房地产行业内部审计范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业内部审计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；内部审计；内部控制

一、房地产企业的发展现状

当前，我国住房投资结构呈现积极地变化，房地产投机因素也明显减少，但房地产行业的投资仍不断增加：东部地区投资增长不减，中西部地区房地产热正在上升。因此，在这种背景下，房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性，并呈现以下特点：

1.行业的整合速度加快，竞争更加激烈

国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱，行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟，在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下，房地产行业的整合速度不断加快，市场竞争也更加激烈，企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。

2.企业的运作更加专业化

房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段，企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理，加上企业规模扩张的需要，其整体运作更加专业化。

3.融资渠道的多样化

随着国家相关宏观调控政策的出台，资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道，通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。

二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大，其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。

1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高

我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域，其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的，而不是专业型人才，通常情况下他们只会依据账本查账，如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作，内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上，房地产企业也没有实现人力资源的优化配置，内审机构人员的知识结构单一，缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才，使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张，这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。

2.内审技术比较落后，内审机构的地位不高且独立性较差

目前，我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作，而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去，这种审计技术已不能适应时展的需要，并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质，进而影响了内部审计功能的充分有效发挥，更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外，房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于，有些甚至低于其他职能部门，通常设在财务不下，在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象，这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性，也丧失了其权威作用。

3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变

内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域，我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式，其中许多还停留在财务查账阶段，单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账，从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率；有些企业虽然开始开展经营管理审计工作，但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主，并且偏重于事后审计，这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求；大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时，通常选择财务和审计人员，这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的；此外，企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作，认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。

三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制

针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题，笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑，从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制，以促进企业综合效益的最大化。

1.提高内审人员的综合素质，并运用先进的审计技术和方法

内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面，企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训，并积极吸纳工程技术、法律等专业人才，从而优化内审人员结构，切实提高员工的审计水平和综合素养，促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面，房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变，内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域，并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术，不仅关注事后审计工作，还要切实做好事前和事中审计，从而整体提高内审工作质量。

2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制

房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循，要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行；企业要积极引进新技术、新理念和新方法，成立高层预算小组，建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核，将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变，从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外，房地产企业应结合自身的实际发展状况，建立一套科学、完善的评价考核与激励机制，从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率，为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。

3.强化公司治理，提高内审的独立性

一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会，从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时，还须接受管理层的领导，这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面，审计委员会在职能上对内部审计进行监督，使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门，其工作范围不受管理层限制，确保审计结果的受重视程度和工作的效率；另一方面，内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容，向高级管理层做行政上的报告，并与其他职能部门保持应有的独立。

4.实施适当的内部审计外部化

房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分：一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计，二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责，而后一部分则应实施适当的外包，向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中，承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘，并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面，从而有效提高内部审计工作的独立性，保证内部审计职能更好的发挥。

四、结论

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作，审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失，因此，企业要对内部审计进行更深层次的研究，切实提高内部审计工作的水平与效率，促进企业的可持续发展。

参考文献：

[1]房素芳：试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012（03）.

[2]毛文蓉：浅析企业内部审计风险形成因素与解决途径[J].中国城市经济.2012（03）.

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关键词：房地产企业；内部控制；思考建议

一、房地产企业内控问题研究

1.内部结构没有协调好

在目标的实行期间必须把长期与短期目标完全有机结合起来，这往往就需要内部的相关组织结构能够有效的统筹发展，让各个部门能够相互协调发展，绝对不能因小失大，为了眼前的短期目标而对房地产企业整个的长期目标造成影响，各个部门之间往往也会缺少沟通与交流，容易出现以自我为中心的现象，这样就会出现影响房地产企业业务开展的情况。

2.对问题视而不见

对于房地产企业自身而言，自身发展实际上就是业务的发展与内部的改革。不过因为岗位的分工相对较为模糊，加之受到人员的限制，部分员工存在投机取巧的情况，往往不依据制度做事，部分员工甚至存在即便发现问题也不会上报的情况，长期以往所存在的问题往往会不断的积累，最终在没有缓冲的前提下，问题就会逐渐渐渐放大最终发展成为经济发损失。

3.管理与发展没有并进

对于房地产企业而言，尤其是房地产企业，如果想在市场经济中抢占更多的金融市场，就需要不断发展对应的业务，但是其在新业务出来之后，对应的相关制度却没有在同一时间与业务同时出台，这就会诱发一系列的问题。比如操作过程中或多或少的会存在漏洞，出现操作不规范的现象，同时在检查过程中往往也很难真正意义上的检查到位。不可否认的是，单纯的发展全新的业务并不能真正的促使房地产企业发展，而轻视业务上的管理，则会令房地产企业的发展受到更大的阻碍。

4.内控体系不够健全

首先房地产企业制度的修订等方面存在较大的问题，实际上房地产企业之间的发展也需要业务发展来作为其主要的支撑，不过其在发展的过程中没有对有关的制度实施修订，相关岗位和对应的职责没有划分明确，这样就和现实中的业务完全脱离开来。缺少科学有效的业务操作流程与定岗定位责任的相关制度，就不能有效的开展相关的业务，这样业务操作的有关流程往往不能有效的开展，操作性相对较差，执行起来往往也较为复杂，同时风险也会对应的提升。

二、加强地产企业内控管理的几点思考

1.健全内部审计体系

要想不断强化房地产企业内部的控制与管理，就需要健全权威的独立内部审计组织。此种审计一般针对分行的内部审计，可直接与企业财务总部对接。因此作为房地产企业的直接运行与管理者，其对管理制度的制定应该做到科学有效，不能脱离自身单位发展的实际需要，如此才能不断的强化内部控制与管理，同时对改革部门之间的有效合作也有很大的帮助，提升管理的质量，不断促进房地产企业改革方面的相关业务得到最快的发展。作为内部审计组织应该对房地产企业内部控制以及管理工作实施全面的监督与检查，在条件允许的情况下要指导其工作的开展。所以作为房地产企业审计部门应该是独立与权威并存。

2.加强管理

对于房地产企业而言，其业务往往直接就是金钱往来，所有的流程往往均有对应的较为特定的权限和程序，此类文件均要利用文件等形式通过签字以落实其业务开展是否有效。作为房地产企业工作人员，不同的个体均应该明确向不同的领导汇报自身不同的药物情况与反应对应的业务问题，假若业务流程设计不合理，同时运行以及管理制度也不科学，就会出现诸如操作环节出现重复等问题，这样流程也会较为复杂与繁琐，很多房地产企业工作者在遇到问题的情况下出现不知道该向哪位领导汇报的情况。

3.健全激励机制以不断强化房地产企业内部控制与管理

对于房地产企业而言，内部控制与管理不是简单的房地产企业人员管理，而是房地产企业各个环节与各个部门的管理。包括上级对下级的控制与管理，同时还涵盖员工对自身的控制与管理。作为房地产企业一定要建立健全相关的激励机制，通过绩效考核来不断强化其内部的控制与管理。首先作为房地产企业应该做到奖罚分明，对于业务较为突出的员工以及部门应该加强其奖励，这样不但可以让员工树立工作的积极性，同时还可以使得员工或者部门为了维系自身的荣誉而在以后的工作中越来越努力，在某种程度上说可以提升员工对其内部控制与管理的执行水平。同时对个别人的工作行为也能够起到积极的促进作用。同时对没有加以奖励的工作者也会有某种程度的激发效果，这样能够感染其他同事在未来的工作中更加积极进取，使得房地产企业内部的所有员工在未来工作中更加努力。由于奖罚分明以及权责一致，因此在员工失职犯错的要追究其对应的责任，就房地产企业自身而言，违规操作是必须严格禁止的行为，如果员工违规操作，就一定要追究其责任，也只有真正意义上的做到公平公正，才可能使得内部控制与管理做到建立健全，同时员工才能够做到严以律己。另外还应该将内部控制以及管理作为房地产企业内部考核的另一个方向。

三、结语

房地产企业科学有效的自身管理同时配合内部控制管理是企业发展的重点与难点问题。目前部分房地产企业股价不断下跌，甚至一些房地产企业出现倒闭的情况，这使得人们更加重视内部控制管理对企业的发展。房地产企业要想在市场经济发展中立于不败之地，就需要做好风险防范工作，不断强化内部管理与控制，加强内部审计工作，善于发现问题解决问题，从自身的实际情况出发，不断的进行内部控制改革，立足长远。

作者:陈立军 单位:河南中力房地产发展有限公司

参考文献

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房地产企业会计内控存在的各种问题

1.1受到来自外部环境的影响

面对经济全球化的趋势越来越深，在很大的程度上导致我国房地产企业受到外部环境带来的影响也不断变大。对于我国房地产企业具体的发展情况来说，其在经营发展时承受着来自国内同行以及外国同行两方面的影响，因此，其市场竞争非常激烈，必须与国内外同行进行竞争[2]。另外，再加上房地产行业的特点为资金开销高、难以控制以及风险大等，进而导致其在开展会计核算与决策的过程中产生失误现象属于很常见的事情，由此而为其带来很多没有必要的损失。

1.2企业会计内控制度存在缺陷

和国外的房地产行业相对比，我国的房地产行业具有起步不快的特点，因为受到来自该特点的影响，从而造成我国大部分房地产企业构建的会计内控制度出现一定数量的缺陷，其制度体系产生的问题并不少。从多个角度来看，房地产行业之所以会出现上述的问题，其主要受到来自两个因素的影响：（1）不根据市场经济发展的需要与规律会计内控制度开展构架，使其具有很大的盲目性，从而导致建立的制度没有具备企业发展需要的系统化、流程化以及执行力，最终造成在会计内控方面开展的工作多数只是流于形式，而制度的可操作性以及实用性完全得不到有效的发挥[3]。（2）国家相关部门或是房地产行业在制定会计内控制度的过程中，忽略将制度和其经营发展方案有效地联合在一起。

1.3内控环境多样化

最近几年随着房地产行业的不断发展，国家之前制定的法律条文已经很难满足其发展需要，由此造成房地产行业在会计内控方面具备操作性强以及规范化特点的法律规定少之又少。尽管不少房地产企业也为自身发展构建部分和会计内控相关的制度，可是实际可行以及比较合理的目标与方案却寥寥无几。另外，有非常多企业制定的会计内控管理计划存在操作性不强的特点，因此产生各自为政以及集体管理这些情况是很常见的事情。并且在房地产行业中还面临着会计内控工作者综合能力水平不高的问题，面对当前网络技术呈现现代化与信息化趋势的背景，其没有掌握适合的专业知识以及计算机水平较低，由此而导致其不可以合理地开展企业具体的财务工作。

构建和改进房地产企业会计内控制度的方法

2.1对资金管理承受风险开展科学的控制

对于房地产行业来说，构建和改进其资金风险防范机制也是其会计内部控制一个重要的内容。所以，企业必须构建起预防资金风险制度，使企业负责人从经济、法律与行政三个方面认识到其需要承担的责任，同时还持续地改进与控制有关的财务管理制度。另外，企业必须提高管理控制的力度，使其高业务盈利能力可以得到不断的增加，进一步减少其面临的收支风险。总的来说，也就是房地产企业在债务资金结构方面开展改革与调整的过程中，必须严谨地根据企业本身的生产经营以及发展形成的要求，目的在于提高财务杠杆对资金筹备管理起到的约束作用。而房地产企业面临的风险并不少，因此其必须使用各种各样合理的方法对风险开展控制[4]。举例来说，房地产企业能够经参与到目前社会多种活动以及商业保险，从而把风险转移；坚持采取经营模式复杂化政策，令企业的内部产品经营可以达到相互互补的现象，进一步出现以盈补亏以及以收补欠的现象。同时，企业还必须对资金开销做出正确的安排计划，且经使用分散归还与借款的方式对资金实际的花费和收入做出科学合理的计划，目的在于尽最大的努力降低其承担来自资金方面的风险。

2.2提高内部审计工作的力度

房产企业想要顺利地完成经营目标，提高其内部审计工作的力度很有必要，而增加其财务会计管理审计力度更是重中之重。企业可以经过构建符合其发展需要的管理制度以及规范，从而对提高内部审计工作具有的独特性以及权威性提供有效的帮助。企业还可以从多个方面对其会计有关工作开展监督和审计，使用要求性十分高的审核标准以及行为规范，正确且快速地对工作中存在的问题或者潜在风险开展合理的解决，目的在于尽最大的可能预防财务会计报表出现问题以及误差，从而防止给企业带来严重的经济被破坏。另外，企业还能够挺过定期给审计人员开展素质培训，增加其掌握的专业知识以及自身综合素质，使其具备可以满足房地产行业发展需要的能力，进一步给企业成立一支综合能力强的审计队伍。

2.3对企业成本进行有效的控制

在房产企业所有的内控工作上，对其会计工作开展内部控制管理属于作用和分量均非常大的工作。企业在会计工作方面实现内部控制管理主要为了可以减少财务成本投入，进而增加其生产经营利益。所以，对于房产企业来说，对其财务成本实行有效的内部管理以及控制十分有必要[5]。企业经对其经营管理每个过程花费的成本开展具有细分化特点的管理，可以顺利地达到对其全部生产经营成本进行合理的管理与控制，从而尽最大的努力在花费很小成本的同时取得较多效益。另外，企业还必须增加其对会计内控管理力度，给内部控制管理工作达到规范、合理以及贯彻实行提供保证，进一步增强其财务管理的效果。

综上所述，随着房地产行业发展规模的不断增大，企业对其实行有效的内部管理很有必要。构建与改进房地产企业的会计内控制度，可以对其产生一系列的积极影响；不仅可以减少其生产成本投入，同时还能够确保其维持在稳定经营管理的状态中，进而达到增加经济效益的目的，使地产行业维持可持续发展的状态。针对文中所述房地产企业内部控制中存在的问题，应增加构建会计内控制度体系的力度，使其可以适应企业发展的需要，同时在生产经营得到改进完善，进一步完成其用最少的生产成本获取更多利益目的。

参考文献

[1]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务，2011，10（02）：125-126.

[2]袁慧敏.房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011，25（10）：256-257.

[3]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资，2011，20（14）：189-190.

[4]吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].现代商业，2011，21（30）：178-179.

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（俊发地产有限责任公司，云南 昆明 650225）

摘　要：要保障房地产业财务资金安全，确保市场良好有序运行，就要加快房地产企业财务内控制度的建立与完善，并加强企业内部资金的监管。本文将从房地产企业财务内控制度现状入手，探析其中存在的问题，进而提出如何建立和完善房地产企业财务内控制度及其意义。

关键词 ：房地产企业；财务内控制度；完善；措施

中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地产行业具有资金密集、人员较杂、受市场波动和国家政策影响较大等鲜明特点，因而受到了人们的广泛关注。企业不能控制市场变化或国家政策的调整，要想促进企业自身的发展，就需要从自身的管理入手。可见建立健全房地产企业财务内控制度是房地产企业的必然选择，也是在市场经济环境下保障资金安全的重要举措。

一、房地产企业财务内控制度的现状

财务内控制度是指企业管理者为了适应国家政策、方针的调整，保护企业内部资金、财产的完整与安全，保证财务信息真实可靠及实效性，尽量降低企业市场风险，为企业发展创造良好生存环境的重要举措。财务内控制度其实是将企业内部人员（特别是财务管理人员）的行为进行规范，对所有的财产、资金进行维护和有效利用的一系列方式和办法、程序和制度的总称，是房地产企业进行自我检查、约束、制约的系统。

（一）缺乏有效的监督系统

部分房地产企业是由企业的管理层直接任用财务人员。存在经理这样的管理层为了巩固自己的地位，并为向企业高层显示自己良好的工作业绩，导致其与财务工作者搞权钱交易的情况。这将导致财务人员做出的会计审计报表缺乏真实度，对企业的经营业绩有所夸大，使企业高层对企业真实运行状况缺乏了解。会计财务报表的公布一般来说以年报为主，因此缺乏时效性，这就使得企业职工不能对公司的财务情况及时知晓。而这将整个企业财务置于不安全的境地，管理层私挪公款，用公款进行大吃大喝等现象时有发生。

（二）房地产企业内控环境复杂

房地产企业是资金资源密集型企业，在资金方面不仅数量庞大且项目众多，仅土地使用费用一项就多达千万，这就为企业内部财务管理造成了很大的困难。然而，在房地产企业中存在资金被宣传部门、建设部门、销售部门等分割使用，且各部门较为分散，各自为政的现象。缺乏完整的资金运作体系，将资金置于一个透明的环境下运作，这就使整个企业难以有一个完整的资金流向图，企业高层也难以对企业整体的资金状况深入了解。对于防范风险，保障资金安全是极为不利的。

（三）外部环境波动大

在市场经济环境下市场占主导，一方面，这促进了市场经济的发展；另一方面，这为房地产企业带来了资金风险。房地产行业与其他行业相比，有其自身独有的特殊性。资金投入极大，建设周期较长，受市场环境影响极大等都是房地产行业的特点。因此，一旦遇上市场经济波动较大的时期，人们对买房就会持观望态度，房地产行业则将遭受重大打击。投入的资金难以及时收回，银行贷款、人员开支等花费都将给房地产企业的资金造成很大的压力。此外，随着改革开放的深入，部分外商企业嗅到了中国房地产的商机，纷纷在中国买地建房，这也给国内的房地产企业带来了一定压力。可见，当前房地产行业不仅要抵御市场变化的风险，还要应对外商企业的竞争，故而建立健全房地产财务内控制度势在必行。

二、建立完善房地产企业财务内控制度的意义

（一）优化房地产企业生存环境，防范市场风险

建立和完善房地产企业财务内控制度，首先能对企业的资金总额、债务情况及在建项目等有一个明确的认识，进而能够对企业进行统筹规划，留出一部分的安全保障资金，确保在面临经济危机时企业不会陷入资金断链的恶性循环；其次，在面对外部竞争时，企业也能及时调整发展方案，积极革除企业原来的旧制，减少因企业部门之间各自为政的资金浪费，提高企业的利润空间，并能够积极应对激烈的市场竞争，使其在市场竞争中立于不败之地。

（二）提高企业财务人员的素质

首先，完善的企业财务内控制度能够防范原来企业管理人员与财务人员权钱交易，“做假账”的风险。畅通企业财务人员向企业高层汇报的渠道，提高财务工作地位及对财务人员的要求，对财务人员的职业素养和职业道德的提升具有促进作用；其次，将公司财务信息在公司平台上进行公布，促使财务人员为提高财务信息的价值而自主学习计算机操作、会计电算化及信息系统等方面的知识，促进了财务人员的技能提升。

（三）保障企业的资金安全

房地产企业投入的资金量大、运转周期长，任何不合理的财务管理系统都会对资金安全造成很大隐患。建立和完善房地产企业内控制度就是为建设企业高效的财务管理系统提供良好的制度保障，为企业的财务管理系统正常运行提供有力支持，进而能够让企业资金在一个安全的控制环境下运作，真正保障房地产企业的资金安全。

三、房地产企业如何建立和完善财务内控制度

（一）对企业发展进行统筹规划

任何一项企业制度的建立都离不开对企业的发展战略、发展方向进行深入的研究，房地产企业也不例外。要想建立完善企业财务内控制度，就要对企业的发展目标、发展方向进行统一规划，统一调整；并对企业内部的资金、在投项目、土地使用费用、银行贷款与利息、人工费用、水电等基础资源花费等进行了解，将企业账目做一个详尽的整理。革除企业内部各部门各自为政的旧制，建立统一的财务管理及内部控制系统，在各部门设立财务管理与内控监督的岗位。同时，根据企业的发展方向，要对资金的使用方向有所侧重，有所保留。预留一定的安全保底资金，防范未来因政策调整、市场波动可能出现的资金危机。

（二）建立健全房地产企业的财务管理规章制度

首先，建立健全财务人员的选任与管理制度。从用人的源头保证有合格的人员保障对财务内控制度的建立、执行与完善。其次，要建立健全财务主导预算管理的制度。由财务部门引领企业的全面预算管理，对预算的编制、执行、分析与调整的全程进行全面把控。再次，建立健全资金管理制度。对筹资、投资、资金运作等环节明确权责，严格控制各类资金的收支，发挥资金的最大使用效率。最后，建立健全对企业经营活动及时、准确进行核算的管理制度。促进企业守法经营，真实反映企业的经营成果，及时经营信息，以满足外部投资人、监管机构以及内部管理的需要。

（三）加强内部监督，外部调控

部分传统的房地产企业尚未建立完善的资金监督系统，因此也存在财务人员舞弊的风险，若要建立和完善企业财务内控制度就需要形成良好的监督机制。首先，要建立内部审计机构，发挥内部审计的职能，进一步提高审计人员的地位；其次，要将房地产企业的财务内控制度与现代网络信息技术相结合，对企业的财务运作进行公示，上至企业高层，下至企业基层员工都能够对企业内部资金情况有及时的了解，并通过企业员工的监督从中发现财务运作存在问题，以期发挥对建立完善企业财务内控制度的促进作用。

结束语

房地产行业是我国经济发展的关键性产业，它的发展与稳定影响着众多行业的发展与稳定。近年来，多数房地产企业已经认识到企业资金管理的重要作用并积极推进财务内控制度改革。这些举措对优化房地产企业生存环境，提升房地产企业的利润空间，促进房地产行业健康发展，进而推动社会经济的增长，具有难以估量的重要作用。

参考文献：

[1] 余海玲.房地产企业财务内控制度建设的几点创新分析[J].财

经界（学术版），2013，03：199.

[2] 刘艳艳.试析房地产企业会计内控制度的建立和完善[J].经营

管理者，2013，01：188.

[3] 杨晓璐.试论企业财务内部控制的建设与完善[J].中国集体经

济，2012，24：161-162.

[4] 侯文丽.完善企业财务内控制度，提高财务管理水平[J].时代

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关键词:房地产企业 内部控制 内外部环境 新问题

当前,我国房地产行业处于高速发展阶段,涉及资金数额巨大,属于高风险行业,很多地方有待于规范和完善,其重要手段之一就是加强企业的内部控制。企业经营失败、会计信息失真及不守法经营在很大程度上都可归因于企业内部控制的缺失或失效。

长期以来,我国许多企业内部控制状况不容乐观,内部控制薄弱,会计信息严重失真,不仅造成管理混乱效率低下,而且给贪污、挪用企业资金或侵吞企业资产的不法分子以可乘之机,因此,加强房地产开发企业的内部控制,对城市经济乃至整个国民经济的健康发展,对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大,有着更加重要的现实意义。

一、房地产企业进行内部控制新问题分析

(一)房地产企业的内部控制内部环境不优化

目前，我国房地产行业的内部控制环境有待优化，究其原因在于：第一，内部控制操作性文件不规范。近年来，针对于房地产内部控制问题，我国政府部门先后颁布了一系列法律法规政策，但其内容较为粗泛，缺乏规范性性、具体性以及可操作性，以至于其形态虚设；第二，内部控制行为主体素质低下。我国相当一部分房地产企业缺乏专门的培训机构，再加上，财务人员自主学习积极性较差，使其主体素质停滞不前，社会在发展，房地产企业在进步，内部控制要求在提高，以至于其主体素质不能够满足现行房地产企业内部控制的需求。

(二)房地产企业的内部控制外部环境稍显紊乱

房地产企业受自身特殊性的影响，以至于其内部控制的外部环境趋于复杂性。总结而言，其自身特殊性主要体现在自身业务的复杂性和会计核算的特殊性。一方面是房地产自身业务的复杂性恶化内部控制外部环境。房地产是一个过程复杂、耗时长且投资风险的行业，其涉及到多项业务，即投资业务、施工业务、销售业务以及管理业务等，多项业务共同混杂在一起，使得房地产内部控制外部环境趋于复杂性；另一方面是房地产会计会计核算的特殊性恶化了内部控制外部环境。与其他企业相比，房地产企业有着自身的特殊性，即房地产企业施工建设时涉及到承包工程，因此，其会计核算时势必要考虑承包工程的相关核算，从而，进一步加强了房地产内部控制外部环境的复杂性。

(三)房地产企业内部控制体系不完善

控制环境、会计系统以及控制程序是房地产行业内部控制体系的三大主导因素。就房地产企业而言，其控制环境、会计系统以及控制程序均有待进一步成熟与完善，其主要体现在会计工作秩序混乱、会计控制环境滞后以及会计系统落后，不利于保证房地产企业会计信息的真实性、可靠性以及完整性。

二、房地产企业内控问题的对策研究

(一)优化房地产企业内部控制内、外环境

内部控制内、外部环境直接关系到房地产企业内部控制的实施效果，因此，本章针对于上述所论述的房地产企业内、外部环境存在的问题，对其做出有效优化。

1、完善内部控制制度，推进房地产现代化产权制度改革

首先，房地产企业应调整产权制度结构，确立董事会与经理班子之间、股东会与董事会之间的委托关系，不断完善监控方式，切实保证房地产决策的高效性、准确性；其次，加强房地产企业规章制度建设，全面落实各项规章制度，对于违背规章制度的行为，一经发现及时予以处理和惩处；最后，在房地产企业全范围内开展内部控制相关知识培训，使其每一个职员均能够树立起内部控制意识，确保其充分认识到内部控制的重要性。

2、加强控制环境基础的建设工作

一是规范企业员工的行为准则。房地产需统一价值观和道德观标准，确保员工的各项行为均需符合价值观和道德观标准；二是加强房地产内部审计。房地产企业必须设立审计委员会，加强对企业各级职工的行为监督和管理，对始终保持良好工作行为和生活行为的职工，企业应给与相应的精神奖励和物质奖励；三是将职责落实到工作岗位。由其岗位职员全权负责该项职责，并且，其职责享受权利的同时还需承担相应的责任，以此，增强其职员的工作责任感与紧迫感。

3、优化房地产企业外部内部控制环境

这里外部内部控制环境优化指的是加强房地产企业的社会监督与政府监督。社会监督是指的是注册会计师和社会舆论等。通过会计师事务所进行评价企业的内控制度能够发挥部分建议的作用，报刊、广播电视、网络等新闻媒体进行曝光企业的违纪违法行为，能够使舆论监督发挥作用；政府监督是主要通过税务、审计、财政与证券监管等这些部门进行执行，起到对企业的制约规范的作用。

房地产企业健全的内控体系的建立，不仅为企业发展所需要的，在市场经济发展的过程中更加需要。只有通过不断的思考来寻求新的思路，在根本上进行保证企业能够持续稳定的发展，对房地产企业的内部治理与外部治理并驾齐驱进行有效的监督，才能使资本市场确保有效的进行，在国民经济中使房地产行业更加有效的发挥作用。

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德勤会计师事务所长期关注中国房地产市场的变化，定期对行业内的变化进行评估及预测，并在每年推出《中国房地产投资手册》，2011年版的手册中，关于房地产企业内部控制面临的挑战和应对方案，值得房企学习、借鉴。

问题

公司治理结构不完善。完善的公司治理结构是企业长远与健康发展的基石，我国房地产企业普遍尚未建立完善的公司治理体系。虽然许多房地产上市公司在形式上建立起了由股东会、董事会、监事会、经理层所组成的法人治理结构，然而，董事会与管理层成员高度重叠、缺乏胜任或勤勉履职能力、监督机构缺乏独立与权威性等种种原因，使得公司的治理结构往往未能发挥出应有的制衡作用和治理效果。

未形成良好的内部控制文化。房地产行业开发周期长、资金量大，而且涉及与政府部门、银行、施工单位、材料供货商等多方相关主体的协调沟通，如何保证所有的企业行为都在透明、公开的环境下操作与运转，与房地产企业从上至下形成的内部控制的基调或文化密不可分。设计得再完美的制度，若得不到管理层重视或认可，也终将流于形式。

然而，由于内部控制不能直接产生经济价值，而且往往意味着更多的制度、流程和人员设置，因此许多房地产企业未对其加以重视甚至存在误解，如：有的企业认为加强流程制度建设会束缚自己的手脚，影响办事效率；有的认为反舞弊机制的建设就是对自己人的不信任，容易制造内部矛盾等。这些都为企业内部控制的建设设置了障碍，在企业中实际运行的效果也大大打了折扣。

内部监督机制未充分发挥。房地产企业内部控制环境薄弱的另外一个主要表现是内部监督机制缺失或不健全。比较而言，上市公司普遍好于非上市公司。衡量内部监督机制的运作情况，有以下几个简单的指标：企业是否建立了独立的内部审计机构？内部审计机构在企业中是否具有权威性？内部审计资源是否充足和有效？多数房地产企业对上述几个问题的答案都是否定的。因此，许多企业运营中潜在的风险未被发现，不当的行为未被及时纠正，最终给企业带来沉重的代价。

关键业务流程缺乏制度规范或执行不到位。房地产企业的内部控制，除了在控制环境方面有待完善外，在具体业务流程中也有很大的提升空间。目前，房地产企业虽然普遍建立了一些制度，然而或多或少存在重要控制措施缺失或执行不到位的情况。如：在成本管控过程中，缺乏统一的成本核算和控制制度，可能导致各项目对成本口径的理解不统一、未合理预测待发生成本、成本即将超过预算前未及时预警等情况，从而影响对成本的管控效果；在项目管理过程中，存在合同或设计变更等未经恰当审批、未严格遵循施工管理制度或对工程质量缺乏有效监控，以及对项目进度计划管理不到位等现象。在销售过程中，存在未按既定价格政策或折扣进行销售的情况。这些问题都直接或间接制约着房地产企业管理水平的提升，影响企业目标的实现。

不相容职责未恰当分离。良好的内部控制强调相互制约与牵制的机制，不兼容职责的分离是一个很好的措施，它能在很大程度上降低错误或舞弊发生的可能性。

如项目投资、资金使用等重要经济业务的执行和审批、材料的采购与验收、资产的保管和记录、支票开具与印章保管等，均应设置不同岗位的人员担任，原则上禁止一个人独立处理业务的全过程。然而，在企业实际操作过程中，往往因企业规模、人员配置等原因忽视不兼容职责的分离问题，为企业运营带来风险和隐患。

对策

其一，管理层多参加专业的内部控制培训。

如果管理层对企业内部控制的认识不准确，就不能向员工传达正确的内部控制思想，内部控制实施的效果必然会受到影响。因此，鼓励管理层多参加专业的内部控制培训，提高和端正对内部控制的认识，只有提高企业管理层和员工对内部控制的认识和理解，才能形成一个良好的内部控制氛围，促进企业内部控制体系的建设和实施。

其二，将内部控制的思想与企业文化相结合。

企业文化是影响员工思维方法和行为方式的一种无形的力量，在企业经营管理中发挥着重要作用。企业可以把内部控制思想融入企业文化中，通过企业文化来增强员工的控制意识。一个有较强控制意识的组织通常意味着有较好的控制环境，通过企业文化来培养员工的内部控制观念，进而使其影响企业内部控制的执行。内部控制观念只有植根于企业员工的思想中，才能保证内部控制真正的贯彻和执行。

其三，加强内外部监督，在合规同时提升管理水平。

1业务单位定期审阅内部控制制度及流程。内部控制制度或流程，如果不能和企业实际情况相结合，或是给企业运营效率带来很大影响，必将影响其在企业内部的权威性，最终在执行层面流于形式。业务单位应定期对适用的内部控制制度或流程进行自我评价，在满足合规要求的同时，探索适合自身的内部控制制度或流程，并根据不断变化的情况加以修正。只有这样，才能使得内部控制体系真正为企业带来价值，达到运营效率与效果的最佳平衡。

2加强内部审计功能。一个完整的内部控制制度必须要由内部审计来监督执行，以便及时发现问题、纠正偏差、修订并完善。内部审计是企业自我评价的一种活动，它不但协助管理促成良好控制环境的建立，而且还为改进内部控制提供建设性的意见。为充分发挥内部审计的监督职能，要提高内部审计的独立性，设置董事会或审计委员会直接领导下的内部审计机构，形成相互制约、相互联系的严密内控系统。此外，企业应设置专职内部审计人员，避免由非专业人员从事内部审计工作，保持审计人员应有的独立性，保证内部审计工作的质量。

3主动利用外部监督。外部监督包括政府监督和社会监督。政府监督主要通过财政、审计、税务、证券监管等部门来执行，对企业起到规范制约的作用；社会监督是指注册会计师、社会舆论等。会计师事务所对企业内部控制制度进行评价可以发挥一定的建议作用，广播电视、报刊等新闻媒体对企业违法违纪行为的曝光，可以发挥舆论监督的作用。一般而言，内部控制在很大程度上是服从于外在压力的，外在压力越大，内在动力越大，内部控制的效果也越好。

4将风险意识和风险管理融入内部控制。

在面对国际金融危机的影响和国内经济持续调整的双重压力下，房地产企业面临更多的不确定性和风险，而大多数房地产企业还缺少风险管理理念，没有建立起完善的风险管理体系，缺乏相应的抗风险能力。企业管理层必须提高风险意识，树立风险管理理念。

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房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来，我国房地产企业发展迅猛，房地产业已经成为我国经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进，以及金融政策的创新，房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与，面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景，大批的投资者纷纷进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。

我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。

1 我国房地产财务风险研究现状

我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。

目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。

2 企业财务风险内涵及其表现形式

2.1 财务风险内涵

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。

2.2 企业财务风险表现形式

房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：

2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。

2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。

2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。

2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。

2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。

2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。

3 企业财务风险的原因

3.1 企业管理者的风险意识淡薄

财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。

3.2 企业的资本结构不合理

在企业全部资金来源中，权益资金与负债资金之间的比例，就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害：第一，增加企业的财务负担；第二，造成企业偿贷能力不足的现象；第三，使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指，资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在，也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。

3.3 企业内部财务关系的复杂性

我国企业财务关系混乱，子公司与母公司以及企业的各个部门，在利益分配、资金管理使用等方面，存在着管理混乱、责权不明的现象，从而不能保证资金的完整性、安全性，使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因，所以要花大力气改变这种状况。

4 房地产企业财务风险的防范措施

4.1 提高管理层及财务人员的财务水平

随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面，并且全面施行新会计准则，企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手，决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高，有助于他们做出对公司发展有益的决策，有利于公司财务机制建设，从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训，从而提高自身素质，进而提高自身财务管理水平。

4.2 实现财务管理预算化

在房地产开发企业的经营过程中，在预算方面有很多不确定因素，决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础，具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算，企业财务部门应依据企业运营的整体情况，规划资金需求与使用计划，从而构建财务预算指标体系。对于项目预算，财务部门研究前期建设的可行性，整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等，并做到认真贯彻执行财务预算，从而提高投资决策的准确性，减少投资决策失误。同时加强考核执行力度，适量企业经济行为，从而发挥预算监督的财务预警功用。

4.3 优化资本结构

房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。

4.4 完善内部审计

房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

4.5 收益分配风险的防范

笔者根据房地产开发企业的实际，对利润分配方面提出一些建议：①做好利润分配的长期规划。因为目前房地产开发企业没有发挥内源融资成本低的优势，从而给企业融资增加了负担，减少了企业利润。另外，房地产开发企业利润分配极不规范，十分随意，从而导致企业资本结构不合理，增加企业负债率，影响企业的外部融资。因此，房地产开发企业应依据企业经营战略与融资策略的要求，把利润分配制度化，从而优化资本结构，整合内源融资，进而增加企业利润。②减少以现金分配的方式进行利润分配。因为房地产开发企业拥有较少的融资渠道，较小的资金规模，所以资金是房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业，要依据内源融资优势，制定以增加实收资本为主，现金分配为辅的利润分配战略。这种分配方式不仅有利于降低融资成本，扩大资金规模，优化资本结构；还能够促进企业盈利，增强企业竞争力，降低企业财务风险。从企业自身及所处环境来看，在中短期内，这种分配方式应占据主导地位。

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摘 要 房地产行业是资金密集型的高风险行业，完善企业内部控制对防范经营风险和降低成本、增加效益有着重要意义。本文通过对房地产企业内部控制的意义和原则的分析，提出了完善房地产企业内部控制的几点措施。

关键词 房地产企业 内部控制 完善 建议

内部控制是企业管理的重要组成部分，对企业生产经营活动进行调节和约束，对企业的整个经营管理活动起着监督控制的作用，在企业管理中至关重要。房地产行业是资金密集型的高风险行业，完善企业内部控制，是市场经济条件下，加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。

一、房地产企业进行内部控制的重要意义

由于房地产的组成部分土地，属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产企业达到供需平衡，宏观调控对房地产经营的作用，比其他商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。同时房地产经营活动还受政治形势变化的影响，变数较多。因此，建立完善的房地产企业内部控制制度，对于提高企业经营效率，保护投资者合法权益，有非常重要的意义。

二、房地产企业完善内部控制的原则

1．合法性原则

房地产企业完善内部控制必须按照国家法律法规和部门规章制度进行，严格遵循国家相关的法律、法规和规章制度，保证每项经济业务符合有关规定要求。

2．有效性原则

内部控制要从房地产企业自身的特点出发，具有针对性和实用性，与企业规模和管理水平相适应，符合企业经营效率和经营管理的要求，把握控制点。

3．目标性原则

内部控制的执行，要满足实现企业财产物资安全和会计信息真实，促使贯彻经营方针和提高经营效率，确保企业各项业务活动健康运行。

4．全面性原则

内部控制要覆盖房地产企业全部业务活动和每项业务活动全过程，涵盖企业开发经营的各个环节和会计工作的各个岗位及各项业务。

5．相互牵制原则

企业内部控制应合理设置机构、岗位、合理划分职责权限，相互制约，相互监督。

三、房地产企业完善内部控制的措施

1．完善企业的控制环境

加强和完善企业内部控制，首先应注意企业内部控制环境的建设。房地产企业的控制环境包括企业经营管理的观念方式、组织结构、授权和分配责任的方法、管理控制方法、内部审计、人力资源管理等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现。

组织机构属于内部控制的环境控制的一部分，组织机构建立的好坏直接影响了企业的内部控制整体的实施效果。例如在万科的管理体系中，非常强调“总部相对集中”的管理概念，采用矩形阵式结构来对子公司进行管理，子公司职能部门受子公司总经理的领导，同时受总公司职能部门直线管理。此外万科将诸如投资决策权、财务承诺权、融资权、人事权和工资制定权等很多权利都“上移”到了总部，子公司更多的只是一个执行和操作的机构。

2．强化企业控制活动

控制活动存在于房地产企业的各个层面和各个部门。如批准控制，在房地产经济业务发生前，按照既定程序，对其正确性、合理性、合法性加以核准，并确定是否让其发生，将一切不合法的经济业务控制在事前具有预防作用。如会计控制，通过房地产企业内部会计活动对经济业务实施控制，包括恰当的岗位设置、严密的凭证制度、合理的会计记录程序和严格的日常核对制度。还有实物控制，为保护各种实物的安全完整，防止舞弊行为而进行的控制，主要包括限制接近、实物保护和实物清查等。

3．提高管理人员内部控制意识，加强财会人员培训

人作为企业的主体，作为企业各项政策的执行者，应该最先从根本上提高自身对内部控制的认识程度。只有房地产企业各级人员认识上得到了提高，各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度，使内部控制超越财务、审计的范围，渗透到企业管理的方方面面，在业务运作过程中才能真正相互影响、相互制约。为更好地实施内部控制，企业特别要加强对财会人员的培训，努力提高财会人员的知识水平，使他们熟悉法律法规，熟悉业务规范和操作规则，提高业务水平。同时，还要加强对财会人员的诚信教育和职业道德教育，努力提高财会人员的职业道德水平。

4．完善房地产公司治理结构，为内控系统的构建提供组织保证

房地产企业健全内部控制、优化企业管理的基础是较为完善的公司治理结构。公司治理结构不仅可以体现企业的产权关系，还能影响企业的激励措施、监控制度、以及决策机制等一系列制度安排。具体措施有建立和完善房地产企业内部会计控制机制；在公司治理结构中，进一步强化董事会、监事会等的作用，使决策机制加以完善；改革和完善企业激励及约束制度，以制度约束人，强化人员的责任追究。

5．强化和完善内部监督机制

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1 加强企业内部会计控制的必要性

企业内部会计控制是指与保护企业财产物资的安全性、会计信息的真实性以及财务活动的合法性有关的控制系统。它的目标是确保企业经营活动的效率性和效果性，资产的安全性，经济信息和财务报告的可靠性。其主要作用：一是有助于企业领导实现经管方针和目标；二是保护企业各项资产的安全和完整，防止资产流失；三是保证企业业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性。此外，它还能保证企业内部财务活动的合法性。会计内控最根本的目的在于规范会计行为，保证会计信息的真实完整。单位财务会计工作是一项综合性的工作，渗透到单位经营管理的各个方面。而会计资料特别是原始凭证是由单位各个部门的人员经手的，牵涉到单位经营管理的各个方面，在会计事项办理过程中，可能因手续不全、凭证不足、各个环节控制不严而导致会计资料失真，或者个人营私舞弊，最终给单位造成损失。所以，建立健全互相牵制的会计内控制度，需要统一领导，统一部署，各个部门共同协作，各个员工积极参与、有效执行，才能真正发挥会计内控的实际作用，为保证会计信息真实完整夯实基础。

2 企业内部会计控制失控存在的问题

企业内部会计控制失控的原因有很多，不仅房地产企业，其他不同类型不同行业也都存在企业内部会计控制失控的现象。在此我只列几点最主要的。

2.1 岗位责任模糊不清

对岗位职责的设置应贯彻相互牵制的原则，对不相容的职务实行分离，使不同岗位之间形成一种相互监督、相互牵制的关系，这是内部控制制度的原则。但是目前许多单位内部中下层机构之间，不同岗位之间以及不同人员之间无法形成有效的牵制，有的单位存在着不相容职务兼任的现象，岗位责任制形同虚设；有的单位管理人员“事必躬亲”，亲自操办自己的涉及资金支付的经济业务事项等。

2.2 缺乏内部人员的监督检查力度

当前，有的单位在内部控制制度上只是强调对审批程序的监督，而不论内部人员做得对不对，只要有内部人员签字，就算内部控制监督到位了。现行的财务“一支笔”控制的监督方式，虽然一方面解决了费用控制的责任归属问题，但有些会计人员放弃职责，领导签字就照办，我不负责，致使会计内部监督有名无实。

2.3 缺乏内部审计

从单位管理角度来讲，内部审计是对内部会计控制的控制。然而内审监督在某些单位由于受到利益关系和人际关系的制约，很难客观、真实、公正地开展工作。

3 采取积极措施推动会计内控水平的整体提高

针对企业内部存在的内控失控现象，我的观点认为：房地产企业要建立健全会计内控制度，应统一思想，提高管理水平，积极采取措施，推动会计内控水平的整体提高。

3.1 单位领导充分重视，组织措施到位，高管人员以身作则，实行全员参与

会计内控是一项系统的综合工程，是单位管理的重要组成部分，不仅需要单位各管理部门之间的协同协作，更需要组织上的强有力的领导，单位负责人要亲自出马，对实施的全过程实行组织上的统一领导策划、政策上统一制订、实施上统一安排、实施效果统一检查、统一奖惩，变少数部门的行为为单位管理部门的一致行为，变临时行为为持之以恒的长期行为，变管理者行为为全员参加行为，特别是单位高管人员更要带头执行制度，让内部会计控制约束单位内部涉及会计事项的所有人员，使任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力，单位高管人员既不“向上越权”，又不“向下越权”，更不超越职责插手事务，才能明确责任，规范运行，使会计内控制度建立健全并持之以恒地有效实施。

3.2 提高内部会计控制制度建设的意识，改“习惯”为制度，变“经验”为程序

提高内部会计控制制度建设的意识，树立风险观念，将一些习惯做法逐步加以归纳总结，形成书面制度，将一些好的“经验”做法整理成办事流程，规范办事程序，形成互相牵制的内控制度，同时重视办理会计事务人员的业务素质及职业道德，杜绝经济业务过程的差错及舞弊行为。

3.3 重视内部审计控制，真正落实责任制，保证内部会计控制制度的顺利、有效

运行内部审计控制是对内部会计控制的再控制。单位的日常经济活动、管理制度是否合理、合规、有效，由日常的内部审计机构进行评价，可以把风险消灭在萌芽状态，防止问题成堆甚至触犯法律；把审计结果与日常考核结合起来，真正落实责任制，加强监督与奖惩制度，这是日常对单位内控制度执行情况的再监督，也是保护员工的主要措施。有条件的单位均应建立内部审计机制，保证内部会计控制制度的顺利、有效运行。

4 制定科学完善的内部会计控制规范

房地产企业要制定科学完善的内部会计控制规范，以保证企业能够健康的发展。

4.1 构建系统性的内部会计控制内容

在制定内部会计控制规范时，我们必须充分考虑的问题是，由于内部会计控制工作所涉及的内容非常广泛，因此，内部会计控制规范就应当是一个体系。从结构上看，它可以分为两个层次：第一层次是内部会计控制基本规范。它主要是就涉及内部会计控制的目标、原则、内容、方法、检查、督导和实施等问题予以规范。第二层次是内部会计控制具体规范。它主要是对单位内部的各种具体会计工作进行规范。从内容上看，它可以从五个不同的角度来进行规范设计：第一，是具体经济业务的内部会计控制规范，如工程项目、采购与付款、销售与收款、对外投资、筹资、担保、成本费用的发生与支付等；第二，是具体会计要素项目变动的内部会计控制规范，如货币资金、实物资产、证券资产、无形资产等；第三，是具体会计业务处理岗位的内部会计控制规范，如出纳、记账、报表、保管、经销、采购、收款等；第四，是具体会计管理岗位和管理环节的内部会计控制规范，如授权、执行、质检、验收、审核、付款等；第五，是会计业务处理手段的内部会计控制规范，如手工会计处理系统和电子数据处理会计系统等。通过制定不同的内部会计控制规范，形成一个相对完善的体系，才能对规范单位内部的会计控制工作起到重要的促进作用。

4.2 制定适合行业特点的企业内部会计控制制度

4.2.1 控制环境的建立

有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括，管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各种外部关系等等。

4.2.2 会计系统的建立

房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：

（1）确认并记录所有真实的经济业务；

（2）及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；

（3）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；

（4）确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；

（5）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。

4.2.3 控制程序的建立

控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务会计部这个信息枢纽中心。为了防止作弊，不相容职务要分离，组织机构之间要相互控制。

4.2.4 房地产开发成本的控制

针对房地产行业的具体情况，最重要的是要加强房地产开发下列财务指标的控制。

（1）设备及材料采购的控制

对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，并将不相容的岗位分离开，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。

（2）房地产施工成本的控制

房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标；在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴，以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，站在诚信的角度保护各方的合法权益。

（3）房地产开发费用的控制

房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。

（4）财务的控制

财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉，只有在保证净现金流量为正的情况下，才谈得上投资报酬率，才谈得上企业未来的发展，故此，房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量，以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会，并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐，以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定，实行授权审批制，并将不相容的岗位分离开，以保证企业内部控制的有效性与完整性。

房地产企业必须通过建立和健全内部会计控制的制度建设，形成完善的内部牵制和监督制约机制，规范单位会计行为，才能从源头上和制度上治理腐败，防范风险，遏制经济犯罪行为，保证经济的健康发展和资产的安全完整。

参考文献：

[1]自2006年1月1日起施行的《中华人民共和国公司法》

[2]自2000年7月1日起施行《中华人民共和国会计法》

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摘 要 文章结合当前房地产行业的形式，分析了引发地产行业财务风险的原因，进而提出了防范风险的措施，希望对房地产行业行业的健康持续发展有所帮助。

关键词 房地产 风险 防范

近些年来国家出台了多项政策试图稳定房价，这些均有利于房地产行业的发展，特别是今年上半年以来，银行贷款利率上调，货币政策吃紧。作为高风险行业，房地产企业时刻必须注意财务上出现的变化，稍有不慎，就可能使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，引发财务风险，甚至造成资金链断裂而出现破产之危。

一、投融资引发的财务风险

1．融资风险。房地产企业的重要特征是高投入、高产出，但高投入需要大量的资金流，以目前房地产行业的现况来看，完全依靠自有资金的企业几乎不存在，企业需要通过融资来解决，但融资渠道不当或融资过程中出现问题，就极有可能出现问题，产生问题的原因主要在于：⑴融资渠道过于单一，没有一个形成多元化的融资体系，主要还是靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而近年来信贷紧缩，使房地产企业难以得到再生产需要的资金。⑵融资决策不当，对于如何进行融资，应该进行科学的决策，目前不少企业过于依赖经验，而对市场变化和企业发展情况缺乏分析，导致对房地产开发所需的资金需求和收益的了解不到位，对融资渠道和方式的发掘不充分。

2．投资风险。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，由于当前房地产市场发展过热过快，使企业往往重视眼前利益，而忽视长远经营。而不少企业缺乏诚信，在负债运行的情况下，却忽视债务的约束，不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成投资结构极不合理，财务风险极大。

二、收益分配不当引发的财务风险

我国房地产企业以民营企业为主，往往是以经营项目为主，并没有完整系统的企业规划，也因此在收益分配上往往根据项目确认，而缺乏在企业层面上的分配策略，一些会计上认为需要提取的公积金、公益金这些有利企业长远发展的资金，长期得不到落实，这使企业存在一定的收益分配风险。其原因在于：⑴利润分配具有随意性。企业成立后，投资人急于回收资金解决资金链的问题，显示在利润分配上，就往往急于求成，不考虑企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等因素，而是利用分配方式急于将获取的利润寻求新的投资机会获取更大的利益。而一旦资金抽走对现有项目的影响却考虑较少，导致一旦新的投资失败，引起风险的连锁反应。这就是一些规模较大的房地产企业，在数日之间就瓦解的重要原因。⑵利润分配不规范。一些房地产企业为了避税或逃税，不按法律程序和会计准则操作，而是将利润转嫁为成本费用，这种舞弊的做法使企业的账面往往反映为亏损或微利。这导致利润分配在时间上和数额上往往出现波动，而对企业的正常经营造成损害。

三、财务管理的弊端引发的财务风险

1．资金使用的效率低下。房地产企业通过银行贷款才能实现资金正常周转，这使融资的成本过高，而在具体运营中，由于在项目上沉淀了大量资金，使得货币资金的效益性欠佳。

2．制度不严、公款私用的问题严重。房地产企业一般实行的都是项目管理，项目会计在管理体制上受制于项目经理，与会计管理目标不一致，加上项目会计的利益也在项目部，其大多会以项目利益为出发点参与管理，甚至会人为地协助项目掩盖问题，这更加剧了项目会计信息的不透明性。一些公司项目会计按照项目经理的指示，将用于支付中介费和业主分摊费的现金，没有按规定入账，私自变为项目经理小金库，将项目经理的个人开支和非正常开支以业主分摊费的名义合理化问题严重。

四、房地产企业的财务风险的防范

1．完善多元化的融资渠道，加强融资监控。为了解决房地产行业资金困境，可以考虑多种融资渠道并行的方式。如推动股票债券市场，发展产业投资基金，开展多种融资组合，以抵御融资风险。不过这一切都要建立在净化市场环境、增强房地产信用的基础上。对于融资过程应予监控，指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算，是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；监控融入资金的按计划合理使用，避免随意改变融入的专项资金挪作它用、增大资金的使用风险。一旦出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。

2．促进投资结构合理化，加强投资审核。对于房地产企业来说，各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资，一般回报率相对较高，而回报率低的投资，一般相对来说风险就低些。如果资金分别投入不同风险的房地产开发，则整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失，增强了企业抵御风险的能力。

3．利润分配规划，杜绝分配的随意性根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。