买卖合同的相关法律范文

导语：如何才能写好一篇买卖合同的相关法律，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

合同是现代企业之间进行经济往来不可或缺的一种形式，能否对合同进行科学、健全的管理，在很大程度上体现出一家企业的经营理念和管理水平。从目前煤炭企业的合同管理情况来看，大多数企业在内部成立了相应的合同管理机构或粗门，对于合同管理职责有着较为明确的划分，但是在实际工作，对于买卖合同引发的质量纠纷仍然应该高度重视。

【关键词】

买卖合同；质量纠纷；防范

0 引言

煤炭是我国重要的基础性能源，具有很高的战略性地位，在国民经济的发展中也一直占有着举足轻重的地位。可以说，煤炭企业发展的兴衰成败，将直接影响我国社会主义市场经济建设能否顺利推进。从煤炭企业对合同的日常管理工作来看，由于整体煤炭市场的流通秩序还较为混乱，广大煤炭企业对于买卖合同管理的重要性认识不够深刻。因此煤炭企业对于煤炭买卖合同的管理也较为粗放，缺少细致、深入的系统理论研究，在实际经营中，一些跟买卖合同相关的深层次问题也逐渐暴露出来，尤其是一些涉及到质量纠纷的问题，不仅给煤炭企业的经济效益带来了一定影响，而且如果处理不当，还会对煤炭企业的声誉带来负面效应。随着我国社会经济活跃程度的不断提高，煤炭企业在市场竞争中也采取种种措施，促进自身的发展，合同数量和规模都逐步上升，由此带来的合同纠纷也层出不穷，其中，与客户之间关于买卖合同质量纠纷是一种较为常见的纠纷类型。目前一些煤炭企业经营者已经逐渐意识到，需要在订立合同的同时加强对质量纠纷的防范。在买卖合同中，有一些诸如质量要求、技术标准、检验期间等内容，专业性较强，内容繁复，技术含量高，由此带来的风险因素也就更多。鉴于此，本文希望就煤炭企业买卖合同中可能涉及到质量纠纷的因素进行分析，通过对合同标的物质量、技术、检验等方面的严格要求，在合同签订、履行的各个环节采取有效措施，力争减少买卖合同中质量纠纷的发生。

1 买卖合同质量纠纷的防范措施

1.1 建立健全合同管理制度，重视对产品质量的认定和把关

煤炭企业的买卖合同管理是一项系统性强、综合性高的工作，区别于以往仅仅对合同要约、承诺、签订等环节的单一控制，目前的买卖合同管理已经朝着全过程、全方位的科学化管理模式迈进。在以往的合同管理工作中，煤炭企业的相关负责人对合同法不够熟悉，真个管理体系中也缺少对合同管理的考虑，合同法律意识淡薄，更谈不上对发生纠纷后的应对和解决措施。鉴于此，要想提高煤炭企业的合同管理水平，从根本上减少质量纠纷的发生频率，一是要在企业内部强化合同法律意识，建立健全合同管理相关规章制度。二是要进一步熟悉《合同法》、《中华人民共和国产品质量法》等相关法律法规。具体来说，首先，规范的合同管理制度至少应该囊括合同签订、履行、纠纷处理、考核等制度。通过相关制度的建立和完善，使得企业的合同管理做到权责明确、层次清晰、程序规范，切实做到对合同管理的事前防范、事中控制和事后应变。其次，在对相关法律的学习中，一定要明确产品质量这一概念的内涵和外延，在签订合同的过程中，对产品标准和质量必须进一步明确，以便在发生质量纠纷的时候，能够列举出免责证据，减少合同的质量风险。

1.2 对合同标的物的质量标准进行更细致的事前约定

煤炭企业的产品大多数都通过铁路进行运输，实际运输数量同订货量之间存在着较大的差异，在运输过程中也时常出现混杂、被盗等情况，对标的物的品质带来了一定影响，给质量纠纷的发生埋下了隐患。为了解决这一问题，改变过去运输出现问题都由煤炭企业承担的局面，煤炭企业需要根据《合同法》的精神，在运输前通铁路部门签订《煤炭运输合同》，对在运输过程中可能出现的问题进行细致地规定，以此维护煤炭企业买卖合同的严肃性、公正性，切实保障煤炭企业以及相关用户的切身利益。鉴于此，煤炭企业的履行合同义务之前，一定要严格遵循相关标准，对合同标的物的质量进行仔细把关。首先，对于合同中标的物质量标准的制定，在不违反相关法律法规的规定下，可以与合同当事人共同对标的物的质量标准进行约定，以此作为判断合同标的物交付时的检验标准。其次，如果双方对于买卖合同中标的物的质量约定不明确的，根据我国《合同法》中的相关规定，可以进行协议补充，如果协议难以达成的，也可以按照买卖合同或者是行业交易习惯进行确定。

1.3 完善买卖合同中就标的物的检验方法及时间

从实际情况来看，有很多买卖合同质量纠纷的发生，是由于合同双方对合同标的物的检验方法及时间未能达成一致。在买卖合同的质量纠纷中，仲裁机构首先关注的往往不是合同标的物是否真正存在瑕疵，而是关注买受人是否在有效时间内向出卖人发出合同标的物存在质量问题的通知。如果在审理过程中，查明买受人未能在合理期限或者是合同约定期限内向出卖方提出合同标的物存在瑕疵的问题，那么从法律意义上来说买受人就已经接受了标的物。鉴于此，煤炭企业在签订买卖合同的过程中，一定要重视对检验方法及时间的规定，买受人需要在规定时间内完成检验义务，这是其必须负担的一项重要义务。具体来说，对合同标的物的检验方法，最好能在事前由合同双方共同商讨确定，并且在合同中进行明确的约定。对合同标的物的检验时间，一般是在合同标的物交付给买受人时进行，通常可供选择的检验环节包括：出厂验货、装运验货、卸货验货等等。完整的检验时间包括验货开始的时间和验货延续的时间两个方面。可以说，如果能够在合同标的物检验方法和时间上做出明确的约定，将有助于减少质量纠纷发生的可能性。

2 结语

总的来说，不论处于哪个行业的企业，在纷繁的市场竞争中，都有可能在合同签订与履行过程中面对各种各样的纠纷。广大煤炭企业应该对各种风险因素进行综合分析，在合同签订和履行过程中对可能产生质量纠纷的条款进行修订，采取有效措施规避合同质量纠纷的出现。如果由于某些情况导致质量纠纷发生，也应该正确看待，通过完善的资料保管和相关合同条款作为证据，做到心中有底，从而在法律层面掌握主动权。

【参考文献】

[1]林健民.合规管理与合同管理[J].中国石油企业，2013（6）

篇2

1991年屈某将自己位于北京市通州区新建村通惠河南处的房屋及院落一套以8000元的价格卖于韩某、闻某夫妇，双方到房地产交易部门办理了过户手续。同年8月闻某取得了该屋的产权登记证书。屈某称对相关政策法规不了解才形成买卖关系，现了解到韩某、闻某均系居民户口，与其并非同一集体经济组织成员，该买卖合同不符合相关法律规定，于是要求法院确认房屋买卖协议无效，韩某、闻某将购买的房屋及院落恢复原状并返还。

通州法院经审理认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告屈某将自己的房屋卖给闻某、韩某，房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且双方已办理过户手续，闻某已经取得了房屋产权证书。故驳回屈某的诉讼请求。

一审判决后，原告屈某不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二、相关法律问题

随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。

从目前诉争农村房屋转让协议中反映的情况来看，对于当事人之间的转让行为有的经乡政府相关部门确认，有的经村委会盖章确认，有的是当事人之间自行签订协议转让，还有的仅仅是让村支书或者其他集体组织成员做见证人进行了房屋买卖，根本没有签订书面的协议。由此可见，整体上农村房屋转让处于一种无序的状态，而且对于乡村两级的确认行为的效力是否相当，当事人之间对此也存在非常大的分歧。

农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅基地使用权的转移是否经过合法批准。

在2006年9月14日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中，关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题作出了说明，即农村私有房屋买卖合同应当认定无效。2006年会议纪要重申了2004年会议纪要中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，同时指出虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如：

1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

2.城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

3.买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。

4.买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

6.对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

同时，2006年会议纪要分析指出此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而。

处理涉及农民私有房屋买卖纠纷案件，要把握以下原则：一是尊重历史，照顾现实，国家法律法规调整，农村经济发展变化，两者在实践中总会出现衔接中的问题，尊重目前法律政策限制集体土地流转的现实，也要认识到此类案件的复杂性，妥善解决相关利益冲突；二是注重判决的法律效果和社会效果，以有利于妥善解决现有纠纷、有利于稳定现有居住关系、有利于引导当事人交易行为为指导，保护当事人的善意信赖和制约农民审慎处分自己的房屋的双重效果；三是综合权衡买卖双方的利益，考虑合同无效对双方当事人的利益影响，交易行为一般都履行完毕很长时间，土地升值、拆迁或翻建扩建房屋等因素都应当在审判的时候进行考量。

篇3

关键词:中文汽车买卖法律问题

Abstract:Withtherapiddevelopmentofeconomy,carshavebecomemainmeansoftransportationoftheday.Theincreasingdemandofcarsleadstoanactivetendencyofsecond-handcarsdealing.

Buttheoldpolicyandmanagementincarsmarketofourcountrymakecardealingconfusing.Asaresult,thecasesaboutcarsdealingareincreasing.

Peoplehavedifferentopinionsofhowtodealwithsuchcases.

AccordingtosomecasesthatIexperienced,therearelegalproblemsthatexistincarsdealing.Afterstudyingthemonebyone,Ipresentthefollowingopinions.

1.Transferringproceduresarenottheessentialconditionsofbecomingeffectiveofcontracts.Neverconsideritineffectivebecauseofnottransferring.

2.Incaseofconflictofwhoownsthingsandwhohastherighttoregisterincarsdealing,weshouldprotectthethirdperson’sinterestoutofgoodwill,accordingtoeffectiveproofs.

3.Abouttheownershipoftheuntransferredcars,weshouldpracticallyanalyzetheproblemsofthechangeofownershipandequalityofcreditors’rights,andtheeffectofownershipshouldbefavoredovercreditors’rightsifonthesameconditions.

1.Aboutcarsdealingrelationshipinmanagingintheformofcontract.Fromtheaspectsofthecontracts’purpose,nature,contentandrelatedlawsandrules,suchkindofcontractscanbeeffectivebylaw.

2.Carlicensesaretheresultofdealingineconomylife,sotheycanbetransferred.

篇4

Q1：王律师，你好！

本人今年78岁，老伴已于三年前过世。现在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的产权证上只有我一个人的名字。由于我没有儿女，也没有人照顾，所以希望把这套房子卖掉，然后住进养老院，将该房款用于支付养老院的相关费用。但是，由于历史原因，我的房子里还有我外甥的户口。我想咨询一下，如果未经我外甥的同意，我与他人签订该套房屋的买卖合同，是否有效？此外，如果将该套房屋卖出，我外甥执意不肯迁出户口，我该如何处理？是否可以向法院？

求助人 陈先生

A：陈老先生，你好。根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

也就是说，陈老先生作为该房屋的唯一产权人，你有权利处分自己的房产。你外甥是否同意你处理该套房产，并不影响你对外签订房屋买卖合同的效力。但是，根据本律师以往的经验，房屋买卖合同中，一般会对房屋户口的迁出时间有所约定，若你的外甥不配合，未按合同约定的时间迁出户口，你可能将按照房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。

对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确规定，但实践中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，根据其规定，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回。

对此，本律师建议陈老先生在房屋出卖前与自己的外甥就房屋买卖的相关事宜友好协商，以免日后因户口迁移而导致不必要的麻烦。陈老先生也可以与自己的外甥或其他第三方签订《遗赠抚养协议》，由陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方承担照顾陈老先生的义务，并负担陈老先生养老送终的全部费用，在陈老先生百年后，将该房产赠与陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方。这个方案或许能解决陈先生当前所遇到的难题。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，你好！

我是一个新上海人，在上海打拼多年，现有一些积蓄，准备在上海购置一套房屋，并与李女士签订了房屋买卖合同，同时约定了具体的房产过户日期。但李女士在过户前夕告知将不履行过户义务，准备解除房屋买卖合同。如果李女士一方不愿意再履行买卖合同，而我坚决要求继续履行的，该如何处理？

像目前这种状况，我们的房屋买卖合同已经成立，作为出卖人的李女士不履行产权过户义务。那么我诉至法院是否可以直接主张该房屋的权利归本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根据《合同法》四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。

根据《上海市房地产转让办法》第十七条规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：

转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；

法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

李女士作为房屋的唯一权利人与汪先生在协商一致的前提下，自愿签署了房屋买卖合同。本人认为，上述房屋买卖合同已生效。合同生效后，合同各方应当遵循合同的约定，依照诚实信用的原则，完全地行使权利和履行义务，并受合同条款的约束。

在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。若合同当事人违反合同的约定，应当依法或依约承担相应的民事责任。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约，还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除根据《合同法》第一百一十条规定，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

根据上述规定，本案若诉至法院，一般会责令双方继续履行。在履行义务的同时，若另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确实不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

双方协商确定的，从其约定；

双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估来确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

此外，根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，李女士未自动履行所有权移转义务前，汪先生尚未取得标的物的所有权，他依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对作为出卖人的李女士不履行产权过户义务的，汪先生不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

法律小常识

合同的对内效力与对外效力

合同生效，是指合同产生法律约束力。

这包括：1.合同的对内效力，即在当事人之间产生法律效力。一旦合同成立生效后，当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务。当事人依法受合同的拘束。当事人必须遵循合同的规定，依诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利，违反义务。在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。

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个人房屋授权委托书模板

委托人

1、姓名：性别：身份证号码

受托人:

1、姓名身份证号码

2、

我们拥有房产的产权，现委托以上受托人为我们的人，在本人所有权份额内，并以我们的名义在任何时间任何情况下享有上述房产的占有、使用、收益、处分的各项权利。并代为办理上述房产相关的以下所列明的事项：

1.办理转让上述房产的过户、转移登记手续，签署房地产买卖合同、存量房交易税款计征申明、房地产交易环节个人所得税免征申报表、转移登记申请表及询问笔录等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房地产证、办理买卖公证等手续。

2.办理转让上述房产的拆迁、征地、置换等手续，如签订拆迁、征地、置换合同，领取拆迁征地补偿金等

3.办理上述房产资料变更、资料撤件、抵押登记手续、签署变更申请表、抵押物价值确认书等相关文件及领取办妥变更、撤件、抵押登记的房地产证等相关事宜。

4.办理上述房产注销抵押登记手续、签署注销抵押申请表及询问笔录、领取办妥注销抵押登记的房地产证等相关事宜。

5.到银行办理还清贷款手续、签署银行罚息、违约金等相关费用确认书并代为支付，终止授信额度并签署相关文件，领取房地产证、注销房产抵押资料、房地产买卖合同、保险单、还款凭证及付清楼款证明书等相关文件资料。

6.到银行办理提前还款申请、打印贷款还款历史记录及贷款余额清单、查询扣款账号及账户余额、开立账户及更改密码，办理关闭账户网银、电话银行、手机银行及取消托收功能的相关手续，签署相关文件，领取借款抵押合同原件及复印件。

7.到国土部门或深圳市房地产权登记中心或档案部门打印产权资料电脑查询结果表，复印房地产证、借款抵押合同等房产相关资料。

8.到银行申请赎楼贷款、按揭贷款，签署借款申请书、借款借据、划款委托书、贷款合同等相关文件，到银行或其他相关机构查询打印个人征信系统信息及信用报告，收取或指定账户收取上述房产的售楼款、赎楼贷款以及买方按揭贷款。

9.到担保公司签署担保(垫资)赎楼业务申请审批表/报备表、赎楼担保委托合同、垫资服务合同、借据、确认书、承诺书、授权书等办理赎楼所需签署的相关文件。

10.代为管理房产、收取房屋租金，办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、数字/有线电视、网络等过户以及变更的相关手续，到保险公司办理上述房产的退保手续，代为收取保险金及在相关文件上签字。

11.到国税局或地方税务局办理减、免税申请手续签署并领取相关文件。到地产中介签署买卖协议及相关一切文件并代收定金。

12.到司法机关或仲裁机构查询复印并领取上述房产所涉案件的具体情况及相关文件资料。

上述受托人有转委托权，所有受托人均可独立办理受托事项，受托人在其权限范围及期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我(们)均予承认。上述房产是指法律规定本人份额内房产。

委托人：

年月日

房屋全权委托书范文

委托人：______________

受托人：______________

委托事项及权限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事务繁忙，现特委托受托人办理相关事宜，具体权限如下：

1、代为清偿该房屋抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。

2、受托人有权代为出售房产，包括但不限于：受托人有权代为出售上述房产，有权与买受人商谈交易价格及买卖合同的各项条款，有权代为签署有关协议、房屋买卖合同及办理相应的合同公证、房产评估事宜，有权与买方办理房屋交接手续，有权处理物业及煤水电、有线电视等过户事宜，有权代为收取售房款项。受托人有权代为到当地房地产管理部门办理合同的登记及房地产权属过户至买受方等上述房产交易有关的一切手续。若买方选择按揭抵押贷款的方式支付购房款，则受托人有权代表委托人协助买房办理二手房(按揭、抵押、转按揭)贷款的相关手续，并代为到按揭银行签署各种法律文书，有权开立银行账户卡，设定密码及账户卡有关操作，收取银行按揭款。

3、受托人有权将上述房屋作为委托人(委托人当中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向银行、私人或其他金融机构或担保公司借款的抵押担保物(贷款银行、贷款对象、贷款额度、种类、担保对象、范围、期限等由受托人选择确定)，有权代查委托人的个人资信、信用信息基础基础数据及报告，有权与贷款银行(私人或其他金融机构)商定、申请办理房屋抵押贷款，签署授信协议及该授信项下的借款合同、抵押合同等相关文件，有权以上述房屋为抵押物代为办理抵押贷款手续，包括代为开立银行账户卡、领取相应贷款，代为签署相关法律文件，代为变更还款期限、还款方式，代为提前还款、包括结清贷款、领取贷款相关文件等与抵押、贷款有关的所有事项;代为办理与抵押贷款相关的房屋评估、保险及公证事宜(委托人特此声明：同意受托人与银行签署的借款合同等法律文件，并且同意赋予该借款合同强制执行效力);代为到当地国土资源与房产管理局办理房产抵押登记手续并代为缴纳相关税费，有权代为领取、保管经过抵押登记的土地房屋权证;代为办理其他与房屋抵押贷款相关的事宜。

4、受托人有权出租上述房产，收取租金，签署房屋租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。

本委托书未能穷尽且为受托人全权代表本人行使股东权利及履行股东职责所必需之其他权限，均视为已得到委托人的充分授权。

受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视同委托人亲为，因此签署的相关文件及支付的相应费用，委托人均予以承认。

受托人有转委托权。

委托有效期限：自委托书签署之日起至_______年_____月____日止。

委托人：_______

日期：_______年_____月____日

房屋全权委托书怎么写

委托方：

姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________

受托方：

1：(可以公司名字或者公司法人代表)

2：姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________

我方_______(份额____%)拥有位于深圳市______________(按照房产证地址填写)的房产，现委托以上受托方为我方的人，期限为：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可单独以我方的名义在期限内办理如下全部委托事项，受托方2可单独以我方的名义在期限内办理如下第5、13项委托事项：

1、管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用;到相关部门办理以上房产补地价事宜，并代领取缴费通知单及增补协议书，缴纳相关费用等及办理绿转红等相关手续，领取红本房地产证，签署相关法律文件。

2、到相关部门全权办理上述房产的房地产证并缴纳相关费用，领取房地产证，办理上述房产的抵押登记手续并签署价格议价书等相关文件。

3、全权办理以上述房产向银行申请按揭贷款或抵押贷款，并代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等相关文件，收取银行贷款款项，办理合同公证并在相关文件上签字;在银行开立帐户，领取并保管存折，并在深圳市房地产权登记中心办理抵押登记手续。

4、办理申请赎楼贷款手续，签署银行借款借据、借款合同、抵押合同、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等一切相关文件;在银行开立帐户，领取并保管存折，办理还款的相关手续;偿还上述银行赎楼贷款，并签署一切相关文件。

5、到档案管理等相关部门查询并打印产权资料，复印房地产证、借款、抵押合同、购房发票、契税发票等资料，到银行办理提前还款申请手续，开具利息证明，复印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清单及历史还款记录等相关资料，办理相关手续;到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告;到相关部门打印房屋产权信息查询证明;到税务部门办理减、免税申请手续并签署一切相关文件，领取免税函等相关文件。

6、全权办理提前还清上述房产按揭贷款的赎楼手续、终止授信额度等一切相关手续，代为签署银行罚息(违约金)费用确认函(确认书)等相关资料，代交银行提前还款违约金、领取上述房产的房地产买卖合同和房地产证等产权证明，领取办理注销抵押登记的相关文件、房地产买卖合同、借款合同、借款借据、购房发票、房屋保险单、发票和退保证明、付清楼款证明、还款凭证等，并在有关文件上签字。

7、全权办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。

8、全权办理上述房产的变更登记手续，签署变更登记申请表及一切相关文件，领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。

9、全权办理出售上述房产的一切的相关事宜，办理过户、转移登记等的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件。

10、签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方1代为收取。委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方1的托收帐户扣取后，将剩余房款划入委托方指定帐户。

11、签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用;到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需签署的申请书及一切相关文件。

12、到深圳市房地产权登记中心或房地产交易服务中心办理退件、撤销过户的相关手续，签署相关文件并领取二手房买卖合同或房地产买卖现售合同、房地产证等相关资料;到司法机关或仲裁机构咨询上述房产所涉案件的具体情况，查询、复印并领取上述房产所涉案件的相关文件资料。

13、办理上述房产水、电、煤气(天然气)、物业管理、有线(数字)电视、电话、网络等过户、开户、销户、停机等的手续。

受托方1有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。受托方在其权限范围内及期限内签署的一切有关文件，我方均予承认。

受托方有转委托权。

篇6

关键词：无权处分；一物数卖；一权数卖；恶意串通

中图分类号：DF521文献标识码：A

2013年3月30日—31日，“无权处分与一物数卖”专题学术研讨会在西南政法大学召开。本次会议由中国民法学研究会主办，西南政法大学民商法学院承办，重庆市渝北区人民法院、西南政法大学民法成长论坛协办。来自最高人民法院、部分地区人民法院、部分高校以及律师界、期刊界的代表共计100多人参加了本次会议。本次会议的主办协办单位以最高人民法院于2012年7月1日正式施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》，法释〔2012〕8号）第3条、第9条——第10条的理论正当性及在实务中的实践情况和问题引发的讨论为背景，邀请了学术界和司法实务界在会议主题方面有所著述和研究的人员参加会议，构建了一个典型的理论与实践的互动交流的良好平台。

本次会议提交的论文和研讨情况呈现出两个典型特点：其一是涉及面广。既有从民法传统理论上寻找理论支撑和架构基础，也有从比较法的考察角度分析我国的立法选择优劣及实践情况，还有从实践层面角度分析我国各地法院的类似案件的裁判困惑。其二是研究方法多元化。运用历史分析方法、比较研究方法、经济分析方法对这个问题进行了探讨。此次会议的主题是围绕一物数卖的相关法律问题和无权处分的相关法律问题两个问题而展开。现将会上代表发言、代表点评及会议讨论和代表们提交论文主要观点综述如下：

一、一物数卖的相关法律问题（一）房屋多重买卖中买受人权利保护顺位

上海交通大学彭诚信教授在收集整理我国最高人民法院的司法解释与地区法院的指导意见及学者相关观点的基础上，将房屋多重转让中的权利保护顺位的确定总结为以下三个观点：登记优先保护说、占有优先保护说、生效在先合同保护说，并分别对以上三种观点的优劣进行比较。彭教授认为：登记优先保护说的主要实践价值在于排除恶意登记的买受人获得所有权，因恶意买受人不能取得所有权，他就不可能与其他买受人发生冲突，故登记优先保护说不能发挥实际效用，不是解决房屋多重转让中权利保护顺位问题的有效工具。生效在先合同说违反债权平等性、债权相对性特质，也违背法律适用的一般原理。依据生效在先合同优先保护说虽为法官提供了裁判当事人继续履行的考量依据，但仍缺乏法理支撑。而且继续履行只是赋予买受人的继续履行请求权，并没有解决房屋的最终归属。占有优先保护说以“占有的绝对权”和“占有的权利推定规则”等占有理论为基础，可以作为确定房屋多重转让中权利保护顺位的较具实践操作性并符合法律原理的一种观点。占有优先保护说可以从两个方面进行证成。从内部关系上言，买受人因为已经获得房屋占有，且该占有基于有效的买卖合同具有权利依据，完全可以对抗原权利人的返还请求或者其他形式的侵害和妨害。对于其他第三人的相同请求，更是可有权对抗，故其享有的是“绝对的占有权”。从外部关系上言，买受人因为交付受领获得了房屋占有，该占有对于占有人来说具有一定的公示功能，对于第三人来说则具有一定的权利推定功能。此外，还可以考量实践中往往把转移占有作为负担风险的依据，基于“利益之所在，危险之所归”的同样道理，也可以考量“危险之所归，利益之所在”，依据由承受风险者来受益之原则，保护占有人亦有一定的法理基础。此外，占有理论在实践中的应用可以扩展为解决实践中经常遇到的三类案件：1.出让人随意违约侵害买受人利益的情形。2.买受人随意违约侵害出让人利益的情形。3.第三人购买房屋而与占有该房屋的买受人发生冲突的情形。实践中第三类案件非常普遍。在第三类案件中，具体分为以下三种情形。第一种第三人为善意购买且完成变更登记的情形。第三人基于善意购买且完成了登记变更，又不存在其他合同无效的情形，符合物权变动的一般要件，当然的取得所有权。第二种第三人与出卖人存在恶意串通而完成登记的情形。如果能够证明出卖人与买受人在签订合同过程中存在恶意串通，即便已经完成了变更登记，由于买卖合同因恶意串通而无效，该第三人不能取得所有权。第三种第三人没有获得占有也没有变更登记的情形。此情形下获得占有的买受人基于“占有的绝对权”和“占有的权利推定规则”都可以充分对抗其他买受人。总而言之，依据占有理论确定房屋权利归属，在一定程度上突破了完全依据一般物权变动模式确定所有权归属的理论框架。在所有买受人均未办理转移登记时，若有买受人依照买卖合同约定已经合法占有房屋，则可基于“绝对的占有权”以及“占有的权利推定规则”等占有理论给予房屋的买受人以占有权，甚至所有权的保护。

西南政法大学学报王海燕，侯国跃：无权处分与一物数卖的理论和实践问题——“无权处分与一物数卖”专题学术研讨会综述就彭诚信教授的观点，四川大学张家勇教授认为利用占有理论解决一房数卖问题是一种新视角和新观点。但是这种创新论证仍有不足。因为占有理论在德国法运用比较多，我国物权法虽未完全吸收德国法的占有规定，但占有概念和使用都应该考虑德国的占有制度，而且彭教授对占有理论的实践运用也没有对不动产上的占有和登记的关系进行阐述。此外，创造“占有的绝对权”这个概念也有一定问题。这涉及到占有与本权的关系问题，占有的保护可能需要根据本权的有效性予以确定。绝对的占有权会模糊债权与物权的关系。另外，将房屋多重转让的权利保护顺位分为三个理由，即：登记优先保护说、占有优先保护说、生效在先合同保护说。而从法院关于不动产多重买卖的相关司法解释来看，以上三种标准是针对不同情况使用的，将其归纳为三个理由有欠妥当，而应该说是三种标准的差异。

重庆市高级人民法院民一庭庭长喻志强从实务的角度指出，对于房屋的多重转让，法院在审判实务中基本是按照最高人民法院的相关司法解释来操作的，即对于一房数卖的买受人保护顺位问题，首先是按照登记，登记之外交付受领了的优先保护；在没有登记和交付情形下，则以合同成立的先后为主补充判断是否存在恶意串通的情形予以判断是否保护在先合同的买受人。但是，对于如何运用传统占有理论来解说司法解释优先保护依然存在问题。因为占有的效力是从事实上的占有去推定其占有是基于所有的意思、和平公开的占有，这到底是一种事实上的推定还是权利上的推定，其与我们司法解释的优先保护逻辑并不能深刻对接。

（二）多重买卖规则问题

黑龙江大学孙毅教授首先分析了我国现行司法解释中多重买卖规则存在以下诸多问题：1.没有给出卖人履行中的意思自治留有空间。对于多个有效合同，出卖人应当有选择履行合同的自利，不能简单以是否实际履行合同来判断是否符合法律之诚信。2.将特殊动产受领交付的效力绝对化从而违背了公示原则。从《买卖合同解释》第10条各项的逻辑关系分析，船舶、航空器、机动车等特殊动产多重买卖中，已经受领交付标的物是可以受到绝对优先保护的事由。即便完成转移登记的其他买受人，也不能与之对抗。这显然违背了我国《物权法》第24条规定的特殊动产未经登记不得对抗善意第三人的规定。3.降低了对善意第三人的保护。《买卖合同解释》第9条、第10条的规定，完全没有考虑买受人善意的因素，不利于第三人保护。4.条文粗糙，存在法律漏洞，缺乏正当性基础。买卖标的物受领交付不一定意味着所有权转移；“现行支付价款”不宜作为判断标准；“合同成立在先”不应作为形式主义立法的独立判断因素。对比世界的物权变动模式：日本意思主义、德国形式主义、美国不动产登记中的多重买卖规则。我国物权变动立法模式同时受到意思主义与形式主义的影响，采用了二元主义的立法模式。物权公示效力有的场合是形成力，有的场合是对抗力，十分复杂。其中，形式主义下的公示形成力模式是法律行为引起物权变动的一般性规则。此外还有意思主义与登记对抗力的结合模式、交付主义与登记对抗力的结合模式。因此，重构我国的多重买卖规则，应当注意其与我国独特的物权变动立法模式的体系协调性、与债权平等原则的统一性，树立自由竞争原则、尊重出卖人任意履行的自主决定权。多重买卖规则结构由不同层次的判定标准和诸多判断因素形成的保护要件构成。在此提出五层次的判定标准：物权优于债权、处于物权取得的途中、出卖人的选择、合同对价充分性安全性的考量、法官衡平裁量。买受人之间最终谁能取得物的所有权，谁能得到实际履行判决，是由买受人是否符合权利保护要件决定的。根据多重买卖中不同买受人所处的境遇，适用不同的保护要件，以确定彼此之间的对抗能力，从而勾画出多重买卖中具体的竞争法则。

西南政法大学王洪教授指出，在一物数卖的规则问题上，需要注意两个问题。第一，实体法和程序法的关系。一物数卖的规则是要解决司法实务中的个案纠纷，作为裁判依据的运用，想像实务中发生一物数卖的情况下，数个买受人是否会同时向一个法院提讼？如果这种情况并不常见的话，在一个买受人基于他和出卖人之间签订的合同主张权利的普遍情形下，在程序上如何解决其他买受人在这个诉讼中的地位？第二，在合同的请求权问题上，显然有些解释规则是混淆了物权的效力和合同的请求效力。比如，普通动产的交付，认为交付受领一方优先获得所有权，交付受领一方向法院提起确认之诉，这不是关于买卖合同的诉讼，虽然买卖合同是这个确认之诉的基础。而买卖合同中最常见的是给付之诉，即请求对方履行交付或者办理登记的行为。

（三）不动产一物二卖中第一买受人的救济问题

北京大学许德风副教授指出，就不动产“一物二卖”的交易，社会一般观念认为，出卖人失信背义，应当保护第一买受人；学说和判例的主流观点认为，第二买卖合同的效力，并不因第一买卖合同的存在本身而受影响，若第二买受人先完成登记，即可取得标的物所有权。目前我国的相关法律规定及司法解释对于第一买受人的救济最多是出卖人承担有限的违约损害赔偿责任。这种出卖人可以以承担违约损害赔偿责任为代价进而自由转售而不受限制的法律规则，有损交易信用与社会公平，应当区分情形予以完善。在不动产的一物二卖问题上，对第一买受人的救济可以采用三种方式：合同救济、物权变动救济、侵权救济。合同救济方式中，在我国现有违约损害赔偿制度下，法院常对违约损害赔偿的数额持谨慎的态度，难以为第一买受人提供充分的救济。对此，有必要采纳将出卖人转卖获利的差价推定为出卖人所有损害的规则。另外，借鉴比较法的获益交出制度，允许买受人基于信托关系要求出卖人返还转卖收益，或赋予买受人以代偿请求权，也是尊重不动产的特殊性、让不动产一物二卖制度重回公平的可行选择。在物权变动救济方式中，登记公信力是更有利于降低交易成本的制度安排，在制度形成初期，个别当事人的利益会受到不利影响，但这是规则形成过程中的必要成本。不过，在多数民众登记公信力的观念未充分建立的过渡时期，应确立相关制度，保护当事人之“既得利益”，以维护公平。具体而言，应以历史的眼光看待所有权的变动模式，正视登记体制过去、当前的缺失，对特定时期内的交易及性质特殊的房屋，承认依据当时的法律当事人可因占有移转而取得标的物所有权，在此种情形下，根据不动产善意取得制度，若第二买受人未了解标的物的实际占有状态，其单纯因登记所获得的“所有权”不得对抗第一买受人。对于侵权救济方式的可能性，需要考量是否构成恶意侵害债权的要件：出卖人与第二买受人签订合同过程中是否存在恶意串通、存在合法有效的第一个买卖合同（债权）、以违背善良风俗的方式侵害债权。在出卖人与第二买受人通谋并以此逃避债务履行或强制执行时，可认定其行为构成恶意串通，并据此确认不动产物权变动的基础关系及物权合意无效，第一买受人可据此请求涂销登记，并请求出卖人履行合同，向其移转所有权。在特殊的情形下，若第二买受人明知第一买受人的存在，仍然坚持参与竞争，可构成以故意违反善良风俗的方式侵害第一买受人的债权，第一买受人可据此请求恢复原状，确认第二买卖合同无效，涂销登记，并请求出卖人履行合同，移转所有权。

四川大学张家勇教授认为，就一房二卖中对第一买受人的救济问题，合同救济相比物权救济和侵权救济更为有效和可操作，但是在合同救济中采纳“基于得利的损害赔偿”还是要谨慎。在物权救济中，关于善意取得的问题，应当考虑两个限制：即《物权法》生效之前的历史遗留问题和《物权法》施行后善意取得适用场合也是有效的。对于侵权救济，就竞争性购买而言，不应当将后买受人明知先买卖合同存在认定为恶意，故侵权救济适用可能性较低。

重庆市高级人民法院民一庭庭长喻志强认为，许德风教授通过对收益与风险负担的反面解释，从侧面提出优先保护占有买受人的理由，具有方便司法实践操作的考量。区分《物权法》生效前后的登记制度现实情况，确定是否保护第一买受人的问题，司法实践也是这样操作的，且社会效果较好。对于竞争性购买，不应简单认定为有违诚信原则，诚信和善良风俗标准是一个随着社会发展和伦理观念变化的概念，应当慎重。

（四）一物数卖法律规则在知识产权中的运用：一权数卖的合同效力及权利归属

西南政法大学张玉敏教授以我国一权数卖的典型案件——《老鼠爱大米》的著作权数次转让引发的纠纷为例，指出：在知识产权法上，特别是在著作权法上，一权数卖，多次做排他性的许可，其权利归属判断可能比有形物的一物数卖所有权归属判断还要复杂。原因在于：有形物的使用人最终是一个主体，不可能几个主体同时使用一个有形物，不管其使用是有权还是无权，具有在利用上的排他性。而在知识产权领域，不管是专利还是商标或者是作品，由于其本质是一种信息，信息的特征为：第一，可无限复制；第二，在利用的问题上没有排他性，其可以由很多人同时使用，知识产权的排他性完全是法律制造出来的，而不是法律对它实质上的排他性的认可。这是作为知识产权与有形物的动产、不动产的很大的区别，故而导致大家同时使用会损害他人利益的情形。这点需要考虑的是对于知识产权的权利变动到底该选择登记对抗主义还是登记生效要件主义的立法选择的问题。我国的专利法、商标法规定的都是生效要件，即专利和商标的转让和排他性的许可是登记生效。目前著作权法的修改稿中规定著作权的转让和转移许可可以登记，没有登记不能对抗善意第三人，可以看出著作权法修改稿采纳的是对抗要件。而从《担保法》开始到现在的《物权法》第227条规定的著作权质押都是登记生效要件，既然质权都要求是生效要件，为何著作权转让要采纳对抗要件呢？显然我国各个法律之间规定是不协调的。此外，回到一物数卖的问题上，主张法律对竞争性购买应该持一个中性的态度，从维护诚信和鼓励竞争两个价值的平衡角度，既不鼓励也不禁止，交由当事人选择。当然对于出卖人和在后买受人之间存在恶意串通的则适用合同无效的规则处理。因此，对于数个有效买卖合同而言，能够实际履行的只有一个，对于不能履行的可以按照违约责任或者是侵权损害赔偿责任予以处理。就知识产权的一权数卖问题，尤其是著作权的一权数卖，采用登记生效要件主义还是登记对抗要件主义更多的是一种法政策的选择。因为著作权的立法目的之一是促进作品的传播使用和促进文化的繁荣。所以在著作权一权数卖和多次许可的问题上，应当考虑著作权的立法目的，选择能满足市场诚信和效率和著作权立法目的实现的方式。这点还有待我们进一步研究。

（五）一房数卖合同效力及“恶意串通行为”的认定

重庆市渝北区人民法院院长戴军、重庆市渝北区人民法院研究室副主任邢江孟指出，基于《合同法解释二》第15条规定和《商品房买卖解释》第10条关于恶意串通的法律适用选择上，对于房地产企业和买受人恶意串通签订买卖合同的效力判定，适用《商品房买卖解释》第10条的规定。对于可自由交易的私人之间的房屋买卖合同效力的判断，适用《合同法》第52条的规定。此外，就“恶意串通”的认定，需要分析以下要件：1.恶意的判断标准。在一房数卖的买卖合同中，恶意的判断标准应采主观主义，但当事人知情与否应当用客观公认的方式确定。恶意的主观标准应当包括后买受人明知或未尽到一般人应具有的起码主义而不知其民事行为将造成国家、集体和第三人利益损害的主观状态。2.损害第三人利益的客观实在性。对于恶意串通的认定，主观因素为恶意串通，客观因素为合同损害国家、集体或第三人的利益。恶意串通，指当事人之间的相互的意思联络或沟通，不仅表现为双方积极的意思联络，也可以是一方做出意思表示，另一方明知其行为的损害后果，而用默示的方式接受。损害第三人利益，是指合同订立行为与合同实施行为已经对第三人利益造成损害或者正在造成损害。在房屋买卖合同中，法院在认定恶意串通的虚假交易时，应当基于一般的社会经验详细审查个案中的交易细节，根据经验法则对是否存在恶意串通行为进行认定。具体而言，基于房屋买卖交易流程的一般常识，可以从以下几个方面审查：1.房屋的现有状况，包括支付价款情况和是否装修等；2.交易双方是否有合理的谈约过程；3.第三人是否有合理的看房过程；4.出卖人与第三人的交易金额与市场行情是否相符；5.出卖人与第三人之间是否有真实的交易款项交割。出卖人与第三人应当对以上交易细节进行合理解释并承担相应的举证责任，如果对明显不符合生活常识的交易细节不能做出解释或举证不能，便足以构成法官的合理怀疑。

河南省南阳市中级人民法院研究室主任何志以河南南阳的同一企业职工甲乙丙房屋二重买卖的真实案例说明了实务中的一房多卖的复杂性和法律解决的无力性。因为这个案例涉及房屋是房改所得，买卖发生在物权法实施之前，且第一个买卖合同已经交付但是未办理登记，之后出卖人甲以自己名义办理了登记后又卖给了丙。前后两个买卖合同效力的认定就成为本案的关键。作为一房数卖，最终只能有一个合同的当事人取得合同标的物的所有权。在此情况下，其他没有达到物权变动效果的买卖合同效力如何认定？这个问题涉及到物权变动的立法模式。从我国的立法规定来看，民法通则、物权法或者合同法，应该是采纳了物权形式主义的模式。从《物权法》第15条规定可以看出，我国采纳了不动产物权变动效力与债权合同相区分的原则。结合最高人民法院的相关司法解释和法院司法实践来看，我国一直是认可物权行为的独立性。结合上诉案件，主张第二个买卖合同可以依据《合同法》第52条第2项规定，以恶意串通损害第三人利益为由认定合同无效。对房屋多重买卖合同的效力问题，我国目前主要有两种做法：一种是认定数个买卖合同均有效，恶意串通的除外。在合同兼有效的情形下，对不能取得所有权的买受人提供债法救济，即要求出卖人承担违约损害赔偿，且赔偿是完全赔偿。另一种是可以确认一物数卖的后买卖合同无效或可变更、撤销等，对于变更、撤销或无效的合同，后买受人可以主张缔约过失损害赔偿。而《商品房买卖解释》第8条规定的是一种双倍赔偿的惩罚性赔偿，这种对后买受人保护更为有利。

重庆大学宋宗宇教授认为，对于多重买卖的合同效力判定问题，应该遵循合同效力判断的一般规则，在是否存在“恶意串通”的问题上，应当谨慎。要维持我国不动产登记判断归属的公信力。因此，由登记了解权利归属应该是善意的。

重庆第一中级人民法院研究室主任贾科认为，实践中对于一房数卖的多个买卖合同效力问题，法院基本倾向于认为合同是有效的。在出卖人恶意违约二次出卖房屋给后买受人情形下，第一买受人可以行使法定解除权并要求包括期待利益在内的损害赔偿，但是最终可以得到的赔偿数额仍然是一个充满争议的问题。对于恶意串通的认定，不宜宽泛处理，还是应当坚持严格限缩的解释，必须是后一个买卖合同在目的上具有非法性，即第二买受人明知其行为会导致前一个买受人损失并且他希望其结果发生。对于发生在登记制度不完善的背景下的一房数卖的房屋归属问题，其房屋涉及民生和生存权问题时，可以走一条折衷的道路，就通常的恶意串通标准予以适当的放宽标准。可以考虑不动产的登记不是唯一标准，应当适当考虑买受人的情况，特别是唯一生存之住宅的情况。

西南政法大学张玉敏教授指出，发生在南阳的案件说明我国的不动产登记制度出现了问题。登记机关在办理登记和变更登记时，应当进行审查，并进行实地勘察，而且要张贴公告。给予利益相关人两个月到三个月的异议期，异议期过后没有人提出异议才办理登记或变更登记。此外，不动产登记的效力，生效要件也好对抗要件也罢，其效力都是一种推定，可以用事实。我国的不动产登记条例正在制定之中，我们都应该为此提出积极的意见。

（六）特殊动产的物权变动规则与多重转让中物的归属

西南政法大学徐洁教授指出，最高人民法院《买卖合同解释》第10条关于船舶、航空器和机动车等特殊动产的物权变动的规定，将占有的效力完全凌驾于登记之上，使登记的效力丧失殆尽，是对《物权法》第24条的彻底修改。此种修改缺乏合理性支持。

浙江大学周江洪教授认为，《买卖合同解释》第10条规定了特殊动产多重买卖时的履行顺序规则。依据该条规定，特殊动产物权变动遵循“交付生效+登记对抗”的原则。债权多重转让与股权多重转让问题原则上不能参照适用该条。登记虽不能产生所有权，但其履行请求优先于未受领交付之买受人；既未受领交付也未登记之情形，合同成立在先者优先。该司法解释虽然便于法院确定多重转让时的履行顺序问题，但也存在合适当事人主观意义、法理逻辑的不连贯以及可能破坏债权平等原则及债务人任意履行原则等问题。通过限制该条的适用范围，可以部分避免上述问题。

上海大学陈敬根副教授认为，最高人民法院《买卖合同解释》第10条规定了同一特殊动产“一物数卖”时所有权归属的判定规则。作为一项特殊动产，船舶的“一物数卖”涉及船舶登记制度、我国特殊动产物权变动模式等理论与制度。在我国物权法体系下，《买卖合同解释》第10条规定的同一特殊动产“一物数卖”时所有权归属的判定规则在自洽性方面仍存在一定的问题，既不符合动产合意生效原则，也背离了特殊动产登记对抗主义的基本要求。通过对登记对抗主义物权变动模式及本质的探讨，我国应摒弃“双轨制”物权变动模式，统一登记的法律效力与功能，以更好促进交易的安全、快捷。

山东大学马丽萍副教授认为，《买卖合同解释》第9条与第10条，分别体现为区分普通动产和特殊动产订立多重买卖合同的不同情形，两条之间差异性应在于：第9条应理解为种类物或可代替物的多个合同关系的多个债权人之间的合同履行顺位。在此类买卖合同关系中，订立多个买卖合同的行为是多个债权关系的约定，则该行为的成立、生效与履行均应按照债权关系法律行为的判断标准确定，应适用合同法的相关规定，基于合同法原理即可解决；而第10条应理解为特定物或不可替代物的多个合同关系的多个债权人的物权顺位，在此类买卖合同关系中，标的物已经客观存在并已特定化，或具有其他可以从客观上表示物权变动的行为，所以应适用物权法的相关规定，基于物权公示原理予以解决。两条均体现了物权法第15条关于区分原则的精神。

重庆市渝北区人民法院刘长军法官认为，《买卖合同解释》第9条、第10条规定了动产“一物数卖”时的物权归属，但是该规定没有区分观念交付和现实交付，以受领先后确定标的物之归属，该规定未充分考虑到观念交付与现实交付并存时的复杂性。判定观念交付较之于现实交付的效力如何不能仅仅关注交付行为本身，而应当结合交付的先后顺序、当事人有无恶意、关联行为的社会成本等多种因素具体确定观念交付与现实交付的效力优先性。

西南财经大学辜明安教授指出，《买卖合同解释》第9条和第10条对于实务的指导作用是不容置疑的，对于具体案件的裁决具有明显的作用，同时也存在不完善的地方，比如在逻辑上的贯通问题，比如第9条规定了付款的问题，而第10条则没有规定。最高人民法院奚晓明副院长主编的《买卖合同解释》理解和说明上也没有明确说明。这两条规定还存在是否影响债权的独立性和债权的平等性问题的争议。

重庆大学宋宗宇教授认为，《买卖合同解释》第9条、第10条，规定了动产和特殊动产的标的物的归属问题。对于诸如机动车、飞行器、轮船等特殊动产，在一物数卖情形下确立的物的归属判断标准：有交付的依据交付，有登记的交付优于登记；合同在先的合同优先。这种标准对一般的动产归属判断有道理，但是对于特殊动产则有问题。一个问题是这些规则违背债的平等性、相对性和相容性；另一个问题是物权的核心还是在于排他的效力。如果说没有排他效力，物权和债权区分就会模糊，物权的排他效力来源于物权的公信力，而公示的方法对公信力有直接影响。特殊动产的变动仅有交付，不能对抗善意第三人，应当考虑有登记依登记，有交付依交付，既有登记又有交付的，登记的效力高于交付。

北京理工大学孟强博士认为，《买卖合同解释》第9条、第10条普遍存在法律原则相背离的问题，无论是从理论上还是从逻辑上，这两条都存在很大的问题。在特殊动产的多重买卖中，登记的名义人应当受到特殊保护，不能只是看交付。因为交付只能完成一次。但是如果不更正登记，出卖人还是可以反复的出卖。在这样的情况下，登记名义人进行出卖，此时的买受人才是真正市场交易的化身，因为他可以是无穷尽的人。

中国青年政治学院王雷博士指出，就《买卖合同解释》第9条、第10条规定，特别是第10条的规定，其是设定了一系列的相关证据方法规范，即：交付优先；登记优先；合同成立在先优先等。这种顺序的安排可能基于以下两个原因：第一个原因是公示方法从前往后，它的客观性是越来越薄弱；第二个原因是不同的买受人基于与出卖人之间买卖合同的信赖以及基于这种信赖在推进履行的过程中的努力程度是有所差别的。另外，需要注意的是第9条的第二项规定了支付价款，第10条却没有规定如何处理，对于价款支付问题，王博士认为第9条的第二项可以落为第10条的第三项。但是对于支付价款的判断标准，是全部价款还是部分价款则需要结合诚信原则和市场交易要素予以综合考量。第10条的第四项关系着对交付的理解，王博士认为此处的交付可以囊括各种交付包括观念交付，只是不同的交付导致的法律后果有所差别。因此，对第10条的第四项应当采取目的限缩的解释，即假设先前买受人采取的是占有改定的方式，而后买受人是占有改定或者是现实交付并且加了一个登记，王博士认为先买受人的交付就不能对抗后买受人的登记，原因在于《物权法》第24条规定了特殊动产的转让未经登记不得对抗善意第三人。

西南财经大学喻敏教授认为，关于《买卖合同解释》第10条规定的特殊动产的交付于登记的效力之上，喻教授认为交付肯定优于登记，因为交付是所有权转移的要件，只有取得了所有权，登记才会产生物权变动的对抗效力，而对抗第三人实际上是指物权对抗第三人，要取得物权必须先交付。

二、无权处分相关法律问题（一）无权处分的涵义及规制形式

西南政法大学周清林副教授指出，当前有关无权处分的研究主要指向无权处分影响的是合同效力还是物权效力的内在逻辑上，而对无权处分本身的界定和定位却缺乏深刻的反思。无权处分应当理解为一项与有权处分相并列的宏大的制度体系，而不是限定在如出卖他人之物上的具体制度。基于此，无权处分应当包含纯粹的无权处分和受限制的处分。无权处分财产与处分权受限制而处分财产都是无权处分。具体而言，出卖他人之物、出卖标的物上负载有第三人权利的财产、在他人财产上设定他物权、一物数卖、债权的重复让与、债权撤销权、转租行为等，都属于无权处分。无论我们怎样理解无权处分，这些体系内的内容应当达成一致，不应该有分歧。

四川大学张家勇教授认为，我国学者对我国合同法第51条的无权处分的不同见解乃因所持解释前设不同，即对无权处分制度是通过债权行为，还是通过物权行为进行规制有不同立场。通过利益调和功能的比较，以及债权行为无效导致法律体系解释困境的说明，可以认为无论债权行为规制形式的具体方案如何设计都难以达成妥当结果。债权行为不因欠缺处分权而确定有效不会过度保护买受人，能够达成最佳制度效果。因而，物权行为规制形式具有合理性。鉴于我国现行法并不认可处分行为独立性，所以不宜认为无权处分行为包括债权行为的履行行为。在我国现行法背景下《合同法》第51条仅调整无需履行而直接发生权利变动效果的合同关系，具体类型主要为一般动产抵押合同与质押合同，适用机会极其有限。

（二）无权处分合同效力判定

最高人民法院研究室民事处处长吴兆祥从《买卖合同解释》的立法背景出发，介绍了《买卖合同解释》第3条关于无权处分的立法缘由并对其进行了分析。无权处分从我国立法来看，主要有两个依据，一个是《合同法》第51条，另一个是《物权法》第106条。《合同法》第51条从合同效力的角度对无权处分的行为进行了规定，《物权法》第106条是从物权变动的效力对无权处分的规定，两者结合基本形成了法院审理无权处分案件的基本依据。最高人民法院在《买卖合同解释》第3条最终对无权处分合同效力的表态，是对多方因素综合考虑的结果。就个人理解，可能有以下几个方面：第一，按照《买卖合同解释》第3条规定，无权处分合同原则上按有效处理，除非其存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形。这实际上是有利于对买受人进行权利保护。因为在无权处分合同中，出卖人通常是明知自己没有权利而处分，是有过错的，所以在这类合同纠纷中保护的重点是买受人。而对买受人的保护，合同有效主张违约责任明显优于合同无效的缔约过失责任。第二，在审判实践中，对特定物的无权处分以前一直是严格遵照《合同法》第51条规定做无效处理；而对于期货买卖这样的商事合同则又是按照另一套规定认定为有效，特别是涉外期货买卖，基本上是遵照国际上的通例，都是按照合同有效来处理的。对于实践中的这种不同标准带来的审判困难也是问题，需要统一标准，这是《买卖合同解释》第3条出台的一个基本考虑。第三，从我们了解到的国际上涉及到的无权处分纠纷的处理规则来看，多数不认为合同是无效的，法国法直接规定无权处分合同是无效的，但是在区分处分行为和负担行为的德国法上，包括日本、英美法的主要国家，基本上规定不因为出卖人对标的物没有处分权而影响合同的效力。《买卖合同解释》第3条即是在参照了国外的现行立法和一些国际性的法律规定基础上制定的。第四，从《物权法》第15条的规定以后，我们有限的承认了物权变动的效力与合同效力相区分的原则。《买卖合同解释》第3条实际上是基于对物权行为和债权行为区分原则的选择和肯定。另外，对于无权处分还有几个问题需要关注，一个是对《买卖合同解释》第3条规定的适用问题。个人认为此条只适用于买卖合同，不应做扩大性解释到单务合同里面。第二个是涉及到共有人对共有物自行处分的问题。从现有司法实践来看此类案件的合同效力问题，法院处理起来非常尴尬。在司法实践中此类案件多数做无效处理。但从理论上言，既然部分享有所有权，按照合同法的规定实际上应该是部分有效。个人认为对于共有人自行处分共有物的案件原则上按照合同有效处理较宜。

福州大学叶知年教授指出，关于无权处分合同的效力问题，我国主要有效力待定说、无效说和有效说三种学说。这三种学说或多或少都存在一些问题，其解释要么一味的从法条机械解释出发，要么一味的从保护交易安全的角度出发，都存在一定的片面性和武断性。个人认为，只有在全面考察无权处分人和相对人签订合同时的主观方面后，得出无权处分合同的效力可能为无效、可撤销或有效的结论，只有这样才能真正做到：一方面保证在实践层面上，符合市场经济发展的需要，在保护物权“静的安全”和“动的安全”上求得平衡；另一方面才能真正的实现民事法律关系的和谐，很好的服从民事立法的目的和宗旨。

湖南大学许中缘教授认为，只有将无权处分合同原则上按照有效处理，《买卖合同解释》第三条才有存在的意义。在《合同法》第51条存在的背景下，要使《买卖合同解释》第3条能够适用于所有的无权处分行为，需要对物权变动规则的登记与交付本身的性质进行重新定位。只有将登记与交付作为法律行为的情况下，如果能办理登记或者完成交付，违约方因而需要承担违约责任。否则，《买卖合同解释》第3条只有作为《合同法》第132条的反面解释。

篇7

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，共同委托丙方并见证甲乙双方之间的买卖行为，共同订立本合同，以兹各方共同遵守。

卖方(甲方)：_____________身份证号码：____________________

买房(乙方)：_____________身份证号码：____________________

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：

一、甲方自愿将其位于_____县_____________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的价款出售给乙方(一次性付清，附收款收据)。

二、房屋的基本情况：

该房屋建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米，____室____厅，所在____层(共____层)，室号______，房屋用途为______(无储藏室)。

三、本合同签订后，甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。

四、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。本协议发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

五、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

六、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。

本合同一式5份，甲乙方各执___份，见证人各___份。

甲方：_______________乙方：_______________见证人：_______________

日期：_______________日期：_______________日期：_______________

房屋买卖合同关键条款细节：

第一，有关房屋面积方面的条款。

购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款应如此表述“误差在3 %之内(含3 %)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算;若误差超过3 %，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。”

另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

第二，关于价格、收费、付款数额的条款。

价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

第三，关于不可抗拒力。

房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

第四，有关房屋质量的条款。

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

篇8

还迁房买卖合同范文1出卖人(以下简称甲方)： 身份证号：

配偶： 身份证号：

买受人(以下简称乙方)： 身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，共同信守执行。

第一条 甲方声明

1.1甲方所出售的房屋为：《西安市棚户区房屋拆迁安置协议书(居民户)拆迁安置第249号②》中(以下称协议书)，所载建筑面积为45m2,房屋结构为框架的私有房屋一套(以下称房屋)。

1.2协议书表明其所载房屋为原碑林区长乐坊新庆村棚户区改造回迁房，还未取得《中华人民共和国房屋产权所有证》，为甲方自有财产，甲方自愿出售。

1.3甲方保证该房屋产权无查封、无抵押、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户等与交易有关的各项事宜。

第二条 乙方声明

2.1乙方自愿购买本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。

2.2乙方对协议书中所载房屋已经勘察清楚。已知晓其建筑面积、房屋结构、周边环境等特点，对协议书和房屋实际建设情况所能预估的交房时间已经有清楚的了解。

第三条 交易价格

甲乙双方同意本合同1.1所述房屋的交易价格为人民币(大写)贰拾万零捌仟元整(￥208000)。

第四条 交易方式

乙方在本合同签订时，一次性全额支付给甲方购房款人民币(大写)贰拾万零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全额购房款后，将协议书移交乙方，协议书归乙方所有，协议书中所载房屋的所有权和使用权归乙方所有。

第五条 协议书中第三款拆迁过渡期限为三十个月，若实际拆迁过渡期限超过三十个月，协议书中的拆迁人将支付甲方额外的拆迁过渡费，该费用为甲方所有。在办理费用领取手续时，乙方应持协议书配合甲方办理。

第六条 产权过户办理

6.1在得到协议书中拆迁人房屋回迁交房的通知时，甲、乙双方应相互配合，提供有效资料，向房屋所在区房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及房屋后续建设的相关费用，由乙方全部承担。

6.2乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠。

第七条 违约处理

自本合同签订后，甲乙双方不得以任何理由违约。如违约，违约方将支付对方购房款20%的违约金。

第八条 争议解决

因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成，交由当地仲裁机构进行仲裁，对仲裁结果不满的，双方均有权向人民法院提起诉讼。

第九条 合同生效

本合同一式2份，甲乙双方各持1份，具备同等的法律效力。本合同自甲乙双方签订之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

还迁房买卖合同范文2卖方: (以下简称甲方)身份证号码：

买方:(以下简称乙方)身份证号码：

买卖双方经过友好协商，达成如下协议：

第一条：卖方是坐落于 的房屋使用权人。卖方自愿将房屋及房屋享有的权力出售给买方，出售价款为： ;

第二条：房屋使用面积为 平方米，房屋性质为平房地区腾退拆迁安置回迁房，房屋现在性质为使用权，尚未购买产权，房屋未出租(注：房屋能购买为国家承认的大产权房，可办理产权证。办理时间目前尚未有明确的期限,此情况买方已认可)，买方同意按房屋现有情况购买该房屋。

第三条：买卖双方承担的义务：

第一款：买方在验房后，于本合同签订当日将全部房款 通过银行转帐和现金方式给卖方，卖方在收到钱后，将房屋及房屋相关手续原件交给买方，本合同签订且房款已到卖方账户后，坐落于 房屋归买方所有.

第二款：自卖方将房屋交付买方之时起，如果出现违法、违纪、违规行为以及安全事故同时包括房屋市场的价格波动或其他人力不可为的因素造成的损坏，应由买方承担。

第三款：当国家或拆迁单位出台关于此房屋可以办理产权的文件或政策时，卖方应积极配合买方办理房屋产权过户手续，但不承担任何费用。在卖方取得产权证时，如因政府政策变化或其它原因导致卖方不能过户给买方时，卖方应协助买方过户给买方指定符合政策的第三方,如卖方迟延或不能履行此义务，应承担房款两倍的违约责任。

第四条：违约责任

第一款：买卖双方不得以由于房屋市场价格变动造成本合同的房屋升值或贬值终止此合同，如违约应承担房款两倍的违约责任。

第二款：买方在此合同签订时，已详知此房屋的产权性质，属自愿购买，如发生产权性质延迟改变、房屋 价格变化等问题，买方不得以上述理由终止此合同。

第三款：买方、卖方在本合同签字生效后，不得以任何理由废止此合同，否则视同买方、卖方违约。买方、卖方有权通过相关法律渠道申诉，并自违约之日起按每日5000 元(伍仟元整)向对方提出索赔。

第五条：卖方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，卖方继承人无此房屋的继承权和使用权。

第六条：卖方如果在房屋使用权没有变更到产权前去世，卖方的继承人，继承房屋后继续办理使用权变更产权，直至办下产权证无条件过户给买方或是买方指定的人，如不履行此项义务继承人愿意赔偿买方两倍购房款。

第七条：如果在房屋没有变更到买方名下，或是买方指定人名下，该房屋遇到拆迁，或是腾退及一切有可能得到赔偿款项，与卖方和卖方的继承人无关，卖方和继承人必须无条件配合买方办理一切事宜，直到拿到款项为止，如果不配合因此导致的所有损失都由卖方和继承人承担，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向买方索赔。

第八条：卖方和继承人必须将该房产里所有的户口无条件迁走，如不迁走，每一个户口向买方缴纳100000元(壹拾万圆整)。

第九条：本合同一式两份，双方各持一份。

第十条：本合同自双方签字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋办理过户发生的任何费用与卖方无关，均由买方承担。

第八条：补充条款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

还迁房买卖合同范文3甲方(卖方)： ，身份证号码：

乙方(买方)： ，身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，在平等、自愿、公平的基础上，并依照相关法律、法规达成以下合同条款以供双方遵守：

一、甲方自愿将坐落于上海市奉贤区 (拆迁号：沪奉 )，建筑面积 平方米，以及地下车库、阁楼( 平方米)附属设施停车位等的房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的凭证交付给乙方，该房屋以下简称目标房产。

二、双方议定目标房产及附属建筑物总价款为人民币小写 元(大写元整)。

三、甲乙双方确认乙方在 年 月 日支付定金人民币小写 元(大写元整)，该笔款项计入购房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大写元整)，甲方同时将房屋钥匙及相关证书、凭证交付乙方，目标房产同时转移给予乙方处分。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的所有权，能完全处分出售该房产，甲方保证无任何家庭成员等任何第三方向目标房产主张任何权益，如因甲方的原因给乙方造成损失，甲方赔偿乙方双倍购房款的违约金和同期银行同类贷款利率四倍的利息及目标房产的装修费用。甲方保证目标房产无任何担保，无抵押，无房产瑕疵，无人租住、使用，无户口迁入。

六、由于目标房产暂时无法办理房产过户等相关手续，因此特约定，在目标房产具备办理房产过户手续时，甲方在两个月内无条件协助乙方办理房产过户手续，办理房产过户手续所产生的契税及相关费用由乙方承担，甲方之前办理的产证的费用由甲方自行承担。

七、乙方支付购房款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产正常居住使用的相应手续，如：电话、水电、网络安装等等变为乙方名称，如客观原因无法办理，则不算甲方违约。

八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约一方应向另一方支付双倍购房款的违约金;如甲方未协助乙方办理房产过户手续，则乙方可以起诉甲方履行义务，并甲方需赔偿乙方购房款双倍的违约金和同期银行同类贷款利率四倍的利息及目标房产的装修费用。

九、乙方在付清本合同约定的购房款后，如需要转让出售目标房产，甲方无条件配合;如目标房产遇到拆迁等相关变动，目标房产所涉及的一切经济补偿利益归乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有义务配合乙方办理相关手续。

十、目标房产出售后到办理过户产证期间，目标房产所产生的一切相关费用由乙方承担。

十一、本协议一式三份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日生效，如有纠纷，在目标房产所在地法院管辖，败诉一方承担所有费用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

委托人：______，_____(性别)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份号码：_________________。

______，_____(性别)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份号码：_________________。

受托人： ， (性别)， 年 月 日出生，住址： ，公民身份号码： 。

我们，委托人_______和_______系夫妻关系，我们是座落于辽宁省沈阳市_____区_______路____号___(建筑面积：_________平方米，房屋所有权证编号：沈房权证____字第_______号，登记卷号：________)房产的所有权人，现因我们有特殊原因无法亲自到场，特委托 全权代替我们办理与该房产有关的如下事项：

1、受托人以委托人的名义到贷款银行办理该房产银行(或住房公积金贷款)提前还款的一切手续，领取注销抵押凭证并到房产抵押部门(或担保部门)办理该房产的抵押注销手续及签署相关法律文件;

2、代为签署《房屋抵押合同》，代为到房产抵押部门办理该房产的抵押手续、领取他项权利证、领取抵押后的《房屋所有权证》及签署相关法律文件;

3、到房产抵押部门办理该房产的抵押注销手续及签署相关法律文件;

4、领取上述注销抵押后的《房屋所有权证》;

5、签署《房屋买卖合同》，代为办理该房产的产权交易、更名、过户、查档等与出售上述房产有关的一切事宜;

6、受托人有权代替委托人回答上述房产产权(或抵押)登记询问笔录并代替原房主签署房产承诺书;

7、如上述房产地址、面积与实际不符，受托人有权代为办理更改并领取地址、面积更正后的《房屋所有权证》、《契证》;

8、代为办理该房产《土地使用证》的更名手续并签署相关文件;

9、代为到当地税务部门交纳该房产交易时所产生的各种税费并在契税、营业税、个税、印花税等税费单上签字确认，同时办理、领取该房产的《契证》;

10、代为办理(或放弃)该房产二手房资金监管的一切手续并签署相关法律文件;

11、代为办理该房产《房屋所有权证》、《契证》、《土地使用证》的挂失、补办手续;

12、代为办理该房产室内的水、电、煤气、有线(数字)电视、宽带网、电话、物业、采暖等配套设施更名手续;

13、代为协助买房人办理该房产的银行交易贷款(或住房公积金贷款)手续，并协助买房人到房产抵押部门(或担保部门)办理该房产的抵押(担保)手续、领取他项权利证及签署相关法律文件;

14、代交各种费用、代为开立银行放款账户、代为收取银行放款、代为收取售房款;

15、上述房产如遇动迁，受托人有权代替委托人办理该房产的动迁(回迁)手续及相关事宜、代为签署《拆迁协议》、代为开立银行账户并领取动迁补偿款。

16、代为到房产部门办理该房产非金融抵押的一切手续并签署相关文件;

17、有关上述房产出售的未尽事宜，受托人可以全权处理。

本项授权为我们二人真实意思表示，受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件我们均予同意，其引发产生的相应权利和义务由我们承担。

委托期限：从即日起至上述委托事项办理完毕止。

受托人无转委托权。

篇10

不是买房子认筹之后就要付款，认筹后房子首付在十到十五日之内交认筹金只是意向选房的一个资格，或者开盘前意向购房消费者所具备的一个认购该发展商产品的条件，只有具备该条件才可以在发展商正式开盘时选购发展商推出的产品。

根据相关法律规定，在交付认筹金后，合同双方约定的关键条款按照合同约定，没有具体准确的条款，所以购房者可以通过商品房买卖合同协议与开发商进行协商，从而避免不必要的麻烦，如果选中了认筹金会转变为认购金（亦被认作购房定金）发展商会开具正式收据或发票注明。这主要看是否将认筹金转为认购金，并确定购买发展商推出的当期房源，确认转购了根据发展商要求在规定时间内交齐首付款（一般为7天，也有15天，但比较少）。

（来源：文章屋网 ）