房地产行业规范范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业规范，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产会计；规范体系；成本预算；风险评估

一、明确房地产开发商的收入核定标准

1、目前，核定房地产的实际收入的标准存在争议，一部分人认为当房屋销售合同签定以后，就可以确认为房地产收入。另一部分人认为，仅签订合同还不算是真正的收入，因为后期所涉及的问题依然存在不确定性，比如完工验收或其他问题等。后期出现问题时所涉及的资金，也是房地产开发的成本。所以签订过销售合同不能成为房地产实际收入的核定标准。

2、当售房合同签订并且购房人实际支付过购房款后，能算是房地产收入的确认条件吗？这个观点目前得到一部人的肯定，但也有人持反对意见。当房地产商与客户签订协议以后，该房屋的相关权利并非全部转移给购房者，房地产公司还保留对房屋的质量管理权以及相关风险承担的权利。比如，房屋质量出现问题需要维修等。而且，一旦房主对房屋实际面积进行测量，若测量结果与合同上标明的面积差异大于3%，客户就可以依法退房，这也是一项重要的风险。所以，即使客户支付过费用，依然不能算为房地产公司的实际收入。

3、产权过户之后，也不能成为确认房地产实际收入的最佳标准。这是因为相关规定中的“移交”与现实中的“移交”存在时间跨度。目前，我国的《房地产开发企业会计制度》有明确规定，当房地产企业所开发的区域或房屋产权移交以后，有明确结算帐单的情况下，可以视为房地产收入的确认标准。但是，目前我国相关法律中认定房屋过户后才算正式移交，而过户又必须经过很繁复的程序，需要开发商与购房者多方面协调才能拿到移交手续，而这个过程又是不可控且比较漫长的。而且，一旦出现退房纠纷，必须有产权过户手续做为退房凭据，所以，产权过户以后也不能够成为认定房地产商实际收入的标准。若是以此为确认条件，还会造成实际收入的确认时间延后。

二、建立和完善配套工程的会计核算准则指引

配套设施成本计算作为房地产会计核算中必不可少的部分，其准确性直接关系到企业整体成本核算的效果及对比性。相关的会计制度在配套设施核算时的预先提交及过程处理方面都有比较详细的规定，但是国家现行制度中对相关核算的指引不够到位。这就导致配套设施的相关核算方式都很多种，到底是依照行业性核算规则还是国家级核算规则就成了房地产商随意选择的方式。比如，配套设施的成本核算可以把实际产生的成本算入总成本，然后在工程结束以后将这笔费用均摊到可售物业的费用中。也可以提前将配套设施的成本预算加入到开发总成本中。两种核算方式的依据都不相同，后者上显然遵从中行业性的相关核算制度，但也对成本的准确性造成影响。

所以，笔者认为房地产配套设施的会计核算准则必须要尽快落实，这就需要国家及相关部门加大措施与力度，使相关的会计核算报告能真正体现出它的价值。公共配套设施的费用一般不能转让，这部分的核算与预提都是由房地产开发商负担，我们只是以此为例。

三、房地产开发公司的消息披露量应该增大

1、将预提公共配套设施费用这一项目，加入到当前使用的会计制度制成的计算公司收益的表格中。

这个项目主要体现公司两方面的原则，一个是权责发生制原则，一个是收入费用配比原则，一般房地产公司在结算开发成本时，应将对相应的配套设施费用进行预提，此部分费用的产生与分配应该列入公司收益表格。

2、公司可以对相关的预售方案及情况进行披露。在工程没有完工以前，预售费用虽然不能用于现金的结算流转，但可以体现出公司的运营情况。当然各个房地产公司之间所执行的预售方案不同，所以不同的预售方案也会对公司的财务状况造成不同的影响，而且财务数据也会随着公司预售方案的变化而变化，就会造成投资者通过财务报告对预售情况难以掌握的结果。

3、设立质量保证金并展示风险预估。房地产开发是风险性比高的行业，其风险性应该在会计信息中得到呈现与反馈。首先，公司应该根据实际情况设立一定的商品质量保证金，并制定较规范的制度，这有利于保障工程质量。普通企业大多数也有质量保证金，但其涉及的金额与期限比房地产的保证金要小得多。这部分质量保证金作为抵御风险的成本计入工程总成本。另外，房地产开发商也应该对预估风险的内容进行适当公布，使大家对风险的因素及内容有更多的了解。

4、可以将增加项目的资金流转情况体现在财务报告中。财务报表完全可以财务信息进行全程体现，我们把公司的各个开发项目视为基本单位，将公司在开发过程中产生的资金流动信息进行体现，比如房地产的预售资金、施工材料费用、以及工资发放金额等等，提高资金的流转信息的直观性、有效性，从而可在报表中得到最多的信息反馈。

5、可以增加成本构成及土地储备量等其他信息。土地储备是房地产开发的根本，因为土地与地面建筑构成房地产公司的实际资产。而且随着房地产业的兴起，土地成本也为房地产开发成本中的重要组成成分。房地产公司的土地储备量以及相关的储备成本，对公司的发展前景有着重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空间，时间越长增值效益越大，对公司来说是非常强的竞争优势，还可以通过土地拍卖的方式公开向社会招标，使公司保持较好的收益增长。在相关信息中只显示土地所有权的总额，显然无法成为土地储备信息的判断标准。所以，房地产开发公司要注重在财务报表中对实际的地土所量进行标注，可以在备注中写明，这对于公司精确评估成本情况是非常有利的。

四、结语

综上所述，在房地产的会计核算工作中存在会计使用准则不规范的情况，造成这局面产生的原因如下：一是由于房地产会计工作存在特殊性，二是由于我们国家在相关的准则与要求上并不明确。相关规范的缺失导致房地产会计工作者找不到较严谨的工作规范，从而造成工作难度增大。也导致房地产公司的成本预算容易偏差，帐目容易混淆、数据不够准确等情况，若想使这种局面得到改善，应该以目前使用的会计准则为参照，不断地对房地产行业的会计制度进行完善，对执行中产生的问题要及时收集整理，以便不断地提高房地产会计制度的严谨性与规范性，使房地产会计制度真正发挥应有的作用。

参考文献：

[1] 徐晓明 李世绩 关涛.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.

[2] 司振强 严红.会计准则与金融监管协调发展研究[D].东北财经大学，2014.

[3] 袁卓霞 董纯波.我国房地产开发企业收入核算及其相关问题的研究[D].首都经济贸易大学，2013（05）.

[4] 任利东 秘琰 文国建 等.论房地产开发企业的会计核算[J].黑龙江科技信息，2015（02）.

[5] 阮训华.建议房地产会计核算中存在的问题及改进措施[J].财会研究，2012.

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关键词： 房地产 行业协会 自律

一、房地产行业管理的三个层面

我国的房地产行业，进入市场经济轨道的时间并不长，房地产市场尚未形成规范化运作的市场环境，所以政府正在不断地通过经济手段、法律手段和行政手段对房地产市场的运行进行调节、控制和规范，使其不断向良性化方向发展。

在此，我们不妨借鉴一下西方国家在房地产管理方面的一些经验。西方国家对房地产业的理解主要分为三个层面：第一层面，私人产业。它由众多的房地产企业提供各种涉及房地产的服务，如:土地开发、建筑、营销、评估、融资、管理、产权保险等。对这一层面的管理，通常由房地产管理公司承担，也即微观管理。第二层面，专业组织和行业协会。提供诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等服务。这一层面的管理即为房地产行业协会自律，可以认为是中观管理。第三层面，公共行业。即各级政府机关也介入房地产活动的各个方面和社会舆论的监督。这一层面的管理属于政府对房地产业的管理，即宏观管理。

由此可见，对房地产业的管理不能简单地理解为政府管理，应该包含不同的层面。随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产行业协会自律应成为市场经济体制有别于计划经济体制在房地产管理领域中的一大特点。

二、加强房地产行业协会自律的必要性

1、房地产行业协会的自律能有效地促进政府职能的转变。房地产行业协会在房地产业的各个领域提供高度技术性的服务，以及诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等更高层次的服务。在我国，这些性质的工作过去都由政府机构来承担。同时，我国政府现行的房地产业管理体制是一个纵横交错的复杂的管理体系，地方各级政府、建设部各级机构以及土地管理部门、房管部门都有权力对房地产企业进行行政干预，可谓政出多门，从而使这一层次的管理带上了形形的行政色彩。而房地产行业协会是房地产行业内部自愿组成的民间团体.它的组建是以房地产行业为基础，不受部门、地区和所有制的限制，通过协调、协商的途径来推动行业，特别是行业内部成员的发展。其自身即处于房地产业以及市场这两个大环境中，能够大量获取来自市场和业内的信息，从而更有效地进行服务和管理。因此，加强房地产行业协会的自律，能够从体制上实现政府职能的转变，更好地规范化地管理房地产行业。

2、房地产行业协会的自律能有效地适应房地产市场的变化。房地产行业是从事房地产企业的集合，房地产行业内部企业之间，首先是竞争的关系。在这种竞争和冲突中形成了房地产行业与其他行业的技术、经济及市场联系，形成行业内部特定的企业结构。在计划经济时期，房地产行业管理实质是政府部门管理，而靠政府对房地产行业的直接管理，有可能导致行业之间技术、经济、市场联系的剧烈变化，引起市场供求的紊乱，导致行业内竞争结构的变化破坏市场秩序。可以说政府是难以调节这种矛盾的，而行业协会在维护市场竞争秩序、促进公平竞争方面具有独特的作用。如在行业外部，行业协会可以代表本行成员利益，协调同其他行业之间的关系，保护本行业的正当利益不受损害；在行业内部，可就销售市场、价格、竞争手段等进行协调，避免盲目竞争。随着生产力的提高和社会分工的发展，行业越来越多，行业之间的经济技术联系越来越复杂，这种协调的难度将越来越大，既然不能靠政府来协调这种复杂的关系，依靠房地产行业协会自律将具有必然性和必要性。

3、房地产行业协会的自律是其自身职能的具体体现。房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展要求，为企业和政府提供双向服务，维护会员企业的利益，反映企业的呼声，协助政府进行行业管理。在计划经济时代，政府对房地产企业的服务，主要是政策措施上的服务，较为务虚。房地产企业是在政策的服务保障下生存和发展的。随着市场经济体制的建立，这种政府服务不利于企业的生存和发展，企业在市场竞争中对自身生存发展的关心程度要比政府强烈得多。房地产企业迫于竞争的压力就会强烈地要求由他们自愿组织起来的行业协会发挥作用为他们做许许多多务实的服务。具体地说：主要是在政府与房地产企业之间发挥桥梁和纽带作用，把国家宏观经济调控目标，政策取向传递给企业，把企业的意见和要求转达给政府；同时根据房地产行业的特点，制定行规行约，组织行检行评，开展联络、指导、培训、咨询等工作，对企业的发展加以扶持和引导等服务。

三、我国房地产经纪行业协会现阶段存在的问题

目前我国房地产行业的行业协会仍处于建立和完善阶段，已建立的全国性房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会。随着我国政府机构改革不断深化，原来一些政府部门的职能开始由行业协会担任，但从总体上说，仍然存在不少问题。

1、房地产行业协会的地位问题 。我国目前成立的几个房地产行业协会主要是以社会团体形式出现的，在实际运行中，则又表现为政府的附属机构，在整个房地产行业管理中还没有能够起到行业协会自律的作用，不仅不符合国际惯例，也不利于我国房地产行业管理与国际接轨。但由于政府机构改革尚未到位，企业对政府的依附关系并没有完全解决，所以房地产行业协会作为民间组织的独立地位也就未得到有效确立，其作为社会性经济组织对行业管理的巨大作用也未能得到充分发挥。同时，房地产行业协会的“官办”色彩，使其难以真正反映民间企业的要求和愿望，而倾向于执行国家的方针、政策，使房地产行业协会作为政府和企业间的桥梁纽带作用发生了偏移。

2、房地产行业协会的职能问题。由于房地产行业协会与政府行政部门混在一起，在实际工作中两个组织机构责权不清，所以房地产行业协会的独立运行机制尚未形成。这既减弱了房地产行业协会对房地产企业的吸引力，又无法避免主管部门的不合理干预。管理房地产行业的政府行政部门成为房地产行业协会的靠山和业务源，行业协会又成为所挂靠政府行政部门人员的安置场所和“小金库”，使行政权力直接渗透到房地产行业协会机构内部，成为滋生腐败的土壤。

3、房地产行业协会中专业人士的素质问题。房地产行业协会中的大部分专业人士的知识面不广，特别是在现代管理中，缺乏基本的理论素养和实践经验。尤其严重的是，他们当中的一部分人缺乏必要的“专业精神”。在发达国家中，房地产行业专业人士资格和专业人士组织本身就是“金子招牌”，取得房地产专业人士资格员无异于获得了社会的肯定，房地产专业人士十分珍惜自己的声誉。而在我国的房地产行业中，有人通过考试取得了执业资格后，自己不去营业，而是把执业资格出售或出租给某些单位，供申报资质时弄虚作假。

四、加强房地产行业协会自律的建议

1、进一步转变观念，明确房地产行业协会的发展方向。就政府主管部门而言，真正的把思想观念从过去计划经济时期的微观管理，转到市场经济的宏观管理上来，切实转变政府职能。就房地产行业协会而言，也需要转变观念。比如，过去总想依附在政府身上，习惯于按政府的管理职能办事，而不愿解决行业、企业存在的热点、难点问题等。房地产行业协会在当前应当摆正自己的位置，在党与政府的领导下，在遵纪守法的前提下，独立自主的开展活动；应努力成为行业、产业政策的主要建议者，要根据行业、产业发展的要求，进行调查研究，积极探索解决问题的思路和办法，向政府有关部门提出合理的政策建议；做好房地产行业的代表，积极开展有益活动，维护本行业的合法权益。应充分发挥行业协会的协调管理作用，通过协调规范内部活动，促进行业协会的团结；同时通过协商协调，理顺外部关系，创造一个有利于房地产行业协会发展的良好环境；提高房地产行业协会的凝聚力和号召力；要利用自己的优势，加强人才培训，扩大国内外科技交流，推动房地产行业、产业科技水平的不断提高。

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关键词：房地产经济；我国国民经济；关键性作用

当前，房地产行业是推动我国国民经济增长的重要行业，房地产行业与其他行业联系较为密切，可以拉动我国的内需，提高我国的消费水平，促进我国国民经济的高速有效的发展。但是，现在我国的房地产行业还存在较大的问题，房地产行业发展还需要进行合理控制，只有这样才可以满足不断扩大的民众需求。本文探讨了房地产行业对于我国国民经济的重要影响的作用，提出促进我国房地产行业的发展的相关措施。

1.房地产行业对我国国民经济的增长作用

1.1房地产行业是我国国经济的支柱产业

我国国民经济发展方向总体的变化情况，通过房地产行业就可以较为准确地反映出来。因为，房地产行业敏感度较高并且与其他行业关联度较高。在此之外，房地产行业成为国民经济的支柱产业，最重要的就是可以有效地拉动就业，扩大内需，促进其他行业的不断发展。这样的带动作用主要体现在：第一，房地产经济的不断发展可以促进我国内需的扩大。第二，房地产经济发展可以有效吸纳其他相关行业的资金，由此带动有关行业的发展，进而促进我国国民经济的快速健康的发展，实现我国整体的健康发展，促进我国经济的转型。第三，房地产行业直接影响我国国民的生活质量以及消费水平，决定着我国居民的幸福感指数。因此，从上述表现来看，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业发挥着其他行业无法代替的作用。

1.2房地产行业促进我国市场经济的成熟

房地产经济与我国的市场经济联系非常密切，处于相互制约，相互影响的状态。房地产经济的发展离不开市场经济的成熟，同时市场经济的不断成熟也在推动市场经济的进一步发展。目前，我国对于房地产行业的相关调查显示，我国的房地产经济的不断发展已经成为促进我国市场经济发展的关键性力量。房地产经济的发展，促进建筑行业、冶金行业、电器行业、钢铁行业快速发展，为我国国民经济的发展指明一条新的发展之路。但是我们也要认识到，房地产经济不断发展的同时，也造成巨大的风险。因为房地产经济一旦出现大的变动就会造成国民经济的波动，并且房地产经济一旦出现不合理的增长的现象，就会造成泡沫经济，影响国民经济稳定。因此，我们必须对国民经济发展进行合理的控制，利用相关经济、法律、行政手段来防止房地产行业带来的风险，这样才可以更好地实现房地产行业的健康、可持续的发展，保障房地产行业与市场经济相会之间有序，平稳的发展。

1.3房地产经济可以改善人民生活，推动就业

房地产经济的作用十分广泛。首先，房地产经济可以增加我国国内生产总值，推动我国现在生产力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我国公民的经济收入。目前，我国现在就业状况较差，严重阻碍我国市场经济的发展，而房地产经济可以有效增加我国现在就业人口，促进我国现在民众充分就业，同时房地产经济也可以带动其他行业的房展，从而提供更多的就业岗位，解决现在我国就业难的状况。此外，由于我国现在房地产行业独特的作用，还带动许多学科的学习热情，比如建筑工程和金融。因此，房地产行业可以进一步促进改善人民生活，推动中国社会居民的充分就业。

2.今后房地产经济发展的措施

2.1合理控制房价

目前我国房地产行业的泡沫经济导致现在房地产经济出现崩盘。但是，现在政府要通过利用现在政府的合理宏观的政策，将房价控制在合理的范围内，保证我国的房地产经济不会出现泡沫型增长，造成国民经济的负面增长。尤其中央政府政策调控部门要充分认识到房地产行业发展可能带来的风险并且运用政府宏观调控手段进行合理的化解风险。此外，我们还要建立健全对房地产行业的监督机制，不断加强管理。同时要建立合理评估制度，更好地规范房地产行业的行为，促进房地产行业更好地发展。

2.2建立房地产动态监测系统

房地产行业的动态监测系统要考虑多方面的因素。首先，要结合房地产行业自身发展特点，做好预算。其次，还要考虑与房地产相关联的产业，制定相关的动态监测系统。最后，我们要建立完善的动态监测的系统，要重点研究房地产行业开发投资、土地交易的关键性的环节，防止出现钱权交易的行为。此外，我们还要关注房产交易的活动，保证房地产行业的发展。

2.3其他相关政策

首先，我们必须优化房地产产业结构，促进产业结构的升级和优化，实现更好地发展。其次，要完善相关的法律法规，通过法律手段规范现在房地产行业的投资行为以及生产和消费的方式，保证房地产行业的良性发展。最后，我国要调整房产结构，建设保障性住房以及廉租房，同时要提高经济适用房的比例，促进我国房地产产业的发展。

结语

房地产经济是我国国民经济的重要支柱产业，对于我国国民经济发展持续发展重要的作用，促进我们市场经济的不断发展和完善，改善现在人民的生活水平 ，是我国国民经济支柱产业。因此，我们也要认识到房地产行业发生较大的波动的时候会使我们的国民经济和社会发展产生较大波动。我国要针对房地产经济进行控制，对房价进行控制，对我国现在的房价市场进行动态监测，进一步优化房地产产业结构，完善相关法律制度进行完善，规范现在房地产行业。更好地促进我国现在房地产行业的发展，实现更好地发展，促进我国国民经济不断地发展。

参考文献：

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【关键词】住房公积金；房地产经济；重要意义

随着经济的快速发展与经济体制的改革，房地产行业的经济发展也越来越快，而在房地产经济发展中不可不注意的就是住房公积金这一项重要资金来源，它对房地产行业的经济发展有着非常重要的作用。虽然我国住房公积金的覆盖率还很低，但随着发展，它将会成为住房资金的重要来源，并成为促进房地产经济健康、可持续发展的一个不可获取的重要组成部分。

一、房地产经济在我国经济中的重要意义

房地产与其他行业相比，是一个新兴的行业，但却影响和牵动着我国的经济，并成为我国经济中一个举足轻重的重要组成部分，对我国的经济有着重要的意义。

1.房地产经济与我国国家政策的互动性。房地产是一个新兴的产业，随着住房成为商品房用于经济交换时开始牵动和影响我国的经济，并以巨大的经济利益和经济热度改变了我国的经济格局，成为我国经济格局中促进经济发展的推手，同时也为我国的经济埋下了严重的泡沫隐患。中国人沿袭千百年对家的理解，使其对住房有十分强大的依赖性，而这份依赖性中让房地产行业看到了巨大的商机。与此同时，引发的炒房现象，使我国的经济和资金流向偏向于房地产行业，这使得我国的经济潜藏下非常严重的泡沫风险。而如果这个泡沫风险浮出水面，则会对我国的经济具有非常严重的摧毁力量。因此，我国国家政府相应的出台了一些政策来对房地产行业进行宏观的调控，其中包括：住房购房现价、住房购房限购以及调整住房购房贷款的利率等等手段来对房地产行业进行管制和规范。这些购房政策一出台，对房地产行业就会在一定程度上限制，使我国的经济格局和结构会发生一些改变，从而制约了房地产行业的泡沫化经济的发展，使房地产行业的经济更加趋向于实体经济。从这个方面可以看到，由于房地产经济发展的不规范，使得国家需要制定政策来规范房地产经济，而规范后的房地产经济又会因为经济的规范而影响我国的经济，因而可以体现出房地产经济与我国国家政策之间的互动性关系。

2.房地产产业链效应，影响其他行业的经济发展。房地产行业的发展，则势必会带动相关产业的发展。但房地产行业与其他行业不同，其发展的时间很短，其行业的规范和标准都还不健全，因此就会导致相关行业的标准和规范也不健全，使其行业间的经济活动含糊不清，使房地产经济的发展处于一种非常不健康的发展状态之中。

3.房地产经济发展，为社会的劳动力提供了就业平台。房地产行业在经济发展的过程中，需要很多的劳动力来促进经济的发展。而这正好为社会解决了劳动力就业难的问题，为社会减轻了就业压力的问题，使房地产行业在经济发展的同时，也为社会的长治久安作出了巨大的贡献。

二、住房公积金在房地产经济中的重要意义

如果想了解住房公积金在房地产经济中的重要意义，就需要了解住房公积金的使用条件。从我国一些重点城市的住房公积金的提取条件上进行研究，可以发现，拥有住房公积金的人如果想提取住房公积金需要具备一些特殊的条件，譬如说，退休、生活困难、死亡以及出国等。而如果住房公积金的拥有者不具备相应的提取住房公积金的条件的话，其住房公积金只能够用于购房。而毕竟拥有住房公积金的人中，会出现特殊提取住房公积金的情况占少数，而多数都需要将住房公积金用于购房上，这使得房地产行业获得了一个稳定的资金来源。因此可以从一方面来说，住房公积金促进了房地产经济的发展。

1.住房公积金促进房地产经济的发展。购房与其他商品经济和经济活动所不同，其资金的流动数目大，且金额多，是需要一定的经济能力的。如果不具备这样的经济能力，就不可能产生资金的流动，并促进房地产经济的发展。而住房公积金是由个人与所属企业单位各承担一半购房费用的购房专项资金，它其一是减小了个人购房的压力，并规定了资金使用的范围，使个人购房与房地产行业之间的距离拉近了，并通过住房公积金而搭建起了沟通和产生经济活动的桥梁。因此，住房公积金在解决了房地产经济发展中个人购房资金聚集的困难这个问题外，还为房地产经济发展提供了稳定和固定的资金源，保证了房地产经济的可持续发展。

2.健全住房公积金的管理体系，促进房地产经济的良性发展。虽然，在一定程度上，住房公积金能够促进房地产经济的发展。但如果想要房地产经济更好、更持续、更健康的良性发展，则必须健全和完善住房公积金的管理体系。首先，住房公资金的管理必须要有监督部门进行监督，其监督职能必须明确并细化到各个部门，并采用合理科学的监督手段，对资金的来源、使用等情况进行准确合理的监督。其次，保证监督力度，通过监督制度来强化，将住房公积金的财务报表进行定期和随机抽查，并按计划进行总结，使住房公积金的管理更加的清晰化和准确化，降低经济风险。最后，应将住房公积金进行公示，进行社会舆论监督，使住房公积金的使用情况更加清晰和准确。使得，住房公积金在促进房地产经济发展时，不会潜藏经济风险隐患。

三、总结

综上所述，住房公积金是房地产经济发展的一个重要经济资金来源，它对房地产经济的发展有着重要的促进作用。但如果想让房地产经济能够更好、更快、更健康和更持续的发展，则需要健全住房公积金的管理体系。

参考文献：

[1]赵广庆.住房公积金在房地产经济中重要意义刍议[J].科技创新与应用，2013（8）

[2]赵继东.住房公积金在房地产经济中重要意义探析[J].现代商贸工业，2012（4）

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当前的社会正以多元化的态势急速前进着，房地产企业在经济的快速发展中也在加大投资力度，以便于取得更好更快的发展。在国民经济中，房地产经济占据着举足轻重的位置，而实现自我调节，紧随时代步伐，这是房地产企业当前的难题之一。投资高、周期长以及风险大是房地产行业中的会计特征。房地产核算中存在着诸多问题与矛盾，这进一步制约着房地产行业的利润与经营回报，同时也阻碍着房地产行业的健康与稳步发展。本文就会计业的发展现状，结合房地产会计的相关特点，分析了存在的问题并且提出了解决措施。

关键词：

风险；发展现状；房地产会计

当下，社会发展给我们经济发展带来了无限可能，带动了行业发展。房子是生活中的必备因素，房地产很大程度和人们生活联系在一起，房地产在竞争中不断寻求发展。我国现行的会计准则虽然适合多元化的企业发展，但结构中没有系统完整性，所以并未涵盖房地产行业。本文探讨了房地产行业中会计的某些不足之处，并提出针对性的策略，这对于房地产企业进一步发展而言意义重大。

一、房地产会计中的问题探究

1.信息缺乏真实性。

房地产行业的会计虽然起步较晚，但是发展却非常快，会计信息也缺乏一定的真实性。一些房地产企业为了少交税款，在编制报表时常常弄虚作假，进行错误会计信息的，这干扰了正常的信息交流。某些房地产行业为了躲避国家的税赋，将真实的财务利润隐藏于虚假的报表中。某些房地产行业为了获得银行的贷款，不惜伪造企业财务报表、征信报告、纳税申报表等关键信息去骗取银行贷款，这种不正当的行为严重干扰了市场准则。在房地产行业，会计严重缺乏真实性主要在于行业中会计准则的局限性，会计准则能够为会计计量、确认提供真实的规范程序，而会计学科只能解决当前出现的一小部分的问题，在发展中随之而来的诸多困难并未能一一解决。在经济发展高速运转的当下，会计准则的更新速度更不上经济的发展速度，导致很多会计程序的处理可依据的法律少之又少。会计处理有着极大的随意性，很多会计人员会编制虚构的会计报表，甚至以不真实报表进行报税，导致编制的报表毫无真实性可言。另一方面由于会计的法律法规会定期更新，而很多企业会计并没有第一时间更新自己的知识储备，企业中甚至某些从业人员都没有取得规定的执业证书。房地产行业的会计因其特殊性需要经过定期组织从业人员进行会计知识的培训，只有提高自己的专业水平才能让原本细致、严谨的会计工作简单化，才能及时处理会计工作中出现的诸多问题。会计行业较为特殊，经常会受到金钱制约，一些会计人员明知法网恢恢，却还是受不了诱惑，违背道德，钻了法律的空子，最后难逃法网。

2.内部控制缺陷不断。

当前，房地产行业的会计内控中问题重重，主要为内部的环境不佳、内部的机构不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地产行业对于会计的控制不够重视，没有足够的风险把控意识，没有能够有效地发挥控制作用。企业对于经济业务没有合理的控制，这使会计无法及时履行职责，没有风险准备意识，当真正风险来临时还是一片迷茫。而且，房地产企业中的治理结构不明，职责不清，结构方面有很大的改善空间。

3.会计法律过于滞后。

房地产行业的某些会计法内容比较陈旧，无法适应全球化的挑战以及经营机制的要求，修订工作可能有些滞后。一些会计的法律法规在制定中没有充分的调研论证，没有及时考虑实际，导致规定不科学不合理，实施中问题重重。另外，会计法律规定的一些法则过于笼统，而且在不断进步的经济环境下，房地产行业必须要有细化的法律，而不是参照别的行业不独立的法律法规。

4.会计核算较为繁杂。

房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发。成本核算主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、期间费用等部分组成。现行房地产行业开发成本核算，大多按照制造成本法进行核算。先按照开发成本科目简单进行汇总，再按照简单的分配方法进行分摊，再用总可售面积进行分摊，最后得出的单方可售成本。但由于每个开发的项目产品都具有唯一性，而开发项目产品的业态、户型、面积等等却千差万别，即使同一栋楼，同一层也有非标准产品，而按照单方可售成本结转已销售的面积，俨然是不符合逻辑的。再加上房地产开发规模大，周期长，大多按着规划分期开发，会发生不能直接归集产品对象的开发间接费分配问题，利息如何按期开始进行资本化，何时费用化的问题，间接费用（销售费用、管理费用、财务费用）如何合理分摊至开发产品以便进行含税保本售价的测算等问题。上述问题一直困扰着房地产行业的会计核算人员。

二、如何解决房地产中的会计问题

1.建立完善的规范化的会计体系。

会计政策主要指的是企业进行会计核算所需要的原则与方法。当前的某些企业在会计核算中明显轻制度重科目，这容易让会计在整理收集会计信息时没有可比性，无法形成完备的参考体系，而考核的意义也就不复存在了。于企业而言，会计政策的设定需要包括基本的会计政策与具体的会计政策这两方面的内容。企业会计财务信息并不真实，账目并不明晰。完善的房地产会计体系要解决的是会计信息的真实性。近年来的改革中，财务会计不断深化自身的理论，进一步探讨了新型的会计分支，比如成本会计、金融会计等。房地产企业在现行的会计准则下不断完善房地产行业的会计准则，这能够阻止企业对利润的操控，保障了会计的真实与准确。完善的房地产会计规则应当包括完善的房地产企业治理结构，会计要素的确定准则，会计信息的披露要求。同时，要不断提高会计人员的专业胜任能力及会计职业道德水平。

2.健全的房地产监督机制。

在房地产企业会计中除了需要建设完备的会计体系，还应当配备专业的监督体制。会计监督的建立能够方便会计工作的开展，对在不同会计岗位的工作人员有法律的约束。房地产企业可以在项目的前期投资时就明确会计监督职责，专人监督会计的工作，保证房地产企业在合法、合规、有效中运营。房地产企业的监督包括如下两方面，一方面是内部治理结构的改善，建立完善的内部核查制度，强化内部控制，有效发挥企业自身的监管权，保障会计信息的真实有效性。另一方面是完善社会监管，强化外部监督，约束会计人员的执业行为，确保会计信息真实有效。对于有问题的会计人员应严肃处理，提高会计的全面性以及权威性。加强内部监督需要房地产企业中所有财务工作人员工作相互制约与分离，明确职责与权限，针对重大的违纪问题要联合监督部门一同排查，只有联合企业内部、社会、监管部门才能真正落实会计监督，才能持续健康稳定的发展会计行业。

3.规范房地产开发成本的归集与分摊规则。

对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。为正确核算开发产品的成本，房地产企业应制定一套完整的成本核算的程序进行成本核算，以“确定成本核算对象、归集开发成本、确定成本分摊方法、在成本核算对象之间分摊成本、计算各成本核算对象的开发总成本、正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本、正确划分可售面积、不可售面积（按实测绘报告）、编制成本报表”为主线，在这条主线中，最重要是规范房地产成本费用的归集与分摊，项目开发前期要组织召开企业的各个部门认真讨论，一定要得到企业管理层重视，得到相关业务部门的认可。归集与分摊会计政策一经确定，不得随意变更。土地征用及拆迁补偿费原则上采用占地面积法进行分配；前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法进行分配或按合同计入。资本化利息按直接成本法或按预算造价法进行分配。对核算基础较好的，开发间接费可采用作业成本法。公司为了测算含税保本成本，也可采用作业成本法将发生在各期的期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）进行分摊。无论怎样，规范房地产开发成本的归集与分摊规则，就是为了真实反映企业的成本费用，为管理层提供有力的财务决策。

4.强化房地产的内部会计控制。

为解决房地产企业中的内部困扰，企业应当做出相应的改进。比如，应该提高企业的内部控制，建立专业的内控制度，企业需提高整体水平，培养高素质的工作人员。会计人员对于经营活动的真实性应当有主动承担与监督的责任。房地产企业应加强会计的职业素养，不断更新观念，控制经营活动。在企业管理制度的建设中，应明确每个会计的责任，规范各岗位的范围和要求。会计工作需要定期与不定期的会计抽查，并做出及时的回馈。要求企业提供良好的控制环境，完善内部治理结构，保证岗位之间的权责明晰。企业还应加强风险控制意识，由于房地产行业属于高危行业，风险意识不足会影响企业未来的发展。企业经营管理中必须要有未雨绸缪的忧患意识，建立风险控制，以规避行业风险，保证内控制度的有效运行。

三、结语

社会经济的发展为房地产行业的繁荣与兴起提供了更好的空间，但是在房地产行业的发展中仍然存在着各种各样的问题。科学有效地处理好房地产企业中的矛盾是会计核算中亟待解决的问题。会计核算是房地产企业的关键业务，在房地产行业发展中的作用越来越重要，这需要我们广大同仁一同努力，用好会计核算的规律，实施好会计核算的管理业务，为我国的房地产行业进一步发展夯实基础。

参考文献：

[1]于秀丽.房地产企业避税行为的会计问题分析[J].中国经贸,2014(7).

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[关键词] 房地产 资金链 宏观调控

近几年来，我国一些地区商品房销售价格迅猛上涨，尽管商品房的开发与销售仍呈供需两旺的局面，但房地产泡沫已成为摆在学术界、政府部门、房地产从业人士面前的一个难题。政府近几年来通过金融、税务、法律等宏观调控措施和加大经济适用房建设等手段稳定房价、以促进房地产业健康发展。这些措施虽起到了一定的积极作用，但虚高的房价并没有真正降低，房地产泡沫依然存在。与此同时，政策和经济环境的变化使部分房地产开发企业出现了资金紧张的局面，甚至出现资金链断裂的现象，这一现象的出现对房地产业的宏观调控提出了新的要求。为避免房地产业的大起大落，应充分关注我国房地产业的资金链情况，注重资金来源的合理性、资金循环的稳定性，促进房地产业的健康发展。

一、我国房地产行业的参与主体及资金链情况

我国房地产行业的资金链是以房地产开发企业为核心，由若干与房地产开发企业存在着资金流动关系的主体之间所构成的网状结构。我国房地产资金链的参与主体包括房地产开发企业、国土资源管理部门、与房地产开发企业存在业务关系的行为主体、权益资本提供者、债务资本提供者、投机性购房者、居住性购房者、租房人等与商品房开发和销售有直接资金关系的各类主体。上述各主体在房地产资金循环过程中的关系如图1所示。

图1 房地产开发资金链构成示意图

从图1可以看出，房地产开发企业是资金链的核心，银行是影响商品房开发和销售、承担较大风险的资金提供者，国土资源管理部门对房地产开发规模和成本有重要影响，权益资金提供者和除银行外其他债务资金提供者的数量和资金提供方式对房地产业的发展有重要影响，居住性购房人的数量和收入水平是决定需求的根本因素，而投机性购房人的数量和投机热情直接关系到房地产泡沫的产生和发展。

二、我国房地产资金链中出现的问题

我国部分房地产企业资金链趋紧局面的产生既与国家宏观调控政策有关，也与我国房地产开发企业资金链的不完善有关。国家对房地产行业的宏观调控应以保持房地产行业的持续、健康发展为主，因此有必要关注我国房地产开发企业的资金链问题，并提出针对性的调控措施或解决措施。目前我国房地产开发企业的资金链主要体现以下一些问题：

1.房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强。房地产行业的“暴利”现象吸引了实力和背景各不相同的投资者纷纷进入，由于融资能力和开发能力的不足，违规筹资时有发生，融资成本和风险迅速升高；部分企业开发的商品房质量难以保证、资金回收困难，从而给银行及其他资金提供主体带来资金回收风险，进而影响到房地产行业的整体资金供应形势和对房地产开发贷款的风险水平的评估结果。

2.房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制。近年来我国在房地产开发筹资方面一直表现出银行贷款所占比重较大、资金来源复杂的特点。表1中列出了2006年全国房地产开发企业资金来源及其比例，从中不难看出其他资金来源所占比重最大，其他资金的提供者相对风险分析与管理能力较弱，一旦房地产行业发展出现一定的波动，这些资金提供者将受到很大的影响。

表12006年我国房地产开发企业资金来源

资料来源：中国统计年鉴，2007

3.房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响。从1997年到2006年，我国房地产开发企业的资产负债率一直在72.7%％～76.2%之间。一旦由于经济波动或其他原因导致所开发房屋销售不理想，将直接导致大量房地产开发企业破产或接近破产边缘。

4.银行在房地产资金链中承担风险过大。银行不仅是房地产开发的重要资金提供者，同时通过按揭贷款、住房抵押贷款等形式成为房屋销售环节的重要资金来源；加之实际贷款过程中出现的审查执行不严、假按揭、转按揭、加按揭等不正常现象，使银行成为了直接承担房地产业系统风险的最大潜在受害者。

5.没有建立完善的信用评价制度，信贷风险难以得到控制。信用评级制度的缺失和审核不严等直接导致金融领域不良贷款比例较高，2007年第四季度，我国商业银行不良贷款占全部贷款的比例为6.17%，如果考虑到房地产行业的特殊情况及系统风险发生的可能，当宏观形势或行业发展出现波动的情况下，房地产行业不良贷款的比例有可能迅速上升。

6.房地产行业预警系统仍没有起到行业发展的警示和指导作用，房地产行业供需失衡所带来的市场风险不能得到及时抑制。虽然早在2003年原建设部就提出建立房地产行业预警系统，并已经在部分城市进行了试点。但目前为止，房地产的开发建设速度和商品房的销售火爆局面并未受到影响。2006年，我国城镇居民人均住宅建筑面积已达26.1平方米，考虑到我国近几年商品房开发的数量，预计到2008年底，我国城镇人均住宅建筑面积将达到30平方米。根据对不同收入国家居住水平的分析，中高收入水平国家平均居住面积29.3平方米，高收入国家则为46.6平方米。世界各国的经验还表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持比较旺盛的住房需求。从我国的经济发展水平上看，我国将很快进入房地产销售趋淡的时代，如果不在房地产开发建设速度上加以适当控制，势必造成供过于求的局面，从而导致行业效益下滑，甚至部分企业由于房屋难以销售，进而走向破产。同时，这种风险也势必传递给银行和其他资金提供者。

7.与发达国家建立在完善的资本市场条件下的资产证券化等融资模式不同的是，我国金融机构的资金来源比较单一，导致了风险过度集中于金融机构。同时，由于房地产企业上市比例较少，普通投资者难以通过购买股票或各种有资产抵押的证券实现对房地产行业的投资，分享房地产业高速发展的利益。

8.“炒房”行为使房地产领域的风险出现了向部分市场参与者集聚的现象，为房地产行业系统风险的发生埋下了祸端。如果房地产市场出现转折，投机性“炒房者”将最先成为风险的承担者和传递者。虽然我国近年已出台了对“第二套住房”贷款的限制和对房屋转让加以年限和税收的控制等措施，然而在房价上涨较快的情况下，“炒房”行为并没有得到真正的限制。

9.为应对资金紧张局面，一些企业采取了应对性融资措施，如发行企业债券、民间筹借等方式，由于融资行为不够规范，往往造成债务负担加重，还贷风险进一步加大。

10.部分房地产业的宏观调控政策对于平抑房价、解决居民住房需求这一调控目标的作用有待推敲和证实。例如“招拍挂”制度带来的土地获得成本上升问题；对部分二手房转让征收营业税的制度造成的“炒房人”囤积住房，使房屋供需关系改变问题；对新建楼盘户型结构的限制既无理论和实际依据，也难以实现调控目标问题等。

11.由于二手房交易在程序、贷款方面存在一定的操作上的问题，从而改变了新建住房市场和二手房市场的供需关系，造成了不同收入阶层利益分配的错位和中低收入阶层债务负担的加重。

三、基于我国房地产行业资金链的宏观调控政策研究

为避免由于政策和经营环境变化造成房地产企业资金链紧张，进而导致行业的“大起大落”，在未来的宏观调控中应采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面积逐步提高、住房潜在需求逐渐得到满足的情况下，应进一步提高房地产行业的准入门槛，以解决房地产开发中的盲目投资问题，提高房地产开发企业的持续发展能力，降低房屋购买者的风险。

2.尽快建立房地产预警系统并及时向社会公开各类信息，以控制房屋的建设规模，缓解房屋“非理性”购买造成的需求被提前和放大现象对供需关系的影响，促使房地产供需回归理性。

3.建立房地产企业信用评级制度，使企业信用成为决定融资水平和成本的重要因素；在建立房地产企业信用评级制度基础上，创造条件使信用较好的企业可以通过发生企业债券、上市发行股票等方式筹集资金，保证资金供应的稳定性。

4.将房地产开发申请与房地产开发企业的资信状况、已开发房屋销售情况结合起来，避免房地产开发企业采取负债经营方式盲目建设，造成资产负债比率过高，企业经营风险加大的现象。

5.在规范和打击目前所存在的民间集资中的违法、违规行为的同时，努力为资信水平较高的企业建立完善的直接融资和间接融资渠道，在确保企业资金供应的同时，使普通投资者能分离房地产业健康发展的回报。

6.通过提高囤积住房的留置成本、调整住房交易相关税率等方式使囤积的存量住房逐步转化为住房有效供给，促使房地产领域真实供需平衡的实现；通过简化二手房交易手续、减少二手房交易中的障碍因素、为符合条件的二手房购买者提供简捷、利率较低的贷款。

7.通过土地供给政策抑制房地产行业的盲目投资和盲目开发，从总体上避免商品房保有量超过居民实际购买力的现象，避免房地产行业系统风险的发生。

8.调整政府与土地使用权转让和房地产开发有关的利益机制，避免政府追求高地价、高房价所带来的“益处”；调整在土地“招拍挂”中将土地出让价格作为决定因素的做法，将土地利用系数、土地升值系数、开发商资信状况等作为决定土地使用权的因素加以考虑。

除此之外，政府宏观调控部门还应该改变对房地产开发商新开发房屋户型结构的限制政策，转而通过对现有住房结构数据的统计、对房屋需求结构的预测等方法来引导商品房开发的规模和结构；加强对与房地产相关的贷款人的整体风险情况和还债能力的考察，避免还贷风险向少数群体的累积。

总之，为保证房地产行业的稳健发展，避免因为风险的累积和资金链的断裂造成行业动荡，国家应在规范竞争秩序、进行供给调控、完善筹资渠道、盘活二手房市场、建立行业预警系统等方式来调整房地产行业的供需结构，达到行业的均衡、稳定发展。

参考文献：

[1]丁悦等:均衡理论下房地产市场宏观调控政策分析.统计与决策，2008.8

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关键词：房地产 监管 发展

近些年来，随着社会经济的发展，我国房地产业取得了蓬勃发展。随着房地产行业的发展，各地房地产企业呈现数量众多、构成复杂的特点，同时广大购房者的购房需求也呈现多元化的趋势，因而房地产开发项目类型也不断增多，精装修住宅、商业地产、办公用房等类型不断推陈出新。这些新变化给房地产行业的监管工作不断带来了新的问题，促使房地产行业监管工作不能墨守成规，需要不断探索和创新管理方法、增加管理措施，既要通过管理保证房地产市场的平稳健康运行，又要通过服务促进房地产行业的健康发展。

一、目前房地产行业监管工作中存在的问题

（一）法律监管制度的不完善

在房地产行业监管工作过程中由于可依据的法律法规出台时间较久，或者很多制度不配套，操作性不强，导致监管部门对房地产行业发展过程中产生的一些新问题缺乏针对性的管理依据。

（二）房地产开发项目手册申报尚不规范

房地产开发项目手册主要记录房地产项目从开发到销售等阶段的各类信息，包括项目概况、拆迁安置情况、施工情况、经营情况等内容。监管部门可以依据《项目手册》对房地产项目实施跟踪动态管理，掌握房地产开发项目的具体情况，汇总房地产市场项目数据，实时了解房地产市场开发经营方面相关数据。

监管部门虽要求相关企业定期填报报表、提供相关资料报送房地产管理部门查验，但在实施《项目手册》过程中，由于缺少有效的监管措施，企业未能及时填报的情况日益增多。大多数企业只是在房产项目申请项目综合备案时提交项目手册，由于项目综合备案已经在项目结束阶段，前期的一些施工数据与实际发生时间相隔较久。因此房地产监管部门无法对房地产开发项目实施动态管理，及时掌握项目开况。同时，由于项目手册已实施多年，手册要求申报内容中许多方面已与目前房地产开发项目工程实际进程不符，需进行调整。

（三）商品房售后保修缺乏监管措施

根据《商品房销售管理办法》等法规规定，房地产开发企业对商品房承担保修责任，造成损失的还需承担赔偿责任。虽然大多数房地产开发企业能够履行保修责任，但随着时间的推移，商品房售后保修的投诉呈现逐年增多的趋势，并且大多数投诉是集中在维修质量问题上。即使部分房产企业对业主反映的质量问题进行了维修，但仍存在维修不到位或拖延时间的问题，有的甚至是多次维修仍未解决质量问题。对于这样的投诉，由于房地产管理方面的法规并没有对房地产开发企业保修不到位的处罚规定，作为监管部门除了进行调解，督促房地产企业履行好保修责任外，对未履行好保修责任的企业并无可处罚的措施。

（四）房地产经纪机构市场管理亟待加强

房地产中介行业架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到剂的作用。但随着房地产行业的发展也带来了很多的问题：一是房地产中介门槛极低，导致中介业务机构之间形成巨大差异，加剧了各中介机构之间的无序竟争，不利于房地产市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高；三是部分房产中介机构暗箱操作频繁，存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，导致消费者对中介机构难以信任，对中介机构的的投诉、法律诉讼呈增长趋势。

（五）商品房买卖合同中存在的问题

随着房地产行业的发展，精装修商品房成为商品房的一个新的发展趋势。但由于市场上使用的商品房买卖合同示范文本是各省建设厅和工商部门联合制定的版本，合同条款中对精装修方面内容并无明确规定，只能依靠房地产开发企业与购房者通过签订补充合同的方式对精装修内容进行约定。容易造成购房者与房产企业在交房时对隐蔽工程的装修质量、所用建材标准、装修技术工艺等方面产生不同看法，引发纠纷。监管部门在处理纠纷时，也因为合同条款的不明确，使得纠纷难以得到有效的解决。

二、加强房地产行业监管工作的对策与思路

针对上述问题，笔者对不同城市房地产管理部门进行调研和比较，从中得到了一些启发，可以采取多种方式方法对房地产行业进行有效监管。

（一）进一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全国统一的保障房立法，客观上为部门立法和地方立法的发展提供了契机。各级人大以及地方政府应当制定和完善有关房地产行业管理机制的法律规范，用法律的形式保证房地产行业正常运转和可持续发展。

我们认为地方立法和部门立法可以采取以下措施：建立和完善房地产动态的信息公开制度；建立和完善房地产行业的诚信声明和法律风险提示制度；建立和完善房地产行业的诚信信息体系。

（二）继续加强和完善项目手册监管。

在调查研究的基础上，结合各地市房地产监管部门实际，继续加强和完善项目手册的监管。

首先要对项目手册的内容进行完善：根据项目情况和市场形势数据的需要设置相应的表格和报送时间，结合房地产信息系统对表格具体内容的进行规定，通过对填报数据逻辑性和准确性判断提高数据质量，最后对数据进行汇总分析，形成一个完善的房地产开发项目信息收集、处理体系。

其次，建立完善的处罚机制。将是否完成项目手册备案工作纳入优秀房产企业的评选标准，对企业在外地开发项目情况也纳入项目手册填报内容，在资质申报中以填报后经审核的赴外地开发项目业绩为准。对严重违反项目手册相关规定的企业处以暂停网签合同备案。

（三）强化房产项目售后维修的监管。

各地房地产监管部门除了依靠相关部门加强对施工单位的管理，提高工程质量，特别是售后维修质量外，更主要的是要创新监管手段，强化房产项目售后维修的监管。

建立房地产企业售后质量保修体系，将售后质量保修问题纳入企业信用体系中。对比较严重的售后保修问题通过网络等途径向公众公布，增强舆论对房产企业的监督压力。

进一步完善保修金制度。建立预先赔付制度，确保购房者利益。这种措施对于项目公司来说更为有效，毕竟经济利益是项目公司最重要的目的，只有控制其经济利益，才能有效起到监督作用。

（四）进一步规范房地产经纪机构行为，建立准入与淘汰机制。

房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍。一方面要提高从业企业的准入资质。如北京2004年新出台的《关于房地产经纪机构房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪机构的门槛。另一方面，加强和完善对房地产中介及其执业人员的检查、考核、评价、奖惩制度，逐步淘汰不合格的房地产中介和从业人员。

（五）完善和细化商品房买卖合同。

联合各管理部门，针对经纪机构不规范备案的问题，规范经纪机构与交易双方在交易过程中的约定、明确了三方责任，减少因为合同不规范带来的交易纠纷。

为规范精装修房的交易，将精装修方面相关内容纳入示范合同。精装修商品房也要遵循“三包”规定，全面约定精装修所用的材料、设备的品牌、规格、价位，尽量避免使用“优质”、“高档”、“不低于”之类的含混字眼，将装修的设计、布局到所用建材及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，增强精装修商品房合同补充文本的规范程度。

结语

随着社会经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产市场会在各级各类监管部门强化服务，有效监管下，更加健康、有序地向前发展。

参考文献

[1] 杨秀攀. 住房保障监管法律制度的完善[J]. 产业与科技论坛， 2012， 第11卷（4）：45-46.

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【关键字】盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3.2 更新收益观念，改革传统损益表

在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。

3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量

为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

注释:

[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11

[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)

[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月

参考文献

[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7

[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）

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关键词：房地产 税务筹划 风险

当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。

一、房地产企业的税收筹划风险

当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：

（一）法律风险

我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。

（二）政策风险

随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。

（三）财务风险

房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。

（四）行业风险

我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。

二、我国当前房地产税收环境

我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。

改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。

三、如何有效控制房地产税务筹划风险

对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。

（一）重视专业人才的使用

税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。

（二）借鉴专业的建议

在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。

（三）开展税收筹划工作

在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。

（四）加强风险意识

房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。

四、结束语

综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。

参考文献：

[1]曹光敏.如何有效控制房地产企业的税收筹划风险[J].中国乡镇企业会计，2013；5：114-116

[2]刘贞香.房地产企业税务筹划风险的有效控制[J].经济视野，013；23：186-187

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关键词：房地产 企业 会计核算

随着我国经济社会的不断发展，房地产行业产业也随之迅速发展，房地产企业也迎来了新的发展机遇，与此同时，由于房地产行业发展过快，国家也出台了一系列的宏观调控政策，再加上房地产行业市场竞争的越发激烈，对于房地产企业的内部管理尤其是财务会计管理工作也提出了新的较高要求。但是，目前很多房地产企业会计工作中还存在着较多的问题，尤其是会计工作不规范、核算不到位等问题较为突出，甚至已经影响了房地产经营业务的正常开展。因此，加强房地产企业会计工作，提高房地产企业财务会计工作水平，促进实现房地产企业管理的规范化，已经成为房地产企业经营管理的重要内容，这对于实现房地产企业的长远稳定发展也有着重要影响。

一、房地产企业会计工作特点

（一）房地产企业会计核算更加重视事前核算

现阶段，随着房地产行业产业环境的复杂多变，对于房地产企业的会计事前核算要求越来越高，要求房地产企业在开展会计核算过程中，应该根据外部房地产行业市场政策、货币政策的变化，对房地产企业的资金流动进行规划，并有针对地性防范资金风险问题。

（二）房地产企业会计经常采用分级开展的会计核算

由于房地产行业企业具有项目分散的客观现实，因此在房地产企业会计工作的开展过程中，也需要充分考虑这些现实状况，选择分级开展的会计核算方式。

（三）房地产企业的会计工作需要考虑到房地产企业生产单件性特征

在房地产企业会计工作的开展过程中，应该充分考虑房地产行业生产单件性的特征，根据项目的实际情况来调整会计工作策略。

二、当前房地产企业会计工作中存在的问题分析

随着房地产企业会计工作职能的不断拓展，对于房地产企业会计工作要求也是越来越高，除了做好传统的资金记账、结算以及报账等工作以外，对于房地产会计核算也增加了新的内容。但与此对应的房地产内部会计工作中还存在着较多的问题，主要表现在以下几方面：

（一）房地产企业的会计科目设置不够科学合理

现阶段房地产企业会计工作中存在的较为突出的问题就是会计科目的设置不够合理，特别是现阶段国家还没有针对房地产行业领域设置专业的会计科目，很多房地产企业都是根据自身的实际需要来设置会计科目，标准化程度不高，增加了会计核算的难度。而且，由于房地产行业项目建设周期相对较长，整个项目建设时间跨度较大，会计科目设置的不统一，极大地增加了会计核算的工作量。

（二）房地产企业内部控制管理力度不足

提高房地产企业会计工作的规范化制度化水平，关键还是要加强房地产企业内部控制，但很多房地产企业内部控制中还存在着一些较为凸显的问题。主要是房地产企业会计内部控制环境有待优化，内部控制管理制度机制缺失，各项内部控制管理措施执行不到位，很容易造成房地产企业内部控制管理中出现各种问题。

（三）房地产企业会计收入确认复杂性增加了会计工作的难度

由于房地产项目建设的周期相对较长，因此很多房地产项目在产品开发之前基于客户签收协议，筹集资金，因此这种复杂的收入方式也增加了房地产企业会计收入确认的复杂性。

三、改进加强房地产企业会计工作的措施

（一）提高房地产企业会计收入确认的科学化水平

对于房地产企业的会计工作，应该引入权责发生制作为会计核算基础，重点及时准确的对房地产企业的收入和支出进行反映，对房地产项目建设期间的资金收支情况进行准确的反映。需要注意的是，为了提高房地产企业会计收入确认的准确性，在会计收入确认过程中，应该深入研究新会计准则，从法律标准和财务标准等几方面来明确收入核算范围，确保规范、准确。

（二）合理的设置房地产企业的会计科目

提高房地产企业会计工作水平，基础就是根据房地产企业的实际情况完善会计科目的设置，以满足会计核算工作的实际需要。一般来说，会计科目主要分为资产类科目、负债类科目、所有者权益类科目、成本类科目、损益类科目等几大类。在科目的细化设置方面，还应该根据会计核算的实际需要来选择，以确保会计核算结果的真实准确。

（三）加强房地产企业的会计内部控制

在房地产企业会计内部控制的强化方面，首先应该进一步优化会计内部控制环境，针对会计工作开展的实际需要，健全完善相关的会计管理工作制度。同时，还应该对会计内部控制流程进行优化，特别是加强对企业的会计控制、资金运作、财务会计、会计报告以及其他有关会计处理的控制，提高企业内部会计控制的有效性。

（四）拓展房地产企业会计的职能

在房地产企业会计工作的开展过程中，还应该进一步拓展企业会计的职能，特别是充分发挥会计反映、控制和决策的会计功能，通过提供真实、准确、可靠的会计信息，并充分运用好有关的会计资料加强会计分析，为房地产企业经营管理决策提供准确全面的依据。

四、结束语

提高会计工作水平已经成为房地产企业经营管理的重要内容，这就要求房地产企业在自身的经营管理中，应该更加重视会计核算，完善会计科目设置，并加强会计内部控制管理，以提高房地产企业的会计工作水平。

参考文献：

[1]王文健.企业会计核算问题浅析[J].财经界（学术版），2015

[2]毕坤.企业会计核算与成本核算的一体化研究[J].财经界（学术版），2015