房地产企业税务风险范文
时间：2023-06-04 10:03:12
导语：如何才能写好一篇房地产企业税务风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、房地产开发与经营涉及的税种
房地产开发经营因项目庞大，涉及产业多，因此相关税种也较多，据统计，房地产开发与经营共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为营业税、城市维护建设税、企业所得税、车船使用税、印花税、土地增值税、教育费附加（外资企业不征）、房产税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税。
二、房地产开发中可能存在的问题
1、销售方面的问题
房地产开发行业大致分为建设、使用及交易三个环节，每个环节都涉及到不同的税种，分别如下：第一，房地产开发建设环节涉及税种为耕地占用税、营业税和城市建设维护费。如在开发过程中占用了耕地面积则需要交纳耕地占用税，营业税是针对建设单位根据经营情况按照3%征收，城市建设维护费则作为营业附加义务产生。第二，房地产使用环节涉及税种为营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。第三，房地产交易环节涉及税种主要为营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。
2、开发成本方面的问题
（1）伪造或高估开发成本。一是由于建筑安装业等发票的监管不严密，造成建筑安装成本虚假。二是进行成本核算时，成本明细不区分项目，导致隐瞒巨额利润或账面亏损。三是打白条等不符合规定的收据列入了收支成本。
（2）将与生产无关的费用计入成本。有些企业将与生产无关的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。税务人员很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
（3）未按规定取得发票。有些企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地的建筑业营业税流失。有些企业自行采购建筑材料、绿化树苗等，未将这部分支出计入工程造价，损害了建筑业的营业税。
3、纳税申报方面的问题
（1）所纳税款申报不实或延迟。营业税、土地增值税、企业所得税申报未按税务规定进行纳税申报。延迟纳税义务发生时间、不实计算计税依据等。另外，企业在建造自用商品房时，在交付使用后未将其转至“固定资产”，不申报房产税，减少了房产税的缴纳。
（2）所纳税款未及时清算。土地增值税、企业所得税，应清算未及时清算，造成了潜在的税务风险。
三、房地产涉及的主要税种稽查要点
1、企业所得税稽查要点
（1）检查房地产开发楼盘的销售收入、预售收入及其他收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税法规定，同时各项应税收入是否真实完整。
（2）在经营过程中是否按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除的项目是否真实合法。因房地产行业的特殊性，税务部门在稽查过程中将重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）构成成本的各类凭证及发票是否真实有效合法，是否存在虚开、代开以及伪造假发票进行不合理入账的现象。
2、土地增值税的税收稽查要点
（1）是否按照国家相关税法规定申报土地增值税，增值额计算是否准确。
（2）对普通标准住宅的界定是否符合要求。
3、营业税的稽查要点
（1）企业对应缴纳税收的营业额确认是否正确，是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收入而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间的销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款是否及时申报纳税。
（3）是否存在以房抵债行为，合作建房过程中是否按规定申报缴纳营业税。
（4）企业是否存在将商品房用于分配或赠予行为。如存在此类行为，税务机关应重新核定其营业收入额。
（5）是否存在低价销售行为，即房地产企业在销售商品房的过程中，以明显不合理的低价进行销售而无正当理由，如存在此种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（6）如将房产出租，是否按出租收入金额申报纳税。
（7）动迁、拆迁类补偿款是否按规定申报纳税。
四、房地产业涉及的税务风险
1、补交税款
根据税法规定：当企业或个人少缴纳税款时，被税务机关查出时，就必须及时补交税款。针对上文所述房地产在各个环节容易出现的问题，如营业税申报不及时等，如果被税务机关所查出，就必须及时进行补交。
2、交滞纳金
根据税法规定：税收滞纳金是纳税人或者扣缴义务人不及时履行纳税义务而产生的连带义务。国家对滞纳税款的纳税人、扣缴义务人征收滞纳金，目的是为了保证纳税人、扣缴义务人及时履行缴纳或者解缴税款的义务。如房地产各项税种申报不及时被税务机关查出，不仅要补交应缴税费，还需要依法缴纳一定金额的滞纳金。
3、罚款
税务罚款，是指纳税人偷税、骗税、未按时纳税等行为被国家征税机关发现，对纳税人处以1倍以上5倍以下的罚金。如房地产企业存在如上现象，一方面要对应缴税费进行补交，另一方面还要根据情况缴纳罚款。
4、刑事处罚
篇2
关键词 “营改增” 房地产企业 税务风险 风险防范
近年来，我国一直进行营改增的税制改革。房地产行业的营改增成为增值税税制改革的最后一步，亦是至关重要的一步，房地产行业营改增后，增值税正式形成环环相扣的完整的链条。在营改增的背景下，房地产行业相应的税务风险也随之而来，如果处理不好会给企业带来严重的损失，因此有效地进行风险防范可以减少房地产企业的税务成本，使房地产企业能够健康稳定地发展。
一、营改增背景下，房地产企业存在的税务风险
（一）对企业税负的影响
营改增税制改革使很多房地产企业的税负控制面临着很大的挑战。根据有关调查得知，在进行了营改增以后，有效地减少了重复征税、漏税的情况，使企业的税负得到了降低。但是由于应交增值税等于销项税减进项税，企业增值税税负的高低除了与销项税的多少有关，还主要取决于可抵扣的进项的多少。而作为房地产企业，往往存在高额的融资费用和大量的规划费、大环境配套费等行政事业收费项目，前者是即使取得了增值税专票，亦不能作为可抵扣的进项，后者则不可能取得增值税专票，抵扣更无从谈起。因此，作为房地产企业，营改增以后，其成本中可取得可抵扣进项的比率远低于其他行业，如何控制企业的税负成为当务之急。
（二）增加了财务核算的难度
营改增税制改革加大房地产企业的财务工作人员的工作的难度。由于增值税相关的财务核算远较营业税复杂，如营业税是价内税，而增值税是价外税；营业税仅根据收入金额计算即可，而增值税需根据收入金额计算出销项，再抵扣进项才最终得出应交税金；同时，财务人员还需关注进项的认证时间限制以及需甄别哪些进项不能抵扣或者需要转出。这些都加大了财务人员的工作难度，如果不熟悉相关的税法法规，不熟悉相关的会计核算，极容易带来税务风险，给企业造成经济损失。
（三）加大了发票管理的难度
营改增税制改革给房地产企业的发票管理加大了难度。相对而言，由于营业税不能在下一环节抵扣，管理相对比较宽松。而对于增值税发票，特别是增值税专用发票的管理，我国相关的法律法规规定要严厉得多。根据我国相关的法律规定，虚开、伪造、代开、非法购买增值税专用发票等行为甚至会受到无期徒刑等严重的刑事处罚。在营改增的背景下，将会对发票上述一系列的问题进行严格的整顿，有效地治理代开、伪造增值税发票等现象。房地产行业之前长期开具营业税的发票，缺乏增值税票管理的经验，而且，房地产行业发票的票面金额较大，更加大了房地产企业对增值税票管理的难度。营改增后，房地产企业面临着如何规范开具发票和取得发票的难题。
（四）对企业业务流程管理的影响
营改增税制改革对房地产企业的业务流程管理提出了新的挑战。由于营改增前，房地产企业缴多少营业税仅与销售部门的销售行为有关，而营改增后，缴多少增值税除了与销售部门的销售行为有关，与采购部门的采购行为也息息相关。采购部门怎样签采购合同，能取得多少进项发票，这些都是房地产企业在营改增后面临的新课题。此外，整个房地产企业采用怎样一个经营模式去开发一个项目也会影响应交的增值税，对房地产企业整个业务流程的重新规划亦应提上日程。
二、营改增背景下，房地产企业税务风险防范的措施
（一）制定税务风险防范机制
房地产企业应该根据自身的实际情况，制定税务风险防范与预警机制，随时关注企业的税务风险，一旦检测出企业将会出现的税务风险就及时进行解决，有效地减少企业的损失，稳固企业的发展。定期组织相关人员对税收负担率进行整理与分析，做出及时有效的评估，然后根据评估结果制定出相应的税负变化表，以随时监控企业的税负情况，为企业的发展保驾护航。
（二）做好税收筹划工作
面对营改增后房地产企业税负增加的压力，房地产企业必须做好税务筹划工作。针对房地产行业的特殊情况，国家推出了一系列过渡政策，如房地产老项目可以自行选择采用一般计税方法还是简易计税方法来计缴增值税，房地产企业要根据自己的实际情况选择适当的方法。对于房地产的新项目，同样有税务筹划的空间，例如，我们可以考虑是采取建筑商包工包料的方式还是甲供材的方式来开发一个项目。通过税务筹划，尽量将企业的增值税税负控制在一个合理的区间。
（三）加强与增值税相关的全员培训
由于营改增增加了财务核算的复杂性和发票管理的难度，迫切需要对财务人员进行相关的业务培训，使其及时掌握税制的变化以及相应的核算方法，提高其业务水平以加强财务核算工作，规避漏报、错报增值税的税务风险，提供其思想认识以加强增值税专用发票的管理，切实杜绝虚开、代开增值税发票等带来的税务风险。
由于增值税税务风险的控制，需要各个部门的协同配合，关于营改增相关的培训不仅仅是针对财务人员的培训，而应该是一个全员的培训。通过全员培训，让房地产企业的决策层高度重视营改增带来的机遇和挑战，从企业战略的高度调整业务流程，乃至组织架构以应对营改增可能带来的税务风险，协调其他部门支持财务部门为规避相关税务风险所统筹的新举措。通过全员培训，让销售部门、采购部门、工程部门等认识到控制税务风险与其息息相关，特别是工程采购部门，如何配合公司的税务筹划，如何取得合法有效的增值税专票，成为房地产企业控制增值税税负的重中之重。
（四）理顺与增值税相关的业务流程
营改增税制改革以后，房地产企业面临计税方法、会计核算、税控风险点等的一系列变化，这就要求房地产企业要理顺与增值税相关的业务流程，改进相关的组织结构，进而有效地控制税务风险。
业务流程方面，从供应商的选择到合同管理都必须因应增值税的特点进行调整。选择供应商时，要尽量选择具有一般纳税人资质的单位进行合作，对那些小规模纳税人的合作单位，可争取让其提供税局代开的增值税专用发票（可抵扣3%），并与其商议适当降低价格。同时，必须加强合同特别是采购工程合同的管理，务必做到合同名称、单位名称与发票名称一致，并将“需提供增值税专用发票”的涉税条款加到合同中。
组织架构调整方面，由于人力成本不是增值税的可抵扣项目，可以考虑将部分业务功能外包来取得可抵扣的增值税进项。例如，可以将销售业务委托给房地产中介公司，将应支付销售人员的工资奖励转换成应支付房地产中介公司的费、咨询费，从而将不可抵扣的销售人员人力成本变成了可抵扣的项目。同样，可以将工程造价审核委托给工程造价审核的中介机构，从而减少工程部人力成本的支出，增加增值税的可抵扣进项。
三、结语
篇3
关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法
内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005
[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008
[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)
[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)
[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007
[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007
篇4
关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献：
[1]幸晓辉.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].财讯,2021,(12)
[2]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税,2021,15(19)
[3]彭岚.财务管理视角下的企业纳税筹划探析[J].当代会计,2021,(11)
篇5
关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入
房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。
一、房地产开发企业税收管理现状
（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。
（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。
（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。
（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。
二、房地产开发企业税收风险应对措施
（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。
（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。
（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。
（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。
（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。
结论：综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。
参考文献：
[1] 秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学，2012.
[2] 张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究――以房地产开发企业为例[D].云南财经大学，2015.
[3] 张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学，2011.
篇6
我国的税务筹划自改革开放以来经历了几十年的发展，在理论研究方面已经产生了飞跃性的变化，但是实务操作方面却收效甚微。结合前期房地产企业的高速发展来看，房地产企业在税务筹划这方面还不同程度地存在着一些问题，本文将分别从房地产企业的内部操作及对外与税务部门的沟通协调两个角度分别进行阐述。
（一）房地产企业的内部筹划问题
1.随着房地产行业的兴起，许多原本从事其他行业的投资人都把目光转向了房地产行业。但是行业不同，使这些企业的管理者对房地产企业的税务不是特别熟悉，经常用工业企业的税务筹划模式来管理房地产企业，这类房地产企业对本企业的税务筹划的认识还有可能混淆工业会计与房地产会计的理念，房地产企业的税务筹划工作人员的专业知识水平并没有达到行业要求。税务筹划是整个房地产企业财务管理活动的中尤其重要的组成部分，在整个税务筹划过程中不仅需要企业内各个职能部门之间的相互配合，更需要得到企业领导管理层的高度重视。
2.有些房地产企业出于对成本的考虑，没有聘请专业税务管理机构的专业人员进行财务预算，他们通过在企业内部设置的财务部门或管理机构来开展税务筹划的工作，通过这种方式，虽然可以有效的节约成本，但是会使出现在专业性领域的专业问题得不到及时的解决。
3.随着房地产行业的极速发展，伴随着的潜在的经营风险不断增大，目前问题较大的几个方面有：房地产项目土地的取得渠道、建设施工阶段的各种类型的风险控制、国家关于房地产行业出台的一系列的调控政策以及相关的地方法律法规中隐含的关于房地产开发的一些风险等。
（二）房地产企业与税务部门的沟通协调问题
1.我国目前的征税制度对正在高速发展的房地产企业的税务筹划来说，具有一定的局限性，具体表现在：在我国，流转税是我国税收体系中的重要组成部分，而营业税又是流转税，是房地产企业涉税比重中比较大的一类税种。但因为营业税是价外税，具有可转嫁性，是确认发生了就要征缴的税种，在很大程度上降低了这类税种在企业纳税筹划中的操作空间；另一方面某些企业缺乏对纳税筹划的正确认识，进而选择通过偷税漏税来实现企业税务筹划的错误做法。
2.从国家的整体税务发展层面来看，我国房地产企业的税务及咨询业务虽然已经发展了一段时间，但是还存在着许多的不足。导致不足产生的原因不仅是地域的差异，更重要的是税务机构的从业人员素质参差不齐。房地产企业的急速增长，在一定的利益驱动下，部分税务机构在内部人员还没有达到一定业务水平及能力的情况下，就接下了很多房地产企业的税务业务。另一方面，有些税务机构的业务职能相对比较单一，主要集中在为房地产企业税务的简单登记、纳税申报及日常税务的缴纳等事务，而系统的税收筹划方案设计工作则非常欠缺。
二、房地产企业税务筹划的大致分类
房地产企业涉及的税务主要分为三大类：营业税、企业所得税和土地增值税，本文将分别从这三个税种来对房地产企业的税务筹划进行分析：
（一）房地产企业的营业税筹划
目前某些房地产企业在收客户楼款的同时作为一项附加服务，会先代收客户的物业维修基金、契税等，到交楼的时候再将这些款项缴纳到相关部门。一般房地产企业将收到的售楼楼款作为营业税的计税依据。而代收代缴的本应顾客缴纳的煤气费、水电初装费、维修基金、契税等税费，则应在收款时记“其他应付款”，在实际需要缴纳的时候，从“其他应付款”中转出。作为房地产企业的财务，应该明确区分客户所缴纳的款项的分类，不可模糊地统一计入营业收入中，这样就在无形之中加大了企业营业税的负担。因代收代付的费用或税金因不是企业的收入，所以在这方面企业一定要细化数据，财务人员要熟悉了解企业的收入来源及代收代付费用的区分，做好营业税的筹划工作。
（二）房地产企业的所得税筹划
依据我国相关的税法规定，企业的所得税是在企业整体取得利润的情况下所缴纳的税种。当一个房地产企业刚成立的时候，需要大量的资金投入，与一般的企业不同的是，房地产企业前期投入很多，在楼盘拿到预售证之前，不可以对外销售的期间，整个房地产企业的利润会一直呈现为负数。企业如果想要很好的调控企业的所得税，就需要控制房地产企业从拿地开始动工到销售的年限，因为根据税法规定，企业的所得税只可弥补五年内的亏损，这就要求企业的建设周期最好控制在五年之内，这样才可以最大程度的帮助企业合理规避企业所得税。
（三）房地产企业的土地增值税的筹划
房地产企业的土地增值税的征收实行的是四级超率累进税率，最低税率是增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；最高税率是增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。即房地产企业所发生的增值率越高，所适用的税率也越高。如果一个企业的项目分期进行开发，那么选择按整个项目进行土地增值税的清缴还是分期进行清缴，将会在所需缴纳的税额上产生差异。根据房地产企业的发展来看，一般来说企业在早期取得的土地的成本会比较低，早期的房地产的销售额也会相对比较便宜。而近几年随着房地产的兴起，房价节节攀高。那么在计算土地增值税的时候，越早期开发的房产，所取得的增值就会越低，需要缴纳的土增税也越少；越到近期，随着房价的提升，土地增值税中的收入也相应增加，最后的增值额也会跨到比（下转第页）（上接第页）较高一些的税率档，对土地增值税的缴纳也将会有很大的影响。所以企业在初期规划的时候，向税务机关提出申请的时候就要将企业的规划情况说明清楚，避免在后期产生巨大的土地增值税额。
三、浅析完善我国房地产企业税务筹划的方法和策略
第一，对于房地产企业而言，首先要将税务筹划的理念放在企业的经营管理中的重要位置，这个是做好企业整体税务筹划的重要步骤。这其中又包括了以下几点：一是企业前期开发阶段的税收筹划。在这个阶段需要企业对整个项目投资的来源、企业自身的经营模式以及整个项目开发的方式等诸多方面进行详细周到的规划，综合考虑各项因素。二是项目工程建设期内的纳税筹划。在整个项目成本核算过程中影响企业所得税、应纳税额以及企业的土地增值税的计算。在这个时间期间需要处理好筹划工作，关于企业融资利息计提时间的划定、借款费用资本化等这些关键问题，需要及时做好费用及建筑合同的预提工作。三是需要房地产企业建立一整套有效的税务筹划风险预警机制。根据企业财务报表的编制要求、重大涉税风险节点以及及时更新的税收政策变动等建立一整套动态的信息资料库，完善企业税收筹划中的抗风险管理机制，以便企业可以及时进行风险识别，并针对出现的风险苗头制定出有效的应对方案。
第二，房地产企业加强与税务机关的沟通。特别是在税法和新会计准则存在差异，实施各业务环节的税务筹划时，要经常向主管的税务机关专管人员进行咨询并做沟通工作。同时也要重视与专业的第三方中介服务机构（税务机构）的合作，这些专业机构的工作人员都能掌握最新的税务资讯。
第三，就企业内部培训而言。企业需要安排企业的相关工作人员针对专业进行定期的业务培训，不断提高企业财务人员的职业技能。
篇7
关键词：房地产；财务管理
一、引言
我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。
二、房地产财务管理的内容
传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：
(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高
随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地产财务管理挑战越来越高
房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。
(三)房地产财务管控风险越来越高
房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。
三、当前房地产财务管理的特点
房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。
(一)房地产企业资金管理方面
中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。
(二)房地产企业资金筹集方面
2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。
(三)房地产企业税费管理方面
房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。
四、房地产财务管理的建议
(一)培养专业的财务人员队伍
财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。
(二)健全财务管控体系
随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
(三)强化财务成本管理职责
房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。
(四)做好税务管理
房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。
五、结束语
篇8
关键词：房地产税务筹划；税种税务筹划；股利税务筹划
中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃。从2002年起，房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进促进税收制度的完善和企业的进一步发展。
一、房地产企业税务筹划的必要性
1.房地产企业税收负担重
当前房地产企业涉及的税种有12个，包括除了企业所得税按33％计征、营业税按5％计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60％。这些税种占我国全部税种的41％，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负在10％以上。由此可见，当前房地产企业税收负担偏重，有效的税务筹划能帮助减轻税收负担。
2.房地产企业依法纳税意识淡薄
房地产企业依法纳税意识淡薄，已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，以期改善目前的状况。进行税务筹划可谓对症下药。
3.房地产企业长远发展的需要
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，有助于房地产企业实现价值最大化目标。
二、纳税筹划的基本内容
通常，纳税筹划包括以下三项内容：
1.避税筹划
避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、缺陷和不足，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。
2.节税筹划
节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。
3.税务风险防范
税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报。及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司不因涉税风险而付出成本。
三、我国房地产主要税种税务筹划
1.营业税筹划。营业税税率为5％。我们可以从利用税率不同和价外费两个方面对营业税进行筹划。
利用税率不同筹划。目前税法规定销售不动产征收5％的营业税，而房屋装修征收3％的税率，二者显然存在税率差，我们可以从税率差异上入手进行筹划，为企业节约一部分税金。房地产公司可另外成立装修公司与顾客签订装修合同，将装修费由装修公司收取，这样这一部分装修费不用再征收营业税。
利用价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，如果企业将代收的价外费用包含在营业税额内，就会增加缴税金额。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收燃（煤）气费、水电初装费、维修基金等各种配套设施费。如果这些代收应付款项，不是作为“其他应付款”，而是作为房屋的销售收入处理，将会大大增加企业营业税的征收。所以房地产开发企业可以专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，那么其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就不用征收营业税。
2.土地增值税筹划。所谓土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产开发企业可以采取代客户进行房地产的开发的方式进行开发，开发完成后向客户收取代建收入。这样就既不涉及土地使用权转移也不涉及建筑物出售，房地产企业的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。还可以利用优惠政策来进行税务筹划。我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠（条例第八条第一款）将不能享受。按照该条例规定，房地产企业可以把普通标准住宅和其他房产分开核算，对建造普通标准住宅单独进行核算，从而使普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。
3.企业所得税筹划。我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司型企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个人独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5％～35％的超额累进税率的个人所得税。由于两者税负的不同，房地产企业可以通过企业类型的选择为企业节省一部分税金。另外，在设立分支机构方面，也应有税务筹划。如果设立分支机构为子公司，那么子公司为独立法人，应被视为纳税人，通常需要承担全面的纳税义务。如果设立分支机构为分公司，分公司在其所在区域不被视为纳税人，只需承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算，即通常所称的“合并报表”。所以，在经营期间，若分公司有亏损情况，其亏损可以抵冲总公司的利润，减轻税收负担。
参考文献：
[1]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2010.
篇9
在市场经济环境下，我国的房地产市场信息瞬息万变，使得企业纳税筹划操作随之变化，但是如果企业纳税筹划操作跟不上市场信息变化，或者纳税筹划操作不能有效的运用政府相关的优惠政策，就会造成纳税操作风险发生。房地产企业纳税筹划风险主要体现在以下几个方面：第一，房地产企业相关的管理者对纳税筹划抱有较低的期望值，一定程度上增加了企业纳税筹划的成本，也常常使国家税务人员认定企业存在漏税、偷税行为；第二，进行企业纳税筹划的操作人员对国家相关优惠政策不够了解，在纳税筹划中没有对优惠政策合理的利用，在很大程度上损害了企业的经济效益；第三，房地产企业财务会计人员没有仔细的核算企业的相关税金，导致企业核算风险的发生；第四，在房地产企业纳税筹划操作过程中，操作人员没有准确的分辨偷税漏水与纳税筹划的区别，不能严格按照税法规定进行，很可能给企业带来偷税漏税风险，使企业面临国家税务部门的处罚。
二、房地产企业纳税筹划风险的有效规避策略
针对房地产纳税筹划风险的几种类型，笔者基于多年的企业税务工作经验，提出以下几点建议：
1.强化企业依法纳税意识，加强企业会计核算
作为房地产企业的经营管理者，需要建立依法纳税的意识，为企业纳税筹划工作顺利开展打下坚实的基础。作为企业实现经营利润最大化的活动，纳税筹划对企业经济发展具有重要的意义，但其又仅仅是企业财务管理强化过程的一个环节，企业的利润增长乃至于企业可持续发展不能依赖于企业纳税筹划。所以，房地产企业需要不断的加强会计核算，完善企业会计核算资料，为企业纳税筹划工作顺利开展提供依据，同时也能够为税务部门的税务检查提供准确的依据，以此证明企业纳税筹划工作的合法性。
2.加强对国家税法政策的正确把握
国家税法是房地产与税务部门的连接纽带，是企业进行纳税筹划工作的重要法律依据。企业进行纳税筹划必须掌握国家相关的税法政策，准确的了解国家税法政策精神，确保企业纳税筹划操作的科学合理性。另外，企业纳税筹划过程中，还应该充分利用相关的优惠政策，及时把握税法政策变化，以便对企业纳税筹划进行调整。
3.提升企业财务会计人员的素质
对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。
三、结语
篇10
关键词：营改增；房地产业；税务筹划
中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-01
一、引言
所谓“营改增”，指的是国家于2012年推行的将营业税改为增值税，即对项目统一征收增值税来代替原来征收的营业税的税法改革。增值税是一种对产品和服务增值的部分进行征税的税种，其最大的优点是可以明显减少重复收税的问题。随着中国税制改革步伐的逐步推进，增值税变成了中国间接税的首要税种。但因房地产业本身存在的像土地这样的固定资产不能抵扣，涉及业务范围广，项目成本结构复杂，所涉及税种数量多的问题，该行业的税务改革方案迟迟不能出台。直到2016年，国家对房地产业的改革中，其增值税的税率高至11%，一直承受着沉重的税收负担。所以，新的税务制度下就需要新的税务筹划策略，才能使企业得到更好的发展。
二、“营改增”税制对房地产业的影响
1.税收负担增加的税务风险
“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。“营改增”之后，房地产开发企业由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，税率为11%。仅从税率方面看，“营改增”后税率有大幅度的提高，但是由于增值税存在抵扣链条，仅对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。但是，如果房地产业无法取得足够的增值税专用发票作为进项抵扣的情况下，将面临着税负加重的税务风险。
2.房地产业的财务风险加大
从房地产业的经营特点来看：第一，开发经营具有计划性及复杂性。第二，开发建设周期长，投资数额大。第三，因工期影响等因素，经营风险大。以上的经营困难影响着企业能够获得的增值税发票的时间和数量，而房地产业的税负与进项税额的抵扣直接关联，因此，特殊情况下难免出现代开、虚开增值税发票的行为，这样也就容易造成房地产业的税务风险。
3.建安成本现金流出增加的风险
参考建办标[2016]4号文件：工程造价=税前工程造价×（1+11%），从建筑业本身能取得抵扣项来源分析，其税前工程造价相较营改增前变化不大，所以因税率的提高，工程造价也有明显的增加，而增加的部分势必会通过提高建筑施工承包合同总额向房地产开发企业转移，所以建安成本现金流出会有明显增加。
三、房地产业纳税筹划方法的建议（不考虑选择简易征收方式）
1.梳理上游合作企业名单，选择合适的合作方
我国采用的是税款抵扣的办法，用公式表示就是：应纳增值税额=销项税额-进项税额。由此可知，在遵守税法的前提下，想达到控制应纳增值税税额的目的，纳税人一方面可以降低销项税额，另一方面可以增大进项税额。然而，就房地产业而言，不管采取哪种销售方式，销售价格一旦确定，销售税额也随之确定了。那么，房地产业的税收筹划重点就应该放在如何扩大进项抵扣上。因此，房地产业可以在选择合适的合作方上达到扩大进项抵扣的目的。
税法对于正常可抵扣的进项税额有明确规定，即必取得增值税专用发票。出于此种考虑，在报价差异不大的情况下，建议房地产企业选择从一般纳税人处采购物资。因为一般纳税人具备开具增值税专用发票的条件且税率高，房地产业凭借该发票就可以抵扣较多进项税额。相反，小规模纳税人通常情况下只能提供增值税普通发票或者由税务机关代开的3%税率的增值税专用发票，房地产企业要么不能抵扣要么抵扣税额较少。
在确保能取得增值税专用发票的同时还应考虑发票取得的及时性，以保证进项税额能够均衡的参与抵扣。所以有必要对合作的供应商进行梳理分类，从优秀中选择最优的合作方。
总之，从扩大进项税抵扣以减轻房地产业税负的角度看，达此目的的一切方法都系于增值税发票的收集上，而增值税专用发票又必须从上游合作方手里获取，因此，合作方的选择实乃重中之重。
2.开发产品业态的转型应适应市场趋势
根据市场情况，房地产公司还可以通过调整开发业态，开展多元化经营，将普通住宅、非普通住宅和商业办公同步开发，适当增加精装房，统考增值税、土增税、企业所得税整体税负，合理地进行纳税筹划以减轻企业税负。同时，市场需求是不断变化的，房地产公司应当及时预判市场并把握市场脉搏，了解消费者需求，及时调整产品的开发业态和销售模式，提高项目的去化速度，以加快资金回笼，降低企业税负压力。
3.加强对增值税发票的管理工作
“营改增”政策推行后，增值税发票等同于货币资金，同时为应对项目竣工时的增值税清算、土增税清算和企业所得税清算，对发票的管理工作就显得尤为重要。所以，房地产企业应编制企业内部发票管理办法并严格执行。首先是对于购入发票的管理，确保任用专业的财务人员来对增值税发票领钩、开具、保管和核对；其次是对从外部取得发票的管理，加强对业务部门经办人员进行发票知识培训；最后是对发票流转环节做好流程管理，确保发票从房地产企业开具到客户取得和从合作方开出到房地产企业财务部门统一保管整个过程有人负责。
总之，房地产业增值税核算方法既新又杂，既需要财务人员不断提高自己的专业水平，及时掌握税收政策的最新动态，同税务机关和专业培训机构保持密切联系，增进同行业的交流，向他们学习有价值、可借鉴的税收筹划方法；又需要房地产企业内招标部门和合同管理等部门重新设计招标文件和合同中涉税条款，从源头上控制税务风险。
四、结语
房地产业关乎千家万户，很多家庭奋斗一辈子的目的，不过是渴望一套房子的梦想。我国社会经济的发展，推动着税收政策的相继变化，而“营改增”税改政策对房地产业的影响又是广泛而深刻的，正确处理好增值税下的纳税筹划，是房企为顺利过渡并向前发展所要打的一场攻坚战。文章站在“营改增”税改政策对房地产业影响的角度，提出了税务改革的方法，以期房地产业能在新税制下能得到更好的发展。
参考文献：
[1]黄洁.“营改增”后房地产企业税收筹划之道[J].时代金融，2017（5）：17.
