个人贷款风险分析范文

导语：如何才能写好一篇个人贷款风险分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:住房贷款;风险;防范

中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。

一、个人住房贷款的风险种类

(一)借款人风险

借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。

借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。

(二)开发商风险

1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。

2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。

3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。

4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。

(三)银行经营者管理风险

银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。

1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。

2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。

3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。

二、个人住房贷款风险成因的分析

(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。

三、个人住房贷款风险的防范与控制

(一)银行应理性地开展房地产信贷业务

(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。

(二)加强对房地产信贷业务的监管

(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。

(三)强化管理,从源头控制风险

1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。

(四)建立个人信用评级制度

个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。

(五)引入保险机制,保证贷款安全

在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度

(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。

参考文献:

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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)

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关键词：住房贷款 风险控制 金融支持

中图分类号：F832.4文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0065-02

近年来，随着房地产市场的迅猛发展。金融危机减少了企业利润，安陆市个别从事工业生产的企业也加入到房地产市场，住房供给增多，个人住房贷款业务突飞猛进。由于房地产市场良好的发展预期和高额回报，为商业银行创造了新的商机，成为商业银行信贷业务扩张的重点。但是，在当前银行信用评估体系不健全、评估方法不完善的情况下，个人住房贷款业务的超速发展将成为商业银行资产安全隐患，影响到商业银行的稳健经营，从而加剧整个金融体系的脆弱性。目前，由于信贷体制原因，安陆市银行信贷资金直接进入房地产的资金很少，所以本文主要从个人住房贷款的风险加以分析。

一、安陆市个人住房贷款业务发展状况

2007年以前，安陆商品房趋于稳定，均价在1 100元/平方米，房子总价值不高，相应地办理个人住房贷款金额也不大。随着2008年世界金融危机的爆发，中国连续两年实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，启动内需市场，带动了商品住宅市场的发展，房价也一路飙升，特别是安陆市政府投融资平台从农业发展银行贷款1.6亿元用于城市基础建设，以提高拍卖土地价值，直接促进了房价的提升。2010年末，安陆市繁华地带房价超过了3 000元/平方米，是2007年末的3倍，个人住房贷款规模在银行资产中所占比重迅速上升。从历史数据看，表1列示了2006―2010年安陆市各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款余额及其占总贷款总额的比例增长状况。

表1安陆市各金融机构个人住房贷款余额及占比

表1反映出，安陆市个人住房贷款在2009年、2010年发展尤其迅速。从新增贷款来看，2009年各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款新增14 525万元，占当年新增贷款的22.42 %；2010年各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款新增23 871万元，占当年新增贷款的33.12%。

按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为三至八年，安陆市个人住房贷款大部分是2009年以后发放的，随着资产规模的不断扩大，个人住房贷款的风险逐渐暴露。

二、安陆市个人住房贷款业务风险分析

个人住房贷款，涉及商业银行、借款人及担保人等多个经济主体。宏观经济金融环境的变化和微观经济主体包括商业银行自身行为的改变都将给业务带来风险。具体讲，个人住房贷款的风险主要包括：信用风险、利率风险、流动风险、竞争风险及操作风险。

1.信用风险。在信息不对称的情况下，借款人对于自身的状况了解最清楚，而贷款人却知之不多。因此，在信贷业务中，信息不对称是有利于借款人，而不利于贷款银行的。一方面，在贷款发放前，借款人可能通过伪造个人信用资料，虚开收入证明等方式欺骗银行。近年来，“假按揭”的出现就是房地产企业以开发企业内部职工或关联企业职员等个人名义买房，套取银行资金由开发商使用。由于“假按揭”的形式越来越隐蔽，从而使银行在客户信用资料的审查时难度越来越大。另一方面，贷款发放后，由于个人住房贷款多属于中长期贷款，还款期限一般在十五至二十年，在这期间个人资信状况面临着很大的不确定性，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化可能引发借款人不能按期或故意拖延还款的道德风险，从而给银行带来损失。特别是近年来，安陆银行针对农民工发放了很大一部分个人住房贷款，这部分人对未来收入预期较高，也收入来源最容易受到国家宏观调控的影响，一旦生活中出现突发事件，其还款能力将直接受到影响。

2.利率风险。利率风险即利率变动给银行收益带来的不确定性。商业银行个人住房贷款执行国家规定的住房贷款利率。按照中国现行利率政策，该利率的变动，需要由中国人民银行制定，报国务院批准后执行，商业银行没有自行决定该利率的权限。因此，从宏观层面看，利率风险主要源自国家利率政策的变动。利率下降，将直接造成商业银行账面生息资产利息收益减少。利率上升，一方面，增加了借款人的利息负担，有可能引发借款人的支付危机，从而加大借款人的道德风险；另一方面，利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间，商业银行在盈利性的驱使下，将进一步拓展该项业务，寻求绕开国家政策的途径，从而加大了商业银行自身的道德风险。目前，中国处于加息的快速通道，利率的上升已成必然，银行自身的道德风险需要控制。从微观层面看，个人住房贷款的利率风险源于借款人的行为变化及商业银行自身的资产负债状况。具体地，可以细分为：期限结构风险和提前还贷的风险。期限结构风险主要是由于商业银行存贷期限结构的不匹配引起的。个人住房贷款业务多属于中长期贷款，在贷款的存续期间，当存贷款利率不同时变动或长短期利率变动幅度不一致时，银行的利息收入和利息支出将发生变化，进而影响到银行的净利息收益。在实际操作中，存贷款的期限结构完全匹配是不存在的。因此，无论何时，商业银行的利率风险总是客观存在的。对该风险管理不当，将引发商业银行的经营危机。

此外，在利率下降时，借款人还款变得更加容易，或者当预期利率上升时，为减轻未来利息负担，借款人可能提前还款，从而使银行面临由于借款人提前还款带来银行利息收益下降而引发的利率风险。这种情况目前已越来越引起商业银行重视，大部分银行一般对提前还款收取违约金。

3.流动性风险。由于个人住房贷款多属于中长期贷款，因此，该类贷款的快速增长和比例迅速提高，可能给金融机构带来流动性风险，特别是地方法人金融机构。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入资金的手段和渠道。截至2010年12月末，安陆市个人住房贷款中，五年以上的中长期贷款占贷款总额的95%以上。而定期储蓄存款比重逐年下降，2010年12月末，安陆市各金融机构定期储蓄存款占储蓄存款余额的67.3%，较年初下降了4.2%，较2009年末下降了7.8个百分点。这种负债流动性增强，而资产流动性减弱的局面，一旦积累到一定程度，必然引发流动性风险。

4.竞争风险。个人住房贷款已成为安陆市各金融机构角逐的焦点，都试图分得一块“大蛋糕”。虽然监管当局加强了对商业银行个人住房贷款业务管理，在首付不利、借款人收入审查、利率优惠等方面给予了指导。但是，在激烈的竞争中，难免有的银行为吸引客户，采取降低首付，或者放松贷款审批条件等手段，引发市场的混乱，加大个人住房贷款业务的风险。

5.操作风险。目前，安陆市个人住房贷款多为个人住房抵押担保贷款，如果借款人在贷款期间不能按时还款，银行依法对房产进行处置时可能因房地产市场状况和自然损耗而贬值，特别是如果房产税推广以后，银行还要负担一大笔税款，这样损失将更严重。

三、政策建议

1.探索住房按揭贷款证券化途径，提高银行资产流动性。住房按揭贷款证券化，是一种新型的住宅融资方式，即商业银行以未来现金流可以预期的住房抵押贷款为基础，经过信用增级，向投资者发行住房按揭贷款债券，商业银行偿付债券的资金来源为按揭贷款的借款人支付的本金和利息。通过实现证券化，商业银行可以解决中长期按揭贷款的流动性，也可以为投资者提供新的投资渠道。

2.严格“三查”制度，加强个人住房贷款业务的风险控制。贷款审核，是防范和降低贷款风险的第一道防线。当前，大多数银行贷款审核的一句是贷款申请人提供的资料，必要时，客户经理应实际走访客户或客户单位，对申请人提供的材料真实性进行审核；同时，贷款的审核不仅要考虑客户目前的经济状况，更重要的是从可持续的角度对其未来的收入、发展做出明确的判断或预期。在贷款防范的过程中，商业银行应加强内部控制，严格各级的审批权限，避免由于内部控制差错导致贷款损失。贷款防范后，应及时对相关数据、信息进行整理，建立数据库，并密切关注数据信息的变动。

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关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

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【关键词】住房公积金；个人贷款；风险；防控

自上世纪90年代以来，我国建立了政府为主导、以强制的住房公积金制度为基础的政策性住房金融。近年来，随着我国房地产市场的繁荣发展，住房公积金贷款放贷期限和放贷规模也随之不断延伸。由于各种因素的影响，公积金贷款中的风险日益凸显。从有关部门的统计数据看，不良贷款的绝对额与比重等指标均已呈现上升趋势。理性认识住房公积金贷款可能存在的风险隐患，并采取积极有效的措施予以防控，确保住房公积金的安全运营，成为当前和今后住房公积金贷款管理工作一项十分重要的任务。

一、住房公积金贷款风险分析

贷款风险通常是对贷款人而言的，从贷款人角度来考察，贷款风险是指贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性。住房公积金贷款风险主要表现在：其一，政策与法律风险。住房公积金贷款是一项政策性较强的业务，相关的行业管理与金融信贷政策对其影响较大，政策的不利变化必然会给公积金贷款带来风险。另外，我国的公积金贷款法律制度并不完善，更放大了一些潜在风险。其二，经济社会发展因素带来的风险。住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长达数十年的贷款期限内，社会经济状况、房地产市场和金融市场必然处于不断变动之中。如发生通货膨胀，住房公积金就有蒙受贬值的风险。如房地产市场低迷，作为抵押物的房屋价值就会严重缩水，导致不足以偿还贷款本息。其三，借款人信用风险。住房公积金贷款信用风险来源对象一般指借款人个人，产生信用风险的原因或是借款人的履约能力出现了问题，一般为借款人个人收入状况恶化，无法偿还借款；或是借款人的履约意愿出现了问题，这主要与借款人的价值趋向以及借款动机有关。其四，内部管理风险。公积金管理中心内部管理制度不完善，有效的监督机制未建立，公积金贷款缺乏应有的透明度，使违规贷款有了可乘之机，形成了潜在的贷款风险。其五，贷款业务人员的素质风险。贷款业务人员作为贷款业务的直接操作者，如果其对住房公积金贷款风险认识不足，风险意识淡薄，业务不精，责任心不强，甚至职业道德缺失，必然导致住房公积金贷款风险隐患丛生。

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关键词：个人信贷；风险管理；策略研究

中图分类号：F832.4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0162-02

引言

自从1978年的改革开放至今，我国的市场经济蓬勃发展，居民的个人可支配收入也显著提高，相继广大居民的消费观念也相应地有所变化。此时，信用消费受到了广大居民的肯定，并成为当前消费的重要形式之一。

个人信贷业务就是在此情形下产生进而发展的。个人信贷是指银行提供给消费者个人或家庭的，用于购买商品和服务的贷款，其作为一种有效的融资手段成为消费者消费资金短缺时的一种选择，同时也成为商业银行贷款投放的重要方面，并对国民经济的发展起着重要的拉动作用。

个人信贷在经历了由量变到质变关键时期之后，个人信贷业务的风险也开始逐渐暴漏出来，从而个人信贷业务的发展受到风险的严重影响。“风险无时不有，风险无处不在”，必须培养员工具有识别风险的意识和提高员工风险管理能力。只有适当的权衡业务发展和风险问题的关系，才能推动我国商业银行个人信贷管理业务的可持续发展。

一、商业银行个人信贷风险分析

从内外因角度来看，导致个人信贷风险的原因包括以下几个方面。

第一，银行自身管理薄弱致使潜在的风险增大。从银行自身角度来看，经营管理的制度是存在较大问题。尤其某些商业银行利用向基层行下达硬性的发放贷款规模的指标来扩大个人信贷规模，导致了恶性竞争的加剧。近年来银行的不良贷款率逐年上升，贷款质量也相应的下降，这主要是由于部分商业银行擅自降低贷款的准入标准和担保条件，导致新一轮的风险积聚，风险逐渐地呈现出滚雪球的态势，为银行的风险管理带来极大的隐患。

第二，借款人的信用风险。目前由于全社会个人信息管理体系尚不完善，使得银行无法掌控借款人的各方面信息，很难进行准确的风险判断。借款人也会出现欺诈贷款或恶意拖欠贷款的形为。个人住房贷款属中长期贷款，一般均在一年后要求偿还本金和利息，在这一年的偿还期内，商业银行面临的贷款风险主要是个人信用状况恶化导致的信用缺失以及个人支付能力的降低。

第三，“假按揭”风险。“假按揭”是指抵押人以所购房产作抵押物，约定在一定时期内偿还，保证履行贷款合同的全部义务，从贷款行取得一定数量和期限的贷款。在实际操作中一般采取由开发商提供阶段性保证、借款人以所购房产作抵押的“阶段性保证+抵押”的担保方式。当地产类的开发商出现资金周转率大幅度下降时，购置房产的个人就会第一时间地放弃偿还商行的按揭贷款这一款项，就导致商行不能及时的收回按揭类贷款项，这样一来就会致使商行出现大量不良贷款以及不良资产。

第四，抵押物处置管理存在的漏洞。一旦出现不良个人贷款，银行就需要动用第二还款来源——抵押物。但是，目前我国住房正处于不是十分完善的一、二级市场，这也就是说明，这部分无力偿还贷款的抵押物不能在短期内实现套现，商行也就很难得到充分的处置权，贷款抵押就变成了最普通的信用贷款，抵押物没有起到其应有的保证作用，由此导致了抵押物变现难这一现实问题凸显出来，进而风险暴露，引发商行出现一定的损失。

二、个人信贷业务风险管理存在的主要问题

我国个人信用贷款业务处于由量变到质变的攻坚阶段，尚未形成一套系统的成体系的防范制度，在个人信贷业务中风险就会逐渐的暴露出来，目前我国商业银行个人信贷风险管理中主要存在以下几方面问题。

第一，人员道德风险。个人贷款检查审核的过程是贷款经办人员自身风险意识薄弱的环节，十分容易出现审批不严格的问题。可能会出现借款人利用假冒身份、虚假经济状况蒙混过关的情况，这需要经办人员认真详细调查和了解借款人的真实状况，严格审查相关材料的合法性和可靠性，不要让贷款审批流于形式。另外，覆盖面广的社会信用体系是风险防范的基本保障，没有商业银行个人信用信息的分享渠道，银行对借款人相关的信息来源就略显单一，不能从多角度深入了解借款人的真实信息，这就会加大贷款的风险。

第二，个人信用记录体系不健全。一方面，我国还没有形成系统的申报个人财产情况的体系，大部分居民借款人还不能出示具有一定真实性和准确性的个人收入情况；另一方面，根据我国现行的政府管理体制，能够获得的个人贷款风险评估的数据信息都分布在税务、工商、等公共部门，这些数据并不对外开放，银行无法通过正规的渠道取得所需的信息，这使得商业银行对进而对个人信贷业务的信用风险无法做出准确判断。

第三，贷后管理缺乏有效监督。目前，银行对个人信贷的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。随着个人理财观念的加强，银行个人贷款业务也需不断扩展以满足客户的需求，但是个人信贷的客户群体数量要远远超过公司或企业的数量，与公司贷款有很大区别，不能使用相同的风险管理办法，这会使得商业银行在处理个人信贷风险时效率不高。

第四，防范风险的法律法规不完善。一方面，目前我国没有一套系统的法律规范来约束个人信贷业务，商业银行主要以《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》以及一些人民银行出台的管理办法如《个人住房贷款管理办法》等为依据，在个人信贷管理方面针对性不强；另一方面，个人信用制度、个人破产制度等与个人信贷配套的制度政策尚未建立或有待完善，这使得风险控制难以落实。

三、完善和提高个人信贷风险管理水平的对策和建议

应根据个人类贷款业务的特点，采取以下有效的风险管理措施。

第一，建立信用评价机制。积分制可以作为信用评价的体系的基本方法，具体可以包括以下四个部分：首先，个人基本状况的评分，根据个人的年龄、职业、学历等考察个人的风险状况，设立每种情况的基础分。其次，个人资金业务的评分，为每个人设立自己特定的信用记录，根据发生业务的不同设定对应的分数，包括银行主营的存贷款或消费、投资等都有特定的打分细则。再次，特殊业务奖罚分。恶意透支或贷款拖欠次数超过6次以上的要罚分，甚至列入黑名单；但是有提前还本付息或者在弥补透支的基础上有多余存款的可以获得一定的积分。最后，根据上述总积分分评定个人信用等级。在打分过程中灵活和熟练运用统计分析的方法，能够使申请的审批结果更加科学。

第二，按照全面风险管理原则，构建内部风险控制体系。个人信贷操作流程要作为优化的重点。商业银行应按照职能对个人信贷进行业务操作上的分工，合理细化的梳理操作过程，包括对贷款的营销和受理、贷前调查、贷款审核审批、贷款发放、贷款担保、贷后管理等各个操作环节的规范，设置岗位流程见图1。从该流程图上可以看出，银行的岗位设置要突出个贷的控制要点以及规范化的操作。这种流程图的设置目的在于合理监督、提高工作效率，保障个人信贷的质量，规范操作过程，将个人信贷过程中的风险降到最低。

图1 岗位流程图

第三，强化贷前调查，完善贷中控制，加强贷后管理。

贷款质量评价的一个主要因素是贷前是否有尽职的调查，贷前严格的调查和审核是贷款流程的刚性要求。在贷前工作中就发现可能出现的风险，剔除风险因素能够确保资产的质量，降低了贷后风险的发生率。

引入过程控制，提高审贷能力。保持各层级之间的相互监督与制衡。改进授权审批体制，银行需要设立个人信贷的集中审批机构和专职审批人，同时推行客户经理和专职审批人“双签”的授信流程，能够在保障个人信贷审批人不出现过失的前提下，准确掌握风险点，提高效率进行大规模的审批。

采用个人信贷风险十二级分类方法，加强贷后管理。十二级与五级分类类别的对应如表1。十二级分类的实行，弥补了单一按矩阵法分类的五级评分制度的缺陷，突出风险的前瞻性同时提高风险的敏感度。通过对信贷资产状况的细分，可以更加准确及时地揭示贷款质量的适时变化，根据风险程度和风险承受能力提前有针对性采取措施，分层次进行贷款差别化管理。同时，根据贷款质量变化情况，建立起贷款风险评级体系，及时提供规避风险方案。

表1 十二级级别与五级分类类别的对应

资料来源：建设银行内部文件

全面风险管理正在向纵深发展，信贷资产风险分类方法作为银行信贷资产质量划分的标准和依据，扮演着越来越重要的角色。良好的合规文化建设是提升商业银行执行能力和加强银行队伍自身建设的有效途径。借鉴国际先进管理经验进行创新的风险管理模式，建立个人信贷业务业绩考核与激励制度，完善以经济资本为核心的个人信贷业务激励约束机制，实现个贷业务发展和风险控制的内在统一。

参考文献：

[1] 陈翊.我国个人消费贷款发展中存在的障碍与对策[J].江苏商论，2006，（6）：29-30.

[2] 沈益昌.我国个人征信体系建设存在的问题及对策建议[J].福建金融，2006，（4）：47-48.

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[关键词] 个人投资 信贷业务 风险分析

随着经济环境的不断改善，私营、民营经济的日趋活跃，个人投资经营理念的强化，个人向银行寻求融资的行为日渐频繁，形成了当前较为迫切的市场需求，商业银行发展个人投资经营贷款带来了极为有利的市场机遇。对此，中行上饶市分行组成了个人投资经营贷款业务发展课题调研小组，重点对辖内行个人投资经营贷款业务发展的整体状况、个人投资经营贷款业务当地市场需求及同业开展业务情况、个人投资经营贷款业务发展和风险控制中存在的主要问题开展了深入的调研。

一、上饶市辖内个人投资经营贷款市场分析

1.非公有制经济发展迅猛

近年来,上饶市经济持续稳定增长，市场发育较为成熟，社会信用环境较好,个体、私营经济的市场占比不断提升，2005年，上饶市非公有制工业增加值32.7亿元,占全市工业总量的74.78%；非国有投资89.4亿元，占全市固定投资比重的59.79%。根据2005年经济普查数据显示：全市法人单位共5770个，按登记注册类型分组（法人单位），全市国有企业577个，占全市法人单位的10%；集体企业652个，占全市法人单位的11.3%；非公有制企业4541个，占全市法人单位的78.7%。

2.上饶市消费趋势，提供了广阔的发展空间

“十五”期间，上饶市社会消费品零售总额呈加速增长态势， 2004年全市社会消费品零售总额达到123亿元，“十五”期间首次突破百亿元大关，人均消费品零售额为2639元，进入全省第四位。因此，上饶市在全省11个设区市中消费市场发展强劲，其增幅、消费水平正不断提升。

3.货币信贷资金的投放同比增多，企业融资环境仍然偏紧

据调查，上饶市企业融资环境仍然偏紧，特别是中小企业仍然存在普遍感到融资困难。目前，金融机构中尚有大量存款未有效地配置到实体经济部分,金融资产的配置效率偏低。突出表现是存差(存款大于贷款的差额)持续增大，存贷差的扩大既反映了存款增长明显比贷款增长快,同时也反映了金融机构贷款的谨慎。由于银行信贷供应趋紧,信贷条件提高，资金向优势项目、优势企业集中的趋势将进一步加剧，一般中小企业的融资难度将不可避免地提高。而作为中小企业和支农主力军的股份制银行和农信社，前者受到宏观政策(如差别准备金率)风险性监管，后者面临资本充足率的监管要求进一步强化，直接影响其信贷扩张能力，适应中小企业特点的金融机构和服务体系发展还远远不够，加上上饶中行较小的市场份额也为该行今后的发展提供了广阔空间。

二、上饶市个人投资经营贷款业务发总体发展情况

1.上饶中行个人投资经营贷款业务发展情况

截止到2006年6月底，上饶中行个人投资经营贷款余额393万元，占全辖零售贷款余额的0.48%，不良余额为0。

（注：其他包含教育助学贷款、其他消费贷款、个人质押贷款、法人零售贷款、零售委托贷款余额）

截止6月底，上饶中行零售贷款余额、零售贷款新增额均列全省二级分行第一，个人投资经营贷款余额列全省第八。

2.个人投资经营贷款知名度高，适合树立银行品牌形象

近年来，市场经济的持续快速发展，个人投资创业的热度也不断升温。然而，创业启动、经营周转和扩大生产都需要大量的资金，这往往是个人投资者创业或经营中遇到的最大困难。个人投资经营贷款处于公司贷款和零售贷款的中间地带，往往被各家商业银行的公司信贷“抓大放小”战略所忽视。近几年来，随着上饶的个体及私营企业发展迅猛，社会信用环境也正在不断改善。上饶中行推出个人投资经营贷款以来，客户口碑好，市场效应明显，使一些投资者走上创业及展业之路。个别支行已经依靠零售贷款业务（特别是个人购房贷款），形成一定的规模效应，在当地树立了良好的品牌形象。如果能合理有效地利用个人投资经营贷款业务帮助先富起来的个体及私营企业家们进行创业、投资，必将使中国银行的品牌形象得到大力提升。

3.产品收益高和综合效益较好

个人投资经营贷款在提升银行品牌的同时，也给银行带来了可观的产品收益和银行综合效益。个人投资经营贷款该种贷款品种在零售贷款业务的收益是最高的，目前，一些国有银行对该产品的限定的贷款利率为至少在人民银行基准利率基础上上浮10%，而各行可按实际情况对该产品进行自我把握，上不封顶；有的银行分支机构在个人投资经营贷款利率上浮了30%～40%，与执行基准利率上下浮10%(最高可下浮15%）的住房按揭贷款相比,个人投资经营贷款的利润相对较高。在带来较高收益的同时,它还能培养一大批忠诚客户,带来更多的综合效益。上饶中行开办该业务品种以来,虽然贷款余额不大)在整个零售贷款余额占比中不超过1%）,但客户整体较优良,该贷款品种未出现不良贷款。

另据调查，个人投资经营贷款业务平均能带来30％～40％的存款，以及结算和工资等中间业务，在一定程度上有效拉动公司业务，也能成为后续公司业务发展的后备军。

三、个人投资经营贷款业务发展制约因素分析

1.法律因素

目前我国在个人贷款的立法方面存在空白,也没有出台个人破产法,这对规范和发展个人投资经营贷款产生不利的影响。再如随着国有企业改制的不断深化.出现了几种企业转制模式.比较典型的为一些优质大中型企业的管理层收购，原企业管理者纷纷申请个人投资经营贷款用于股权投资,由于《贷款通则》不允许进行股权投资贷款而无法操作。逃废债务的企业改制和劣质企业改制,银行也不应支持。另外,部分民营企业主将公司账户的流动资金划往个人账户进行还贷,这又会牵涉到“公款私存”的法律问题。

2.市场变化快，部分规定不适应业务发展

商业银行总行文件乃至一般指导性文件，各分支行均当作指令性规定。当市场发生变化时，分支行往往不能灵活变通，而一旦采用变通形式，各级内控检查又认定属违规行为。如在客户准入、贷款用途、还款方式个投产品政策与其他相比，均存在较大的差距，导致银行只能忍痛将部分优质客户拒之门外。

3.人员数量和素质尚不能满足业务发展的需要

由于零售贷款人员紧张和前期业务发展的重点在住房和汽车按揭贷款业务上，相比之下，从事个人投资经营贷款业务的人员缺少，一线业务人员的工作量成倍增加，人员数量的矛盾非常突出。此外，从业务人员素质也有较大差距，目前有的基层银行从事该项业务的人员对消费信贷业务操作模式比较熟悉，但缺乏办理公司贷款业务的经验，在很大程度上制约着该项业务的健康发展。

4.激励机制不到位

目前拓展业务的激励机制仍没有很好地建立起来，存在约束有余、激励不足的现象。虽然各基层银行对零售贷款的业务发展的考核虽然在逐步完善，但对具体的业务人员的考核和激励机制还尚未完全到位。个人投资经营贷款产品从材料的组织到上报所花费的时间和程序，都相当于上报一笔项目材料，而且贷款金额一般都高于住房和汽车贷款申请的贷款金额，相对于信贷员来说所承担的风险也相对大很多，而相应的奖励机制不到位，责、权、利不匹配也在一定程度上存，对贷款人员工作积极性,以及市场竞争能力的提高产生一定的影响。

5.审批效率

由于有的基层银行个人投资经营贷款审批权在省级分行，二级分行在该产品的设计和报批手续上存在手续复杂和审批时间长的情况，从客户提起申请到上报省行需要的时间较长，失去了一块唾手可得的个贷市场。

6.上级行的政策倾斜

今年以来（特别是广州会议召开之后），江西的一些银行纷纷组织相关人员进行个人投资经营贷款专题调研，并专门召开风险管理委员会研究个贷业务的发展问题，出台了关于规范和促进个人投资经营贷款业务发展的意见，将江西省个人投资经营贷款的总体授信政策定位为“明确定位、稳健发展、区别对待、择优扶持”。由于上饶有的银行此项产品发展较慢，尚未列入省行的试点城市之内，无法及时享受因政策调整带来的审批便利，给发展个人投资经营贷款带了一些政策性的障碍。

四、关于发展个人投资经营贷款业务的建议

1.抓住机遇，制定清晰的业务发展战略

就零售贷款总体而言，当前住房、汽车等消费贷款的发展空间仍然十分广阔，当属第一战场。个人投资经营贷款和小企业贷款较住房和汽车等消费贷款而言，风险相对较高，则属第二战场。由于历史原因，银行现行的贷款条件和公司贷款准入标准很难满足这类企业的要求，而个人投资经营贷款的推出恰好为其提供了一条解决融资需求的有效途径。同时还能依托个人投资经营贷款产品来实现零售贷款业务的转型，缓解个人住房贷款产品发展空间受宏观环境影响对商业银行个人业务产生的冲击。

2.建立灵活适宜的分类指导制度

由于各地区经济发展不平衡，发展特点也各不相同，商业银行应集中有限资源，实行“明确定位、稳健发展、区别对待、择优扶持”的原则，重点选择一部分有市场的区域优先发展，在人员、费用等方面给予一定的政策倾斜。同时还支持和鼓励分支行就个人投资经营贷款业务品种首先实施与绩效挂钩的激励约束机制，促进个投业务的快速健康发展。

3.完善适应个人投资经营贷款特点的风险管理模式

应积极探索和不断完善科学有效的零售贷款风险管理模式，风险管理部应加强研究当地经济发展、市场环境，注重研究个人投资经营贷款的系统性风险、政策性风险、道德性风险，及时做出风险提示，指导开展个人投资经营贷款业务。同时，还应主动协助零售业务部门建立完善的内部控制机制，实现风险关口前移；应坚持差别化管理的原则，根据不同地区个人投资经营贷款业务发展状况，采取不同风险控制手段。

4.充实信贷人员、加强业务培训

个人投资经营贷款的业务操作人员大部分都是兼职的,专职人员极少,而且业务人员的知识结构也不合理。当务之急是加强对个人投资经营贷款业务人员的培训,使他们尽快具备企业财务、公司信贷、市场营销，以及法律等专业知识,以适应所从事工作的需要。

5.以客户为中心，实行特色化经营、差异化服务

可按照“培育特色机构，发展特色业务”的工作思路，指定一批特色支行、特色客服部，办理特色的零贷产品树立良好的品牌形象；另一方面，以客户为中心，根据借款人与商业银行的合作关系及给商业行带来的综合效益进行差异化服务，如对“存贷比”较高的客户、有良好履约纪录的优质客户、中高端客户群执行优惠利率等措施，不仅留住了优质客户，同时也吸引其它优质客户办理业务。

参考文献:

[1]罗彩云:关于建立银行信息系统管理中心的设想[J].新金融,2005(12)

[2]李 乾:浅谈金融业个人贷款业务,河北金融,2007（2）

[3]中国农业银行广东省深圳市分行课题组.励精图治，全力打造农业银行个人业务持续发展的竞争优势[J].中国农业银行武汉培训学院学报,2003，（3）

[4]杨满平:农村合作金融机构个人贷款业务发展现状及对策,中国金融,2007(20)

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[关键词]住房公积金；贷款业务；风险控制

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.154

住房公积金是个人及其所在单位缴存的长期住房储金，具有强制实行、专项使用的特征，能够为职工购房提供保障机制，一方面帮助职工解决住房问题，另一方面能够改善职工居住水平与环境。同时，还能够有效增加住房需求，为住房建设奠定坚实的经济基础。

1 住房公积金贷款业务风险控制的意义

首先，在我国的社会保障制度中，住房公积金制度是非常重要的内容之一，主要的目的是提高职工在住房方面的能力，一方面提高商品房消费需求，另一方面改善职工居住条件[1]。对住房公积金贷款业务风险进行妥善的管理与控制，能够提高住房公积金资金的利用率与安全性。其次，住房公积金贷款业务与其他的银行业务相比风险较低，能够为银行带来可观的收入，通过对住房公积金贷款业务风险的有效控制，能够提高住房公积金管理中心对商业银行的信任，建立长期的合作关系。

2 住房公积金贷款业务的风险分析

2.1 制度方面存在的风险

住房公积金贷款业务在运行的过程中采用委托商业银行的模式，住房公积金管理中心并不能够对住房贷款业务进行直接的办理，但是却需要承担住房公积金贷款所带来的各种风险。这种业务办理与风险承担相分离的现象，导致银行不重视住房公积金贷款的回收工作，增加了住房公积金贷款业务的风险[2]。商业银行与住房公积金管理中心之间的信息沟通又不足，导致住房公积金管理中心在还款监督方面比较被动。

2.2 政策方面存在的风险

首先，住房公积金具有政策性特征，决定其服务对象为中低收入者，其中部分职工的收入水平低且不稳定，这部分职工在偿还能力方面不足，对住房公积金贷款的安全性造成一定的影响。其次，住房公积金采用属地化管理模式，地方政府会通过向住房公积金管理中心下达个人住房贷款指标的方式拉动区域住房消费。在这种情况下，存在片面追求贷款数量而忽略贷款质量的问题，导致不良贷款的比重有所增加[3]。

2.3 信用方面存在的风险

首先，主观原因造成的信用风险。部分借款人自身的信用意识比较薄弱，在购房贷款时只考虑借款并未做好按时还款的准备，甚至有部分借款人抱着不还款也不会怎样的态度，最终出现蓄意欠款不还的情况。其次，客观原因造成的信用风险。借款人由于疾病、车祸等意外事故造成自身的伤残或死亡，最终没有能力对贷款进行按时的偿还。最后，社会原因造成的信用风险。在体制改革、企业破产等社会原因的影响之下，导致借款人出现失业、下岗等情况，无力偿还住房公积金贷款。

2.4 组合贷款方面存在的风险

组合贷款指的是借款人在购买住房的过程中同时办理了住房公积金贷款与商业银行贷款两种贷款，在申请住房公积金贷款的过程中，虽然偿还利率比较低，但是在金额方面是有一定限制的，如果所贷金额不够，借款人就必须要申请银行住房贷款[4]。在组合贷款的情况下，借款人所购房屋的产权是由住房公积金管理中心与商业银行共同保管的，如果出现逾期未还的情况，银行在补还方面存在先机，可以先将商业银行贷款的归还进行实施，住房公积金管理中心处于被动地位，增加住房公积金贷款业务的风险。

2.5 房屋方面存在的风险

房屋风险指的是房地产开发商在房屋建筑的过程中，房屋交付时间、质量等出现问题，或者小区绿化、公共设施等不符合购房时的承诺，导致借款人与开发商之间出现矛盾与冲突，如果矛盾不能够得到圆满的解决，借款人可能会出现不按时偿还贷款的行为，从而造成贷款风险。尤其是二手房贷款，二手房交易中存在很多关联交易，例如亲属之间进行房屋买卖交易，只是将房屋产权进行变更，并不进行房款交易，借款人借购买二手房屋所得的住房公积金贷款款项并不是用于支付房款，导致贷款风险增加[5]。

2.6 抵押物处理方面存在的风险

借款人在住房公积金贷款的过程中需要签署住房公积金贷款合同，将所购买的房屋抵押给住房公积金管理中心，如果借款人出现了逾期还款的情况，住房公积金管理中心可以依照合同对抵押物进行处理。当前，社会保障机制并不完善，住房公积金管理中心即使向法院提出诉讼，也很难收到良好的效果，即使胜诉，抵押物处理的执行也非常困难。

3 住房公积金贷款业务风险的控制措施

3.1 住房公积金贷款业务风险管理综合化

在对住房公积金贷款业务的风险进行管理的过程中，要通过不同的方法实现管理的综合化，促进住房公积金贷款综合管理效率的提高，为住房公积金全面管理提供良好条件。在住房公积金贷款业务风险控制的过程中，要实现质量体系的建立与完善，通过质量管理实现贷款模式创新，从而对贷款实现全面的控制[6]。住房公积金贷款业务风险控制要对相关的管理政策进行了解与分析，通过正确的管理理念为民生问题的解决奠定坚实的基础。住房公积金贷款业务的风险控制工作与职工住房保障有着密切的联系，必须实现控制措施的优化与完善，实现管理的全面化与多样化。

在住房公积金贷款业务风险管理的过程中，首先需要进行风险模式的优化，全面分析各种风险的形成机制，实现住房公积金管理机制的建立与完善，进一步提高住房公积金贷款业务风险控制的效率。住房公积金贷款风险控制与贷款管理之间应该形成联动机制，实现管理策略与风险控制之间的相互结合，从根本上提高住房公积金贷款业务风险控制的水平。

3.2 住房公积金贷款业务风险控制措施具体化

3.2.1 实现委托贷款管理机制的改革

针对住房公积金贷款存在的制度性风险，最为有效的消除途径就是消除商业银行与住房公积金管理中心之间存在的利益冲突，住房公积金管理中心对公积金贷款进行直接的运作，从根本上实现权、责、利的相关统一。针对当前住房公积金委托银行管理的现状，住房公积金管理中心应该与银行之间签订相关的合同，对双方的风险责任进行明确。

3.2.2 实现贷款政策化解机制的建立

政府应该实现贷款政策化解机制的建立，为中低收入的职工住房公积金贷款提供相应的贴息制度、担保制度，让这些职工不仅能够顺利得到住房公积金贷款，而且能够有能力按时偿还贷款。在财力允许的情况下，政府应该对中低收入职工推行住房公积金贷款贴息政策，从而缓解职工所承受的债务负担，从根本上对贷款风险进行化解。

3.2.3 实现贷款个人资料库的建立与完善

住房公积金贷款具有贷款周期比较长的特点，在整个贷款周期中存在很多的不确定因素，其中职工个人的信用情况对贷款还款的安全收回有着决定作用。因此，住房公积金管理中心应该充分利用职工公积金账户的相关信息，实现贷款个人资料库的建立与完善，对借款人的住房公积金账务变动情况进行动态的监测，以此来推测借款人的就业、收入等情况。如果发现异常，应该对个人资料库的相关内容进行查阅，及时采取有效的措施。

3.2.4 实现贷款风险准备金的建立与完善

住房公积金管理中心应该依据国家的相关政策与要求，从每年的住房公积金净收益中计提一定比例的金额作为住房公积金贷款风险准备金，一般情况下计提比例应大于等于增值收益的60%[7]。贷款风险准备金的主要作用是对未按时偿还的住房公积金贷款产生的资金损失进行核销，从而实现贷款风险抵抗能力的有效提高。

3.2.5 实现贷款配套措施的进一步完善

住房公积金贷款具有周期较长的特点，担保措施具有非常重要的作用，能够对贷款风险进行有效的规避。住房公积金管理中心应该向政府提议，实现廉租房的开发与政策出台，实现城镇住房保障机制的建立与完善。住房公积金管理中心是贷款的抵押权人，在对抵押房屋处理的过程中需要让借款人迁出，借款人在这个过程中就面临着居住方面的问题，如果不能够对此进行妥善的解决，一方面会引发相关的社会问题，另一方面会对住房公积金管理中心抵押房屋处理造成影响。在这个问题解决的过程中，不能一味地依靠法律手段强制执行，要从住房社会保障制度方面入手，让借款人能够得到廉租房，从而为抵押权的实现创造条件。

3.2.6 实现各项风险管理制度的完善

首先，依据住房公积金贷款业务的特点实现公积金贷款业务相关操作与实施规范的建立与完善，从而对住房公积金贷款的发放、管理、控制等程序进行有效的控制与规范。其次，要注重对日常贷款业务管理的强化，实现贷款办理人员责任意识、自律意识的提高，实现贷款审核机制、内控机制的建立与完善，提高住房公积金贷款管理的规范化与制度化。最后，制定与实施审核放贷责任制，将贷款管理责任落实到个人，实现贷款收回力度的强化，确保逾期贷款的顺利回收。

4 结 论

强化风险控制是对住房公积金安全提供保障的重要途径，实现住房公积金贷款业务风险控制制度的建立与完善，一方面能够为住房公积金资金安全提供保障，另一方面能够促进住房公积金事业健康发展。在住房公积金贷款业务风险控制过程中，要注重对贷款风险进行深入研究，针对风险控制提出有效对策。

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个人信用是从事社会经济活动的个人为取得某种商品和服务的所有权（使用权）做出的偿还承诺和偿还行为。它不再仅仅是靠过去所依据的劳动合同来提供劳动力和获取报酬，也不再仅仅通过银行的存、取款来达到消费的目的，而是利用起个人信用来达到消费和经营的目的。

个人消费信用制度作为开展消费信贷的一个极其重要的组成部分，其主要内容包括个人身份证明和个人社会档案、个人银行账户和收入来源、个人保险保障情况、个人信用记载、个人其他资产构成以及个人债务情况等六个部分。

1.个人身份证明和个人社会档案。此项内容主要是方便银行对借款人真实身份、社会关系和社会经历等基本情况的一般把握。

2.个人银行账户和收入来源。银行所发放的任何一笔贷款，都基于对借款人运用第一还款来源的预期，就个人而言，现金收入即为第一还款来源。

3.个人保险保障情况。由于个人消费贷款的期限较长，不可控的因素较多，银行和贷款人都在寻求第三方保障。当借款人无力偿还贷款时，由保险公司偿还贷款，从而有力地保障了消费信贷的安全性。

4.个人信用记载。通过借款人历次借款活动的连续纪录，以观察其是否有良好的还款意愿，是否有恶意拖欠或赖帐等恶劣倾向。

5.个人其他资产的构成。银行掌握个人的全部资产，既可在贷款时选择合适的抵押品，又可对借款人的偿还有一个全面的判断。

6.个人债务情况。商业银行在考虑贷款时，还应适当考虑借款人的负债情况。如果借款人负债比例过高，无法通过正常途径保证贷款的安全性，那么银行就不应发放贷款。

二、消费信贷中存在的风险分析

目前，我国消费信贷市场空间不断拓展，住房信贷、汽车信贷、耐用消费品信贷、助学信贷等业务迅速发展。随着消费贷款规模不断扩大，其中存在的问题和风险也逐步暴露出来。

1.消费信贷风险主要来源

消费信贷风险主要来自借款人的收入波动和道德风险。我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。在消费信贷过程中，各种恶意欺诈行为时有发生，银行采用当面对证或上门察看等原始征询方式已经不能保证信用信息的时效性和可靠性。

2.银行信贷管理中存在的制度缺陷

现在国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，难以实现资源共享。对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。

3.与消费贷款相关的法律不健全

在我国，虽然“欠债还钱”这是天经地义的，然而在“同情弱者”的文化背景下，我国实践中常常发生“欠债有理”的现象，一些法律法规中似乎也有“维护债务人权益”的倾向。由于消费信贷业务的客户比较分散，均是消费者个人，并且贷款金额小、笔数多，保护银行债权的法规又不健全，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。

4.借款人多头贷款或透支，导致信贷风险上升

随着国内金融业务的广泛交叉，借款人可以多头贷款。但同时一些借款人利用商业银行之间信贷信息交流不畅的缺陷，重复抵押贷款、逃废债现象时有发生，信贷风险增大。

5.利率尚未市场化，消费信贷缺乏相应的风险补偿机制

消费贷款的一个显著特点是客户分散且数量大、客户风险状况存在显著差异。因此，对不同客户群应采取不同的利率定价，以实现贷款风险收益的最大化。但由于目前我国利率尚处于管制阶段，商业银行无法通过差别定价的贷款策略，增加对高风险客户贷款的风险贴水，从而不能有效地降低消费贷款的平均损失率。

6.指令性发放消费信贷，形成巨大的风险隐患

一些商业银行为了扩大消费信贷规模，对基层行下达硬性的放贷指标。不少银行擅自降低贷款标准和担保条件，对高风险、低信用的客户提供消费贷款，一些地区的基层行甚至为了完成贷款任务，给大量收入无保证的下岗职工发放金额高达数万元的消费贷款，这种现象的蔓延将造成新一轮的风险积聚，不利于消费信贷业务的健康发展。

三、开展消费信用保证保险是解决消费信贷问题的重要途径

消费信用保证保险是指个体要想获得金融机构的按揭贷款，申请保险公司购买的保险。借款人不能按约定还款，由保险公司负责银行的损失，可见信用保证保险可以降低市场交易成本，提高市场经济的运转效率，我国市场经济建设迫切需要信用保证保险。如何加快发展信用保证保险，促进我国市场经济建设，成为我们亟待研究的课题。

1.加快社会信用体系建设，营造有利于信用保证保险发展的环境

第一，要倡导信用文化，强化社会信用意识。通过各种宣传、教育以及正反面典型的示范，在全社会形成诚实守信的理念，使讲信用成为最基本的社会道德规范。

第二，加快信用法治建设。充分借鉴发达国家在立法方面的经验和教训，结合我国的实际情况，尽快出台并完善有关信用管理和信用保证保险的法律法规，对权利人的利益提供充分的法律保护，对违约失信者或其高层管理人员要追究责任。同时，更要严格执法，排除地方保护主义等非正常因素的干扰，严厉打击违约失信行为，大大提高违约失信行为的成本。

第三，发展信用服务中介行业。主要是发展信用信息征集机构和信用等级评估机构，解决信用信息的征集、分析和共享问题，使保险人能够提高获取信息的速度，降低使用信息的成本，同时也为企业进行信用风险管理提供便利。

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随着改革开放的不断深入，国民经济快速发展，房地产业做出了巨大贡献。作为与房地产业共生共荣的商业银行个人住房按揭贷款业务，既引导了消费、推动经济健康、快速发展，也是商业银行顺应市场，贴近市场，开拓新业务，服务百姓，提升自身经营管理水平的一个重要抓手。研究商业银行个人住房按揭贷款风险与对策，对于商业银行分析风险、防范风险、化解风险，促进商业银行的健康发展有着现实意义。

二、商业银行个人住房按揭贷款业务的发展历程

个人住房按揭贷款是商业银行的一项优质、核心的业务，这项业务风险性小，综合收益大。既能留住客户在本行进行存款、结算、付息，又可以向客户销售（或）理财、基金、债券、保险、贵金属等投资产品，获取多种收入，因而深受各商业银行的喜爱。但是随着时间的推移，存在的风险也逐渐显现出来。近年，国家出台许多举措加大对房地产市场的调控，特别是存贷款利率的调整，更是直接影响房贷业务。因此，探讨、分析、这项业务存在的风险及成因，有利于商业银行防范风险、化解风险，保障银行的健康发展和维护金融的稳定。个人住房贷款在世界各国个人贷款业务中，都是最主要的个人贷款产品。20世纪80年代，美国的房地产市场已是一个非常成熟的市场，这种成熟得益于完善的金融体系和高度的市场化。为了保障房地产市场的秩序，控制风险，较早建立了社会信用体系与信用法律制度和征信数据库，设计了以地产信托基金为依托，行业法规和信用管理机制为保护的运行机制，用于防范化解房贷风险。但由于投机过盛，银行将大量的钱贷给收入少和个人信用差之人，终于在2007年爆发了次级房贷危机并引发了全国性的金融危机。我国商业银行在20世纪80年代开始探讨个人住房按揭贷款业务，并陆续在深圳、厦门、上海等大中城市进行试点。1998年国家实行房屋商品化改革后，此项业务全面铺开。各家商业银行纷纷将个人住房按揭贷款业务作为优质核心的业务来抓，使这个产品迅速发展成我国规模最大的个人贷款业务。商业银行个人住房按揭业务发展大致分为四个阶段。

（一）探索阶段（1988年～1997年）

1988年国家召开第一次住房体制改革会议后，工商银行、建设银行在1991年分别成立房地产信贷部，并制定了职工住房抵押贷款管理办法，着手开办个人住房贷款。1995年中国建设银行深圳分行发放首笔个人住房按揭贷款，标志着配合房改而配套的金融业务产生。从1996年开始，人民银行多次调低住房贷款利率。宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。同年，央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，商业银行个人住房按揭贷款业务逐渐走上正轨。

（二）快速发展阶段（1998年～2006年）

1998年～1999年间，国家为了拉动内需，刺激消费，加快经济增长，出台了大量优惠政策，如减免契税、降低房产转让个人所得税，允许各商业银行对购房者实行贷款利率优惠等，支持房地产业发展。个人住房按揭贷款的制度建设与房改政策基本同步，为房地产市场的快速发展奠定了良好的基础。在此期间，国务院对房地产市场发展有了明确的政策导向，明确将房地产业定位为国民经济的支柱产业。多重政策利好激发了市场活力，使房地产市场格外兴旺，带动了商业银行个人住房按揭贷款业务的迅猛发展。

（三）调控阶段（2007年～2014年）

面对复杂的国内外经济形势，国家为了使房地产业健康有序的发展，开始对房地产市场进行适度的调控。稳定市场，支持改善，成为调控房地产市场的主旋律，住房信贷政策成为调控的一项重要工具。国家根据实际，调整贷款首付、利率、规模等要素，用于影响住房市场的需求，同时批准一些银行发行资产证券化产品，尝试用资产证券化的手段提升房地产货币化程度，防范化解房贷风险，促使房地产市场的平稳发展。2008年，袭卷全球的金融危机严重影响了我国经济的发展，加上国内实行适度从紧的货币财政政策和人民银行多次上调存贷款利率以及各商业银行纷纷取消贷款优惠利率、提高首付比例，这些因素对房地产市场形成了巨大的冲击，导致市场出现萎缩。随着市场悲观情绪的漫延，直接冲击了商业银行个人住房按揭贷款业务，使这项业务首次出现下降，贷款余额由上年的3万亿元下降到2.98万亿元。国家为了应对危机，在2009年制定了产业振兴规划，明确要重点支持房地产业，使其成为拉动内需的重要动力。随着居民信心的恢复，催化了房地产市场高速发展。据中国人民银行的报告显示，2014年末，我国个人购房贷款余额达到11.52万亿元。

（四）有序发展阶段（2015年至今）

中国房地产在起步、模索、振荡、调控过程中发展，现趋于高速发展和成熟阶段。国家对房地产市场作了最新定位，明确指出，对房地产政策是推进保障房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产健康发展和良性循环。实行“分类指导，因地施策”原则，对房地产市场实行局部调控，在热点城市和地区实施严格的限贷政策，在房地产去库存压力较大和经济相对落后的区域实施较为宽松的贷款政策。从此，商业银行个人住房按揭贷款业务进入了一个全新有序的发展阶段。

三、商业银行个人住房按揭贷款存在的风险及原因

（一）个人住房按揭贷款概念与风险种类

1.个人住房按揭贷款相关概念个人住房按揭贷款，是购房者支付首付款后，以所购房屋产权作为抵押向商业银行申请贷款，银行发放贷款后，由借款人支付给房产开发商，借款人（购房者）按照契约每月向银行偿还本金和利息。按揭贷款是世界上居民最为普遍的购房融资方式，是刺激房地产市场活跃最有效的手段。2.个人住房按揭贷款业务的风险（1）虚假按揭风险。即借款人并非是真实的购房人，贷款用途不真实，目的是套取银行信贷资金，挪作他用。产生虚假按揭原因是一方面我国社会主义市场经济不成熟不规范，法律体系不健全，很多领域监管不到位；另一方面是巨大的开发资金压力，迫使一些房地产商铤而走险去骗取低成本的信贷资金。由于市场经济建立时间较短，经验不足，只能慢慢走向规范，因此房地产商提供的财务信息、资料以及拥有的财产，根本无法与投资清单清晰对应，更无法与纳税记录对应。这是长期困扰银行贷前调查的难题，是一个隐藏的风险。（2）借款人风险。是信用风险度，是个人的能力和品德的总和。这个指标动态变化，最难预测判断。银行在判定借款人第一还款能力时，多是注重薪水收入，很少分析借款人日常收入的多样性、稳定性、真实性、可持续性。有的银行控制风险的办法甚至是祈盼房价上涨，或指望借款人正常还款时间长些，减少贷款余额，从而降低风险。（3）银行内部风险。主要是没有严格执行规范的业务流程。由于金融法规不健全，给一些房地产商和借款人钻漏洞套取银行资金，提供了难得的契机。因此，防范化解风险，核心还在于银行内部，在于能否借助一些大数据、真信息，做好贷前、贷中、贷后各项工作，扎扎实实将业务做好。

（二）个人住房按揭贷款风险产生的原因

市场经济的不成熟、不规范形成了一些机制的不健全，扭曲了许多人的经济行为；客观存在的外部经济环境为这些行为提供了便利。一些开发商动机不纯，或为营销，或为获取低成本资金，假借下属、朋友、家人的名义，办理贷款。这些行为，风险隐蔽，危害大，银行难以及时审查和排查。1.虚假按揭主要特点（1）开发商盲目扩张，短款长用，或经营资质差，缺乏流动资金，无法获得项目开发贷款。（2）开发商在开发楼盘时，自身现金流不足于支付货款、工程款和借款，以房抵债后又来办理住房按揭贷款。（3）开发商和名义借款人相互串通，套出贷款后供开发商使用。2.还款能力不足和还款意愿差的具体表现还款能力不足和还款意愿差是借款人风险的起源。（1）借款人的还款能力难于确定。由于期限长，银行难以准确判定借款人长期的第一还款能力；一些借款人纯粹是名义借款人，是房屋所有权的名义持有人，首付款和月付款都是房屋实际控制人支付；还有一些借款人买房纯属是投资，连首付款也是借贷而来；更有甚者，借款人是众筹买房人选出的代表；也有一些借款人，将没有取得完全产权的住房作为抵押物进行民间借款。（2）借款人的还款意愿差或能力不足。一般的借款人，主观上并不想出现逾期，在约定扣款账户余额不足时，往往会想办法筹集资金来偿还债务，除非是无能为力。一般来说，未能按时还款的借款人主要是一些通过不正当行为获得贷款的人；“临时性遗忘”之人；将购房作为投资，当投资收益为负时，选择违约之人；与开发商、物业有纠纷之业主；能力确实不足之购房者或遭遇到不可抗力因素。3.银行内部风险产生的原因银行粗放经营，精细不够，内部管理不完善，诱发了不良资产的产生。在经营上重规模、轻质量，重放款、轻回收，重贷款、轻存款。主要表现为：（1）操作风险。面对铺天盖地的业务，银行出现放宽信息审查和简化放贷手续的行为，有的甚至将一些基础工作外包给中介。在绩效考核上有偏差，导致业务人员主动去发现风险的意愿不强。（2）道德风险。经办人员利益驱动或绩效考核压力过大，明知借款人虚假，仍为其办理贷款。更为恶劣的是经办人员主动出谋划策，造假骗贷。（3）资金来源。银行的资金主要来源于存款，由于新经济的出现，新型支付模式的增加，使银行的吸收存款难度增大，加上存款与贷款的期限、档次，极不匹配，增添了银行经营的压力。（4）“无纸化”审批。由于立法的滞后，银行一些流程实行“无纸化”操作，容易引起银行与客户之间的纠纷。简而言之，风险的产生，是银行未能完全顺应市场和市场经济不成熟不规范导致。

四、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范措施

（一）政策风险的防范

认真、全面掌握国家的宏观调控政策，科学、准确对宏观经济形势做出研究和预估，坚决执行“房住不炒”政策，结合自身情况，定出切实可行的制度，与国家调控政策保持一致。经常对业务进行风险评估和压力测试，不断提高银行信贷质量恶化抵御力。

（二）借款人违约的防范措施

借款人的道德程度、信用爱护程度及债务履行能力，视为此项业务最基本的条件，通过详尽调查将各要素进行结构分析，找到实现目标的最优路径，构筑起一道化解风险的防火墙。在发达的国家，有完备的个人信用制度，银行可以快速获取信息来评定借款人的信用状况。现阶段，我国个人信用制度尚不完备，缺乏合理、完整的判定标准判断个人的资信状况。因此，不能仅凭申请人提供的收入证明材料，作为信用评定的依据，应将申请人的真实用途，财务现状，工作性质和收入水平，以及就职行业，进行分析、预测、研究，以判断借款人从事职业的稳定性和获取收入的可靠性。要求申请人充分提供个人的工资条、近几年的银行账户流水、纳税记录，缴交的社保及公积金清单，来验证借款人具备足够的还款能力，准时、足额偿还本息。在对借款人的信用、合法性，抵押物的真正价值进行有效评定时，还应调查借款人支付的首付款是否是自有资金，有无其他大额负债、月还款额占家庭总收入的比例、购房用途、年龄、身体状况及婚姻状况。为了防范一些人钻“买卖不破租赁”的空子，可以要求借款人签订住房不能长租的承诺书。

（三）开发商违约的防范措施

房地产商及其项目要进行严格筛查，产生虚假按揭的主要原因是房地产商的流动资金不足，运转艰难，现金流短缺。所以，要对房地产商的财务状况、资质、经验，主要股东、管理者的信用度、负债能力及隐形债务进行彻底调查。运用大数据，掌握公司的治理、经营、管理指标在同行中所处水平及评价，同时对楼盘实地勘察，核实房产的价格、户型结构、交房日期、周边环境、综合配套、交通、物业管理等情况。按揭贷款的源头风险是项目风险，要审查国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证、商品房销售许可证是否齐全，确保项目资料的完整性与合法性。发放贷款后要严控资金用途，确保用于项目建设。

（四）银行内部操作风险的防范措施

完善银行内部管控机制，实行现代企业管理制度，规避操作层面的风险。1.树立风险意识，强化贷前调查，严把第一关。履责到位，坚持行之有效的双人见客和双人面签制度，对资料和项目的真实性合法性进行深入细致的调查，决不允许委托中介和他人代办各种必要手续。2.规范抵押物管理，建立专门的保管机构，专人负责。3.加强网络安全监管，应对无纸化审批带来的新风险。4.建立贷款集中出帐中心，加强贷后管理。对按揭贷款进行跟踪调查和分析，做到及时发现、及时预警、及时处理。5.善用法律手段，保护资产安全，运用多种办法，破解“执行难”“变现难”。6.加快不良贷款的核销，加速资产证券化进程，扩大资产流动性。7.提高筹措中长期存款的能力，减轻银行中长期贷款依靠短期资金支撑的压力。存款是银行生存和发展的基础，商业银行要以人为本，不断提高服务意识和水平，开发出贴近市场且有新意的吸存产品，满足市场和自身发展的需要。在经营上要规范办行、人才办行、质量立行、效益兴行，并遵循安全性、流动性、效益性原则，不断创新，与时俱进。

五、结论

经济腾飞是百业兴旺、人民安居乐业的基础。房地产市场迅猛发展，是经济快速发展，居民收入大幅增加的佐证。商业银行开办的个人住房按揭贷款业务，巧妙地在分期付款的基础上，解决了购房人的困难，通过加杠杆，使购房者需求得到有效满足。巨大的供需市场，虽然促进了银行业的快速发展，但风险是客观存在，并随着社会的进步和经济的发展而不断变化，商业银行应根据市场变化，不断开拓创新，做到业务发展与风险防范并重，在开展个人住房按揭贷款业务时，执行规范的操作流程，严控风险，创造良好的经济效益和社会效益。个人住房按揭贷款业务风险的产生，是在市场经济条件下，由银行的外部因素和内部因素引发，因此，从业务存在的风险种类入手，对市场信息、个人信用、贷前调查、贷中审查、贷后检查、相关政策、风险管理、客户资源共享、房地产发展现状及产生贷款的风险进行阐述，提出相应的对策，可供商业银行和有关部门参考和使用，以利于商业银行的健康平稳发展。

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关键词：商业银行；信贷风险；政府融资

一、国内外现状研究

在对于商业银行信贷风险方面的管理研究，国外起步较早。在理论方面提出了资本转换，极大地促进了银行业的进一步发展。世界上许多的经济学者随后也纷纷提出了资金分散理论、资金总库理论和资金转换理论。商业银行在这些理论提出后，进一步加强了银行信贷的管理，而同时这些理论对于在银行信贷风险降低方面也有着重要的意义。随着国际专家和学者不断的努力，通过建立科学的模式，有效的降低信用风险，信贷风险的管理水平上也得到了非常显著的提升。我国相对于国外来讲在商业银行信贷风险管理方面的研究较晚，但是我国在国际理论基础的前提下进行了精华的吸取，并且结合我国的实际情况，在商业银行信贷风险管理的研究上已经取得了很大的成就。这对于我国的信贷风险管理的提高上也起到了良好的效果。通过对我国信贷风险的实践及探索，做出了对风险控制的一系列银行信贷风险管理的有效方案，这对于提高我国在银行信贷风险管理水平有着极其重大的意义。然而，由于我国的市场环境日益变化，我国仍然需要不断的深入研究和探讨关于商业银行信贷风险管理方面的有效举措，这样才能够使我国的商业银行发展更加的完善。

二、在我国商业银行信贷风险管理的过程中存在的一些问题

1.信贷风险管理中技术比较落后

我国与国外的信贷风险管理技术水平相比处于落后局面，具体表现为：我国商业银行无法精准的量化信贷风险，贷款的标准也并不能够明确。银行在能否给企业或者是个人贷款上，依靠的只是银行的管理人员或银行的信贷人员在主观上的判断，银行虽然也制定了贷款的相关标准，但是还仍然缺少具体标准的数据，这样就造成了模糊的企业贷款标准，同时也影响了银行使用标准科学的评判方法对客户的贷款需求。现阶段我国许多商业银行的贷款方式是通过对需要贷款的客户进行评级，贷款的客户评级符合后方可决定是否给客户提供贷款或者贷款的额度，这样的贷款虽然有比较强的主观性，但是准确度却非常的低。一些企业为了能在银行贷款伪造出了所需贷款资料，一定程度上银行无法分辨出其真实性，这样使商业银行信贷风险管理上增加了难度，同时也出现了商业银行不良贷款的现象，这种现象不利于商业银行长期稳定的发展。

2.深受企业风险的影响

各大企业是商业银行的主要贷款对象，企业本身的经营中就存在着一定的风险，这就给商业银行的信贷管理带来了非常大的难度。许多企业并不考虑其自身资金的实际状况，单纯为了自身的经济利益就盲目的扩大生产，如果缺少资金就去银行进行贷款，而银行依据企业的经营规模和一些发展信息满足企业部分的资金贷款需求，然而一些得到贷款的企业获得贷款后却没有将资金用在经营企业上，而是使用贷款继续做着风险性高的一些投资或是再扩大生产。这种盲目的资金投入一旦失败后，都会造成企业需要更多的资金投入，这就造成了企业出现资金周转危机，需要向银行继续贷款。而这种情况下的商业银行，如果不贷款给企业就会致使企业倒闭，相反如果贷款给企业则会使企业负债的比例继续增加，同时也使企业的破产几率增加，此种现象不利于商业银行风险管理。而换一种角度来讲，商业银行不贷款给经营管理者的企业，商业银行也会受这种企业风险的影响。不同的风险都会存在于每个企业之中，而商业银行并不能避开所有的企业存在的风险，商业银行在贷款给企业的过程中，只能尽可能的通过尽职调查，查清企业的实际状况，从而降低商业银行贷款过程中的风险。

3.政府干预下信贷的风险不断的增加

我国当地政府的经济来源大多都是企业的税收，地方经济的建设也靠企业纳税来完成，所以，许多的地方政府为了获得更多的财政收入而增加了税收，目的是为了更好的建设地方的经济，这样地方政府就会协助企业向商业银行寻求贷款。由政府做担保的企业，贷款过程中所受到的制约条件也会相应放宽。在一定的时期内政府会在企业的经营中获得较多的税收收入，当地政府在经济发展方面也相对较好。不过长远的来看，企业的经营状况一旦出现问题，不能够在还贷款的期限内还上所借贷的款，企业就有可能出现破产倒闭的风险，这时的政府财政会受到很大的影响，甚至当地的经济发展上也会受到重大创伤。由于企业破产，无法还清贷款，导致商业银行借贷出去的资金不能够足额的暗器收回，这对于商业银行也产生巨大影响。而此时的政府在受到了企业的影响后，本身都很难保全，更没有能力来帮助把企业向银行的贷款还清，对于受害的商业银行来讲，不良贷款的数额不断的增加，严重阻碍了商业银行的发展。

三、对商业银行信贷风险管理中存在的问题进行解决及相应的策略

1.加强对信贷风险管理理念的培养，信贷风险管理技术方面的提高

通过对于我国商业银行贷款风险隐蔽性较强的特点及现状来分析，目前商业银行信货风险管理首先就要在信贷管理思想理念上做出转变。在信贷同险管理技术上要不断的提高现有水平，对信用评级的标准建立量化模式，商业银行在贷款给客户之前，必须在前期就对贷款客户进行充分的整体了解，不但要全面的了解贷款客户的经营情况，而且要充分的了解贷款客户的信用情况，商业银行通过整体上了解企业的实际状况后，再根据其获取到的数据进行评判级别，最后通过综合性的分析研究决定是否对该客户给予贷款或贷款的数额大小。作为双赢的银行贷款业务，企业在获得贷款后可以扩大生产或经营的范围，经济利益也得到提高，商业银行也可以获得相应的利润。商业银行只要控制并管理好贷款风险，就可以获得巨大的经济效益，因此贷款业务的发展是社会不可忽视的。

2.防范企业风险的有效措施

商业银行在对企业风险的防范过程中主要要做到以下四点：第一，必须在贷款前期对贷款客户进行全面性综合性的尽职调。例如全面分析和研究企业的流动资金走向，详细了解和评估企业资信，并对企业后期的经营发展做综合性评估，确保在贷款前期就排除企业会出现的各种可能的风险。第二，商业银行必须对企业的外部环境做出精准的评估，通过对企业实际的发展状况和政府的政策倾向等因素，精准评判出贷款企业的发展前景和其存在的各种风险。第三，商业银行需要对自身的信贷管理机制进行加强和建设。完善信货管理机制，制定有效的防范措施，可以在很大程度上制约商业贷款的工作人员为了自身利益，而贷款给不够评级标准的企业。第四，商业银行要不断的建立健全企业的信贷管理的法律法规。企业如果不能按期还贷款，商业银行可以依据法律法规来维护自身的合法权益。签定的贷款合同里可以明确说明不按期还贷所要承担的法律责任，尽可能的使贷款企业周知自身责任，从而有效抑制企业不按期还贷所带来的风险性。

3.加强对地方政府融资贷款的监督及管理

政府如果要给企业进行贷款的担保，就要求政府部门首先对其所担保企业信息的真实性进行核实，然后再对该企业进行担保。这样不但可以帮助企业得到更好的发展，同时可以帮助政府部门有效增长经济效益，更是可以保护商业银行的利益不会受到损失，这样可以达到三方共赢的局面。其次，政府要建立相应的政府融资监督管理部门，严格的管理好通过政府担保所获得的贷款项目，确保贷款的资金可以如期的还款。在企业的资金管理方面进行督促，促使企业严格遵守商业信用，加强商业银行对政府的融资贷款的信任感，从而使政府的融资平台得到良好的发展。政府部门必须要加强管理融资平台，通过政府自身优势对于需要政府协助融资的贷款企业进行全方位的整体调查。例如对于企业的信用水平、偿还能力和资金的状况等进行具体详细的调查，给商业银行把好关，增加政府自身的在商业银行的信用水平。通过采用这种管理方法，可以有效的降低商业银行的风险，从而确保商业银行能够稳步的发展。

四、结束语

商业银行和企业并不相同，商业银行在获取了自身的利益的同时，还使一些企业获得了资金上的支持，商业银行不断良好的发展关系着我国经济发展的整体水平。所以，社会各界也广泛的关注我国商业银行的发展。商业银行信贷风险管理问题得到有效的解决，对促进我国商业银行的发展有着重要的意义，所以要加强对其的高度重视。

参考文献

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