房地产的金融风险范文

导语：如何才能写好一篇房地产的金融风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】宏观调控 房地产 金融风险

随着市场经济的发展，我国的房地产行业近年来发展十分迅速，房价增长过快对人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

一、房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

（一）金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

（二）房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

（三）限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

（四）一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

二、房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

（一）房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

（二）房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

（三）房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

三、如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（一）增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（二）健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

（三）对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

（四）完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

四、结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献

[1]梁浩然.浅论我国房地产的金融风险防范[J].中国高新技术企业.2012.

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房地产业是指,是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

众多周知,房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业,具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多,但都是依靠专门组织进行筹集,再投资于房地产事业。因此,房地产金融是房地产业与金融业的结合体。

一、房地产金融风险的分类

1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。

5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行

业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。(1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。(2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。(1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。(2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

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关键词：金融风险；特点；防范措施

0 引言

伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家出台一系列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支柱产业，在带动相关产业和自身不断发展的整体经济中处于先导性与基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，在房地产业的快速发展中房地产金融起到了不可小觑的保障作用。

1 我国房地产金融具有的特点

1.1 我国房地产金融起步晚，但发展快

就我国房地产融资的发展历程而言，从上世纪九十年代末以后房地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在房地产开发以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。

1.2 我国房地产金融的融资渠道单一

就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是构成房地产金融最主要的部分，银行信贷几乎贯穿于房地产业整个运行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可以忽略不计。

1.3 我国房地产金融的融资比例高

我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成本进行融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企业只有20%左右，而剩余部分的资金需求主要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。

2 我国房地产金融存在的风险

2.1 房地产金融存在的信用风险

房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收回或者是无法收回房地产贷款本息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时出现误差所致，当然也有可能是在发放贷款后有些情况发生了变化，导致房地产金融出现信用风险，主要表现是房地产企业在销售商品房时出现滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。

2.2 房地产金融存在的市场风险

近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越来越有限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤出我国市场的情况，所以我国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国对外资还没有完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一定的风险隐患。除此之外，近些年我国房地产出现了房价过快上涨、契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不正常现象，造成了房价长期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等情况导致了大量社会资源被严重浪费，潜在着许多社会风险，种种原因使得房地产金融安全遭受严重威胁。

2.3 房地产金融存在的操作风险

银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的审查。甚至有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就会将审查标准降低，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了，但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变现。通过对美国次贷危机的具体原因进行剖析，进而对我国的房地产金融所具有的风险进行分析，不难看出与美国次贷危机相比我国房地产金融与其存在不少相似之处，例如房价虚高、高速增长的经济，逐渐形成泡沫化；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长；在银行信贷中房地产贷款比重增大，并且银行逐渐下调信贷标准；货币政策渐渐收紧，导致企业还贷的压力加大。

3 我国加强房地产金融风险的防范措施

3.1 对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识

针对房地产市场银行需要密切关注其发展动态，对市场加强调研与分析，掌握房地产市场具体走向与发展规律，根据实际需要对房地产金融业务适当调整经营方向和策略，推动房地产金融业务的持续稳定发展，需要对房地产贷款严格控制市场准入条件；对抵抗风险能力较弱、已有不良记录的中小型房地产企业，以及自有资金存在严重不足的相关项目不得介入，不但需要做到支持那些有潜力的优质的个人购房和房地产项目开发，还要防范由于泡沫化的房地产而聚集的潜在风险，以促进房地产金融发展为目标逐步建立其有效的经营管理模式，从降低风险、规范操作、保障运行角度出发，使房地产金融扩大业务范畴，循序渐进的将房地产金融业务推向优质化、标准化、多元化的发展方向，采取适当的措施对当前存在的房地产过热予以降温，需要认真努力切实贯彻房地产金融的相关规定与政策，从强化房地产信贷管理着手，切实提高改善服务，尽快将房地产信贷业务引入良性的运行轨道上。

3.2 房地产业需要拓展融资渠道

房地产业具有风险大、资金密集度高及开发时间长的投资特点，其融资成本将直接受到投资方式优劣的影响。目前推动房地产融资发展，扭转房地产业对银行信贷过度依赖局面的重要形式，就是加强培育融资机制，对房地产业进一步拓宽融资渠道，并且以此充分规避化解风险。这就要求房地产业打破金融垄断的市场形式，注重金融创新，并且充分发挥市场的资源优化配置，科学合理的分散风险。进一步扩大银行的信贷规模，使现有的资产负债劣势结构得到改善，运用投资证券化把风险推向市场，实现由直接金融代替间接金融的转变，这样也能使得房地产的资金结构更加趋向多样化，积极推动房地产金融市场向健康稳定的方向发展。

3.3 加强管理，提高银行防范风险的能力

商业银行以房屋作为抵押的房地产贷款，一旦无法收回贷款本息就会拍卖房产，但是这是一种消极回避风险的做法。实际上商业银行采取积极的风险防范措施不是进行事后补救，应该重视的是事前审查，银行必须充分了解借款人的还款意愿、财务状况以及抵押物的现值等信息，在发放房地产信贷时要严格遵循银监会的相关标准，及时掌握房地产市场具体变化动态，对贷款投向要保证能够及时做出调整。与此同时，要对信贷员开展定期或不定期的培训工作，这样既能提高他们的职业道德水平和风险意识，又能对其办理的贷款申请进行有效的责任认定，以便更好的控制信用风险。

3.4 引导金融机构的良性竞争

政府有关部门需要对房地产金融的相关法规制度进行完善，使其行为得到规范，促进行业的良性竞争。对于商业性的相关房地产金融业务允许多家竞争，只要是经央行审查并具有资格的相关金融机构都可以经营，接受央行的严格监督，严令禁止不正当竞争与非法垄断的行为。对于那些没有资格或者是曾经有严重违规的相关金融机构无限期禁止经营房地产金融业务，避免造成消极的外部效应。在我国已经被批准允许经营人民币业务的中外合资银行与外资银行，可以在规定的范围内运行它们经营房地产金融业务，但是一定要控制住规模。主要原因是房地产业是个创汇能力弱的内向型产业，外资在回收贷款本息时需要将人民币换成外汇才能拿回去，它们一旦发放过多的贷款，势必会造成我国外汇失衡。由于房地产业所需的外汇量并不大，所以房地产开发不宜多举外债。针对政策性的相关房地产金融业务，各地方政府部门应该选择适当的银行来办理。这样就能方便政府有效监管，在政策上容易保持统一性。政府强制征收上来的住房公积金，必须加强管理确保其安全性。办理这方面业务的银行，应当向政府承担确保安全回收与按规定使用的责任，并且接受必要的政府补贴，有利于预定政策目标的实现。

4 结论

综上所述，我国要想加强房地产金融风险的防范工作，就需要积极采取对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识、房地产业需要拓展融资渠道、加强管理，提高银行防范风险的能力、引导金融机构的良性竞争等措施，只有这样才能使房地产金融满足房地产业发展的需要，从而为我国房地产业提供更好的服务。

参考文献

[1] 王希迎 《房地产企业融资新解》[M] 中国经济出版社 2005

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房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，房地产金融是房地产业发展的重要方面。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。

一、房地产金融发展现状和特点

(一)房地产业金融发展的现状分析

目前我国楼市火爆、房价攀升、房贷市场增长、通胀率较高、利率不断提高，而且研究目前的市场环境会发现：从2007年上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，总体呈现上升态势。“国房景气指数”为104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点。随着房价急速攀升的是住房贷款快速增长，2007年上半年，个人住房中长期贷款增速高达16.15％，前5个月累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。我国房地产投资占全社会固定资产投资1997年为13.7％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20％，近几年有所回落。

(二)房地产金融发展的特点

1　发展时期短，起步快

从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，发展的速度很快。

2　融资比例较高

融资比例较高，是我国房地产金融的一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。

3　融资渠道单一

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。

二、房地产金融发展过程中蕴含的金融风险

(一)个人贷款风险

近几年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。2004年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46％，个人购置住房时，70％-80％房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。

(二)个别城市地区房地产市场过热，存在市场风险

我国2004―2006年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现了地区性的房地产热。以上海市为例,2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，从而给银行带来不小的损失。

(三)“假按揭”行为凸显，存在道德风险

“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据某商业银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。开发商也把“假按揭”作为一种融资渠道。

(四)银行管理风险

如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握不充分，对贷款过程缺乏足够控制力。造成决策失误；或对借款人审查不严；或不顾银行整体利益，贷人情款等这些管理上的不完善都会造成风险。

三、房地产金融发展中的风险形成因素分析

(一)房地产业融资结构不合理，开发资金过多依赖于银行贷款

估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

(二)投资快速增长，投机行为扰乱市场

由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

(三)个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

随着越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。原来各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。

(四)银行操作不规范，房地产信贷管理机制不健全

缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。

四、房地产金融风险的防范

(一)构建房地产业多元融资体系

可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房地产投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道；引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。

(二)对房地产开发企业的贷款程序严格把关

银行房地产开发贷款管理应对以下内容严格把关：第一，检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公-司等。第-,审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼盘，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。第三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。

(三)改革商业银行风险管理制度

在我国，导致开发商贷款不良率高的原因之一是开发商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发贷款与住房按揭贷款强行分开，规定同一家银行不能做同一项目的开发贷款与住房按揭贷款，开发商就失去了让银行放松贷款条件的筹码，银行就会提高对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险就会大大降低。

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关键词：房地产金融风险

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

1房地产金融风险形成的原因

1.1房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比，呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

1.2房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

1.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

1.4房地产金融运作效率低, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。中国房地产市场近二十年的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

2防范房地产金融风险的建议

2.1拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.2加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

2.3加强风险防范制度的环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

2.4建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，我国一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

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关键词：上海市；房地产金融；风险防范；最优政策

一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择

1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。

2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。

策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。

策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。

策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。

策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。

由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。

策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。

只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。

此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。

权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。

综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。

二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施

尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。

2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。

1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。

调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。

2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。

3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。

采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。

问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。

从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。

从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。

在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。

4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。

三、 防范房地产金融风险的长效机制

防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。

1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。

2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。

首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。

3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。

4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。

5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。

6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。

参考文献：

1. 杨刚，王洪卫.公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究.上海财经大学学报.2012，（1）：94-101.

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3. 杨刚，王洪卫，曹黎娟. 数量型货币政策工具影响上海住房市场量价波动的探讨.社会科学家.2012，（3）：66-71.

4. 吴燕华，杨刚.我国货币政策对房地产价格调控的动态影响分析.现代财经.2011，（10）：70-75.

基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省杭州市哲学社会科学规划课题（项目号：C12YJ03）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题（项目号：12YS106）阶段性成果，上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2009-305）。

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关键词：房地产，投资风险，管理

中图分类号： F293 文献标识码： A

前言

一、房地产投资风险的分类

在房地产投资的领域里，风险主要是经济风险，它的种类大致可分为商业风险、金融风险、购买力风险和清算风险四种类型。风险分析是房地产投资中一个十分重要的问题。以下为房地产投资过程中存在的一些主要风险种类。

1.市场竞争风险。市场竞争力风险是指由于房地产市场上由于同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，导致楼盘滞销或者推广成本的提高所带来的风险。市场竞争风险主要是由投资者对市场的调查不足以及错误决断引起的，是对市场把握能力的不足。

2014年，西安商品住宅市场逐步开始“筑底”，整体成交量稳价跌。市场库存量进一步

加大，整体库存去化需要2年，市场竞争日趋激烈。虽然三季度西安市房管局曾先后两次松绑楼市限购政策，但并未使西安房地产市场迎来转机，市场深陷调整期，房企年度业绩普遍未完成。

2.流动性和变现性风险。首先，是由房地产的本身性质决定的。房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移。而它本身是不能移动的。这便导致了由于市场变化，地区人口结构、交通线路、竞争者等因素的变化而影响到整个投资项目收益的变化。其次，房地产的价值量大、占用资金多，导致了房地产的大多数的资金交易需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。即投资者在需要现金周转时，无法快速将手里的房地产脱手，即使脱手也很难达到合理的价格，从而大大影响了其投资收益，所以给房地产投资者的变现风险。

3.金融风险。金融风险是指项目的纯收入不足以偿还债务的潜在可能性。金融风险反映了因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。借贷资金的使用增大了收益的不确定性，也就是项目的金融风险性。当投资中借贷资金的比例很高时， 金融风险的可能性就会水涨船高，反之金融风险就会愈低。换言之，金融风险是由借贷资金的使用决定的。

4.购买力风险。购买力风险是指通货膨胀可能导致投资者收到客户以贬值的货币支付项目款项的情况。在中国的现阶段市场中，若投资者采取部分楼盘分期付款的方式，也会由于出现货币贬值严重，而出现楼盘收益入不敷出的状况。虽然未来通货膨胀率的预测已经包括在贴现率中，但未来的通货膨胀率却有可能偏离于开始的预测，表现为或高或低。还有便是由于物价总水平的提升导致了消费者购买力下降，当物价高于大多数消费者总体收入水平时，消费者对房地产产品的需求就会下降，这就导致了投资者出售收入的降低，从而导致一定的收入损失，这就是风险产生的结果。

二、房地产投资风险管理

1. 房地产投资风险识别。危害是伴随着风险的产生而产生的，但它从中却又透露着巨大的效益。风险与效益是相互对等的，从中体现了风险结果的双重性，一方面，风险利益使其风险具有使人们甘愿冒风险去获取利益的诱惑效应，另一方面，当风险代价太大、决策者厌恶风险时，自然就会采取回避风险的行为，这就是风险的约束效应。这就是风险效应的两个方面，它们同时存在着、作用着，而又互相矛盾着、互相抵消着。在决策时，人们是选择风险还是选择回避风险，两种效应相互作用的结果就产生了房地产。投资风险识别是指在房地产开发过程中房地产开发商对其中存在的风险加以识别， 并进行系统的归类分析，以揭示其风险本质的一系列过程。

三、房地产项目投资风险应对措施

1.风险回避。在房地产的投资过程中，要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资，这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险，那么将会很快有投资者涌入市场，从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。

2.风险转移。在保险型转移过程中，投资者可以通过合同，使另一方来承担以及赔偿风险所带来的损失。在生活中，这样的例子不胜枚举。在风险转移过程中其中的一种方式，被称作保险型转移，即通过保险的方式，避免承受大的风险。不过，不是所有的风险都是通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移也是部分性的受到限定的。

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关键词：房地产融资渠道 金融风险 融资渠道多元化

房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。从现阶段房地产的融资渠道来看，其依旧严重依赖于国有银行贷款，并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道；而在市场经济条件下，房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。

一、房地产融资渠道现状分析

从房地产开发投资资金来源结构上看，房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。

二、房地产融资渠道多元化

国内银行融资形式，不仅给房地产业自身带来了风险，而且也影响着银行和国民经济的发展，所以，必须探索房地产融资多元性融资渠道，降低各方风险。多元化融资不仅要求融资途径多项化，而且要求融资风险的最小化。一种理想的房地产融资体系应当具备，房地产前期开发资金自有，或者通过合作开发、股权转让等方式融资；中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资，而在销售中，则通过公积金和银行获得等，针对本企业，房地产信托可作为融资渠道的创新形式。

房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金，它通过向社会发行流通收益凭证，募集各种闲散资金，与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者，这不仅使得社会闲散资金得到合理利用，而且很大程地上实现了房地产业的融资，满足中小投资者需求，实现了投资者与房地产业的双效益，有效地避免了社会各方的金融风险。信托融资与本企业特点吻合度最高，采用其融资方式成为必然。

一方面，本企业所承担的住宅项目面积较大，其建设周期较长，这客观上要求融资工具与其周期性相适应，以避免开发建设中资金缺位，而信托融资期限一般为3年，这就为其提供了时间保证。信托的最大特点在于其独特的制度设计，可以为本企业设计出适应于其发展的融资形式，如权益融资、债务融资等。另一方面，房地产商品在整个过程中，资金流动较多，这就要求新的资金支持，而信托融资能够将资金进行灵活支配，这就有效实现了房地产的融资需要；房地产资金投入往往是一次性高额投入，这就要求具有稳定性收益的融资方式来实现其效益，房地产信托基金通过投资于住宅这一经常性收入的项目，并具有法律约束，这就保证了投资回报率，同时房地产是非流动性资产，其项目一般需要几年，一旦投入则会引起资金沉淀，而信托融资不仅具有稳定的收益性，而且具有很强的信用度，适宜于长期资金融通，这就为本企业房地产开发与建设提供了可靠保证。

三、总结

现阶段，房地产融资渠道集中于国内银行融资，给房地产业、银行以及国家带来了严重风险，在分析房地产业融资风险、效益实现的基础上扩展融资渠道，实行多元化融资，已成为房地产业融资发展方向。

参考文献：

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑.2009，（06）

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关键词：房地产金融业；风险的分类；风险的现状；对策

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0148-02

自从1998年房地产体制改革后，中国出台了商品化住房的政策，使中国的房地产行业发生了突飞猛进的发展。现今，房地产行业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的增长，社会的稳定起着不可磨灭的影响。

房地产业是指，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发危机。

众多周知，房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业，具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多，但都是依靠专门组织进行筹集，再投资于房地产事业。因此，房地产金融是房地产业与金融业的结合体。

一、房地产金融风险的分类

1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件；具有稳定、合法的收入来源；抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通；银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。

3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。

6.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势，防范和及时规避区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

参考文献：

[1] 荆磊.中国房地产金融风险及对策研究[D].保定：河北大学，2012.

[2] 欧阳宏虹.对中国房地产金融风险的思考[J].大众商务，2009，（16）.

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【关键词】金融风险；影子银行

系统性的金融风险对于金融市场和整个国民经济的影响是非常巨大且彻底的，对于当前中国经济下行压力巨大，楼市高烧不退的现状，未来如何防范系统性金融风险是一项非常艰巨且必须的任务。从理论上讲，引起系统性金融风险的因素很多，结合目前中国金融市场的特点分析，主要是房地产泡沫和影子银行双重叠加造成的，在过去的十年，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，虽然目前以数个二线城市为代表的房价还在不断的飙升，但是泡沫已经形成并且在不断的增加是不争的事实。

房地产泡沫形成的原因有很多，从供求两端分析，在供给方面是因为房地产投资过多使得房屋的空置率过高，而在市场需求方面，房地产投机者的介入使得房价飙升房屋空置率居高不下。但是无论从供给还是从需求角度分析，最终导致泡沫形成的原因都是投入该市场的资金过多，资金市场宽松是传统银行和影子银行都是重要的资金渠道，而到了资金收紧时，影子银行就成为资金输入的主要渠道，如此使得金融市场的系统性金融风险不断升高。

一、影子银行是如何作用的

（一）影子银行的信用生成

所谓的影子银行，是相对于传统的银行而言的，就其本质而言，影子银行创造信用的方式是一样的，都是原始的存款以及派生的存款两种类型。近年来房地产的疯狂扩张和泡沫给市场带来了巨大的金融风险，从而也就导致信贷紧缩，监管部门开始利用金融手段来进行限制和监管，但是传统银行为了保证业务，常常借助表外业务，通过承兑汇票、信托贷款等形式继续想向房地产市场输送信用。影子银行，则完全是寄生于传统银行，承接相关的业务，从这个过程中赚取高额度的利差。这样影子银行就在这个过程中增加了市场的资金投入，使得房地产市场的泡沫不断的增加。在影子银行的操作过程中，为了单纯的追求资金的高收益，且没有响应的政府强力监管之下，影子银行的高杠杆大行其道，一旦房地产泡沫破碎，就变成无人“接盘”。

（二）抵押

房地产价格的飙升使得房地产抵押的价值也在不断的飙升，这样房地产企业的信用也就不断的增加。由于房价的上升，同时促进经济快速复苏的低利率和非常低的融资成本，使得房地产市场中的贷款人的融资成本低，杠杆在不断地增加。这一切能够稳定运行的基础就是房地产市场的稳定，但是一旦泡沫破裂，就会发生惨烈的后果。泡沫破裂，房产的价格会迅速的下降，同时抵押物的价值以及企业的资产也会相应的暴跌，这样企业的营业收入和现金流也会出现问题，最终的结果就是企业倒闭，失业人口增加，虽然在经济领域有人认为中国的房地产市场作为我国经济高速发展的重要一环，可以持续的发展，但是从目前金融市场来看，这种泡沫破裂的悲观想法并非没有依据。

（三）资产的替代

资产的证券化发展是金融市场的创新，但同时也在加剧泡沫的形成，银行的短期的低风险的资产被转化成了长期的高风险资产，这种替生在人们的日常生活中，由于影子银行大量的吸取资金，居民手中的短期资产被转化成为长期性资产，这样家庭在经济活动中抵御市场冲击的能力就会减弱。

除了上述的原因外，影子银行内部不同级别之间的关联性和传递性以及传统银行在面对金融市场风险是采取的自保行为都是引发系统性金融风险的原因。

二、如何化解系统性金融风险

（一）强化对于影子银行的监管

影子银行是随着我国金融市场发展而出现并壮大的，这是我国经济发展到一定阶段之后必须面对的问题，目前从其对于房地产市场的影响看，必须加强对其的监管。首先要做的就是对影子银行产生的金融风险进行系统性的研究和梳理，对于杠杆、不良资产等方面严格指标控制。同时要对信托等非银行金融机构加强监管，更要对地下钱庄、所谓的资产管理公司等进行监管，从制度方面为影子银行的监管提供依据和手段，完善金融监管的立法，不断的创新金融监管的形式和范围。

（二）切断扩张的路径

中国民众有着非常强的储蓄欲望，而作为储蓄的主要目标对象，拥有者众多网点的银行是民众唯一的选择，在房地产快速发展的背景下，影子银行通过与传统银行合作，不断的扩张，使得资金不断的被注入房地产市场。因此如果想切断影子银行对于房地产市场泡沫的作用，就必须规范传统银行和影子银行之间的业务关系，使影子银行不能借助传统银行创造信用。除了要控制传统银行与影子银行之间关系，还需要严格的进行土地的抵押，对于房地产开放商的自有资金的审查也需要加强，只有从各种角度加强对于影子银行的控制，降低房地产市场的资金杠杆比率。

（三）创新监管的策略

影子银行的信用创造能力已经在世界范围内得到了证明，尤其在美国发生的次贷危机很大程度上就是美国当局对于影子银行的影响力未能实现有效的预测。在金融市场中，金融的创新是实现金融生生不息并且不断创造价值的源泉，但是对于监管当局而言，很难对各种不同的金融产品及金融衍生产品进行有效的预估和测评，尤其是在经济发展如此迅速，金融市场监管本身尚不完善的今天。因此对于当局而言，需要做的是不断的加强对于影子银行的理论研究和分析，在此基础上加强对于影子银行的监督，进而减少影子银行对于房地产市场的影响，从而保证房地产市场泡沫不至于达到不能消化的地步。

（四）强化对于房地产市场的调控

房地产市场成为我国投资的主战场很重要的原因是很多人能够买得起，或者说是能够赢得银行利率，因此对于房地产市场需要加强监控。提高房地产开发和房地产按揭贷款利率，并适时提高整个金融体系利率水平，以切实增加房地产的融资成本，辅之以税收政策、土地政策和行业管理政策相配套，也是控制房价过快上涨、降低房屋空置率和抑制房价泡沫的重要手段。同时市场也应该给居民提供更多的财富增值的方式，这样才能对民间的资本进行有效的疏导。

参考文献：

[1]曹明，王卢羡.地方政府债务融资的结构性风险及改革建议[J].中国债券.2011.（2）

[2]毛泽盛，万亚兰.中国影子银行与银行体系稳定性阈值效应研究[J].国际金融研究，2012，（11）：6573

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