房地产企业采购流程范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业采购流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

 

在当今的21世纪，已经不再是企业与企业之间的竞争，而是供应链和供应链之间的竞争，对于市场中的企业来说，哪个企业的供应链整体竞争力比较强，哪个企业就能获得最大的竞争力，特备是对于房地产企业来说更是非常明显。近年来，房地产企业物资的采购、供应和管理都是呈现分散管理的状态，在这种情况下，导致物资的质量、价格以及供应等都不能得到保障。科学合理的采购成本管理能够避免采购和供应之间产生脱节，进而产生物资的浪费和流失[1]。所以说，供应链采购成本管理法在房地产企业中具有非常重要的作用，本文对供应链采购成本管理法在房地产企业的运用进行了分析。

 

一、房地产企业供应链采购管理存在的问题

 

(一)缺少对房地产企业内部流程工作的管理

 

对于房地产企业来说，因为没有认识到采购环节在供应链中的作用，只是将其作为一个辅助的部门，内部之间的部门不能很好的配合，缺少内部流程工作的管理。在房地产企业中，为了能够加强企业内部的管理，建立了部门之间相互监督、相互审批以及相互沟通等，但是这种形式很难提高采购工作的效率，导致出现了非常漫长的采购周期。在房地产企业当中，采购是一个非常敏感的部门，虽然在表面上看来管理非常严格，但是事实上只是多了很多繁琐的手续，而且好降低了工作的效率。如果采用供应链管理的理念，建设透明公开的供应商评价体系，那么就能省去很多的手续。比如，可以要求供应商预留5%的质量保证金，使房地产企业作为强势的买方，在采购货物时，要坚持收到货，并且验货之后再付款，另外，还有一年的保修时间，在合同里面要明确的标识出来，从而促进采购流程的顺利进行。

 

(二)缺少对物资使用以及库存的管理

 

首先是物资使用的管理。在房地产企业的物资使用时，经常存在很多的漏洞，一般情况下，物资的使用是根据需求而进行供应的，经常出现积压或者是流失的现象，没有完善的管理制度，也缺少对物资的跟踪管理，不能保证物资的准确使用和及时查询，因此，导致物资的使用比较混乱和复杂;其次是缺少科学有效的库存控制和管理。在房地产企业的供应链中，物资流动和信息流动没有标准化的管理和规范，随意性比较强，缺少科学有效的库存控制和管理方法，只是按照以往的经验来进行物资的采购，不管是采购时间还是采购数量，都存在很大的盲目性。

 

(三)采购部门与供应商之间关系比较复杂

 

在房地产企业当中，因为没有科学完善的供应商准入制度，缺少健全的市场机制和市场秩序，在这种情况下，一些生产规模比较小、生产能力不是很足、技术水平落后以及服务不到位的供应商就会趁机侵入。而这些供应商会受到企业政策调整、技术加快以及市场价格的调动等外部因素的影响，从而造成各种形式的风险，而且还缺少应对风险的措施，导致出现违约行为、恶意欺骗行为以及违法犯罪行为等。另外，还有一些供应商不能按时履行合同，或者存在提供的产品质量得不到保证、技术性能不符合要求、售后服务跟不上以及技术指导不到位等问题，导致采购部门和供应商之间的关系逐渐复杂，影响房地产企业的采购工作[2]。

 

(四)缺少对采购环节的管理

 

在进行房地产企业物资的采购过程中，一些供应商经常对采购人员进行行贿，从而影响对采购环节的管理，导致采购的物品不能符合标准质量，缺少对供应商公平系统的评价。另外，因为没有充分重视和供应商之间的伙伴关系，所以缺少完善的评价系统，在进行物资的采购时，只能通过搜集的资料来判断供应商，其中供应商的信息不能达到十分准确，再有，还能通过和以往的经验来进行供应商的选择，从而使采购人员在采购时失去了主动性，影响交货的速度和质量，导致缺少完善的采购过程管理。房地产企业为了促进采购环节的管理，制定了非常复杂的管理制度，致使在进行沟通时需要花费大量的时间，进而错过了采购的最佳时机，使采购工作的效率得不到保障，延长采购的时间。

 

二、供应链采购成本管理法在房地产企业中的运用

 

(一)增强采购部门和房地产企业中各个部门之间的关系

 

对于房地产企业来说，在进行供应链采购成本管理时，要想实现企业的最大利益，加强采购部门和房地产企业中其他部门的关系是非常重要和必要的，这样不仅利于采购过程中信息的传递，还能降低各个部门之间相互抱怨、相互不理解的状态，能够加强部门之间的沟通。通过各个部门之间的交流和沟通，能够充分保证采购的质量和价格，不仅使采购的物品实现物美价廉，还能为房地产企业带来最大的经济效益。采购部门和财务部门合作，能够及时为财务部门提供资金的应付以及预付的情况，而且财务部门正常的支出非常利于房地产企业和供应商之间良好关系的建立。

 

(二)加强对房地产企业采购成本的管理

 

在进行房地产企业物资的采购时，一定要重视编制采购计划，明确这次采购是否非常重要，怎样采购，采购的物品是什么以及采购的时间和数量等，最重要的是选择那个供应商，只有明确上述问题，在采购过程中才能做到心中有数，根据形势的变化而变化。另外，在采购过程中还应该科学合理的选择供应商，并且与之建立长期的合作关系，详细了解供应商各方面的信息，掌握供应商的最新动态，根据企业需要的物品和形势来制定采购的措施，保证采购的科学性和合理性。而且还要做好采购文档的制定和管理工作，进而了解采购的现状和未来趋势，积极培养出一支高素质的采购队伍，从而提高房地产企业采购工作的质量，保证供应链采购的成本[3]。

 

(三)增强供应链上下游之间关系的管理

 

在进行房地产企业供应链采购成本管理时，要加强供应链上下游之间的关系，也就是房地产企业和供应商之间的关系，一定要采用正确的供应商策略，从而降低房地产企业的供应链成本。比如，可以和核心的供应商建立长期的合作关系，制定出相应的供应措施，在节约交易成本的基础上，使供应商为房地产企业提供个性化的服务。要想加强供应链上下游之间的关系，一定要对价值链进行详细的分析，明确在采购过程中消费多少了资源，如何实现这些资源价值的转移，通过分析资源的耗费，不仅加强了供应链上下游之间的关系，还增强了房地产企业的经济效益。

 

结束语：

 

综上所述，供应链采购成本管理法在房地产企业中是一种非常新型的管理方式，它不仅能够节省房地产企业供应链采购成本，还能提高房地产企业在市场中的竞争力，另外，还体现了供应链采购管理的价值。但是目前的研究方法和理论还不是特别的完善，仍然需要进一步的改进和纠正，从而促进房地产企业供应链采购成本管理的质量。

篇2

【关键词】房地产开发；成本控制；策略分析

房地产项目开发的成本控制就是在保证质量的前提下，以最小的代价获取最大限度的利益。从我国现阶段房地产发展得知，房地产企业因内部因素影响，造成了大部分项目开发只重视市场，一味的以提高价格来追求利润，而忽视了对项目成本的管理，造成项目开发成本过大，从而影响企业经济效益。

一、房地产开发成本控制现状

（一）全局成本控制的意识薄弱

我国房地产企业多采用静态成本管理方法，都是以计划价格为基础，把重点放在事后结算上，受以往传统价值观和房地产行业高收益的影响，企业开发商多缺乏成本方面的竞争意识，成本控制意识薄弱，导致浪费严重，成本投入失控。面对日益激烈的市场竞争，房地产企业面临严峻的挑战，目前不可控制成本在成本总额中占得比例持续增加，所以加强房地产企业的成本控制，提高企业效益、规避项目风险，建立健全一套适合社会发展的成本管理和控制体系，提高操作流程的科学性、规范性，是房地产企业增强核心竞争力的关键所在。

（二）成本项目化管理能力有待提高

国内的房地产企业尚未形成系统化、规范化、精细化的一体化管理流程，成本控制仍处于粗放状态。房地产公司多缺少组织框架的支撑，不是由专职部门而是由财务部门兼顾成本测算工作，甚至于有些企业把成本简单的理解为工程造价成本，把成本测算的任务交给工程预算部门，依然保留着传统的财务成本概念和工程造价成本概念，还没有从真正意义上理解所谓全成本和全过程的成本管理思想。

（三）成本管理缺少系统化

房地产公司实现成本的控制首先要确立明确的成本目标，其次再确定成本目标的内容和相关流程，再次，以达到成本目标的环节要求为标准，严格监督控制整个组织执行系统，最后按照组织执行体系运行的要求，设定控制标准和相应的矫正方式，运用通用管理思想的知识，这个过程是最有利于企业实现成本控制和管理的流程，然而，许多企业甚至没有形成目标成本的概念，建立成本控制管理流程的体系更是无从谈起。许多企业为了抢占市场先机，缩短工期，往往忽视了制定长期发展策略，直接导致企业缺乏明确的控制成本的目标，极为容易造成事中和事后成本管理的盲目和失控。缺乏成本管理的长期战略指导，使得战略目标与成本管理措施脱节，成本管理计划失去效力，成本预算和成本决策形同虚设。

二、房地产企业成本管理的战略措施

（一）提高开发设计规模

房地产企业的大规模开发设计有利于企业成本的降低。设计阶段是项目成本控制的关键，对项目造价、建设工期、工程质量以及竣工后的经济效益起着决定性作用。而大规模的开发则可以降低投资成本，所以当企业在选择项目时，应该选用较大的地区进行开发建设，这样在材料和设备选购时，就可以大批量购买，从而降低单位成本。现阶段，房地产项目材料采购出现了多个项目相结合的联合采购现象，这样的联合战略同盟，不仅可以在材料、设备的采购上进行联合行动，实行大规模采购，还可以最大程度上降低建筑成本。

（二）科学实施项目筹划

成本有效管理必须以准确的项目策划为前提，在项目控制阶段实现成本的有效管理和控制对整个工程总成本的削减起到不可忽视的作用，所以，在项目决策阶段加强成本控制是非常有必要的，也是房地产企业提高成本管理控制水平的关键。基于项目决策的重要性，房地产开发商就要仔细考察项目涉及到的客观环境、经济技术指标和原材料供应情况等，并对投资产品的收益情况进行合理预测。消费者是决定项目成败的关键因素，所以在项目启动前，项目策划者还要认真调查消费者的市场需求，预测产品销售预期和收益情况等，制定最合理的投资方案。

（三）实施全局成本控制措施

现阶段我国房地产企业仍处于初期发展阶段，其合理开发需要制定科学的发展战略目标，并贯穿于全局成本控制理念。项目成本主要用于前期的投资、规划、设计、施工以及竣工后的销售过程，其中材料的采购大约占项目总费用的70%，这直接影响了工程成本。所以项目的成本控制必须依据成本产生特点，建立成本控制体系，制定目标成本，并通过预算把目标变成具有可实施性的行动计划，使项目成本控制在计划预算范围之内。并且依据整体成本控制为方向指导，实现成本控制管理进行成本优化，效益最大化的最终目标。由于房地产项目成本控制要符合当今社会经济可持续发展战略，所以科学合理的成本控制将有助于这一战略目标的最终实现。

三、结束语

在当前日益激烈的市场经济环境下，房地产开发项目的成本控制是企业发展的重要因素。并严格按照项目全局控制与重点控制相结合的方法，确保项目质量的前提下，对项目开发整体过程进行有效的成本控制，是提高项目经济效益的基础，才能使房地产企业高效可持续发展。

参考文献：

[1]赵涛，潘新鹏.项目成本管理[M].北京：中国纺织出版社，2010

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关键词：房地产企业；财务核算；税法；协调

近些年房地产行业在去库存和不断上涨的开发成本的压力下，各房地产企业纷纷加大对财务核算的力度，想以此的获得有利的决策数据找到降低成本的措施，进而获得企业的最大利润。而税法作为国家取得财政收入的重要保障税法，又赋予了企业依法完成纳税的责任和义务，直接影响企业最终经济效益的流入量。所以如何协调财务核算与依法纳税这样一个税企之间的关系成为一个值得深入思考的问题

一、房地产企业财务核算与税法协调之间的关系

税法是国家取得财政收入的重要保障，具有较强的强制性。财务核算结果是企业纳税的根本依据，作为财务工作的核心部分，房地产企业的财务核算相对复杂，环节繁多。自身具有项目连续滚动开发的特点，易使企业延迟项目决算期，导致其成本和利润难以理清，容易出现违规问题。

如果不重视财务核算的准确性和及时性，那么混乱的财务核算必定增大房地产企业经营风险和税收风险，严重时会使房地产企业陷入被动局面，甚至会导致企业无法继续经营。只有获得合法的经济利益才能让企业可持续地稳步发展。财务核算结果将影响企业纳税的结果，而税收核算结果又影响企业会计报表，使其包含税收的影响和纳税调整以后的影响。二者之间是相辅相成密不可分的。

二、房地产企业财务核算与税法协调的现状

（一）“营改增”税制改革政策对企业财务核算及税法协调产生影响

“营改增”的全面落实，让企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理等难题。对房地产企业财务核算有着很大波动，尤其在企业的纳税管理、经营指标、税率和计税基数上产生重大影响。

首先，以房地产企业的纳税管理为例，纳税人资格认定分为一般纳税人与小规模纳税人、房地产销售纳税义务时点增加不动产交付买受人的当天作为应税行为发生时间、增值税抵扣方法等与营业税的纳税管理有显著的变化。

其次，企业的招标采购、规划设计、建筑施工直至产品销售各环节涉及的收入、成本、资产等经营指标数据基数随着税率不同也发生了明显的变化，增加了经营管理的难度。再有营业收入和营业成本双降，增值税价外税的特点改变了以往房地产企业流转税的核算模式。

最后房地产企业税率和计税基数的变化以及计税方法不同导致税负增减不一，采用简易征收方式的企业税负下降，一般计税方式的企业税负受多方因数影响会呈现税负上升的现象。

由此可见，税制改革之后，财务核算难度加大，税款确认呈现复杂化趋势给企业的财务人员增加了不小的工作困难，同时也影响了财务核算与税法协调之间的关系。

（二）企业内部财务核算人员对于税法理解及执行力不强

企业内部核算人员是协调核算工作与税法关系的关键因素，由于我国税种类别多，且随着税制改革及国地税每年相关税法规定的不断颁布，在一定程度上决定了财务人员要不断地加强学习。一部分核算人员尽管他们熟练掌握各种财务方面的知识和技能，但在实际工作中由于对税法以及相关制度的认识及理解不足，导致在具体的财务工作执行过程中可能会使相关法律法规有偏差，给财务核算与税法协调工作的开展带来一定阻碍。

（三）现行税法规定的税种多样化造成的财务核算困难

现行税制涉及房地产行业的有14个税种，目前，在房屋开发建设、销售、出租、转让等环节，征收的税种涉及流转税、所得税、财产税、行为税四大类，主要包括增值税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。各税种由于征税目的不同存在较大的核算差异，其中存在多项需进行复杂核算才能确认税额的税种，例如土地增值税按单一项目分业态征税，计税过程复杂，企业所得税在预缴和清算过程中因影响因素较多也给财务核算带来一定的难度。

（四）部分房地产企业管理层的纳税意识淡薄、财务基础薄弱直接影响财务核算与税法的协调

由于房地产企业计税基数影响，缴纳的税款在开发过程中支付的资金占比也会较大，不少房地产企业管理层在资金使用存在压力时向建设工程倾斜，忽略了部分税款的纳税义务时点，人为的干预财务核算导致与税法不协调；也有部分企业由于管理体制问题或对财务工作重视程度不够，造成财务组织架构和财务核算手段不健全，导致财务核算准确不高，进而影响与税法的协调。

三、提升财务核算与税法协调之间关系的举措

（一）合理化解“营改增”税制改革对财务核算的负面影响

为了适应税制改革变化，房地产企业要对经营管理模式进行调整，来确保各业务链提供准确的财务核算数据。对公司管理流程进行再造，通过对招投标流程、合同流程、票据流程、采购流程和销售流程等业务链梳理重新制定执行标准，达到企业对产品和服务实施精细化管理。

在营销方案的制定中，应更加注重“营改增”后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。对招投标的、建材采购和销售产品的定价通过科学合理的运作的，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求；完善增值税核算细则的制定，让财务核算有章可循。

另外，还应设置独立的税务核算人员，全面的负责税款的核算，其中包括增值税的核算及相关票据、申报来保证税款数据的准确。

（二） 加强税务政策收集及时组织税法培训

由于税法的内容随着税制的改革不断变化，房地产企业财务人员也要与时俱进，不断学习。只有清楚当下最新的税务政策，并不断对涉税核算进行调整，才能使其与税法相协调。因此，在提高财务人员工作技能水平的同时也要做好税法培训，通过定期再教育培训提高其对税法相关政策的掌握和数量运用。

培训途径主要为两种：一是靠内部培训，房地产企业采购相关税法书籍或网络税法资料，财务人员通过自学或由企业内部高级财务人员进行内部培训，争取熟练掌握关于增值税进项税转出、企业享受免税和退税的会计处理方法。二是借助外力，可以联合税务局进行税法培训；或者参加外部专业的税法培训课程；还可以通过邀请外界专业讲师来进行。另外，提高领导对税法的认识和了解，有利于充分发挥领导的带领和监督作用，因此加强对企业管理层及非财务人员的税法培训也是积极的措施。

（三）定期进行企业税收筹划，平衡财务核算和税法的关系

所谓税收筹划又称合理节税，是在税法规定许可的范围内，通过对经营和投资理财等活动的事先筹划和安排，利用税法给予的对己有利的可能来选择和优惠政策，选出合适的节税方法，从而取得更大的经济效益。所以房地产企业做好税收筹划是既对财务核算工作的重要指引，同时也提升了公司管理层对税法的认识高度，减少对财务核算工作的不当干预。

（四）健全企业涉税会计核算体系，规范处理财务核算与税法的协调

会计核算体系是一个包括会计机构设置、会计核算方法以及会计核算流程的会计系统。会计核算体系的完善、适用与否，直接影响会计信息的真实性，甚至关系到企业的生存与发展。健全涉税会计核算体系是从财务核算遵循的标准即对会计准则或会计制度与税法进行差异化分析，根据房地产企业的实际经济业务环境，针对性的制定会计机构中涉税的工作范围、岗位职责、核算方法，使财务核算在执行层面和税法相结合，避免偏差带来的税务风险。

四、结束语

总的来讲，房地产行业在国家宏观调控下市场竞争日趋激烈化，货币信贷政策的不断调整，各地调控政策差异化成为常态，都左右着房地产企业的发展。房地产企业应当深刻认识到财务核算与税法协调的高度一致对降低企业经营风险，规避税务风险的意义，才能实现企业的长远发展。

参考文献：

[1]何湘燕.房地产企业财务核算与税法协调的思考[J].当代经济，2012，18：122-123.

[2]郭世举.关于房地产企业财务核算与税法协调的几点思考[J].新经济，2013，23：62.

[3]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016，09：62.

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1 引言

随着市场经济的发展和宏观经济的调控，房地产企业盈利空间逐步缩小，企业之间的竞争日趋激烈。房地产企业是国家重要的物质生产部门，其成本管理的好坏已成为衡量企业管理水平和市场竞争力的重要标志。加强房地产企业成本管理，必须转变成本管理理念，完善目标成本管理，加强工程成本控制，实行全面预算管理，才能降低经营成本，满足市场需求，提高经济效益，增强市场竞争力。

2 房地产企业实行成本管理的意义

    所谓房地产成本，是指房地产企业在生产、销售房地产产品过程中而花费的各项耗费之和，其中主要包括前期工程费、土地征用及拆迀补偿费、基础设施费、贷款利息、管理费、公共配套设施费、建筑安装工程费、税费以及其他费用。成本控制在房地产企业生产过程中是一项重要工作，是一个企业持续稳定发展的系统工程。一个企业成本管理的领先是企业在日渐激烈竞争中取胜的重要战略之一，更多的企业不断打响开源节流、降低支出的口号。事实上，任何企业无论采取何种方法及措施，都无法取代成本预算控制管理这一项工作。从长远看，对于房地产企业而言，有效的成本控制管理是企业必须重视的问题。由于成本管理指标是一种经济指标，成本指数显示房地产商的工作是好还是坏。开展成本管理工作，有利于促进生产管理，提高房地产企业的综合管理水平，所以房地产企业实行成本预算控制管理势在必行，抓好这项管理工作可以带动全局。

3 房地产企业成本管理存在的问题

    3.1成本管理体系缺乏全面的、全方位的控制

    从价值链的角度来看，企业没有对房地产开发进行深入分析，仅仅局限于对实际发生成本的控制，把开发项目的成本管理看成一项成本控制工作，没有从根本上控制开发成本的消耗，忽视了对影响开发成本因素的控制。其次，仅仅局限于房地产企业传统的节约模式，往往忽视潜在的成本损失，对于每用一笔款都要进行成本控制，虽然在某一方面将成本控制到一个最低点，但是在后期的施工和销售的过程中，由于缺乏对成本进行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐渐凸显出来，需要不时地填补成本控制造成的一些漏洞。

3.2成本控制管理忽视重点成本控制

    只重视土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等“显性成本”的控制，忽视项目开发进度控制、项目资金收支计划管理、规划设计过程中固化的成本预控、合同管理等“隐性成本”的控制。成本控制往往忽视前期开发工程费用阶段。通常只关注项目施工阶段的“事中”成本控制，缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视。把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开支成本大大增加，利润降低，增加了项目后期的开发风险。

3.3未将成本管理与工程项目质量有效结合

在房地产开发过程中，房地产企业关注的大多是施工成本怎样控制在预算内，而对工程项目质量的要求并不高，甚至在两者发生矛盾时倾向于前者。轻视工程项目质量所带来的品牌影响、返工成本等有时是房地产企业难以承受的。

4 加强房地产企业成本管理的策略

    4.1加强企业成本管理意识，实行全面成本管理

    大多数员工应当树立良好的成本管理意识，提高员工的成本管理意识，提高员工专业知识水平，使其全面参与到房地产管理工作中。加强成本管理，充分认识成本和收入之间的紧密联系，贯通技术与经济结合、生产与管理并重的原则，加强宣传教育，提高职工的成本意识。房地产企业管理者要提高职工的自主管理意识，在日常成本管理中，积极地采用约束与激励机制，达成自主管理，从而有效降低成本。

4.2加强成本管理技术运用

全面了解公司的成本结构和管理，提高其竞争优势。在现代房地产企业中，间接成本占很大一部分，它的结构和归属性彻底变化，在生产过程之外也产生很多费用，它以顾客链为导向，以价值链为中心，完全转变了房地产企业的“工作流程”，强调协调内部和外部客户之间的关系，房地产企业要协调各个部门、各个环节之间的联系，对房地产企业的需求、材料的供应、生产和销售环节的操作形成连续，同步“工作流程”。通过作业分析，对房地产开发企业流程优化改造，消除所有不能增加价值的作业，选择成本较低的作业，真正做到房地产企业的持续作业改进，提高作业效率。通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率，促进房地产企业的整体优化，建立房地产企业的竞争优势。通过加强房地产企业的成本控制，不断提高成本控制水平，确保企业获得最大经济效益。

5 结语

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(自贡银海房地产开发有限公司,四川自贡643000)

［摘要］本文基于战略成本会计在房地产企业管理中作用的凸显,分析了战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于企业生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为房地产企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对房地产企业生产经营的各个环节进行成本分析与控制,为房地产企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。

［

关键词 ］房地产企业；战略成本会计；生产规划；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相对于传统成本会计而言,战略成本会计在企业管理中的优势突出,尤其是以当前信息技术为背景的数据集成平台系统的应用,使成本会计为了适应现代企业制度与企业的发展,演化成为更高层次与更高水平的战略成本会计。一般来说,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对企业生产经营的各个环节进行成本控制并进行分析,为企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。

1战略成本会计的概念和作用

战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理；而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出；另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节；销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系；另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级；售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营；而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划；战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。

5结论

本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。由此可见,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,在房地产企业管理方面真正实现了科学的成本分析与管控,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,能够实现对企业经营管理各方面因素的优劣势分析,降低成本耗费,提高企业经营绩效。房地产行业的发展已经进入了较为平稳的时期,房地产企业的经营管理绩效将成为成熟的房地产企业在同业中竞争的有利因素,战略成本会计则成为房企科学管理的有效制度性安排,企业显然有必要改变其传统的经营模式,落实战略成本会计在企业管理中的作用,采取科学的成本分析与管控措施,保证企业在市场竞争中的长期优势地位。

参考文献：

［1］井冠阳.房地产企业战略成本管理研究［D］.济南：山东财经大学,2014.

［2］徐永生.战略成本会计在制造业中的应用研究［J］.现代经济信息,2013(16):335.

［3］刘玲.战略成本会计在制造业中的应用分析［J］.中国总会计师,2013(7):85-86.

［4］张巍.浅析战略成本会计在企业管理中的应用［J］.中国外资,2013(21):46-48.

篇6

【关键词】房地产企业管理；目标管理；成本管理；策略分析

随着我国经济发展进程的深入，面对市场日趋激烈的竞争和多变的市场需求，房地产企业必须实现更为高效的房地产企业管理工作，使房地产企业的发展目标更容易实现，保证房地产企业的市场竞争力，扩大房地产企业的销售额，提高房地产企业发展活力，促进房地产企业发展。

一、新形势下房地产企业管理创新的必要性

（一）全球化进程，面对外国房地产企业逐渐加入国内市场的趋势，为国内房地产企业的发展带来了机遇和挑战；我国经济在改革不断深化过程中，各个行业之间的竞争日趋激烈与深入；信息技术的发展与现代房地产企业的较低管理效率，也不断降低了房地产企业进行跨地区、跨行业甚至跨时空经营的难度，从而导致竞争本已十分激烈的市场面临着更为疯狂和深刻的市场竞争风暴。

（二）利益至上和人本主义的社会思潮交互影响，从而要求房地产企业在管理过程必须结合房地产企业发展的实际，不断创新管理方法。生存和生活压力，让房地产企业工作人员的逐利性更加明显。随着人们对利益的疯狂追求，导致社会冷漠等社会现象日益明显，影响了房地产企业工作人员对房地产企业的忠诚度。面对这种情况，房地产企业必须在利益与房地产企业文化方面双管齐下，在给予房地产企业员工物质刺激的同时，也应该注重房地产企业文化建设，温念房地产企业人，留住人心，增强房地产企业人对房地产企业的认同感，打造全新的房地产企业文化，推动房地产企业稳定高速发展。

二、房地产企业管理中的目标管理

为了应对新形势下，市场竞争的激烈化、多样化和深入化，房地产企业必须通过多种管理技术的创新综合应对来自市场各个层面和领域的竞争和挑战。因此房地产企业管理应该通过目标管理激励房地产企业人的工作积极性，通过人员管理合理调控房地产企业人力资源，通过销售管理最大化市场竞争能力和促成房地产企业利益的实现。

2.1目标管理具体含义

房地产企业目标管理是指房地产企业在进行房地产企业管理的过程中以相对而言比较具体的目标来作为房地产企业工作人员成绩的考核指标，从而不断激发房地产企业员工的工作积极性，这是一种全新的管理模式。对于目标管理而言，其是一种自上而下的管理方式，实行这种管理技术的房地产企业，能够促使员工在工作时拥有比较高的自主性，充分发挥了员工的积极性和能动性，也能够有效的激发员工的内在潜力。

房地产企业实行房地产企业目标管理这一管理技术的时候，应该注意以下几个方面：

1.要制定合乎实际的房地产企业发展目标。合理的房地产企业发展目标，不仅有利于房地产企业快速高效的发展，同时也有利于房地产企业调整发展方向，规避市场风险。而不合理的房地产企业发展目标，不仅会对房地产企业的发展带来极大的阻碍，甚至还有可能使房地产企业陷入竞争的泥潭和投资的风向之中，从而导致房地产企业利益受损严重者甚至破产。

2.制定合理的相关政策，帮助员工达成自己的任务目标。当房地产企业面对为员工制定的个人目标比较难达成的情况时，可以采取相关合理的政策，一定程度上减轻员工销售或者生产等工作中的难度，促进员工更容易达成目标，以此来保证房地产企业总目标的完成；房地产企业为员工制定的个人不表较为容易达成的时候，应该通过相应的政策来奖罚员工，提高员工完成任务的积极性，从而使房地产企业的总目标能够更为高效的完成。因此，适当的房地产企业政策，不仅有利于房地产企业提高员工达成目标的积极性，同时也有利于房地产企业总任务的更好更快的完成。

二、房地产企业成本管理概念

房地产企业成本管理是指房地产企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织房地产企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对房地产企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。

房地产企业成本管理的组成主要包括产品生产中所耗用的物化劳动的价值（即已耗费的生产资料转移价值）；劳动者为自己劳动所创造的价值（即归个人支配的部分， 主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬）；劳动者剩余劳动所创造的价值（ 即归社会支配的部分，包括税金和利润）。

三、成本管理的体制机制建设

3.1 进行成本分析，寻找项目盈亏的内在因素

工程项日竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本日标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。

3.2 抓好施工阶段的成本控制，努力降低成本

材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。

3.3 成本管理要从投标报价开始进行

在进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身房地产企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身房地产企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。

四、结束语

综上所述，房地产企业成本管理、目标管理是一个系统的工程，想要做好房地产企业成本管理与目标管理工作，首先要制定明确的管理目标，在完善管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和房地产企业自身差异，灵活的改变房地产企业管理。只有这样，才能使房地产企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使房地产企业在激烈的市场竞争中保持不败。

参考文献：

[1]姜宁宁.关于新形势下房地产企业管理创新的思考[J].财经界，2010，（05）：92.

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关键词 房地产企业 财务管理 财务信息化

目前，随着房地产市场竞争程度的日益加强，我国房地产市场总体上已经出现了供大于求的状况，企业所面临的挑战也在不断加大。因此，要充分把握市场商机，促进房地产行业的健康发展，就必须合理配置各种资源，以保证房地产企业的高效管理。在这种情况下，房地产企业正确认识并全面实行财务信息化管理是十分必要的。

一、财务信息化对房地产企业发展的重要意义

（一）财务信息化有助于提高房地产企业的核心竞争力

由于房地产企业一般都有投资规模大、资金需求量大、开发周期长、与地区经济发展程度关联度高等自身的特点，所以为了提高房地产企业的核心竞争力，增强其盈利能力，就必须加强对企业的业务流程控制、资金链控制和成本控制。通过引入财务信息化管理，对实现房地产企业业务流程控制、资金链控制和成本控制，对提高企业核心竞争力，都将起到积极的作用。

（二）财务信息化有助于提升房地产企业管理效率

随着我国经济的发展以及房地产企业规模的逐渐扩大，财务管理难度也在不断增加，这不仅体现在房地产企业涉及资金的体量越来越大，也体现在母子公司之间的管理层级越来越复杂，这就需要更加高效的财务管理模式来适应业务发展的需求。通过房地产企业财务信息化管理，可以有效地压缩企业管理信息传送的时间与空间的距离，实现企业财务的标准化管理和智能化办公，既避免了繁杂的人力劳动带来的误差，也提高了企业财务管理的效率，进一步体现出其提高企业集团财务管控能力的积极价值。

（三）财务信息化有助于防范房地产企业财务风险

房地产行业自身的发展规律还决定了房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。房地产企业运用财务信息化手段，可以对投资项目进行更加科学的综合分析，进而降低项目的投资风险。同时，通过运用财务信息化手段，还可以对房地产企业的资金使用、融资规划等设定警戒线，减少人为的干预因素，切实实现防范企业财务风险的目标。

二、现阶段房地产企业财务信息化管理中存在的问题

（一）企业管理人员对财务信息化的认识不到位

房地产企业高速发展的近30多年以来，虽然也建立了与自己行业相配套的一系列模式、体制和方式等，而且在过去的时间里，也取得了比较好的效果。但是，随着房地产行业规模的不断扩大以及市场对房地产多样化的需求，过去的一些企业的管理理念、管理模式、资金运作方式、生产组织方式等都出现了与市场发展不适应的状况。目前，许多房地产企业的管理人员对财务信息化的认识还不到位，还有相当一部分企业认为实现财务信息化的目的只是单纯地让财务会计人员从繁杂的手工劳动中解放出来，减轻他们的工作量，而没有认识到财务管理信息化是企业管理信息化的核心，是实现管理现代化的技术保障。还有一部分企业甚至认为以前的传统管理方法也挺好，即使不加强信息化建设，企业也能很好地发展，没有认识到财务信息化的重要性。这些错误的认识都严重影响了房地产企业财务信息化的进程。

（二）企业财务会计信息失真

一方面，现代企业管理最根本的是信息的管理，房地产企业必须及时掌握真实准确的信息来控制物流、资金流。但是，目前我国不少房地产企业由于部门或个人利益等因素，导致存在有意或无意的信息传递不对称、不真实的情况。房地产企业财务会计信息失真，使企业的决策者难以获得准确的财务信息，难以对瞬息万变的市场做出有效的科学决策。

另一方面，随着房地产企业规模不断扩大，在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供更加准确的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的。因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用，反而在财务信息化管理中制造了障碍。

（三）财务信息化管理专业人才不足

要搞好房地产企业财务信息化建设，高素质的财务人员是重要的人力资本基础。但是，由于长期以来的粗放型经营，目前的财会人员队伍中吸收了许多对房地产企业会计制度和财务制度不太熟悉的人员，部分房地产企业的财会工作人员在专业知识和专业技能方面与实际需要都存在一定差距。这种财务人员的组织结构和知识结构状况，难以适应房地产企业发展的要求。同时，不少财会人员由于学历不高、专业知识不强、学习劲头不足等原因，就产生了缺乏财务信息化管理的能力和意识，其财务管理能力和理念已经不能适应现代企业管理的需求。为了房地产企业的健康、平稳、可持续发展，迫切需要培育一批具有财务信息化管理能力的专业人才。

（四）财务管理应用软件比较滞后

随着经济的发展，房地产企业在财务预测的基础上，独立自主的进行生产经营决策，在决策执行过程中还要加强控制，事后要组织好核算和分析，因而需要开发出融入企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前大多数房地产企业缺乏开发自己企业财务管理软件的专门技术人才，而一些国外大公司的财务管理软件不但价格贵，而且也存在“水土不服”的现象。所以，我国目前实施财务信息化管理的房地产企业大多选择一些通用的财务管理软件。这些财务管理软件虽然也能满足房地产企业的部分需求，但是功能比较滞后，更为突出的缺陷在于不能满足企业的个性化需求，难以按照企业的经营思路设计出不同的功能，不能很好地满足财务管理工作的实际需要。

三、针对财务管理信息化面临问题的解决对策

（一）提高企业管理层对财务信息化的认识水平

要想进行房地产企业的财务管理信息化建设，就必须提高企业管理层对财务信息化的认识水平，要让他们认识到实现财务管理信息化不仅是核算工具和核算方法的改进，更是对财务管理工作的一次大变革，不仅能够将财务管理人员从繁杂的基础财务会计工作中解脱出来，提高他们的工作效率，更能使财务管理人员将更多的时间和精力用于研究公司资金运作、统筹策划，既为企业的决策层提供更加可靠的分析数据，更能当好领导的参谋和助手。所以，房地产企业的经营者和财务会计工作人员，特别是企业管理层，一定要对财务信息化管理有正确的认识和足够的重视，这样才能为企业实行财务信息化管理提供组织保障。

（二）优化财务信息化体系建设

要想实现房地产企业的财务信息化，就必须建立与完善财务信息化体系，为实现房地产企业财务信息化管理提供制度保障。房地产企业不仅要根据国家有关法律法规，建立健全本企业的财务信息化管理的相关制度，譬如财务信息化系统操作管理制度、财务信息化软、硬件管理制度、财务信息化管理岗位责任制度、财务信息化管理档案管理制度等。而且，要根据现代企业管理制度对财务管理信息化建设的要求，不断进行优化和完善，要根据工作中发现的新情况、新问题，不断完善财务管理信息系统的功能，使其能够更好地适应企业的发展要求，最终达到持续优化、提升管理水平，全面实现财务管理的目标。

（三）开发与企业管理中实际需要的相适应的财务软件

房地产企业应结合自身实际，总结自身特点，组织专业技术人员，研究开发出适合自己的财务信息化管理平台，逐步实现企业各个生产过程中财务、资金、流程等信息的集成和数据共享，为实现企业优质、高效的财务信息化管理提供技术支持。信息化财务软件可以参照新一代ERP系统中所具有的功能模块，将事前财务管理信息处理，到事后财务信息的反映，不仅在财务系统的内部各模块充分集成，而且与采购、生产等系统也达到无缝对接，使企业各项经营业务的财务信息能及时准确的得到反馈，从而加强对企业资金流的全局管理和控制。强调面向业务流程的财务信息的收集、分析和控制，使财务系统能支持重组后的业务流程，并做到对业务活动的成本控制，更全面地提供财务管理信息，为企业战略决策和业务操作等各层次的管理需要服务。

（四）培养满足财务信息化需求的复合型人才

目前，房地产企业实施财务管理信息化的关键就是培养满足财务信息化需求的复合型人才。首先，企业管理层要认识到人才对房地产企业实施财务管理信息化的重要作用，管理层要不遗余力地支持企业引进既懂信息技术又懂财务管理的复合型人才，同时，也重视内部挖潜。其次，企业的财务工作人员也要认识到学习的迫切性，要主动靠前一步，根据财务信息化管理的要求积极进修，力争早日成为符合企业财务信息化管理要求的复合型人才。

（作者单位为上海淀山湖新城发展有限公司）

参考文献

[1] 周波.对信息化财务管理的若干探讨[J].会计师，2014（11）.

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关键词：房地产；销售费用；管控

房地产企业伴随着经济转型和房地产去库存政策从十三五规划中的提出并得以有效实施，同时在税收与货币政策的组合效应作用下，使其在一线城市中近期出现了相当火爆的局面，房地产企业在现阶段的行业发展中有着非常激烈的竞争对手，其发展也参差不齐，大部分企业已有原来的粗放型模式向集约型转变，不断追求速度和利润的同步发展，严格控制成本费用。

一、房地产项目营销费用的概念

在房地产企业中，对其营销费用的管控主要是指要管理好项目开发过程中的成本，其中一个比较重要的部分就是管理营销成本，而在营销成本管理的过程中主要涉及到三个方面的内容，即成本预算、成本控制及效果评价。

二、房地产营销费用分类

房地产企业的销售费用较为广泛，它包括了多个方面，在通常情况下主要有前期费用、销售推广费和合同交易，还有销售及其他费用等。除此之外，单独设立的销售机构的费用还有销售前的改装修复费、物业管理费以及水电暖费等都包括在销售费用内。简单来讲，销售费用可以分为以下三大类：

首先是推广费，其中包括广告投入、媒体宣传及海报制作与印刷费用，还有围墙彩绘费，灯箱制作费，营销活动，其他推广费；其次就是样板间/ 示范区/ 售楼处费用，这里面又包括卖场营造而发生的设计，建安.装修施工，家具配饰，案场营销道具、花草租摆费，临时设施改造费用。最后是营销人员的费用，包括销售费、渠道费、员工薪酬福利、公司及部门的办公费用，还有折旧费。

三、营销费用管控现状及盲点

（一）比例控制未考虑不同阶段，最终超额：由于销售费用在采购过程中不易对供货方提供的产品进行定量评价，故只能在宏观上进行金额控制，多数企业营销费控制范围是销售总额的3%以内。房地产的销售费用一般可分为三个阶段，即开盘前、正常销售期、尾盘阶段。主要是开盘前为了提高项目知名度，创造开发开盘业绩进行大量宣传，正常销售期又未加以控制，尾盘阶段为了尽快清盘还是还会有促销赠送活动。这样整个项目下来销售费用多数会达到6-7%，甚至更高。

（二）广告媒体出版，制作，印刷及销售活动费用控制混乱：多数项目公司一般是在预算以内根据实际情况在项目总监和销售负责人同意的情况下就能随意的进行提取，能够灵活的使用并且很难对其效果作出评判。在这种情况下，人为因素的参与就变得非常容易，对费用的使用更加的混乱，没有合理有效的规章制度对其进行监管，从而导致一些不好的现象出现，例如以次充好、虚报面积、多报活动项目、偏僻地段报繁华地段价格，以独家垄断为由不进行货比三家和招标程序。

（三）渠道营销成本营运混乱：从当前建筑市场的发展来看，大部分项目公司为了促进公司的销售，多数时候都会与房产中介公司合作，为了促进交易而采用以内部员工推荐或者以老带新的方式，然而对于非编人员、关键人以及下线没有明确的薪酬方案；这就导致了一些关键人的佣金系数较高，不能形成统一，出现多数退房、换房的情况，对佣金的结算也会出现重复情况，单套房会计涉及“营销+渠道+关键人”等领域，可能超过规定的结算佣金系数上限；支付形式不统一，存在不根据业务实质扣除预算报销。

四、房地产营销费用管控的策略分析

（一）培养积极的企业文化。对于房地产企业而言，较大的人员流动性是其固有的特性，这样就很难熟识和掌握公司的企业文化以及相关的制度流程，也就不可避免的会出现疏忽和失误。所以，在企业文化培养方面需要做到的是不断加强对员工在企业文化方面的熏陶，将积极向上的企业文化不断进行灌输，此外，还要对完整的操作流程加强培训，让各自都能够清楚明白直接本职工作的规范流程，同时要多与其他员工积极配合，使企业中充满一种积极向上的气氛，让员工在企业中能感受到一份归宿感，且具有稳定性，这样才能达到企业和员工之间一种双赢的局面的目的。

（二）完善公司制度。制定完善的营销费用管理制度确保每一个环节上都有人负责，且关键环节负责人能相互制约、监督。策划、宣传由营销人员负责，招商询价就由采购部门负责，而合同的审核是由法律部门完成的，至于物资的调拨分配则由综管部门统一管理，财务部门要对票据进行审核、建立台账加强分析。

（三）建立健全项目预算制度与流程。在房地产企业营销费用的管控中，各目公司都坚持一个原则，那就是依据年初制定的销售目标对全年的营销费用总额进行控制，这样做的非常正确的，但是在具体的运行过程中还要根据项目的销售阶段分别控制，并根据实际情况不时进行调整，比如为了让企业实现规模效应，可以通过大盘运作；为了让项目营销费用的使用额度减少，企业将几个项目通过合并的方式进行统一营销，并使其形成品牌拉力。

（四）推行项目营销费用绩效考评机制。对于项目营销费用要根据营销计划制定其预算，在年度考评中计入对预算项目完成比较好的项目及个人，并予以表彰和奖励，并将其运用的控制费用的经验进行复制及推广；对项目费用的预算跟实际有非常大差异而又没有充分理由进行说明的项目及个人，可以采取将其晋升资格和年终奖挂钩，情节严重的可以直接进行通报批评。在这种绩效考评机制的激励下，不仅能够让员工的自觉性、主动性、积极性得到提高，还能使管控费用全民化的氛围得以营造。

（五）提高财务人员的素质，加强财务人员的责任心，真正起到财务监管的作用。财务人员要真实、准确记录每笔业的同时，一定要加强分析、甄别、判断，避免虚报、伪造业务事情的发生。这就要求财务人员素质过硬、原则性强、并且有很好的沟通协调能力。财务人员应有效利用自身业务掌握大量数据及原始资料的有利条件多进行纵向分析、横向比较，及时发现问题，为销售费用的管理提供决策依据。

五、结束语

总而言之，房地产企业要想管控好营销费用，就必须从自身的实际出发，要懂得变通的应用营销战略，采取有针对性的管控措施，再细分目标消费群体时要结合到楼盘实际，做到收放自如。

参考文献：

[1]张敏.房地产企业项目营B费用管理探析[J].求知导刊，2015（2） .

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营业税和增值税一直是流转税中的两大主要税种，其计算依据和缴纳方式也存在很大差别。营业税的计税依据是营业额，是价内税，房地产企业销售自行开发的项目按照5%的税率计征。增值税的计税依据是增值额，销项税额减去进项税额即为增值额。

（一）按简易方式计征增值税

“营改增”试点方案规定，房地产一般纳税人销售本企业自行开发的老项目可以按照简易计税方法计算缴纳增值税。在不考虑其他税种的情况下，房地产企业缴纳营业税和按简易方式缴纳增值税的税率没变，但因增值税是价外税，计算计税依据时要把价税分离，按照不含税营业额计征增值税，这样看来，房地产企业“营改增”后，按简易方式计征增值税比原来缴纳营业税少了，税负降低了。

（二）按销项减去进项的方式计征增值税

“营改增”后，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的项目适用11%的增值税税率。从原来按5%营?I税税率缴税，变更为按11%的增值税税率缴税，税率提高了6%，这是否意味着税负上升了呢？其实，两者的计税依据不同，虽然税率提高了，但由于增值税是按增值额计算税额，而增值额是扣除可以抵扣的进项税额的差额，且抵扣的进项税额越大，计算及缴纳的增值税越少，从理论上来看，“营改增”后，房地产企业税负不会增加相反还会减轻。但实际情况是，税负能否降低受多方面因素影响，其中进项税额的抵扣是最关键的因素。

二、“营改增”对房地产企业净利润的影响

影响企业净利润最主要的因素是营业收入及营业成本，下面笔者就分析一下，“营改增”后，房地产企业销售自行开发的房地产项目，营业收入和营业成本的变化情况以及对净利润的影响。

（一）营业收入下降

众所周知，营业税作为企业收到的价款包含在营业收入内。增值税是价外税，不包含在营业收入中。自“营改增”实行后，无论采用一般计税方法还是简易方法，都需要将其中包含的增值税额分离出去，按照不含税的金额确认为营业收入。在房产总价不变的情况下，显然由于“营改增”后的营业收入不含税，使其体现在利润表中较“营改增”前有所下降。

（二）营业成本上升

在房地产企业的开发成本构成中，建筑安装成本是其最重要的组成部分，建筑施工企业是建筑安装成本的实施主体。“营改增”后，建筑施工企业也被纳入试点范围之内，税负随之增加，导致作为上游的房地产企业也相应的增加了成本。一是建筑施工企业的材料成本占总成本的比重较大，但因购进的材料无法全部取得增值税专用抵扣发票导致材料成本增大。二是建筑施工企业的人工成本也是总成本的一大部分，由于施工企业的特殊性，季节性强，工期长，所以施工人员大都是劳务公司派遣和一部分农民工，而劳务公司为了自身的利益考虑，往往不能给雇佣员工的企业开具能够抵扣的进项发票，导致建筑施工企业人工成本增大。三是建筑施工企业在项目实施过程中，会租赁一些设备和对设备进行维护和保养，而这部分支出也会由于没有抵扣发票导致成本增大。

综上所述，在实际生产运营过程中，建筑施工企业要完全取得能抵扣的增值税专用发票是非常困难的，所以，其承担的税额会增多，而这些因素直接导致房地产企业的建筑安装成本增加。

（三）利润下降

企业利润的构成是营业收入扣减营业成本、营业税金及期间费用，在销售总价不变的前提下，由于“营改增”后营业收入为不含税销售额，导致营业收入较“营改增”前明显下降。按照简易办法征收的企业，由于“营改增”后营业税金的减少，利润可能与“营改增”前差异较小；而按照一般计税方法征收的企业，在税率不同导致营业收入下降幅度明显高于简易计税方法营业收入下降幅度的前提下，假设成本下降的幅度低于收入下降的幅度，将会导致企业利润降低。

通过前面的分析不难看到，“营改增”后对房地产企业的税负及净利润都产生了很大的影响，建议房地产企业采取以下措施，使不利影响降到最低。

三、“营改增”后，房地产企业的应对措施

（一）重视对供应商的选择，并加强对供应商的管理

采购材料取得的增值税专用发票可以抵扣进项税额，这一点对于作为一般纳税人的房地产企业尤为重要，那么及时获取增值税发票用于抵扣进项税额也就成为房地产企业降低成本的重要举措，这就要求企业在对供应商的选择上要从多方面进行考察和了解，其是否具有一般纳税人资格，是否能够足额开具增值税抵扣发票。企业应该着重选择那些资质正规、能足额开具增值税专用发票的优质供应商。另外，对供货合同的签订要严格把关，要在合同中明确规定供应商必须开具能抵扣的专用发票，对于不符合要求的供应商，要果断拒绝合作，确保房地产企业有足够的进项税抵扣，降低企业的税负。

（二）建立严格的发票管理制度，提高管理水平

对于增值税发票的领购、如何使用、到期认证及管理情况都要按照增值税法的有关规定执行，这就要求企业必须加强内部财务管理，企业财务人员在取得抵扣发票后，要在规定的期限内将抵扣发票进行认证抵扣，否则超过了抵扣期限的发票是不允许抵扣的，而不能抵扣的发票不但占用了企业的资金，更是无形中增大了企业的税负。要提高财务人员的纳税意识，要加强在材料采购方面的发票管理工作，丢弃原来那种为了省钱采购材料不要发票的观念，工程完工后及时结算，及时取得发票，及时认证抵扣，使增值税发票发挥最大的效力。

（三）重视企业税务、财务管理制度的完善

房地产企业原来缴纳营业税时科目的设置、核算方法及缴纳程序都相对简单，“营改增”实施后，财务人员的工作量加大，仅科目设置一项就?驮恿撕芏啵?由一个科目变为五六个科目，核算及缴纳流程的难度加大，如果还停留在原来简单的核算上，就很容易出现错误，影响企业的税收。这就要求企业必须加强对财务人员的培训工作，提高对增值税的认识，不能简单地把增值税发票当作一张原始凭证看待，要时刻牢记能够抵扣的增值税发票是企业税收的关键环节。要完善财务管理制度，特别是有关增值税方面的，避免因为增值税发票方面出现问题，使企业遭受不必要的损失。更要努力提高业务水平，提高财务人员的业务能力及工作的责任心，对于不符合要求的发票坚决不能抵扣，从而保证会计工作的准确性。在处理增值税方面的业务时要格外小心，做到及时核算及时申报及时缴纳。

（四）理清业务流程，积极开展税收筹划

“营改增”后，增值税涉及很多方面的内容，应该引起企业高度的重视，并合理、科学地进行税收筹划。房地产企业的运营有其自身的特点，要根据自身情况制订一些相关的制度来进行管理，达到降低税负的目的。

首先，做好利润测算。房地产开发环节多，要求企业各部门相互配合，资源共享，可以根据企业成本类别及合约台账对现有合作单位逐项梳理测算不含税成本。对预期合作单位，先分析承包商的纳税人资格并设置相应税率，测算出预期合约的不含税成本，同时还要综合考虑承包商是否存在既销售材料又自带安装的混合销售行为，例如电梯、弱电设备等。由于货物销售与提供劳务的税率不同，在合理范围内可以通过签订不同种类合同筹划出对企业有利的税负。

其次，做好全过程进项税监控。在招投标选聘合作单位时应该进行合理筹划，选定评标时要综合评价，签订合同时条款要明确付款条件及票据要求，财务付款时严格遵照合同约定把好票据关。通过流程管控合理控制税负，减少不必要的支出，减少成本大幅异动。

最后，房地产企业也可以通过项目外包的形式，尽可能多的获得增值税抵扣发票，从而达到降低成本、降低税负的目的。房地产企业的销售价格受国家宏观政策调控、土地供应、货币政策、人口因素等各方面影响，不能单一依靠提升售价实现利润目标。企业还应加强成本管理和控制，选择有利的合作形式，积极开展税务筹划，从而实现企业战略。

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【关键词】“营改”；房地产行业；财务影响；应对措施

随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。

一、房地产“营改增”的必要性分析

自20世o90年代税收体制改革以来，我国值税和营业税平行征收的局面持续长达10余年，其间两税平行征收的弊端也不断凸显。值税与营业税平行征收不仅表现为营业税针对流转环节税收的重复征税，也表现为值税抵扣链条的人为断裂。为进一步规范税收体制、支持经济结构转型、促进产业健康发展，我国于2012年启动“营改”税收体制改革试点，目前从试点行业和己完成“营改增”行业的发展情况来看，营业税改征值税后对行业发展存在一定程度的积极作用。而具体到房地产行业，“营改”改革的必要性如下：

1.克服流转环节两税“平行征收”的需要

在平行征收体制下，增值税和营业税各自的课税对象基本上归属于经济流转斤为的两个极端，增值税课税对象为极端的纯货物，而营业税课税对象为极端的纯劳务。而现实中存在着许多商品和劳务相互结合的可能性，它们既不是极端的纯货物也不是极端的纯劳务。

在房地产开发中，营业税主要涉及到建筑业、销售不动产两个税目。在房地产建筑环节，建筑商需要与上游材料采购的增值税应税企业发生经济行为，如购买砖、水泥、钢材等。同时建筑商在对下游企业提供建筑业营业税应税服务的同时也提供涉及值税的货物销售，这就涉及到劳务与货物的区分，影响增值税与营业税征税范围的划分。而“营改增”的实行后，与房地产有关的建安和销售都纳入值税的征收范围，其征管范围的界定问题也迎刃而解，值税抵扣链条得以延续。

2.避免重复征税的需要

我国房地产的税收主要集中于房地产交易及保有两个环节，其中，房地产交易环节税负又高于保有环节。而交易环节的税负较重的原因主要表现在各税种重复征收且无法抵扣上游己交税金。在我国现行营业税体制下，房地产开发至少涉及建筑安装3%和销售不动产5%的两道营业税，且不论企业是委托其他建筑安装企业建造还是自行建造均无法避免承担建筑安装环节营业税。企业购进的固定资产进项税也不能进行抵扣，由此可见，我国营业税税制下房地产重复征税现象较为严重。

与营业税相比，增值税是一种价外税，具有“税收中性”的特点。营业税与值税虽同属流转税，二者在税收体制和核算方法上都有本质的差异：值税属于价外税，在实务中采用购进扣税的方法，只就生产经营产生的值额纳税，即纳税人应纳税额为其销售应税项目的销项税扣减纳税人购进应税项目的进项税后的余额。而营业税属于价内税，对比可知，值税税制更能避免重复征税。

在房地产行业，“营改增”能够从很大程度上解决房地产营业税重复征税的问题。因为房地产业涉及上下游行业较多，其上游建筑业、下游不动产租赁均征收营业税，造成房地产业在整个开发环节重复征税为题严重，而改征增值税后，房地产建安成本可以凭合法票据抵扣，重复征税问题得到有效解决。

3.完善增值税抵扣链的需要

建筑安装成本在整个房地产开发成本中有着举足轻重的地位，建筑业也是房地产业最为主要的上游行业之一，流转税有税负嫁接的特点，意味着建筑业的税负是房地产业的税负的直接影响因素之一。营业税的存在使增值税抵扣链条人为断裂，建筑环节缴纳的营业税不能在销售房地产时扣除，造成了建造成本的上升，同时销售房地产的营业税也不能在购买方成本中扣除，也抑制了部分一般纳税人企业的购置不动产需求。改征值税之后，行业整体增值税抵扣链条得到完善，以上问题也将不复存在，房地产上下游行业之间可以实现税收抵扣，有助于形成完整的值税抵扣链条，还有利于加大上下游企业自身纳税监督力度，促进我国税收体制良好发展。

二、“营改增”对房地产企业可能造成的影响

1.“营改增”对房地产企业的积极影响

（1）有利于房地产结构性减税，可能降低房地产开发企业税收负担

“营改增”政策是本着结构性减税原则进行的，改征增值税后将有可能降低企业税收负担，其降低程度主要取决于企业的值税税率，以及可能抵扣的进项税范围。房地产开发成本占比较{的包括土地成本和建安成本，此外还有一部分规划、拆迁等零星成本。倘若房地产开发成本能够得到全面抵扣，将使房地产企业税负得到有效降低。当上下游企业全面完成“营改增”后，房地产企业上下游抵扣链条得完善，其税收体制将得到进一步完善，从而进一步促进企业税负下降。

（2）有利于增加企业的现金流

房地产业对资金占用量大、开发周期较长，充足的现金流是企业生存发展的根本所在。目前，房地产业销售模式多为期房销售，在营业税税制下，房地产企业预售款需要在收取时即进行纳税申报并交纳相应的营业税，仅不动产销售营业税就将占据企业大量的现金流，给企业发展带来压力。而在值税税制下，房地产企业预售期收入对应的值税销项税可以由项目前期开发所产生的大量进项税抵扣，这意味着企业只需要在项目开发前期缴纳较少的增值税，这就在很大程度上减少了企业项目开发前期的现金流流出，这对亟需现金流的项目开发前期意义重大。

（3）有利于提高房地产企业财务管理水平

在进行“营改增”之前，房地产企业销售不动产营业税的具体征收是依据销售不动产收入全额乘以销售不动产营业税税率5%确定，税收筹划空间十分有限，应税务处理也十分简单，仅需“应交税费一一应交营业税”一个科目即可完成，因此对财务管理水平的要求不高。而改征增值税后，房地产企业应交值税主要由销项税额和进项税额两个因素决定，而房地产企业进项税可能涉及不同税率，这就要求财务人员严格区分准确核算，这就对企业财务管理水平提出了更高的要求。房地产企业只有切实提升自身财务管理水平，提高财务人员自身素质，提前学习“营改增”相关税收政策和会计核算方式，才能降低税收风险。

2.“营改增”对房地产企业的消极影响

（1）可能使房地产新项目短期内税负不降反升

“营改增”政策施行初期，面临相关政策不健全、企业自身准备不充分的问题。在这一时期，为减少“营改增”过渡期对房地产企业经营的冲击，政府实行“老项目老政策”，对房地产2015年4月30日前存在的老项目按5%税率简易征收值税，但在政策改革后的新项目可能面临进项抵扣不足导致的税负上升问题。除此之外，房地产销项税率为11%，而部分进项的值税税率可能低于11%，例如项目设计规划M、工程监理费等，这在无形中进一步增加了企业的税收负担。

（2）使企业开发成本上升

房地产开发周期长、涉及环节较多，骤然由营业税改征值税会使企业短期内面临成本上升的风险。首先在房地产的建材采购方面，大宗材料采购的供应商通常具备一般纳税人资质，其销售开具的值税专用发票可直接用于进项抵扣，但诸如较小的五金零部件等零星材料的采购通常对应的供应商均为小规模纳税人甚至个体工商户，将没有进项税可用于抵扣。其次在人工方面，房地产属于劳动密集行业，人工成本占总成本比重较高，从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。

（3）会计核算难度和税收违法风险上升。

“营改增”将使房地产企业涉税核算产生根本的变化。除了需要加设十几个增值税涉税科目的同时，整个核算方法也比征收营业税时的难度有很大程度的上升。核算难度加大的同时，“营改增”的实施也对企业发票管理，包括发票的开具、保存、进项税额的认证抵扣等，提出了严峻的挑战。值税发票违法成本与营业税不可同日而语，虚开、代开值税专用发票或触犯刑事责任，国家对增值税专用发票的管控力度难免使习惯了营业税管理方式的企业措手不及，稍有不当便会为企业带来税收违法风险。

三、“营改增”下的税务筹划建议

1.提高值税抵扣意识，加大进项税额的抵扣

全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣。

2.提高房地产开发企业财务管理水平

在营业税体制下，房地产企业流转税纳税筹划空间有限，导致房地产开发企业对税收方面财务管理的重视程度不足。随着房地产企业进入稳定时期，“营改增”政策的实施要求房地产企业积极应对，切实提高自身财务管理水平，严控成本、规避风险。对于“营改增”政策，房地产企业应当提前做好应对措施，例如对自身“营改增”前后税负进行分析，加强企业的购销环节、发票管理等环节的财务管理，提前适应值税的到来。“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理账务处理将更加复杂，发票管理风险也相应增加。房地产企业应当加大自身成本控制为度，建立健全企业内部控制制度，优化业务流程。

3.相应做好财务核算准备

房地产企业进行“营改增”改革后，涉税会计科目将大幅加，会计核算难度有所上升。部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科目与核算方式均相对陌生。要提前做好相应财务核算准备，提前熟悉值税核算方法，预先设置相应的增值税核算科目及相关专栏，从容应对“营改”后会计核算方式的变化。

四、结束语

“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。

参考文献：

[1]王h菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.

[2]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.