房地产项目开发策划书范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目开发策划书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练

当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。

因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。

本专业培养目标

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。

本专业的教学现状

在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。

本专业综合性职业技能训练的开发

（一）开发依据

本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。

从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。

（二）训练目标

该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。

在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于

（三）训练内容

与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。

以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。

（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。

（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。

（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。

（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。

以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。

以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。

篇2

关键词：房地产企业；成本管理；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求（如各种资源计划，人员、设备等）计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。

一、房地产企业成本控制存在的问题

随着房地产行业的发展，房地产企业公司结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了房地产企业成本的下降。但与此同时，部分房地产项目仍然存在成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

1.成本控制意识不浓

首先，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取控制权，即使有空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了成本。

2.使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业缺乏长远的规划，在使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度的过度使用而下一年度相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部的支持。其次，从房地产企业管理模式来看，项目无法得到合理保障，一般而言，房地产开发企业会同时运行多个项目，通过集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目挪作他用。而无法得到保障，甚至项目无以为继。

3.成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际需求进行安排，从而导致成本过高。其次，使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就支付时间等进行协商，导致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了违约等，这也加大了成本。

二、房地产企业全过程成本控制

近几年来房地产业得以快速发展，作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业，但随着国家房地产业各项政策的逐步实施，房地产开发市场不断的壮大，仅仅依靠土地资源的升值来获取利润的风险也在不断的增大，如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产业，是房地产开发企业需要关注的首要问题，是以利润最大化为主要目标，进度与产品的质量是围绕着成本目标来进行的，而市场和成本是对利润最主要的因素，房地产开发企业也仅能对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目管理和开发中的核心地位及作用。

1.房地产开发设计阶段的成本控制

在建筑工程项目开发设计阶段，努力提高可行性研究报告数据的准确度，切实发挥其控制建设项目总成本的作用。尽可能准确地计算出包含土地成本、工程造价、前期规费、材料费、机械费、资金成本及管理费用等可能发生的工程建设项目全过程费用。做好项目经济评价，必须积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，切实做好项目的可行性研究报告，要求专业设计人员在确保设计的实用性、科学性、经济性、合理性的同时，尽量节省投资，要做到精心设计，将设计与造价结合起来，有效的控制工程变更，对因工程设计问题造成工程延期，大量的工程变更，工程材料浪费，超出投资限额等，由设计单位按合同承担相应的经济责任，从而把设计的权、责、利有效的结合起来，从而使建筑工程成本在设计阶段能得到有效的控制，发挥其最大的效益，确保房地产开发企业经济效益的最大化。

2.房地产开发施工阶段的成本控制

2.1施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标，选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位，同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。

2.2施工现场签证的管理。现场签证主要指房地产企业与承包，签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限，避免结算时发生互相推诿的现象；其次应加强合同管理，避免、减少和规范现场签证；第三应加强现场签证时效性，避免签证久拖不签，为结算带来麻烦。

2.3设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的，所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一；另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的，应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性，以更好的控制设计变更数量，从而达到控制工期和造价的目的。

3.房地产开发竣工结算阶段的成本控制

在建筑工程项目竣工阶段，应该对建筑工程施工阶段的技术资料、变更、工程签证索赔，资金来往账目等资料进行核对和整理，根据建筑工程施工资料与往来账目，合理支付工程施工的人工费、材料费、机械和设备的各项费用。也要处理好建筑工程的索赔，对于建筑工程施工阶段发生的索赔项目和金额进行核对，根据合同和协议支付索赔款额，建筑工程项目竣工阶段的造价控制，也是工程项目中造价控制的一个重要环节。

4.逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。随着房地差企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

结束语

在房地产开发中，成本控制是房地产开发企业重要组成部分，在房地产市场经济竞争中具有十分重要的意义，也在以后的竞争中占据重要的地位，对房地产开发进行合理的成本控制是控制工程成本的关键，因此，我国需要加强对房地产成本控制的分析与研究，完善相关的制度，建立一支有专业素养和专业知识的成本控制研究队伍，采用科学合理的施工方法与施工工艺，这才能确保房地产项目开发过程中以最小的代价，获取最大的利益。

参考文献：

[1]邵玲娟.房地产企业现代成本管理控制问题研究[D].山东大学,2008.

[2]史殿新.基于ERP系统的S房地产公司目标成本控制研究[D].华南理工大学,2012.

篇3

关键词：工程项目管控 施工 竣工 工程质量控制与管理

一、一般建设过程的工程项目管控

房地产项目的建设过程是继规划设计之后生产高品质房地产产品的又一个关键环节。这一阶段的主要工作有：获取施工许可证等政府许可证书；编制施工总体组织设计；依法进行招标发包工作，优选承包单位，签订承发包合同；公司工程管理部门或外聘监理管理项目实施；进行竣工验收；物业公司交接。

1.1做好招投标、评标工作

根据施工总体组织设计要求划分标段，根据项目特点提出对施工单位的资格要求，招标公告。经对参与投标的施工单位资格预审后，对通过预审的单位发售招标文件。随后接受投标文件，组织评标小组开标、评标、定标。这一过程中，不能采取最低报价定标的原则，必须兼顾技术质量与价格，合理平衡技术标与价格标，为保证房地产产品的品质，对高层建筑和高端楼宇必须加大技术标的权重。

1.2项目施工的全过程管理

施工组织设计是用于指导施工准备阶段及施工全过程的技术、经济文件。一份好的符合实际情况的施工组织设计能对人员、机械、材料、法律、环境等各施工管理因素合理安排、统筹计划，指导项目管理部门有效地利用人力、物力、财力，以最低资源投入满足工程项目所需及合同要求。工程项目现场管理重点应抓好以下四个方面：

1.2.1安全管理

安全管理是工程项目现场管理的重中之重。安全管理的终极目标是保证项目施工过程中最大限度地避免危险、不造成人身伤亡和财产损失事故。“安全第一，预防为主”是安全管理必须遵循的原则。安全管理必须贯穿于施工管理的全过程。项目经理是安全生产的第一责任人。项目施工必须根据《施工现场安全生产保证体系》（DGJ08-903-2003）规范要求建立施工现场安保体系。在开工前编制《施工现场安全生产保证计划》，并在施工现场付诸实施。有效地识别、评价施工现场所有施工过程和场所存在的危险源和环境因素，以求最大限度地预防和减少安全事故发生，为工程施工创造良好的条件。

1.2.2质量管理

质量管理是施工项目现场管理中最为主要的环节。在质量管理方面，首先应把质量管理纳入公司质量管理体系，建立完善的现场质量管理体制，强化质量意识，落实质量责任，强化质量技术管理工作，强化员工的质量责任心，使质量目标落实到人，并相应建立奖惩机制。其次应严格执行质量验收制度。对工程质量进行巡回检查、走动管理；对发现的问题必须查明原因、追查责任，并跟踪检查整改措施落实情况；第三，在全面抓好施工质量的同时，针对不同阶段的工程特点有针对性地加大管理措施，严把材料采购和进场质量验收关，杜绝不合格材料进入现场。

1.2.3进度管理

进度管理是施工项目现场管理中又一主要环节。是施工项目按照合同工期顺利完成的有力保证，是企业信誉、竞争力、履约能力的重要体现。在进度管理中还要狠抓“两头工期”，一是加快开工前准备；二是竣工收尾阶段加大管理协调力度，防止因各分项工程同时施工可能产生的碰撞和混乱，使各项工序积极有序地进行。

1.2.4成本管理

成本管理是施工项目管理中的核心内容。在成本管理方面，现场管理人员应明确责任，降低消耗，提高工效，把安全、质量、进度、成本四位一体结合起来进行综合管理，并根据成本管理的目标与劳务施工队伍签订施工合同；根据施工项目的实际情况编制降低成本的技术组织措施，力求在保证安全、质量、工期的前提下最大限度地降低成本。

项目主管部门应分期搞好“三算”：开工前预算、阶段结算和内部承包结算和竣工结算。同时要充分发挥人的积极因素，推行项目经济责任制；编制合理的施工组织设计并组织实施；加强过程控制，抓好工程的质量成本；做好现场的工程内容、工程量变更签证工作。

二、项目的竣工与验收

重点做好以下几项工作：一是工程验收前的准备工作。首先分系统进行设备单机调试；其次在单机运转正常的前提下进行系统调试；最后进行所有系统联合调试。二是工程竣工验收。由业主管理部门会同质检部门、安全部门、监理公司、投资单位、使用单位，参照验收标准、合同要求，对整个工程项目进行系统性的验收，项目实施单位及现场管理者应对工程项目的实施全过程作出汇总报告，进行“自评”“自测”，并得到上述各部门及接收单位的认定。三是竣工资料的集成移交。从合同签订后，施工单位应将设备的运保证明、合格证、使用说明书、送验报告书、主材证书、验收单、签证单、主要会议记录等分门别类地根据设备的系统予以汇编、集成，符合归档要求后正式移交给业主、使用单位、监理公司、投资公司，最后送交审计部门审核。四是配合审计，取得审定单。至此工程项目的实施业已完成，移交工作基本结束。

三、竣工后的工程项目管理

在工程项目全过程管理体系中，项目竣工之后尚有市场推广和营销、物业管理二个阶段。

3.1市场推广和营销

主要工作内容是：市场推广和营销方案策划、实施，确定合理的销售策略和销售价格、全面回收项目投资，并实现投资回报；获取商品房预售许可证和商品房销售许可证等政府许可证书。

首先，要编制项目营销策划书，内容包括项目定位、项目定价、市场推广、销售方案等。

其次，要进行总体营销策划。负责部门根据“项目营销策划书”中有关项目营销的内容和要求、设计文件及规划许可证等前期资料对项目营销工作进行总体策划。其主要内容有公司形象及楼盘品牌塑造的思想，确定市场策略和广告策略，制定价格策略和促销策略，组建项目营销部，明确销售任务，其他与销售有关的事项等。

第三，组建项目售楼部。售楼部的资源配置应考虑楼盘销售面积，销售地点，销售期限等因素合理配置。

第四，进行销售过程营销策划。项目售楼部按照项目营销策划的总体要求，在项目开盘前可进行具体营销策划。包括现场POP布置、售楼书及模型制作，项目整体广告宣传策划、开盘时机的确定等；在销售过程中根据销售进展情况，售楼部可根据实际情况进行持续策划，根据客户的信息调整策略等。

第五，制定商品房销售窗口表。由负责部门组织项目售楼部在开盘前完成办理商品房产权备案证及销售许可证；负责部门组织相关部门进行销售房价内部核定，并向物价部门申报核准；售楼部根据物价部门核准的销售价格制定“商品房销售窗口表”，由营销部门负责人审批后公布。变更“商品房销售窗口表”须经营销售总监审批。

第六，项目销售实施。

3.2物业管理

主要工作内容是，编制物业管理方案，进行物业管理指标，物业管理公司进行物业管理。

在这一阶段应做好物业与工程交付的衔接，规范物业管理过程，保证物业在正常状态下良好运行及物业的保值增值。

篇4

跨越囚犯和作家

在安徽省池州市茅坦乡，杜子建是个家喻户晓的人物。20多年前，他年少气盛，酗酒斗殴，常常因为一两句话听不顺耳，就上前把人家“修理”一顿。

1990年夏天，喝得酩酊大醉的杜子建与4个湖南的捉鳖人打架，将其中一人打成重伤。几天后，他被警察带走了。不久，杜子建被判刑6年，投入安徽省望江九成监狱。

拿到判决书的那一刻，杜子建绝望地“醒了”。6年，人生最美好的青春年华，从此就要在监狱里度过了。

杜子建到监狱时几乎没带什么东西，一箱子书成了他唯一的宝贝。杜子建收敛躁动和张扬，把所有的精力都投入到看书和写作中。不久，诗作《雪》在《安徽新岸报》上发表了。

1996年2月20日，由于积极改造表现良好，杜子建被减刑一年提前获释。想有一番作为的杜子建离开家乡，去了上海。

他摆过地摊，开过饭店，可都干不了多长时间。一连串的打击使杜子建感到深深的绝望，甚至有了轻生的想法。这时，妹妹的一句话开导了他，“哥哥，你可以把心里想的写出来啊，你写给我的信语言优美，极富文采和哲理，我们单位都在传抄呢。”一句话提醒了杜子建，冥冥中他感到似乎找到了自己的精神归宿。

1998年夏，杜子建在上海租了一间昏暗窄小的民房，他封上了门窗，房内仅一桌一椅一床。从此，他把自己锁进了又一个“牢房”，开始了炼狱般的写作。

整整两个月不分昼夜的写作，杜子建完成了近50万字的作品——《活罪难逃》。《活罪难逃》迅速走红大江南北，杜子建一下子成了名人。2001年8月13日，中央电视台“东方纪事”栏目组专程与杜子建一起来到九成监狱，做了一期“铸魂之地”的节目。几十位狱警前来迎接，面对曾经呆过5年的地方，杜子建百感交集。出狱近6年了，他终于实现了当日跨出九成监狱大门时心里的许诺，一定要换一种身份回到这里。

选美大亨瞄上了小微博

此后，杜子建和朋友合开了一家广告公司，生活慢慢走上正轨。2000年初，他们的公司瞄上了选美，主办了多届“中国小姐”的选美活动，还把两届“世界小姐”的选美承接到中国来。杜子建成了一个风风光光的“选美大亨”。

2009年，微博横空出世。杜子建也注册了一个微博。有一次，因为选美活动，他被新浪网邀请参加一个活动。杜子建在微博上发了一个感谢的帖子：“感谢主编邀请我来参加这个活动。”没想到，几个小时以后，他发现这个帖子被转了8次。因为对方已经看到了他的帖子，他就将自己发的帖子删除了。在微博初期，原帖被删除，后来转发的帖子并不受影响。这让杜子建很震惊。他以前从来没有见过这种传播模式。

经过认真的研究，杜子建发现，微博不同于天涯社区、人人网和博客，它不是垂直评论，即“一对多”的传播。微博不仅能评论，还能够转发。这是一种“多对多”的传播模式，也就是营销学上的“再生性传播”结构。而且发微博门槛很低，没有文化和技术方面的要求，每个人都有说话的权利。在微博上，时空被彻底打碎了，没有传播边界。通过手机发微博，真正做到了随时随地。杜子建为微博着迷了，他大胆断言：“这个小东西将带来巨大的变化。”

有人聚集的地方就是营销最好的地方。多年运营广告公司的经历让杜子建意识到，微博是一个从事营销的好途径、好方式。他首先提出了微博可以做营销。

杜子建鼓动合伙人老罗，“微博做营销太好了。咱们别做选美了，改做微博营销吧。”老罗很不解，“老杜，你发烧了吧。选美做得好好地，干吗要放弃呀？微博再好，也是一个未知数。况且，这个东西刚刚诞生，谁知道以后会怎么样？”见说不动合伙人，杜子建只好和老罗分账，他立刻注册了北京华艺传媒公司，这是中国第一家微博营销的公司。

小微博也能做大生意

尽管杜子建无比看好微博的营销潜力，可公司运作之初，却没有什么业务。微博还是人们刚刚接受的新鲜事物，企业看不到微博做营销的能力。杜子建只好亲自披挂上阵，到处拉业务，一家一家谈客户。

有一家药厂生产对女性肿瘤有抑制作用的保健食品。药厂老板是杜子建的老朋友，杜子建天天给他讲微博营销，见他把微博夸得神乎其神，老板也动心了，“老杜，我这个产品还没有打开市场，每个月只有8万块钱的盈利，我全部给你。半年，你能证明给我看吗？”杜子建胸有成竹，“相信我，你这8万块钱花得值的。”6个月以后，这个药厂的销量翻了十几倍。

初战告捷，为公司注入了一剂强心剂。很快，快克等一批公司找到了杜子建，公司开始盈利。

2011年夏天，中粮集团开发了一个高端的房地产项目——祥云地产。开盘在即，多家公司共同竞标广告业务。很多公司都作了充分的准备，光策划书就有厚厚的好几份。杜子建和朋友一起去参加讨论会。他拿着一本策划书翻看了几页，皱起了眉头。

“怎么？你有什么意见吗？”祥云地产方问。杜子建把策划书放在桌子上，“我觉得这个策划很失败。”一句话，现场所有人都愣住了。“不过，”杜子建接着说，“改动两个字就能转败为胜。”所有人都盯着杜子建。他接着说：“这个策划书主打‘中国精神’，对买得起这种高端别墅的人没有吸引力。我觉得改成‘中国境界’会更合适。”

祥云地产方带头鼓起了掌，并把200万的网络营销合同给了杜子建。一个月以后，客户方听取汇报工作，检查营销进度。杜子建让员工把所有网上的工作都打印出来，运到了现场。看着装满一车的文件，客户很震惊，抽出来看了两张，不禁感叹，“你们真是做实事的。没想到一个小小的微博，你们能做那么多工作。”

几个月以后，祥云地产开盘，56套高端别墅在一天内销售一空。

生动的“吊师”

2012年年底，杜子建收到一条私信，“我是投资人，把你的电话留给我。”杜子建笑了，这年头投资人太多了。虽然这么想，他还是立刻回复了对方。

没有一分钟，手机就响了。刚一接通，对方就说，“我是×××，我要给你投资。”杜子建笑了，“别忽悠人了。”对方一愣，“你不知道我？”杜子建回答，“我怎么会知道？！”对方在电话里哈哈大笑，“那你先上网查查，我们再谈。”说完，他就挂了电话。

杜子建一头雾水，这个电话云里雾里的。他立刻在网上百度了一下，哇！原来这个人大有来头，他是UT斯达康创始人之一，曾担任中国电子商务网8848前董事长、中华学习网前董事长等职务。他投资过的项目包括PCPOP、李想的汽车之家、方三文的雪球财经等公司。

两人很快见了面，彼此都很欣赏。投资人直言，“我要给你投资，你说个条件吧。”杜子建笑了，“没条件，一切听你的。”对方愣了，商场半辈子了，好多人为了一两个点争得你死我活。杜子建这种人还是第一次遇见。杜子建解释说，“你能给我投资就是一块金字招牌，你投一块钱，我都乐意。再说了，财务上的事情我又不懂，你做了这么多年了，我能算计过你吗。”投资人笑了，“你的思维跟别人真不一样。”