房地产财务实务范文
时间：2023-06-08 17:39:14
导语：如何才能写好一篇房地产财务实务，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
第一周我的主要工作和任务是进行公司会计制度,会计章程的熟悉,学习如何使用公司的财务软件,熟悉公司建筑工地的位置,以及材料仓库的位置.
开始实习工作之后,我便开始重新将家中的书本课件找出来,重新温习一遍这些相关的知识,以及会计科目和会计报表的制作.由于公司刚刚成立不久,并没有什么特别大的工程,目前也只是在建设一个中等规模的商品房住宅区,所以它的会计报表并没有如涉外资金等,也没有过于频繁的现金交流.
由于在实习的第一天主要是学习和了解公司财务部门的保密条款等知识,所以第一周所学,所知许多内容不能体现在实习周记中请见谅.
综合一周的感受,我最最深刻体会到的是：财务工作,是一项十分细致的工作,每一笔现金帐幕都要2个财务工作人员的核对,大笔的资金流动还需要财务主管以及分管财务的副总经理签字才能进行.
同时,财务工作也是一项保密程度很高的工作,由于工作原因,我们这些财务工作者经常可以接触到很多公司的财务信息,如何有效的保护这些公司的内部机密信息不外泄是公司保持优势竞争力的一项重要工作！
进入第二周的公司实习,由于经过了上一周的学习,我更加熟悉了公司的业务章程和业务情况条例.
本周,我开始学习如何编制公司的财务报表.刚刚开始我先是用了两天的时间翻阅公司上一个财务季度的财务报表,以及原始凭证等.由于时值***地方税务局开展学习劳动法的学习讲座,公司的几位经历以及财务部门的经历都去开会了.
所以正式的工作直到星期3才开始.为了锻炼我的能力,公司让我用手工编制报表.我的任务主要是帮助公司的财务主任核对各项数据是否有缺漏以及原始凭证是否有遗漏.我在工作开始的阶段也尝试着参与原始凭证以及总分类帐幕的报表的编制.
但是由于在工作中的粗心大意,在总账中漏填了一个数据,导致我试编的财务报表最后不管怎么算都算不平衡,在财务主任和财务经理的帮助下,我终于找到了这个错误的地方并且加以改正.因为我是试着编制报表,所以公司并没有因为我的疏忽而造成工作进度的延误.
错误的原因：在同一天发生的财务活动过多,过于频繁.在编制的过程中不够细心,错误的将一份还没有来得及编制的原始凭证放入已经录入的原始凭证中.
造成最后的试算不平衡.经验教训：在开始录入信息之前,一定要先把桌面清理干净,整理清楚.并且把各项财务信息整理归纳,在开始之前一定要事先调整好自己的精神状态.不能着急,也不能在工作中产生厌烦的情绪.在工作过程中,要注意检查每一份报表的是否完整的录入,避免最后不必要的返工.
已经进入第三周的实习段了,在本周的实习过程中,单位实习指导老师教会我如何发放工资和春节奖金.她先把工资取回来,让我在财务办公室中发放.本以为这是多么简单的事情啊.因为不要自己去计算,所以觉得很容易,会很快就完成.
可实际上在发工资的过程中却又出现了很多的问题.看似简单的事情,其实做起来却并不那么容易了.并且由于春节降至,所以我们周末要进行加班工作.体会整个发放工资的过程我感觉好像是在打仗,这个人还没有结算完,下一个又在那边催了.
同事们焦急的等待着工资的发放,好像再慢几分钟就会少很多钱.因为我是新手,对整个公司的人员情况并不熟悉.所以就要求我根据他们的名字在工资单上慢慢的寻找对应的人,而且出现了两个同名的人,所以发放过程中还发生弄错对象,工资发错了人.
因为同事们的理解,所以事情很快的解决了.发放工资的时候,还要计算着自己所发放的钱的“零”和“整”的情况,第一次发放没有注意,一开始把所有的零头都找光了后面还有几个部门的人,只好麻烦人家去找别人借钱以“零”换“整”.
而且一开始把所有的一百的整钱发的差不多没有了,最后发放的是管理阶层人员的工资,基本上大家全是整数,但却只好用五十来代替,惹的大家“怨声载道”.还有就是有的同事不止做了一份工作,所以他们应有两份工资可拿,但我自己不知道多亏旁边的指导老师的提醒才注意到.所以小小的发工资的工作却还存在很大问题,这是从课本上学不到的.
存在问题：
1. 没有搞清楚人员名单,把同名的人的工资发放错误.
2. 没有注意到发工资时应该有所规律,导致最后零头和百元大钞发放光了,使得管理部门人员的工资最后拿的是五十、五十的.
3. 没有搞清楚有些同事干了两份工作,所以有两份工资.
她们的工资是分开来抄的,发放的时候应该一起给付经验教训：
1. 发放工资之前先要看清楚有无人员同名同姓,分清楚究竟每一份工资对应的该发给谁.
2. 要事前看一下有无员工是干了几份工作,他们的工资在发放之前应该先汇总好,方便于发放.
3. 发放过程中要合理的分配工资的“零”、“整”情况,尽量避免最后全剩下五十、五十的单张或在发放过程中把其中的一种发光.
这是我在这家公司实习的最后一周.由于是春节结束之后的第一周,公司没有什么大的项目,我的主要工作就是在办公室查阅以前的财务报表和会计分录复习之前的实践内容.
2月20日,我跟随公司的副总林经理前往公司的仓库进行巡视和核查.公司在***一共有两个货仓,一个位于城东路主要是存放用于出售的各种建筑材料.
另外一个仓库位于少年宫附近的一栋仓库内,主要是用于存放公司建筑房产用的各种机械工具.仓库的保管措施做的非常到位,并且在许多地方都配备了灭火设施,和火警报告系统.特别值得纪念的是2月21日,公司给了我一个机会让我填写一张汇款单据.因为突然有一笔比较大的建筑材料订单,所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生产公司回去30多万元的汇款单.
篇2
房地产交易服务市场集体事迹材料
区房地产交易服务市场作为房产系统为民服务窗口，全体工作人员牢记“全心全意为人民服务”的宗旨，扎实为群众办实事、做好事，在社会上树立了良好行业形象，先后被评为“省巾帼示范岗”、“市巾帼文明示范岗”、“市巾帼建功活动先进集体”、“市三八红旗集体”、“南京市市民放心房地产中介”、市房产系统“十佳文明服务窗口”、“区文明单位”、“区巾帼文明示范岗”。
一、优化“窗口”管理，服务人员素质一流
作为服务群众的“窗口”，实现规范化管理、不断提升服务水平尤为重要，交易市场在加强内部管理和规范行业管理上下功夫，争当优质服务窗口，全体人员的综合素质不断提升。一是强化了教育培训。积极参加“三个代表”重要思想的学习，牢固树立为民服务的宗旨意识，争创服务品牌、党员品牌形象；自觉加强房地产交易业务学习，特别对权证、商品房销售、经济适用住房申购、房地产中介等业务探讨，不断提高业务素质。现拥有6名专职房地产经纪人，聘请“全国换房状元”、“建设部劳模”王瑞芬同志为市场高级顾问兼总管，队伍整体素质高。二是规范了办事行为。先后制定、完善了一整套考勤、考核、奖励等管理制度，对直管公房调整、转让、更名、交换、等业务的办事程序以及委托业务的权限、收费标准等都作了明确规定。有了这些较为详细、规范的制度，使每位职工在工作中忙而不乱，各负其责。办事程序实行公示上墙，使住户群众知晓理解并积极配合工作。三是依法办事，严格按程序操作。一方面按要求收取各类税费，另一方面在国家法规及物价政策允许的范围内收取合法中介服务费，没有发生一起违反工作程序的事件。
二、狠抓“岗位建功”，服务优质塑造新形象
交易市场始终恪守全心全意为住户服务的宗旨，本着“为住户着想、为住户分忧、为住户文明办事”的态度，在工作中耐心、细致的接受住户的咨询，周到的解答住户关心的各类热点、难点问题，积极做好房屋的交易、调配、租赁更名过户等工作，满足住户的需求。把直管公房交易转让作为服务住户的最基本服务项目。同时，不断拓宽业务范围，增加服务内容，扎实做好房屋权证、土地使用权的代办工作，商品房、二手房的销售工作，以及辖区内重点拆迁工作中的房源提供，建立了全区房地产二级子网络，进一步活跃了全区房地产交易。鹭鸣苑公房承租人王康发因家庭生活困难原因，欲将其公房使用权转让，在其已将租用的公房意向性转让给某房产中介公司的情况下，我们工作人员本着对其利益高度负责的精神，帮他认真分析该房屋的合理价格，建议他将房价提高7000元，他当时惊喜万分，与交易市场签订了售房协议，经多方联系，顺利将此房出售。在拿到房款的当天，他与妻子专门从农村赶来，一个劲地讲：“你们公家办事的人真好，替我们房价卖得高，我们差点上当损失7000元，真的从心里感谢你们”。一位住户在表扬信上这样称赞交易市场职工，“你们的工作耐心、细心，老百姓找你们办事放心、安心”。以来，市场累计办理公房交换手续22户、直管公房使用权转让171户、公房租赁手续240户。
篇3
关键词：房地产企业;财务风险;应对措施
一、引言
随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
二、房地产企业财务管理中存在的风险
1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。
2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。
3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。
三、房地产企业财务风险的应对措施探究
1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。
2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。
3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。
作者:黄波 单位:成都铸信地产开发有限公司
参考文献：
[1]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯.2016,(23)：94-97.
篇4
民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，i i的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}j的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。
【关键词】
房地产企业：则务风险：控制：措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。
（四）建立强有力的风险预警机制。
房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。
（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。
对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。
四、结束语。
综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。
【参考文献】
1、王师。如何防范房地产企业的财务风险[j].财经界（学术版），2010，（01）。
2、申山宏。国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策[j].商业经济，2010，（17）。
3、关涛。国内房地产企业财务风险及防范措施[j].经济研究导刊，2008，（18）。
4、李慧波。房地产业的财务风险及其应对措施[j].山西建筑，2009，（12）。
篇5
关键词：房地产企业；内部控制；财务管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02
随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产企业财务管理面临的形势和特点
（一）房地产财务管理面临的形式
自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。
（二）房地产企业财务管理的特点
房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：
1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。
2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。
二、房地产企业财务管理存在的问题
（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。
（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。
（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容
（一）建立和完善业务授权制度
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
（二）建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
（三）完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
（四）建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
（五）完善资金管理系统完善
房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。
参考文献：
[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.
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（一）房地产企业的财务信息管理不到位
会计信息是企业管理的重要资源。会计信息质量的高低、传递的质量与速度直接关系到房地产企业稳健发展。尤其是对于房地产这一特殊行业而言，往往由于项目开发的地域性原因，经营范围过于宽泛、地域跨度大。对特大型房地产企业而言，分公司、子公司分布在各地，涉足多行业投资；就算是对本地房地产企业而言，由于行政区划的原因，往往其开发项目都不在同一行政区域内，导致项目、管理、物资、财务存在一定程度的分散性。此外，缘于财务管控制度的执行力度不够以及约束机制尚未成熟，导致财务工作者在收录和整理相关业务的经济往来凭证时由于自身情绪和工作态度的随意性导致的财务信息准确度不高，信息质量不能保证；再者，基于前面提到的财务信息两方面的不足，企业对待开发项目没有进行科学完整的可行性探讨和研究，或者一味迎合主要决策者的偏好，人为“炮制”加大方案的可行性，加之不排除有决策权的成员缺乏敏锐的眼光和技能来作出准确的项目选择和方案确定，盲目的投资以及决策失误将大大加深了财务风险，不利于企业的长期良好发展。
（二）资金周转困难，资金回笼受阻
当房地产企业开发项目前期投资规模庞大，需要巨额资金投放，加之资金周转周期过长，借贷、融资有难度，造成后续的资金补给没法满足，已开发项目由于资金紧缺、周转不畅而被迫停工，“烂尾楼”现象屡见不鲜；同时，一些房企的高层管理人员对于长期投资计划不重视，没有指定资金安排和分配计划，造成了房企开发项目流动性资金紧缺，开发项目资金补给不足；还有一些房企则过分追求高端尖口号，忽略了地域环境和市场需求，导致商品房库存量大，市场反响非常低，资金回笼受阻；最后，一些地方的房价上涨过快，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，资金压力甚大。
（三）财务对成本的控制不够有效、精细
在大多数房地产企业中，财务部门对项目资金预算缺乏必要的管控，仅仅通过预算总额进行控制，将最终影响项目的成本控制。同样由于房地产开发的特殊性，主要成本——开发成本往往是由成本造价部控制的，财务部门被动地进行成本管控更多地体现在资金流出方面。而具体的会计成本核算要等到交房后才能结算出来，因此，如果平时财务部门对于成本和资金管控力度不强，则往往导致成本失控，待项目交房后，才发现成本超支，对于企业的整体成本管控极为不利。财务部门对项目预算精细化程度不足，资金预算流于形式。此外，受房地产项目开发资源密集、周期较长、业务流程复杂等特征的影响，加之划分标准不明确、不唯一，使得一些业务归类、划分比较粗糙，对应的成本分摊、会计核算、资金审计等的精细化管理受阻。
二、房地产企业财务管理模式改革创新的内容和途径
（一）使用软件系统促进房企财务管理升级，实现信息化管理
信息时代的更新速度之快对信息的沟通、交流、传递有着非常高的要求，房企应该顺应形势趋势，抓住企业迈向互联网化的这一次机遇，实现房企内部财务信息化管理。例如引入用友房地产ERP财务共享服务平台。该平台——用友网络科技股份有限公司专门为房地产集团企业打造的财务管理优化体系，能够实现财务和业务的融合以及财务与企业生态系统的共享。因此，房地产企业可以建立与用友网络科技股份有限公司的合作关系，实现企业内部财务信息的共享服务平台的信息化管理。同时，该系统还预留了财务软件NC、U8，以及明源售楼系统接口，可以较好地实现信息的即时更新与共享。
（二）优化和规范房地产企业的财务控制方式
1.建立统一的财务核算体系，充分发挥财务监控职能
房地产企业内部要实现企业内部扁平化管理，逐渐实现由核算型理财转型为资金集中管理，充分发挥房地产企业财务作为控制中枢的作用。对于大型的房企，应该是将财务部门分成会计核算部门和资金管理部门，各司其职；房企开发项目周期长、投资大，所以要在设置房企财务管理模块时，全面监控房产项目的各个环节。比如在筹资过程中，要建立全面预算管理体系，做好筹款计划，形成合理的企业资本结构，并适时调整以加速资金的周转；又比如在管理会计科目的过程中，要建立完善的应收账款核算方法，包括出台赊销办法、制定处理信用期外的应收账款的方法以及以一些减免、优惠鼓励顾客快速支付等；此外，要有相对应的存货管理模块以及资产管理模块，加强内部审计，根据企业实际情况开展存货盘查，有些物资、资源设置接近权限等。
2.重视资金效益考评，充分发挥财务资金的效用
资金周转困难是众多房企面临的顽疾，房企要消除它，最重要的就是要在使用财务资金的过程中，重视资金效益考评，成立专门的审计责任部门，负责定期对房地产企业的财务、工程等环节进行审计并形成审计意见反馈给企业高层，将在绩效考核时参考审计结果，以此鼓励和激励企业充分发挥资金的效用，即包含了在资金筹集、资金调度等方面的资金管理。在万达集团，公司成立了一个审计中心，并直接向董事会汇报工作。万达除了严厉查处商业、地产管理公司的腐败行为外，在审计中心里还专门建立了一个审计小组，对所有广场的店铺、地产开发项目进行审查。此外，万达还专门设立了举报电话、每年一次的专业审计等等对策来扶正企业的不正之风,收效明显。
（三）创新房企筹集资金的方式，多方位开发融资对象
房企在过去很长时期都是依赖于金融机构的支持获取资金来源，但是这种单一的资金补给途径有着其短板，比如受银行利率、市场波动、央行调息等影响甚大，房企难以保持稳定、健康的发展形势，承担着较大的财务风险，所以房企面临着创新房企筹集资金的方式，多方位发展融资对象的难题。因此，房企可以从两方面着手：其一，到资本市场进行直接融资；其二，融资租赁方式进入融资。不管是以何种方式融资，房地产企业事前都要对各种方式作融资成本和出资机构信用、前景等作评估，并结合公司的实际发展需要，确定长短期借款的比例。
（四）充分作好项目开发评估，探索正确、科学的投资决策创新领域
不少实践中的案例说明了投资不当、投资决策失误、盲目地进行多元化投资是将企业推入火海、步入绝境的罪魁祸首，所以，房企要特别重视内部工程、营销、财务团队的合作，对待开发项目结合自身现有条件和技术进行充分的经济可行性分析和评估，探索正确、科学的投资决策创新领域。绿地集团充分发挥了绿地品牌和地产经营优势，集结了金融专业资源、阿里巴巴、安邦集团、平安集团等强大合作团，首次打造了互联网房地产金融产品即绿地地产宝。在该产品启动之前，绿地集团利用自己和外聘的专业的财务团队，充分对该产品的经济效益量身订做了一套“战衣”，安邦保险为绿地地产宝担保，第一期发行资产总规模2亿元，产品年限为1年，年化收益率为6.4%，认购资金2万元起，以1000元递增。
三、结语
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关键词：财务战略模型；选择；应用；支撑
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果（项目批准号：Hjk10-13）
中图分类号：F23文献标识码：A
房地产财务战略可以分为以“高负债、低收益、少分配”特征的快速扩张型财务战略、以“低负债、高收益、中分配”为特征的稳健发展型财务战略和以“高负债、低收益、少分配”为特征的防御收缩型战略等三类，由于社会经济环境的复杂性及多变性，再加上企业自身的原因，我们在选择和运用房地产战略模型时必须综合考虑各方面的因素，下面以某房地产公司为例来分析房地产战略模型的实际应用，以及在应用过程中应注意的问题。
一、财务战略模型的建立
根据影响财务战略选择的因素，结合房地产行业的实际情况，某房地产公司初步制定财务战略选择模型：包括战略选择及企业能力评价两部分。该模型笔者已在《现代营销》2011年2月期刊上发表的论文《基于海南房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型》中进行了详细的阐述，在这里就不再重复。
二、房地产财务战略模型实际运用及选择
（一）影响财务战略选择的企业综合能力体系的实际运用。根据影响财务战略选择的综合能力评价体系，并选取市场占有率较高的5家样本公司（万科、保利、中国海外、金地以及招商）作为参照，对某房地产公司及样本公司2008年度及2009年度综合评分如表1所示。（表1）可以看出：
1、负债比率：某房地产公司资产负债率与样本公司相当，但资本负债率却接近样本公司的3倍。主要原因是某房地产公司承担同等负债的同时，净资产规模远远小于样本公司（按承担同等负债计算，净资产只占样本公司的60%），同时，某房地产公司期末现金余额远远小于样本公司平均数（现金余额及现金占到期债务的比率均只占样本公司的20%左右）。从负债比率来看，某房地产公司的财务风险非常高。
2、偿债能力：由于某房地产公司2008～2009年整体现金均为净流出，相对各项债务均保障程度非常低，这也是一个比较危险的信号。相比而言，样本公司2008～2009年均保持现金净流入，对到期债务的偿债水平保持在30%左右。
3、发展能力：从销售收入增幅来看，某房地产公司超过样本公司平均水平，反映某房地产公司的快速扩张速度；从净资产增幅来看，2008～2009年均低于样本公司平均水平，主要是受2008年上市股权融资规模相对较小，以及2008年未再进行股权融资的影响。
4、变现能力：某房地产公司2008年变现能力指标较样本公司相近，2009年低于样本公司平均水平，反映2009年流动负债进一步上升，同时存货占流动资产的比例增加致使速动比率进一步下降。
5、财务弹性：同偿债能力，由于现金净流量为负数，对利息及分红的保障能力比较差，同时，营运指数为负也反映了企业利润也不能表现为现金的取得，收益质量不高。
6、现金结构：经营现金结构比以及筹资现金结构比与样本公司基本一致，反映某房地产公司与样本公司在现金的获取途径上，销售资金回笼和融资所占的比例并无差异；经营活动流入流出比低于样本公司，主要反映某房地产公司存货投资上较样本公司更为激进，经营支出占到销售资金回笼的比重更大；筹资活动流入流出比与样本公司差异不大，但考虑2009年公司并无股权融资，实际净增银行贷款要远远高于样本公司（净增银行贷款占筹资净流量的124%，样本公司占59%），这一方面说明了公司银行贷款的实际取得能力较高；另一方面也反映了筹资活动结构上的不平衡。
综上所述，根据影响战略选择的企业综合能力评分体系，某房地产公司2008～2009年综合得分均低于70分，按照3档评分原则，某房地产公司影响企业财务战略选择的综合能力最终评价为：弱。
（二）结合企业外部环境做出财务战略选择
1、2010年8月份的财务战略选择。从公司面临的外部经济周期来看，中国经济长期向好的趋势没有改变，国民经济已经见底企稳，初步判断目前仍处于经济繁荣阶段。同时，考虑到下半年信贷政策可能会缩紧，类似上半年大规模的财政刺激将不可持续，经济复苏也存在不确定性因素。
从公司面临的行业政策环境来看，由于2009年国际金融危机，国家为刺激经济复苏，频繁出台各项政策，包括宽松的信贷政策（下调贷款利率，下浮首次购房贷款利率），宽松的税收政策（包括个人房产交易的营业税、契税减免等），宽松的投资政策（包括下降房地产投资资金比例，取消外资投资房地产限制）等，房地产行业目前面临相对宽松的政策环境。值得注意的是，如果下阶段房地产市场继续高涨，相应的行业政策可能会逐步偏紧。
从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，在2010年3月份下降到2008年以来的最低点（94.74）以后，自4月份开始连续4个月上升，直至7月份的98.01，反映房地产市场已经逐步回暖。从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008～2009年的财务报告数据，某房地产公司的综合能力为：弱。
结合以上分析，某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之前建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图1所示。（图1）即：在经济繁荣阶段，行业政策相对宽松的环境下，房地产行业整体回暖的趋势明显，结合某房地产公司企业发展目标，某房地产公司的财务战略选择应当是：扩张型和稳健发展型相结合的财务战略。但倘若行业政策一旦收紧，或是经济明显下滑，财务战略目标应当迅速调整为稳健发展型，甚至是防御收缩型。
2、2009年8月份的财务战略选择简要回顾。假设我们使用该模型，在面临一年前的经济环境和内部条件，简要地进行回顾及依据模型进行财务战略的选择。
从当时的外部经济周期来看，国内经济受国际金融危机的影响，经济增速放缓，但仍然保持了平稳较快的增长，上半年国内生产总值（GDP）增幅为10.4%，因此判断经济周期上仍然处于经济的繁荣阶段。从当时的角度来看，如果经济在之后有明显和长时间的持续下滑，则需要考虑是否进入了经济周期的下行期间。
从公司当时面临的行业政策环境来看，从紧。政府在2009年年初即开始执行从紧的货币政策，央行在2009年上半年已经多次上调存款准备金率（由年初14.5%调升至16.5%），至少在2009年8月时，尚无明显迹象表明政府将采取其后一系列的宽松政策，因此对此时行业政策环境暂时判断为紧缩。
从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，2009年8月份景气指数（101.78），已经自2008年11月起，连续9个月出现持续下滑，同时房地产销售价格指数以及房地产销售金额及面积增长率等指标均表现为持续下滑；显示了房地产行业继续向不景气的方向进行调整。
从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008年年报及2009年中报财务数据测算，某房地产公司的综合能力为：弱。
结合以上分析的某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之间建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图2所示。（图2）即：在经济繁荣阶段，紧缩的行业政策环境下，房地产行业整体下滑趋势明显，结合某房地产公司自身财务状况，某房地产公司的财务战略选择应当是：防御收缩的财务战略。
三、房地产财务战略模型的其他支撑
财务战略管理是动态管理过程，在经济环境、市场环境和企业自身情况发生变化时，我们要及时对财务战略进行相应的评估和调整，以避免坚持原有不合时宜的财务战略导致的经营失误。在这个过程中，我们可以通过建立财务预警机制及实施全面预算管理，为财务战略模型提供强有力的支撑。
（一）建立财务预警机制。财务预警就是利用财务指标度量企业财务状况偏离预警线的强弱程度，进而发出财务警戒信号的过程。企业生产经营容易发生财务危机，即因经营决策失误或者外部环境恶化导致企业无力支付到期债务或费用，导致企业经营出现困难甚至破产的各种情况。企业财务危机尽管形成的原因有多种，结果的严重程度也不相同，但基本上都有一个产生、逐步恶化和爆发的过程。因此，企业应该及早发现财务危机信号，预测并化解可能的财务危机，这就是实施财务预警的意义所在。
财务预警机制对财务战略的重要意义在于财务预警机制能为财务战略的实施提供强有力的保障，能及时发现、监测、诊断财务战略具体实施过程出现的各种隐形决策失误，同时财务预警机制提供的信息为企业及时修正财务战略带来了强有力的技术支撑。
（二）实施全面预算管理。全面预算管理是指企业对未来的经营活动和相应财务结果进行充分全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照分析，从而及时指导经营活动的改善和调整。
由此可见，全面预算管理是财务战略实施的重要支撑，财务战略具体实施后的完成结果，需要通过与预算目标进行对比和分析，从而考察财务战略是否达到预期目标，发现存在的问题和不足，进而调整、改善财务战略制定和实施流程。
（作者单位：海口经济学院经济贸易学院）
主要参考文献：
[1]曹艳宏，梁迎昕著.房地产公司财务战略环境分析.现代审计与会计，2006.12.
[2]耿云江.企业集团财务控制体系研究.基于财务战略视角.东北财经大学出版社，2008.
[3]焦晖.房地产经济周期与企业财务战略决策.决策与信息（财经观察），2008.5.
篇8
[关键词]非生产性物料；采购成本；物料供应率；集成采购
[中图分类号] F275 [文献标识码] A[文章编号]
随着市场竞争越来越激烈，各生产厂不但要考虑生产性物料的采购成本,同时也必须意识到非生产性物料对成本控制、利润的影响。因而,企业管理者和国内外广大学者将目光从生产性物料转向非生产性物料的管理。国外从20个世纪90年代开始注意非生产性物料的研究，通过改善并重组生产过程和管理流程以及使用先进的信息技术,提出了集成采购的思路,即企业的MRO采购业务外包给单独的或几个采购服务商,他们通过集成MRO供应商、参与客户库存管理、提高客户采购效率、建立长期稳定的合作关系、加强信息共享等方式来降低MRO采购成本和提高供货率。国内MRO采购也日益得到企业的重视，部分学者对MRO采购模式、供应商的选择、集成采购商的库存等方面进行了广泛的研究。本文在参考这些文献的基础上，基于第三方物流服务商的视角，以上海某汽配厂非生产性物料供应数据为例，对非生产性物料的属性及其供应优化进行探讨。
一、非生产性物料的内涵
（一）非生产性物料的含义
非生产性物料是指伴随着企业生产运营活动而发生的日常消耗，但是在产品加工制造过程中不进入产品实体中，与最终产品不直接相关的商品和服务。非生产性物料也可称为间接物料或辅料，通常分为ORM（Operating Resource Management，运营资源管理类）和MRO（Maintenance, Repair and Operations，维护维修运营类）两大类。ORM是指维持企业运作所需的行政性日常用品（办公用品、计算机）、公务出行车辆、差旅服务及劳务物料等。MRO通常包括维持企业生产活动持续进行所用生产资料的维护、修理、装配等，包括备品备件、零部件等。MRO中的某些特殊备件虽然价值不高，但因设计的独特性，市场上很难找到替代品，只能向设备的原生产厂家进行采购和请求特殊设备的维护，就可能造成生产活动的停顿。
（二）非生产性物料与生产性物料的关系
非生产性物料与生产性物料是相对的一组名词，它们一起构成了进入车间的物料总和。非生产性物料是生产性物料进入车间以后从原料变为产品或零部件的保障，也是维护车间进行正常运行的基础。因此管理好非生产性物料的采购环节是顺利生产的必要保障，非生产性物料的成本因为没有严格的控制而快速上涨，会抵消生产性物料成本下降所带来的节约，非生产性物料的采购管理已经对一个企业的整体利润产生了深远的影响，这也是采购的利润杠杆效应所在。
（三）非生产性物料的属性
1.物料种类繁多、差异较大
非生产性物料既包括设备及其维修备件和耗材等，也包括行政性日常用品、劳务材料、办公用车等，种类繁杂。同时非生产性物料采购的差异也较大，可以小到螺丝钉，大到生产工艺中的大型复杂设备。这些将会导致采购处理量大，成本高。
2.供应商分散且数量较多
非生产性物料通常要涉及到供应商的种类和数量不下几百个，甚至上千个。非生产性物料的供应市场非常复杂的，有国内供应商，也有国外供应商，有的产品还拥有多条采购渠道，供应商分布非常分散。而且生产厂商为了开拓新的产品市场，会不断出现新的物料采购请求，而导致新的供应商被不断引入。
3.非生产性物料需求分散，批量小
非生产性物料的采购请求来自于生产厂商内部的各个部门，既有生产部门的需求，也不乏非生产部门的采购请求。生产、物流，研发、行政及市场等各部门均是非生产性物料采购部门的内部客户。非生产性物料的采购很多是根据各部门的采购请求进行量身定做，因此非标准件的采购比较多，需求分散不集中，且每次批量较小。
4.非生产性物料需求预测差，采购周期不定
生产性物料需求计划通常是根据市场对产品的需求预测，然后导入BOM文件而生成。非生产性物料的采购需求不同于生产性物料，生产厂商内部各部门依前三个月及上年同期各月份的耗用数量，并参考市场状况，设定月用量。部分价值低且易耗品通常采用复仓制订购，即降到订购点时进行订购，所以非生产性物料的需求预测性差，采购周期不稳定。
5.非生产性物料的采购通常是卖方市场，价格波动大
非生产性物料采购常常是品种多，数量少，非标件多，同种物料定购频次低，因此其采购常常是卖方市场，即卖方在交易中处于主导地位，采购员在采购谈判中处于劣势。由于采购没有一定规模，和供应商不能建立稳定的销售渠道，因而得不到最优惠的价格，且价格波动较大。
二、上海某汽配厂非生产性物料采购体系优化措施
（一）该汽配厂非生产性物料的采购体系
上海某汽配厂非生产性物料的采购外包给佩肯精机（上海）有限公司（以下简称佩肯公司）。该汽配生产厂内部各部门将物料需求订单下给该汽配厂的采购部门，采购部门再将订单通过邮件或电话传递给佩肯公司。佩肯公司接单后，将物料分为系统已有物料和新增物料。对于系统已有物料通常已建立起稳定的供货关系，只需下达订单即可，对于系统新增物料，需要通过网络或电话向各个供应商进行询价、比价，建立长期稳定的供货关系。佩肯公司向上游供应商采购到物料后，再按照上海某汽配厂的要求进行配送。
（二）该汽配厂非生产性物料采购及供货状况分析
根据佩肯公司的供货数据，可以看出非生产性物料不但每月采购种类繁多，且每月的采购品种不定；物料的采购周期不定，总体订货次数比较频繁。这样多次采购增加的采购处理量，使得采购成本相对较高。
物料的供货数量较大，供货次数也较多，而高价值、耐用物料的供货数量较小，供货次数也较少。
注：由于非生产性物料的种类繁多，各种物料的单位也不一样，为便于统计，以每种物料的包装单位为一个数量。
非生产性物料不但种类繁多，且它的需求分散于生产厂商内部的各个部门。各部门在保有一定量库存的基础上，只能基于前几个月的耗用情况再参考市场状况来作出预测分析，因此需求预测的准确性较低。部分物料经常会满足不了生产需求，需要紧急采购。
佩肯公司在不影响上海某汽配厂生产进度安排的前提下，为了降低成本，提高供应效率，采用以下优化措施：
（一）根据物料的采购价值、批量和供货次数，将物料划分为三类
根据物料的价值、批量和周转速度，可以把供货物料分为三类：第一类价值低，批量相对较大，周转速度快；第二类价值高，量少，周转速度慢；第三类根据实践经验和历史数据，可以直接送达给汽配厂。因此，库存管理系统的分析和设计将主要从这三类商品入手，以保证库存管理信息系统能有效地支撑汽配厂的正常运营的需要。
第一类商品，要保持足够的库存以便快速响应，最大限度的满足汽配厂的需求；第二类商品，可以采取供应商管理库存（VMI）方式，这样可以减少库存成本；第三类商品，可以直接组织配送或越库操作，尽可能地实现零库存，降低库存水平和库存费用，提高响应速度和客户满意度。
（二）根据就近原则，部分物料由供应商直供给生产厂商
佩肯公司在为汽配公司提供非生产性物料配送时，一般都是由辅料供应商先将物料配送给佩肯公司，再由佩肯公司供应给生产厂商。如果供应商在距离生产厂商较近时，由供应商直接将物料供应给生产厂商，在缩短交货周期的同时，还能减少工作量、降低物流成本。适合这种配送方式的物料正是第三类商品。
（三）根据订单的送货要求，适当合并送货
当汽配厂订单很多时，就可以根据订单的具体供货要求适当合并订单。订单合并一方面可以确保对多品种、小批量订单，甚至是单件订单的及时控制，另一方面可以统一安排采购、支付和配送工作。这样可以减少一些不必要的重复工作，减轻处理量，从而可以较好地降低物流成本。
（四）对于紧急订单，采取例外处理
在日常的工作中，总会出现一些紧急情况，比如突发性的销售增长等，由此会产生一些紧急的订单，对于这些订单，采取紧急订单例外处理，及时识别并加急处理。可以派专门的人员对紧急订单进行跟踪，供应商在将物料供应给佩肯公司时，采取不入库，在库门口检查完以后就直接配送给生产商的形式；或者佩肯公司和供应商之间协商好，由供应商直接将物料供应给生产商，减少中间环节，缩短交货周期。
三、基于第三方视角下非生产性物料采购物流优化建议
（一）外包给第三方物流服务商，以提高集中采购优势
企业将辅料的采购外包给第三方公司，与企业自己进行采购相比，第三方采购具有以下优势：
1. 第三方采购可以集成各个汽配生产厂的非生产性物料的采购需求，变小批量为大批量，提高采购规模。
2. 第三方采购集成各个汽配生产厂的非生产性物料的采购需求后，提高了采购地位，在与供应商的谈判中更具有话语权，可大大降低采购价格和供货条件。
3. 第三方采购在为多家汽配生产厂商提供服务时，可以根据他们的配送需求，进行合理的配送优化，降低物流成本。
4. 第三方集成采购的模式也有助于第三方与供应商之间建立一个稳定的合作关系。
(二) 加强信息系统集成，以提高采购效率
为了提高采购效率，不影响生产企业的正常生产秩序，供应商、生产企业与第三方物流服务商之间必须加强信息系统集成，加强信息化处理手段。根据目前的非生产性物料的采购现状，信息系统的集成主要包括以下两个方面。
1.生产企业必须成立专门的非生产性物料的采购部门
生产性企业的采购部门在进行物料采购时，往往会因为生产性物料的重要性，而忽视了非生产性物料的采购，而非生产性物料在整个生产过程中，很多时候也能起到决定性的作用，因此必须成立专门的辅料采购部门以保证辅料的正常采购。专门的辅料采购部门可以集中采购职能，发挥集中采购的优势，降低采购成本，并且还能优化辅料采购计划，做到较为准确的预测以及合理的库存水平。
2.信息系统集成
专门的采购部门是链接生产企业内部各部门和第三方物流服务商中间点。首先要将采购部门的信息系统与生产企业内部各部门系统集成起来。采购部门可以随时查询各部门物料的库存状况，跟踪用料情况，及时作出准确的预测；其次采购部门与第三方物流企业之间信息系统集成起来。第三方物流服务商通过采购部门的信息系统可以查询到各种物料的库存状况，及时向上游辅料供应商发出采购请求；最后第三方企业与供应商之间的信息系统集成。供应商可以根据第三方的物料库存状况及时制定生产计划，安排生产。
（三）优化第三方物流服务商的库存结构和水平，以降低物流成本
第三方物流服务商的库存结构和设置水平不但会影响第三方自身的经营业绩，还会影响其对生产企业的配送服务水平。借鉴佩肯公司的分类方法，可以将物料分为三类：第一类价值低、易耗品；第二类价值高、耐用品；第三类直接配送品。第一类物料为了降低采购成本，应增加库存，随时满足生产企业的需要。第二类物料采用供应商管理库存，第三方物流企业根据生产企业的采购订单去供应商管理仓库取货，同时进行物权转移。第三类物料的供应商与生产厂商的地理位置较近。如果将物料从供应商处先运到第三方物流企业，然后再由第三方企业运到生产企业，这就违背了物流合理化的原则。对于这类物料，第三方物流企业根据就近供货的原则，通知供应商将货物直接送到生产企业的仓库部门。
（四）区分常规物料与瓶颈物料，适当提高瓶颈物料的库存量
第三方物流服务商在上述物料分类的基础上，对每一种类的物料再进一步细分为常规物料和瓶颈物料。常规物料是指采购风险低，物料容易获得，对生产影响一般；瓶颈物料是指采购风险高，获取这种物料一有定难度，对生产影响较大，缺料时会导致生产停产。瓶颈物料通常具有以下特点：供应商数量少或难以找到合格的供应商；生产厂与供应商的距离较远，且缺乏可靠的运输保障；属于专利产品，供应商占有优势地位；该物料对生产影响较大等。由于常规物料供应程度较高，获取容易，可以降低库存量；而瓶颈物料供应程度较低，获取难度大，可以提高采购批量，适当增加库存量。
四、结束语
非生产性物料采购不仅仅只是企业内部的一种独立的行政事务工作，而是当今每个企业在市场经济竞争中严格控制运作成本的一个基本保障，也是一种公司战略决策紧密相关的综合性管理活动。与国际一流的跨国公司相比,国内企业的采购管理水平差异明显，尤其是中小企业在采购上的成本和物料浪费十分严重。笔者从第三方视角提出非生产性物料采购优化的一些措施，以更好地管理和安排非生产性物料采购，减少采购成本，提高供货效率，使生产企业更加关注于核心竞争力的提高。
[参考文献]
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关键词:房地产公司 财务风险 表现形式 成因分析 防范措施
一、房地产公司财务风险的表现形式及成因分析
财务风险有广义和狭义之分，广义上的财务风险是指企业在财务活动中因各种内外部因素而引起的导致投资者预期收益下降，对企业的生存、盈利和发展产生一定的影响的风险；狭义上的财务风险是指公司利用财务杠杆导致企业普通股收益产生大幅度变懂甚至破产的风险。以下是对房地产公司财务风险的表现形式及成因分析。
(一)房地产公司财务风险的表现形式
1、筹资风险
筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。由于金融市场金融资产的波动、货币政策紧缩以及房地产公司自身筹资结构的不合理等诸多因素都有可能导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目的顺利实施或者无法偿还到期的债务，从而影响房地产公司预期投资回报。例如，欧债危机造成的金融市场波动，一些房地产公司采用采用担保形式获取项目贷款，资金链中段，造成公司的财务面临风险，甚至导致公司的生存危机。
2、投资风险
投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。房地产投资具有金额大，时间长的特点，近几年来，由于房地产市场的持续升温，投资房地产开发的规模急剧扩大，若房地产公司不能正确的衡量项目的期望报酬率和期望值标准差而盲目开发，而项目的利润率小于负债率，则会造成财务风险。
3、利率风险
近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款等一些列政策给房地产行业带来了行政降温，利率的上调对房地产企业的影响较大，增加了房地产公司的资金成本，预期收益也就相对减小，加上人们对房地产的投资回归理性，必然导致房地产公司资金不能良性循环，产生财务风险。
(二)房地产公司财务风险的成因
财务风险是由多种原因造成的，分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产公司的财务风险。
2、资本结构不合理
在目前经济形势下，大多数房地产公司存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产公司缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。
3、缺乏财务预算管理
预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产公司对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产公司抵御市场风险的能力。
4、缺乏现金流量管理
房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。房地产现金流量管理就是企业通过对外融资、存货及应收款项管理等手段，使企业保证正向现金流满足企业正常经营及发展需要，避免现金囤积造成浪费。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。
二.完善房地产公司财务风险的防范措施
关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产公司财务风险防范措施进行了分析。
(一)对筹资风险的防范
1、优化资本结构
企业的负债经营可以带来杠杆效益，但要控制在一定的比例，否则会加大企业的财务风险。对于房地产企业，必须要严格控制负债经营规模，合理安排产权资本和债务资本的比例关系，优化资本结构，才能充分发挥财务杠杆的作用，降低筹资风险。
2、拓展筹资途径的多样性
我国的房地产公司要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。
(二)对投资风险的防范
1、加强投资项目的可行性分析
房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产公司要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。
2、制定投资组合战略
由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产公司可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。
3、加强全面预算管理
在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产公司具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据。房地产公司要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。
4、加强现金流量管理
现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产公司要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产公司的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产公司的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。
三、总结
房地产企业在国民经济的发展中，发挥着重要的作用。目前我国房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，完善公司的财务风险防范措施，是房地产公司面临激烈竞争求得长远发展的关键。完善财务风险防范措施，要求房地产公司优化资本结构，拓展筹资途径的多样性，降低筹资风险，同时还要加强投资项目的可行性分析，制定投资组合战略，另外，房地产公司还要加强全面预算管理和现金流管理，来降低企业的财务风险，提高经济效益。
参考文献:
[1]严红.国有房地产企业财务风险及防范措施[J].中国房地产业，2011（2）
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[5]秘琰.当前房地产企业的财务风险及控制[J].产业与科技论坛，2009,8（1）
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【关键词】房地产企业；财务风险；防范
一、房地产项目财务风险的概念及特点
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。
房地产行业财务风险具有以下特点：
（1）财务杠杆使用过度
由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。
（2）资金周转率偏低
房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。
（3）资产期限不匹配
房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。
（4）现金流入期限不均衡
大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。
二、房地产项目财务风险产生环节
财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。
1.融资风险
融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
2.投资风险
房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。
3.营运风险
营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。
4.收益分配风险
收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患
三、房地产项目财务风险防范的一般方法
1.融资风险的防范
在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。
2.投资风险的防范
做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。
在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。
3.资金运营风险的防范
（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流
控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。
（2）采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。
4.收益分配风险的防范
结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。
参考文献
[1]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理[J].科技信息，2010（29）.
