土地有关的法律范文

导语：如何才能写好一篇土地有关的法律，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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你局《关于执行土地法律、法规有关问题的请示》（皖土［法］字［1993］第062号）收悉，经研究，现答复如下：

一、《土地管理法》第十九条所称“土地管理部门”是指县级以上人民政府土地管理部门。人民政府收回土地使用权的批准权限与原批准用地的审批权限相同。人民政府对用地单位已经撤销或者迁移的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，其土地使用权的收回，是一种行政处理决定。无偿收回土地使用权时，其地上建筑物、附着物可酌情予以补偿。对未经原批准机关同意，连续二年未使用的，不按批准的用途使用的土地使用权的收回，属于行政处罚。其地上建筑物、附着物以及征地费等不予补偿或返还。收回土地使用权的决定由市、县土地管理部门依据县级以上人民政府的批准文件下达。公路、铁路、机场、矿场等的报废，应由其主管部门核准，土地管理部门依据其主管部门核准报废的决定，报经县级以上人民政府批准后，收回土地使用权。

二、《土地管理法》第二十五条所称“耕地”，是指用于种植农作物的土地。

三、《土地管理法》第三十四条中所称“原使用单位受到损失”是指因国家建设使用其他单位使用的国有土地，而使原使用单位实际受到的直接损失。“适当补偿”是指按原使用单位实际损失的程度，予以合理补偿。如原使用单位需要搬迁的，建设单位应当负责有关搬迁费用。

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[关键字]土地权 所有权 争议

[中图分类号] DF45 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-3-13-1

目前，在中国有相当多的土地使用者和土地所有者关于土地的归属权问题，例如土地所属权和存在归属权等产生争议。归结其成因，固然有历史的原因和显示的原因。而从历史发展的方面来看，自运动、农村合作社、“四固定”、运动后，所有的这些土地权的变革，以第后的土地实行承包经营制度到1988年中国的《宪法》修正之后的关于城镇国有土地所有权的转让，有偿出让等，均与土地有关。并且，在特定的发展时期都会出现不同的土地所有权争议。从现在发展的方面来讲，伴随着土地权制度改革体系的不断完善，市场经济的飞速发展下，土地也作为一种商品走向了世界。所以这就产生了伴随有时展特点的土地权归属争议的案件。在目前来说，《确权规定》是土地管理相关部门解决土地权属纠纷的重要依据法律。随着社会主义市场经济的快速发展，土地权价值利益化的日益加剧，土地权属的争议案逐年递增，而且内容更加复杂和多样化。常常损害到了土地使用权所有者的合法权益。为了保障土地所有权者应有的合法权益，必须更加的完善相关的法律体系。正应为当前的相关法律体系不够完善，所有导致相关部门在处理有关的法律权益的纠纷案中，没有可以依照的强有力的法律条例。土地权属的法律体系滞后情况日趋严重，所以必须对土地确权的相关法律做出合理的调整和完善。所以，本文在调查思考并研究分析了相关土地权归属争议案例后，意识到了一些目前土地确权法律中存在的缺陷，并对相关的确权法律规定提出了一些修改和改进的建议。

（1）集体所有的土地遇到自然因素引起的灾害如河流改道、洪水冲刷时，土地的所有权是否发生改变？若改变，又应如何确定其所有权？对原土地已流失的进行开发和复垦，其后又恢复耕种条件的土地且进行开发和复垦的非原所有者。对于这种情况，土地的所有权应属于原所有者还是后来的开发者？

对于当前的此类问题，中国的法律还尚未做过明确的规定，这就导致在处理这类案件时会不同的结果。有人认为，土地应还属于原所有者，因为在中国，相关法律并没有规定农民集体所拥有的土地由于某些自然原因就归于流失，并且该土地拥有者的所有权并没有发生改变。而有些人则认为，由于河流改道、雨水冲刷等自然原因使土地流失，就人为的所能开垦使用的土地来说，在法律意义上，该土地已不存在。如果原土地所有权的拥有者为集体，则土地的所有权转为国有。若在土地流失后又对这块土地进行开垦利用，原则上是土地的使用权首先确定给原有的使用者，但是如若对这块土地已经进行了开垦和使用，土地的使用权也可以归为后来开发者。为解决这类问题，建议在土地确权的相关法律条文规定中加入一项：“集体拥有所有权的土地若因河流改道、洪水冲刷等不可抗拒的自然灾害破坏后，流失土地的所有权应归为国有。对流失土地后有进行开垦利用回复耕种的，可按照实际情况将土地的使用权归为开发者”。这样就使分配更加明确化。

（2）集体土地的所有者在拥有土地使用权的权限期间。对其所有的土地长期抛荒，且一直都没有主张过对其土地使用权的，是否认为其土地拥有者已经放弃了对该土地拥有所有权？那目前状况下的土地所有权应如何确认？

这些问题均属于国有土地和集体土地所有权的争议问题。都在争议土地所有权由集体向国家的性质转变过程。由于在中国是不承认土地的先占原则，凡是曾经分配给农民集体的土地，并且一直由国家单位所使用的土地，其土地的所有权就应当归为国有。对此，建议在相关的法律条文规定中应加入：“由于长期的将土地进行抛荒，没有出现过对土地拥有权的任何表现行为，所以视为放弃了对该集体土地的所有权，这时，土地权才归为国有”。

（3）当集体土地所有权发生争议时，且争议双方都无法提供对证明其拥有权的有效证据时，土地的所有权又应当如何确认？集体土地权属发生争议时，当权属争议双方均无法提供有效证据时，该土地所有权应当如何确认？

解决土地权争议的原则之一就是要保护现有的利益。如果涉及到历史等原因时的土地所有权争议案件中，因无法提供历史证据或依据不明时，应该以土地权现在实际的所属情况为依据来确定土地权。由于中国在长时间以来，土地的各种权利的确法一直有空缺的地方。土地权混淆，有很多关于土地权的纠纷案件一直未解决。而且关于土地所有权的登记制度一直都没有完善的建立好，所以相关的确定土地权的证据遗失，多年后，双方争议的当事人也都没法提供有力的证据。

在这时候，原则上是按照当前争议双方所使用土地的情况判断土地权的归属。在法律的理论上，占有就意味着权利的实施，现实中的使用土地就代表着拥有土地权。除非争议的另外一方能够提供强有力的证据。如若无法提供证据的，就应当把土地的使用权确定给当前的使用者，进而达到维护现存法律规定的目的。在处理这类问题时，容易和《确权规定》中的第十八条“当土地权益有争议时，并且不能依照法律来证明该土地归农民集体所属的，均归于国家所有”。详细揣摩便可知，这一条规定只适用于集体土地权和国有的争议中。然而对于集体所有者之间产生争议土地权的，应该按照目前的实际现状确定。所以，建议在相关的土地权管理条例中加入“当集体所有权归属问题产生争议，且争议双方都无法提供确凿的证据时，可依照实际现状来确定土地的所有权”。

通过以上三点对土地确权相关法律的建议，可以分析出，这些建议的必要性和实践性。然而，在现有的关于土地确权的法律规定中需要补充完善的还有很多。这就需要在平时处理相关案件的过程中，及时的提出问题、研究和分析问题。并在最后尽可能的总结出解决问题的方法。更加的完善我国土地确权的相关法律。使得法律体系越来越完善，进而在处理与土地确权相关的案件时愈来愈高效化和规范化。

参考文献

[1]认真学习《决定》精神，科学应对国土管理新挑战 - 大庆社会科学2009（2）.

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我们发现，在以自然经济、宗法关系、专制政体及儒家文化为主流特征的中国古代社会不可能产生近现代意义的民法及权利意识，然而这并不意味着古代统治者对民事关系采取放任的态度，也不意味着古代中国社会缺乏相应的行为规则。笔者认为，中国古代虽然没有民法概念，但并非没有实质的民法条款。中国传统社会的保守性与封闭性、宗法性与伦理性烙印于民事制度之上，形成了独具特色的中国古代民法文化。

一、夏、商、西周的民事法律规范

（一）法律规范的产生。《易经》是反映西周初期政治、法律和思想文化的文献，其中就有反映买卖交易的卜辞。如《易经・泰》：“无平不陂，无往不复。”反映了西周社会商品流通与交换的情况，表明了西周时期古典商品经济的发展。古典商品经济发展使得财产所有者开始保护自己的财产和权利。这些需求使确认财产权、保护财产权以及进行平等交换的法律规范自然而然产生。

（二）有关民事法律主体的规定。夏商周时期法律制度的特征就是，社会各阶层因其政治地位不同而具有不同的民事权利能力行为能力。周天子居于最高统治地位，享有完全财产权，“溥天之下，莫非王土”。诸侯享有不完全的财产所有权。广大的自由民具有人身权。

二、秦朝的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。秦代民事权利主体较为广泛，“四境之内，丈夫女子皆有名于上，生者著，死者削。”即凡秦国境内之民，皆登记入户籍，从而取得民事主体资格。但是仍有地位层次之分。

（二）有关所有权和债权的规定。秦律所承认和保护的所有权分为国家所有权和私人所有权。国家所有权表现为以皇帝为代表的封建地主据有绝大部分自然财富和社会财富。私人所有权即个人合法拥有的不动产和动产。公元216年，颁布“使黔首自实田”令，在全国全面清查、核实、登记土地占有情况，表明封建土地所有制在全国范围内得到正式确认。

关于债，主要有买卖契约、借贷契约、雇佣契约和租借契约几种。因为秦重农抑商，使得商品经济的发展受到了极大遏制，私人间的债务关系和纠纷比较少。

三、两汉的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。两汉时期如秦朝一样，上至皇帝、下至平民均可参与民事活动。但民事主体的民事权利不完全平等。汉代妇女可独立参与民事活动，但在继承法律关系中，男子的继承权优于女子。在民事行为能力上，“民年十五岁以上至五十六岁出赋钱”，以十五岁为成丁征税年龄，应视为具有完全民事行为能力。

（二）有关所有权和债权规定。两汉时期，所有权制度较为完善。所有权的取得方式以国家赐予、买卖、孳息、继承为主。汉代土地买卖比较频繁，土地兼并也比较严重，以致“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”在所有权的保护方式中，损害赔偿是最为普遍且重要的。当公私财产受到他人不法侵害造成损失时，所有权人可以向官府提讼，要求侵权人赔偿损失。

汉代债法并不发达，主要有契约行为、侵权行为和不当得利。汉称契约为“契券”，是确认债券债务关系的重要凭证。为了调整借贷关系，当时还专门制有《贷钱它物律》。债的担保也在两汉出现，形式有保证、家属担保、俸禄担保。国家对债权债务关系也采取了积极保护措施，包括债务登记制度、处理债务纠纷制度等。

（三）有关婚姻家庭的规定。汉代婚姻的目的是“上以事宗庙，而下以继后世也”，与男女双方无关，这就决定了封建婚姻的包办买卖性。婚姻关系的解除则是著名的“七出三不去”。继承关系中，身份继承涉及爵位和户主的继承，财产继承涉及法定继承和遗嘱继承。

四、隋唐的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。隋唐把人们分为士、农、工、商四大群体。实际上，又可以划分为两大阶层，一是官，一是民。民又分为良贱。贵族官僚享有参政权、经济优越权以及法律上的某些特权。触犯法律，可以通过八议、请、减、官当等程序减免罪刑。良民没有自由迁徙的权利，良民中的商人在法律上受到一定限制和歧视，如在缔结婚姻时，良贱之间有一条不可逾越的鸿沟。

（二）有关所有权和债权规定。隋唐在所有权制度上推行均田制，但只是将无主荒地分给农民或官僚，并废除了土地私有制。

而其调整债权债务关系的法律已经逐步具备系统性。唐《杂律》规定：买卖房屋、土地、奴婢、牲畜等“并立市券”。就是买卖契约，契约上要有保人的签字。国家方面还设有“市司”，对市场进行管理，禁止欺行霸市。

（三）有关婚姻家庭的规定。唐律确认了一夫一妻多妾制，严禁“有妻更娶”和“以妾为妻”。赋予了尊长主婚权，对尊长所定婚姻，卑幼必须依从。此时期也已形成婚书制度，即婚约一旦成立，具有法律效力。而离婚的形式主要有和离、休妻、义绝。财产继承沿袭两汉以来的“诸子均分”原则，又多了两个，户绝资产的继承和死商钱物的继承。

五、宋元的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。宋元民事法律主体的发展主要表现在佃客、仆役的法律地位提高。佃客成为租佃关系的主体，有权选择土地所有者并签订租佃契约。地主与佃客之间是一种纯粹的经济关系，没有人身依附性。仆役是雇工，不再是“律比畜产”的贱民。雇佣奴婢，皆需签订契约，雇佣年限、佣金，概于契约中约定。

（二）有关所有权和债权规定。宋代土地私有制发达，土地可自由买卖。该时期还规定了土地的先占取得制度，确立了印契制度，经官加盖公章的土地买卖契约是及时土地依法取得的凭据，也是土地产权的证明。

在债法方面，宋朝的契约已经广泛地适用于买卖、租佃、借贷、雇佣、担保、承包、合伙等领域，影响最大和最完备的是土地买卖契约，土地买卖分典卖和绝卖及以典就卖。

六、明清时期的民事法律规范

（一）有关民事法律主体的规定。明代继承了宋代的户等制度，将户分为上、中、下三等。上等户在政治、经济上处于优等地位，享有下等户不可能得到的权利。人户还被划分为军、民、灶、匠、医、阴阳等诸色人户。诸色人户所从事的民事活动有所不同，所建立的民事法律关系也就有所区别。

清朝农民人身依附关系的削弱，广大农民和手工业者以及其他劳动者有了相对的自由。清代的“雇工”与“雇工人”具有不同的法律地位，雇工可以自由选择雇主，工钱以及雇佣的时间长短完全由双方议定，是一种较自由的劳动力买卖关系。

（二）有关所有权和债权规定。明律中虽无“物权”一词，但物权的实质性内容是客观存在的。在财产所有权上强调先占原则，保护先占人的所有权；除此之外，还有一个重大变化：明律一改传统法律，承认拾得人对所拾得遗失物享有所有权，着重保护拾得人的利益；还规定发现埋藏物，所有权归发现者；允许土地“人人得以自买自卖”……

清朝明确了典、卖两种契约的不同，明确了典当的回赎年限。

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第二条本省行政区域内对土地、矿产资源法律、法规的执行情况进行监督检查，适用本条例。

本条例所称国土资源监督检查，是指国土资源行政主管部门依法对单位或者个人执行土地、矿产资源法律、法规情况进行监督检查，查处违反土地、矿产资源法律、法规的行为。天下房地产法律服务网

第三条国土资源监督检查工作应当遵循预防为主、事前防范和事后查处相结合的原则。

第四条省人民政府国土资源行政主管部门负责全省的国土资源监督检查工作。

市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域的国土资源监督检查工作。县级以上人民政府公安、规划、工商、建设、农业、林业部门和其他有关部门依照各自职责，密切配合，协助做好国土资源监督检查工作。

乡（镇）人民政府协助市、县国土资源行政主管部门做好本行政区域内的国土资源监督检查工作。

第五条任何单位和个人有权检举和控告违反国土资源管理法律、法规的行为。各级人民政府国土资源行政主管部门应当为检举、控告者保密，并向社会公布举报办法。

任何单位和个人不得对检举、控告者打击报复。

第六条各级人民政府国土资源行政主管部门应当建立动态巡查制度，组织国土资源监督检查人员对所属行政区域的土地开发、利用、保护和矿产资源勘查、开采情况进行巡回检查，及时发现和制止违法行为。国土资源监督检查人员应当详细记录巡查情况，建立巡查台账、巡查日志。各级人民政府国土资源行政主管部门在组织巡回检查时，应当重点巡查城乡结合部、道路两侧、村庄周围、基本农田保护区的土地和矿产资源开发、利用、保护情况。

第七条使用土地进行非农业建设、地质勘查或者采矿的单位、个人，应当在用地、地质勘查、采矿现场悬挂标注有建设用地批准书、勘查许可证、采矿许可证等相关内容的标牌。

使用集体所有的土地建造住宅的，在接受国土资源监督检查时，应当出示用地批准文件。

第八条国土资源行政主管部门应当及时查处违反土地、矿产资源法律、法规的行为；构成犯罪的，移送有关机关依法处理。

第九条各级人民政府国土资源行政主管部门在调查或者检查违反土地、矿产资源法律、法规行为时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示执法证件。被调查或者被检查的单位、个人应当如实回答询问，并提供有关资料和情况，不得拒绝与阻挠。

询问应当制作笔录，由执法人员和被询问人在笔录上签名或者盖章。被询问人拒绝在笔录上签名或者盖章的，应当在笔录上注明。

在国土资源监督检查中发现的违法采集的矿产品、地质遗迹标本和化石，国土资源行政主管部门应当立即登记保存。

第十条国土资源行政主管部门发现有违反土地、矿产资源法律、法规行为时，应当及时发出责令停止违法行为的通知书，责令当事人立即停止违法行为。拒不停止的，经县级以上人民政府国土资源行政主管部门主要负责人批准，可以对用于违法活动的机械、工具、设备和建筑材料，以及在非法占用的土地上修建的建筑物和其他设施等，依法采取登记保存等必要措施，予以制止。

国土资源行政主管部门对已经登记保存的财物，可以自行保管或者委托有关单位保管，也可以责令被调查或者被检查者负责保管。任何单位和个人在保管期间，不得转让、转移、毁损或者自行处置。

第十一条国土资源行政主管部门对违反土地、矿产资源法律、法规行为调查终结，应当依法作出如下处理：（一）违法行为轻微并能及时纠正的，可不予以行政处罚；（二）确有违法行为，应当给予行政处罚的，根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定；（三）应当给予当事人行政处分的，移送有关部门处理。

第十二条阻挠或者妨碍国土资源监督检查人员依法履行职责，以及对国土资源监督检查人员、检举和控告人员进行打击报复的，由有关部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十三条国土资源行政主管部门调查违反土地、矿产资源法律、法规行为，应当自调查之日起三个月内作出行政处理决定；情况复杂或者存在重大违法行为的，经上一级国土资源行政主管部门批准可以延长三个月；需要延长期限超过三个月的，应当报省人民政府国土资源行政主管部门批准。

查处重大违法行为，应当及时报告上一级国土资源行政主管部门。

第十四条国土资源行政主管部门查处违反土地、矿产资源法律、法规行为实行错案责任追究制度。

国土资源行政主管部门作出的行政处罚决定，有下列情形之一的，应当依法予以变更或者撤销，并追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任：（一）没有法定行政处罚依据的；（二）主要事实不清、证据不足的；（三）擅自改变行政处罚种类和幅度的；（四）违反法定行政处罚程序的。

国土资源行政主管部门工作人员在国土资源监督检查工作中，有下列行为之一的，依法追究有关责任人的责任：（一）伪造、销毁、藏匿证据的；（二）篡改案件材料的；（三）不依法履行职责，致使案件调查、审核出现重大疏漏的；（四）违反保密规定，向案件当事人泄露案情的；（五）违法批办与案件有关的事项或者越权干预案件调查处理的。

第十五条各级人民政府及其国土资源行政主管部门应当依法批准征用、使用土地和依法批准探矿权、采矿权。

有下列行为之一的，其批准无效：（一）超越权限批准征用、使用土地或者批准探矿权、采矿权的；（二）采用化整为零方式批准征用、使用土地的；（三）不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；（四）擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的；（五）违反法律规定的程序批准征用、使用土地或者批准探矿权、采矿权的。

违法批准征用、使用的土地应当收回。有关当事人拒不退还的，以非法占用土地论处。违法批准征用、使用土地或者批准探矿权、采矿权，给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条违反本条例规定，使用土地进行非农业建设、地质勘查或者采矿的单位、个人，未在用地、地质勘查、采矿现场悬挂建设用地批准书、勘查许可证、采矿许可证等相关内容标牌的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正。

第十七条对非法占用土地修建的建筑物，县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当作出责令限期拆除的决定。当事人不服的，可以在接到决定之日起十五日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的国土资源行政主管部门申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

对违法建筑实施时，当地人民政府应当组织有关部门协助。

第十八条违反土地管理法律、法规，出租国有土地使用权的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得百分之二十以上百分之五十以下的罚款。

第十九条违反有关规定应当进入土地交易机构进行土地使用权公开交易而不进入的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十条上级国土资源行政主管部门发现下级人民政府有违法、不当的行政行为，应当提请同级人民政府予以纠正。

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市国土局：

根据XX市国土局《关于转发开展第1*个全国“土地日”宣传活动的通知》精神，现将我局开展第十五个全国“土地日”宣传活动情况汇报如下：

一、高度重视精心组织

按照省、市国土资源部门要求，我局党组高度重视，认真准备,召开会议,专题研究和部署开展宣传活动的内容和具体措施,成立了以分管局长为组长,各股室负责人为成员的宣传工作领导小组,全面负责此次宣传工作。并行文下发《关于开展第十五个全国“土地日”宣传活动的通知》文件到全县各乡镇土管所，要求认真开展紧扣主题、讲求实效、形式多样的宣传活动。

二、宣传活动形式多样

（一）我局从6月20日起就开始到全县各乡镇督促和指导宣传工作，并根据各乡镇实际情况,本着求真务实的精神,在所辖区的繁华地段、集贸区、村庄交通道张贴和悬挂宣传标语。部分乡镇土管所还组织召开了群众座谈会和村级土地信息员联席会等，充分宣传目前的土地政策和有关规定，在建制镇还设立“6.25”土地日宣传咨询台，接受群众的咨询、做好解释工作。

（二）为了使我县土地管理工作能上一个新的台阶，我局以“6.25”土地日为契机,一是及时编印了《国土资源管理法规宣传手册》500余册，分别赠送给县委、县政府、人大、政协、县直各单位、各乡镇主要领导,使领导干部了解土地管理政策。二是同时印发了旌德县第15个全国“土地日”宣传材料，重点宣传了“基本农田保护制度、农转用报批手续，什么是建设用地、宅基地的审批，乡镇企业建设怎样用地”等内容。三是在县城繁华地段设立大型土地法律法规及矿产资源法律法规知识咨询台，发放宣传材料3000份，提供法律咨询70余人次，宣传展板8块。四是在县城梓山广场、西马路、和平路悬挂了“节约集约用地，促进科学发展”等土地日宣传标语。五是集中3天时间利用宣传车到全县10个乡镇及县城主要街道来回循环播放有关土地法律法规知识，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》等重要决策性文件。六是通过旌德移动公司发送手机短信,“土地日”宣传标语：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”、“落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象”和“合理开发利用矿产资源，促进矿业经济长足发展”。七是通过旌德县电视台在黄金时间播放有关土地法律法规宣传活动专题片，并在播放赞助电视剧的时间内播放滚动字幕广泛向人民群众宣传。八是为进一步畅通法律法规宣传渠道，扩大宣传面,我局还在网站上将所有行政法规、国土资源法规、政策，各项制度，涉及与老百姓生产生活密切相关的政务公开的内容公开，任何人任何时候都可以点击查询。确保了国土资源管理工作深入人心，提高人们对保护和合理利用土地、矿产这一基本国策的法律意识。

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房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：

1、土地使用权出让过程中的法律风险

政策及法律、法规变化的风险；

政府规划方案变更的风险；

土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；

招拍挂过程中的法律风险；

物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；

房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；

土地使用权被政府收回的法律风险。

2、土地使用权转让过程中的法律风险

土地使用权转让合同无效的法律风险；

土地使用权权属瑕疵的法律风险；

土地使用权转让的税收法律风险；

因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；

土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。

3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险

合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）；

土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；

房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；

房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；

房地产项目公司的税收风险；

收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；

被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。

与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

二、关于房地产建造阶段的法律风险

1、房地产融资和资金方面的法律风险

国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；

因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的影响。）；

利用虚假文件融资的风险；

盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

2、房地产项目施工方面的法律风险；

由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；

由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；

由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；

设计变更、签证和索赔产生的法律风险；

因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；

因工程价款结算产生的法律风险；

因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；

因工程质量保修产生的法律风险；

因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；

黑白合同产生的法律风险。

三、关于房地产销售阶段的法律风险

1、与销售中介公司相关的风险

因销售合同签订及履行产生的法律风险；

因销售公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。

2、与广告策划相关的法律风险

因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；

因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；

因虚假广告带来的法律风险；

因广告内容不当的法律风险。

3、与销售行为相关的法律风险

违规销售产生的法律风险；

取得商品预售证书的相关法律风险；

预售房款的收取和使用的相关法律风险；

促销方案的相关法律风险；

销售现场布置和样版房相关的法律风险；

销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；

认购书、购房合同书相关的法律风险。

4、与购房者相关的法律风险

因房屋质量问题产生的法律风险；

因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；

因设计方案变更产生的法律风险；

因公共设施使用等相关问题的法律风险；

因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责任的。）

四、关于物业管理有关的法律风险

1、前期物业管理合同签订的风险；

2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险；

3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险；

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关键词：耕地保护；可持续发展；制度改革

前言

在新《土地管理法》中，具体规定了耕地总量平衡、耕地的占补制度、基本农田保护等制度。但今后我们仍需要建设，需要占用耕地，因此要真正保护耕地必须解决好耕地保护与建设的关系，以促进我国产业的可持续发展。在各项环节问题之中，可持续发展问题是其主要问题，因此本文仅就耕地保护与可持续发展的关系进行讨论。

1 耕地保护与可持续发展现状

土地是人类生存和发展的基础，也是人类进行物质交换的场所。耕地作为土地保护的重中之重，对其保护更应该得到重视，给予其特殊的保护。根据我国国土资源部的相关统计数据显示，我国耕地面积远远低于世界人均耕地面积。除了这一问题之外，我国耕地资源还面临如下几点困境，第一，我国耕地现存面积不断缩小，后备资源数量严重不足。第二，耕地使用不合理，利用效率低，造成了巨大的资源浪费。第三，由于人们不科学的使用，造成了现存耕地资源质量逐渐变低。为保障广大农民的利益，防治在我国城市化过程中对农用地的侵占，缓解经济社会的发展中不断激化的社会矛盾，国家制订了许多法律规范，调整土地使用关系，规范土地利用行为，然而在实际生活中，各种违法使用土地的事件不断发生，在法律有明确规定的情况下，一些不符合可持续发展的状况仍有发生。那么，问题又出在何处？

首先，相关法律规定过于简单，笼统，法律对相关行为的处罚力度过轻，急需进行修改，并且缺乏一部系统的法律规范。关于耕地保护问题，在我国相关法律法规中都有规定，主要集中在《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《农村土地承包法》中。《土地管理法》第36条第2款明确规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等”。通过对该条的梳理，我们似乎可以进行这样的理解，严禁一切在耕地上进行建窑、建坟的行为，无论该所有者或使用者是否同意，而对在耕地上进行建房、挖沙、采石、采矿、取土的行为，只要土地的所有者或使用者同意即可进行，因此，这款规定似乎就成了某些人随意破坏耕地，取土买卖，这些本来是违法行为的“避风港”，导致了农村有大量的耕地被浪费与破坏。

其次，监督机制不健全，相关执法部门监督力度不够，对破坏耕地进行违法建设的行为缺乏相应的监督。我国《土地管理法》明确规定：国家实行占用耕地补偿制度，按照“占多少，开多少”的原则由占用耕地的单位负责开垦相同数量与质量的耕地，无条件开垦或开垦不符合规定的，有关单位应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳一定数量的耕地开垦费。这一制度为我国耕地保护提供了相关的法律依据，但是由于我国幅员辽阔，各个地区自然资源状况与经济发展水平存在一定差异，也导致的该制度在执行过程中困难重重。此外，相关机关执法人员的不足以及其职业素质底下也是导致国家对土地尤其是耕地的监督不足的重要原因之一。

最后，在资源利用的同时，人们缺乏保护意识，仍然热衷于传统的经济增长模式。不能正确认识资源保护与经济发展之间的关系。无论是介绍土地买卖的“中间人”还是取土烧砖的单位、个人。抑或是有关村领导，在处理耕地保护与经济发展的关系之间，所有人都只看到了经济利益，忽视了生态利益，只看到了眼前的利益，忽视了长远的利益。经济的发展与资源保护并不总是冲突的，那种经济发展必须要以牺牲环境资源为代价的观点已经受到广泛的批评。

2 促进耕地保护与可持续发展的策略

2.1 文化保护

现行的政策、法律、法规属于文化内容之一，属硬性措施，具有表现的直观性、方法的单纯性、目的的明确性、效果的明显性。健全我国法制建设，建立相关领域的法律制度，不断扩大法律的调整范围，细化相关法律规定，做到耕地保护有法可依。目前。我国的相关法律制度也包含了有关耕地保护的内容，但其规定过于简单，在实际操作中可能产生各种分歧，不能得到很好的执行。因此，要想更好的调节耕地保护关系中各方主体的行为，应当建立并完善相关法律制度，做到依法办事，综合协调各方的利益关系，使我国的耕地保护工作不断完善，不断向前推进。加大执法力度、提高执法透明度的同时，也应该通过对我们的传统文化的呼唤，提高国民整体素质。自觉的形成一种保护耕地意识与可持续发展意识。

2.2 生态保护

耕地保护需要林地及绿色植被的防风固沙的保护，需要水域的滋养，需要山水相依所形成的适宜气候。所以，保护耕地的现实意义还在于，保护耕地与其它地类的依存与制约的平衡关系。

2.3 城市化建设与耕地保护

2.3.1 挖掘城市存量土地的潜力

更多地通过实施旧城改造，确定以内涵为主的城市方针，充分挖掘城市存量土地的潜力，加强基础设施建设，提高土地容积率、产出率，增加城区容量，搞好城市规划工作，坚持城市建设不求最大，只求最佳的原则，利用市场机制不断调整区域城市结构、城市用地结构和用地布局，考虑城市、集镇相互协作、取消重复设置，减少城市化过程中不必要的耕地浪费。

2.3.2 改革现有不利城市化发展和土地集约利用的制度和政策。

制定出一系列发展城市化建设的政策，改革F有有关制度政策，以利于技术、资源和人才的流动。如改革城市户籍制定。凡是基本上放弃农业生产、脱离农村，在城市做工、经商、经营企业，并成为自己和家庭的生活来源；长期居住城市有自己住房，或有能力长期租住房屋的农村居民，应该改变户籍关系。变农村户口为城市户口，对于已获城市户口的原农村居民，脱离同土地，特别同耕地的直接联系等。

2.3.3 宣传保护

加强政策宣传力度。借助“4・22地球日”、“6・25土地日”、国土资源相关会议等契机，充分利用广播、电视、报刊、网站和设立咨询台、发放宣传单等形式，大力宣传保护耕地的重要性，进一步提高广大干部群众保护耕地意识。同时对各乡镇国土资源管理所及科室人员进行系统培训，进一步提高广大干部群众节约集约利用土地的意识，增强保护和合理利用国土资源的观念。

结束语

总之，实施可持续发展必须实现增长方式的转变，而实现经济增长方式的转变必须以产业结构调整为切入点，这恰恰为耕地保护创造了有利条件和指明了方向，使得环境保护与经济建设和社会进步有机结合，有利于从根本上解决“三统一”的问题。

参考文献

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关键词：土地储备；法律制度；特点；存在问题；建议

1.土地储备制度的定义

土地储备制度，是指为实现对土地市场的宏观调控、促进土地资源的合理配置，政府授权的土地储备机构依照土地利用总体规划、城市规划，通过征收、收购和置换等方式取得土地并对其合理开发整理与储存，并通过招标、拍卖等方式供应城市各种类型的建设用地，从而实现可持续发展的一种土地管理制度。在此，明确了储备制度的主体是政府授权的土地储备机构，目标是对土地市场进行宏观调控、促进土地资源合理配置，功能是实现可持续发展。

2.我国土地储备法律制度的特点

（1）政策先行

由于在土地制度实施之初，地方政府大多缺乏经验，所以各地在开展土地储备时间活动的过程当中，并没有急于出台效力比较高的地方性法规或者是政府规章，而大多则是以政府出台的政策性文件或者是行政部门规范性文件的形式来作为推动土地储备运作的依据。从全国的范围来看，各地的运作都差别不大，土地储备机构的成立以及运作之初，基本上都是遵循地方政府的政策性文件，等到积累了一定的实践经验之后，再以地方规章予以规范。

（2）地方立法先行

地方政府对各地土地制备制度运行以及发展的起了很大的对同作用，很多开展土地储备运作的城市，如上海、北京、重庆等都出台政府规章。相比之下，国务院以及作为土地主管部门的国土资源部，反而没有急于立法规范。国家层面的早期关于土地储备的有关规定，也只是是具体体现在有关的政策性文件中，一直到了 2007 年国土资源部才联合相关部门出台了《土地储备管理办法》。

3.我国土地储备法律制度所存在问题

第一，在现存的土地储备法律制度上，立法滞后，缺乏立法上的支撑。在现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》中很难找到关于土地储备的法律规范。从这我们可以看出，现行的土地储备制度体系是脆弱的、不完善的。

第二，各种规范性文件、规章之间时常会发生冲突与矛盾，缺乏统一性。由于土地储运行，是以地方政府推动为主，各地在土地储备的政策规范上存在内容上的差异是正常的。这些差异，涵盖了土地储备运作机构、土地储备范围、运作程序等各方面。但是值得我们关注的是，这些差异不仅只体现在各地方政府规范性文件之间存在差异上，更体现在地方规范与国土资源部以及相关部门的规范性性文件之间存在着差异甚至矛盾。

第三，土地储备制度与相关法律制度规范之间的有效衔接不足。土地储备的运作，涉及一系列的程序与权力义务的调整，如立项审批、规划调整、征收动迁安置、权属变更等，但是由于现有的法律规范体系没有便利而直接的与土地储备进行衔接的渠道，从而使得实践中的土地储备处于较为尴尬的地位。

4.对于完善我国土地储备法律制度的政策与建议

第一，要立足于土地规划，以其为原则，在土地储备的运行过程中要与土地规划的要求相一致。土地规划是的含义是：政府在土地上进行各种合理用地配置的综合性活动，在土地利用中，土地规划具有绝对的权威地位。在编制土地利用的总体规划时，要明确指出地的用途，并且土地的使用单位和个人则应严格按照土地利用总体规划所规定的用途使用土地的，在土地储备中运行的过程中，如征收、收购等都要服从土地规划的要求，必须在服从土地规划的前提下进行。

第二.加大在土地储备方面的立法建设，建立并完善土地法律制度体系。要加快专门正对于土地储备制度方面的立法，使其能在土地储备运行的过程当中为各环节提供强有力的法律依据，改变土地储备制度体系脆弱、不规范的现状。

第三，要增强各种规范性文件、规章之间的协调性与统一性，尤其是要增强地方性规章、规范性文件与国土局资源部及其相关部门规章、规范性文件的协调与统一性。

第四，要增强土地储备制度与相关法律制度规范之间的有效衔接，改变现有法律不体系中没有便利、直接的与土地储备相衔接的渠道的现状。

第五，要改变授权方式，让法律授权代替行政授权 。目前关于土地储备的法律制度还不完善，现有运行的依据大都地方政府的行政规章，使得政府机关行使权力缺乏相应的法律依据。在为数极少的关于土地储备的行政规章中，大部分都采用行政委托方式，将土地储备的行使权力授于土地储备机构。我们可以从这些土地储备机构的业务范围看出，大部分的业务都是由政府委托，其自身很少开展业务。所以只有让法律授权代替行政授权，才能解决土地储备机构行使权利的合法性问题，才能使其的作用得以真正发挥。

第六，要明确土地储备制度中的公共利益范畴，防止行政权力的滥用。土地储备过程当中会涉及多方的利益，所以公共利益的保护应该是土地储备机构进行土地储备的核心目的。然而“公共利益”是一个抽象的概念，其范围难以确定，因而在实践中非常容易导致权力的滥用。但是我国现行法律却没有对“公共利益”的范畴作出具体的解释，完全由政府自由裁量，从而使得我国各地政府为了所谓的开发而乱征用土地，造成耕地的非农化，进一步造成我国耕地数量的不断减少。所以，土地储备立法时，应该对“公共利益”的概念以及范围等相关方面在法律上作出具体的界定。（作者单位：西南大学经济管理学院）

参考文献

[1]楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编.土地储备及土地一级开发法律制度[M].中国法制出版社.2009年

[2]楼建波等.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京.中国法制出版社.2009年

[3]郑兴隆.我国城市土地储备制度研究[D].重庆.重庆大学.2009年

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一、矿产资源所有权的立法体例

对于矿产资源所有权与土地所有权的关系,各国立法大致可分为两种:土地所有权制度和矿产资源所有权制度。这两个制度的核心区别在于法律是否承认矿产资源是否为土地之构成部分,也就是说,矿产资源是否有独立于土地所权的法律地位。本文以下分析这两个制度的内容、利弊和发展趋势。

(一) 土地所有权制度

土地所有权制度坚持矿产资源为土地之构成部分,因此土地所有权人即为矿产资源所有权人。在土地所有权发生转移时,除非出让人与受让人就矿产资源的权属另有约定,矿产资源的所有权也同时发生转移。

土地所有权制度的优点是法律关系简明。由于法律规定拥有土地即拥有矿产资源,矿产资源开发者仅需与土地所有权人交易即可就资源的开发和开发资源过程中的土地使用达成协议。这一制度也有诸多缺点:(1)不利于国家对自然资源开发进行总体规划和调控。矿产资源的开发利用不仅是经济问题,也是政治问题和社会问题。采矿业事关国计民生、政治稳定和国家安全。因此矿产资源是国家利益和社会利益的客体。如果实行土地所有权制度,国家权力就会受到矿产资源所有权人权利的制约,难以对矿产资源的开发利用进行规划和管理。(2)增加交易成本。上文提到土地所有权制度的一个优点是法律关系简明,从而有利于减少交易费用,但这仅仅是问题的一方面。由于矿床往往位于多个土地所有权人的土地之下,矿产资源的开发者需要与多个土地所有权人达成协议,交易费用就会增加。(3)易于引发土地所有权人之间的纠纷。由于某些矿产,如石油、天然气等具有流动性,在一幅土地上开采时有可能影响另一幅土地之下的矿产资源,对此类案件,难以取证和确定赔偿数额。在有关的土地所有权人都将其自然资源让与同一开发商时,由于对价往往是根据出产矿产品的数量和品质确定,也难以确定每一土地所有权人各自应得的对价。

美国是比较典型的实行这一制度的国家,基本上采用了这一制度。由于美国的土地分别为联邦、州或个人所有,因此矿产资源也就分别为联邦、各州和个人所有。美国联邦政府所有的矿产资源主在美国的西部;而在美国东部,大部分的自然资源都属于私人所有。此外尚有少量矿产资源位于州政府所有的土地之下,属各州政府所有。美国矿产资源所有权的格局是在其历史发展中逐渐形成的。在美国早期,矿产资源的土地所有权制度的形成除了受到英国法传统的影响外,至少还有以下两个原因。第一,在美国早期移民到达北美洲时,人们强调个人的权利,反对建立对私权进行大量干预的政府,其民众的法律心理要求建立矿产资源私人所有的法律制度,而对矿产资源私有权的确认只能以土地所有权为标准。第二,在美国建国之前和建国之初,人们主要以先占的方式取得矿产资源。在当时,矿产资源被认为是无主财产,任何人皆得以先占方式取代得矿产资源的所有权。美国政府也鼓励人们积极探矿、采矿,以促进经济的发展。而矿产资源的先占在客观上只能以对矿产资源所在之土地进行先占而实现。因此美国就实行了矿产的所有权制度,使先占人同时取得矿产资源所有权和土地所有权。以确认私人对矿产资源的所有权和鼓励人们努力探矿和采矿。后来美国联邦政府颁步了一些处分公共土地的法律,在1916年之前的这类法律要么仅仅规定联邦政府保留某些种类的矿产资源的所有权,要么完全未对矿产资源的所有权作出保留。与铁路建设用地有关的法律也使一些矿产资源被私人所有。

与美国相比,英国的情况较为不同。在英国,一般来说,土地的所有权人拥有其土地之下的所有矿产资源,但是成文法和普通法对此作出了一些限制。英国法在近现代的发展表现出矿产资源国有化的趋势,逐渐具有了矿产资源所有权制的色彩。这一趋势最早是与金矿和银矿有关。根据普通法和成文法,所有金矿和银矿中的黄金和白银都属于国家所有。 后来煤矿资源也被国有化。英国1938年《煤炭法》(Coal Act 1938),对土地所有权人给予补偿并将所有对煤炭的利益(产生于煤矿租约的利益除外)都被授予煤炭委员会(Coal Commission)。这些利益(包括产生于煤矿租约的利益)后来先后被授予国家煤炭委员会(National Coal Board), 英国煤炭公司(British Coal Corporation)。 在煤炭工业私有化之后,现在由煤炭局(Coal Authority)享有。 英国矿产资源国有化的最新发展与石油有关。根据英国1998年《石油法》(Petroleum Act 1998)第2条,位于地层中的处于自然状态下的石油为国家所有。

(二) 矿产资源所有权制度

矿产所有权制度认为矿产资源不是法律上的土地的构成部分,坚持矿产资源的独立性,分别设立土地和矿产资源所有权,土地所有权人并不当然成为矿产资源所有权人。以法国、德国为代表的大陆法系国家采用这一制度。

矿产资源所有权制度的弊病是权利制度复杂,但它也有很多优点:(1)有利于国家对国民经济进行宏观调控,实现可持续发展。国家可对作为基础产业的采矿业进行调控,从而带动对其他产业的调控。国家也可以对各种自然资源的开发作出规划,合理地有步骤地开发利用矿产资源,实现矿业的可持续发展,从而实现国民经济的可持续发展。(2)有利于进行战略物质储备和维护国家安全。(3)有利于组织大规模的矿产资源开发。(4)有利于平均社会财富。矿产资源不是人类劳动的产物,因此应当由社会公众共同享有。

较早体现矿产资源所有权制度的立法是1804年《拿破仑法典》。该法第552条规定:土地所有权并包含该地上空和地下的所有权。……所有权人得在地下从事其认为适当的建筑或发掘,并采取掘黄的产物,但矿山法规及警察法规所规定的限制,不在此限。 以后的1865年普鲁士《普通采矿法规》和《德国矿业法》都坚持矿产资源与土地所有权相分离的制度,但并未宣布所有矿产资源都归国家所有。后来很多国家都规定矿产资源的国家所有制,矿产资源所有权制度成为发展的趋势。

我国也采取了同样的制度。依据我国现行《宪法》第9条和《矿产资源法》第10条,矿产资源属于国家所有。依据《宪法》第10条,我

国土地分别为国家所有或集体所有。这就是说,集体土地中的矿产资源不是集体所有,而是国家所有。基于所有权的一物一权原则,我们可以认为,中国采用了矿产资源所有权制度。 二、矿产资源和土地成分之间的区别与矿产资源所有权的关系

在实行矿产资源所有权制度的国家,比如我国,确定矿产资源的法定范围的一个意义就在划分矿产资源所有权与土地所有权之间的界限。在这一制度下,土地和矿产资源为不同的不动产。土地中的沙、岩石、地下水等,为土地的成分, 为土地所有权人所有,矿产资源由资源所有权人所有。在划分土地成分与矿产资源时,一般采用排除法,即矿产资源之外的部分为土地的成分。矿产资源与土地的构成成分之间有如下关系:(1)在形态上相互紧密结合,矿产资源往往被土地成分紧紧包围;(2)在外观上难以区分,有些矿产资源与土地的普通构成成分之间的区别较小,普通人难以将这二者区分开来;(3)在范围上此消彼长,矿产资源的范围越大,土地的成分的范围越小。矿产资源范围的扩大主要是因为科学技术的发展。当人类不能将某种物质作为矿产资源利用时,它仅仅是土地的构成成分,当科学技术的进步使人类可以将它作为矿产资源利用时,同样的物质就转化为矿产资源,因此矿产资源本身就是一个发展的概念,其外延随着人类科技的发展而逐渐扩大。

由于这些特点,法律应当明确规定矿产资源的范围和改变矿产资源范围的程序。由于矿产资源的范围的扩大会导致土地成分的减小,这必然致不同法律主体之间的冲突。比如有些岩石既可作为矿石,亦可作为建筑材料。在中国,集体土地中的矿产资源为自然资源之一部分,由国家所有,而作为建筑材料的岩石则由集体所有。国家希望保存矿产资源而集体希望出售建筑材料增加集体收入,国家的利益和集体的利益就发生了冲突,尤其是该矿产资源为低品位矿石,或是现在未计划开采的矿石时。在中国,扩大矿产资源的范围还可能会导致对集体土地的征用。由于以上原因,矿产资源的范围和改变矿产资源范围的程序应由位阶较高的规范性文件规定。在现行法律规范中,矿产资源的范围以及改变矿产资源范围的程序都不是由《矿产资源法》规定,而是由《矿产资源法实施细则》规定,实有修改的必要。

以上特点也可能导致在利用土地成分中的认知错误问题。在利用土地成分,比如取土、采石时,土地所有权人或经土地所有权人授权的人有可能错误地将矿产资源作为土地的普通成分使用或出售。对此种问题法律也应提供解决方案。本文认为如果行为人在主观上没有侵害矿产资源的故意,应当免于追究行为人的责任,买受人也应当取得所有权。

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【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算

在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

资源税类：城镇土地使用税。

所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。

特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。

财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。

三、收益法房地产估价涉及税费的核算

采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。

在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。

1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。

（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。

（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。

2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。

（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。

（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。

所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。

由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。

四、用成本法估价所涉及到的有关税费

1、与取得土地使用权有关的税费

（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。

2、与房地产建设有关的税费分成两个部分