房地产财务风险范文

导语：如何才能写好一篇房地产财务风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

[3]张根龙:关于西安房价的走势分析及其政策改革[J].西安工业大学学报，2007（1）：30

[4]西安市统计局:西安统计年鉴2007[M].西安：中国统计出版社,2007年

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【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策

所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。

一、房地产企业财务风险形成的原因

（一）缺乏完善的财务管理体系

虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。

（二）对财务预算不够重视

房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。

（三）资本结构不科学

利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。

（四）融资渠道单一

我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）完善部门和制度建设

思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。

（二）加强财务预算工作

由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。

（三）建立科学的资本结构

资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。

（四）明确战略目标

融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。

三、总结：

房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

[1]陈志高．最新房地产工程项目财务管理及风险分析与内部会计控制规范实物全书［M］．中国工程建筑出版社，2007．

[2]张艳平，张康．浅谈我国房地产企业的财务风险控制［J］.中国商界（下半月），2009，（03）．

[3]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2008，32(3)：34～35.

[4]朱文莉，耿宏艳 . 上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究 ［J］． 财会通讯，2011 ( 27) .

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［关键词］房地产企业；财务风险；防范措施

［中图分类号］F293.33［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地产企业财务风险的特点

第一,房地产企业现金流量巨大。与其他一般企业相比较,房地产企业在开发项目时,投资规模巨大,一个项目的投资少则上千万元,多则上亿元,这样使得房地产企业在项目实施过程中，现金的流入与流出总额和规模都呈现出其他企业无法比拟的特点。

第二,现金流分布不均。房地产企业在开发房地产项目的过程中,现金的流出量波动比较大,单笔金额之间的差额巨大,会多次出现现金流出的高峰与低谷,而且现金的流入也因房地产企业销售策略与销售周期的安排而出现不均匀的分布态势。

第三,资金周转期较长且流向复杂。房地产企业在开发投资项目时,一般资金的回收期比较长,不同于一般企业,房地产企业在开发经营的过程中,一般其资金回收期都在一年以上,有时甚至可以长达数年,而对于企业来说,资金具有很强的时间价值,房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加,而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。与此同时,在整个房地产项目开发的过程中,房地产开发产品的生产组织要比一般产品组织复杂很多,其内部项目信息、物资流动、资金都呈现网状形态,而且在此过程中,牵涉的协调单位众多,这就势必影响企业的资金流向,导致房地产企业资金流向复杂。

第四,现金流受宏观政策因素影响较大。国家的政策因素对房地产企业的资金流动起着决定性的作用,土地作为房地产企业生产开发的必备生产资料,直接决定了房屋的价格,而我国实行土地公有制,国家垄断了土地的一级市场,因此国家有关土地的政策、法规与调控政策都会对房地产企业现金流造成巨大的影响,而且,由于房地产行业属于资金密集型行业,房地产企业的生产与开发不能完全依靠企业的自有资金去运转,因此需要通过各种渠道向外部融资,而其融资的过程必须符合国家的法律法规,所以房地产企业的现金流受国家宏观政策影响较大。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 房地产企业的资本结构不合理

房地产企业资本结构不合理是产生财务风险的根本原因。一方面,房地产企业过度举债会抵消由于利息减税而增加的企业收益,由于随着房地产企业负责比重的不断增加,其利息负担也在不断加重,那么房地产企业的还债能力也在不断地降低,而房地产企业承担的财务风险却在不断地加大,此时房地产的投资者和债权人都会要求提高资金的报酬率,以获得相应的补偿,这样就会提高房地产企业综合资本成本。另一方面,房地产企业负债筹资的资本的成本低于企业以其他方式筹资的成本,但是房地产企业不能仅用单项资本成本的高低作为其衡量标准。它必须要以总资本成本最低作为其负债水平才较为合理。所以,房地产企业要通过不断优化企业资本结构,降低其财务风险,最终达到企业利益最大化这一目标。

2.2 房地产企业财务管理环境的复杂多样性

房地产企业的内部财务管理环境相对比较复杂,而且目前我国房地产企业内部的财务关系混乱也增加了房地产企业财务风险的重要原因之一。房地产企业内部各部门之间在利益分配、资金管理和使用等方面管理不够,往往做不到权责明确。造成资金利用率低下,严重影响资金的安全性,而财务管理人员在资金管理的过程忽视客观情况,根据其主观判断进行财务预测、决策,使房地产企业财务风险不断增加。

2.3 房地产企业融资渠道过于单一

企业融资可以通过银行贷款、发行企业债券、基金、信托融资、股权投资等,但是,就目前而言,我国房地产企业融资主要是依靠商业银行贷款来维持企业投资的资本需求,融资渠道过于单一。由于我国房地产在融资方面缺乏科学有效的法律体系,影响了我国房地产融资渠道的开展,导致除银行贷款外,其他融资方式受限和发展缓慢,难以形成多元化资金支撑体系和风险分担体系,进而造成了我国房地产企业融资困难。由于我国房地产企业主要依靠银行进行融资,导致其对信贷政策过于敏感,增加了我国房地产企业的财务风险。

2.4 房产开发企业风险意识淡薄

我国的房地产行业较国外房地产行业起步较晚,但是由于我国良好的发展政策和市场经济的迅猛发展,我国房地产业在这期间内迅速发展,空前繁荣。在这样的情况下,很多房地产企业忽视了我国房地产行业所存在的风险,对企业管理松懈,许多房地产企业的管理人员对财务风险的客观性认识不足,进而导致房地产企业财务风险不断增加。事实上,房地产企业只要存在生产和财务活动,就一定会产生相应的财务风险。

2.5 宏观经济环境及政策调控因素

我国的整体经济仍然处在上升趋势当中,但是随着近年来我国房地产经济的强劲增长势头,国家和地方的有关房地产的各类宏观调控之声一直如影相随,国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。在这种不利的宏观经济及政策的环境中,由于房地产企业与宏观经济环境政策密切联系,难免会受到巨大的冲击,而这种冲击势必会增加我国房地产企业的财务风险。

3 房地产企业应对财务风险的防范措施

3.1 加强房地产企业的财务管理能力建设

加强房地产企业的财务管理能力建设主要可以从三个方面进行。

第一,加强房地产企业的基本决策能力。房地产企业的财务管理主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动,而房地产企业的基本决策能力的主要内容就是行使以上企业基本的职责,进而满足资金使用者的需要能力。建设的重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金,实施恰当、有效的风险控制,确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当、有效的监督与控制,不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。

第二,加强房地产企业的战略匹配能力。企业战略可以分为多元化战略、一体化战略、防御战略和强化战略,企业的财务可行性分析是房地产企业战略中重要的环节,执行房地产企业战略需要企业从外部筹集大量资金,而负债筹资能为房地产企业带来财务杠杆效应,因此房地产企业财务策划要以增减加财务杠杆效益为出发点,采用积极的筹资策略,大量提高债务比重,加强资金管理,降低资金成本,减少筹资风险。

第三,提高财务信息的整合能力。财务信息的整合能力是指将房地产企业的财务工作与其他经营部门等非财务部门的工作通过信息平台进行结合,共享信息,在实现房地产企业目标的过程中形成合力,共同提高企业绩效。

第四,提高房地产企业的持续改进能力。财务管理的持续改进能力使房地产企业的财务管理工作进行资源配置的最优方法的探索,从而持续改进企业的财务业绩。

3.2 完善房地产企业的内部控制制度

房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此,应当在房地产企业各有关部门间,建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施,同时在企业内部实行重大事项报告制度与集体决策制度,避免舞弊事件和决策失误的发生,特别是在资金调度、资产处置、提供担保、销售结算和对外投资等方面,必须明确决策人员和财务人员、保管人员与经办人员之间的工作程序和职责权限,从而有效规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。

3.3 完善房地产企业的资金管理系统

完善房地产企业资金管理系统,就必须首先将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系,通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式,实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度,进而降低房地产企业的资金成本,提高其资金使用效率,同时,通过对房地产企业内资金预算的实际执行情况分析,对其资金使用进行及时反馈与修正。

参考文献:

［1］ 陈舒航,基于模糊综合评价的房地产企业财务风险研究［J］.财务与金融,2010(4).

［2］ 朱文莉,耿宏艳.上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究［J］.财会通讯,2011(27).

［3］ 周霞,陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析［J］.会计之友,2012(1).

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1盈利能力有待加强。

从最近几个的公司财务报表可以看出，某地产公司近三年来总资产利润率一直呈现出下降的趋势，2011年较2010年下降了约9个百分点，达到1.18%。公司主营业务利润率、总资产利润率也呈现出直线的下降趋势。与此同时，公司营业利润率截止到2011年底已经下降到0.56%，主营业务成本率则上升到83.51%。企业2011年的股本报酬率和资产报酬较2010年都有所下降，具体数据如表1所示。从这组数据中可以看出，某地产公司近年的盈利能力总体呈现出下降的趋势，通过对公司2009~2011年间的公司财务报表分析可以认为公司有必要采取一定的措施来缓解这种经营利润下降的趋势，保证公司的正常发展。

2成长能力动力不足。

从某地产公司近年的公司财务报表中可以明显看出，企业主营业务收入增长率自2009年开始逐年下降，截止到2011年，其主营业务收入增长率下降至-12.45%。与此同时，企业净利润增长率、净资产增长率以及总资产增长率都处在负增长。这组数据充分表明，自2011年以来，某地产公司受宏观经济形式的影响，其利润有了较大幅度的下滑。

3地产公司营运能力波动性明显。

某地产公司自2009年以来公司的营运能力一直处于下降阶段，这与公司盈利能力和成长能力等密切相关。从下表中可以清晰看出，某地产公司2011年的股东权益较2010年有了较大幅度的下降。企业流动资产周转天数也开始增加。这些都不利于地产公司的公司运转，使其不能充分利用其现在的资源，对公司资金运转造成较大的消极影响，会对其未来发展产生严重的消极影响。

4地产公司偿债及资本结构不合理。

从我们的观察情况可以看到，地产公司近三年的流动比率、速运比率、现多比率等都在下降，2011年股东权益较2010也有小幅上升。企业资产负债率较高会容易导致企业融资成本风险上涨，从而会严重影响到企业的权益——资本收益率。另外，企业贷款负担的越来越高，严重威胁到地产公司的财务状况，极易引发财务危机。从公司的资金获取渠道方面来说，从已有的资料整理可以认为由于公司的资产负债率上升会影响到其融资渠道的拓展。由于企业运行资金获取难度增大，企业融资的非正常渠道开始增多，一方面会增加企业的财务风险，对企业的正常运行造成阻碍。另一方面，这些非正常融资渠道通常的稳定性都较差，一定程度上会引发地产公司的资产负债率上升，并影响到企业的资产结构配置。

二、完善某地产公司财务风险管理对策

1.完善房地产企业财务风险识别方法。

从企业财务风险的识别方法角度来考虑，从已有的文献综述情况来看主要有定性判断、定量指标分析以及定量与定性相结合三种识别方法。首先，定性判断方法里主要是运用专家会议法、头脑风暴法和德尔菲法等对某地产公司在其运营中可能会遇到的风险因素进行辨析，并对其因素的前后关系进行详细的说明，从而对企业的进一步发展提出相应的策略。其次，定量指标分析法则主要是依据公司对外公开的财务年报信息从企业的盈利能力、企业的资本结构合理性以及其偿债能力、企业现金流管理等方面对企业的运维进行一个对比分析。最后，定量与定性相结合。这种方法主要是借助一些数学评价模型，通过专家会议法、头脑风暴法和德尔菲法等对企业运维分析的指标进行赋权，并依据一定的算法对企业的成长能力以及其偿债能力、企业现金流管理等方面进行一个综合性的评价，从而得出一个比较结果以达到了企业财务风险的识别和预警目的。

2.强化房地产企业项目财务风险识别。

要强化某地产公司的项目财务风险识别首先要为公司储备大量的专业化人才，保证公司的人力资源配置处于一个良性配置阶段。人力资源的良性配置是指科学的安排员工在企业内各个部门的分配，并及时有效的将新投入的人力资源安排到所需要的部门，以优化企业人力资源结构。企业结构的转变和企业战略的调整息息相关，战略的转变，势必会引起企业组织结构的变化，因此企业应根据企业现有战略，并且合理安排企业员工的岗位层级，进而提高企业人力资源配置效率。其次，在企业内部要制定一系列风险管控流程和规章制度。通常企业上下对财务风险管控都有着较为明确的认识后，就需要有一批专业化风险监控人员依据一定的流程进行规范化作业。

3.加强房地产企业项目资金管理。

加强地产公司项目资金的筹集管理主要是从房地产企业项目管理的全产业链角度出发。首先，在项目开发评估阶段要明确会潜在哪些财务风险。在这一过程中主要关注投资额、投资回报率、项目开发周期、国家宏观政策、市场供求情况等因素进行一个系统化的扫描，从而认真审视公司内部的融资情况、现金流情况以及资本结构是否合适这次的项目开发。其次，项目开发阶段要充分利用公司的财务杠杆对项目资金进行管理。实证研究认为公司在对其债务策略进行调整时会影响到其股票价格，例如在宣布融资战略时其股票的价格会明显上升。这说明地产公司在其项目开发过程中可以运用不同的财务杠杆方式来获取开发资金。但通常房地产企业经营的特殊性使得房地产企业通常都会采取高比例的负债经营。但企业负债率的持续上升一方面可以为企业获取更多的资金支持，但同时公司对其股东的资金保证程度也就相应的降低。如果房地产企业公司因为高负债率而使企业的财务风险提升也使得企业再融资渠道受到限制。

4.完善日常财务运营风险管控机制。

随着我国社会经济水平的发展，国内房地产业的建设也应该会有着与之相适应的高速增长，通常地产公司项目也逐年增加，但往往这些项目的推行进并没有一个明确的预算和效用评估，特别是对项目扩张的风险评估有一个全面的认识。加强对公司财务风险的评价制度建设，可以有效增强地产公司的财务内部控制能力。如前所述，随着国内市场经济体制逐步确立，地产公司财务管理也面临着市场竞争体制的冲击风险。因此建立地产公司财务风险评估制度体系通过及时的信息传递平台建设为地产企业财务管理提供支持。在地产公司财务风险评估体系建设中可以采用定量分析与定性分析相结合的方法，具体运用时我们可以引入企业管理中一些常用的方式方法，例如通过引入KPI评价法，将地产公司财务绩效进行评价，从而找出国内地产公司财务内部控制的一些关键性指标。

三、结语

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房地产行业要在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，就必须要正确地控制和防范财务风险，增强规避财务风险的能力和水平，不断提升企业的经济效益和社会效益。本文主要针对房地产行业如何控制和防范财务风险展开深入的研究与分析，并提出几点针对性的优化策略，以供相关人士的参考。

关键词：

房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究

目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。

一、房地产行业的财务风险的成因研究

(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

(二)成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。

(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。

(三)制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]张利霞.我国房地产企业财务风险控制研究[J].中国乡镇企业会计，2016，(08)：119-120.

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关键词：房地产企业 财务风险识别 财务风险规避

随着我国国家政策对房价的进一步调控，房地产企业面临的财务风险更加突出，为了解决由此而产生的问题，房企应该建立适应这种风险的财务管理模式。房地产企业应该从战略层面的角度上重视这一问题的变化，从财务风险规避的角度对企业组织结构和企业资源进行战略性的规划，提高资金管理的安全性，增强其竞争力。 一、财务风险识别

企业财务风险的影响因素很多，这种风险对企业的影响参透到企业的每个工作环节中，由于存在这样的风险，因此房企必须对自己所面临的财务风险进行识别并评估，为财务风险规避提供依据。

二、财务风险种类

房地产企业是涉及资金链很广的一种企业经营模式，因此影响其财务管理的风险类型也很多，主要有：基准利率变动风险、偿还能力风险、收益分配风险。

（一）基准利率变动风险

在企业资金结构复杂的今天，基准利率或者货币兑换汇率的轻微变动都会对房企资金链产生重大的影响，特别是当房企处于负债经营的情况下，通货膨胀必将使其贷款利率增长，这样的增长在影响其资金成本的同时，必将影响其筹资的难度，从而影响企业资金的流动性，严重者会造成资金链的断裂，使企业破产。为了降低由于利率波动的影响，房企应该提高应收账款的回收周期，降低被其他公司转移过来的财务风险。

（二）偿还能力风险

目前房地产行业中，房地产开发企业主要以资本金制度为主，但很多房地产开发企业在项目初期都是在债务繁重的情况下进行项目开发的，贷款是公司的重要资金来源，由于自有资金低和企业负责繁重的因素影响，公司财务成本高，这大大降低了其债务偿还能力，而这种低偿还能力使公司信誉受到影响，从而影响其再贷款的可能性和贷款金额，影响企业的资金流通，这就造成了恶性循环，使公司资不抵债，促使公司破产。比如，欧洲隧道公司就是由于先天性的资金风险影响使其被迫申请破产保护，最后进行重组，变成现在的欧洲隧道集团。

（三）收益分配风险

收益是公司资金的另一个重要来源，而收益分配是影响其收益的重要组成部分，特别是在集团公司中。由此推理得知公司收益分配方式间接的影响企业的资本来源。从资金筹集的角度来说，公司分配方法对企业投资者有一定的刺激作用，好的分配方式将会吸引更多的投资者将其资金转移到公司投资中，形成公司重要的资金来源。因此房企进行收益分配制度的制定时应充分的考虑这一点，应该结合公司的实际情况，制定能刺激投资者加大投资的收益分配政策。

三、财务风险规避

由于影响房地产企业财务因素复杂性，房企财务管理风险的规避方法也很多，以下主要从资本回收期、资本结构和投资组合的角度进行风险规避分析。

（一）缩短资本回收期

在企业的活动中，资金回收是企业财务管理的重要环节。应收账款和应付账款是影响资本回收期的两个重要因素。在企业财务管理中， 应收账款虽然是企业利润的一种表现形式，但它又是企业一种现金流出形式，是减少企业现金流的一个原因， 从而增加企业承担应收账款中产生的利税，使现金流出加速，从而影响了资本的回收期。房地产即是消费品也是投资品，这样的性质使得其回收期相对于其他投资产品来说风险要大很多。

（二）丰富投资组合

不要把所有的投资都集中到某个产品上，而是将投资资金分散到其他产品上，这是一种风险分散的方式。分散风险是一种常见的风险规避方式，为了达到降低财务风险的目的，公司应该丰富其投资组合，优化其产品种类，将风险分散到各个领域中。由于房地产行业的复杂性，不同产品所面临的风险不一样，风险严重程度也不一样，为了使公司获得稳定的利润，科学的投资组合是风险规避的重要方法。房地产企业应该结合自己的实际情况，进行合理的投资组合比例分配，扬长避短，对不同类型产品进行功能补充，调整其资金组合，适应市场变动，提高房地产企业规避风险的能力。

（三）优化房企资本结构

在现代企业中，企业资本结构种类繁多，不同企业在长期的发展过程中形成了自己独特的资本结构，从企业资本构成方面研究发现，企业资本结构大体上主要有长期债务资本机构和权益资本结构。不同的资本结构影响其财务资产的构成和企业收益的分配方式，不同的资本结构也会产生不同的财务成本。比如，债务资本会产生财务成本，如果成本结构不合理，过多的债务成本会增加公司的财务风险。

四、结语

在房地产企业经营管理中，财务风险对企业产生重大的影响。因此，加强房地产企业财务风险规避是企业管理活动的重要组成部分，为了规避这种风险，企业应根据项目风险识别和评估体系分析影响财务管理的重要因素，并建立符合企业自身情况的资本结构，实行科学的现金流，缩短资本回收期，从而达到更好的规避风险的目的。

参考文献：

[1]董邦国.房地产企业财务风险管理分析[J].商场现代化，2010（7）.

[2]张鹰，杨和礼.浅议房地产企业财务风险管理[J].现代商业.

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关键词 房地产企业 财务风险资本结构

近年来，我国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧。大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临极大考验。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险，并且在后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，也可能会给房地产企业带来财务风险。因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。

一、我国房地产企业财务风险的表现

所谓房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。

一般房地产业的财务风险主要表现在资产负债率、利率风险和再筹资风险三个方面。本文选取了房地产行业上市A股15家公司作为研究样本（如表1），将根据2011年财务报告信息来分析考察我国房地产企业财务风险的表现。

1.资产负债率相关分析

资产负债率偏高会存在偿还债务风险。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。从数据来看房地产行业的资产负债率一直居高不下，2011年房地产企业行业资产负债率均值约为62.83%，而据统计2010年房地产企业行业资产负债率均值约为57.63%，2011年比2010年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。样本中2011年房地产企业中最高的资产负债率达到75.67%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在 40%～50%。据统计，2011年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业大部分资金依赖于负债这与其行业自身特征一致。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象，如果公司用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。

2.利率风险相关分析

利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。尤其自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩，这几年央行先后加息（如表2）不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。表1的数据中房地产企业的长期负债均值较大，且与历年比较呈上升趋势，大量的长期负债抵减了预期收益，高额的利息成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

3.再筹资风险相关分析

市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。由2011年数据中明显可以看出房地产行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，大多公司资产负债率高于50%，房地产企业资产负债率过高，使得企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。我国房地产资本市场发育程度很低，目前房地产企业在融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行的状况。随着国家不断上调存款准备金率（如表3），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，造成银行不得不降低房地产企业的贷款额度，使得作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。再筹资风险较大会给房地产企业的经营带来来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。

二、我国房地产企业财务风险成因分析

1.资本结构不合理

资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，导致负债成本的上升。大部分房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。

2.缺乏财务预算管理意识

很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。同时，“重编制、轻执行”的情况在房地产企业普遍存在。很多房地产企业即使编制了财务预算，也是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门信息资料有限，只能根据预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的合理性与必要性作出正确的判断，影响了企业预算执行效果，降低了企业管理效率。

3.成本费用控制不严

有些房地产企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制，通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时，致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。

4.政府政策影响

为了适应经济形势，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。尤其从2010年开始，楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。201年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。

三、我国房地产企业防范财务风险的建议和措施

1.注重融资策略创新，建立多元化融资渠道

房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.合理安排权益及债务资本，优化资本结构

一般而言，企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。这样就可以通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率

资金是企业的血脉，企业所有的生产经营都需要足够的资金来支撑，房地产企业更需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。

4.做好全面预算，建立财务预警系统

房地产企业需要做好全面预算和财务集中管理，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失，并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。

参考文献：

［1］刘洪玉.房地产开发经营与管理［M］.北京：中国建筑工业出版社，2008.

［2］苏云鹏，宋戈，邢德芬.房地产开发企业风险管理若干问题的探讨［J］.经济纵横，2002，（7）.

［3］李健.我国房地产企业财务风险及其防范［J］.中国商界（下半月），2008，（11）.

［4＼阮继华.房地产企业财务风险研究［J］.科技致富向导，2010.

［5］邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制［J］.财经界（学术版），2010（5）.

［6］吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施［J］.市场周刊（理论研究），2010，（3）.

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【关键词】财务风险；分析；管理措施

房地产企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有蒙受损失的可能性。本文在此背景下对房地产企业财务风险管理与防范进行了分析和探讨。

一、房地产企业财务风险的表现形式

狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：

（一）无力偿还债务风险

房地产企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付预期本息而遭受灭顶之灾。

（二）利率变动风险

房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率可能发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。2009年央行上调调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并严格执行差别化的各项住房信贷政策，抑制投机投资行购房，所以说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。”

（三）再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。

二、房地产企业财务风险管理现状分析

（一）缺乏财务预算管理意识

有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。

（二）盲目举债加重成本负担

房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。

（三）成本管理不力影响财务控制

有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。

三、房地产企业财务风险管理的措施

（一）搞好资金管理，提高资金利用率

要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下两点：

1.注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强企业资金运作的风险控制与防范，对提高企业资金的运作效率、减少企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有非常重要的意义。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。

2.要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之，开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血功能。

（二）加强成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

1.提前充分调查市场，合理确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。

2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。

3.实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，严格控制成本费用的支出，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。

（三）建章立制，规范财务行为

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一、房地产企业财务风险识别

1.投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

2.融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

3.资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.加强项目投资管理

（1）做好项目投资的可行性研究

房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。

房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。

（2）合理安排投资组合规划

房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失；在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。

2.资金结构及流动性管控

（1）优化企业资金结构

企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制；另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。

（2）加强资金流动性管控

房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。

对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。

对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应；企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。

3.全周期的财务预算管理

房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行；其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。

4.完善企业内部控制制度

科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。

完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。

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【关键词】房地产企业 财务风险 风险防范

一、引言

房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。

二、当前房地产企业财务风险的市场表现

（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大

2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。

（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢

我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。

（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低

在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。

（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大

我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。

二、房地产企业财务风险防范措施

针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。

（一）发展多元化的融资渠道

我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。

（二）加强房地产投资项目可行性分析

房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。

1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。

2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。

（三）做好现有项目的销售工作

有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。

第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。

第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。

（四）合理增加土地储备

土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

三、结论

房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。

参考文献

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.

[2]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范.[J].湖南农业大学学报，2010.36（1）：155-158.