房地产行业价值范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业价值，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

近日，重庆市市长黄奇帆就房产税首次公开表示，重庆即将开征的高端房产税将对存量、增量高档房都展开征收。而随着重庆高档商品房地产税尘埃落定，上海房地产税基本框架也逐渐明朗。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，中短期更严厉的政策调控预期告一段落，房地产板块进入估值修复和增长阶段，2011年将是地产股的价值回归年。

重庆房产税试点影响力度较弱

房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。

对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。

宏观经济环境决定行业发展大势

宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。

货币政策由“适度宽松”转为“稳健”

2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。

通胀与治理通胀的博弈

近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。

人民币存在升值压力

人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。

2011年行业基本面判断

房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄

2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。

日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。

德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。

中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。

未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。

成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长

2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。

投资建议

2011年将是地产股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部将明显抬升。

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关键词：营运能力评价指标；优化；房地产上市公司

一、研究意义

我国的房地产行业发展速度较快，投资数额巨大，非常依赖金融机构，所以房地产企业自身的资金周转效率好坏影响着企业自身的价值，决定着其长期战略目标能否顺利实现。我国的房地产行业在资金周转能力和营运能力上存在诸多问题，所以需结合我国房地产行业现有营运能力评价指标，根据房地产行业特征及存在的问题，对房地产行业营运能力评价指标进行改进，使企业管理者和利益相关者能准确判断和评价企业经营管理的质量和经济资源的利用效率，为房地产行业的稳定发展提供依据。

二、国内外研究现状

（一）国外研究现状。Dutta（2005）认为公司输入资源并转换产出相对能力，就是按照公司的各种投资和产出来定义每个能力就是企业的能力。能力可以看做是一个企业可以利用自己的资源投入，例如研究开发，市场营销，广告投资，到商业预期目标，例如新技术的发展，销售收入输出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，结合众多企业的实际资料，深入研究了资产结构和现金存量对企业收益的影响。通过研究发现，拥有较高收益率的总司往往会存在大量的现金，稳定资金链往往带给企业更多的效益，其现金在资产结构中占比越高，收益率也越高。

（二）国内研究现状。李会娟（2013）对房地产上市公司的财务营运状况与企业绩效之间的关系进行探究，得出结论房地产上市公司的营运能力与企业绩效之间存在显著的负相关关系。公司的营运能力状况越低，企业绩效则越强。这符合房地产行业资金投入巨大，回收期较长的特征。黄水媚（2014）提出强调相关体系的建立有着重大的作用，体系建设具有综合性。要想加强对企业现状的充分了解，就应当通过一些一级指标和一些二级指标来分析，得出综合性的判定结果。另外，应当注意的是：所选择的变量性指标应当具有显著的可对比性。

（三）文献综述。对于财务评价指标的研究，一些有价值的成果相继涌现，但是现有的研究还存在以下的局限性：（1）传统的财务指标体系均参照工业时代提出的杜邦分析体系，将资产收益率和利润率作为中心，重点评价企业的盈利能力。（2）虽然国内外学者对企业关营运能力状况和资金周转能力上。提供了一些关于财务决策的建议，但是如何在实践中运用这些指标，企业如何运用这些指标来保证企业的稳定运转，这些指标又如何给企业提供准确得信息使得企业做出正确的判断，这些均没有指出，所以缺乏实践性。

三、房地产上市公司财务特征

中国的房地产企业总体业绩提高，但在发展中潜在很多问题。由于房地产本身的特点、房地产销售模式、其开发特点以及金融工具不断发展，房地产产品渐渐脱离实体经济。房地产跟别的商品不一样：具有双重属性，其保值增值功能和地域附着性导致了房地产是高价值耐用的消费品，也是受投资者喜欢的投资品，有投机价值，导致房地产产品价格具有实体经济与符号经济特征。

四、房地产行业现行营运能力指标体系构成及其存在问题

（一）房地产行业现行营运能力指标体系构成

1、应收账款周转率：应收账款起点是销售，终点是现金，企业的应收款项能否够顺利如期收回，关系到企业资金利用效率和经营管理质量。

应收账款周转次数=本期营业收入/应收账款平均余额

2、流动资产周转率：流动资产在企业资本中最为活跃。

流动资产周转次数=当期营业收入/流动资产平均占用额

3、存货周转率：存货周转率反映的是利用存货周转的情况，一般来说，它是和营运能力呈正相关的，越高的存货周转率就说明有越稳定的购入、产出、销售等综合营运能力。

存货周转率=本期销售成本/存货平均余额

4、固定资产周转率：固定资产生产能力，影响着企业产品的产量和质量，甚至影响到企业营运能力和盈余能力。

固定资产周次数=本期营业收入/固定资产平均余额

5、总资产周转率：总资产周转率用来综合评价企业总体资产利用效率和经营管理质量。总资产周转率越高，总资产经营管理质量就好，有利于有利于企业减少负债从而提升企业竞争力。

总资产周转次数=本期营业收入/资产平均总额

（二）房地产行业营运能力指标体系存在的问题

1、反映现金流量的指标不全面。现行房地产行业营运能力评价基本指标中，没有一个指标与现金流量相关。

2、财务指标衡量标准的缺陷。我国对营运能力指标目前只是在评判指标数值的高低作为评价标准，没有统一指标标准值，使得财务指标计算结果没有可比性。

3、不能充分反映资产结构和资产质量。忽视了非财务因素对企业营运能力评价的影响，由于财务评价标准的局限性以及环境的变化，企业未来的营运能力分析并不能在当期的财务指标中得到反映，将非财务指标信息加入营运能力分析具有科学性。

五、房地产行业营运能力指标体系改进

（一）增设净营运资本周转率指标。净营运资本周转率具有很强的综合性，评价整体资产营运能力分析的财务指标，能体现企业偿债能力状况与潜在的财务风险。净资产的周转通常伴随着收益的增加，周转越快，效率越高。

净营运资产周转率=产品销售收入/（流动资产-流动负债）

（二）增设与现金流量有关的营运能力指标。本研究通过主营业务现金比率、资产的经营现金流量回报率两个指标来反映现金流量状况。

1、主营业务现金比率指标，反映企业主营业务的运营状况和主营业务产品产生现金的效率，企业通过当期主营业务产生现金的能力。

主营业务现金比率=经营活动产生的现金净流量/主营业务收入

2、经营现金流量回报率，该指标反映总资产中所含有的经营现金流量净额的比重，是体现总资产流动性的重要指标。

经营现金流量回报率=经营活动产生的现金流量净额/总资产

（三）增设资产保值增值率指标。资本保值增值率通常用来反映投资者投资的完整性和增值性。如果大于100%，说明企业资金投入经营效益良好，资本在原有基础上实现了利益增值。

资本保值增值率=期初所有者权益/期初所有者权益

六、结论与建议

新的营运指标评价体系是在传统营运能力评价指标体系基础上的升华，更加注重营运资金运转效率，用所有者权益比率去反映企业的运转效益和安全状况，更加注重现金流量的作用，变静态为动态，更真实、更客观的反映了房地产行业在近几年的营运状况，对引导行业的整体发展提供了良好的基础。

参考文献：

[1] Dutta，S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005（26）：277-285

[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.

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关键词：中小型房地产企业；工程造价控制；要点

中图分类号： TU723 文献标识码： A 文章编号：

面对房地产市场竞争的日益加剧，中小型房企为提高自身竞争能力，必须有效的利用有限的资源，杜绝浪费、提升效益。通过对项目工程造价有效控制，是增强市场竞争能力，保持企业发展的重要手段。下面就中小型房地产工程造价控制做一简要分析。

1.中小型房地产企业的概念和特点

1.1中小型房地产企业的概念

中小型房地产企业是一个相对于大型房地产企业而言的概念，是指在开发及销售等方面规模相对较小的企业。目前，对中小房地产企业的尚无一致看法，有学者认为可以从企业规模及开发数量上进行划分，中小型房企是指开发规模较小（年开发面积小于10万m2）、员工较少（200人以下）、年销售额在1.5亿元以下，开发资质2级及以下的房地产开发企业。

1.2中小型房地产企业的特点

1）企业规模小融资能力差

中小型房地产企业由于规模小、资产少、职工人数少、开发项目小等，决定了其无法直接进入资本市场，限制了其融资渠道。但由于房地产企业资金占用量大，规模及融资能力很大程度上决定了公司的市场地位。而中小型房地产企业由于规模及自有资金的限制，无法的到金融机构的信任和支持，融资渠道单一，只能更多地趋向于选择中短期项目和中小型项目，抗风险能力差，此限制了其发展。

2）管理体系不健全

受到开发规模和项目数量的限制，中小型房地产企业管理机构设置比较简单，内部控制制度不健全，管理体系不健全，形成了岗位分工不明确、责任不清晰管理不到位的现状。加之缺乏优秀的管理人员的，对市场状况及发展趋势判断不准，出现经营决策跟着感觉走的状况。另外，因项目管理经验不足，项目管理还处于一个较低的水平，质量、工期都不具有竞争性。

3）企业竞争力较弱

房地产开发是以项目方式运作的，具有连续性的特点。但因中小型房企规模小、开发能力弱、资金投入不能保证等，造成项目开发的随机性较高，各类项目关联性差，致使企业的信誉度不高。另外，在品牌宣传及市场营销方面也无法与大型房企抗衡，从而失去了很多获取较高利润的机会，市场占有率不高，资金的周转期长，增加了资金的压力。

2.工程造价控制的特点

虽然房地产开发企业的规模不同，但在项目的造价控制却都具有以下特性：

2.1动态性

房地产开发项目从决策到竣工交付需要经历一个较长的过程，开发过程中，各种内外部条件的变化使项目开发处于一个不确定的环境中，影响工程造价的各种情况均有可能发生，工程实际造价只有等到竣工结算后才能明确。同时，工程造价控制需要在质量、工期及成本目标指导下进行，任何目标发生变化后，造价控制也需随之变化。

2.2全过程性

工程造价的控制贯穿于工程建设的全部过程，从项目的决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及使用阶段，直至项目寿命终止。要实现工程造价控制目标，就必须在项目建设的各个过程，针对不同阶段的特点，采取不同的手段进行有计划、有目标的控制，才能保证项目总造价控制目标的实现。

2.3前期阶段的重要性

工程造价的控制虽说贯穿于项目开发建设的全过程，但因不同阶段的工作内容不同，对造价的影响也不相同。项目的决定阶段和设计阶段是对工程造价影响最大的阶段。根据相关数据分析可以看出，策划和设计阶段的费用仅占项目工程造价的5%左右，但其却确定了项目总投资的85%，而施工阶段的造价控制，只能影响项目总造价的5%~10%。由此可以看出工程造价控制的关键应在前期的决策和设计阶段。

2.4相关性

工程造价的控制不是孤立开展的，与项目的质量、进度有着密切的关系。工程造价的控制与相应的技术要求、进度要求、工作条件及工作范围密不可分，各类条件之间存在着矛盾、但又紧密地统一，工程造价的控制不能仅仅片面的强调造价目标，而不顾质量的降低及工期的拖延，造价的控制必须与质量、工期、工作范围的控制同步协调。

3.中小型房地产企业工程造价控制要点

中小型房地长企业项目的造价控制可以分为决策、设计、招标、实施及结算阶段，每一阶段具有不同的控制要点。

3.1决策阶段

项目决策是选择和决定投资方案的过程，是通过对不同方案进行技术经济比较，对拟建项目的各项功能的必要性和可行性做出判断和决定的过程。是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。

此阶段需要在充分市场调研的基础上，进行竞争性分析，并对市场的发展趋势进行判断，在综合考虑自身的各方面优劣势的基础上，通过对项目开发规模、产品标准及档次、建设地点、工程技术方案的对比，选择经济合理、技术先进、实施可行的方案。方案确定后，做好投资估算的编制工作，作为下达设计任务书、控制设计概算的依据。

3.2设计阶段

设计阶段是房地产项目进行全面规划和描述实施意图的过程，是处理经济与技术的关键环节，此阶段应注意以下几点：

1）推行设计招标

设计招标，有利于引入竞争机制，通过多种设计方案的对比，从中选择最优设计方案，有利于项目投资的控制，通过招标可以选择有实力的设计单位，提高图纸设计的质量，保证后续目标的实现。通过招标选择技术先进性、经济合理性的方案，同时关注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考虑建筑物的性质、用途，合理布置道路、管线、绿地、园林景观等，充分利用有限的投资；

2）推行限额设计

限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，保证总投资额不被突破。设计过程中可以采取标准化设计及运用价值工程方法，另外，在签订设计合同时应明确限额设计指标以保证目标的实现。

3）完善设计合同条款

设计合同签订时，应对设计质量、设计进度、施工图设计的工程造价控制等方面要有明确的要求，设定相关奖惩条款，使设计单位重视图纸的质量，加强内部审查，尽量减少因设计不到位造成后期费用增加。

4）设计概算的审核

设计概算是设计文件的重要组成部份，是编制投资计划、确定控制建设项目投资的依据。经批准的设计概算是工程建设投资的最高限额，是资金筹措及造价控制的依据，应进行仔细审核。

3.3招标阶段

通过公开招标，可以选择技术力量强、资金雄厚、管理水平好的施工企业，凭借市场竞争，达到控制项目工程造价的目的。在招标过程中应注意：

1）明确工程招标范围

房地产开发项目专业化程度较高，需要由多个不同的承包单位协作完成。施工过程中会产生不同承包人之间的场地、工序、工作面的交接。对此应做出明确的约定，严格的交接标准、防止返工和索赔产生，造成成本的增加。

2）制定严密的合同条款

开发过程中，不可预见的因素较多，通过合同条款对各种情况的处理方式进行约定，涉及对工程造价的条款一定要严谨。如总包单位对分包单位及协作单位应提供的服务内容及标准，新增工程内容价格确认方式，不可预见的风险范围及双方应承担风险的幅度等都应在合同当中予以明确。

3.4实施阶段

此阶段建筑物形成实体的阶段，涉及面广、工程量大、周期长，在此阶段应关注以下几方面：

1）进行合同交底及图纸会审

合同签订后应及时进行合同交底，使合同执行者熟悉合同条款、明确工作界面的划分，分清各项工作的责任主体。认真组织图纸会审，减少设计变更的发生，尽可能把设计变更在施工阶段初期，设计变更发生得越早，损失越小。

2）控制现场签证

规范现场签证程序是控制工程造价的重要措施，应该建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员明确责任人、审核人责权利分明。。签证要及时，尽量把签证图纸化。对于隐蔽工程的签证，应该在隐蔽之前核定，避免事后扯皮。

3.5结算阶段

结算阶段需要在短时间内对项目的工程造价做出准确的反应，应做好以下工作：

1）准确计算工程量

准确计算工程量是确定工程造价的基础，相关人员应掌握工程量计算规则，精通施工技术，熟悉施工工艺。同时计算时应严格按照合同约定进行，明确工程施工范围及界限，防止重复计算。

2）合理计取各项费用

对上报的结算，审查综合单价是否存在错套、高套情况，子目换算是否正确，材料价格是否按规定处理，同时还要重点核查措施项目费是否为包干项目，与招标文件及合同约定是否一致等。并及时完成甲供材数量的扣减，确认相关往来账务，准确真实的反应工程造价。

4.结语

中小型房地产开发项目要提升自身的竞争力，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，对项目开发全过程的工程造价控制进行严格控制，只有各阶段的造价得到有效管理，企业才能确保实现项目赢利的目的。

参考文献：

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关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练

当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。

因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。

本专业培养目标

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。

本专业的教学现状

在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。

本专业综合性职业技能训练的开发

（一）开发依据

本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。

从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。

（二）训练目标

该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。

在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于

（三）训练内容

与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。

以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。

（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。

（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。

（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。

（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。

以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。

以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。

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摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。基于这种背景下，本文对我国房地产金融市场风险形成机理以及具体防范房地产金融市场风险措施进行探究，旨在多管齐下积极应对房地产金融市场风险。

关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控

引言

随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。

1、房地产金融市场风险形成机理分析

简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：

金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。

信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。

金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。

2、我国房地产金融市场风险分析

房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。

2.1信贷规模增长过快

房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，

2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。

3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施

对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。

3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。

3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。

参考文献：

[1]汪春燕 浅析我国房地产金融创新[J].当代经济2011 (18).

[2]成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家2009(2）

[3]刘宝玉.防范房地产金融风险，促进房地产产业发展[J].城市建设理论研究（电子版）2011(23).

[4]钱培新 试论我国房地产金融风险及其防范研究[J].消费导刊2011(10) .

[5]霍雷.银行房地产金融业务风险防范[J].大观周刊2011(27).

作者简介:

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当前，房地产行业发展迅速，能够满足人们的住房需求。要想促进房地产行业的快速发展，需要对客户消费心理进行深入的研究，制定出合理有效的房地产市场营销方案，深入挖掘房地产市场价值。随着房地产行业的发展，人们对房地产行业的市场营销策略进行了广泛的研究，但是有些房地产营销策略自身存在着一定的限制性，导致房地产营销存在意识误区。本文主要是结合消费者心理和营销策略进行研究，希望能够为房地产的营销提供借鉴，制定出满足消费者和房地产共赢的营销策略。

关键词：

房地产；消费者心理；营销策略

房地产行业是我国国民经济发展的重要产业，其发展情况直接关系到整个国民的经济发展水平。由于房地产行业在我国发展的时间较短，相关的营销制度比较薄弱，在实际的运用过程中，呈现出不完善的情况，房地产行业的发展，缺乏有效的市场营销策略的指导。房地产营销中的失败案例，是由于没有从消费者的角度制定出合理的营销策略有关。因此，需要对消费者的消费心理和消费需求进行深入的研究，制定出合理的营销策略，以促进房地产行业的快速发展。

一、影响消费者够烦心理的主要因素

1.环境格局设计。随着社会经济的发展，人们的生活水平得到了极大的提高，追求高质量的生活环境，良好的生活环境是消费者购房的主观意愿，人们倾向生态环保绿色购房环境，并且每个消费者对于购房的环境格局呈现出不同的要求，具有各自不同的审美观点，通常房屋环境的主要格局是复室、两室二厅、三室两厅和四室两厅等。

2.地区位置便利。地区位置便利也是消费者购房首先需要考虑的问题，交通直接关系着人们的出行，对人们的生活质量具有重要影响，是人们日常生活的重要组成部分，相对而言，市区内的交通要更为便利，但是拥挤。郊区的交通较为缺乏，但是环境更为舒适，对于购房地区的选择，与消费者的不同心理需求有直接关系。

3.设施配套齐全。当前，人们追求高质量的生活，小区内的配套设施齐全也是人们购房需要考虑的问题。小区内的物业管理质量，受到了消费者的重视，其主要的配套设施主要包括：科技智能化的配套设施、运动设施和安全服务管理等，能够满足人们对舒适生活的要求，符合物业管理的心理需求。

4.价格选择消费。价格是消费者在购房时首选的条件，每个消费者都希望用最少的钱，买到性价比最高的房子。因此，在消费购房时，消费者通常会查阅各方面的资料，选择优惠和折扣较大的房子进行购买，购房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，决定着消费者对于购房价格的心理选择。

二、营销策略对消费者心理的影响

1.潜意识影响。营销策略影响着房地产行业的发展，房地产营销策略的制定，是在消费者购买行为的基础上发展起来的，直接关系到消费者的购买意愿和服务意愿。消费者完成购买，就是对房地产产品的价值的肯定，消费者会在无意识中来对房地产项目进行评判，消费者自身意识到的冲动和感受，就是潜意识的影响。

2.自我形象影响。消费者购买目的主要是从心理补偿、释放心理压力和满足自身的本能欲望三个方面来实现的，消费者购买房地产产品通常会与自身的形象保持一致性，充分展现出了消费者自身的世界观、人生观和价值观。我国的房地产行业发展迅速，房地产种类丰富，消费者在购房时，会追求一致性的心理，需要结合自我形象来进行购房，选择出适合项目人群的房地产产品。

3.房地产产品视觉形象影响。视觉对消费者的购房意愿有着直接的影响，房地产行业通常会利用视觉优势，来获取消费者的关注，需要在房地产企业内部建立良好的视觉形象，保证视觉形象的稳定性和统一性，视觉形象对消费者的消费心理产生了重要的作用，会引发消费者的联想和引起消费者的注意，实现对房地产产品视觉形象感情上的认同，提高房地产产品的忠诚度。

三、客户消费心理营销策略的制定

1.客户消费心理的产品策略。以消费者需求为导向的产品策略，要求运用发展的眼光去看待消费者的消费需求，要让消费者感受到所购买的房产相较于其它同类产品拥有更高的使用价值。尽量去满足消费者的购买心理，加强对消费者营销策略的规范。消费者的购房习俗是长期形成的，并且在短时间内难以改变，需要建立在消费者价值与规范心理的基础上，激发消费者的购买意愿，达到售房的目的。

2.客户消费心理的价格策略。当前，房地产行业发展迅速，价格是消费者购房首选的条件，也是房地产销售中较为敏感的因素，直接关系着消费者的购房意愿。当前，我国的房产销售中，最常见的房地产价格策略，是依据消费者的需求和市场竞争价格来制定的，需要以消费者为导向，消费者下完房产的价格越低越好，质量越高越高。在制定购房策略时，需要满足消费者的价值心理，要结合整栋楼的位置、朝向和景观等，设置不同的茶几，考量价格策略和价格体系，制定出合理的价格策略标准，满足消费者的情感心理需求。

3.客户消费心理的销售渠道策略。消费者的心理与营销策略之间存在较大的联系，影响着房产销售工作的顺利实施。房地产行业需要制定产品策略和价格策略，确保房产销售工作的顺利开展。如果房产行业处于供不应求的状态，企业无需制定出合理的消费者营销策略，企业要想节约营销成本，可以通过建立销售团队的形式直接进行房产销售，对销售人员的营销能力要求不高。如果房产营销处于供大于求的现象，对团队营销能力的要求较高，需要培养大量的房产营销人员，来促进房地产行业的快速发展。

四、结语

消费者的消费心理直接影响着营销策略的制定，房地产行业要想取得良好的销售效果，必须要对客户消费心理进行研究，制定出合理的营销策略，从产品策略、价格策略和销售渠道三个方面进行研究，让消费者得到心理上的满足，以便得到更多目标群体和目标用户的认同和接受。房产销售者应意识到房产销售策略的重要性，以促进房地产行业的持续发展。

作者：郑陈力 单位：宁夏大学土木与水利工程学院

参考文献：

[1]刘菲.消费心理与房地产营销策略之间的关联分析[J].企业技术开发,2013,28:70-71+78.

[2]王学娟,王海燕.基于消费心理的吉林省房地产营销策略研究[J].企业技术开发,2013,28:76-78.

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关键词　房地产开发项目　成本控制　价值工程

一、研究背景及意义

房地产开发是一项复杂的系统工程。从改革开放至今，房地产行业在我国已得到了迅速的发展，对缓解居民的住房矛盾、加速城市建设做出了较大的贡献。近年来，随着市场由卖方市场向买方市场的转换，房地产行业正在从粗放型经营模式向集约型经营模式进行转变。但由于一些非理性因素的存在，我国房地产行业的现状与发达国家水平相比仍有较大的差距，与我国经济整体发展进程并不协调，这主要表现为房地产市场供需结构不平衡，存在投机泡沫，房价上升过快、已经超过了居民平均收入的上涨幅度等。

房地产行业发展的健康与否，直接关系到经济整体运行情况，关系到我国的社会稳定和和谐发展。房地产开发企业作为房地产市场的主体，也将在发展中发挥重要作用。成本控制作为影响房地产企业总体回报非常重要的一个方面，已经逐渐成为提升企业效益的核心来源，成本控制已成为房地产开发项目管理的重中之重。

价值工程是从产品功能分析人手来研究产品的功能和成本的合理匹配，强调的是产品的功能提高与产品成本降低的有机结合。价值工程作为一种技术与经济相结合的方法，正好迎合了房地产开发项目的成本目标追求，在开发项目的各阶段均可以发挥很大的效能，为房地产企业节约成本，增加利润，优化管理，促进技术进步创造有利条件。

价值工程的研究和应用也将在以下几个方面起到重要作用：首先，应用价值工程的评价方法可以使房地产行业在推进绿色建筑的实施方面发挥更大的作用；其次，通过对价值工程理论的推广应用，促使我国的房地产产品人性化水平不断提高；最后，通过运用价值工程的评价方法，促进我国房地产行业的进一步向集约化发展。

至今，我国房地产行业应用价值工程还不普及，如果我国房地产行业推广应用价值工程的水平能够迅速提高，将会极大推动行业的健康发展，使有效资源发挥更大效益，同时也能够更好满足我国经济均衡发展、社会稳定和谐的要求。

二、价值工程研究和应用发展现状

1947年，迈尔斯在《美国机械师》杂志上公开发表了《价值分析》一文，标志着价值工程理论的正式诞生。到20世纪70年代，价值工程已经推广到各行各业，都取得了比较显著的经济效益。价值工程不仅在美国得到了广泛的应用，而且在世界许多国家和地区也得到了积极引进和推广。

1978年价值工程通过日本被介绍到中国，首先在长春第一汽车制造厂、北京第一机床厂、上海机床厂等企业中应用，并取得了可喜的成果，进而逐步在各地各行业展开。

对于房地产等建筑类企业，国外已普遍应用了价值工程技术。首次将价值工程应用于建筑类行业的是美国。从应用实际中可以看出，价值工程在国外建筑业中应用的步骤主要包括信息收集、功能分析、方案创造、方案筛选、方案发展和方案的实施与反馈六个阶段。在研究对象的确定上，国外普遍采用目标成本与实际成本进行对比的方式确定；在应用的时间上，国外的价值工程主要是应用于工程的设计阶段；其选择的应用方法也比较多，包括40小时工作法(40hour Hopeshop)、设计方案审核法(theCharette)、价值工程审议法(the VE Audit)、承包商建议法(theContractor's Change Proposal)、澳大利亚法(Australian Ap-proach)、日本3小时工作法(Japanese 3 hours Compact VE)等。

近年来在理论界的研究和企业界的不断应用下，我国也逐渐形成一些价值工程应用的模式，例如：面向市场的成本管理模式是以市场竞争为推动力，确定产品的必要功能，同时降低产品寿命周期成本，以获取竞争领先地位为目的的系统管理和控制方法；功能成本管理方法是在原有产品基础上提高质量，增加或减少功能，改善产品设计或提高质量的一种成本管理方法。

三、价值工程相关理论概述

价值工程(Value Engineering，VE)，也称价值分析(ValueAnalysis，VA)，是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。有些人也称其为功能成本分析。价值工程涉及到价值、功能和寿命周期成本三个基本要素。

1、价值工程主要原理。价值工程的表达公式为：V(价值)=F(功能)／C(成本)。其中，“价值”是某种产品(劳务或工程)的功能与成本(或费用)的相对关系，表现为功能与成本之比；“功能”是一种产品或作业所担负的职能和所起的作用；“成本”是产品寿命周期的成本。从式中可以看出，产品的价值与功能成正比，与成本成反比。

2、价值工程特征。价值工程具有以下特征：着眼于提高价值，即以最低的寿命周期成本实现必要功能的创造性活动；以功能分析为核心，即在开展价值工程中，以使用者的功能需求为出发点；十分强调用系统的思想和系统的方法提高价值，即把价值工程的研究对象当作一个系统来研究；活动的领域侧重于新产品的开发设计阶段，本质是创新。

3、价值工程实施步骤。价值工程的实施过程，实质就是针对产品的功能和成本提出问题、分析问题、解决问题的过程。价值工程的一般工作程序见表1。

四、价值工程在房地产开发项目各阶段成本控制中的应用

房地产开发项目的整个开发建设程序可以分为以下五个主要阶段：投资决策与土地获取阶段、产品策划阶段、项目设计阶段、项目建设实施阶段、项目交付使用阶段。在上述五个主要阶段中，还穿插着土地、规划、建设、过程及竣工验收等多种手续的办理。

1、投资决策与土地获取阶段。该阶段主要包括投资机会选择、决策分析及土地获取等工作。房地产企业会综合各方面的因素对项目的可行性进行分析，确定项目后再进一步获取土地使用权。对于项目而言，土地自身先天拥有诸如交通、大型商业等区域因素，房地产企业改善这些因素的难度较大，因而在本阶段利用价值工程进行成本控制和项目功能的优化改善的空间不大。

2、产品策划阶段。产品策划阶段是房地产项目开发关键环节之一，也是价值工程得到运用的重要环节。房地产企业要结合前期可行性研究报告，进一步进行深入调查研究，准确地确定目标市场、目标市场需求。运用价值工程的工作方法主要如下：首先，收集市场资料，用科学的方法进行市场调查研究，并

以此作为价值工程分析比较的依据，内容包括市场供需资料、业主方面的资料、技术资料、材料成本资料等等。其次，进行功能分析，这是价值工程的核心。目的是为了确定产品的必要功能，根据公式计算产品的价值，进一步确定价值工程活动的方向和目标。

3、项目设计阶段。设计是在产品策划基础上对项目的各项工作的细化。据统计，尽管设计费用在项目整体成本中比例不大，一般只占成本的1.5％－2％，但对开发项目整体成本的影响可达75％以上。(全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，2003)。在设计阶段运用价值工程，并不是片面的认为开发项目整体成本越低越好，而是把项目的功能和成本两方面综合起来分析，而价值正是功能和成本的综合体现。价值工程在设计阶段的应用主要有两种情况：首先是价值工程在项目设计方案优选中的应用。主要是对各种方案对各项功能的满足程度打分，然后计算各方案的功能评价分，计算各方案的价值系数，以价值系数最大者为最优。其次是在设计阶段工程造价控制中的应用。在设计阶段应用价值工程控制工程造价，应以对控制造价影响较大的项目作为价值工程的研究对象，分析评价各项功能以及现实成本，并以功能评价系数为基础，将目标成本分摊到各项功能上，与各项功能的现实成本进行对比，确定成本改进的期望值，成本改进期望值大的，应首先重点改进。进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜，进行设计创新，采用新工艺、新型材料，合理配置资源，在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用。

4、项目建设实施阶段。该阶段是指开发项目从项目报建到竣工验收所经过的过程，主要可以分为招投标阶段及项目实施阶段。在招投标阶段，价值工程的实施主体将变成投标人，投标人会尽最大努力满足招标人的要求。将价值工程引入评标机制中，使经济标和技术标评审有机地结合，有效地防止评标过程规范性不强，随意性较大以及人为因素干扰较多，缺乏客观公正等弊端。在项目实施阶段，项目承建公司是应用价值工程的主体，工作内容包括：优化施工组织设计、优选项目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配置资源等方面，以较低的成本可靠地实现该项目所需要的功能。

5、项目交付使用阶段。本阶段主要指开发项目验收合格后，房地产企业向业主交房以及后期维修管理。工作重点是结合项目具体情况，做好入住计划以及应急预案，系统考虑控制处理问题的相关费用。

五、我国价值工程应用现状及相关建议

价值工程在我国的应用还处于初级阶段，开展范围有限，技术尚不成熟，与国外存在不小差距。这一方面与价值工程的发展状况有关，例如没有促使价值工程应用的技术规范和标准，缺乏指导价值工程实践的专家，价值工程专业知识匮乏等等；另一方面，房地产行业本身存在着制约价值工程推广应用的因素，例如房地产企业不了解、不重视，设计人员没有掌握价值工程的功能与成本结合的方案创新原理和方法，存在不规范的行业竞争行为等等。

针对价值工程在我国房地产行业的应用现状，应该从以下几个方面促进价值工程的发展：首先，加强政府相关部门的导向作用；其次，结合房地产业的产业特点，充分借鉴国外经验，发展应用价值工程的理论和方法；再次，加快人才培养和相关行业机构的建立；最后，提升房地产行业人员对价值工程的认识，充分发挥房地产开发项目团队的能动性和创造性。

六、结束语

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【关键词】房地产；泡沫；评价指标；政策建议

房地产泡沫主要体现在价格泡沫上，具体是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。其直接原因是投机者对房地产市场的估计过于乐观，主观和客观上均背离房地产自身价值以及盈利能力。1998年7月3日国务院了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国房地产业进入了实质性运作阶段。

目前各大房地产企业资金链趋紧甚至于断裂的新闻屡见不鲜，由于国内楼市特殊情况，虽没有形成泡沫经济，但如何应对目前的房地产形势至关重要。

1 房地产泡沫评价指标

目前应房地产泡沫评价指标大部分是选取袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体。其分为三个部分：同步指标、先行指标和滞后指标。同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。为指标体系提供预警功能。滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体（详见表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期缩水近八成，创造了2005年以来新低。国庆期间，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情况和京沪相似。

基于行政降温和欧债危机的双重影响，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。

2.2 宏观经济特点

通过对当前房地产行业形势的观察和分析，统计资料发现当前宏观经济特点表现为以下四个方面：

1）贸易不均衡

目前我国的外汇储备总额也己突破1万亿美元，成为世界第一外汇储备大国。我国对美国的贸易顺差连年持续扩大，使得美国一直要求人民币升值，另外再加上一些国际舆论的不利影响，人民币升值的压力越来越大。

2）金融市场不断开放

我国于2001年12月加入世界贸易组织，紧接着在结束入世5年过渡期后，2006年12月起我国便开始全面开放国内金融市场，外资银行便可以和中国的银行一样开展人民都不同程度地加快了房地产业的迅速膨胀。

4）民间流动资金依然过剩

由于近年我国银行存款利率较低，股票市场低迷，以及理想金融投资产品比较匿乏，这便使得大量民间流动资金涌入房地产行业，使得房地产价格暴涨，产生房地产投资过热现象。民间流动资金过剩是导致近年我国房地产价格上涨过快的主要原因。

3 防止房地产泡沫政策建议

在当前严峻形势下，国家及各地政府有必要提出有效政策，以正确引导和促进我国房地产行业健康发展。

1）针对我国监管国外游资为防止泡沫发生，我们必须严格管制并进行积极引导国外游资的流入，防止出现投机行为。具体措施有：通过保持国内房地产行业的健康发展，有效的阻止国外游资投机房地产业；也可有选择地吸收国外资本，并对其最短投资期限加以规定；采取相关税收政策来抑制国外游资的投机行为。

2）针对人民币升值

人民币升值压力逐渐增大，其与经济的稳定息息相关。具体建议有：实现人民币渐进性升值，防止升值过快造成对房地产行业的冲击；对现有外汇管理体制进行适度改革，减缓升值压力。积极引导国外资金流入国内具有一定科技含量的制造类行业。

3）货币政策建议

当前我国需要不断完善货币政策体系，对房地产价格实行指标化以及及时监测，以保证我国房地产行业健康发展。具体建议有：有效控制银行信贷规模，同时严格管制房地产信贷数额比例；利用综合利率手段对我国房地产行业进行调控；通过建立房地产预警系统，尽快制定有效的货币政策。

参考文献

[1]曹振良、高晓慧等.中国房地产业发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002，4

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房地产经济论文范文一：低碳经济对我国房地产经济的影响

我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。

一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性

对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。

二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响

1.低碳经济对房地产经济的不利影响。

1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。

1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。

2.低碳经济对房地产经济的有利影响。

2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。

2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。

2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。

三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施

1.政府应加大政策支持力度。

低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。

2.提高房地产公司的重视。

房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。

3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。

目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。

4.积极推广使用环保材料和节能技术。

很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。

5.积极倡导低碳消费。

随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。

房地产经济论文范文二：房地产经济发展下市场经济论文

1.房地产经济和市场经济协调发展的措施

市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：

1.1控制好房地产商品的价格

过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。

1.2做好金融监督

无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1.3尽快实现房地产经济转型

目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式;另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。

篇10

1.房地产行业快速发展，房价快速提高。

在中国城镇化政策开始实施之后，中国城市人口大幅度增加，这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市，房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。

2.房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟。

由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。

3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。

在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自己拥有的资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。

二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策

（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化

根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。

（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展

在中国当前社会经济快速发展的背景下，房地产改革尚且处在初级阶段，面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。

（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件

在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场，还有利于降低各大银行贷款的金融风险，有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展，有效提高整个房地产行业的经济价值，促进中国国民经济稳定的发展。

（四）建立科学化的管理机制，明确房地产经济发展的主体

中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题，而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出，造成这些问题的原因是多方面的。因此，为了有效改善当前房地产行业发展中的问题，便需要建立科学合理的管理机制，充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整，将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时，还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规，为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系，从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中，促使房地产经济更加规范和稳定，确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。

（五）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展

房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。

三、结论