买卖合同的法律特征范文

导语：如何才能写好一篇买卖合同的法律特征，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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    分批交付的买卖是指出卖人应按照一定的期限分批向买受人交付标的物的买卖。

    分批交付的买卖合同,出卖人交付的标的物是否符合要求,应依每次的交付情形确定,并承担相应的责任。

    二、分期付款买卖合同

    分期付款买卖是指买受人应按照一定期限分批向出卖人支付价款的买卖。为保护买受人的利益,法律对于分期付款的约款予以一定限制,主要包括以下两项:

    (一)丧失分期利益和解除合同的限制

    只有当买受人未支付到期价款的金额达到全部价款1/5的,出卖人方可要求买受人支付全部价款或解除合同。出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

    (二)解除合同损害赔偿金额的限制

    一般来说,因买受人一方的原因由出卖人解除合同时,出卖人向买受人请求支付或扣留的金额,不得超过相当于该标的物的通常使用费的金额。如标的物有毁损时,则应再加上相当的损害赔偿金额。

    (三)所有权保留的特约

    所有权保留的特约是指买受人虽先占有、使用标的物,但在双方当事人约定的特定条件成就之前,出卖人仍保留标的物所有权,待条件成就后,再将所有权转移给买受人。这种特约,一般仅适用于动产的买卖。

    三、凭样品买卖合同

    凭样品买卖又称凭货样买卖,是指以约定的货物样品以决定标的物质量的买卖,出卖人交付的货物的质量应与样品有相同的品质。

    凭样品买卖须有样品的存在,且样品须于订立合同时就存在,出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。

    四、试用买卖合同

    试用买卖又称试验买卖,是指当事人双方约定由买受人试验或检验标的物,以买受人认可标的物为条件的买卖。

    五、买回

    买回是指出卖人在合同中保留买回其出卖的标的物的权利而向买受人为再买回的意思表示的买卖。我国《合同法》中未规定买回,但实务中确有买回这种特殊买卖。

    六、房屋买卖合同

    (一)房屋买卖合同的概念与特征

    房屋买卖合同是指以房屋为买卖标的物的买卖合同。它是不同于一般买卖合同的特殊买卖合同,其特殊性在于具有不同于其他买卖合同的以下特征:

    第一,房屋买卖涉及土地使用权的转移;

    第二,房屋买卖涉及不动产法律制度的适用;

    第三,房屋买卖往往涉及对第三人利益的保护;

    第四,房屋买卖合同为要式合同。

    (二)房屋买卖合同的种类

    1.根据出卖的房屋的产权归属,可分为私房买卖与公房买卖。

    2.根据出卖的房屋是否已经建成,可分为现房买卖与待建房买卖。我国法律对待建房买卖的条件作了特殊规定。

    七、标买标卖

    标买标卖是指以招标投标的方式订立买卖合同以购买或者出卖标的物。以招标投标方式进行的买卖,要经过招标、投标、定标等阶段。

    招标投标买卖的突出特点是通过竞争方式订立合同,并且各投标人报出的条件相互是保密的,每人都只有一次报价的机会。

    八、拍卖

    拍卖是指以公开竞价的方式,将标的物出卖给应价人的买卖。

    根据不同的标准,拍卖有不同的分类,常见的分类有法定拍卖与意定拍卖、委托拍卖与自行拍卖、强制拍卖与任意拍卖等。

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一、买卖合同的法律依据、特征

对汽车买卖合同纠纷案件如何适用法律进行探讨，必须掌握买卖合同的法律规定及它的特征。

《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

买卖合同的法律特征：1、买卖合同是有名合同；2、买卖合同是卖方转移财产所有权，买方支付价款的合同；3、买卖合同是双务合同；4、买卖合同是有偿合同；5、买卖合同多是诺成合同；6、买卖合同是要因合同；7、买卖合同为要式或不要式合同。

二、审理汽车买卖合同纠纷案件，能否以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据

《旧机动车交易管理办法》第三条规定：“旧机动车流通涉及车辆管理、交通安全管理、国有资产管理、社会治安管理、环境保护管理等各个方面，属特殊商品流通，必须在批准的旧机动车交易中心进行行。”该办法第三十二条规定：“进行旧机动车交易，销车方须向机动车交易中心出具单位介绍信或证明（属于个人卖车的须持居民身份证）、机动车行驶证、原始购车发票、成交发票、购置附加费凭证、车船使用税‘税讫’标志、养路费交纳凭证等。购车方须出具单位介绍信或个人身份证。工商行政管理部门凭旧机动车交易中心或有旧机动车经营权企业的交易凭证予以验证，车管部门凭此办理转籍过户手续。”据此，在审判实践中，有些法院以汽车交易的双方未按照上述第三条规定到批准的旧机动车交易中心进行汽车交易，因而认定双方的汽车买卖合同无效。有些法院则以汽车交易的双方未按上述第三十二条规定办理车辆转籍过户手续而认定双方的汽车买卖合同无效。

如案例一：

原告李春桂于2002年11月20日与被告冯彬达成汽车口头买卖协议，由冯彬将其向王忠群处购买的琼C02034号小型拦板汽车出卖给李春桂，价款16500元。协议达成后，冯彬将该车及该车的有关证件交给李春桂，李春桂于次日向冯彬支付完购车款。双方对养路费的缴纳未进行约定，也未办理该车的转籍过户手续。尔后李春桂将该车开往文昌，被文昌市交通规费征稽所以该车从2001年2月至今拖欠养路费为由扣押，并作出罚款的处罚。李春桂交纳6000元罚款和40元停车费后将该车领回，并找冯彬协商退车未果，双方因此引起纠纷。李春桂以冯彬隐瞒该车欠大额路租实情，双方的汽车买卖合同无效为由，要求将该车退回冯彬，冯彬退还购车款16500元及赔偿经济损失6050元为由，向原审法院提起诉讼。冯彬辩称，该车来源合法，证件齐全，口头协议后，李春桂已支付购车款和接受车辆及该车证件，买卖合同已成立，李春桂以其隐瞒该车欠大额路租实情没有事实和法律依据，请法院驳回李春桂的诉讼请求。

原审法院审理认为，原、被告之间的买卖琼C02034号拦板小货车，虽然该车来源合法，证件齐全，但是双方未按国家关于旧汽车交易的有关规定，进行交易，纳税及办理有关过户手续，违反法律规定，损害了国家利益，该车的买卖是无效的。原告李春桂要求退车退款的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第六十条的规定，判决如下：一、原告李春桂与被告冯彬的汽车买卖无效；二、原告应在判决书生效后十天内将琼C02034号小型拦板货车退还给被告，同时被告也应退还原告购车款16500元；三、原告用车受罚6000元及停车费40元，由原告自负。一审判决后，原、被告均不服向本院提出上诉。

二审审理认为，上诉人李春桂与上诉人冯彬口头达成的汽车买卖协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然双方未办理登记过户手续，但目前法律、行政法规并未规定车辆管理部门的登记是机动车买卖行为生效的必然条件，车辆登记只是一种管理手段。根据《合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”故本案双方签订的合同应认定为有效合同，该车从交付给李春桂之日起所有权已转移给李春桂。原审判决认定合同无效错误，应予撤销。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销琼海市人民法院（2003）琼海民一初字第16号民事判决；二、上诉人李春桂与冯彬的汽车买卖合同有效；三、冯彬应在本判决书生效之日起十日内支付6040元给李春桂。

案例二：

原告朱海林与被告潘世海于2002年8月26日协商小货车的买卖事宜，由朱海林将其自己的一辆栏板跃进NJ1026D小型载货汽车，车辆行驶证号为琼D30594，出卖给潘世海。双方约定，车价为8000元。同日，潘世海向朱海林写下欠条一张，其欠条载明：“欠购车款捌仟元（￥8000）定于2002年9月20日前付清。如果不按时付可按车价款壹倍处罚。欠款人：潘世海2002年8月26日”。潘世海写下欠条交朱海林后，朱海林便同意潘世海把车开走，至同年9月20日潘世海未按欠条时间向朱海林支付购车款8000元，朱海林也没有将该车的相关证件交付给潘世海，双方因此引起纠纷。朱海林于2003年3月17日向原审人民法院提起诉讼，要求潘世海支付其拖欠的购车款16000元，并承担车旅费100元。潘世海辩称，其本人已于2002年10月12日将4000元支付给朱海林，按双方的约定，朱海林应办理好产权转让登记手续，而朱海林没有办理，因此，双方的口头协议没有生效，要求朱海林退回定金4000元，并请证人张桂铭出庭作证。一审中，潘世海提出反诉，要求朱海林双倍返还定金8000元，并要求朱海林支付为该车修理所付出的费用2420元。原审法院通知其缴交反诉费，但在法定期间内，潘世海未向原审法院缴交反诉费，原审法院裁定，按潘世海自动撤回反诉处理。一审中，朱海林对证人的证言予以否认。二审另查明，朱海林于2000年3月间购买该车，总价款为35200元。根据国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国家贸易部、机械工业部、公安部、国家环境保护局关于《汽车报废标准》的通知，该车使用年限为8年。按使用8年计算，该车每天折旧费为12.05元。

原审法院认为，原、被告之间所进行的交易是旧小货车，根据国务院贸易部的《旧机动车交易管理办法》第三条“旧机动车流通涉及车辆管理、交通安全管理、国有资产管理、社会治安管理、环境保护管理等各个方面，属特殊商品流通，必须在批准的旧机动车交易中心进行”的规定，原告所卖的旧货车，必须要在经过批准的旧机动车交易中心方可进行交易，否则应视为交易无效。因此，原告擅自将自己的旧小货车卖给被告，其行为违反了《机动车交易管理办法》的规定，故应视为买卖无效。对无效买卖所得的财产，应互相返还。因此，对原告要求被告支付拖欠的购车款16000元和车旅费100元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告在2002年10月12日支付4000元给原告的这一事实，由于被告向法庭提供在场证人张桂铭出庭作证，虽然原告否认，但根据双方提供证据的证明度，被告有证人出庭作证，因此，被告主张的可信度大于原告否认的可信度。对被告的这一主张，本院应予认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条和参照贸易部的《旧机动车交易管理办法》第三条的规定，判决如下：一、原告朱海林与被告潘世海的旧车买卖无效；二、被告潘世海于本判决生效之日起7日内返还琼D30594号小货车给原告朱海林；原告朱海林于本判决生效之日起7日内返还4000元给被告潘世海；三、驳回原告朱海林的其他诉讼请求。一审宣判后，原告朱海林不服提出上诉。

二审审理认为，上诉人朱海林与被上诉人潘世海于2002年8月26日达成口头买卖汽车协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该协议为有效协议。协议约定后，上诉人将车辆交付被上诉人使用，被上诉人未按约定支付车款，其行为属于违约行为，依法应承担违约责任。同时，上诉人将该车交付被上诉人，没有将该车相关的证件交给被上诉人，致使被上诉人不能正常的进行营运，上诉人的行为也应视为违约行为，也应承担违约责任。鉴于本案中，双方没有约定上诉人的违约责任，因此，上诉人的违约责任应视为与被上诉人的违约责任相等。本案中，双方均未完全履行协议，上诉人请求被上诉人将该车退回，被上诉人表示同意，故双方约定的口头协议可予以解除。由于被上诉人未按协议约定，将车款支付上诉人，也不及时将车退回上诉人，致使该车由被上诉人占用长达一年，因此，被上诉人应支付该车的折旧费给上诉人，其折旧费按每天12.05元计算，上诉人主张支付时间从2002年8月27日至2003年4月23日，共计239天，计2880元。上诉人上诉请求被上诉人赔偿用车款没有证据，不予认定。其上诉请求被上诉人赔偿精神损失费2000元，没有法律依据，也没有事实根据。原审判决驳回其他诉讼请求正确，应予维持。被上诉人主张2002年10月12日支付4000元给上诉人，证据不足，不予认定。被上诉人在答辩中，要求上诉人双倍退还定金8000元，并要求补偿购买维修汽车配件费用2420元，由于一审中提出反诉请求，未按规定时间交纳反诉费，一审已裁定按其自动撤回反诉处理，被上诉人现主张没有理由。原审判决根据国务院贸易部颁布的《旧机动车交易管理办法》的有关规定，认定双方的旧车买卖合同为无效合同，属适用法律错误。因为《旧机动车交易管理办法》是属于部门的规章，并不是行政法规。目前，法律和行政法规并未规定旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行，故不能以此作为判决合同无效的依据，应予纠正。原审判决认定被上诉人已支付4000元购车款，并判决由上诉人返还，其认定事实证据不足，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、维持海南省琼中黎族苗族自治县人民法院（2003）琼中民初字第65—2号民事判决第三项；二、撤销海南省琼中黎族苗族自治县人民法院（2003）琼中民初字第65—2号民事判决第一、二项；三、解除上诉人朱海林与被上诉人潘世海于2002年8月26日约定的汽车买卖口头协议；四、限被上诉人潘世海于本判决生效后十天内将琼D30594牌号栏板小货车（跃进NJ1026D）退还上诉人朱海林，并支付该车折旧费2880元给上诉人朱海林，逾期交车则每天按12.05元支付该车折旧费。

从上述案例看，审理汽车买卖合同纠纷案件，不能以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据。因为《旧机动车交易管理办法》是国务院贸易部于1998年3月9日颁布的部门规章，不属于行政法规。目前，法律和行政法规并未规定旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行或办理车辆转籍过户登记手续，买卖合同方能生效，故不能以此作为判决合同无效的法律依据。上述两个案例，原审法院均以买卖合同的签订违反了法律、行政法规的规定，而判决买卖合同无效，是没有法律依据的。二审法院依照《合同法》的有关规定，认定合同有效所作出的判决是正确的。

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作为民事法律性质的订单农业合同，无疑与合同法律制度联系最为紧密。如果认真考察法理和我国的法律规定以及订单农业的现实表现形式，我们就会发现通常所谓的订单农业合同仅仅是农副产品购销合同的认识，不仅是不全面的，甚至是一种误区。本文运用法律分析的方法，结合我国订单农业的实际，对订单农业合同在一般合同法律制度中的归属以及在我国合同法律规范中的归属进行了研究。

一、一般归属

一般归属是指在合同法律规范中虽未明确提出，但在民事法律理论中经常依此进行研究，有时也在司法实践中予以援用的分类。

1、订单农业合同大多属于无名合同

在大陆法系国家，根据法律是否规定了一定的名称，将合同分为有名合同和无名合同。有名合同又称为典型合同，是法律上已经确定了一定名称及规则的合同，如我国合同法规定的15类合同。无名合同是法律上尚未确定一定名称与规则的合同，依其内容构成可分为三类：纯粹的无名合同、混合合同（在一个有名合同中规定其他有名合同事项的合同）、准混合合同（在一个有名合同中规定其他无名合同事项的合同）。订单农业的合同中，有的是简单的远期农副产品购销，但与现货即时市场交易以及对已经生产出来的农副产品而又不即时交割的购销又不相同，这些都属于有名买卖合同。

订单农业的大多数合同属于无名合同，且属于混合合同或准混合合同。因为大多数合同中或者在一个有名合同（如买卖合同、加工承揽合同等）中规定其他有名合同（如技术合同）事项，或者在一个有名合同中规定其他无名合同事项。而且对于一个主要的有名合同的权利而言，却依赖另一个有名合同或无名合同的义务来实现。如农户出卖其农副产品，应收取货款，这是买卖合同出卖人的主要权利，但通常农户的货款并不全额收取，而是以买受人企业提供的生产资料的价款来折抵，这类订单农业合同即属于两个买卖合同的混合合同。

2、订单农业合同属于双务合同

双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同，即一方当事人所享有的权利是他方当事人所负有的义务。其特点是：双方当事人的权利义务具有相对性；都是有偿合同；当事人双方的给付彼此之间具有牵连性关系。与双务合同相对的是单务合同，是指合同当事人仅有一方负担给付义务的合同，另一方并不负有相对义务的合同。订单农业的合同当事人双方相互都负有对待给付的义务，不仅单纯的远期农副产品买卖合同如此，而且比较复杂的订单农业合同更是如此。一方交付农副产品产品是义务，另一方接收产品便是权利；一方按合同约定接受价款是权利，另一方按合同约定给付价款便是义务。

3、订单农业合同属于有偿合同

根据当事人是否可以从合同中获取某种利益，可以将合同分为有偿合同与无偿合同。有偿合同是指一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益，对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同。无偿合同是指一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。在订单农业中，无偿合同是不存在的，否则订单农业不仅不能产生，更无法发展。法律上规定有偿合同首先旨在确定某些合同的性质，另外在当事人注意义务的内容上、在对合同主体的要求上、在合同成立和生效上、在法律适用上等方面与无偿合同的规定都不尽相同。

4、订单农业合同属于诺成合同

所谓诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同，即“一诺即成”的合同。其特点在于当事人双方意思表示一致合同即告成立。与之相对的是实践合同，又称要物合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。在这种合同中，仅凭双方当事人的意思表示一致，还不能产生一定的权利义务关系，还必须有一方实际交付标的物的行为，才能产生法律效果。

由于绝大多数合同都从双方形成合意时成立，因此诺成合同是一般合同形式；而实践合同必须有法律的特别规定，可见实践合同是特殊合同。很显然，订单农业的合同是在双方当事人之间意思表示一致即可成立，无须交付合同的标的物即能成立合同，交付合同标的物是合同履行的主要环节。

5、订单农业合同属于不要式合同

根据是否应以一定的形式为要件，可将合同分为要式合同与不要式合同。所谓要式合同，是指应当或必须根据法律规定的方式而成立的合同。对于一些重要的交易，法律常常要求当事人必须采取特定的方式订立合同。所谓不要式合同，是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式，除法律有特别规定的以外，均为不要式合同。

在当前，我国法律并未规定订单农业的合同必须采取特定形式，或必须经过批准、登记才能成立或生效，故我国订单农业的合同均属于不要式合同。有人在论述订单农业时常提及，合同没有经过公证或鉴证就没有法律效力，这是对订单农业属于不要式合同的误解。当然，如果当事人对形式要件有特别约定，比如要经过公证或鉴证或其他形式合同才能成立或生效，则应该按照当事人的约定处理，但这不是法律意义上的要式合同。

二、在合同法规范中的归属

前已述及订单农业的大多数合同属于无名合同，且属于混合合同或准混合合同，且混合合同是主要的，仅有少数可以对应与我国合同法规范中的有名合同。现我们结合我国合同法规定来分析订单农业的合同归属。

1、买卖合同

买卖合同是合同法中最基本、也是最重要的有名合同，市场交易的有偿合同在法律无明确规定时要适用买卖合同的规定，它的基本规则贯穿于合同法的脉络之中。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。按照标的物与价款的交付时间划分买卖合同可以分为即时买卖和非即时买卖，即时买卖是在买卖合同成立设计即刻给付并支付价款的买卖，也就是“一手交钱，一手交货”。非即时买卖是指在合同成立时，当事人不立刻给付，而是在合同成立后一段时间才为给付的买卖。订单农业的合同不是即时买卖，而是非即时买卖。在订单农业的合同签订后并不立即交付货物，而是在一个生产周期内收获后的一个特定时间交付，同时合同的标的物也不是已经生产出来的农副产品，而是双方商定的准备生产的产品。买卖合同是订单农业的基本形式，这也是现在很多文献仍然称订单农业的合同为农副产品购销合同的重要缘故。

2、承揽合同

承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。其特征为：须依照定作人的要求完成一定的工作；承揽的标的具有特殊性，一般不能通过市场购买；承揽人以自己的人力、设备和技术力量等条件独立完成工作。订单农业的承揽合同只有在种植大户、养殖大户、农民自己组织的生产基地中产生，因为只有这些合同主体才能具有自己的设备、技术和加工承揽能力，自己按照企业的要求独立地完成工作，其交付的产品也是市场上不能购到的特定物。就产品种类而言，普通大宗产品的订单农业合同通常是买卖合同，不是承揽合同；只有特殊产品才需要定制、定作或定产，因而其合同属于承揽合同。

3、买卖合同+买卖合同

在一个主要的买卖合同中包括有另外一个标的物的买卖合同，二个买卖合同相互独立又相互依存。有的订单农业的合同中，不仅有主要的农副产品生产、交付条款，而且包含有与所生产的农副产品相关的其他物的买卖条款。例如：农副产品的种子（种苗）的买卖、化肥、农药、塑料薄膜等的买卖、生产设备设施的买卖等等。在两个买卖合同中，农副产品的买卖合同是主要的，但其当事人各方权利的享有或义务的履行并不严格符合买卖合同的法律规定。通常在企业提供其他物的合同条款中会约定，其他物的价款在农户所交产品货款中抵扣。此类合同适用买卖合同法律规则。与此相关的还有“承揽合同+买卖合同”，即作为合同一方的企业可以向承揽合同的种植大户、养殖大户或农民组织的基地出售相关生产资料或设施设备，此类合同适用承揽合同与买卖合同的法律规定。

4、买卖合同+技术合同

技术合同是当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同。订单农业通常包含技术上的创新，作为拥有技术或具有技术优势的企业一方，为了使所确定的产品有质量及数量保障，符合自己特定的原材料要求，常常把自己拥有或合法占有的技术转让给农户或农民，或者就生产合同产品进行技术咨询、指导或其他服务。这当然也包括作为合同第三方的技术部门（如乡镇农业技术指导站）或科研院所（比如农科所、高等院校等）与农户、企业签订的技术合同条款。无论是作为买卖合同的一部分或是作为附件或是另外订立的技术合同都属于此类。此类合同中，作为产品买受人企业提供技术并不按技术合同法律规定收取报酬，而经常将此考虑在产品定价上。此类合同适用买卖合同与技术合同的法律规则。

5、买卖合同+借款担保合同

借款担保合同是指借款合同的贷款人，为了保证贷款的安全，要求借款人提供一定的物或保证人作为该项贷款的担保，借款人不能按借款合同约定偿还借款本息时，由保证人代为清偿债务或通过对担保物的变卖实现债务清偿的合同。订单农业中的农户或农民，通常缺乏资金的支撑而无法购买生产必须的生产资料或生产设备设施，无法向土地投资以改善土地质量，从而无法生产出企业订单所要求的产品，这在企业没有提供生产资料的订单农业中尤其严重。同时在目前我国法律与政策环境（我国法律不允许企业直接借款与农民）以及农民自身资信和资产的弱势性的条件下，农民直接以自身资信与资产作为担保进行借款的可能性很小。于是，在有些订单农业中，企业会以担保人的身份与金融机构、农民订立借款担保合同，以解决农户或农民的资金制肘的困难。此时，该种合同分别适用买卖合同与担保合同的法律规定。

6、买卖合同+租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于使用完毕后归还原物的合同。有的订单农业所需的生产设备价值非常大，能重复使用且为非消耗物，或者生产设施不宜移动或迁移成本非常高，则通常使用租赁方式，由农户进行承租，在生产期间内进行使用、收益并按一定的方式交付租金，在生产周期过后或合同履行完毕以后予以归还。但该租金的交付并不严格按有名的租赁合同执行，而是通常以产品的价款抵扣，且并不一定立即交付或以现金交付。此类合同即属于买卖合同与租赁合同的混合合同。

需要指出的是，与前述第4、5以及这一类混合合同相类似的是订单农业的承揽合同中，也可能有与技术合同、借款担保合同与租赁合同的混合，形成所谓的承揽合同+技术合同、承揽合同+借款担保合同、承揽合同+租赁合同的混合合同。同时这些混合合同中也不是唯一的，也可能是多种有名合同的混合，如买卖合同与技术合同、借款担保合同、租赁合同的同时混合，即在一些订单农业模式中，既有技术服务或转让条款，也有资金融通担保合同，同时有设备设施租赁内容，有的还包含有其他生产资料的买卖。

7、特殊的订单农业合同形式：行纪合同+买卖合同

之所以是特殊的订单农业合同形式，是因为这类订单农业中的两个合同是不同的合同主体分别签订的，与前述各类混合合同不同，可以称之为“结合合同”。前述各类合同是相同主体在一个主要有名合同中规定有其他有名合同的条款内容。这类订单农业合同形式的特点是，一方先与行纪人签订行纪合同，行纪人再与另一方签订买卖合同，至少有三方主体，不仅主体不同，而且两个合同的签订时间一般也是有间隔的。两个合同一般也是独立履行，各自承担其所签合同的合同责任。具体而言，此类订单农业的运作模式是农民或其合作经济组织先行委托批发市场销售将来欲生产的农副产品，批发市场再以自己的名义与农副产品加工或流通企业签订买卖合同，但货款全部归委托的农民或其合作经济组织，自己仅收取报酬。相反的操作是农副产品加工或流通企业先委托批发市场代购将来需要的产品，批发市场再从生产者手中购买其产品，货物归企业所有，批发市场收取报酬（与前相同，一般是委托人支付）。与此相类似的是委托合同模式和居间合同模式，即买卖合同+委托合同、买卖合同+居间合同，只不过在委托模式中，受托人一般是以委托人的名义与第三方进行交易；而居间模式，是通过居间中介组织或经纪人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，农户或其合作经济组织与企业直接签订农副产品买卖合同。

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    关键词:融资租赁合同;概念;特征

    有关融资租赁合同法律性质的争论有诸多学说,各种学说都试图用传统民法中的固有法律关系及其概念来解释融资租赁,但却未能涵盖融资租赁交易的全部法律特征,因此,都不被现代租赁法所普遍认可和接受,在司法实践中亦不能得到合理的解释。从发达国家的立法实践及国际公约的发展趋势来看,为融资租赁创设独立的法律关系理论及概念已成为主流。本文将对融资租赁合同的概念和特征进行理论分析和探究,以期能对融资租赁这一新型的民事法律关系做出较科学、合理的法理解释。

    作为融资租赁交易构成部分的买卖合同,并非完全独立存在,其与融资租赁合同存在密切的联系,常常因当事人之间的约定会呈现相互影响的情况,这种影响主要体现在:买卖合同的一方当事人即出卖人不是向买卖合同的买受人(出租人)履行支付标的物的义务,而是向融资租赁合同中的另一当事人即承租人交付标的物,承租人享有与领受标的物有关的买受人的权利和义务(但支付标的物价款的义务除外)。笔者认为,买卖合同影响融资租赁合同的这种情况并未突破合同的相对性原理,而正是合同相对性原理的体现,因为这种影响是基于合同的约定产生的,是各方当事人之间合意的产物。也就是说,融资租赁合同中的承租人之所以能够向买卖合同中的出卖人主张标的物的交付,是因为在买卖合同中就约定有这样的条款,承租人正是基于买卖合同中的该项约定,享有从出卖人处受领标的物的权利。承租人对于出卖人所享有的权利系属合同相对性的体现,而不是对合同相对性的突破。在出卖人不履行合同义务时,承租人在特定情况下所享有的对出卖人主张赔偿损失的权利,或是基于买卖合同中的特别约定,或是基于买卖合同之外的承租人租人与出租人之间权利转让的合意,而不是合同相对性的例外。基于买卖合同的双方当事人不得变更买卖合同中与承租人有关的条款,也是当事人之间合意的产物,并不属于合同相对性的例外。

    尽管买卖合同与租赁合同存在相互影响,其中一个合同的效力状况并不会对另一个合同的效力状况产生影响。对此,日本已经出现了相应的判例。其中,日本大阪高等法院的一个判例认为,除有特别事情外,其一契约之有效无效,对另一契约之成立与生效不产生影响。该立场已为其他判决所接受,并且形成了一项判例法原则。但是,日本有学者对此项判决提出异议,认为在融资租赁交易中,买卖契约与租赁契约之间有较为密切的联系,当租赁契约不成立、无效或被解除时,如在标的物交付之前,租赁方与供应商的买卖契约应当可以解除,或者因默示解除条件成就而自动失效[1]。我国《合同法》对此未作明确规定。融资租赁交易是实践的产物,而非法律的创新。它是一种仍在继续发展变化的客观现实,预留一定的法律空间,而先不要作出强行性的规定是可行的。况且当事人欲实现两个合同的相互影响时,完全可以经由彼此间的约定来实现。

    融资租赁合同属于财产使用类合同,是继续性合同,是双务、有偿合同,这是融资租赁合同与其他财产使用类合同所具有的共同特征。但与其他财产使用类合同相比,仍然有属于自身独具的特征:

    1.融资租赁合同是以融资为目的,以融物为手段的合同

    融资租赁合同的核心是融资,融物只是手段。这是融资租赁合同区别于其他财产使用类合同的实质性特征。对于承租人来讲,融资租赁的目的并不在于取得标的物的所有权,而在于获得标的物的使用权。通过融资租赁由出租人根据承租人的选择购买租赁物提供给承租人使用,而由承租人支付相应的租金,这样,承租人可以用分期支付租金的方式取得租赁物的使用权,从而解除资金短缺的困难。对于出租人而言,其购买租赁物的目的不在于取得租赁物,而在于获得承租人所交付的租金,以获得丰厚的利润,而又由于租赁物的所有权握在自己手中,债权也可得到一定的保障。

    2.融资租赁合同的租金具有特殊性

    融资租赁合同的承租人须向出租人支付租金,但租金并非是承租人对租赁物为使用收益的代价,而是融资的代价。在融资租赁合同中,因其也为“租赁”而非买卖,故承租人也须支付“租金”,但因其为“融资”租赁,所以承租人支付租金的代价并非是对租赁物为使用收益的代价,而是“融资”的代价,租金实际上是承租人分期对出租人购买租赁物的价金的本息和应获取的合理利润等费用的偿还。

    由于租赁物是为了满足承租人的需要,根据承租人的选择而从出卖人处购得,往往其通用性差。为了确保出租人能通过融资租赁交易获取利润,其租金通常包括以下四项要素:设备购置成本、融资成本、手术费及合理利润[2]。融资租赁合同的租金,除当事人另有约定的以外,应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定[3]。因此,融资租赁合同中的租金往往高于传统一般租赁中的租金,具有自身的特殊性。

    3.融资租赁合同的主体具有特殊性

    融资租赁合同的当事人是出租人和承租人。其中出租人只能是专营融资租赁业务的融资租赁公司,而不能是自然人、一般法人或其他经济组织。根据我国现行有关法律的规定,目前具有以出租人身份订立融资租赁合同的主体资格的机构有三类:第一类经是中国人民银行批准设立的金融租赁公司;第二类经是中国人民银行批准设立的金融机构中获准兼营融资租赁业务的机构;第三类是经原对外贸易经济合作部批准设立的中外合资租赁公司。对于承租人的资格问题,我国《合同法》并没有明确规定,但根据国际统一私法协会的《国际融资租赁公约》第1条“本公约适用于涉及所有的设备的融资租赁交易,除非该设备将主要供承租人个人、家人或者家庭使用”[4]的规定,可以推断出就目前而言,我国融资租赁合同的承租人只能是法人或其他组织,而不能是自然人。但随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,融资租赁交易业务的扩展,主体资格正有所突破,法院也作出过相应的判例[5]。

    融资租赁交易中,出卖人占有相当重要的地位,因此有学者主张融资租赁合同具有三方主体——出租人、承租人和出卖人[6]。笔者认为,出卖人在融资租赁交易中虽然占有重要地位,但其并不能当然成为融资租赁合同的主体。因为,尽管融资租赁交易往往发生在出租人、承租人和出卖人之间,但就融资租赁合同本身而言,其主体只能是出租人和承租人。出卖人并不能够因融资租赁合同的成立而享有权利、承担义务。虽然在大多数情况下出卖人应当按照买卖合同的约定直接向承租人履行义务,但出卖人的这种义务是基于其与出租人签订的买卖合同所确定的,是替代出租人履行其对承租人的义务,而非基于融资租赁合同所必然负有的义务。

    4.融资租赁合同的标的物具有特殊性

    融资租赁合同的标的物即租赁物,具有广泛性、限定性。现代融资租赁所经营的设备无所不及。从人造卫星、航空设备、石油钻井平台等大型成套设备到包括汽车、火车、轮船、飞机等在内的各种运输工具;从各种精密仪器、信息处理系统、电话系统、纺织机械等专用设备到机床、办公用品等一般通用生产设备,都已成为融资租赁公司的经营对象。所以说融资租赁合同的标的物具有广泛性。

    然而,也并不是所有的物都可以成为融资租赁合同的标的物。根据国际统一私法协会《国际融资租赁公约》第1条的规定,国际融资租赁的标的物为“成套设备、资本货币或其他设备”。而《国际会计准则——17 租赁》中则规定:“1.本准则适用于一切租赁,除非是:(a)开发或使用诸如石油、天然气、木材、金属及其他矿产权的自然资源的租赁协议,以及(b)诸如电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可协议”。我国《金融租赁公司管理办法》第19条规定:“用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。据此,虽然我国《合同法》并未对融资租赁交易的标的物做出明确限制,但根据国际准则和我国《金融租赁公司管理办法》的规定,融资租赁合同的标的物具有限定性。

    参考文献:

    [1]梁慧星.民法学说判例与研究[M].北京:中国政法大学出版社,1993:218.

    [2]闫海,尹德勇.融资租赁合同失务操作指南[M].北京:中国人民公安大学出版社,1999:239.

    [3]合同法[M].北京:中国法制出版社,2003,(1):68.

    [4]国际统一私法协会.国际融资租赁公约(第1条)[EB/OL].浙江金融租赁网:zjleasing.com.

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摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。 关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同 1 商品房买卖中的合同 1.1 商品房认购书的基本内容 1.1.1 商品房认购书的概念 在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。 1.1.2 商品房认购书的特征 商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。 1.1.3 商品房认购书的法律规定 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。 1.2 商品房预售合同 1.2.1 商品房预售合同含义 商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3] 1.2.2 商品房预售合同特征 商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。 1.2.3 商品房预售合同的法律规定 在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4] 1.3 商品房买卖合同 1.3.1 商品房买卖合同 《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 1.3.2 商品房买卖合同的法律规定 买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。 2 商品房买卖中的合同之间的关系

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2.1 商品房买卖中合同的相同之处 商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。 2.2 商品房买卖中合同的区别 2.2.1 合同签订的阶段不同 商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。 2.2.2 出卖方所具有的条件不同 商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 2.2.3 合同的内容不同 商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。 2.2.4 合同的法定形式不同 法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。 2.2.5 法律后果不同 认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。 当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。 3 签订合同时的风险防范 3.1 签合同时要注意的共同事项 3.1.1 审查卖方的资质证书 房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。 3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同 卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。 3.2 不同合同的风险防范 3.2.1 防

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止被商品房认购书套牢的防范 ①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。 3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范 ①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7] 3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范 现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合

篇6

关键词:彩票合同;买卖合同;射幸合同;分离;出票行为

中图分类号:D923.99文献标识码:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.07.022文章编号:1672-3309(2010)07-0059-03

一、彩票合同性质的传统理论

(一)彩票合同的传统理论

关于彩票合同的性质,传统理论认为彩票合同本身就是一个射幸合同,将彩票销售过程中的普通买卖合同与彩民取得彩票后的射幸合同统一纳入彩票合同的范畴,并不加以区分。韩世远认为:彩票合同是射幸合同,彩票购买人在购买彩票时,无法断定自己能否中奖,中奖与否取决于非由合同当事人控制的不确定因素,比如摇奖或抽奖,相应地,彩票购买者除了一纸彩票要么一无所获,要么获得巨额回报,具有“以小搏大”的属性,因而彩票合同是一种典型的射幸合同。此外,传统理论还认为,彩票合同既是买卖合同又是射幸合同。作为买卖合同的一种,彩票合同当然为诺成合同而非要物合同,一旦出卖人与购买人就彩票的买卖达成合意,合同即告成立。出卖人交付彩票的行为属于彩票合同中的卖方的主给付义务。这样,即使彩票销售者由于故意或者过失未能将彩票交付给彩民,彩票合同仍然有效。一旦所选彩票号码中奖,即使彩民未持有彩票,只要彩民有其他充分证据可以证明所选号码为中奖号码这一事实,便可以基于已生效的彩票合同向彩票发行者请求给付奖金。表面看,用这种理论分析彩票买卖过程中的法律关系似乎并无不妥,还能够保护彩民的利益,使彩民即使没有现实持有彩票仍然能够主张奖金。

(二)彩票合同传统理论的缺陷

在某些方面,传统理论似乎有很强的合理性和说服力。然而,一旦彩民所购买的彩票号码中奖,而彩民支付的价款并未汇入奖池,且彩民并未持有彩票时,传统理论的缺陷便暴露无遗。在此,我们不妨以一个真实案件为例加以阐释。彩民甲通过网络下单方式购买了15600多注彩票号码,且足额给付了彩票价款;之后,甲购买的号码中了5注大奖共65万元奖金,且甲手中有充分证据证明自己确实购买了中奖号码并足额给付了价款。但甲却被彩票销售点告知:由于某种原因,其购买的5注中奖彩票号码均未能打印出票。于是,双方发生纠纷:甲主张自己已经中奖并要求彩票中心支付奖金;彩票中心则主张由于甲未取得彩票,且其支付的价款并未汇入奖池,因而拒绝给付奖金。按照传统理论分析本案会发现:彩票合同为诺成合同,其生效并不以出票为要件,因而彩民甲即使未持有彩票也完全可以基于已生效的彩票合同要求彩票中心给付奖金。按照这种理论,由于彩票合同同时也是射幸合同,彩票合同生效的同时射幸合同也当然生效,因而彩票中心完全可以用奖池中的资金向彩民给付奖金。此时,问题出现了:由于彩票中心的过错而未能履行彩票合同向彩民甲出票,且彩民甲的价款未汇入奖池;但彩票中心此时却可以用奖池中其他彩民的钱向甲支付奖金,这对其他彩民的利益构成了损害。我们不妨运用民法基础理论进一步分析:由于彩票中心的过错而未能出票,也未将彩民购买彩票的价款汇入奖池,最终却要以奖池中其他彩民的钱支付奖金,这相当于彩票中心因自己过错造成的损失却要由其他无辜的彩民来承担,这是对民法三大基础性原则的“过错责任原则”的违反。可见,彩票合同传统理论存在着重大缺陷。

二、买卖合同与射幸合同的分离

(一)买卖合同与射幸合同分离的理论构架

首先,在彩票销售过程中买卖双方形成一个典型的买卖合同,标的物是彩票。在买卖合同中,卖方的权利是收取购买彩票的价款,义务是交付彩票;买方的权利是获得彩票的所有权,义务是给付购买彩票所需的价款。这样一个典型的诺成性买卖合同中,出票并非构成合同的生效要件。如果卖方未出票,则构成根本违约,买方可以基于已经生效的买卖合同,主张卖方未履行主给付义务而构成违约,但此时射幸合同尚未生效。如果事后买方有证据证明自己购买的号码确已中奖,则买方的应得利益由于卖方未出票而受到损失,买方可以依据合同,主张卖方负违约损害赔偿之责任。根据违约损害赔偿理论,利益的损失不仅包括既有利益的损害,也包括应得利益的减少。因而,买方所购号码获奖后,由于卖方违约行为使其不能兑奖,买方可以基于买卖合同,主张卖方承担违约责任。此时,卖方用于赔偿买方的资金只能来源于自己运营的自有资金,而绝不能从奖池中支付,因为此时射幸合同尚未生效。

其次,一旦标的物为彩票的买卖合同现实履行完毕,即买方支付价款,卖方交付彩票,第二个合同――全体彩民与彩票发行方之间的射幸合同即宣告生效。所谓射幸合同,是指当事人一方是否履行义务有赖于偶然事件出现的一种合同,其具有3个特征:(1)双方承受风险的不平衡性;(2)严格的适法性和最大诚信性;(3)等价有偿的相对性。这些特征决定射幸合同的生效必须以卖方交付彩票为要件。射幸合同具有风险的不平衡性,这要求买方的价款必须汇入奖池后方才生效,而买方持有彩票是对价款已经汇入奖池的唯一有效证明。此外,彩票射幸合同的最大诚信性决定了只有在买方确实将价款汇入奖池后,才能享有在特定条件下获得奖金的请求权;否则,极易对其他彩民的利益构成损害。在彩票射幸合同中,合同的生效时间点是买方获得彩票时,即卖方交付彩票作为彩票射幸合同的生效要件。如果卖方未交付彩票给买方,只有彩票买卖合同生效,而射幸合同尚未发生效力。由于彩票具有不记名的特点,占有即推定为所有,只有当买方现实取得彩票后,才能享有从奖池中获得奖金的请求权。如果未取得彩票,只有买卖合同成立,而射幸合同尚未成立;此时,卖方仅能依据买卖合同而非射幸合同向卖方主张违约损害赔偿请求权,卖方只能动用自有资金赔偿买方所受损失,而不能从奖池中取出奖金支付给买方。

(二)买卖合同与射幸合同分离的理论依据

第一,买卖合同与射幸合同的性质不同。彩票合同中买卖合同与射幸合同彻底分离,即彩票合同包含有以下两种性质不同的合同:一是买卖彩票的买卖合同,由彩民支付价款,彩票发行方交付彩票;二是彩票交付后生效的射幸合同,即由全体彩民与彩票发行方共同订立的关于何种条件下构成中奖及奖金的多少及其分配的射幸合同。两者的性质差异表现为:(1)买卖合同为诺成合同,无须以卖方交付彩票为生效要件;而射幸合同为要物合同,只有卖方交付彩票合同方才成立。(2)买卖合同遵循绝对的等价有偿原则,双方付出的给付大致等价;而射幸合同中的等价有偿具有相对性,一旦彩民中奖,在特定的卖方和卖方之间的给付便不再等价,而作为整体存在的全体彩民的给付义务才能与彩票发行方的给付义务形成等价关系。(3)买卖合同中双方当事人所履行的义务为一般诚信义务;射幸合同因其高风险性和高获利性,合同双方互负最大诚信义务,一旦一方存在违背最大诚信义务的瑕疵,就会对射幸合同的履行产生影响。将两种性质不同的合同相分离并非笔者独创,德国法学大儒萨维尼正是在交易过程中发现了物权合同与债权合同的性质截然不同并将两者分离,之后才发展出现在德国民法典物债二分的理论体系,也才产生了德国物权法中物权行为的独立性与无因性的理论。

第二,买卖合同与射幸合同的生效条件不同。生效在先的买卖合同为诺成性合同,双方意思表示一致合同即告生效,而无须卖方实际交付彩票;卖方未如期交付彩票仅构成违约责任,而不影响已经生效的买卖合同的效力。而生效在后的射幸合同为实践性合同,卖方将彩票交付给买方是该合同的生效要件,该合同自卖方交付彩票之时发生效力。

(三)买卖合同与射幸合同分离的现实意义

第一,两者分离能够有效降低道德风险。买卖合同与射幸合同的风险和合同中双方所负的诚信义务均有很大差异,如果将二者混同视为一个合同,很难有效防范其中的风险;在案件中也很难确定何时适用一般诚信义务的标准、何时适用最大诚信义务的标准来分析双方在合同履行中所应负的义务。将两者完全分离后,在买卖合同中,双方仅需承担一般的诚信义务;而在射幸合同中,合同双方均应负最大诚信义务。将二者完全分离,能够有效防止道德风险的发生,从而保障全体彩民的利益。

第二,两者分离有利于公平地保护全体彩民的利益。两者分离后,若卖方未能履行买卖合同中约定的交付彩票的主给付义务,则构成对买卖合同的违约,应按照买卖合同承担违约责任;此时,射幸合同因缺少出票的生效要件而未生效,获奖彩民只能基于买卖合同向卖方主张违约损害赔偿。这种情况下,赔偿金由彩票发行者以自有资金承担,而不能动用奖池资金以奖金形式支付,否则即构成对其他彩民利益的损害。只有当彩票发行方将彩票交付给彩民时,射幸合同方才生效,这时彩民才可以基于射幸合同主张从奖池中获得奖金,此时彩票发行方才可以动用奖池中全体彩民的资金支付奖金。因为持有彩票之人,即视为已经将其购买彩票的价款汇入奖池,此时该彩民参与奖金的分配才不会损害其他彩民的利益。

三、彩票出票行为的法律意义

(一)彩票的法律性质

笔者认为,彩票具有如下法律性质:其一,彩票是一种证权证券。在我国,彩票为不记名证券,占有即推定为所有,因而彩票具有很强的证明权利存在和权利归属的效力。同时,证权证券的性质也决定了彩票可以成为民事诉讼中的证据,它至少推定了以下两个事实:(1)彩票的持有人已经购买了彩票上记载的号码,当条件满足时便可以行使奖金请求权;(2)彩票的持有人支付的价款已经汇入奖池,持有人已经成为射幸合同的缔约人之一。其二,彩票是一种设权证券。彩票的出票和持票为持票人创设了一种权利,即出票人可以主张自己已经将购买彩票的价款汇入奖池,并在射幸合同规定的条件下可以从奖池中获得奖金。以上两个性质决定了出票行为在彩票发行销售和奖金取得的全过程中均具有重大意义。

(二)出票行为在买卖合同中的意义

对此,笔者赞同韩世远关于彩票出票行为在彩票合同中意义的分析。在彩票买卖合同中,彩票发行方的主给付义务之一便是交付彩票给彩民,即出票是彩票买卖合同中卖方的主给付义务。毫无疑问,买卖合同的性质为诺成合同,双方意思表示一致合同即告生效。此时,若卖方未给付彩票就是未履行主给付义务,构成根本违约;买方(彩民)可据此请求卖方继续履行(即交付彩票)、承担违约责任或者解除合同,并要求返还购买彩票价款。因此,出票行为在买卖合同中的意义在于,它是卖方的主给付义务之一;如果卖方未出票,买方可依据合同追究卖方的违约责任或者解除合同而寻求其他民事救济途径。

(三)出票行为在射幸合同中的意义

出票行为在射幸合同中的作用无疑是出票行为法律意义的核心。在彩票的射幸合同中,缔约双方分别是彩票发行方和全体购买彩票并将价款汇入奖池的彩民。此时,彩民持有彩票便成为证明自己的价款已经汇入奖池的唯一凭证。故而,在射幸合同中,彩票发行方将彩票交付给彩民的出票行为构成彩民中奖的前提条件。否则,即使彩民购买号码中奖,他也将由于未现实持有彩票而无法证明其购买彩票的价款已经汇入奖池,并导致射幸合同尚未生效。如果此时承认彩民中奖而允许彩票发行方动用奖池中价款支付奖金,将会对全体彩民的共同利益造成损害。此种情况还可能发生这样一种违背民法过错原则的极不公平的情况:明明由于彩票发行方的过错致使购买中奖号码彩民的价款未汇入奖池,而彩票发行方却可以明目张胆地用奖池里的钱支付奖金,这无疑是让全体彩民承担了发行方过错所导致的不良后果,这对已经将价款汇入奖池的其他彩民而言无疑是极不公平的。因此,一旦发生这种特殊情况,奖金只能从彩票中心自有运营资金中取出,而不应从全体彩民的公共彩金――奖池中取出。

四、结论

本文提出将彩票合同中性质不同的两类合同分离,以卖方的出票行为作为区分标志。若卖方未完成出票行为,则仅存在买卖合同,而射幸合同尚未生效;一旦买方中奖,买方只能基于已生效的买卖合同向卖方主张违约损害赔偿;由于买方的价款尚未汇入奖池,卖方只能以自有资金承担损害赔偿责任,而不得动用彩池中全体彩民的资金。若卖方已经完成出票行为,则射幸合同在买方收到卖方给付的彩票时也开始发生效力;此时,买方才可以基于已经生效的射幸合同向彩票发行方主张获得奖池中的奖金。由于此时买方的价款已经汇入奖池,因而从奖池中支付奖金并不会导致对其他彩民利益的损害。

参考文献:

[1] 韩世远.彩票的法律分析[J].法学,2005,(02):69-78.

[2] 崔建远.合同法(第三版)[M].北京:法律出版社,2003:31.

篇7

国际电子商务合同是跨国民事关系主体之间通过国际互联网订立的涉及外国法效力的跨国买卖合同，它随着信息技术的发展和电子商务的产生应运而生。近年来以国际互联网为媒介进行的商务活动正在全球范围逐渐兴起。由于网络商务以现实世界的商务为基础，因此现实商务活动中所可能发生的法律问题，网络商务都可能会面临。但是，由网络商务自身的特点决定，它还会有许多现实世界所没有的、为现实世界无从规范的特殊问题

一、国际电子商务合同法律适用的特殊

作为现代信息技术衍生物的国际电子商务合同，与传统的国际货物买卖合同之间既有联系，又有区别。国际货物买卖合同是指营业地在不同国家当事人之间订立的有关货物进出口买卖的合同，其合同主体应具有不同国籍或营业地分处不同国家;买卖的标的应是非为个人或家庭消费品的货物;此外，货物的交付必须办理进出口手续。与之相比，国际电子商务合同的国际性体现在民事法律关系任一要素均含有涉外性，其主体既有从事商品生产与销售的经营者，又有普通消费者;故合同的标的物既有货物，又有消费品，还包括提供服务的合同或消费信贷合同;同时，货物和商品与买方有时在同一国家，无须办理货品的进出口手续(如国内买方向国外网站订购商品，国外网络通过其设在国内的商品配送点送货)。由于国际电子商务合同的上述特殊性，使得国际冲突规范连接点的确定变得困难和复杂化。本论文由整理提供1.合同缔结地。国际电子商务合同的缔结地在何处，是一个十分难以确定的问题。在使用电子数据交换系统自动签订合同的情况下，问题尤为突出。合同缔结地是当事人上网所用电脑所在地还是网络服务提供商所在地?如果是当事人上网所用电脑所在地，又以哪一方为准呢?2.合同履行地。国际电子商务合同可以分为两种:第一种是涉及现实交付的合同;第二种是不涉及现实交付的合同。对于第一种合同，由于合同履行涉及现实交付，合同履行尚可依据现有的“特征性履行”等法律适用原则加以确定，从而解决合同法律适用问题。但对于第二种情况，由于合同不涉及现实交付，其履行地的确定并不容易。以在网络中买卖计算机软件为例，软件直接通过网络传输，买方用电子货币支付，合同履行地既可以是软件传递的目的地，即买方所在地;又可以是软件发送地，即卖方所在地。3.交易所所在地。根据传统国际私法，在特定场所按照特定程序缔结的合同如证券交易、拍卖等无疑应适用交易所所在地的法律。但是，网上拍卖是“悬浮”在虚拟空间的，并不与任何地域相联系，适用拍卖场所所在地法实际上无法可依。有人可能转而主张适用网络服务商所在国的法律，这显然有些牵强。如两个中国人在美国在线的网上拍卖场所达成了一笔买卖交易，要适用美国法显然是不可能的。因为交易双方只是在网上“漫游”到美国，并未实际出现在美国，从而难以受美国法的约束。由此可见，国际电子商务合同不同于传统的国际货物买卖合同，是一种特殊的新型合同，因此，有关调整国际货物买卖合同的各国法律和国际条约均不能直接运用其上。但是，国际电子商务合同就其基本法律特征而言，仍然是合同双方当事人通过数据电文或电子邮件手段设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，与传统货物贸易并无本质上的区别，其“商品—货币—商品”这一商品销售的根本特征并没有改变，而且国际电子商务合同又与国际货物买卖合同有非常密切的联系，是与之最相类似的合同。因此，对于这样一种特殊的合同类型，我们可以在一定程度上参考借鉴国际货物买卖合同的法律适用规则。

二、传统国际货物买卖合同的法律适用原则

对国际电子商务合同的运用国际私法对涉外合同法律冲突的解决，主要是通过国际间制定统一实体和用冲突规范选择特定国家实体法这两种相互补充的调整方法。国际电子商务合同也应适用这些调整方法。1.统一实体法。1990年国际商会修订了《国际贸易术语解释通则》，并指出，“修订的主要原因是为了贸易术语适用EDI目前频繁运用的需要……”;联合国制订了《联合国行政、商业、运输电子数据交换规划》;国际海事委员会组成电子提单专题委员会，主持制订了《电子提单规则》;19%年国际贸易法委员会召开第29次会议，通过了《电子商务示范法》，同年12月，联合国大会以51/162号决议通过《电子商务示范法》，为网络商务活动提供了订阅国际条约的示范法。《电子商务示范法》是迄今世界上第一个关于EDI的法律，该法的目的是要向各国立法者提供一套国际公认的规则，说明怎样去消除此类法律障碍，如何为电子商务创造一种比较可靠的法律环境，解决了一些长期困扰电子商务的法律问题。虽然《电子商务示范法》既不是国际条约，也不是国际惯例，不具有任何强制性，但随着国际贸易的发展，《电子商务示范法》有可能逐步演变为一个具有某种强制力的国际条约或国际惯例。1997年美国总统克林顿在其《全球电子商务框架》中，建议各国应以《电子商务示范法》为原则，就电子契约、电子文件及与电子商务有关的基本法律问题，建立一套全球一致的电子商务的基本原则。根据我国《民法通则》的有关规定和国际上公认的法律适用原则，国家缔结或参加有关国际条约的，应优先于国内法而适用国际条约;国家法律没有规定，可以适用国际惯例。对于国际电子商务合同而言，其法律适用仍应遵循这样的原则。此外，目前在调整法律冲突规范的国际渊源上还出现了通过国际组织制定的非官方的法律文件来调整法律冲突的趋势，并已在国际商事领域得到普遍推行，弥补了国际条约之不足。如联合国贸易法委员会制定的《国际商事仲裁示范法》和罗马统一私法国际协会制定的《国际商事通则》。上述有关商务的某些国际协议，则属于此类非官方法律文件，国际电子商务合同的当事人可以选择它们作为合同的准据法，诉讼机关或仲裁机关也可以用它们来作为合同的准据法。2.冲突法。我国《民法通则》第145条及《合同法》第126条明确规定:“涉外合同当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有密切联系的国家的法律。”国际电子商务合同既有涉外合同的共性—国际性，又有其自身的特性一网络合同的签订地、履行地不明确，这使得其法律适用规则与一般涉外合同既相同又不同。(l)意思自治原则的适用。当事人在缔结合同时可自行决定其合同适用的法律，除非对于某些特殊种类的合同(如涉及不动产的合同、劳动合同以及涉外经济合作及资源勘探，涉外投资等合同)，各国出于确保f园家利益及维护弱方当事人正当权益的考虑，对意思自治进行限制或排除。国际电子商务合同不直接涉及国家利益，也不存在绝对的弱方当事人，不应属于限制或排除适用意思自治原则之例外，故应任由买卖双方在网上或网下共同选择合同适用的法律。但是，对国际电子商务合同当事人的意思自治不应是绝对的，毫无限制的。中国普遍尊重合同当事人的默示选择，但由于网络证据的复杂性，为尽量减少合同争议，对于此类合同当事人的选择应是明示的。此外，当事人的意思自治应不得规避有关法律的强制性规定，如合同中涉及消费者权益方面的争议，可以适用有关国际消费者权益保护法的强制性规范。(2)最密切联系原则的适用。我国《合同法》第126条对涉外合同的法律适用仅作了原则性的规定，关于货物买卖，司法解释为:“国际货物买卖合同，适用合同订立时卖方营业所所在地的法律。如果合同原在买方营业所所在地谈判并订立的，或者合同明确规定卖方须在买方营业所所在地履行交货义务的，或者合同主要是依买方指定的条件并就买方发出的招标订立的，则适用合同订立时买方营业所所在地的法律。”笔者认为，国际电子商务合同与国际货物买卖合}，弓不尽相同，不能完全适用有关国际货物买卖合同的法律规定;而且此类合同一般要求卖方在买方所在地履行交货义务，即合同的履行地主要在买方所在地，适用卖方所在地法律明显不合理;特别是网上购物合同中有相当一部分买方是普通消费者，在适用法律时既要考虑各方当事人的具体利益，考虑合同所起的社会作用，也要兼顾对消费者的特殊保护。因此，在当事人未作法律选择时，应适用买方所在地的法律。3.合同准据法的适用范围。我国对合同准据法的效力范围一直采取统一论的观点，故国际电子商务合同准据法的适用范围同样应采取统一论，即“凡是双方当事人对合同是否成立、合同成立的时间、合同内容的解释、合同的履行、违约的责任以及合同的变更、中止、转让、解除、终止等发生的争议，均应包括在内。”

三、应针对国际电子商务合同确定新的法律适用原则

在冲突规范中，有一个非常重要的部分，那就是把特定的民事关系或法律问题和某国法律连结起来的纽带或标志，在国际私法中被称为连结因素或连结点。从国际私法的长期实践和发展来看，比较常见的一些连结点有:国籍、住所或居所、营业所、货物所在地、行为地、法院地、当事人的合意选择、与案件或民事关系有最密切联系的国家或地区等。其中，当事人的合意选择地、最密切联系地是后来发展起来的连结因素，与传统的连结因素相比，更加灵活、有弹性，是对传统连结因素的“软化处理”的结果。在处理与因特网相关的案件时，由于案件纠纷发生在网络上，因特网的广阔性和开放性使得网上行为的影响遍及全球，确定连结因素尤其是确定行为地这种连结因素时会发生困难。因此，笔者认为，从网络空间本身入手，确立新的连结因素，是解决国际电子商务合同法律适用问题的一个可考虑的途径。

1.尊重网上社区解决网上纠纷。从美国的一些州际司法案件审理中的法律适用来看，对于因特网上的案件而言，即使受理案件的州法律与被告本州的法律有本质的区别，受理案件的州法院仍然可以依据自己州的法律进行判决。这样就使得网_L行为人受全球法律的制约，最终因法院适用行为人无法了解和掌握，也无义务了解和掌握国家或地区的法律而受到不利的判决。于是，针对这样的情况，有的学者提出了应当重视和尊重网上社区的观点。网络空间中非地理意义的网上社区是客观存在的，它由一些有着共同兴趣、目标和准则的用户群体构成，是否应对网上社区的法律标准予以尊重或干脆引为准据法的一部分来处理国际电子商务合同纠纷，这是一个新课题。如果各国法院和立法都对网上社区视而不见，势必导致因特网用户在进行网上活动的同时，必须力不从心地查明各国有关这一领域的各种标准和限制，这是对因特网的扼杀，也是法律适用的真正困境。

2.建立新的连结因素。网上当事人的国籍、住所或居所、营业所、货物所在地、行为地等连结因素在网上往往难以查明，同时这些因素对网上活动往往毫无意义，这时，除了依照当事人合意确定的准据法外，可以考虑根据最密切联系原则的原理建立新的连结因素。根据学者们的设想和构思，网络服务提供者ISP不仅仅在技术上处于一个不可或缺的地位，在法律上也应被赋予新的权利、处于新的地位。由于在网络案件中，最容易确定的就是当事人属于哪一个ISP所服务的用户，用户在选择该ISP的时候，就可以由ISP明示用户应当遵守的规则。因此，与当事人关系最密切的是他们的ISP，根据最密切联系原则，可以考虑适用ISP所在地或者他们选择适用的法律。这样，因特网用户将制定规则和选择法律的权利委托给了ISP，因特网用户在选择ISP的同时也就意味着他接受了该ISP所在地的法律或者该ISP所选择的国家或地区的法律的适用。用这种方法来决定法律适用，能够使用户非常清楚自己受到哪种法律规则的约束，应当遵循什么规定。将非合同当事人的ISP所在地或者ISP选择作为新的连结因素，不仅符合最密切联系原则的灵活性，而且由于最初的选择权在网络用户手中，有利于当事人预见法律的后果，不至于被适用自己完全不了解的法律。超级秘书网

3.根据服务器位置所在地决定管辖权。因特网透明的特性和宽阔的范围意味着任何一个希望得到网址的商业实体都可以从网上众多的物理地址中进行选择，得以实现。虽然当事人在网络上的活动范围是飘忽不定、难以把握的，本论文由整理提供相对而言，当事人在网上的网址还是一个比较稳定的因素，网址的产生和变更需要服务器提供商ISP通过一定的程序来进行，在特定的时间内它是确定的。因此，对于网络国际纠纷可以考虑从网址人手来确定管辖权。既然考虑从网址人手确定网络上各种纠纷的管辖权，而网址是当事人在网上的地址，而非在法院管辖区域的地理地址，那么就需要找出与网址相关联的地理地址，才能由此决定管辖该地理地址的法院拥有对此的管辖权。这个地理地址就非服务器位置所在地莫属了。因此，从一个特定网址上网进行国际商务活动，则该网址所对应的服务器位置所在地就成为管辖权的基础了。

[参考文献]

[l]吕岩峰:《国际合同法律适用的理论分歧和历史改变》，《长春市委党校学报》1999年第1期。

[2]张楚:《美国电子商务法评析》，《法律科学》2000年第2期。

[3]朱军、张茂:《国际消费合同的法律适用问题探讨》，《法制与社会发展》1998年第1期。

[4]冯震宇:《论网络电子商务发展与相关法律问题探讨》，(台北)《月旦法学》1998年第7期

篇8

[关键词] 商品房预售,优惠广告,生效要件,预售备案,预告登记

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ,由于它能为房地产开发企业筹集资金 ,缓解房地产开发企业建设资金的不足 ,因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ,国家有关的法律法规尚不完善 ,导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。

一、商品房预售合同的法律性质和特征

商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订 ,由预购方先支付定金或预付款 ,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为,商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外,具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此,在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。

合同有预约与本约之分,两者的性质及效力不同。笔者认为,商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同,因买卖的房屋在合同成立之时,并未开工或正在施工,即是将要建设或正在建设的房屋,甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇,所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定:“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续,房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言,商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此,若当事人一方违反预售合同,守约一方可以依约定内容请求对方履行。

商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同,它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外,还具有如下特征:(1)商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。(2)商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。(3)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

二、购房优惠广告的性质和效力

在现实生活中,购房优惠是商业常事,这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同,表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉,而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益,并对社会信用产生影响。因此,探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。

法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范,利益关系分析由此是法理分析的基础,其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析,预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同,以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多,优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益,这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲,优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力,否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想,如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞,作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护,最终房地产开发企业的利益也将受损。

在笔者看来,优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之,即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠,该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为,其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺,将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力,避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看,正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下,广告主才能让渡部分利益,此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式,符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上,从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑,把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束,扩大享有报酬请求权的范围,减轻相对人在求偿时的举证责任。

优惠广告与要约邀请相似,但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请,是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点:(1)它是指一方邀请对方向自己发出要约;(2)它不是一种意思表示,而是事实行为,是订立合同的预备行为;(3)它对要约邀请人原则上无约束力,要约邀请人撤回要约,只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言,商业广告即属要约邀请,《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请,在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时,商业广告发出后,因根本无法知道有多少人看到了广告,亦不知道多少人将作出意向,因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立,否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见,一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之,如果广告在内容上符合要约的规定,则应视为要约,《合同法》第15条对此亦有规定。据此,优惠广告应不同于一般商业广告,两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金,而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此,优惠广告虽同一般商业广告一样,有推销某种商品或服务的作用,但并不等于一般商业广告。换言之,优惠广告虽有要约邀请的作用,但并非要约邀请。

优惠广告作为附条件单方承诺,对房地产开发企业产生约束力,在双方订立合同时生效,在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时,应承担相应责任。

由此,优惠广告虽非双方的合同条款,但直接决定双方的权利义务。换言之,房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时,如兼涉及合同和优惠广告,应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的,此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺,对房地产开发企业产生法律上的约束力。 三、商品房预售合同的生效要件

1、预售方主体资格条件

预售方主体分为两种情况:(1)开发企业自行销售;(2)开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格,取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的,房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)对预售商品房主体资格所作的严格限定:(1)预售方必须是经土地管理部门核准,已全部交付土地使用权出让金,取得了商品房开发项目的土地使用权;(2)商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项,已申领了固定资产投资许可证;(3)持有建设工程规划许可证;(4)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和峻工交付日期;(5)预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得了《商品房预售许可证》的。

2、商品房预售合同双方意思表示真实一致

由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称,承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售,承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在,也不可能对商品房作任何的评价,所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务,以保护承购人的合法权益。也只有如此,承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同,否则此合同为无效合同,并不受到国家法律的保护。

3、商品房预售合同内容的合法性

预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。

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关键词：无权处分；买卖合同；法经济学方法；意义

一、关于无权处分合同

（一）无权处分制度

民法上的处分包括事实处分和法律处分，在本文的语境下当然是指法律上的处分。在此明确无权处分的概念是行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。“处分”一词原本是物权法上的概念，它是所有人对其所有之物进行控制，并且能够体现物权权能的一项重要权利。要构成无权处分必须存在如下几个要件：

首先，无权处分是财产处分权的欠缺，处分人必须不具有财产处分的权能，即对他人财产进行了处分。其次，无处分权人必须是以自己名义实施了处分他人财产的行为，无权处分人处分他人财产与第三人签订合同必是以自己名义签订的，若以财产所有权人名义签订合同则构成了无权，这也是这两项制度的不同之处。再次，无权处分的行为具有违法性，无处分权人处分他人财产时必须没有取得处分权，否则不够成无权处分。

结合我国的具体立法，其中“无权处分”一词应当指向的是合同而非物权行为。我国秉承债权形式主义，不承认德国理论中的物权行为理论，因此在我国无权处分行为是指对标的物没有处分权的当事人订立的、以引起物权变动为目的的债权合同，在债权形式主义的物权变动模式下，除当事人约定外，一般买卖行为本身不能产生处分权利的效果，而是由交付、登记等行为实现。因此无权处分合同是否有效应当与物权是否转移相区分。

（二）合同法以及最高法院司法解释中买卖合同效力

在明确“处分”一词的指向以后我们来分析我国合同法以及相关司法解释中无权处分合同的效力。依照我国《合同法》第51条的规定，显然在无权处分下合同效力是待定的，它是否有效取决于原权利人的追认与否，其侧重点在于保障原权利人的合法权利，随着经济的发展这种规定还是过于保守，虽然对原权利人做出了充分的保护，但是实践中无权处分下签订的合同多发，全部效力待定有阻于经济的运行。

根据最新的合同法司法解释第3条之规定，可以得知买卖合同中无权处分合同是有效的，但是仅局限在买卖合同项下是有效，其他仍是效力待定。这对促进市场交易向前迈了一大步。这一规定与《合同法》第51条的规定不存在冲突，原因在于合同法是在我国《物权法》之前颁布的，在《物权法》中我国采用债权形式主义主义模式，司法解释第三条在法律逻辑上是不存在问题的。

二、无权处分合同之法经济学分析

（一）关于法经济学原理

经济分析法学主张运用经济学的理论和方法分析、评论法律制度，朝着实现最大经济效益的目标改革法律制度。科斯是经济分析法学代表人物，科斯认为市场机制的运营以及制度的安排都是有成本的，交易费用越低市场运行效率越高，当然该定理中提到的交易成本为零的理想状态是不存在的。当从交易成本为零的单纯理论假想转到实践中人与人交往不断产生交易费用时，法律的制度安排是至关重要的。制度经济学家波斯那认为明确的权利界定是制度合理安排所必须的要素，最珍视权力的人掌控权利就能够使权利得到最有效的实现。

（二）无权处分的买卖合同之法经济学分析

合同法是调整财产流转关系的法，它对一国的经济发展的影响是不可小觑。其旨意在于通过对合同这种在私法自治的基础上双方达成的合意进行法律规制，以督促双方当事人积极履行契约，提高交易效率、降低交易成本。

《合同法》第51条将无权处分他人财产的行为规定为效力待定，旨在保护真实权利人的合法权利，赋予了真实权利人合同的追认权，这体现了私法自治的原则，但是在无形中限制了交易的顺畅进行。设想一例：无权处分人甲在与乙协商购买货物过程中，在没有取得货物的所有权情况下与交易相对人丙签订该批货物的买卖合同，假设乙是甲的长期供货商，双方保持了很多年的合作关系，合作已经相当成熟，甲将货物卖与丙不会产生不能对待给付，则甲与丙签订的合同就是无权处分合同，此例中若将该合同效力待定则不利于合同履行的稳定性，现实中这种未取得所有权即转手出卖的情况屡见不鲜，若一味的将其定义为效力待定，则丙的权利就不能得到有效的保障，设若甲不履行合同且乙不追认合同就有可能导致了合同无效的发生，之前并与甲的协商等一系列的交易成本就会白白浪费，这无形中增加了交易成本与交易费用，市场交易风险增加，此时第三人丙往往会选择更为稳妥的方式交易，这样降低了交易效率。

前面已经说到最高院出台的司法解释符合我国的法律逻辑，买卖合同司法解释三第三条规定了，在无处分权人与对方签订合同后，对方以其在缔约时未取得所有权而主张合同无效的，法院不予支持。这就表明法院应该认定无权处分合同是有法律效力的，在无处分权人因为没有取得所有权而不能履行合同时，买受人可以依据有效的买卖合同要求其承担违约责任。将无权处分合同划归有效充分展现了鼓励交易的基本精神，使不太严重的交易瑕疵获得弥补，维护了交易相对人的利益，从而有利于提高交易效率、避免成本浪费。

三、无权处分下买卖合同有效的经济学意义

无权处分的买卖合同归于有效其经济学意义是巨大的，这种制度安排体现了我国当下经济发展迅速的特征，最高院的司法解释中将无权处分的买卖合同判别有效其经济学意义在于：

首先，提高交易效率，促进财产流转。无权处分合同有效的情况下，第三人获得了有利的法律制度的保障，使第三人减少交易顾虑，能够进一步增进财产流转，进而使交易效率大大提高。

第二，保护交易安全，化解交易风险。使合同有效，买受人在没有得到履行时可以请求违约责任，而在无效的情况下买受人就至多请求缔约过失责任。缔约过失责任的保护在很多情况下远不及违约责任的保护。

第三，降低交易成本，达到利益平衡。无权处分的买卖合同制度设计可以降低缔约时的成本，该条保证了买受人在交易中不必再花时间调查对方是否是有权处分人，降低了交易成本。同时，在无处分权人处分他人财产时也给与了相应的惩罚，因为合同有效在其不履行合同是违约责任就加重了其法律负担，可以说是一种利益上的平衡。

当然一项制度的研究与构想进而发展为法律并非一朝一夕之事，其意义所在也不仅仅在此一部分。但是，以上足以表明将无权处分的买卖合同效力归于有效对整个市场经济交易的运行是大有益处的，运用法经济学方法分析、验证法律制度设计的合理性是科学的。在我国经济转型期制度与法律设计是关键，法经济学这门应用科学完全可以在寻求好的经济制度、促进经济发展中发挥不可限制的能量。（作者单位：河北经贸大学）

参考文献

[1]科斯：《企业市场与法律》

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（一）标的物所有权的概念及内容

为了阐述标的物所有权转移问题，首先需要对所有权概念及内容进行介绍。买卖的标的物是财产，标的物所有权也就是财产所有权。所谓标的物所有权，根据《民法通则》第七十一条规定，是指标的物所有人依法对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

在一切民事商事活动中，财产所有权是一项最基本的民事权利。人们只有拥有财产，才能从事各种各样的民事商事活动。财产所有权具有排他性，即财产所有人对其拥有的财产享有充分的独占权和支配权，同一财产只能设定一项所有权，依法设定后，其他任何人（或者单位，下同）都不得侵犯这种权利。当然，这种排他性并不意味着同一财产只能由一个人享有所有权，两个或者两个以上的共有人可以对同一财产享有同一个所有权。例如，兄弟俩合买一辆汽车，这辆汽车只能有一个所有权，这个所有权由兄弟俩共同享有。

从构成内容上讲，财产所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权等四种权能。即：

（1）占有权。它是指财产所有人对其财产实际控制的权利。一般情况下，占有权由所有人享有或者行使。但是，在有些情况下，财产也可能由非所有人占有，如保管人依据保管合同合法地占有所有人的保管物、运输经营者在承运期间占有托运的货物、承租人在租赁期间占有出租人的财产、公安或者交通部门因依法扣押违章的汽车而占有车主的汽车，还有盗窃犯因盗窃而非法地占有他人的财产等。

（2）使用权。它是指财产所有人对其财产进行事实上利用的权利。使用权是所有人行使所有权的一项重要的权利，所有人通过对财产的使用，满足自己生产或者生活的需要。例如，所有人利用其汽车从事货运或者客运，利用电脑编制程序，用vcd机播放光盘，穿棉衣防寒等，都是财产所有人行使财产使用权的表现。使用权一般由财产所有人行使，但非所有人也可以使用财产，如在财产租赁中，所有人将财产出租给他人，他人就有权使用财产等。

（3）收益权。它是指财产所有人收取其财产所产生的某种利益的权利。所有人取得其财产的收益，一般情况下是使用财产的结果，即利用其财产获取利益。这种利益可以表现为现金、实物，也可以表现为其他利益。例如，向他人出租自己的房屋以收取租金等。

（4）处分权。它是指财产所有人决定财产在法律上命运的权利。这是财产所有权中最重要的一项权利。如财产所有人可以把自己的财产出售给他人，可以赠与给他人，也可以将自己财产抛弃等，都是财产所有人行使处分权的表现。一般情况下，财产处分权由财产所有人行使，但在有些情况下，也可以由非财产所有人行使。例如，在财产抵押、质押中，所有人将其财产抵押或者质押给他人作为债务人履行债务的担保，他人（即抵押权人、质权人）在债务人不履行债务时依法变卖该财产，还有，在留置中留置权人在债务人不履行债务并依法折价、拍卖该留置的财产，执法机关强制出售违法者的财产等，这些都是非财产所有人行使处分权。非财产所有人处分所有人的财产，必须符合法律的规定，否则，将承担法律责任。

由上可知，财产所有权的占有、使用、收益和处分四种权利，一般与财产所有人是紧密结合的，但在实际生活中因各种原因，往往有部分权利、甚至全部权利与所有人暂时分离。这种分离是根据法律或者所有人意志而进行的，所有人并没有丧失财产的所有权。例如，在财产保管中，虽然保管人占有财产，但财产仍为所有人所有；在财产租赁中，承租人占有、使用财产，但财产所有权仍为出租人享有等。所有权的四项权能与所有人暂时分离，有时正是财产所有人行使其所有权的手段或者目的。当然，如果采取非法手段或者违背所有人意志使财产所有权四项权能与财产所有人分离，那么，这种分离不受法律保护，违法者将承担法律责任。

（二）标的物所有权转移的含义

这里所说标的物所有权转移，是指买卖合同约定的标的物自原所有人（一般为出卖人）转移归买受人所有。

买卖是财产所有权转移最重要的方式。财产所有权转移的方式较多，但转移只有合法才受到法律保护，非法转移财产所有权的不受法律保护，违法者将承担法律责任，触犯刑律的，将依法追究刑事责任。从取得财产所有权角度讲，所有权的取得，包括原始取得和继受取得这两种方式。基于一定的法律事实，法律确认所有人对财产所有权的最初取得，称为所有权的原始取得，又称最初取得。原始取得不发生所有权主体的变化，不以他人的所有权为前提或者依据，而是根据法律规定直接取得。厂家对其制造的工业产品、农民对其种植获得的粮食、国家没收和收归无主财产等，都属于财产所有权的原始取得。财产所有权转移是继受取得的方式。所有权继受取得，是指以他人（原所有人）的所有权为前提和依据，通过所有权转移这种法律行为而取得所有权。通过转移，财产所有权由原所有人转归新所有人拥有。财产所有权转移的法定方式，包括买卖、继承、赠与等几种。其中，财产继承和赠与主要发生在特定的当事人之间，因此，只有买卖才是实现财产所有权转移最普遍、最重要的方式。

在买卖合同中，通过买卖这种行为，标的物的所有权就由原所有人转移归买受人。也就是说，通过买卖，原所有人丧失（消灭）标的物的所有权，而买受人取得该物的所有权，成为新的所有人。通常情况下，标的物所有权转移时，标的物的占有、使用、收益和处分四种权利同时转归买受人。但在有的情况下，四种权利并没有一并转移，如出卖人依法出卖已出租的财产，买受人取得该财产所有权时并没有取得占有权和使用权（这两种权利为承租人享有）。

（三）标的物所有权转移的时间

买卖标的物所有权的转移时间，是指买卖合同的标的物自出卖人移归买受人所有的时间。确定标的物所有权的转移时间，对确认该物产权归属、约束当事人履行合同义务和转移过程中发生的标的物风险承担具有决定性的作用。

《合同法》的规定与我国《民法通则》第七十二条第二款对标的物所有权的转移时间的规定是一致的，它规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”不仅如此，《合同法》根据该条内容，又进一步对当事人约定转移所有权作了明确规定，即： “当事人可以在买卖合同中约定保留标的物所有权的条款。该条款可以约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”

根据上述规定，一般情况下，即除了法律另有规定或者买卖双方当事人另有约定的外，买卖合同标的物的所有权自出卖人交付该物时转移。也就是说，应分别下列情况来确定买卖物品所有权的转移时间：一是法律对财产所有权转移时间有特别规定的，依特别规定确定；二是法律没有特别规定，而买卖双方当事人对标的物所有权转移的时间有特别约定的，依特别约定来确定；三是法律没有特别规定、当事人也没有特别约定的，依出卖人交付出卖物的时间来确定。不管属于哪种情况，只要确定了标的物所有权转移时间，从该时间起，该物所有权就从原所有人（一般为出卖人）转移给买受人享有。

1．法律另有规定的时间

有关法律对标的物所有权转移时间有特别规定的，标的物所有权自该时间转移。所说“法律另有规定”转移所有权时间的情形，主要是指法律规定某些特殊标的物的所有权自向有关管理部门办理一定登记手续（主要是产权过户手续）之时转移。这里所说特殊标的物主要指交通运输工具、房屋等法律明确规定的特殊物品。因此，“法律另有规定”转移所有权的标的物只是少数，法律没有明确规定必须办理有关手续才转移所有权的标的物不适用这里的“法律另有规定”。例如，根据《海商法》规定，船舶所有权的取得必须向船舶登记机关进行登记，办理有关产权证书等；船舶所有权登记之时，为船舶所有权取得之时。我国《城市房地产管理法》对城市房屋所有权转让、取得也作了类似规定，房屋所有权自向房屋管理部门进行登记之时转移。

法律对特殊标的物所有权转移条件作了特别规定，而买卖双方当事人没有按照这种特别规定办理有关手续的，即使出卖人交付了标的物，买受人接收、占有了标的物，该标的物在法律上仍为原所有人所有，买受人并没有取得标的物所有权。

2．当事人另有约定的时间

所说“当事人另有约定”，是指买卖双方当事人依法对标的物所有权转移时间条件的特别约定。需要指出的是，当事人对标的物所有权转移条件的约定，不得违背上述 “法律另有规定”的转移规定，否则，该约定无效。例如，法律规定汽车所有权自办理登记之时转移，当事人就不得在汽车买卖合同中约定与此相违背的内容。

根据《合同法》规定，并结合实践，当事人另有约定转移所有权时间的情形，主要有以下两种：

（1）在特定物买卖中，约定的特定物的所有权自买卖合同成立时起转移。例如，甲乙达成协议，甲将其收藏的齐白石的画卖给乙，乙签订合同后即可取得该画所有权，但该画仍放在甲处，待乙一个月后支付价款时取画。在这个合同中，乙在合同成立时就取得了画的所有权，所有权发生了转移，但甲并没有将画交付给乙。

（2）约定保留所有权的内容，待买受人履行特定义务时再转移。《合同法》规定的就是这种情形。双方当事人在签订买卖合同时，可以约定出卖人交付标的物后仍保留该物的所有权，待买受人按照约定履行支付全部或部分价款或者其他约定的义务时才将该物转移归买受人所有。在这种情况下，标的物所有权自出卖人交付之时起过一定期限或者买受人履行一定义务后转移，如双方约定物品所有权自出卖人交付后买受人付清全部价款之时起转移。如在分期付款买卖中，一般情况下出卖人交付标的物时并没有转移该物所有权，而是按照当事人约定，标的物自买受人支付全部或者部分价款时转移所有权给买受人。买卖合同当事人约定保留所有权条款的，当出卖人保留所有权条件消失或者买受人履行约定的义务时，标的物所有权从此时转移给买受人。不具备这种条件的，即使标的物实际上被买受人占有，该物的所有权也没有实现转移。

除了上述两种外，当事人还可以特别约定标的物所有权转移时间的其他情形。

3．交付标的物的时间

在法律和当事人都没有特别明确规定或者约定买卖标的物转移时间的情况下，出卖人交付标的物的时间也就是该物所有权转移的时间，即自该时间起，标的物所有权由出卖人转移给买受人享有。如前所述，出卖人交付的时间，视下列情况分别确定：（1）出卖人送货的，将标的物运到合同规定或者约定的地点，以买受人接收时为交付时间；（2）出卖人代办托运或者邮寄的，出卖人办理完托运或者邮寄手续，以承运人（运输经营者）或者邮电部门签发的托运或者邮寄时间为交付时间；（3）买受人自己提货的，以出卖人通知的提货时间为交付时间，但出卖人通知的提货时间应当给买受人必要的在途时间；（4）标的物在订立合同之前已为买受人实际占有的，以合同生效时间为交付时间；（5）需要办理法定或者约定手续的，以办完规定手续的时间为交付时间。

在上述三种情形中，交付时间为标的物所有权转移的时间是实际生活中最普遍的。即在买卖中，交付标的物与转移所有权往往为同一行为，也往往被人们看成一回事。也就是说，一般情况下，买卖中交付标的物与标的物所有权转移是同时发生的。但是，在少数情况下，交付标的物的时间并不是标的物所有权转移的时间。因此，在买卖中，虽然习惯上人们把交付标的物视为标的物所有权转移，但这两种行为是不能划等号的。

另外，需要指出的是，买卖的标的物所有权是否发生转移并不一定是以买受人是否付款为标准，而是以是否实现交付或者法律、合同特别规定的转移时间条件为准。只要具备了这种时间条件，即使买受人没有按照合同规定付款，该物的所有权在法律上已为买受人享有（当然，买受人没有按照合同约定付款，是买受人违约，应当承担违约赔偿责任）。有些买卖合同，如城市房屋买卖，即使双方签订了买卖合同，买受人也付了款、占有了该房屋，但只要没有向城市房屋管理部门办理该房屋所有权转让、取得登记手续，房屋所有权在法律上仍为出卖人享有。

（四）具有知识产权内容标的物所有权的转移

知识产权包括着作权、商标权和专利权等。严格地说，即从买卖合同调整的对象上讲，知识产权转让不属于《合同法》上的买卖。但是，在不少情况下，会涉及到作为知识产权载体的实物的买卖，买受人购买该实物一般只是为了使用，并不是为了获得权利人的知识产权，出卖人出卖这些物一般也不是出卖其知识产权。例如，一般人购买计算机游戏软件是为了在电脑上玩游戏，而并不是为了购买该软件开发者或者创作者的知识产权。出卖具有知识产权的计算机软件、图纸等标的物，仍属于物的买卖。

出卖具有知识产权内容的标的物的，该标的物所有权转移适用上述规定。但由于这种标的物涉及到知识产权问题，因此，法律特别规定，除了法律另有规定或者当事人另有约定外，该标的物的知识产权不属于买受人。也就是说，买卖的标的物的知识产权并没有因标的物所有权转移而发生转移，该知识产权仍为知识产权人所有。只有在特别情况下，即法律另有规定或者当事人另有约定的情况下，知识产权才可连同其载体标的物一并转归买受人所有（这实际上扩大了买卖合同的适用范围）。不过，需要指出的是，因买卖标的物涉及技术转让的，应适用《合同法》关于技术转让合同的规定。

（五）标的物孳息的归属

在标的物所有权转移上，还应注意标的物产生的孳息的归属问题。这里所说的“孳息”，包括由标的物产生的自然孳息和法定孳息。例如，牲畜所生的小仔就为自然孳息，财产租赁中的租金等为法定孳息。在现实生活中，买卖有时会涉及到标的物的孳息。