绿化面积计算规范范文

导语：如何才能写好一篇绿化面积计算规范，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：宗地面积 建筑占地面积宗地图界址

中图分类号：G255.4文章编码

一、前言

宗地图是表示地物的平面位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，主要服务于土地管理，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图是在分幅地籍图的基础上编制而成，当没有建立基本地籍图的成果资料时，也可按宗地施测宗地图，应该说地籍测量包含宗地测量，宗地测量是地籍测量最主要部分。在《地籍调查规程》TD/T 1001—2012中对宗地图作了详细的描述，并附有样图，但作为测绘单位在实践工作中碰到的诸多问题有各式各样的理解与不同的认知，本文就建设工程宗地图制作中的宗地面积与建筑占地面积两点内容的展开探讨。

宗地面积

宗地面积是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。因此，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。界址是指宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。在权属调查时，沿明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线，应标明其位置，如界标物的中心、外侧或内侧。它是标定宗地权属界线的重要标志。在进行宗地权属调查时，对照原勘测定界图。在《地籍调查规程》4.3.e）中说明公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。按此理解为宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是一块有确定边界、有确定权属的土地。

工作中常遇到权属界线难确定的情况有：

1：对超出（原勘测定界图用地范围线）的权属界线，实际占用的土地边界线的不计入宗地面积，图上用工作界线符号表示并计算面积。

2：权属界线超出建筑红线而未出原勘测定界图用地范围线，或当宗地图与红线图有区别时，以最终签订合同时所附宗地图为准。因红线图是宗地图制作及合同签订前的一个中间过程。

3：在权属界线（原勘测定界图用地范围线）内，除了固定建筑外没有其它明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线用地，现状实为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地。甚至有的上面为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地，其下为地下停车场、防空地下室等此类在权属界线最难确定，争议颇多。有按建筑占地来确定权属界线，也有按绿化带、构筑物等来确定。对照《地籍调查规程》4.3.e）：公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。本人建议参照勘测定界图用地范围线内按明显界标物以最大面积圈定，得以保障建设单位的权益；实地除了建筑物占地外确无法判定权属界线的按建筑物占地划定。

第3种情况在城市管理中也带来了争议，前不久《温州市民停车被罚50元不服处罚告城管》一文中双方各执一词，就车停原属于鹿城区文化中心地块用地范围之内，当事人何先生说是绿化带以内的地方属于鹿城文化中心地块，而城管方面回应称，何先生所称区域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制办公室浙府法函［2009］99号《复函》的中第二点定义，属于人行道范畴。本人特地赶到温州实地看了鹿城区文化中心地块，却实如何先生所说是绿化带外还有人行道与行树，行树就依着路牙，应为道路绿化，人行道以内的绿化带如为鹿城文化中心用地范围，绿化带视为鹿城文化中心构筑物，以保障建设单位的权益，以绿化带为明显界标物划为鹿城文化中心宗地权属界线。目前，法院已经受理此案，将择日开庭审理此案。法院的审理将为我们往后碰到此类问题更全面释解《地籍调查规程》，更符合现实社会发展。

建筑占地面积

TD/T 1001—2012《地籍调查规程》A2.2条16里的建筑占地面积为宗地内建筑物基底占地面积。关于基底面积的具体测量计算方法国家还没有专门的规范。实际操作中建筑基底面积是按建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。这就与规划验收的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）竣工图及有关资料的建筑占地面积计算有不同，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）是以勒脚以上外墙结构外边线计算。勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。用于房屋产权登记的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.12条房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。

按《地籍调查规程》来分建筑占地面积应为竖直墙的地面肉眼看见扣除勒脚墙体加厚的部份，而规划验收以实测占地建筑面积除去墙面抹灰、镶贴块料、装饰性幕墙等装饰面来分。到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，是持久性争议的话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些建设项目审批时还是按照规划师以勒脚以上外墙结构外边线计算，这样外墙装饰贴面、外墙保温层、飘窗凸窗等可以不计入面积。

总结

宗地图内容要比土地登记的文字表述更能直观、详细、确切、明了地反映出土地的位置、数量、用途以及地上物等现状情况。宗地图是土地证上的附图，图中数据都是实量得到或实测得到的，精度高且可靠，它通过具有法律手续的土地登记过程的认可，与土地权利证书一起成为土地登记内容的法定依据，使土地所有者或使用者对土地的使用或拥有感到可靠的法律保证。界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例尺适当，是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。

参考文献：

1）《地籍调查规程》TD/T1001—2012

2）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005

3）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》浙建房[2007]51号

4）百度百科《地籍图》、《宗地图》

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为进一步加快绿色陈堡建设步伐，充分调动全镇上下绿化造林的积极性，确保完成今冬明春绿化造林工作目标任务，特制定2010年度全镇绿化造林工作考核意见。

一、考核范围

今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑园、果园等经济林木；为林业生产提供苗木的育苗基地。考核以亩为单位，以行政村为考核对象。

二、考核内容

1、宣传发动（10分）

召开党员、干部、议事代表会议和广播会，发放林业绿化技术资料，做到家喻户晓。无会议记录扣5分，无资料发放扣3分，未召开广播会扣2分，扣完为止。

2、林地落实（20分）

突出以沿路、沿河、沿庄、沿圩等宜林、可林林地为规划建设重点，依法确定林木所有权、林地使用权和林业经营权，及时做好林农的定权发证工作，承包合同规范。高标准建设农田林网工程。今年绿化造林的奖励政策是：对按要求新增成片林面积的每亩补助200元（含树苗款）；对圩堤、道路栽植意杨的每株补助2元；对机耕大道、生产河道、村庄绿化栽植常绿树的每株补助2元，对示范区造林开沟的每米补助1元。树苗由镇农技中心统一组织。每少落实林网面积10%扣2分，每少落实成片造林面积10%扣3分，扣完为止。

3、开挖树塘（30分）

本月中下旬全面按照“四大一深”的技术要求开挖好树塘、水沟，按照目标任务和序时进度每少挖树塘10%扣3分，扣完为止。

4、栽植管理（40分）

本月底、12月初（叶落后土壤封冻前）全面动手栽植，做到一栽就管，浇水、扶正、踩实、涂白，确保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任务10%扣4分，管理有一项不到位扣2分，扣完为止。

三、考核办法

1、绿化造林原则上以镇动员，以片作战，以路作战，以圩作战，以河作战，以村推进，确保按时按质完成目标任务。

2、路、圩、河拓宽的新增造林面积以边行树木各向外加2米计算宽度；大田造林面积以田埂为界计算长度和宽度，其他林地参照计算。少于两排且行距不足2米的不作为新增造林面积计算，四旁植树每300株折算林地1亩。

3、考核验收时间初定于11月下旬组织开塘验收，12月下旬组织植树验收，明年5月底前后进行成活率和保存率验收。造林补助资金在2010年底前按最终核实验收面积兑现到位。

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2005年7月1日建设部施行的《建筑工程建筑面积计算规范》(后文简称《规范》)为各类建筑物的面积计算提供了明确的细则。规划管理部门的传统做法是遵照《规范》，采用CAD命令逐个提取各建筑物面积，随后统计得到各分栋建筑物以及项目内所有建筑物的总面积，从而根据建筑物的面积信息计算出项目内建筑物的建筑密度、容积率、绿地率，最后与规划审批数据进行比较，得到最终的规划验收检测报告。这种方法能满足小型、简单建筑的需求，但对于较大型的规划验收项目，该方法容易出现遗漏，出错概率大，一旦出现错误，所有规划验收结果需要全部重新核实、计算，容易引起人工疲劳。此外，手工制作各类规划验收总结报表，耗时耗力，工作效率低，与当前的信息化管理时局不符。针对这种情况，国内已有不少学者做了相关方面的研究工作，如采用VBA语言开发建筑测量报表输出软件［2］以及实现竣工测量面积计算自动化［3］，将三维仿真技术运用于竣工测量［4］，运用VB实现地下管线竣工测量内外业一体化［5］，基于CAD平台开发出增量更新的竣工测量数据处理系统［6］等。笔者也以通用的AutoCAD软件为平台，采用当今流行的C#和小型桌面Access数据库技术二次开发了房屋竣工规划验收软件，不仅能够将竣工房屋面积、建筑高度等数据自动存入数据库，同时可以实现规划验收当中建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、总建筑面积、总用地面积、用地性质等指标同规划审批数据的自动对比，最后输出分栋房屋和规划总平面对比Word报表，提高了工作效率，降低了出错几率。

2房屋竣工规划验收软件设计与实现

2.1总体框架

房屋规划验收软件总体框架主要可以分为项目管理、规划审批数据入库、规划验收数据入库、数据编辑(查询、删除)、报告、工具6个模块。

2.2软件设计及实现

(1)系统流程

该软件设计侧重于规划验收建筑物面积的提取以及规划验收指标的对比计算。首先在南方CASS软件中根据房屋存在多少种楼层平面布置依次分图层绘制相应的房屋建筑图，接着依次录入规划审批、规划检测数据，最终生成各栋房屋及规划总平面对比报表，如图2所示。(2)系统设计与实现①数据库表结构设计根据系统数据处理流程，共设计了4张数据表，分别为“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”。“DDGH”数据表存储分栋房屋规划审批数据，包含(楼栋号－主键、建筑朝向、建筑面积、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)10个字段;由于规划检测数据的特殊性———每栋房屋可能包含多种楼层平面布置，特设计两张数据表分别存放有关数据，“DDJCZ”包含(楼栋号、建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)9个字段，而“DDJC”包含(ID－主键、建筑类型、建筑物面积、面积计算系数、数量、起止楼层、“是否基底?”、“是否参与容积率?”、合计建筑面积、所属楼栋号)10个字段，“DDGH”、“DDJCZ”与“DDJC”3张表通过“楼栋号”字段进行联系。为积累建筑物面积计算方式，系统还设计了“Building_sty”数据表，包含(X_Data，面积计算系数、“是否参与容积率?”、“是否基底?”、建筑类型)4个字段，X_Data为主键，通过获取南方Cass软件各类地物编码得到，关键代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);获取南方CASS软件地物编码②规划审批数据入库规划审批数据由单栋房屋和建设用地规划审批数据组成:A单栋房屋审批数据包括建筑性质、层数、面积、朝向、高度、离界距离等基本信息;B建设用地规划审批数据包括建筑所处位置的用地性质、用地面积、代征用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率等重要指标。通过该模块可以自动获取封闭用地范围内的面积以及建筑的离界距离，同时将图3中数据存入上述“DDGH”数据表，图4所示的建设用地规划审批数据存入项目日志文件中。图3单栋房屋规划审批数据图4建设用地规划审批数据③规划验收数据入库通过该模块可以实现竣工建筑物的建筑面积以及项目内绿地面积自动入库。根据《规范》要求，对于不同类型的建筑，面积计算系数及计算方法也不一样［7］，例如半封闭阳台面积计算一半，地下室不参与容积率的计算，只有建筑物的基底才能参与建筑密度的计算等。利用这个模块，采用人机交互方式可以实现建筑朝向、性质、层数、高度、离界距离与建筑面积、绿地面积分别存入“DDJCZ”与“DDJC”数据表中。系统自动提取南方CASS中各类建筑的地物编码，例如砼房屋，CASS编码为141111，根据地物编码自动匹配“Building_sty”数据表中已有建筑物的计算方式，如计算系数，“是否基底?”，“是否参与容积率?”等，然后在图5右半栏显示系统现存的计算方式，如果与现状不相符，可以人工修改计算系数等数据。如果遇到新型疑难建筑，系统能将该类型建筑的CASS编码自动存入“Building_sty”数据表，便于下次遇到同类型建筑时，系统可以自动进行判别，积累数据。除此之外，该模块可以自动改变已入库图形的颜色，增大与未入库建筑物颜色的反差度，大大降低数据二次录入的错误几率，如图6所示，核心代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改变入库图形线宽returnLine．color=ACAD_COLOR．acCyan;;//改变入库图形颜色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//获取建筑面积图6改变已入库图形颜色④数据查询删除模块对于大型房屋建筑的规划竣工验收，数据录入错误难以避免，通过该模块可以实现规划审批与规划验收数据的查询与删除。图7建筑物规划验收数据查询⑤报表生成模块制作房屋规划验收的各类总结对比报表也较为繁琐，通过该模块可以实现项目内部目前建筑密度、容积率、绿地率等指标自动计算，同时实现各类规划验收数据与规划审批数据的自动对比且生成Word对比报表。对于单栋房屋，系统首先根据“楼栋号”字段读取“DDGH”中的审批数据(建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、建筑面积、离界距离)，同理从“DDJCZ”表中提取规划验收数据(建筑性质、层数、朝向、高度、离界距离)，然后根据“DDJCZ”表中“楼栋号”字段从“DDJC”表中提取相同“楼栋号”对应的记录，同时计算出各分栋建筑的总建筑面积，最后分类比较规划审批与验收数据，生成如下表1的备注栏。

对于项目总体，首先从项目日志文件中提取该项目对应的规划审批数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、立面造型、配套设施)以及规划验收数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、立面造型、配套设施)，然后从“DDJC”表中读取所有建筑物的属性数据，根据每条记录的性质(是否基底?、是否参与容积率?，建筑面积)，叠加得到该项目的总建筑面积，总绿地面积，总基底面积，根据式(1)计算得到目前该项目的容积率，绿地率，建筑密度，最后同规划审批数据比较，生成如下表2对应的备注栏。容积率=地上总建筑面积总用地面积－代征用地面积建筑密度=总基底面积总用地面积－代征用地面积绿地率=总绿地面积总用地面积－代征用地面积(1)⑥工具模块微软的Excel软件具有强大的计算功能，在工程应用中较为普遍。该模块可以将房屋规划验收数据输出成Excel表格形式。不仅如此，通过该模块可以自动实现建筑物角点坐标的自动标注，并将其输出成Word报表形式。

3实例验证

该规划验收项目内部建筑物包括半封闭阳台、地下室、通道、绿化设施等情况。根据该项目内E、F两栋建筑物的具体特点，首先在CASS软件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7层5个图层，并在5个图层中绘制相应层数的建筑物。根据半封闭阳台的面积只计算1/2，地下室不参与建筑密度与容积率的计算等《规范》规定的准则，通过该“房屋竣工规划验收软件”计算，生成了项目内分栋房屋以及规划总平面对比表。

4结论

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关键词：房地产测绘；面积测算；问题

作为一项有着较强的政策性、技术很专业的测绘工作，房地产测绘工作的好坏和我们普通群众的生活可谓密切相关，所测房屋面积的大小将会对我们日后的生产生活产生重大的影响。在我国作为一项起步较晚的工作，房地产测绘的发展还处在一个规范化和专业化不断建设的阶段。虽然国家颁布了国标GB/T 17986（（房产测量规范》，但是此项《规范》还是不是很完善，个别条文解释不明晰，特别是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

一、房地产测绘简介

1、房地产测绘定义

房地产测绘是测绘行业的分支科学，其服务对象是对业主的房屋以及相应的房屋附属物的位置和面积的文字、图表说明。简单来讲，房地产测绘就是通过使用一系列的测绘技术、测绘仪器、测绘手段等来对房地产的数量、位置以及质量等状况和用途、权属、性质、利用状况等社会属性进行说明。

2、房地产测绘分类

房地产测绘细分为房地产项目测绘以及房地产基础测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地理位置和权属状况的基础图纸―――房屋建筑地理位置放线图、房屋竣工平面地形图、高层房屋建筑沉降变化分析图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。具体反应在房屋房产预售图和房屋房产分户图上。

二、房地产测绘特点

对于房地产测绘来说，其特点为：比例尺大，成果有法律约束力和保密性，精度要求高，修测、补测、变更测量及时，测绘人员既要懂测绘技术、更要懂房地产方面的法律、法规。房地产测绘的成果具体反应在：测绘房屋地理位置图、办理房屋房产证的相关配套手续上、市场房屋房产价格评估上。工作开展涉及到城市和农村，图上表示的内容较多，有关权属界限和尺寸标注等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。需要更高精度的房地产测绘成果，例如房屋房角界址点的地理坐标、房屋的室内建筑面积测算等，不能直接从图上量取，就必须实地实测、实算。城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的规模迅猛扩张要求及时对城市周边的房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况真实性一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。

三、房屋面积测算中的几点问题

面积测算就是指的是水平面积的测算，具体的分为用地面积和房屋面积两部分的测算，而对于房屋面积测算而言，其主要分为共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、公摊面积等测算。而房屋建筑面积测算中的问题主要从功能房面室内面积、层高、斜坡屋面、飘窗、跃层户室内楼梯、阳台面积、分摊面积等方面进行分析。特别是房产测量规范上的分摊面积测算认知度要把握好，非常容易出争议。（如果房产测量规范上没注记明示的，以争议的房屋业主双方经法律公证的协议上约定进行分摊面积测算）。《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2. 20m）。层高低于 2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高 2.20m以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。骑楼、过街的不用作道路、街、巷通行的，要计算全部面积。有两根以上的雨棚，与房屋相连永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的水平投影面积计算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，层高在2.20m以上部位的水平投影面积计算。封闭的永久性玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

四、房地产测绘功能

我们使用房地产测绘，主要是为了进行房屋面积、地理位置、界线范围等房地产登记证明提供依据文件。对于所得到的房地产测绘成果，其主要是服务于房屋的产权产籍服务，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据；房地产测绘成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。房地产测绘成果给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息，其服务具有广泛性。房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的重要依据和数据来源。

五、结论

作为一项关系到千家万户的工作，房地产测绘需要我们对于政策和技术都有较强的理解和把握。为此，为了实现测绘工作的准确性和合理性，相应的从事房地产测量及信息管理的工作人员需要全方位了解房地产测绘特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，从而更好地为城乡居民的生活服务。

参考文献：

[1] 董雪亮.实时动态定位（RTK）测量技术应用中几个问题的探讨[J].山西水利科技.2012（04）

[2] 白益砜.房地产测绘技术的应用[J].承德石油高等专科学校学报.2010（04）

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商品房的面积里面肯定包括公摊部分，那么摊到自己头上到底占到多大的比例才算合适呢?是不是越低越好?

公摊面积争议难消

“公摊比例到底多少才算是合理的?”朱俊近期正准备买房，之前有人建议他一定要买一套公摊比例小的房子，这样自家房子使用面积会大一些。于是他每到一个售楼处，公摊比例就成为他，必须了解的一个问题。但看了近十个楼盘之后，朱先生有些迷惑了，因为所有楼盘的公摊比例都不一样，有的高达24％，但有的却只有8％。“为什么会存在这么大差距呢?”他心里画了一个大大的问号。

上海五台智库副总经理吴茂辉表示，确定公摊面积是一个很专业的问题，只有经过专业的测量，才能发现面积误差，因此普通老百姓很难掌握房屋公摊面积的真正数据。因此有些开发商正是利用这点，使得商品房的实际使用面积缩水，有的开发商甚至连会所、车库，自有办公地点、地下室也算进公摊面积之列，而这些原本是应排除在外的。

造成这一矛盾的根源是商品房按照建筑面积销售，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。为了避免公摊面积争议，北京拟推行按套内面积计算房价的销售办法，但外界对能否真正规避这种争议持怀疑态度。

面积折算有讲究

为了对公摊面积有个准确的认识，我们有必要了解一下它的计算方法。吴茂辉告诉记者，公摊面积的计算公式为：套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。其中套内建筑面积包括套内的使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积三部分，相对来说比较简单，而较为复杂的是公用建筑面积分摊系数(简称公摊系数)的确定。

公摊系数的确定，首先要确定哪些应纳入公摊范围，哪些建筑面积应排除在公摊之外。吴茂辉告诉记者，国家建设部就分摊面积的确定曾出台过相关规定。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊，过道等25项，而不应包括在内的建筑空间则包括仓库，开发商自用房等十多项。得到所有公用建筑面积之后，除以整幢建筑各套内建筑面积的总和，便能得到建筑物的公摊系数。

公用建筑面积分摊系数为整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。专家介绍说，虽然从计算公式来看并不深奥，但计算公摊系数时要涉及到上述诸多内容，因此相对来说极为复杂。而对普通购房者来说，自己无法测量出各类建筑面积，仅靠个人力量是无法得知公摊面积的确切数据的。

吴茂辉表示，国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标作出硬性规定，他说：“公摊系数同时受到限高容积率，绿化面积等诸多规划因素影响，因此无法确定具体指标。”不过根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，高层塔楼的分摊系数在0.18～0.26之间，而高层板楼的分摊系数则在0.14―0.16之间，多层建筑的分摊系数在0.11～0.16之间。

提防陷阱有必要

学会防止公摊面积陷阱很有必要。专家建议，购房者首先应该明确哪些建筑可纳入公摊之列，哪些应排除在外。据了解，对于一些公摊系数偏大的情形，往往是开发商将自用办公室、自营用房也纳入公摊之列。如北京就曾有一家开发商，将一单元楼里四套自有住房也计算进公摊面积中，而此开发商居然还将这四套住房出租以获取租金收益。因此购房者可以要求开发商提供公摊面积清单，来查验是否符合计算规范。

虽然购房者自己无法测量，但专家表示购房者也有办法来确定公摊面积是否准确。吴茂辉建议，购房者可以在取得住宅的建筑设计图之后，让建筑专业人士利用专用画图软件将套内面积计算出来。这样在已知建筑面积和公摊系数的前提下，也能计算出套内面积，如果两者吻合，说明没有问题。如果利用软件计算出来的套内面积比开发商提供的面积小，则有必要申请复查了。

当然，专家也建议购房者在签订面积条款时要写详细，特别是在房型图上要把使用面积、公摊面积、套内建筑面积具体的长度尺寸标注出来，然后自己用尺子测量房型图，看看标注的尺寸与测量结果是否一致。

避免误区需留神

虽然购房者要提防开发商在公摊面积上玩猫腻，但也要提防进入误区。在购房者看来，得房率加公摊率等于100％，也就是说，公摊率越低，意味着得房率越高，使用面积越多。但专家表示，合理公摊率是一个综合平衡的区间，过高固然会损失住宅面积，甚至多花冤枉钱，但是过低却会损害居住品质。

记者了解到，有极个别项目号称得房率超过90％，即公摊系数被控制在个位数。专家表示，虽然住房使用面积增加了，但这很有可能要以牺牲公共利益为代价。专家表示，为了减少公摊面积，开发商可能将楼道宽度缩窄，或者将内墙厚度变薄，这样所造成的后果就是楼道通行变得困难，尤其是对大家出入造成困难，以及墙体隔音效果减弱，购房者反而不一定能享受到实惠。

其实，楼盘档次的高低，在一定程度上还与公摊面积的多少有着间接的关系。如记者在浦东某高档社区内见到，每幢居民楼都配备有宽敞的大堂、开阔的走廊，宽大的电梯间，以及每幢楼专用的物业管理用房等，这些都需要占用一定的公摊面积。

另外，专家表示，其实在关注公摊面积的同时，还要关心与套内面积有关的房型设计。吴茂辉告诉记者，其实并不是所有套内面积都能发挥其使用价值，如果房型设计不当，导致面积上的浪费，即使得房率很高，依然不实用。

吴茂辉建议购房者应注意走道设置，进深以及阳台等方面是否存在浪费情形。尤其是要注意进深，加大进深的确能增加面积，但是房型因比例不协调而产生的面积浪费尤其惊人。

资料链接

哪些公用建筑面积可分摊

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【关键词】工程竣工；测量；技术探究

1. 前言

在我国，对建设工程竣工测量的结果将是规划管理部门作为竣工规划核实的主要依据，建设工程竣工测量结果的可行性和城乡规划管理的各项目标的实施直接挂钩。根据我国城市规划的各项技术规定和相关管理部门对建设工程竣工技术核实的相关要求，对建设工程竣工测量方法和技术要求的探究显得十分重要。本文对建设工程中相关竣工测量方法和技术要求进行如下分析：

2.竣工测量的内容

目前，竣工测量的主要内容包括建设工程各项指标的规划预算和测绘平面图。竣工测量的测绘还包括基础测绘和规划测绘数据，具体内容如下：

（1）测量建设工程的几何尺寸、记录空间位置、计算建设总面积和容积率、提取地基面积、计算绿化面积和车位等主要规划测量指标；（2）建筑物的单元户型的结构、楼道、门店、基础配套设施房间、物管房间、地下停车位等横向平面建设现状；（3）建筑物的总高度、楼层数、层高、室内外地坪的标高等纵向建设现状；（4）公共基础设施的空间位置、占地面积、空间大小等。

3.绘图的精度

3.1绝对精度

绝对精度主要是测量竣工建设工程主要和次要建筑物的细部点坐标，统计竣工建筑物的平面中误差和纵向高程中误差。其中主要建筑物的平面中误差应小于等于正负5厘米，次要建筑物的平面中误差应小于等于正负7厘米；主要建筑物的高程中误差应小于等于正负3厘米，次要建筑物的高程中误差应小于等于正负4厘米。其他的建筑物按照比例尺1：500来测绘地形图[1]。

3.2相对精度

相对精度主要是指竣工的建筑物的实际测量间距和实测坐标反算距离之间的误差限度应为正负8厘米。

3.3高度测量精度

竣工建筑物的高度精度测量主要包括：对建筑物最高点和遮阳点高度测量的误差最大限度应为正负10厘米，对地坪高度的测量误差最大限度应为正负5厘米，对每层楼高测量的误差最大限度应为正负3厘米[2]。

4.平面和高程控制测量方法及精度要求

对竣工建筑物的平面控制测量方法和精度要求主要是：运用全站仪设置导线测量定位或者是使用GPS静态定位来测定平面的控制点，以此来满足图根点对精度的要求。平面坐标轴的最小单位应为米，并且精确到小数点后三位，纵向坐标值Y的取值应是小数点向前7位数，横坐标值X的取值应该是小数点向前6位数。

对竣工建筑物的高程控制测量方法和精度要求主要表现在：对高程控制点的测量定位是运用图根水准以上的精度，对于图根水准无法测定的地区也可以运用GPS的静态定位方法来测量定位，高程点的测量结果最小单位是米，取值是小数点后三位[3]。

5.竣工测量基本要素及竣工图绘制

5.1竣工测量基本要素

（1）测量地形的内容主要包括地貌特征和植被种类、居民的居住环境、主次建筑物、交通和附属设施、管线和附属设施、水文及水系等都要以专门的地理名称予以标记；（2）竣工建设工程的测量范围应测量到达本项目的宗地界的线至少40米以上，图纸上的地界要和宗地图上的地界坐标保持一致。

5.2竣工图绘制

在竣工图的绘制中绿化占地图、数据要素标注图和地貌图均要使用南方CASS7.2绘图软件来绘制，图中全部的地貌地形的图层都要使用软件中固定的图层，不能随意更改或编辑。数据的名称标注必须要用字体高度2.0mm，字头向北，“jgsjc”层标注，单位标注应为m，精确度必须是小数点以后两位[4]。

地形地貌图的比例尺要按照1：1000和建筑物国家有关城市规范的比例尺来绘制，绿化占地图和数据要素标注图必须以地形地貌图为基础来绘制，标注的内容数据和地理名称必须清楚易读[5]。

在绿化占地图上，应该将植被的种类和数量、每块绿地的名称及用途标注清楚，如树木、花草、栅栏等。数据要素标注图必须要将每栋建筑物之间的距离、道路的宽度和各要素到地界之间的距离标注清楚，标注的位置必须要吻合规划部门批准的建筑范围保持一致，还要标注清楚每栋建筑物的高度、遮阳高度和停车场位置、车位数量、出入口位置及数量、出入口方向标等。

6.竣工测量报告

竣工测量报告的内容应包括：（1）该建筑范围内的绿地占地率、各建筑之间的实际建筑密度和建筑面积的相关数据；（2）计算出绿化占地内的每块绿地的面积，列出个绿地内的植被种类和数量以及各绿地的栅栏标高；（3）根据建设工程规划许可证及总平面图，列出每栋建筑物的名称、建筑用途、占地面积、楼层数、室内地坪、遮阳高度、阳台高度、地下室高度、花园阁楼高度、车库层数及高度等。而规划面积的核算则需利用施工图进行，具体操作为：在施工电子图直接用PUNE线绘出各幢每层线后，用外业采集西部点的方式套图，将粉刷层的厚度明确；再用SCALE命令把施工图上线向外扩展，直到外墙面，最后通过面积计算的软件得出相应面积。

7.结束语

根据建设工程测量的各项结果要进行严格的检查验收，可以采用抽样检测其中一项测量指标是否合格来确定整体测量是否合格，确保把误差降到最低，积极引进先进的测绘手段来测绘，以提高准确度和绘图质量。竣工测量的结果将最直接、最客观的反映出工程的质量标准。同时，竣工测量结果也反映了在城市建设的过程中相关基本地理信息物的实际变化，为今后城市的发展规划、日常管理和目的使用提供了比较详细及十分准确的数据依据。竣工测量的结果还是城市规划相关部门审核建筑方是否合规用地的重要依据，并有效监督了工程建设项目遵循国家规划相关管理规定进行合规施工建设，极大满足了城市规划管理的可持续发展需要，完善了城市规划的职能，提高了社会公共服务水平，促进了城市健康、稳定的发展。

【参考文献】

[1]张永珍.建设工程竣工测量的技术应用[J].城市勘测，2013（5）：152-153.

[2]李子贵.建设工程竣工测量方法及技术要求探讨[J].测绘分论坛，2013（2）：75-76.

[3]中华人民共和国住房和城乡建设部.CJJ/T8-2011城市测量规范[S].北京：中国标准出版社，2012.

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一年来，科室认真贯彻落实局里的各项制度和决策，服从服务于全局工作大局，坚持以科学发展观为指导，以加强市政园林设施的建设与管理为抓手，按照探索、创新、发展、提高的工作思路，进一步理顺市政园林设施管理体制，加强城市园林绿化管理，创新工作制度，在强化城市园林绿化管理和提高业务工作水平上有较大的提高，现就一年来的工作总结如下。

一、主要工作

（一）加强业务学习，提高自身素质

作为一名国家机关工作人员，政治合格、素质过硬至关重要，为此，始终坚持把学习摆在首位，端正学习态度，明确学习目标，增强学习的主动性和自觉性。通过业余时间读书看报和参加单位组织的相关教育和培训，认真学习国家各项方针政策和行业规章制度，在学习中细致深入查找不足，扎扎实实整改，努力提高自身思想素质和业务素质水平，从而进一步认识到自身的缺点、差距和不足，明确了今后的努力方向和工作重点，增强了努力干好工作、切实履行职责的事业心和责任感。回顾一年来的工作，亲身体会到，自己在工作上的每一个进步，都离不开领导的关怀、指导和同志们的支持、帮助。今后我将以更加饱满的干劲，更加务实的作风，努力克服不足，锐意进取，力争把工作做得更好。

（二）加强制度建设，规范办事程序

科室把创新制度建设作为提高工作效率，规范办事程序的一项重点工作，制定科室岗位职责、办事流程和工作规则等切实可行，具有操作性的科室管理制度，进一步细化了园林绿化叁级企业资质管理办法，初审资料坚持进入政务大厅审核，审核通过后再提交存档和备案资料，注重节约，简化办事程序，坚持用制度管人管事，增强了科室人员的责任意识、服务意识、大局意识、尽职不越位，履职不错位，强化科室管理，树立了良好的个人形象和团队形象。

（三）强化业务工作，提升工作水平

积极开展园林绿化设计方案的审查工作。认真遵守《城市绿化条例》《**市城市绿化管理办法》等相关法律法规，根据我局《关于加强城市园林绿化管理工作的意见》，要对各类在建、新建项目的绿化用地指标，绿化设计方案要进行严格细致的审查，提出绿化建设的标准和要求，明确绿化用地技术指标，突出绿化植物的配置技术要求，要对各类园林绿化工程实行绿化方案审查、审批和竣工验收备案制度，加强绿化工程管理，切实提高园林绿地的建设、管理、养护水平。2015年对**·华府住宅小区景观绿化工程、**昌林花苑小区景观绿化工程、西北师范大学附属中和学校景观绿化工程、**中和教育港景观绿化工程等4家项目附属绿化方案进行了审核审批。对各项目的绿化技术指标、规划控制绿地率、绿化植物配置、硬质景观、园林小品等配套设施提出了明确要求。

（四）加强督查监管，提高管护意识

定期开展全市园林绿化建设及管理情况的督促检查和调查摸底工作。为进一步贯彻落实《**市城市绿化管理办法》，大力推进全市生态文明建设，加强城市园林绿化规划设计、建设和管理，从城市园林绿地系统规划的编制和执行情况、园林绿化行业及市场监管情况、园林绿地养护管理情况等方面，对全市园林绿化工作进行了全面调查。

从调查的情况看，规划方面：全市六县一区，**完成了城市园林绿地系统的规划编制工作，两县分别获得了省级园林县城称号，****正在着手编制城市园林绿地系统规划，其余各县未编制；绿化方案的审批管理方面：各县均疏于管理，注重了规划方案绿地率指标的控制，而忽视了绿化方案的审查审批，建设的标准和质量不高，一些已建成的项目绿化效果差。行业管理和市场监管方面：我市园林绿化行业起步较晚，行业管理相对滞后，绿化管理法律法规不健全，专业从事园林绿化施工、养护管理的专业资质单位偏少，且分布不均匀。目前，我市现已注册取得城市园林绿化叁级资质企业19家，国家一级企业1家，二级企业1家，集中分布在**两县区。市场管理方面：除部分造价较大综合性园林工程进入建设市场进行招标交易外，大部分园林绿化项目还游离于市场之外，不能对其进行有效监管，市场管理还不规范。园林绿地的养护管理方面：各地还没有制定相应的管理规范和标准，管理粗放，且养护管理资金难以落实。

（五）努力靠实责任，完成任务指标

2015年，全市新增城市绿地面积109.19公顷，城市绿地率达到了13.77%，比2014年提高了1.11个百分点。任务完成较好的有**的“美丽**”生态环境保护与综合治理项目、水生态文化风情线景观带建设项目、滨河东路绿化工程项目形象进展良好。

（六）加强项目管理，加快建设进度

1、***及**治理项目，已全部完成所有工程量，进行日常维护管理。

2、完成**工程验收。

3、**市文化中心基本完成。

二、存在的问题

（一）各县区园林绿化养护认识不到位，园林规划设计不科学，一些园林绿化设计人员，专业知识不过硬，过分注重硬质景观和平面构图，轻视植物种植设计。绿化工程建设资金比例失当，造成品质降低，园林绿化的养护管理缺乏法制保障，虽然一些地方加强了园林绿化养护管理的法制化措施，但从整体上看，园林绿化法规体系尚不完善，园林绿化养护管理的操作规程、管理体系法制保障薄弱，导致科学、法制和规范化的养护管理措施难以有效落实。

（二）资金落实不到位，导致源头投入少。城市绿化建设投资目前主要政府投入为主、社会投入为辅的模式，还没有纳入年度财政预算。导致绿化规划实施和园林绿化养护管理很难实施。

（三）专业人员匮乏，日常监管难到位。尽管各县区有专门的园林绿化主管部门，但具有园林绿化专业的人才较为匮乏，使其专业监管难到位。

三、关于2016年工作

（一）做好园林绿化行业管理和业务培训工作。国务院和住建部先后下发了《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》[国发（2013）36号]，住建部《关于进一步促进城市园林绿化事业健康发展的指导意见》以及《住房城乡建设部关于印发生态园林城市申报与定级评审办法和分级考核标准的通知》等文件。明年，科室要组织相关单位和业务部门适时进行全市范围内的业务培训，领会精神，提高能力，促进工作。

（二）制定出台一批关于加强园林绿化管理工作的规范性文件。

参照先进地区的经验及相关法规和政策，明年计划编制定我市《园林绿化设计方案编制深度规定》《建设项目附属绿化用地面积计算规范》《城市绿化补偿费征收管理办法》等规范性文件，使我市园林绿化管理逐步走上规范化、制度化、法制化的轨道。

（三）积极准备做好省级园林城市的申报工作。

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关键词:住宅；功能区分；住宅设计

一、前言

居住问题是人类最基本的问题之一，关系到每一个人的生活。在建筑中住宅占据着重要位置，对人类的生存有着特殊的意义，因为人的一生大约有一半时间是在住宅里度过的。由“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”可见安居乐业是百姓毕生追求的理想。近几年，我国住宅建设迅猛发展，随着人们生活水平的提高，人们对于居住环境也提出了越来越高的要求，住宅设计日趋完善，但也有一些考虑不周，笔者认为有几个问题值得设计师们注意和思考。

二、关于设计说明

施工图设计说明是设计文件中的重要组成部分，尤其对于图示不易表达或很难表现的内容，应充分发挥文字说明的优势，使设计文件表述更加周到、准确、严谨。但往往由于时间紧迫及重视不够，设计人员经常利用微机在不同项目之间互相拷贝，而对其内容却未予深究，使设计说明存在一些缺陷。

设计说明条文随意性大且含义模糊，施工中不易执行，应加强针对性和可操作性。对楼梯、阳台栏杆及扶手的有效净高、净距等要求不明确，易造成安全隐患。对一层空调室外机的防护措施及材料交待不清。对外门窗及幕墙的相关要求表达不全面，特别是对外门窗的玻璃品种及厚度未提出明确要求。对涉及环保、节能方面的内容要求不严，在条件许可时不宜总是采用规范中的最低标准。

三、总平面及竖向布置

高层住宅总平面中大部分消防登高场地及消防通道未积极利用，在满足尺寸及荷载等相关要求的前提下，这些硬地及道路可结合日常需求做耐压草坪、健身活动场地等。住区地面停车位大多为硬地或普通植草砖，未设置绿荫式停车场地，如在车位间植高大乔木或绿化藤架，既可改善小区环境和景观，又能遮挡夏日阳光对汽车的暴晒。有些小区道路未考虑无障碍措施，如缘石坡道等。

四、住宅单元公共部位

住宅竖向交通一般位于北向，与住户厨房、卫生间相邻，当一层单元入口设于南侧时，往往与厅或卧室邻贴，对一层住户造成噪声及视线干扰，应采取分隔措施。在标准稍高的住区中，许多住宅单元公共空间未考虑垃圾筒位置，物业公司往往占用楼梯平台或前室作为垃圾桶放置点，影响疏散和交通，有碍观瞻，有损公共卫生。高层住宅前室或公共空间防火门透光或不能采光，使住宅公共交通部位常年用灯光照明，建议在满足规范要求的同时，适当加大防火玻璃面积，改善公共空间的采光，并进一步结合住宅公共交通的设计，在服务于交通的同时，为住户营造明亮亲切的交往空间。公共消火栓箱、配电箱等与住户相邻时，嵌入墙内大部分或占用全部墙厚，造成安全隐患。建议将凸出墙面的设备箱统筹安排、合理化分，并作为公共交通空间室内设计的内容。信报箱设置不当，有的将信报箱从单元入口处移出，多楼集中设置且不在住户出入必经之路傍，造成不便；有的将信报箱置于防盗门以内，造成投递不便。在一些跃层住宅中，设于下部公共交通位置的屋面检修洞开到了住户的屋顶平台上，造成管理不便。玻璃幕墙未加控制，立面划分随意，开启方式不明确。空调室外机位置不当，有的两户室外机方位对应，距离太近，废气互相影响，有的将室外机封闭过严，造成夏季空调死机现象。女儿墙、窗台等处滴水线漏画或处理不合理，造成雨后外墙表面污损，产生流挂现象。

五、住宅内部设计中应注意的几个问题

针对我国目前家庭人口构成和已购住房二次装修所反映的情况，综合分析近期热销房型，住宅设计应注意以下几个问题。

明确合理的功能分区

住宅是以家庭为生活单位长期居住的建筑，合理的功能分区使人们居住起来温馨舒适。从居室结构图可以看出，每一分区中各有明确的专门使用功能，又都相互联系。既要考虑动、静分区，也要考虑厨、卫分区。平面设计应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而又不互相干扰。尤其注意不要所有房间都绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少，路线交叉穿越，不利于厅内家俱布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。

客厅、居室面积应大小合适

近几年流行的大客厅、小卧室住宅建筑中，有的厅大到40～50m2，而卧室小到5～6m2，造成客厅和居室的面积严重的比例失调。而且有的住宅厅的面积大了，但是住室的层高仍按现(《住宅设计规范》中规定的要求，使客厅面积和层高不协调，当人们进入室内以后产生严重的压抑感。客厅在整套住宅中占有重要的地位，考虑到人们的生活习惯、门窗大小及家俱的合理布置，其开间在4．2m2左右，面积在20～25m2 左右比较理想，层高在满足现有住宅规范的基础上也不至使房屋显得很压抑。而人们理想的卧室面积在11～15m 之间，开间在3．0～3．3m2之间，即可保证其使用功能满足人们的要求。

注重厨房、卫生间、阳台等辅助区的功能和面积

厨房、卫生间是住宅最重要的辅助使用空间。阳台可分为生活阳台和服务阳台。从已购住房二次装修所反映出来的问题来看，住宅设计应充分考虑厨房、卫生间、阳台的使用功能和适中的面积。

现代化的厨房应充分考虑其使用功能及室内环境的保护，在已购住房的二次装修中，部分家庭把厨房移到服务阳台，所以设计时也可考虑把服务阳台。

作为厨房操作间进行设计，面积在5～7m2 即可满足使用要求，而不设服务阳台。这样可以把现设计中的厨房作为餐厅，实现厨房、餐厅、阳台“三位一体化”的设计。在餐厅内应考虑到冰箱、微波炉等物品的摆放位置，餐厅开间考虑在3．0～3．3m2进深为3．3～3．6m2即可满足使用要求，而且提高了住房的使用效率。

卫生间的设计现在是朝两个方向发展，一是设置双卫生间，通常是主人专用一间，另一间为公用。

另一趋势是将卫生间分隔为盥洗间和厕所。从卫生间的使用功能和我国目前的经济情况考虑，后种设计能满足大多数家庭的使用要求。厕所设计应考虑安装热水器的位置，盥洗间设计应考虑放置洗衣机的位置，卫生间的开间在2．1～2．7m2进深在3．3～3．6m2为宜。这种设计既满足了卫生间的使用功能，创造了舒适、卫生的环境条件，而且也提高了其使用效率。

由于目前我国城市污染严重及北方地区寒冷气候的影响，住户在买到新住宅的时候均将阳台封闭，但各户阳台封闭不一致，造成住宅外观不美，影响城市景观，不利于城市形象建设。在住宅建筑面积计算中，封闭阳台和不封闭阳台的面积计算不一致，也可能造成开发商和住户之间产生矛盾，所以阳台在设计时应该采用封闭式设计。

结束语

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关键词：公共交通；枢纽站；停车场；雨水；排水

中图分类号：S276 文献标识码：A

一、工程概况

某综合性公交枢纽站总用地面积约1.9hm2，总建筑面积约1399m2，共分公交车停靠区、社会停车场、休闲广场和服务配套设施四个部分，其中，候车岛8座，可容纳10多条公交线路停靠；社会车辆停车位120个（大巴车位12个，小车位108个）；休闲广场和服务配套设施包括中心花园、步行街、2幢商业建筑、2幢公厕。

二、雨水系统的组成及平面布置

1 组成：雨水系统主要由雨水管、检查井和雨水口（含雨水口接入管）等组成。

2 平面布置：

雨水管：该枢纽站呈长条形、地势平坦、功能分区清晰，因此汇水面积宜以中心花园为界划分为左右两个区，并共用主干管排出，遵循就近排放的原则，接入会展南路绿化带市政雨水检查井SY12（接入管管底标高为4.48，管径800）。根据总平地面标高布置管道走向，排水管道沿场地内部道路路中布置，共设7条雨水支管：5条布置于图中5条车道路中、2条布置于1、2号商业楼背后；其中支3、支4、支5、支6汇合后排入干2，支1、支2汇合后排入干1，干1、干2与支7再经汇合后由汇出总管排入市政雨水检查井接口。

检查井：规范规定在管线交汇处、转弯处、管径或坡度改变处、跌水处以及直线管段上每隔一定距离处应设检查井，包括终端井、支管接入井、管径变化井、底标高突变井、转弯井（转角大于30度）、以及按间距要求布置的井。检查井在直线管段的最大间距应根据疏通方法等具体情况确定，300～400管径的雨水检查井最大间距不超过50 m。此外，检查井还和雨水口的位置有关，雨水口的连接管是一定要排入检查井连通排出的，因此，管道连接处及转弯处等都要加检查井。本工程主要就是根据雨水口支管接入要求，根据雨水口的位置及间距进行布置（详见表1）。

雨水口：雨水口的型式、数量和布置，应按汇水面积所产生的流量、雨水口的泄水能力及道路型式确定。本工程沿道路两侧成对布置，有两种类型： 一种是按正常路线的间距，规范要求为25～50m，比较平的路面要多设间距要短些，一般按25～35米，坡度大的路面可以大些但不能超50米，本工程雨水口间距按不大于25 m进行布置；另一种是根据汇水面积划分及集水点进行布置，在单体建筑的雨水管接入处、候车岛的最低点、交叉口、凹形路口范围及附近的汇水面及集水点等处进行布置或适当加密。

三、雨水管线设计的简便计算方法

（一）汇水面积计算的简化

采用面积管长比法[1]计算各管段所服务的汇水面积。面积管长比法是指将汇水面积按管线长度分配的方法，其划分原理和形状与树相似―管线为树、汇水面积为树冠，因此也可以简称为“树分法”，其最佳适用条件是均匀布置的管网，本工程管网布置均匀，满足此条件。

本工程管线总长度为945m，总汇水面积为1.9hm2，则“面积管长比”=1.9/945=0.00201 hm2/m，相当于每m管线所服务的汇水面积为20.1m2。

（二）利用EXCEL具有的表格处理和计算能力，编制具有自动计算功能的电子表格

1 设计暴雨强度

P：设计重现期取2年。

t1：从汇水面积最远点流到第1个雨水口的地面集水时间，根据场地条件取10min

t2：雨水在管内流行时间

m：延缓系数，雨水管道取m=2.0

EXCEL计算式：

N8=D8/（S8*60）、

O8 ==1432.348*（1+0.582*LOG（L8））/POWER（（10+2*M8+4.56），0.633）。

2 雨水设计流量：Q=ψ.q厦门.F

ψ：径流系数，根据场地条件取0.60；F：管段所服务的面积（汇水面积），采用“面积管长比法”划分汇水面积。

EXCEL计算式：

J8= =G8*I8、K8=H8*H8。

3 管内流速v=1/n*R2/3i1/2

n：管壁粗糙系统（双壁波纹管取0.010）；R：水力半径，对满流圆管，R=D/4（D：管径）；i：水力坡度

EXCEL计算式：

S8 =POWER（（Q8/4），2/3）*SQRT（R8/1000）/0.01

4 计算管段流量Q=vA（A：过水断面积）= 1/0.010*（D/4）2/3i1/2*3.14*（D/2）2

[注：此公式是水力计算图或水力计算表编制的理论依据]

EXCEL计算式：

T8=POWER（Q8/2，2）*3.14*S8*1000

5 坡降：管段长度与水力坡度的乘积

EXCEL计算式：

U8= D8*R8/1000

[注：使用EXCEL复制柄可自动将第8行公式复制到以下各行单元格中，不必每行依次输入公式，十分方便且不易出错]

（三）根据管网布置，按照各汇水面积进行逐段计算：

1 在填入径流系数等常数及管长后，只剩下三个未知数管径D、流速v、敷设坡度i。

2 从管线起点到终点，根据设计管段，逐段将参数输入计算表中，其中t2必须逐段累计。起点结合所在地坪标高的覆土要求确定控制管线高程，本工程由于管线位于车行道下，因此起点覆土深度为1m。

3 试算：管径、坡度、流速，只要假设三者之二，就能求出另外一个参数，试算结果根据《室外排水设计规范》相关规定（设计流速最小0.75m/s、最大4m/s，雨水管道最小管径为300mm，相应的最小坡度为0.003），以及计算表中设计流量与允许流量的差值进行判断是否合理可行。本工程起点管径按DN300代入计算。若设计流量与允许流量的差值为负值，则放大管径一级代入试算，直至满足条件为止，详见表2所示：

四、结论

1 露天公交场站建筑密度小、场地坡度变化较缓，管网布置均匀，最适宜采用这种简化计算方法。在本工程及其他数个公交场站中，此简化计算方法与正常计算方法计算结果相比较，结果基本相同，但发现个别设计单位不经计算，将管径定得太大，构成一定程度的浪费。

2 露天场站面积一般都在8千平左右（占厦门公交场站总量的80%以上），且管网布置均匀，在有足够排水坡度条件下场内支管管径用最小管径DN300即可满足流量要求，基本不用计算。这样就能把主要精力投入到优化露天场站管线优化布置上。

3 特别重要的露天场站，为提高管网的安全及可靠度，可将重现期适当提高。

参考文献

[1]施建刚，蔡波妮.面积管长比法划分汇水面积的探讨[J].中国给水排水，2006（08）.

[2]张连东.利用Excel进行雨水管线和水力计算[J].当代建设，2003（06）.

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关键词：规划验收；GPS；RTK

1 工程概况

广州亚运城工程项目用地面积2.74平方公里，报建总建筑面积121.5万平方米；该工程分为技术官员村、媒体村、运动员村和医院等项目；受广州市重点公共建设项目管理办公室委托，由我院负责广州亚运城的规划验收竣工测量；委托方要求我们克服现场不断施工变化、图纸资料不齐、验收项目多、面积大等困难，及时高效地完成规划验收竣工测量。

2 图根控制测量

3 图根导线测量

图根点位于铺装路面的点位采用钢钉、铆钉作为标志，位于软质地面上的点位采用木桩作为标志，实地有明显地物的应标有点号。二级GPS控制点可作为第一次附合图根导线起算之用。二次附合图根点是在第一次附合图根点或RTK图根点的基础上以导线形式布设。

图根导线观测与细部数据采集均采用全站仪并同时进行。全站仪观测记录可利用自带存储、与PDA传输电缆连接方式连接等多种方法。图根导线平差计算软件应是可靠，经检验的平差软件。图根控制的线路走向应附合在就近一级图根控制点上，导线线路不得互为交叉，不得布设自闭导线。图根导线测量可按结点网的形式布设，也可采用单一附合导线形式布设。

4 地形图测量

根据市局制定的《市建设工程测量技术规程》，对市进行的所有建设工程项目，竣工后必须施测建设工程范围的1:500竣工数字化地形图。本项目1∶500竣工数字化地形图采用全解析数字化测量方法，工作流程包括外业数据采集、连线绘制工作草图及计算机成图等三部分。

外业数据采集使用全站仪和自带储存器，对可通视地物点地貌特证及高程散点进行数据采集。连线包括建筑物、构筑物、道路、河涌、田基、坎等地物、地貌特征点进行连线；并调查注记楼层结构、河涌等名称以及独立地物，地物地貌清楚完整地反映在工作图上。

计算机成图采用EPS2008规划院专版数字化成图软件进行内业编辑成图，首先将外业采集生成的控制点和碎部点文件（*.IEE）读入数据文件，然后根据外业连线的工作草图，利用EPS2008的图形编辑功能在计算机上进行连线、符号和注记配置、属性录入等，最后进行图形编辑、修改、拓扑处理、接边等，形成正式的图形文件和GIS数据。

4.1 外业数据采集的主要规定 建筑物拐点以及能够通视的地形地物均应全部实测，以保证数字化地形图的精度；散点高程基本上以数据采集为基础，特别是主要公路，水泥地，加固坎坎上坎下，以保证高程精度；遇到不规则的地物，应尽量增加地物点采集的密度，以保证测图精度。

4.2 计算机成图的主要规定 新测地形图采用广州市平面坐标系统和高程系统，绘制等高线时基本等高距为0.5米，新测地形的所有数据源必须是外业全站仪采集或实量数据，控制点、碎部点必须完全根据实测的数据文件录入，严禁修改、移动。以野外采集的数据为基础，在连线（制图）过程中，点、线、面空间要素及共点、共边要素应严格捕捉，并保证编码正确，有向线划、封闭面应严格按照有向线划的数字化规则和面状要素的闭合要求进行连线，以确保空间要素、空间属性（如编码、颜色、线型、图层等）和空间关系（位置）的正确性及连线规则的一致性，杜绝缝隙、悬挂、交叉、重复、断线、移位等现象的发生。

4.3 外业测量作业规定 作业组负责人接受任务后，应检查建设单位提交资料是否齐全，如：竣工图、红线图、报建资料、放线册等。作业组负责人应组织好作业组进行作业，施测每栋建筑物的地台高、地面高程，对建筑物及周边地形、地物拍照，现场核对该案的竣工图；应完整表示征地红线周边的现有道路、建、构筑物等，并调查单位名称、道路名称。

外业应注意是否满足以下的规划验收要求：

1) 建筑工程已按审批要求完成土建工程和外墙装修，施工排栅已拆除；

2) 建设用地红线范围内各类临时施工用房、围墙和其他需要拆除的建（构）筑物已经全部拆除，施工场地已清理完毕；

3) 市政或生活服务等各类配套工程（包括附属用房），绿化建设工程，建设用地红线范围内的道路以及与外部市政道路连接的道路，已建设完毕；

4) 建设用地红线范围内没有违法建筑。如现场存在上述情况的，情况严重的，应外业结束后主动与检查员协商是否应继续测量，并写入情况说明表。仔细查核外立面、天面，看是否存在违法建设，竣工图是否有表示。

5 内业计算

5.1 面积计算 房屋建筑面积（定义）：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固的永久性建筑。走廊外是否立柱不影响建筑面积的计算标准。房屋外墙为非垂直墙面时，按离地（楼）面以上2.0米处的外墙水平投影计算建筑面积，非垂直的柱或非垂直的其他结构也按此原则计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。住宅中的阳台、入户花园；办公或商业用房设的半公共空中花园、活动用平台（不封闭）等均按投影面积的一半计算建筑面积；无上盖的露台不计算建筑面积。

5.2 平、立面关系图绘制 平立面关系图在CAD平台下完成，根据有关规定，形成统一格式；平面位置关系图以彩色图绘制并打印。验收建筑物用紫色，验收的地下建筑线用深蓝虚线，其它建构筑物、图框及标注用黑色，展绘放线册上的规划路内容用黑色，征地界线用红色，退缩间距线用天蓝色。退缩间距应依照放线册位置，保持退缩关系的一致性；阳台原则上应全部表示，但对于平面关系图过于复杂，导致图面尺寸标注不清楚的，并且尺寸位置与竣工图相符的，则可对裙楼投影范围以内的阳台不表示，但在附注栏应说明“阳台尺寸、位置与竣工图一致”。

在验收主体建筑退缩区域内，报建审批时要求拆除的建（构）筑物在规划验收测量时仍未拆除的，在平面位置关系图中加右斜杠阴影表示；未经报批已建设的建（构）筑物在平面位置关系图中加左斜杠阴影表示；以上都需在平面位置关系图备注栏及情况说明表中作文字注明；四至关系图的验收间距应与报建、放线间距对比，如同时比报建、放线间距都小，则应用红色标注，平面位置关系图上应标注建筑物的总长、总宽，平面位置关系图与地形图的验收建筑物应保持取舍的一致性，立面图中地下室超出地上建筑物边线时要表示覆土厚度，若一个立面图无法把建筑物四周地台高表示清楚，应以不同立面绘制两个立面图。

5.3 竣工地形图 竣工地形图必须把验收建筑物周边的地形地物、征地红线、规划路表示齐全，必须把验收建筑物周边的有代表性的散点高程标注齐全，包括道路、建筑物、绿化地带等。必须把验收建筑物首层内地台的广州市高程标注齐全，若首层有多个不同高度的地台，则应在所在位置分别标注。竣工地形图一定要和实地相符合，现场的围墙、临建全部测出来，竣工地形图施测应细致，四至关系、路名、门牌表示清楚；竣工地形图应在验收建筑物周边地形已经施工完毕，才能施测。

6 项目实施

本工程项目以道路、河涌划分11个作业片区，根据大小和难易程度相互搭配成五组地块，分别用A、B、C、D、E编号，由每个作业小组负责一组地块。内外业完成后，作业人员认真对资料进行自我检查，作业组长应对内外业作业质量进行把关，所有图幅资料进行检查，检查资料的完整性，资料与现场是否相符，发现问题必须立即解决。

队级检查采用IS02000版的要求严格进行，以便保证成果资料100％正确性和完整性。队检查员对项目检查完成后将检查意见返回作业小组，并监督作业小组修改到位，填写质量检查记录“建设工程竣工规划验收测量质量检查评分表”。整个项目完成后，交到队部，由主管队长（或队总工程师）对本项目进行队级验收，并在检查员评定的作业质量的基础上评出成果质量。

7 结束语

广州亚运城竣工验收测量采用高精度的仪器，先进的技术，合理的组织和人员配置，实现了和委托方的良好沟通和项目的顺利推进；通过广州亚运城项目的检查验收，证明了各项数据精密、准确，能满足市局进行规划验收所需要的数据；通过本项目的实践，对于大型、多功能建筑的规划验收竣工测量又积累了新的经验。

参考文献