因此，利益是合同的核心内容，是双方合同缔结的内在驱动力。理顺“利益线”，必须对以下问题有清醒地认识：①我方的利益目标是什么？②权利义务在合同相关条款中是否有明确的约定？③合同内容中是否隐藏着利益的“漏洞”或者“定时炸弹”？事实证明，利益诉求的实现必须要以双方当事人对权利义务的明确约定为基础――双方当事人应积极地进行谈判商洽，修改并完善合同，将各方利益诉求落实于权利义务的具体条款中，使合同遵循约定步骤有序进行。

（3）理顺“管理线”。

加强合同管理，确保合同的立项审批、签订、履行按程序进行，是风险防控的第三道关口。理顺“管理线”，要充分发挥相关法规部门的作用，切合实际地完善合同内部审批流程，严格把关合同的授权签订规则并加强合同的文本管理。坚决杜绝“先签订后审查”以及“先履约后补约”的“风险裸奔”行为。把管理线延伸至合同行为的每一个过程，一方面，要确保合同的审批程序完整、符合规定，另一方面，也要使合同的后续履约处于持续监控之中。当然，这种管理绝不是一个企业的单个部门所能实现的，而需要构建一个完整的体系架构以及相关部门协力配合的监督机制作为支撑。

4 结语

总而言之，优化房地产公司的工程合同风险管理对降低公司成本、防范公司经营风险、加快资金周转速度以及提高公司经济效益意义重大。在国家调控政策不松懈的情况下，房地产公司一定要重视合同风险管理，并建立起一整套切实有效可行的合同综合管理体系；法律为先、立足利益、管理保障，有效防控合同行为的风险，才能保证房地产公司立于不败之地。

参考文献

[1] 叶安华.房地产企业合同风险管理在成本管控中的思考，价值工程，2012年 第10期.

[2] 何宏.房地产企业项目合同的风险管理，《当代经济》，2009 年7 月（下）.

[3] 宋尧熙.优化房地产公司工程合同风险管理体系，建材与装饰，2008 年5月.

[4] 朱江.业主方工程合同风险管理研究，西安建筑科技大学硕士学位论文，2008年5月.

篇5

特此通知。

关于印发《城市房屋拆迁管理工作考核标准》的通知

（（93）建房住字第30号）

全文

各省、自治区建委（建设厅）；直辖市、省会城市、计划单列市建委、房地产管理局：

国务院《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》）已二年多了。为了切实贯彻执行《拆迁条例》，进一步加强拆迁行政主管部门自身建设和拆迁行业的管理，促进拆迁管理工作规范化、标准化、制度化，在总结各地经验的基础上，制定了《城市房屋拆迁管理工作考核标准》（试行）。现印发给你们，作为城市房屋拆迁行政主管部门考核评比的依据。希望你们能认真总结推广先进经验，大力组织开展拆迁管理争先创优活动，把城市房屋拆迁管理工作提高到一个新水平。

附：城市房屋拆迁管理工作考核标准。

城市房屋拆迁管理工作考核标准（试行）

为了进一步加强全国城市房屋拆迁管理工作，促进拆迁管理工作规范化、标准化、制度化，全面提高拆迁管理水平，特制定本标准。

1.管理机构健全，配备了适应工作需要的、经过统一培训、具有相应专业水平的专职管理人员。

2.依据《城市房屋拆迁管理条例》和国家拆迁行政主管部门的有关文件规定，代政府及时地拟定符合本地实际的地方法规或规章及相关的配套政策和标准。

3.制定了完整的行之有效的拆迁管理工作程序和表式，能及时掌握情况和有序地处理问题，实行规范化管理。

4.坚持依法行政，能做到本城市统一拆迁政策、标准，统一拆迁行业管理。

5.建立健全了强化内部管理的各项规章、制度，推行了岗位责任制和目标管理，做到工作有计划、有检查、有总结、有评比。

6.能深入基层调查研究，加强拆迁全过程的监督、检查，及时发现问题，协调解决问题。

7.严格“房屋拆迁许可证”和“房屋拆迁资格证书”的审批制度，坚持按程序办事，差错率不超过1％。

8.加强被拆迁居民过渡和安置的管理，当年按协议规定期限进户率要达到95％以上。

9.公开办事制度，提高工作效率，做好对群众的宣传解释工作。认真、及时、妥善处理来信来访，在规定的时间内处理和呈报上级部门的批转件。越级上访率不超过2％，申请行政或司法强制执行的户数不超过3‰。

10.加强拆迁管理人员和从事拆迁工作人员的业务培训工作，培训面和持证上岗率均达到95％以上。

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法定代表人宋杨，总经理。

委托人陈朱承，天平律师事务所律师。

委托人陈晓晖，天平律师事务所律师。

被告北京市西城区房屋土地管理局，住所地北京市西城区西安门大街115号。

法定代表人魏荣，局长。

委托人王学群，北京市中合律师事务所律师。

委托人杨红星，北京市中合律师事务所律师。

被告北京雅永诚商贸有限责任公司，住所地北京市怀柔县兴怀大街甲6号。

法定代表人马襄瑜，经理。

委托人刘庆发，北京市中合律师事务所律师。

原告北京宏宇房地产开发有限责任公司（以下简称宏宇公司）诉被告北京市西城区房屋土地管理局（以下简称西城房管局）、被告北京雅永诚商贸有限责任公司（以下简称雅永诚公司）合作建房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏宇公司之委托人陈朱承、陈晓晖，被告西城房管局之委托人王学群、杨红星，被告雅永诚公司之委托人刘庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏宇公司诉称，我公司于1997年7月15日与西城房管局签订了《合作危改建房协议书》、协议书规定，双方合作改建项目位于北京市西城区官园危改小区，为高层住宅楼，共计16800平方米。危改建房方式为，西城房管局负责提供建设场地及建筑任务指标，我公司提供改造项目的建设资金，负责总体项目的运作管理。双方在签订协议书后组成危改扩建办公室，办理一切有关具体事宜。力争在1997年底正式开工。后西城房管局又与其下属北京市西城区福绥境房管所（以下简称福绥境房管所）签订《承办拆迁工作协议书》，要求福绥境房管所2个月内完成拆迁任务。1997年5月19日，西城房管局授权雅永诚公司全权负责官园1号楼翻、扩建项目的全部管理及运作，1997年8月5日，雅永诚公司又与我公司签订《合作危改建设合同书》，由我公司提供建设资金，雅永诚公司负责将建设用地上的房屋拆迁完毕，做到场平等事项。上述两份协议签订后，我公司按照协议约定履行了全部付款义务。而两被告却未按照合约规定将建设用地上房屋拆迁完毕，至今仍有部分房屋未进行拆迁，无法达成场平，造成我公司在前期已经投入大量资金的情况下，始终无法对该项目继续进行任何开发建设。现请求法院判令终止两被告与我公司签订的合同和协议；判令两被告连带偿付我公司已付前期补偿费及相关费用人民币8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，总额人民币1968902.82元，本息合计人民币10232789.22元；判令两被告连带赔偿其严重违约行做到场平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永诚公司补偿款人民币400万元，后又分别支付设计费，市政设施费、管理费及其他费用共计人民币2623566元，支付拆迁补偿费人民币1032500元，宏宇公司自己花办公费605820元。因合建项目建设用地上的房屋未实际拆迁完毕，致使双方合建项目无法继续下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京伟业商业投资顾问有限公司，对官园危改小区市场价格进行调研，该调研报告称宏宇公司商业经济损失为人民币12468000元。现宏宇公司要求西城房管局、雅永诚公司连带偿付其已付前期补偿费及相关费用人民币8263886.40元。利息总额人民币1968902.82元，共计10232789.22元，连带赔偿其公司商业经济损失人民币12468000元。诉讼中，西城房管局表示不同意承担任何责任。雅永诚公司只同意返还往来款4的万元，不同意承担其他责任。

上述事实，有双方当事人陈述、西城房管局与宏宇公司签订的协议书、西城房管局授权书、宏宇公司与雅永诚公司签订的合同书、西城房管局与福绥境房管所承办拆迁工作协议书，宏宇公司付款凭证等相关证据材料在案作证。

本院认为，公民、法人在进行民事活动中应遵循诚实信用原则。宏宇公司与西城房管局签订的《合作危改建房协议书》系双方真实意思表示，应认定有效，此后宏宇公司与雅永诚公司签订《合作危改建设合同书》亦是双方真实意思表示，也应认定为有效，故双方均应依约定积极履行义务。宏宇公司依约定支付建设资金，但雅永诚公司未按约定提供建设用地及将房屋拆迁完毕，对此，雅永诚公司应承担相应责任。因雅永诚公司系依西城房管局授权行为，故西城房管局亦应承担连带责任。双方的合作行为现已无法继续履行故应终止双方的协议及合同。现雅永诚公司表示可返还宏宇公司往来款400万元，本院不持异议。宏宇公司要求西城房管局、雅永诚公司偿付其已支付项目前期款，理由正当，本院予以支持。但考虑到拆迁过程中实际情况，对宏宇公司已支付的拆迁补偿款等费用应由西城房管局、雅永诚公司予以赔偿，宏宇公司对其自己所花费的办公费应自行承担，宏宇公司要求赔偿利息损失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求赔偿其商业经济损失之诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：

一、解除被告北京市西城区房屋土地管理局与原告北京宏宇房地产开发有限责任公司《合作危改建房协议书

二、解除原告北京宏宇房地产开发有限责任公司与被告北京雅永诚商贸有限责任公司《合作危改建设合同书》；

三、被告北京雅永诚商贸有限责任公司返还原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币四百万元（本判决生效后十日内执行）；

四、被告北京市西城区房屋土地管理局、被告北京雅永诚商贸有限责任公司连带偿付原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币三百六十五万六千零六十六元（本判决生效后日日内执行）；

五、驳回原告北京宏宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。西城房管局授权行为，故西城房管局亦应承担连带责任。双方的合作行为现已无法继续履行故应终止双方的协议及合同。现雅永诚公司表示可返还宏宇公司往来款400万元，本院不持异议。宏宇公司要求西城房管局、雅水诚公司偿付其已支付项目前期款，理由正当，本院予以支持。但考虑到拆迁过程中实际情况，对宏宇公司已支付的拆迁补偿款等费用应由西城房管局、雅永诚公司子以赔偿，宏宇公司对其自己所花费的办公费应自行承担，宏宇公司要求赔偿利息损失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求赔偿其商业经济损失之诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：

一、解除被告北京市西城区房屋土地管理局与原告北京宏宇房地产开发有限责任公司《合作危改建房协议书》；

二、解除原告北京宏宇房地产开发有限责任公司与被告北京雅永诚商贸有限责任公司《合作危改建设合同书》；

三、被告北京雅永诚商贸有限责任公司返还原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币四百万元（本判决生效后十日内执行）；

四、被告北京市西城区房屋土地管理局、被告北京雅永诚商贸有限责任公司连带偿付原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币三百六十五万六千零六十六元（本判决生效后日日内执行）；

五、驳回原告北京宏宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。

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关键词:房地产；开发项目；质量问题；质量管理；质量控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1 前言

近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。同时人们对房屋的质量要求越来越高。但是，我国房地产行业的质量情况非常严峻，房屋存在的质量问题还是不少，一定程度上造成资源的大量浪费，影响了人民的生命财产安全。为此，房地产开发单位，要围绕着质量管理与控制，在进行整个工程项目的管理过程中，要全面实施工程质量管理与控制，解决好质量问题。

2 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析

2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素

1)监理公司未实施有效监管。2)施工单位质保体系的不健全。3)设计施工图纸质量不完善。4)总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。

2.2 影响工程质量的内部因素

1)工程管理人员过程质量管控能力不足。2)设计工期过短。3)合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4)招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。

2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位

房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:1)要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2)要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3)监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4)定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5)对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

3 优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉

房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。

3.1 安全性质量问题

1)桩基工程质量问题。2)钢筋混凝土结构性质量问题。3)外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。4)栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5)楼梯公共通道防滑质量问题。

在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。

3.2 功能性质量问题

1)窗户开启不灵活、渗漏。2)屋面渗漏、外墙渗漏。3)设备专业匹配冲突质量问题。

功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。

3.3 观感性质量问题

1)内墙空鼓开裂。2)房间净高、方正。3)墙地面平整度、垂直度。4)门窗设备成品保护。5)外墙面砖、涂料观感。

3.4 适应性质量问题

1)居住使用功能的合理性问题。2)居住使用功能的舒适性问题。3)居住使用功能的协调性问题。4)客户居住使用功能的经济学问题。

房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。

4 实例分析质量管理与控制的重要性

4.1 由设计缺陷引起的工程质量问题案例

某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。

该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏。花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏。花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效，产生渗漏及种植植物烂根死亡。国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患。屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。

4.2 工程合同包划分不合理引起的质量问题案例

某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。

4.3 房地产公司应进行工程全面质量管理

由此可见，房地产公司对工程质量的管理绝不能仅仅停留在现场施工质量的监督管理上，而首先应加强设计预控和合同管理工作。不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。

国内多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺，合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理。对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制，不利于甲方工程人员依据合约对施工方进行有效的管理，甚至导致突破合约施工成本的现象。

5 结束语

总之，房产开发项目的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理与控制工作，重视房屋的质量问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理与控制工作的进步有所帮助。

参考文献

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关键词:房地产　工程管理　模式

一、工程建设的标准化管理

1　建筑产品的标准化管理

1.1建筑产品的定位

要使一个建筑产品或是品牌具有广泛的社会认知、认同和生命力,首先必须准确锲人市场需求和房地产产品未来的发展方向。占领市场制高点。例如某房地产公司,其建筑产品主打科技、环保、节能理念,利用先进的保温节能技术减少能源消耗;采用自然通风、水循环制冷制热提高居住的舒适度;通过居住空间的同比例模型设计提高空间使用的效率和合理利用等。

1.2设计的选择和优化

成立隶属于本公司的设计中心,负责自身产品的建筑外观、功能、空间布局等的设计以及机电水暖等的专业设计。并对突出和完善自身产品特点的重点环节和细部构造进行深入和细化的研究。外部设计单位则主要负责结构设计和各项建筑功能指标的完善和规范。

1.3建筑室内装饰设计的标准化

通过实体模型对室内户型设计进行深入的研究和分析,根据首期客户的反馈和模拟生活空间活动,完善室内空间的合理利用。根据室内使用功能不断完善的需求,制定详尽的室内开关、插座、通风口、弱电接驳口等的合理布置。

2　工程建设管理的标准化

2.1公司总部设立工程管理中心,负责制定工程管理流程和规章制度。并对公司下属各个项目实施全面管理。并为每一个房地产项目为单独注册为一个分公司,分公司内设置的工程管理、合约预算、设计协调等工程管理部门。具体负责项目的日常工程管理。

2.2采取的是矩阵式的管理方式,项目的各个工程管理部门接受公司工程管理部门和分公司领导的双重领导。

2.3项目的设计人员基本为公司设计管理中心下派或者直接选定的人员。在得到公司设计部门修改设计指令和确定某项设计做法后,由其发出具体的设计文件供分公司工程管理部门下发执行。

2.4施工总承包、分包和监理单位的选择基本由公司工程管理部门从公司战略合作伙伴库中选定,项目工程管理部门在选择过程中参与其选定程序。

3　招标投标和物资采购管理的标准化

3.1为保证产品品质和均质性,采取建立公司战略合作伙伴库,即根据公司在发展过程中的积累,将其中具有一定实力、商誉、产品符合公司建筑产品特点和需要的合作单位纳入公司战略合作伙伴库。

3.2战略合作伙伴库需要根据企业发展规模的扩大而不断扩大。尤其是项目分布于不同地域时,从物资采购成本的角度,亦应不断将不同区域的合格供应商加入到这一战略合作伙伴库中。

3.3在企业发展到一定规模,建筑产品的市场占有率和市场影响逐步扩大时,同部分优良供应商开展进一步的合作,要求其贴牌生产定制产品以更好的贴合自身建筑产品特点和使用要求。

3.4招标投标和物资采购的标准化管理由项目合约预算及工程管理人员根据项目进展的需要提出招标或采购申请,由公司招标管理部门负责具体选定合格供应伙伴。

二、标准化管理过程中存在的问题

1　标准化管理的模式框架基于矩阵式管理。矩阵式管理的基本要求是公司及分公司管理体系必须保持高度的一致,各项指令、管理程序必须清晰准确、有条不紊,才能保证项目现场管理执行层面顺利开展工作。实际实施过程中。由于公司工程管理层与分公司项目决策层政令不通、考虑问题出发点不同,易造成管理的混乱。

2　流程设置的过于复杂,以选定为某个产品为例,流程表格中需要项目工程部、合约预算部、设计部等多达八个部门领导分别签批。其目的原本是使各个管理部门均对项目的各项工作和决策均参与其中,权力、责任共担。以期以集体决策来保证决策的正确性。但是到具体实施的之时,往往又以某个最终具有决定权的领导的意见为最终决策依据。

3　流程管理环节颇多的另一弊端是耗时过长,对于工程建设的紧张节奏而言,就产生了一件事情在没有完成流程审批程序时,由于时间紧迫,工程进度不允许而先请示某主管领导,先办事同时走程序的情况,使审批流于形式。

4　房地产行业是的人员流动较为频繁的行业之一。人员流动带来的最大危害是管理的不延续,尤其对于程序繁复的流程管理而言,往往是某一管理人员刚刚领会和熟悉应用管理流程,就发生了离职或职位变化,新补充的人员则又必须从头做起,给标准化管理的推广和应用造成了极大的阻碍。

三、标准化管理实施的改进建议

1　培养和建立稳定、高素质的管理团队。房地产公司从人员的选择上首先应持严谨的态度。在人才加盟后,则必须以一种宽容、豁达的心态来对待,对高管的选择应具有较高的职业素养和包容的胸怀。允许有不同的个性张扬,只要同心为一个明确目标努力就能够取得好的效果。

2　房地产企业要根据企业扩张的需要提前做人才的储备,在准备一个新项目之前,应对项目人员的组成和架构做出明确的安排。拟上新项目的主要人员应该在项目可行性研究阶段就应确定并与公司决策管理部门一同进行项目的可研、获取项目、设计勘察等前期工作。标准化管理的培训、磨合、调整以及协调配合可以在这一阶段同步进行,这样在项目正式开始后,就能立即进入正常运转的状态。

3　开工之初设计图纸不到位,开工后设计图纸变更繁多,是标准化管理和工程建设有效实施的另一重要障碍。改善这一现象,一是上面提到的人员稳定和管理的延续外,还需对设计问题的变化进行良好总结并进行深入研究,将设计细化并固化,应用于同类型项目是非常重要的。

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两年以上工作经验 | 男| 25岁（1986年1月15日）

居住地：上海

电　话：139********（手机）

E-mail：

最近工作 [ 2年1个月]

公　司：XX房地产开发有限公司

行　业：房地产开发

职　位：工程造价师

最高学历

学　历：本科

专　业：工程造价

学　校：华北理工学院

自我评价

专业知识扎实，具有工程管理、项目开发、成本管理的丰富经验。擅长项目运作，能够通过成本预估，设计标准，项目定位等各个方面，制定切实可行的标准，并且根据下属员工的特点，分配任务，保证每个项目的顺利完成。善于沟通、知识面广，为人正直和善，有良好的敬业精神和团队合作精神。具有管理能力和领导能力，希望从事具有挑战性的工作。

求职意向

到岗时间： 一周之内

工作性质： 全职

希望行业： 房地产开发

目标地点： 上海

期望月薪： 面议/月

目标职能： 工程造价师

工作经验

2010/4—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年1个月]

所属行业：房地产开发

造价部 工程造价师

1、主要负责招标文件的编制（工程量清单的编制）及合同价款的制定；

2、负责制定合理的分承包方案和材料消耗指标；

3、参与公司项目工程投标单位考察及资格审查，编制考察分析报告；

4、审核工程施工合同的条款，特别是对价格条款提出意见；

5、负责上报工程变更索赔资料，敦促相关部门做好基础资料的记录、搜集、签认工作。

---------------------------------------------------------------------

2009/3—2010/3：XX房地产有限公司 [ 1年]

所属行业： 房地产开发

预结算部 预结算员

1、负责编制投标文件，编制工程预结算及整理工程资料；

2、主要负责****房地产公司的洋房、别墅和高层的预结算工程；

3、负责工程量计算：房地产公司的办公楼及其他附属建筑的工程量计算；

4、负责审核技术方案等合理化建议的费用节超情况；

5、负责提供施工过程中各种材料和工程量的确切数据。

---------------------------------------------------------------------

2008/7--2009 /2：XX建筑有限公司[ 8个月]

所属行业：建筑/建材/工程

工程部预结算员

1、负责公司施工图工程量的计算及施工图预算；

2、主管建筑模板、钢结构工程预结算书编制,单项工程竣工时与施工单位核对工程造价；

3、负责施工过程中的签证、索赔等工作；

4、负责成本分析：包括项目初期的前期策划及每季度的成本盘点工作；

5、负责带领实习生和应届新员工。

教育经历

2004/9 --2008 /7 华北理工学院 工程造价 本科

证 书

2006/12 大学英语六级

2005/12 大学英语四级

篇10

关键词:房地产管理质量安全

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

房地产建筑业是我国的支柱产业之一，是我国的基础性和先导型产业，在国民经济中的作用和地位不断增强，逐渐成为带动整个经济增长、结构升级的产业。

一、项目管理

房地产项目现场管理实际上是通过甲方现场代表来实现的。

1 图纸审核

⑴在施工标招出前，房地产公司应对招标图纸和工程量清单进行严格审核，这样做会极大减少图纸内容和清单项目的漏项，避免施工后工程造价的大幅度提高。当然，很多房地产公司本身没有这方面的技术优势，这就需要房地产公司组织有相关技术水平的各专业工程师来完成。

⑵在工程开工前，房地产公司一定要组织监理公司的技术部对设计施工图进行全面的审查，发挥监理公司现场管理的经验，对优于施工的设计提出合理化建议，减少影响工程施工顺利推进的障碍。

⑶图纸会审及技术交底是开工前必须做的重要工作。要很好地组织勘察、设计、监理、施工单位及房地产公司内部各有关部门对施工图进行全面的会审，除图纸本身技术问题外，各相关单位要尽心尽责地对整个工程项目建言献策，这对工程实际施工起到重要的指导作用。

2 质量的控制

⑴施工质量的控制：施工工艺的质量管理和施工工序的验收管理需要发挥监理的功能。严格按图施工，确保工程质量。甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。为了防止监理的不作为和与施工单位的暗中串联，房地产公司自己必须具备关键工序、关键工艺的施工知识，只要这样才能通过管理监理而达到控制质量，因为大部分的房地产工程师在这方面没有施工单位、也没有监理单位经验丰富。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。

⑵材料的质量控制：材料的进场必须经过房地产公司的审样签字确认。材料的质量控制需要从订货前、生产中、进场后及安装这几个过程都要严格控制，应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应责令其改正、处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，上报主管部门处以降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理。并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。作为房地产公司需要利用自己的知识和管理手段保证监理用心认真的工作。

⑶进度的控制：必须严格进行动态的管理跟踪，根据每个周期（一般为一周）的进度记录情况分析该阶段的进度实际状况，是否有偏差，什么原因造成了，如何解决，如何把工期抢出来，这项工作是甲方很重要的一项工作。

⑷造价的控制：关于工程变更及现场签证，要求房地产工程师对图纸及合同要相当的熟悉。由于工程变更及现场签证有时候是不得而为之，这点需要房地产公司工程师按实际情况处理，需要变更的必须向上级汇报并提出自己的建议。

3 综合管理

⑴在合同管理上下功夫，这对今后的工程施工进展是否顺利，房地产公司是否能主动掌握施工单位及分包单位至关重要。并且要对现场管理工程师也灌输这一理念，一切管理和控制均按合同约定来监督，合同管理一定要从严从紧。

⑵定期召开工程例会。工程要想管得好,最好的做法是督促监理深入现场，常检查监理工作，每周定期开工程例会。每周的监理例会上不要搞形式主义，要确确实实地解决问题。当然房地产代表也必须深入现场并掌握工程第一手资料。

⑶在施工现场，说话要有权威性，领导办事不能随意性太强，除非管理能力远远高于施工方和监理方，否则不要在工地上乱发言，一切按程序办事，不越位，不篡位，本职工作要到位。应该承担的和协调的不要推卸责任，该罚的绝对不能手软，要铁面无私，该处理的问题绝对不能姑息。

⑷房地产代表不仅要有工程技术人员精细的头脑，还要有管理人员的管理手段和措施，技术工作要全面精通，管理工作要精明机灵。要领会领导管理层的意图,及时掌握施工现场的质量、进度、安全情况,才能提出合理有效的建议或意见。

⑸把项目负责制落到实处。事必躬亲的做法不可取，除非你有足够的精力去实施。反之，就应充分下放权力，用人不疑，疑人不用，让大家自主发挥主观能动性。工程的实施工程中要求现场管理人员每天下现场，监督施工。作为甲方不了解工程进度,不知道施工质量,不明白监理在干什么,就是一个不合格的甲方,只有了解施工单位、监理单位以及现场的实际情况后,才能在指挥上得心应手,在管理上有的放矢。

⑹坚决杜绝以包代管现象。

⑺面对工程情况，除非是不可抗力的原因，对施工方不要讲道理，只讲结果。现在的工程讲道理的话，施工方永远是正确的，作为甲方就永远管不好工程。

⑻资料的管理。督促监理和施工单位做到必要文字存档，要有良好的档案管理制度。工程档案资料随进度同时进行，单项工程完毕后就进行单项工程验收，不要拖，隐蔽工程要随隐蔽随验收并及时整理资料，避免最后资料缺失。

⑼很重要的一点，虽然是投资方，但也不能高高在上，要平等地对待施工和监理单位，明白现场三方是真正的利益共同体。

4 协调

⑴与相关专业的协调。这项工作也必须负起责任来，因为隐蔽工程中大部分与给排水、强弱电、暖通等专业相关，而装饰工程施工时也必定存在与这些专业相碰撞的情况。

⑵与相关单位的协调。工程管理确实是一件非常复杂的事，作为管理中枢，在面对各参建单位如设计、监理、施工等既要协调好各单位之间的管理，又需要管理各单位各司其职，还需要控制现场的状况。同时要避免他们互相勾结，又要避免监理、总包故意刁难，还要处理好他们内部管理层的关系。这就要求集思广益，提升自己的全面管理水平，抓住关键，做到公平、公开、公正。

二、安全管理

安全管理指施工项目工程师对工程施工实施安全控制、承担安全责任的总称。施工现场直接从事生产作业的人员、材料、机械相对集中,存在多种危险因素,在错综复杂的施工现场对人员的不安全行为,对物资的不安全状态以及危险源的识别与控制是施工管理的重点,控制人的不安全行为,充分调动人的安全生产的积极性,对于违反安全规定的错误行为予以坚决制止,用人方面也要从人的身体状况和业务水平等多方面综合考虑,全面控制。施工现场把机械、物资、及其他生产对象存放位置,存放状态,存放条件进行控制,体现“安全生产,预防为主”的原则。准确及时的对危险源进行识别和有效的控制,施工生产用电、特种设备作业现场、火灾、高空作业、滑坡、塌方危险地质地段、塔机作业、重点防火防盗区域、爆破材料的管理

和使用、化学品的使用储存与使用、机械伤害等。安全这项工作要常抓不懈，而且施工和监理单位都必须高度重视且都必须设专门的安全工程师。施工单位要严格执行三级安全教育，每周监理主持的安全大检查如果有甲方参加的话，对施工单位安全教育的执行力度也会起到很好的督促作用。安全是人类最重要,最基本的需求,是人民生命与健康的基本保证,我们必须充分认识安全生产的重要性,切实把安全生产放在极端重要的位置,坚持安全第一,预防为主的方针,有着现实而深远的意义。