房地产风险防范范文

导语：如何才能写好一篇房地产风险防范，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产投资；风险；防范；管理

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。

一、房地产投资风险及其特征

房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。

房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面：

第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。

第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。

第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。

第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。

第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。

二、房地产投资风险的主要类型

传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。

1.投资系统性风险

第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。

第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。

第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。

第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。

第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。

2.非投资系统风险

第一，经营风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。

篇2

［关键词］估价机构;房地产司法拍卖估价;风险防范

1引言

房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。

2房地产司法拍卖估价概述

2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。

3房地产司法拍卖估价工作风险成因

从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。

4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施

4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。

5结论

随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。

参考文献:

［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．

［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.

［3］陈艳.房地产估价机构防范风险策略探讨［J］．住宅与房地产，2019(22):8.

篇3

关键词：房地产；财务风险；防范

近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。

一.房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。

从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。

二.房地产企业财务风险存在的问题

（一）企业资本结构不当，资产负债率过高

据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。

房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。

（二）企业忽略了资金的日常管理工作

目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。

三. 房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险

房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。

通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。

许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。

（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足

在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。

（三）房地产企业的内部关系没有理顺

目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。

四 房地产企业财务风险的预测和防范措施

（一）建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。

（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施

由于目前国家了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

（三）建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。

（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力

管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。

首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源

房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）

参考文献：

［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期

［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期

篇4

关键词：筹资风险；投资风险；营运风险；收益分配风险；担保风险

本文为2016年度黑龙江八一农垦大学省级大学生创新项目（项目编号：201610223044）

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2016年12月8日

一、房地产企业财务风险现状

（一）筹资风险。筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。在当前房地产业市场不景气的情况下，我国绝大多数房地企业都面临着巨大的筹资风险。

（二）投资风险。投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。

（三）营运风险。营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。

（四）收益分配风险。收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。

（五）担保风险。担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。

二、房地产企业财务风险成因分析

（一）筹资风险成因分析

1、资本结构不合理，负债经营严重。企业大规模的负债将导致利息费用、财务费用的支出增加，造成企业偿付能力降低。当前，我国房地产企业负债经营现象非常严重，资产负债率超过70%，远高于50%的国际标准值。虽然适度的负债经营将会给企业带来杠杆收益，但资产负债率越高，企业的财务杠杆系数越大，导致财务风险的可能性也就越大。

2、筹资方式单一，着重于银行借款。可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有银行贷款、发行债券、融资租赁、房屋预售等。不同筹资方式的难易程度不同，获取条件的资本成本、对企业收益的影响程度也均不相同，选择不当或负债结构不合理都会导致企业债务筹资风险。当前，我国房地产企业主要以银行借款方式筹资，银行借款接近负债总额的50%，其中短期借款数额要远远高于长期借款，过度依赖于银行借款将会导致资本成本增加，利润积累减少，虽然有些房地产业也利用股权融资、债权融资、预售房款等方式获得资金，但由于目前我国监管部门对房地产业股权融资、债券融资、债券发行审批严格，所以房地产企业难以通过这两种方式获得长期资金。这样过度依赖银行借款单一的融资形式很容易在市场再次发生次贷危机时导致企业面临特大的风险。

（二）投资风险成因分析

1、房地产投资项目分析不够深入。房地产投资项目开发时间长，涉及产业多、土地资源、原住居民、原材料、投资环境等问题层出不穷，需要详细的项目前规划以及项目中结合实际的调整。房地产企业大多数都是跨区域投资，其投资项目分布在不同的省份或城市，这样很容易出现集团本部对正在进行的房地产投资项目重大决策所做决定的正确性和执行力，没有办法随着项目的深入而进行及时调整，从而导致其项目了解不够充分，执行效率较低等问题的发生。

2、三四城市住宅开发占用资金周转困难。经过十多年的房地产业的快速发展，城市住宅建设已经趋于饱和，尤其是三四线城市出现了大量的空置房屋，新建住宅的库存量很大，三四线城市住房需求持续下滑。至2014年，我国空房率达22.4%，家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。这样的高空置率不仅造成了极大的社会资源浪费，也使房地产商的资金严重积压，资金周转极其困难。

（三）营运风险成因分析。房地产业经过十多年的快速发展，房地产开发一直处于迅猛态势，很多房地产商在全国各地都提前储备了一些土地。但如今除了一二线城市土地资源可以为房地商带来巨大的利益外，三四线城市的土地资源积累占用的大量资金都成为了房地商持续开发的障碍，再加上三四线城市的房屋供应过剩，所造成的严重资金积压无法这实房地产商的持续经营，营运风险日益严重。

（四）收益分配风险成因分析。收益分配风险形成的主要原因在于很多房地产企业不按照国家相关法律规定进行正常的利润分配，这就会使股东及投资者的积极性降低。我国法律规定，获得本年度净利润首先要弥补以前年度亏损，但通过调查得知，由于当前房地产业的不景气，很多房地产商在当年的结算中都出现亏损状态，因此既不能弥补以前年度的亏损，也使当年没有可分配的利润。所以，如果想改善收益分配风险问题，首先需要保证的是企业获得更多的净利润，将亏损弥补后，将利润分配给投资者。

（五）担保风险成因分析。房地产企业在开发过程中是多个项目同步进行，并通过再筹资将项目滚动开发进行下去，这种筹资连锁担保模式很有可能由于某个链条的断裂导致整个企业的资金链出现崩溃，给企业带来致命的打击。

三、房地产企业财务风险防范措施

（一）调整企业资本结构，以减少负债经营。资本结构即融资结构，是企业债务与股权比例关系的反映形式，企业的偿债能力和融资能力受资本结构影响，在各个方面决定着企业未来的盈利能力。房地产企业作为高风险企业，需要加强对资产负债率的认识。首先，房地产企业管理层可以利用财务杠杆系数等指标在控制筹资风险和谋求杠杆收益间对企业自身寻求一种最佳的资本结构均衡状况，使企业可以在增加资本比重的同时也能够充分地享受财务杠杆收益，减少所带来的筹资风险。其次，可以使用财务分析法提前对筹资方式进行分析。在筹资之前对自身实际条件、项目资金需求量、筹资成本及难易程度等使用财务分析法进行可行性分析，进而减少筹资风险。

（二）发展多元化融资渠道。房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，融资渠道单一。建议房地产企业可以利用现阶段国家放宽债券发行限制的良机，结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。同时，要注重企业的内源资金，内源资本越充盈，财务基础越扎实，对风险的控制能力越强，最根本的途径就是提高企业盈利水平和经营能力。

（三）完善项目销售模式。在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

（四）合理增加土地储备。土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

（五）确定合理的股利分配方式。当房地a企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。

当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。

（六）提供担保时要充分衡量企业的承受能力。很多房地产企业对其控股子公司进行债务担保时，担保额过大，有的公司担保额占净资产额的比重已超过50%，超过公司的可控范围。对此，建议一方面房地产企业要在担保前对子公司的偿债能力进行充分调查分析，以防止子公司到期却没有履行还款义务的能力使母公司遭受牵连；另一方面企业管理层也要对自身财务承受力进行充分评估，降低企业担保资产比例，建立有效的对外担保授权程序并严格遵守。

主要参考文献：

[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012.1.

篇5

关键词:房地产信贷 银行业 风险防范

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等,都发挥着极为重要的作用。同时,由于房地产信贷是一项充满风险的业务,房地产开发企业每年从银行取得的贷款飞速增加,金融资本投入巨大,一旦房地产价格出现剧烈波动,贷款违约情况就会大增,房地产信贷风险就会显现。如何规避金融风险,积极促进房地产业持续健康地向前发展,是我国当前值得重视的问题。

一、健全房地产信贷的法律体系,建立房地产贷款信用体系

通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题,对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定,并为这些权利的行使提供法律保障。要依法办事,对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,追讨款项,并通过法律手段,追究当事人的法律责任。房地产贷款信用体系包括房地产开发贷款和个人住房贷款信用评级体系。建立和完善房地产开发贷款信用体系,重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题,一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用,扩大定量指标占比。要适当提高定量指标权重,通过对各项指标的分析,增强银行对企业信用评分的科学依据,并对定性指标的处理进行量化,解决银行信贷人员在评判时的主观性。

二、发展多元化的房地产金融市场,构建多元化房地产市场融资体系

要大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。为了促进房地产业的健康可持续发展,在规范房地产信贷的同时,也要为房地产开发企业拓宽融资渠道,扩大直接融资比例,鼓励支持金融产品的创新,打造房地产开发商的创新金融模式,构建多元化房地产市场融资体系,实现房地产企业融资渠道多元化,从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。

三、提高首付的付款比例,加强利率风险的管理

个人住房贷款还款期限通常为20年到30年,期中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大的利率风险,造成贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率,严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

四、完善房地产项目贷款操作模式,加强对贷款及售房款项的监控

银行应加强对销售回笼资金的监管,防止房地产企业将已经完工项目的信贷资金再投入到下一个项目,降低房地产信贷资产风险。对项目进行严格审查,通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。对项目资金进行封闭管理,建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于专项、用于项目专项支出。建立资金用前审查制度,贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付。建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。

五、银行自身加强管理,提高风险防范能力

银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关:分析项目是否符合国家宏观政策,项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,项目总投资的合理性和合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。分析项目抗风险能力和项目的市场前景,分析担保措施和企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

综上所述,金融业要稳健的运行,需要健全房地产信贷的法律体系和信用体系,发展多元化的房地产金融市场,同时银行要加强利率风险的管理,加强对贷款及售房款项的监控,提高自身风险防范能力。

参考文献:

[1]杨睿.金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产,2009;2.

[2]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯, 2008;10

篇6

【关键词】房地产； 代建。

房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。本文将着重探究房地产代建模式的定义与分类、商业代建的发展基础及风险防范。

一、房地产代建模式的定义及分类。

基于委托方的不同性质，房地产代建模式可分为商业代建和政府代建两类，其中商业代建又分为项目代建和资本代建两类。

1. 商业代建。

所谓商业代建，是由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设的代建模式。项目代建和资本代建两种商业代建模式的主要不同在于标的地块是否已确权。

（ 1） 项目代建。

项目代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

（ 2） 资本代建。

资本代建与项目代建的运作模式大体相同，其不同之处主要在于，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。

2. 政府代建。

政府代建，顾名思义，就是代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理与服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金的代建模式。

相对于商业代建而言，政府代建项目的利润较低，但通过参与民生工程建设，代建方在赢得市场占有量的同时，也可获取更多的社会资源，不失为当下房地产开发企业生存与发展的良好载体。

二、商业代建模式的发展基础。

房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的基本原则，其中政府代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长。但在当前房地产调控的政策环境下，房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品品质日益受到重视，商业代建模式的合理性和可行性日渐凸显。因而本文仅讨论商业代建模式的存在基础与风险防范。

1. 合作双方对开发理念认知的一致性。

委托方对代建方产品开发理念的认同是代建合作存在的根基。目前，商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。因此，代建方通常是高端房产品营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。

2. 人才培养与输出的效率和质量。

代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。

代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。

3. 土地与资金的保障力度。

虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本，但为保障项目开发和销售节奏，确保项目开发按计划推进，项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。

三、商业代建模式的风险与防范。

目前，经过部分代建企业的经营与尝试，商业代建模式展现出良好的发展状况与发展前景，但也显露出一定的经营风险，主要包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险，需要代建企业高度重视、有效防范。

1. 委托方干预风险与防范。

上文中已经提到，委托方与代建方在产品开发理念不可能完全一致。在项目实际运营过程中，存在因委托方各类干预而影响项目推进的风险，双方在签约时应建立科学合理的决策机制，注重合约规划与成本控制，保障双方利益最大化。

2. 政府干预风险与防范。

目前，由于政府规划调整带来的设计、工程调险在项目实际推进过程中仍屡见不鲜。代建方须优化项目拓展渠道，选择土地、规划条件明晰的合作项目，同时尝试建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合约机制，降低项目不确定性。

3. 合作履约风险与防范。

商业代建需要委托方的资源支撑和承建方的实际劳动，因而代建合作履约风险主要来自委托方和承建方。在委托方层面，要依据项目开发节奏设计代建佣金收付款节奏，明确双方权责范围，同时慎用设计资源，保障企业知识产权； 在承建方层面，要加强项目管理团队的执行力，严把质量关，同时选择优质承建方建立长期合作机制。

综上所述，商业代建模式作为一种房地产开发的创新模式，在当前中国政策和市场环境下，其可行性和盈利能力是值得关注的，但其操作过程中也存在一定的风险。委托方、代建方应积极探索改良渠道，通过代建模式优化房地产市场资源配置，促进房地产市场健康、有序发展。

【参考文献】

篇7

关键词：房地产估价；风险体系；防范

近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。

一、房地产评估概况

（一）房地产评价的含义

所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。

（二）房地产评估行业的现状

我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。

随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。

二、房地产评估风险体系

房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。

（二）评估机构和评估人员面临的风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、委托风险

房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。

委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。

2、技术风险

实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。

（1）选取估价方法不合理的风险

房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。

（2）选取参数不当的风险

篇8

根据相关资料以及通过对房地产企业在进行财务风险管理过程的分析，发现房地产行业财务风险管理中存在以下问题:

(1)资产规模扩张快

资产负债率较高我国房地产开发企业的资产负债率都高达75%左右。从资产总额来看资产总额逐年增多，其增长绝对数额为242016．49亿元，相对数额为220．3%。从平均每个企业所拥有资产数来看，2008年为12544．50万元，2012年为39156．75万元;其增长的绝对数额为26612．5万元，相对数额为212．1%。由此可得出，我国房地产开发企业资产规模扩张快。

(2)资金来源中自融资金所占比例较小

根据调查显示，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自融资金等，自融资金中包括房产品销售一系列相关资金流入，其所占当年资金来源一般为30%－40%左右。房地产企业资金来源主要是外来资金，而外来资金来源中，大部分来自国内贷款。从总体规模上看，近几年我国房地产企业随着贷款金额和资金投入金额快速增加，资金风险不容忽视。

(3)盲目多元化导致主营业务的盈利能力得不到应有保障

国内房地产开发企业多数不是一元化经营，而很多企业是集电器行业、金融业或IT等非相关产业于一体。但由于分散经营方向、分散资金流向、分散资源以及对所要进军的新行业没有进行充分了解等原因，企业盲目地进行多元化，导致在新行业不仅没有获得预期收益且危及到主营业务的正常盈利，阻碍主营业务的发展壮大，同时也会给房地产主营业务的财务风险管理带来额外麻烦。

(4)缺乏完善的企业法人治理结构

中国房地产行业是最近几十年逐渐发展起来的，许多公司的治理仍然沿用创业初期的家族式模式或在此模式上进行创新。与现代企业管理的法人治理结构有很大差别，其管理基本上是处于看似完善而实际上无效的状态，这样很容易引发众多管理问题。

2、房地产企业财务风险的防范

(1)合理控制资本结构

资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。合理的资本结构可以降低融资成本，发挥财务杠杆的调节作用，使企业获得更大的自有资金收益率，使股东财富最大化，亦即使公司资金成本最小。因此，房地产企业在做出筹资决策的过程中，应根据其自身规模、融资环境、未来发展预期等因素不断优化资本结构使其趋于合理。

(2)不断开辟新市场，建立核心竞争力

由于房产品具有地域性的特点，故企业可以选择多个不同特点的区域市场，将由于区域选择所带来的盈利风险进行分散核心竞争力是企业战胜竞争对手的法宝，它可以是难以模仿的资源也可以是企业形象等无形资源。通常这些优势，可以为企业带来巨大的经济收益。

(3)合理扩张资产规模

企业要发展壮大，首先要扩张资产规模。资产规模扩张的方式有筹资和经营创造的利润两种方式。选择筹资方式，企业必须考虑筹资风险和筹资的资金成本。选择经营创造的利润，企业必须考虑经营风险。事实上，两种方式并存，那么就应该在两者之间寻求一种平衡，选择综合资金成本最少的筹资方式，努力增加营业利润。

(4)加强企业日常现金流的控制

重点关注大额现金流量企业应当在现金流的管理中，应用科学采用日常现金流量管理方法，加强对企业日常现金流量的管理。同时要求财务人员详细记录每一笔现金流，并根据企业会计准则合理登记现金账。由于大额现金项目的处理不当，会给企业带来财务风险，极大地影响正常经营。那么对于房地产业尤其应当关注其大额现金流管理。

(5)建立严格的内部控制环境

篇9

关键词:房地产公司 财务风险 表现形式 成因分析 防范措施

一、房地产公司财务风险的表现形式及成因分析

财务风险有广义和狭义之分，广义上的财务风险是指企业在财务活动中因各种内外部因素而引起的导致投资者预期收益下降，对企业的生存、盈利和发展产生一定的影响的风险；狭义上的财务风险是指公司利用财务杠杆导致企业普通股收益产生大幅度变懂甚至破产的风险。以下是对房地产公司财务风险的表现形式及成因分析。

(一)房地产公司财务风险的表现形式

1、筹资风险

筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。由于金融市场金融资产的波动、货币政策紧缩以及房地产公司自身筹资结构的不合理等诸多因素都有可能导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目的顺利实施或者无法偿还到期的债务，从而影响房地产公司预期投资回报。例如，欧债危机造成的金融市场波动，一些房地产公司采用采用担保形式获取项目贷款，资金链中段，造成公司的财务面临风险，甚至导致公司的生存危机。

2、投资风险

投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。房地产投资具有金额大，时间长的特点，近几年来，由于房地产市场的持续升温，投资房地产开发的规模急剧扩大，若房地产公司不能正确的衡量项目的期望报酬率和期望值标准差而盲目开发，而项目的利润率小于负债率，则会造成财务风险。

3、利率风险

近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款等一些列政策给房地产行业带来了行政降温，利率的上调对房地产企业的影响较大，增加了房地产公司的资金成本，预期收益也就相对减小，加上人们对房地产的投资回归理性，必然导致房地产公司资金不能良性循环，产生财务风险。

(二)房地产公司财务风险的成因

财务风险是由多种原因造成的，分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产公司的财务风险。

2、资本结构不合理

在目前经济形势下，大多数房地产公司存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产公司缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。

3、缺乏财务预算管理

预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产公司对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产公司抵御市场风险的能力。

4、缺乏现金流量管理

房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。房地产现金流量管理就是企业通过对外融资、存货及应收款项管理等手段，使企业保证正向现金流满足企业正常经营及发展需要，避免现金囤积造成浪费。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。

二.完善房地产公司财务风险的防范措施

关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产公司财务风险防范措施进行了分析。

(一)对筹资风险的防范

1、优化资本结构

企业的负债经营可以带来杠杆效益，但要控制在一定的比例，否则会加大企业的财务风险。对于房地产企业，必须要严格控制负债经营规模，合理安排产权资本和债务资本的比例关系，优化资本结构，才能充分发挥财务杠杆的作用，降低筹资风险。

2、拓展筹资途径的多样性

我国的房地产公司要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。

(二)对投资风险的防范

1、加强投资项目的可行性分析

房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产公司要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。

2、制定投资组合战略

由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产公司可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。

3、加强全面预算管理

在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产公司具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据。房地产公司要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。

4、加强现金流量管理

现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产公司要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产公司的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产公司的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。

三、总结

房地产企业在国民经济的发展中，发挥着重要的作用。目前我国房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，完善公司的财务风险防范措施，是房地产公司面临激烈竞争求得长远发展的关键。完善财务风险防范措施，要求房地产公司优化资本结构，拓展筹资途径的多样性，降低筹资风险，同时还要加强投资项目的可行性分析，制定投资组合战略，另外，房地产公司还要加强全面预算管理和现金流管理，来降低企业的财务风险，提高经济效益。

参考文献:

[1]严红.国有房地产企业财务风险及防范措施[J].中国房地产业，2011（2）

[2]董纯波.房地产企业财务风险防范措施探讨[J].中国科技博览，2011（25）

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导报，2008（18）

[4]陈兵.浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施[J].中国外资，2010（8）

[5]秘琰.当前房地产企业的财务风险及控制[J].产业与科技论坛，2009,8（1）

篇10

关键词：后金融时代；房地产；金融创新；风险防范

中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

创新是一个国家发展的不竭动力，也是各行各业不断前进的核心所在。在房地产金融业发展的过程中，随着市场经济的迅速发展，房地产金融创新是其发展的必然趋势，对其今后的发展有着极其重要的作用。尽管中国金融市场的整体结构和运作模式与美国存在较大的差异，但是在全球经济一体化的背景下，美国公司在金融危机中暴露出的问题值得中国公司警戒。在房地产金融创新中，基于房地产金融的特殊性，其业务、监管不到位，都会对房地产市场的发展造成影响。在当前我国房地产金融创新发展中，至今仍以银行信贷为主，融资方式单一，金融产品创新层次低，且同质化现象严重，这些都对我国的房地产金融创新造成了影响。在房地产金融创新中，结合着市场发展趋势，在原有的基础上加强风险防范意识，在推进房地产金融业务创新的同时，还能稳步推出投资信托基金。在此，本文从我国房地产金融状况分析、金融创新在我国房地产领域势在必行、金融创新在房地产业的总要性、房地产金融创新的途径、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式以及房地产金融创新必须加强防范风险意识等六个方面出发，针对后金融危机时代房地产金融创新中存在的相关问题及完善措施，做以下简要分析。

一、我国房地产金融状况分析

随着当前我国人口的不断增加，城市发展化进程的不断加快，房地产在开发建设中，其基本功能在于满足人们的生活需要，在推动社会发展的同时，还能进一步促进我国的经济增长。在当前我国房地产金融状况分析中，主要包括以下几个方面：首先，在房地产金融业发展的过程中，房屋成本的不断上涨，在很大程度上加大了对土地的要求，整个建设成本呈现出不断上涨的趋势。其次，我国房地产金融业在发展的过程中，自2003年起，所呈现出调而不控，逆势上扬的发展趋势，尤其在2009与2010年，超发货币规模的不断扩大，使得理性通胀预期对未来房地产价格的走势影响很大。再次，在我国当前社会经济发展的过程中，投资渠道匮乏，无法满足投资的基本需求，再加上先行入市者高额的回报示范效应，更加认定房地产是“优质投资品”，这种局面导致一系列差别化信贷调控政策失灵，房价扶摇直上。最后，在房地产市场发展在，基于通胀预期及旺盛投资的影响，多数资金流入房地产市场，以此来发挥资金的最大使用限度，并在原有的基础上形成巨大的投资需求。

二、金融创新在我国房地产领域势在必行

在我国房地产金融市场发展的过程中，针对当前房地产金融创新中存在的超发贷款、低利率以及投资渠道单一等影响因素，需要相关责任人在其创新发展中，能够最大限度的加强房地产金融创新，同时结合着这些影响因素，将其造成的影响降到最低，只有这样才能从根本上推动房地产金融创新。

在当前我国房地产开发研究中，普遍存在着融资渠道单一的现象，且我国房地产融资主体的股权仍掌握在股东手中，这就在很大程度上增加了投资风险。再加上我国至今没有形成满足房地产融资的相关模式，要想使其在今后的发展中持续健康发展，其难度可想而知。而之所以会出现的现象，其根本原因主要包括以下几个方面：首先，房地产金融市场在其发展的过程中，至今没有形成科学完善的结构体制，导致融资渠道得不到有效的发展，投资需求两旺造成信贷扩张与政府紧缩的调控体制相冲突。其次，在当前住房融资中，二级市场得不到有效的开发，一级市场又呈现出畸形发展，由此导致信贷资本的固化形态资产得不到有效的发展，在带来大量市场风险的同时，也对金融市场的监管效果造成了极大的影响。最后，在我国房地产的整体金融体系中，政府住房公积金制度仍无法成为住房融资的主导体系，导致在其发展的过程中，仍形成了以商业银行信贷为主导的结构体系。

三、金融创新在房地产业的重要性

在当前我国房地产金融业发展的过程中，其金融创新在推动房地产市场发展的同时，还能在原有的基础上规范房地产的发展秩序，为其今后的可持续发展奠定基础。针对其金融创新的重要性，主要体现在以下几个方面：首先，房地产金融创新能够在现有的基础上扩张房地产的融资渠道，优化融资结构，提高融资效率。其次，房地产融资创新在跟上市场经济发展趋势的同时，提高房地产的融资收益，在降低融资风险的同时，还能完善资产的整体管理，确保资产的顺利运行。再次，房地产行业的金融创新在很大程度上符合了市场的发展需求，在弥补当前市场缺口的同时，还为投资者与消费者提供了更多的选择途径，以此来促进社会的发展。最后，房地产行业金融创新在丰富金融市场内容的同时，还能在现有的基础上弥补金融市场上的不足，并为其下一步的发展奠定坚实的基础。

四、房地产金融创新的途径

在房地产金融创新的途径中，主要包括以下几个方面：首先，创新房地产金融制度，完善房地产的金融结构及组织形式，使其健康、完善的发展。其次，在推动房地产金融创新的过程中，其基本前提在于房地产金融业务的创新。只有其业务在原有的基础上进行了创新，才能实现融资对象的多元化，进一步扩大房地产金融行业的融资途径。除此之外，在融资对象多元化的同时，投资主体也在现有的基础上面对多元化发展，其股权及股东意识也在现有的基础上得到了强化。再次，创新金融工具，使其打破传统的单调、匮乏局面，朝着创新、丰富的方向发展。最后，建立房地产二级低压市场，实现低压资金的再次分配，以此来增强低压贷款资金的流动性。

五、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式

在当前我国房地产金融发展中，与国外一些发达国家相比，我国至今仍处于薄弱环节，这就要我国在发展创新的过程中，能够借鉴国外的发展模式，并结合着我国的实际国情，将其运用到我国房地产金融行业的发展中来，以此来达到创新发展的目的。纵观当前发达国家房地产的发展形势，我国在创新发展的过程中，最有可能借鉴的模式为REITs，即房地产投资信托基金。

REITs模式在使用的过程中，其起源于美国，并随着社会经济的迅速发展，成为公众熟知的房地产投资工具。在其具体实施的过程中，首先，能够凭借自身的优势，对民间资金的投向进行科学、合理的分流，以此来减少房地产商品市场投资性的需求。其次，在REITs模式具体运行的过程中，能够及时的提供房租租赁市场中的资金来源，同时在现有的基础上增加住房租赁市场的供给，以此来降低居民购买住房的刚性要求。再次，REITs能够最大限度的降低银行金融风险，在发展民间投资新途径的同时，还能减少工程项目对银行信贷的依赖。最后，该模式的有效运行，还能有效的环节国外资本进入我国房地产市场的压力，为国内资本市场的发展争取可靠的空间与时间。

六、房地产金融创新必须加强防范风险意识

在整个创新活动顺利进行的过程中，除了要摒弃传统的发展模式外，还应加强自身的风险防范意识，以此来确保创新模式的顺利运行。在整个风险防范意识加强的过程中，主要包括以下几个方面：首先，在其风险防范意识加强的过程中，必须坚持一切从实际出发的原则，在借鉴国外先进发展模式的过程中，应结合着我国的社会体制，不断推进、创新，以此来达到创新的目的与效果。其次，在现有的基础上，加快住房抵押贷款证券化的法制化建设进程，积极培育二级市场，同时进一步完善现有的金融法律法规制度体系，加大违法成本惩处。再次，相关工作人员应密切注意房地产行业的市场发展状况，尤其是房产价格的浮动，并对其产生的信息进行收集，以便及时的预测价格浮动带来的经济风险，并对其采取相应的完善措施，以便风险来临时能够将经济损失降到最低。在整个风险考虑中，除了考虑社会风险外，还应将个人风险考虑在内，以此来保证风险防范的全面化。最后，明确政府职能，完善制度建设。政府在干预贷款的过程中，其主要作用在于政策工具来干预经济市场，因而在发展的过程中，应以平等的身份参与到市场发展中，只有这样才能在现有的基础上推动市场发展，完善市场基础设施及制度建设。

总结

综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，传统的房地产金融也已经无法适应社会的发展趋势。这就要求在其发展的过程中积极寻求创新模式，在推动房地产金融行业发展的同时，还能促进我国经济的发展。而在其创新的过程中，面对当前我国社会经济的复杂性，还应加强自身风险的防范意识，真正体现出创新的价值。

参考文献：

[1]束庆年.对次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融,2008 (09).

[2]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).

[3]刘扬,张肖.次贷危机后现代房地产金融创新的路径选择[J].中国城市经济,2011(04).

[4]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).

[5]杨宇,张二毛,李丙涛.金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010(S1).