商业招商策划方案范文
时间：2023-06-05 18:01:00
导语：如何才能写好一篇商业招商策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
甲方：________________________________
乙方：________________________________
甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律、法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商就乙方对甲方提供策划服务一事，达成如下协议：
一、双方约定：
乙方对甲方新店开业包括：商业布局规划、从业人员培训、经营商品招商协助、企划VI装饰方案规划、开业促销方案规划等提供全面服务。
二、协议标的：______________
_项目，该项目地址位于
__
____
_________
__ _；该项目规划建筑面积为：____ __________平方米。
三：合作事项：乙方对甲方该项目提供咨询策划服务。
四：合作期限：______年______月______日至______年______月______日。
五：合作内容：
1、乙方对该项目周边的商业竞争情况、消费水平、消费潜力等相关经济指标进行有效的调查和分析，并根据上述调查分析对该项目进行准确的市场定位。
2、乙方对该项目的建筑图纸及内部重要设施提出自己的合理建议并充分说明理由。
3、乙方对确定后的建筑图纸研究讨论后，结合当地商业的具体实际情况进行整体平面布局规划设计。
4、乙方将整体平面规划设计方案与甲方充分交流讨论定稿后，依据整体平面布局规划设计方案制定招商方案和企划VI装饰方案。
5、乙方在招商进行中负责随时调整平面布局规划设计方案。
6、乙方以高效、实用、节省的原则为甲方采购该项目所需的大型商业设备提供咨询。
7、乙方负责对甲方从业人员进行专业培训。
8、乙方负责对该项目商品陈列进行培训和指导。
9、乙方负责对甲方开业前整体卖场内外装饰氛围营造提供设计方案并参与实施。
10、乙方负责为该项目顺利开业制定开业策划方案。
11、乙方负责为该项目提供全程招商协助指导。
六、策划费用及付款方式：
1、甲方委托乙方对该项目管理的费用总额为人民币______________________元
（小写：_____________元。）
2、本协议签订后，甲方付给乙方项目管理费用人民币_______________________元整（小写：____________元）作为预付款。
3、乙方人员整体策划服务结束时（即项目开业当日），甲方付给乙方项目管理费用人民币________________元整（小写：___________元）。
4、因甲方原因，乙方人员正式进驻甲方开始工作满45日时，项目还未正式开业，甲方应付给乙方项目管理费用人民币___________元整/天（小写：_________元/天），因乙方原因造成项目未能如期开业，乙方后续将无偿服务，直至项目正式开业。
5、因甲方工作需要，项目开业后的后续管理费用，甲方需与乙方另行协商付款并另行签订付款补充协议。
七、甲方的权利和义务：
1、甲方权利：
（1）审核乙方提供的各个相关方案，提出修改的意见和乙方进行磋商，最终确定相关实施方案。
（2）选派得力人选协助乙方工作，接受乙方培训，完全服从乙方管理。
（3）甲方拥有乙方开展该项目作业中的所有策划方案的最终决策权。
（4）甲方有权随时监督乙方的工作，可对乙方的工作提出合理建议。
2、甲方义务：
（1）向乙方提出该项目的相关合法文件。
（2）承担该项目的广告宣传费用。
（3）提供乙方固定的办公场所。
（4）根据本协议约定，按时支付乙方策划服务费用。
（5）甲方所有人员不得向任何人泄露付给乙方的管理费用。
八、乙方的权利和义务：
1、乙方权利：
（1）要求甲方选择得力人员，协助配合乙方开展各项工作，对甲方选派的人员有任免建议权。
（2）根据本协议约定，按时收取相关服务费用。
（3）乙方根据项目进度不同，调派相应人员现场工作，乙方保证合作期间一名项目经理全日制为甲方工作。
2、乙方义务：
（1）保证按照有关法律法规提供策划服务。
（2）根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后安排实施。
（3）协助指导甲方的招商工作。
（4）对所涉及该项目的商业机密严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态。
九、补充：
1、土建工程由甲方全面负责施工，由于工程延期等出现的问题而影响开业进程，责任由甲方负责。双方另行签订策划费用补充协议。
2、合作期间所产生的各种费用，如各种成本费、制作费、印刷费、宣传及庆典活动等产生的相关费用由甲方承担。如因资金不足达不到效果的，责任由甲方承担。
3、乙方工作人员在为甲方工作期间，所有的食宿由甲方承担。
十、违约责任：
1、本协议签订后，双方应认真遵守，严格履行自己的权利和义务，否则双方都有权向不履行义务的一方提出解除协议。
2、甲方必须积极配合乙方的工作进程，如甲方不配合乙方的工作所造成的损失由甲方自己承担，乙方原因造成的损失由乙方承担。
3、如甲方逾期未按本协议的约定向乙方交付服务费用，视同甲方违约，乙方有权解除并终止该协议。
十一、争议的解决：
1、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、本协议由双方合法代表签字或盖章后正式生效。
3、本协议履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，作为本协议的附件，补充协议与本协议具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
授权代表人：
授权代表人：
篇2
乙方(受托方)：_______科技有限公司
甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行网络招商页面策划。为保证项目顺利进行，根据国家有关法律规定，特签订本合同。
一、项目任务
1.1 任务一：乙方对甲方_________网络招商开展专项策划，编写招商页面主题文案;
1.2 任务二：乙方根据甲方已确认招商页面主题文案，进行网页设计制作。
二、委托项目进度
2.1 第一阶段：编写策划文案
2.1.1 为期四个工作日，乙方通过对甲方提供的资料进行整理和分析，根据甲方市场推广需要，编写招商页面主题文案。
2.1.2 策划时间自甲方全额付款后，按照乙方要求提供资料后的下一个工作日起算。
2.2 第二阶段：网页设计制作。
2.2.1 为期三个工作日，乙方根据甲方已确认招商页面主题文案和甲方ci规范的要求，进行网页设计制作。
2.2.2策划期自甲方联络人以书面形式对第一阶段的策划成果予以确认的下一个工作日起算。
2.3 策划工作各阶段按程序顺延，但实际执行中有一定的交叉，总体累计时间不超过七个工作日。
三、甲方责任与权利
3.1 甲方须为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息，并以书面形式指派一到两人作为项目联络人，负责配合乙方工作;
3.2 在乙方提交各阶段成果之后的二个工作日，对乙方提交的阶段性方案给予书面确认或提出书面的指导性意见。
四、乙方责任与权利
4.1 乙方须按计划进度完成各阶段策划任务，及时与甲方沟通并请甲方确认;在乙方提交各阶段成果之后的二个工作日，甲方若无确认回函，乙方可视为甲方对所提交的方案已确认;
4.2 乙方须按甲方提出的指导性和标准性要求修改和完善各阶段成果，乙方按甲方要求对文案或平面设计进行修改的时间不计算在总体累计时间之内。
4.3 保守甲方的商业机密，未经甲方同意，不得向第三方透露本合同履行中涉及的保密内容。
五、合同金额及付款方式
5.1 本合同总金额为人民币_____元整(￥_____元整)。
5.2 付款方式：签订合同后三日内，甲方向乙方全额支付策划与设计制作费用。
5.3 赠送_______(______)网站分类信息栏目______分类下______排______位，广告形式为(图片/文字链)规格：______;使用期限为______年______月______日至______年______月______日止，仅限于本项目制作的招商网页。
六、成果归属与冠名宣传
6.1 乙方将其最终策划成果于项目结束之日正式转给甲方，所有未被接受的策划方案仍归属乙方;
6.2 乙方对策划成果保留其冠名权。
七、违约责任
7.1 由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，乙方终止本项目策划，不予退还甲方所付费用;
7.2 由于乙方原因中断本合同履行，乙方收回前期的策划成果，同时退还甲方所付费用
八、合同终止
8.1本合同履行完毕自动终止;
8.2一方违约并承担责任后自动终止;
8.3任何一方无权单方面终止本合同，因不可抗力或者甲乙双方一致同意终止本合同时，须以书面形式确定。
九、合同争议
本合同履行过程中出现争议时，甲、乙双方本着友好协商原则解决，并以补充协议形式载明;协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。
十、合同生效日
10.1本合同和合同附件经双方盖章，签字后生效。
10.2补充合同与本合同具有同等的法律效力。
10.3本合同(包括合同附件、补充合同)一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方：________________(公章)
法定代表人：__________(签字)
地址：________________________
乙方：________________(公章)
法定代表人：__________(签字)
地址：_______________________
篇3
天贵大厦是一座位于广州中心商务圈——天河北的5A级写字楼。前期项目曾因资金不足而烂尾，后被另一实力雄厚的大公司注资盘活，并打造成广州最顶级的写字楼之一，力求与广州的标志性建筑、最高级写字楼——中信广场分庭抗礼。
今年七月底是天贵大厦交楼的日子，发展商期望通过策划一次有轰动效应的交楼庆典活动，一举打响天贵大厦的知名度，同时为下一步销售积蓄客源。
对于一座5A级的高档写字楼来说，交楼庆典活动是一次非常重要的公关宣传机会。如果交楼庆典活动能够一炮打响，对项目的社会知名度、品牌美誉度、后期市场推广都有不可估量的影响。在接手项目策划之后，我们刻不容缓地对项目进行了全面的调查研究，力求从各方面完善策划方案，以最切合天贵大厦形象与定位的交楼庆典活动，拉开天贵大厦市场推广方案的帷幕。 天贵大厦交楼庆典活动策划方案
一、活动时间：2003年7月20日
二、活动主题语：财富汇聚、智能化、国际化
三、活动主线：
1、树立广州新一代顶级写字楼至尊形象（财富汇聚、智能化、国际化、地位至尊、交通便利）
2、营造一种与富为邻的“场气”（人气至旺、商业气氛浓厚）
3、借顺利交楼之机为天贵大厦造势，为下一步销售积蓄客户资源与社会资源
四、推广策略
1、依托发展商良好信誉，打造天贵大厦优势品牌形象。
2、抓住市场主流需求，迎合未来发展，出奇制胜。
3、写字楼与商铺营销互动，互为促进，双赢共存。
4、通过公关、媒体、活动进行整合营销，让“天贵大厦——广州甲级写字楼第一品牌”此概念牢牢建立在目标客户心目中。
五、天贵大厦市场分析
一份好的策划方案离不开前期严密的市场调查与市场分析。在具体撰写策划方案之前，必须先对整个广州的写字楼市场与天贵大厦本身的优劣之处进行综述。
1、广州写字楼市场三大区域
广州写字楼市场历经多年发展，目前业已形成“环市东”、“东风路”与“天河北”三大写字楼商贸中心。 环市东写字楼以其成熟的都会商务与生活配套而受追捧，并因此形成独特的“环市东都会商务区”；东风路沿线政府行政机关众多办事方便，东风路也因此而形成独特的“东风路府前经济带”；而天河北则得益于新经济的推动从而形成独特的“天河北新经济区”。然而从2002年下半年来，环市东写字楼物业的租售成交量明显地大大减少，相反，一些地铁沿线写字楼项目尤其是天河体育中心周边地铁沿线写字楼项目却日见俏销。环市东写字楼受冷落的原因归咎于近期此区域缺乏有号召力的新亮点，以及该区域本身可供选择的写字楼货源不足，但事实上，其最主要原因在于环市东写字楼项目缺乏“地铁”概念优势的支撑。
而此相反，地铁沿线写字楼日渐走俏。目前广州市地铁沿线高档写字楼项目多达50多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50％的份额，像中旅商业城、广百大厦、中信大厦、天贵大厦、羊城国贸等都是广州市颇具影响力的地铁沿线写字楼项目。中旅商业城由于正处于地铁一、二号线交汇处，独享双重地铁商机优势，正式推出不久出租率业就达50％以上，大型保险公司、化工企业、金融业、广告公司甚至地铁公司纷纷进驻，租售前景极其看好。
2、天贵大厦SWOT分析
S（优势）：地段优越、设备一流、开发商良好品牌、有良好的升值潜力
W（劣势）：前期烂尾造成的负面影响、售价比同地段楼宇高
O（机会）：甲级写字楼需求旺盛、CEPA之后更多外资企业进驻广州
T（威胁）：周围同等级写字楼（中信广场、大都会广场、金利来商务港等）竞争进逼
3、天贵大厦目标客户群细分
根据行业属性、经营方式和客户特征几个细分变量，天贵大厦的目标客户群大致可分为以下四大类：
A、 政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。这些已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求。
B、金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。
C、大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。
D、大商铺业主
4、目标客户群需求细分
A、 地段取向型：（我们的优势：天贵地处天河北——广州未来的CBD） B、 价格取向型：（我们的优势：不能只看价格，而要看性价比——天贵大厦未来的升值前景） C、 质量取向型：（我们的优势：5A级的写字楼） D、 使用时间取向型：（我们的优势：天贵大厦现楼出售） E、 服务取向型：（我们的优势：著名物业公司管理） F、 盈利取向型（我们的优势：地处广州商业气氛最浓、消费能力最强地段）
对目标客户群的需求进行细分的目的是为分类营销做好准备，在吸引目标客户群参加我们的交楼庆典之时，我们必须预先定好方案，有针对性对不同需求心理的目标客户进行逐个分类营销，在宣传重点上有所侧重。
六、庆典活动策划方案详述
交楼庆典活动是一次非常难得的推广营销的大好机会。如何把打响知名度、树立天贵大厦优质品牌此两项重要任务与交楼庆典活动有机地结合起来，通过此次活动树立起天贵大厦作为广州新一代顶级（5A级）写字楼的形象，是以下所要探讨的重点所在。锣鼓喧天、戏狮狂舞、俊男美女热热闹闹走一圈——这些寻常的庆典活动，对于天贵大厦这种档次与定位的写字楼来说，根本起不到任何塑造品牌的作用。所以，要让交楼庆典活动既热闹又不流于俗气、既树立形象又能击中目标客户群的需要心理，我们就必须独辟蹊径，出奇制胜。
第一步：媒体造势媒体选择：《广州日报》、《羊城晚报》、21CN、新浪网、《21世纪经济报道》、广东卫视
宣传重点：
1、天贵大厦：国际化、智能化打造广州5A级写字楼王
2、地铁概念如日中天，天贵大厦傲立广州写字楼市场
3、CEPA造势，5A级写字楼需求放量增大
4、CBD、地铁、5A级——天贵大厦升值前景一片光明
5、甲级写字楼新标准——物业管理决定商业物业档次………………
天贵大厦目标客户群是相当狭小的，是属于金字塔中的塔尖一小部分公司。他们决不会盲目跟随大众的喜好，而有自己慎密的分析研究，我们的媒体造势不会只是炒作虚无概念，而是通过实实在在的事实说明、数据分析，烘托出天贵大厦的独特优势，为交楼庆典活动做好铺垫。
第二步：概念造势
要树立天贵大厦为广州新一字楼王的形象，除了写字楼本身所拥有的优势之外，另外很重要的一点就是否拥有一种满足业主尊贵心理的标志物——如中信大厦的“高”、上海金茂大厦外形的“奇”。从此角度出看，目前天贵大厦缺乏有这方面的卖点，更致命的是外观与相隔不远的另一幢商贸大厦过于类似。基于这种考虑，我们可仿照美国纳斯达克的股票指数显示屏，在天贵大厦显著位置建造“中国（或广州）财富指数”显示屏，显示屏显示内容既可以工商业活跃指数、楼市交投情况、写字楼成交月度/季度/年度走势，也可以与美国道琼斯公司联系，直接购买其商业指数信息。
建造财富指数显示屏的目的有三点：
1、与天贵大厦本身定位契合——汇聚财富信息，塑造财富场气，成就财富事业2、使天贵大厦在本身造型不突出的情况，为其制造出差异化形象，成为广州另一标志化建筑，满足所有业主一种“与众不同、尊贵超凡”的心理。
3、为天贵大厦塑造一种国际化、智能化的形象此天贵指数显示屏的落成揭幕仪式与交楼庆典同时进行，制造新闻点，也引发轰动效应。
第三步：活动造势（以下所有活动将预先在相关媒体进行预告）
1、《南方财富论坛》是广东省第一个大型经济类论坛栏目，在广东经济界、企业界拥很高的知名度，在全国也有一定的影响力。基于《南方财富论坛》其栏目定位与受众与天贵大厦目标客户群有很多相似之处，交楼庆典之日，可考虑将《南方财富论坛》移师至天贵大厦举行（如条件允许，可参照香港《城市话题论坛》那种户外、直接面对公众的对话形式。），为天贵大厦打响知名度。
2、进行现场“广州写字楼（或商业地产）发展前景及投资报告”
借分析广州写字楼（商业地产）发展前景之名，实着重在叙述天贵大厦的投资比值及升值潜力，并现场派发详细的天贵大厦投资分析报告书（站在客户角度为他们分析购买天贵大厦的利益何在）
3、记者招待会
4、“携手共进，打造无限商机”专题洽谈会此专题洽淡会我们既是向客户推介天贵大厦，也是我们作为中间人促成客户与客户之间的交流。大客户都非常看重一种“与富为邻”的商气，借交楼庆典之机，我们可向业界著名企业、外资公司、行业巨头、政府相关部门发出邀请，并将参加名单在媒体上公布，预先造势。在交楼庆典活动之间，我们作为中间人促使客户与客户进行有机交流，让他们感受到天贵大厦浓郁的商气。
篇4
一是战略合作模式。通常适用于大的品牌开发商，很多品牌开发商有自己长期合作的单位或者要求必须是当地知名的专业化咨询顾问单位，如恒大地产在华南会选择合富辉煌做主要合作方，在华东会选择易居做主要合作方。这类合作模式和费用都相对固化，但此类合作模式就基本排除了中小型的非品牌咨询顾问单位。
二是完全竞标模式。国企往往会要求采取招投标模式选择咨询顾问单位，但由于咨询领域没有硬性的资质要求和评选标准，定标过程中可人为操作的空间较大，完全依靠技术中标的几率相对较小。此外，一些开发商常常利用此模式套取咨询顾问单位的方案，因此很多咨询顾问单位在无一定把握下不愿意通过此种模式承接项目。
三是定向协议模式。开发商定向选定几家咨询顾问单位甚至针对某一家咨询顾问单位进行重点洽谈，以西安为例，开发商通常在一些重大前期咨询顾问项目上邀请世联行和易居克尔瑞两家进行简单的比选确定。而绝大多数咨询顾问单位都愿意以此种方式承接项目，开发商和意向的顾问单位谈定合作基本条件即可进入合同及服务环节。
无论以上哪种模式，实际操作中也都有大量的关系营销，非品牌的小型咨询顾问单位要拿到咨询顾问服务项目都颇为艰难。
不仅承接策划顾问项目较难，随着房地产行业的步伐放缓，咨询顾问领域出现的“新常态”也使得与开发商的合作更加艰难，具体的行业“新常态”表现在以下几个方面。
一是行业整体性的成熟。行业经过近20年的发展，已经沉淀了大量经典的策划顾问思路和规划建筑产品，行业的高度成熟使得开发商无论是开发质量还是开发速度都上了全新的台阶，住宅类品牌开发商如万科已形成自有成熟的产品品类体系，从拿地到销售周期甚至可以控制到6个月左右。商业类品牌开发商如万达更是形成了从定位、销售、招商纵向一体化的项目营销体系，从拿地到开业的开发周期为20-24个月。产业园区类品牌开发商如华夏幸福基业已形成前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理等全周期的成熟开发模式。这类品牌开发商在土地获取后经过土地价值的研判即可从自身产品品类库筛选适合地块的定位、产品及开发模式。而非品牌类的开发商在容积率、日照等的规划限制下、贴近市场主流需求（高周转的刚需刚改类产品）的自身战略驱动下、客户对高性价比产品的理性化追求下，前期咨询顾问项目的颠覆性创新已无太大可能，只能追求贴近市场和客户需求的微创新。因此，在行业日益成熟的大前提下，咨询顾问机构和单纯的策划报告自身的技术价值相比之前已大打折扣。
二是行业竞争的加剧。与传统房产评估和土地评估业务服务对象不同的是，房地产前期顾问项目合作对象绝大部分不是政府或金融机构，而是开发商。即使是之前以政府主导为主的产业园区项目现在也有越来越多的开发商介入，甚至是外资开发商的介入，如新加坡的腾飞和裕朗。相比于政府机构，与开发商的合作难度和付款难度都相对较大。近几年房地产市场的发展呈现出竞争日益剧烈和行业集中度不断提升两个新趋势，竞争加剧导致开发商在各个环节压缩成本，而行业集中度提高使得开发商的议价能力不断增强。更为严峻的是，中小型开发商生存状况相对之前更加艰难，而这部分开发商恰恰是策划顾问领域的主要客户来源。中小型开发商通常要求公司或招商公司做免费的增值服务，而大的品牌开发商即使聘用了外部机构做策划顾问服务，也会以压低费用、延迟付款、工程或货物抵款等形式提升自身利润和现金流安全，这就造成了策划咨询市场整体性的萎缩。为适应新的市场变化，咨询顾问单位纷纷进行转型，最具代表性的是行业巨头世联行向资产服务、金融服务领域转型，易居向社区O2O、互联网金融及理财转型。
篇5
关键词：策划定位；包容消化；可持续发展
Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.
Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development
中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：
引言
现代商业建筑与众不同，有自己的特有规律，特有的要求，不同于住宅建筑相对稳定而单一的要求。如果建筑师按照自己的思路闭门造车或单纯依据设计任务书进行不科学、不合理的传统设计方式，那么辛苦设计的建筑项目不仅没有产生效益，还会浪费大量的资源。这就要求建筑师综合素质的提高并积极参与商业建筑的建筑策划，配合地产商、策划师、营销师、结构、设备及其他专业人员，了解商业项目的地理、地域条件、社会、人文情况、消费、发展特点和趋势、经济、技术、城市规划发展等各方面基础资料及商业建筑的各种模式，根据建筑策划制定合情、合理、合适的科学建筑设计依据，才能更好地完成商业建筑这种复杂的设计工作。商业建筑设计首先要做好的就是建筑策划，建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，从而为建筑师提供建筑设计的科学依据。
商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。
1 商业建筑策划
建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。
1.1 市场调查
商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条件、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
1.2 模式需求
不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。
1.3 可持续发展和特色
商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
2 商业建筑设计
2.1 业态组合设计
商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。
2.2 模式设计
商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。
2.3 人流和物流
人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。
先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者(铺面投资者、商业投资者)的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。
2.4 绿色建筑和特色
绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
3 结语
建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。
参考文献：
[1]JGJ48-88,商业建筑设计规范[S].
[2]顾馥保.商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.
篇6
科技京城发展策划中的几点问题：
定位不清晰：从有关资料中看出，科技京城在发展之初曾将自身定位在“融汇信息、科技产品开发、软件开发、新产品展示、租赁、成品销售、维修、零配件供应、咨询及培训等十大功能结构于一体的大型信息科技城”。但这种非常高端的自我定位多少是有些想当然的，从中没有体现出科技京城的特色所在。特别是高科技的定位比较狭隘，对于如何判断高科技的概念也是非常模糊的。这一狭隘的定位无力支持起整个的市场需求。
人流和定位的驳论：科技京城位处于北京东路，这是沪上著名的汽配件一条街。虽然离开南京路商业街很近，但有效的人流非常少。因为，这条街既不能提供吸引人流的餐饮，也没有相关的娱乐和商业。科技京城高端的科技定位实际上没有迎合了广大消费者的需求。到底是人流和商业那一个在先？科技京城走进了一个怪圈：人流不足不清晰的高科技定位商铺的低品位和无特点抑制人气定位逐渐模糊无利润，商铺撤出。市场推广缺乏整体性：从科技京城5月中旬投放在各大IT媒体上的广告可看出，科技京城招商的思路与一般的电脑城几乎没有什么区别。仅仅是一幅外景图加上“诚邀各电脑行业厂商进驻”的广告语。之后的活动或是宣传几乎是完全脱离了最初的定位，所谓的“全面的十大中心”成了实际上的空文。
招商与定位的冲突：如果所要求入住的商家与科技京城的定位明显不符，是选择保留商家还是坚定定位特色？目前的科技京城选择了前者。
先“活”还是先“定位”的争论：目前的科技京城需要的是先破而后立，正所谓“不破不立”。如果仅仅将目光投向“先要活下去”的思路，那么在选择定位时必然出现偏差，而结果又将是“什么都搞，什么也搞不好”的恶性循环。
时尚概念的提出：
时尚：品牌的声望、产品款式的新鲜度、个性化的设计和服务等非物质属性因素统称为时尚。
时尚消费：传统意义上的商品成了文化观念的载体，人们购买商品时，不仅重视其商品特性，更注重其内在的品味和流行的消费观念。
电子时尚消费：电子时尚是区别于传统的电子电脑产品，它更讲究产品的外观、新颖、方便。特别是进入因特网时代，网络业给人们带来了很多的新颖别致的产品，而且电子时尚产品代表着未来非常广阔的市场前景和份额。如：掌上电脑、新型的IMAC设计用电脑、超薄的笔记本电脑、可上网的手机、机顶盒等。
新经济时代：时尚消费和新型产业(原来不存在或是没有产业化)的形成和发展带动整个经济发展。“新经济”最本质的特征就是在于实际消费产品德制造和材料成本相对于其市场价值已经占很小的部分。对于软件产业和网络信息产品更是体现出“新经济”的特征。
时尚消费的市场前景：
2000年，经过元旦和春节两个节日消费，我国的“新经济”将在启动消费中推动经济发展。经济的复苏是通过两个轮子拉动的。第一是“时尚消费”的热潮，包括高科技时装、保健食品、休闲特色饮食、俱乐部、文化消费等。第二是新兴产业的兴起，催生出新一代电脑、因特网为代表的网络经济。
新经济的兴旺将集中表现在对房地产业的刺激，特别是能符合新经济特色的商用楼盘将有很大的需求量。如：对于我们都日益熟悉的掌上电脑，已经开始进入一个产品的高速推广期，但目前来看，其流通渠道并未定型。很难说，哪一个商场充分利用了掌上电脑的特色。但从产品来说，确有逐步定位渠道的需求。如果能做到想到掌上电脑就想到去科技京城挑选，那就是一次准确的定位。
科技京城新定位的提出
跳出原有搞电脑城的思路，全面否定电脑城的理念。
科技京城在2000年初步构建“辐射华东，影响全国的时尚消费的中心”，成为新潮电子产品、新材料、新科技展示魅力的舞台和窗口，满足人们猎奇和跟随流行的需求，并由此推动商业圈和消费人流的形成。
三大内因：“时尚、新品、流行”
科技京城的目标策划：
近期目标：1999年底—2000年4月统一定位和宣传期，重树科技京城新形象，重新开展有重点选择的招商活动。
远期目标：2000年4月—2001年4月，在准确定位的基础上，改变人们的对电子时尚潮流的认知，引入全面的市场策划和运作，合理运用媒体炒作，使得科技京城---时尚中心的定位初具规模。
科技京城的具体分布策划
科技京城一楼楼面布局：主题“时尚电子”
主要以代表时尚和流行的电子新产品为主流产品，突出面向OFFICE和家用型，吸引白领消费潮流。特别是目前已经形成相当市场需求的产品。
可以分为几个大区：(新款手机区、掌上电脑区、数码产品区、信息家电区、新款外设区、流行软件区)
新款手机区可包括各款流行的手机品牌，特别是一些可进行无线上网的新手机。
掌上电脑区可包括联想、恒生、国众、惠普、海信等著名品牌掌上电脑展销。还有商务通、好译通等商务电子化的工具。
数码产品区可包括数码照相机、数码USB摄像头、数码摄像、数字式电视机、高清晰数码显示器等。
信息家电区可包括用微电脑控制的各类家用电器，以及可视电话、机顶盒、有线网络用CABLEMODEN等。
新款外设区可包括以及各新品打印机、多功能一体机、传真机、扫描仪等。
流行软件区比较倾向于放在一楼，为了吸引一定的人流。
每一个专区都要策划设计一个响亮的名称。如数码世界。
要设计专门的醒目的标志LOGO，区分各专区。
科技京城二楼楼面布局：主题“时尚电脑”
各类电脑以及笔记本流行品牌，提倡“概念化”电脑。
可按照电脑品牌来划分大区(如惠普电脑区，展示新款家用电脑PAVILIAN，IMAC苹果设计电脑展销区，IBM的笔记本电脑区等)
开设小型的电脑DIY专区。相对于流行的各品牌电脑，DIY已经成为一种电脑爱好者自由品牌的象征，DIY电脑本身就是一种时尚电脑。
时尚电脑配套外设产品展示区，主要包括配合时尚电脑的个人办公一体化的外部设备。(如对于个人数据安全日益重要，家庭用UPS等外设需求很大。)
科技京城三楼楼面布局：主题“时尚音像”
各品牌音响专卖
音视家电(DVD、高清晰度电视)
AV视听中心
各类音像制品(CD、VCD、DVD)
影视听专用试音室
小型影视放映厅
科技京城四楼楼面布局：主题“时尚创业与文化中心”
时尚创业是一个全新的概念，在当前的创新创业环境中，创业也成为一种流行和时尚。特别是当因特网步入人们的生活，网络创业已经离我们不再遥远。
“时尚创业与文化中心”是一个为了迎合网络网友创业初期的策划方案。
科技京城四楼通过宣传和广告，向广大网友传播信息。科技京城为网络创业者提供非常优厚的软硬件服务和办公空间，将免费的方式提供相关的咨询和服务。
创业网友提交网络市场发展策划方案，并通过科技京城的审核后，科技京城为其提供一年免租金的四楼隔离办公场地20平面，以及免费的主页空间20兆，和宽带上网的优势以及商场内的免费广告宣传和形象推广。科技京城将以风险投资的方式获得相应协商认同比例的股份权力。
对于特别有潜力的网站，科技京城还将提供获得国外风险投资的咨询和培训，以及相关的政府政策介绍。并提供一定量的创业初期的资金和服务的扶植。
时尚文化中心主要有以下内容：
(时尚电影特色小型放映厅、时尚图书馆、时尚休闲咖啡馆、时尚艺术吧、时尚网吧等)
科技京城五楼楼面布局：主题“时尚美食”
时尚美食最根本的特点在于“特色饮食”
各地正统特色菜系(川菜馆、粤菜馆等)
各国体现时尚的菜馆(日本菜、韩国烧烤、意大利菜等)
各种符合流行和尝新心态的饮食(昆虫宴、特色火锅等)
各种主题特色餐饮(青花瓷特色饭馆、木器特色店等)
科技京城六楼楼面布局：主题“时尚游戏”
时尚游戏主要突出一个时尚娱乐的特色。
各种高档的电子游戏机汇聚的游戏大厅
网络游戏对战
卡丁车
电子游艺机
科技京城中区广场布局：主题“时尚消费长廊”
从布置的图区来看，科技京城中区广场是一个环形的中央商场，主要以一个个独立隔开的单元结构，很适合作为时尚消费长廊。
时尚消费长廊与主楼的时尚主题区别在于专题的深度，时尚消费长廊更偏向于“大众消费”的特点，但必须体现出时尚的特点。
一楼：时尚消费品的超级市场区、保健品王国
二楼：时尚服装区
三楼：时尚礼品、工艺品、玩具区
四楼：时尚美容、时尚瘦身、健美区
五楼：时尚书店、音像制品区
六楼：时尚家居、家俱
科技京城的市场推广策划
科技京城在准确定位的基础上，所有的市场推广活动必须围绕着“时尚”这个概念。特别是要在短时期内，科技京城面临着重新招商的巨大压力。在这一阶段，要打好市场初期推广的遭遇战，先要在短期内提高自身知名度：
重塑体现时尚流行的企业新形象(整体形象的重新包装)
辅助以周密的初期市场活动计划(2000年1月—2000年4月)
强大的广告宣传力度(各主要大众媒体和大众性的IT媒体，电视广告，电台广告，特别是时尚杂志广告)
具体的市场推广策划
科技京城重新设计其主页，并在主页上突出新的市场招商信息。将主页联接到上海热线或其他著名的网站上，并做一定量的网络广告投放(旗舰动态广告)。特别是可以将网络创业者的网站作为专题在科技京城的网站上做宣传，让科技京城的网站成为这一批网络创业者的门户网络。(类似与网盟的概念)
科技京城整体的CIS的设计：(如LOGO，标准色，标准图形，标准组合，名片设计，信封，信纸，标准文字，企业主题墙，企业形象代表图形，企业风格，车身设计，招商资料，员工服饰，企业文化的标志和内部媒体宣传等内容)，并需要不折不扣地执行CI。
电视广告：选择娱乐性较强的时间段，重点突出科技京城的时尚定位。
媒体广告：重点在于大众娱乐性的媒体，可参考投放的媒体有，《时尚》、《青春》、《国际服饰》、《世界时装之莞》、《HOME》、《世界都市》、《现代家庭》、《女友》、《新民晚报》、《解放日报》《新闻报午报》、《申江服务导报》、《南方周末》、《东方周末》《中国经营报》、《中国计算机报》、《计算机世界报》、《上海微型计算机》。
电台广告：重点在于一些立体声音乐性节目，突出引导消费和流行的色彩。
车身广告：近年来发展很快，并且效果也很不错的广告宣传手段。建议在企业形象设计中可以进行统一设计，一种是科技京城自身的车身装饰和广告。另外一种就是与公交广告公司联系，做主要与南京路和北京东路附近车辆的车身广告。
地铁二号线入口是一个做地铁广告的好地段，特别可以尝试与地铁联系在河南路入口下车报站名时，加入从几号口到上海科技京城的软性广告。
在北京东路到人民广场、外滩等繁华地段的距离中，可考虑用灯箱广告、指示牌、候车室广告等来吸引人流。
在外滩、人民广场各设一块大型广告牌。
一幅中国地图的立体图上，有着七条代表流行色的箭头划过弧线，共同指向上海科技京城。。。。。。
广告语(略)
软性公关、新闻会的定期召开。
可考虑在科技京城内部增设专业的会务场地，以满足各进驻商场的厂商会务需求。如下：
各家公司的展示会等市场活动
媒体记者的研讨会务
商家活动的新闻会务
可定期召开专门主题的国际性的大型展示会
高科技产品推广展示会
时尚流行节拍的系列会
针对不同时间的消费特点，挖掘市场消费热点，在不同时期推出不同的商场活动主题，特别是在科技京城品牌重塑期，加大有影响力的市场推广活动的策划工作。
科技京城吸引人流的策划方案
免费的游车接送
从人民广场到科技京城大约1000米的路程，用有着鲜明的时代感和时尚流行的旅游彩车(类似于南京路步行街的彩车)，免费接送行人，到科技京城门口下车，两辆彩车对开，每10分钟一次。
开展创业大赛活动
可选择科技京城的某一合适场所，开辟一块创业主题墙，让每个入住时尚创业中心的网站或其他创业公司在主题墙上进行各自的主题宣传比赛，内容形式不限。
并由过路行人评选出最佳创意策划奖，以及相关的行人参与抽奖活动。
创业大赛的最高奖品可以是比较轰动性的。比如一辆轿车或其他流行时尚品，也可借此机会进行新闻性的炒作。
科技京城可考虑开设IT培训认证中心
将一些沪上知名的电脑培训点开设分布到科技京城，常设计算机培训教室，负责各类计算机应用软件以及网络课程的培训，同时常设计算机考场，学员合格后，统一颁发各著名厂商和国教委认证的标准通用证书。
时尚饮食和时尚游戏等招商项目应与时尚电子等主打项目同时分头进行，因为时尚饮食和时尚游戏是吸引人流的根本保证，而人流又是电子、电脑招商的必备条件之一。重新招商一定要明确定位后进行，而且全面开花，整体策划。
组织具有高科技以及科幻色彩的高科技成果展示会，免费欢迎广大中小学生参观。特别是六楼游戏厅开考虑在初期以大型的促销和试玩来吸引广大的学生阶层，因为他们是未来电子电脑消费的真正主力军，将科技京城的时尚科技的新定位牢牢地树立在中小学生的心目中。
科技京城重塑形象的难点和机会点
难点：
面临企业形象再塑的巨大困难，特别是第一次招商失败的影响是很巨大的，只有通过新的定位来扭转人们的印象。要给人以科技京城将有很大的投入，来开展新的招商活动的印象。
初期很可能出现，招商良莠不齐，从而进一步地破坏企业发展的定位的情况。科技京城如何选择？
市场策划千头万绪，需要各方面的人力资源重新整合。
相关信息传播的有效性和准确性，需要有实力的广告公司协同配合来设计策划。
企业CI设计不完整，也缺少实际的规范运作经验。
科技京城将面临巨大的投资风险，不投入必“死”无疑，“小投入可能再挣扎一下”、只有“准确有效的大手笔投入，才可能治病救人”。
科技京城需要有一个被人们重新认识的过程，但如何在短期内先“止血”是一个很大的问题。
目前科技京城缺少有实力的合作伙伴的全力支持
机会点
新形象将开创沪上乃至全国第一家以时尚消费为主题的大型商场。
新定位跳出了传统的电脑商城的经营理念
上海的网络用户有着良好的基础，而科技京城的网络应用以及对时尚网络创业的支持模式将成为沪上及全国最具特色的创业典范区。
时尚电子消费将成为新的消费热点和潮流，这对于科技京城在21世纪真正成为信息产品和时尚物品集散地是置关重要的。
高科技主题并没有被淡化，而是以一种更具体而且符合市场需求的方式展示在大众面前。
在重新调整后的科技京城将成为新潮电子、时尚消费品、新兴科技力、网络创业的全新舞台。
新经济力量的最完美的体现和论证。
其他问题：
篇7
委托服务合同范文1甲方：
乙方：
经双方共同协商，达成意见如下：
1、 甲方自愿请乙方代办工商执照、税务登记证(国税、地税)和组织机构代码证相关工作，以上四证办完后由乙方交给甲方，乙方同时收清商定款项的余额后本协议自动终止。
2、 本次代办甲乙双方商定收费采用包干形式【即甲方交给乙方一定数额的资金(含相关部门收取规费和乙方代办费)，乙方不再另行收费】。仅收取代办费形式(相关部门收取规费由甲方自行办理，乙方在办证中没有替甲方付现相关部门收取规费的义务)。
3、 甲方在保证其必备办证资料真实完整情况下，乙方保证履行代办义务。
4、 收费分两次付清，签订此约定书时甲方预付，余额付现时间见本协议第一条。
5、 乙方联系会计师事务所和资产评估师事务所，由相关事务所进行法定验资、评估工作，验资和评估费用由甲乙双方自行协商，本次审计、验资与评估费为 ，由乙方收取。
6、 乙方承诺甲方在资料合法的情况下，按相关机关部门规定工作日时间完成相应办证工作(验资、评估2个工作日，设立登记10个工作日，组织机构代码证3个工作日，税务登记证2个工作日)。
7、 乙方保证所办理的登记证真实、合法、有效。
8、 其他双方约定事项
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托服务合同范文2甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利的原则，就甲方所开发的“南和城”项目(以下简称“该项目”)委托乙方招商服务事宜，经协商一致，订立本合同，以资共同遵守：
一、委托模式
乙方受甲方委托，就其所开发的“南和城”沿街层商业，招商面积为： 平方米进行全程招商服务。
二、服务期限
甲方委托乙方进行招商服务，委托期限为自本合同签订之日起至开业止，计划招商完成时间在20xx年12月31日。在委托期内，甲方不得将该物业的招商服务权再委托给第三方进行。
三、收费标准：
甲乙双方商定，收费按两部分计算：
第一部分为招商服务费为每月50000元人民币，自本合同签定后三日内支付首月服务费，此后每月15日前支付当月服务费，至20xx年12月31日止，共计11个月55万元人民币;
第二部分为招商佣金，按甲方与商家签定的《租赁合同》计算2个月的平均租金作为乙方的招商佣金，在甲方与商家签订《租赁合同》后支付给乙方。
说明：此服务收费仅为乙方的项目服务费用，不包括项目广告宣传媒体的制作费用及相关重点商家的公关费用。
四、招商服务内容
1、市场调研分析与定位
2、项目发展战略规划
3、商街业态平面布局及规划
4、招商流程策划及管理
5、经营商家的寻找、洽谈、合同签订、进场等
6、商街CIS形象策划
7、广告宣传策划及工作内容
8、招商活动建议与组织实施
9、工程变更的具体内容
10、其它相关的经营管理建议
五、甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、提供项目合法建设的一切相关证照资料及必要的文件。
2、负责跟有关单位协调与招商、开业等相关的有关事宜。
3、负责该项目在招商采购过程中所需的费用(包含大牌商家的公关费用)。
4、审定批准项目策划方案与市场推广执行方案(包括租赁价格与条件)。
5、审定批准广告策划、设计及方案，并支付广告费。
6、负责办理签署《商铺租赁合同》、《合作经营合同》及其他进场商家的合作合同，收取租赁保证金、租金等有关手续。
7、甲方应保证其拥有所委托招商商场房产权的合法性和有效性，如因甲方责任而引起该物业出现产权、入住(开业)期、工程质量或承诺的条件货不对版等纠纷，其后果由甲方承担。
8、负责协调物业公司与未来进场经营者的关系。
9、招商期间，甲方应提供乙方办公场所及设备。
10、甲方严格监督乙方招商工作进度及规范招商行为。
11、按时支付乙方的招商服务费用。
12、在招商定位及策略由双方确定后，甲方须积极配合乙方的招商推进。
(二)乙方责任
1、市场分析：商圈界定、消费者倾向调查、竞争店分析。
2、业种选择：商家组织规划、各业种营业面积分布与组成。
3、广告企划：企划VI手册、开幕前、中、后期促销计划。
4、招商洽谈：招商策划、筹备与执行，全面负责商家洽谈等具体工作。
6、协助甲方签订《商场租赁合同》、《合作经营合同》等其他合作合同。
7、派驻服务人员的工资、奖金、提成、福利等均由乙方负责。
8、按计划进行招商工作推进。
六、乙方项目组人员构成
项目总监1人，项目经理1人，招商人员3人，企划人员1人，平面人员1人
七、招商目标
至20xx年12月，完成招商总面积的90%;在交付使用后三个月内进场试营业。
八、其它事项
1、如在招商过程中发生商户用购买的方式入驻经营，而产生甲方销售业绩时，乙方获取销售额的 2% 作为佣金，同时不再获取招商佣金。
2、在甲乙双方协议有效期内，如果甲方将此商业项目进行资产转让，甲方须以书面形式提前60天通知乙方并一次性以现金或转账形式支付乙方剩余期间的招商服务费。
3、甲方内部的人员、产权、资产的变更，此协议均继续具备法律效力。
4、在项目执行工作中，如甲方有任何更改事项，应征得乙方同意。
九、违约责任：
1、本合同生效后，甲方未经乙方同意单方面解除或擅自终止合同，除结算 应支付的服务费以外，另支付赔偿金人民币50万元给乙方作为补偿。
2、本合同生效后，乙方未经甲方同意单方面解除或擅自终止合同，除退还 已收的费以外，另支付赔偿金人民币50万元给甲方作为补偿。
3、如果甲方不按照合同约定支付服务费用，每迟延一日，应按拖欠费用总金额的千分之五计算，按日向乙方支付违约金;逾期15日未支付的，乙方有权单方面解除本合同并可要求甲方按本条款第一项赔偿相关损失。
4、一方泄露对方在合作过程中知悉的对方的商业机密或其他秘密，均应承担违约责任。
5、甲方必须按照乙方策划的各项内容执行及支付相关的费用，如因甲方未能按时执行或按策划执行而造成的各类损失，由甲方负责。
十、合同生效及其他
1、本合同执行过程中，如有不可抗力的因素影响有关条款之执行的，受影 响一方应及时向对方通报，并提供相应的合法证明。如果任何一方要求提前解除或变更合同，必须提前60天书面通知对方，对方应在收到该通知后30日内予以答复。
2、在本合同执行期间，如因股东变更、产权交易等原因导致甲方产权改变 的，甲方应当与新产权方积极协调并由新产权方继续履行本合同，否则甲方就应承担违约责任。
3、在本合同履行过程中产生的或与本合同有关的任何争议，双方应当通 过、友好协商进行解决。协商不能解决的，任何一方均可向合约签署地仲裁委员会申请仲裁。
4、本合同如有未尽事宜，由双方协商解决或签订补充协议。
十一、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，均具同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。未尽事宜，双方另行协商。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托服务合同范文3甲方：
乙方：
甲乙双方合作开展人才服务，甲方作为乙方该项业务的商，乙方的人才服务、广告招商等相关业务，双方本着互惠互利并在遵守国家有关政策和法规的基础上， 遵照以下条款：
1.甲方成为的基本条件
甲方须为合法存续的法人或具有完全民事权利能力和民事行为能力的个人，能够独立承担民事责任。甲方须了解互联网、人才相关服务，并熟悉乙方的商制度、人才服务内容、具体业务流程等相关信息。乙方对提出申请者就上述各项内容进行审核确认，决定是否授予甲方资格。
2.甲方权利义务
2.1 甲方应提交基本的合法有效证件，法人提交营业执照复印件，个人提交身分证复印件，机构或团体提交相应有效证件。
2.2 甲方向客户推荐乙方提供的人才服务及广告服务，自行负责开拓市场与发展客户，在业务中保证向客户提供良好的咨询服务，不得以欺诈、胁迫等不正当手段损害客户及乙方的利益及乙方的声誉。
2.3 甲方保证所有经营活动完全符合中国有关法律、法规、行政规章等的规定。如因甲方违反上述规定的行为给乙方带来任何损害，甲方应承担所有法律责任并赔偿给乙方造成的损失。
2.4 甲方须详细阅读并确实理解乙方在其网站(http：//_________下同)上的商制度的全部内容，并严格遵守商制度，以及在向乙方委托业务时，完全按照乙方规定的操作要求提交正确完整的数据资料并按正确步骤进行。甲方有义务定期浏览乙方网站，以及时了解商制度的最新变动。
2.5 本协议有效期内及本协议终止或者解除后，甲方承诺不向与乙方构成商业竞争关系的企业、商业机构或者组织提供有关乙方业务、技术等一切相关信息或者资料，否则愿意承担相应的责任。
2.6 甲方有权利选择模式中的一种，并遵守乙方规定的统一资费及服务标准(资费及服务标准以乙方网站上公布的信息为准)，不得擅自进行更动。
2.7 甲方应邀参加乙方组织的商年会、产品会、研讨会和培训等活动。
3. 乙方权利义务
3.1 乙方为甲方提供规范的服务体系，并直接为甲方的客户提供技术支持和咨询服务。
3.2 乙方尽力向甲方提供业务范围内的技术支持和咨询服务，帮助甲方提高拓宽业务范围的能力。
3.3 乙方直接向甲方的客户提供完整的人才售后服务。但对于由于甲方用欺诈、胁迫等不正当手段损害客户而导致乙方无法向甲方客户服务，责任完全由甲方承担，因此乙方有权利废除甲方商资格。
3.4 乙方有权根据市场情况调整产品服务体系、价格体系和制度，调整信息以网站公布或电子邮件等方式通知甲方。
3.5 乙方应对甲方的资料信息给予保密。
3.7 对因乙方过错造成的损失，乙方应向甲方承担责任。该责任的承担以甲、乙双方之间发生的该笔具体业务金额的总额为上限。
3.8 如发现由于甲方欺骗客户，造成乙方无法对客户进行服务，后果由甲方完全承担，并赔偿乙方名誉损失。
3.9 乙方定期或不定期邀请甲方参加各类商年会、产品会、研讨会和培训等活动。
4. 违约责任
4.1 甲方如违反国家有关政策法规，乙方有权中止合同，并由甲方承担相应的责任。
5. 免责条件
5.1 因国家政策法规调整、自然灾害等不可抗力或意外事件而影响乙方正常的服务和技术支持时，双方互不承担责任。
5.2 因电信部门检修或乙方在进行虚拟主机维护时，有时需要短时间中断服务，或因Internet上的通路的偶然阻塞造成甲方虚拟主机访问速度下降，甲方认同这是属于正常情况，不属于乙方违约。
6. 付款/结算方式
6.1 按照模式的不同，甲方的付款/结算方式按照乙方网站(. _________)上相关条款执行。
6.2 如果是预付款模式，乙方在扣除甲方预付款的两个工作日内将发票寄出给甲方，并做相应的预付款确认以保证甲方正常的后续服务工作。该预付款供人才服务和广告消费使用，不可移作它用，亦不退还。
6.3 乙方按要求为甲方开具发票(发票总金额不超过甲方所汇的实际金额)并以挂号件形式寄至甲方登记的地址;如甲方在发票方面有任何特殊要求(如为客户分别开票等)，须以书面方式详细说明。
7. 合同终止
本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方应提前一个月以书面形式通知另一方：
7.1 双方协商一致解除本合同;
7.2 本合同期限届满，双方未续签的;
7.3 由于不可抗力或意外事件使合同无法继续履行或继续履行没有必要，双方均可要求解除;
7.4 一方明确表示其将不履行义务或以行动表示其将不履行义务，另一方可以解除合同;
7.5 因本协议一方经营情况发生重大困难、濒临破产进入法定整顿期或者被清算，任意一方可以解除本协议;
7.6 订立本协议所依据的法律、行政法规、规章发生变化，本协议应变更相关内容;订立本协议所依据的客观情况发生重大变化，致使本协议无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更或者终止协议的履行;
7.7 一方未履行或违反依据本合同所应承担的义务，经另一方给予一定期限仍不履行义务或不予采取补救措施，致使另一方依据本合同的预期利益无法实现或合同继续履行没有必要，另一方有权解除合同;
8. 附则
8.1 本协议同时得到甲乙双方的完全理解和认同，并替代此前的所有协议，不论是口头的还是书面的。本合同放置在乙方网站供甲方下载或以电子邮件方式寄送，在打印或填写过程中，未经乙方书面同意，甲方不得更改本合同中的任何条款。本协议经双方签字盖章生效后，任何更改均需双方协商一致并以书面形式确认。
8.2 一方变更通知、通讯地址或其它联系方式，应自变更之日起十日内，将变更后的地址、联系方式通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。
8.3 本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。
8.4 本合同由双方代表签字盖章后生效，有效期一年。合同期满若双方均无异议，则本合同继续有效;若续约期内乙方制定出新的合同条款，则双方另签新合同。上述情况下甲方的业务结算累计进行。
8.5 本协议一式两份，双方各执一份，经签字、盖章后生效，两份协议具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇8
一、选好支撑点
药企产品要招商成功，首先要有吸引经销商眼球的产品或服务。在许多产品日益同质化的今天，企业必须在开发产品时就立足创新，在运作过程中营造人性化优势，实现业务、产品和价格的优化组合，开创全新的市场格局。同时还要不断推出独具特色的新产品，开发潜在的消费需求，寻求新的顾客增长点，真正做到“人无我有，人有我优”。这样，才有真正吸引商的优势和条件。
具体来讲，针对某个产品背景、组方、效果等设计一套独到的机理和概念显得尤为独到，蓝哥智洋行销顾问机构在为客户提供招商企划服务时，从以下六大版块来进行全程运作：一、产品市场定位策略及体系；二、产品传播工具创意企划案；三、招商策略规划；四、招商培训体系规划；五，招商政策管理及市场启动方案；六、量身定做营销策划方案等，具体就某一细节，比如针对某产品中含OPC葡萄籽的特点，提出了女性“保养不如保鲜”的卖点，针对某心脑保健产品，提出了“救心不如养心”的卖点，同时根据产品的特点巧妙的设计了产品的概念，以及有针对性区别于同类竞品对手的市场推广模式和满足消费者需求设计的多样化促销活动。因而杀伤力和针对性都很强。
二、找准结合点
纵观诸多失败的药企招商，往往是因为没有抓住经销商及消费者的需求心理，从而使自己挣扎于企业与行业的夹缝中。企业的成功与否在于产品能不能满足市场需求，如今大多数的医药保健品生产企业不重视客户和消费者的需求，仍抱着我能生产什么就生产什么，靠天吃饭的小农意识，产品要么功能单一，品种单薄，要么干脆就来个多乱杂，药交会也去，招商会也开，但却总是出不了成效，原因在哪？
蓝哥智洋行销顾问机构指出，经销商无疑是联系生产企业与消费者的桥梁，从另一个角度来说，经销商的需求几乎可以算得上是消费者需求的风向标，你的产品如果连经销商的眼都入不了，又从何谈起入消费者的眼？医药保健品企业如果不注重满足经销商和消费者的需求，不以满足经销商与消费者需求为市场原点，那么单一产品脆弱的体系根本支撑不了整个市场的需求，产品多乱杂下场不外乎“一个不能少”的早夭，自说自话的最终下场就只能是被市场淘汰。因此，只有把紧市场要脉，建立完善的，全面的产品体系，满足甚至创造市场需求，才能永远立于市场的不败之地。
在具体做法上，除了提供看得见的利润空间外，关键是充实和完善切实可行的利益保障机制，不是什么动辄轻易许诺免费铺货、央视广告拉动、派出专职队伍协销等自身心理都没底的远景。相反，提供诸如产品知识、营销技巧、管理制度方面的培训以及把自身资源和商所具备的区位优势进行嫁接整合，针对客户所处不同区域设计不同成本最优化赢利模式，并根据不同的需求给予有针对性的满足要实在的多。
市场的“要脉”需要企业审时度势的敏感度与观察力，同时关键是如何找准自己产品与经销商之间的结合点。对药企而言，往往有时谁更善于转换思维与发现，谁做的更专业，更细致入微谁就会处于上峰，成为市场上真正的大赢家。
三、提升差异点
众所周知，中国的保健品市场其实一直做的是治疗市场，但是保健品的先天功效又不能满足消费者被宣扬起来的心理期望值，同时一些不规范的企业夸大的广告宣传、过度的透支市场，让当今的保健品市场陷入了严重的信任危机状态，最终导致医药保健品招商市场步入寒冬。
对此，怎么办？我们认为：要扭转当前市场现状，只有造就消费者信得过的品牌，才能成就医药保健品的好市场。
篇9
10年前，笔者进入营销策划行业，开始接触到无数的中小企业。他们多年来在市场上摸爬滚打积累了一定的基础，但为了取得更快的发展，或者说想从市场上获取更大的成功，开始寻求策划公司的协助。由于企业对策划公司心存过高的期望，导致策划公司着眼于企业的眼前利益，设计出来的营销战术都明显具有急功近利的烙印。某些企业，尤其是那些处于整体营销水平都很落后行业的企业，侥幸通过策划公司的帮助获得了成功，但是根据我的研究分析，这些被策划公司“营销”过的企业，大部分并没有真正成功，只是平庸地活着。这些企业普遍犯的一个错误，就是缺乏从战略角度去看待营销战术，而营销策划公司也没有耐心真正地帮助这些企业，进行战略规划下的系统营销战术设计。
2005年，我开始把从MBA课堂上学来的战略管理，结合接手的策划项目和企业的市场实际，有意识地帮助企业导入基于营销导向的战略策划。这个过程非常艰难，有很多企业总是错误地认为，他们请营销策划公司的真正目的是策划战术而非战略，同时认为自己的战略没有问题，导致部分策划项目并没有达到双方预期的目的。
经过这么多年的策划实践，我深深地感觉到，营销策划公司在企业战略模糊不定的情况下，为满足企业急功近利的市场扩张而设计的基于短期利益的营销战术，是一种传统策划时代的点子思维，是一种典型的头痛医头，脚痛医脚的投机策划。
重新诊断企业的核心问题
2007年年末，在我耐心的劝说下，我成功地帮助一个食品客户A企业，导入了基于营销导向的战略策划。
A企业是一家仅创立3年的小企业，全年的营业额刚满2000万元。起初，企业与我们合作的目的，是希望我们帮助他们解决连锁专卖店的区域扩张，也就是招商策划，当时合同也是这么签的，但是，当我们开始合作以后我才发现，A企业根本没有战略这个概念，管理层也是由4个3年前一起打江山的好朋友组成，除一个老板外，3个管理者各自分管了行政、生产和营销。由于市场本身的机会，企业每年也有30％的增长。3个月前，老板找到我，希望我们能帮助他们加快扩张步伐。
在内诊外调的过程中，我们发现，A企业存在着几个很大的问题。首先是公司内部的管理，由于缺乏战略而比较混乱，很多决策都是非常随意的，员工流动率非常大。公司也没有系统的管理制度，没有激励奖惩制度，总体而言是一个非常典型的处于草创时期的小企业。
其次是公司已经在当地区域开出30家专卖店，但销售业绩差异很大，好的每天有5000元上下的营业额，差的每天仅有几百元。那些营业额比较低的经销商和加盟商，普遍意见比较大，并且对企业品牌的未来不看好，有些甚至想改换门庭，转投竞争对手。
另外，作为一个想走连锁经营模式的专卖店品牌，A企业连基本的品牌定位都没有，对管理30家专卖店的营销人员，也根本没有进行系统管理，也就是说，A企业目前还没有一个完善的营销队伍。
从合同上看，我们只负责招商，但是，我相信即便我们能策划一次成功的招商，在几个月之内，可以帮助企业完成从30家到100家店的扩张过程，但是这丝毫也帮不上这家企业的忙，相反，可能因此而害了企业。因为我们觉得这个企业需要的不仅仅是扩张，而是公司的战略规划。
为了顺利完成项目，我决定利用自己对公司战略方面的操作能力，额外帮助企业解决战略规划问题，并导入系统的内部管理体系，让企业在完善内部的同时，沉稳地迈开扩张步伐。
基于营销导向的战略规划
面对这样一个民营小公司，我感觉担子很重，一方面必须避免大而空洞的理论说教，一方面确实要为他们导入符合企业发展的战略管理。为了确保本项目的合作成功，同时设身处地地为企业客户考虑，我决定自己找麻烦，把项目组全体人员带到企业内部，展开为期一个月的内诊外调工作，从全方面了解该企业存在的问题以及问题的成因。同时，从行业宏观的发展到企业具体的市场运作，以及行业竞争态势的分析，我们搜集并购买了大量参考资料。经过科学地数据分析，我们将4个核心管理层和部分中层管理骨干封闭在酒店里，通过半培训半研讨的方式，将一个公司为什么要有战略、如何规划、如何形成计划，如何按照计划去一步步实施等战略的方法等进行了逐步的导入。
整整一周时间，我们针对A企业的发展成功地制定出了公司的事业领域规划、2008年的目标以及未来3-5年的战略目标，同时针对2D08年目标，做出了完成目标的几种战略行为，如提升现有经销商和加盟商的经营信心，明确品牌定位和清晰品牌形象、设计了扩张的时间和扩张的区域以及新增的开店数、围绕：着新战略所需要的人力资源计划和财务资源准备等。
这期间，我们时常发生争论。作为战略：规划的主持人，我不时地纠正管理层在研讨公司战略过程的错误思想，并不断演绎优秀公司的战略和成功实施案例。管理层与管理层之间也常发生争执，我觉得这是好现象，说明大家都开始为公司的未来发展做认真地思考了。
通过本次研讨，我们确定了新的组织结构，并通过民意测试，推荐产生了新的管理班子，将核心管理层发展到5名，从而形成有差额票数的决策班子。同时，在我的建议下，我为整个管理层核心班子，建立了每周召开例会的制度，这个例会既是处理日常事务的管理层沟通会，又是一个严谨的战略计划的实施领导和监控班子。我想通过这些硬性的规范，来使该公司改变以前哥们义气的江湖式管理，建立全新的科学管理团队。
通过这次研讨，公司管理层也知道了“公司使命和愿景”以及“核心价值观”这些企业文化层面的东西原来并不空洞，甚至感悟到，自己原来对企业战略根本不明白，也不知道一个企业的经营还要规划这些东西。最后，大家都非常清楚地意识到：一个企业要健康地发展，这些所谓“空洞”的元素一个也不能少!
两个月下来，管理班子明显感觉到，公司的精神面貌正在发生巨大的变化，员工也开始有了大的转变。由于我们针对新的战略目标给员工安排了每周3堂的培训课，分别从观念、知识，技能和自我管理等方面对员工进行系统地强化培训，我们只想达到两个目的：一是提升公司的凝聚力，通过新战略、新目标以及系统培训，告诉员工，公司正开始二次创业的变革期，这个变革跟员工自己有着切身的关系。我们甚至在墙上贴出了这样的口号：企业开始奔跑了，你能跟上吗?
各项战略计划的实施
根据该公司制定的新战略，我们立刻将一系列战略进行了计划安排，形成了各个部门一体化的年度战略计划。具体如下：
1、提高经销商和加盟商信心。针对调研中发现的经销商和加盟商普遍反映对经营该企业品牌专卖店信心不足，其主要的原因是销售额不大，利润很有限。根据这一情况，我们立刻设计了“单店赢利能力提升”方案，我们从“增加新产品”、“提升管理效率”、“提高服务技能”、“增强对外传播”、“实行店外送货”等各个方面进行系统地整改，目标是想通过这个方案，帮助经销商和加盟商实现单店赢利翻一番。经过3个月紧张有序地方案执行，市场效果立刻体现，几乎所有的单店赢利水平都翻了一番，有30％的专卖店，业绩竟然高达原有水平的3倍。一时间，企业上下，乃至经销商和加盟商都欢欣鼓舞，从而对我们的整体策划项目更有信心，也就更加配合。
2、培养和引进人才，建立营销组织。根据新的战略部署，企业急需以下人才：具有实战能力的营销总监和人力资源总监以及门店管理经理。为了尽快解决企业的人才缺口，并顺利实施系列战略计划，我们又自找麻烦，由本公司项目总监兼任企业的营销总监，一名高级咨询师兼任人力资源总监。与此同时，我们通过双方的信息渠道，挖掘物色了三个对食品生产和管理以及新产品研发上有一定专业能力的人选，最终经过周密评估，外聘了一位生产技术人员加入生产管理中心。对我们兼任的两个职位，我们将负责在3个月内通过培养和引进，解决接班人问题。
通过这一模块的咨询导入，我们明显发现企业的管理和工作效率提高了，而且员工的凝聚力也有了很大的提高，管理班子的积极性也更高。
3、清晰品牌定位，明亮门店招牌。新战略第三个计划就是要改变原来品牌定位模糊的状态。我们通过分析调研数据以及当前行业的竞争态势，设计了符合企业发展并区隔竞争对手的差异化定位，把公司的连锁品牌定位于富有历史文化的“祖传秘制”，然后我们着手通过设计元素和传播策略，来强化这个定位，同时产品的设计上也围绕着这一定位而展开。根据新定位，门店形象招牌也全面撤换新的，费用由企业与加盟商共同承担。当经销商加盟商看到企业动真格的，开始对企业刮目相看，渠道的力量也开始发挥出来。
4、设计招商策略，实施扩张计划。根据公司战略，将新增开70家门店，实现销售额突破6000万元的营销目标。我们针对性地制定了三套招商策划方案：一是在各地市区域召开“个人投资项目咨询培训会”，目标人群锁定具有6万―10万储备款的潜在客户，利用营销培训与项目赢利前景双重分析手法，快速让这些人加盟公司：二是通过受过专业培训的招商人员深入市场，到商业区寻找符合开店的现成店面，无论其做什么生意，都以设计好的语言，劝说其改换生意，加盟本公司；第三是通过与当地政府的再就业机构合作，双方共同召集区域内的下岗人员，进行再就业培训和指导，通过企业免费提供货源和培训的方法，吸引那些做生意无门，欲望却很强烈的下岗人员加盟。三套方案并用，形成互补。
5、扩大品牌影响，提升产品销量。公司后备的创意策划人员，紧密配合前方项目组，针对企业品牌知名度低，大部分区域的门店销量低于竞争对手的情况，专门设计了系统的整合传播方案，从产品概念的包装，到传播手法的创新以及终端销售说辞的规范，进行了全方位的策略调整。我们相信，在这个营销水平非常传统的行业里，我们的破局传播策略，必将带给整个行业以震撼，也会给我们服务的企业品牌带来实质性的业绩。
目前，系统的门店管理体系正在紧张地导入，而我们的战略计划也在有条不紊地实施中。更重要的是，企业对我们策划公司的看法完全变了，他们认为这才是他们想要的策划公司以及合作方法，因为他们觉得自己的企业太稚嫩了，需要的不仅仅是好的战术，更需要策划公司全方位地扶持与帮助。
为这个项目，我们比原来合同规定的项目内容多出了很多工作，为了弥补这个付出，我们双方签署了销售业绩提成奖励协议。合同规定，如果在战略年顺利完成6000万目标，企业一次性奖励20万元，超额部分无论多少，将按照5％的比例提取。
篇10
六年的销售生涯，让我真正懂得了什么叫“皮厚心细——脸皮一定要厚，心一定要细”，也可以讲，“皮厚心细”这四个字是我销售中的最大收获。
我是91年7月份加盟古井的，系安徽大学历史系91届毕业生。与营销专业科班生相比，我是半路出家，改行了。当初学起来，真像刘欢所唱的那样一切“从头再来”。
有一名老古话叫做“良禽择木而栖，良臣择君而从”。91年，高校开始实行双向选择了，古井向我们历史学专业要了分配指标。但是，那个时候，古井不象现在这样，名气这么大，一提到安徽，都知道“南有黄山松，北有古井贡”，“安徽有三宝，徽茶宣纸古井贡”。当时，我清楚地记得，我们班上的同学大都不愿意来，都想留在大城市里工作，原因很简单：查查地图，大家都知道，亳州是安徽的西伯利亚，而古井又是亳州的西伯利亚，图上距离是一厘米，实际距离又是多少呢？不言而明，地理位置太偏僻了。但是，我还是义无返顾地选择了古井，作了人生路上第一个理想的选择，实践证明，我的选择是理想的。
在生产车间实习结束后，8月份，我就分配到销售公司，当时叫经营部销售科锻炼，从91年8月至97年10月，我一直从事市场销售工作。天南地北地跑销售，一干就是六年，最远的跑东北的佳木斯、齐齐哈尔，西北的乌鲁木齐、呼和浩特，南方的湖南郴州。在那流逝的1800个日日夜夜里，我当过爷爷，也当过孙子，由心底极端不适应、不习惯到适应和习惯；业务由不熟悉到熟悉；面子薄、放不下天之骄子的书生气到脸皮厚与下里巴人打成一片。六年的销售生涯，我熬过来了、挺过来了，极大地克服了校园文化养成的固有的与社会大众文化冲突后的心理压抑感，最终完成了一个读书人到社会人的角色的转换。说实在，对我而言，六年的销售生涯，我不仅无怨无悔，而且心存感激，——感激古井给了我一个良好的平台，给了我一个十分难得的环境，让我经受住了由不适应所带来的种种心理磨难和挫折。六年的销售生涯，让我真正懂得了什么叫“皮厚心细——脸皮一定要厚，心一定要细”，也可以讲，“皮厚心细”这四个字是我销售中的最大收获和总结概括。
吃老本就是丢失老本，最终无立锥之地。永续学习，永续创新，是职业营销人必备的素质。
有一部非常好的电视剧，——叫《突出重围》。我认为《突出重围》是中央台播放的非常优秀的电视连续剧，我前前后后看了两遍，还看了《新安晚报》连载的小说。大家想想，一个整编王牌主力师接二连三地打败仗，甚至在短短36个小时之内被一个二流师吃掉。这说明了什么呢？如果不在思想观念上、行为作风上真正地突出重围，老是固步自封，沾沾自喜，老是认为我是“天之骄子”，那么，一个军区的王牌第一师，就无法打赢高科技下的现代战争。
所以，现在想想，我的六年销售生涯，种种的不适应，种种的心理困惑和迷茫，从某种意义上讲，也是一种心理上的“突出重围”的过程。但这只是人生道路上不断地“突出重围”的一个开始、一个片断。路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。其实，求索的过程，是一个痛苦的过程，是一个炼狱的过程，需要否定自己的勇气，需要超越自己的力量，需要不断地鞭策自己：您突出重围了吗？
六年销售生涯当中，我的第一个能够称得上是“突出重围”的战役就是在黑龙江的佳木斯打响的，六十年代的珍宝岛之战就在那儿打的。我认为，92年底，是名酒销售市场的又一个分界线。所谓的分界线，就是当爷爷的时代已经一去不复返了，端一把太师椅，你当仁不让地坐上，敲着二郎腿的好日子已经没有了。这个时候，你好像是经销商的一位远房亲戚，客户既不热情地欢迎你，也不十分冷淡你。为啥呢？因为销售主动权有一半掌握在客户手中，市场开始产大于销，供过于求；托收承付开始变成托而不付。托收承付就是酒发出去了，我们委托银行收款，但是客户只要随随便便地找个理由，比方说，破损严重，送货不及时，品种发错了，就可以拒付货款，当地银行也不认真地查，只是敷衍了事。所以，我们只有登门要账了。记得93年元旦，也就是新年钟声敲响的时候，校园文化是狂欢之夜，载歌载舞，我还在宾馆里，抱着电话给佳木斯糖酒站的司科长问候新年好，跟他套近乎。不这样做不行呀，要帐的太多了，洋河、汾酒、西凤、双沟、郎酒等名酒厂家都在排着队。记得那次在佳木斯，我总共呆了15天，帮他站柜台，推荐卖酒，当天营业额是3万，就存3万，卖5万，就存5万，并办好银行汇票往厂里邮寄，前后加起来是26万元。有了这次要账经历，我才真正地明白了“欠钱的是大爷，要钱的是孙子”这句话的含义，也真正地尝到了“人在屋檐下，不得不低头”的滋味。打佳木斯以后，要账成了家常便饭。后来，我总结了要帐的精髓在于，一言以蔽之，“耐得住寂寞”。
我的第二个意义比较大的“突出重围”就是在沈阳。93年、94年我负责辽宁市场，沈、大、鞍、抚、本是辽宁的五大重点市场，是整个东北市场的门户。对于我来讲，这两年的市场建设，是一次思想观念上、行为作风上的“突出重围”。以前的跑销售、跑市场真的是走马观花式，沿着铁路线跑，用一句话形容叫“一肚子酒精，两袖清风、三心二意，四体不勤”，没有认真地思考过市场如何做？没有把自己在学校里所学知识融会贯通到市场实践中去，也就是说没有找到很好的切入点，整天里“穷喷胡哈、懵懵懂懂”的。
——我的转折点，换句话说，结束这种状态是在93年8月。那天，在沈阳市糖酒公司办完事以后，我闲来无事就溜沈阳市最著名的商业街——太原街。那时候，我有一个良好的习惯就是到新华书店看看，有喜欢的书我就买。在那里，有一套丛书让我产生了浓厚的兴趣，即中国友谊出版公司出的《现代广告学名著丛书》，一套八本，我毫不犹豫地全买下来了，其中有三本：大卫.奥格威写的《一个广告人的自白》、台湾颜伯勤写的《成功广告80例》、美国艾里斯写的《广告攻心战略——品牌定位》让我爱不释手，看了又看，反复研读。从此，我仿佛换了一个人似的，我的思维特别活跃，尤其是对市场的感悟。
在学校里，我是历史学专业，四年下来，我学会的只是历史思维、形象思维和辩证思维，学会了看问题的角度、立场、观点和方法，但这些都是基本功，而且是十分难得的基本功。我认为，只要基本功学得扎实了，人可以不断地改变自己的，靠什么呢？靠学习理性，靠学习知识，——“知识改变命运”，“理性让人深厚”。也就是这两年，我一发不可收，写了十几万字的材料，关于产品市场的分析与研究，关于广告市场的研究与分析等等。其中的代表作就是长达两万字的《关于辽宁市场及其市场建设的再认识——兼谈“卖好保价”销售策略及广告的做法》，这篇市场分析报告，得到了古井集团董事长王效金先生的高度赞扬，并在《集团情况通报》作为专刊发表。可以讲，这是古井营销史上破天荒的第一次。同时，这篇市场分析报告，也标志我的思想观观念作了一次成功的“突出重围”。
行为作风上的“突出重围”是93年冬天在抚顺策划“古井988行动”——不怕吃苦，深入市场，与新抚糖酒站的销售一线促销员打成一片。策划免费品尝，开分销商会议，散发宣传单，凭报纸兑奖，整个系列活动开展得有声有色。“不怕吃苦，深入市场”，最能说明问题的是散发宣传单。东北天气很冷，零下20来度。一大早，我们分成五个小分队，到各个公交总站散发。我们脸冻得通红，好多乘客都被我们的“988行动”感动了，无形中造成了一个很好地“口碑效应”，而口碑传播是一种最原始、最有说服力的传播手段。虽然，现在回过头一看，这些活动太习以为常了，甚至已经麻木了，但那个时候，名酒厂家从来没有搞过，“好酒不怕巷子深”，哪能像现在这样一个劲地吆喝的。同时，我也深深地明白了“不怕吃苦，深入市场”对于一个职业营销人是多么重要。
总体来讲，抚顺988行动搞得红红火火，热热闹闹的，头一年卖了13个车皮，一个车皮3000箱（1X12），将近40000来箱。应该说，这是不错的业绩，在省外市场排第一名，省内是芜湖，卖得最好。
我的第三个意义比较大的“突出重围”就是在武汉、长沙。95、96年，我从东北市场调到中南市场，就像四野挥师南下一样，一下子从沈阳杀到武汉。日本的索尼认为，“在某一市场长期工作，会使他沉溺于个人力量，从而磨损他的创造力”，也就是说没有挑战性了。我认为，没有挑战的生活，必将索然无味。在中南市场，我在全面地、深入地调查广告市场、产品市场的情况下，作了一系列的整体策划方案。95年10月份，糖酒交易会在长沙召开，记得当时，公司总体销售策略是“打重点、促上量”，但是如何打重点、促上量呢？如何敲敲杠子就能上量呢？在湘江宾馆三楼会议室，公司开会研究，但是，大家的看法和认识都不一致，也没有形成一套好的促销方案和操作方法。后来，我把我写的一整套营销策划方案端出来，摆在桌面上，大家看了以后，很赞赏，认为这套对消费者的系列促销活动，真正能够起到“打重点、促上量”的作用。并且，在这次长沙会议上，公司领导亲自点将，叫我起草《1995年古井贡酒冬季销售促进计划书》，在全国11大重中之重市场全面推广。96年，董事长王效金先生为了这套策划，给了我一个特别贡献奖，奖了一万块钱。现在，可以这么讲，这也是古井市场营销史上一次市场推广的经典案例。回过头来加以研究，这是古井整合营销传播的开始。“整合营销传播”概念，虽然现在很流行，很时髦，但那时候，只是一个萌芽，不象眼下的广告界、策划界“言必称希腊”那样，一谈起市场推广，就滔滔不绝地说整合营销如何如何。其实，“整合营销”的核心就是拉近品牌与消费者之间的“心理距离”和“物理距离”。
97年至2001年，我调回公司总部，从事市场营销策划。在这四年当中，能够称得上经典策划案例的，在全国有影响的主要是两大件。
一是利用山西朔州假酒大案成功地策划了王效金董事长致全国消费者一封公开信。报告文学《调查古井贡》里面记得很详细。这个案例，98年被评为全国十大经典策划。
二是成功策划了“新世纪、新古井，古井贡酒创新风暴招商竞标会。”
在反复研究安徽市场及其竞争对手之后，我们认为，安徽市场“突出重围”，必须站在战略的高度上，对产品、价格、通路、促销等四个方面，进行破坏性创新。基于此，2001年的6月28日，在合肥古井假日酒店成功策划并实施了“新世纪，新古井，古井贡酒创新风暴”新闻会和“古井新产品安徽区域市场独家经销权招商竞标会。当时，会议取得了巨大成功，震惊了安徽商界和全国酒界。创新风暴所提出的“独家经销、战略联盟、电子商务”三大原则，初步规划了古井面向二十一世纪，迎接WTO挑战的全新的营销战略，即由大户制走向终端掌控型的“1+1”通路模式。
这一全新的营销模式，被业界称为“一次革命性的营销变革”。安徽第一报《新安晚报》和招商第一报《中国经营报》曾做了专版的述评。
人，需要不断地总结，人，需要不断地反思。职业营销人，尤其需要培养“三个良好、三个无限”。
我记得，英国历史学家汤因比先生说过，人类文明的历史分为两大块，一是记载过去的历史，二是总结反思的历史。而我更喜欢总结反思的历史。文学大师傅雷先生曾言：没有肉体的静止，就不可能有思想的深刻。实际上说的就是每个人都需要不断地总结，每个人都需要不断地反思。十年营销路，十年古井情。在这短短的职业营销生涯当中，我付出了无数次的汗水和心血，但是，我也得到了丰硕的果实和回报，主要是我的思想慢慢地成熟了，我的经济修养也达到了一个较好地高度，用一句话形容就是说“心态平和”，用范仲淹的话说就是“不以物喜，不以已悲。”
总结过去，展望未来。我认为，作为职业营销人，需要努力培养“三个良好、三个无限”。所谓“三个良好”就是良好的职业道德，良好的职业素质，良好的职业习惯。
良好的职业道德。德，才之帅也。没有德的人才，说不准就是一个定时炸弹，引爆了，既害了别人也害了自己。当然，良好的职业道德，涵盖了做人道德的一面，比方说“仁、义、礼、智、信”，但是，又不尽然，有很大的创新。中国入世的首席谈判代表龙永图先生曾在一次《对话》节目中说：职业道德的人，既要懂得竞争意识的人；职业道德的人，又要懂得规则意识的人，也就是说要讲究游戏规则。
良好的职业素质，也就是一个营销人综合能力培养的问题。能力有大小，但一个人的能力是不断地发展，是不断地提高的。人都是学而知之的，而不是生而知之的。只要工作认真扎实，用心地听，用心地看，用心地思考，用心地做事，一个营销人的良好职业素质就能很快地上一个台阶。
培养良好的职业素质，我认为最核心的一点就是要有很强的“悟性”，也就是说对市场的感悟能力、对市场的敏感度要高。需要培养一种跳跃性思维，一种发散性思维，一种逆向性思维。
从事市场营销策划的，“悟性”尤其重要。因为，任何创意策划，都是“老材料，新组合”，关键是如何组合好，给人耳目一新的感觉。
悟性从哪里来呢？我认为要靠相关知识的不断积累，知识的积累要靠不断地学习和总结。没有博学，就没有识见。没有总结和反思，也就没有非凡的洞察力和思辨力。
