房地产行业审计重点范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业审计重点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产行业 上市公司 非标准审计意见 影响因素

一、文献综述及问题提出

（一）文献综述

国外对非标准审计意见影响因素的研究较为全面，主要从被审计单位的规模、财务状况、其对会计师事务所的重要性、会计师事务所的规模和审计收费的角度进行研究。Mc Keown（2005）的研究结果表明：客户的资产规模越大，发表持续经营疑虑保留意见的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）发现，那些处于财务困境的上市公司更容易得到非标准审计意见。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，规模较大的事务所对陷入财务困境的审计客户更容易出具非标准审计意见。Teoh 和 Lim（2005）认为审计费用显著影响审计的独立性。

国内对非标准审计意见影响因素的研究时间较短，研究的重点为被审计单位本身的特征，如公司治理、财务状况、企业盈余管理与审计意见的关系等。张俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的总体质量优劣与审计意见显著相关。江岭（2008）研究表明，目前对我国上市公司审计意见产生影响的主要因素为上市公司的偿债能力、经营能力和盈利能力。章永奎、刘峰（2002）研究发现，被审计单位盈余管理水平与收到非标准审计意见的概率呈正相关关系。

综上所述，国内外学者对于非标准审计意见影响因素的研究有以下特点：（1）主要从公司治理、被审计单位财务状况和事务所三个方面进行研究；（2）大多数研究是对上市公司总体或制造业进行研究，对某些行业的特殊性考虑不足。

（二）问题的提出

本文通过对2005-2012年我国沪深A股上市公司审计意见类型的研究发现，房地产行业上市公司收到非标准审计意见的比例明显高于制造业的平均水平（如表1所示），因此，探讨房地产行业非标准审计意见的影响因素是必要的。

二、实证研究设计

（一）研究假设

本文的研究对象侧重房地产行业，因此主要从被审计单位方面提出假设进行研究，而对事务所方面的影响因素进行控制，假设如下：

公司治理方面：

第一大股东持股比例越高，其影响管理层编制不实财务报告的可能性越大，从而导致注册会计师出具非标准审计意见的可能性也越大。独立董事的力量越强，对上市公司经营业绩的监督能力也就越强。因此，这里预期独立董事比例对非标准审计意见影响系数的符号为负。

H1：第一大股东持股比例与非标准审计意见正相关。

H2：独立董事比例与非标准审计意见负相关。

财务状况方面：

H3：流动比率与非标准审计意见负相关。

房地产行业普遍存在着负债率较高的特点，而流动比率是短期偿债能力指标，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，被出具非标准审计意见的可能性就越小。

H4：资产负债率与非标准审计意见正相关。

资产偿债率越高，企业的长期偿债能力越差，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。

H5：净资产收益率与非标准审计意见负相关。

企业的盈利能力越高，说明企业经营状况就越好，因此企业被出具非标准审计意见的可能性就会越小。

H6：应收账款周转率与非标准审计意见负相关。

应收账款周转率越高，企业的营运能力越好，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越小。

H7：成本收入比与非标准审计意见正相关。

房地产行业是高收入高利润行业，企业为了少缴纳土地增值税和企业所得税可能虚增开发成本，因此成本收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。

H8：预收款项收入比与非标准审计意见正相关。

房地产行业是一个比较特殊的行业，预收款项比较多且容易通过长期挂账达到非法目的，因此预收款项收入比越高的企业被出具非标准审计意见的可能性越大。

H9：其他应付款收入比与非标准审计意见正相关。

部分房地产行业存在着通过其他应付款这一会计科目进行虚假按揭融资情况，因此，其他应付款收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越高。

H10：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关。

部分房地产企业存在着利用非经营损益操纵利润的情况，因此非经营损益与净利润之比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越大。

H11：实际所得税率与非标准审计意见正相关。

房地产企业可能人为调节某些利润较大的项目，以达到延迟纳税或平衡纳税的目的。实际所得税是当期所得税（税率25%）经递延所得税调整后的税，当实际所得税率大于 25%时，则存在隐藏利润的可能性，因此被出具非标准审计意见的可能性更大。

（二） 变量选择与模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b为随机干扰项。

（三）样本选取与数据来源

本文以2005-2012年沪深A股128家房地产上市公司（剔除ST股）作为样本，财务指标及审计意见相关信息来自国泰安CSMAR数据库。本文选择的数据分析软件为SPSS11.5 及EXCEL。

三、实证结果与分析

（一）描述性统计分析

由描述性统计分析可知，第一大股东持股比例均值为37.593，说明我国沪深A股128家房地产行业上市公司2005-2012年993个样本中普遍存在着一股独大的情况；资产负债率均值为1.688，明显过高，最大值为877.256，主要是个别公司的资产负债率太高，受个别极大值拉升的缘故；应收账款周转率、预收款项收入比和其他应收款收入比均值也明显偏高，受个别极大值拉升作用明显；非经营损益与净利润之比均值为0.623，标准差为6.217，说明样本公司中非经营损益占净利润的比例普遍偏高；实际所得税率均值为0.325，标准差为1.277，说明样本公司中实际所得税率普遍高于一般税率。

（二）Pearson相关性分析

相关性分析主要是研究变量之间的关联密切程度，通常情况下，如果相关系数大于0.8或小于-0.8，并且同时在统计学上具有显著性，那么可以认为变量间存在严重的多重共线性问题，需要把这些变量剔除。

如表3所示，有相关性的变量间相关性系数绝对值小于0.8，可以认为有相关性的变量间不存在多重共线性问题。

（三）Logistic回归分析

根据上页表4的模型估计结果，本如下分析：

1.第一大股东持股比例：第一大股东持股比率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，说明在房地产行业上市公司中股权集中造成的一股独大现象不利于提高财务报告的质量。

2.独立董事比例：独立董事比例与非标准审计意见正相关，符号与预期不符，影响也并不显著，可能的原因是我国独立董事制度建立不久，并且是由监管部门强制要求的，上市公司本身也许并没有设置独立董事的要求，独立董事不过是上市公司为了应付监管部门的“花瓶”而已，并没有起到保护中小投资者利益的作用。

3.流动比率：流动比率与非标准审计意见负相关，与预期符号相符，但影响并不显著，短期偿债能力可能并非影响房地产行业上市公司非标准审计意见的主要影响因素。

4.资产负债率：资产负债率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，长期偿债能力可能是房地产行业上市公司非标准审计意见的重要影响因素。

5.净资产收益率：净资产收益率与非标准审计意见显著负相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，净资产收益率是盈利能力指标，盈利能力越强的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小。

6.应收账款周转率：相关性不明显。

7.营业成本率：营业成本率与非标准审计意见正相关，与预期符号相符，但是影响并不显著，营业成本率并非影响房地产行业上市非标准审计意见的重要因素。

8.预收款项收入比：预收款项收入比与非标准审计意见负相关，即预收款项收入比越高的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小，且在10%的水平下显著，这与预期符号不符，可能的原因是预收款项比重比较大的房地产行业上市公司销售业绩较好，经营能力强，因此被出具非标准审计意见的可能性越小。

9.其他应收款收入比：其他应收款收入比与非标准审计意见负相关，影响并不显著，与预期符号不符，可能的原因是其他应收款比重越高的房地产行业上市公司经营能力越强，被出具非标准审计意见的可能性越小。

10. 非经营损益与净利润之比：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关，在5%的水平下显著，与预期符号相符，可见，不合理的盈余管理可能是房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的重要影响因素。

11.实际所得税率：实际所得税率与非标准审计意见负相关，且在5%的水平下显著，与预期符号不符，可能的原因是缴纳企业所得税多的房地产行业上市公司依法纳税意识比较强，发生偷税漏税的情况比较少，所以被出具非标准审计意见的可能性比较小。

控制变量非本文研究重点，不做详细分析。

四、结论及建议

（一）结论

1.在房地产行业上市公司治理结构的影响因素中，第一大股东持股比例与非标准审计意见显著正相关，独立董事比例对非标准审计意见的影响不显著。

2.在房地产行业上市公司财务状况的影响因素中，资产负债率、非经营损益与净利润之比与非标准审计意见显著正相关，净资产收益率、预收款项收入比、实际所得税率与非标准审计意见显著负相关，其他指标影响不显著。

（二）建议

本文的研究对房地产行业上市公司、注册会计师、财务报告使用者、社会公众、政府监管单位和其他利益相关者都具有一定的意义。在上述分析的基础上，笔者提出如下建议：（1）房地产行业上市公司要进一步完善治理结构。目前在公司管理层控制的董事会中，独立董事基本上是由董事会自己聘请的。应该通过由一个独立于上市公司管理层的第三方来指定独立董事在公司中代表中小股东的利益的方法来改善我国的独立董事聘任制度。（2）降低注册会计师的执业风险。如果影响房地产行业上市公司出具非标准审计意见的因素比较多，注册会计师要谨慎接受业务委托，降低执业风险。（3）改善投资者的投资决策。根据本文总结出来的房地产行业上市公司非标准审计意见影响因素，一般投资者可以预测公司将来的审计意见类型，从而采取更好的投资策略来减少损失或增加收益。（4）强化政府监管。政府监管者可以通过影响房地产行业上市公司非标准审计意见的因素来帮助他们判断审计意见类型的合理性，有利于维持市场秩序。X

参考文献：

1.甘金秀.房地产开发企业审计应关注的几个问题[J].中国注册会计师，2005，（5）.

2.史倩.我国房地产行业上市公司审计意见影响因素研究[D].重庆工商大学，2008.

3.费爱华.非标准无保留意见的实证研究[D].重庆大学，2004.

4.唐越军，左晶晶.上市公司年报非标准审计意见与行业差异分析[J].产业经济研究，2005，（1）.

5.张俊瑞，董南雁.公司治理与审计意见：来自中国上市公司的证据[J].当代财经，2006，（11） .

篇2

随着房地产行业经济不断发展，房地产企业逐渐成了我国企业的主体，其发展状况对整个房地产行业和国民经济的健康发展都有着十分重要的意义。因此，必须加强房地产企业内部经济责任审计工作力度，使经济责任审计中存在的问题得到有效解决，以规范房地产内部工作秩序。笔者从三个方面切实分析了解决与加强房地产经济责任审计工作质量的有效措施，具体内容如下。

1.制定行之有效的审计方案。

经济责任审计的时效性强、任务重、要求高、难度大，为了保证审计工作制度，必须做好前期准备工作，制定切实可行的审计方案。经济责任审计工作组根据房地产企业经济责任审计特点，结合相关法律法规，确定审计方案的总体内容。然后，广泛收集和阅读房地产企业财务资料、内部控制制度、会议记录纲要，通过调查房产、土地、车辆等方面信息，认真分析领导干部任职期间企业资产、负债、收入支出的变动情况以把握房地产公司的运营情况，进而全面了解房地产企业经营范围、核算形式、内部控制制度，以及领导干部任职期间的重大经济决策、资金变动、效益回收等各方面的综合情况。最后，在此基础上制定经济责任审计的执行方案。除了以上内容外，前期工作中还要认真了解相关法律法规，根据相关规范确定经济责任审计内容、范围，以确保经济责任审计方案的权威性，并使其得到严格执行。

2.深入挖掘审计内容。

抓住主要业务、重要领域、重点科目开展审计，深度挖掘经济责任审计内容。房地产企业经营业务主要为销售、出租房产；重要领域是房地产开发前期手续的办理、开发模式、财务核算、实物资产状况和重大投资收益；重点科目是营业收入、营业成本、预收收款等。为了保证经济责任审计工作的质量，要对以下内容进行严格的审查和监督。

2.1房地产企业开发项目手续是否完备。

检查房地产开发企业是否具有“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》或商品房预售许可证，只有证件齐全才能证明它的审计程序符合规定。

2.2售房相关的预收帐款是否及时结转收入。

由于房地产企业面临着国资委对利润总额、资产保值增值等指标考核上的压力，为了应对这些要求，往往对预收账款结转收入的时点、金额进行人为操纵，要对此进行严格的审核。如，现场盘点房屋的入住情况、检查入住清单、查看预收账款清单有无延期或提前预收等。

2.3成本费用归集是否准确。

对于房地产企业而言，其成本主要为土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共设施费以及开发建设期间间接支出的费用。有的房地产企业为了减少企业所得税和土地增值税，随意计提后续成本费用，要求审计人员对策进行严格审计。例如，道路建设、环境绿化等成本费用的支出往往要根据合同内容预提，可是由于缺少适用的参照标准，这部分成本费用往往无法预计，这就成为了房地产企业提高后续费用支出的依据，针对类似的不良状况，审计人员必须严格按照相关程序进行审查。

2.4现场盘查实物资产。

房地产企业的实物资产有资金、存货及其他固定资产。存货是指尚未完工的各种土地、房屋等开产产品，已经开发完成的土地、房屋、配套设置等，以及出租房和周转房等。固定资产，就是企业自用或出租的房产、车辆、办公设备等。由于范围广、内容多，要求审计人员以认真、负责的态度实施审计工作。现金审查是经济责任审计的重要内容，为了保证审计质量，可以采用突击性盘点来进行审计，利于发现企业是否有未入帐的现金以及银行存折等，为发现“小金库”提供线索。

3.客观做出审计评价，突出效益评价内容。

房地产企业领导干部经济责任的审计评价主要包括经济指标、管理责任以及社会效益等几项内容。经济指标集中在完成税前利润、资产收益率、国有资产保值增值率等国资委任务指标情；管理责任主要是内部控制的完善与管理情况，如代建项目的进度、质量以及成本管理等；社会效益主要指所建项目是否实现了社会的预期，如用户对代建的学校、医院、回迁房等工程是否满意。为了对领导干部在任职期间所有行为、业绩等做出客观的判断，审计人员必须客观制作审计报告，并在报告中突出效益评价，为房地产企业整改提供依据。

二、结语

篇3

摘 要 本文首先介绍了房地产企业内部控制建设的必要性，提出了有效构建房地产企业内部控制的对策，希望为我国房地产企业在当前形势下完善内部控制体制建设提供借鉴和参考。

关键词 房地产 企业 内部控制 必要性 对策

当前，随着国家管控力度加大和行业竞争日趋激烈，我国房地产业步入了微利时代。这些年来，房地产企业飞速发展，迅速成为了国家经济的重要成分。纵观我国房地产企业的发展过程，其中内部的控制是非常重要的。随着现代经济的不断发展，房地产企业也越来越受到重视，一时间企业内部控制也成为了热门话题。

一、房地产企业内部控制建设的必要性

房地产企业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，不但数量众多，而且涉及资金庞大，被誉为国民经济的晴雨表。房地产企业稳定发展，人民群众的安居才能得到保障，与房地产企业有关的企业才能带动发展，为国家创造更多的财富价值。为了保持正常运转和良性循环，房地产企业建立和完善其内部控制机制是很有必要的，这样可以提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，降低企业内部的监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益，提高房地产企业在市场上的竞争实力。

（一）房地产企业受外部环境影响较大，建设有效的内部控制能够抵御风险。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡；此外房地产经营成果不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。

（二）有效构建房地产企业内部控制建设是建立现代企业制度的内在要求。为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此对从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡。

二、有效构建房地产企业内部控制的对策

（一）强化对内部控制的认识。对内部控制建设认识的缺失是我国房地产企业内部控制薄弱的根本原因。当前我国房地产行业正处于发展的重要时期，房地产企业管理者将一切管理的重心全部放在市场拓展之上，没有认识到企业内部控制建设对企业的重要作用。针对这种情况，我国的房地产企业必须强化认识。一方面需要企业的管理者认识到内部控制建设对企业的重要作用，带头执行企业的内部控制措施。另一方面还需要企业加强相关的培训和教育，通过培训教育让企业的所有员工了解到内部控制建设对企业长期发展的重要作用，引导所有员工积极参与到企业的内部控制建设过程中。

（二）完善规章制度建设，合理设置岗位。完善的规章制度建设以及合理的岗位设置是企业内部控制的基础。在当前房地产行业发展形势之下，房地产企业关注的是外部市场的扩大，很多房地产企业并没有将管理的重点放在内部体制建设，这就会导致企业规章制度建设薄弱，内部岗位设置不合理，严重的影响了企业内部控制体系建设。针对这种情况，房地产企业必须完善规章制度建设，利用完整的内部规章制度来约束员工的行为，规范企业内部业务处理。另外，企业还需要依据权责对等以及不相容岗位分离的原则合理的设置内部岗位，防止部分员工拥有超过其职责的权限，保证企业内部的相互制约平衡。

（三）强化内部审计和监督，健全企业绩效考核体系。完善的内部审计和监督是企业内部控制的保证。目前我国大部分房地产企业在快速的发展过程中并没有完善的内部审计和监督机制，很多的内部审计和监督工作都由财务部门完成，内部审计工作的主管人员甚至直接由企业的财务部门主管人员兼任，不能严格的执行内部审计和监督职能。因此，我国的房地产企业必须在企业内部设立独立的内部审计和监督部门，定期对各分子公司的经济业务进行审计和监督，维护股东的利益。另外，房地产企业还需要完善绩效考核机制，利用健全的绩效考核体制引导员工积极参与到企业的内部控制建设之中。

（四）完善企业风险管理。风险管理是企业内部控制的重要组成部分。构建完善的风险管理体制是房地产企业强化内部控制建设的重要目的，针对当前我国房地产企业在风险管理方面存在的问题，需要具体从以下三个方面完善。第一，在保证发展速度的同时兼顾企业财务安全。目前我国的房地产行业处速发展时期，企业发展所需要的资金大部分都是通过贷款的方式从外部获得，企业需要在保证发展速度的同时考虑到企业财务安全，降低企业的财务成本和风险。第二，建立完善的风险预警机制，在风险发生之前采取可行性的措施规避风险。第三，完善企业内部信息沟通交流机制，建立完善的信息平台，让企业的管理者能够及时的与员工沟通，防止信息失误风险的发生。

（五）建立健全信息沟通系统。建立健全信息沟通系统对提高内控制度的效率和效果作用很大，房地产企业应当建立信息沟通体系在需要的时候识别和获取需要的信息，进行有效的沟通，使内控制度在企业内部顺利的建立并落实。房地产集团企业应当建立包括集团内部各个企业之间重要经营活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。同时房地产集团企业还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的健全措施。

三、总结

总之，房地产企业随着社会经济的发展在飞速发展着，当然在这个过程中也遇到了很多问题，房地产企业要想很好地解决这些问题，就应该重视内部控制建设的有效性。强化房地产企业的内部控制管理，对于房地产开发事业的改革发展、管理水平的提高等等都是很有帮助的。房地产企业应该积极的重视内部控制问题，也应该积极的研究如何提高内部控制的有效性。只有提高了内部控制管理水平，才能更好地面对房地产企业未来的竞争，才能在竞争中不被淘汰。

参考文献：

[1]杜汝芳.试论房地产企业内部控制制度的建立.商业经济.2011（11）.

篇4

一、房地产企业内部风险控制存在的问题

（一）部分房地产开发企业风险管理意识薄弱

1.企业资本结构不合理，导致资产负债率偏高

房地产行业的项目投资资金需求量大，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法向银行申请贷款，利用财务杠杆大肆举债，过高的资产负债率导致企业发展的盲目性；没有谨慎考虑企业的偿债能力，导致企业资本结构不合理，资金成本不断加大，偿债压力增加。

2.财务杠杆效应的放大，导致财务风险的产生

企业内部资金管理、使用和利润分配存在不合理现象，会导致资金使用效率的降低，企业资金的安全性也随之降低。企业内部财务管理混乱是导致企业财务风险的一个重要因素，如果不同财务分析方法得出来的结论不具有可比性，决策人员将无法判定方案的可行性。

3.房地产开发企业跟风投资，增加投资风险

受政策利好消息影响，有些房地产开发企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差，对房地产开发项目的投资规模、市场需求、投资回报率等方面没有进行充分的系统分析，在没有进行大范围市场调研的基础上进行投资决策，将会进一步加大企业的财务风险。

（二）有些房地产企业内部控制制度不完备，控制体系不健全

有些房地产企业内部控制体系建设不完备，实际操作过程中某些制度的执行没有依据。有些房地产企业虽然建立了内部控制制度，但存在着内容不完整、设计不合理的问题。有的企业只具有某些基本的内部控制操作，没有形成一个完整的内部控制系统。有的房地产企业执行力不够，虽然有好的管理制度但是得不到很好地贯彻、执行，监督、考核更是形同虚设。有的房地产企业风险控制体系不健全，决定投资开发项目时仅凭管理者现有经验或初步的市场调研，对开发过程的风险控制没有给予足够重视，从而使开发商陷入被动状态。有的企业尚未建立自我防范与约束机制，遇到问题时才采取措施加以补救，更多依赖于事后控制而忽视事前的预防控制。

（三）内部风险控制缺乏有效监督

企业的内部审计部门是房地产企业内部风险控制的有效监督部门。有的内审部门有岗无人或有岗只有象征性的1人，内审部门形同虚设。内部审计部门不能独立于董事会，且受制于管理层的干涉，对内部控制制度不能进行客观的评价，因此在重大事项、重大资金支出、重要岗位人员调整等方面的内部监督流于形式，最终结果还是一言堂。有的企业内部审计工作仅局限于财务层面，审计内容主要是会计核算、会计账簿、财务报表，而对内部控制制度评价、企业各部门履行职能的效率方面，没有充分发挥出内部审计的作用。

（四）?炔糠缦湛刂谱ㄒ等瞬疟冉先狈?

有些房地产开发企业组织机构设置不合理、人力资源保障不到位、缺少内部控制氛围等，这些都是内部控制管理中急需解决的问题。有些内部控制系统管理人员的素质提升跟不上房地产企业发展的步伐，有些房地产企业的工作人员在工作后没有继续学习，得不到充分的培训与锻炼，甚至专业能力不达标，这些都会制约房地产企业的发展。只有思想素质提高了，业务能力增强了，才能适应企业发展的需要。因此，提高内部控制系统管理人员的素质是解决内部控制问题的重要手段。

二、完善房地产企业内部控制的对策

（一）完善内控制度体系建设，提高风险管理应对能力

房地产企业增强防范风险的能力应从建立有效的管理机构、完善内部控制制度入手，明确各部门的职责权限，提高员工的财务风险意识。

1.完善的内部控制体系可以有效抵御外部环境的变化

健全的房地产内部控制体系以及完善的管理制度为企业内部控制提供了基础保障。外部环境的变化特别是宏观经济政策对房地产开发企业的影响很大，国家通过调节土地政策、税收政策等各项措施来促进宏观经济的发展，调节房地产开发市场的供需平衡。

2.加强科学化的制度流程建设是企业内部风险控制的有效保证

房地产企业的资金流量大，应加强会计审核管理，对资金的使用应进行严格的控制管理，对企业资金的用途进行有效监督。通过建立内部管理审核制度，资金得到审批后应对资金的使用情况进行严格的监督，禁止资金挪作他用，通过加强与银行的交流可以及时了解企业的资金动向。重大资金的使用、重大事项的约定应通过董事会决议，不能由总经理一人独断。

3.加强内部审计工作，提高抵御风险的能力

采用过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制，充分发挥内部审计的风险评估和防范作用，最大限度地发挥企业资产经营效益。通过定期或不定期的内部审计并且延伸审计领域，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计等领域扩展，实现资源的优化配置。

4.房地产企业要保持资金结构合理，适度负债经营

融资和投资是房地产开发的重点领域，资金运营安全影响着企业的生产经营，影响着企业的经营风险。在充分考虑企业偿债能力的前提下，多元化筹措项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。通过控制企业成本，保持适度资产负债率，提高企业资金的使用效率可以提升企业的利润空间。

（二）建立房地产风险控制机制，完善监督机制

房地产企业必须强化风险管理意识，建立风险评估体系和风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。

1.内部审计部门要有相对的独立性

当内部控制体制不完善时，管理层的权力有时会凌驾于规章制度之上，缺乏相应的监督机制，导致管理层出现弄虚作假行为。为了避免这种情况的发生，内部审计部门应由董事会直接领导，并向董事会报告，保证审计的客观性，充分发挥其对部门的监督职能。

2.监督体系要形成有效的监督合力

监督主体应具有相对的独立性，按照设定的目标进行有效监督，如果监督部门对被审计单位不仅提高审计业务，还同时提供会计、税务等经济咨询劳务，监督部门很难发挥内部审计的监督作用。

3.构建企业内部畅通的信息沟通渠道，实现资源共享

根据房地产企业自身的生产经营情况，建立与企业发展相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源共享。可以通过整合营销部门、运营部门及财务部门信息，应用信息集成处理系统实现资源共享。信息资源整合可以实现部门数据实时共享，有利于为公司决策层提供有针对性的决策建议。

（三）提高管理层及相关管理人员的业务水平，进行全面财务预算管理

企业管理层应提高管理水平，有助于公司决策的合理性，降低企业风险。管理人员通过加强业务培训，充实房地产行业建造流程等业务知识，可以提高自身素质和管理能力，实现企业股东利润最大化的目标。

1.加强预算管理，提高资金使用效率

应依据房地产企业运营的整体情况，进行全面预算管理。由销售、合约、工程、财务等部门配合制订企业经营收入计划，确定规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用等，并认真贯彻执行预算指标，从而提高资金的使用效率。加强预算管理进行资金管控，确保资金收支符合财务管理规定以及会计准则，可以严格控制资金风险。对房地产企业的各项投资风险进行一定的预测与评估，可以有效规避企业风险。

2.提高业务素质，提升企业经营管理水平

在企业内部要分工明确、各司其职，各部门相互配合，确保企业健康、稳定地发展。房地产行业涉及业务范围广，不仅需要工程、财务、管理知识，还需要懂得法律、金融等多方面的知识，要满足房地产企业内部控制的需求，员工素质需要有很大的提升。构建房地产企业内部控制管理系统，实现信息技术与现代化管理完美融合，最大限度地提升企业内部控制管理效率。

篇5

关键词：房地产；营改增；内部控制制度建设

一、房地产企业内控制度概述

内部控制是一系列具有控制职能的方法、措施、程序，是一个严密的、较为完整的控制体系。房地产企业内部控制度是以专业的管理制度为基础，以监管和防范风险为目标，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。

二、房地产企业内部控制制度的重要性

房地产企业数量多、资质低、竞争激烈。项目开发周期长、投资大，整个过程存在经营风险。营改增后不仅是税种上的变化，同时还对企业的经营管理提出了更高的要求。建立内部控制制度十分重要。第一，建立良好的内控制能对整个项目各阶段实施监督，能及时发现其中存在的问题；第二，内控制能够监督考核企业各部门的工作是否高效，能保障企业的经营效率，保障企业完成既定的经营目标。

三、房地产内部控制制度的现状

(一)企业对内部控制制度认识不足房地产企业在项目开发过程中，普遍存在只注重具体开发的工作，管理上缺乏战略意识、对中长期的发展没有规划。某些地产企业还停留在“抢地”就能赚钱，毫无经营风险意识。适合企业自身的、健全的内部控制制度，需要花费大量的人力、物力和时间，而且不会在短期就能产生经济效益。中小型房地产企业，如果缺乏长远眼光，不会重视这项工作，甚至它的的建立产生怀疑，不愿意进行内部控制制度的实施，或者只是让内部控制流于形式，降低了防范风险的能力与经营水平。

(二)缺乏风险意识，疏于企业的内部控制许多房地产企业是抢到地后，迅速开发建设和销售，对内部控制制度的建立很轻视。房地产企业往往只会重视外部因素，对于因为自身内部控制的缺乏而带来的风险因素考虑的很少。近些年在房地产企业只在盲目扩张，忽视了因缺乏内控制建设而带来的管理缺陷。

四、增值税后内控制建设的几点建议

营改增将地产企业带入增值税时代，这不仅是简单税种的变化，它要求企业对自身的经营流程重新进行设计，内部管理要由粗犷转向精细。企业管理层必须重视，共同谋划、积极应对，做好风险内控，项目流程的各环节，要求予以规范化。这能使企业平稳过渡达到最终降低税负、促进发展的目的。

(一)完善好内部环境治理结构中的董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，必须有效发挥董事会的作用，履行相应的责任。营改增后具有一定规模的房地产企业可以在内部设内部审计部门，保证其工作的独立性是很必要的。房地产行业的人员流动性较大，要实行德才兼备、以德为先的人力资源政策。另外，还要加强自身的企业文化建设，应该培育积极向上的价值观和社会责任感，重点强化营改增后的内部风险意识。“人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值”这是万达的核心价值观。

(二)加强工程及合同的控制建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大(约占40%)、跨越时间最长、涉及单位最多的。营改增后房地产的税率为由5%上升至11%，能否取得抵扣的进项税发票成为降低税负关键。关键控制点：首先要在工程招标时，要求必须具备一般纳税人资质。其次，在签订各类工程合同时要增加相应发票条款。最后，营改增过渡阶段后的建筑合同成本是否上涨问题，建筑企业主要项目人工成本费用不能取得进项发票，势必导致成本增加。所以选择的建筑企业必须能对其建筑人工成本目标有效控制。

(三)加强资金营运的控制房地产企业资金营运内部控制的主要目标是：保证资金安全，保持各环节资金的周转和高效，保证资金的的供求达到动态平衡。由于营改增后税率的增加，房地产一般纳税人的销项税税率为11%比较营业税高98%。以成交价100万元的房屋为例，营改增前营业税为5万元，营改增后需缴纳销项税9.91万元，可见必须要取得相应的进项税抵扣才能达到企业资金的动态平衡。项目在房屋竣工决算后，进入销售为主的阶段，增值税大部分为销项税，而企业所得税、土增税继续在地方预交，所以后期对资金需求较大。企业要严格按照预算要求组织协调资金调度，定期对资金预算执行情况进行分析，如发现异常，及时采取措施妥善处理，既保证税款的交纳又要避免资金冗余。

(四)加强制衡与监督营改增的试点范围涉及到房地产相关诸多行业，能帮助企业达到一体化、多元化的战略目标。同时企业的经营管理会变得更复杂，将会遇到更多的问题。首先房地产企业要加强内部审计机构独立性。其次，部门不相容的岗位要分离，定期内审，对于业务岗位定期(集团内部)轮换。最后，拓宽监督举报渠道。

(五)加强对企业人员的培训营改增后对房地产企业员工要进行相关知识的培训，尤其是财务人员、审计人员提出了更高要求。比如专用发票的保管、不能抵扣销项税的费用、项目各阶段税收风险管控。

五、结束语

营改增是财税体制改革的重头戏、是供给侧改革的重要举措，它给房地产企业带来了新的发展契机。房地产企业要健全内部控制制度、加强企业文化建设，进一步提高自身的风险管理能力，为企业的可持续发展奠定基础。

参考文献：

[1]李燕.解析企业内部控制制度的执行[J].中国乡镇企业会计，2016(02).

篇6

关键词：房地产开发企业；会计核算；收入成本；审计；确认

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-02

21世纪以来，全国房价连续上涨，特别是高位运行的房价在2009年又一次全国性高涨，房开企业实现巨额税利。然而，在房地产开发巨额利润空间下，房开企业会计核算存在不少问题，会计信息失真比较严重。2006年10月财政部会计信息质量检查公告(第十二号)披露：2005年检查了39户房开企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

一、房地产开发企业会计核算存在的问题及建议

虚计利润和资产是房开企业会计信息失真重要方面。房开企业普遍存在推迟确认收入、存货资产不实、高估成本、隐瞒利润等情况。在会计核算上主要体现在以下方面：

1.在预售制下没有及时确认开发产品销售收入。延迟确认收入很普遍，有的项目房屋交付使用数年了，收入不确认，购房款长时间挂在预收账款，导致资产、负债和利润不实。

2.没有完整、正确地计算开发产品成本，按计划成本或估计成本计算结转经营成本，甚至随意变动。在巨额利润空间下，更多的是高估成本。有的开发项目的房子没售完，开发成本或开发产品余额已是红字，且金额较大。

3.没有核算开发产品结存数量和金额，财会部门对开发产品失控严重。工程竣工后没有对开发产品进行金额、数量核算，销售开发产品的成本直接从“开发成本”账户转至经营成本。

4.与开发项目相关工程结算不及时，预付账款、其它应收款长期挂账，开发成本不实。

5.开发成本与期间费用、与其它支出界限不清。工程竣工后有关费用继续列入成本，罚款支出、施工水电费、代收代付款项支出列入成本等。

上述种种，究其原因和动机主要有：①房地产开发业务比较复杂，会计制度规定比较原则、简单，会计人员传承前任会计的做法，未能很好理解和执行会计制度。②投资者或管理当局出于某种动机，少计收入，高估成本，如应对税务征管和检查、体外流转资金。③企业内部管理不完善，会计基础工作薄弱，难以有效地组织核算。

无论出于何种原因和动机，上述现状都与会计制度、税收法规等相违背的。在当前对房地产行业宏观调控之下，有关部门将加强对房开企业的监管，企业应正确对待，切实做好会计核算，正确地核算收入和成本，提升会计信息质量。

二、浅谈审计中如何确认房地产开发企业的收入成本

在当前房地产行业状况和会计环境下，我们面对房开企业年报审计项目，应当按照审计准则的要求，编制和实施符合房开企业的审计程序，切实审查财务报表的重要项目，发表恰当审计意见。

在房开企业年报审计中，收入和成本审计确认问题是个重点，也是一个难点。对此，我谈谈粗浅认识和体会。

1.开发成本、开发产品的审查

(1)开发成本

房地产开发通常经过投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段。在开发经营过程中企业将发生各种耗费和支出，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁补偿费、规划设计费、勘察设计费、七通一平费用、建筑安装费、以及组织和管理开发项目而发生的各项费用和支出。有的直接计入开发成本，有的在不同项目分配后计入开发成本，有的计入期间费用，有的不能计入开发成本。

在审查开发成本时，应重点把握：①区分开发成本与期间费用、其它支出的界限。②审查开发成本是否真实发生。③分析开发成本的完整性。

对具体开发项目而言，不同企业对开发成本核算的状况不同，不同开发项目所处的开发阶段不同，对其开发成本审查的着重点和方法也是不同的。总体来讲，对项目开发成本审查，应做好以下几方面：其一，了解开发项目的基本情况和工程特点，形成初步认识；其二，查阅开发项目有关文件，审查建设工程合法性；其三，了解和实地察看工程形象进度，与工程财务支出进度对比分析；其四，重点抽查当年度发生的重要的开发成本支出，延伸核对相关合同、协议、文件；其五，审查需要分配的重大成本支出在不同项目(成本对象)之间分配的合理性。成本分配标准根据开发项目的特点及实际情况来确定，如建筑面积、工程预算、完成投资额，分配标准一经确定就不能随意改变；其六，审查有无施工水电费等代收代付款项列入开发成本支出；其七，在工程竣工完成的年度终了前，是否按工程预算预提应实施未实施零星工程成本或未完成扫尾工程成本，计入开发成本。

(2)开发产品

在审查开发成本的基础上，对开发产品审查应突出计价和存在问题。就具体开发项目而言，对项目开发产品审查，应做好以下几方面：

首先，验算项目开发产品成本计算单，审查其准确性。对此并注意以下问题：

①获取房屋面积测绘报告、规划文件，了解物业管理用房、公共配套设施，核对可销售面积。

②了解住宅、商业用房、非配套实施的可出售车库的成本计算方法，审查其一致性，有无随意变动。

③了解有无已完成的、款项已支付没有结算的、与开发项目工程相关的零星事项。

④审查是否合理预计扫尾工程成本，分析开产品成本的完整性。

⑤与同区域相似项目开发产品的成本水平相比较，分析开发产品单位成本合理性。

其次，审查结存开发产品单位成本有无变动。

篇7

关键词：内部控制；分析；策略

在我国房地产企业发展的过程中，重经营、轻管理一直是其长期发展中的短板。我国不少房地产企业没有充分的风险意识，在内部缺少风险管理文化，没有充分地认识到风险因素对于企业发展的不利影响，难以满足房地产行业的现代化发展要求。在新时期下，随着国家对房地产调控的越来越严格，加强内部控制，做好风险管理，有利于房地产企业的稳健运行，提高企业资金利用效率，最终实现房地产企业的可持续发展。

一、房地产企业内部控制现状分析

(一)内部控制意识薄弱

近年来我国的房地产企业得到了快速的发展，在资金、技术实力方面取得了明显的进步。但是在进步的同时，还存在着管理方面的隐忧，例如部分房地产企业重视开发而忽略了内部控制管理，导致企业的经济效益难以令人满意。部分房地产企业在内部控制意识方面比较薄弱，对于内部控制的重要性认识不足，过分地追求企业的规模和短期的利益，没有充分地认识到内部控制对于房地产企业发展的重要性。一些房地产企业由于没有建立完善的风险评估系统，导致风险问题频发，严重地干扰了企业的正常运行。此外，内部控制风险意识的薄弱，导致企业难以建立有效的风险预警机制，从而不能对风险进行充分地管控，最终造成了企业经济上的损失。特别是在一些民营房地产企业中，由于过分地追求业绩，而忽略了内部控制制度建设，没有充分地适应现代企业的发展要求，在管理理念等方面比较落后，没有相应的风险防范意识，最终影响了房地产企业的发展壮大。

(二)内部控制执行力度薄弱

目前我国的房地产市场得到了蓬勃的发展，房地产价格不断地走高，房地产行业的繁荣也隐藏了不少严重的问题，例如部分房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是由于没有良好的执行环境，导致内部控制难以真正地落实。近年来随着政府相关部门制定了一系列关于房地产企业内部控制的政策，例如企业内部控制规范等，但是由于其内容比较宽泛，缺少可以执行的细节，导致难以操作。在执行的过程中，一些房地产企业的内部控制制度不符合企业的实际，与企业的经营活动相脱节，都影响了内控制度的执行。此外目前我国在房地产企业内部控制人才方面也比较缺乏，很多房地产企业缺少专门的人才来实施内部控制，再加上内部控制所需要的综合能力比较高，例如需要懂得金融、工程、财务、管理等方面的知识，我国在房地产企业内部控制方面的氛围还不够成熟，在人才队伍建设方面还比较薄弱，这些因素的存在都影响了内部控制的执行效果。

(三)缺少完善的监督机制

目前我国不少房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是对于内部控制制度的执行效果缺少严格的监督，导致内部控制的效果大打折扣。部分房地产企业重视内控制度的建立过程，而忽略了其效果的评估，导致内部控制缺少有效的约束。在部分房地产企业中，由于业务繁忙，所以对于内部控制缺少科学的评价，导致内部控制制度实施的过程中存在着比较大的自由度，最终影响了内部控制的效果。对于内部控制执行过程中，缺少完善的问责和惩罚机制，使内部控制制度执行的过程中出现了不少违规甚至舞弊的现象。因此有必要建立完善的监督机制，将内部控制与员工的发展结合起来，提高员工的积极性，最终促进内部控制的实施。

二、房地产企业加强内部控制的策略

(一)提高内部控制意识

房地产企业管理人员应当充分地认识到内部控制的重要性，在日常的管理工作中积极地参与到内部控制制度的建立和执行工作中，促进内部控制的实施，提高广大职工的风险意识。内部控制制度的实施是一项长期的过程，特别是对于工程项目来说，其施工周期长，资本消耗比较大，通过不断地提高内部控制意识，将风险管理和控制贯穿到企业发展的各个过程和各个阶段中，只有通过这样不断地推进，才能真正地发挥内部控制的功效。房地产企业面临着不少经营中的风险，风险的存在和发生对房地产企业的可持续发展带来了威胁。因此充分地认识到风险的危害，才能提高内部控制的意识，才能加深对内部控制的认识。在房地产企业管理活动过程中，要不断地提高风险防控意识，只有这样才能认识到内部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法来管理风险。

(二)建立完善的内部控制组织

一些房地产企业由于没有建立相应的内部控制组织，导致内部控制制度难以得到真正地落实，通过在企业内部建立完善的内部控制组织，对于发挥内部控制的作用具有重要的意义。内部控制组织应当平衡好企业发展与风险评估的关系，实现二者的有效结合，最终实现对风险的有效管理。内部控制部门应当做好风险的分析和识别工作，结合企业的实际情况建立相应的风险预警模型，在日常的工作中以模型为指导，建立严格的风险指导线，确保风险能够真正的可控，例如合理地配置企业的贷款、债务比例等，做好资金的短期和长期的有效配置，分散风险，控制风险。内部控制部门应当做好风险的预测工作，准确地判断企业发展过程中的风险，对于风险影响的大小等进行科学的分析，从而实现对风险的有效识别。对于房地产行业来说，其波动性比较大，在风险识别的过程中要综合性地采取有效的方法，判断风险的来源和类别，从而准确地评估分析，提出相应的改进措施。在建立内部控制组织部门的过程中，要提高其独立性，能够摆脱其它部门的掣肘，独自行使其监督管理权力，切实地防止风险的发生。此外，还应当加强内部控制人才建设，加强对财务人员的培训工作，使财务人员能够熟悉房地产行业的各个流程，只有这样才能切实地了解企业发展过程中可能存在的风险，做到内部控制的有的放矢，减少风险事件的发生。

(三)加强对内部控制的监督

加强内部控制的监督，对于发挥内部控制的作用，实现对风险的有效管理具有重要的意义。企业管理人员要加强内部管理，明确相关的责任人，对员工的职权进行严格的限定，将风险管理责任落实下去，从而实现对内部控制流程的监督。在企业内部应当建立内部控制评价制度，检查测试内部控制制度的执行情况，这样能够及时地发现问题，减少企业的经济损失。要对企业运行过程中的各项业务的风险进行追踪，及时地发现其中的风险漏洞，从而进行相应的优化，减少风险的发生。为了明确企业运行过程中的风险，可以由企业内部组织审计或者由第三方审计部门对企业的内部控制进行监督，不断地提高审计部门的独立性。在监督的过程中，要围绕风险关键点作为审计的重要对象，对于一些财务支出大、而且频繁的项目应当做好其后期追踪，从而达到风险检查和预警的作用。为了进一步完善内部控制监督机制，应当对内部控制实施效果进行评价，这样能够突出监督机制的重点，使监督机制能够随着风险的变化而变化，及时地发现内部控制活动中的薄弱环节，从而切实地发挥监督机制的作用。

三、结束语

完善的内部控制制度，对于提高企业的风险管理水平，降低风险发生的频率具有重要的帮助。企业管理人员要具有强烈的风险意识，将内部控制真正地落实到企业管理活动中，落实到具体的个人，落实到企业的各个部门中，贯穿到企业发展的各个阶段，最终促进企业的风险管理，改善企业的内部控制环境。通过加强内部控制，建立完善的、科学管理体系，最终能够使企业获得长期的发展，对于提高企业的经济效益，完善房地产企业的管理制度都具有积极的意义。

作者:朱成俊 单位:河南金岱中岳置业有限公司

参考文献：

[1]秦文曙.房地产内部控制实施现状及对策[J].当代经济，2015，24：72-73.

[2]金晓丹.房地产企业基于内部控制的风险管理研究[J].财经界(学术版)，2014，11：110.

篇8

减持套现：债务压力下的“以退为进”

今年以来，一些地方土地财政收入缩水、地方债风险凸显，政府财政负担持续未见好转趋势。审计署审计结果显示，截至2012年年底，36个地方政府本级政府性债务余额38475.81亿元，相比2010年增加4409.81亿元，增长12.94%。

为了能够顺利在“地方债检查”中过关，地方政府正在想尽办法筹集资金，以应对未来地方债偿债高峰。因此，地方政府掌控的数百家上市公司股权成为首选目标，通过减持手中的国有股便可缓解困境。

根据国资委的数据显示，2012年年底，A股国有控股上市公司共有953家，占公司数量的38.5%，其市值占比达到51.4%。而对A股数据的统计显示，近670家上市公司为地方国资委直接或间接控制。业内人士认为，减持这些上市公司的国有股，成为地方政府筹钱补债务窟窿最为直接的办法。

目前，具有国资背景的上市公司股东减持越来越多，其中也有地方国有资产经营公司，这类企业一般并无实际主营业务，只是作为地方政府国有股份的持股平台，减持后的资金很快进入当地财政。

湖北财政系统一位官员对记者表示，在地方政府的债务压力越来越大的情况下，大量减持国有股还债过冬是上策。

进军地产：来钱最快，风险最低

眼下，财政收入增长的放缓成为一些地方政府的燃眉之急。面对上级下达的增收任务以及自身财政开支的压力，“让荷包鼓起来”为地方政府拓宽经营路子找到了合适的理由。房地产行业成为首选路径。

进入房地产这个“来钱最快、门槛最低”的行业，地方政府有着得天独厚的优势。一批地方政府所属的国有地产企业如雨后春笋般冒出，原本从事其他行业的地方国有企业纷纷涉足甚至转行房地产领域，成为最新一轮“圈地运动”中的急先锋。地方上一位民营房企老总甚至向记者感慨，地方上新一轮的“圈地运动”已然成为一些地方国企的独角戏。

据业内人士透露，今年以来，活跃在土地市场的地方国企有相当一批是从事其他行业的大型国企，房地产已成为其重要的“副业”。其中，地方政府所属城建类企业，原先主要从事道路、公共设施的设计建设，如今大规模地“转身”以房地产开发为主业。

当前新一轮城镇化建设浪潮，为地方国企再次进入房地产行业、卖地谋利提供了机会。例如，湖北省联合几家国有企业共同出资成立了省级投资公司，房地产是其投资重点，占据大部分份额。目前，公司在省内的咸宁、鄂州等7家地级市建设新城，同时还在武汉市开发了多个大型楼盘。此外，武汉市政府也有多个涉足地产开发的地方国企。

“除了以往高企的地价外，如今地方政府正通过投资公司直接经营房地产带来巨额利润回报。”中国指数研究院华中分院研究总监李国政说。

“另类经营”：政府部门掀起投资公司热

“不仅政府直接有所属投融资平台企业，一些主要的职能部门也都纷纷成立各类投资公司，虽然名目繁多，但都是垄断性经营，获得高额利润。”武汉一家大型房地产企业老总告诉记者，当前一些政府部门纷纷成立自己独资或控股的企业，如水利部门有水利投资公司，交通部门有交通投资公司，农业部门有农业投资公司，旅游部门有旅游投资公司，科技部门有科技投资公司，环保部门有环境投资公司，就连城管都有环卫投资公司。

同时，以营改增为代表的财税体制改革推进，一定程度上也对地方财政收入造成不利影响。针对此，一些“头脑灵活”的地方政府部门更多地将眼光投向“公司”这根“救命稻草”，以图通过直接设立公司，多方创收。

篇9

为加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险行为防范能力，促进企业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序和社会公众利益，财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会制定并分别于2008年和2010年颁布了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》，标志着我国企业内部控制规范体系初步建成。从2011年起，越来越多境内外上市公司与内部控制规范试点公司开始实施企业内部控制规范体系，构建企业内部控制制度；2012年，证监会与财政部也联合公告，将内部控制规范体系的强制实施范围进一步扩大到主板国有控股上市公司，标志着我国上市公司的内部控制规范体系进入了分类分批实施阶段。这些规章制度的，使得我国上市公司建立健全完善的内部控制制度有了一定的依据和规范。

房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策的影响；从2013年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中国注册会计师协会在2月了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。例如，收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。

同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。

本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。

二、房地产开发企业内部控制问题

（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系

当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。

（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱

随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。

（三）房地产开发企业内部监督管理不到位

房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。

（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐

现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。

（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制

当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。

（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅

内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。

三、房地产开发企业内部控制问题解决对策

（一）建立健全完善内部控制制度

建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。

（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。

（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。

（二）加强内部控制法制建设

许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。

（三）强化内部审计

内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。

同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。

（四）拓宽企业内部控制体系

随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。

（五）提高内部控制缺陷披露质量

我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。

四、结论

篇10

一、项目成本控制概念

1.成本及成本控制。成本是生产过程中的耗费情况（劳动力耗费和资源耗费）的货币表现形式。房地产建设项目成本控制管理是指运用一定的科技手段，对在项目建设过程中的人员、费用和资源进行组织、监督和调整。通过分析、评价实施后的效果，采取相应的措施纠正偏差。施工成本控制在计划成本之内，在保证进度和质量目标的前提下，以确保证成本目标的实现。

二、房地产建设项目成本控制现状

1.房地产企业普遍缺乏全面的成本控制理念。我国房地产行业近20年来发展迅速，但房地产建设单位素质参差不齐，许多房地产企业起点低、管理粗放，在项目中成本管理的方式比较落后，如在房地产项目的成本预测和成本计划都缺乏完善的计算编制，房地产项目成本管理中同样需要技术人员在经济方面的参与，而不是只参与规划设计或者工程监理，而项目管理者大多数只关注项目工期和建筑质量，对于成本控制则经常忽视。2.成本信息反馈迟缓，组织涣散。许多建设单位为了降低成本，会选择将建设项目工程进行分包或者转包的拆分施工，这种施工方式在项目后期实施阶段就会出现各建设单位和开发商之间的矛盾、分包单位与总承包单位之间的矛盾以及分包单位之间的矛盾等等。同时建设项目的参建单位由于较多，经常需要交叉作业，各参建单位项目成本信息反馈不及时，各参建单位之间的进、退场时间都不相同，导致项目管理者不能及时收集各项成本信息从而及时发现相关的成本超支、外溢等问题。3.项目成本管理体系不完善。国内很多房地产建筑企业随着最近20年经济快速发展出现了高速发展，市场内的房地产企业正在随着房地产市场的逐渐饱和越来越重视成本管理控制，但现有的成本管理制度还没有做到细化管理，成本管理体系不够健全。

三、挣值法在DT住宅楼建设项目施工阶段成本控制的应用

1.挣值法概述。挣值法是为监测工程费用和工程进度对项目进行整体层面进行的结果比较，主要通过对项目任意时间的计划与实际完成情况进行对比进行分析。挣值法的参数主要包括计划工作量的预算费用BCWS、已完成工作量的预算费用BCWP、已完成工作量的实际费用ACWP。挣值法通过比较项目成本的实际值和计划值，可以在任意时点及时分析得出实际施工中与计划成本的偏差，判断和预测成本费用的未来趋势。从而让管理者可以及时发现成本偏差并进行相应地调整措施阻止偏差的继续扩大，并可以帮助管理层分析偏差原因以便及时纠偏。2.DT房地产建设项目成本控制研究。DT建设项目建筑面积为138486平方米。项目建设工期为2021年2月至2021年10月，预计项目总建设成本为305,134,896元，现采用挣值法对该项目2021年2月至10月期间的成本控制管理进行分析。①项目费用偏差及项目费用绩效分析。首先计算项目费用偏差，项目费用偏差通常用CV来表示。费用偏差CV=BCWP-ACWP，是指在某一时点上，BCWP与ACWP之间的差值。通过比较CV与0的关系分析建设费用达标情况，当CV>0时，表示实际项目费用节约，当CV=0时，表示实际项目费用达标致；当CV<0时，表示实际项目费用超支。项目费用绩效用项目进度指数CPI表示，项目进度指数CPI=BCWP/ACWP，当CPI>1时，表示实际项目费用节约；当CPI=1时，表示实际项目达标；当CPI<1时，表示实际项目费用超支。经过计算能得出，DT建设项目的第2、4、5、6、10五个月的CV<0，分别为：-1111569.41、-1417307.22、-1740188.16、-2219462.45、-2755684.06，即这五个月的实际项目费用相比计划是超支的；第3、7、8、9四个月的CV>0，分别为：938896.90、2056893.11、470966.33、1784164.98，即第这四个月的实际项目费用相比计划是节约的。计算第2、4、5、6、10五个月的CPI<1，分别为：0.9014、0.9327、0.9432、0.9402、0.9572，即这五个月的实际项目费用相比计划是超支的；第3、7、8、9四个月的CPI>1，分别为：1.0734、1.0563、1.0127、1.0419，这四个月的实际项目费用相比计划是节约的，与前面的项目费用偏差CV分析结果一致。②项目进度偏差及项目进度绩效分析。挣值法中的项目进度偏差用SV表示。项目进度偏差SV=BCWP-BCWS，当SV>0时，表示项目进度超前；当SV=0时，项目进度跟计划一致；当SV<0时，项目进度比计划落后。项目进度比较绩效用项目进度指数SPI表示。项目进度指数SPI=BCWP/BCWS，当SPI>1时，表示进度比计划提前；当SPI=1时，表示进度与计划一致；当SPI<1时，表示进度比计划延后。经过计算DT公司SV数值可以得出，第2、3、4、5、6、8六个月的SV<0，分别是：-663606.89、-1011279.77、-3134011.59、-1244855.64、-774024.21、-602893.60，说明这六个月的项目进度相比计划是延后的；第7、9、10三个月的SV>0，分别为：1240064.56、1425609.93、9098382.24，即这三个月的项目进度相比计划是提前的。

四、房地产企业施工阶段建设成本控制管理措施