房产优化整合方案范文
时间：2023-06-06 17:56:30
导语：如何才能写好一篇房产优化整合方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：采空区、墩台式支撑法、可行性论证
某焦化电联产资源综合利用建设工程拟建规模为年产铸造型焦96万吨及化、电联产工程。
建设工程的厂房砖混结构采取条形基础，钢架结构采用独立基础，焦炉等大型建筑采用钢筋混凝土构架式基础，各拟建（构）筑物基础埋深2.5~7m，基底平均压力60~250KPa。
1.工程地质体特征
按其工程地质性质，厂区内岩土体可分为如下五种工程地质体。
（1）土体
主要为厂区地表第四系中更新统松散土体，成份为粉质粘土、粉土、细砂。厚度一般为4.50～60.00m，平均厚度为26.43m。
（2）强风化岩体
属侏罗系直罗组地层，主要分布于土体之下，新鲜基岩之上。风化带厚度一般在基岩顶面以下9～12m，平均厚度约10m。风化岩体质量指标RQD一般仅有50.5～53％。其饱和抗压强度一般8.6MPa，顺层抗剪强度0.9～1.2MPa，垂直抗剪强度3.1～11.30MPa。
（3）软硬互层岩体
属侏罗系延安组地层，岩性主要为泥岩、砂质泥岩、薄层粉砂岩、砂岩，是煤系地层的主要岩组。为典型的层状结构，产状近水平。岩石遇水易发生泥化、崩解、碎裂。水稳定性泥岩较差、砂岩较好。该组岩石软化系数一般小于0.7，饱和抗压强度一般17.4～72MPa之间。
（4）坚硬砂岩体
属侏罗系延安组地层，岩性主要为细中粒砂岩，以泥质胶结为主，少量为钙质胶结。它们多为煤层间接顶、底板。软化系数一般0.67～0.81，在难、易软化临界值左右，饱和抗压强度一般大于32.8MPa。
（5）煤岩
主采煤层，层状结构，其饱和抗压强度为6.6～38.2MPa，平均17.9MPa，顺层抗剪强度1.2～2.7MPa，垂直抗剪强度3.1MPa。
2.采空区基本特征
拟建厂区位于煤矿采空区正上方，局部位于未开采的煤矿之上。煤矿目前正在开采之中，采空区体积约500000m3。
该煤矿属于低瓦斯煤矿，煤层近水平，赋存稳定，开采条件极其优越。煤层埋深80－196m，平均埋深100m，厚度3.2-3.8m。顶底板岩石为软硬兼互层岩体。
该煤矿硐口位于沟谷中，采用水平巷道机械运输，房柱式开采。煤矿的运输主巷道从场地东南角呈东南－西北穿过。巷道宽3~3.5m，高3~4m，巷道维护较好。采房规格不一，以采四留四――采七留八为主，目前正在开采区采用采七留八方法开采。采空区保安煤柱大小不一，主要断面为4×4m~8×8m。
该煤矿采空区的面积较大，分布不规则,但由于该煤矿采用房柱式开采，井下保安煤柱维护较好，所以采空区目前基本稳定。
3.采空区稳定性评价
3.1 特殊地质条件、地质环境具有诱发采空区发生塌陷变的可能性
根据岩土工程勘察报告和地质灾害评估报告，此处无大断层及构造破碎带，不存在古滑坡体等不良地质体。但随着保安煤柱和采空区顶板岩体的风化和浸水软化，发生采空区塌陷的可能性较大，将直接危及地表工厂的安全。
3.2 煤柱的稳定性评价
对于房柱开采的煤矿采空区，煤柱的稳定性是保证其采空区稳定的主要决定因素；煤柱的稳定性主要取决于煤柱应力和煤柱强度，当煤柱应力超过煤柱强度时，煤柱将会失稳破坏。可用安全系数来评判煤柱的稳定性，安全系数一般应在1.5~2.0之间。
煤柱支撑的总荷载可按下式计算：
式中：p为煤柱支撑的总荷载；
、 分别为煤柱的长和宽；
、 分别为煤柱两侧采出的长和宽；
为覆岩平均重力密度；
H为覆岩厚度；
煤柱强度：准确的测定煤柱的强度是很困难的，最好的方法是进行现场测试。在无法进行现场测试时，一般情况下采用煤柱计算公式计算，如欧伯特－德沃/王（Oert-Dvall/Wang）公式、荷兰德（Holland）公式等，通常多采用欧伯特－德沃/王（Oert-Dvall/Wang）公式。
欧伯特－德沃/王（Oert-Dvall/Wang）公式：式中：为煤柱强度；
现场临界立方体煤柱单轴抗压强度；
W，h分别为煤柱的宽度和高度；
经过计算可得，最不利状态下煤柱的稳定在0.93～1.16之间，煤柱的稳定系数未达到1.5～2.0，即场地未达到稳定状态，需要对采空区进行处理。
4.治理方案比选
采空区的治理方案主要可选用的治理方案有墩台式支撑、注浆充填、煤矸石或矿渣充填三种方案。三种方案优缺点分析如下。
4.1墩台式支撑法
（1）墩台式支撑法治理原理：在采空区内砌筑浆砌石墩台，对采空区顶板提供直接支撑，由浆砌石墩台、保安煤柱、采空区顶板共同承受上部岩土体和拟建工程的荷载。
（2）优点：
①浆砌石墩台强度高，直接作用于顶板，治理效果最好，采空区塌陷得到彻底根治。治理后地表不存在基础沉降或仅有极小的沉降量，可以满足拟建工程对基础沉降量的严格要求。
②施工工艺简单，方便施工，便于操作。
③治理成本低，经济效益高。
（2）缺点：
①浆砌石施工，以人工作业为主，施工速度较慢。
②仅适用于采空区未塌陷，或局部塌落的矿井。
4.2注浆法
（1）注浆法治理原理：采用全充填压力注浆法。采用钻机造孔，将细粒充填材料与水的混合料浆液用注浆泵在压力作用下注入地下，使之在采空区固结为结石体，用以支撑上覆岩层。常用充填材料有：细石混凝土；水泥砂浆；水泥、粉煤灰；水泥、粘土，等等。
（2）优点：
①施工采用机械化作业，施工进度快。
②充填材料可因地制宜选取，灵活多样。
③地表作业，施工安全方便。
（2）缺点：
①存在一定的沉降量，仅适用于对基础沉降量要求不严的一般建（构）筑物和场地。
②治理成本高，经济效益低。
③各种充填材料具有一定的适用特点，应用受其应用特点和效果限制。细石混凝土适应面较广；砂浆适用于已经塌陷和较小的采空区；水泥、粉煤灰适用于一般建（构）筑物和场地；水泥、粘土适用于的裂缝封堵和一般的地下空穴。
4.3固体充填法
（1）固体充填支撑法治理原理：因地制宜选用固体渣料，采用机械运输采空区充填，利用其自重和机械压实。充填体直接支撑顶板，承担煤柱和顶板的剩余应力，以控制顶板和覆岩变形和塌陷，以保证采空区上方场地及建筑物的安全。
（2）优点：
①成本最低，经济效益高。
②充填材料为废弃物，治理采空区同时对周边环境得到有效整治，经济环保。
（3）缺点：
①充填体上部的压实施工困难，压实度控制难度较大。
②治理效果较差，有一定的沉降量，适用于上部建筑物对基础沉降要求宽松的工程。
4.4方案比选
治理方案直接工程费经济分析对照表
通过上述三方面的对比，墩台支撑治理方案最佳。通过治理可满足拟建工厂对基础和沉降量的要求，也能保证矿山的正常生产，同时，治理费用也最为经济。也达到了治理工程“安全可靠”“便于施工”“经济合理”的目的。
5.结论
通过对采空区多种治理方案优缺点和治理费用的比选，认为墩台式支撑治理方案，安全可靠、方便施工、经济合理，是本治理工程的最佳方案。
参考文献
[1] 赵树德 廖红建 王秀丽 土力学 高等教育出版社 2001
[2] 杨位光 地基及基础 中国建筑工业出版社 1998
[3] 孙超.薄景山.孙有为 采空区沉陷研究历史及现状 [期刊论文] -防灾科技学院学报2008(4)
[4] 刘科伟.李夕兵.宫凤强.刘希灵.王卫华 基于CALS及Surpac-FLAC3D耦合技术的复杂空区稳定性分析 [期刊论文] -岩石力学与工程学报2008(9)
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篇2
关键词：土建施工；现场管理；优化策略；现状
一、前言
建筑施工过程中，土建施工的现场管理至关重要，它影响了建筑工程的质量水平，它还与企业的经济效益、公众形象紧密相关。建筑公司的经营管理水平是否优良在施工现场管理中直接体现，因此建筑公司要加大对施工现场的管理，增强企业的综合实力，利于建筑企业在建筑领域中取得竞争优势。
二、土建施工现场管理目前存在的问题
1、施工过程中产生的质量问题
施工量巨大的土建施工工程，其现场管理也极其复杂，但施工的质量问题仍然是施工工程最重要的部分。高质量的施工工程，确保了施工管理、施工安全的优化，同时有效维护周围环境。施工材料需要严格遵循协商的规定，确保高规格的施工材料和质量，保障建筑材料的数量，寻找有信誉的材料供应商。同时，整理好施工材料并将材料分类归置，有利于提高施工现场的工作效率。土建施工过程中，现场的施工专业人员，需要严格按照设计图纸的设计要求，严把施工质量关，确保施工的精准度。在现今的土建施工过程中，存在很多的施工质量问题，建筑钢筋材料、混泥土、水泥的质量未达标，施工材料归置不当，施工数据要求不严谨，施工人员工作态度不专业，施工材料供货商不守信用等等问题，降低了现场管理的水平。
2、施工安全问题
土建施工的过程，施工单位和房产公司更加注重工程所需投资的成本和工程效率，而忽略了施工工程中所出现的安全问题。施工安全包括了施工的工作人员自身的生命安全和财产安全，而建筑公司为了节约成本出现偷工减料，极大程度的增加了土建施工现场的危险，最严重的情况是安全隐患造成施工安全事故，足见安全问题的重要性。施工现场需要做好安全措施，避免危险事件的发生。
3、施工过程中造成的污染
土建施工过程中，会运用到多种建筑材料，而有些建筑材料所含的化学成分，会对周围环境产生污染。施工所产生的烟尘、建筑垃圾，建筑设备在施工的过程中产生的大分贝音量，造成的噪音污染，对周围的居民造成了生活不便。施工材料的分类与保存也非常重要，如若处理不当会影响环境。
三、优化土建施工现场管理目标
优化土建施工现场管理，必须要严格规定土建施工现场的管理部分，才能够保障现场管理的有效性和高水准。土建施工现场管理的优化可以通过建筑材料的运输流通管理、施工方案管理、施工作业管理等多方面进行有效优化整合。通过优化土建施工现场管理，达到以下几点管理目标：
（1）减少施工现场的建筑材料浪费现象，合理的进行现场施工作业，保障施工建筑的高质量，提高建筑企业了施工单位的经济效益。
（2）优化配置施工现场的人力资源管理，通过培训和积攒经验，提高施工人员以及建筑设计的相关工作人员的思想文化素质和施工作业能力。
（3）协调现场施工人员的作业能力，综合现场情况，控制施工的经济投入，用最小的投资争取最大的收益。
（4）加强建筑施工的基础工作，协调好施工现场各部门的配合，标准化施工现场的管理，做到文明施工作业，确保施工现场的安全。
四、优化土建施工现场管理的策略
1、注重施工人员的安全以及专业技能
现场施工作业的工作人员，他们的专业技能和安全意识都有待提高。施工人员需要了解施工现场的规章制度和条例规范，具备有良好的专业技能、责任感以及管理能力，才能有效地进行的现场施工作业。
2、科学的编制施工方案
有效的施工方案为建筑施工过程提供清晰的建筑设计思路，才能够进行正确的施工指导和管理。详细的施工方案需要仔细的编制，详细的方案包括了建筑施工所需的建筑材料、特殊的建筑技能、施工工期的长短、工程安排以及施工过程采用的主要技术等等。施工前，各部门的相关工作人员一起编制相应的施工方案，根据建筑工程的实际情况，制定最优的施工方案，确定施工设计和施工作业方，确保方案的有效实施。
3、完善建筑单位、企业的管理机构
土建施工现场管理是繁杂、琐碎、系统的工作，它涉及的范围包括了建筑工程的质量问题、施工安全问题、部门工作人员的分工问题、方案的编辑问题、施工方案的实施问题以及建筑材料的选择与数量问题等等，需要一个完善且有组织性的管理机构进行有序管理，足见完善建筑单位、企业的管理机构的重要性和迫切性。建筑单位、企业需要制定相应的管理方案，明确各部门工作人员的工作内容，编制详尽的分工合作方案，确保土建施工现场管理的有效实施。
4、加强土建施工现场安全管理
很多的土建施工现场出现了很多的安全问题，安全隐患不容忽视，为确保施工作业人员的人身安全，施工单位以及企业需要认真做好安全措施。进入现场施工的工作人员需要具备相应的安全技能，减少技术操作失误。建筑施工单位和企业需要完善安全管理，工程中出现的安全隐患，需要进行及时的整改，以增强工作人员人身安全的保障。
五、结束语
土建施工现场管理是一项繁杂的工作，但它是土建施工的核心部分。高水平的管理机制，是土建现场施工作业的保障。但目前土建施工现场出现了较多的问题，施工单位和企业针对这些问题采取相应措施，完善好施工单位和企业的管理机构，编制有效的施工方案，明确好各个单位的工作内容，有序地落实施工工程，从而提高建筑企业的经济效益。
参考文献
篇3
一、整合档案资源，完善档案接收长效机制
我区下设许多乡镇、村级档案室，部分区直单位也设立了单独的档案室。从各类档案室依法接收档案进馆是丰富馆藏的主渠道，尤其是丰富民生档案馆藏的主来源。例如婚姻档案、城建档案、房产档案等和老百姓息息相关的民生档案，应该通过专业力量科学优化整合到国家综合档案馆来，建立一个类别齐全，可以提供老百姓一站式查询的档案馆。与民生相关的档案都能在档案馆中查到，这就给我区群众提供了一个快捷有效的服务。民生档案涉及老百姓生活的各个方面，我们必须通过积极指导建立健全民生档案管理的制度，调整档案收集范围，确保民生档案齐全完整。同时，我们需要完善档案接收的长效机制，首先必须加强对各单位档案工作的监督指导，从源头上抓好档案资源建设，制定并及时更新档案的接收计划，有效构建档案接收工作的长效机制。为保证档案及时进馆，对有些无力自行整理的单位，档案局将进行技术指导，协助其完成档案整理任务。各单位不仅要将应移交的文书档案及时移交档案馆，而且将需要保存的照片、录音磁带等实物档案也应一并移交，由档案馆对这些实物档案进行整理并数字化，便于查阅和利用。
二、开展村级建档，促进新农村建设
目前，新农村建设工作正全面开展，三农问题越来越多的出现在人民视线中。档案工作作为新农村建设的重要组成部分，在服务三农的方面发挥着重要作用。在我区档案部门中，社区和各行政村的档案工作相对薄弱，村级档案管理还存在着许多不完善的地方，不利于档案信息的开发和利用，目前村级建档存在的着几个问题：一是相当一部分村级领导档案意识淡薄，没有重视档案工作，致使档案工作在人员、设备、经费等方面得不到落实和保证。二是档案人员业务素质偏低，所立的案卷质量较差，没有将档案综合归类，只是简单的用盒子装一下。但是我们必须增强服务意识，提升服务质量，让档案工作贴近农村，贴近社区，贴近基层。我们要大力开展村级建档工作，制定了村级和社区建档工作实施方案，对村级和社区建档工作进行了具体安排部署，积极指导和帮助村级建档工作。另外，还需加强对村级、社区档案员的培训，提高其业务水平，又推动村级、社区的建档工作。
三、指导工业园区建档，搭起为企业服务的桥梁
近几年来，我区工业园区蓬勃发展，规模不断扩大，基础设施不断完善，进区企业不断增加。为了完整保存工业园区发展历史，建立和规范工业园区档案工作，充分发挥档案资源在园区建设和管理中的作用，我们要开展工业园区建档工作。工业园区建档不仅可以方便园区管委会自身的管理工作，还可以给予各企业极大的便利。在园区档案规范化过程中，同时还可指导企业如何建立和完善自身企业档案工作，使之规范化和系统化，为企业和机关之间搭建起服务的桥梁，让双方都从档案规范管理中得到便利。
四、进一步完善婚姻、社保、医保和低保等民生档案，提高服务质量。
篇4
在这个互联网创业极速爆发，几乎所有相关创业者都在迫不及待开疆扩地、抢占山头的时代，这群年轻的屋牛人却按部就班的慢步前行。而另一方面，经历过2014年酝酿后的互联网家装进入融资潮，风投、互联网企业、传统装修公司纷纷入局，据不完全统计，目前国内的互联网家装平台多达200家，仅2015年上半年获得融资的就有22家之多。
随着玩家越来越多，互联网家装市场的竞争亦愈来愈激烈，而在这样的关口，屋牛却仍选择做一只慢行的“耕牛”。作为投资方的红杉资本却也不急不躁的让这只“慢牛”缓医发展，在慢的背后，屋牛联合创始人兼CEO钱晟磊的思考和逻辑到底是什么？
生于绿城
也许你不熟悉屋牛，但你对绿城肯定不陌生。
屋牛电子商务有限公司成立于2014年，是网筑集团全资子公司，而网筑集团的前身为绿城集团的全资子公司绿城电商。2015年年初，红杉资本领投的6000万美元促使绿城电商裂变为网筑集团。
据了解，网筑集团下辖三个于公司，分e是定位在家装服务的屋牛电商、给开发商提供建材等供应链服务的绿城电商和做供应链金融管理服务的仟金顶。
“屋牛是网筑集团下面的一块业务，因为我们那时候已经有这个设想，即将来网筑集团下面会有B2B的业务，会有B2C的业务。B2B就是绿城电商，给房产开发商提供整套建材供应链管理服务这样的业务。B2C就是家装眼务平台屋牛。”红杉资本合伙人刘星告诉记者。
据钱晟磊透露，目前绿城只是网筑集团的小股东，三位创始人（钱晟磊、宓建栋、赖伟央）掌握着网筑集团的控股权。
值得注意的是，尽管已经从绿城独立出来，但屋牛与绿城依然关系紧密。
网筑集团的三个合伙人均来自于早前的绿城电商，彼时绿城集团的掌舵者宋卫平找到同乡宓建栋，两人在深夜商讨对电商的种种设想。此后，绿城电商成立，定位在B2B领域，以集中采购平台的身份来取代层级众多的经销商，同时把交易过程透明化。在这个时期，钱晟磊和出身绿城供应链系统的赖伟央都加入绿城电商担任要职。
绿城电商成立的第一年，八成以上的营收来自绿城集团。而绿城电商裂变成的网筑集团目前的重要客户之一仍然是绿城集团，且其提供的供应链服务也是绿城血统。
在谈及屋牛进军家装领域供应链服务时，钱晟磊告诉记者，“建材供应链不是一朝一夕能够达成的，而这条供应链是经过绿城集团千锤百炼做了五年之后，形成的一个高品质的供应链。我们屋牛在网筑集团算一个小弟，有前面打下比较好的基础能够拿来用，这是非常重要的优势。”
“实际上这是一个供应链非常长，深度非常深，对施工的落地性要求非常高的行业。今天绿城集团的伙伴一直在说，怎么把这十几年来绿城精装修经验运用到家装行业中去，这不是简简单单一个文档和精装修标准能够落实实施的。”
屋牛模式
目前，屋牛的目标客户定位是讲究生活品质的中高瑞客户群体，主要是c端客户。
“屋牛电商并非一家家装公司，而是一个连接客户与家装产业链各方合作伙伴的平台。我们致力于优化整个行业利益结构，从而形成多方共赢的优质生态圈。”钱晟磊告诉记者。
据了解，目前，屋牛把整个家装眼务的过程分成了四大模块，即客户入口、服务实施、供应链和后期维护。“我们打造客户入口重构了家装的消费场景，提供全屋的解决方案，实现了自助化、规范化、透明化的报价，消除了业内的潜规。”钱晟磊介绍道。业主可以通过屋牛的平台，一站式的完成设计、材料选型和报价清单的输出。
“我们的选择是要做一个家装服务平台，我们要让更多的家装公司成为我们的客户，或者说我们把它看成合作伙伴，我们要让他们去服务业主。为什么要这样做，因为用时髦的话说，你可以理解为众包，你可以理解为把眼务工作众包给这些家装公司。”红杉资本合伙人刘星告诉记者。
“这是一个值得关注的领域，很多创业者都感觉到用户的痛点和存在的问题，所以需要去解决。这么多创业公司，屋牛有屋牛的想法和理念。我希望它成为中国千家万户一个航母级的新品牌。如果硬要比较网筑的模式，会和谁比较，我说只能扣阿里。但是我们能不能做到，我们不希望现在过多渲染这些东西，最后是不是能够被市场所接受，在市场当中胜出，我觉得还是围绕钱说的，你是不是为用户创造价值，是不是真的提高效率，你说的透明化，独具匠心，是不是真能得以体现。如果真做到
在服务实施阶段，钱晟磊告诉记者：“屋牛并不是一家家装公司，而是协同我们的家装公司一起来完成最后的落地服务。”屋牛给合作伙伴提供严格的设计施工标准、培训认证、过程管控，同时客户可以通过在移动端的“装修乐”移动应用实现在线视频监控，施工进程查询，工程节点的验收等等相关服务。
“我们对家装公司是有一定的选择，“牛匠堂”是我们教研合一的一个部门，我们所做的研发一直把工序做相应优化，工序优化之后家装效率就能提升，同样的时间，单位产值就会增加。第二，家装公司花费最大的一笔费用就是拓客，现在通过屋牛的平台帮它找到了客源，因为我们屋牛有更大的客户入口，有更大的流量。通过客户的获取，另外通过流量帮助他们把效率做相应的提升。同时，由于家装公司使用了我们全屋产品，我们有工斗系统，原来他做一套方案要两天四天，现在28分钟就可以解决，实际亡大大减少了他和客户的沟通成本。”
在供应链板块，屋牛借助于网筑集团的供应链支撑体系，整合了绿城集团精装集采的成果。同时配合屋牛自建的仓储物流体系，以控制整个供应链系统的及时印可靠。
这一模式获得了资本方的认可。了，没有理由不成功。”
慢动作
2015年被称为是互联网家装元年，众多“互联网家装”企业借着互联网+的东风而生。在市场规模渐起的当下，许多衔着资本金钥匙的企业声势浩荡，而这时的屋牛却并没有陕速的跑马圈地占领市场。
区别于其他互联网家装企业在全国范围内的急速扩张，目前屋牛电商专注于杭州和江浙市场的业务开拓，这不仅因为其品牌基因中的浙商背景，更重要的是，钱晟磊认为只有通过区域深耕，以杭州为中心，辐射周边，实现由点及面的市场拓展，才能实现屋牛品质，而不是将品牌失信和品质失控沦为急速扩张下所谓试错的代价。毕竟，互联网家装无论再怎么通过互联网技术去革新传统家装行业，其冗长复杂的产业链始终是行业立足之本，只有静下心来慢工出细活，将品质和服务提升上去，才能夯实互联网家装行业发展的基础，才能去谈复制和试错。
“屋牛更像一头慢牛，我们需要慢慢把服务做深，从而在业界树立良好的口碑。因为我们不认为这个行业一定是有先发陕速跑的优势，它不像团购，因为它的服务很重。当你前面的客户遇到口碑问题的时候，这种打击是毁灭性的。”钱晟磊告诉记者，“如果跑得太陕，如果我们内功不够扎实的话，相当于埋下N多个地雷。这些爆出来的时候，并不是说靠媒体朋友们洗洗白，这是做不到的。因为互联网口碑传播，已经没有办法做到这些东西了。”
篇5
一、指导思想
以科学发展观为统领，按照《*县开展第二批深入学习实践科学发展观活动实施方案》(武学组〔2009〕4号)和《关于认真做好第二批深入学习实践科学发展观活动整改落实阶段的有关工作的通知》(武学办〔2009〕17号)的文件要求，紧密结合我局实际，对梳理出的影响和制约*地税事业科学发展的突出问题以及群众反映强烈的重点问题进行全面分析和归类，深刻剖析问题产生的根源，逐条制定整改措施。对具备条件解决的问题立即着手解决，对暂不具备条件解决的问题，积极创造条件，明确时限，分步实施，有效解决，确保深入学习实践科学发展观活动取得成效。
二、需要整改落实的问题
通过广泛征求意见，开展调研、召开座谈会等多种形式的活动，我们对照有关要求，查找和梳理了工作中存在的不符合、不适应科学发展的突出问题，主要集中在五个方面：
(一)受宏观经济和政策性减收因素影响，今年地税系统面临的收入形势较为严峻，没有达到时间过半，任务过半的预期目标。
(二)在严格执法与优化纳税服务的关系上，还不能做到准确把握和处理，还需进一步强化执法监督，规范税收执法，完善纳税服务，推进依法治税。
(三)在围绕地方经济社会发展，积极贯彻落实好相关税收政策，实现“科学化、精细化管理”方面还存在差距。
(四)在坚持以人为本，进一步加强干部队伍建设方面离科学发展的要求还有差距。一是存在服务基层，服务纳税人意识淡薄，业务水平不高，作风不实的问题;二是存在干部职务晋升难，向外交流渠道不畅，成长渠道较窄的问题。
(五)在规范内部行政管理，提高公信力、执行力方面还有待改进，在重大决策，评先评优及涉及干部、群众切身利益方面，应多听取广大职工的意见、建议，力求公正、客观、民主。
三、整改落实目标
通过整改，切实解决影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题，群众反映强烈、涉及群众切身利益方面的问题，解决好阻碍地税发展的问题;巩固和扩大我局学习实践科学发展观取得的成果，进一步提高我局实践科学发展观的能力，使全局思想更加解放，作风更加务实，制度更加完善，措施更加得力;自觉运用发展的理念、创新的思维，增强工作的主动性、针对性、前瞻性和科学性，开创*地税事业新局面。实现五个方面的目标：
一是努力完成各项税费收入任务，确保收入随着经济发展稳定较快增长，充分发挥税收筹集财政资金、调节经济和调节分配的职能作用，经济服务地方经济发展。
二是推进依法治税，提高税收科学化、精细化、专业化管理水平，努力构建和谐的税收征纳关系。
三是加快信息化建设，走科技强税之路，减轻纳税人负担，降低税收成本。
四是干部队伍建设，全面提升地税系统的行政效能。
五是大力推行税收执法责任制和行政问责、阳光政府“八项制度”，深入开展“六好”创建活动，全面加强基层建设，实现基层与机关的统筹协调发展。
四、整改措施、责任及时限
(一)受宏观经济和政策性减收因素影响，今年地税系统面临的收入形势较为严峻，没有达到时间过半，任务过半的预期目标，需要进一步加强组织收入，加强税收收入预测和分析。
整改措施：
认真执行税费分析工作制度，每个月召开一次收入预测分析会，加强税费源管理和税费收入预测，增强组织收入工作的主动性和预见性。
责任领导：*局长
涉及部门：计会股、规费股、征管股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*、*、*
落实时限：2009年12月31日
2.加强税费征管力度。重点抓好建筑业、销售不动产、交通运输业税收征管，抓好纳税评估和纳税等级评定工作，不断强化对各个税(费)种的征管，防止税款流失，大力清缴欠税(费)。
责任领导：*副局长、*副局长
涉及部门：征管股、规费股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*、*
落实时限：2009年12月31日
3.大力整顿和规范地方税收秩序。继续深入开展行业性税收专项检查和区域性税收专项整治，强化部门协作配合，继续开展打击制、售、用假发票和非法代开发票专项整治行动，认真做好案件协查工作。抓好税收违法举报案件的登记、受理、查处、转办、反馈和奖励工作，维护社会协税、护税机制。
责任领导：*局长
涉及部门：稽查局
具体责任人：李文辉
落实时限：2009年12月31日
(二)在严格执法与优化纳税服务的关系上，还不能做到准确把握和处理，执法随意性不同程度存在，还需进一步强化执法监督，规范税收执法，完善纳税服务，推进依法治税。
整改措施：
1.深入推行税收执法责任制，在职责明确、标准统一、考核全面的基础上，进一步加强过错追究，总结执法检查的实践经验，规范检查的组织、范围、程序，强化检查效果。
责任领导：*副局长
涉及部门：法规股
具体责任人：*
落实时限：长期
2.进一步优化完善纳税服务管理制度和办法，不断创新服务方式，积极探索多元化纳税申报和缴款方式。切实为纳税人提供快捷、文明、高效的服务，进一步提高纳税服务水平。精简和规范系统内部各项工作和考核程序，进一步减轻基层负担。
责任领导：*副局长
涉及部门：征管股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*
落实时限：长期
(三)在围绕地方经济社会发展，贯彻落实好相关税收政策，及时深入开展税收宣传，充分发挥税收调节作用方面还存在差距。
整改措施：
1.认真贯彻落实新的营业税暂行条例及我省调整营业税起征点的税收政策，促进全县服务业发展。坚决贯彻落实省委、省政府出台的稳定房地产市场、创业带动就业、中小企业发展等税收政策，促进全县经济平稳较快发展。牢固树立不及时落实税收优惠政策也是收过头税的观念，认真落实好近年来出台的西部大开发、新农村建设、节能减排、保护生态环境、下岗再就业等税收优惠政策。
责任领导：*副局长
涉及部门：税政股、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*
落实时限：长期
2.按照贴近税收中心工作、贴近社会热点、贴近纳税人的原则，创新税收宣传方式，借助广播、电视、报刊等社会媒体，依托《云南地税》内部刊物，结合政府信息公开工作，*地税网页、政务信息查询系统、96128热线等宣传媒介，以税收法律法规和政策宣传为重点，加强社会主义税收取之于民、用之于民的宣传、让纳税人充分了解税收法规，熟悉办税程序，明确纳税义务，实现依法征税和诚信纳税的良性互动，推进建立和谐税收征纳关系。
责任领导：*副局长、*副局长
涉及部门：税政股、征管股、办公室、五个分局
具体责任人：*、*、*、*、*、*、*、*
落实时限：长期
(四)在坚持以人为本，进一步加强干部队伍建设方面离科学发展的要求还有差距。一是存在服务基层，服务纳税人意识淡薄，业务水平不高，作风不实的问题;二是存在干部职务晋升难，向外交流渠道不畅，成长渠道较窄的问题。
整改措施：
1.对照《公务员法》、《党政领导干部选拔任用工作条例》及其配套法规，以健全干部选拔任用、考核评价、管理监督和激励保障机制为着力点，完善干部人事工作制度和全面加强干部队伍建设的有关政策措施。积极争取县委、人大、政府、政协的支持，加强与各部门之间的沟通协调，扩大地税系统内外干部交流渠道;加大对优秀年轻干部的教育培养力度，积极推荐更多符合条件的干部参与各级党委组织的领导干部公开选拔，大力向地方党委、政府输送地税干部。
责任领导：*局长
涉及部门：人教股
具体责任人：*
落实时限：长期
2.在继续强化对税收执法权和行政管理权监督的基础上，加强对领导干部作风状况的监督，加强对民主生活会、述职述廉、诫勉谈话等制度执行情况的监督和检查，认真解决干部队伍在思想作风、学风、工作作风、领导作风、生活作风等方面存在的突出问题。认真总结民主评议政风行风建设的综合性措施和办法，保证作风建设的长期性、规范性和实效性。
责任领导：*纪检组长
涉及部门：监察室
具体责任人：*
落实时限：长期
(五)在规范内部行政管理，提高公信力、执行力方面还有待改进，单位销售的房产未及时办理相关过户手续，久拖未结。在重大决策，评先评优方面，应多听取广大职工的意见、建议，力求公正、客观、民主。
整改措施：
1.规范机关政务工作，提高行政管理效能。进一步加强机关各部门工作的整合协调，统筹安排，加大工作督查督办力度，建立健全各项规章制度，凡属制定重大的特别是涉及干部职工或纳税人切身利益的措施和制度时，要广泛听取群众意见。
责任领导：*副局长
涉及部门：办公室、法规股、监察室
具体责任人：*、*、*
落实时限：长期
2.由*局长亲自牵头，出面协调国土资源局和城建局等相关单位，尽快办理已出售房产的相关过户手续的。
责任领导：*副局长
涉及股室：办公室
具体责任人：*
落实时限：2009年12月31日
五、切实加强组织领导，强化整改落实阶段的各项保障措施
整改落实阶段工作要求高，任务重，干部关心，群众关注。我们要进一步精心组织，加大力度，确保整改落实阶段各项工作取得实效。
第一，要切实加强组织领导。县局学习实践活动领导小组和办公室要加强工作的联系协调和督促落实，严格把关，促进整改落实工作有序推进。全体干部要全力以赴，形成层层负责的有力组织体系，确保整改落实的工作取得新成效。
篇6
【关键词】 矿区服务; 财务管理; 收支平衡; 保本运行
矿区服务业务因油而生、因油而兴。从艰苦创业阶段到蓬勃发展时期,直至目前深化改革进程中,矿区服务系统作为“后勤部”,发挥了基础保障作用。中国石油天然气集团公司从2005年开始进行基地后勤业务的专项核算,2006年在部分单位进行矿区服务系统改革试点,并取得成功。为适应建设综合性国际能源公司的需要,加快建立具有中国石油特色的矿区服务新型管理体制和运行机制,切实提高矿区服务业务保障企业生产、服务职工生活、维护矿区稳定的能力,2007年在集团公司范围内全面实施矿区服务系统改革,将矿区服务业务作为重要的板块进行统一集中和专业化管理。正是借此改革契机,大庆油田矿区服务事业部于2007年9月正式揭牌成立。
一、大庆矿区服务系统基本情况
矿区涵盖大庆地区14个职工生活基地,住宅小区133个,职工住宅4 751栋,总人口约60万。行业跨及物业与公用事业、社会公益性事业、离退休管理及医疗卫生三大板块,业务范围涉及物业服务、民用水、电、暖、道路养护、文化体育服务,托幼服务、公共交通、社区社保、离退休管理及医疗服务等多项业务。
二、矿区服务系统财务管理的特点
矿区服务系统改革本着“三分开”原则(即分开运行、分开核算、分开考核),其中分开核算是构建矿区服务新型管理体制的重要内容之一,可以真实反映矿区业务板块信息,有利于集团公司科学决策、统筹部署;可以明晰责任,确保矿区投入足额到位;可以清晰反映其他业务板块经营情况,进一步提高专业化管理水平。
矿区服务系统明确了收支平衡、保本运行的原则,对矿区服务业务的会计核算、预算管理、资金管理和运行费用分担等作出了具体规定。
(一)会计核算实现集中核算
矿区服务系统所属单位全部纳入一套账管理,从矿区计划财务部到各集团和专业公司的每一个核算单元都作为一个独立的责任中心存在于一套核算系统中。
为保证会计一级集中核算后财务信息口径的一致性,规范信息系统的标准设置,提高系统运行效率,基于中油财务管理信息系统(简称FMIS7.0),根据会计一级集中核算业务流程和各单位经营管理的需要,制订了会计一级集中核算标准化方案,形成了标准化手册,建立标准化体系,实现报表、会计科目以及各项辅助核算的统一规范管理,在满足矿区服务系统财务管理及信息披露要求的同时,会计信息传递速度较快,透明度较高。
针对矿区系统内部本部及下属各分、子公司间存在的上级拨款、利润及折旧上交、内部产品(劳务)互供等交易类型,增加“汇总抵销”、“合并抵销”责任中心,专门用于处理发生的各种内部交易事项,实现账内抵销,避免内部交易造成的收入、成本虚增及内部材料、资产相互调拨造成报表数据不实,并减少了报表编制过程中抵销工作量,保证各会计实体账表的一致性。
同时矿区所属各单位在严格执行统一制定的标准化方案的同时,在允许的范围内,可以根据各单位自身财务管理的需要建立个性化的辅助核算,使矿区业务核算在具备规范性同时,更具灵活性和操作性。
(二)预算管理方面引入分担基数机制
矿区服务系统承担着部分企业办社会的职能,提供的各项服务达不到自给自足,亏损部分需要集团公司与各驻矿单位共同分担。因此在预算管理方面引入分担基数的机制,即矿区服务系统发生的成本减去社会化收入的剩余部分,由集团公司及驻矿单位按照受益人数进行分摊,确定各承担的分担基数,矿区服务系统收取各单位的分担基数后,达到收支平衡,保本运行。集团公司在审定矿区服务系统年度预算时,在上一年批复分担基数的基础上,仅考虑工资上涨及固定资产折旧的增加,其他生产要素价格上涨因素由矿区服务系统自行消化。矿区服务系统根据现有标准成本及管理现状,将预算层层分解落实,与所属单位签订经营考核责任状,对预算执行情况进行严格考核。
(三)资金管理方面实现资金收支两条线
为保证矿区服务系统资金安全,提高资金运行效率,对资金实行收支两条线模式的集中管理。严格通过收入和支出账户分别办理资金收入和支出业务。其中:事业部设立收入总账户为零存款账户,每日营业终了,各矿区所属单位的收入分账户资金全部上划到事业部收入总账户,收入总账户上划集团公司矿区服务总账户;事业部设立的支出总账户为限额透支账户,实行零余额、支付限额控制,日间透支、日终清算的管理办法。各矿区所属单位在协办行设立支出分账户,由各单位管理,用于办理本单位非委托付款项目资金支出业务。该账户按预算拨款模式管理,各单位预先上报资金用款计划,事业部根据资金计划按周拨付资金。事业部对各单位支出分账户每周五资金余额实行限额管理,各单位支出分账户余额限额最高不超过10万元。支出分账户余额超过规定限额时,承办银行将超限额部分上划至事业部收入总账户。通过这些举措,有效控制了资金风险。
三、矿区服务系统财务运行中存在的问题
(一)定价偏低、社会化收入不到位
物业及供暖行业关联交易价格是在1999年根据当时的物价水平制定的,并在2000年开始执行。这些年来随着生产要素价格上涨、职工工资水平提高、服务标准不断提高,成本压力日益增加,但是服务价格一直未做调整,亏损严重。
由于矿区服务涉及的区域点多面广,服务对象结构复杂,给收费工作带来很大的难度,居民水电气暖费用等社会化收入的收费率较低,有的只有60%。
(二)成本压力日益加大
因为矿区服务系统承担着部分社会公益及维护社会稳定的职能,不能完全追求经济效益。在提高服务质量的同时,对成本控制提出了较高要求,但受各种因素影响,矿区服务成本降低空间小。以物业集团采暖成本构成为例:
大庆地区地处高寒地带,年供热期长达6个月。小区布局服从地下石油开采的需要,楼区分散且难形成规模,供热半径大,热损增加。部分小区规模小,大马拉小车,单位固定成本高;偏远地区空室率高,收支不配比;供暖管线长,末端达标供暖热耗大,要使末端达到政府规定的最低标准18度,初始段需达到24、25度。经测算,室温每提升1度,仅燃料成本就增加近2 000万元。
人工成本也在逐年提高。物业服务存在一定程度的冗员,另外由于承担稳定责任,每年都按照上级部门要求新安置有偿解除劳动合同人员再就业,增加了大量人工成本。职工工资水平逐年上涨,相应附加费也随之水涨船高。
原材料及动力价格上涨幅度较大。近年来,煤炭、渣油等燃料价格持续上涨,2007年下半年起水价格由3.95元/吨涨到5.65元/吨,仅采暖一项年耗水量达到1 300万吨左右,成本上升2 210万元;电价格由0.4892元/千瓦时涨到0.5673元/千瓦时,按年耗15 000万千瓦时计算,成本增加1 185万元。
(三)矿区单位对存在的困难普遍认识不足
一是降低成本的途径和方法比较单一。二是部分单位对成本管理的各个环节不够重视。事前没有明确的成本目标,各项标准及定额修改不及时;事中存在管理粗放;事后对于成本与预算的差异,没有做出更深入的分析。三是部分单位在成本管理方面主动性和创新性还不够。等靠要的思想比较严重,对工作缺乏整体的统一规划,发展信心也不足,存在着得过且过的思想。
(四)预算编制依据不充分
在预算编制过程中,主要还是依据上年的决算情况,零基预算应用不够深入,预算编制的科学性有待于进一步加强。
(五)会计核算不完善
对于同一业务,由于会计人员对会计政策及核算办法的理解判断不同,处理的方法也不尽相同。矿区服务系统非整建制单位财务人员更换比较频繁,相应业务衔接不是很顺畅。
(六)资金运转效率不高
主要是为驻矿单位提供后勤保障服务,收入多为关联交易,结算不及时,资金流入集中,周转不畅。对于各单位特殊情况下的计划外用款只能通过上报紧急用款申请表层层上报审批,在时间上存在一定滞后性,给生产及管理带来不便。对于因付款方延误出现的款项未及时划走等情况,极易出现银行账户超限款项被上收,造成支票空头等情况,且再次申请时还需重新上报资金计划,加大了工作量。
四、改进措施
(一)加强会计政策研究,规范会计核算
加强对会计准则的学习,在制定会计政策时,要做出详细的解释。出现新业务时,尽快确定核算办法,统一会计处理。对现有的会计政策和核算办法进行细化,制定会计核算手册,详细规范每一类业务的处理方法,明确核算时使用的会计科目,确保会计信息口径一致。充分发挥集中核算的监督优势,定期或不定期对账务系统进行查询,及时掌握会计信息处理情况,将核算差异或疑义反馈给核算单位,做好信息沟通,确保信息对称。
(二)完善收费计量设施,提高社会化收入
在矿区服务系统大力推广应用远程抄表技术,实施水电气远程抄表集中监控技术改造项目。加大社会化收费工作力度,通过采取各种手段,进一步提高收费率,做到应收尽收。同时还要积极研究如何利用现有资源,扩大延伸服务,增加社会化收入。
(三)建立标准成本管理体系,提升预算管理水平
标准成本是经过详细调查分析和技术测定而制定的,用以评价实际成本和衡量工作效率的一种目标成本,建立标准成本管理制度对企业提高经营管理水平有着重要意义。基于矿区服务系统业务类型复杂多样的特点,需要在多个领域建立标准成本体系。如物业服务及供暖服务行业,原有成本消耗定额,但是在改革过程中部分业务进行了整合,定额消耗也发生了变化。因此,需要在原有基础上,结合业务整合后的管理现状及技术水平的提升,对成本定额进行修订,使之保持先进性。在医疗服务行业,建立以临床路径为基础的标准成本体系,针对患者住院治疗的全过程制定成本定额,形成患者从住院到出院的一个闭环系统的标准成本。在客运服务行业,按照营运车辆类型建立以营运里程为计量单位的标准成本体系。在离退休服务行业,以离退休人员为计量单位,建立标准成本体系。在管理性质单位,建立管理性支出开支标准,进而形成一套涉及各个行业的矿区服务标准成本体系,为预算编制提供充分依据。
(四)提高资金运营效率
执行关联交易封闭结算,在中油财务公司开立封闭结算专用账户,指定专人负责关联交易封闭结算签认工作及资料传递等事项,确保关联交易资金及时结算。加强资金计划管理,做好资金计划与财务预算衔接,结合矿区服务生产经营实际科学编制资金计划,提高计划执行符合率。建立健全资金内控管理制度。加大银行账户与货币资金管理力度,强化表外资金及网上银行监管。
(五)合理安排基本建设投资,加强企业节能降耗措施
针对大量基础设施需完善但投资有限的问题,应本着因地制宜、量力而行的原则安排投资,对于涉及安全环保、节能减排的项目要尽力筹措资金。大力推广供热系统的平衡节能技术、燃煤锅炉中的分层给煤技术、锅炉动力系统的变频技术等,进一步优化矿区能源供应,实现节约用能,减少能源浪费,在增收节支、成本控制上有新突破。
(六)开展成本分析,加大成本控制力度
开展全面深入的成本分析,在不断提高服务标准、保本运行的前提下,科学划分可控成本与不可控成本,努力把无效或低效成本消除在成本产生的源头,花大力气从研究控制可控成本着手,对矿区运行成本实施科学、有效的管理措施。
(七)合理进行纳税筹划
篇7
内容摘要：本文以甘肃兰州为例，探讨了交通发展中的土地利用策略和轨道建设对房地产开发的影响，指出轨道交通既适宜兰州的特殊地形，又符合城市的总体规划；既方便于居民的出行，更有利于城市空间结构的调整，实现多中心城市布局和可持续发展目标，同时也是解决兰州城市交通问题切实可行的有效途径。
关键词：轨道交通 房地产开发 影响 布局
兰州市建设轨道交通的可行性分析
兰州市快速轨道交通建设项目已正式启动，计划分三期实施，从2009年起进入前期准备阶段。轨道交通是一项庞大的系统工程，准备用四年时间完成第一条线路开工前的科研报告、编制及上报审批工作，于2011年正式兴建。
按照国家审批城市快速轨道交通建设项目的条件，当地方财政一般预算收入在100亿元以上，国民生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万人以上，规划线路的客流规模达到单向高峰小时3万人以上，即可发展地铁交通。同样的几个硬指标，分别达到60亿元以上、600亿元以上、150万人以上和1万人，即可发展轻轨交通。
兰州市2007年GDP为730亿元，城区人口约330万，其中非农业人口约190万，据有关部门预计测算，2010年兰州市的国民生产总值约1000亿元，地方财政一般性预算收入达到53亿元，这就具备了建设轨道交通的前提条件。
兰州市规划市区40多公里，南北宽2-18公里，地面交通十分紧张，在市区蜂腰路段，每天有超过20万人次的总出行量和16万人次的公交出行量通过。而城市道路容量的限制，使得单纯通过增加公共汽车数量或常规公交线路来解决城市客运交通问题的难度越来越大，在一些重点交通地段，现有常规公交已达到承载极限。
兰州是狭长的带状城市，主运量集中在东西方向，一旦在东西走向的主干道上布设一条轨道线，可连接市区大部分公交枢纽和客流集散中心，服务客流多、营运效率高，可以从根本上改变东西线交通拥堵问题。因此，兰州要想适应城市建设和发展的步伐，尽快启动轨道交通建设，不仅可行，而且必要。
轨道交通是一项规模空前的基础设施建设项目，需要投入巨额资金，兰州市准备通过设立股份公司、发行建设债券、储备沿线土地置换贷款、征收轨道交通建设基金、招商引资等多种渠道和方式运作平衡资金，解决建设投资问题。
轨道交通是城市现代化的大运量快速有轨客运交通系统工程，是城市交通作用最大的直达客运体系骨干。目前，世界各城市的轨道交通包括地下隧道、地面、高架线路等不同结构方式，一般在市区为地下隧道，在郊区则采用地面或高架方式，随着城市的发展，地面线路也可能逐步转入地下。根据兰州河谷带状的特殊自然地形地貌特征以及城市大孔性土质容易塌方、地下水位高的现状，结合主要客流集散区的路网流量预测分析，多构想几种虚设的轻轨线，进行方案比选，通过定性分析提出几个预选方案，形成兰州的快速轨道建网思路，合理科学地规划好兰州市轨道交通系统，待条件允许时分阶段实施。
轨道交通和房地产开发的必然联系
轨道交通修建与土地资源综合开发有机的结合，这是实现城市公共交通运营商业化的关键，也是城市交通建设筹资的有效途径。城市路网与土地资源利用始终是紧密相关的，因此要以轨道交通建设为契机，统一规划、整合开发，建立公共交通导向的城市土地利用形态，经营好城市土地资产，为城市交通筹集建设资金，促进公交建设与运营的主体多元化与运作商业化，实现社会、经济、环境的协同发展。
一直以来，大多数家庭都习惯于“就近原则”安排自己的工作与生活，活动范围往往固定在以居住点为圆心，车程为半径的特定圈子内，或多或少限定了人们的生活方式。随着轨道交通的投入运营，人们的消费以及置业理念将逐步改变，人们的生活半径将会持续扩大，居住空间也将得到相应延伸。长期以来形成的市中心的拥挤环境，始终影响和困扰着居民的生活，轨道交通建成之后，人们为了提高生活质量，开始考虑选择空气、环境更好，更适于居住的近郊地方。轨道交通的诞生不仅仅是一场交通革命，是解决城市交通拥堵的治本之路，是城市可持续发展的必然需要，更是对改善城市结构、完善城市功能、提升城市知名度不可或缺的战略因素。
城市交通的发展是房地产行业发展最有利的支持，对房地产项目价值增长的作用是显而易见的。从目前大部分城市和国家城市轨道建设的效果来看，四通发达的城市轨道交通，带动了整个城市经济的发展，尤其是房地产开发，可以讲轨道铺设到哪里，房地产开发必定紧随其后，快速衍生发展。
房地产项目的热销跟轻轨的关系不是完全的，但是其存在却是绝对的有利因素，城市经济的发展与快速、便捷的交通网络是密不可分的。随着轨道的修建，可以预测兰州的房地产市场定将加快形成新的格局，并随着轨道布线向外延伸，尤其是轨道站点的土地通过联合开发重构，必然会促使周围商圈和文化娱乐设施建设，促进地铁物业的快速配套完善，形成城市新的房地产开发热度区域，提高城市土地的综合利用效率，实现城市功能布局的进一步均衡发展。
轨道建设引发的城市空间结构调整和多中心模式
城市空间发展模式主要有点轴开发、梯度转移和网络开发等模式。实践证明点轴开发模式能使经济集聚效果得到更加充分的发挥，实现地区之间、板块之间的专业分工与协作，形成有机联系的地域经济网络，提高社会整体经济效益，在点轴开发的基础上，形成从节点到整体的综合开发体系，建立多层次、多目标、多功能的增长开发系统。而轨道交通的开通投入运行正是实现由“点”连“轴”及“面”，联“点”成“带” 结“网”不可缺少的主要环节，是实现点、轴、面最佳连接和空间结构优化，促进城市综合经济形成和发展的因素。
目前中国绝大多数城市始终遵循单中心的发展方向，城市空间结构相对比较集中，由于城市中心区功能过度聚集，导致市区环境污染、交通拥挤、住房紧张等问题日益严重，交通状况和生态环境恶化，交通等市政建设跟不上城市扩张的速度，郊区的混乱和污染与日俱增。如果城市功能仍维持高度集中，城市中心区域超负荷状况越来越成为城市健康有序发展的障碍。
兰州城市总体规划中明确提出了实施“东扩西进、南升北拓”战略，跳出峡谷局限，按照市区行政分区分级设置城市公共活动中心，建设兰州城市副中心，构建未来城市发展新空间的设想。新一轮规划明确提出了拓展城市发展空间，构建以城市中心，非城市中心相结合，形成既独立，又有分工的多元互动的多中心发展体系。新的规划体系中，各中心板块有着向纵深发展明确的定位和产业配套，板块内住宅、商务、商业等其它配套设施，为板块类经济发展奠定基础。下一步如能结合轨道站点的选址和公共交通、出租车等运行方式连网，以及枢纽站点停车系统等因素的合理配置，必将通过轻轨交通促使东西城区连接呼应，彻底改变交通拥堵的现状，提升城市综合服务功能，加速城市化进程。
按照长远的规划发展要求，房地产开发逐渐向周边和近郊扩展，近几年随着新城区的建设和居住环境的改善，安宁地区黄河两岸区域的住宅逐渐放量，住宅品质定位也日趋高端。但由于目前相关配套设施的欠缺和交通问题，很大程度上制约了其发展。从兰州轨道规划线路分析，首先受益的主要是城四区，随着快速轨道建设的开工，交通不便的问题将迎刃而解。同时，西站板块、黄河南北两岸沿线以及安宁新城板块也因交通问题的解决将成为新的居住热点区域，会再现新一轮的房地产开发。
城郊的项目虽然位置稍偏但套型和环境完善，再加上轻轨作为配套交通部分，产品将会有很大的吸引力。远郊的居住环境更亲近于自然，同类品质的住宅，郊区价格相对要低，性价比更高。轻轨的建成，将大大缩小与市区的空间和时间差距，吸引购房人群的置业意向，将成为大多数购房者首选目标，随着目标客户群体的范围扩大，邻近轻轨的郊区住宅将会得到更多市民的青睐。
轻轨建设加速改变房地产开发格局
轨道建设引发的城市空间结构调整是显而易见的，同时也对房地产的拓展提供了相当的空间及诸多的有利因素。房地产的不动产特性，决定其买卖不同于其他产品，具有十分明显的区域性。因此，房地产市场的变化，主要受所在城市区域内部相关因素的制约，这是长期以来人们习惯的对房地产市场的考量方式和思维定势。当轨道建设项目正式启动后，市民随着交通出行的便利，必将调转思维角度，重新审视未来房地产的发展变化，进一步调整自己的居住理念，这一切都将促使房地产开发格局加速改变。
轻轨具有容量大、安全方便、快捷准时的特点，当其建成投入运营之后，城区之间的联系必将更加快捷方便，也更为频繁紧密。构建这样的快速交通，对于房地产来说，无疑是拆去了城市的区域樊篱，未来房地产客户的外延将会相当广泛，也对房产开发的理念是一次全面解构和重塑观念的深刻嬗变。在区域经济合作的共同理想中，在城市群落加速融合的过程中，房地产的地域性将逐步消减，房地产再不是以城市中心为营地的狭小区域概念，跨区域、远郊化的房地产开发新模式将越来越成为现实。
当房地产打破城市区域界限的时候，人们的土地标准和价值观随之改变，今天不被看好的城市边远地块，日后很有可能成为黄金宝地。目前兰州的土地级差标准主要依据离城市中心区的距离和城市配套设施来区分，在城市交通尚不发达的今天，这种划分标准是可以理解的。然而，当城市快速轨道建成的时候，发达的市内交通网一旦与快速轨道对接，人们的时空概念就会发生根本的变化，到时兰州的土地划分标准一定是以交通和景观两大因素构成。
目前地段还是大多数人投资置业的首要法则，但地段本身的概念却在不断刷新。业内认为，由于轨道交通便捷、可达性高，随着轨道交通的开通，中心区的概念逐渐被打破，地段概念将大大淡化。现在，除了价格外，普通购房者置业最关注的无非是这样几点：交通是否便捷，配套是否完善，环境是否优美，生活设施是否齐全。随着出行方式的改变，沿河地带和新区板块区域，由于完善、配套的规划和优美的人居环境，越来越受到置业者的重视，此类地区楼市必将成为城市新的开发热点，进入快速发展阶段。
轻轨建设加速改变房地产开发格局，也对房地产开发带来新的机遇。在新一轮的开发建设中要客观、合理资源优化配置，注意避免急功近利，既要充分利用轻轨交通的优势，更要发挥市郊项目的环境优势，合理增加园林绿化设计，注重产品品质和项目整体规划，才能挖掘交通优势的价值，发挥其最大效益。
综上，随着区域之间的资源整合交流越来越频繁，区域分工的趋势日益凸显，单级中心的生产模式、商务模式已经不能适应新时代城市经济发展的要求。轨道交通的形成不仅促使城市结构调整，同时将引发多中心模式，加速改变房地产开发格局。目前城市经济秩序正在谋求区域内资源最优化整合，以充分合理的调配分享城市社会资源，实现更高效的经济发展。轨道建设必将密切区域间的联系，带动沿线的土地开发，增加城市土地的有效供给，实现以土地开发培育客运客源，以密集人流发展多元化经营，形成集公共交通枢纽、住宅、商业、餐饮和娱乐为一体的繁华街区，通过主业带动其他兼业，实现全方位发展的新的经济增长点，实现高效率的经济结构转型。
参考文献：
1.章云泉.快速轨道交通与城市发展[博士学位论文].中山大学，2000
2.周俊，徐建刚.轨道交通的廊道效益与城市土地利用分析.城市轨道交通研究，2002（1）
3.曹国华，张露.轨道交通与城市空间有序增长相关研究.城市轨道交通研究，2003（1）
4.张鸿雁.城市形象与城市文化资本论[M].东南大学出版社，2006
篇8
[关键词]社区综合服务 集成平台 网格化管理 流程再造
[分类号]TP311.52
社区网格化综合服务集成平台是在现有社区大格局不变的基础上，结合目前街道、社区管理工作、社区服务工作等实际情况，将不同街道、社区、住户按照地域属性划分若干个单元网格，使其数字化，形成多维信息平台。整个平台分为内部平台和外部平台，内部平台为街道、社区协同办公和事物网格化管理系统，主要由街道事务管理系统、社区事务管理系统、办公自动化系统三个子系统集成；外部平台是由社区综合服务网站集群平台构成，每个子系统又细分成功能更细小的子系统，各子系统都以网格化的方式整合社区资源，提升社区服务，最终实现社区管理科学化、数字化、精细化和长效化。
1 社区服务信息化平台的设计思路和目标
1.1 实现社区网格化管理和精细化服务
社区网格化管理实质是管理者将满足服务对象的需求作为具体的任务，建立统一的调度管理机制，借助跨部门的管理规则和业务流程，运用现代信息技术的支撑，构筑资源共享与工作协同的运作模式，使管理者突破传统方式和手段的局限，实现流程顺畅，提高综合管理和服务的效能。把网格运用到社区建设中，它被赋予了多重新的含义：①实现全覆盖。在街道、居委会等大格局不变的基础上，统一划分网格单元，明确管理对象，界定管理幅度，对社区实现属地化为特征的全方位覆盖。②强化整合力。把各类资源在网格单元内进行有效整合，优化配置，实现资源最大限度的节约。③数字化管理。由各单元构成网格，结构清晰，功能相近，信息搜集及时，便于实行信息化基础上的数字管理，体现管理成本优势和长效管理优势。④快捷反应机制。网格本身具有相互连接、彼此联动的特点，从而为资源的纵向、横向移动创造有利条件，便于调控力量的有效、集中投放，容易做出快速反应的处置。因此。社区网格化管理可以作为表达和概括新一轮社区发展本质特点的核心概念和主导理念。
社区网格化综合服务集成平台基本做法是，把按照街道－社区－小区－楼栋－住户的形式划分成若干网格。以网格为单位进行社会管理和服务，将每一网格中所有居民的住房、就业、计生、优抚救助、党建、医疗、教育等信息资料输入计算机管理系统，实行信息化管理。通过网格内管理服务，达到全街道居民社会管理和服务的100％覆盖，如每户、每个角落、流动人口等。系统涵盖街道和社区事务管理的全部内容，实现了街道、社区、辖区单位日常办公的全面信息化管理。街道和社区工作人员共用系统，按照工作分工不同，分配不同的权限。居民通过该平台进行相关业务办理的申请，街道和社区工作人员负责进行审核并办理，街道领导亦可随时掌握和监督街道和社区的各项工作，真正实现“一站式”服务，实现社区工作从无序化转为规范化、从粗放化转为精细化、从被动化变为主动化。
1.2 支持“一站式”协同服务流程再造
针对目前的工作实际，结合信息化建没的需求，管理平台的建设过程中需要对街道、社区工作业务流程进行优化、再造等操作，规范办事程序、简化办事流程，使之能适应信息化建设的需求，特别是涉及多机构处理的事情，更要进行相关的业务流程重组，让所有的工作在一个管理平台内处理完成，让居民真正体会到“一站式”服务的便捷、高效、快速。在进行管理平台的设计开发当中，各级领导、工作人员、开发人员、社区居民都应参与进来，要“解放思想、实事求是”的开发管理平台，对需要进行流程重组、该改造的地方一律进行重组、改造，绝不能因为工作人员暂时性的不适应和不方便而沿用原有的工作流程，从而简单的把工作模式照搬到计算机网络上来处理。
社区综合服务网站平台的有效运行必须依靠健全的后台支持系统，即实体服务网络，其中，街道办事处及其各个职能分中心是这个网络中不可或缺的成员。社区服务信息系统与街道办事处及其各职能分中心的关系如图1所示：
1.3 开通在线服务，提升社区服务水平
管理平台实行的是24小时在线管理。管理平台下的每一个子系统都是7 x24小时运行，社区居民、工作人员可以随时登录平台进行相应的商务、办公等管理服务处理，社区可以通过平台开展在线答疑、社区论坛、生活资汛、呼叫服务中心等在线的服务。当出现需要救助的情况时，居民可以在网上救助信息，同时可以通过电活向呼叫服务中心求助，一旦救助信息，管理平台通过计算、分析、网格化定位，可以立即查明救助信息发出点并在整个社区网站公布显示，让救援者立即赶赴现场，也提示救助信息发出点附近居民进行救助，让社区工作人员、社区居民都参与到社区服务工作中来，从而提高社区服务能力和服务质量。
1.4 数据分散采集、集中存放，平台比对、授权共享
管理平台采取数据分散采集、集中存放。平台比对、授权共享。目前，街道、社区的管理工作基本是各部门各自为政，大多数部门工作仍然停留在手动化，个别部门的工作实现了计算机化、资料数据的电子化，但是各单位所采用软件五花八门，信息系统缺乏或根本无法互连互通，信息资源难以开发利用，数据录入等工作不断机械地重复。该管理平台通过整合集队伍、划分责任网格、整合采集表、利用共享平台进行数据比对、授权共享，打破丫信息产生、使用、分析的条块分割，明确了采集、共享、使用、分析的层级责任，通过整合采集，让政务服务变被动为主动，在数据共享的基础上完成内部协调，实现了统一服务。
1.5 统一数据规范及信息技术标准与准则
管理平台在进行信息化建设和数据采集时，采用国际、国家、行业等地方通常的标准及规范。主要体现在建设过程当中所遇到的数据采集规范、代码规范、数据元规范、数据格式规范、数据交换规范、系统接入规范等。通过这些规范化的处理，社区信息化建没遵守了相关的信息技术标准与准则，规范了社区工作的业务处理。
1.6 科学部署、配置简便、操作便捷
社区网格化管理综合服务平台是统一规划、统一设计、统一建设，实现社区综合服务的数据交换与共享。整个平台对数据和应用进行集中化地部署。各级用户通过已有的计算机网络和计算机来访问社区管理平台，各社区无须配置服务器和应用系统。社区管理乎台按照统一标准进行建设，集中维护，基于B／S方式进行管理，客户端没有特殊要求，无须安装额外的客户端软件。
2 街道／社区服务信息化综合平台架构
2.1 信息化平台软件架构体系
管理平台是在互联网上构建一个统一的网络信息平台，在平台上存储、处理组织办公的相关信息；采用.Net和Web技术，基于组件模型和关系型数据库构建，通过Internet公网VPN技术和拨号访问方式，实现各地的信息接人和处理，通过标准数据接口技术与其他系统互联，通过工作流管理系统实现数据整合及信息的交换与交流。平台分为浏览器、Web服务器、App应用服务器，数据库四层架构。浏览器部署在客户端，通过Internet同服务器交互，其余三层部署在服务器上，其中Web服务器负责接收浏览器提交的Http请求。
管理平台软件体系架构分为四个子系统，即街道事务管理子系统、社区事务管理子系统、办公自动化子系统和社区综合服务网站子系统。其中街道事务管理子系统、社区事务管理子系统、办公自动化子系统为街道／社区工作人员进行办公、业务处理等相关事务处理的系统，属于“对内”系统；社区综合服务网站子系统主要为社区居民以及外界人员服务，如街道／社区信息、社区BBS、社区商务等，属于“对外”系统。整个平台分为五个层次，即基础数据层、业务数据层、基础软件层、应用软件层，用户层，各层之间严格遵守“高内聚、低耦合”原则，同时严格按照街道现行办(所)、社区的划分和职责，设立了党政工作子系统、计生工作子系统、综治工作子系统、经济工作子系统、社区事务子系统等15个子系统。各子系统之间互联互通，数据共享。平台软件架构体系见图2。
2.2 信息化平台物理架构体系
管理乎台物理架构体系中所有网络硬件设备集中配置在信息中心机房内，以千兆以太网交换机为骨干设备，中心通过和交换机连接的路由器以及拨号服务器经数据交换网和公共电话网同其他网络互连，整个网络呈星型拓扑结构。各个街道办事处、社区及区政府各科局的局域网通过光纤专线接人至区信息中心，居民和社区单位则通过拨号方式接人区信息中心网络，各办事处之间通过划分VLAN的方式进行隔离。
3 街道／社区服务信息化综合平台开发原则及功能设计
3.1 街道、社区服务信息化综合平台开发原则 3.1.1 基本原则 管理平台在设计上应按照国家关于构建和谐社会的要求，以省、市、区政府关于社区建设和社区管理信息化的总体要求为指导，以理顺社区关系、推动文明祥和的新型社区构建为目标，以社区服务和社区工作组织体系建设为保障，以构建社区管理协同工作信息化平台为手段，提高社区管理和社区服务的总体水平。同时应充分考虑到长远发展的需求，在实施上应根据实际需要及投资金额，分期配置、分期实施、逐步扩展，保证系统的完整性和用户的投资，平台设计应遵循的原则有：①实用性、易用性原则；②高可靠性、高安全性原则；③成熟和先进性原则；④规范性原则；⑤开放性原则；⑥可扩充和扩展化原则；⑦最优响应时间原则；⑧经济性原则。
3.1.2 内容设计原则 在进行管理平台内容设计时，应突出“以人为本、资源共享、管理创新”的理念，通过归纳、梳理与基层社区日常管理相关的办公事务，将涉及基层社会治安、社区劳动保障、文化建设、环境保护、卫生防疫、社区组织、社区财务、社区党建等日常事务10余大类多个基础数据项建库分类存储，实现社区日常管理系统化、网络化、自动化，减轻基层社区工作人员的重复工作量和劳动强度，同时能够根据权限设置调用公安、民政、计生、环保、教育、房产等部门的社区业务管理信息，定期生成固定报表和统计分析报表，形成实时、在线、共享的新、准、实的数据信息，供各级领导统计分析和决策使用。
3.1.3 安全设计原则 街道、社区信息化综合管理平台是内外系统的综合集成，其中内部系统设计到电子政务部分，与上级的各条块行政管理部门相连同，而外部系统是完全对外开放，因此内外系统集成时的安全性就显得尤为重要。
从计算机安全学的观点分层进行分析，计算机网络的安全包括以下几个方面：①物理层的安全，即主机及路由器等网络硬件设备物理上的安全；②网络结构的安全，即整个网络不应该由于局部的故障而导致瘫痪；③网络操作系统的安全；④网络应用，包括信息传输的安全，具体包括网络的物理安全问题、网络结构安全、操作系统的安全、应用层安全、信息源安全及用户安全等。
3.2 街道／社区服务信息化综合平台服务容及功能设计
社区网格化综合服务集成平台是运用信息资源规划(Information Resource Planning，IRP)原理实现社区信息资源共享，实现社区政务、服务、管理、商务等信息系统的协同，及社区居民“一站式”服务。具体通过职能域界定、业务梳理、构建用户视图、建立系统功能模型和系统体系结构模型等来实现社区党政工作系统、计生工作系统、综治工作系统、经济工作系统、社区事务系统、综合服务网站集群及社区商务系统等10余个系统之间信息资源及系统集成。
由于街道／社区工作类别多、范围广、内容繁琐等特点，在综合平台的内容及功能设计中，尽量涵盖街道、社区服务的内容，利用全域U／C矩阵方法划分子系统。服务内容包含居民家庭、社区民政、社区训，生、社区服务、社区经济、社区文化、社区环境、社区治安、社区党工团建设、驻社区单位、民间团体、社区办公自动化、内务管理、社区电子地图等街道社区工作的方方面面。综合服务网站集群系统的服务内容主要包含有电子商务、在线服务及呼叫中心、社区交流、生活资讯、志愿者服务等在线服务内容。
全域系统体系结构模型(全域U／C矩阵)是整个规划范围内所有子系统和主题数据库之间的关系；子系统体系结构模型(子系统U／C矩阵)是子系统内所有功能程序模块与基本表之间的关系。将系统功能模型与数据模型结合起来，通过构造U／C矩阵，来明确整个系统及其各子系统之间的关系，并明确划分出各子系统边界”，如表1所示：
在平台设计当中，首先以街道一社区一小区一楼栋一住户形式分层分级划分为若：卜个独立的网格，并形成社区电子地图。通过电子地图上的每一个网格实现对街道辖设的各社区、社区楼栋、楼栋住户统一管理，建立统一的树形目录菜单管理，各级有严格的归属管理，如住户归属楼栋，楼栋归属社区，社区归属街道，将社区内的每一件物、每一个人都纳入管理范畴，真正实现网格化管理和精细化服务。如对每个人住房、计生、医疗、教育等动态信息进行精细化管理，能有效支持社区老年人、残疾人和呼叫中心等精细化服务。街道一社区一小区一住户网格划分如图4所示：
平台中的楼栋网格划分后界面见图5。整个信息化平台具有数据采集功能、数据交换功能、服务功能、分层分级权限控制管理功能、浏览查询功能、统计分析
功能及后台管理等基本功能。各级用户只要填写相应的账号、密码及管理权限就可以快速地登录管理平台，无需安装额外的软件和设备，社区工作者能够应用自如：①数据采集功能，使社区及时、准确采集、录入、更新、上传社区基础信息，使社区日常管理、相关报表、申报业务等工作实现计算机处理和网络办公；②数据交换功能，为政府相关部门之间、部门与社区、社区之间架起信息传输的桥梁，能够满足所有部门的工作需求；③服务功能，以市或区为单位建立数据库，对数据进行集中分析处理，为政府相关部门和社区提供基础信息的统计、分析等服务，为各部门提供详实可靠的决策依据；④平台设计实现内部应用的分层分级权限控制管理，由社区到各街道到居委会居民小组逐级派发权限，上级部门可以看到所有下级部门采集的社区管理信息，下级用户只能查看修改自己登记的社区信息，居委会为主要的信息采集点，由街道通过区镇中心对这些采集点进行统一的权限管理。街道办可以看到整个辖区内所有上报的社区管理信息。
管理平台数据采集方便、简洁、准确、快速，为管理平台的良好运行提供了基础条件。整个数据采集分为现场采集和网络采集，其中以网络采集为主。现场采集，即社区人员(网格管理员)定期到社区、居民当中进行实地的调查、记录或与居民面对面交谈并填写相应的信息资料；网络采集，即由街道按照上级部门的要求制定相应的规范表格于管理平台，居民再登录该管理平台自主地填写个人、家庭基本信息以及需采集的相关信息并提交至社区居委会，然后由社区居委会进行审核再提交至街道一级的信息化主管部门””。
街道、社区服务信息化综合平成后，街道、社区服务是以高效、快捷的网络服务提供，特别是街道、社区的事务服务，如准生证、婚育证、独生子女证等事务的办理由社区居民通过网络提交申请，社区工作人员直接在网络办理核实、审批、发放等，由原来的“单据流”变成“信息流”，从而提高街道、社区的服务质量。同样，街道、社区的办事效率得到了提高，工作人员摆脱了先前没日没夜地、重复地数据采集、录入，只需在系统初始化时完成一次基础数据资料的采集、录入即可，基础数据库创建完成后，街道、社区的业务管理系统所需要的数据都从基础数据库中调用并形成相应的业务数据库，从而达到数据高度共享。信息采集主要是人工采集和网络采集，数据更新则由相应的业务管理系统和数据库管理系统完成。平台的数据信息采集
社区综合服务网站平台(或称社区门户网站、社区网站群)详细调研社区及社区居民需求，贴近居民实际生活需要，周密策划社区网站建设需求分析和技术方案，统一规划、统一设计、统一建设，避免了重复投资。克服了社区人才短缺的瓶颈，建设一个以省(市)社区门户网主站为核心，每个社区子网站为一个相对独立的子站，形成一个内容既相互独立，又相互渗透的网站群。社区子网站与社区子网站之间互动交流，信息共享。社区集群网将网上社区与现实社区完全重合，围绕社区政务服务、社区物业管理服务、社区电子商务服务、社区生活服务、社区志愿者服务等方面建立一个社区居民与居民之间、居民与商家之间、社区与社区之间的沟通、交流平台。如社区政务公共服务，提供户籍迁入、计划生育、综合治理、社区党建、社区就业、社区保障、社区救助、社区商业、社区卫生、社区文教、社区安全、社区环境综合等服务。利用社区门户网平台，社区居民可通过网络平台随时与社区工作人员交流互动，传达民情民意，并对社区工作人员的工作态度、工作效率、工作能力等在网上进行公开点评，让居民、居民性的社区组织以主体姿态，以自助、自治的方式组织起来，参与社区管理，参与社区矛盾的解决，关怀弱势群体，培养社区归属感。
篇9
关键词：旅游房地产；商业银行；战略管理
中图分类号：F832.41 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)01－0038－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.01.09
一、构建海南省旅游房地产特色银行的可行性分析
（一）构建海南省旅游房地产特色银行的理论基础
构建旅游房地产特色银行属于商业银行战略管理的范畴。商业银行战略管理是商业银行关于自身在未来不确定性环境中为实现既定总体发展目标而进行的一系列决策和活动[1]。具体地说，就是商业银行对经济发展趋势进行预测，规划银行经营目标，构建相应的内部体系，对各类金融业务和产品等进行优化排序和资源配置，并不断调整和修正，以达到预期目标[2]。商业银行战略管理是根据银行经营环境变化制定战略、实施战略，并根据结果评价和反馈来调整、制定战略的动态过程。构建旅游房地产特色银行的经营战略，就是基于商业银行战略管理理论，在海南国际旅游岛建设的大背景下，通过对海南省银行业自身经营和发展所面临的战略环境进行分析、评价，并预测这些环境的未来发展趋势的基础上形成的。
（二）构建海南省旅游房地产特色银行的环境分析
海南省构建旅游房地产特色银行具有坚实的产业环境基础，主要表现在以下几个方面。
1.海南省具有发展旅游房地产的资源禀赋。海南省拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的海岸线约占50%～60%，被称为“国宝级”的海岸线。海南省具有目前国内最佳的综合生态环境、人居环境。据近4年海南省环境状况监测表明，海南省的环境质量特别是环境空气质量持续保持全国一流水平，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍。
2.海南省具有发展旅游房地产的政策优势。自2000年以来，海南省已先后编制实施了《海南省城镇体系规划》、《海南省土地利用总体规划》、《海南省旅游总体规划》、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》等政策法规，并抓紧编制《海南省旅游房地产发展总体规划》。在这一系列省域重要规划中，均突出岛屿空间特色，为推进房地产业整体发展创造了有利条件。特别是2010年相继的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》等重大文件，不仅将海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，更把房地产业定位为海南国际旅游岛的支柱产业之一，提出了要保持海南省房地产业平稳健康发展，积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，为海南省发展旅游房地产业提供了坚实的政策保障。
3.海南省具有发展旅游房地产的产业基础。自2004年以来，海南省不断加快旅游“硬件”发展，目前已拥有星级酒店238家，A级以上景区30个，旅行社数量已由158家发展到196家，导游人数达到了9800人①。扩建了海口市美兰机场和三亚市凤凰机场两个国际机场，开通国内、国际定期航线156条和多条包机航线，投资建设东环快速铁路，建成31个万吨级深水码头，逐步构建起方便快捷的立体交通网络。同时，与旅游房地产配套的医疗卫生、文化教育、商业餐饮、休闲娱乐等公共服务配套设施建设也不断加快。旅游公共基础设施的完善刺激了旅游产业加快发展，2004―2009年，海南省每年接待游客人数年均增长9.91%，其中外国游客数量年均增长31.81%；旅游总收入年均增长13.78%，其中外汇收入年均增长36.60%。2010年仅上半年已累计接待过夜游客1323.62万人次，其中累计接待港澳台及外国旅游者34.25万人次；全省旅游收入累计实现138.91亿元①。
4.海南省具有发展旅游房地产的广阔前景。一是投资增速加快。2005―2009年，海南省房地产开发投资复合增长率达41.98%。2010年1―6月，海南省完成房地产开发投资205.33亿元，同比增长78.9%，高出全国增长水平40.8个百分点，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资。二是销售需求持续旺盛。2005―2009年，海南省商品住房销售面积年均增长22.43％。2010年1―6月，海南省商品房销售面积482.28万平方米，同比增长121.7%。三是发展前景看好。据海南省房地产协会的统计数据显示，自2003年以来，海南度假型居住地产销售以年均33.53%的幅度快速增长，并预计在未来一段时间内继续保持较高的增速。在酒店方面，据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1～13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约7～9万间，据此估计，海南省平均每年需兴建40～50家酒店。根据有关数据分析，到2020年海南省每年预计接待境内外高尔夫游客约625～650万人次。而目前海南省只有26家高尔夫球场，按照业内标准，一个18洞球场每年的接待极限是9.24万人次，远远不能满足不断增长的境内外市场需求。因此，到2020年海南需要拥有70家高尔夫球场，这与海南省住房和城乡建设厅所作的“未来15年内全省新增30～40个高尔夫球场”的预测大体一致②。
二、构建海南省旅游房地产特色银行的总体思路
旅游地产特色银行是指以旅游房地产业务为主要经营特色，拥有分工明确、层次互补的专业化营销体系，以及符合特色经营需要的人力资源管理、绩效管理、资源配置、风险控制等配套机制，具备较强的专业化服务能力和市场竞争能力，能够形成旅游房地产业务经营规模效应和集合效应的商业银行。大力发展旅游房地产信贷业务，构建旅游房地产特色银行，是立足于海南省资源环境特点和经济发展趋势所做的思考，符合海南省银行业建设现代化商业银行的战略需要。
首先，商业银行从战略管理的角度构建旅游房地产特色经营体系要有明确的战略定位。根据本文的构想，其战略定位应该是以海南省旅游资源为依托，以国际旅游岛建设为契机，以实现资产、负债、中间业务全面协调、可持续发展为目标，建立和完善营销体系，强化市场营销，实施客户分类管理，提高银行市场竞争力，构建旅游地产特色银行。
其次，要从区域发展、客户选择、产品策略方面明确旅游房地产特色经营体系的市场定位。在区域发展上，采取点、线、面相结合，以点带线、以线带面的方式，实现城区和县域的协调发展。即以海口市和三亚市为龙头，带动琼海市、文昌市、陵水县等东部县域的发展，并根据市场发展趋势，向澄迈县、保亭县、琼中县等中西部县域延伸，进而覆盖全省具备旅游资源的区域。在客户选择上，按照“大中选强，小中择优”的原则，充实和优化以全国百强、境内外上市公司等大型房地产开发企业及其直接或间接控股的子公司为主体，以具有一定开发经验和资金实力的优质成长型房地产开发企业为补充的客户结构。同时，根据海南省行政区划省直管市县的特点，通过客户名单制管理和动态调整机制，加快建立省、市（县）二级优质客户群。在产品发展策略上，房地产开发贷款重点支持以旅游、休闲资源为卖点的优质住宅、高端酒店、大型商业综合体、生态社区、高尔夫球场、游艇码头等项目；经营性物业抵押贷款锁定由品牌管理公司经营的高档酒店、大型商业综合体、高端旅游项目；个人住房贷款重点支持党政机关、事业单位员工和高收入优势行业员工，私营企业主等资信状况较为理想的客户。同时要建立产品联动机制，发挥旅游房地产信贷业务的辐射效应，实现从资产业务单一营销向资产业务、负债业务、中间业务综合营销和多产品组合营销的转变。
三、构建旅游房地产特色银行的策略选择
（一）组织体系发展策略
在省分行一级组建房地产金融服务中心。房地产金融服务中心下设住房金融部、商用物业部、旅游地产部和综合服务部。住房金融部主要司职住宅及以住宅为主的生态社区等项目的营销及管理；商用物业部主要司职酒店、商场、写字楼等商用型项目的营销及管理；旅游地产部主要司职旅游项目、高尔夫球场、游艇码头及旅游配套基础设施建设项目的营销及管理；综合服务部主要为房地产开发企业投资银行等综合性金融服务，以及负责服务中心的综合管理工作。
在经营行层面，根据各分支行的房地产信贷规模、管理水平、人员素质和区域资源等因素，按照单点支行的组织模式，打造以旅游房地产类贷款为主要信贷资产，以房地产开发、经营性物业抵押和个人住房贷款为拳头产品，拥有分工明确的营销团队和一定数量的房贷客户群体，具备较强的专业化服务能力和市场竞争能力，能够形成经营规模效应和集合效应的旅游房地产信贷专业营销行。专业营销行下辖一个营业部，组织负责业务清算和基础运营。专业营销行是建立旅游房地产信贷专业化营销体系的重要支撑，也是构建旅游房地产特色银行的基础单元。打造专业营销行，应注重市场化运作，在城区，重点考察业务规模、管理水平是否与专业化要求相适应；在县域，注重结合区域资源和人员素质进行统筹考量，使之成为推动旅游房地产信贷业务发展的有力结点。同时，将其他经营行按所辖区域划分为城区经营行和县域经营行，在资源分配、经营考核方面根据区域特征给予差异化管理。
在基础网点层面，重点推进网点经营转型，根据网点服务功能细分为精品型、理财型、标准型、自助型四种网点类型，实行分类管理、分类建设，并按“先精品型、再理财型、后标准型”的顺序配置相关资源，积极推进网点从业务处理中心、交易中心向营销中心、利润中心转变。加强网点客户经理建设，按比例分别加强精品型、理财型个人信贷客户经理配备，提升网点个人住房金融服务功能（见图1）。
（二）资源配置策略
资源配置效率的高低直接决定了商业银行的竞争实力和经营效益。因此，要以“效率优先、兼顾公平、有效激励、战略引导”的资源配置原则，构建服务于特色经营的集约高效的资源配置机制。
在财务资源配置方面，应坚持“价值创造决定费用使用”的原则，在保证正常经营的前提下，使费用资源向旅游房地产金融类产品倾斜，提高费用的投入产出比，推动旅游房地产金融产品盈利能力的提高。要适应经营转型的需要，科学规划财务资源分配，积极探索发展费用与经营效益的最佳结合，提高费用管理的灵活性，对合理的刚性费用要尽可能配置到位，不留缺口；对弹性费用的配置要与经营行资源配置预期效果、经营业绩挂钩，提高资源配置效果。在确保业务和利润计划实现的前提下，改变工资与非工资费用彼此割裂、相互不可调剂的政策，允许各经营行节约的非工资费用以一定比例转化为工资。
在固定资产配置方面，关键在于突出配置重点，优化配置结构，提高投资效率。改进固定资产管理系统和营业费用核算与分析系统，加强对成本动因的分析与研究，改数量基础（如面积、人数、平均余额等）为多元基础（如数量动因、作业动因）来分摊间接成本，为成本管理提供更贴近实际、更加准确的数据服务。
（三）人力资源管理策略
按照短期激励与长期激励相结合、精神激励与物质激励相结合、有效激励与严格约束相结合的原则，统一搭建起适应旅游房地产特色经营需要的集合岗位分类分级体系、薪酬体系、绩效管理体系于一体的人力资源管理体系[3]。
1.建立以分类分级为基础的岗位管理体系。在银行房地产业务条线内推广岗位分类分级管理体系，按照营销、管理、操作三大序列设置房地产业务岗位。同时，按照分类分级管理的优化薪酬分配体系，将员工薪酬分为基本工资、岗位工资和绩效工资三个部分。其中，基本工资是工资构成中的固定部分，工资额度因人而异，与员工个人的行政职务或技术职务、工龄等挂钩，体现历史贡献和保障职能；岗位工资反映岗位价值总体水平，按照等比的原则进行分配，即同一类别任何两个相邻等级岗位的岗位工资之比是一致的；绩效工资是工资构成中“活”的部分，与员工个人绩效和部门绩效紧密挂钩，根据考核结果分配。岗位工资和绩效工资构成岗位目标总收入，相同的岗位等级、完成岗位目标绩效，其岗位目标总收入相同。不同等级和类别的岗位，其岗位工资和目标绩效工资的结构不同。
2.建立基于能力和业绩的绩效管理体系。绩效管理是现代企业战略管理的重要组成部分，建立科学、有效的绩效评价体系是绩效管理研究的重要任务。设计一套科学的、符合经营环境特征并满足商业银行发展需要的绩效评价体系，是提高商业银行核心竞争力，实现可持续发展的关键[4]。构建旅游房地产特色银行，应在房地产业务条线内推广基于平衡计分卡理念的绩效考核体系，根据平衡记分卡的财务、客户、内部流程、学习能力四个维度，把主要经营目标、内部运作效率、风险控制等考核指标分解到各岗位，并根据绩效考核结果分配绩效工资。在考核层面上，部门基于平衡记分卡考核，员工考核则来自于部门的平衡记分卡指标分解和个人能力360度评价。
3.做好各模块之间的配套工作。人力资源管理体系中，岗位体系是基础，绩效体系是核心，配套机制是保障，为让各模块之间相互促进，发挥合力，可重点把握几个配套模式：一是在岗位晋升通道搭建完成后，配套岗位后续管理办法，将员工岗位晋升与绩效考核有效挂钩，真正发挥业绩的引导和激励作用；二是在绩效结果的运用上，要配套运用于劳动合同管理、培训和职业生涯规划等方面，通过绩效考核让员工了解自身的长处和不足，明确前进的方向，着眼于绩效的持续提升；三是配套灵活、操作性强的岗位薪点调整机制，增强薪点的激励作用。
（四）风险管理策略
就商业银行而言，风险管理的实质就是内部控制管理。根据现代商业银行内部控制管理理论，商业银行内部控制是商业银行的一种自律行为，是商业银行董事会、高级管理层和各级管理人员为完成既定的工作目标和防范风险，对内部组织及其工作人员从事业务活动进行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序的总称[5]。旅游房地产特色银行风险管理体系主要包括风险管理组织架构、风险管理工具和风险管理措施，其核心是风险管理组织架构设计。
在商业银行省级分行内部设立风险管理部，主管全辖风险与内部控制管理工作。具体负责经营中的信用风险、市场风险、操作风险的识别和评价；风险管理工作的运用及指导；组织和监督各业务条线建立与健全分管业务、分管系统的风险管理制度及评价标准；检查各单位对各自业务和管理系统进行风险控制的情况；组织检查全行综合性风险制度执行情况等。同时，在所辖分支行内设立独立的风险经理岗位。风险经理实行派驻制，由省分行风险管理部直接领导，负责对所在经营行的风险控制和管理情况进行监督，定期对经营行风险情况进行综合评价，向所在行提供风险咨询和建议，及时发现业务经营中的风险漏洞并采取补救措施。
旅游房地产特色银行风险管理组织系统还应承担的职能有：负责全行房地产金融业务营销和管理的风险控制；负责全行房地产金融业务的资产质量、经营效益的监测和风险控制；负责全行房地产金融业务发展战略和经营策略的风险评价；负责全行房地产金融有关业务标准、管理办法和操作规程的风险控制；负责全行房地产金融业务操作风险监测和检查等。
此外，应根据旅游房地产业务的风险特征，研究制定旅游房地产信贷业务操作细则、评估要点等，提高业务风险控制能力。推广风险管理工具应用，把风险控制机制嵌入旅游房地产业务条线中，确保风险识别、评价和管理的全程化、智能化和精细化。加强资产减值测试管理，科学做好房地产资产风险分类，有效提高风险抵补能力和风险覆盖水平。完善现场与非现场监督相结合的授信执行管理模式，推广分层用信审核机制，建立已批信贷业务回访和后评价制度，提高授信用信作业的制度化、规范化、流程化管理水平。加强项目资金的监管，全期监测项目开发进度和用款需求，按照“受托支付”、“实贷实付”原则，科学控制放款节奏。执行抵押品动态监测管理，建立行业风险压力测试制度，全面加强房地产信贷资产的风险排查，并建立有效的风险退出机制，切实把控贷款风险。
四、构建旅游房地产特色银行的配套机制
（一）业务流程优化机制
业务流程是指商业银行金融产品生产过程、操作过程的全部线路和环节，即产品从开始接受操作直到最后完工所经历的全部业务手续，包括业务流程所涉及到的全部人工工艺、计算机操作工艺、管理工艺、监护工艺过程。构建旅游房地产特色银行，可从以下几个方面对业务流程进行优化。
1.实行集中作业。优化整合房地产信贷运作流程，推行评级、授信、调查、评估等集中作业和一次性方案审批，提高业务运作效率。
2.推行双线运作。对优质客户、重点项目推行前后台平行作业的方式，后台部门全程跟踪项目的调查评议，提前介入审查环节，提高营销工作效能。
3.建立重点业务优先办理制度。对重点项目和优良客户的信贷业务，由省分行直接发起业务受理与调查，缩短决策链条，并优先调查、优先审查、优先审议、及时批复，增强对重点领域的市场竞争力。
4.建立业务限时办结制度。根据旅游房地产金融服务需求特性，对业务办理时限和质量要求进行梳理和界定，制定统一的业务办理规范准则。并建立业务办理效能考核机制，将业务办理效能纳入综合绩效考核办法中，与绩效工资挂钩，加强对业务操作的规范性和时效性管理。
（二）营销协调和信息交互机制
强化营销协调和信息交互机制，能够有效提高营销效能、增强营销合力，重点是建立和完善一个服务系统、两个制度、两个信息库。
1.完善房地产客户服务体系。结合房地产业务发展要求，加强信息平台、网络渠道等的开发、建设和利用，使所有现实和潜在客户及其业务需求均纳入“网”中，加强信息情报的调查、研究，理财信息的交流、咨询。推广房地产客户管理系统，完善客户信息采集功能，推进客户分层服务。优化以客户为中心的业务操作处理流程，完善全天候、全方位、多品种的面对面、互联网、电话等多样化渠道和一站式服务模式，为高端的房贷个人客户提供绿色通道服务，以满足客户在快节奏环境下对便利性的要求。
2.建立专业营销行行长联席会议制度和市场营销协调会议制度。专业营销行行长联席会议定期召开，无特定议题，主要作用是沟通信息、互通有无，对旅游房地产项目进行统筹分配、分工营销，避免单兵作战和内部竞争，通过有效协作增强营销合力。联席会议可视实际情况扩大至省分行前台部门和其他经营行。市场营销协调会议由房地产金融服务中心发起和组织，不定期召开，有特定议题，与议题相关职能部门和经营行参加，重点解决房地产业务市场营销工作中的问题和争端，并为客户综合服务提供全面的政策支持。
3.建立项目储备库和房地产价格信息库。建立项目储备机制，将尚不具备运作条件的项目、分期滚动开发的项目、存量客户的拟建项目纳入储备库，进行动态管理，增强业务发展后劲。建立房地产价格信息的记录机制，定期收集辖内各区域的房产均价、各业态均价、代表项目价格等信息，为贷款调查、项目评估提供充分的历史数据，以提高信贷决策的准确性。
（三）业务激励机制
旅游房地产业务营销以正向激励为主，实行“五个倾斜”，即资源向业务拓展部门倾斜、向存量客户维护倾斜、向增量业务营销倾斜、向创利业务和产品倾斜、向贡献突出的个人倾斜，使工资分配和费用分配与价值创造和经营转型紧密挂钩。对旅游房地产业务制定单项考核指标，纳入综合绩效考核评价机制，实施加分奖励；对新拓展的优质客户和重大项目，根据客户部门、信贷部门、产品部门、科技部门所承担的工作量及贡献度，给予相应的绩效工资激励；对专业营销团队，进行模拟利润考核，考核结果与绩效工资挂钩，模拟利润达规定标准的，进行现金奖励。
参考文献：
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①数据来源：笔者根据海南省旅游局公布的有关数据整理得出。
