房地产评估行业前景范文
时间：2023-06-08 17:39:12
导语：如何才能写好一篇房地产评估行业前景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
[关键词]房地产；评估；风险；预防
1.引言
随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。
因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。
2.房地产评估中的风险
2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。
2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。
2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。
3.防范房地产评估中风险的对策
市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。
3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。
3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。
3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。
3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。
4.结语
总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。
篇2
我以后打算继续读研究生就没有找工作，而我的毕业论文题目是：《房地产开发法律风险及防范》，因此我打算找一家房地产公司实习，以便调查房地产开发的法律风险。正好我的朋友在连云港市苏信房地产评估公司工作，他们的总经理在连云港市众合置业有限公司也有股份，朋友说可以请经理介绍我去连云港市众合置业有限公司实习。但是计划没有变化大，由于房地产公司在开发区，距离市区较远，不太方便，而我对房地产估价也比较感兴趣，就最终决定去连云港市苏信房地产评估公司实习一个月，抽时间去连云港市众合置业有限公司做有关毕业论文的调查。
实习工作情况
(一) 公司基本情况
连云港苏信房地产评估公司是江苏苏信房地产评估咨询有限公司在连云港的分公司。资质级别：全国范围内从事土地评估业务;资质证书号：A200632002。公司业务主要是做土地估价报告和房地产估价报告。其中土地估价报告占大多数。土地用途工业居多，其次是住宅、商业、综合等。估价目的有价格评估、核定资产量、抵押、抵押贷款以及司法鉴定等。有时公司还为委托方提供资产重组的方案。公司的注册估价师都是挂名的，实际业务都由一般人员操作。我到苏
信房地产评估公司的第一天，总经理正好在公司，经朋友介绍，她姓柏，称柏总。她大概三十几岁的样子，说话声音柔和，却置地有声。她问我学什么专业，什么课程，为什么考研换专业等等。我都做了回答。她谈到在这行学什么专业不是很重要，一般刚毕业的都是什么也不会。我回答说毕竟有专业理论基础会容易上手，学的快一些。我说了我的实习想法，她说在这边，我可以跟同事们学下做评估报告，其他时间如果公司比较忙就听副总安排，我如果需要到那家房地产公司调查，她会打电话请那边配合。柏总后来到公司的时间不多，公司事务由徐副总管理，大家都称她徐老师，她有五十岁了。工作精力却比年轻人还旺盛，要求也很严格。公司有一个工作间，六七名员工，一人一个办公格，两个技术人员，四五个市场人员，一名会计。男女比例适当。
(二) 实习日常工作
开始几天，徐副总去美国探亲了不在公司，我就没有被安排任务。不过我仍然每天按时到公司，看一些公司房地产估价方面的书。同事们都比较忙碌，跑市场的经常出去联系业务，通过经验和人脉，打听哪里有项目，主动上门联系。技术人员就用电脑做报告，在他们的空闲，我会请教他们怎么做报告，他们都挺乐于指导，然后我再拿现成的报告研究需要注意的地方。估价方法也就是我们专业学习过的不动产估价课程上杨刚桥教授讲的方法。不过这里就要把理论方法运用到具体的案例中要参照连云港市的基准地价手册。公司业务主要是做土地估价报告和房地产估价报告。其中土地估价报告占大多数。公司做过的报告多了，就有了模板，这样其余报告就好做多了。一般先向委托方搜集齐全项目资料，根据连云港市的土地分等定级情况，在地图上找到评估地块的位置，确定是几级地，然后在基准地价基础上做因素修正。土地用途工业居多，其次是住宅、商业、综合等。估价目的有价格评估、核定资产量、抵押、抵押贷款以及司法鉴定等。其中工业的比较简单，我也是从工业的土地评估报告开始学习。我后来也试着做，基本会做了。我不光跟同事们学习做报告，也会了解估价行业存在的问题和发展前景等。通过观察和交谈，发现现在房地产估价业务没有以前那么多，估价费用也被压的很低，同事们会抱怨收入提成也少了。激烈的市场竞争是个原因。跑业务的人都辛苦的使出浑身解数找客户，找到后谈价钱也是重头戏。有时办公室，听到他们与客户讨价还价，真佩服他们的谈判技巧。
篇3
关键词：区域；房地产信贷业务；措施；分析
Regional real estate credit business healthy development measure analysis
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: with the development of macro economy and real estate industry mature with each passing day, the credit of real estate development. This article in the analysis real estate credit and credit business components based on the regional real estate credit business, for the healthy development of the measures are summed up, think that real estate industry healthy and orderly development of reference.
Key words: regional; real estate credit business; measure; analysis
一、房地产信贷的定义与特点
（一）房地产信贷定义概述
从广义上来讲，房地产信贷主要指的是金融机构或银行以房地产作为服务对象，以房地产再生产各个环节为中心，所进行的贷款发放借贷活动。借贷活动的具体实务指的是金融机构或银行通过各类信用手段，将筹集和动员起来的社会支配权和闲散资金对土地及房屋的开发者、经营者及消费者实施让渡，房地产贷款和房地产存款都包含其中。从狭义上来讲，房地产信贷指的是同地产或房产的经营、开发、消费相关的信贷活动，即所谓的房地产贷款。
（二）房地产信贷特点概述
房地产信贷的特点主要包括以下三个方面：第一，银行的主要资产是信贷资产，而银行又是风险交易和风险积聚的挑染场所。对于银行业来讲，信贷风险管理将是永恒的话题，研究信贷风险对于我国房地产行业的发展十分重要；第二，房地产贷款包括房地产开发贷款和房地产消费贷款，分别是以房地产商对商业银行贷款和房地产按揭贷款为主体的；第三，房地产消费贷款具有回收期期长、业务量多且单笔数额不大等特点，二房地产开发贷款则具有风险大、价值波动性大等特点。两者相同点是变现难、流动性差且同经济周期密切相关，此外，在某些条件下两者亦会进行相互的转化。
二、房地产信贷业务组成
房地产信贷业务又分为开发信贷与消费信贷两种。房地产开发贷款指的是同房地产开发经营相关的贷款，房地产贷款对象是注册并具备房地产开发经营权的集体、国有、股份和外资企业。依据开发内容的差异，开发信贷分为四类：住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。房地产消费信贷即个人住房贷款，指的是银行采取质押、抵押、信用保证或担保的方式向借款人发放用于消费购房的贷款，以消费房产为依据，可分为三类：个人住房一手楼贷款、个人住房二手楼贷款和个人商业用房贷款。
三、区域房地产信贷业务健康发展的措施分析
（一）强化区域房地产贷款评估
应针对区域特点，选择区域内房地产前景好的项目，来提供贷款支持，避免项目风险、开发商恶意套现风险和销售价格同实际不符风险。贷款评估的基本内容包括：第一，对贷款项目进行评估。通过对开发商业绩和素质评价，市场前景、位置及财务盈亏平衡进行分析，以明确区域房地产项目是否具备择优挑选条件。第二，对期房价格市场进行评估。为了开发商将区域住房高价销售带给银行风险，通过对期房市场价格进行评估的方式，来对贷款成数进行确定，从而使得因开发商提高市场价格造成的市场风险得以降低。此外，通过区域房地产评估，可以有效避免开发商恶意套现，避免形成“经济泡沫”、“虚拟经济”预防金融危机的发生。
（二）加强对借款人准入条件的审核
加强对区域房地产借款人准入条件的审核，审核内容应包括：审核借款人是否同贷款对象范围相符，贷款额度、年龄、用途是否同相关规定相符，借款人职业、信用记录、收入是否良好，是否具备按期偿还贷款本息的能力，提供资料是否有效真实，是否能够提供足值、有效、合法的担保等。
（三）加强对审核贷款动机和交易行为真实性的审核
坚持实行面谈制度，必须约见借款人，通过面谈，来加深对借款人购房基本情况的了解，明确客户借款态度。对借款人借款行为真实性进行调查，明确其是否同开发企业存在联系，联系方式是否真实，收入水平是否真实。审核交易要件是否企业，包括：商品房销售许可证、开发商营业执照、国有土地使用证、新门牌号码审核表、首付款发票及商品房买卖合同是否齐全。在区域二手房交易中，未更名的商品转让合同、契税证、房产证、共有人同意转让书及首付款支付凭证等是否齐全。
（四）区域房地产信贷业务应注意的问题
在区域房地产信贷业务中，应注意以下问题：留意一人多贷行为，对借款人担保、主体、金额、信用、利率、成数、变现价值、年限等的进行审核，在规定时间内由贷款内部审核人员提出限制条件、审核意见等管理措施。严禁房地产中介机构或开发商办理抵押登记等手续，应对房产证、抵押登记、完税证明及过户手续等的真实性进行核验。
（五）强化信贷档案管理
制定准人进行信贷档案管理，并用电子档案与文本文档加以保存，按易于管理和保存的原则对信贷档案进行归类，进行排列和编序，并设立电子档案以备快速查找。对信贷档案管理情况进行定期的检查，对于借阅和查阅的档案，必须逐笔签字登记，严格履行相关程序。总体来看，若干区域房地产共同构成了我国的房地产经济，特性与共性之间决定我国必须下大力气发展多元化的房地产金融市场，改变区域房地产过分依赖银行的现状，提高其自身抗风险能力。此外，商业银行还应强化管理力度，建立完善区域房地产分析、预测、监测体系，加强对于特定区域内房地产周期波动性的研究，从而使得区域房地产信贷业务理性化发展。
总论
区域房地产信贷业务的健康发展利于银行金融风险的防范，基于地方特点，结合发展措施，积极地加以落实，从而有效保障银行利益，促进区域房地产的良性发展。
篇4
【关键词】房地产；经济利益；税收体系
1.房地产税相关改革
房地产税在世界范围内普遍征收，而且是地方政府的主要收入来源。绝大多数发达国家的房地产税占地方政府税收收入的百分之四十以上。美国2002年房地产税收入占地方政府税收收入的72%（北京大学中国经济研究中心宏观组，2007）。我国的房地产税由于其设计复杂、税费混合等特点，难以估计其实际比例，据上海易居的报告认为我国2012年房地产相关税收收入占到地方税收收入的16.6%。
我国的房地产税收体系的现状是税种多、税制复杂、税费不清、税负分配不合理。从目前来看，房地产领域涉及的税种达到14种，主要涉及土地批租、房地产开发、流通、保有等多个环节。其中开发、流通环节达到12种，保有环节2种。目前存在的主要问题是，大多数房地产税的税种立法层次低，税种过多，征税覆盖面窄，并且减免随意，筹资功能比较弱（安体富、王海勇，2004）。新一轮的房地产税改革的基本原则是宽税基、简税制、低税率、严征管，广泛的共识是减少现行房地产税的税种，统一开征新的房地产税作为保有环节的唯一税种（谢伏瞻，2005）。本文以统一的房地产保有环节征收的以其评估价值作为计税依据的房地产税为研究对象。
2.房地产税的经济归宿
由于纳税人都有其独立的经济利益，他们会通过各种社会经济活动来满足其独立的物质利益需要，因此理性的纳税人为了弥补因国家课税而造成的利益“损失”，在“税收刚性”的冲击下，将会产生税负转嫁的动机，通过价格的浮动机制来实现税负的转嫁。税负转嫁方式分为三种，前转又称顺转，是指卖方纳税人通过提高所出售的产品或服务的价格，将一部分或全部税收负担转嫁给买方的行为。后转又称逆转，是指买方通过降低购买价格的方式将税收负担转嫁给卖方的行为。税收资本化是指在具有长期收益的资产（如土地、房屋）交易中，买主将购入的资产在以后年度所必须支付的税款按一定的折现率折成现值，在购入资产的价格中预先一次性扣除，从而降低资产的交易价格。资产交易后，名义上由买主按期纳税，而实际上税款已通过税收资本化由卖主负担了。税收资本化是一种特殊的后转嫁。房产有自住、出租和自我经营以及短期投资等不同用途，在不同的用途中税负转嫁机制是不同的，其取决于税基的不同特点和价格变动的机理。
自住用房的房地产税的经济归宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供给和需求是同一个人，房屋一旦购买，其供给完全无弹性，因而房产税负是无法转嫁，房产所有者承担全部税收，税收将会使房屋所有者的净财富减少。对于自住房中的高档房产征税，房地产税同样也无法转嫁，可以直接降低所有者的财富，调节高收入人群的收入水平，这是除所得税以外任何税收无法比拟的优点。但是在一般均衡分析中，由于考虑到了多个市场的互相影响，自住房屋所有者也可能会最终将房地产税负转嫁出去，使得各种生产要素承担同样的税收负担。因为仅对某一特定部门使用的某种要素征税，可能会影响到所有部门所有要素的收益，同时影响整个市场经济运行的价格。
经营用房的房地产税的经济归宿：经营用房一般指自有房产用于自身的经营目的，其房地产税负能否转嫁以及转嫁比例，取决于经营用房的供给弹性、时间长短、其产品的供给弹性和市场占有率等。其房产的供给弹性一般取决于是否容易将房产出租于其它人，一般来说认为供给弹性较小，因而从这一点看房主倾向于承担大部分的税负。从其产品市场来看，如果外部市场竞争不太激烈，厂家的产品具有一定的垄断优势，也即厂家拥有足够的市场控制权来定价，也就是其产品供给弹性较大，那么厂家就可以容易地将房产税负的一部分或大部分通过产品价格的传递机制转嫁到产品购买者。相反，如果产品面对的是完全竞争的市场，厂家面对的是需求弹性较大的消费者，而自身的供给弹性较小，厂家将会承担绝大部分税负。
出租用房的房地产税的经济归宿：出租用房指将房产用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入较为低下的或者暂时没有能力买房的用户，他们对出租房的价格反应敏感，所以出租房产的需求弹性较大。出租房产在短时期内是相对固定的，出租人对租金的反应较为一般，供给弹性较小。因此，出租人倾向于承担了大部分的税收负担，承租方只是承担了较少的税负。当然，这是在完全竞争市场的假设条件下的情况，如果处在严重供不应求的非均衡状态下，情况就不一样了，这时承租人弹性很小，将承担几乎全部税负。
投资房地产的房地产税的经济归宿：投资性质的房地产一般指短期持有用于升值目的的房产。短期购买住房的用户有两个特点：一是房子价位高或者地段好，以利于将来升值；二是持有房子时间较短，一般不超过5年。购房者和房地产开发商的供求弹性主要取决于购房者对房价的预期以及开发商的资金实力等因素，如果购房者预期房价将大幅度上涨，那么其弹性较小，将可能承担大部分房地产税，如果开发商资金链紧张，那么其弹性较小，其将承担大部分税负。实际情况往往在这两者中的相互作用达到均衡是将房地产税在双方中分配。
3.房地产税对经济调节的影响
税收转嫁形成税负，使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。
房地产税的价格效应：税负的经济归宿的最终实现有赖于价格机制的传导作用，通过价格的升降对房地产价值或者房产租金产生影响。所以，房地产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁。从本质上看，税负转嫁是通过价格将给定的税收进行再分配的行为，其结果是税负由法定税负人转移至经济税负人。
房地产税的收入效应和替代效应：征收房地产税后，相当于房地产价格上升，因而从房地产作为资本品的角度来看，将会在房地产资本投入和其他资本投入之间产生替代效应和收入效应。对于普通住房征税，收入效应和替代效应与税率或者税收反方向变化，都会使得房地产资本的收益率降低，促使房产投资降低；由于高档房产属于奢侈品，因而其收入效应与替代效应相反，当对其征税时，替代效应将降低房产的资本投入，而收入效应将会增加对房产的资本投入，最终在两种相反的力量共同作用下导致房产投资发生的变化往往很小。这和现实生活相符，高档豪宅对税收的反应很小。
房地产税的征管效应：税负转嫁只是刚性税收在不同的名义负税人和经济负税人之间的分配过程，但同时由于税收对于纳税人总是不好的，纳税人就有逃税的动机，这就给征管带来不利，同时降低了纳税人对房产税的认可度。
房地产税的经济调节效应：征收房地产税，通过税收转嫁的机制，使得税负在不同的主体中分配，使得各个主体的福利或者收益水平发生变化，这些变化会改变资本、劳动等要素在不同的领域中的分配，从而调节了社会资源的配置。比如通过征收房地产税，会增加几乎所有行业的成本，能否转嫁出去取决于自身的市场地位，即供需弹性，这一方面促使企业尽量减少对土地给房屋的使用，从而有利于节约土地资源，另一方面促使企业加大创新力度，在市场竞争中加大自身的弹性，从而有利于提高整个社会的福利。
4.对我国房地产税改革的思考
财产税是许多国家地方税体系中的主体税种，房地产税更是地方收入的主要来源。由于我国特殊的文化背景和经济发展模式，房产实际上是财富的集中体现，征收房地产税能够较好地调节收入分配。因此，基于收入分配的房地产税在我国就极具现实意义，对房地产税改革中应当注重以下几个方面：
（1）征税范围：房地产税的收入调节功能要求其征税范围扩大到所有收入差距过大的房产领域。所以房地产税应该做到广覆盖。但是由于我国普遍的大多数群众的收入水平较低，应该设计一个基本住房需求基础的免征额。
（2）计税依据：房地产税中的计税依据必须依照房地产的现行市场价格为基础。因为现行市场价格是房地产的现实价值，包括了因土地的开发利用等增值因素，又考虑了房屋的实际损耗，比较合理。首先要建立完善的产权登记制度，依照登记制度的完善提高对房产估价的准确性；其次要建立评估制度，使得房地产税的计税依据更符合客观实际。这就需要建立房地产评估体系，同时还应当建立房地产评估的申诉程序。
（3）税率：累进的房地产税能在筹集资金的同时承担收入调节功能。世界上大多数国家在对不动产征税时都设计了累进税率，或者是中央政府对地方政府的税率做了最高限额或固定限额。对我国境内的高档房产课征较高的边际税率，一方面可抑制对高档房产的投机需求，另一方面可以降低财富集中程度。对于房地产税的合理税率区间以及累进梯度，应该在综合调研我国房地产业发展前景和居民生活实际水平的基础上，借鉴国际经验，设计出符合我国房产业发展趋势和新税制改革的整体思路的房地产税系。
篇5
Ivy上个礼拜又买了一套公寓，她不过是一名单身女职员，这三年一套公寓的频率让我们对她的慷慨上司充满了好奇，这个从来都是准点下班的Ivy到底走了什么桃花运，居然如此轻松就打败我等拼命加班应酬的劳苦众生？
时光倒流，大四的那年，找到工作便高枕无忧的我们每日关心的除了吃喝就是玩乐，Ivy却继续奔波自习室，钻研房地产评估师的考试。2年以后，我们的工作开始渐渐稳定，Ivy已经拿下了房地产评估师。其实她没有一个慷慨的上司，朝九晚五的那份工作，不过是一个稳定清闲的铁饭碗。为她公寓埋单的，正是那一个挂靠在某房产公司的资格证书。
晨岚 35岁 国家一级注册建筑设计师
学建筑出身的晨岚，大学毕业后先后在两家颇具规模的外资事务所里干过。国家一级注册建筑设计师的证，她用功了3年才考出来，期间还经历了怀孕生子的过程。这个资格证可以算得上是最有含金量的证书之一了。要知道，对于相关业务的事务所来说，必须凑满若干张证，才可以开业。而单是将自己的资格证借给事务所挂名，一年就可以拿到5万元――这是目前的行价。
既然光靠证书就能赚来宝宝最基本的奶粉钱，那么，当妈妈时间不算太久的晨岚就打算不要那么快回到朝九晚五的工作时间里去。之前有过的工作资历让她积累了一些老客户，她联络了三五个昔日的校友，SOHO状态工作。
其实建筑设计师的工作只要接到单子，完全可以自己在家工作。晨岚家的房子比较宽敞，于是，每每接大项目后，大家就会聚到晨岚家中，碰头开会。根据每个人的特长，晨岚他们接的单子从给小区做概念规划，到具体至施工阶段的都有。每个项目短则两个月，长则一年。这样的工作方式，对于晨岚来说，能够在家多多地陪女儿，又不耽误了赚奶粉钱。而且，收入也相当可观，合作者们的年收入大约都在50万到100万左右。
露西 32岁 人力资源管理师
在跨国大公司做了多年人力资源经理后，露西应朋友之邀，把自己的人力资源管理师的资格证，挂到了朋友新注册的猎头公司名下。一家猎头公司要注册成功必须具备一定数量的人力资源管理师资格证，一般在四五张左右。不过，虽然单纯出借资格证的收入已经足够负担日常开销，露西想要的却绝不止这样的生活品质。
很多做人力资源的HR们积累了相当的资源后，都会跳出来自己做猎头，露西目前就处在这个阶段。凭借多年的经验，新组织的团队这两年来，先后做了150个客户，07年平均每两周获得一个offer，08年平均10天一个offer。据露西讲，在这个行业里做到中上水平，年收入大约在50万人民币左右。
海歆 33岁 国家职业资格心理咨询师 二级
最近两年来心理咨询师的资格证越来越火爆。身为会计的海歆对心理学的兴趣由来已久，当相关的从业资格证考试一出台，她马上报名了。经过3个月的培训、考试，她顺利成为了一名心理咨询师。
目前国内的心理咨询师职业资格主要分两种――国家职业资格心理咨询师（二级）和国家职业资格助理心理咨询师（三级）。一般具有本科文凭的人都可以直接考二级证书，大专毕业的必须先考三级证书。一个心理咨询公司的创立，需要具备一定数量的执证咨询师，于是一旦一证在手，自然就会成为心理咨询公司眼里的香饽饽。
海歆是个积极乐观的人，并没有单单依赖挂靠资格证的收入便止步不前，她依然兢兢业业地对待自己的财务本职工作，还会在适当的时候接一些朋友介绍的零散咨询案子，包括一些企业的员工心理培训。海歆的心理咨询生动、简洁，客户们都是有口皆碑。目前她的日程已经被排得满满的，虽然有劳累，但是充实并快乐着。
心理咨询师的收费从50-1000元/小时不等，视专业水平和名气的大小来定，如果是受邀为企业员工讲课或做培训，一般是一天三千到五千，这样的收入比起海歆的本职――会计来讲，更具含金量。海歆打算在这边逐渐稳定之后便告别会计，专心经营属于自己的心理咨询工作室。
热门挂牌职业一览表
注册会计师：这是财务行业的绿色通行证，我国大约需要35万名注册会计师，但目前只有5万名，且其中一大半得不到国际机构的认可，人才缺口很大。财经类大学的会计专业，往往会在本科期间，就设置相关课程，毕业时，不少学生都已经能够考出注册会计师的资格证。
考试科目：会计、审计、税法、经济法、财务成本管理。5年内滚动有效。
中国精算师资格证：精算是一门运用概率数学理论和多种金融工具对经济活动进行分析预测的课程。精算师是保险业中的核心人才，集数学家、统计学家、投资学家于一身。1999年7月16日，中国举行首次精算师资格考试。目前，全国范围内的保险精算师不满50人。而未来5年，对于精算师的需求大约在5000人。
CCIE（思科认证互联网专家认证）：每年全国各类企业对网络人才的需求缺口有60万之众。思科互联网专家认证作为业界最权威的认证之一，需要先获得CCNA（思科认证网络工程师）、CCNP（思科认证资深网络工程师）、CCDA（思科认证网络设计师）、CCDP（思科认证资深网络设计师）4个证书，CCIE考试分笔试和实验室考试，前后至少持续1年以上。
篇6
考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。
一、公允价值的概念
美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。
二、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景
新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第528期2013年第47期-----转载须注名来源并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。
三、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析
（一）投资性房地产公允价值计量的必要性
全球经济一体化的要求。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。
投资性房地产的特性要求。房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。
投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式。首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
（二）投资性房地产公允价值计量的可行性
随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。
四、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景
公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
篇7
关键词：土地估价；风险防范；质量控制
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-02
一、引言
我国土地估价涉及的经济领域比较广泛，如土地使用权的一级出让、二级市场转让、征收、拍卖处置、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、承包经营、股份制改组、合并、分割、破产清算、清产核资及投资决策等领。土地估价过程中某些失误而带来的估价风险，可能会影响机构的未来生存与发展，而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师，还可能会涉及政府和土地的利益相关者，涉及面较广。
基于此，本文从评估实践角度，分析引起估价风险的外部及内部原因，提出一些实用性较强的风险防范对策，供同行人士参考。
二、土地估价风险来源及形成原因
土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。按其来源，一般可分为外部风险和内部风险两类。
（一）外部风险
外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全竞争、经济和政策变化等方面。业界对于评估外部风险的研究比较多，在此只就经济、政策变化带来的风险进行重点分析。
经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。
土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。
（二）内部风险
内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险，取决于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。从评估实践角度来看，内部风险的形成原因主要有以下几方面：
1.超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险
根据《美国评估准则》（USPAP）“专业胜任能力规则”：在承报评估业务前或形成评估业务协议前，评估师应当恰当明确所要解决的问题，具有能够胜任该项业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施①。
我们可以借鉴《美国评估准则》上的规定，反思以往在承接业务中存在的一些问题。一般来说，不同的土地估价机构主攻的业务领域各有不同，估价师的专业背景差异也较大，并非所有业务类型都有能力处理，如果缺乏与某些项目相关的专业知识和经验可能会导致不恰当或不正确的估价结果。因此，土地估价机构和土地估价师应在充分了解估价项目实际情况及评估技术要求的基础上，分析自身可支配的外部和内部技术资源，再决定是否承接该项业务，以避免因超越自身专业胜任能力承接业务而带来不必要的风险。
2.评估技术失误产生的风险
评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。
（1）评估参数取值不当带来的风险
目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。
（2）估价方法选取错误带来的风险
土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。
（3）土地估价报告内容不完善带来的风险
土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。
3.欠缺评估基础资料带来的风险
土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。
4.土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险
部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵，比如因城市规划调整，原批准用途已不适合现时的发展方向；用地报批手续不完善；未办理国有土地使用权证；规划报建手续未完成，经济指标尚不明确；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收补偿；地上有停建工程等问题。估价师如果与委托方的沟通不到位，对用地的历史背景和既有瑕疵了解不足，对影响地价水平的各项因素考虑不周全，或者未能选择最合适的估价方法和技术思路，都可能会导致估价风险的发生。
5.委托方提供虚假材料带来的风险
土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。
三、土地估价的风险防范及质量控制对策
土地估价机构和土地估价师经常接触纷繁复杂的估价事务，应注重内外兼修，提高对经济及政策环境变化的判断分析能力，加强对外合作交流，提升机构的美誉度和影响力，从而增强企业抵御外部风险的能力；通过加强企业内部管理，加大信息化建设力度，树立估价师的风险意识和职业道德观，建立专家顾问团队作强大的技术后盾，建立评估风险保险制度等方式，从内部控制执业风险的发生。结合评估实践经验，以下对部分实用性较强的风险防范对策进行重点分析。
（一）加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系
土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，估价机构应加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系，以便估价师了解行业技术发展现状，及时更新自己的知识结构，以适应社会和行业发展的需要。
（二）注重企业宣传，提升机构的美誉度和影响力
土地估价机构由于历史定位、行业敏感性较强等原因，往往不注重企业宣传。土地估价机构作为社会经济中的一分子，不仅要学会适时地进行企业宣传，还应追求自身效益和社会效益的有机结合，提高企业对社会和行业发展的贡献度以及在社会和行业中的美誉度，使企业拥有持久的生命力。
（三）加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度
1.建立现代化的、规范的企业管理制度
土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。
另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。
2.建立健全的质量控制体系
土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。
其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的部分。
规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。
评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。
土地估价报告审核流程设置模式如下：
一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；
二级审核：高级估价师或项目经理二核；
三级审核：总估价师三审。
3.加大信息化建设力度，提升企业竞争力
土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。
（四）树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质
土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质。
（五）建立专家顾问团队，解决各种评估难题
土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。
注释：
①引自《美国评估准则》第12页之“专业胜任能力规则”。
参考文献：
[1]美国评估促进会评估准则委员会，著.王诚军，编译.美国评估准则（USPAP）[M].北京：中国建筑工业出版社，2009：10-13.
[2]郭化林，编著.中国资产评估准则——阐释与应用[M].上海：立信会计出版社，2009年12月第1版：63-70.
[3]邹晓云，著.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010年第1版：73.
[4]刘亚军，刘华彤.质量控制与风险防范[J].
篇8
【关键词】土地评估；行业现状；发展前景
中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。
1 我国土地评估行业的发展现状
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善, 土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。
1.1 土地评估中介机构人员素质有待提高，应建立完善的行业自律管理和服务体系
一些中介机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的中介机构的人员素质关、人才缺乏，尚不能完全适应经营业务的需要，面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动，在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员难有机会学习，更新知识结构，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才奇缺。
1.2 土地评估中介机构的脱钩改制工作力度尚需加强
根据国务院、国土资源部关于有关中介机构脱钩改制文件精神及国土资源部[1999]318号文件精神《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，大部分中介机构已经未完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场；仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子假钩，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急须引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
1.3 土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次，在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。
在评估方法的选择上，应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
1.4 土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级的法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划、地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估业务等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的大型评估机构超过60%的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
2 我国土地评估行业的发展前景分析
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，特别是工业的持续、稳定、快速发展，尤其需要相应规模的土地作支撑，将面临着新的市场、新的机遇，与此同时，境外的评估机构也会进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破，国内评估机构与境外评估机构 在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质的优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
2.1 转变经营观念，调整思想，加强内部业务培训，建立系统的培训制度从而提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
2.2 加快清理整顿的步伐，尽快全面完成脱钩改制，建立健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
2.2.1 土地评估机构目前实行的是行政管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。
2.2.2 评估机构总量应进行有效控制，评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律，树立和维护自己的信誉。使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
2.2.3 建立完备的信息支持系统，完善评估方法和理论实践。根据评估需要，应建立一套较为完备的信息支持系统，逐步规范评估操作，在评估方法的选择上应恪守客观、公正、科学、合法的原则，随着土地市场的日益活跃和我国目前土地市场的发展现状, 在运用基准地价系数修正法评估时需要特别谨慎，应明确基准地价修正法的应用范围和限制, 不能再把基准地价修正法当成“ 放之四海而皆准” 的宗地地价评估方法，遵循以下原则: 1）为满足政府作为社会的管理者从事管理社会的需要, 可以使用基准地价修正法; 政府作为土地所有权的代表实施民事行为的时候, 不宜使用基准地价修正法；2）土地市场发达, 有充足的、近期的、真实的土地交易资料, 不宜使用基准地价修正法; 土地市场欠发达, 很难获得足够的案例资料, 可以使用基准地价修正法； 3）为了社会公共利益的需要, 要求大量、快速地评估宗地地价, 达到概算总量的目的, 可以使用基准地价修正法; 纯粹市场行为化的宗地地价评估, 不宜使用基准地价修正法。
2.3 顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质（资产评估、房地产评估、矿业权评估等）的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
篇9
与此同时,我国房地产业的发展也暴露出许多问题,尤其房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度和普通百姓的收入水平,使之成为社会舆论关注的焦点。由美国次贷危机引发的全球金融危机,引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。虚拟经济是产生经济泡沫的根源,房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。如何解释房地产所具有的虚拟特性,以及它对宏观经济的影响,是本文要讨论的主要内容。
一、虚拟资本与虚拟经济
马克思在《资本论》第三卷第五篇中对虚拟资本进行分析,提出“人们把虚拟资本的形成叫作资本化。人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算,把它算作是按这个利息率贷出的一个资本会提供的收益,这样就把这个收入资本化了”[1]493。生息资本的运动和信用制度的发展创造出了虚拟资本,包括股票、债券、汇票、不动产抵押单等,“所有这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书,它们的货币价值或资本价值,或者像国债那样不代表任何资本,或者完全不决定于它们所代表的现实资本的价值”[1]494。
虚拟资本本身没有价值,但虚拟资本可以通过循环运动产生利润,获取某种形式的“剩余价值”,它不能直接作为现实生产要素或资本在生产活动中发生作用,而只是所有权证书,是“现实资本的纸制复本”,反映着债权债务关系。“但是,作为纸制复本,这些证券只是幻想的,它们的价值额的涨落,和它们有权代表的现实资本的价值变动完全无关,尽管它们可以作为商品来买卖,因而可以作为资本价值来流通。”[1]530当金融发生动荡时,虚拟资本的价格可以数倍于它们所代表的实际资本价值,也可以大大低于实际资本价值,甚至一文不值。
(一)虚拟资本对社会经济运行的积极影响
1.加快财富的集中和资本的积累,促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式,资金集中更加迅速、快捷,促进了资本的社会化,为高效率的社会化大生产奠定基础。
2.促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门之间的转移更加自由灵活,从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性,带动了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配置。
3.促进经济增长。虚拟资本的繁荣,能增加投资者财富,刺激消费增长,改变短期边际消费倾向,扩大经济增长的乘数效应,虚拟资本中的股票债券,如果绝大部分是生产性的,也有利于经济的增长。
4.促进利润率平均化。“信用制度的必然形成,以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介作用。”[1]532
5.减少流通费用。“一项主要的流通费用,就是货币本身,因为货币自身具有价值。”通过信用,“A相当大的一部分交易完全用不着货币。B流通手段的流通加速了。……一方面,这种加速是技术性的;也就是说,在现实的、对消费起中介作用的商品流转额保持不变时,较小量的货币或货币符号,可以完成同样的服务。这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面,信用又会加速商品形态变化的速度,从而加速货币流通的速度。”[1]541
(二)虚拟资本对社会经济运行的消极影响虚拟资本如果发展过度,就会对宏观经济产生严重的消极影响:
1.虚拟资本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期下,大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场,造成经济虚假繁荣。如果流进虚拟经济领域的资金过多,就会造成实体经济部门资金不足,发展乏力,出现生产性投资的挤出效应。
2.虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀,与实际资本脱离越来越远,形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加,人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资本市场,人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。
3.在虚拟资本的积累快于现实资本积累的情况下,生息的货币资本不仅不反映现实货币资本的积累,而且自我扩张,这样就导致了现实资本供求和生息货币资本的供求出现明显差别,生息货币的过剩或不足,不反映或不完全反映现实资本的过剩或不足,增大了调控宏观经济的难度。
虚拟经济是与实体经济相对应的概念。成思危认为,虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动。简单地说,虚拟经济就是直接以钱生钱的活动。[2]刘骏民认为,虚拟经济是以资本化定价行为为基础的价格系统,其运行的基本特征是具有内在的波动性。[3]
二、房地产市场虚拟性的表现
房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性,虚拟性是指房地产是一种虚拟资产,其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在:
其一,以房地产的权属证书开出的汇票或发行的抵押证券实质上是一种虚拟资本。根据马克思的解释,房地产权属证书“实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书”,它本身没有价值,但可以通过循环运动产生利润,获取某种形式的剩余价值。诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化(MBS)、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券(REITs),依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动,就是一种虚拟经济,这充分体现了房地产市场的虚拟性。
其二,资本化定价。作为不动产的土地,土地价格就是“地租的资本化”,它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上,在现代房地产投资、融资实务中,根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式,只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素,以求达到更好的预测效果。
其三,投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济生活中,房地产已经成为一种重要的投资品,由于对土地需求不断增加而土地存量不变,因此,从长期来看,房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权,其投资的目的在于盈利,投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。
三、房地产虚拟性质与宏观经济
房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带,它像一把双刃剑,对宏观经济发挥着正负两方面作用。郭金兴认为,在现代经济中,房地产是一种重要的虚拟资产,并且随着虚拟经济的发展,其虚拟性也在不断增强,这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。经验表明,房地产市场波动并不一定会对实体经济造成破坏性影响。[4]刘骏民、王千也认为,实际上,一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。[5]
(一)完善的房地产市场的积极作用
1.促进金融市场扩大。房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品,再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新,也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款,企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易,而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表,并吸引过剩资金流向房地产金融市场,进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。
2.支持实体经济发展。房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金,从而化解实体经济物价不稳定的压力,在很大程度上消化实体经济的风险;也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。
3.优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门,使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门,实现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化,虚拟经济的资源配置功能越来越强,极大地促进了经济的发展。所以说房地产这种虚拟经济成分适当的波动对实体经济是有益的,一方面它可以缓解对实体经济的冲击,另一方面也可以优化资金配置,为实体经济能更好地配置资源服务,从而促进经济增长,改善国民福利。
(二)房地产市场虚拟性的负面作用
1.它是房地产泡沫产生的根源。一方面,在高投资回报预期下,大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场,房地产价格飞涨,造成经济虚假繁荣,经济泡沫不断增加。同时,自上世纪80年代以来,全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷,国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场,大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面,房地产和其他虚拟资产之间结构失衡,发展速度参差不齐,同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫。
2.房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起,使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时,利率水平较低,贷款规模和信贷总量不断增加,居民收入预期增加,购房者对房地产的需求增加,从而促进经济加速增长;在加息过程中,人们对于经济前景持乐观态度,居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时,购房成本增加,居民收入预期下降,便会抑制房地产需求,经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产,进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时,如果投资者资金链断裂,就很容易引发金融危机。
因此,防止大量货币积聚在房地产市场,打击房地产投机,是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达,投资渠道少,房地产往往被作为一种优质的投资品,在流动性过剩、资本逐利的本性推动下,就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。而房地产又是对政策,尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业,资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次,从1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大,违约现象大量出现;房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息,从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的发生。
四、我国房地产市场现状及建议
国人对住房有特殊情结。由于人多地少、经济高速增长、城市化进程加速、信用工具不断出新、超前消费意识形成等因素的相互作用,导致我国需求膨胀,且具有相当的刚性,再加上境内外投资、投机的炒作,尤其是当前我国人民币升值预期的高涨,热钱正在快速进入我国,使我国房地产市场呈现极不正常的状态。一方面,形成了虚假的房市需求,推动房价不断上涨,投资者购房时不考虑自己的真实消费能力,包括按揭贷款后的还贷能力,而是考虑投资收益和成本,只要房价涨幅超过银行还贷利息成本,投资性购房的需求便会不断增加;另一方面,造成社会资源的极大浪费,许多城市房子空置率很高,而中低收入人群越来越买不起房子,极易引发社会矛盾,影响和谐社会的建设。
从房地产市场的供求关系看,目前我国存在着结构性失衡。房地产结构性的供不应求与供过于求同时并存:一方面,大量的商品房积压,这主要是因为开发商没有充分分析市场,对市场有效需求估计不足,过多投资高档住宅,导致了空置;另一方面,大多数居民的住房还十分紧张,普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。要解决结构性失衡,就需要增加开发经济适用房的比例,而且严格限制以经济适用房名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。
由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段,政府的主要职责就是通过制定科学、有效、竞争的规则,促进房地产市场的正常发育,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求,抑制房地产投机或炒作。为此,笔者提出以下具体建议:
第一,进一步完善我国的住房保障制度。政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度,优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地;同时,要建立科学规范的准入机制,使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题(包括无能力租市场价住房)的贫困家庭或中低收入家庭。
第二,加强对热钱的跟踪和管制,控制热钱大量流入房地产市场。当前人民币在境外压力下升值预期不断高涨,吸引大量热钱涌入境内,房地产尤其是豪宅是热钱投资的主要对象。所以,一方面要稳定币值尤其是预期;另一方面,要从根本上完善我国的市场体制、金融制度以及货币政策等。
第三,增加投资渠道,使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施,当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后,融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产,减少楼市的投资行为,也可以减少银行承受的金融风险。
第四,加强政策的针对性和有效性。房地产由于受多种因素影响,是个复杂的市场体系,政府应该有的放矢地制定地方房地产政策,而不能搞“一刀切”。同时,加强房地产市场分析研究,建立健全房地产市场信息系统,完善市场监测分析和预警机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性,正确引导房地产的投资和消费。
第五,加强税收、信贷等政策对房地产市场的监管和调控作用。加强、调整房地产市场交易税收,加强物业立法。同时,货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注,并提高信贷条件,加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管,以保证其健康运行。
篇10
“越秀投资”是广州市政府在香港的窗口企业，上市后长期处于财务窘境，但是凭借红筹背景，2002年间得到了政府以低价注入优质资产的扶持；由于“越秀投资”所获得的资产中包括其最优质的四处商业地产，具备了发行REITs的可能，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程：而正是基于这四处商业地产拥有的优质条件，“越秀投资”通过资产重估，巧妙运用规则，实现了价值最大化。
“越秀投资”的REITs发行有很强的特殊性，是处于类似负债率和现金流状况下的公司难以复制的，其路径尚不具典型意义。此外，西田房地产信托和西蒙REITs的成功经验也说明，REITs对市场环境和管理水平有很高的要求，国内房地产商和投资者需要有充分的准备。
2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(405．HK，简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。“越秀REITs”是“越秀投资”(123．HK)分拆其旗下内地商业物业，在香立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)。
“越秀投资”注入“越秀REITs”的资产包括其在广州的四处物业：白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。以出让这四处物业为代价，“越秀投资”取得了“越秀REITs”支付给其的约33亿港元现金，并仍然持有“越秀REITs”30％的股权。在完成REITs发行后，“越秀投资”总共获得了约20亿港元的账面确认收益，更重要的是，它开拓了一条未来物业变现的便捷通道。而2002年以前，“越秀投资”还仅仅是一家净资产收益率较低(表1)，经营相当窘迫的公司。
凭借“红筹窗口”优势获得政府资产注入
财务窘迫，自有资金难以满足商业地产需求 “越秀投资”于1992年12月在香港上市，是广州市政府在香港的窗口企业，根据其财报中关于企业发展战略的描述，“越秀投资”上市就是为向商业地产转型打基础，使企业变成一个以房地产开发为基础，以商贸业为龙头，以物业经营为核心的集团。自1999年起，“越秀投资”商业地产出租收入占总收入的比例一直呈明显上升趋势(图1)。
众所周知，从长期来看，商业地产项目能优化资产质量，使地产企业形成产业资本沉淀和积累，提供一种持续、稳定的经营模式和长期稳定的现金流。但短期来看，商业投资物业的增加势必加大投资的现金需求，容易造成资金周转灵活度不足，增加企业的财务压力。而从“越秀投资”的财务数据变动情况来看(表1)，其1999年至2002年间净资产增加了1．2％，而总负债增加了约56％，显示“越秀投资”越来越依靠高负债运营。从流动比率来看，公司的短期偿债能力也有所降低，流动比率从2001年的3．89迅速下降到2002年的2左右，显示其财务弹性系数开始降低。与同期香港的大型地产公司相比，“越秀投资”的负债水平非常高(图2)。
“越秀投资”财务上的窘境也体现在其持有的现金流上，年末货币资金的余额占总资产比例基本呈下降趋势，由1999年的6．48％下降到了2002年的3．92％，显
图1：“越秀投资”获注资产后的财务指标变化和资产估值变化
母公司重组国企，获注优质资产
2001年9月25日，在原国家计委批准下，广州市政府将其持有的广州城建集团95％的股权注入“越秀投资”的控股公司“越秀集团”。随后，“越秀集团”对广州城建集团进行了重组，重组后的架构是，“越秀集团”的子公司GCCD BVI通过子公司AconBVI持有广州市城建开发总公司(简称GCCD)95％的权益，GCCD拥有优质资产财富广场、城建大厦、维多利广场的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCD BVI旗下的白马合营公司持有(图3)。
2002年12月20日，为了让原广州城建集团的大部分资产随同过江，获得海外资本的支持，“越秀集团”将CCCD BVI公司100％权益转让给“越秀投资”，这样，“越秀投资”就间接持有了GCCD的95％股权及白马大厦100％的股权，GCCD其余5％股权则仍由广州城建集团持有。
图3：越秀REITs发行过程图
越秀REITs体系架构及打包资产重组路径
值得注意的是，通过这次转让，“越秀投资”仅以六折的价钱即50亿港元的代价就从其母公司“越秀集团”获得了净资产值约83．5亿港元的地产项目，其应占土地储备面积，由20万平方米大幅上升20倍至420万平方米，在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长3．5倍至167万平方米(包括后来注入“越秀REITs”的四处物业)。“越秀投资”一举成为广州市最大的房地产发展商，成为广东省在香港重要的窗口企业。
负债率和现金流压力依然沉重
公开资料显示，“越秀投资”此次收购所支付价款的40％左右依赖于负债，这造成了其负债率急剧上升。收购完成后，“越秀投资”的总资产由2000年的196．04亿港元增加到2002年的266．85亿港元，上升了36．12％；总负债(含少数股东权益)由2000年的131．19亿港元增加到2002年的199．75亿港元，上升了52．26％；而股东权益由2000年的64．86亿港元增加到2002年的67．10亿港元，仅上升了3．5％。总负债的上升幅度明显超过了总资产的上升幅度，更是远远超过了股东权益的上升幅度，总负债(含少数股东权益)几乎是净资产的3倍，财务压力进一步加大。
较高的资产负债率降低净增加额占总资产比例竟然由正转负(表1)，也就是说“越秀投资”完成收购后现金流反而减少。所获优质资产是REITs发行的关键所收购商业地产带来机遇
综合以上分析看出，“越秀投资”存在的财务问题主要是高负债率和低现金流，这一问题在资产收购后更为突出。不过，“越秀投资”的盈利能力在收购后有改善上升的趋势，2002年以后净资产收益率和总资产收益率比收购前有了明显提高。到2004年底，“越秀投资”经营盈利为7．43亿元，较2003年上升3％，但其物业出租的租金收入就达到了3．67亿港元，较2003年上升15％，其商白马单位从2006年1月1日起上调租金，为“越秀REITs”高价收购资产提供了有力支持了企业的长期偿债能力，加重了企业的利息负担，对债权人而言，高负债会提高“越秀投资”延迟偿还借贷或利息的机会，以及无力偿还的可能性，而一旦企业资金链出现问题，很可能导致企业出现生存危机。同时，房地产行业有着高低起伏的市场周期性特点，而且“越秀投资”业绩并不理想。多重因素导致了投资者的担心，使得“越秀投资”的股价长期以来低于其净资产。低迷的股价及过高的负债率显然不利于“越秀投资”继续融资，而商业地产对
长期资金的需求是相当大的，这意味着“越秀投资”今后将面临更大的资金压力。
不仅如此，收购后，“越秀投资”的现金流也未见改善的迹象，财报显示，从2002年开始，其现金及现金等价物业物业项目已经有了良性发展的趋势。
2005年6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，与以前相比，发生了很大改变，最主要的变化便是允许在香港上市的REITs投资香港以外的房地产。换句话说，香港境外资产可以在香港发行REITs。鉴于香港与内地市场的紧密关系，这一规定实际打开了中国不动产业赴香港上市之门，也为“越秀投资”分拆和打包旗下物业，以REITs的形式独立上市扫除了规则上的障碍。
需要指出的是，此前“越秀集团”所做的资产重组，已将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了“越秀投资”(如白马单位等)，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。打包优质资产，满足发行REITs条件
REITs上市非常符合“越秀投资”的利益：首先，以REITs的形式独立上市符合其向商业地产转型的企业战略；其二，提供了一条分散风险且使物业便捷套现的通“越秀集团”董事长李飞道，有利于加快资金周转，改善企业现金流；其三，可以降低企业负债率，改变企业在市场中的高负债的形象，有利于提升企业市值；其四，发行REITs需要把部份出租物业重组上市，而上市前通常会对出租物业进行独立估值，有利于“越秀投资”资产的公平价值在市场中得以体现。事实上，此后“越秀投资”和“越秀REITs”的股价显著上升，验证了独立上市计划带来的增值效益得到了投资者的肯定。
在上市申报中，香港联交所最关心的是REITs所收购资产的质量和安全性问题。为了获得上市成功，“越秀投资”在注入资产方面也颇花了一番心思，最终将打包收购的资产确定为白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。这四处物业都是大股东为支持“越秀投资”而注入的盈利能力和发展潜力最强的优质资产。其中，白马单位是中国十大服装批发市场之一，声名远播，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入“越秀投资”之前就已经具备了良好的盈利能力；后三者位于广州繁华的天河商业圈，都是广州著名的物业单位，具有良好的发展前景。截至2004年底，这四个物业面积占“越秀投资”可供出租物业总面积的20．45％，但营业总额却占到了其出租物业营业总额的46．89％，无疑，“越秀投资”计划投入REITs的，是其所拥有的出租物业中资产质量最好的。
从2004年9月10日至2005年10月间，GCCDBVI的四家全资BVI子公司分别受让了白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。其后的2005年12月7日，“越秀投资”通过GCCDBVI将四家BVI公司的股权转让给“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港证监会《房地产投资信托基金守则》当中有关“使用特殊目的投资工具”的条件，该条件系证监会为了使REITs可以享有与地产公司相同的税务处理，确保有足够的透明度，硬性规定所有特别目的投资工具必须由REITs全资拥有，以及特别目的投资工具不得超过两层。
通过资产重估，实现价值最大化
两次评估，价值迥异
在REITs上市进程中，对REITs所收购的资产价值如何估值无疑是至为关键的一环。对“越秀投资”来讲，它牵涉到的是实实在在的利益；对投资者而言，它关系到对所打包资产价值的判断，以及对“越秀REITs”股价的定位。根据“越秀REITs”委托的估值师高力国际出具的，以2005年9月30日为估值基准日的独立物业估值报告，此次“越秀REITs"所收购资产的评估价值为40．05亿港元，这个价格不仅较其2002年的19．47亿港元的估值翻番有余，就是较其三个月前即2005年6月30日“越秀投资”财务报表中反映的账面价值32．04亿港元也增值了约8亿港元(图1)。
对于估值变化如此之大的原因，“越秀REITs”招股书里面给出的解释是：“越秀投资”是按照公允价值将投资物业列账，但其委任的汉华评值有限公司主要用收入资本化计算法对物业进行估值。而“越秀REITs”委托的高力国际出具的独立物业估值报告较汉华的报告全面，高力国际采用收入资本化计算法、现金流量贴现分析以及销售比较法，并根据各种估值方法的相对重要程度进行了加权校正。也就是说，高力国际的估值方法是，首先按照收入资本化计算法和现金流量贴现分析得出两种估值结果，然后将这两种估值结果按权重比例进行加权平均，最后通过销售比较法对估值进行比较核实，得出估值结果(表2)。但我们看到，即使用同样的收入资本化计算法估值，高力国际给出的估值结果却是近40亿港元，与3个月前汉华约32亿港元的估值仍有约25％的差距。
巧妙利用规则，实现重估增值
房地产价值评估法包括收入资本化计算法、现金流贴现法、市场比较法、成本估价法、假设开发法等多种计算方法，适用于不同用途物业的估值，对于以收租为主的商业物业一般采用比较多的是收入资本化计算法和现金流贴现法。在收入资本化估价法下，同一物业在不同时间段的价值出现变化，都与影响房地产评估价值的两个变量，房地产预期净收益和综合资本化率的变化直接相关。此次“越秀投资”打包资产在2005年6月30日到2005年9月30日前后相差仅3个月时间，市场利率环境和同类投资回报变化不大，综合资本化率不可能有太大的变化，那么，估值差距只能是因估值师对房地产预期净收益的不同判断产生的。研究发现，“越秀投资”通过巧妙的安排改变了房地产的预期净收益。
白马单位是此次打包资产中占比重最大的一块物业，预期2006年所带来的租金收入占预期2006年总租金收入的邱．4％，也就是说，白马单位的估值对整个打包资产估值的影响至关重要，高力国际给出约25．42亿港元的估值。但是，我们从白马单位的估值报告看到，其2005年9月的租金总额为975万港元(不包括物业管理费)，如将这一租金收入作为月平均租金收入，全年只不过1．17亿港元(975万港元x12)；将这一数额作为定量收入，以当时资本化率
为前提，按收入资本化估价法计算，根本无法承载其25．42亿港元的估值。那么高力国际给出如此高额估值的依据是什么呢?根据“越秀REITs"全球发售通函介绍，“越秀投资”计划将从2006年1有1日起上调白马单位的租金，均租金由241元／平方米升至473元／平方米每月，在平均租金提升近一倍的情况下，竟然还争取到了约95％的4-5年的续订租约，这样，白马单位在2006年预期年租金收入将达到2．53亿元。根据香港新会计准则规定，投资物业公允值估价的最佳凭据是“类似租约及其他合约的活跃市场的现行价格”，正是续订租约这一证据，为高力国际提高白马单位的估值提供了有力支持。而在运用销售比较法估值时，高力国际所采用的比较对象是广州最著名的商业中心――北京路与上下九的物业单位，这些物业的高售价又为白马单位估值的合理性增添了分量。
就这样，“越秀投资”通过巧妙运用规则，对打包资产
表2：高力国际对“越秀投资”注入物业资产的估值 单位：千港元
的账面价值进行重估，实现了REITs所收购资产的增值。“越秀集团”董事长李飞在2006年初的一次房地产论坛上的讲话为此做了最好的诠释：“我们这个房托基金上市，按照房地产评估从被动到主动，现在作为企业我们把它拿到股市上去，确保利润最大化，把风险降到最低。”
多重获益REITs发行
极大改普财务状况
2005年12月，“越秀REITs”完成公开发行。在行使超额配售权后，社会公众投资者获配约6．79亿份基金单位，占67．9％的权益；“越秀投资”通过一家全资附属公司“越龙”持有3．13亿份基金单位，占31．3％的权益；“越秀集团”获得约0．08亿份基金单位，占0．8％的权益。根据“越秀投资”的公告，“越秀投资”在“越秀REITs”发行后向所有公众股东发放了一笔特派股息，发放完毕后“越秀REITs”的股权结构是：“越秀投资”通过“越龙”持有30％，其余股东占70％。
发行REITs后，“越秀投资”一共获得了现金约33亿港元(包括“越秀REITs'’发行6．87亿份基金单位所得资金约20亿港元，和“越秀REITs”下属BVI公司贷款融资支付现金约13亿港元)，并且仍持有“越秀REITs"30％的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于“越秀REITs”上市后的业务发展。“越秀投资”在其公告中也提到，从“越秀REITs”得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出，而且今后并不需要与“越秀RElTs”并账，也就是说，“越秀REITs”因收购资产而产生的巨额债务不会影响“越秀投资”的负债水平。因此，发行REITs极大改善了“越秀投资”的流动资金及财务状况。
根据所注入资产的评估价值与账面成本间的差额，我们可以对“越秀投资”发行REITs后的资产负债状况进行财务模拟估计(表3)，可以看出，“越秀投资”发行REITs并用所得现金归还借款后，总负债(含少数股东权益)由185．66亿港元下降到了152．66亿港元，总资本负债率由41％下降到了14％，而股东权益却由77．39亿港元上升到了97．39亿港元。其资产负债状况获得了，较大的改善。不仅如此，“越秀REm”未来还将继续发挥盘活“越秀投资”资产，增强流动性的作用。
表3：“越秀投资”发行REITs后的资产负债状况(财务模拟)
附属公司将持续获利
根据香港《房地产投资信托基金守则》中有关“管理公司”方面的要求，“每个要求获得认可的计划，必须委任证监会接纳的管理公司”，由管理公司委任租赁提供若干租约管理、租赁管理、市场推广和市场推广服务。“越秀REITs”的管理公司――越秀房托资产管理有限公司是“越秀投资”的全资子公司，越秀房托资产管理有限公司委任的租赁是广州白马物业管理有限公司和广州怡城物业管理有限公司，二者也都是“越秀投资”的控股子公司。
有了这一控制权的安排，“越秀投资”与“越秀REITs”就有了更加密切的利益联系，越秀房托资产管理有限公司每年能获取不菲的管理人佣金，其中包括每年存置资产0．3％的基本费用、物业收入净额3％的服务费、日后收购资产时收购值1％的交易费、出售资产时总售价0．5％的交易费等，2006年管理公司的预计酬金超过2000万港元。此外，怡城物业管理公司与白马物业管理公司将“越秀REITs”物业资产的租赁业务，怡城物业管理公司可按财富广场单位、城建大厦单位及维多利广场单位各自的总收益收取每年4．0％的费用，而白马物业管理公司则可按白马单位的总收益收取每年3％的费用，2006年租赁酬金将超过1000万港元。
税收减免 “越秀REITs”在全球发售通函中对2006年的盈利预测是2．01亿港元，也就是说，2006年“越秀投资”将获得6000余万港元的股息收益(2．01亿港元x30％)，利息支出将减少1．1亿港元(按所获得现金33亿港元x 3．5％的固定年利率计算)。不仅如此，“越秀投资”通过BVI公司持有内地物业单位还可以享受税收优惠。
根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定，BVI公司作为在中国无常设机构的外国企业，按租金收入以10％的税率缴交预提所得税(除营业税外，其他费用不可扣减收入后计算预提所得税)，且根据香港有关规定，BVI公司自香港以外地区所得的租金收入一般被视为香港以外地区或源自香港以外地区的收入，免缴香港利得税。“越秀投资”注入“越秀REITs”的物业单位此前是根据内地企业所得税标准，按税前利润33％的税率缴交企业所得税，仅此项税收优惠，就将为之带来约4300万港元的净利润贡献(根据预测纯利2．01亿港元+预提所得税0．35亿港元：2．36港元，2．36亿港元x 33％―预提所得税0．35亿港元：约0．43亿港元)。也就是说，招股书中对2006年“越秀REITs”的盈利预测为2．01亿港元，而如果按内资企业所得税标准纳税，则仅为1．58亿港元(2．01亿港元―0．43亿港元)，即使加上BVI公司由于贷款13亿港元支付收购物业而带来的融资成本约5200万港元，以及预计上市后多支出约0．2亿港元的经营开支(根据其2006年0．79亿港元的经营开支预测-2005年半年报经营开支0．295亿港元x2)，也不过是2．3亿港元(1．58亿港元+由于承担了13亿港元贷款所带来的融资成本约0．52亿港元+上市后多支出的0．2亿港元经营开支)，也就是说，如果“越秀投资”不发行REITs，这些物业2006年所能带来净现金流不过2．3亿港元(假设该物业不需承载任何贷款的情况下)。
未来现金收入不变
预期2006年“越秀REITs”将给“越秀投资”带来的现金流入贡献为2．45亿港元(表4)，即使减半计算管理人费用和租赁费用所带来的现金净流入，其现金净流入总额仍约为2．3亿港元。而根据前文可知，如果“越秀投资”不发行REITs，这些物业2006年所能带来净现金流为2．3亿港元(假设该物业不需承载任何贷款的情况下)，也就是说，发行REITs后不仅使越秀投资回笼了33亿港元现金，而且今后的现金流收入也并不会减少。
路径尚不具典型意义
培育项目能力成未来发展关键
通过此次“越秀REITs”的成功上市，“越秀投资”
开辟了一条商业物业便捷套现的通道，为以后向商业地产战略转型提供了较为清晰的业务模式，并将继续得益于“越秀REITs”上市后的业务发展。此外，营运及财务透明度提高后，“越秀投资”的企业架构更为清晰，使市值更为接近内在价值。我们预计，“越秀投资”下一步还将通过“优先收购权”的安排，即“越秀REITs”对“越秀投资”旗下的商业物业项目有优先购买的权利，以增发基金份额的方式，将旗下商业物业项目逐步注入到“越秀REITs”，继续发挥REITs这一通道的关键作用。但是，如何培育旗下商业物业项目的盈利能力，使其能够达到REITs投资者的回报要求，似乎还是摆在“越秀投资”面前的一道待解决的课题。因为毕竟此次注入“越秀REITs”的优质资产以前并不属于“越秀投资”，而是在大股东的支持下通过资产重组得来的。对“越秀投资”来讲，如何发挥自身的经营能力，打造出商业物业的“造血功能”，依然任重而道远。
模式难以复制
通过分析“越秀投资”的REITs发行路径，我们认为，其模式对国内大多数房地产企业尚难复制。首先是股权隶属关系，“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口企业，资产出境的行政审批简单，操作难度不大；且发行REITs之前，资产已合法转移，所以“越秀投资”从2005年8月18日宣布REITs上市计划到12月21日正式挂牌上市，前后经历总共只有近四个月的时间，可谓神速，而李嘉诚旗下的“泓富REITs'’上市前后花了将近九个月的时间，国际投行做REITs上市，一般则需8―11个月的时间。其二是境外REITs投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利能力有很高的要求。“越秀REITs”上市招股价是以6．3厘至6．7厘的年回报率为基准，比李嘉诚旗下的“泓富REITs”5．3厘的年回报率高出不少，而要达到如此高的回报，依靠企业自身“造血”并非易事。其三是“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性。因此，目前来看，“越秀投资”的REITs发行路径尚不具典型意义。
西田房地产信托研究专业化并购和再开发 文 杰
西田是世界上最成功的房地产信托之一，其母集团曾于1979年将地产信托业务分拆，并于2004年进行合并，这些都起到了增加股东价值的作用。
西田成长的关键是专注于购入已经运营的购物中心和再开发策略，其负债率一直保持在略高于行业平均水平。此外，
强大的品牌和管理优势也是西田成功的主要原因。
美国和澳大利亚是世界上房地产信托最发达的两个市场，根据JP MorSan和UBS的估计，澳大利亚45％的投资性房地产由房地产信托拥有，美国这一比例为12．5％。上市的房地产信托在澳大利亚被称为LPT(L1stedPropertyTinst)。根据澳大利亚股票交易所的统计，其LPT超过50只，总市值约500亿美元，占澳大利亚股市总值约10％，投资于LPT的投资者超过80万。
西田(West6eld，澳大利亚证券简称：WDC)是澳大利亚最大的LPT，澳大利亚十大上市实体之一，也是按市值计算全球最大的零售物业管理者。西田专注于购物中心的发展和经营，在美国、澳大利亚、英国和新西兰持有物业，其中美国和澳大利亚是最主要的投资地(表1)。如果投资者在1960年西田刚上市时投资1000澳元购买西田的股票，并将每年的分红再投资，到2000年时拥有的股票市值将达到1亿澳元，也就是说，其投资回报的年复合增长率超过30％(表2)。那么，作为世界上最成功的房地产信托之一，西田的主要经验是什么呢?
先分拆再合并，增加股东价值
西田公司1960年在悉尼股票交易
所上市，1979年分拆为西田控股(Westfield Holdings)和西田房地产信托(Westfield PropenyTmst，简称“西田LPT”)两个实体，投资者持有的每1股西田公司股票转换为1股西田控股和8个单位的西田LPT。按照分拆计划，西田控股将旗下全资拥有的6处澳大利亚物业转让给西田LPT，西田LPT拥有租金收入，物业仍然委托西田控股管理，按物业的表现向西田控股支付相应的管理费。
分拆成立LPT是为了降低负债率和给股东更好的回报。分拆过程中，原西田公司将拥有的物业进行重新估值，使资产价值较原来以历史成本记账的账面价值有大幅度增值，然后通过把这些资产转让给新成立的西田LPT，使重估后的增值反映在股价上。随着分拆的进行，西田公司股价由1978年1月的2．75澳元上涨到1978年11月分拆消息正式公布时的8．3澳元，到1979年7月分拆完成的时候，西田控股的价格加上原股东获得的信托单位的价格达到12澳元。也就是说，原西田公司股东在1年半的时间里获得了超过4倍的股价回报，同时每股红利也由分拆前的0．1澳元大幅增加到分拆后从西田控股和西田LPT合共得到的0．82澳元，达到了提高股东价值的目的。
分拆前，西田公司就已经开始购入美国物业。1996年，专门投资于美国购物中心的西田美国信托(Westfield America Trust)在澳大利亚股票交易所单独上市。这样，西田控股和西田LPT，西田美国信托就成为三个独立的上市信托实体，西田控股拥有位于英国的物业，西田LPT拥有位于澳大利亚和新西兰的购物中心，而西田美国信托拥有位于美国的购物中心。2004年7月，西田控股、西田LPT和西田美国信托合并，成为澳大利亚证券交易所的单一上市实体“西田集团”(WestfieldGroup)。
表1：西田在2005年底的购物中心组合
合并同样是为了提升股东价值。首先，合并后“西田集团”可以灵活地调动集团内资金用于有全球前景的项目，例如合并前西田LPT受到限制只能投资于澳大利亚和新西兰的物业，而这两个地方的购物中心已渐趋饱和，合并后则可以把资金投向更有成长前景的地区。其次，合并增加了财务灵活性，可以在不同市场获取成本最低的债务，例如减少息率较高的澳元债务，而用息率较低的美元债务来替代，可以每年减少1．4亿澳元的利息支出。第三，合并后由于收入来源分散于不同国家，降低了整体风险，使其获得了更高的债务评级，从而降低了将来发债的利率。第四，合并还可以减少总体的支出，合并后通过内部整合，每年可以节省2000万澳元的开支，而且作为一个整体每年可以节省6000万澳元的税务支出。合并的消
息受到市场的正面欢迎，原有的3只证券的总市值在合并消息公布后的1个月内增加了100亿澳元。
专业化和再开发策略是成长关键
20世纪60年代初西田刚成立的时候除了从事零售物业，还从事住宅和汽车旅馆业。1963年西田发现住宅的销售并不如预期，决定把住宅用地出售，开始把零售物业作为主营的方向。1966年开业的BurwoodCen~e标
志着西田开始采取把自己的名字和购物中心绑在一起的策略，从那时到20世纪70年代末，西田稳健地将它的购物中心版图在澳大利亚扩张，但同时也拥有写字楼和旅馆物业。1979年分拆为LPT的时候，西田只把购物中心的权益转让给西田LPT，而把所拥有的写字楼和旅馆物业转让给西田以外的另一家公司，从而确定了西田LPT专注于购物中心的长期策略。西田LPT一直都遵循这一策略并获得了稳定的回报和增长，而西田控股在80年代曾经试图多元化，先后涉足煤矿、天然气管道建设和电视台等领域，但最终发现这些多元化的投资并不能减少公司的风险，反而增加了风险，尤其是对电视台的投资以损失告终。经过这些教训，到80年代末西田从多元化恢复到只专注于购物中心行业，自此再没有偏离这个最擅长的行业。截至2005年年底，西田在澳大利亚、美国、英国和新西兰总共有128个购物中心，超过1000万平方米的出租面积，这些中心容纳了超过2．2万个商店。
西田的策略是购入已经运营的购物中心，而很少去买入一块原来不是零售用途的土地新建一个购物中心。这样做的好处是，可以减少对零售顾客的客源和客流估计偏差，避免由此导致的投资风险，另一个优点是可以避免新建购物中心所需的漫长复杂的申请批准过程。
西田选择购入的物业都是有较高回报的，收益率一般在8％左右。以美国为例，2005年以1．08亿美元在芝加哥购入的ChicagoRidge，其年收益率为8％；以0．69亿美元增持在洛杉矶的Westfield Valencia的权益，使持有权益达到50％，收益率为8．1％；以1．43亿美元购入纽约的SunriseMall，收益率为7．9％。
西田的另一策略是再开发。西田在购入新的购物中心时，往往选择一些可以有空间去扩建或提高利用率的地点，在购入后投入资本扩建和翻修，这样，在工程完成后可以大大提高该中心的价值。西田有长期的计划对已拥有的各个购物中心进行改建，提高利用率。2005年年底，西田在美国就有11个再开发项目，总预计成本为15亿美元，这些项目基于成本的目标收益率在9．5％到10％之间。西田计划从2006年起的未来三年中，每年投资15亿澳元到20亿澳元于再开发项目。
西田的财报显示，其现金收入增量来自于两方面：旗下物业的租金增长和改建后新增面积的租金收入。而西田的资产增值主要来自于四个方面：目前物业的租金收入、对已有物业的再开发、购入新物业和原有物业的重估升值，其中重估升值计入损益。西田最多不超过3年就会请独立第三方对物业进行价值重估，估值采取的是未来现金流折现法，因此再开发带来的长期收益可以体现在财务报表中。由于西田所进行的再开发基于已经拥有的土地和建筑，再开发的成本已经体现在当年的损益表中，而物业的最新价值通过重估的价值反映在账面上，所以不需要对土地和建筑提取折旧。
以西田最大的再开发项目BondiJunction为例，BondiJunction位于悉尼东部，原来是3个分别的零售中心Carousel中心、BondiJunction广场、GraceBros商店。该再开发项目基于市场调查的结果：该地区人均收入水平比悉尼平均数高46％；人均零售消费比悉尼平均数高39％；单身和两口之家占消费人口的63％，远高于平均数的45％；而且该地区的人们较喜欢高品质的购物，在BondiJunction再开发之前并不认为它是高档的购物中心。通过再开发，BondiJunction可以满足当地对高素质购物的需求，再开发的总成本是9．6亿澳元，而再开发使资产增值12亿澳元。另外一个例子是位于新南威尔士的Kotara中心。当2003年9月西田购入这个中心的时候，该中心已经有不错的零售表现，但原业主的再开发计划并不能带来高利润，西田在购入以后重新制定了再开发计划，减少了原计划中的相对租金较低的电影院的面积，增加了租金更高的零售店铺和餐饮区的面积。
适度负债，品牌扩张
西田的长期策略是保持其债务对总资产的比例在40％-45％之间。而澳大利亚LFT全行业的平均负债率是39．2％。2005年底西田债务对总资产的比例是41．4％。其债务结构是长中短期尽量平均分布，1年内到期的是17．8亿澳元，1年以上5年以下到期的是91．1亿澳元，5年以上到期的是69．1亿澳元。西田的债务比例在过去十年当中呈上升趋势，对外国物业投资比重的增加是负债比率上升的一个重要原因，这也和整个LPT行业的趋势相符。虽然澳大利亚的LPT并没有规定负债率的上限，但西田意识到继续上升的债务比例会增加公司的风险，从2006年7月1日起，西田将改变其分配政策，项目的盈利将不再作为可分配利润的一部分，使其有更多的留存资本去进行投资。 西田的另一个重要的成功原因在于其强大的品牌和管理优势，这也是西田物业拥有高租出率的主要原因。西田的购物中心在澳大利亚、新西兰的租出率在99．5％以上，在英国的租出率在99％以上，在美国的租出率也有95％。
西田的无形资产是它的名字，每一个购物中心都是用同一个名字――西田(Westfield)，从1966年WestfieldBurwood购物中心落成开始，西田的购物中心都采用西田(Westfield)来命名，并把这一品牌战略贯彻至今。当进入一个新的市场时，西田的做法是先以一个购物中心作为据点，让管理者有充分的时间熟悉当地的市场环境，同时建立起一定的知名度，然后在同一城市或临近城市选取新的收购和发展对象，这样就可以在当地最大化地实现晶牌渗透，建立起一个强势品牌。例如，在美国，西田有12个购物中心是在洛杉矶地区，7个在圣地亚哥，6个在芝加哥地区，而在澳大利亚西田有18个购物中心在新南威尔士省。
西蒙REITs的营商之道以资产组合与投融资运作为核心的地产金融模式 郑 磊 何佳娜
西蒙(Simon property Group，纽约交易所股票代码：SPO)是美国REITs中的佼佼者，1997年成为第一支年收益超过10亿美金的REITs，1998年成为北美最大的房地产上市企业，2002年被纳入标普500指数，2006年被《财富》再度评为最受尊敬的房地产类企业第一名。西蒙成功的营商之道究竟是什么呢?
融资并购，实现高成长
自1993年上市以来，西蒙一直专注于零售类物业经营，而零售物业的主营收入与可出租面积(GLA)是强正相关的，从西蒙的相关数据计算，其主营收入与可出租面积的关联度达95％以上，也就是说，不断扩张可出租面积是西蒙提高收入最重要的途径。
西蒙可出租面积的增长主要来自并购，上市后用于并购的资金多达210亿美金。在绝大多数年份，并购带来的
收入增加额占到全部收入增长额的70％-90％，是成长的最重要动力(图1)。以1998年西蒙以59亿美元的代价收购CPI为例，通过该项收购，西蒙的物业组合中增加了17个区域购物中心、2座写字楼、1个社区中心和6个区域购物中心的权益，增加可出租面积1180万平方英尺，占当年总可租面积的7％。1998年西蒙的总收入同比增长了33％，其中40％来源于并购CPI。
并购通常需要巨额资金，单靠自有资金很难支撑庞大的连续并购活动。以近三年的情况为例，2005年西蒙发债融资占并购总价的38％，2004年通过增发普通／可转换优先基金单位、信贷、抵押贷款、增发普通／优先股、无担保抵押债券等方式融资占并购总价的40％。
表1：西蒙的区域购物中心和社区购物中心的理论市场价值
图1：西蒙历年增长中并购带来增长的比例
优化资产组合，处置物业是关键
对于零售物业REITs，其市场价值取决于每平方英尺可实现的销售额、底租和租出率。西蒙经营的物业主要有区域性购物中心、社区中心和精品店。通过分析可以明显看出，区域购物中心在各项指标上表现令人满意，构成了零售物业的高端市场，而社区中心在租出率上波动较大，而最近两年才开始经营的精品店方面还有相当大的空间值得发掘(表1)。
对低效率物业的处置是西蒙REITs经营中的另一个关键。所有的零售卖场都相当于一个资产组合，如果租出率低，必然使可出租面积贬值，造成空置资源的浪费，而且还会导致单位维护和管理成本过高，影响整个物业组合的利润水平，通常对这样的物业的处置方法就是出售。如果出售时的价格比购入价高，还能带来收益。美国REITs法规禁止恶意炒卖物业的盈利方式，但并不禁止为了提高经营效率或提高物业组合整体质量的正常出售。
西蒙几乎每年都会出售一批物业，从最近九年的数据看，西蒙仅处置物业就获利1．89亿美元，相当于每年平均增加了两千万美元的收入，而平均每年交易额多达上亿美元，因此，处置物业已成为西蒙的主要经营活动。
合理规划融资，控制现金流
除并购外，西蒙每年还投入巨资用于对现有物业的装修、改扩建和开发新物业，这些资金主要来自于外部融资、处置物业和卖出股票和基金单位的收益，其中外部融资额所占比例超过一半，最高达到80％(图2)。西蒙频繁使用的融资方式包括普通和优先股／基金单位、无抵押担保贷款和债券、抵押担保贷款和债券、银行信贷、过桥贷款等。一个明显特点是，无抵押担保的贷款和债券占有相当大的比重，这是因为西蒙的财务和信用记录优良，其结果不仅使西蒙的融资较其他企业容易，而且因风险较低，也获得了较低的利息率，仅此一项，就使西蒙的竞争力大幅超过其他对手。
西蒙的主要收入来源于客户长期租约，所以融资战略也建立在长期固定利率债务上，再融资时努力将浮动利率负债控制在总负债的15％-25％之间。通过多种融资工具的组合运用，西蒙的付息类融资的综合利率水平在最低的时候可以达到12％，基本是在20％以下做小幅波动。财务数据显示，即使在西蒙大举并购的年份，基本上净现金流都是较好的。
运作地产金融，启示国内REITs
从西蒙的案例可以看出，首先，零售物业REITs的经营涉及广泛的物业经营管理和投融资运作，除了日常经营方面开源节流、降低营运成本、提高盈利水平外，更重要的是如何投资，如何融资，如何以稳健充足的现金流支持扩大规模的资本运作。REITs在西方国家被纳入金融范畴，是房地产金融的代表性业务，对REITs核心管理人员的技能和知识结构有很高的要求。
图2：西蒙流入现金的结构
