房地产公司的建议范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司的建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、各市、县要根据当地经济社会需要和市场容量，审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，避免出现一哄而上，过多过滥的现象。并要按国家和省规定的资质条件，严格把关，不具备条件的不核发资质等级证书和不准其从事房地产开发经营、物业管理和房地产中介服务等业务。

二、建立规范的房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，设立审批和资质审查制度。一般按如下程序进行：

（一）由企业主管部门或股东向建委或房地产管理局提出申请；

（二）经建委或房地产管理局批准后，持批文到工商行政管理部门办理公司（机构）名称核准手续；

（三）经工商行政管理部门核准名称后，持核准名称文件到建委或房地产管理局申请资质审查；

（四）经审查合格发给资质证书，持资质证书到工商行政管理部门办理工商登记等手续。

三、考虑到我省已有房地产开发公司的开发能力已远远超过房地产开发经营市场的实际需要，今后一段时期，除确实资金雄厚和承担政府指定的开发项目外，不宜再批准设立新的房地产开发公司。已有的房地产开发公司，要加快建立现代企业制度的步伐，向股份制和有限责任公司过渡。并积极引导和鼓励有实力的房地产开发公司兼并、收购中小型开发公司，培育和发展一批大型房地产集团企业，在我省房地产开发经营和住宅小区开发建设中起主导和骨干作用。

一个部门或企业原已设立有多家房地产开发公司的，在深化企业改革中，要积极创造条件，组建大型集团企业，形成资金、人才和管理优势。

对设立后多年没有开发业绩的开发公司，要取消其房地产开发经营资格，以后需要开展此项业务再重新申请。

四、设立物业管理公司，一般要有比较明确的可管物业，并不少于5万平方米。达不到要求的，市、县建委或房地产管理局要做说服工作，尽可能动员开发建设单位将其移交给已有的专业化物业管理公司管理。一个开发公司，其开发经营的物业超过5万平方米的，原则上也只准许设立一家物业管理公司，促使其形成规模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地产中介服务机构，在房地产市场发展较快，房地产交易活动比较活跃的市、县，可发展快一些。但也要充分考虑市场的需要和实际容量，避免出现失控和造成恶性竞争。一些部门申请设立房地产中介服务机构，容易造成垄断性经营（服务）的，应予限制。同时，为促进房地产中介服务机构加快向专业化、社会化方向发展，一个部门或企业一般不宜申请设立两个以上（含两个）业务相同的房地产中介服务机构。

房地产开发公司设立的机构只销售自己开发经营的商品房的，不需要申请房地产资格。

六、各级建委和房地产管理局对物业管理岗位人员、房地产估价员和经纪员的培训和考试发证工作，也要从各地实际需要出发，基本满足市场需要后可暂停一段时间，把培训的重点放在已有专业人员的提高上来。通过对各类房地产专业人员培训的控制，达到调控物业管理公司和房地产中介服务机构保持适度发展的目的。

七、各市可根据建设部和省建委规定的审批权限，审批房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的设立和资质。并于每季度首月10日前把前一季度批准设立的房地产开发公司、物业管理公司和房地产经纪（）机构，统一列表报送省建委房地产业处备案。不报省备案的，年审时不予受理。

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一、房地产公司运营管理工作的主要内容

（一）房地产公司运用绩效管理的战略

在房地产公司运营管理工作的过程中，管理的战略目标不仅直接影响着房地产公司发展的方向，而且对公司的长远发展也具有重要的影响。只有运营管理战略清晰、明确，管理者才可以有目的性的进行运营管理工作，才更有利于提升运营管理工作的效率。通常情况下，房地产公司的运营管理战略主要由公司的整体战略、公司的经营战略和具体职能战略三方面组成。在房地产公司战略制定的过程中，不仅需要相关管理者与执行者进行策划，而且还需要各个层次的管理人员和工作人员参与到其中，多听取相关工作人员的建议与意见，只有这样才能够促使运营管理战略制定的合理性与科学性。

（二）房地产公司运营绩效管理的评价对象

确定评价对象作为房地产公司的运营绩效管理的重要环节，对公司的发展也产生了一定的影响。首先，具体信息的收集与整理，在很大程度上都依赖于准确的评价对象。与此同时，评价的结果也对评价对象有着深远的影响，只有明确评价对象，评价结果才会有效的作用在公司工作人员身上[1]。一般情况下，房地产运用绩效管理的评价对象可以分为两种，一种是房地产公司的整体绩效，另一种是员工的个人绩效。从房地产公司角度来看，公司的整体绩效能够在很大程度上可以使房地产公司的运营管理工作进一步优化，使公司在同行业中占有较大的优势。而个人绩效的切实落实，有利于提高员工之间的竞争性，进而不断完善自己，积极主动的提升自身的管理水平，对人力资源的有效利用具有重要的意义。

二、房地产公司运营绩效管理的有效途径

当前，在很多房地产公司发展中，一些部门有效的落实了房地产运营管理工作，绩效比较突出。而从房地产公司的整体绩效来看，还没有达到预期的效果。这主要是由于房地产公司发展战略制定时，没有对运营绩效管理工作进行充分的考虑，进而使公司的发展战略与绩效管理工作脱节，使运营绩效管理工作不能更好的服务于企业战略。因此，必须对房地产运营绩效管理的途径进行改?M与完善。

（一）加强房地产公司对业务链价值分析

全面的分析房地产公司业务链价值，对运营绩效管理工作的业务重点进行明确具有重要的作用。而对业务的重要方面进行确认，会在一定程度上促进企业的关键绩效领域得以明确。因此，在房地产公司发展目标完善的基础上，领导者不仅要提升对业务链价值分析的重视度，而且还必须组织各个部门及相关的工作人员对业务链的价值进行全面的分析和深入的探究。与此同时，还要对已经制定的发展方案进行客观的评价，并且根据实际情况做出适当的调整。此外，还要依据业务链价值分析出的关键要素对房地产公司的贡献，将业务价值链的分析结果进行合理的排序，为公司运营绩效管理工作提供比较可靠的参考依据。而且通过对业务价值的分析，还要建立一个与房地产公司发展相适应的价值体系，对各个部门和岗位的工作价值进行明确，进而促进运营绩效管理水平与工作效率的提升，对企业的长远发展具有重要的作用。

（二）做好战略实施中的绩效管理工作

房地产公司的顺利发展不仅离不开各个部门的努力，而且十分依赖于企业各个员工的的工作。因此，房地产公司领导者要正确的认识到绩效考核的主要目的与重要意义。绩效管理工作不仅仅是为了考核公司员工的工作质量，激发员工的热情与积极性。更重要的是通过绩效考核，一方面让员工清楚的看到自身在具体工作中的不足，进而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在绩效考核中，房地产公司也能够在一定程度上发现自身存在的问题，然后采取相应措施及时解决，进而促进公司战略目标的实现。因此，房地产公司在进行运营绩效管理工作时，不仅要评价工作的结果，而且对工作的过程也要进行重要的考察，进而更好的促进房地产公司整体目标的实现[2]。

（三）加强房地产公司战略目标体系建立

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    【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略

    房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

    1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

    国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。

    1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

    1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

    1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

    1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

    1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

    1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

    1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

    1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

    2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

    鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

    2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。

    人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

    2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

    房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

    2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。

    房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

    2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

    由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

    2.5 整合资源,合理有效的运用资源。

    企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

    总结

    本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

    参考文献

    [1]陈文欢. 房地产企业财务管理现状分析[J]. 企业研究, 2011(6)

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关键词：房地产；财务管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。

一、当前房地产公司财务管理工作的现状

(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。

(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。

(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。

(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。

二、房地产公司财务管理工作的对策

(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。

(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。

(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。

三、总结

房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。

参考文献：

[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.

[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.

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“做生意是几方的事情?”在采访中，我曾向一些功成名就的企业家发问。很多企业家笑道：“这太简单了，做生意的核心是买卖，在一买一卖中获得利润，所以主要是买卖双方了。”这个答案并不对——忘了最大的一方，这一方就是国家。生意永远是个要考虑三方的事情!

天津滨海新区锦祥制衣集团的贺志强在付出近2000万元学费以后，才真正懂得了这个道理。

制衣大佬跨界房地产

贺志强在制衣行业浸已近15年，15年里锦祥制衣从一个小作坊发展成为拥有3000多名员工，资产十几亿元的集团。公司业务稳步发展，聘用的职业经理人也很得力，闲下来的贺志强去北京大学参加了一个总裁班。在班里经教授点拨和同学的影响，贺志强意识到老板要有战略思维，才会将公司做大做强。

于是，回到天津后，贺志强开始现学现用，认为以公司目前的实力，完全可以进行多元化发展。在贺志强内心深处一直对房地产的暴利倾心已久，因为各地纷纷出台了限制性购房政策，民用商品房的开发已经是夕阳产业，但是商业地产却是炙手可热，他决定试一试。

公司的执行力还真不错，何志强把工作布置下去不到十天，公司的副总经理赵盈就兴冲冲来到他的办公室，告诉他有一家房地产公司要转让正在建设的一个写字楼的项目，转让的原因是公司资金不到位。而且因为房地产公司急于脱手，所以报价低于市场价格15％左右。

贺志强一听也很兴奋，当天下午就和赵盈一起来到这家房地产公司。“要不是我们总公司出现状况，我是绝对不舍得出手这个项目的，贺总你的好运气来了!”这家公司的老总姓严，操着一口浓重的闽南口音。严总说：福建总公司在国内多座城市都有房地产项目，可商品房销售持续低迷，占用了公司大量资金，导致资金链断裂，福建公司总部才决定将所有刚刚开建的项目全部转让，以解燃眉之急。

这个写字楼项目位于天津滨海新区相对繁华的地段，附近的商圈已经基本形成。而且，周围已经建成的写字楼和正在建设的项目也不是很多，理论上这个项目的销售是不成问题的。而且这个项目也刚刚拿下不到半年，刚完成土建施工。严总说：当初这块土地购买价格是5000万元，现在评估公司认为已经增值了3000万元，所以报价8000万元。

8000万元对于贺志强来说不成问题，而且他觉得价格很合理，他决定拿下这个项目。

回到公司以后，贺志强马上召集公司管理层开了会议，会上一些人对这个项目提出了质疑。常务副总提出的疑问是：以谁的名义来购买，如果以制衣集团来购买开发房地产是驴头不对马嘴，因为公司没有这个资质。而如果重新注册一家房地产公司，也不现实。房地产公司分为一级、二级、三级，开发大型的房地产项目肯定需要一级资质，而这个一级资质很难在一两年内拿下来。

公关部经理则提出：是否可以借用其它公司的房地产资质来进行交易，但贺志强觉得风险太大。因为，土地和其它相关的手续都在这家要转让的房地产公司名下，本来是制衣公司出钱，可过户到其它房地产公司名下，以后会后患无穷。

会上，财务部门负责人也提出，虽然8000万元的转让价格看似合理，但是，项目转让还存在契税的问题，8000万的契税就是240万元，也是一笔不少的数目……

因为以上种种问题，大家对于这个项目都不看好，贺志强也有些犹豫，可还是不甘心，他让副总赵盈去和房地产公司再交涉一下，看看大家担心的这些问题有没有解决办法。

出奇招：不买项目买公司

看来，严总的房地产公司真是遇到了难处，急于从项目中脱手，对于锦祥制衣集团的这些担担忧，严总说他们都可以帮忙解决。但严总提出：如果这些问题都解决了，是不是就可以按照8000万元来成交了?而且是马上成交。赵盈赶紧在电话里请示贺志强，得到了贺志强肯定的答复。

严总说，写字楼这个项目转让以后，天津的房地产公司也就没有存在的必要了，他们也不打算做了。所以，锦祥制衣集团不需要买这个写字楼的项目，只需要通过购买房地产公司股权的方式把公司买下，这样就等于间接购买了公司的写字楼项目。不但240多万元的过户费可以省下来了，锦祥制衣集团最担心的资质问题也随之解决了。

“太有创意了!”贺志强在电话里听到赵盈转述的这个解决方案后，高兴得连连叫好，让赵盈答应严总的建议，三天后签署合同。

可是，当贺志强让公司的法律顾问起草合同的时候，却遭到了法律顾问的坚决反对。法律顾问担忧房地产公司的债权债务非常复杂，如果把公司买下来，潜在的风险太大，尤其是在这么短时间完成交易非常不安全。

法律顾问的这个担忧很快被房地产公司的严总给打消了，严总承诺：为了表示诚意，公司可以采取存续分立(编者注：指一个公司将一部分财产或业务依法分出，成立两个或两个以上公司)的方式成立一个新公司，将公司的债权债务剥离到新公司里，这样老公司仅剩写字楼这一个项目，没有任何隐患。

房地产公司的诚意，让贺志强再也无法拒绝这笔交易。于是，在房地产公司进行了存续分立以后，贺志强以8000万元的价格购买了房地产公司99％的股权，成为了房地产公司的主人。省了240万赔了1750万!

因为项目都是现成的，而且施工企业也都已经找好了，只要资金有了保障，项目进展就没有了任何问题。在投入了4000万元建设费用以后，写字楼项目完工了，销售果然和预料的一样，非常火爆，不到两个月销售完毕，销售额达到了1.6亿元。经过初步核算，写字楼项目的利润可以达到2000万元。一年半的时间赚了2000万元，这要卖多少件衣服才能做到啊。可就在贺志强为自己的多元化发展庆祝的时候，税务部门登门后的一番话，让他猛然感到：自己掉到了房地产企业的陷阱里了!

贺志强马上给远在福建的严总打电话质问，严总也是一头雾水，说自己已是处处为服装集团着想了，为了免掉契税和帮助解决资质的问题，连公司都转让了，自己怎么就挖陷阱呢?

是啊，很多人都觉得一头雾水。

原来，税务所来的副所长是贺志强的同学，他给贺志强算了一笔缴税账：

房地产项目的销售额为1.6亿元，开出了1.6亿元的发票，按照一般人的理解，5％的营业税要按照开出的发票额来收取。但实际上，土地开发项目如果有转让，则营业税由前后几个公司分别来交。具体到贺志强这里，就是：如果贺志强用8000万元买来的是“项目”，而不是公司，则项目本身价值的8000万元应该是前一个房地产公司来缴，而不是贺志强来缴。如此一来，本以为买公司更安全，但贺志强也替房地产公司缴纳了项目价格5％、即400万元的营业税。

这还是小数目，当初房地产公司在5000万元的基础上按照增值3000万元卖的项目。而这3000万元，在当初进行股权转让的时候，是不需要缴纳增值税的，因为并没有在账面上体现出来，只有把房子卖了以后，这3000万元的增值才会体现在账面上。

而这3000万元的增值，如果当初贺志强买来的是项目的话，应该由房地产公司先行缴纳土地增值税。但是，当初进行的是股权交易，不存在土地增值的问题，所以，房地产公司就成功地避开了这3000万元增值纳税。而现在，这3000万元的增值部分需要缴纳20％到60％的土地增值税，即使按照最少的20％来缴纳土地增值税，也需要600万元。

另外，这3000万元还要缴纳25％的企业所得税750万元。因为是股权交易，房地产公司居然也免缴了。

营业税、土地增值税、再加上企业所得税，贺志强就要代替房地产公司缴纳1750万元的冤枉税。而当初如果贺志强不购买公司股权而是购买项目，需要缴纳的仅仅是3％的契税，也就是240万元。1750万元减去240万元，买公司这一决策居然让企业多缴了15107／元的税!如今贺志强仍然窝火的是，这些税本来应该由卖方缴纳。

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房地产企业和其他企业之间的经济往来，一般都是通过合同的形式来进行交易的，所以如何在内部控制中做好合同管理工作就显得尤其重要。在市场经济体制不断完善的今天，房地产企业应当以内部控制制度的建设作为基本的背景，在此基础之上进行的合同管理则会有效提升其合同管理的效率。

一、房地产企业合同管理常见的问题

（一）合同内容不严谨

当前，在我国大部分房地产公司中，都有着较高的合同签订率，其注重的也往往是以经济交易为基础的合同，但是这其中却忽略了合同的严谨性，造成了一些不法行为有机可乘。一方面，合同中的条款不够完善，由于对合同双方的权利和义务没有进行明确的表述，对于违约的责任也表达的模糊不清；另一方面是合同的表述存在着一些错误。由于合同的文本没有使用规范性的格式，在表达的过程中，要么烦琐冗长，要么太过于间断，容易造成合同发生歧义，使房地产企业承担一定的风险。

（二）缺乏对合同管理正确的认识

在很多企业中，都提高了对合同签订的重视，但是却忽略了合同签订之后在执行和控制方面的管理，比如有的合同管理人员将合同交给相关的项目管理人员，但是却没有进行详细的交流，更没有经过严格的监督和审查。从而，造成了合同的签订与执行之间经常脱节的现象，使得其他人员对于合同的具体内容没有全面的了解。导致了在项目的设计和施工过程中就容易出现与合同不相符的现象和纠纷。

（三）合同执行过程中忽视监管

必要的监管能够保证合同顺利的执行，能够降低企业运营中的风险。然而在实际工作中，却有很多企业忽略了对合同的有效监管，没有针对合同监管建立起相应的调整和控制体系，或者是由于管理的不够科学和规范，使得控制制度无法发挥其应有的作用。我们应当看到，合同的管理不是一个部门或者是一个人员的责任，它需要企业中多个部门和岗位进行合作与协调共同完成，只有这样才能够确保企业合同的有效执行，确保公司持续、稳定的发展。

二、规范房地产公司合同管理的建议

（一）建立健全合同管理制度

房地产企业要结合自身的行业特点，在国家法律法规的指导下，建立和健全有效的合同管理制度。以企业的发展战略作为根本出发点，在此基础上对合同进行全面的管理，制定合同的管理、审查等制度，并且对合同签订之前的准备工作、合同签订的过程以及合同执行的过程、执行后的评估等进行全面的管理，确保合同管理过程中的每个环节都能够顺利的进行，并且确保每个环节之间实现有效的衔接。另外，在合同管理制度中，应当确保合同的内容符合规范，通过对合同的有效管理，能够对企业内部进行明确的权责和分工。

（二）设立规范的组织机构

作为房地产公司，要以全面管理和全员参与作为基本原则，对合同管理部门进行全面的管理。首先需要在思想上进行统一，提高管理者对合同管理的重视程度，并且设立专门的合同管理机构，选用具备熟练的业务以及较强的思想政治素质的人员，将他们分配到合同管理的各个岗位中，使合同管理的队伍不断壮大。合同管理部门要以企业发展的实际情况为准，对企业合同管理的具体模式和内容进行确定，并且将具体的合同管理制度以及合同的签订与监督等制度进行确立，对合同管理部门的人员定期组织学习和培训，使他们的综合素质得到不断提升，从整体上提高合同管理部门的管理效率。

（三）加强对合同管理的监督

房地产企业需要加强对合同的事前、事中和事后的监督工作。事前指的是合同签订之前的准备阶段，需要做好各方面的防范工作。事中则主要指的是合同的执行过程，防止出现违约的情况。房地产企业的合同管理人员，应当深入到部门的具体工作中，对合同记录进行定期的检查，对合同的执行情况进行评估，确保能够及时发现并且及时解决问题，这样既能够确保合同双方的权利不受侵犯，也能够对合同双方都产生一个约束作用，督促他们严格按照合同要求履行义务。事后则主要是对合同执行情况的反馈，通过分析，加强对合同的管理。

三、结束语

在房地产企业中，对合同进行有效的管理是十分重要的，本文则主要分析了基于企业内部控制制度下，当前房地产企业合同管理中的不足之处，并且提出了几点建议，以期能够为房地产企业的发展提供可行性建议，不断增强房地产公司合同管理的效率，提高房地产公司的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业持续、稳定的发展。

参考文献

[1]聂锐,陶学禹,李若仁.合同管理效果综合评价的研究[J].煤炭经济研究.2004（11）.

[2]张成.加强合同管理提高企业经营管理水平[J].航天工业管理.2001（09）.

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关键词：对策；分析；营销策略；小型房地产企业

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-00-01

一、公司营销现状

W房地产公司自企业成立至今，先后完成了3个住宅楼盘的修建。目前，该公司正在开发第4个房地产项目。从过去几年开发的情况看，其产口营销体现了以下共同特点。

1.楼盘位置。该企业项目主要选择城市中心区。由于该企业对当地情况比较熟悉，有一定的人脉关系，同时，过去所有地块都在市中心区域，所以开发都在市中心区域进行。但从另一个方面来看，公司同质化产品的开发，使得公司决策层对开发区域外的情况了解不多甚至很少，在制约公司发展的同时，也制约了公司产品的多样化。

2.产品设计。受现代城市规划的制约，该企业开发的所有项目的容积率都在规定范围内。为增强产品功能，公司在产品设计上花重金进行了外包，以最大限度提高产品的实用性。

3.产品销售。由于公司规模限制，还没有成立专门的营销部门。为因，该公司聘请了专业公司，对楼盘销售进行外包，并签订奖惩标准，按比例对销售情况兑现奖励。

4.产品定价。该公司产品定价没有专门的预算和测算部门，基本上是随行就市，与销售公司协商，按当时当区域二手房的价格情况，按加价百分之十的比例进行定价。同时，在销售过程中，根据周围二手房价格波动情况，以赠送比例折扣的形式进行价格调整，在表面上始终保证价格只涨不跌。

5.产品促销。在开盘前，通常是进行预约登记，并享受一定的折扣比例。比如开盘当天成交，按成交价98折执行，有预先登记的再一个百分点的折扣。同时，针对客户地域性的特点，可能存在相互认识的情况，公司还执行了团购政策，主要是进行口碑宣传，在客户中进行宣传，效果比较明显。近些年来，房价波动较大，但由于楼主需求强劲，公司的前三个项目，都在楼盘开盘当天成效30%以上，且基本上是交付房屋前没有存量房。

二、营销中出现的问题

1.产品定位不准。2007年上半年，公司推出的第1个项目，受当时房地产市场比较火爆的影响，大量投资客涌入。公司定位的目标客户就是投资客，因此80%都做了小户型，这种户型的房间面积小，实用率偏低，但总价低，虽然自住购房者普遍不喜欢，却博得了投资客的喜好，销售很好。2008年底推出的1个项目，由于受金融危机影响，主要的购房客户就是城市原居民用于改善需求，这个楼盘的大户型销售情况良好，而小户型却滞销不出。直至2009年春节，公司以成本价低价抛售，以应对资金链断裂危机求得生存，而公司却损失惨重。

2.价位选择盲目。2008年底开盘的项目，开盘时周边同类二手房价格大约3000元左右，公司就直接将开盘价定为3388元，开盘当天可以打98折，由于开盘当天大户型热销，当天就卖出了40%左右，公司以为销售状况良好，为防止过快卖完，迅速将价格上浮为3688元、直至4088元。使得部分购房者放弃购买，而随后很快经济危机的全面爆发，周边二手房价格也快速下跌。使得公司资金非常紧张。这种错误的价格选择导致企业损失惨重。

3.营销渠道单一。由于公司没有足够的销售经验，所以选择了和专业销售商合作的手段。但是公司过于依赖合作的销售商，并没有开展网络营销和团购等方式，基本上都是依靠商操作。商在淡市的时候，手上同时了好几个楼盘，它往往会最大限度把奖惩量化考核最大的那个楼盘的销售搞好，因此对W公司的楼盘不是很重视，销售情况也因此受到了一定影响。

4.促销手段少。W公司认为，因为选择了销售商，各种销售手段都应当由商来提出并执行。 W公司和商虽然已经讨论过多次促销手段的选择，但是由于商态度不积极，没有提出好的建议，而W公司本身也没有销售方面的专业人才提出好的建议，所以一直能开展好的促销手段。

三、营销建议

1.产品策略。在房地产市场营销中，产品策略是最重要的方面。而且，W房地产企业的项目现在是在产品设计阶段，因此产品策略可以发挥其最大的效果，是现阶段营销工作的中心点。经过分析后发现，该项目的目标客户主要是本地居民，这部分群体对住房要求高，但经济实力上与投资客有区别，他们更需要的同性价比和舒适度，比如配套、风格、物业等，要始终要围绕目标客户的需求。

2.价格策略。价格策略也是营销中的重点。由于W公司知名度并不高，而且周边许多知名房地产公司开发的楼盘也有一定的存量。因此，W公司结合现金需要，要考虑到利润最大化，应该从多个方面进行权衡，不能仅考虑房屋价格，而应多方面进行价格考虑。

3.渠道策略。W房地产公司本身不具有充足的营销经验，因此应当主要依靠拥有充足销售经验的商来进行销售。在确定了商之后，要和商对考核办法进行协商。在商销售完成情况较好时给予奖励，在商销售完成情况差时从费中扣除罚款。虽然选择的商进行销售，但为了能在同一时间由商开展人员培训，销售和营销经验的积累，企业也必须参与。

4.促销策略。由于W公司本身是一个不知名的中小房地产企业。在促销方式的选择上，应尽量避直接降价，以防止降低该公司的品牌。而应当主要考虑能够吸引消费者眼球，促使消费者决定的一些手法来促使成交。例如可以考虑采用以下几种促销方式：可以考虑组织团购的促销方式、可以考虑先租后卖的促销方式、可以考虑利用内部员工价的办法的促销方式等等。一旦遇到了公司出现财务危机或者是房地产市场突然出现恶性变化，就必须同时采用实实在在的价格优惠，以促使消费者尽早做出购买决定，但这种手段有一定的暂时性，不能长期使用，而且也要有一定的预见性，当市场转暖时，应立刻停止使用。

参考文献：

[1]齐韦存.房地产价值链营销研究初探[J].商业时代,2007,12:36-38.

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关键词：房地产；生产函数；紧缩货币政策；调节效应

引言：房地产行业是一个综合性行业，它的发展对国民经济具有重要的推动作用，是国民经济的重要组成部分。近年来，由于价格的疯狂上涨，房地产行业吸引了越来越多的注意。笔者发现，虽然研究房地产的论文很多，但从生产函数的角度来分析的还很少，本文通过对20家代表性房地产公司所代表的房地产行业的生产函数的分析，得出资本对房地产供给面积的影响，从而分析当前紧缩的货币政策对房地产行业的影响，从而为更好的促进房地产业发展提供重要的参考依据。

一、房地产行业生产函数模型的建立

对于房地产生产函数模型的建立，本文用员工总数和总资产为解释变量，以商品房销售面积为被解释变量。下面是我们国家2009年20家具有代表性的房地产上市企业的数据：

数据来源：各上市公司年报

令l为房地产上市公司的员工数，k为房地产上市公司的总资本，q为房地产上市公司的商品房销售面积，建立经验生产函数模型。

经验生产函数：q=a(kl)3+b(kl)2

现在我们令(kl)3=m(kl)2=n进行加权的最小二乘回归（wls）

其结果如下:

得到回归方程：q=-4775.702(kl)3+127061.2(kl)2，这里可决系数极高，且t检验的伴随概率为零所以各变量的显著性水平较佳，并且方程的系数符号也符合经济意义的要求；所以此经验生产函数可以很好的表示房地产行业的生产函数。

二、资本对房地产行业产量的影响

由以上的房地产行业生产函数可知，资本的边际产量和平均产量为：mpk=-14227.106k2l3+254122.4kl2

apk=-4775.702k2l3+127061.2kl2

则产量关于资本的弹性为ek=(q*k)/(k*q)=mpk*(k/q)

可知大多数企业产量弹性为1到3之间，少数大企业的弹性很小，万科甚至达到-8.03，这也符合生产函数的性质，边际产量随着随着企业规模的扩大经历着先递增然后到递减的阶段。

分析结果显示大多数房地产企业产量对资本是富有弹性的，即资本的减少必然导致产量的显著减少。

三、结论及政策建议

针对以上影响，本文提出以下政策建议：

（一）由于房地产问题不仅仅是一个行业发展问题，还是一个关乎国计民生的社会问题，所以，针对房地产行业的紧缩政策可以适当放松，以保证房屋的充足供应，以应对城镇化等原因造成的住房刚性需求。

（二）鼓励房地产行业多以增发股份等形式筹措资金，降低资产负债率，以摆脱对国家宏观经济政策的依赖性，增强自身的抗干扰性，实现房地产行业的健康稳定发展。

（三）对于房地产企业而言，不要拼命拿地，以过高的负债率实现过度的扩张。一旦房市走熊，房价大跌，将会面对巨大的信贷风险。房地产企业应该把自身的规模和负债率控制在合理的区间内。

 

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【关键词】房地产经济 房地产信贷 税务

一、房地产经济发展现状

近年来我市的房地产经济发展迅速，其发展也拉动了与其相关的金融行业以及建筑行业的发展。并且房地产经济的发展直接地提高了人们的住房质量水平。随着国家关于房地产政策的制定与实施，我国的社会主义现代化建设进程正在稳步发展，而在这种拉动作用的带动之下，突出了城市居民的住房问题对人民的重要性。所以，为了满足人们对住房的需求，房地产的重要性便显现出来，开发不同档次以及不同面积的住房，在满足人们住房需求上发挥着极其重要的作用。我们同样可以预测到的是，房地产公司作为房地产经济的主体，房地产开发商在初期需要大量的资本去开发和建设，而这种资金基本依靠于银行的贷款，因此，从资金上来看银行对房地产经济起着重要的支撑作用。所以，以上的种种原因都从各个方面支持了房地产经济的可发展性。

二、房地产经济发展存在的问题

（一）房价与社会经济水平不符

我市城镇房价与社会经济水平不符表现为房价上涨幅度过快，价格过高。致使大多普通百姓承担不了与收入不符的住宅销售价格。出现此问题的原因在我市来看并不是因为房地产开发面积不足导致的供应不足，而是部分房地产公司为了公司的经济利益，资本炒作以及生活成本的上涨等原因，致使房价与大多数普通百姓收入十分不相符，与我市现在的社会主义建设进度不匹配。尽管我市在政策上进行了众多政策手段，但对于现状并无太大改变。继续发展下去，有可能会影响我国社会主义建设的持续发展。

（二）房地产信贷问题

对现在的房地产经济状况而言，房地产相关的投资十分火热，甚至能占到所有贷款的一半左右。政府政策也对房地产贷款一路开绿灯，致使一批又一批的信贷资金都开始投入到房地产经济中，使得房地产泡沫飞速膨胀。但如果政府对房地产信贷实行收紧政策，资本的投入增长将会下降，并且开发商和各级政府的众多债务没有办法对银行进行及时偿还，对我国经济体系会产生重大影响。但若对房地产信贷实行放松政策，将会产生房地产的泡沫，通货膨胀等问题会越发突出，从而导致的物价飞速上涨对百姓生活产生重大影响。总的来看，政府对房地产信贷的政策的制定应松紧有序，平衡好通货膨胀和房价。

三、房地产经济发展对策

（一）深化机制和体制改革

建立健全的房地产经济管理系统和预警机制。首先各级政府要根据当地房地产市场特性和城乡发展不一致的现状，依据当地房地产经济发展现状和出现的各种问题，实施符合当地房地产经济发展规律的政策，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，方便对症下药，发现和解决问题。并且要加强对市场供求总量、结构、价格的调控，指引房地产公司理性投资、购房者理性购买，通过对房地产交易的动态监测，对市场的运行现状做出评价，预测和分析未来的房地产经济走向，并向有关部门提供及时的信息，以便做出适时、适度调整市场的政策，致使房地产市场可持续、并稳健的发展。还要使用技术手段针对全国房地产交易市场的信息进行分类收集和分析，对房地产交易市场现况做出总结和预测，定期市场分析报告，指导购房者理性消M，为国家宏观政策提供建议。

（二）促进房地产集约化发展

房地产商各自为战的发展现状，致使众多房地产公司因缺乏资金或者人脉，在开发过程中出现资金不充裕或信息来源不足周等现象，还可能产生烂尾楼等现状，不但侵犯了购房者的正当权益的同时，还深深的影响着社会秩序的稳定发展。并且房地产各自发展，还可能致使资金不足的开发商为经济利益持续拉高商品房价格。所以在解决实际问题的时候，政府应大力支持房地产集约化发展，通过资本整合，将房地产公司整合在一起，在房地产公司获得经济利益的同时，保障环境的不受污染、成本的降低等，为求得商品房房价的稳定性和合理性，真正实现房地产公司与社会经济的共同高速稳健发展。

（三）注重保障性住房的开发与构建

房地产经济的发展，要注重保障性住房的开发与构建。对我市政府而言，应把提高中低收入人群的住房条件放入调控政策中。房地产经济的发展也应根据市场经济的一贯规律，在政府的宏观政策的调控下，在社会主义建设的发展历程中，多增加保障性住业的建设，提高保障性住房建设面积，提高中低收入人群的生活环境。政府还应把房地产开发作为社会保障性投资的一部分。对房地产公司而言，不能只提高企业的经济效益，提高企业的社会效益同样重要，这也是未来房地产经济开发的新思路。

四、结束语

房地产经济拉动了众多产业经济的高速发展，对我国经济的持续发展起到不可估量的作用，房地产经济的可持续发展对社会主义经济建设具有重大意义，大幅提高了人民生活的水平，其持续稳健的发展应是政府关注的重中之重。房地产行业持续稳健发展的同时也必须考虑对环境和金融的影响。房地产行业持续稳健的发展不但关系到我国经济的发展，也关系到百姓的根本利益。目前来看我国的房地产经济出现了很多问题，政府推出了针对性的政策进行宏观调控，目的是在经济发展的同时与控制房价和保护环境之间保持平稳。不管政府推出任何政策之前，都必须考虑我国目前的发展现况，把百姓的根本利益放在首位，进一步完善管理和监督制度，只有这样才会维持房地产经济的持续稳健的发展。把房地产经济融于社会与环境的协调，社会经济的稳步发展，良性推进的背景下才能获得持久的发展动力，才能真正实现中国梦的飞跃。

参考文献：

[1]许宪春，贾海，李皎等 房地产经济对中国国民经济增长的作用研究 [J].中国社会科学，2015，（1）.

[2]敖青，我国房地产金融风险演进与风险抑制研究[D].广东省社会科学院，2015，（05）.

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关键词：房地产；上市公司；资本结构；逐步回归法

中图分类号：F323.7 文献标志码：A 文章编号：1673- 291X（2012）35-0122-03

一、简介

房地产业是国民经济中具有先导性和基础性的重要产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容。

房地产行业相对于其他行业具有一定的特殊性。该行业属于国民经济的支柱产业，并且资金密集，在其经营过程中受政策影响的敏感性较强，同时具有较强风险性和投机性，且房地产开发周期较长。因此，房地产企业是否拥有合理的资本结构，是否拥有畅通的融资渠道，成为房地产项目能否顺利运作、房地产企业能否健康发展的决定性因素。

由于近年来房地产市场发展迅速以及房地产企业对风险问题认识不足，房地产企业更倾向于多负债经营，这使得房地产企业的融资风险增大，资本结构不合理。为使社会资源能够得到合理配置和有效利用，产生最大的经济效益和社会效益，本文就房地产行业公司的资本结构的现状和特性进行研究。

本文依据中国证券监督管理委员会2001年1月的《上市公司行业分类指引》的官方标准中有关房地产经营与开发行业事项，选取截至2011年发行上市的房地产公司，从中剔除ST公司及数据不完整公司，得到样本69只样本，对这69家样本公司2006―2010年数据进行统计，分析房地产上市公司的资本结构特征。

二、房地产上市公司资本结构的影响因素分析

（一）房地产上市公司资本结构影响因素的理论分析

在西方发达国家，资本结构理论已经得到了广泛地研究，出现了众多的研究成果和理论，为研究房地产上市公司的资本结构提供了坚实的理论基础。这些理论不仅有利于加深我们对资本结构影响因素的认识，而且有助于我们结合中国经济发展的具体特点，构建符合具体实际情况的资本结构影响因素的分析框架。一般来说，房地产上市公司资本结构的影响因素有公司外部因素和公司内部因素两方面的因素。

1.公司外部因素

（1）政府的宏观经济政策。房地产业是受政府的宏观调控影响比较大的行业，政策的出台直接影响到房地产企业的决策制定。几乎任何关于房地产的政策都会迫使房地产企业改变自身的资本结构。宏观调控政策控制了资金向房地产开发企业的流入，控制了信贷流入房地产开发企业的渠道，使开发商获得信贷的难度加大。

（2）利率水平。利率水平也是影响房地产企业资本结构的一个重要因素。如果贷款利率水平偏高，那就会增加企业的固定财务费用负担，所以企业只能选择比较低的负债比率；反之则会选择比较高的负债比率[2]。

2.公司内部因素

房地产行业资本结构影响因素的选取与分析。在资本结构理论中，目前关于资本结构影响因素的研究有很多不同的观点，各个行业关注的因素都不完全相同，根据房地产的行业特征及其特殊性，我们主要围绕以下9个方面来对该行业的资本结构进行分析。

（1）盈利能力。自Modigliani和Miller提出MM理论以来，关于盈利能力和资本结构的关系有着大量的理论研究，但是不同的研究者对公司的盈利能力同财务杠杆的关系却有不同的看法。基于税收的理论模型认为，给定其他条件不变，高盈利能力的企业相应地有较高的负债，因为这样可以更好地利用债务合法避税。但是优序融资理论认为，公司倾向于首先采用内部筹资，如用留存收益来满足经营需要的资金，这不会产生任何对股价不利的信息，没有任何交易成本，也不会泄漏公司战略和投资项目的信息，其次才会选择债权投资。因此，高盈利能力的公司通常会选择较少的负债。

（2）偿债能力。债权人会根据企业的偿债能力是否给予贷款，企业的偿债能力越强，债权人的利益越有保障，企业的负债能力越强。

（3）营运能力。营运能力主要体现为公司对流动资产的管理能力。营运能力强房地产公司，应收账款的回收速度比较快，存货的周转时间比较短，流动资产的利用率比较高，可以缩短公司的营业周期，减少资金占用，降低信用风险，使公司能更好地利用负债经营。因此，较强的营运能力可以确保公司承担较高的负债经营风险，从而可以保持较高的负债比率。

（4）公司规模。一种观点认为，大公司具有较稳定的现金流，抗风险能力较强，不易受财务困境的影响，因而公司规模和资本结构正相关。大公司具有更低的杠杆水平，公司规模和资本结构应负相关。

（5）资产结构。资产结构是指资产的构成，主要包括流动资产与长期资产之间的比例关系，流动资产内部速动资产与非速动资产以及各项目比例关系。流动资产的多少，能够显著的影响企业的营运能力，进而对公司的偿债能力，影响公司的资本结构。流动资产越多，公司的偿债能力越好，正向影响公司的发展。

（6）公司成长性。资本结构理论认为具有高成长性的公司的，负债相比较而言应该更低。这是因为高成长性的公司较低成长性的公司对将来投资具有更多的选择权，如果要用外部权益融资来执行将来的选择权，高负债公司将更可能放弃这个机会。因此，成长性与杠杆水平负相关。

（7）股权结构。公司的股本结构决定了公司的治理结构。股本结构按其股票的流通性分为流通股与限制股，而限制股往往是大股东或是战略投资者持有，限制股的比例越大，证明股本的集中度越高，这样更能形成企业的稳定发展，可以更好的融资，所以，资本结构中负债比率较高，即流通股占总股本的比重与债务水平负相关。

（8）市场择机。市场择机与择机行为存在很强的正相关关系，市场时机较好时，对于IPO收益率明显增大。经研究，择机行为对资本结构存在短期影响，以市净率（M/B）来衡量市场择机，其对于资本结构存在一定的影响。

（9）非负债税盾。税法规定，企业按规定所计提的折旧在企业上缴所得税之前可以作为成本费用予以抵扣，即折旧和债务利息一样具有节税功能。通常这些像折旧一样，虽然不是负债，但是同样可以享受免税作用的因素称为“非负债类税盾”。一般来说，公司的非负债类税盾越大，则越有可能选择较低的负债水平。

（二）房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析

1.假设研究

我们根据相关理论分析提出以下假设：

企业的盈利能力、营运能力、企业的资产结构、市场择机与企业资本结构负相关。

企业的营运能力、公司的规模、公司成长性、企业的非负债税盾与企业的资本结构正相关。

本文数据从选取出的69家房地产上市 公司2006―2010年年度报告和财务报表中获得，为了克服短期测算的不稳定性和偏差，本文在分析中所采用的指标变量均以2006―2010年5个年度的平均指标表示。相关数据来源于财汇资讯数据库。

2.变量设计

基于本文上述对资本结构影响因素的理论分析，兼顾我国房地产上市公司的信息披露情况，本文在变量的设计过程中，将理论分析的可能影响因素和现实中信息获取的实际可行性有机地结合起来，力图使我们的实证分析比较全面地反映理论研究成果。

（1）被解释变量。为了比较全面地反映公司的资本结构，本文采用总资产负债率指标来衡量公司的资本结构，以Y来表示。资产、负债和所有者权益通常既有账面价值又有市场价值，使用帐面价值和使用市场价值计算资产负债率的结果肯定是不一样的。多数专家认为，同账面价值相比，市场价值更能真实地反映公司的内在价值。但是，由于股票市场的波动性，会造成以市场价值为基础计算的资产负债率发生大幅波动；而且尽管股权分置改革已经结束，但是由于股改承诺中限售条款的存在，中国股市仍有大量股份还没有取得真正意义上的流通权，无法计算其市场价值。因此，本文采用账面价值计算资产负债率。

（2）解释变量。对于每个解释变量，我们所选取的指标如表1。

3.实证分析的方法

资本结构的研究方法通常有时序分析和截面分析两种方法。由于我国的股份有限公司上市挂牌交易的历史比较短，尤其是房地产行业的上市公司时间序列的数据较少，无法有效地说明问题，可操作性比较差；而截面分析具有可操作性，能够反映目前影响房地产上市公司资本结构的主要因素，为优化房地产上市公司的资本结构指明方向。因此，本文采用截面分析方法。为了克服短期测算的不稳定性和偏差，本文采用2006―2010年5个年度的平均指标来表示解释变量，运用统计分析软件SPSS18.O进行逐步回归分析。

4.模型的建立

逐步回归法是指在建立多元回归方程的过程中，按偏相关系数的大小次序将自变量系数逐个引入方程，对引入方程中的自变量偏相关系数进行检验，较显著的自变量留在回归方程内，由此继续遴选下一个自变量。如果效应不显著，停止引入新自变 量。由于新自变量的引入，原已引入方程的自变量由于变量之间的相互作用其效应变得不显著，经统计检验确证后要随时从方程中剔除，只保留效应显著的自变量。直至不再引入和提出自变量为止，从而得到最优的回归方程。

根据本节前几部分所述，本文选择9个影响房地产上市公司的因素，进行多元回归分析，回归模型构建如下：

Y=-19.503-0.972X2+4.055X5-0.990X1-0.049X3 （1）

其中：Y为资产负债率，为常数项，为回归系数，为资本结构的影响因素，为随机误差项。

5.回归结果及分析

本文运用逐步回归法，进行5次的引入与剔除，最终得到了一个最优的方程。回归结果见表2。

由表3我们可以看出，方程的拟合优度调整后的R2为0.995446，说明解释变量基本上可以解释被解释变量99.5%的变异性，模型的模拟效果很好；DW值为2.19，接近2，表明残差序列相互独立，基本不存在自相关现象。根据各自变量的共线性诊断指标――公差（Tolerance）基本符合要求，即认为变量之间共线性程度很小，可以进行方程模拟。所以多元回归方程是可以接受的。

由此，可以得出的多元回归方程为：

Y=-19.503-0.972X2+4.855X5-0.998X2-0.849X3 （2）

由以上分析可知，自变量X1、X2、X3、X5对因变量的影响是显著的；X4、X6、X7、X8、X9对因变量的影响不显著。也就是说，通过以上分析，可以得出以下结论：

盈利能力、偿债能力、营运能力、资产结构的估计系数通过α=5%显著水平的检验。因此，就我国房地产上市公司而言，盈利能力、偿债能力、营运能力和资产结构是资产结构的显著影响因素。盈利能力、偿债能力和营运能力与资本结构显著负相关；资产结构与资本结构显著正相关。企业规模、成长性、股权结构、市场择机和非负债税盾等因素对我国房地产上市公司资本结构的影响不显著。

6.结论

房地产上市公司的盈利能力与上市公司的资本结构显著负相关，与研究假设不一致。按照优序融资理论，盈利能力越强的公司，利用留存收益进行融资的倾向性越强，负债融资的比例就会越低，我国房地产公司资本结构决策遵循了这一理论。也就是说房地产企业主要根据盈利能力决策融资比例。

房地产上市公司的偿债能力与资本结构显著负相关，与研究假设相一致。这是因为如果房地产上市公司的资金变现能力比较强，那么就说明该房地产上市公司有能力满足短时间内的资金需求，而若要发行债券，就有一定的风险，此时当然可以少利用财务杠杆，这样就在一定程度上规避了企业的财务风险。

房地产上市公司的营运能力与资本结构显著负相关，与研究假设不一致。这是因为房地产业不同于其他行业，其资金投入比较大、建设周期比较长，存货一般指建成房，如果营运能力比较强，那么资产管理效率就较好，存货的周转速度就较快，款项回收的速度就较快，公司有一定的能力满足自身的资金需求，自然借款就相对减少。

房地产上司公司的资本结构与公司的资产结构显著正相关。即公司的固定资产与总资产的比率越高，资产负债率越高。因为，房地产行业是一个周期长，投入资金大的特殊行业，固定资产越多，相应的流动资产越少，为公司提供的资金流就会相对少，为保障公司的正常运营，资产负债率必然会提高。

其他因素对房地产上市公司的资本结构影响不显著。

三、建议

针对中国房地产上市公司资本结构不合理的现象，并结合本文的研究结果，我们提出以下优化资本结构的建议。

1.拓宽融资渠道。目前中国房地产企业对于银行的依赖过大，使得商业银行系统过多地承担了房地产行业的系统风险。为了维持房地产业的持续健康发展，同时有效地防范金融风险，当务之急就是增加融资工具、拓宽融资渠道。在政策层面加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度，按照市场化原则发展资本市场融资。

2.注重公司的盈利水平。在现有的融资渠道的限制下，由于公司的盈利能力与资本结构显著正相关，盈利能力越强时，公司的资产负债率就越高，相应的，公司所面临的风险也就越大，所以，公司在做资本结构决策时，要注重自身的盈利水平，以降低公司所面临的风险。