房地产行业如何融资范文

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房地产之所以对国内银行金融市场有着较为严重的依赖性是因为房地产自身所有的特点，如房地产行业自身的规模性、自身的收益性以及其本身存在着较大的风险性等。就目前而言，我国房地产的融资渠道主要是依赖于国有银行相应的贷款，也包括上市融资、房地产信托投资等渠道。但是，随着市场经济的不断深入，以及国内金融市场结构的不断完善，这就对房地产的融资渠道提出了更好的要求，即房地产的融资渠道应该更加向多元化的方向发展，以确保国内金融的稳定性。

二、目前我国房地产融资渠道及造成金融风险的成因

就目前国内房地产行业开发商投资的资金来源来看，我国现有的房地产投资资金主要是来源于国有银行贷款、房地产开发商自己筹备资金以及房地产债券融资等方面。根据相关的数据统计，我国房地产行业2014年的融资来源的国内银行贷款增长率为12.2%、房地产开发商自筹资金增长率为14.4%、其他方面的融资来源增长率为15.1%。这在一定程度上就表明了目前我国大多数房地产行业仍然以房地产容易作为资金的来源，而且对于融资方式的选择则是取决于各种融资方式的风险性和效益的大小，即选择风险性低而且利润度高的融资方式进行融资。

从目前的金融市场来看，我国房地产行业的融资主要是面向国内银行，因为商业银行在我国金融市场起着主导的作用。作为一种大规模的产业，房地产行业开发的前期对资金的需求量是极大的，所以银行才会向房地产行业进行高额的借贷款，然后收取借贷款所产生的利息，并且房地产行业的贷款往往是高于一般的贷款，所以银行必定会向房地产开发商提供相应的贷款。如果一个房地产行业开发的建筑数量越多，那么住房投资的比重也会随之增加，这在很大程度上就说明了对房抵押贷款的需求也会急速上升；由于贷款的需求急速上升，而房地产行业的贷款又大多数都集中在国内，使得国内银行的贷款负担在逐渐增重，从而则很有可能导致国内银行金融体系出现问题，从而引起国内金融体系的风险。

其原因主要有以下几点：1.因为大多数房地产行业都是将融资渠道集中在国内银行上，且房地产行业贷款的数额较多，当国内银行的利率发生变化时，房地产行业的贷款利息也会受到极大的影响，这使得房地产行业内部金融体系的风险性增大。2.房地产行业本身就是一个风险性较高的行业，而银行把资金借贷给房地产开发商，就存在很大的风险性了，这就在很大程度上增加了银行自身资金周转的风险性，甚至可能导致国家金融系统的瘫痪。 3.相对于其他行业而言，房地产行业还存在较高的债务依赖性，从而导致了房地产企业内部的财务预算薄弱，而其行业内部的资金又较少，就需要更多的投资，这样也在很大程度上减缓了整个国家的经济发展。

三、多元化的融资渠道成为房地产企业发展的必然道路

以目前我国的房地产融资方式来看，因为其主要的融资方式是集中在国有银行的身上，这样就使得房地产行业和国家金融体系都极有可能受到影响。所以，如何发展出多元化的房地产融资方式，以减少金融的危险性，已成为我国政府以及各个房地产行业亟须解决的问题。在实现房地产行业融资渠道多元化的时候，应该在确保融资风险最小化的基础上，来实现房地产行业融资方式的多样化。

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【关键词】宏观调控 房地产 金融风险

随着市场经济的发展，我国的房地产行业近年来发展十分迅速，房价增长过快对人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

一、房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

（一）金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

（二）房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

（三）限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

（四）一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

二、房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

（一）房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

（二）房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

（三）房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

三、如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（一）增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（二）健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

（三）对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

（四）完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

四、结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献

[1]梁浩然.浅论我国房地产的金融风险防范[J].中国高新技术企业.2012.

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关键词：房地产；房地产企业融资；融资渠道；直接融资；间接融资

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章编号：1672-3309（2013）09-79-03

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目启动的初期需要资金，完成拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提。

一、我国房地产融资现状

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候，房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金，几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。

我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低，房地产直接融资的重要性逐渐凸显。开拓融资渠道，拓展房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金（REITs）等新型的房地产融资业态，从间接融资向直接融资转化是房地产企业解决融资难问题的重要途径。房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产企业通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。”

二、房地产企业融资渠道选择现状分析

1.银行贷款。目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）两个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行贷款资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。银行贷款实际上支撑了房地产开发经营周转的主要资金链，我国房地产企业对银行的依赖度很高。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的。

2.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。统计数据可见，2013年第一季度房地产信托环比增长12%，可以预见，今后信托在整个房地产行业资金来源里的比重会越来越高。

3.股权融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资再融资，即采用增发配股、可转债等三种融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金方面的压力。上市融资分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资的金额比较大，但是上市的门槛比较高，比如负债率不能高于70%的规定是很多企业不能选择直接上市融资。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是就目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大变化。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市，买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资资金，但前提是企业必须有很好的项目和资金进行置换。而拥有大量现金和好的项目都是中小型房地产企业很难具备的，所以我国房地产企业走上市这条道路仍然任重道远。

4.债券融资。房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障。另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于国内证券市场，向海外证券市场拓展。

5.房地产股权私募基金。股权私募基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。房地产股权私募基金是股权私募基金的一个分支，属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业的基金。另一方面，他也是房地产投资基金的一种，和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。房地产私募仅仅这几年增长速度也比较快。在发行数量方面，长三角、珠三角、北京这些地方增长特别快。与此同时，私募基金投资的格局也在发生变化。以前这些基金都在规避拿地环节，而现在，从前期拿地到后期持有型物业投资，乃至全产业链都有地产基金介入。此外，如何开展与地产私募基金等长线资金的合作十分重要。

6.其他方式。房地产企业的海外融资增速很快，一些大的品牌房地产企业到海外低成本拿地，一些中小企业到海外IPO、融资。2012前9个月，海外融资一共才400亿，而当年第4季度就有200亿元，2013年第1季度就达到了300亿元，可见其增长速速之快。除此之外，企业间通过兼并融资、股权整合实现融资、扩大产业的案例，在这一两年也越来越多。

民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：首先，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。其次，原来一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。

三、优化房地产企业融资渠道的措施

我国房地产资金的主要来源是银行贷款，因此，加大宏观调控力度，从信贷入手调控房地产市场可以取得根本性的效果。我国目前银行贷款规模过大，金融压力与风险加大，必须提高房地产开发企业贷款的条件，加强对房地产开发商抵押贷款的审查，避免资金过多的流入房地产开发市场，造成投资过热。房地产开发企业也正在努力拓宽融资渠道，逐步减少对银行贷款的依赖。其次，随着间接融资的总量及门槛有所限制，实现房地产融资的多元化特别是直接融资是房地产发展的必由之路，把房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变。房地产企业可以通过资本市场融资或再融资，创新金融工具，拓宽融资渠道，缓解房地产项目资金需求方面的压力。

近期关于金融系统的一系列事件冲击着人们的眼球。继2013年6月银行系统“钱荒”之后，国务院下发“金十条”，提出要“严格防控房地产融资风险”，预示着房企未来融资难度可能随之加大。国内市场“流动性”趋紧，美联储亦透露或终止第三次量化宽松政策，因此房企不应把“鸡蛋”放在一个“篮子”里，而要朝着股权私募、基金、发债、海外融资等多平台发展，给自己上多重保险。然而，资金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合脚为宜”。融资方式必须保质保量，在确保资金来源充足安全的前提下，房企应优化负债结构，适当降低负债率，同时需要提升对资金投放效益的分析能力，力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。

最后，要健全关于房地产融资的法律法规，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。涉及房地产开发的法律规定少，且不够具体。在执法过程中难以把握合理的尺度，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。

由此可见，中国房地产市场融资渠道正在悄然发生着变化，这预示着中国房地产行业由初期的比较粗放、雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。

参考文献：

[1] 秦虹.房地产投融资格局已现多元化[J].房地产世界，2013，（07）.

[2] 陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].中国城市经济，2011，（02）.

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[4] 张健.房地产投资[M].北京：中国建筑工业出版社，2012.

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【关键词】房地产企业 融资管理 财务风险

改革开放以后，随着我国逐步放开原有对人口流动的控制，城市化进程大大加快。同时，随着我国人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城镇居民对改善居住环境的需求也愈发强烈。这些因素都推动了我国房地产行业快速发展，房地产企业的规模也越来越庞大。但是在房地产企业发展壮大的过程中，仍然面临着融资管理带来的诸多问题，尤其是在目前国家针对房地产业的宏观调控大背景下，如何正确认识房地产企业融资管理的困境，寻找适合的融资路径，对房地产企业而言显得非常迫切和必要。

一、房地产企业融资管理的重要性和作用

（一）融资管理是房地产企业项目顺利开发建设的重要保证

由于房地产项目一般都具有开发建设周期长、项目价值比较高、资金占用量比较大、资金回笼比较慢等特点，所以为了能够保证房地产项目顺利开发建设，就必须加强房地产企业的融资管理工作。通过认真筹划、合理规划相关融资工作，在项目需要的时候，能够及时筹措到足额的资金投入到项目建设中去，不会产生由于资金短缺而影响项目建设，也不会出现大量资金闲置而出现增加资金成本的情况。

（二）融资管理是房地产企业项目成本的重要影响因素

房地产项目的成本主要包括土地出让金、设计勘察费用、建筑安装等工程费用、水电煤通信等配套费用，投入项目的资金数额巨大，单靠房地产企业的自有资金往往难以为继，一般投入项目的大部分资金都是通过对外融资筹措的，财务费用也就构成了房地产项目成本的重要组成部分。所以，通过合理的融资规划，筹措到合适的、成本较低的资金，对降低房地产项目的开发成本发挥着重要的作用。

（三）融资管理是房地产企业降低财务风险的重要手段

房地产业是一个资金投入大、回收周期长的行业，并且由于房地产企业开发项目的资金大部分是通过外部融资获得，所以，在房地产项目开发建设过程中存在较大财务风险。由于房地产企业对外借入的资金都规定了严格的还款期限和还款金额，如果房地产企业负债较多，同时没有经过良好的融资规划，就可能导致不能归还到期的借款本息，产生财务风险，影响房地产企业的预期收益与声誉，严重的甚至危及房地产企业的生存。

二、房地产企业融资管理的困境及其成因

（一）房地产企业融资管理的困境

1.房地产企业资金需求量越来越大。目前，随着国家对房地产项目的安全、环保等方面提出更高的要求，而新技术、新材料的应用，都在无形之中增加了房地产投资成本。同时，随着房地产项目土地出让金、建筑原材料价格和人工成本的大幅增加，使房地产企业进行项目开发建设的资金需求量越来越大。

2.房地产企业资金来源有限。如果房地产企业开发房地产项目需要的资金来源渠道比较多，就能够缓解或减少房地产企业面临的较大的资金压力。但是，国家对海外资金进入我国房地产市场制定了一定限制条件，减少了我国房地产企业的资金来源。由于房地产企业的资金来源有限，有些房地产企业为了尽快变现以回笼资金，就必须加快施工进度，或使用一些技术标准不达标的材料降低开发成本等，这样都会使房地产项目的质量难以得到保证。

3.房地产企业融资渠道比较单一。目前，虽然房地产企业的融资已经拓展到了资本市场，比如发行公司债券等方式募集资金，但是现阶段房地产企业主要的融资渠道还是通过银行借款来筹措资金，融资渠道比较单一。通过银行借款进行融资，虽然具有手续简便、成本可控等优点，但是随着房地产行业融资规模越来越大及市场竞争加剧，也出现了房地产行业过于依赖银行借款而产生的金融风险等一系列问题。

4.房地产企业融资难度不断加大。近年来，由于我国房地产市场整体不太景气，再加上国家实施的较为严格的宏观调控政策，使得银行等金融机构提高了对房地产企业的风险研判和预警，对于房地产企业，尤其是中小房地产企业的融资审查与核准也更加严格。同时，资本市场对于房地产企业的直接融资也没有打开大门，这就造成了房地产企业，尤其是中小房地产企业融资成本的上升和融资难度的加大。

（二）房地产企业融资管理困境的成因

1.房地产行业进入开发的调整期。1998年实施房改政策以来，我国房地产行业焕发了蓬勃生机，使人民的生活环境和居住环境取得了很大改善。但是，由于规划理念和地域发展不平衡等因素的制约，我国出现了房地产项目遍地开花的现状，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造质量不高等。由于缺乏必要的标准和约束，一些房地产企业推向市场的精装修房也存在装修材料以次充好、不环保等问题，产生了很多开发商与客户的矛盾。房地产价格非理性的上涨及大量空置房的产生，给盲目火热的房地产行业降了温，减缓它的发展势头，使我国的房地产行业进入了开发的调整期。

2.国家对房地产行业出台较为严格的宏观调控政策。自上世纪90年代末开始，我国的房地产行业进入了一种井喷式发展的阶段，使房地产市场获得了长足的进步，同时也使我国各地房地产的价格持续快速上涨，许多地方的住房价格远远超过了普通百姓的购买能力。在近年来国家对房地产行业进行严格宏观调控的政策背景下，房地产企业的融资渠道进一步收窄，融资门槛进一步抬高，加大了房地产企业融资管理的难度。

3.我国房地产金融市场不发达。在发达国家成熟的房地产金融市场中，除了传统的银行借款外，更多的是通过其他的融资渠道，比如上市、公司债券、股权融资、产业基金、房地产信托等金融产品进行融资。同时，在成熟的房地产金融市场中还有着发达的二级证券市场，既可以吸引社会上闲散资金，使其获得股利回报，又能够解决房地产企业开发项目的资金需求。而我国房地产企业的融资主要是通过银行借款，虽然也有通过信托、基金等渠道募集资金的，但是与整个房地产企业总的融资规模相比，只占较小的比例。而且，截至目前，我国大约30000家左右的房地产企业中，在沪深A股上市的房地产企业只有约137家，房地产企业通过证券市场募集的资金比例较小。

三、针对房地产企业面临融资管理问题的对策

（一）发展房地产金融市场

在成熟的房地产金融市场中，应该是以通过发行债券和发行股票等直接融资为主，辅以银行借款等间接融资。为了解决我国房地产企业面临的融资管理问题，就要从我国房地产业较为混乱的融资市场的实际出发，大力发展房地产金融市场。通过鼓励满足条件的中小房地产企业上市融资，既可以募集到企业需要的资金，也可以提高企业的品牌和知名度。同时，也要加强国家对房地产金融市场的监管，确保房地产金融市场的健康有序发展。

（二）拓宽房地产企业融资渠道

拓宽融资渠道是解决房地产企业融资管理问题的重要保障，在保持银行借款等传统融资渠道的基础上，房地产企业应该积极拓展其他诸如上市融资、股权融资、债券融资、房地产信托融资等融资渠道，使房地产企业募集所需资金时有更多的选择，既降低企业的营运风险，同时也可以分散银行等金融机构的风险。

（三）加强房地产企业融资管理

对融资管理面临的问题，房地产企业需要不断提升自身融资管理能力，加强融资管理。首先，房地产企业要根据公司项目开发计划，科学合理的测算公司在未来一段时间内的资金需求量，进而根据自身的营收情况确定公司的融资规模。其次，房地产企业也要熟悉各种融资渠道的利弊，选择适合自身的融资方式。然后，房地产企业还要加强融资结构管理，充分考虑优化资本结构，降低财务风险和融资成本，促进企业健康发展。

（四）制订房地产企业中长期融资战略

房地产项目开发周期长、资金占用量大，企业在经营过程中承担着巨大的风险，为了解决房地产企业融资管理面临的问题，制订房地产企业中长期融资战略是非常必要的。房地产企业要认真分析、研判市场环境和国家宏观调控政策对房地产业的影响，同时，根据自身条件预测企业未来的发展状况。根据企业中长期发展战略，制订中长期融资战略，既要避免项目开发过程中出现资金周转困难的情况，又要合理安排资金，提高资金的使用效率和效益。

参考文献

[1]张晓漫.房地产企业财务管理存在的问题及对策建议[J].财经界：学术版，2014（19）.

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我国房地产行业已取得长足发展，但行业本身受货币政策、行业政策等变动影响较大，加之近年来针对房地产行业的监管力度加大，调控措施收紧，整体而言行业竞争压力呈现增长态势，作为行业核心之一的可开发土地资源也日益减少，土地资源稀缺使得行业竞争压力进一步增加。针对房地产行业发展现状，企业通过合理的并购行为，可以一定程度上扩大企业规模，迅速整合资金、资产，优化企业资源的战略布局，增强土地使用权获取的竞争力并一定程度上减小融资压力、降低开发成本，拓宽企业盈利空间。另外，并购重组后，房地产企业的核心业务将被重新整合优化，极大程度助力企业特色强化，推动形成品牌效应，提升企业的市场竞争力。相较于其他企业，国有房地产企业具有一定的特殊性，在政策信息获取、土地资源信息获取、融资信誉、品牌信誉等方面具有一定的优势。但在房地产行业市场化程度较高、龙头企业规模优势及品牌优势日益凸显的形势下，国有房地产企业受限于管理体系相对固化、土地使用权竞争力相对不足等问题。在此情况下，如何完善企业管理体系，为企业发展注入新动能，提升国有房地产企业市场竞争力成为国有房地产企业谋求长远发展亟待解决的问题。混合所有制改革是国有房地产企业提升管理水平的有效手段，也是谋求长远发展的重要基石。从社会层面而言，发展混合所有制经济、深化国资国企改革是推动国有企业职能市场化转变、调整国有资产配制结构、优化国有经济战略布局、深化供给侧改革的重要一环。从企业层面而言，国有房地产企业混合所有制改革可以引入社会资本，减低资金来源渠道单一对企业发展产生的制约，同时通过混合所有制改革撬动国有房地产企业管理体系相对固化的现状，将员工自身发展需求与企业战略布局有机结合，助力企业长远发展。同时，房地产企业，无论是并购还是混合所有制改革，都往往涉及数量庞大的资金资产，会受到多方面、多类型的法律法规、政策、行业标准约束，且并购及混改程序复杂。因此，在房地产企业进行并购活动或推进混合所有制改革的过程中，各个阶段都将面临多种类型的潜在风险。进行科学有效的前瞻性风险评估，采取行之有效的策略调整管理结构，是企业有效面对挑战，占据生存空间，谋求长远发展的必经之路。

二、房地产企业并购及混改过程中的潜在风险来源

（一）政策及市场环境不确定性带来评估风险

房地产行业的健康发展对我国经济、社会、民生的发展都有着重要的推动作用。随着我国经济社会发展、人民生活水平提高、新型城镇化建设不断推进，人民群众对房屋的需求呈现上涨趋势。一方面，经济社会的发展为房地产行业带来了全新的发展契机；另一方面，随着我国住房商品化改革持续深化，房地产行业发展迅速，但与此同时，房价增速过快也导致了普通民众购买力下降，为助力解决人民群众的居住需求、预防房地产行业泡沫产生，我国出台了一系列政策、法规，从土地使用权获取、投融资、房价、税费等多角度、多层次对房地产市场进行宏观调控。随着经济社会发展，市场供求也在不断变换，就房地产行业而言，一定时间周期内、不同区域的发展存在较大的差异性。并购与混合所有制改革一方面可以为房地产企业注入新的动能，另一方面，也将使得企业资产规模、业务结构、管理体制等发生较大变化。而房地产行业本身具有资金密集型特征，且资金回收周期相对其他行业而言较长，企业运营面临着较大的市场不确定性风险。科学合理的价值评估是房地产企业并购与混合所有制改革有序推进的先决条件。在并购活动进行过程中，企业需要对自身资金资产价值进行分析评估，明确企业支付能力，确定企业风险应对能力，并针对标的企业或标的项目进行并购价值评估，以此为依据确定并购活动的方向、方式。在混合所有制改革中，价值评估对企业资产定价机制、改革策略选择等有着至关重要的影响。总的来说，价值评估的合理性一定程度上决定了企业并购及混合所有制改革能否有序开展、推进，而政策变动、市场环境变换都将对评估结果产生重大影响。在此情况下，一旦企业在并购活动进行过程中信息获取不对称甚至对政策、市场分析出现偏差，未能制定科学合理的并购或改革策略，或是在并购、改革进行方式的筛选上出现较大偏差，将极大程度地增大企业运营风险。

（二）资产结构及业务模式变动带来运营管理风险

无论是并购还是混合所有制改革，都将使企业资产规模及结构、产权组成、业务模式等发生改变。就并购而言，无论以何种方式进行并购重组，企业都将整合配置原有资源以保障并购顺利进行，在并购发生后，参与并购的企业之间需要重新梳理资金、资产、业务等并进行整合调整；企业资产结构、管理模式、业务方向、业务流程等都将发生变动；并购发生后，企业以何种方式调整优化资金资产配置、如何转型升级管理体系、是否能引导推动员工适应新的制度及工作模式等，都将对企业运营产生影响。就混改而言，通过出资入股、股权收购、员工跟投等方式将多种形式的非国有资本引入国有房地产企业，一方面，混合所有制改革极大程度地改变了国有房地产企业资金来源单一、管理模式固化的现状；另一方面，混合所有制改革将使得企业性质、产权结构、管理模式、经营体制、经营方向等发生重大改变，一旦在实施过程中经营模式转型、管理体系优化升级难以与所有制改革相衔接，将使得企业混合所有制改革落实不到位，甚至出现产权、责任不明确、管理混乱等问题。

（三）税务风险及法律风险

一般而言，由于行业特殊性，房地产行业运营覆盖范围较广，业务流程繁复，房地产行业并购、混改过程往往涉及类型众多且数量庞大的资金资产流动、所有权转让以及资源重组，因而受法律法规严格监管且涉及税种众多，房地产行业的并购重组及混合所有制改革不仅涉及企业资金、资产的整合处置，同时也涉及到税务与法律关系的梳理、承接。目前，我国已有许多针对性的政策扶持及税收优惠以推动房地产企业并购重组及混合所有制改革顺利推进。在实际的并购、混改过程中，由于房地产行业所涉及的税务组成、法律关系结构复杂，税收筹划及法律风险控制一直是房地产企业管理的重点、难点。整体而言，我国税收政策往往依据经济社会发展形势及发展需求而变动，法律法规、管理条例、行业标准也依据社会发展不断修订、更新，因而使得房地产行业税收筹划及法律风险控制往往存在诸多不确定性。一旦企业未能及时掌握监管要求变化及政策变动情况并适时做出调整，将有可能出现原有方案不适用于新形势，增加企业运营负担，制约企业并购重组及混合所有制改革顺利推进；甚至为企业带来诉讼及处罚风险，影响企业信誉，严重制约企业未来发展。

三、控制房地产行业并购与混改风险的管理策略

（一）拓宽信息渠道，完善评估体系

价值评估体系的科学性、合理性是房地产企业并购重组、所有制改革推进的重要基石。在并购过程中，企业应当对自身资产结构、潜在风险情况、风险应对能力进行全面评估；并对标的企业或标的项目的资产组成、经营情况、债务结构、潜在风险开展全方位的调研，并结合并购双方企业实际及发展目标选择适宜的评估体系进行价值评估；必要时可委托专业的第三方机构进行。在混合所有制改革中，应着手建立起严格的资产评估机制，规范评估流程，并依据区域发展趋势及市场经济形式，完善定价机制及定价标准，及时论证并依据法律法规及监管条例进行公开，保障国有资产评估及定价的公开透明，杜绝混合所有制改革过程中产生国有资产流失问题。同时，立足于区域发展局势、企业规模、发展现状、发展方向等，结合企业资产评估结果以及社会资本投资倾向、投资能力等，制定适宜企业的混合所有制改革策略，并依据改革的不同阶段企业发展现状及政策经济局势，及时调整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推进。在评估过程中，针对产权不明确或存在争议的资金资产，应进行详细清点，为后续决策及并购重组或所有制改革提供合理依据。另外，就国有房地产企业而言，在企业并购重组、混合所有制改革、市场化转型的过程中，可以充分利用国有企业在融资领域的信誉优势及在政策变动、土地资源信息获取方面的优势，结合企业实际在原有的价值评估体系基础上引入新的评估标准，探索出更为全面的价值评估机制，更好地服务于企业并购重组及混合所有制改革，帮助企业扩大自身竞争优势，形成良好的品牌效应，推动企业可持续发展。

（二）健全完善管理体系，保障资产及管理体系整合的有效性

在并购重组及混合所有制改革的过程中，房地产应当加强管理体系的融合升级。毫无疑问，无论是并购还是混改，企业都需要着眼于资金资产的有机整合，调整资源配置策略，优化企业战略布局。与此同时，还需要解决不同的文化体系、管理理念、管理模式、发展目标、业务模式之间的融合问题。以国有企业为例，国有房地产企业经营管理模式相对成熟，且在融资信誉、信息获取方面具有优势，但由于其相对特殊的管理模式及社会职能职责，国有房地产企业在人力资源配置及管理体系方面相对固化，决策流程相对复杂，难以形成强有力的品牌效应。但相较而言，民营房地产企业在管理模式上更为灵活，策略制定也更为贴合市场。在企业内部管理结构中，应当建立健全责任制度，规范业务流程，完善评估及奖惩制度，使员工能主动迅速适应重组或改革后的企业氛围，保障企业有序融合、高效运转。

（三）强化风险控制，做好税收统筹及法律风险防范

房地产行业并购重组及混合所有制改革涉及资产重组、产权转移、合同签订、法律关系承接、税务筹划等方方面面。在此情况下，企业应当增强对法律风险及税务风险的重视。在前期调研阶段，除了重视对企业整体财务状况的梳理、整合、评估，还应当通过财务信息细节中反映的问题加以重视，对企业债务、税务、诉讼风险、融资信誉等进行全面审查评估，避免后续整合过程中因税务风险及法律风险制约企业发展。针对国有企业而言，在进行并购重组及混合所有制改革过程中，还应当注重建立健全法人治理结构，明确规划国有资本与社会资本的股权设计，明确企业内部管理职能职责，完善监督反馈制度，确保管理及监督体系有效运行。在并购重组及混合所有制改革过程中，应当明确梳理资产结构，对产权不清晰或有争议的资产进行剥离，并有针对性地制定处理策略，避免因存在产权有争议的资产而为企业重组及改革带来不必要的法律风险。在税务筹划上，应当依据企业运营现状、并购重组方式、混合所有制改革策略等，找到税负平衡点，优化税务统筹体系。同时，应当加强与政府部门的沟通交流，加强对法律法规及税收政策的理解，提高法律意识及税收统筹能力，降低法律风险及税务风险。

四、结语

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【关键词】房地产；财务危机；处理；控制；措施

房地产公司是从事房地产开发建设、销售、租赁管理，以及相关中介服务和其他经济活动的独立部门。在一个整体宏观经济周期内，房地产行业可以驱动建材、建筑、机械、冶金、机械、家电、家具等相关产业的发展，创造大量社会就业机会，是我国国民经济的重要支柱产业。众所周知，房地产业是一个资金密集型行业，有资金投入量大、开发周期长，受经济大环境影响较大的特点。这些特点导致了房地产企业的商业模式具有较大的特殊性：不仅资产负债率较高，而且投资回收周期长。房地产业的各项生产经营活动的过程实际上是大量的资金的运作过程，涉及金融风险复杂而多样，所以房地产行业有着比较大的财务风险。如何规避和防范风险因素，尽早发现潜在的财务危机，使企业尽快消除发展过程中的潜在风险，构建财务预警系统的房地产是一种重要的方法。

1 房地产企业财务危机

房地产企业财务危机是指企业的现金流量不能满足企业的需求，如无法支付到期贷款或借款、不能足额按进度支付合同约定的工程款项或工资薪金，总之是企业的现金流无法支撑企业的正常经营要求。关于房地产企业财务危机产生的认识，从房地产企业财务活动的内容和特点可以了解，我们认为，相对于其他企业，房地产行业的财务危机主要产生自资金流入环节。可能会因为政策原因，或企业产品不能迎合市场，导致实际销售收入没有达到预期，而同时房地产企业过度运用财务杠杆，在高资产负债率的情况下，信贷资金被回收。房地产企业财务危机一旦发生，对上下游的金融行业、制造业等，都将造成极大的影响。地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。

2 房地产企业财务危机风险分析

2.1 政策性风险

把政策性风险放在首位，基于我国不完全市场经济的大背景。有形的手经济生活中依然起着巨大作用。房地产业是一个传统的、有较高利润率的行业。我国连续十余年房地产行业的快速发展、房价只涨不跌的历史，不仅使房地产企业可能忽略了危机的逼近，而且使大量资金从制造业及其他行业涌入房地产行业，民企、央企，都要来分一杯羹，这使国家认识到了整个行业的不健康，导致了调控的到来。虽然对近期、中长期的房地场行业走势市场有着很多不同的预测和判断，但近两年，史上最为严厉的房地产调控的到来，证明了房价不可能永远居高不下，只涨不跌。政策性风险对房地产行业最大的影响就是收入的剧减，而房地产企业最大的危机也来自现金流的枯竭。限购政策恰恰打中了这一要害，有房产在手的、较富有的客户被限制购买；而无房产的年轻人面对高房价却望房兴叹。同时，银行信贷政策的收紧，对房地产行业是二次精确打击，房地场行业从银行信贷行业眼中的香饽饽成为了烫手山芋，银监会明确的限制房地场行业的融资方式，数种传统的融资渠道被政策限制，导致企业从市场取得资金越来越困难，成本越来越高，最终必将影响到企业资金链的安全。

2.2 经营性风险

在过去十年，在房地场行业景气的大前提下，房地产企业经营风险相对来说是较小的。房地产企业只需重复做几件事：买地、土地抵押取得贷款、开发、销售、资金回笼、再买地……，在那个阶段，房地场市场一片繁荣，房子一开盘几乎都销售一空，快速的资金回流和较高的利润率保证了企业再投资的资金来源。在现今的环境下，经营风险来自于以下方面：一、产品风险。在现今房地产市场整体供大于求的前提下，产品设计的重要性得以突出，房地产商突然发现，客户的眼光变的挑剔了，不是什么房子都能引来客户排队购买的热情了，在这种情况下，产品设计的失败将使企业付出沉重代价。二、投资风险。如果企业能产生合理的现金流和利润，拥有部分剩余的资金，就会产生新的投资想法。而面对通货膨胀和较大的市场风险，如果没有良好的市场调查，恶性竞争、强行上马新项目，如新投资的项目不能赶上进度，不能达到预期收益，极易造成投资失败，对于一般规模的房地产企业来说，一两个项目的投资失败，完全可能造成致命的后果。三、财务杠杆风险。房地产企业需要大量资金，而资金缺口不是上一个项目的利润可以完全解决的，必然主要靠负债来解决。虽然负债融资的可以在一定程度上，能提高企业的经济效益，财务杠杆系数越大，财务杠杆效应更加突出。但债务比率的上升，会使房地产企业债务风险增加。而目前市场利率在高位徘徊，据观察，目前房地产行业融资成本远高于银行基准利率，达到了9%到15%，如果企业经营不能达到预期的的收益率，高利率会给企业带来较大的偿付风险。

3 房地产企业财务危机风险处理

3.1 资金集中管理模式，资金效率最大化

房地产企业集团公司，资金管理应该更侧重于集中式的管理的企业模式。可以防止企业支付危机发生，保持资本流动平衡。可通过资本流动的有效管理以及控制企业的经营活动和财务活动，可以获取最大的投资效益。掌握房地产集团企业的内部资金、流动，而且有效地监控组织经费使用。集团总部使用资金池，整合、合理调整统筹安排资金使用，从而加强内部资本集约管理，优化资本分配，不仅可对从属企业资金调度实时监控、减少闲置资金，提高资金使用效率集团作为一个整体，而且可以满足重点项目的资金需求，加速资金周转效率，因为有大规模的集中管理和力量，可以消除资本体外循环，改善整个集团的资金使用效率，同时确保资金的安全。

3.2 多种融资渠道、创新融资方法、分散风险

通过多种渠道融资，为房地产企业创造相对安全的企业资金链。可以将房地产资金链和目前资本市场对接，通过建立房地产资金的内部和外部循环系统。在企业需要资金时，可迅速取得融资，有资金闲置时，可以进入外部循环系统，以减少企业财务成本。可制定相关风险分散，确保资金链的安全的预警措施。同时，房地产企业必须对其资金链管理进行研究并寻找更适合自身发展的企业融资、投资模式。随着我国金融市场的不断开放，新的融资渠道和新的资金不断进入市场，在目前的资本市场中，除了日益激烈的市场竞争，还有可以减少借款企业成本，低风险的融资手段。这需要财务人员有敏锐的嗅觉，尝试新的融资方法。合理的房地产企业资金链，避免银行利率上升或准备金率影响的融资的能力，一定要得到重视和发挥。企业系统内部和外部的融资相结合，多元化融资，积极拓宽资金来源，将成为企业化解财务危机的重要手段。

3.3 加强收益分配管理和投资控制，建立预警机制

当企业处于相对稳定的和成熟的阶段，收入分配政策应是适当减少，使企业保持一定的现金储备。在市场方向不明朗的前提下，精简投资项目，对新项目做全面的投资收益分析、市场调查、根据市场好恶设计不同的、差异化的住宅产品。建立一套财务危机的早期诊断和预警机制，将危机消灭在萌芽阶段，对企业有着重要的现实意义。它有助于对危机产生的深层原因进行分析。我们可以通过设置，观察一些敏感性财务指标的变化，对企业可能或将要面临的财务危机信号控制预测。这些敏感财务指标包括：资产负债率、开发项目收益率、现金流量、资金实际成本等、并采取适当的措施，在财务危机积累、危机全面爆发前，作出判断和应对。

4 结论

我国房地产企业受来自企业内部和外部内外风险的影响，排除风险的关键在于预判并主动处理风险，并加以控制。与此同时，加大分析投入能力和应急处理，可事先通过分析财务指标和控制开发等项环节风险分析，帮助房地产企业防范风险发生，促进其持续健康快速稳定的发展。

参考文献：

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[2]陈雯.我国房地产企业财务预警系统研究[D].重庆大学,2008-10-01.

[3]董文科.房地产企业财务预警体系研究[D].重庆大学,2007-05-01.

[4]苗润生.企业财务预警系统研究[J].中央财经大学学报,2003(08).

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关键词：房地产行业；风险；防范措施

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年6月21日

一、引言

房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要的经济现象，它影响到国民经济的方方面面，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。当前，房地产形势依然严峻，房地产市场供大于求，消化库存依旧是个难题。房地产行业正经历前所未有的压力，在当前这种不利情况下，对房地产行业风险进行认真研究，正确认识风险，并提出积极应对措施，具有重要意义。

二、房地产企业面临的主要风险

（一）政策风险。政策风险主要来自于我国相关政府部门，是政府在通过对房地产行业进行整体分析、研究的基础上，利用政策的发放，来实行的一种宏观调控行为，对房地产整个行业的走向具有至关重要的影响。同时，国家政府相关政策也是各个房地产开发商在进行新的投资计划时，重点关注的一个问题。近年来国家关于改善农村环境，实施新型城镇建设政策，以及为促进经济发展所制定的宽松的货币政策等都为我国近年来的房地产业带来了良好的发展契机，全国各地房地产整体处于上升的趋势。但从长远来看，房地产行业这一良好的发展态势能否长期保存下去，仍未可知。与其他商品相比，房地产整体价格较高，且关乎每一个人的生活，因此房地产业的走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响。也正是基于此，房地产一直都是历届政府关心的重要民生问题，也是政府政策调控的主要对象。例如，上涨速度过快的房地产价格容易扰乱国民经济秩序，对社会的稳定造成不好影响；房价缓慢上涨甚至价格下滑，不利于整个社会经济发展。再加上世界经济形势的多变性，使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势，来制定相关的税收政策、行业政策，以此来影响房地产经济的具体走向。

（二）市场风险。市场风险主要体现在市场供求关系以及行业竞争方面，是由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响，使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及时回笼，形成资金沉淀的风险。在经济发展的推动下，人们对居住的环境在舒适性、便捷性以及品质性等方面有着更高的要求。这也是近年来造成房地产行业竞争激烈的一个主要原因，消费者的消费观念会对房地产业的销售情况以及收益状况等形成直接的影响。例如，当在同一地段出现几所同类型的房源后，往往会出现房源滞销的现象，最后导致需要通过降价来推动房源销售，致使收益远远低于预期目标。由于许多房地产项目开发周期较长，而在这个过程中随着经济的发展，不仅房地产行业会发展变化，人们在房地产方面的消费主张、需求等也会发生改变，因此如若房地产开发商在项目开展初期缺乏对整个市场发展的预期性，则很有可能造成价格过低或产品滞销，从而对房地产开发商的投资效益造成影响。

（三）融资风险、利率风险。房地产企业项目的开展需要资金作为支撑，因此在房地产企业项目开发中，如何得到资金支撑是首先需要解决的问题，而面对这一问题，融资成为了企业的必要选择。但是当自身资产结构出现问题或者融资过高的情况下，房地产企业就不得不面临较高的融资风险，这种风险的产生，与房地产企业项目本身周期长和规模大等特征具有紧密的关系，因此无论是房地产企业自身的融资风险管控能力还是多变的市场环境，都会导致房地产企业面临严重的融资风险。

利率风险主要是因为银行或者资金出借方调整自身还款利率而使房地产企业面临的风险。特别是当银行在提高利率之后，不仅会提升房地产企业的支出成本，而且会影响社会大众对房地产商品的消费决策，从而导致房地产企业的资金管理以及产品销售都产生较大的风险。

（四）项目建设阶段的风险，主要包括规划设计风险、施工进度风险以及施工质量风险。在项目建设阶段中，规划设计风险主要体现在房屋建筑面积设计不合理、户型设计以及户型比例不合理、小区容积率设计不合理、小区绿化率设计不合理等，当这种风险产生时，建筑本身所具有的美观性、实用性乃至安全性等都会面临很大的威胁，而产生这种风险的原因则主要是因为工程定位发生偏差、设计参数产生偏差、后者不完整以及在此基础上所产生的设计方案优选偏差等问题。

在项目建设阶段，施工进度风险是一种常见的风险之一，导致施工进入风险的原因包括工程施工资金注入不足或者不及时、施工队伍专业素养难以满足施工进度要求、施工质量问题所导致的返工现象引发工期拖延以及一些不可抗力因素。随着施工进度的拖延，施工成本投入势必会持续加大，这不仅体现为工程自身管理成本会不断提升，而且体现为房地产企业需要付出更多的融资成本。另外，从房地产产品销售来看，施工进度风险的产生，也会导致房地产企业面临更多的具备不可控特点的市场环境变化因素，而这很可能会挤压房地产企业的获利空间。

施工质量是房地产企业开展工程建设项目中的生命线，这是因为施工质量不仅影响着施工进入和房地产企业的获利空间，而且会对房地产企业的企业形象、企业文化等产生不容忽视的影响，继而直接关系到房地产企业核心竞争力的提升。施工质量风险的产生，与施工方案的科学性、施工材料的质量、施工队伍的素质以及施工监管单位的专业水平等具有紧密的关系，一旦施工过程产生质量问题，那么房地产企业后续的所有战略环节都难以得到有效的开展。因此，在施工过程中，无论是开发商还是施工监理方，都应当将施工质量管控放在至关重要的位置，通过做好投标方与施工方资质验证、施工设计、施工组织、材料商优选、竣工验收等工作，来确保施工质量能够始终处于可控范围之内。

三、房地产企业风险防范措施

（一）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。政府行为对房地产行业的发展影响很大，因此在房地产企业对自身项目风险做出评估的过程中，应当将现行政策以及政策走向作为重要的依据。这要求房地产企业能够对国家各项方针政策做出深入的研究，尤其是要关注与房地产市场具有紧密相关的住宅制、税收制度以及银行信贷政策等。在此基础上，房地产企业能够对房地产市场的发展动向特别是房地产市场中的需求动向等做出准确的判断，而这种判断，则能够对房地产企业发展策略的调整提供重要的依据，从而有效提升房地产企业的抗风险能力。在此过程中，需要做出重点注意的是国家对宏观经济政策所做出的调整，这是因为宏观经济政策的调整不仅能够对房地产企业的发展趋势产生直接的影响，同时还对与房地产行业相关的其他市场因素产生影响，如银行利率等，这些因素的变化，对于房地产融资成本的变化产生着不容小觑的作用。而这也决定了，为了实现自身的健康发展，房地产企业需要丰富自身的融资手段、合理优化与配置自身资本结构，从而提高自身对国家宏观调控所具有的抗风险能力。为此，房地产企业有必要在此方面组建专门的风险预警小组，通过研究市场经济环境的变化为企业的发展提供依据，从而使自身的决策能够符合市场经济环境发展方向，并把握住市场经济环境变化为自身发展所带来的机遇。

（二）做好全面的市场调研，准确把握市场定位。市场调研工作的开展，能够让房地产企业在进入市场之前找准切入点，并在对自身市场定位做出准确把握的基础上，正确选择项目的目标定位适应房地产市场以价格和价格为主导的市场竞争体制。要想把握房地产项目的市场方向，就必须对房地产各方面知识都有所了解，合理分析和利用有效资讯。首先，要对我国国家和地方的相关法律法规进行全面了解，对房地产行业的政策取向进行综合分析。对企业将要开发的项目是否属于政府政策支持产业进行调查，对于政府扶植的项目，应优先考虑，且不能逆政策而行，有效利用政府在税费、金融、法规等方面的优惠；其次，还对房地产项目的地点、环境、功能要求等特点进行全面考察，深入了解市场的实际需求情况，明确项目的主要消费群体；最后，还要对项目附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发商实力等情况进行了解，充分发挥自身企业优势。要想在众多房地产开发企业中占据优势，脱颖而出，就必须充分结合企业的自身情况，凭借对房地产行业的深入分析和准确判断，选择合适的房地产项目，形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格，为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品，准确定位，深入发展，在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。

（三）降低负债筹资风险。在财务杠杆效应的影响下，适当的负债能够帮助房地产企业撬动更多的资本，从而促使房地产企业有能力开放更多的房地产项目，并为自身带来更多的经济效益。显然，适当的负债能够让房地产企业实现良性的超前发展，这对于房地产企业核心竞争力的提升也具有重要意义。但是，负债需要被掌握在房地产企业能够承受的基础上，如果在负债管理方面不考虑企业的承受能力，那么当负载比例过高并超过企业承受能力的时候，企业也将面临更大甚至致命的债务风险。这也决定了，在房地产企业发展过程中，必须重视对自身的资本结构做出优化，并通过确保负债的合理性来实现自身筹资风险的降低。从具体的实施策略来看，房地产企业在获得贷款或者使用其他渠道进行筹资时，应当尽量选取内部资源抵押的方式，从而将债务风险控制在自身的可承受范围之内。另外，房地产企业也有必要对自身的融资渠道进行进一步的拓展，从而实现风险的分化，这要求房地产企业能够实现银行贷款、信托基金、上市股票、债券融资的集合，并在多种融资形式中构建起具有更大风险规避能力的形式组合，以便对自身所面临的资金风险进行分散。

（四）加强工程质量管理，提高专业管理人员的业务水平、综合素质。一直以来，房地产企业工程质量管理呈现出了流于形式的缺陷，这种缺陷的出现导致了房地产企业工程质量难以得到有效的管理。这种流于形式的问题，主要体现为以下方面：在施工方面，无论是施工方案还是各种计划图表都十分齐全，但是工程质量管理中所面临的实际问题及其解决策略却没有做出深入的探索。显然，将这些问题标注出来，可以有效提升工作人员的质量风险防控意识，从而发挥出警示的作用，但是由于只标注问题而没有解决问题，这让房地产公司的工程质量管理具有了纸上谈兵的色彩。因此，在工程质量管理中，不仅需要发现问题，而且需要从制度、人事、技术等多个方面探索问题解决路径，并构建起完善的质量管控体系，通过明确岗位责任制度来强化其他各项制度的落实与贯彻，从而提升工程质量水平。另外，工程质量管理团队的专业水平，对于工程质量管理工作的开展发挥着决定性的作用，因此在引导工程质量管理团队开展日常管理工作的基础上，房地产企业有必要针对质量管理人员实际工作需求强化培训工作，确保工程质量管理团队专业水平、职业道德等能够得到不断地提升，并适应工程质量管理环境与工程质量管理要求的不断变化，从而促使工程质量管理工作更好地做好事前管理，杜绝质量风险的发生。

（五）做好房地产企业品牌建设工作。随着我国房地产行业市场竞争程度的不断加剧以及消费者消费水平的不断提高，房地产企业必须适应市场要求对企业品牌高度重视。树立一个良好的企业品牌形象并不是依靠大量的广告或多媒体等方式，而是应该凭借企业良好的产品质量和优秀的售后服务水平在消费者中树立一个良好的口碑，再配以合适的媒体推广和公关活动对企业进行适度宣传。同时，房地产开发企业提升品牌竞争力还需要注重文化建设，企业文化的构建要求企业能够提升自身对企业文化的重视，并通过长时间的努力逐步积累，从而促使企业文化产生文化底蕴，并发挥出推动企业发展的作用。房地产企业的品牌建设是一个长时间的过程，可以首先以开发商某一个成功项目作为载体，逐步扩展，将特色产业做大做广，最终形成一个很好的企业品牌。国内房地产市场必须要在品牌竞争的道路上走下去，企业必须依靠具有高附加值的项目产品来满足大部分客户的需求，同时为企业提供更多的经济效益和资金积累，然后再将资金投入到企业品牌维护的过程中，只有在这种良性循环的情况下才能有效保证企业的生存和发展，有效规避风险。

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关键词：房地产 经济波动

对房地产经济发展的本质进行分析不难发现，房地产经济和宏观经济的类型的相同的，并非平稳发展，而是具有一定的波动性。从房地产经纪的长远发展态势来看，整体发展趋势是积极向上的，而房地产经济也会围绕发展趋势上下波动，属于微观经济运行状态，下文将对产生波动的原因与对策进行阐述。

一、房地产经济波动的影响因素

（一）金融制约因素

从金融学的角度来看，开发房地产和金融资本支持是有一定联系的，而且在对房地产进行开发时，一些部门通过贷款投资等方式来运行程序。房地产行业属于经济密集型行业，并且要长远发展必须要有大量的资金为支撑。企业可以通过在转账处理的方式来处理其中的一部分资金，而其余的资金需要通过市场为渠道来解决，这样才能保证房地产开发商筹集到足够的资金。

（二）土地制约因素

对房地产市场的变化规律进行分析可发现，在开发时会受到市场影响因素的影响。主要是一级市场和二级市场，两种市场代表着不同的概念，房地产一级市场交易以及房地产开发过程中，国土部门都需要将资源提供到房地产方面进行交易，使房地产开发商得到土地处理权，而且在这一过程中，土地完全变成可以用来交换的商品，体现出交换价值。在二级市场上，房屋购买人要将需求方的作用发挥出来，而作为供应方，房地产商需要将交易的商品向房屋所有权以及土地使用权上转化。

（三）市场与政策的制约

房地产需求产生变化会影响价格水平产生影响，情况严重时会影响其扩张情况。通过分析发现，房地产消费需求的不断变化会改变商品经济房面积，进而对未来发展走向进行预测。而珍藏个影响因素侧重于和房地产行业有关的财政政策，对敏感度高的经济体制影响尤为明显。除此之外，该因素也是政府对房地产行业进行宏观调控的关键方式之一，所以政府的政策会对房地产行业带来直观影响。

二、加强房地产投资政策建设

要全面掌握房地产经济波动因素，并对不良波动进行处理，需要在完善市场控制的基础上提升政策建设力度。房地产投资政策要和房地产经济发展目标相吻合，根据当前我国发展现状来拟定科学化的投资政策，完善房地产经济发展现状，使其可以平稳高速发展。在拟定政策时，要先明确投资的主体，明确产权，将各项责任与职能落到实处，减少风险。在处理周期领域变化时，需要对房地产经纪进行控制，观察发展现状，保证投资合理化。除此之外，还要根据房地产行业未来发展情况来拟定一些长远的投资政策，对常见投资政策来讲，即便是该政策会在短时间内影响经济发展，但是也必须通过科学化的手段来贯彻政策。如果出现一些不符合政策需求的经济政策，可以通过一些方式来纠正，促使其正常发展。在拟定投资政策的时候，尽量做到投资主体明确、职责分明、风险规避以及有效控制周期性变化。密切关注房地产经济的规模性变化，提升投资合理性。

完善开发金融体系是提升房地产经济波动解决对策的一种切实可行的方式。对多元化房地产融资的途径进行完善，保证房地产和按揭贷款以及政府优惠政策相关联，将多元化的投资项目进入到房地产发展中。按照目前我国房地产市场的实际情况对其进行完善，提升多元化融资机制构建效率。打造完善的房地产金融监管机制，与经济发展情况相关联，努力探索未来发展方向，完善体制中存在的不足之处，有利于房地产行业正常发展。

全面提升市场调查力度，让房地产行业投资趋于理性化，明确市场定位。从基本情况上看，投资的主体结构会对未来市场周期发展有较大的作用与价值。因为从目前我国发展情况来看，部分企业存在职责不明确、产权不清与风险防范机制不健全等问题。对房地产投资规模大力关注，让投资规模适应经济发展需求，让经济与房地产行业紧密结合，保证比重的合理性。构建理性化的投资结构，注重市场定位与市场调研的重要性，在未来发展中以市场需求为基础点来构建发展战略。不断完善政府投资，让政府掌握房地产投资战略，适当调整住宅建设，控制社会房产投资。

三、结束语

在我国国民经济发展进程中，房地产经济日益占据着不可或缺的地位与重要作用，有效促进我国经济健康、全面及有效发展，房地产业也随之成为我国经济发展的一项经济支柱。因房地产经济本身所具有的重要性，使得社会各界人士开始思考与分析房地产经济波动问题，而且相关的专家学者也在不断的对完善房地产经济波动的措施进行分析，判断房地产企业与我国政府在房地产市场方面的政策导向，引导房地产市场正常发展，对房地产行业的正常发展具有重要意义。对房地产经济波动产生的原因以及相关因素进行分析是十分有必要的，全面掌控波动产生的规律，正确理解经济波动，提升政府政策的有效性，为房地产行业正常发展提供保障。

参考文献：

[1]司云娜.房地产经济波动的影响因素及对策[N].赤峰学院学报（自然科学版），2010，02：107-108

[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛，2011，05：14-16

[3]王文群.试论我国房地产周期波动与当前宏观调控政策取向[J].江西社会科学，2005，12：89-92

篇9

【关键词】房地产 信托融资 问题

前言：近年来，房地产作为国民经济发展的重要产业之一，具有高度综合性、关联性等特点，在带动钢材、水泥等相关产业发展、促进就业等方面发挥着积极作用。但面对激烈的市场竞争，房地产企业对资金需求量越来越大，其经济活动全过程都需要大量资金的投入。其中信托融资作为房地产企业融资的重要途径之一，由于我国信托融资相关制度等不够完善，使得融资过程面临着诸多问题，如何更好地解决信托融资问题成为促进房地产企业健康发展的关键。

1、房地产信托融资存在的问题分析

1.1道德风险问题。相比较国外发达国家，我国房地产信托融资起步较晚，尚未形成完善的操作体系，尤其是针对受托人的激励及约束机制没有形成，埋下了道德风险。在交易过程中，由于交易双方信息存在不对称问题，信托公司会充分利用各种机会争取好处。如基金管理人侵占资金等，直接影响房地产信托产业的健康发展。虽然我国银监会已经明确了各主体的权益，但是在缺少完善的监督机制影响下，信托公司仍然会降低要求，以此来吸引房地产企业获取利益。此外，就当前市场环境而言，房地产信托一般会采取股权投资的方式进行融资。这种方式极易引发道德风险。目前，我国两万多家房地产企业都缺乏规范性，当基金投资后，利益将会受到原有股东的侵占。

1.2缺少专业人才。知识经济时代下，人才逐渐成为各行各业持续发展的核心。从房地产信托运作而言，更加偏向于理财。在实践中，主要通过对房地产资产进行运作，而非项目的具体落实。因此针对房地产信托，需要拥有一支战略投资眼光、精通投资业务的理财专业，同时还需要了解房地产行业相关知识。但是市场中，缺少此类专业人才，现有人才无论是专业能力、还是职业道德都有待提升，缺少人才不利于房地产信托融资进一步发展。

1.3信托产品较少。我国资本市场尚处于高速发展阶段，各类金融工具层出不穷。但是房地产金融市场发展不够完善，存在很多问题，如结构性失衡、渠道狭窄等，导致信托融资风险没有得到有效分散。加之信托产品过于单一，难以满足信托融资需求。

1.4制度不完善。政策制度不完善成为阻碍信托融资功能有效发挥的主要问题。目前，现行制度缺少针对房地产信托投资发展趋势、成熟度等方面的分析。同时信托行业在我国运行成本较高，难以突破限制进一步发展。最为关键的是缺少法律制度的自持，房地产信托无法得到保障，难以为房地产行业提供资金支持。

2、解决房地产信托融资问题的对策

2.1加强风险监督

针对房地产信托融资中存在的道德风险，信托企业应做好投资前可行性分析工作，对投资信托基金进行科学、合理调配，投资后，还需要给予足够的监督和控制，避免信息不对称带来的各类风险，形成事前、事中及事后全过程监督和控制。要想从根本上避免信托融资风险，应协调好约束与激励二者之间的关系。信托基金管理者需要承担无限责任，将投资者的风险与利益整合到一起，激励信托基金管理者能够做好各项投资，最终实现基金价值最大化。

2.2培养专业队伍。针对当前市场经济环境来说，我们在保险等理财方面已经取得了不错的成绩。但是房地产信托融资，机构投资者参与度不尽人意，使得房地产信托融资灵活性、收益稳健等优势并未得到充分发挥。因此重视对专业队伍的培养显得尤为重要。对于人才的培养来说，可以在实践中进行，强调学科之间的交叉式培养，不断增强从业人员财务、金融等方面的能力[3]。政府机构作为宏观调控主体，需要充分发挥自身引导和鼓励作用，为专业人才培养提供更多支持。

2.3创新房地产信托产品。随着房地产企业不断发展，信托融资将成为房地产企业未来发展的主要融资渠道之一。要想促进其能够持续、健康发展，需要积极创新房地产信托产品。如针对产品期限来说，可以采取弹性措施，针对特殊情况，可以适当延长期限，以此来降低时间风险。而针对风险控制而言，可以针对产品发行不同阶段的风险制定针对性防范措施，如引入专业的团队、或者风险中介机构等。通过对风险的预测，最大限度上减少风险带来的损失。

2.4构建一体化机制。针对我国金融市场发展现状来看，应积极构建房地产信贷部、住宅银行及抵押银行等多元主体为一体的投资体系。同时对各个主体的责任与义务进行明确的规定，如房地产信托投资公司等负责操作运行、保险公司承担信用保证责任等，将各个独立的部门整合到一起，形成合力[4]。此外还应建立房地产评估机构等，加大对房地产企业的监督，兼顾为房地产企业提供资金与风险防范双重目标。

结论：根据上文所述，房地产行业作为一项重要产业，与人们生产、生活息息相关。由于房地产行业具有特殊性，对资金需求量较大，涉及融资问题。信托融资作为主要渠道之一，受到人才匮乏等因素的影响，在一定程度上阻碍了房地产信托融资持续发展。因此国家应从政策层面入手，构建一体化机制，整合多方主体力量，为房地产信托融资创建良好的环境。同时还应创新房地产信托产品，培养专业的人才队伍，加强道德风险防范，为房地产企业争取更多资金支持，从而促使房地产企业自身经济、社会等综合效益得到有效发挥。

参考文献：

[1]王秀玲，李文兴.我国房地产融资创新研究[J].理论与改革，2012，（010：79-81.

[2]吴佳.基于中小房地产企业视角的房地产信托融资方式优化研究[J].商业时代，2012，（10）：63-64.

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【关键词】财务分析 盈利能力 现金流量

一、企业概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，于1991年1月29日在深交所正式挂牌交易，公司通过配售和定向发行新股2836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。近年来，万科凭借对经营环境变化的敏锐嗅觉和及时应对，公司业绩逐年上升。仅2011年，公司就取得了700多亿元的营业收入，营业利润达280多亿元，占主营业务收入的98%，到2012年，公司总市值达790多亿元，居同行榜首。可以说，不管是主营业务收入、市场占有率、还是净利润等，万科都在同行中遥遥领先，并有望一直保持着这种发展势头。

二、企业财务状况分析

（一）企业资产负债分析

1.万科资产负债现状。资产负债是一家企业的骨骼，理解资产负债结构及其发展状况是分析一家财务及盈利状况的基础。因此，我们通过纵横对比来分析公司近几年的资产负债情况及其发展趋势，从而了解公司资产负债的合理性。2009～2012年，万科的资产总额分别为1376亿、2156亿、2962亿、3788亿元，年均增长率均在27%以上，且有望继续保持这一高速增长的态势。而与此同时，万科的负债总额分别为92亿、1611亿、2284亿、2967亿元，其年均增长率更是高达29%以上。可见，公司的资产总额在保持高速的增长的同时，其债务比率增长的速度更加快。

2.万科资产负债增长的横向对比分析。从横向对比来看（见表1），2011年万科的资产增长率为37.36%，高于同期招商地产、保利地产和金地集团。2011年万科的负债增长率为41.80%，略低于同期招商地产的43.23%，高于保利地产的31.42%和金地集团的32.28%，可见万科的资产负债总额增长率略高于同行业的其他企业，且处于合理水平，足见万科在行业中的领头地位。我们还发现：几乎各家房地产企业的负债增长率都领先于其资产增长率，说明在整个房地产行业处于快速发展的机遇下，其现金流量比较缺乏，但都很擅长运用财务杠杆来促进企业的更快发展。

（二）企业现金流量分析

首先，从经营活动现金流量来看，公司销售商品收到的现金呈现出稳步增长态势，且大大超过主营收入，表明公司的营业收入过度集中。2008年以后，万科的现金流量与净利润之比快速上升，但2011年由于受政府对房地产行业调控的影响，企业的现金流量与净利润之比以及现金净流量均出现负增长，表明在政府对房地产行业打压的大背景下，公司的现金需求压力开始加大，甚至导致资金链断裂的风险，其经营风险开始加大。其次，投资活动的现金流量方面，万科的投资活动现金净流量不断上升。近几年，房地产行业发展迅猛，企业规模逐渐扩大，要求企业不断增加资产投资，而且房地产行业不同于一般企业，对于像土地等不动产投资需求更大，再加上我国房价和地价的不断攀升导致了房地产企业对投资活动资金需求的进一步加大。最后，在筹资活动现金流量上，因为房地产行业是资金密集型类，企业的项目开发需要大量的资金支持，所以筹资活动对该行业显得尤为重要。2008～2012年，万科的筹资活动现金流量由58.66亿增长到162.86亿元，且万科的资本结构对负债有较大的依赖性：主要依靠负债筹资，其资产负债率平均为60%。

三、企业盈利能力及利润分配状况

（一）公司的盈利状况分析

从表3可知，万科的销售毛利率、主营业务利润率和净资产收益率都呈现出稳步增长的趋势，具体来看，主营业务收入从2008年的4099177.92万增长到2012年的10311624.51万元，增长幅度为151.55%，年均增长率30.31%。与此同时，该公司的三项费用（经营、管理和财务费用）也大幅度增加，其他几项指标也均呈现出快速增长的态势，表明公司的规模和效益也在同步增长。此外，公司的销售毛利率与主营业务利润率亦出现同步变动，可见净利润主要来源于正常经营所得，盈利能力增长稳定。另外，对比2010～2012年的数据可知，万科的销售毛利率和主营业务利润率均出现小幅下降，这是因为政府对房地产行业的调控和整个行业竞争的加剧。总体来说，万科的赢利状况仍处于行业的较高水平，表明该公司的增长能力较强。

（二）利润分配状况分析

由表4所示，各指标额均快速增长，说明近几年公司的经营业绩很好，盈利水平较高，对投资者有较强的吸引力。2008-2011年，万科的分红派息方案分别为：每十股派现金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可见2008年公司的分红比例是很高的，之后由于受金融危机的影响2009年的分红派息比例较上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，这主要得益于整个行业的盈利状况的改善。同时，与行业其他企业相比，万科的盈利水平和分红派息比例都处于较高的水平，这不仅得益于整个行业经营环境的改善，更重要的是公司的品牌化战略和经营绩效的改善。目前，在国家加强对房地产行业宏观调控的背景下，笔者认为，虽然短期内万科的业绩会受到较大的影响，但政府的调控政策也将加速整个房地产行业的整合和优胜劣汰。尤其是金融政策的变换，不仅对公司拓展融资渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行业资源，凭借雄厚的资金实力和品牌化优势，万科将会得到更好的发展。

四、存在的问题分析

（一）融资渠道过于单一，结构不合理

房地产的开发投资规模大、周期长，资金需求大，所以它们常受融资问题的困扰。通过万科的资产负债表我们发现，它的负债比率是很高的，且负债总额增长迅猛。万科所获得的资金大都来源于银行贷款或按揭贷款，一旦房地产市场进入低迷时候，企业将出现资金周转不畅，融资难度加大的困境，只能求助于一些金融中介机构，那融资成本是非常高的。这些企业主要是通过发行股票、预付定金、赊销商品和银行贷款等来融资，但政府对房地产企业利用股票筹资亦监管严格，通常仅少数大型企业方可以IPO的方式来筹集资金。于是，我国的房地产企业仍是以银行贷款为主进行筹资，这无疑加剧了商业银行的风险。

（二）企业的财务和盈利状况波动较大

通过分析万科的财务报表可知，无论是公司的资产负债情况，还是现金流量或者每股收益等，都存在着较大的波动性。这说明公司的经营绩效受宏观经济和政府的宏观政策的影响较大。特别是2008年金融危机和最近两年的政府对房地产行业的宏观调控政策，使得房地产企业的业绩表现更是大起大落。作为行业龙头的万科，相对于其他企业而言有着更强的风险抵御能力，而在行业景气的时候，其业绩则会率先反弹，这一点我们可以从公司的历年每股收益中可以看出。

（三）资本结构不太合理

经过多年发展，万科已成为房地产行业的领跑者，无论是它的公司治理、经营战略还是品牌管理都已成为行业的典范。但是，将万科公司的资本结构和行业其他企业（国内和国外的房地产公司）进行对比分析，我们发现其资本结构离最优状态还是有一定得差距。这主要表现在：负债规模略有保守，负债结构不合理和股权结构相对分散。为此，公司应结合自身的成长环境、整个行业形势和政府相关鼓励政策等不断优化公司的资本结构，这样才能使其财务管理与内部控制更加合理。

五、对策与建议

（一）鼓励多元化融资

我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，其融资渠道主要是银行贷款。作为行业龙头的万科也不例外，虽然万科通过股权融资获得了一部分资金，但相对于其自身的发展而言，还是远远不够的。特别是对于短期资金的需求，主要还是依赖于银行贷款。这种一元化的融资方式对于公司的长期发展是很不利的。因此，建立健全多元化融资市场，不但可以降低银行风险，更有利于促进房地产业的可持续健康发展。

（二）强化现金流管理，加强内部控制，增强抵御风险能力

为应对现金流不足问题，房地产企业应该将现金流管理提高到战略高度，制定明确的企业发展战略，鼓励销售，加强资金回笼，缓解现金流压力。同时，应加强企业的现金流预算，根据需要选择适当的开发和经营策略，对各阶段经营活动中的现金流进行严格监督，确保企业的现金流管理有序、可控进行。此外，建立独立的管理机构专门负责现金流集中管理，对企业的重大业务实行责任追究制，确保现金流的流畅安全，提高现金的周转速度，不断增强企业的市场竞争力和抵御风险的能力。

（三）推进公司品牌化战略，实现企业盈利最大化

万科自成立之初就关注于企业的品牌化战略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，导致传播定位不明确，使得公司的品牌化战略没有达到预期的效果。因此，万科应继续推进品牌战略管理，鼓励品牌创新，打造专业高效的销售、服务流程，与客户建立长期良好的密切合作关系，以优质产品和服务及品牌效应取胜，在客户群中树立良好的品牌形象。在房地产行业竞争加剧的今天，积极推进公司的品牌化战略，提高客户的满意度与忠诚度，更是企业实现盈利最大化的基础。

参考文献

[1]廖明辉.我国房地产业发展状况及融资情况分析[D].西南交通大学，硕士学位论文，2007.

[2]张旭.上市公司财务报告分析[D].西南财经大学，硕士学位论文，2007（4）.

[3]屈丽华.房地产上市公司盈利能力实证研究[D].武汉科技大学，硕士学位论文，2005.

[4]朱顺泉.我国上市公司财务状况的主成分分析研究[J].重庆工商大学学报，2003.

[5]朱佳.宁波富达股份有限公司财务状况分析[D].吉林大学，硕士学位论文，2004.

[6]屈志钢.万科房地产企业实施品牌战略的探讨[D].贵州大学，硕士学位论文，2006.

[7]池国华，刘佳.金融危机下房地产企业如何抵御市场的寒流[J].财务与会计，2009.