房地产行业财务风险的特点范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业财务风险的特点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 财务风险

财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。

一、我国房地产行业财务风险类型

我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。

（一）外部风险

房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。

市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。

政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。

（二）内部风险

内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。

二、房地产企业风险评价研究

（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系

科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

（二）拓展多元化融资渠道

房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。

（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平

作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。

（四）做好市场调研，降低市场风险

房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。

参考文献

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一、房地产行业背景分析

房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业，它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点，并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来，由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求，到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年，我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策，首付比例和贷款利率的提高，使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险，我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险，并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险，都会对房地产行业发展带来影响，主要是以下几个方面：

1.负债率高

通过一些调查数据显示，我国房地产企业的资产负债率均为75%以上， 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转，在选择项目时已出现盲目性，出现不规范的高额借债，导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示，在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款，这样单一的融资方式，导致对银行依赖性大，使得很多风险都压在银行身上。同时，主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解，难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上，不利于分散风险。

3.财务涉及面广，管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂，涉及的主体较多，包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等，再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多，这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标，要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平，把握企业对资金的发展能力以及偿还能力，以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施，这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准，使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险，会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道，形成新的融资方案，来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理，其次要扩大自身的资金拥有情况，逐步的开发自引外资的条件：比如，可以根据发那个地产的信托计划，在保持公司原有负债率的情况下，来吸引外来投资者的眼光，要降低融合资金的成本，这样既可以节省财务管理的费用，也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等，来不断的控制企业成本，逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略，加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理，要以让客户满意为宗旨，来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理，约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略，以便更好地控制成本。在内部的控制上，要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组，对财务进行定期的考核和监督，实现内部控制的完善。另外，还要在房地产服务的开发和设计上，对成本进行预先规划，以便使图纸上的成本与实际成本更接近，减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组，在各个环节按制度和目标严格监督，尽量减少人为因素的干扰，提高财务风险控制的保障。

4.要做好市场调研，降低外部风险

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关键词：房地产；财务风险；控制措施

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0241-01

我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。

一、房地产行业财务风险分析

按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。

工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。

通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。

健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。

加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。

积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。

强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

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关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略

纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。

一、政策干预下国内房地产行业的发展现状

目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。

二、政策干预下房地产财务风险的成因分析

由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：

(一)财务管理人员素质低下带来的风险

由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。

(二)新信贷政策造成的风险

为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。

(三)新的税收政策带来的风险

另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。

(四)新的土地政策带来的风险

当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。

三、降低房地产财务风险的有效策略

为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。

(一)创新融资形式，提高应对风险能力

由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。

(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能

很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。

(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质

根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。

(四)合理避税，降低部分土地增值税

作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。

四、结束语

面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。

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一、房地产行业财务风险的特点

首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。

其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。

接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。

最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。

二、房地产项目的风险来源

（一）资金筹措周期长

房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。

（二）项目匹配不合理

首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。

（三）财务管理水平有限

房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。

三、财务风险管控的手段

（一）开展审计活动，削弱资金链风险

作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的?碓春褪褂茫?通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。

（二）加强内部管理，健全预警机制

首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。

（三）强化风险意识，把握市场导向

在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。

（四）保持筹资稳定，控制投资方向

现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。

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关键词：房地产企业 财务风险管理 问题 对策 分析

我国的房地产产业的兴起可以追溯到20世纪80年代中期，虽然只有短短的20多年发展历史，但潜力却不容小觑，与其他行业相比，成长性很高。随着世界经济的快速发展，我国各个行业也都显现出欣欣向上的发展趋势，对房地产行业来说更是如此。房地产业与其他行业很大的不同在于其在资金上的密集型属性，房地产行业与一般行业相比，不仅投入资金量大、资金回收期长，而且资金变现能力差，正是因为这些特点，房地产企业在财务风险上比其他行业面临的挑战更多更大。因此，要想增强房地产企业在市场经济中整体的竞争能力，必须要对房地产整个企业的财务管理水平进行提升。但从目前房地产企业财务管理风险管理的状况来看，还存在一些亟待解决的问题。而要想解决这些问题，首先就要了解房地产企业产生财务风险的原因以及问题所在，了解了这些才能做出有针对性的防范对策。

一、房地产企业产生财务管理风险的原因

（一）负债率偏高

从相关数据统计来看，在房地产企业中，负债率偏高是很大一部分企业存在的普遍现象，有些企业在负债率上甚至超过73%，而我国房地产负债率的警戒线水平是最高则是60%。

稍微接触过房地产企业的人都应该很清楚，房地产企业要想在运营中真正运作，大量的流动资金是必不可少的支持，尤其是对于单个项目来说更加如此。在这种情境之中，在运营中过多的使用借贷资金，无疑会增大房地产企业经营的风险。如果不对资产负债率进行降低，进行合理的借贷协调措施，只会使企业在投资上的风险越来越大，随时都有可能翻船。

（二）通货紧缩政策的影响

在资金需求链接上，房地产企业比其他行业相比会长一些。房地产这种行业缺乏足够的资金是很难展开的，所以，作为金额交易最大的场所，银行自然而然地成为了房地产企业借贷上最主要也是最重要的救命稻草。但近年来，随着经济危机等的波及，通货膨胀问题越来越严重，在各种压力之下，国家财政政策做出相应的紧缩，很多房地产企业因此无法完全保证自己的资金链。蝴蝶效应同样使货币市场上的利率在不断增长，给企业的预期收益增加了很多的风险。

（三）市场经济低迷

在金融市场上，房地产企业要想获得做够的资金，融资是必不可少的工作环节。但对于上面提到的已经负债的房地产企业来说，这种方法也使得企业的负债率会进一步加大。企业对于债权人的债权保证程度在客观上有所降低，高负债率的自身情况使企业在融资渠道上贷款的进一步可能性也受到了限制。此外，从经营链条上来看，房地产企业比一般企业要长，在这种高负债率的情况下，链条风险也在不断加大，如果断裂就会出现一系列的反应，对整个国民经济都会造成无法预估的影响。

二、房地产企业在财务风险管理上的明显问题

（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意

从对房地产企业最近几年的各种调查资料显示来看，我国房地产行业中超过一半的很少对自身的资金进行合理的规划。有些企业对这一环节甚至完全忽视，也缺乏对内外负债的估计。不断地向银行申请贷款，从侧面上来看，增加了房地产项目的投资风险。其中有三成的企业在拿到上项项目之后，对整个项目并不进行合理规划性，也很少做出相应的研究计划，一味盲目地使用，使企业在资金轻重上的使用不够明晰，给财务管理增加了不少风险。

（二）在单个项目上的负债金额普遍较大

我国房地产企业中大部分企业几乎没有或者很少有自有资金，借贷是资金最常见的来源，所以借贷金额一般相对较大。项目越大，负债成本的可能性也就会更大。另一方面来说，一些房地产项目一旦上项以后，由于自身的风险和质量管理的普遍不到位问题，在很长一段时期内，这些项目都会给房地产企业带来困扰。

（三）资本在结构上出现不当

资本结构不当，指自有资本与借人资本在企业资本总额中比例出现不恰当，这种状况会对企业收益产生很大的负面影响。在项目运作和实施过程中，房地产企业需要一定数量的资金。及时的筹集到所需资金是关系到企业生存和开发的重要因素，但从种种情况来看，我国房地产企业在这些方面的表现并不乐观，资本结构明显不当，也导致资本利用率较低。

三、房地产企业财务风险管理的对策

（一）完善房地产政策

针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策。目前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策。政府应该在加息的同时对存款准备金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给予他们一定的鼓励和支持。

（二）从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理

房地产是一种资金密集型的行业，对于房地产企业的每一个项目来说，基本上所要投资的资产都是大量的，尤其是一些比较重大的项目，设计几个亿的资金都是最普遍的情况。所以，对每一个项目房地产企业必须进行可行性的研究，研究之后再做出决策，只有这样才能更大程度地降低房产项目上一些不必要的损失。其次，房地产企业还应该对投资组合进行合理运用，比如在写字楼的投资中尽量坚固商铺和住宅小区等的构建。只有加强对单个项目的投资管理，从细节上对财务管理风险进行控制，尽可能地区适应市场，才能真正提高房地产企业在财务管理上的抗风险能力。

（三）提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理

作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理。因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关帐谱认真进行深刻，对帐谱及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查。再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散。除此以外，房地产企业还要对金融做好防范，尽可能地避免财务风险问题。

房地产企业在运营中对财务风险的管理是绝对不可或缺的一项工作，面对当前我国房地产行业财务风险管理上的问题，只有对房地产政策进行完善，加强对单个项目的投资管理，在细节上对财务管理风险进行控制，提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理才能降低房地产企业的财务管理风险，使房地产行业朝向更加健康的方向发展。

参考文献：

[1]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报，2011，9（16）：147-148

[2]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业，2010，11（34）：19-20

[3]黄蓉.浅谈房地产企业项目开发财务管理关注重点[J].理论界，2011，7（22）：203-205

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关键词：风险定位；房地产企业；财务风险；预警分析

纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题[1]。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务特点

房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计[2]，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70%。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。

（二）房地产企业财务风险形成原因

1.内部原因

内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。

（三）风险定位

房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。

二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施

（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险

首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下[3]：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。

（二）采取财务风险防控措施

1.防控外部因素导致的财务风险

首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。

2.防控内部因素导致的财务风险

该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作[4]。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。

三、房地产企业财务风险预警实证探讨

（一）选取样本，获取数据来源

本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。

（二）筛选预警指标

1.分析其探索性

检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。

2.分析其相关性

经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。

（三）测度个体指数

1.测定财务个体指数

首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量[5]。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。

2.测定非财务个体指数

采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。

（四）编制综合指数

1.对指数进行分类

应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。

2.确定综合指数预警界限

经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。

（五）绘制预警信号图，做好分析

将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。

（六）定位风险

制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。

四、总结

目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。

参考文献：

[1]战昱达.上市公司财务风险预警研究――基于房地产行业实证分析[J].财会通讯，2013（17）：117-118.

[2]曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究[J].中国外资月刊，2014（2）：58-58.

[3]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）：

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[4]潘输飞.房地产企业财务风险预警机制的重要性[J].江苏商论，2012（26）：263-263.

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土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

三、总结

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【关键词】房地产；财务预警系统；功能

一、财务预警系统的概述

财务预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相，关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场营销等理论，采用比例分析，数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警。它与财务评价系统相互依赖，互为补充。从财务预警角度看，对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调，是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解，更适合房地产行业。

二、房地产财务风险形成的原因

首先，管理不规范，控制力不够。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。

其次，负债金额大，对银行的依赖高。房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。

最后，对财务不够重视。在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。

三、财务预警机制的功能

1.信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理，包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。

2.进行风险预警，防范风险损失。通过信息收集整理可以对企业横向、纵向比较，与历史对比、与先进企业对比，分析标杆企业、恶化企业的财务指标，从而最大限度地做出防范经营风险措施，最大限度地减小企业损失。

3.控制危机。当财务发生潜在的危机时，财务预警系统还能及时寻找导致财务状况恶化的根源，使经营者有的放矢，对症下药，制定有效的措施，阻止财务状况的进一步恶化。

4.进行有效借鉴，完善企业管理。企业通过财务风险预警系统，不仅可以发现问题、找出问题、解决问题，更能“存储”问题，把历史数据保留下来，如果以后还碰上相同或者类似的问题，即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。

5.提供决策支持地、提高企业管理水平：财务风险预警的最终目的是为决策者利用，防止企业经营偏离正确轨道，防止企业不同的管理者、不同阶段犯相同的错误决策，所以财务风险预警能很好地帮助企业发出问题、分析问题及解决问题的作用。

总 结

房地产企业资金投入大、资金占用大、建设周期长、资金回收慢等因素的影响，房地产企业的财务风险较高。财务风险的提高造成了企业经营与发展过程中极易受市场、政策等因素影响而出现经营困难的问题。财务预警系统的建立与实施能够帮助房地产企业及时发展财务风险，并以科学的控制与预防方式减少财务风险对企业经营的影响，促进企业抗风险能力的提高，促进企业的健康发展。

【参考文献】

[1]王艳 关于加强房地产企业财务风险管理的探讨[J].新财经（理论版），2011（8）.

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（浙江贝利房地产集团有限公司，浙江杭州311100）

摘　要：房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，其在人们的生活上属于重要的特殊商品，特别是对于中国人民来说，楼房是一种特殊的情怀。本文主要对引发房地产企业财务风险的常因进行探讨，在结合我国目前房地产市场与相关国家政策的前提下，对财务风险的治理办法进行浅谈，以期能够为我国部分房地产企业在财务风险防范与治理上提供一份浅陋的参考资料。

关键词 ：房地产企业；财务风险；治理办法

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）31-0169-02

收稿日期：2014-10-20

作者简介：陈华香（1977-），女，江苏南京人，本科，会计中级。研究方向：财务管理。

一、引发房地产企业财务风险常见的原因

（一）外部环境的影响

1、市场环境因素的影响

目前，我国房地产行业的市场竞争较为激烈，市场格局日益变化也造成供求关系向消费者倾斜。再加上消费者对于文化、体育以及教育等个性化要求的逐渐加深，企业在楼盘定位上要细分客户群体的核心要求，因此在楼盘项目的定位上必须要有前瞻性与独特性，同时还要提高营销方式的创新工作。但是我国大部分房地产企业对于市场的风云变化，并没有建立起灵活的应对机制，从而有可能造成楼盘滞销而带来财务层面的风险。

2、国家政策因素的影响

房地产作为我国经济发展的支柱产业，其在资产投资上较为固定。在进行开发与经营工作时，受到国家政府的政策因素影响较大，其中主要受到土地与税收等政策的影响。在近年来，随着土地闲置现象的日益恶劣，我国政府根据实际要求出台了一系列新的土地政策。例如，房地产企业如果在规定的时间没有对自身所储备的土地进行开发时，那么国家政府将可以进行闲置土地税的征收，情节严重的部分有可能被无偿收回。从根本上来讲，土地成本对房地产企业的资金要求较高，随着新的土地政策的出台，必然会导致企业内部成本提高，使资金周转僵硬、降低企业预期的收益。另外，房地产行业属于我国税收大户，其所涉及到的税种较多且复杂，税负压力大。而企业内部资金主要依靠银行借贷或者资本市场融资而来，其所融入的资本额度越大，其税收筹划所获取的利益也就越大，但是带来的财务风险也越大。

（二）内部环境因素的影响

1、行业特点

房地产企业属于传统的资金密集型行业，对资金的存量与周转的要求较高。具有产品开发周期长、资金变现能力低以及投资规模大等特点，因此行业本身就具有财务高风险的特点，而相关财务风险伴随着整个产品价值的完成。再加上行业关联性较强，其他行业的发展情况同样会影响到其财务风险的出现。例如，建筑材料、劳动力以及土地等成本上升时，也会影响到企业的开发成本，进而导致财务风险提高。

2、缺乏有效的资金管理

房地产企业在资金管理上出现问题主要体现在三个方面。一是对于资金的管理没有采用集中化的管理模式，对于资金的管理，在预算、结算以及资金计划层面缺乏统一的规划，进而造成内部资金信息脱节，使日后的资金管理与调度工作被动的操作。二是对于资金的管理与使用，在权责层面没有进行细分与确认。例如，在工程项目的拆迁、规划以及施工等工作上，并没有做好资金预算，使成本无故增加，加大财务风险。三是由于商品房属于一种特殊的存货，其资金投资规模较大，一旦价值实现环节受阻，资金回笼效率低将导致企业内部资金周转不足，加大财务风险。例如，根据一组2012年的数据，我国有一半成功上市的房地产企业，其在经营管理上的现金流量净额为负数。

3、缺乏有效的全面预算管理

无论是任何性质的企业，全面预算工作对于财务风险的规避都属于重要的手段。但是我国部分房地产企业在预算管理上，却只是作为成本节约的一种手段，对于体系化与价值化的管理作用认识较弱，因此导致全面预算体系执行工作缺乏有效的力度，削弱了企业对市场风险的抵御能力。

二、房地产企业相关财务风险的治理办法

1、熟知国家政府的相关政策

房地产企业在日常的经营管理上，一定要时时刻刻关注到我国政府对于土地、信贷、税收以及市场调控的相关政策，及时解读、熟知相关政策的变化要求。从而不断的调整工程项目投资的风向，降低成本压力与风险的出现。而作为我国社会经济发展的支柱产业，房地产企业要坚持实事求是的工作办法，根据市场实际要求对产品进行定位工作。例如，近年来随着环境问题关注的提高，我国消费者越发趋向于绿色消费，因此房地产企业在迎合市场需求的同时，也要跟随国家政策发展方向，做好低碳建筑的研发与建设工作，脱离以往高消耗传统经营模式，进而可以提高企业的核心市场竞争力，降低财务风险的出现。

2、不断完善优化内部资本结构

房地产企业在发展的过程中，一定要做好资产负债率的控制工作，对企业内部的产权与债务关系进行合理的安排。根据企业实际融资能力与获利空间，对企业的资本结构进行优化，从而制定符合自身情况的最优组合，减少筹资财务风险的出现。另外，企业在融资工作上，还要避免以往对金融高度依赖的模式，降低传统自有资金与银行借贷模式对企业（下转171页）（上接169页）内部资金的占有。积极向资本市场拓展，例如可以通过发行有价证券、上市等模式，使以往单一的筹资方式转化成为多元化组合方式。争取掌握资金筹措的主动权，从而降低财务风险系数的存在。

3、做好科学的决策工作

在房地产企业的财务风险上，由投资决策失误而导致的风险是较为常见的一种情况，从实际工作上来讲这一部分的风险是可以避免。企业在提高投资风险认识工作的同时，最主要的是做好投资决策前的调查与研究工作，把工程项目所可能出现的风险进行分析，进而得出可行性、合理性以及科学性的操作办法。而对于这一部分的调研工作，一般要做好项目投资、市场以及相关政策的研究工作，理清三者之间的关系与利弊影响，从而可以降低决策工作的失误。例如，房地产企业可以从绿色或者旅游经济出发，扩大价值链条，寻求、突破以及创造新的利润增长点。

4、提高资金管理的控制力度

企业在日常的资金管理，由于管理不善或者失误操作而引起的财务风险，同样是可以进行规避的，下面进行几点的浅谈。

（1）要不断强化预算管理在企业资金分配上的作用，提高企业内部资金的良性循环，降低内部资金处于闲置的状态，从而减少由于融资而付出的部分成本，避免不必要财务风险的出现。

（2）提高对现金流量的管理与控制力度，特别是在经营性的现金流上。一定要从日常的资金运转出发，控制好经营性现金流的稳定性。另外，还要建立健全风险预警体系，使企业的高层管理者可以及时地对可能出现的风险进行规避，防范财务风险的出现。

（3）提高对存货的管理与控制力度。对于商品房来说，其属于一种特殊的存货，对投资的资金规模要求较大，因此其投资的成本较高。所以，企业一定要做好营销策略的制定工作，也可以试水微博以及电商平台等，从而减少空置率的存在，加速资金回笼与运转，降低财务风险的存在。

5、实现全面的预算管理

出于减少财务风险的出现，房地产企业一定要及时的做好预算的编制工作，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。例如，房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。

三、结论

综上所述，房地产企业在日常经营管理工作上，一定要从实际情况出发，根据企业外部环境的变化与内部因素的影响做好财务风险的规避工作，从而可以不断的提高企业核心竞争力，使企业可以不断的做强做大。

参考文献：

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