房地产开发项目设计范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发项目设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。

【关键词】房地产开发 项目设计 变更管理

中图分类号：F281文献标识码： A

由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。

1、设计变更概述

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。

设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：

1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。

1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。

1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。

1.4、设计变更现状

开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。

目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的计划和目标。

1.5设计变更分类

设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2）

2、设计变更的签发原则

2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。

2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益( 质量、工期、造价) 与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。

（1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。

（2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。

5、影响设计变更的因素

5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，数量多、项目杂，而且主要集中在地下室及上部主体施工阶段，但其对总成本的影响却不大。

5.2市场、政策因素。市场因素指房地产销售市场或建筑人工、材料、机械供应市场发生的变动迫使进行设计变更。

5.3建设方的管理、协调因素。目前国内设计很少有总承包设计，一般建筑院只负责主体的建筑、结构、水电设计，专业工程，如钢结构、智能化、铝合金、幕墙、精装修等由专业的设计公司承担；此时，建设方应有较强的管理、协调能力，对于不同专业的专项工程应及时委托设计，对于需要进行确认后方能进一步设计的条件应及时予以确认，以便及时出施工图，有充足的时间进行招标、合同签订，避免遗留太多的滞后设计演变成设计变更。

6、签发设计变更的程序

由于签发设计变更将对项目开发的建造成本，开发进度，产品质量产生重要影响，所以公司在签发设计变更方面具有规范化的流程：

7、设计变更控制

7.1减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。

7.2严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。

7.3根据项目特性及企业的分包体系、习惯，在施工合同中事先详细列出所有必须设计的项目、总承包范围、专项分包范围、最迟设计完成时间、设计中必须确定的要素、招标时间、合同签订时间等，切不可因时间紧而把该在合同签订前完成的工作以暂定的形式后推，导致后期产生大量设计变更。

7.4建立设计变更的评估生效机制。建立设计变更生效前的评估机制及强制生效方式，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效，没有通过内部评估的不发出，发出以统一的签字、盖章方式生效，彻底改变设计变更事出多门的状况。

8、设计变更对成本的影响

8.1房地产开发成本的大致构成。房地产开发成本大致可分为土地、前期、设计、建造、配套、后期、管理、营销、财务、税费等几类。其中，除了土地成本受区域因素影响比较大外，其他成本在房地产开发成本中所占的比例相对固定，现以某开发公司某一楼面地价3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、销售均价13920元/平方米的实际项目为例，其成本构成见图1。

图一

8.2设计变更对成本影响。施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。例如，某项目外墙原招标时暂定为涂料，施工中根据周边楼盘的情况决定改为外墙面砖，建设方对其外墙面砖主材进行招标确定了品牌、供货价，并准备以指定品牌、价格形式作为设计变更与施工方确认签证，施工方提出不仅应当确认此单价，原合同中的外墙人工单价、脚手架、总工期均应调整，有部分前期招标约定、乘机高价索赔的倾向，如果合同签订前就按照外墙面砖饰面设计、招标、签订合同，则不会产生这么多项的索赔，导致无效成本增加。

【参考文献】

[ 1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.

[ 2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

[ 3] 李明堂. 工程造价计价与控制[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

[ 4] 李中富. 建筑施工组织与管理[M ]. 北京: 机械工业出版社, 2005

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关键词：房地产；项目设计管理；质量控制

中图分类号：F293文献标识码： A

我国房地产开发项目设计管理的起步时间较晚，在上世纪90年代才开始初步建立相关的制度，21世纪初经过不断的发展和完善，逐渐形成了较为成熟的模式。随着房地产质量问题近年来逐渐受到重视，在房地产开发项目设计阶段进行相应的管理优化，实现对房地产项目建设质量的控制便有着重要的积极意义。

一、房地产开发项目设计管理质量控制概述

房地产开发项目设计管理质量控制也就是指在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，对于设计阶段中的设计任务书、设计方案、施工图等进行相应的管理，依照质量控制的理论和方法，建立起在设计阶段进行质量控制的机制。例如在设计阶段中，依照我国相关的建筑质量标准制定合理的质量参数标准，在建筑材料选择、抗震等级、防火设施等方面进行规范，防止在设计阶段出现质量问题[1]。同时，如果在设计过程中出现了设计信息变更，例如建设单位对房地产开发项目在要求方面发生了变更，应当进行完善的论证。房地产开发项目设计阶段是保障建设质量的重要阶段，在设计阶段中出现的质量问题所造成的影响也最大。因而在房地产开发项目设计中进行质量控制，也需要充分考虑施工情况和设计要求。

二、在房地产开发项目设计管理中进行质量控制的意义

自我国改革开放以后，房地产业迎来了巨大的发展机遇，为推动我国的经济发展和城市建设也起到了重要作用。然而应当看到，在房地产业的发展中也出现了一些问题，其中房地产建设质量问题最为突出。近年来我国也出现了一些房地产建设质量事故，如何在房地产建设中进行完善的质量控制，保障其建设质量便是重中之重。在房地产开发项目设计阶段进行质量控制，能够建立起完善的质量控制机制，从而保障设计方案的合理性和质量可靠性[2]。从这一角度来说，房地产开发项目设计管理的质量控制，在设计过程中进行质量控制，其主要价值在于通过反复的设计论证，保证设计方案能够满足房地产开发项目的建设要求以及我国在建筑方面的相关质量标准。

三、当前房地产开发项目设计管理质量控制中存在的问题

1.缺乏针对设计人员明确的责任制度

首先，在当前的房地产开发项目设计管理质量控制中，还没有建立起较为明确的责任制度，一些关于质量控制的责任制度较为笼统，缺乏实际指导意义。例如房地产开发项目设计中，缺乏对于设计人员职责的较好明确，一旦在建设过程中出现质量问题，往往无法明确追究设计单位和设计人员的责任。同时，在设计阶段，对于设计单位和设计人员的相关责任也没有进行明确[3]。缺乏明确的责任制度使得在房地产开发项目质量控制中，虽然制定了相关质量控制制度，但是设计人员在工作中由于缺乏相关的约束，没有较好的责任感和使命感。

2.设计单位缺乏完善的监督机制

缺乏完善的监督机制，主要是指在房地产开发项目设计管理中，没有在质量控制机制中建立起相关的监督机制，缺乏对于质量控制措施的监督和约束。缺乏完善的监督机制并不仅仅体现在设计单位自身缺乏较好的监督机制，在房地产开发项目设计过程中，建设单位和相关质量监督部门也没有充分参与设计过程中，缺乏对于设计单位的较好监督。另一方面，缺乏完善的监督机制还表现在对于房地产开发项目质量控制的设计管理方面，没有形成对设计方案合理性、科学性的审核和监督，对质量控制机制的完善会造成一定的不利影响。

3.缺乏在设计过程中较好的计划控制应用

在质量控制方法方面，对于计划控制的应用一直以来都是房地产开发项目设计管理中的一个难点，也是弱点。计划控制主要是指在房地产开发项目管理中，通过制定完善的质量控制计划，分阶段的检验计划实施情况，并且进行评价，为后续建设提供相应的建议[4]。而当前在计划控制应用方面还存在很大的不足，相关质量控制计划方案的制定缺乏合理性，在制定计划方案之前缺乏较好的深入调查和评估。同时，在各阶段的质量控制计划制定中，存在一定的失衡问题。例如当前在质量控制计划制定中主要偏重于在施工阶段进行质量控制，忽略了在决策阶段和设计阶段的质量控制计划。特别是在设计阶段中，往往设计单位并没有制定相应的质量控制计划，设计方案变动较大，一旦发生变更，就会影响到质量控制计划，因而很多设计单位也并不重视制质量控制计划的制定。

四、优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施

1.制定明确的责任制度

首先，责任制度作为在房地产开发项目设计管理中关于质量控制的重要内容和途径，应当充分发挥出其应有作用。要对于相关的责任制度进行细化，针对房地产开发项目管理中的设计阶段的特点，制定相关的责任制度。特别是在责任制度的制定中，对于设计单位的责任要予以明确。通过建立这种明确的责任制度，对设计人员的权责进行明确，提高其责任心和使命感，促使设计人员能够在设计工作中自觉进行质量控制。责任制度应当细化到个人，例如在房地产开发项目设计中，对于设计图纸的信息完善性和合理性应当进行明确，特别是对于一些重点质量控制数据，应当予以细化，参照我国的相关标准，提高设计图纸的规范性。

2.建立完善的监督机制

建立完善的监督机制主要体现在两个方面，一方面，应当在设计单位中建立相应的监督机制，例如图纸审核机制，由不同的设计负责人对设计图纸进行多次审核，针对质量控制要点进行重点审核。通过设计单位自身的约束机制，对于设计人员的工作态度、工作方法等进行控制，并且应当加强对设计人员的培训，提高其职业道德和业务水平。另一方面，应当在设计过程中引入外部监督机制，使得建设单位和相关监理部门也能参与到设计过程中，对于设计方案的合理性和质量控制措施进行监督。

3.充分应用计划分析进行质量控制

质量控制方法方面，应当在房地产开发项目设计管理中针对不同的房地产项目建设特点和不同的环节阶段，选择适宜的质量控制方法，并且应当在设计方案中明确相关的质量控制方法，以此确保质量控制措施的实施。充分应用计划分析的相关方法和理论，制定完善的质量控制计划。对质量控制计划进行细化，划分为若各个质量控制阶段，设置阶段性的计划目标。依照质量控制计划，设计相应的计划考核机制，定期对质量控制计划的实施情况进行考核。同时，在计划的制定中，为了确保质量控制计划的可实施性，应当进行完善的调查评估，针对设计方案的质量要求，确定各个阶段的质量控制目标。如果在设计过程中出现了设计要求变更或者设计图纸变更，应当进行严格的质量论证，评估设计变更是否会影响到整体设计方案的质量控制，在发生变更后，及时更正质量控制计划。

结论

在房地产开发项目设计管理中进行质量控制，也就是在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，这对于保障房地产开发项目的建设质量有着重要作用。当前在房地产开发项目设计管理的质量控制中，还存在着一些问题，如设计人员责任制度不明确、设计单位缺乏监督机制、缺乏设计阶段较好的质量控制计划应用等等。因而应当积极针对这些问题进行解决，以此优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施。

参考文献：

[1]岳婷. 房地产项目开发设计管理的质量控制浅析[J]. 东方企业文化,2014,01:334.

[2]李忠富,张亚妮. 跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J]. 土木工程与管理学报,2013,02:74-79.

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【关键词】实例；房地产；开发项目；管理；问题；措施

中图分类号： F293.3 文献标识码： A

一、前言

随着市场竞争的激烈，房地产开发项目面临巨大的挑战，做好项目的设计和管理才能赢得市场，在设计开发过程中，要根据实际情况，有效保证工程的质量。

二、案例分析

过去几十年国家规定，一般工程设计中不允许采用铜芯线。上世纪90年代后，行业内的有关技术交流中，普遍认为铝芯线的缺点太多，而忽略了它的优点。特别是近年来在工程设计中(除室外高压架空线外)，基本不采用铝芯电缆。过去较早的一些住宅建设中，照明回路采用2.5mm2的铝芯线，让广大的住户吃了不少苦头。因此，现行规范规定住宅内部不允许采用铝芯线。

我国是一个缺铜的国家，大部分铜需要进口。根据现行国家规范，对于室外供电干线还没有不允许采用铝芯线的规定。为节约投资，方便工程安装，2006年我们将某住宅小区截面为35mm2以上的供电主干线(主要是从配电室至小区各单元总配电箱的这一段线路)由铜芯电缆改为铝芯电缆。为满足载流量的要求，适当加大了铝芯电缆的截面，安装连接时采用铜铝过渡接线鼻子，避免了铜铝直接接触产生的弊端。经计算，改用较大的铝芯电缆截面，能使线路电能损耗和电压损失均比原设计采用铜芯时小，且热稳定效验也满足要求。铝芯电缆重量较铜芯电缆轻，施工安装方便，更主要的是经济效益显著。通过对某住宅小区共8幢的高层住宅供电干线进行经济分析：采用铜芯电缆时材料总费用为153万元，改用铝芯电缆后材料总费用为28万元。节约电缆材料费投资125万元，两方案的投资费用比为5.5：1。

对该住宅小区交付使用后进行跟踪检查，铝芯电缆完全满足供电要求。于是得到这样的一个经验：“根据开发商经济实力和负荷的重要性，适当采用铝芯电缆；特别是负荷分散的住宅小区、二(或三)级负荷的供电干线，以及临时电源供电适当采用铝芯电缆；此举措对节约投资、方便安装均有重要作用”。

结合这个案例，我们对房地产开发项目的设计管理进行分析。

三、房地产开发项目设计管理

1、设计过程控制

设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数工程在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：

（1）关键节点控制。在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。

（2）日常跟踪。在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。

（3）过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。

2、设计成果评审

设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：

（1）评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。

（2）参与部门充分。一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。

（3）参与部门重视。参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。

（4）评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。

3、设计变更控制

设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：

（1）公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。

（2）营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。

（3）施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。

（4）设计院要求变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，导致施工图错、漏、碰、缺、问题百出。

设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。

（1）减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。

（2）严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。

（3）设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。

（4）设计先行科学合理安排设计工期。设计工作往往是前松后紧，概念方案设计久拖不决，施工图设计夜以继日、疲于奔命，影响了图纸设计质量。

四、房地产开发项目全过程管理

1、完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。

2、加强建筑工程招标管理工作

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。

3、建筑工程项目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。

4、建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

5、利用计划分析控制设计管理的质量

通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：

（1）设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位；

（2）根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计质量信息；

（3）规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力；

（4）保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量；

（5）房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制；

（6）实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。

五、结束语

通过长期的实践积累，我们能够了解到设计和管理对于房地产项目的影响是巨大的，只有做好设计与工程管理，才能保证项目的质量，并得到市场认可，使企业获得更多的经济效益。

参考文献

[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风,2013(04).

篇4

【关键词】特点；重要作用；设计管理；

1房地产项目开发的特点

房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。

房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。

2设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用

设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

3房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程

3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段

对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：（1）设计承包商的选择控制阶段；（2）概念设计管理阶段；（3）扩初设计管理阶段；（4）施工图设计管理阶段；（5）分项设计管理阶段；（6）景观设计管理阶段；（7）室内设计管理阶段；（8）主体扩初设计管理阶段；（9）主体施工图管理阶段；（10）设计变更管理阶；（11）设计材料设备选型定板阶段；（12）销售示范区装修设计管理阶段等。

3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程

除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：

（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20 万 m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。

（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。

（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。

（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。

（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。

3.3房产项目开发设计管理的流程

众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下方面：

3.3.1 设计单位的选择

目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。

4设计管理的重点―――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本

在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。

5结语

由于设计管理的疏忽，会导致项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加，甚至导致产品质量的严重受损。因此，房地产开发中的设计管理，作为房地产开发操作的重要组成部分：资源管理、任务管理、进度管理和技术管理，就不能不引起业者的高度重视。

参考文献

1刘涛瑞.房地产项目设计管理模式探析[D].北京：北京交通大学，2009.

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【关键词】设计管理；业主；设计师；任务；资源；进度；技术

1、设计管理的含义

房地产企业项目设计管理不仅是前期产品开发的设计依据，在项目后期实施过程中，设计图纸对工程采购，工程施工，房产预售，交房验收等各项开发内容，起着设计指导及管理的作用。它不仅是房地产开发商与项目设计者之间思想沟通的桥梁，同时也是实现项目产品效益最大化的重要技术依据。设计管理基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理的重要性。

2、设计管理在房地产项目开发中重要性探讨

2.1 建设项目开发阶段的设计管理的重要性

（1）建设项目开发的第一步工作，是进行土地出让手续办理。在获许邀请土地招标地块的规划设计要求基础上，作为房地产开发企业的技术核心部门，需组织有资质的设计单位进行拿地方案的设计。对待建项目进行可行性研究报告，及项目选址、立项，对政府审批部门的报批报建的技术配合工作，是设计管理工作的前期重要组成部分。

（2）项目总体规划和建筑产品设计。这是建设项目开发成功己否的关键所在，也是最重要的设计管理工作核心内容。

当产品需求定位明确以后，设计管理人员需组织设计单位，针对前期规划及建筑设计、景观设计、室内设计方面开展设计工作。

同时作为一家有社会责任心的企业，设计需遵从以下几个原则：1.遵从规划用地经济技术指标，合理利用土地资源；2.重视地块周边水土保护、自然生态保护；3.重视可持续发展，满足节能技术标准要求；4.坚持产品质量第一、安全、经济；5.在实现以上几点，满足市场需求的同时，实现企业的预期目标和价值。

这就要求作为设计管理人员，在组织设计，配合和提供设计条件的工作时，不仅仅是从地块总体规划布局（基础设施）、户型设计（面积、空间、光照、房型等）方面去理解设计，同时需要从宏观上去把控项目，同时从实际、具体技术能力上去推进项目的开展。这就使前期规划与设计会是一个漫长、反复研究推敲、不断调整甚至、重新设计的过程：1.针对规划管理部门的各项详规指标要求，如建筑控高会影响产品日照，建筑密度与绿化率实际有冲突，这些指标数据如何实现最大价值的相互平衡，在设计中需要反复推敲，衡量；2.如何选用新型材料既达到节能减排，生态绿色建筑要求，又符合项目成本造价控制要求，这就需要设计管理人员和设计单位配合针对市场技术产品进行考察研究，确保选定、选准、用好。

（3）方案设计确定后深化至施工图纸，提供施工蓝图指导现场施工，也是设计深化及设计管理的重要内容。设计管理人员需具备丰富的工程经验，就土建平立面定位、结构体系、构造分布、管线综合分布、设备专业方面，组织设计技术交底和图纸会审：确保技术细节符合施工要求，设计对现场提供施工依据，确保设计可实施性；土建工程竣工后，配合施工验收。除土建工程施工配合外，体现区域环境、提升小区品质的景观设计，样板房展示设计，在施工配合阶段，对植物树种的选择、栽种等实际施工要求，对室内空间的把握、软装成品的搭配与摆设的美感把握等，都要求设计管理人员有较强、较全面的设计把控能力。

（4）在建设项目工程竣工取得预售许可证后，为达到产品设计更好地被市场所认同，设计管理人员针对本次开发的产品有关小区总体、景观绿化、户型设计、机动停车、交通布局、商业配套等方面，会对营销策划的售楼人员进行专项指导，以便营销人员以更专业、详尽的销售服务来面向市场，确保产品利益最大化。

2.2 项目设计管理对项目报批审查具有实质性的推进作用

在项目开发的行政审批过程中，必须遵从我国建设项目的基本原则，遵循国家和地方的法律法规，遵从国家和地方的规程规范要求，这一部分的行业技术标准，是需要设计管理部门来严格把控和贯彻的。

配合各相关行政部门的审批审查，是设计管理工作的重要内容之一从最前期的土地出让--立项批文--建设用地规划许可证--建设工程报建--设计方案批复--总体设计批复--建设工程规划许可证--施工许可证--预售许可证，各报批阶段环环相扣，结合紧密才能推进项目开发的真正实施.设计管理在其中起到配合配套部门组织设计，协调，落实的作用。如从设计到总体设计批复的阶段，需协调总体、环境、交通、消防、人防、节能、水务、卫生等各项专题设计审查与报批，需组织设计深化并配合上报审批；同时需协调落实外部实施设计（水、电、煤、有线、通讯等），以上各项专题内容要求设计管理人员协调设计单位进行设计深化，并完全反映在设计图纸中：针对相关部门提出的专项疑问，需进行设计答疑（如专家评审、专项审查会），专题内容通过各行政部门审核，项目才能批准进入下一轮实施阶段。

2.3 搞好项目设计管理工作对控制房地产成本造价具有重大作用

在任何一个行业，成本造价控制都是保证企业发展的一个重要环节。房地产项目开发中，最重要的成本除前期土地费用外，后期施工的工程造价（建安费），往往也是数百万、上千万甚至上亿元的资金。除施工成本外，工程造价与前期方案设计也密不可分。所以，设计管理工作中重要的一方面，就是要确保投资方案的经济性，确保工程造价的有效控制。我们在实际项目操作中，经常会遇到设计与造价相冲突的问题：建筑师注重建筑形态、空间感受、艺

术美感等视觉上夺人眼球的效果，往往选用大量高端、市场尚未通用的新型材料；采用异型，难度大的结构体系，这将大大增加后期的工程采购费用及施工费用；或者由于建筑师个人的工程经验不足，设计在实际实施中不可行，甚至出现现场返工，造成大量人力、物力的增加。这时由设计管理人员提出以提高投资效益为前提，优化设计方案（建筑、结构），推行限量（限额）设计显得尤为重要。同时必须深入市场调研，认真收集和整理有关技术、工艺等方面资料，积极采用市场更为成熟，工艺流程更为简单，设备选型更为合理的技术产品。

2.4 做好项目开发规划与设计管理工作以帮助开发商获得经济效益

在一个竞争如此激烈的经营环境中，房地产项目必须经过科学的规划和设计才能真正把握房地产市场及其目标人群的消费观念，并将其深入规划设计的每一环节，进而确保设计方案的可行性和经济性，真正做到与市场接轨。尽管房地产行业比较繁荣，可是市场是动态的，存在着巨大的风险。如果开放商不能把握市场动态与消费观念，盲目地资金投入市场将难以保证获得预期的经济效益。

结束语

设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理要靠流程、制度去保障，以过硬的专业技术为基础。由于篇幅所限，笔者只是从房地产开发流程中大的分类下设计管理的重要性进行了分类说明，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅设计管理看作是"催图"，认识到里面技术和管理的重要性，加强设计管理，才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

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近年来，中国的房地产行业以惊人的速度向前推进。从福利房，到商品房；从圈地，小盘，大盘时代到今天的蕴含教育、体育等资源的复合地产；从重品质跳跃到重品牌，再到蕴藏文化艺术内涵的地产开发。反映了不同的时代下不同的经济状况，而产生不同风格与品位的建筑。而文化艺术与地产结合的项目，在近两年出现得越来越多，艺术设计对房地产的行业影响已发展到把各种艺术元素融入地产开发中的每个细节，并传承当地城市文脉的综合式艺术地产时代。

艺术与房地产，是艺术设计、地产建筑以及周边自然环境三者的共同结合。它不仅仅包含生活和居住功能，更要传递给人一种艺术气息的熏陶，逐渐提升居住者的个人气质，以及生活品味。就如同去欣赏一幅泼墨山水画，本来粗犷的线条让人感到压抑和错乱，然而，仔细去品味作者的创作意图和笔法用工的巧妙，顿时让人觉得这黑白两色的“世界”里，又容纳了山水、花、鸟、林木各种景物、生灵。

一个房地产项目，就如同是一张宣纸，具体的建筑形态规划设计、户型隔离、空间分配、设计装修等等，就如同是要创作的山水、林木、花鸟这些具体艺术元素。一个有艺术品味的房地产项目，会在建筑、环境、人之间产生良好的互动，并最终让“人”这个主体受益。首先，人与建筑之间的互动，主要围绕舒适的居住体验展开：例如，良好的户型会让主人形成流畅的生活路线，有利于各种家庭活动的展开；而明确的动静分区和优质的隔音系统又能保证主人良好的休息。其次，建筑与环境之间的互动，本身都是原始环境是原生状态下的无序生态资源，但是一旦将建筑完美嵌入，相当于对周边的生态资源进行了整合提升。同样，对于建筑来说，自然环境的簇拥有效地隔绝了城市的喧嚣，营造出一种“世外桃源”的绝美景象。人们居住在其中，既不受外界的过多干扰，又能奢享优质的生态资源，心情愉悦，开朗豁达，自然对健康大有裨益。

从艺术构思的角度上看，开发商更类似于艺术家。在开发楼盘时，“艺术家”会更多的考虑到建筑形式是否美观，户型设计、功能分区设计是否合理，是否能形成良好的居住环境；同时，会将建筑与周围自然生态融合，并借鉴各种艺术元素，将它们融入到整个项目的规划、开发、运营和服务中，力求给置业者耳目一新的感觉。例如，在园林设计上会构建多种地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、绿地、溪流等，“编织”出醉人的仙幻奇景。同时，采用诸如障景、框景、借景、隔景等中国古园林建筑风格，营造出一种“柳暗花明又一村”的“景中景”，总能让人保持一种神秘感和新奇感。

紫郡长安是大方控股集团历时六年，邀请数十位行业专家、文化大师共同论证，精心打造的新中式风格高端住宅产品。项目总占地285亩，总建筑面积逾100万平方米，以中国传统居住理念为精髓，融合现代建筑简约时尚的设计内涵，创造出一种“高墙、深院、青砖、灰瓦”与便捷、舒适、现代、时尚相协调的全新生活体验。

紫郡长安以人文精神和文化因素渗透于小区建筑设计和园林规划中，采用唯美的手法展现自然与心理的和谐统一：黛瓦白墙，汲取中国传统民居建筑之灵韵，弘扬着中国书法的刚柔之美，彰显出尊贵的中国气节，感悟中国民居"天人合一"的生活智慧。采用中国传统的白描绘画手法，以现代建筑简约的设计理念展现出典雅自然的立面效果，对建筑空间舒适性的完美与建筑细节的精雅雕琢，使得紫郡悄然融汇于传统民居文化与现代建筑之中。通过富有诗意的中国花卉梅、兰、竹、菊、莲为主题组团，院落的自然文化与生活情感融合整个社区，溪水浅栈流连各庭院之间，弯曲水路，潺潺水声，春兰凝翠，秋菊含香，夏有圆荷捧露，冬有腊梅斗雪，风曳竹影，展现一幅唯美生活的诗意画卷。

可以说，紫郡长安是将艺术设计与房地产建筑完美融合的作品，正式这样的融合让紫郡长安先后荣获“陕西十大人居环境范例社区”、“西安地产金牌景观楼盘”及“西安新地标最佳中式景观人文金奖社区”等多项大奖。

让艺术元素融入到房地产的设计策划中，可引发人们从艺术的角度看待城市、看待地产，关注地产与城市、地产与生活、地产与当代文化的关系。作为开发商在地产项目中融入各种艺术元素，从而将某种具有号召力又具有人文艺术品味的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和人文艺术价值的人居生活，地产也因艺术而更加价值化。

再以大方控股集团开发的明德门文化艺术创意小镇为例来说，明德门文化艺术创意小镇为西安市首批特色小镇之一，总规划用地15.7公顷，总建筑面积29.92万平方米，整体由明德门遗址保护区、文化艺术创意区、文化艺术教育区、中华老字号民俗文化旅游体验区、天坛国际文化商务交流区及唐城墙遗址公园旅游文化体验区六部分构成。

 项目整体立足于个性化、主题化、特色化的文化创意定位，目前已成功联合马未都“观复博物馆”、明德门遗址博物馆、秦汉石刻博物馆、耀州窑陶瓷文化博物馆、唐丝绸之路起点广场及马嵬驿丝路风情博览园，形成西安最大规模的博物馆群落；同步引入“钟书阁”书店、“八点半”剧场、“梨园”剧场等，打造文化艺术聚集展演区，讲好“西安故事”；联袂全国知名艺术品收藏拍卖机构“华夏典藏”，发挥周边艺术类高等院校的优势资源共同打造“大方美术馆”；引进全国知名“中华老字号”品牌，共同打造民俗文化旅游体验区；规划建设五星级主题酒店和国际5A级写字楼作为文化艺术创意小镇的配套项目，项目自行投入的西安首家“个人展创空间”将结合项目的艺术文化孵化功能，吸纳国际国内各类艺术人才聚集小镇为他们提供全方位艺术创意平台，可以说，明德门文化艺术创意小镇就是因艺术而生，也为艺术服务而存在。

艺术为开发商和业主搭建了一个很好的人文交流平台。一个房地产项目往往会有特定的审美价值取向，无论艺术元素的运用有多复杂，往往最终要形成一个整体呈现在客户面前，并让他们在生活中能够切身感受到，呈现出独特的建筑特质同时，让业主感受整个项目独有的艺术气息。

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【关键词】限额设计；限额设计影响因素；限额设计动态管理

引言

我国房地产开发项目在设计阶段就基本上决定了工程建设的规模、产品方案及使用功能、结构形式、建筑与装饰标准、材料的选型及用量等。从设计对成本的影响来看，设计费虽然一般约占全寿命周期费用的1%，但是对工程造价的影响可达75%以上。从某种意义上讲，项目投资额是设计出来的，而不是计算出来的。因此，设计阶段是实施成本计划与控制最重要的阶段，也是控制投资最显著的阶段。

邢景放、李卓东等多数研究者认为限额设计是设计阶段成本管理行之有效的管控方法。在工程建设项目成本管理教科书中，限额设计也已经成为设计阶段成本管理重要的一节内容。

然而，在文献研究中，多数研究者在设计阶段成本管理效果时不约而同的提出限额设计落实不到位或限额设计实施效果差是设计阶段成本管理的壁垒；在实践工作中，部分企业认为实施限额设计存在很大困难，进而放弃该方法。限额设计在实施过程中并没有达到预期的效果，那么限额设计实施绩效低的原因何在？本文拟从限额设计现实存在的问题出发，分析影响限额设计实施绩效的因素，提出有效实施限额设计的措施。

1、限额设计管理的概念和本质

限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算，控制初步设计；按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计；同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，并严格控制设计的不合理变更，保证不突破总投资限额的工程设计过程。[3] 从定义上看，限额设计正确地处理工程建设过程中技术与经济对立统一关系，通过经济目标的设置控制设计过程，从而达到控制工程成本的目的，是技术与经济相结合的控制工程成本的有效手段。

限额设计的本质特征是投资控制的主动性，并不是一味的犒劳节约投资，而是以实事求是的态度精心设计，保证投资合理性和设计科学性。

2、限额设计管理的影响因素分析

通过对以往限额设计管理研究成果的分析以及对业内人士的调查问卷和深度访谈发现，目前在房地产开发企业中，限额设计管理并没有形成规范的体系，且在推行方面还存在许多障碍，其主要影响因素可以归纳为以下几个方面：管理人员与设计人员对限额设计的认识、限额设计动态管理、设计竞争水平。

2.1对限额设计的认识

目前限额设计是向设计人员输入成本目标的重要方法，其指标值被认为是设计成果经济性的重要保障。通常做法是将限额目标层层分解，依据设计过程从前至后依次控制，限额设计过程是一个以目标分解、目标实施、过程检查、反馈修正为循环的控制过程。

当前许多管理人员与设计人员，甚至是研究者将限额指标作为不可逾越的鸿沟，当设计没有达到限额设计指标要求时往往以限额设计指标不准确为理由互相推脱责任。然而限额设计是将造价指标作为控制目标，促使设计人员综合多方面资源，使设计与成本形成动态的交融，从而加强设计人员和成本人员在技术与经济平衡方面的协作沟通，形成高性价比的解决方案。简言之，限额设计的根本目的在于促进设计人员成本控制的积极主动性，是事前控制和主动控制的体现。

2.2限额设计的动态管理

目前，我国房地产开发项目的限额设计指标一般是在设计任务书中规定，并且少有变更。对于不合理的过低限额设计指标，不仅达不到提高投资控制主动性的目的，还会影响设计人员的工作效率。

2.3设计的竞争水平

设计的竞争水平直接关系到设计单位及设计人员的服务意识和工作质量，表现为设计前期对业主意图的理解和贯彻，所以其对设计阶段成本管理的影响主要体现为成本目标的沟通与输入。设计的本质即是通过创造性的思维解决各种冲突，而成本要求作为设计的约束性条件之一，难免会受到设计人员的抵触，加之目前建筑市场火热和设计人才欠缺的强烈对比造成设计行业“僧少粥多”，设计的供需不平衡直接导致设计单位的咨询服务质量下降，设计单位和设计人员拥有较强的优越感，从而使得设计沟通困难，成本要求难以真正被输入。如若提高设计的竞争水平，前期的沟通则会相对更为顺畅，成本要求更容易被设计人员理解和接受。

3、提高限额设计管理绩效的相关建议

3.1完善设计任务书

设计任务书不仅体现了业主的开发理念、营销主题、策划定位等，而且是设计单位最主要的设计依据。对于房地产开发企业而言，为了使设计单位更加准确地理解其设计理念和意图，建议将超前观念和并行工程的思想引入设计过程，业主方在研究规划设计要点的同时初步选择设计单位，在研究讨论规划设计要点形成设计任务书的阶段不仅有业主方的各个职能部门参加，而且设计单位的参与也将从设计的角度提出更多建议，或者要求设计单位对设计任务书的编制提出正式的书面完善意见，这样双方可以从不同的角度讨论用户需求和竞争产品的特征等。

目前我国的限额设计仍停留在粗放式管理阶段，没有发挥设计单位及开发企业对造价控制的主动性和积极性。而在这种模式下，设计单位的提早介入，不仅保证了设计任务书的编制质量与可操作性，而且保证了设计单位与营销、工程、成本等部门的有效交流，能有效减少后期设计变更，更有利于建立一支由企业内部成员和设计单位外部成员共同构成的团队。

3.2限额设计的动态管理

3.2.1指标的设置管理

前述内容提到限额设计指标并不是不可逾越的鸿沟，但作为一项约束性质的成本指标，限额设计指标应具有一定的刚性。在项目初期，根据项目资料、总体定位、本公司项目数据库历史数据倒推所确定的限额设计指标必然存在着准确性的争议，在项目前期就制定准确的限额设计指标也不现实，而为了达到提高投资控制主动性的目的，限额设计指标的设置应符合“跳起来就够得着”的原则，并且要具备必要的弹性。

3.2.2限额设计的跟踪与可调机制

随着设计的深化和完善，建筑产品的经济指标也越来越明确，因此在设计过程中必须进行多种设计方案的经济比较，在重要设计阶段，如建筑初步方案的确定、地基基础方案的确定、地下室设计方案确定、上部结构方案的确定等，开研讨会，讨论方案合理性、经济性。对于限额设计指标不宜强制规定不可变更，对于有合理理由的指标变更申请应予以鼓励，同时可采用价值工程原理判别指标变更后的合理性。

3.3建立提高投资控制主动性的激励制度

将经济责任制落实到个人，激发个人投资控制的主动性，设计人员不仅要对其所做的工程设计的技术问题负责，同时还要对其所做的工程设计的经济问题负责。因此宜在设计合同中明确，对设计单位和个人的工程设计技术革新行为，采用先进技术降低工程造价行为，应按比例提取奖励，以促使设计单位和个人积极主动地进行限额设计。

参考文献：

[1]邢景放.论如何加强项目成本管理[J].科学学与科学技术管理.2007（S1）

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【关键字】房地产；开发；项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

1 房地产开发项目管理的作用和意义

1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2 房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3 工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3 房地产开发项目管理的具体措施

3.1 房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

3.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

参考文献：

[1]张家麟．房地产开发项目管理及成本控制分析[J]．科技资讯.2010(08)．

[2]蒋鹤林. 关于房地产开发项目管理的思考[J]. 中国新技术新产品. 2010（06）.

[3]印亚军. 论加强房地产项目规划设计管理的重要性[J]. 科技资讯.2010(28).

[4]丁振雷. 浅析房地产开发项目管理措施[J]. 工程管理 , 2009,(03) .

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关键词：新经济时代 房地产 开发管理 科学实施 工程质量

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发，保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理，能不断提高房地产商的建筑质量，从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发管理是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和工程质量奠定坚实的基础。

一 新经济时代下的房地产开发项目管理的作用和意义

1.房地产开发项目管理能减小项目风险 。

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段，开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司，则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时，加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险，实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

2.房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理 。

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响。在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置，实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

3.房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理 。

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

二 新经济时代下的房地产开发项目管理中存在的问题

1.房地产开发项目的前期策划准备不充分。

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.房地产开发项目成本管理不及时 。

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

3.工程建设完成后质量难保证 。

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

三 新经济时代下的房地产开发项目管理的措施

1.房地产开发项目的成本控制 。

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

2.房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制 。

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

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关键词：商住楼；高层建筑；设计

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：

0引言

随着我国房地产政策及城市规划对开发商的要求日趋严格，居民对房屋质量要求越来越高，开发商也开始注重地产环境、景观、人文方面的规划。但开发地产毕竟是纯商业行为，利润永远是在第一位的，因此越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前，多数开发商只重视施工过程中的造价管理，而对于影响最大的前期决策阶段和设计阶段并未进行造价控制，导致整体造价控制效果不明显，据分析施工阶段的造价控制对整体的影响因子仅为8%，而决策阶段和设计阶段对整体的影响因子高达90%左右 [1]。因此，开发商的传统观念应当转变，将发地产开发项目造价控制的重点转移到前期。本文首先阐述了房地产造价控制的特点，随后分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段，希望为今后的房地产造价控制起到积极的作用。

1房地产开发项目造价控制的特点

房地产开发是一个庞大复杂的过程，各个阶段均有不同特点，有不同的造价控制策略，但项目开发的终极目标是实现经济、社会、环境效益的最大化，因此对于各阶段，科学的造价控制都是十分重要的 [2]。项目的造价控制涉及多个主体，主要有：开发商、设计方、建筑方、材料和设备供应方等，他们以效益为纽带，相互制约、相互影响，相互协调。在任何阶段，都需要从造价的内容、主体、措施等多方面考虑，各阶段之间的关系为相互影响，相互制约，其关系如图1所示。

图1 房地产项目各阶段之间的关系

2存在的问题及解决措施

2.1 决策阶段

房地产项目投资数额巨大，必须提前对投资额进行估算。工程造价即确定了项目最高花费，项目实施过程中原则上不能超过这个额度[3]。在决策阶段，科学的对项目进行评估，提高估算精度非常关键。估算必须在实事求是的前提下进行，切不可受外界人为因素影响。估算方法直接关系到工程造价的能否客观的反映工程实际。现阶段，主要依据国家相关政策法规，指定经济技术指标，对项目进行整体估算；借鉴已经成功工程的案例，对本项目可能出现的问题进行预估。常用的估算方法有综合指标估算法、单位工程指标估算法、公式估算法等。在具体估算时，若现有项目与标准有所出入，可利用修正系数进行修正，分别计算出各个子项目的造价，再进行汇总。目前，公式估算法是常用的精度较高的方法，其根据已建项目总投资、规模、建设年限与待建项目进行对比，结合物价波动情况，按照经验公式进行修正。目前决策阶段尚存在以下问题：

1）开发商多是其它行业转行的成功人士，缺乏前期决策阶段造价的控制意识。

2）开发公司缺乏一个前期造价的控制部门，如规划部或计划经济部。

3）开发项目前，未对投资额进行科学的分析和深入的论证。

4）项目的经济指标是由会计部或者办公室等非专业部分测算的，并未聘请专业人员。

针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目决策阶段造价控制措施：

1）采用先进技术措施，应用技术与经济相结合的方式，实现造价、功能的最优化。

2）委托专业的工程咨询单位或成了专业部门对投资机会进行研究，主要涉及土地所处位置、周边配套设施、政府规划、市场等。

3）由专业人员编制详细的可行性研究报告，报告要包含项目开发方案、投资的可行性、经济性评价、实施方案等方面。

2.2 设计阶段

设计阶段是房地产开发项目造价控制的水龙头，其将技术和经济紧密的联系在一起。设计阶段的造价控制主要是将施工图纸设计的全面、严密。对于一个房地产项目来说，设计费用仅占全部施工建设费用的1%左右，对整个项目造价的影响因子却占到了75%以上，可见其重要性[4]。而我国大部分建筑设计院对技术与经济的辩证关系分析的不够透彻，只是追求施工质量，忽视了项目的造价，设计图纸中也存在一些小问题导致工程量错算，造价增加。目前，设计阶段存在的主要问题有：

1）设计方没有考虑到项目的经济性，以致设计阶段工程造价控制的不严。

2）大多数委托合同中的设计费用是按照平方米计算的，缺乏鼓励进行造价控制盒优化的相关奖励条款。对设计人员没有奖惩体系，很难调动其在设计工作中的积极性。

3）设计方案中缺乏系统的经济分析，都是凭设计人员的经验进行经济分析，这样就很容易导致造价忽高忽低，不能很好的控制。

针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目设计阶段造价控制措施：

1）对项目设计实行招标，选择好的设计单位。对建筑方实行招标，就会激发实际人员的灵感，使项目设计具有新意。

2）初步设计必须做好限额设计的管理，要求设计方在初步估算时充分考虑到施工中设计的土地、安全、地下管线、障碍物等情况，使造价尽可能满足实际施工情况。

3）在委托合同中增加奖惩机制，使设计费与经济性挂钩。在满足施工质量和安全的条件下，若能降低造价，则支付高标准的设计费用。

4）进行严格管理，对设计质量和设计深度进行控制，降低由于设计失误造成的造价增加。

2.3 施工阶段

一般情况下，房地产开发项目由政府部门、开发商、施工方、监理等共同管理，施工单位与开发商缺乏协调，造成管理混乱，不能有效的保证项目的建设与设计完全相同。由于大型房地产开发项目设计涉及极其广泛、项目位置固定、生产流动、各单位施工方法不同、整体性较强等[3]。其目前仍存在以下问题：

1）房地产项目合同不严密，施工过程中没有依据可循，造成造价控制失败。

2）施工组织设计欠优化，只追求施工方便，忽略了造价。

3）设计中途变更，现场签证管理混乱，只追求施工进度。

针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目施工阶段造价控制措施：

1）加强合同管理，完善合同，做到文字严密避免含糊，这样可以有效的减少纠纷，避免索赔。

2）优化施工组织，选择先进的技术和合理、经济的施工方案，尽可能的减少设计签证。

3）采用循环管理的思路。

3结论

房地产开发是一个庞大复杂的过程，各个阶段均有不同特点，有不同的造价控制策略。从房地产造价控制的特点出发，随后分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段，希望对今后的房地产开发项目造价控制起到有益的作用。

参考文献

[1] 中国建设工程造价管理协会.建设建设项目全寿命周期成本控制理论与方法[M].北京.中国计划出版社，2007.

[2] 辜红.关于房地产开发项目造价拉制的研究[D].西安:西安建筑科技大学,2008.

[3] 薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究—以淄博盛锦东方星座一期为例[D].青岛:中国海洋大学,2010.