房地产市调方法范文

导语：如何才能写好一篇房地产市调方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】房地产市场；城市经济；协调发展

引言

改革开放政策实施以来，我国的经济取得了较快的发展与进步，经济的快速发展推动了其他领域的发展，其中房地产业就是一个方面。然而，我国目前还处于社会主义初级阶段，各项事务的实施仍然在试验阶段，这就决定了我国的整体经济水平的相对落后，而且市场发育比较迟而且还不够健全，因此近年来我国房地产市场一直处于“供给过量”与“有效需求不足”之间的矛盾，这个矛盾处于逐渐激化的阶段。这就说明了我国的房地产市场在实际发展过程之中还存在着一系列问题，这些问题亟待解决。因此，房地产市场的发展一定要与城市经济的发展相协调，这样才能够使得二者共同进步，互惠互利，共同为增加国民经济贡献出自己的一份力。

1 房地产投资与城市经济协调发展的互动机理

1.1 房地产投资的概念

房地产投资属于投资的一个方面，它指的就是不同的投资主体，如企业或个人、政府等为了达到某种指标，对房地产的开发与管理等方面进行直接地或者间接地投资。由上述的定义可以得知，房地产投资所涉及的领域十分广泛，主要包括如下几个方面：房地产开发、土地开发、房舍建筑、置业等方面的内容。对房地产业进行投资的最终结果就是新的房地产生成以及对原来存在的房地产进行改造与变革等。换而言之，就是上述投资者以房地产投资为主要跳板，来获取更高的经济利润，达到经济上的增值。由以上所述可知，房地产投资主要具有如下几个方面的特性：房地产投资对象位置是固定的；房地产投资时间较长；房地产投入资金量大；房地产投资可以增值。

1.2 房地产投资对城市经济的重要作用

房地产投资是投资者将手头上的资金融入房地产开发与管理之中，能够提高人们的生活水准，是一条必经的途径与方式。除此之外，它也能够不断提升城市的核心竞争力。具体而言，房地产投资对城市经济的重要能动作用主要体现在如下几个方面。

1.2.1 房地产投资对城市的供给作用

加大对房地产的投资力度，一方面能够使得房地产作为产品供给的增加，另一方面又表现在房地产市场的相关性十分强，这就意味着房地产投资一旦增加，就会在带动其他产业投资的增加。房地产的这种供给作用不仅能够对投资规模以及投资范围与领域进行放大和拓展，而且还能够最大程度地延长投资期限，从而最终能够引起连锁反应，带动了与之相关的产业的快速崛起与发展，其他产业的发展能够促进城市经济的增长。

1.2.2 房地产投资对城市的需求效能

房地产投资的需求效能主要表现为房地产首先能够引起其他与之相关产业的大力发展，促进了城市经济的增长，由此就会带动城市需求的增加。如某个城市加大力度投资房地产，那么就会使得房地产业的规模迅速扩大，那么这就使得这个城市的经济有很大的增长，然后就会拉动人们的消费，从而满足了人们的需求。

1.2.3 房地产投资的挤出效应

所谓房地产投资的挤出效应，指的就是由于房地产投资的增加而影响社

会对其他行业或产业的投资。众所周知，房地产市场属于垄断竞争型市场，供求双方在地位上不对等，市场信息的占有与获取不对称，价格在很大程度上被垄断者操控，因而其利润空间大大高于正常市场水平，投资回报率同样远高于一般社会平均投资回报率。因此，为了获取更高的经济利益，有很大的企业融入其中，这就使得很大没有融入其中的企业的资产被占用。

2 城市经济对房地产投资的带动与制约

由如上所述可知，房地产投资的力度对城市经济的发展具有很强的能动作用，相反而言，城市经济的发展与进步与否也会在很大程度上影响着房地产的投资力度以及房地产业的发展规模。由此可以看出，房地产投资与城市经济的发展二者之间存在着十分重要的关系，这种关系是处于一种长期的均衡状态。城市经济可以通过此种均衡的状态对房地产的投资进行有效地控制与调整。究其原因，可以归结为：房地产投资力度的扩大不能离开城市经济的推动，唯有对城市经济进行积累，方能为房地产投资的持续、稳健增长提供非常大的支持与后盾。

总而言之，城市经济对房地产投资的重要作用主要表现在如下两个方面，即制约与带动。如果一个城市的经济处于平稳的发展状态，也会使得房地产投资同样出现平稳地增长；若一个城市经济的增长处于停滞状态或是发展非常缓慢，那么就会导致各种投资与消费需求必然会受到城市经济萧条状态的影响而呈现出不景气的景象，对于房地产投资而言也不例外，从而使其发展受到严重地制约。

除此以外，城市经济还通过以下方式影响房地产投资。一定的经济增长能够积累房地产投资所需要的大量资金，增加社会投资资金积累的规模，为房地产投资提供资金来源。同时，一定的经济增长能够增加国民收入，人们收入水平增加，消费水平也就同时增加，作为房地产投资标的物的房地产，如果没有一定规模的市场需求对其产品进行消费，那么其投资的利润与规模必将被限制在狭小的空间，没有任何利润可以获取，房地产投资自然得不到大的发展。

3 结论

综上所述可知，当前时期下随着我国房地产业地迅速发展，从而促进了人们对房地产投资力度的增强，房地产投资规模的扩大，促进了城市经济的快速发展，带动了城市的消费需求；从另一个方面而言，城市经济的快速发展也加大了房地产的投资力度。由此可以看出，房地产投资规模与城市经济发展之间是相互依存的，是相辅相成的统一体，在城市的建设与发展过程中，应该对二者之间的关系加以重视。

参考文献：

[1] 方梅. 钢筋混凝土随机有限元在非杆系结构可靠性分析中的应用. 武汉大学学报（工学版），2004（6）.

[2] 方梅. 知识经济与城市发展的融合――论武汉智能型城市的建设. 科学进步与对策，2003（5）.

篇2

如今房地产经济占我国国民经济相当大的比重，为了使人们生活水平提高，国民经济得到好的调控，就必须处理好市场经济与房地产经济之间的关系，接下来从以下几个方面来谈为了发展市场经济，房地产经济的重要性。

（一）促进人们生活水平的提高

2000-2009年，我国城镇家庭人均可支配收入从6279.9元跃升至17175元，年均增达10.9%，大多数年份都保持两位数的增长。房地产开发投资总额从2000年的4901.7亿元快速增长至2009年的36232亿元，年均增长率23.08%，房地产投资成为我国国民家庭经济的重要推动力。

（二）促进社会的进步以及国民收入的增加

2000年-2009年，我国GDP总量从99214.6亿元跃升至335352.9亿元，年均增达15.99%，房地产开发投资总额从2000年的4901.73亿元快速增长至2009年的36232亿元，年均增长率28.89%，是推动我国经济持续快速增长的重要力量。

（三）迅速拉动市场需求

在面对大范围的金融危机时，由于货币行业和金融业务的持续崩盘，造成市场经济的剧烈波动，这时稳定的房地产市场就能够有效的将大批的家庭资金洗尽过来，从而达到缓和和抵御通货膨胀等危机的目的，稳定了市场经济的震荡，进而维护经济的平稳推进。

（四）有效带动周边行业的兴起

房地产行业的发展带动了相关行业的兴起，如电器、装修、家具、建材等一系列产业。由于它涉及范围较广，像旅游、金融业等第三产业也得到了好的发展。因此，这一系列周边行业的经济效益得到极大的增大，促进了市场经济的活跃。

二、房地产经济与市场经济发展不相协调的原因分析

（一）房地产价格与价值相背离

近几年，我国房地产价格一路飙升，按理来说，价格是围绕价值进行波动的。但房地产价格飙升这一现象，完全偏离了自身的价值，这对市场经济的秩序是有一定影响的。诸如房地产开发商的不合理占地，以及房地产经济过快增长而导致的泡沫经济产生，不但加大了房地产经济的风险性运行，而且会出现银行信贷中的资金链严重断裂。

（二）政府干预过度

2013年2月20日出台的“国五条”虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却相对较小。虽然政府使用一系列手段对炒房现象进行控制，但并不能影响到一手房的交易。

（三）资源利用缺乏合理性

当前，我国房地产市场的建设中，低碳环保型住宅和智能化住宅十分有限，所以要想更好的发展房地产行业，就必须在房地产行业和建设中实行可持续发展战略，融入环保和节能的思想。

（四）房产泡沫使市场经济改变巨大

目前，房地产行业的信贷数额，占据各银行信贷业务较多的比例。因此，一旦发生房产泡沫，势必会造成很大的经济损失。其他与房地产相关的行业也必定会受到一定的影响，从而导致市场经济受到巨大的混乱，对维持经济稳定发展造成重大的影响。

三、促进房地产经济与市场经济发展相协调的对策

（一）对房地产价格进行调控

为了房地产经济良好发展，房地产价格因控制得当，政府部门应做好调控，在对市场经济进行调查研究之后，正确判断该如何使房地产经济与市场经济协调发展，制定出有效的政策。

（二）对房地产经济加大金融监管力度

为了保障市场经济与房地产经济的协调发展，政府部门应加大金融监管力度。在房地产企业的贷款规模、偿债能力、开发进程等实行全面深入的监督，调节银行的资产结构，推动信贷资金向市场经济发展的朝阳行业流动。

（三）促进房地产经济的转型

根据我国目前房地产行业的现状，各地政府必须要积极进行市场经济的调控。政府可通过贷款利率调整的方式来对传统的能源浪费与环境污染现象进行改善，以此来保障房地产行业的长远发展。

四、结束语

篇3

----关于加强房地产市场调控的几点思考**县建设局

中央经济工作会议对做好房地产市场调控提出了明确的要求。形势联系，结合工作，就如何加强房地产市场调控提出几点初步认识。

一、注重从国民经济全局审视房地产市场，处理好局部与整体的关系。

房地产市场调控如果单纯就市场自身情况进行判断和决策，而忽视与国民经济整体的联系，就会产生“一叶障目，不见泰山”的问题。目前，全县房地产开发投资占固定资产投资总额的近18%，占我县生产总值近9%，已成为我县需求的重要组成部分。无论当经济繁荣局势抑制需求时，抑或经济衰退有待拉动需求时，房地产投资均是重中之重。同时，这次席卷全球的“金融海啸”充分显示，房地产市场是重要的资产市场，与信贷、证券等金融市场高度关联，有关国家金融安全和稳定。

因而，在房地产行业的宏观调控工作中，要将房地产市场作为国民经济的晴雨表，摸索出宏观经济与房地产市场波动的规律性，实施“逆经济风向行事”的市场调控，促使房地产市场调控主动为实现经济平稳较快增长的宏观经济目标而服务；要将房地产市场纳入金融资产市场统筹考虑，灵活审慎地实施房地产市场调控，尽可能避免房地产市场的大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传到至虚拟经济。

二、注重从民生角度审视房地产市场，处理好发展与稳定的关系。

在推动房地产领域市场化的进程中，市场如果成为住房领域资源配置的唯一手段，虽然大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率，但亦造成住房资源向少数人过度集中，而部分低收入家庭住房困难。实践表明，住房是重要的民生问题。在现代经济社会中，低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平，若政府不加以干预，就会逐步演化为社会问题，最终将制约经济的进一步发展，影响社会的和谐稳定。

因而，在房地产市场调控工作中，要大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分低收入且住房困难居民的住房问题；要保持住房价格的相对平稳，使其与国民收入增长相协调。可以让一部分群众能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。尤其应引以注意的是，要处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障，并不是要取代住房市场，而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制依然在住房领域的资源配置中起基础性作用，是促进房地产业快速发展的必由之路；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，是促进住房领域和谐稳定的必然选择。

三、注重从经济规律出发审视房地产市场，处理好现象与本质的关系。

篇4

【关键词】：房地产开发项目；施工现场管理；问题；解决方案；分析

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的施工现场管理标准，施工现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程施工现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。

一、现阶段房地产开发项目工程施工现场管理存在的问题分析

1.设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。

2.进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程施工现场管理流于形式。

3.质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。

4.成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。

二、房地产开发项目工程施工现场管理及组织协调问题的解决方案

1.设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程施工现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

2.进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程施工现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。

3.质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目施工现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。

4.成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发施工现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。

结束语

城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。施工现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程施工现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了施工现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。

参考文献：

[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计.施工现场管理[J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.

[2]徐嫩宜.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性.施工现场管理[J].城市建设理论研究（电子版）.2012.（04）.

篇5

关键词：任务驱动；房地产市场调查；运用实践

一、“任务驱动法”在房地产市场调查与分析教学中的运用实践

市场调查在房地产销售、营销策划、广告策划等工作中有着广泛的应用，因此众多院校的房地产经营与估价专业开设有房地产市场调查与分析这门课，一般把它作为专业的必修课程。对于这样一门实践性很强的课程，传统的、单一的讲授为主的授课方式达不到应有的教学效果。采用“任务驱动”教学模式，打破以知识传授为主要特征的传统学科课程模式，能够在引导学生完成任务的同时，培养学生的自主学习能力，达到培养学生房地产市场调查与分析职业能力的目标。

1.分析工作岗位，确立该门课程所掌握的技能

房地产经营与估价专业培养人才的就业岗位主要为房地产策划、房地产销售、房地产市场研究人员等。这些岗位要求从业人员熟悉国家和地方房地产法律法规及相关政策，能把握房地产市场宏观走势；掌握各种房地产市场调查方法和技巧，能熟练使用SPSS统计软件完成调查问卷的编码、统计分析等工作，具有较强的分析、判断能力；熟悉房地产市场，能撰写完整的市场调查报告。因此本门课程重在培养学生的三大技能：房地产市场调研准备与实施技 能、房地产市场调研统计与分析技能以及房地产市场调研报告撰写技能。

2.创建仿真的学习情境

房地产市场调查与分析课程内容以市场调查的工作流程为载体进行知识重构，设计出5个学习情境（如图1）。每个学习情境中都有以一个或多个完整和相对独立的工作任务作为教学载体。5个学习情境及子情境之间的递进关系遵循由简单到复杂、由低级到高级、由单一到综合，这种系统化的设计符合学生的认知规律和职业成长规律。房地产市场调查与分析课程教学通过创设与当前学习主题相关的、尽可能真实的学习情境，引导学生带着真实的市场调查与分析“任务”进入学习情境，使学习更加直观和形象化。

3.在创设的情境下，设计工作任务

在“任务驱动”教学法中，任务的提出是关键，是这个过程的核心，它将决定在这节课中，学生是主动学习还是被动学习。房地产市场调查与分析在创设的情境下，选择与当前学习主题密切相关的任务作为学习的中心内容，把总目标细分成一个个的小目标，并把每一个学习情境的内容细化为一个个容易掌握的任务，通过这些小任务来体现总的学习目标。具体设计方案如图2。

4.完成“任务”的思路、方法、操作

在明确房地产市场调查与分析任务之后，将全班同学分为若干学习小组，明确分工负责制度，组员积极参与到任务完成过程中来，保障学习小组能开展活动。

在学生自主探索寻找解决问题完成任务的过程中，教师仅点拨、指点和答疑，并非直接告诉学生应当如何去解决面临的问题，而是向学生提供解决该问题的有关线索。例如，在设计房地产市场调查问卷这一任务中，引导学生思考房地产市场调查问卷的结构、内容包括哪些方面，将更多的问题留给学生思考，不断引导学生通过合作、讨论、交流等方式，互帮互学，寻找解决问题的方法，共同完成任务。

5.汇报和评价

市场调查小组在完成各阶段任务后，需要对老师进行汇报，除了要向老师提交书面报告，还要在全班进行口头汇报，每小组以PPT的方式并进行当场演说，汇报和展示各小组的工作成果，并接受老师和其他小组的提问。汇报和总结对学习效果的评价可以对学生的发展产生导向和激励作用。房地产市场调查与分析采取过程性评价和结果性评价相结合的方式，其中过程性评价占较大的比例。过程性评价由个人评价、小组评价和老师评价组成，评价包括技能评价和职业素养评价，技能评价涵盖房地产市场调查与分析各阶段任务完成，包括上交的材料、完成的质量、汇报的效果等；职业素养评价包括工作态度和团队合作情况、课堂表现的积极性等内容。

二、运用“任务驱动法”的几点思考

1.设计好任务

在实际教学中，“任务”的设计非常重要，直接影响着教学的效果。因此，第一，“任务”的设计要围绕具体的工作目标、学生需要掌握的技能进行进行展开。第二，“任务”的设计需要引导学习者带着真实的“任务”进入学习情境，使学习更加直观和具体化。第三，“任务”的设计要按照按学习的目标和工作的流程循序渐进。

2.对任课老师的要求较高

“任务驱动”教学法将以往以老师传授知识为主的传统教学理念，转变为以解决问题为主。教师改变过去“满堂灌”的方式，转变为组织、引导，在讲台上演示转变为到学生中间与学生交流、讨论。这些都要求任课教师在教学前进行充分的思考和准备，除了具备一定的专业知识，还要拥有充分的教学经验。

3.合理运用多维评价

评价是“任务驱动”教学法中不可缺少的一环。从评价方式看，有个人评价与小组评价、学生评价与教师评价；从评价内容看，有过程评价与结果评价，过程评价主要评价学生在小组合作中行为表现、积极性、参与度以及承担的任务。教师在整个教学过程中，要及时对各组的表现情况作适当的评价，给予肯定和激励，并把加分纳入学生成绩考核的范围。

参考文献：

[1]魏 锟.基于“任务驱动法”的《建筑制图》课程改革初探[J].济南职业学院学报，2014（03）.

[2]王丽萍.在《建筑工程计量与计价》教学中运用任务驱动法的实践和思考[J].科技创新导报，2013（23）.

[3]阚春燕.“任务驱动法”在《市场调查与预测》课程教学中的应用[J]. 商业文化（上半月），2011（12）.

篇6

9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，即从2008年9月16日起，下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行以及邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。两率下调为哪般

两率同时调整重点基于以下几个方面，一是9月15日美国雷曼等大的金融机构陆续出现问题与破产，给华尔街及欧洲各金融市场造成巨大冲击，这种冲击还将持续与蔓延；二是央行两率下调向市场发出明确的信号，未来国内经济同样有下行迹象，央行货币政策提前转向以防止中国经济下行的风险，但这种转向不会太快，而是一个过程，有一个较长的观察期；三是下降两率主要解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则，比如中小企业融资问题、农村金融问题、汶川地震的融资问题等；四是为缩小商业银行的存贷利差，从而缓解在全国经济增长放缓的情况下各商业银行的利润水平大上台阶的矛盾等。

并非给房产业松绑

那么这些政策对房地产市场有多少影响呢?目前房地产企业一直在要求政府“救市”，以为这次两率调整就是解救房地产的。实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响很小。正如早几年加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样，这样微小幅度的贷款利率下降，同样对房地产市场没有多少影响，而且这种有保有压的政策正好是把房地产隔离在外。

个人按揭贷款下调极有限

我们可以看到，这次贷款基准利率的调整，贷款为6个月的下调0.36％；贷款为1年期及1～3年期下调0.27％；贷款为3～5年期的下调0.18％；5年期以上下调0.09％。也就是说，两率调整对房地产业影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，越是贷款期限短，下调幅度就越高；越是贷款期限长，下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说，房地产开发贷款一般都在3～5年，其短期贷款比较少；对于个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款比较少。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的1/4，加上从2009年1月1日执行，更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到了最小极限。

信贷规模不会快速增长

从上述分析还可以看到，由于1～8月份的商业银行人民币贷款达到了3.1万亿元，如果今年银行信贷规模在2007年的基础上上调10％，那么2008年的商业信贷规模只剩下8000亿元左右，即每个月的银行信贷为2000亿元左右，远远低于8月份的信贷规模(2715亿元)平均增长量。因此，未来几个月的银行信贷规模快速增长根本就不可能，而且现有信贷规模会重点放在前述所指的中小企业融资等方面。房地产业想借此央行货币政策转向让更多的银行信贷进入不太可能。未来4个月的信贷规模小于8月份，那么银行信贷规模的紧张程度不会因为央行货币政策转向而有大的改变。

房产商造势，并非救市

对目前国内房地产市场来说，并不是房子造多了，也不是造出来的房子没有人买，最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商钉在天花板上不降低。如果国内房地产的价格降到绝大多数居民能支付的均衡点上，那么房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈，希望一方面把房价钉在天花板不下调，让房地产保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他们就把房子持有在手中不卖。

两率政策一出台，有房地产开发商又在大叫，这是对房地产的松绑政策，而且对房地产的松绑政策会进一步出台，即中央政府会救房地产。实际上，明眼人一看就知道怎么回事。下降两率，重点是国际金融市场这个大背景，在于国际金融市场出现的震荡，在于维持国内经济增长，而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及改善住房按揭制度，就知道央行在采取政策防范房地产风险，防范美国次贷危机在中国发生。

根源在于房产泡沫

篇7

成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的。

成本估价法的基本公式

一、新建房地产的成本估价法公式

新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税

结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：

新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用（或征地安置补偿费）+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润

1：土地使用权出让金—土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。

2：动拆迁费用—包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。

3：征地费用—征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。

4：市政配套增容费—对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容（指水、煤气、电话等用量扩大或新增）费和贴费（电贴费）发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。

5：建设工程费用—这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费（指为房屋居住使用创造条件的工程）。室外工程费（指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用）。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

6：开发商投资利息—投资利息包括支付土地费用的利息、建设工程费用的利息、专业费用的利息和配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种，前者计算的是单利，后者计算的是复利。例如，某项目开发周期为2.5年，则其取得土地费用5000万元的利息为（年利率为10.08%）：

7：销售费用—这项费用包括市场推广费（广告费）、销售费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。

8：相关税费—相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）米计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%.

9：开发利润—开发利润应视整个房地产市场状况而定。1993～1995年，上海房地产开发利润多在30%～50%以上，有的高达100%.而近两三年，房地产市场低迷，销售不畅，为数不少的房地产企业无利销售甚至亏本销售，房地产行业利润率大大降低。一般而言，上海的房地产项目开发周期在2年以内（不包括2年）的住宅。利润率可取15%～20%；开发周期在2～3年的，利润率可取一ZO%～25%.商业楼、办公楼等在此基础上视具体情况调高或压低。

二：旧有房地产的成本估价法公式

旧有房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧

所谓重新建造完全价值，是指在估价时点（基准日）重新建造或购置全新状态的旧房地产时所必需的成本价格。笼统地说，重新建造完全价值可以采用新建房地产成本法公式取得，或者运用市场比较法测算全新状态的旧有房地产在估价时点的市场价格。

建筑物的折旧

（一）：折旧因素。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起：

1：物理因素—主要表现为以下几种形式：

A：建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的。

B：使用过程中人为的损坏。

C：灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏。

D：由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。

2：功能性因素—功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如，现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了。现在有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，住宅使用功能大为提高，这也使无此功能的住宅相形见细。许多新建办公楼配有中央空调、电梯，采用双回路供电（确保不停电），不少具备3A一SA智能化水准；相比之下，那些无中央空调、无电梯、无智能化的旧办公楼的使用功能就大为逊色，发生了功能性折旧。

3：经济性折旧—经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。

（二）、计算折旧的方法

折旧额的计算方法可分为四大类：一是耐用年限法，二是成新折旧法，三是实际观察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直线折旧法、余额递减法。

1：直线折旧法—这是一种最简单也是应用最普遍的折旧方法，又称定额法。直线折旧法假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。

这种方法注重建筑物的实际损耗程度，经过观察判断建筑物有几成新，尚存多大价值，应折旧多少。评估人员可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中所列项目进行逐项比较评估，确定房屋新旧程度。

篇8

【关键词】货币供应量；协整检验；格兰杰因果检验

中图分类号：F81

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2013）03-058-01

一、前言

回顾中国房地产的发展历程，主要还是从1978年我国实行改革开放。改革开放以来，房地产行业有了长足的发展。特别是1998年以后，中央深化住房改革使得中国房地产市场进入了快车道。目前它已成为我国主要的支柱产业并带动相关产业的发展。

房地产价格之所以引起社会各个阶层的广泛关注，主要原因在于房地产价格的波动直接影响到居民企业的财富，从而影响到居民企业对未来消费投资等一系列决策。房地产是居民和企业最重要的抵押物，它的价格波动又直接影响到银行信贷的规模，从而影响到实体经济。从我国房地产发展历程来看，房价与货币政策有着复杂与密切的关系。

2011年数据显示，个人按揭贷款为8360亿元，同比下降12.3%。个人住房贷款比年初增加了8321亿元，同比少增8321亿元，增长速度明显放缓。去年，国家出台了一些列的调控政策。行政上，去年1月初，国家出台了“新国八条”。这是国家第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。7月12号国务院常务会议上，再次强调房价的合理回归。最近一次召开的国务院常务会议中也提到稳定和严格实施房地产市场调控政策。货币政策上，2011年国家上调存款准备金率6次，上调一年期存贷款利率3次，实行从紧的货币政策。这些政策都将抑制房地产价格的上涨。2012年初，由于通胀压力的减少，实体经济困难，国家为了保增长，中央人民银行在2月份下调存款准备金率，另外地方政府不断出台相关的就是政策，这对2012年房价的走势都有很大的影响。为了了解货币政策对房地产价格的影响，文章利用协整模型进行实证分析。

二、模型介绍

协整理论及其方法是1987年由Engle和Granger提出的。协整理论是处理非平稳序列。其基本思想两个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的，则两个变量之间便存在长期稳定关系。协整关系存在的条件：只有当两个变量的时间序列式同阶单系列是，才可能存在协整关系。所以在进行协整关系检验之前，应先检验时间序列的非平稳性以及单整阶数。文章采用ADF对变量进行单位根检验及AIC的值确定之后阶数。

协整性检验的方法：EG两步法检验：

第一步：若Xt与Yt是一阶单整序列，用OLS对其进行回归方程估计，从而得到残差序列Et。

第二步检验Et的平稳性。若Et是平稳的，则Xt与Yt是协整的，反之就不是协整的。

三、变量设置、样本选择及数据来源

文章选取1999年1月至2012年4月的月度时间序列数据。之所以选择从1999年1月以后的数据，主要是因为98年初全国停止各单位的实物分房，可以说从1999年开始，房地产的市场化程度才逐步提高。

文章采用的数据全部来自中宏产业库、中经网统计数据库。文章所采用的变量及其处理如下：

（1）货币供应量。文章选用广义货币供应量（M2）与狭义货币供应量（M1）。

（2）房地产价格。文章收集了每月商品房销售面积和销售总额，将这些原始数据换算成房地产平均价格。用HP表示。

四、实证结果

通过以上实证分析，我们可以得到以下结论：

货币供应量与房地产价格水平之间既存在格兰杰因果关系又存在协整关系，说明货币供应量是影响价格的长期重要因素。另外根据实证结果我们可以看到M1比M2更影响房地产价格水平。所以对于房地产价格的控制，中国人民银行更多的需要关注M1。

另外我们从M1、M2的回归方程可以看到M1对Hp的影响系数更大，对于每增加一个单位M1，hp就会上涨单位。

由于2008年美国次贷危机的影响，房地产进入低谷。但是随着我国出台4万亿救市政策，房地产再次猛涨，且比危机之前更盛。此次房地产价格调控从2010年开始，延续至今。这次调控力度空前，不近出台了限购政策，还开征房产税，并且实行了差别化房贷政策，这些都或多或少的抑制房地产价格的上涨。展望2012年，年初中国人民银行下调存款准备金率，这也向外界或多或少的释放宽松货币政策的信号。另外地方政府也出台相关救市政策，虽然都被中央政府勒令禁止，但或多或少也反映出了地方政府对房地产行业的依赖。

篇9

【关键词】 房地产企业 宏观调控 财务管理

自2010年1月10日出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。

一、房地产企业财务管理的概念和特点

1、房地产开发企业及其财务管理的概念

房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

2、房地产企业财务管理的特点

（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。

（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。

二、房地产企业内部控制存在的问题

“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

1、房地产企业缺乏财务风险控制意识

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。

有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。

2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算

“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。

当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。

3、税收筹划困难

长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

1、谨慎投资，严控风险

房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。

房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。

2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理

在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。

房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。

3、充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。

【参考文献】

篇10

随着经济的快速发展以及经济体制的不断改革，房地产行业之间的竞争不断加剧。加快房地产行业室内标准化建设以及高周转工作是当前房地产行业需要解决的首要问题。本文以商业地产室内设计标准化的重要性作为出发点，分别分析了售楼处室内设计标准化要点以及样板房室内设计标准化要点，最后分析了商业地产的高周转，以期为商业地产的发展进步起到一些参考作用。

关键词：

商业地产；室内设计；标准化建设；高周转

21世纪是一个市场经济时代，市场经济的开放性和竞争性特征促使房地产企业之间不断竞争。房地产开发商在开发一套商业用房或者住宅用地时，需要完成一系列工序。比如制作标书、拿地、房屋设计、房屋装修（精装房）、建设、销售、验收等，最后将商业建筑交给业主。从制作标书到完成交房的整个过程是漫长的，因此开发商要想在同行业中提升综合竞争力，就需要在室内设计方面多下工夫，建立标准化和产品化的地产，从而实现高周转的目的。

1建立设计标准化的重要性

1.1市场形势的需求随着经济全球化和信息化脚步的不断加快，我国房地产开发商获取的利润率随之增加。但是在面临其他行业以及同行业之间的竞争，我国房地产行业在市场经济中获取的利润额逐渐降低。根据相关行业调查报告显示，我国房地产开发商的平均利润率逐年下降。除此之外，2013年我国房地产开发数量相较于2012年降低了45%，究其原因是随着其他新兴行业的不断崛起，房地产企业在残酷的市场竞争中被淘汰出局。其中，微小企业以及中小型企业占据比例较大。根据国家对房地产行业利润率的标准规定看，10%是房地产行业利润率的警戒线。因此我国房地产行业相较于国外发达国家而言，逐渐呈现两极分化现象。大多数房地产企业需要根据市场实际情况以及国家政策调整利润目标，改变战略方法，提升市场竞争力。小部分企业由于经营管理不善将会自动退出市场竞争的角逐中。由此可见，加快商业地产室内设计标准化建设是实现房地产高周转的最佳途径[1]。

1.2提高市场竞争力提高商业地产市场竞争力需要房地产企业站在不同的角度分析企业产品。就商业地产的专业性而言，可以将商业地产分为建筑专业、室内设计专业、景观设计专业标准化产品；依据商业客户群而言，可以将商业用地分为豪华奢侈型、改进型、刚需型标准化产品；就房地产自身而言，可以将商业用地分为多层用地、高层用地标准化产品；就开发商完成交房程序来看，可以将商业用地分为毛坯房、精装房标准化产品。由此可见，商业用地的产品类型具有多样性。另外，商业用地的多样性特点可以促使开发商根据企业自身实际情况制定合理的建设方案，建筑设计师可以根据方案设计使客户满意的建筑。房地产开发商还要根据自身企业文化、市场规模比例、综合优势建立标准化、系列化、产品化的房屋，从而提升市场占有率。如果商业房屋在室内设计时没有达到产品标准化，就会出现很多问题。比如：1）房屋在定位过程中会偷换概念，导致建筑施工技术人员在修建房屋过程中造成不必要的麻烦。比如反复修改室内专修设计图、总图规划、成本预算、室内专修风格定位以及建筑户型修改，从而造成人力、物力、财力的浪费[2]。2）商业用地在施工过程中，施工技术人员与建筑设计人员之间会产生许多矛盾。比如施工技术人员在装修过程中会因为材料价格、采购成本预算、工程施工等方面与建筑设计人员的意见不能达成一致，从而出现延缓工期、降低建筑工程的质量的问题。3）商业用地室内设计不能达到标准化会造成实际成本费用远远超过预期费用，从而导致房地产企业内部成本管理体系不能发挥其作用。4）商业用地室内设计不能达到标准化不仅会导致企业管理成本、成本预算控制难度增大，还会使产品参差不齐，一旦不能满足客户的需求，就会大大降低房地产企业市场信誉度。总之，商用地产要加快室内设计标准化建设脚步，确保产品质量。与此同时房地产企业还要加快前期项目的准确定位以及成本控制体系的有效性，促使提升商业房屋建筑质量的实现。

2商业地产室内设计标准化要点

2.1商业地产空气调节系统标准化要点商业地产应根据室内外温度作为衡量夏季、冬季室内办公室温度的标准。一般情况下，商业地产夏季室内办公室温度应该控制在25℃左右，相对湿度参数应该确保在55%左右；商业地产冬季室内办公室温度应该控制在20℃左右，相对湿度参数应该确保在40%左右。另外，关乎商业地产空气调节系统稳定与安全重要因素之一的新风量，应该将新风量参数控制在30m2（人-h）。就商业地产室内会议室而言，商业地产夏季室内会议室温度与办公室的温度应该保持一致，最好控制在25℃左右。但是相对湿度参数应该高于办公室湿度参数，最好控制在60%左右。冬季室内会议室温度与办公室温度一样，应该控制在20℃左右，相对湿度参数也是保持在40%左右[3]。就国家对商业地产空气调节系统的相关规定而言，国家对商业地产外立面的要求比较高，并且商业地产外立面容易受外界环境因素的影响导致新风无法直接输送至商业地产空间区域范围之内，因此设计人员要根据商业地产实际情况设置塔楼避难层，在商业地产避难层区域处理建筑外立面通风情况。与此同时，由于商业地产门窗的封闭性相比普通建筑门窗的封闭性要求更加严格，因此设计人员要确保商业地产门窗根据国家规定的相关标准集中处理。就商业地产门窗粉缝隙而言，新风直达商业地产门窗缝隙的可能性比较小，因此设计人员需要在商业地产室内区域安装排风新系统，并根据商业地产内部结构不断调整优化排风系统，避免出现室内新风参数无法达标的现象。小空间区域应该选择综合系统作为空调系统，并依托于风机盘管空调系统，将新空气与水系统做到有机结合。商业地产小空间区域主要包括办公室以及包厢，商业地产小空间区域和大空间区域主要采用VRF多联空调，有些商业地产空气调节系统则需要安装新风空气的处理系统，从而确保商业地产空调系统安全、稳定运行[4]。

2.2装修界面基本单元的定位设计目前，国际通用商业地产板材的标准规格为1220mm×2440mm，零数是考虑了板材在加工制作过程中会损耗或者工作人员在计量板材尺寸时由于误差导致房屋地产在装修中出现差错。因此板材材质和尺寸的不同会严重影响房屋装修效果，就商业地产装修界面而言，工作人员首先需要在房屋图纸上界定一个装修单元，并合理规划板材尺寸。就板材规格来看，1200mm可以划分为900mm与300mm之和。其目的是确定单元的宽度和高度，一般情况下，900mm为单元的宽度。办公室室内高度一般控制在2700mm。其次，工作人员确定部件规格标准。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人员需要对基本单元进行分割，确保基本单元的高度达到国际标准范围之内，如图1所示。基本单元可以分为900mm×900mm或者900mm×1800mm两部分；与此同时也可将900mm×1800mm分为两块900mm×900mm的板材，进而形成标准化部件。

3结语

总而言之，随着社会经济的不断发展以及市场经济体制的不断改革，房地产企业面临的压力随之增加。因此加快商业地产室内设计标准化建设脚步是提升房地产行业综合竞争力的有效途径，也是提升房地产开发商平均利润率和实现高周转的策略之一。

参考文献：

[1]陈立政.商业地产室内设计标准化与高周转初探[J].现代装饰（理论），2014（06）：28-29.

[2]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].杭州：浙江大学，2011.

[3]邱可嘉.基于商业逻辑的城市商业中心建筑设计方法研究[D].北京：清华大学，2013.