房地产的法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房地产的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；房地产金融风险；法律规制

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。

（2）严格贷款担保法律审查。要针对土地贷款担保措施的特殊性，从担保人主体资格、履约能力，担保物合法性、流动性方面加强审查。一是对担保主体资格和履约能力的审查，严禁机关、事业单位做为保证人，对财政部门出具的保证担保承诺仅可做为其他有效担保的补充。严格审核担保人实际担保能力，防止担保虚置。二是对抵押物的审查要探究其实际所有人和用途，充分考虑贷款出现风险后抵押资产的可执行性和可流通性，对公益性财产坚决排除抵押范围，防止因法律禁止而导致抵押无效。三是以土地使用权设定抵押的，尤其是以储备土地抵押的，应实际考查土地使用权的取得是否依法定程序，审批手续是否齐备，有无权属争议，是否缴纳土地出让金等。

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【关键词】房地产经济；发展规律；分析；探讨

目前，随着社会的发展和人们对生活要求的提升，房地产的发展过程中的地位越来越重要，同时，对我国财政政策也产生了深远影响，因此，对于我国房地产经济发展规律的分析与探讨有其必要性。

一、房地产经济的发展对我国的国民经济的促进作用

首先，房地产消费带动生活消费。在居民的生活消费中，住房消费作为其中的一种综合性消费，是房地产消费的重要方面，一方面，房地产消费与人们衣、食、住、行有着密切的关系，涉及到人们生活的

各个方面，直接影响到人们的的正常生活，另一方面，在房地产业不断发展的同时，对我国居民的生活消费起到了巨大的带动作用，从某种角度上来讲，消费作为拉动经济增长的重要因素，因此，房地产消费，必然会促进消费的增长，从而有效地带动我国国民经济的快迅发展。

其次，房地产经济的发展促进我国其他行业的快迅发展。在房地产业在快速发展的过程中，需要其他部门为其提供重要的物质基础，这就要求房地产部门与其他行业部门加强配合，尤其是对于一些机械部门、建材部门、设备部门、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料动力等等，房地产部门都与这个行业有着紧密的联系，所以，房地产行业的发展，必然会拉动这些部门经济的发展。

第三，房地产业的发展解决当前我国普遍存在的就业难的问题。在房地产行业发展的过程中，其促进就业的增长，具体来讲，主要表现在以下两个方面：其一，房地产行业在发展的同时，通过带动其他相关部门的发展，进而带动了其他部门的就业机率的增加；其二，根据相关的资料调查发现，随着我国人口的增长以及市场经济的发展，就业业问题越来越严重，而在房地产经济发展的带动下，刺激了我国其他部门的发展，使得就业人数大大增加，有效地解决了我国的就业难的问题。

二、对我国房地产经济发展规律的分析

在我国房地产业发展的过程中，其从一个萌芽发展的起步到现在的不断发展壮大，这整个的过程中是具有极大波动性的，而不是平稳的，根据其发展的情况分析，其大致可以分为四个过程：

第一轮周期为1981～1983年；

第二轮周期为1984～1990年；

第三轮周期为199l～1996年；

第四轮周期为1997～2008年；

第五轮周期从2008年开始到现在为止。

从这几个阶段的发展状况以及表现形式来分析，其存在的规律主要是：波动幅度在减小，周期的长度在增加，衰退与扩张的时间比在减少。所以，从以上规律我们可以看出，在未来的中国房地产发展的过程中，除了会延续以上周期规律以外，还会呈现出波浪式的周期变动，而且这种变化会随着房地产的发展更加规律化。当前，我国的房地产行业正处于发展的第五个周期，在这个周期发展的过程中，其产生了不少的社会问题和经济问题，国家和政府也不断地出台一些政策对房地产过热问题进行了宏观调控，进而有效地缓解了这种现象的继续蔓延。从某种性质上来讲，房地产发展周期波动规律的表现之一也就是房地产发展过热问题。

三、我国的房地产经济发展规律受宏观经济对的影响分析

首先，利率的影响。房地产业作为一个资金密集型产业，其发展与银行贷款有着密不可分的关系，所以，一旦利率下降，就会使得贷款成本得以减少，同时，还款难度也会相应的减小，因此，在这个发展的过程中，消费者对房地产市场的介入，从而促进房地产价格上涨。而当利率上升时，情况则正好相反。所以，总体来讲，两都呈现一个反比关系。

其次，消费水平的影响。在房地产发展过程中，消费水平也会随之发生变动，进而使得房地产需求受到影响。虽然房价在不断的上涨，可是对于居民来讲，其仍然有能力去购买。而且如果居民的消费水平越高，那么其可接受的房价水准也会相应的提高。因此，从这个角度上来讲，房价与居民消费水平呈现有着重要关系。

第三，国民生产总值的影响。在当前经济高速发展的期间，人们的收入也逐渐地稳定，因此，对未来也有了更高的期望，随着房地产市场价格的稳步上升，进而促进国民生产总值的提升，形成房地产业与宏观经济的互动发展。

四、我国房地产经济可持续发展的有效措施

1.做出科学有效的规划，提高资源利用率

首先要改变传统的粗放型管理方式，实现政策上的集约型管理，其次，要加强对空间资源以及土地资源的利用，提高其利用效率；第三，科学规划房地产业的发展，保证房地产行业与其他相关行业的高度协调，使得房地产行业对国民经济的支柱作用得到充分发挥，从而带动我国经济的发展。

2.合理有效的调整土地政策，避免高房价问题的发生

在我国原有的土地政策的指导下，使得房价的不断攀升，因此，一些开发商其为了节约成本，从而使得得工程的质量无法得到保障，因此，在进行土地拍卖时，一方面，要考虑到价格的问题，另一方面，还要加强对开发商实力的考虑和评定，有效地避免一些投机行为的发生。因此，我国政府要采取有效手段，结合我国现行的经济体现和经济情况，综合考虑，加强对土地政策的改革，适当调整征收方式。

3.科学制定投资政策，形成健康发展的房地产经济

政府要结合现实需要，制定和出台一些有效的房地产投资政策。首先，加强对房地产投资的规模以及变化的高度关注，确保政府的宏观调控，其次，规范化投资结构，保证其科学化、合理化以及理性化。第三，相关部门要加强对市场的调研，在满足市场需求的基础上，完善相关的政策，从而合理拉动市场扩张。

总结：

总而言之，在当前这个经济迅速发展的时代，房地产行业在我国的经济地位逐渐突显，因此，其作为我国国民经济的支柱产业，必须要加强对其相关规律的分析和研究，及时发现问题，并解决问题，保证房地产行业的健康发展，进而为我国经济的持续稳定发展奠定良好的基础。所以，从这个角度来分析，对我国房地产经济发展规律的分析研究具有极为重要的作用和意义。

参考文献

[1]邢燕.浅析我国房地产经济的可持续发展[J].现代商业研究，2010.6.

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关键词：国内；房地产市场；经济管理；问题与对策

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、国内房地产经济的发展现状

随着人民生活水平的提高，对于居住条件也提出了更高的要求，这就为房地产行业的快速发展提供了条件。我国的房地产价格由于受经济危机的影响，出现短暂的价格下跌，随之以后出现再度增长的情况，但是房地产行业已经成为我国经济结构重要的组成部分。房地产行业的快速发展，带动了人们消费水平的增长，改善了人们的居住条件，促进了国民经济的发展。我国是一个处于并将长期处于社会主义初级阶段的国家，对于我国来说，房地产经济不仅仅是简单的经济结构，还直接影响着我国居民的经济消费水平。房地产行业涉及的方面比较广，和其他事物有着千丝万缕的联系，是我国国民经济的重要支撑，对于社会经济的发展有着重要的推动作用。

但是在我国房地产事业快速发展的同时，还存在一些问题和不足，比如房地产市场发展速度过快，大部分企业缺乏核心竞争力，企业整体素质比较低，给群众买房造成很大的经济压力。国内的房地产企业一般都有企业的经济管理制度，但是很多房地产企业并未意识到经济管理的重要性，企业也缺乏完善的监督体系，导致企业的经济管理缺乏条理性。

二、国内房地产经济管理常见的问题分析

虽然近几年我国的房地产行业的发展取得很大的进步，但是在经济管理过程中还出现一些常见问题，下面我们进行详细阐述：

第一，管理目标不明确，政策具有间断性和不稳定性。目前对于我国的房地场行业来说，实现房地产市场的供需平衡，抑制房价增长过快，是房地产市场经济管理的主要目标。但是，国内大多数房地产企业缺乏经济管理意识，在房地产行业的发展方面缺乏长期计划，管理目标不明确，经济管理缺乏规范化。政府在管理房地产的过程中，出台的政策不能顺应现行的房地产发展，对于房地产缺乏相应的监督性和约束性。国家出台的政策具有间断性和不稳定性，不利于房地产市场的有秩序的运行。部分企业经常利用政策中存在的漏洞，进行有效投资，扰乱市场的正常秩序，不利于房地产行业的健康发展；

第二，房地产的经济管理机制不健全。我国的房地产行业有多年的发展历史，但是在经济管理方面没有建立完善的管理机制。政府为了控制物价上涨，做好房地产的经济管理工作，出台了很多相应的政策法规，但是这些政策法规并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我国的房地产正处于快速发展时期，它是一个低成本、高利润的行业，是地方经济发展的支撑产业，也是地方财政收入的主要来源。我国对经济管理采取的措施一般都采取逐级传达的形式，由于政府调控目标不明确，政策也只是形式主义，不能发挥应有的作用；

第三，缺乏完善的法律法规体系。我国的房地产行业目前还处于快速发展的阶段，但是缺乏完善的法律法规体系保证房地产市场的正常运转。通过分析外国的房地产市场的发展情况和经验得知，完善的法律法规体系是保证房地产市场正常运行的重要前提和基础条件。我国目前的法律法规建设步伐远远落后于房地产发展的速度，不能满足房地产经济快速发展的需求。政府主要依靠自身的行政权威去管理房地产经济的发展，缺乏与房地产经济发展相配套的法律法规体系，导致房地产的市场运行缺乏科学化和规范化。我国制定了很多保证房地产运行的法律法规，可是这些政策大部分成了摆设，不能发挥应有的法律效力；

第四，在房地产开发的过程中没有实现资源的优化配置。我国对于房地产的发展缺乏详细的规划，主要通过土地、水、能源等资源的消耗来增加经济效益，很少重视空间资源的利用，没有实现资源的最大化利用。由于我国是一个人口众多、资源人均占有量相对比较少的国家，空间资源更加严峻，所以房地产开发中如果资源没有实现有效利用，直接影响城市其他行业的发展。另外，房地产企业在进行房地产投资之前必须考虑好成本问题和公共设施是否便利、以及资源是否得到最大化利用等问题。众所周知，房地产主要是由土地和高层建筑组成的，建筑物作为一种商品，其价值具有可估算性和相对稳定性，房地产行业本身容易出现泡沫经济。这种泡沫主要是指土地价格的泡沫，主要原因在于我国城市的土地资源比较缺乏，所以土地价格富有弹性。随着人们经济收入水平的不断提高，对于居住条件的要求也逐渐提高，大多数居民都追求更加宽敞的住房，同时居民楼附近必须有便利的公共设施，这就容易导致土地价格出现泡沫现象，从而形成房地产的泡沫；

第五，宽松的银行信贷制度，加速了房地产的泡沫经济形成。银行是一个特殊的组织结构，具有一般企业的逐利性，而房地产作为固定资产，具有可抵押性，它的利润回报率比较高，因此，银行是支撑房地产行业的重要力量。企业为房地产开发商商提供大量的信贷资金，帮助开发商谋取更多的经济利润，使很多居民成为房奴，不利于社会的稳定发展。

三、为解决国内房地产经纪管理问题提出的相应对策

由上文可知，国内的房地产经济管理还存在一些问题和不足，对此，我们提出以下几点解决对策：

第一，明确管理目标，制定长期发展规划。随着社会主义市场经济体制的不断深入发展，我国的经济结构和发展方式也发生了一些变化，很多企业开始意识到房地产行业对于人们居住条件的改善和国民经济增长具有重要的推动作用。因此房地产企业在把握时展潮流的前提上，从我国的基本国情出发，明确房地产经济管理的目标，根据企业的实际情况制定长期发展战略规划，进一步满足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化进程的要求，也是保证国民经济稳定发展和提升综合经济实力的重要保证。根据时间长短的不同，可以把经济管理目标分为长期目标和中短期目标，长期目标是企业的发展方向，可以用来指导房地产的发展，进一步带动其他行业的经济增长，促进房地产市场的有序进行；

第二，建立健全现有的管理体系。目前国内的房地产经济管理过程中出现一些问题，这些问题的引起原因比较复杂，只有通过改革房地产的管理体系才能解决目前国内的房地产市场秩序混乱的问题。房地产企业应该充分发挥政府经济职能在市场经济中的宏观调控作用，遵循市场经济规律，坚持市场调节和政府宏观调控相结合，最终建立一个科学、规范、有效的市场运行管理机制，有效抑制房价，为房地产行业的可持续发展提供一个和谐、美好的社会环境。

第三，做好相关法律法规的完善工作。法律法规的完善工作是一个长期积累和发展的过程，需要从我国具体的基本国情出发，结合目前国内房地产经济管理中出现的问题，建立和完善现有的法律法规体系，保证房地产市场经济的正常开展，实现房地产经济管理的科学化和规范化。建立完善的符合房地产行业发展规律的法律法规体系，可以有效防止政府过多的干涉房地产行业的发展，同时还能为房地产市场经济的正常运行提供一个良好的社会环境。

总而言之，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，对经济的发展具有重要的推动作用，因此，政府应该积极应对国内房地产经济管理中出现的问题，提出相应的解决对策，更好的促进房地产经济的健康发展。

参考文献：

[1] 侯伟;;我国房地产经济管理的问题与对策[J];贵州农村金融;2011年04期

[2] 李楠;;国内房地产经济管理探索[J];现代商贸工业;2010年23期

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一、旅游房地产营销策划的意义与价值 

（一）旅游房地产营销策划的意义 

1、旅游房地产营销策划有助于开发商锁定市场目标 

旅游房地产在营销策划过程中，需要对当地市场的状况、旅游者的消费倾向以及市场走势等有充分的了解，并根据具体的情况确定其经营的方向与发展战略。 

2、旅游房地产有助于对市场风险与收益的评估 

面对日益竞争激烈的社会经济市场，只有对市场的风险与收益做到正确的评估，才能够有效的规避风险，从而为旅游房地产的健康发展提供一份保障。 

3、旅游房地产有助于改善企业经营管理，提高企业的竞争实力 

通过旅游房地产的营销策划，有助于经营者去了解当地的市场，并对市场的变化规律做预测，从而所制定出的营销策划方案能够满足于市场的需求，最终提高市场的竞争力。 

（二）旅游房地产营销策划的价值 

针对我国面临去库存的难题，房地产业通过与第三产业旅游业的结合，有效的带动了房地产业的经济回升，特别是最近几年来休闲度假式的旅游方式得到了消费者的青睐。随着人们对旅游观念的改变，为我国的旅游房地产业的发展提供了有利的条件，由此可见，旅游房地产的营销策划具有很高的投资价值与收益价值。 

二、影響我国旅游房地产营销策划的因素 

（一）经验不足 

由于我国的旅游房地产起步比较晚，无论是开发还是经营都缺乏深入的了解，同时又缺乏系统的研究，很容易在旅游房地产营销策划过程中造成资源的浪费与资金的损失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地产营销策划的相关法律法规没有完善，很容易导致权益纠纷的发生，目前我国的旅游房地产开发经营过程中并没有与之相匹配的法律法规，从而影响到了旅游房地产营销策划。 

（三）较低的管理水平 

由于旅游房地产投资价值与利润的可观性，使得众多的开发商对旅游房地产进行大力的开发，从而在旅游房地产的经营过程中呈现出管理不善、项目分散经营等现象，除此之外，还有的开发商只注重短期的利益，对旅游房地产的项目进行随意的破坏，在一定程度上制约着我国旅游房地产的营销策划。 

三、如何促进我国旅游房地产的发展 

（一）把旅游作为开发主导，实现旅游、地产的相结合 

旅游房地产在营销策划过程中，需要找准定位，并把旅游作为营销策划的主导，并把旅游项目整合到所有的开发项目中，进行科学合理的布局，同时进行统筹的规划，从而形成旅游房地产一体化的经营模式，通过第三产业的旅游业带动当地的房地产业的投资与发展，同时房地产业又反作用于第三产业，有效的带动当地的经济发展，通过相互之间的促进，实现一种共赢的经济发展形式。 

（二）进行品牌化的经营，与国际旅游对接 

在进行旅游房地产的营销策划过程中，要逐渐的与国际旅游相对接，积极的汲取国外旅游房地产的优秀营销策划案例与开发管理经验，并结合当地旅游房地产项目发展的特点，塑造出具有当地特色的旅游房地产品牌，并在营销策划过程中提升项目文化，实现品牌化的经营，在现如今的经济体制下，通过与国际旅游相对接，实现品牌化的经营，最终获得经济效益最大化。 

（三）根据当地自然环境，实现环境友好发展 

对于旅游房地产的营销策划，要有效的利用好当地的自然环境，结合当地自然环境的资源与市场条件，努力的挖掘出适合于当地旅游房地产营销发展的优势，同时把时展的要求相融合，利用当地的自然资源与地理文化，有效的拉动旅游房地产项目的营销发展，从而引领当地环境与旅游房地产项目的和谐发展，实现环境友好和谐的良好发展。 

（四）提高管理水平，健全法律法规 

由于在旅游房地产营销策划过程中往往会涉及到违法建设的现象，以及一些无计划、超计划的建设都将会影响到旅游房地产营销的正常发展。因此，能过健全有关旅游房地产的法律法规的建设，做到严格的执法，与此同时，提高旅游房地产业的管理水平，有助于促进当地旅游房地产业的健康持续的发展。 

旅游房地产业中有效的融合了旅游业与房地产业，通过两者之间的相互渗透形成了有机产物，在满足于人们对物质需求的同时，改善了生存与居住的环境质量。因此，在旅游房地产的营销策划过程中，要有效的借鉴国外先进的理念，同时又要结合我国旅游房地产的实际发展情况，通过对当地资源的有效利用，对旅游房地产进行统筹的规划，并进行科学、合理的开发，从而实现经济效益、社会效益以及环境效益的统一性，最终实现我国旅游房地产的可持续发展。 

参考文献： 

[1]邹晓峰.我国旅游地产消费和投资的特征、问题及对策[J].建筑经济. 2013（01） 

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关键词 房地产 经济管理 问题 对策

一、引言

自从我国放开房地产市场以来，短短几十年里，房地产已发展成为我国经济体系的支柱产业，对提高人们居住条件、地方收入以及经济发展起到了至关重要的作用。然而，房地产市场在发展的同时也存在一些突出问题，房地产不断占据着社会关注的热门话题。房地产发展过快，使得整体抗风险的能力较差，运行存在较大风险，另外，价格一直居高不下，交易及二手市场一直不够明朗。正是由于房地产关乎民生，责任重大，国家针对房地产市场出现的各种问题，采取各种措施不断加大管控力度，但效果不够明显，一些本质的问题仍然存在，房价仍处于增长的态势。可见，我国房地产有一定的发展空间，但还存在许多的问题和不足，持续健康发展的房地产之路仍然任重道远。

二、房地产宏观经济管理存在的几点问题

（一）管理形式化，机制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多执行不到位，出现流于形式的现象。一些政策存在争议，操作性不强，不能及时颁布实施细则。另外，从国家自上而下的管控方式来看，国家和地方一直职权模糊，定位不明确，两级监督未能起到应有的管控效果，经济管控形式化，机制不完善。现阶段，我国房地产仍处于发展的高峰期，不仅是地方经济的支柱，也是地方财政的重要力量。政府不断抬高地价，拉高房价，开发商往往又与政府合作，内部交易为常事，房地产管控难度加大，国家宏观政策往往成为形式，无法发挥真正的作用。另外，房地产市场涉及土地、金融、开发商以及政府等多个部门，协调不到位，往往容易出现沟通不到位、脱节的情况，管控流于形式。在一段时期内，房地产业推动了我国经济的发展，尤其是当国际金融危机的时候，房地产行业通过国家出台的一系列激励措施，对国民经济起到了的增长起到了关键性的作用。也正是因为这样，好多地方政府都将房地产作为支柱，认为房地产业对经济增长有明显的作用。但是，房地产应该以人民居住为首要，这才是人民所需，是正道。为了解决房价一直居高不下的问题，首先必须从当地政府抓起，本着公平的宗旨改变房地产体制，对于计划外的房产征收一定的税收，在体现公平公正的基础上，满足政府比较稳定的财政收入。但是，体制的改革还需一段时间，需要其他辅助手段，才能予以实现。

（二）法规制度体系不健全

从其他国家房地产发展的经验上看，完备的法律法规是房地产市场健康发展的保障和基础。我国当前的房地产处在迅猛发展的阶段，与其相关的法律法规有待进一步加强和完善。房地产市场的管理应涵盖从开发、建设、交易一直到后期管理的全过程，但是目前还未出台一部适合房地产的管理法。当下，我国房地产相关法律法规的建设进程显然不能够满足房地产快速发展的情况，从而使得法律真空愈加增多。此外，我国主要还是靠行政力量来管理房地产宏观经济，很多文件是以国务院名义签发的，或是以国家部委的名义，比如国十条等，但不能体现法规的严肃性和稳定性等特点。虽然已初步建立起了某些相关的法律法规，但与之相配套的实施细则尚不够完善，造成房地产以及土地市场有法不依、执法不严。也有部分现有的法律法规不能落实，使其应有的效力打了折扣。

（三）管理目标不清晰，政策不够稳定

近年来，我国房地产行业的管理目标一直都是限制房价过快过涨，让老百姓有房子住，实现市场供需平衡。但我国房地产市场在认识和长期规划方面很模糊，有的方面还存在一定的错误观点，政策目标没有远期规划，加上政策目标模糊，短期与中长期规划不一致，政策缺乏稳定性，给整个房地产行业的正常运行带来困扰。政策的漏洞还让一些投资者有机可乘，干扰正常秩序，如经济适用房等。在调控过程中也出台过很多政策，但是房价反而涨得更快。房地产政策调控的方式不灵活、不持续，不能从源头上解决房价上涨过快的问题。政策虽然在变化但总是不能根本改变，治标不治本，某种程度上来说是对行政资源的浪费，对稳定民生产生不利影响。刚降税费要鼓励人们买房，还不到一年时间又提出二套房限制政策，使得本来的刚性需求受到限制。由于政策摇摆不定，购房者和开发商已渐渐对调控政策变得麻木。左右摇摆的调控政策已经沦为保增长的工具，原本抑制房价过快上涨的政策俨然已成了房价暴涨的剂，过度依赖房地产的经济体系已成为莫大的讽刺，这种口号式的经济管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消费者的目光。

三、房地产经济管理的相关对策

（一）制定长期目标，指导短期实践

当前正是改革的攻坚时刻，国家的经济发展正面临着结构性的调整。房地产的可持续性发展对于改善群众的居住和生活条件以及促进经济的增长和转型将持续发挥重要作用。在立足基本国情的基础上，理顺房地产经济管理的思路，在保证眼前效益的同时也应该确定长期的目标，以满足日益增长的刚性和改善性需求以及新型城镇化建设的需要，从而促进经济和社会的可持续健康发展。在对当前房地产业的发展现状进行充分调查研究的基础上，制定并出台房地产业的中长期目标，方是保证房地产业可持续健康发展的必由之路。与此同时，把经济管理的长期目标析出中短期目标来指导当前工作，才能理顺当前复杂的市场关系并且提出针对性措施。例如，鉴于我国人多地少的现实条件，短期内房地产市场应着重对市场进行明确的界定和功能区分。对房地产的消费需求要科学地进行引导，政府要建立完善的住房保障体系，而对房地产投机的行为应从金融等方面进行限制。

（二）完善法律法规

目前要实现国家房地产业的健康发展，就要逐渐完善与房地产相关的法律法规，建立适合中国国情的完善的房地产法律体系，达到市场的规范化和房地产宏观经济管理的合法化。要通过法律有效约束政府出台相关经济管理政策，避免过多、过频繁或摇摆的行政干预对房地产造成的负面影响和干扰。同时，要用法律确保建立并实施房地产业全方位、多层次的宏观调控措施。此外还要尽快出台实施细则，保证现有法律的实施，并促成出台《房地产法》，规范开发、交易、中介以及后期服务等房地产涉及的各个环节，提升房地产政策的稳定性以及严肃性，使房地产经济管理有法可依、违法必究。

（三）健全管理机制，保障管理落实

目前房地产市场存在许多深层次问题，改革其经济管理体制是解决这些问题的必要途径。要清醒地认识政府对市场起到的作用，同时充分发挥市场的调节功能，及时根据市场变化情况进行适当干预，建立起对房地产业发展有效的运行管理机制。还要理顺中央与地方的关系，明确双方责任和职责，地方政府要在房地产业的宏观经济管理上与中央步调保持一致，结合本地实际，因地制宜采取差异化的调控政策。此外还应探索财税体制改革，减小地方财政对土地的依赖程度，提高地方落实国家政策的积极性。

四、结语

在房地产迅猛发展的同时，政府必须认真分析房地产行业目前所存在的问题与不足，并加以重视。在这个关键时期，我国政府必须正确对待，根据我国实际情况，不断学习其他国家先进的房产经济管理办法，不断改革创新我国的房产经济管理，才能保证我国的房产经济管理水平不断提高，更好地指导房地产发展。

（作者单位为北京大栅栏永兴置业有限公司）

[作者简介：杨巍，男，中国人民大学研究生，研究方向：技术经济及管理。]

篇6

关键词：房地产；税务筹划；风险控制

1引言

我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。

2找出房地产面临的税务筹划风险

2.1国家政策风险。房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。2.2房地产行业运营风险。房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。2.3法律风险。我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。

3分析税务筹划风险产生的原因

首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。

4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施

4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险。在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。4.2建立健全税务筹划制度。国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。4.3正确认识房地产税务筹划的作用。税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。4.4房地产行业工作人员要树立风险意识。房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。

5结语

综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。

作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司

参考文献

篇7

关键词：问题；对策；房地产管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

我国由于国情比较特殊，导致房地产发展问题不单单是纯粹的经济问题，还导致房地产行业承担了无法推脱的社会责任。因此，房地产行业持续稳定发展对我国民生大事而言至关重要。目前，我国房地产行业依然存在很严重的问题，我国也加强了房地产宏观经济管理力度，我国房地产宏观经济管理力度也比任何时期都强，然而却没有太显著的成效。

一、我国房地产管理过程中存在的问题

（一）、目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性

近期，我国多次制定的房地产市场管理目标都是尽可能快速地使房地产市场供求关系达到平衡，尽可能抑制房价的快速增涨，实现每一户居民都拥有属于自己的房子。然而由于对我国当前所处的社会经济发展初级阶段认识不到位，导致我国房地产行业管理中仍存在一些问题上的认识和长期规划不是很清晰的问题，甚至对房地产管理存在错误的认识和比较片面的认识，导致制定的政策目标根本无法在短期内实施。

与此同时，我国制定的房地产市场管理目标含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中长期规划思路应该是不一样的，两者有时甚至是背道而驰的。我国制定的房地产市场管理政策缺乏合理性和不连续性，导致了房地产行业随着政策浮动摇摆，严重影响了房地产行业的正常运作，而政策中存在的一些问题也给一些投资者带来了一些机会，投资者大量投资房地产，严重影响了市场秩序。例如经济适用房政策和住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路和目标不清晰的典型代表。

（二）、机制不完善，管理流于形式

在很多年前，我国就开始了房地产经济管理，房地产行业是我国政府经济管理的主要目标。尤其是近期，政府对房地产行业的管理十分重视，可谓是重中之重。在很短的时间内，政府就推行了很多政策，但是都没有太大的效果。大多数政策都只是单纯地流于形式，根本就没有加强执行制度，导致大多数政策都只是走走过场，就消声遗迹。还有一些政府推行的政策，本身就存在争议，没有太强的操作性，难以实施。我国房地产行业相关的经济管理政策大多都是选用了自上而下的模式进行实施，中央政府和地方政府管理、监督等职能并没有明确划分和定位，最终致使我国房地产行业相关政策的推行都是中央政府与地方政府的非合作博弈。

现阶段，我国房地产行业正在高速发展，房地产行业具有低成本、高收入的特点，是地方政府经济的主要来源，地方政府受利益驱使，就会抬高房价，地方政府与房地产开发商相互合作，内部之间的交易就会十分便捷，频频发生，致使宏观经济调控失去控制力，打乱了房地产市场的平衡。很明显，如果房地产行业中现象没有真正的打破，就会导致我国我国房地产经济管理越来越难，国家宏观政策根本无法执行，只是单纯地走走过场，流于形式，难以发挥应有的效果，何谈加强我国房地产经济管理一说。除此之外，金融、土地和地方政府等各个环节如果有一方没有正常运行，或是脱离运行轨道，就会致使房地产市场经济管理流于形式。

（三）、相关法律法规体系的不健全

对全球地产市场发展历史和经验进行相应的分析，不难看出房地产相关法律法规的完善是保证房地产行业正常运作的基本，十分重要。在我国，房地产仍处于高速发展的开始时期，房地产的相关法律法规仍不是十分完善，需要加强。房地产市场管理应该是一个全面系统的完整体系，完整体系应该包含初期的研发工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我国当前并没有一个可以全面管理房地产市场的完整房地产市场管理体系。显然，我国房地产市场现有法律法规根本无法满足我国现今房地产行业飞速发展的现状，导致房地长行业中的漏洞越来越多。除此之外，我国当前还是大多凭借政府对房地产行业及市场进行相应的管理，大多数文件仍是以国务院或者是以国家部委办的名义进行颁布推行的，致使法律法规缺失了普遍性、适用性和严肃性。就算是在一定程度上已经初步建立了房地产市场管理的法律法规，但是这些法律法规也未必符合我国房地产行业的当前情况，最终导致房地产行业挂上了有法不依，执法不严的恶名，使房地产市场陷入了严重的恶性循环中，又由于房地产市场管理的法律法规没有很到位的推行，致使法律法规的有效性大大降低。

二、根据房地产管理中存在问题采取的相应解决方法

（一）、制定长期发展规划，指导短期实践

现如今，我国正处于体制改革不断深入的重要时刻，经济结构与发展方向也处于调整状态，“转型”和“发展”是我国未来经济发展主方向和目标。想要解决人们的居住条件，了解房地产行业的可持续性发展是至关重要的，房地产行业的可持续性发展在某种意义上促进了我国经济的增长。在我国仍处于社会主义初级阶段的背景下，了解并掌握房地产经济管理的整体思路，在追逐短期利益的同时也应该制定长远的发展目标，实现房地产行业的可持续性发展，满足我国日益增长的城乡居民居住需求以及城镇化建设的需要，从而确保我国经济的稳定和有利发展。以全面了解、研究我国房地产业的发展趋势为基础，并制定中长期房地产行业的发展计划，只有这样才能使房地产行业长期稳定的可持续发展。与此同时，根据房地产行业的实际情况将宏观经济管理目标划分为短期和中期目标进行实施，有利于了解关系复杂多变的房地产市场，并根据相应的房地产市场提出对应的解决措施。例如，在我国人多地寡的现状下，结合短期房地产经济管理进行分析就会发现，应该重点划分房地产市场的功能并清晰界定房地产市场。对于那些有能力购房的居民，政府应该大力保护这些居民的权益；对于受经济利益趋势，炒房的投资商，政府应该大力限制和打压，增收税收及罚款。

（二）、建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位

现如今，我国的房地产市场仍有很多深层问题没有得到合理的解决，有时完全凭借行政命令调控根本无法有力的解决。对房地产管理体制进行适当的改革可以有效地解决我国房地产市场所存在的问题以及不良现象。要勇于面对房地产市场中的问题，充分发挥市场自身调节功能，适时进行干预，从而建立起一个合理且有效的运行管理机制，以确保房地产行业的可持续发展。

（三）、完善相关法律法规体系

房地产相关法律法规体系的建立和完善是一个循序渐进的过程，目前，想要使我国的房地产市场正常运作，房地产相关法律法规体系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地产相关法律法规体系后，还需要建立一个符合中国国情的房地产法律体系，使房地产市场运作更加规范，管理起来也更加的合理合法。第一步，对政府的经济管理职能制定相应法律来制约，以确保政府无法过多地干预房地产市场秩序，充分发挥房地产市场自身调节功能。第二步，凭借相应的房地产法律法规全面地保障我国房地产宏观调控体系的建立并且实施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》，并适时适量颁布一些法律法规执行规定，从而利于《房地产法》的颁布，将房地产从开发到最终的售后全部纳入到正规的法律管理体系中，最终使我国的房地产市场更加规范、合理。

总结：

综上所述，想要加强我国房地产行业的管理，就需要根据我国的国情，对我国房地产管理中所存在的问题进行分析和总结，再根据这些所存在的问题，制定出长远的管理计划，并完善房地产管理机制与相关的法律法规体系，以确保房地产行业的可持续发展。

参考文献:

篇8

广州市房地产中介服务合同范本一

甲方(中介公司)：____________________________

中介公司资质证号：____________________________

联系电话：____________________________________

联系地址：____________________________________

经纪人：______________________________________

经纪证号：____________________________________

经纪人：______________________________________

经纪证号：____________________________________

乙方(卖方/出租方)：_________________________

身份证号：____________________________________

联系电话：____________________________________

联系地址：____________________________________

委托人姓名：______________________________

身份证号：____________________________________

联系电话：____________________________________

联系地址：____________________________________

根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条　中介服务内容

甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。

乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】_________公证。

乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授权甲方将房地产的钥匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二条　房地产权属情况

房地产地址：__________________;建筑时间：__________________;房地产【建筑面积】【套内面积】面积：_____________。

房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他_________】;性质为【房改房】【商品房】【其他_________】;房地产证证号：__________________。

乙方房地产为【独家所有】【共有】【其他_________】;【有】【没有】抵押;【有】【没有】被查封;【有】【没有】出租

其它______________________________________________________________

*房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对乙方提供和填写的资料进行核实。

第三条　价款、收款方式和法律法规规定的税费

乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请(俗称“放盘”)：

1.该房地产按套出售并计价，总金额为人民币_________元(￥_________)范围内。

2.该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米______________元范围内，总金额为人民币____________元(￥_________)范围内。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。

其它_____________________________________________________________

*要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。

第四条　甲方权利义务

1.甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。

2.甲方根据合同开展中介活动，为乙方房地产寻找【购买】【租赁】对象，经乙方【同意】【不同意】，甲方该房地产的广告，广告宣传费由【甲方】【乙方】承担。

3.甲方必须对乙方房地产的资料进行核实。

4.甲方应当根据协议，带【购买】【租赁】方察看该房地产，并将该房地产权属情况如实告知【购买】【租赁】方。

5.促成乙方与【购买】【租赁】方达成【买卖】【租赁】合同。

6.为乙方提供房地产交易过户方面的咨询。

7.甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。

8.非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

9.其它__________________________________________________

第五条　乙方权利义务

1.乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。

2.乙方必须保证所填写的房地产权属情况真实;向甲方提供相应的房地产资料;并保证本人对该房地产拥有完整产权或已取得其他业主的委托有权处置该房地产。

3.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应当予以配合并提供必要的协助。

4.乙方应当根据合同向甲方支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

5.甲方根据合同规定条件为乙方找到【购买】【租赁】其房地产的当事人后，应及时通知乙方并约定签署房屋【买卖】【租赁】合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。

6.其它___________________________________________________________

第六条　中介服务费、协办手续费给付

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民币__________________(￥_________)作为中介服务费。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【购买】【租赁】合同后，乙方需要___________________________

甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【赎契手续】【租赁登记】【其他_________】手续的，乙方应向甲方支付人民币__________________(￥_________)作为协办手续费。

其它______________________________________________________________

第七条　合同的解除和变更

乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方;乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用(该费用不得超过中介服务费)。

第八条　法律责任

1.甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为_________。

2.乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为。

3.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为_________，但不得再要求乙方支付中介服务费。

5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为____________。

其它_____________________________________________________________

第九条　免责条款

1.因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的;

2.______________________________________________________________

第十条　纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第_________种方式解决：

1.交广州仲裁委员会仲裁;

2.提交_________仲裁委员会仲裁;

3.依法向人民法院起诉;

第十一条　本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十二条　本合同连同附件共______页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方______份，乙方______份。

甲方(盖章)：_______________　乙方(盖章)：_______________

委托人(签字)：_________　委托人(签字)：_________

_________年_______月_______日　_________年_______月_______日

附件

1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

广州市房地产中介服务合同范本二

说　明

1、签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

甲方(中介公司)：，中介公司资质证号：　 。

联系电话：　 ，联系地址：　 。

经纪人： ，经纪证号： ;　经纪人：，经纪证号：　 。

乙方(卖方/出租方)：，身份证号：，

联系电话： ，联系地址： 。

委托人姓名：，身份证号：　，

联系电话：　，联系地址：　。根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条　中介服务内容

甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为　，自　 年月　 日至　 年月　 日。

甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。

乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】 公证。

乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授权甲方将房地产的钥匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二条　房地产权属情况

房地产地址：　 ;建筑时间;房地产【建筑面积】【套内面积】面积：。

房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】;性质为【房改房】【商品房】【其他 】;房地产证证号：。

乙方房地产为【独家所有】【共有】【其他　 】;【有】【没有】抵押;【有】【没有】被查封;【有】【没有】出租。

其它

*房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对乙方提供和填写的资料进行核实。

第三条　价款、收款方式和法律法规规定的税费

乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请(俗称"放盘")：

1.该房地产按套出售并计价，总金额为人民币　元(￥　)范围内。

2.该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米 元范围内，总金额为人民币元(￥　)范围内。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。

其它

*要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。

第四条　甲方权利义务

1.甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。

2.甲方根据合同开展中介活动，为乙方房地产寻找【购买】【租赁】对象，经乙方【同意】【不同意】，甲方该房地产的广告，广告宣传费由【甲方】【乙方】承担。

3.甲方必须对乙方房地产的资料进行核实。

4.甲方应当根据协议，带【购买】【租赁】方察看该房地产，并将该房地产权属情况如实告知【购买】【租赁】方。

5.促成乙方与【购买】【租赁】方达成【买卖】【租赁】合同。

6.为乙方提供房地产交易过户方面的咨询。

7.甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。

8.非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

9.其它

第五条　乙方权利义务

1.乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。

2.乙方必须保证所填写的房地产权属情况真实;向甲方提供相应的房地产资料;并保证本人对该房地产拥有完整产权或已取得其他业主的委托有权处置该房地产。

3.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应当予以配合并提供必要的协助。

4.乙方应当根据合同向甲方支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

5.甲方根据合同规定条件为乙方找到【购买】【租赁】其房地产的当事人后，应及时通知乙方并约定签署房屋【买卖】【租赁】合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。

6.其它

第六条　中介服务费、协办手续费给付

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他　】向甲方支付人民币(￥)作为中介服务费。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【购买】【租赁】合同后，乙方需要

甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【赎契手续】【租赁登记】【其他】手续的，乙方应向甲方支付人民币　 (￥)作为协办手续费。

其它

第七条　合同的解除和变更

乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方;乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用(该费用不得超过中介服务费)。

第八条　法律责任

1.甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为。

2.乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为 。

3.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为　，但不得再要求乙方支付中介服务费。

5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为。

其它

第九条　免责条款

1、因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的;

2、

第十条　纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第　 种方式解决：

1、交广州仲裁委员会仲裁;

2、提交　仲裁委员会仲裁;

3、依法向人民法院起诉;

第十一条　本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十二条　本合同连同附件共　 页，一式　 份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方　 份，乙方　 份。

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摘 要 在2005年3月中央开始了房贷证券化的尝试，将中国建设银行和浦发作为试点单位。但由于国内经济，政治，法律等各方面因素的影响，中国房贷证券化的发展并没有取得很好的经济效益和社会效益。加之2008年美国次贷危机的爆发，又进一步抑制了国内房贷证券化的发展。以上种种原因使得中国房产证券化的发展停滞不前。笔者认为房贷证券化是房地产发展的必然趋势。但目前国内的政策，经济，法律方面都存在一定的缺陷。本文就是旨在分析以上部分缺陷，以期国内房地产的蓬勃发展并带动中国经济发展。

关键词 住房贷款证券化 特别目的机构SPV 资产证券化

一、中国房贷证券化发展的原因

1．金融信贷机构的要求

自中央“十五”计划实施以来，房地产的高速发展使得住房按揭贷款的数量随年增加。从下图就可以看出。

商品房销售面积 比上年增长 开发企业资金来源 比上年增长

10.43亿平方米 10.10% 72494亿元 25.4%

住宅销售面积 办公楼销售面积 国内贷款 比上年增长

增长8.0% 增长21.9% 12540亿元 10.30%

商品房销售额 比上年增长 利用外资 比上年增长

5．25万亿元 18.30% 796亿元 66.00%

12月销售面积 同比增长 个人按揭贷款 比上年增长

21808万平方米 11.50% 9211亿元 7.6%

随着房地产的发展，个人按揭贷款和国内贷款已经逐渐成为融资的主要途径。而且住房贷款一般来说都是长期的。由于商业银行的负债主要是短期，时间上和住房贷款不匹配。这严重增加了商业银行的流动性风险。此外，根据《巴塞尔协议》规定，商业银行的核心资产至少占总资产的8%，以保证其流动性。住房贷款的暴增也威胁一些小型商业银行的经营。房贷证券化将可以为商业银行规避流动性风险，让其更好的经营。

2．中国资本市场发展的需要

房贷证券化在合法的信用保证和一定风险控制下，是一种相对合适的投资工具。房贷证券化作为一种新的金融投资工具，既丰富了国内金融投资工具，同时也拓宽了融资渠道。而且，现在房地产的发展周期仍处于高速发展阶段，即使国家宏观调控进一步压低房价，但充足的需求使得房地产市场依然坚挺，这为房贷证券二级市场的发展打下了坚实的基础。同时房贷证券化的过程需要设立更为严格，明确的相关法律法规，还需设立特定的金融机构SPV或SPC。这一系列过程进一步完善了中国资本市场。房贷证券化在完善资本市场的同时，也扩大了对房地产及其配套产品的需求和消费，其最终结果是促进国内整个经济的发展。

二、中国房贷证券化发展的障碍

1．法律法规不完善

尽管目前中国已经设立了很多与住房贷款证券化相关的法律法规，例如：《公司法》，《合同法》，《合伙企业法》，《证券法》，《商业银行法》等一系列法律。但缺少一套完整专门针对房贷证券化过程的法律体系。这使得国内商业银行在进行房贷证券化的运作过程中会有不可避免的障碍。其次、由于《信托法》，《担保法》，《破产法》还并未出台，这使得在房贷证券化过程中，作为证券实际发行人的特别目的机构（SPV）在我国缺少法律保障和受托资格。这次美国次贷危机的爆发其相当一部分责任是相关法律法规不完善，所以警示我国一定要完善相关法律建设

2．二级市场流动性不强

住房贷款证券属于银行信贷资产证券化。银行信贷资产证券化是由银监会监管，因此住房贷款证券只能银行间市场发行和流通，面对的投资者结构单一且数量较小。使得整个房贷证券缺乏需求。市场需求萎靡，使得整个房贷证券市场很难持续发展下去。另一方面，大部分投资者对房贷证券这一类资产证券化的金融衍生品缺乏了解和深刻认识，在没有完善的法律保障下，不敢去投资这一类金融产品。这也是导致房贷证券流动性不签的重要原因。

3．市场利率机制不完善

根据马克维茨的均值方差模型，风险越大，收益越大。房贷证券的利率应该高于同期的国债，毕竟房贷证券至少存在一定的信用风险相对国债来说，而且银行出售住房贷款需要获取高于边际成本的实际收益。这就说明房贷证券的发行需要一定的利差空间。如果利差小了，不利于房贷证券的发行和出售。但现在的问题是国内利率还没有完全市场化，证券价格对利率缺乏弹性，那么证券发行方很难确定证券的发行价格，这在很大程度上阻碍了房贷证券化的发展。

三、中国房贷证券化的发展前景及个人建议

1．加强相关法律建设

法律在每个国家都是随着时间推移不断完善不断更新。而且法律大部分是发现问题在前，在设立法律解决问题在后。所以关于制定房贷证券化的相关法律设立是势在必行。在2005年3月确立中国建设银行作为资产证券化的试点单位之后，财政部、中国人民银行、国家税务局和银监会分别颁布了《资产支持证券披露规则》，《资产支持证券操作交易规则》、《金融机构信贷资产化试点监督管理办法》等多部法令法规使资产证券化的发展受到法律的保护。

2．完善利率体系建设

健全的基准利率体系是房贷证券化的重要前提，更是房贷证券化过程中定价的关键所在。近几年，中国金融市场通过改革和制度创新，逐步推进基准利率体系的建设。银行间债券市场回购定盘利率和上海银行间同业拆放利率逐步推出，为住房贷款证券等金融衍生品提供了参考利率指标，促进了金融衍生产品的发展，有助于加快利率市场化的进程，也进一步为房贷证券化扫清了障碍。

参考文献：

[1]赵旭.企业资产证券化破冰.首席财务官.2006.7.27.

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关键词：房地产评估方法现状问题探讨

一、地产评估行业发展现状

房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。

(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。

(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

二、房地产评估的常用方法

根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。

(1)成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。

(2)市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：

待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：

①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。

②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、

是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。

④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：

①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率

②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：

上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。

③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：

其中，V为待估房地产的价格：

a:为前t年的年纯收益：

a为第t年后的年纯收益：

r为还原率，还原率不变：

n为收益年限，即待估房地产的使用年限。

对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。

三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求

（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

四、促进我国房地产评估行业发展的对策

（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。

（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。