房产继承的相关法律范文

导语：如何才能写好一篇房产继承的相关法律，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

如果需要交税的，应当交以下税：

1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。

2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。

法律依据：

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条

篇2

抵押人(购房人)：(甲方)

地 址：

电 话：

抵押权人(贷款人)：(乙方)

地 址：

电 话：

甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。

第一条：为确保借款合同( 年 字第 号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。

第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三条：甲方已与 公司签订合同编号为 的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门备案，并取得《房屋预告登记证明》。该商品房状况如下：

房屋坐落：

项目名称：

预售许可证：

第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。

第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。

1、甲方在债务履行期内连续 月或累计 月未能按约归还借款的。

2、****

第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。

第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。

第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。

第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。

本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。

第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。

第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。

第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，任何一方均可向郑州仲裁委员会申请仲裁。

第十六条：双方商定的其他事项：***

篇3

关键词：以房养老 倒按揭 房屋产权 养老体系 养老模式

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。

“以房养老”的内涵及特点

（一）“以房养老”的内涵

以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到优化配置，实现效用最大化。因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。

（二）“以房养老”的基本特点

住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。

我国“以房养老”实践及面临的风险与挑战

（一）我国各地的“以房养老”模式

1.南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人。但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。

2.上海的“以房自助养老”。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，

其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。

3.北京的“养老房屋银行”。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权，这是与前两种模式最大的不同之处。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会使人产生顾虑，老年人的权益也难以得到保障。

（二）我国“以房养老”面临的风险与挑战

1.政策风险：地权制度的限制。国外的住房反向抵押贷款产品之所以发展成熟、推广范围广，其中很重要的一点就是在国外土地使用权没有年限限制，也不会随着年限的增长而发生变化，但在我国情况则大不相同。我国城市住宅用地使用权限为70年；据《担保法》规定，农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权，不能将宅基地作为私有财产进行抵押，从而无权处置房产。正是由于我国城市住宅用地使用年限的限制以及农村宅基地的集体所有制的限制，使得“以房养老”模式在我国很难推行。

2.系统性风险：房价波动。房地产价格的波动或不稳定性会造成系统性风险，而在我国这种因房价波动造成的系统性风险是现实存在的，尤其是房价波动会给以房产为抵押物的借贷双方利益带来诸多影响。近些年来，尽管我国房地产价格上涨未发生根本性扭转，但政府对房价采取了信贷、税收、限购等综合性的调控措施，未来房地产市场的走势并不明朗，甚至局部地区存在着房地产泡沫破灭的潜在风险。因此，受房地产市场走势的不确定性、预期寿命的估算差异、利率水平的波动以及逆向选择等因素的影响，在我国推行“以房养老”模式的系统性风险仍然存在，尤其是房价波动的不确定性势必影响“以房养老”模式的推行、发展。

3.技术性风险：市场环境不成熟。住房反向抵押贷款通常需要经历较长的时间周期，而银行或保险公司等金融机构又以短期逐利作为其经营目标，因而借贷双方在利益上存在着较大的时间差异。因此，“以房养老”模式的推行需要一个成熟的金融市场为支撑，而目前我国金融市场环境尚不完善。同时，目前我国的社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库等发展也不完善，有的甚至处于起步建设阶段。此外，就解决实施“以房养老”可能引致的经济冲突和社会纠纷来看，目前我国缺乏专门的应对机构，而既有机构的职能覆盖也不完全。

4.法律风险：有关法律缺失。“以房养老模式”在国外成功发展的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律为其保驾护航。而“以房养老”模式的引入与我国有关法律法规存在着矛盾：一方面目前国内尚未制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白；另一方面该种养老模式的运作与国内现行有关法律法规存在冲突。例如，我国金融机构的分业经营管制阻碍了保险等机构为住房反向抵押贷款提供担保；而对于居民购买的经济适用房、公租房能否用于反向抵押贷款，目前也没有明确的政策规定。

结论和建议

“以房养老”的实施需要一系列条件，其实施效果也取决于一系列的经济条件和制度保障；这种新型养老保障模式需要与中国具体国情实现良性耦合，才能得以推广。当前部分地区正在推行的“以房养老”改革试点，具有显著意义并值得肯定。在一些经济相对发达、市场化程度较高、服务机构相对丰富的地区，先行先试的积极探索，有助于揭示现有政策设计中存在的主要问题，明晰政策实施的主要障碍，可以对现有“以房养老”制度的完善起到促进作用。本文基于国内外“以房养老”实践经验提出以下建议：

第一，加强住房反向抵押贷款的关联性研究，以此推进该项改革的顶层设计和制度准备。这就需要在制度层面确立基本养老保险与“以房养老”的关系：政府应承担起社会基本养老的主体责任；“以房养老”应遵从自愿原则，让位于市场，政府不能主导甚至是引导；同时“以房养老”应定位于个人养老储蓄，只能是一种险种或是理财产品而非一般意义上的贷款，可作为差异化养老需求的补充。同时，房屋产权制度方面也需要做出更多的探索和改革，从而在制度上保证“以房养老”的实施。

第二，完善系统性风险控制机制。由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。

第三，加强“以房养老”市场环境的建设，从产业政策、市场监管等方面促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展。目前，老年人对市场风险、金融产品的认知度还不高，对金融机构也普遍缺乏信任。因此，可从政策上引导相关机构参与“以房养老”的市场建设，同时从准入、自律、监管等方面入手来健全市场机制。

第四，推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区。“以房养老”的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应一同制定“以房养老”的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。

第五，积极探索有针对性的“以房养老”试点。鉴于目前推广实施“以房养老”的条件还不成熟，短期内可将其视作我国养老保障体系的一个补充和丰富，在有条件的地方可先行先试、逐步推广。拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人，是潜在“以房养老”需求群体，因此可以此为切入点展开“以房养老”试点。

1.范君晖.我国提高养老保险统筹层次的阻力与策略[J].西部论坛，2010（5）

2.欧阳渊.以房养老在我国试水艰难的原因分析[J].中国高新技术企业，2008（15）

3.沈晓凯.以房养老模式在中国的可行性研究[D].山西财经大学，2010

4.王媛.“以房养老”方式的比较与实现路径[D].上海工程技术大学，2010

篇4

通过继承取得房产应当先到公证部门办理《继承权公证书》。继承人在办理房产过户时，除了提供相应的材料外，继承权公证书不能缺少。

(二)赠与房产办理过户。

赠与人要办理《赠与公证书》，而受赠人也要办理《接受赠与公证书》或者是双方共同办理《赠与合同公证书》，只有取得公证过的赠与证明才能办理房产过户。

(三)作为遗产分割的房产办理过户。

首先遗嘱要经过公证，并且在遗嘱生效后，法定继承人或遗嘱受益人，在根据遗嘱内容分割遗产时，对于协商签订遗产分割协议也需要经过公证，然后才能办理遗产过户手续。

(四)涉外和港澳台的过户房产。

该房产买卖协议也必须经公证部门公证后，才能到房地产交易中心办理过户手续。

房产公证的作用：

将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，对房产市场的培育和房产交易活动的健康发展及交易人合法权益的保护具有促进和保障的作用。

(一)公证可确保房产交易行为的真实性。

民事行为的真实性包括两层意思：

一是该行为确系行为人所为;

二是行为人所为确系本人真实意思的表示。

在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。

据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。

随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。而房产交易如经公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，能有效地避免此类问题的发生。

(二)公证可确保房产交易行为的合法性

房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。

【房产公证费用收取标准】

房产公证费收取标准：

公证机关办理公证房产案件，是要按照国家的规定收取一定的公证费用，现将一般的公证收费的的标准简介如下：

1、证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系婚姻状况、未受或受过刑事处分，收费10元;

2、证明遗赠抚养协议，收费10～50元;

3、证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、证明影印件与原件相符，收费5元;

4、证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费10元;

5、证明法人资格、收养、财产分割、证明产品抽样检测，收费10～30元;

6、证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费50～200元;

7、证明商标注册，收费50元;

8、证明劳动保险金、养老金、子女助学金的，每件收费5元;

9、证明招标、拍卖、开奖、收费100～150元;

10、证明劳务合同，收费5元;

11、起草、修改合同文本，收费5～20元;

12、证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但最低收费不得低于10元;

13、证明财产继承、赠与接受人收金额总数收费

(1)不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元;

(2)1万元以上的，按2%收费。

14、证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，最低收费10元。

15、翻译，每千字15元，不足千字的按千字计。

外文打字，每千字2元。

外文校对，每千字5元。

16、保管遗嘱或其他文件、证据保全，收费5～10元。

17、已受理的立卷中途撤回的，收费2～5元;

18、证明经济合同、企业承包、经营合同：

(1)标的总额不满10万元的，收费10～50元;

(2)10万元以上不满50万元的，收费100元;

(3)50万元以上不满100万元的，收费300元;

(4)100万元以上不满200万元的，收费600元;

(5)200万元以上不满300万元的，收费1000元;

(6)300万元以上不满400万元的，收费20xx元;

(7)400万元以上的，收费3000元。

19、与公证事项有关的文书，收费3～5元。

以上房产公证费用仅供参考，具体相关费用需咨询相关部门。

【房产公证有法律效力吗】

房产公证有法律效力.

房产公证由房产所在地或房产合同当事人一方所在地或房产合同签订地的公证处受理。房产公证的法律效力如下：

(一)房产公证可确保房产交易行为的真实性

民事行为的真实性包括两层意思：一是该行为确系行为人所为;二是行为人所为确系本人真实意思的表示。在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。

据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。但随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。

而房产交易如果经过公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，就能有效地避免此类问题的发生。

(二)公证可确保房产交易行为的合法性

房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为一些房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。

【房产公证需要什么手续】

房产公证的办理流程

第一步：

当事人准备材料。

应携带以下资料：

1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。

2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。

3、双方已经草拟好的协议书。

关键提示：协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字。

第二步：

亲自到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。

关键提示：委托他人或是一个人来办婚前财产公证，是不会被受理的。

第三步：

公证人员核对相关信息。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明、查问当事人的订约是否受到欺骗或误导，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。

第四步：

在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。

关键提示：至此，财产公证的办证程序履行完毕。

房产公证所需材料

在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证处提交相关的资料，这些资料包括，

出售方

1、企业营业执照(居民身份证)

2、房屋所有权证或土地使用证

3、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。

购买方

1、居民身份证

2、户口簿或法人资格证书。

此外，公证处需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双方当事人签字、盖章及签约时间等，包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担，都是审查的内容。

【房产公证委托书如何写】

房产公证委托书范本：

房产公证委托书（房产买卖公证）

委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份号码/护照编号： 。

受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份号码 。

委托人xxx欲购买房屋壹处，该房屋坐落在 ，《房屋所有权证》编号为 号，丘(地)号 ， 结构，建筑面积 平方米。委托人因【原因】，不能亲自到 办理上述房屋的买卖手续，特委托xxx代为办理购买上述房屋的有关事宜：

1.签订上述房屋的买卖合同;

2.支付购买上述房屋的购房款;

3.验收上述房屋，办理房屋交付手续;

4.办理上述房屋所有权转移登记手续，缴纳相关契税、手续费等费用;

5.领取上述房屋的房屋所有权证;

6.其他事宜，如办理上述房屋的国有土地使用权证转移登记手续，交纳相关费用，领取国有土地使用权证等等。

受托人xxx在在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。

委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。

受托人有/无转委托权。

委托人：

xxxx年xx月xx日

【房产公证书格式样本】

公证书

( ) 字第 号

申请人：甲：______(基本情况)

乙：______(基本情况)

丙：______(基本情况)

公证事项：商品房______合同

证词内容

一、必备要素

1.申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。

2.公证处审查(查明)的事实。包括：

(1)甲方(卖方)及其人的身份、资格、及签订合同的民事权利能力和行为能力;

(2)乙方(买方)及其人的身份、资格、及签订合同的民事权利能力和行为能力;

(3)担保人的身份、资格及担保能力;

(4)合同标的物的权属情况及相关权利人的意思表示;

(5)出售房产(期权)的基本情况。包括：房产的名称、坐落、房号、朝向、占地面积、建筑面积、使用面积、售价等;预售商品房要符合法律规定的条件;查无权利受限制的记录等;

(6)是否履行了法律规定的批准或许可手续。

(7)当事人签订合同的意思表示是否真实，是否对合同的主要条款取得了一致意见;

3.公证结论：

(1)当事人签订合同的日期、地点、方式等;

(2)当事人签订合同的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。

(3)合同内容的合法性。

(4)当事人在合同(协议)上的签字、盖章的真实性。

二、选择要素

1.当事人对合同内容的重要解释或说明。

2.当事人是否了解了合同的全部内容。

3.合同生效日及条件等。

4.公证员认为需要说明的其他事实或情节。

5.附件。

中华人民共和国___省___(县)公证处

公证员：__________________(签名)

__________年_________月_________日

以上就是房产公证书格式，这个范本是一个通用版本，条文都是一些同性质的文字，大家可以根据自己的实际情况，根据不同的情况来进行改写，改成符合自己实际情况的就可以了!

【房产遗嘱公证需要什么手续】

怎么进行房产遗嘱公证

1.公民，法人申请公证，应当向公证处提出，并填写公证申请表。

公证申请表应填写下列内容：

①申请人及其人的姓名、性别、出生日期、身份证号码、工作单位、住址等;申请人为法人的，应证明法人的名称，地址、法定代表人的姓名，职务等;

②申请公证的事项及公证书的用途;

③提交材料的名称、份数及有关证人的姓名、住址;

④申请的时间及其它需要说明的问题。申请人应在申请表上签名或盖章。申请人填写申请表确有困难的，可由公证人员代为填写。

2.公民，法人申请公证应当提交下列材料：

①身份证明，法人资格证明及其法定代表人的身份证明;

②人代为申请的，须提交授权委托书或其它有权资格(法定、指定)的证明;

③需公证的文书，如合同、遗嘱、毕业证等;

④与公证事项有关的财产所有权证明;

⑤与公证事项有关的其它证明材料;

⑥公证人员认为应当提交的其它证明材料。

3.符合下列条件的申请，公证处应予受理：

①申请人与申请公证的事项有利害关系;

②申请公证事项的当事人，利害关系人之间对申请公证的事项无争议;

③申请公证的事项，属于公证处的业务范围;

④申请公证的事项属于本公证处管辖。对不符合条件的申请，公证处应作出不予受理决定，并通知申请人。

4.公证处受理公证申请后，应进行分类登记。

登记事项包括，公证类别(如继承、收养、借款合同等)、当事人姓名(名称)、代表人(人)姓名、受理日期、承办人、审批人、办结日期、结案方式、公证书编号等。

5.公证处受理公证申请后，应按规定标准向当事人收取公证费。

公证办结后，经核定的公证费数额与预收数额不一致的，应当办理退还或补收手续。当事人交纳公证费有困难，应提出书面申请，由公证处主任或副主任决定是否减、免。

【房产继承公证后有效期内未过户是否有效】

房产继承公证后有效期内未过户是否有效：房产继承是没有有效期一说的，如果权利人要将继承的房屋进行交易买卖的，必须过户。

房屋继承的公证是继承公证里的其中一种。继承公证需要带两个证明和两个证件。房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

房产继承过户手续：

(一)到房产交易中心办理房产继承需要提交哪些材料呢?

1、房屋所有权证书;

2、继承公证;

3、继承人身份证及复印件;

4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

a、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);

b、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

c、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

d、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

(二)房产继承公证的费用与其他的继承公证不同。除了需要一般的继承公证费用，还需要缴纳房产继承过户税费和契税。

1、继承公证费

继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元。

2、房地产继承过户税费

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

3、契税

法定继承人继承房地产，免交契税;非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

(三)房产继承公证除了需要准备上述证件，还需要哪些证件呢?

继承公证需要带两个证明和两个证件

1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明;

2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明;

3、继承人的身份证明;

4、被继承的房产证或其他证明文件。

篇5

[关键词] 房地产登记；权利救济；路径解析

【中图分类号】 D923 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）12-036-1

一、问题的提出：“和谐”诉讼背后的思索

当前，由于一些房产登记机构的不作为，导致公证或诉讼成了房产转移登记的“前置程序”，而诉讼又成为优先的选择。理由是：一是诉讼收费较公证收费低；二是在财产权属不甚明确或者申请人年龄较大、是否为自由意志不十分清楚时，公证机关出于规避风险也往往不予办理。法院便承担了更多的社会责任，司法成为了廉价的工具，诉讼成了简单的“背书”，如何范诉权的合理行使通道，值得我们深入思考。

二、形式还是实质：我国房产登记行政审查标准的实证分析

房产权属登记属不动产登记行政行为中的一种。根据《城镇房屋权属登记管理办法》规定，转移登记是指因房产买卖、赠与、继承等原因导致权属发生转移而产生的所有权登记。为确保权利登记准确性，登记机关须对当事人的登记申请进行审查。

（一）我国现行法律关于不动产登记审查标准的规定。我国1987年4月21日了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，2007年10月1日施行了《物权法》。物权法融合了两种审查标准：“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”是形式审查，“实地查看”具有实质审查性质。然而“必要时”的条件限制实际上表明登记审查仍以形式审查为原则、以实质审查为例外。如果申请登记的不动产的有关情况不“需要进一步证明的”，实质审查也就不会发生。在物权法出台后，建设部的《房屋登记办法》对登记机构的审查作了进一步规定。其确立的审查标准是以形式审查为主、以实质审查为辅。 实践当中，登记机构以发证为中心建立了一套登记流程，一般不采取实际勘验方式，更不去就物权变动的基础民事行为进行实质性调查。

（二）公证：房产登记实质审查的可能替代程序。长期以来，我国登记机构实行的是公证前置制度，登记机构要求对房屋继承、赠与基础事实进行公证，依据的规范性文件是司法部、建设部于1991年8月31日颁布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。而2005年出台的《中华人民共和国公证法》规定，除非法律或者行政法规规定必须办理公证的事项，当事人无须申请公证。同时，《物权法》规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。而根据《继承法》则规定，公证遗嘱并非唯一有效遗嘱形式。此外，《城市房地产管理法》等相关法律也未规定在办理不动产权转移时必须进行公证。 《房屋登记办法》实施后，2012年6月1日起实施《房地产登记技术规程》却又规定，除人民法院的生效法律文书确认继承、受遗赠事实外，因继承、受遗赠申请房屋登记的，其继承文书、受遗赠文书应经公证。

从法律位阶来看，只有法律和行政法规规定的事项才必须进行公证，《通知》与《规程》强制要求办理继承与赠与公证与上位法相悖。故从法律规范适用角度看，公证不应成为必经的前置程序，强制要求公证实际上是行政权过度干预私权，甚至有公权设租之嫌。

三、民事还是行政：房产登记行政不作为的救济程序选择

救济走在权利之前，无救济即无权利。诉讼尤其是确认之诉必须具有值得诉讼救济之诉的利益，即原告要求法院就其私权主张予以裁判时所必须具备的必要性和实效性。

关于行政诉讼条件，《行政诉讼法》规定了提讼应当符合的条件。对行政不作为的审查关键在于行政机关应该为而不为，其构成要件必须以行政主体具有应当作为的法定义务（法定行政管理职能）为前提，而法定义务来自法律、法规、规章以及其他规范性文件的规定。不动产登记以及颁发产权证明是登记机关依法实施的一种依申请的行政确认行为，从前述法律规定来看，对于不动产登记是否必须进行实质审查，《物权法》和《房屋登记办法》等没有提出明确的要求，一般认为登记机关主要进行形式审查，而辅之有限度的实质审查，正是这种法律规定的相对模糊导致了行政不作为逻辑进路的不畅。

我国实行的是物权登记生效主义，因不动产物权的变动，从阶段上看，第一部分为不动产变动的原因，当事人通过各种民事行为而引起不动产物权发生变动，第二部分即为登记，两个阶段性质不同，原因行为不合法，并不一定代表登记就不合法，原因行为合法也不必然导致登记的合法，但需要强调的是登记这一生效要件的发生基础仍然是当事人的意思自治。2010年8月通过的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条明确了房产登记不作为属法院行政诉讼受案范围，而从第8条来看，存在基础民事事实变动争议如无效或撤销则需先行解决民事争议，反推之，在无基础民事争议情况下，即应直接作出具体行政行为并自然符合行政诉讼受案管辖。

四、结语

在我国法治进程的当下，诉权保护的重要性不言而喻，但是也并不是所有的纠纷都适宜进入司法程序进行合法性审查。需要法院和法官准确把握司法限度，同时，让司法权与行政权各自归位或许也是解决我国司法实践诸多问题的切人口。

参考文献：

[1]姜明安.行政法与行政诉讼法[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社，2005.

[2]方世荣，石佑启.行政法与行政诉讼法[M].北京：北京大学出版社，2005.

篇6

问：离婚时由于被告故意不到庭，故没能处理房产问题，什么时候才能彻底解决，如果对方永远不到庭，房产问题就永远不能解决吗？

答：对方故意不到庭并不能成为房产不能处理的法定事由，如果对方故意不到庭的，法院在查明该房产确系夫妻共同财产的，法院在离婚判决时应一并处理该房产。

2、信用卡被盗刷，怎么办？

问：我银行卡被别人用快捷支付刷了4700元，原本卡里就200元，今天银行给我打电话让我把剩余的余额交清！我该怎么办？

答：如果卡是在你不知情的情况下，被不认识的人盗刷的，建议你及时报警处理。如果这个卡是你的家人刷的，你得还上。

3、闪婚可以是无效婚姻吗？

问：我是为了多拿安置房而草率和男方领的结婚证，现在房子拿不到了，我也后悔了 而且离我领证才过了一个星期，我这种情况是无效婚姻吗？

答：《中华人民共和国婚姻法》第十条规定：“有下列情形之一的，婚姻无效：（一）重婚的；（二）有禁止结婚的亲属关系的；（三）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的；（四）未到法定婚龄的。你们不属于无效婚姻。要离婚，必须按正常程序进行。

4、按女方要求过户男方婚前买的房，这房属于共同财产吗？

问：女朋友要求我将我名下的房子产权证上加上她的名字，请问如果我们以后离婚，这个房子属于共同财产吗？

答：根据相关法律，我国房产实行产权登记所有制度。如果，这个房子的产权证登记为你和女方的名字，那么，这个房子以后就属于你们的共同财产。

5、这样的母亲应该承担责任吗？

问：我大哥结婚一年后生一男孩，但是，他媳妇离家出走了，后来不到3年大哥不幸意外死亡。孩子由我抚养，他母亲一直没出现。现在孩子17岁了，他母亲突然出现在我家要迁户口，家里人要她付一定抚养费，她称没有钱，然后又撒手走了,我们该怎么办？

答：抚养孩子，是父母应尽的义务和责任。孩子母亲必须履行抚养孩子的义务，你们可以孩子名义，这个母亲，要求其支付孩子抚养费。

6、肖像权被侵犯如何维权？

问:我在商场促销活动中，中奖，然后被拍照，询问为啥拍照，说做领奖证明，过几天就给删掉。但过了半个月，商场活动宣传单有我当时领奖照片。请问商场在在没有得到我同意情况下私自用我的照片是否已经侵犯我的肖像权？

答：商场已经侵权。你有权要求商场立即停止对你个人相片的使用，如果商场拒绝，你可以通过法律途径进行维权。

7、借钱的人去世可否让其儿子还债？

问：我爸借给他朋友五万元，当时是打过欠条的，可是前年借钱的这个人死了，他儿子在做生意一年也挣不少，可就是不还钱，我爸怎么样才能把五万块要回来。

答：债务人死亡，其儿子并不必然被追加成债务人，但如果债务人有遗产，其儿子继承了遗产，就应该追加成债务人，你们可以要求他儿子还钱。

8、邻居在我家门口砌了一堵墙，怎么办？

篇7

镇人大主席团:

按照镇人大主席团工作要点中确定的审议议题,我受主席团的委托于12月15日至18日期间，对建设分局一年来的工作进行走访、了解、调查,现将调查情况报告如下：

一、基本评价

以来，建设分局在县建设局及镇党委、政府的领导和镇人大主席团的监督下，坚持以党的十七大精神和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，贯彻实施国家的法律、法规，依法履行职能，全面落实目标管理责任制，积极抓好各项行政业务管理工作，为我镇经济社会又好又快发展作出了努力，取得一定的成效，主要表现在：

（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣传教育。结合实际，组织学习和贯彻本部门相关的法律法规，提高法律素质和法制观念，促进依法行政。二是落实行政执法责任制。建立和完善各项管理制度，落实制度管人，加强规范管理，促进依法行政。

（二）城镇管理逐步走向规范。一是强化规划的管理，对辖区内新建建筑物，认真组织人员参与实施放线，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，同时严格执行办证中的正、副本制度，并做好监督验收工作；二是加强房地产管理。严格依照房地产管理法法规对辖区合法房产进行调查登记，及时做好房产档案；三是强化安全生产监督检查。认真组织开展好在建工程、液化气销售点安全生产隐患排查治理专项行动，确保安全稳定；

（三）街道卫生逐步好转。一是通过公开、公正、公开、竞争的原则，于4月份完成了环卫站的承包，并签定了劳动责任合同；二是充实环卫清洁工人，在原来有4人环卫工人的基础上，又另招聘了3人；三是组织环卫站，对镇区肄意堆放、晾晒各种药材及杂物的行为进行专项整治，开展环境监查，对乱倒垃圾、排污的群众进行批评教育；四是建立了环卫工人清洁区负责制，环卫车分早晚沿街收集垃圾。通过上述措施卫生状况得到逐步好转。

（四）积极参与新农村建设。积极配合镇新建办完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重点扶持村建设项目的规划、预算、工程质量的监督、验收及工程结算。并配合完成烂泥箐民族团结示范村的项目规划及预算，在新农村建设工作中，做到积极参与。

二、存在的问题

（一）交通堵塞的状况没有根本改善。在老车站至广二中这段街道，车辆乱停、小食品摊点乱摆、建筑所用材料乱堆情况，没有及时组织人员进行整顿，造成该路段交通时有堵塞。

（二）政策宣传还不到位。六月安全生产宣传月中，积极性不高，平时开展政策宣传次数也较少。由于政策宣传不到位，群众乱倒垃圾、乱排生活污水情况时有发生，还存在一些违规建筑，如：二中在建集资楼缺少相关手续。

（三）队伍建设有待加强，分局中的一些工作人员在业务水平、工作责任心还有待提高。

三、意见和建议

（一）认真履行职能，开展专项整治，清理整治乱摆摊点，乱停车辆行为，彻底改决集镇交通堵塞的状况。同时，加强建筑工地环境整治，确保环卫管理不留死角；

（二）深入宣传相关法律法规，并深化政务公开制度；

（三）努力提高服务水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、买卖、继承、赠与等产权证的登记、办理、发放工作，努力做好服务；

篇8

产证号码怎么一擦就糊了

章先生怎么也没有想到：自己从开发商手中领了一年的房产证居然会是假的。

2006年春节前夕，章先生搬进位于龙岩市新罗区龙腾路西街的宝泰东区西街综合楼E幢204的新房，而在此前的2005年8月中旬，他已经与同楼另外23位业主领到了各自的房产证，并签了字。

2006年8月，章先生用房产证作抵押向朋友借钱。朋友对章先生说：“别人的房产证号码擦不掉，你的怎么擦一下就模糊了？”章先生听后疑窦顿生，赶紧到龙岩市房管局查询，发现自己房产证的号码对应的房屋地址在犀牛路，房屋所有权人的名字也不是自己。

无独有偶。2005年9月，另一业主陈先生发现房产证上没有其共有人的名字，即要求房地产开发公司经办人员倪某将房产证拿回办理共有权事宜。虽再三催促，倪某均以各种理由搪塞。陈先生觉得倪某办事太拖拉，于2006年11月21日自己到房管局询问这件事。房管局工作人员一查，竟然整幢楼都没有记录，陈先生这才恍然大悟：原来整幢楼办的都是假房产证！

开发商声称也被蒙在鼓里

因为极度震惊，陈先生第一时间即向业主委员会主任及其他业主通报了此事。之后，陈先生又立刻联系开发商章某。得知章某正在市房管局局长办公室，陈先生便直奔房管局。

在局长办公室，房管局张局长对陈先生说：“你们这幢楼的房产证确实是假证，我们已经鉴定过了。开发商已经报了案。”开发商章某也拿出倪某在龙岩市公安局新罗分局的报案材料原件及复印件，一再表示这是倪某一手操办，房地产公司全然不知情。在章某提供的倪某亲笔签写的一份关于办理房产证的陈述中，有这么一段话：“为更快为住户办好房产证，公司派我到交易中心行政窗口登记……由于一时糊涂，我把办房产证所需的资料交给了肖新生办理，不料受蒙骗办理了假证。此事公司负责人毫不知情……”

开发商表示，“我们办理产权证所需的材料是完整齐全的，作为开发公司，我们完全没有办假证的理由。”开发商称，房地产公司和业主一样都是这起案件的受害者，要求业主们“多多包涵”。

2006年11月21日，开发商负责人和倪某来到西街综合楼E幢逐户向业主道歉，并带来了房管局对《关于要求申请商品房登记、办理产权证的报告》的批复意见复印件。

经办人私吞公款以假充真

但是，业主们觉得此事涉嫌伪造国家公文、私刻公章，并可能触犯刑律，事关重大，“包涵”显然无助于问题真正解决。2006年11月22日，业主代表到龙岩市新罗公安分局报案。警方立即立案侦查。经查，倪某所说的叫“肖新生”的中间人根本不存在，疑点聚焦到了倪某身上。

2007年1月16日，专案组将倪某（女，26岁，新罗区人）抓获。据倪某交代，她担任该房地产公司出纳及协助办理房产证等工作。2005年5月，当“西街E综合楼”盖好准备办证时，倪某代表公司向业主收取了契税、公共维修基金等费用17万余元。倪某只向房管局上缴了5.5万元的公共维修基金，到2005年年底，私自将6万余元公款挥霍一空。因一时无法为业主办理房产证，倪某突发奇想：“先办假证应付业主，待筹足6万余元后再到房管局办真证件。”于是，倪某就以每本200元的价格买了24本假房产证发给业主。

据介绍，案发后，倪某在房地产公司的敦促下已将欠款补交，开发商也已在市房管部门办理了《房产证》并发给业主，24本假证于2月2日全部被公安部门收缴。

2007年2月5日，龙岩市公安局将倪某正式移送检察机关，依法追究其刑事责任。

编后

龙岩的这起离奇的假房产证案，应该引起业界的深思。

篇9

公证遗嘱库

据北京市司法局公证工作管理处反映，北京已经完成遗嘱公证信息的录入工作，共计录全市30年来6万多条遗嘱公证信息，实现了全国跨省查询服务。在本年年底，北京市还将开通公证信息管理平台，形成统一的管理服务体系。除北京完成遗嘱公证信息录入外，还有上海、天津、重庆、江苏、内蒙古、新疆等26个省市也基本完成了遗嘱公证信息录入工作。其中上海与江苏两地已经实现公证遗嘱等信息与当地房地产登记、金融、税务、工商等机构之间的资源共享。因此公证遗嘱库的平台作用可以进一步扩大与深化。

说起遗嘱公证信息库的建立，先有必要梳理我国遗嘱相关的法规及规定。2000年3月，中国司法部部长办公会议通过了《遗嘱公证细则》，该细则根据《中国人民共和国继承法》和《中华人民共和国公证暂行条例》的有关规定制定而成，这基本奠定了订立遗嘱的相关要求以及具体细节。其中规定：遗嘱公证应当由两名公证人员共同办理，由其中一名公证员在公证书上署名。因特殊情况由一名公证员办理时，应当有一名见证人在场，见证人应当在遗嘱和笔录上签名。而且在订立遗嘱过程中，必须陈述清楚遗嘱人的身体状况和精神状态以及对事物的反应能力，确保遗嘱人在一个较为清醒、独立的环境下订立遗嘱。值得注意的是，遗嘱公证在遗嘱人生前要封闭保密起来，制成密宗，且不能公开。遗嘱在本质上体现出个人重要的隐私权。

根据信息库的数据统计，办理遗嘱公证的，以60岁以上的老人居多，这些老人大多有多个子女。遗嘱内容90%都会涉及到房产。老人办理遗嘱公证就是要在生前处理好身后事，达到预防纠纷与减少诉讼的效果。按照中国相关法律法规，遗嘱共分为5种：公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱。其中，公证遗嘱优先于其他遗嘱。

信息库的平台作用

最近几年以来，随着个人拥有房产以及其他财产的增多，愈加需要提前订立遗嘱来妥善处置身后财产，以免造成对家庭不必要的损失与破坏。据统计，我国近几年订立的遗嘱公证超过10万件，根据继承法规定，公证遗嘱同其他类型遗嘱相比，法律效力为最高。当遗嘱人死亡后，如何查询其生前所订立的遗嘱，特别是最后一份公证遗嘱，成为遗产分配与继承的关键。这种遗嘱查询若是进行档案式的查找，必定非常费时，而且也不方便随时查询。但是若将遗嘱公证信息全部集聚到一个数据库平台上，意义就大不一样了。

中国公证协会信息中心主任王剑指出，“遗嘱公证信息库不仅在我们公证机构办理继承的时候使用方便，而且在人民法院涉及遗产的民事诉讼、不动产登记，相关部门涉及案件的时候查询继承人或相关利害关系人的财产情况，也都具有实际操作意义”。举个例子来说，如果遗嘱人生前曾多次办理和修改过遗嘱公证，又加上各公证处没有信息联网，就有可能不知道哪份是最真实有效的公证遗嘱。这样一来势必会造成遗嘱出现错漏，因此需要召集全部继承人和相关公证人到场进行一一询问与查证。若按照上述步骤行事，则必定会降低遗嘱公证管理的效率。现在有了遗嘱公证信息库平台后，便能马上查出最后一份真实有效的公证遗嘱，工作效率不仅大大提高，而且保障了遗嘱相关人员的权益。

中外处理财产的方式

中外对于死后财产的处理是不一样的。西方流行的是：把死后的主要财产捐赠给慈善机构，而不是留给子孙。举例来说，美国首富比尔・盖茨曾立下遗嘱，宣称除了给其3个孩子每人1000万美元以及1亿美元的住宅外，其余98%的财产将捐赠给以他和他的妻子名字命名的基金会。股神巴菲特也立下遗嘱称，将其总价值约305亿美元的财产的99%捐赠给慈善事业，用于资助贫困生以及支持计划生育的科研项目。

中西方对人死后财产的不同处置方法，折射出文化背景的差异。中国人不愿意提早做出遗嘱或者讳于做出遗嘱，而西方人更愿意及早订立遗嘱。就中国目前来看，大多是60多岁的老年人来订立遗产遗嘱，且95%是涉及房产；西方人订立遗嘱十分普遍，而且许多美国人和加拿大人在孩子刚出生时就立好遗嘱，因为一份遗嘱不仅牵涉到孩子的抚养问题，还牵涉到复杂的税务问题。瑞典在遗嘱订立、生效和执行方面的法律体系已很完善，不仅有《家庭法》《继承法》《税法》等国内法，而且还参加了几项解决遗嘱或继承方面法律冲突的国际条约，力图从各方面保证遗嘱的效力和执行。

年轻人应早立遗嘱吗？

篇10

Q1：王律师，你好！

本人今年78岁，老伴已于三年前过世。现在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的产权证上只有我一个人的名字。由于我没有儿女，也没有人照顾，所以希望把这套房子卖掉，然后住进养老院，将该房款用于支付养老院的相关费用。但是，由于历史原因，我的房子里还有我外甥的户口。我想咨询一下，如果未经我外甥的同意，我与他人签订该套房屋的买卖合同，是否有效？此外，如果将该套房屋卖出，我外甥执意不肯迁出户口，我该如何处理？是否可以向法院？

求助人 陈先生

A：陈老先生，你好。根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

也就是说，陈老先生作为该房屋的唯一产权人，你有权利处分自己的房产。你外甥是否同意你处理该套房产，并不影响你对外签订房屋买卖合同的效力。但是，根据本律师以往的经验，房屋买卖合同中，一般会对房屋户口的迁出时间有所约定，若你的外甥不配合，未按合同约定的时间迁出户口，你可能将按照房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。

对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确规定，但实践中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，根据其规定，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回。

对此，本律师建议陈老先生在房屋出卖前与自己的外甥就房屋买卖的相关事宜友好协商，以免日后因户口迁移而导致不必要的麻烦。陈老先生也可以与自己的外甥或其他第三方签订《遗赠抚养协议》，由陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方承担照顾陈老先生的义务，并负担陈老先生养老送终的全部费用，在陈老先生百年后，将该房产赠与陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方。这个方案或许能解决陈先生当前所遇到的难题。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，你好！

我是一个新上海人，在上海打拼多年，现有一些积蓄，准备在上海购置一套房屋，并与李女士签订了房屋买卖合同，同时约定了具体的房产过户日期。但李女士在过户前夕告知将不履行过户义务，准备解除房屋买卖合同。如果李女士一方不愿意再履行买卖合同，而我坚决要求继续履行的，该如何处理？

像目前这种状况，我们的房屋买卖合同已经成立，作为出卖人的李女士不履行产权过户义务。那么我诉至法院是否可以直接主张该房屋的权利归本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根据《合同法》四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。

根据《上海市房地产转让办法》第十七条规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：

转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；

法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

李女士作为房屋的唯一权利人与汪先生在协商一致的前提下，自愿签署了房屋买卖合同。本人认为，上述房屋买卖合同已生效。合同生效后，合同各方应当遵循合同的约定，依照诚实信用的原则，完全地行使权利和履行义务，并受合同条款的约束。

在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。若合同当事人违反合同的约定，应当依法或依约承担相应的民事责任。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约，还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除根据《合同法》第一百一十条规定，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

根据上述规定，本案若诉至法院，一般会责令双方继续履行。在履行义务的同时，若另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确实不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

双方协商确定的，从其约定；

双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估来确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

此外，根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，李女士未自动履行所有权移转义务前，汪先生尚未取得标的物的所有权，他依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对作为出卖人的李女士不履行产权过户义务的，汪先生不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

法律小常识

合同的对内效力与对外效力

合同生效，是指合同产生法律约束力。

这包括：1.合同的对内效力，即在当事人之间产生法律效力。一旦合同成立生效后，当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务。当事人依法受合同的拘束。当事人必须遵循合同的规定，依诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利，违反义务。在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。