房地产企业现金流分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业现金流分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 现金流 案例分析

作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米，销售金额1 412.3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。

一、现金流量结构分析

（一）现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。

（二）现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29.13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。

（三）现金流出结构分析

2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

二、现金流量比率分析

（一）偿债能力分析

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，比率越高说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势，特别是2011年有较大幅度的下降，主要是因为预收账款增加了49%，导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候，流动比率降为1.40，远低于基准值2，这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除，因此，速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势，2011年速动比率大幅下降，主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744.1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率，从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变，但是三年均为1%左右，这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债，必须另外筹集资金以偿还短期债务，企业的流动性较差，现金压力较大，有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率，是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率为0.4-0.6较适宜，并且越低越好。2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37.36%和27.88%，说明企业的资产规模在不断扩大。同时，万科的资产负债率连续三年都高于70%，且呈现上升趋势，这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆，另一方面也暗示了企业的负债水平较高，企业的现金压力不断上升，偿债能力有逐渐下降的趋势，存在一定的财务风险。进一步分析发现，万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高，主要都是因为预收账款的增加，除预收账款外，企业其他负债占总资产的比例为43.7%，企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构，但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。

（二）获现能力分析

万科2010-2012年销售现金比率均为正，2012年较2011年有所下降，下降了24%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9.93%，而营业收入增长了43.65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低，这也不是说企业的情况不好，还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力，比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好，企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长，经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。

每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量，该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间，万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势，2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加，这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加，另一方面是因为结算规模的增长。因此，企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下，企业对销售回款的依赖将持续，以维持企业内部的现金流平衡，保障企业持续安全的发展。

（三）盈利能力分析

营业利润率是营业利润和营业收入的比率，它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势，表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少，企业盈利能力在减弱。

销售净利率是指净利润和销售收入的比率，用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势，这说明企业在扩大销售的同时，企业净利润不是同比例的增长，销售带来的净利润在减少。

总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率，反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业的投入产出水平越好，企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意，企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速，但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中，房地产企业如果不能找到新的创利来源，或者无法有效地控制成本，企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小，企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力，通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。

（四）营运能力分析

应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率，它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数，周转率高，表明收账迅速，账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势，特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大，增长了31%，这与当前的银行信贷调控政策相关，并且其整体水平仍然高于同行业平均水平，主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快，资金被外单位占用的时间变短，管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率，用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中，存货所占的比重较大，存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大，但是公司注重库存去化，这使得库存结构一直保持在健康状态，在其自身规模增长的同时存货销售也在增长，只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。2012年存货周转率的回升，也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短，说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势，下降了13%，下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时，应付账款周转天数反而上升，这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下，加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策，同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金，从而加快现金流速度，提高企业持续创造价值的能力。

三、结论与建议

（一）加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合

2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来，继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度，但是企业应积极关注市场，分析公司的经营环境，将现金流管理上升到企业战略高度，制定清晰的企业发展战略，并依据企业的战略和自身的经营财务状况，制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上，根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目，真正建立企业的价值源和现金流增长源，提高现金流的使用效果，实现企业的长期健康发展。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转过程是动态的，因此对现金流的管理也应该是动态的，企业应建立基于现金流的预算控制系统，通过编制企业现金预算，对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制，及时发现各个阶段出现的问题并进行调整，保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理，加大资金回笼力度，提高资金周转速度，从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识，追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险，而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率，但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转，提高资金的使用效率。

（三）实现多元化融资

资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始，我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道，企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年，调控政策收紧，银行也随着收紧信贷，这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。2012年以来，随着企业经营环境的好转，资金链的压力有所缓解，但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径，但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求，因此，融资创新，寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式，引入房地产信托，还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。

合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产企业获得开发需要的资金和土地，合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效分散市场风险，合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题，而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴，充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

（四）强化企业危机意识，提高企业经营能力

由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业的盈利状况变差，生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此，房地产企业应该强化危机意识，加强抗风险能力，提高自身的经营能力。对于房地产企业而言，土地是生命线，但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去，房地产企业不能再冒进经营，应合理控制土地占用量，谨慎拿地，经营理念也应该从“土地为王”回归到“现金为王”，确保经营活动创造现金流的能力，这才是企业稳定、持续发展的根基。

居高不下的房价，让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台了救市政策，也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此，房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地，加快项目的开发进程，对库存商品房做好各项促销工作，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率。同时，房地产企业要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间。

（五）实施品牌创新，形成核心能力竞争优势

随着房地产市场的逐渐成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展，另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制，消费者购房行为趋于理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化，房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性，未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身，服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容，并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明，具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动，抓住发展良机。

参考文献：

1.耿川东，朱宏亮，张新武.宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响[J].金融论坛，2011，（6）.

2.樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2009，（1）.

3.蒋佐斌，魏娟，柯馨.我国房地产行业上市公司的财务报表分析[J].物流工程与管理，2013，（2）.

作者简介：

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自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

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一、我国房地产企业现金流管理存在的问题

我国房地产企业初步关注现金流状况也始于近几年，初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面，所以，关于现金流的理论和实践更是匮乏。我国房地产企业对现金流的管理存在以下几个问题：

（一）现金流管理没有与企业战略相吻合。我国现金流管理仅停留在公司运营层面，并没有被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合。现金流管理的内容只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

（二）现金流管理缺少全程控制。目前，我国大多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。

（三）现金流管理没有重视现金流质量。对于业绩质量问题重视远远不够，现金流的导向作用还很弱。由于中国房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才注重现金流管理；或是只有通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式才能获得良好的现金流。

二、房地产企业现金流管理改进措施

现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面，分别涉及到企业的决策层、管理层和作业层。

（一）现金流的战略性管理

1、企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向，现金流管理与企业战略相结合，制定企业战略时应考虑现金流状况，同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析，现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言，在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，切忌盲目扩张，跟风实施全国发展战略；针对非房地产开发企业，要经得住房地产行业高回报外表的诱惑，不要盲目涉足房地产开发行业，毕竟高回报也意味着高风险。

2、现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段，企业关注的目标和重点会有所不同，现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位，并能够根据对现金流量的需要，提出合适的财务结构。所以，战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配，要突出重点，不可一视同仁，等而视之。同时，还要注意在不同发展阶段，经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

3、现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。如果企业有充分的现金或者资产能够在短期内转化为现金，则企业具有很强的流动性。流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。企业的收益能力取决于管理层将其所掌握的现金等资源投放到能给企业带来预期收益的资产或项目中去实现增殖。所以，无论将现金投资于流动资产，还是投资于固定资产、股权等长期资产，都应以提高或维护必要的收益性为基本取舍标准。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。自我积累能力集中表现在经营过程中产生现金净流量的大小以及现金净流量的利用效果。企业就是要通过不断的自我积累和发展来实现企业价值的持续创造。

4、战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长，资金回流比较慢，而且因为资本投资巨大，容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险。酒店与地产联合经营即是这一理论的完美运用。酒店经营可以产生持续的现金流，这些资金可以流动到房地产项目公司。同时，酒店业经营性现金流大，其自建物业可以抵押贷款，能够成为地产业务的“蓄水池”。

（二）现金流的战术性管理

1、现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初，应由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。

2、现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。（1）房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。（2）在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。（3）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

3、现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。在业界拥有地产戴尔的顺驰地产为所有房地产开发企业提供了宝贵的经验。（1）推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。（2）依靠施工单位垫资，工程进度达到50%以上才能拿到部分款项。

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【关键词】房地产企业；财务风险；防范

一、房地产项目财务风险的概念及特点

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。

房地产行业财务风险具有以下特点：

（1）财务杠杆使用过度

由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。

（2）资金周转率偏低

房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。

（3）资产期限不匹配

房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。

（4）现金流入期限不均衡

大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。

二、房地产项目财务风险产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

1.融资风险

融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

2.投资风险

房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。

3.营运风险

营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。

4.收益分配风险

收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患

三、房地产项目财务风险防范的一般方法

1.融资风险的防范

在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。

2.投资风险的防范

做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。

在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。

3.资金运营风险的防范

（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流

控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。

（2）采用资金集中管理模式

房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。

4.收益分配风险的防范

结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。

参考文献

[1]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理[J].科技信息，2010（29）.

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［关键词］房地产企业；财务风险；防范措施

［中图分类号］F293.33［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地产企业财务风险的特点

第一,房地产企业现金流量巨大。与其他一般企业相比较,房地产企业在开发项目时,投资规模巨大,一个项目的投资少则上千万元,多则上亿元,这样使得房地产企业在项目实施过程中，现金的流入与流出总额和规模都呈现出其他企业无法比拟的特点。

第二,现金流分布不均。房地产企业在开发房地产项目的过程中,现金的流出量波动比较大,单笔金额之间的差额巨大,会多次出现现金流出的高峰与低谷,而且现金的流入也因房地产企业销售策略与销售周期的安排而出现不均匀的分布态势。

第三,资金周转期较长且流向复杂。房地产企业在开发投资项目时,一般资金的回收期比较长,不同于一般企业,房地产企业在开发经营的过程中,一般其资金回收期都在一年以上,有时甚至可以长达数年,而对于企业来说,资金具有很强的时间价值,房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加,而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。与此同时,在整个房地产项目开发的过程中,房地产开发产品的生产组织要比一般产品组织复杂很多,其内部项目信息、物资流动、资金都呈现网状形态,而且在此过程中,牵涉的协调单位众多,这就势必影响企业的资金流向,导致房地产企业资金流向复杂。

第四,现金流受宏观政策因素影响较大。国家的政策因素对房地产企业的资金流动起着决定性的作用,土地作为房地产企业生产开发的必备生产资料,直接决定了房屋的价格,而我国实行土地公有制,国家垄断了土地的一级市场,因此国家有关土地的政策、法规与调控政策都会对房地产企业现金流造成巨大的影响,而且,由于房地产行业属于资金密集型行业,房地产企业的生产与开发不能完全依靠企业的自有资金去运转,因此需要通过各种渠道向外部融资,而其融资的过程必须符合国家的法律法规,所以房地产企业的现金流受国家宏观政策影响较大。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 房地产企业的资本结构不合理

房地产企业资本结构不合理是产生财务风险的根本原因。一方面,房地产企业过度举债会抵消由于利息减税而增加的企业收益,由于随着房地产企业负责比重的不断增加,其利息负担也在不断加重,那么房地产企业的还债能力也在不断地降低,而房地产企业承担的财务风险却在不断地加大,此时房地产的投资者和债权人都会要求提高资金的报酬率,以获得相应的补偿,这样就会提高房地产企业综合资本成本。另一方面,房地产企业负债筹资的资本的成本低于企业以其他方式筹资的成本,但是房地产企业不能仅用单项资本成本的高低作为其衡量标准。它必须要以总资本成本最低作为其负债水平才较为合理。所以,房地产企业要通过不断优化企业资本结构,降低其财务风险,最终达到企业利益最大化这一目标。

2.2 房地产企业财务管理环境的复杂多样性

房地产企业的内部财务管理环境相对比较复杂,而且目前我国房地产企业内部的财务关系混乱也增加了房地产企业财务风险的重要原因之一。房地产企业内部各部门之间在利益分配、资金管理和使用等方面管理不够,往往做不到权责明确。造成资金利用率低下,严重影响资金的安全性,而财务管理人员在资金管理的过程忽视客观情况,根据其主观判断进行财务预测、决策,使房地产企业财务风险不断增加。

2.3 房地产企业融资渠道过于单一

企业融资可以通过银行贷款、发行企业债券、基金、信托融资、股权投资等,但是,就目前而言,我国房地产企业融资主要是依靠商业银行贷款来维持企业投资的资本需求,融资渠道过于单一。由于我国房地产在融资方面缺乏科学有效的法律体系,影响了我国房地产融资渠道的开展,导致除银行贷款外,其他融资方式受限和发展缓慢,难以形成多元化资金支撑体系和风险分担体系,进而造成了我国房地产企业融资困难。由于我国房地产企业主要依靠银行进行融资,导致其对信贷政策过于敏感,增加了我国房地产企业的财务风险。

2.4 房产开发企业风险意识淡薄

我国的房地产行业较国外房地产行业起步较晚,但是由于我国良好的发展政策和市场经济的迅猛发展,我国房地产业在这期间内迅速发展,空前繁荣。在这样的情况下,很多房地产企业忽视了我国房地产行业所存在的风险,对企业管理松懈,许多房地产企业的管理人员对财务风险的客观性认识不足,进而导致房地产企业财务风险不断增加。事实上,房地产企业只要存在生产和财务活动,就一定会产生相应的财务风险。

2.5 宏观经济环境及政策调控因素

我国的整体经济仍然处在上升趋势当中,但是随着近年来我国房地产经济的强劲增长势头,国家和地方的有关房地产的各类宏观调控之声一直如影相随,国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。在这种不利的宏观经济及政策的环境中,由于房地产企业与宏观经济环境政策密切联系,难免会受到巨大的冲击,而这种冲击势必会增加我国房地产企业的财务风险。

3 房地产企业应对财务风险的防范措施

3.1 加强房地产企业的财务管理能力建设

加强房地产企业的财务管理能力建设主要可以从三个方面进行。

第一,加强房地产企业的基本决策能力。房地产企业的财务管理主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动,而房地产企业的基本决策能力的主要内容就是行使以上企业基本的职责,进而满足资金使用者的需要能力。建设的重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金,实施恰当、有效的风险控制,确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当、有效的监督与控制,不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。

第二,加强房地产企业的战略匹配能力。企业战略可以分为多元化战略、一体化战略、防御战略和强化战略,企业的财务可行性分析是房地产企业战略中重要的环节,执行房地产企业战略需要企业从外部筹集大量资金,而负债筹资能为房地产企业带来财务杠杆效应,因此房地产企业财务策划要以增减加财务杠杆效益为出发点,采用积极的筹资策略,大量提高债务比重,加强资金管理,降低资金成本,减少筹资风险。

第三,提高财务信息的整合能力。财务信息的整合能力是指将房地产企业的财务工作与其他经营部门等非财务部门的工作通过信息平台进行结合,共享信息,在实现房地产企业目标的过程中形成合力,共同提高企业绩效。

第四,提高房地产企业的持续改进能力。财务管理的持续改进能力使房地产企业的财务管理工作进行资源配置的最优方法的探索,从而持续改进企业的财务业绩。

3.2 完善房地产企业的内部控制制度

房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此,应当在房地产企业各有关部门间,建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施,同时在企业内部实行重大事项报告制度与集体决策制度,避免舞弊事件和决策失误的发生,特别是在资金调度、资产处置、提供担保、销售结算和对外投资等方面,必须明确决策人员和财务人员、保管人员与经办人员之间的工作程序和职责权限,从而有效规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。

3.3 完善房地产企业的资金管理系统

完善房地产企业资金管理系统,就必须首先将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系,通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式,实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度,进而降低房地产企业的资金成本,提高其资金使用效率,同时,通过对房地产企业内资金预算的实际执行情况分析,对其资金使用进行及时反馈与修正。

参考文献:

［1］ 陈舒航,基于模糊综合评价的房地产企业财务风险研究［J］.财务与金融,2010(4).

［2］ 朱文莉,耿宏艳.上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究［J］.财会通讯,2011(27).

［3］ 周霞,陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析［J］.会计之友,2012(1).

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【关键词】 可持续增长 经营模式 金融模式

1998年住房商品化改革以来，我国房地产行业飞速增长，房地产企业的销售额与资产规模亦大幅增长。过往十余年的高速增长使我国房地产企业将房价地价上涨作为一成不变的假设，依靠囤地进行规模扩张，形成重资产与低周转并存的经营模式，支持这一经营模式的是高度依赖外部融资的的金融模式，忽视了企业增长的经营效率极限与金融资源约束。近年来全球经济波动及国内的房地产调控使得我国房地产面临企业经营效率下降与外部融资受阻的双重压力，房地产企业以缺少对抗周期波动风险的经营模式和高杠杆的金融模式共同支撑的高速增长面临巨大的现金流风险。合理配置企业的经营模式与金融模式，进行增长管理成为我国房地产企业实现可持续增长的必然选择。

一、文献回顾与理论分析

企业增长理论的发展经历了由定性研究到近年量化研究阶段，近年来美国学者在前人定性研究基础上，提出企业可持续增长理论量化模型，有代表性的是希金斯（Higgins，1977）可持续增长模型和范霍恩（James C，Van Horne，1988）可持续增长模型。

希金斯（1977）和范霍恩（1988）将可持续增长定义为企业保持基期的财务政策（资本结构和股利政策）和经营效率（销售净利率和资产周转率），在企业财务资源承载力范围内，公司可以实现的最高销售收入增长率。希金斯强调在不改变资本结构的情况下，负债随着权益的扩张而同比率增长，二者共同决定资产的增长，而资产的增长制约企业的销售增长，而决定资产增长的关键是权益的增长，所以企业可持续增长等于权益增长率。后来范霍恩放宽上述假设给出企业发行新股情况下可持续增长率量化模型。

可见企业可持续增长受到财务政策（资本结构和股利政策）和经营效率（销售净利率和资产周转率）的影响，但企业经营效率与企业负债增长亦面临极限，企业增长亦面临极限。

二、房地产企业增长风险分析

1、经营模式及其风险分析

1998年住房商品化改革以来，我国进入快速城市化阶段，城市人口的膨胀和人口向大城市迁移使得住宅地产需求持续增长，而地产行业供给在中短期内是缺乏弹性的，客观上成为房价上涨以及行业增长的推动力;其次，由于住宅开发门槛较低，商品住宅供不应求，我国房地产企业以住宅开发商为主，主流房地产企业采用“买地―建设―将完工房屋推向市场”的经营模式。

在地价房价不断上涨的趋势下，土地升值速度高于持有土地的资本成本，持有土地本身就能够贡献丰厚的回报;在资本市场，土地储备被投资者作为对地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标，尤其在碧桂园通过扩大土地储备规模在港交所IPO成功后，更促使其他企业的效仿，2005年以来房地产企业取得土地使用权的增长速度开始远快于其开发建设速度，许多上市公司的土地储备足够其10至15年的开发建设之用，使企业的周转率也保持在较低水平，形成重资产与低周转并存的经营模式。

房地产企业重资产与低周转模式下的规模扩张可持续的前提是房价地价不断上涨，企业的经营效率可持续，企业扩张的经营性资金缺口可不断取得外部融资支持，忽视了房地产行业的周期波动风险，同时该经营模式缺少能够产生稳定的经营现金流来对抗周期波动风险的对冲机制。近年来房价地价升值速度减缓，资金成本上升，持有土地资产回报率在降低;信贷受阻与销售下滑并存导致房地产企业无足够资金去支付到期负债、购地支出、开发建设支出，房地产企业的现金流压力加大，重资产与低周转并存的经营模式的可持续性面临巨大挑战。

2、金融模式及其风险分析

房地产金融属性明显，主要体现在其对宏观金融环境敏感，对住房金融体系的依赖和地产开发融资的特殊性。我国房地产企业长期高存货与低周转并存的经营模式导致融资前现金流持续为负数，不断补充融资，保持高负债成为开发商继续其经营模式的必然选择。截至2011年底中国开发商的加权平均净资产负债率高达69%。

摩根大通信贷研究团队的研究结果显示中国上市房企总融资中，三分之二为国内在建工程抵押贷款，三分之一为离岸融资，在建工程抵押贷款多为2―3年的银行贷款，短债长投问题突出，过度依赖银行融资导致房地产企业面临政策调控及银行信贷收缩时融资风险倍增;离岸债权融资对企业的资信及财务稳健性的较高要求，国际市场投资者对中国房地产企业的风险偏好的波动均加大离岸债权融资获取难度及不确定性;尽管近年来国内出现信托融资及人民币房地产基金一定程度上缓解银行信贷收缩导致的房地产企业资金压力，但信托融资13%～18%或更高的融资成本、房地产基金发展初期在名股实债的交易结构安排与较高的资金成本，对于低谷期房地产企业的生存和利润造成巨大的压力。

房地产的金融属性、房地产企业面临的负债比率限制及获取融资的风险导致房地产企业持续获得外部融资有较大的不确定性，尤其是在面临经济波动与行业调控的宏观环境中，可见高杠杆的金融模式对重资产、低周转并存的经营模式的支持力有限。

3、经营模式与金融模式错配风险分析

我国房地产企业以重资产、低周转的经营模式与高杠杆的金融模式共同支持企业飞速增长的前提是房价地价不断上涨，企业的经营效率可持续，企业扩张的经营性资金缺口可不断取得外部融资支持，但现实是我国房地产企业的经营模式无力对抗周期波动与政策调控导致的经营效率下降风险，并高度依赖持续外部融资;另一方面我国房地产企业的金融模式对经营模式的支持力在周期波动与政策调控的宏观环境是有限的，我国房地产企业经营模式与金融模式的错配导致房地产企业的扩张面临巨大的现金流风险，我国房地产企业增长的可持续性面临考验。

三、案例分析：绿城增长风险分析

绿城集团重资产、低周转、低利润经营模式的形成主要源于其依靠土地储备进行规模扩张战略、打造高品质产品的高端定位及其大量储备高价土地的存货扩张策略。由于高品质产品形成的低周转及企业高价囤地形成的高成本使得企业运营对净资产的贡献有限，于是绿城在重资产、低周转、低利润经营模式下高价囤地扩张的资金需求就只能依赖不断放大杠杆，绿城的权益乘数一直高于同行水平。当较低的资产周转率对高负债支撑乏力的时候，绿城采取了以新债还旧债，因为银行信贷收缩进而转向信托融资，但信托融资的高成本也加重了绿城的财务负担。

2010年开始的房地产调控导致绿城项目的销售受阻，资产周转率下降，绿城对银行的依赖过重，银行收紧银根，绿城的资金链立刻紧绷，但到期负债、购地支出、开发建设支出使绿城面临现金流压力，其融资前现金流持续为负的状态遇到政策调控时难以持续。2012年融创收购了绿城分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域9个项目50%的股权;九龙仓通过购买新股和可转债的方式向绿城注入约人民币42亿元的现金，持有绿城24.6%股权，成为绿城第二大股东。上述交易虽有助于绿城应付债务，但绿城非理性扩张却导致其增长速度受损。

对兼具低周转率和低利润率且定位高端的绿城来说，面对频繁的房地产宏观调控，理性的金融模式应该是低负债，维持较高的现金流以应对行业周期波动与政策波动风险，但绿城却选择了重资产、低周转、低利润经营模式与高杠杆搭配，放大其面临周期波动与政策波动的风险。

为实现可持续增长，回归理性成为绿城的必然选择。截至2011年年底，绿城集团全国土地储备达4000多平方米，足够未来5―7年的开发需求，面对新的形势，绿城在其2011年年报中指出：“未来购置土地会更加审慎，一定会先衡量公司的现金流及财务决策后再做购地决策，并多以合作开发和代建模式进行，以缓解现金流压力。”

四、结论：经营模式与金融模式合理配置才能实现房企可持续增长

对我国房地产企业而言，要实现可持续增长需理性把握企业的经营效率极限与金融资源约束，企业应以长期经营效率来制定增长策略，并在低谷期适时调整;选择与企业的经营模式相匹配的金融模式支持企业正常发展的资金需求，注重经营活动创造现金流，而非无限制加大财务杠杆。总之，经营效率与金融模式合理配置才能实现企业的可持续增长。

【参考文献】

[1] Robert C Higgins：How much growth can a firm afford？[J].Financial Manegement，1977.

[2] 詹姆斯、范霍恩著，刘志远译：财务管理与政策[M].东北财经大学出版社，2000.

[3] 傅硕：绿城中国的杠杆化生存――宋卫平融资史[Z].新财富，2012-01-30.

[4] 杜丽虹：调控背景下地产企业的模式转型[Z].2012年博鳌房地产论坛演讲，2012-08-10.

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关键词：房地产　现金流　资金链　财务指标

现金被认为是企业的血液。自始至终贯穿于企业生存和发展中的每个环节。在众多行业中，房地产业是资金密集型产业的代表。房地产行业受宏观经济影响大、营运周期长、资金回笼慢、高财务杠杆、负现金流量净额、土地囤积。在金融危机下，经济下滑。市场供应大于需求，消费者回归理性，房地产行业销售低迷，一旦出现资金紧缺就有可能导致危机。

一、经济危机下我国房地产行业的资金状况

2008年，世界性的金融危机中，中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。由于房地产行业的特征，资金缺口大一直是行业内存在的问题。2008年，宏观市场处于下行，房地产行业的资金压力进一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：

1、近年新增土地储备过多，支付土地款的压力过太；

2、为上市圈钱将主要精力花费在扩大土地储备和推动上市进程方面，而忽视企业基本运营能力的维护；

3、消费者持币观望心态加重，房地产企业销售状况堪忧，销售回款状况极差导致经营性现金流量差。

4、美国次贷危机造成中国房地产企业赴美上市融资受挫，2008年初有40家房地产公司准备到境外上市，拟融资200亿美金，到现在为止美国上市的房地产公司只成了一家，融进来的资金是1.8亿(河南鑫苑)，国际金融危机直接影响了中国房地产市场。

二、案例分析

在经济下滑时，房地产行业受宏观经济影响大，关注其现金流就显得尤为重要。本文选取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地产企业(以下简称“该公司”)的年报结合实际情况进行分析，数据均来自公开途径。如证交所网站及该企业网站。该公司的投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以开发住宅为主。2008年，宏观市场下行，房地产行业进入调整期，该公司依然创造了478.7亿元的销售成绩，其在全国住宅市场的份额从2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市场份额同比上升了50％，保持行业老大的地位。该公司是中国规模最大的房地产企业，其市场占有率高，其具有代表性，因此选取该公司作为案例，并进行财务分析。以下基于该公司2008年的年报。分析其有关现金流的财务指标。

(一)会计利润与经营活动产生现金流分析

企业在关注会计利润的同时，也要关注企业的现金流，其中经营活动产生的现金流量能够反映现金流的质量，根据该公司2008年年报，通过分析该公司2008年的每股收益与每股经营活动产生的现金流的关系。

1、基本情况

2008年实现营业收入接近409亿元，同比增长15.38％，其中主营业务收入由销售收入和物业管理收入构成，销售收入为404.89亿元，同比增长15.11％；物业管理收入为2.5亿元。同比增长20.36％，净利润40.3亿元，同比下降16.7％。

2008年经营现金余额为-3,415万元，每股经营活动产生的现金流为-0.003元。2008年每股收益达到0.37元，其远高于每股经营活动产生的现金流量。

2、分析结论

企业的盈利并未换回较为理想的经营性现金净流入。导致这种情况的主要原因有：一是支付高价土地款仍然大量存在；二是很多开发产品未销售，或者说存货增长超过了销售。未出售的土地及地产还需要交纳高额土地使用税。这样导致企业的流动比率计算的参考价值降低，企业事实上的流动性变差。

(二)经营现金流与整体现金流分析

1、基本情况

企业的整体现金流量能更好地反映企业的资金状况，该企业2008年现金流量表中经营活动产生的现金流量净额与筹资活动产生的现金流量净额及它们的结构见下表：

(1)2008年该公司经营活动产生的现金流量净额相比上年大幅上升，但是进一步分析，2008年的销售商品、提供劳务收到的现金为4,278,326万元，而2007年销售商品、提供劳务收到的现金为4,471,280万元，结构比增长百分比下降0.62％；2008年购买商品、接受劳务支付的现金为3,021,806.77万元，而2007年购买商品、接受劳务支付的现金为4,617,106.88万元，结构比增长百分比下降-13.64％。

(2)筹资活动产生的现金流量净额为586,634万元。其中，发行债券收到现金575,998万元，借款收到现金1,432,598万元，偿还债务支付现金1，169,059万元。

2、分析结论

(1)2008年，购买商品、接受劳务支付的现金的下降幅度大于销售商品、提供劳务收到的现金的下降幅度。因此。2008年经营活动产生的现金流量净额的增加主要是由于购买商品、接受劳务支付的现金的大幅降低。减少了现金流出量，并不是因为销售增加引起现金流入量增加。

2008年，该公司对13个可能存在风险的项目计提了存货跌价准备12.3亿元，它们大多为2007年的“地王”项目，可以推测，由于地价和房价的下跌，该公司在2009年的经营活动产生的未来现金流入量也会相应减少。

(2)筹资活动产生的现金流入量为2,055,890万元，使得该公司报告期内不仅现金流入量大于现金流出量，还使其在2008年年末手上持有199亿元的货币资金，然而该公司在2009年即将到期的短期借款和一年内到期的非流动性负债合计178亿元，其偿付178亿元到期债务后，还持有20亿元的货币资金可以用于项目投入。因此，为保证2009年开发项目的顺利进行，该公司不得不进一步融资，以满足企业生产经营需要。由于筹资产生的现金流量并不能作为企业长期可持续发展的资金来源，因此必须考虑企业的长期战略目标，并应该以稳定的、可持续的经营现金流入作为企业的资金来源，以提升企业现金流量的质量。

(三)短期偿债能力财务指标

速动比率、流动比率均反映了企业的短期偿债能力，是企业财务风险的主要参考指标，企业必须考虑具有相当的现金流量来对应短期偿债能力。下表是该公司与其他三家行业巨头的短期偿债能力财务指标

根据相关公司年报资料。该公司2008年期末流动比率是1.76，接近企业设置的安全标准值2。但该公司2008年期末的速动比率却是0.4，远远低于企业设置的安全标注值1，甚至远远低于保守速动比率0.8，这说明公司短期偿债能力存在很大的风险。该公司的速动比率与流动比率相差甚远，主要在于该公司高达858.9亿元的存货。其他三个行业巨头金地、招商、保利的速动比

率分别为0.38、0.67、0.61，除了金地集团，招商地产和保利地产均高于该公司；流动比率分别为2.19、2.73、2.29，均超过2并高于该公司的流动比率，但是，它们的速动比率与流动比率差距也很大，主要原因均为存货余额大。如果能顺利地将存货变现回笼资金，那么在很大程度上，缓解了资金压力。

另一方面，该公司年报显示，2009年内到期的非流动负债132亿，短期贷款46亿，共计178亿，较2007年期末多出93亿。再看该公司2008年的应付利息，金额为2亿元，而2007年仅为1亿元，同比翻一番，可见，应付利息对于该公司又是一笔不小的开支。

报表数据显示，该公司当前拥有货币资金199亿，可以覆盖2009年到期的债务。但一个显然的事实是，除去应付各项银行债务，该公司手中能够自由支配的现金仅为20亿。而2009年的市场尚存在重大的不确定性。因此，2009年，对于该公司是新一轮的挑战，其矛盾依然是其高额的偿债压力与销售之间的矛盾，如果销售不畅，且资本市场和银行信贷未给予该公司支持的情况之下，该公司的财务压力将被放大，而该公司多余的资金不足以支撑其2009年的开竣工计划，因此进一步融资已是必然。

三、结论与对策

(一)对库存商品房做好促销

面对一路下滑的销售，做好各项促销工作，如降价，是房地产商应对市场变动的首选策略。居高不下的房价，令许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台救市政策，也只能产生“一窝蜂”的效应，并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。

(二)转让持有过多的土地

对于资金短缺又持有土地的房地产企业可以变卖土地，直接获得大量现金流入。在土地跌价的形势下，虽然变卖土地对企业造成一定损失，但是，至少能解决企业目前的资金压力，帮助企业度过难关。

(三)加强银企合作

银行与房地产企业之间不再局限于简单的“借钱还钱”。应该进一步加强银企之间有效合作和沟通联系，促进房地产业健康发展，努力开创银企合作新局面，在加快经济发展中互相配合、稳抓机遇、共同发展，实现双赢共荣。

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[关键词] 会计 实务 探讨

一、企业现金流量表的编制探讨

筹办期是公司开展经营活动的准备阶段，在这个阶段，公司的生产经营活动没有正常开展，主要进行投资活动和筹资活动。处于正常生产经营期的公司，按照现行会计制度的规定，必须编制资产负债表、利润表及利润分配表和现金流量表。由于复式记账和经济活动的内在联系，资产负债表、利润表和现金流量表之间存在固有的勾稽关系。处于筹办期的企业由于没有开展正常的生产经营活动，无须编制利润表，但为了反映筹办期间公司的财务状况和现金流量，企业需编制资产负债表和现金流量表。由于筹办期企业现金流量的特殊性以及间接法编制经营活动现金流量缺乏净利润基础，使得编制现金流量表具有其特殊性。

我们分析现金流量表主表部分的编制。在编制现金流量表主表时，如何划分筹办期发生的费用所引起的现金流量是编制筹办期现金流量表的特殊之处。按照现金流量表准则，投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。经营活动是企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。企业筹办期发生的开办费，主要包括登记注册费、估验资费等，这些费用的发生同公司的设立行为相关，而与企业经营收入不存在直接的联系。

二、收购或出售子公司的现金流量表的编制探讨

既然报告期内出售、购买子公司引致的现金流量归类为投资活动的现金流量，则应该将企业在出售、购买子公司日子公司的资产负债表上的现金及现金等价物在合并现金流量表上也应该作为投资活动的现金流量列示。企业报告期内出售子公司将导致期末合并范围的减小，被出售的子公司期末将不再包括在合并会计范围内。子公司期末的现金及现金等价物不再包括在期末的合并资产负债表中，故子公司在出售日的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流出在“支付的与其他与投资活动有关的现金”中反映；购买子公司时，合并资产负债表期初数中不包括所购买子公司期初的现金及现金等价物，而所购买子公司期末的现金及现金等价物则包括在合并资产负债表中。在购买日被购买子公司的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流入在“收到的其他与投资活动有关的现金”中反映。这样处理后不仅能够保证直接法下编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差计算的“现金及现金等价物净增加额”的平衡，而且使得企业在报告期内出售、购买子公司现金流量的分类在逻辑上具有一致性。

三、房地产企业成本核算探讨

正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

四、房地产企业土地增值税的会计核算探讨

土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金”帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税金”账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。

参考文献：

[1]贺志东:新会计准则下企业税务会计操作实务.电子工业出版社,2007年04月

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【关键词】房地产 经济 财务风险

一、房地产企业所面临的财务风险现状

房地产企业所面临的财务风险是其在经营过程中所自然产生的特性，首先，房地产企业作为资金密集型企业，其不仅资金需求量大，而且流动性差，资金链断裂风险大。其次，房地产企业习惯于利用传统的滚动开发模式，导致其债务杠杆比率过高，截至4月19日，剔除已经年报的93家上市房企，平均资产负债率就高达62.77%，因而偿债风险高。最后，房地产企业其整个开发周期是现对较长，一般都在一年以上，因此其投资风险也不容忽视。

二、目前房地产企业产生财务风险的原因

（一）资金紧张

对于房地产开发企业来讲，资金主要有三方面来源：一是银行开发贷款，二是自有资金，三是预售款。前二者的大门已经紧闭或即将关闭剩下的就是预售款。然而自2010年10月1日起，杭州市开发商的商品房预售款将全部纳入资金监管账户进行监管，预售资金将实行封闭式管理，银行必须根据项目节点完工程度证明，分批次和分时段向开发商支付相关预售款资金。房地产企业作为资金密集型企业，对流动资金十分依赖，房地产企业的资金一旦紧张，由此带来的房地产企业的财务风险也将迅速上升。

（二）抑制需求

各地限购令的陆续出台，将抑制市场过热，防范过热的投机性购买等不合理需求，有利于房地产市场的健康发展和房价的平稳。然而这对于广大房地产开发企业来说显然不是一个好消息，与此同时，房产税如“箭在弦上”，房产税试点推行再次提上日程，从而增加购房成本，抑制需求。相关政策的陆续出台，对于房地产企业可谓雪上加霜，目前房地产企业普遍依靠的是高价拿地，快速买楼的盈利模式，而如果抑制了需求，房地产企业原先贷款高价拿地建的楼盘不能很快售出，而又要向银行支付高额利息，将进一步加剧房地产企业的财务风险。

（三）增加供给

2011年刚出台的“十二五”规划指出，未来五年，我国将建设3600万套保障房（对于房地产企业来讲，与其说是块大蛋糕，其实更像一块鸡肋，因为建设保障房对于房地产企业来说，基本没有什么利润可言），其中保障房的用地将占土地供给的50%以上，使全国城镇保障性住房的覆盖面达到20%左右。伴随着保障房建设的推进和提速以及相关调控政策落实，供给的大量增加，必将有效地满足市场刚性需求，新建商品房的价格中枢很有可能随着保障房的大量上市而下移，保障房这个鸡肋将不断侵蚀房地产企业的利润区间，从而放大房地产企业的财务风险。

（四）行政督导

房地产作为资金密集型行业，资金需求量大，运作周期长，一般采用高价拿地，快速买楼的方式进行盈利，然而在新形势下，政府不断出台房地产调控政策，并且开始细化落实，一方面卡住了房地产开发商的资金链，在银行信贷，再融资等上面做文章，同时又通过房产税、限购令、保障房等相关配套措施，抑制购房需求，甚至不惜动用行政手段，从而打乱了房地产企业长期赖以生存以来的盈利模式，放大了房地产企业的财务风险，很有可能导致房地产企业出现财务状况恶化，导致房地产企业的投资以及其报酬出现无法全部收回的可能，而房地产作为我国国民经济的支柱产业之一，对现代经济社会有着举足轻重的作用，如何针对目前出现的新形势，采取措施有效控制房地产企业的财务风险就显得十分重要。

三、新形势下房地产企业财务风险控制的措施

（一）加强现金流量管理

要想加强现金流管理，房地产企业应当进行严格的资金预算管理，从预算的制定到预算的执行都必须从严把关，不断监督落实到位，才能使长短线资金得到匹配，不至于出现资金链断裂的情况，同时还应加强内部审计与监督，树立现金流管理意识，房地产企业的各级领导必须切实认识到加强现金流量管理对于房地产企业的生存和发展的重要性，从战略地位定位现金流量管理。最后还可以缩短项目的开发周期，提高资金的使用效率，采取分期开发、边建边销售的开发模式，不断缩短资金的回笼。

（二）调整资本结构，降低财务杠杆比率

伴随着国家对房地产调控力度的逐渐加大以及相关配套政策的逐步落实，房地产市场出现萎缩已成定局，倘若房地产企业依旧维持现在70%以上的高负债，必将把房地产企业的财务风险进一步推高，特别是随着基准利率的不断调高，利息支出将成为房地产企业的沉重的包袱，因此房地产企业应积极调整资本结构，降低财务杠杆，从而有效其控财务风险水平。

（三）向商业地产转型

商业地产是指通过合理经营从而达到取得可持续增长的收益或者可以持续升值的物业资产，比如酒店式公寓、商铺物业等，其已不再是普通意义上的房地产，而是将整个城市生活的方方面面融为一体的大型商圈或城市综合体。如果我们引入SWOT分析法，对房地产企业目前所处的情况进行分析，很容易得出房地产企业目前正好处于既有内在优势，又有外在危险的情况（优势――威胁）ST，此时应该采取的策略是利用优势避免威胁，即利用房地产企业自身能力优势，向其他领域进行扩张和进军，实施多元化经营战略才能有效控制房地产的财务风险。而从目前情况看，房地产企业如果能从普通住宅地产向商业地产转型将有效地规避国家现行政策调控带来的冲击，从而有利于降低房地产企业的财务风险。

参考文献

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关键词：房地产；预算；管理；措施

一、引言

预算管理是将企业的决策目标及其资源配置用预算的方式加以量化，以达到企业资源有效配置，实现企业目标，提高生产效率的企业管理活动或过程的总称。对于房地产企业而言，其本身的特殊性决定了预算管理的必要性。首先，房地产行业受国家财政与金融政策制约，政策风险是企业首要的不可控风险，因此，应当通过预算管理防控风险。其次，房地产属于资金密集型行业，动辄数亿数十亿投资产生现金流入流出。如竞拍土地，金额巨大，动辄上亿，乃至数十亿。再次，房地产行业集中度低，全国4-5万多家房地产商，没有一家地产商的市场份额超过5％，这充分说明企业处在一个不稳定且竞争激烈的行业中，需要通过预算管理来控制成本，安排资金，重视现金流质量与收益质量。

二、当前我国房地产企业预算管理的现状分析

1.预算组织机构体系不健全

预算是需要企业全部门全员全流程参与的。但在实际工作中，房地产企业往往将预算编制由财务部门，或者由财务部与成本(合约)部来牵头管理。这样从全局的角度把握预测、预算数据较为困难。这种事实上的松散型预算组织体系，缺乏整体规划，不利于协调各部门之间的关系，无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，从而影响了预算管理的权威性和严肃性。

2.预算内容缺乏全面性与客观性

一方面，房地产资金投入大，开发周期长，企业预算应考虑经营预算、投资预算(项目预算)、财务预算的平衡，兼顾不同年度的衔接与过渡，考虑利润、生产、营销、服务、广告、组织、人员经费、公共关系、产品改进、风险处理等等。在具体实施时要根据实际情况进行调整或变更。而大部分的房地产企业的预算只是财务部门在具体担任，考虑问题不全面，专业水平有限，导致预算内容过于短期化，数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。

另一方面，在预算编制与实施过程中没有充分考虑政策因素、市场状况，导致预算管理与市场状况、经营活动的实际情况相脱节。如，企业预算指标存在着一定程度的随意性，如费用指标，往往各部门因自身利益会尽量争取，而编制汇总部门却并未从严掌握，“网开一面”，导致费用累计失控。

3.预算指标的制定缺乏科学性

在预算指标的制定方面，房地产企业首先关注的是销售率、回款率，即重点关注回款情况与净收益情况这些量化指标，而对于预算设定是否可行，是否符合项目规划与企业整体战略缺乏综合性考虑。其次，对于预算指标的调整不及时，如由于工期或进度原因，也存在着边施工边进行设计修改，边增加工程联系单，使得设计概算突破预算指标。而由于政策或市场变化导致实际情况变动时，如果不及时对预算指标进行调整，也往往会使预算的指导作用大打折扣。

4.重事前预测，轻事中与事后的控制

重编制轻实施是我国企业预算管理的通病之一，房地产企业也不例外。在实践中，往往出现“编制轰轰烈烈，执行束之高阁”的现象。没有将预算管理重点放在日常跟踪和调节上，仅仅是事后或结果了再提出问题，事中控制没有得到很好地实施。传统的考核做法，是将实际指标与预算指标进行比对，以差异作为考核计分指标，再结合兑现奖惩。这种以简单的增减为考核依据的方法，只关注了预算的执行过程，缺少对预算编制、执行、调整、分析等过程的检查核定，不利于分岗位界定责任，不利于预算管理水平的提高，无法客观公正地体现实际执行绩效。

三、房地产企业当前强化预算管理的措施

1.完善预算组织机构体系建设

首先，要提高预算建设的层次，要成立预算委员会，以企业法人或总经理担任主席，由相关分管副总或部门经理主持日常工作。其次，要提高全员全部门的参与意识。通过目标制定、指标分解、责任界定、专题会议等方式，将相关指标落实到各部门以及各相关责任人头上，必要时应签署责任书。企业财务部及成本合约部等应明确经预算管理委员会授权进行相关指标的汇总与协调平衡工作。再次，提高预算执行的权威性。预算一经确定，企业各部门在房地产开发建设期至销售期的各项活动中都要严格执行，提高预算的控制力和约束力。

2.增强预算的全面性、科学性、客观性

作为特殊的市场主体，房地产企业在预算编制方面与其他企业有着类似之处，但也有自身的特点。房地产企业预算向下必须与公司资源、经营能力匹配，向上必须与公司战略目标协调，才能支撑战略，起到激励的作用。要增强预算的全面性、科学性、客观性，可按房地产企业的不同种类预算分述如下：

(1)项目预算(投资预算)：以投资项目开发全过程为周期，全面控制项目的资金使用效率和盈利能力，主要是关注全面性与准确性，重点在于现金流预算与利润预算方面。

①项目现金流预算：确保收入资金及时回笼与成本费用的合理支出。资金回收方面，要考虑到银行等金融机构受政策与额度的制约程度，谨慎估算现金流入。在资金流出方面，笔者认为应建立成本与资金联动制度。由于房地产企业的开发成本相对单纯，主要是由土地、前期、建安、设计、规划等方面形成的成本，这些都需要直接支付现金，而无须类似于制造型企业通过多工序的结转，这样使得开发企业的成本资金进行联动成为可能。要按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，根据关键节点的资金状况，拟定项目的融资方案与资金支出计划。

②项目利润预算：对项目建设中将会发生的开发成本、开发间接费用、经营收入、项目利润、借款计划等内容进行的整体预算。工程、营销、管理、财务等部门共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，利用成本数据库信息分工编制预算。根据项目自身预计的利润情况，判断项目可按受的资金成本，从而影响项目乃至整个公司的融资方案。

(2)经营预算(年度预算)：以会计年度为周期，包括收入预算、成本、管理费用、营销费用预算等经营预算，以及资本预算、现金流预算、预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表等预算。经营预算主要是在项目实施过程中对相关项目在特定经营期的细化预算，因此该项预算主要是对于整个公司各项目预算的分期细化和整合。这里一方面要考虑必须在项目预算的控制之内，另一方面是要结合实际情况，编制经营预算时要对项目预算有动态的反馈，合理时应调项目预算数据。

(3)财务预算(中长期预算)：包括资本预算、现金流预算、预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表等，它是对企业今后几年乃至更长时期的一个财务规划。重点是关注现金预算。经营预算和投资预算必须以货币形式反映在财务预算中(特别是现金预算和资产负债表预算)。在财务预算的角度，企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。资产负债表预算重点关注企业总资产与净资产的准确性与质量状况。

3.注重预算实施的事中与事后控制

企业应严格按经审批后的预算开展业务，并定期检查与追踪预算执行情况。企业可建立预算执行情况通报会或计划执行完成情况沟通会，对各部门预算执行情况定期或不定期进行通报。重点围绕资金管理、成本管理、销售情况、工程进度等，根据工程进度、合同约定，结合预算指标、项目开发周期、企业资金状况进行预算执行的事中控制。

事后控制主要是预算实施的考核工作。一是要改变传统的考核模式，防止将差异原因简单地归属于执行部门上，合理分解责任，以提高各部门的预算责任意识。如对于部分差异要分析是可控因素还是不可控因素，是执行不力还是指标不科学。二是将预算考核纳入绩效考核之中，在确定各相关部门的关键绩效考核指标(KPI)时，应将预算执行指标作为KPI之一，如“超资金预算率”、“预算执行率”等。以客观地反映出员工业绩和价值，结合奖惩制度，形成激励和约束机制，从而不断激发员工的工作热情和创造性。

四、结论

在当前调控政策趋紧的形势下，房地产企业加强管理，提高预算水平是具有现实意义的。在过去适度宽松的政策条件下，房地产企业通过快速发展，实现了积累，管理方面相对粗放，预算管理未得到足够的重视。当前，房地产企业的管理者提高建立健全预算管理体系，科学设定预算指标，严格执行预算，对有限的资源进行有效配置，更加充分的发挥资源效率，以提高房地产企业的管理水平，促进企业稳健发展。

参考文献：