产业园前景分析范文

导语：如何才能写好一篇产业园前景分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：铁路施工企业；经济纠纷；原因

中图分类号：F426.9 文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2012）14－0135－02

由于我国铁路建筑市场的急剧变化，导致许多从事铁路工程建设的施工企业出现大量经济纠纷案件。这些案件的出现，严重制约了这些企业的健康发展。为此，作为一个想要健康发展和迅速壮大的建筑施工企业，必须正视企业所发生的经济纠纷案件，从中分析经济纠纷案件产生的原因，及时堵塞企业管理漏洞，从而真正推动企业的快速发展。近期，笔者就铁路施工企业经济纠纷的产生原因进行了专门调研，从调研中发现，这些经济纠纷案件产生的原因主要集中在：

1 当前铁路建筑市场中大量存在的工程转包、工程分包现象与现行法律规范相冲突

工程转包、工程分包甚至是以包代管、抽点管理是我国当前铁路建筑市场普遍存在的现象。作为铁路建筑施工企业，一直被这一现象所困扰，而且随着自身施工任务的增加，此种现象还呈上升趋势。由于长期的习惯做法，使诸多施工企业将这种习惯养成自然，“大家都这么做，我们也这么做”。但是，大家却忽略了一个至关重要的问题，工程转包、工程分包是一个十分严肃的法律问题，在我国的建筑法、合同法中，对工程转包、工程分包都有十分明确的规定，即工程是不可以转包的，一旦转包即是违法；而对于工程分包，法律规定可以进行，但同时又对工程分包做了大量的约束性规定，如工程分包必须经

发包方或业主同意，承包人不得将其承包的全部工程肢解后以分包的名义包给第三人，禁止承包人将工程分包给不具备相应资质的单位，建设工程主体的施工必须由承包人自行完成等规定，作为铁路建筑施工企业在进行工程分包时必须遵守，否则就是违法，就会带来法律风险，甚至产生诉讼。但是，在现实项目管理中，多数企业的管理者并未将这些问题上升到法律的层面看待，从而为工程管理留下法律隐患，最终引发诉讼纠纷。

2 传统的管理意识、管理模式与现行国家法律规定相矛盾

随着我国建筑市场的不断发展，以及加入世界贸易组织的推动，我国市场经济法律框架日趋成熟。作为市场经济中的一个重要组成部分，铁路建筑工程领域的法律规范也日趋完善，其中对处在建筑市场中间层面的铁路建筑施工企业的制约和要求也越来越多，甚至是越来越苛刻。前面提到的建筑法、合同法对工程转包、工程分包的规定，只是建筑行业中最基本的法律规定，而随之相配套、相呼应的法律规定也在不断的出台，如最高人民法院制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》和相关行政法规、部门规章。这些法律法规的颁布实施，对铁路建筑施工企业项目管理提出了更高的要求，作为企业的管理者必须学习和适应这些新的要求。但在

现实的项目施工现场，由于受到工期、安全、质量等的重重压力，项目施工现场的项目经理及管理人员很少甚至几乎不去学习和了解新的法律法规，一味地凭着自己的经验和旧有的习惯做法去应对工程施工中出现的各种问题。这些经验性、习惯性做法经常将企业置于法律的对立面，从而成为诉讼纠纷产生的根源。

3 缺乏有效的合同管理机制

随着铁路建筑市场法律环境的日趋规范和完善，合同和合同管理工作在企业中的地位也越来越重要，从企业的社会信誉到企业的经营管理再到项目的施工，无不依托与企业的合同管理工作。作为一个现代施工企业，要想做强做大，必先管理好项目，要想管理好项目，必先抓好合同管理。由此可见，合同管理工作是铁路建筑企业做好生产经营管理工作的基石。然而，在现实中，大多数建筑施工企业的合同管理工作还十分薄弱，甚至可以说几乎没有现代意义上的合同管理工作，如项目管理人员合同意识淡薄、企业缺乏有效统一的合同管理机构、项目没有专职或兼职合同管理人员、缺乏有效的合同管理制度、具体工作中合同评审流于形式、合同内业资料管理混乱。合同管理工作中存在的以上不足，是直接导致铁路建筑施工企业经济纠纷案件频繁发生的一个重要原因。

4 对协作队伍、农民工缺乏有效的管理制约机制

协作队伍和农民工问题，是广大铁路建筑施工企业无法回避又不得不正确面对的一个十分棘手的问题。协作队伍和农民工问题处理的好坏，直接关系到建筑施工企业的好坏，由于协作队伍和农民工管理不力而引发的经济纠纷案件在建筑施工企业的案件中占的比重越来越大，这一现象直接反映出建筑施工企业在协作队伍和农民工的管理上存在的问题和漏洞：①对协作队伍的管理不是建立在法律、合同、协议基础上，而是停留在传统的、习惯的做法上，有的甚至是建立在人情关系上；②与协作队伍签订阴阳合同；③使用协作队伍时未签约先进场；④与协作队伍签订的协议条款不够完善，不够严密，漏洞较多，常常违背相关法律规定；⑤对协作队伍资格审查不严，协作队伍无资质、借用资质以及挂靠等现象严重；⑥将协作队伍纳入企业内部管理体系，混淆双方法律身份；⑦对协作队伍的履约行为缺乏有效的法律监督和制约手段，对协作队伍的履约能力完全寄托于协作队伍的口头承诺；⑧对协作队伍的物资采购、工程计量、验工付款等关键环节把关不严。凡此种种原因，都可导致经济纠纷的产生。

5 业主及在工程施工中的其他有关相对人的违约

由于业主违约而损害铁路建筑施工企业权益，直至连锁引发建筑施工企业对第三方违约的情况频频发生，如业主工程款不到位、随意改变设计、随意缩短工期等行为，直接影响到铁路建筑施工企业的合同履行，同时牵扯到协作队伍的施工、劳务费的支付和料款的支付等一系列的问题。身处夹层中的建筑施工企业若不能妥善处理相关事宜，极有可能引发连锁诉讼。此外，材料供应商的违约行为也有可能诱发诉讼。

6 铁路建筑施工企业在经营环节中对所承揽项目的风险预测不足、项目亏损

在现实中，一些纠纷案件的产生根源于铁路建筑施工企业自身对所投标和承揽的项目风险预测不足，承揽一些先天不足的工程项目。一些企业在经营过程中缺少对所投标项目的理性分析和论证，对业主的资信、地材地料情况、市场风险等与日后履约密切相关的因素了解不够，有的企业甚至为了单纯的追求经营指标，而不合理报价。这样的结果往往使项目严重亏损，官司缠身。亏损项目官司多，盈利项目官司少这一客观现象警示大家必须合理投标，规范经营。

7 工程项目管理环节的疏忽

“细节决定成败”，在铁路建筑施工企业的项目管理中也同样如此，任何一个细小的法律环节出现问题，都可能引发诉讼。如，公章管理不严，随意使用；合同专用章刻制和使用把关不严；项目部随意对外签订合同；工程决算和结算不认真，工程款超拨超付；口头合同、口头承诺大量存在；施工文件和文字材料格式不统一、用词不准确；施工现场，工作人员随意对外签字；内业资料管理混乱，随意处置。凡此种种细节问题都有可能为日后诉讼的发生埋下隐患。此外，铁路建筑施工企业项目管理人员素质的好坏、业务能力的高低、责任心的大小，法律素养的程度均直接反映在企业的日常管理上，管理行为的偏差和纰漏，都有可能被他人利用，引发诉讼。

综上所述，上述7方面的原因导致了铁路建筑施工企业经济纠纷案件的不断发生，作为铁路建筑施工企业，要想在竞争异常激烈的市场中立于不败地位，就必须预防和减少经济纠纷案件的发生，正确看待和分析企业产生诉讼纠纷案件的原因，理性面对建筑市场的各种特点和现象，从法律的视角审视和分析这些问题，积极地适应铁路建筑市场的不断发展，主动把握铁路建筑领域法律规范的变化，努力改变旧的习惯性做法，构建以合同管理为主线的现代工程项目管理制度，进而推动企业及项目管理的法制化、规范化、制度化，用科学的管理理念和规范的制度提升企业的管理水平，减少日常生产经营管理中存在的问题和不足，降低企业面临的法律风险，预防企业经济纠纷案件的发生。

Analysis Railway Construction Enterprise Economic Disputes Causes

Wang Xiaoguo

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1.企业战略的概念

战略一词源为军事用语，指作战的谋略。哈佛商学院教授安德鲁斯认为企业总体战略是一种决策模式（mode of decision）,决定和揭示企业的目的和目标，提出实现目的的重大方针与计划，确定企业应该从事的经营业务，明确企业的经济类型与人文组织类型，以及决定企业应对员工、顾客、和社会做出的经济与非经济的贡献。笔者认为战略管理就是指企业为适应外部环境的变化，为使企业长期、稳定发展，实现既定战略目标，而开展的一系列事关全局的战略性谋划活动。

2.房地产企业制定企业战略的必要性与迫切性

这是由房地产开发经营具有投资量大，建设周期长，产品为不动产形态决定的。由于我国城市化进程的不断加快，原来的房地产开发模式已经不能适应城市化的要求。企业的定位应该由单纯的房地产开发企业向城市运营商过度，这就要求房地产企业从发展战略上不断地加以调整，找到适合自己的战略定位，制定适合自己发展的企业战略，实行企业战略管理。下面笔者就我国尤其是石家庄的房地产业的发展现状进行分析。

二、石家庄房地产业现状分析

1.宏观环境分析

(1)经济环境

石家庄市经济持续快速健康发展，地区生产总值迈上2000亿台阶。2006年实现地区生产总值2064亿元,按可比价格计算,增长13.2%.城乡居民住房条件进一步改善。城市居民人均住房使用面积21.7平方米，比上年增加0.2平方米；农民人均住房面积37.1平方米，比上年增加1.5平方米。

(2)人口环境

2005年末全市常住人口927.3万人，比上年增长1.1％，其中市区224.1万人，增长3.1％。人口向城镇快速聚集，城市化率达42.8％，比上年提高1.24个百分点。全市人口出生率12.55‰，死亡率5.28‰，自然增长率7.27‰。2006年末全市城镇单位从业人员87.1万人，比上年减少0.4%，其中在岗职工85.5万人，比上年减少1.0%，全市在岗职工年平均工资为16792元，比上年增长10.2%。年末市区单位从业人员为56.1万人，其中在岗职工54.8万人，在岗职工年平均工资为19573元，比上年增长9.3%。

(3)消费环境

2006年前三季度全市社会消费品零售总额实现471.6亿元，同比增长15.3％。石家庄市城市消费品市场销售活跃，社会消费品零售额实现206.2亿元，同比增长16.7％，农村消费品零售额实现181.8亿元，同比增长13.4％,城市市场增幅高于农村市场3.3个百分点。平均生活消费支出占可支配收入的72.3％；最低收入群占其可支配收入的104％；中等收入阶层占79％；高收入阶层占62％。恩格尔系数0.32，居住支出472元，其中住房157元，占2.9％。居民消费结构基本合理，但住房支出偏低。

2.石家庄房地产行业发展前景分析

持续发展仍是主旋律。在全面建设小康社会阶段，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，中国当前房地产业的总体形势是“需求拉动强劲，市场供需两旺，前景持续看好”。作为二线城市，石家庄房地产业巨大的需求和少量供给之间的差距让投资房地产业成为了投资者眼中的“肥肉”。经过几年的发展，2007已被公认为是石家庄的城市功能进一步明确的一年，也是石家庄房地产业发展的关键一年。

三、石家庄房地产企业发展战略分析

石家庄的房地产企业数量很多，约有300多家。下面笔者就卓达集团，天山集团这两个具有代表性的企业的发展战略做粗浅的分析。

1.卓达集团的造城战略

概括地说：通过房地产开发项目,创造就业机会,完成产业再造,建造新的城市市区,实现城市化目标。集团负责人杨卓舒说：“造城市正成为卓达盈利的基本模式。我独特的发展方式是把潜在的社会消费欲望调动起来,拿出有创造性的市场确实需要的东西或产品,但这不是轻而易举的,需要付出比别人百倍艰辛的劳动。”他为企业描绘了他的造城计划：即在石家庄东部(石家庄高新技术开发区)再造一个新的石家庄市区。国家的工业化、现在化、信息化有待于城市化,于是卓达与当地政府合作,谋划了四个规模宏大的项目群，以项目为媒介实现卓达的造城战略。这些项目包括：卓达服装产业园项目群、太阳城项目群、星辰广场项目群和卓达藁城项目群，以及刚刚启动的鹿泉项目群。

2.天山集团的多元化战略

河北天山实业集团有限公司是集建筑施工、房地产开发、高新技术产业开发、广告制作、建筑材料市场经营和休闲娱乐为一体的综合性集团公司。天山集团以建筑业，房地产开发为龙头，实行跨行业、多渠道经营，现已成为经济实力雄厚、组织结构健全、高素质人才荟萃、竞争又是强劲的经营实体。

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襄阳是东风汽车公司轻型商用车及中高档轿车制造基地，汽车企业以东风系制造企业为主。襄阳地区整车企业主要有东风汽车股份有限公司、东风日产襄阳工厂、湖北福田专用车公司、东风创普汽车公司等。东风汽车股份有限公司在襄阳的基地主要生产轻型商用车、专用车和新能源客车等车型，东风日产襄阳工厂主要生产日产中高档轿车。襄阳整车企业具体产能如表2所示。围绕东风公司的汽车生产配套，襄阳地区已形成了相对完备的汽车零部件产业集群，主要包括汽车轴承产业集群、发动机零部件产业群、节能与新能源总成部件产业群、枣阳市汽车摩擦密封材料产业集群、谷城县汽车零部件产业集群。襄阳是全国最大的汽车动力生产基地，目前发动机产能达到123.5万台，其中神龙汽车发动机100万台，东风康明斯发动机23.5万台；变速箱产能达到54万台；车桥产能达到140万套，其中东风德纳车桥75万套、湖北三环车桥45万套、东风邦乐20万套。汽车及零部件企业数量达390多家，产值在亿元以上的有72家，50~100亿元的有2家，200亿元以上的有2家。襄阳零部件产能分企业统计见表3。目前，襄阳汽车零部件配套体系逐步形成，各类零部件产品生产达4 000多种，形成了发动机总成（东风康明斯柴油发动机，东风标致-雪铁龙发动机）、车身（含驾驶室）总成、车桥总成（驱动桥总成、非驱动桥总成）、变速器总成、车架总成、电气和仪表系统总成，轴承、座椅、灯具、蓄电池、调角器、车门锁、发电机、起动机、摩擦材料、油品化工等产品总成系列。

二、襄阳汽车用钢市场需求分析

据调研及测算分析，笔者认为襄阳地区年汽车用钢需求量在101万吨左右，其中商务车整车制造需求量约47.5万吨，乘用车制造需求量约10万吨，汽车零部件制造用钢需求量约43.5万吨（见图2）。在具体品种上，主要以热轧板为主，需求量约65万吨，占整个襄阳地区汽车用钢需求量的64%（见图3）。襄阳地区整车制造企业较为集中，主要是东风股份、东风日产襄阳工厂和湖北福田专用车公司3家公司，这3家公司用钢需求量较大，占整个襄阳汽车用钢需求量的一半以上。襄阳地区的汽车零部件生产企业则较为分散，各种规模的企业超过300余家，这类企业用钢量较少，需求的品种也较为分散。汽车零部件用钢的品种主要包括以下几类：（1）发动机系统用钢。发动机是汽车的动力之源，其中典型零件有曲轴、连杆、凸轮等以非调质钢为主，燃油喷射系统以油泵油嘴用钢为主，阀门用钢以气阀钢为主。（2）变速与传动系统用钢。变速与传动系统是一辆车的灵魂，其中齿轮圈、齿毂、齿轮、齿轮轴以齿轮钢为主；传动系统更像是动物的腰部和脊椎，包括传动轴、半轴、前轴等，以传动轴用钢为主。（3）悬挂与转向系统用钢。悬架系统就是汽车的腿，包括悬架簧、稳定杆、扭力杆、减震器等，以弹簧钢为主；转向系统是汽车的行驶方向，包括万向节、球头、转向机、轮毂、轴承等，其中轮毂、轴承以轴承钢为主，万向节、球头、转向机等以齿轮钢为主。（4）标准件系统用钢。以紧固件用冷镦钢为主。

三、襄阳汽车产业发展趋势及汽车用钢市场前景分析

1.襄阳汽车产业发展趋势襄阳地区汽车零部件企业聚集，形成了相对完备的汽车零部件产业集群。与之相对的是，汽车整车制造规模偏小，较大一点的企业仅有东风股份和风神襄阳汽车有限公司2家企业，目前整车年产能41万辆。随着英菲尼迪落户襄阳、东风股份高端客车和新能源汽车项目的实施，未来2~3年内襄阳汽车年产能有望达到60~80万辆。（1） 豪车品牌英菲尼迪落户襄阳。作为与宝马、奔驰及奥迪同级别的豪华车品牌，英菲尼迪落户襄阳，将会极大地提升襄阳汽车产业的实力，带动大批配套汽车零部件企业入驻。目前，东风日产已投入20亿元用于提升襄阳工厂的年生产能力至25万辆。襄阳市政府为配合英菲尼迪项目建设，规划面积5 000亩的英菲尼迪零部件产业园，以吸引更多的配套企业入驻。（2） 东风股份高端客车项目。东风股份投资17.5亿元的A08高端轻型客车项目。建成后，年产能将提升到30万辆。A08项目是东风首款自主研发的高端轻型客车，也是东风股份单项集中投资最大的项目。（3） 新能源汽车项目。东风股份新能源客车项目2014年建成投产；山东宝雅新能源汽车股份有限公司总投资65亿元，年设计生产能力30万辆纯电动汽车生产线目前已在襄阳开工建设；湖北超亿科技有限公司投入3.84亿元，建设年产5万辆纯电动乘用车生产线。（4） 发动机扩产项目。神龙公司投资29亿元提高襄阳工厂发动机产能，项目建成后产能将扩大到120~150万台套；东风康明斯投资4.3亿元的康明斯发动机扩能项目，建成产能将扩大到30万台套。

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生态工业园区通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段，寻求物质闭路循环、能量多级利用和废物产生最小化，实现社会、经济和环境的可持续发展。而生态工业园区建设的核心则在于基于循环经济前提下的产业链构建。

循环经济是多种效益的统一

循环经济产业链即生态产业链，是指某一区域范围内的企业以资源为纽带而形成的具有产业衔接关系的新型企业联盟。这种产业链将上一个产业排出的废弃物作为下一个产业的原料，在具有市场、技术或资源关联的产业之间形成链条，实现资源在区域范围内的循环流动和综合利用，以达到经济效益、社会效益和环境效益共赢的目的。

以2010年被授予“浙江省工业循环经济示范园区”称号的宁波大榭开发区万华工业园为例。园区内的产业链围绕宁波万华集团为核心，万华集团生产的副产品废盐水经过滤、提纯后供给东港电化做电解原料生产氯、碱；副产品盐酸提供给韩华石化作原料生产PVC；产生的废弃物粉煤灰和煤渣提供给万华建材生产水泥和空心砖；万顺气体对排空的二氧化碳进行回收利用；园区内的供电和供热由林德气体和万华热电负责向区内企业集中供给；万华码头负责为园区企业集中提供生产原料。园区工业经济已形成了“资源-产品-再生资源”的良性环状循环，实现了公用设施、物流运输、环境保护的“一体化”循环经济发展模式。

环境及经济效益明显

经国家环保总局批准的5家生态工业示范区开发面积133.2平方公里，共有入园工业企业4573家；2011年，这5家生态工业示范区完成工业总产值4021.8亿元，比上年增长19.0%；单位土地产出率为30.2亿元/平方公里，比上年增加2.8亿元/平方公里，增长10.2%，比全省工业园区的单位土地产出率高8.4亿元/平方公里；提供就业岗位51万个，增长2.3%，年平均劳动生产率为78.9万元/人，增长16.4%，比全省工业园区的年平均劳动生产率高11.1万元/人。

资源循环利用能力高

这5家生态工业示范区的工业固体废物综合利用量为617.1万吨，比上年增加136.9万吨，增长28.5%，平均综合利用率为83.2%，比全省省级及以上工业园区的平均综合利用率高4.9个百分点，比上年提高4.6个百分点，企业回收利用本企业外的废旧物资221.4万吨，占全省园区规模以上工业企业废旧物资回收量的39.9%，比上年增加37.4万吨，增长20.3%；其中国外进口的废旧物资25.6万吨，占总废旧物资的11.6%。

企业节能降耗效果明显

这5家生态工业示范区内年主营业务收入在2000万元以上的工业企业，万元产值综合能源消耗为0.362吨标煤，比上年减少0.017吨标煤，下降4.5%；万元产值电耗为339.5千瓦时，比上年减少31.4千瓦时，下降8.5%；万元产值用水6.42吨，比全省园区内规模以上工业企业的万元产值用水量少17.7吨，比上年减少0.77吨，下降10.7%。

污水处理能力较强

这5家生态工业示范区共处理污水10.4亿吨，占全省工业园区污水处理量的75.9%，比上年增长6.1%。其中：园区内企业排放的污水处理量为7.1亿吨，园区内污水处理率达98.4%，比全省园区平均污水处理率高5.5个百分点。

高速发展带来一系列问题

工业园区的发展主要是适应于加快经济发展的要求而实施的重要举措，但由于过分强调发展速度，带来了资源利用效率低、环境污染严重、产业布局不合理、结构松散等一系列问题，特别是产业链缺失问题较为突出。

园区的规划不足，“生物种”企业缺失

老工业园区在形成过程中，定位不明确，入园企业门槛低，在园区规划设计上没有明确的生物种企业，基本上是根据地域集聚和产业的特点，由企业自发地形成初级产业链，这些产业链分布零散，产业链结构较短，在专业化集群中没有依托集群建立相应的服务体系，园区内产业上下游发展不平衡。2011年，园区内利用废旧物资和下脚料生产的静脉企业（即循环经济产业链中的企业）共购进废物439.5万吨，其中，从园区内购进废物110.1万吨，近75%的废物都是靠外部进口的。

科技创新力量薄弱，产业链改造难度大

统计调查数据显示，全省110家省级及省级以上工业园区中的静脉企业年工业总产值在10亿元以上的只有7家，5～10亿之间的只有9家，1～5亿之间的也只有63家，全省还没有大规模的静脉产业园区，绝大多数相关企业经营规模较小，没有条件和能力引进或采用新技术、新工艺、新设备，产品的技术含量和附加值较低。在全省4328家大中型企业中，有科研机构1983家，占45.8%，有研发活动1867个，占43.1%，均不足半数，企业创新能力较弱，缺乏产业链的改造和提升科技的支撑。

补链企业和支撑企业发育不全

补链企业和支撑企业在生态产业链的运行体系中起着至关重要的作用。通过补链企业可以弥补生态产业链条上的缺环，最终形成能源、水和材料流动的闭环系统，支撑企业能为生态产业链运行提供基础条件。但是浙江部分开发区产业定位不够清晰，要素利用效率有待提高。在项目引进上带有较大的盲目性，用地安排上随意性较大，缺乏明确的空间布局和产业定位，产业集聚程度较低，土地利用效率不高，忽略了对园区生态运行体系的在各类型企业的链接和整合，以及园区基础设施和公共服务体系的建设，导致上下游产业脱节、产业结构不够合理。

加强政策引导，促进循环经济发展

一个国家或地区循环经济工业园区的成长，既取决于经济资源禀赋和现有的经济条件，也取决于适宜的产业政策；既需要完善的市场体系，也需要完善的政府政策措施的正确引导。

大力发展主导产业，优化产业结构

要加强对产业发展的市场前景分析，坚持用政策、规划和服务进行产业导向，进一步挖掘发挥当地的比较优势、巩固、提升现有主导产业的规模经济水平，增强产业聚集效应和企业的核心竞争力。特别是要重视产业结构优化，要加快发展低能耗、低排放的第三产业和高新技术产业，要用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业。要加快产业重组，通过规模经济和企业集聚促进产业生态链和循环经济网络的形成，使微观企业之间形成共生系统，尽量减少废弃物的产生。

积极建立产品信息平台，完善服务支撑体系

应建立权威性的产品市场信息网络、及时准确地向企业提供价格、生产、库存以及市场需求等方面信息，大力开展循环经济的管理咨询服务，加强社会中介、信息平台、投融资等社会服务体系建设，为保障园区循环经济产业链的发展提供有效的社会支撑服务体系。园区要建立健全技术创新服务体系，提高资源节约水平、资源利用水平、资源再生水平和废物无害化水平。

加强制度创新，完善循环经济评价体系

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（一）房地产市场结构特征

房地产是兼具资本密集型和劳动密集型双重特点的复合型行业，其产业关联度高，资源消耗大，与各生产要素市场密切相关，对国民经济发展具有举足轻重的作用。可以说，房地产业的繁荣与发展为改善社会投资环境和社会稳定提供基础条件，成为经济和社会发展的基本支撑点之一。中国房地产业经过20多年的发展，已经形成一个初具规模的行业，在宏观经济运行中发挥着直接拉动和关联带动的双重效应。

（二）房地产开发主体类型

随着房地产市场的日渐成熟，房地产开发商作为行业主体得到了快速成长，开发企业数量和质量都有了提升。截至2010年1月，全国共有一级开发资质的房地产开发企业572个，其中拥有良好信誉和优秀业绩的部分企业可能成为未来保险资金投资不动产的合作伙伴。

第一类是承担政府发展任务的开发企业。根据政府出台的规划与产业政策导向，对城市某区域进行集中开发。

第二类是大型国有企业下设的开发企业。在土地市场化以前，因国家工业战略发展需要，部分国有企业通过划拨等方式获得大量土地。

第三类是以万科、金地、富力为代表的独立开发企业。这些房地产企业自主进入市场，按照现代企业经营模式，通过市场竞争性渠道成长为一定规模的市场主体。

第四类是项目型开发公司。房地产公司采用项目型组织结构，每个项目与公司组织脱离，有独立的管理人员和技术人员。

（三）房地产市场融资结构

作为资金密集型行业，房地产开发的资金需求量巨大。自1998年以来，中国房地产企业融资规模持续增长，但自有资金不足，融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款。

目前，中国的大部分房地产开发商缺乏稳定的资金来源，银行作为间接投资主体不参与投资决策，这将成为保险资金进入不动产投资领域的重要契机之一。

二、保险资金投资不动产可选领域

（一）土地使用权

保险资金在土地使用权、土地一级开发市场中的运作可以提高流动性，保证保险资金的有效回收，同时保险不动产投资商作为稳健的投资者，可以在一定程度上抑制土地市场投机行为。土地市场上存在竞争性的大型投资商，可以在市场低迷时购置大量土地，以达到平滑市场落差的目的，其作用类似股市里的平准基金。在平滑不动产市场的发展的同时，也有利于整个宏观经济的平稳发展。

（二）商业地产

商业地产领域被认为是保险资金进入不动产的重点领域，但目前中国商业地产发展总体上不够健康，市场化程度较低，绝大部分商业地产处于城市核心区，由政府直接控制，商业价值无法得到完全开发。商业地产会是保险资金考虑的投资范畴，但整个商业地产市场的投资价值并不是很高，租售比较低，短期内也不会大幅提高，保险资金在短期内应该不会大量持有商业物业。

（三）工业地产

目前，工业用地资金投入成本要小于竞争激烈的商业地产行业领域。因此，在政策允许的前提下，保险资金对工业地产的投资也是主要方向之一，包括从工业地产的初级阶段（土地一级开发）、土地二级流转（投资土地使用权）到后续的开发建设以及持有经营等。

目前，中国工业地产主要有3种发展模式：“建厂”模式，开发商兴建厂房并对外出租，扮演着“房东”的角色；“创园”模式，开发商兴建成片区域的工业地产；“造城”模式，以建设工业新城为战略目标的发展模式。针对上述工业地产发展模式，保险资金对物流和工业地产的投资可以借鉴以下思路：（1）选择比较成熟的工业区域进行投资。（2）选择规模较大、能够获得稳定回报率的项目。（3）选择产业转型或旧的工业及产业园区改造项目。

（四）不动产基金和证券化产品

不动产投资作为一个产品，可以用各种方式来实现收益，典型的方式包括不动产投资债权计划和不动产投资股权计划，二者类似基金的概念。保险资金根据保险产品及由产品结构决定的保险负债的特点，来确定投资于信托、基金等方式上的比例。金融危机可能导致监管部门对创新的问题比较谨慎，但金融创新是拓宽保险资金投资不动产多元化渠道所必需的。

三、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响

（一）有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资

与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2011年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31%，债券50.2%，证券投资基金6.8%，股票（股权）9.8%，其他投资只占2.2%。

除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87%、3.6%和5.8%，在2007年达到10.9%的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1%，2009年则为6.41%，2010年为4.42%，2011年为3.60%，2012为3.39%与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具（如REiTS）投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。

（二）有助于提高保险资金对抗通胀的能力

在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80%的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品（如Tips）、买卖黄金和投资大宗商品（如石油）等三种传统手段来对冲通胀。

（三）有助于提高投资收益

一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5%-7%之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。

（四）有助于改善保险资产错配风险

保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企 业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。

四、保险资金投资不动产，需把握最佳进入时机

在中国房地产市场日渐成熟的过程中，保险资金进入不动产领域不仅要选择投资模式，保证资金的安全性和收益性，也要注重投资领域和时机的选择。中国商业地产发展具有不平衡性和低市场化的特点，并不是保险资金投资的最理想对象。而一些具有稳定资金收益和高附加值的项目目前又受到政策的局限，约束了保险资金的介入。

注释：

①数据来源：新浪财经官方网站，基金频道，股票频道.

参考文献：

[1]卢桂芳.浅析我国保险资金投资房地产市场的影响[J].财政研究，2010（7）.

[2]周淑芬.我国保险资金投资不动产前景分析[J].北方经济，2010（2）.

[3]杨明生.保险资金运用新规的历史跨越[J].保险研究，2011（06）.

[4]丁美.我国房地产市场发展研究[J].河北金融，2010（03）.