房产销售建议范文

导语：如何才能写好一篇房产销售建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

天津已试运行，北京市房管局领导表示，尤其希望建立购房合同连机打印，以规范市场

本报讯　（记者吴海花）记者近日了解到，为杜绝开发商进行无证售房、一房多售、房屋面积“缺斤短两”等违规开发和销售的现象，天津市房地产信息网络系统已试运行。目前已建成商品房销售动态管理网络系统，实现商品房销售许可网上审批、年检和网上销售，开通信息查询、预订、签约和合同管理等。

对此，北京市房管局的相关领导向记者表示，他们了也有意将启动网络系统监控房屋市场，尤其是希望启用购房合同的连机打印系统。即开发商售出一套房，和购房者签订合同时，市房管局能及时获悉开发商的销售信息。

对于北京房地产市场意欲启动合同联机打印，很多购房者都表示支持，大部分开发商也赞成，他们认为这样更能规范市场。但有一些开发商则表示，联机打印合同方式卖房会有一种原先销售是“做贼”的感觉，而且销售的一举一动都处于“监视”之下，担心自己的商业机密被竞争对手获取。

篇2

房价下跌进行时

无论对中国还是对世界来说，2011年都是转折的一年。在经历了2008年的暴跌、2009年的反弹和2010年的继续上涨之后，2011年对资本市场来说是一个由盛转衰的一年。而对已经经历了黄金十年的房产市场来说，则显得格外寒冷。可以说，在2009年开始的4万亿元经济刺激计划，吹起了房地产最高峰的泡沫之后，终于引起了政府的高度重视，在整体收紧货币政策的前提下房地产成了打击重点，而这次打击是前所未有的组合拳。

也就是这一组组合拳，打破了中国房产十年来只涨不跌的财富神话，一些房产著名企业和大佬，甚至落入了岌岌可危的境地。以全国房价领头羊北京为例，根据初步数据，2012年初的房价同比下降20.2%，一些较远区域例如通州下降超过30%以上。新年以来，全国各地的成交量更是惨不忍睹，房产公司纷纷打折甩卖或者是整体项目出售自救。

房价下跌的最主要原因在于房产商资金链面临断裂风险，其背后最大推手是政府房产调控政策和货币紧缩政策两大因素。中国房产商本身的经营是一种高负债经营模式，在上游需要大量的借款资金来支撑房产开发，同时下游通过房产销售套现。以往由于房产销售十分火暴，因此房产商可以扩大财务杠杆融资，借款拿地囤地牟取暴利。

货币紧缩政策直接影响了整体经济环境，特别是银行信贷资金的投放。银行信贷资金市场上极其紧张，导致例如SIBOR、银承贴现利率等指标不断高升，因此指望传统的银行开发贷款，几乎不可能。另一种传统的途径，房产抵押贷款，在2011年后期也由于银行资金紧张几乎被各大行以无额度的名义叫停，哪怕有房产证的房产商也无法用这种传统方法贷到钱。从另一方面来看，其实有很多企业以各种名义从银行贷款，最后都通过借款形式高息融给房产公司，但由于银根紧缩也被收回。

本来民间融资也是房产商的一种重要方式，即使利息高昂，但最近民间融资案件不断，严重影响了民间融资能力。因此可以说从传统的银行和民间两个方面，房产商都得不到资金支持。

这次调控之所以能真正动摇房价，在于强有力的政府房产调控措施。最厉害的措施有两个，分别是房产限购令和严控房地产信托。

房产限购令，可以说是彻底的行政命令，也是杀伤力最强的招数。之前每次国家调控，往往是在信贷上进行控制，例如不向第三套住房购买者发放贷款。但事实上，中国的房产投资客，10年来早已完成了原始资本积累，具备了用现金一次性购买一套甚至多套房产的能力，以往的贷款限制对其几乎没有影响。但是直接禁止购买房产就对这批最有消费能力的房产投资者造成沉重打击。特别是对于那些专门做精品楼盘，面向豪客的开发商例如绿城来说就是致命一击，直接导致销售业绩急剧下降，资金周转困难。这几乎就等于堵住了很多一线开发商的销售门路，而只有那些小户型面向刚需的开发商受影响略小。

从去年7月开始的严控房地产信托，可以说是把房产公司最主要一条生路堵死了。国家通过银监会对信托公司进行窗口指导，一月内连续叫停了15家大型信托公司的房地产信托项目，并且从严审批，导致市面上房地产信托项目锐减。自从银行不放贷后，这种高息融资的方式已经成了房产商的生命线，生命线的切断，让房产商立刻资金见襟。同时国家在股市上对于房地产公司融资也有严格控制。可以说，正是国家调控政策，不仅切断了资金链的生命线，而且还大大影响了销售情况，房产商不得已走上了降价促销这条路子以求生存。

房地产市场的2012

根据各方面信息判断，2012年有可能才是真正的房地产市场冬天来临，而且是刺骨的严寒。

楼市调控政策不会放松 一个明显的信号，有几个地方政府采取了试探性措施，试图从局部放松房产调控政策，都立即招致中央的质疑和否定。另外，中央政府目前所有的方针措施，都是继续保持房地产调控，稳固调控的阶段性结果，同时将资金重点引导去进行保障房建设而不是发展商品房。因为保障房建设即关系到民生民意，也可以部分拉动经济增长。

换届前后将保持政策延续性 今年中国面临着十年一次的换届选举，这是国家的头等大事，而且要在年末才能明了。有充分理由相信，如果不出意外，现在政府班子不会在换届前放松政策，同时，新的政府班子出来，肯定会对政策有一定的延续性。因为房价下跌符合民意，因此就算重新有大的调整，估计也要等到2013年年中。

房地产商资金链断裂可能随时爆发 无论是银行贷款还是信托贷款，依然对房产商是收紧口子的今年和明年，房产商还要面临着更大的资金压力：巨额信托贷款到期兑付。根据统计，2012年，房地产信托贷款到期兑付约为2500亿元，2013年约为3000亿元。作为借款方的房地产商，要在目前如此艰难的环境下，筹集那么大笔资金，困难很大。而信托贷款，不仅利息高，限制条件也更加苛刻，违约后果非常严重。目前房地产信托，典型的贷款风险保障中，除了传统的抵押、担保外，还有直接控股对方公司，签订降价条款，要求母公司提供担保等多种厉害手段，如果因为资金困难而违约，信托公司可以非常低的价格甩卖其公司整体资产来保证自己的利益。由于2012和2013年信托集中到期，信托公司为了维护自己的声誉，必然会竭尽全力达成按期兑付，可能动用的手段就是以自有资金垫付投资者收益，按约定还本付息，之后快速低价甩卖资产，达到快速收回垫付资金的目的。这对于这批房地产信托投资者来说，影响不大，因为信托公司是全力保证客户利益，但是对于融资方的房产商来说无疑就是核爆炸，有严重的冲击波效应。可以想象，如果一个地块的项目遭到打3折甚至2折的甩卖，周围地块不跌才怪。

买房要讲策略

对刚需投资者来说，2012年可能代表着机会多多，提供了一个廉价购买的好时机。刚需购房者一般挑选的时间不能拖得太久，建议要精心挑选房源。一般经验，如果房产处于下跌势，周边地区跌幅较大，一手房跌幅比二手房大。不排除有房产商为了尽快收回资金而一次性血本价抛售。如果遇到这种房源，而且满足学区、交通（例如地铁）等配套硬设施的要求，可以考虑买入，而且建议优先买入一手房，因为总体无论税费还是降价幅度都是比较划算的。

篇3

投资澳洲房产不同于国内，手续会更加复杂一些，但由于澳洲房地产市场已经非常成熟，因此其交易过程也已经非常规范，使得“不出国也可投资”成为现实。

家住上海市金山区枫泾镇的夏喜环在澳洲投资了两套房产，都是在国内完成的。他告诉记者：“我在投资澳洲房产过程中并没有直接到澳洲去，所有手续都是在国内办的，比如签买卖合同，直接委托澳洲的律师跟对方开发商签的。”这些手续包括选房、支付定金、签订合同、支付首笔款项、申请贷款、支付尾款以及收房等，都在国内完成。

考虑到日后管理自己无法亲历亲为，夏喜环在选择合作机构的时候非常小心，最后他选择了在国内一直从事澳洲房产销售的公司。目前，他投资在墨尔本的那套房产已经交付，也已经委托这家公司成功租出。

当然，投资澳洲房产同样也要面临投资成本问题，因此夏喜环建议提前准备一些资金，以应付税费开支。他缴纳的费用主要包括印花税、律师费等，其中印花税支出金额较大，总数加起来约占房价的4%左右。如果把其他税费如律师费、市容建设费用等全都加上，接近总房价的4.8%。不过他提醒说，因为有些州的印花税最高征收标准可达到5.5%，因此这会直接导致投资成本上升，超过6%。

利用银行资金轻松投资

夏喜环之前做过品牌电视维修总，经营过办公耗材，现在从事家用净水设备生产和销售，有着丰富的公司管理经验。因此当他决定投资海外房产的时候，他首先想到的就是能不能申请房贷。在最近两年，他接连投资了两套澳洲房产，一套位于布里斯班市，一套位于墨尔本市，总价值约600万元人民币，但他总共就掏了180万元，其余的全部申请按揭贷款。

篇4

一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议

1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低；旅游氛围不浓厚；海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。

建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售；通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度；同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。

2、城市基础设施配套不到位。水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线；已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重；广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看；网通电话、宽带接入不到位；暖气、燃气、自来水碰头困难等。建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。

3、社区建设不完善，物业管理不配套。度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理（居委会），附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。建议政府加快城市社区（居委会）建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。

4、各种行政事业性收费项目多、标准高，土地拍卖时公共配套的约定有的不兑现或不能按时兑现，软环境建设需进一步加强。政府收取的配套费、人防费标准过高，如青岛市已停止收取人防费，我市仍按50元/平方米标准收取；重复收取硬化、燃气配套费；各种保证金完工后返还不及时或不返还，返还标准不明确。建议政府减少各类收费项目，降低收费标准，明确各种保证金标准，及时返还各种保证金。进一步加强软环境建设，不断优化办事程序，简化手续、环节，提高办事效率。

5、开发企业融资困难，房贷融资和购房入户手续繁琐。银行房地产信贷准入条件过高，房地产开发信贷种类少，手续烦琐，融资困难；境外人士购房手续繁琐，如要求购房人提供收入、国籍、婚姻情况证明和海阳本地担保人等，比上海等大城市手续繁琐。建议政府进一步加大对房地产业的信贷支持力度，减化房地产融资和域外人员购房手续，为外地消费者购房提供方便。

6、工业项目捆绑房地产项目和新农村建设对房地产市场冲击大。引进工业项目捆绑的房地产项目和城区结合部及周边农村房产开发，对房地产销售市场冲击很大，影响了开发企业的房产销售。建议政府进一步规范和加强管理。

7、旅游度假区景点建设及周边环境治理需进一步加强。如景观带中的主题雕塑小品、观海平台的亮化等工程，需进一步加快建设，以改变旅游度假区景点单一，人气不足的现状。另外，造纸厂污水排放造成的异味及海边沙滩垃圾杂物严重影响景观。建议政府加快旅游景点建设，强化景区环境整治，加强旅游业的宣传营销，以旅游带动人气；同时加大招商引资力度，以招商带动城市居住人口，吸引更多的域内外人士到市区购房居住。

8、以经济适用住房和廉租住房建设，刺激、带动住房消费。建议市政府在老城区和海阳工业园区规划建设经济适用住房和廉租住房，刺激和带动城市住房销售。

二、促进房地产业发展的措施

1、进一步加大城市形象的推介宣传。宣传部牵头，结合亚沙会的宣传，整合海阳旅游、房产业的宣传包装，在央视和省电视台进行城市整体形象的宣传；旅游局牵头制作宣传片和宣传资料，在省级以上媒体宣传、推广海阳旅游业；政府牵头，利用广播电视、报刊等媒体和大中城市电子屏、主要交通路段站牌、铁路动车组、飞行航班广告等形式，进一步强化城市品牌宣传，树立城市对外形象。

2、进一步完善城市基础设施配套。规划建设局牵头，环保、自来水、供暖、燃气管理、广播电视、电信等部门要通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网的配套建设，并牵头土地、区划办、卫生、教育体育等部门，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设和学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等附属服务设施的建设超前规划，统筹安排；民政、公安部门和相关乡镇街道应加快城市社区和居委会的建设，新开发建设的楼盘小区，应及时成立社区，设立居委会，配备专门的办事人员，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便；房管部门和相关乡镇街道要加强老城区和新区的物业管理，按照物业管理条例的要求，落实各项物业服务，对社区内的供水、用电、供暖、燃气等服务，各专业公司在房屋开发时，要直接与开发商签定合同，管理到户；环保局要加强对造纸厂等污染企业的排污控制、管理和污染治理，特别是抓好东村河生态的修复，不断改善生态环境面貌；公安消防部门要加强高层住宅的消防能力建设，会同规划建设局，在高层住宅的规划、设计和开发、建设中，加强高层住宅的消防设施配套建设，住宅建设与消防设施、设备的配套建设要同步进行。

篇5

针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。这里给大家分享一些关于2021年房产销售计划5篇，供大家参考。

房产销售计划1在已过去的20--年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20--年房地产销售个人工作计划。

一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。

房产销售计划2一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。

最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。

房产销售计划3时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：

一、销量指标：

上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元

二、计划拟定：

1.年初拟定《房地产年度销售计划》

2.每月初拟定《房地产月销售计划表》

三、客户分类：

根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。

四、实施措施：

1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。

公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。

2.制订学习计划。

学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。

3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。

对于已成交的客户经常保持联系。

4.在网络方面

房产销售计划420--年以来，我公司在佳宝房产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20--年底方案报批的前提下其工作计划如下：

工程方面

一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务

(一)20--年底前力争方案报批通过

11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。

12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。

(二)20--年度工作安排

1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。

2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。

3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。

4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。

5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。

6-9月份：基础工程完成。

10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。

(三)报建工作

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

(四)工程质量

“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。

(五)预决算工作

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20--年工程进展的同时做好以下两项工作：

1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。

2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;

其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。

财务方面

1、切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节

公司确定的二0--年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。

2、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。

3、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。

为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。

4、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。

20--年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

招商方面

1、全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

4、结合市场现状，制订可行的招商政策

按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20--年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。

为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。

5、组建招商队伍，良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。

行政管理方面

“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。

(一)建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模

公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。

公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。

(二)建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗

现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，化地提高企业管理水平，向管理要效益。

(三)以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。

“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房产之林。

人力资源方面

以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。

(一)充实基础工作，改善经营环境

公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。

(二)充实各类人才，改善员工结构

企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20--年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。

(三)充实企业文化，改善人文精神

企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。

(四)充实综合素质，提高业务技能

“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。

二、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度

现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。

1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容

绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。

2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心

责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。

3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力

企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。

4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作

20--年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：

一是例会时间。在每星期二的上午进行。

二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。

三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。

5、推行各级责任制，有效实行分工合作

公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。

公司领导层分工：

总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。

项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。

行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。

营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。

房产销售计划5公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出--年工作计划。

一、销售目标

今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队

人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法

销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯

培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

篇6

[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划

一、引言

随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。

房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。

二、房地产业税收筹划的基本理论

税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。

（一）房地产企业涉及的税种分析

目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。

与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：

1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。

2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。

3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。

（三）房地产企业税收筹划技术

房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：

1．税基筹划技术

房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

2．收入实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

3．费用摊销技术

房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。

4．转化技术

房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。

5．规避平台筹划技术

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。

三、新会计准则下房地产企业的税收筹划

与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。

（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划

投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。

（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划

建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。

（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划

《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。

（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划

新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。

1．分期收款的税收筹划

根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。

2．预售房款的税收筹划

房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。

[参考文献]

[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．

[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[M]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．

篇7

社会中销售工作占据大半江山，不同的种类销售工作计划不一样，本文为大家提供销售工作计划，欢迎大家阅读学习，想了解更多，请继续关注。

房地产销售工作计划一房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

1.房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!

房地产销售工作计划二一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。

最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。

房地产销售工作计划三公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20__年工作计划。

一、销售目标

今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。

人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。

销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。

培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

五、在地区市建立销售，服务网点。

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现行农产品营销服务补贴政策对改善农产品营销的基础设施、提升农产品营销主体的能力、降低农产品营销成本、繁荣农产品市场、提升农业竞争力均起到了不同程度的作用，但仍然存在一些突出的问题：

（一）农产品营销服务补贴仍未引起足够的重视

长期以来形成的“重生产轻流通”的观念仍然有着持续的强大影响，在很大程度上导致当前的绝大多数农业补贴都是用于生产方面的补贴。我国农业补贴从2004年开始全面转向生产环节，而且侧重以直接支付的方式补贴给农民，农产品营销服务补贴在农业补贴总额中所占份额逐年减少。

（二）部门分割导致普惠制原则

难以贯彻，交叉重复补贴严重由于当前涉农行政管理体制的缺陷，现行的农产品营销服务补贴缺乏必要的整合，导致现实作用不公平、不规范，随意性很大，普惠制原则难以贯彻。比如2008年开始实施“新网工程”，其补贴对象局限于中华全国供销合作总社主管的行业协会和供销合作社（含全资和绝对控股企业），补贴对象的范围相对较窄，受益群体较少。2013年开始实施的农业综合开发供销合作总社新型合作示范项目，其补贴对象针对的是供销合作社系统内合作社、龙头企业，同样未能贯彻普惠制原则。这种体制导致的另一个直接后果就是专项政策数量多，单体项目小，部委之间的补贴交叉重复现象严重，缺乏精准性和针对性，导致有些补贴名不副实。最终导致的结果是，大城市、大型批发市场和大企业往往获得来自不同部门的重复补贴，而农村、产地、欠发达地区和中小企业获得的补贴非常有限，非常不公平。

（三）现行补贴忽略了农产品营销服务的薄弱环节

农产品产地市场作为我国农产品市场体系的重要组成部分，与大中城市的销地批发市场和集散地市场相比，数量、建设与管理水平差距较大。国家政策扶持尤其是专项资金主要指向大型批发市场尤其是位于城市的批发市场（主要针对销地市场和集散地市场），很少顾及到县以下农产品市场的建设与升级，农业部门对农产品批发市场虽有支持，但支持力度偏小，产地市场建设尤其滞后。近年来，农业部围绕产地市场做了大量工作，但当前在产地市场建设方面补贴政策不够明确。特别是在全国产地市场、区域产地市场、田头市场的建设方面的补贴政策还没有。

（四）有些已经或即将到期的补贴政策是否持续未能明确

近年来，国家出台一些有利于降低农产品营销成本和税费负担的临时政策，比如财政部、国家税务总局《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号），其执行期是从2013年1月1日到2015年12月31日，这一政策在2015年年底之后是否继续执行，目前还没有明确的说法，需要尽早进行研究。

（五）中央政府提出的部分重要政策未能落地

近年来，中央政府围绕农产品流通体系出台了大批的政策意见，但是，很多政策仍然停留在文件层面，如国务院办公厅下发的《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》强调“加快农产品流通标准体系建设，推进农产品质量等级化、包装规格化、标识规范化、产品品牌化”，相关政策没有真正落地。

二国外农产品促销服务补贴经验做法

国外普遍重视对农产品营销服务补贴。在美国，政府一般服务中，超过三分之一的开支被用于提供一系列包括农产品市场开拓、营销和研究等方面的服务，即“国家农业项目（Stateprogrammesforagriculture）”。韩国政府从20世纪90年代开始对建设现代化农产品市场流通体制的投入逐年增加。1998年韩国政府建立了农产品销售体制改革委员会,推动韩国建立现代化农产品销售体系。1990-2009年韩国政府用于促进农产品流通的开支变现出持续快速增长的态势:1990年为26.2亿韩元,2009年为617.9亿韩元,增长约22.6倍。日本的农业协会（农民合作社）在农业生产流通中起到了非常重要的作用。农业协会是半政府、半私人性质，每个农民都可以加入，几乎所有的日本农民都是它的“会员”。它以市场、企业、农民为中心，形成了有机的农业产业一体化的联合体，业务涉及农业生产、农资供应、农产品销售、农业信贷、生活指导、保险、医疗、信托等领域。同时，日本农产品流通领域也是通过批发市场调控的。政府是开办农产品批发市场的主体，日本的价格管理始终坚持把市场发育和供求管理结合起来。韩日两国都高度重视农产品批发市场建设，并给予大量政府补贴。韩国1985-2006年陆续建成了34个国家级拍卖市场。目前年流通量为100万吨的市场，不算地价所有单位工程和公用工程建设约需要3000-4000亿韩元。例如可乐洞市场1985年建设时，投资约为2000-3000亿韩元，市场建设过程中央政府投资30%、中央政府给地方政府低利率贷款40%（贷款利率是1%）、地方政府自己出资30%。日本批发市场建设，从国家层面来说都只是一个项目。从项目投资上说，国营项目由国家主导，投资上2/3由国家投资，1/3由地方投资。县营项目虽然实施主体是县，但国家也有投资，国家投1/2。

三农产品营销服务补贴政策体系优化建议

（一）应更加重视农产品营销服务补贴

农产品营销服务补贴是今后潜力最大的农业补贴政策。主要理由是：第一，农产品营销服务补贴大多数属于绿箱政策，可不受WTO《农业协议》的相关约束。第二，农产品营销促销也是我国农业最为薄弱的环节。第三，农民从中的受益更明显。第四，符合国际潮流与一般趋势。美欧日等发达国家的农业补贴总体呈现出“三降一升”（支持总量、占比家庭经营收入、价格支持比重降低，一般服务比重上升）的演变特点。建议将近年来国家出台的有利于降低农产品营销成本和税费负担的临时政策制度化、长期化，比如财政部、国家税务总局《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号），其执行期是从2013年1月1日到2015年12月31日，建议继续执行。另外，借鉴国外的普遍经验，并考虑我国结构性减税的需要，尽快推动包括鲜活农产品在内的所有农产品，从生产、加工、批发、零售所有环节均永久免征增值税。

（二）应更加重视农产品营销补贴的规范性和统一性

应尽快加强顶层设计，参照市场经济国家的通行做法，考虑农业的产前、产中、产后的全面管理与协调，实现从包括生资（包括农药、化肥、种苗种子等）生产与供应、农业生产、农产品加工、批发、零售、物流、质量安全在内的整个产业链的一体化管理，提高农产品营销补贴设计的统一性、操作的规范性。

（三）具体的补贴建议具体的补贴项目，建议以“绿箱”政策为主，兼顾“黄箱”政策。

1.全面加强产地市场建设的补贴

产地市场建设和完善，建议从以下方面进行补贴：新建的产地市场和已建产地市场改造，由中央政府和地方政府共同出资，提供财政补助。尤其是产品检验检测和安全监控设备设施、交易设备设施、产销平台、电子结算系统建设等方面加强建设。第一，田头市场等纯公益性产地市场，在产品检验检测和安全监控设备设施、交易设备设施、产销信息共享平台、电子结算系统建设等方面，给予全额财政补助。第二，区域性产地市场在产销平台、电子结算系统建设等方面，给予投资额50%的财政补助。冷链系统物流建设方面给予投资额的全额贷款贴息。第三，全国性产地市场在产销平台、电子结算系统建设等方面，给予投资额50%的财政补助。冷链系统物流建设、拍卖系统方面给予投资额的全额贷款贴息。另外，应考虑为农产品商品化处理建设提供全额贷款贴息。商品化处理包括预选、分级、包装、配送等设施装备的建设，建立此项补贴有助于农产品附加值，提升质量安全管理水平，促进流通效率。

2.探索对农产品经销商的补贴

由中央政府和地方政府对经销商流动资金进行贷款贴息，补贴对象应集中在与产地市场相关联的生产主导型、产销一体型和流通主导型经销商，以及与产地市场无关联的流通主导型经销商。

3.对农产品电子商务平台建设的补贴

电子商务建设包括电子商务设备、信息系统、人员培训等方面，建议为电子商务平台建设提供全额贷款贴息。

4.农产品拍卖系统/平台补贴

拍卖系统的建设和完善具有很强的社会公益性。农产品拍卖市场有公开的信息系统，各种农产品供求信息、价格信息等，信息来源广泛、时效性强，能客观地反映出一个地区、一个市场、一定时间的供求关系，能够合理调节供求，优化农产品的配置，从而指导农产品产区生产适销对路的农产品。因此建议由中央政府和地方政府共同出资，对农产品拍卖系统建设和完善，提供全额财政补助。

5.整合农产品物流补贴

为农产品产地冷链物流建设提供全额贷款贴息。冷链物流建设包括预冷、储存、冷链配送等设施装备的建设，建立此项补贴有助于形成一批跨区域配送能力的农产品低温配送和处理中心，能够促进流通企业整合上游生产和下游营销资源，促进农产品冷链与供应链、物联网、互联网的协同发展。

篇9

2017年营销策划个人年终工作总结【1】 过去的一年可算是我工作上另一个转折点，更是一个新的开始。特别是自今年6月份接手营销策划工作，不知不觉，已有一年。回忆这一年的工作经历，有艰辛、有成长、有收获、更有前景。这一年既包含了太多的艰辛与不易，也取得了不错的工作业绩。成绩的取得离不开本人的勤奋努力，更与领导和同事们给与我的支持和帮助密不可分。现将今年工作总结汇报如下，请公司领导和同仁审议。

一、工作业绩完成情况

1.完成销售业绩;

2.完成销售物料的设计与制作(法排读本、法排、高层户型册、项目小册、项目楼书、预售协议、抽奖券、参观券等);

3.完成媒体推广的执行(户外、报纸、杂志、电台、公交车、网络等);

4.完成公司领导交代临时工作(法排首期开盘总结、原吉利余房组价、节庆布置等);

5.协助领导完成风铃苑排屋开盘准备工作;

6.协助领导完成排屋客户交流会的组织落实;

7.协助领导完成样板房展示的媒体交流会;

8.协助领导完成样板房通道的布置展示。

二、成长感悟

这一年，伴随着公司的不断壮大，我也不断得到成长。回首自己的成长经历，感悟颇多。

(一)勤奋学习是做好工作的基础。人可以不会不懂，但不能恐惧和无奈，越是不会越要笨鸟先飞，更加勤奋努力的学习。特别是我今年6月份接手营销策划工作后，由一知半解到现在对销售流程有一定的了解，背后其实下了不少功夫，也用了不少时间，当然也少不了同事之间的帮助。接触营销策划工作之后，才清楚明白到，工作量虽不大，却要学的是无比的多，销售知识永远是个无底深渊，但正因如此，我乐此不疲，越来越喜欢这份工作。我想作为一个置业顾问，不仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也必须详细了解，这样才能更好的为客户服务，让客户感觉我们无论是从企业品牌、社区环境、物业质量以及员工素质各方面都比其它楼盘有优势，坚定客户购买的信心。针对这个问题，我在日常销售工作中，充分发挥善于思考的优点，通过对同事的观察学习以及对经验的归纳，总结出许多新的销售技巧和客户维护方式，并在随后的工作中通过实践加以修改和完善。事实证明，知识和创意永远是无穷无尽的。

(二)热情服务是做好工作的关键。作为置业顾问这个职业和客户打交道，光有勤奋是不够的，必须还要有热情的服务态度，笑迎八方客，凝聚万家财，服务于客户，使他们能够体会到我们绿城周到热情的服务态度，我自己对这一点有着深深的体会和感受。我想相对于不同收入群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同，因此对于不同客户的销售方式也必须有相应的变化。比如面对不同文化水平和不同购房心态的客户，我们都应该有相对的谈判技巧和语气口吻来接待，让其买得开心，日后还想再买。在实践工作我还发现，一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外，更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力，同时牢记，专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多，并坚持公司利益至上的职业操守。所以，为了做好销售工作，我急待提高自身修养，无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个合格的置业顾问。

(三)敬业爱岗是做好工作的前提。只有敬业爱岗，忠于职守，尽职尽责，一丝不苟，虚心学习业务知识，培养严谨的品格，全力以赴，才能在平凡的岗位上做出不平凡的成绩，才能获得价值的提升。这一年，我经历了无数次收获与失落，过程充满酸甜苦辣，行业文化使我体会良多，为人处事都让我不断成长与成熟，让我随时都保持一颗感恩的心去面对人和事。我喜欢超越对手挑战自己，这个行业很适合我，我在工作中享受与狼共舞的生存状态，这是一条不断超越，适者生存的道路，是靠知识智慧立世的生存状态，我找到了适合自己的人生道路，我热爱这份工作。更重要的是我发现了自己的不足，不断完善自己，不断前进，坚持不懈，满腔热情的工作。热忱是工作的灵魂，热忱是战胜所有困难的力量，从工作的每一个环节，找到热忱，找到坚韧，也就找到了自信。

(四)感恩忠诚是做好工作的根本。这一年里，我在这家公司获得的实在太多了，说也说不完，要多谢的不单只是一两个人，更不是一句谢谢就能简单了事。我要感谢主管，当我刚进入营销策划部时，自身有着太多的缺陷和不足，是她包容和教导我，很多次的利用下班时间跟我谈心沟通，改正了我很多积重难返的毛病。同时在工作中适时的给我压力和激励，让我时而如履薄冰，时而又充满信心，从不敢轻易有所松懈，逐渐成长为一名合格的置业顾问。让我更幸运的是我们拥有一个成熟和谐的销售团队，同事之间既有竞争更有帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中化解。正因为有这样一群同事，我才能在销售部门迅速提升自己。俗话说，近朱者赤近墨者黑，因为有这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我成长所需的养份。忠诚对我的工作来讲，首先，我的感受是我们对公司是否付出了全部的精力和智慧，对待每天的工作是否完全满意。我深信每位老板都希望自己的员工保持忠诚，每一位员工也希望有各个完善的老板。自从绿城那天起，我就记住了今天工作不努力，明天努力找工作作为自己的座右铭。

三、新的一年的工作计划

既是新的一年，又是我一个全新的开始。对于即将到来的一年，对生活，对工作，我有着太多的希望和梦想。我打算在新的一年里，重点做好以下几项工作：

一是做好销售服务工作。在工作中，我要认真细心地为客户着想，通过自身良好品质的展现和坦诚、礼貌、周到、用心的服务，赢得市场和客户的信任，在潜在客户和老客户的心中树立良好的个人形象和公司形象，从而提高企业知名度和企业房产产品以及自己的信誉，为公司房产产品现在及未来的营销成功奠定良好的基础，也为自己未来的发展积攒了广泛的客户资源。

二是做好营销策划工作。积极培养市场意识，经常调查市场，及时了解到有关房产销售的各种信息，以及竞争对手及同类项目的发展动向。尤其是在与客户或准客户的频繁接触中，了解市场的最新资料，把握市场行情和发展变化趋势，认真听取客户对房地产产品的议论评价和一些合理化的改进意见或者建议，从而为制定正确的房产开发计划和市场营销策略服务。

三是认真学习企业文化。积极参加企业文化的学习和培训工作，深刻了解企业文化的内容，理解企业文化建设的重要性，进一步提高自己的敬业奉献精神，更好地服务客户推动各项业务的发展。

四是提升自身综合素质。我将进一步加强学习，了解房产开发的整个流程，从产品研发到工程管理，再到营销策划等各个方面我都要有所认识。这样，在销售过程中，才能把客户提出的问题很好地反馈给上级领导，以便改进产品，提高居住品质。

五是完成领导交代的临时工作。

总之，在这充满希望的新一年里，我将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润!

2017年营销策划个人年终工作总结【2】 不知不觉，新的一年又将来临了。回顾这一年的工作历程，作为XXX公司广告部的一名销售人员，我深深的感到公司的蓬勃发展的热情，XXX公司人为之拼搏的可贵精神。下面，我就将我xxxx年的个人工作情况进行如下总结：

一、2xxx年销售情况

我是XXX公司销售部的一名销售人员，主要负责跟进华南区域广告公司媒介策划专员和购买专员的媒介排期与投放工作，推荐合作，以下单业绩为工作任务量。2xxx年，我积极与部门员工一起在华南地区推广我公司的业务，并以公司的战略目标为指导，与相关的合作客户就媒介排期与投放工作进行了良好的合作。XXX的销售是我公司广告销售部门工作的重点，销售形势的好坏很大程度上影响着公司的经济效益。这一年来，我销售部门坚持巩固老市场、培育新市场、发展市场客户、挖掘潜在市场，利用我公司的XXX带动产品销售，并取得了较好的效果。

随着XX产品在西南地区日趋严酷的市场竞争局面，信息在市场销售过程中有着越来越重要的作用，信息就是效益。我部门时刻密切关注市场动态，把握商机，向信息要效益，通过不断的市场调研和信息收集、分析、整理，将其制度化、规范化、经常化。我销售部门通过市场调查、业务洽谈、计算机网络等方式和途径建立了比较稳定可靠的信息渠道，密切关注行业发展趋势。与此同时，我们建立了客户档案，努力做好基础信息的收集，并根据西南市场情况积极派驻业务员对销售市场的动态进行跟踪掌握。2xxx年度，我销售部门定下了XXX的销售目标，年底完成了全年累计销售总额XXX，产销率XX%，货款回收率XX%。年度工作任务完成90%，主要业绩完成90%。

二、个人能力评价

广告销售部肩负这公司产品的销售工作，责任重大、任务艰巨。一支能力出色的高素质销售队伍是完成公司的年度销售任务的重要保障。作为公司的员工，我时刻都感觉到自己身上的重任。我的言行代表了公司的形象。因此我时刻不断以严谨的工作精神要求自己，不断加强自身的能力修养，广泛的了解广告市场的动态，时刻做好自己的本职工作。对于公司的各项销售政策，我都认真贯彻执行，并在工作中发挥刻苦工作的精神，努力完成销售目标。在工作中，我努力做到与同事友好相处，面对工作任务，我们积极进行沟通协调，对于有利于完成销售目标的意见和建议，我认真分析研究，并虚心接受。

三、工作建议及努力方向

篇10

关键词：房地产 税收筹划 合理避税

一、筹建融资环节的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。

例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

（1）剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。

例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。

（2）分离税率

由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800

另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。

参考文献：

[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学，2010