房地产的金融属性范文

导语：如何才能写好一篇房地产的金融属性，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；金融属性；过度繁荣

中图分类号：F833.48

文献标识码：A

文章编号：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地产属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但现实经济中，“房地产对基本面背离”的种种异象又超出了传统经济学所能解释的范畴。现以美国房地产市场情况为例，表明种种“异象”。实则是房地产金融属性增强并被过度利用的表现。

一、房地产天然具有金融属性

所谓金融属性，尚未出现统一的定义，但从其本质含义而言，至少有两层含义：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性、收益性和价格波动性：二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置。但实际上，这是一个问题的两个方面，角度不同而已。

房产的特殊性，在于与它相联的不可分割的土地的特殊性。而与其他生产要素相比，土地资源的特殊性在于：一是短期供给弹性小；二是对人类社会的不可或缺性。从历史上看，人类社会从来没有完全成功解决其成员的住房问题，即便是地广人稀的美国、加拿大、澳大利亚等，已开发并建立起完善基础配套设施的土地资源(熟地)也较为稀缺。因此，房地产自古以来就是价值储备的一种手段，有类似黄金的功能。由此，土地天然具有金融属性，土地价格波动幅度比房屋大的多。从这个意义而言，土地的金融属性又是房产金融属性的根源。

二、美国房地产金融属性显著增强的主要表现

上世纪80年代开始，金融自由化浪潮极大地推动了美国房地产市场发展，为房地产金融属性的增强提供了极大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠杆交易，降低了进入门槛；同时，二级市场的发展，使房地产融资不再受地区性银行资本的限制，使得资金来源更为多样化，而且在一定程度上还平滑了区域间的房地产周期等。在此条件下，房地产金融属性显著增强，而异质性则被逐渐抹平，渐趋为无差异的投资工具。

(一)全球房价波动的同步性显著增强

传统中，房地产是典型的异质性商品，受所在位置、房型、内部装修等因素的直接影响，对满足居住的效用来说。几乎不存在两个完全相同的房地产。对这种不可移动的居住效用进行估值，显然更多将受本地经济影响。例如，1983―1990年，美国经历了一轮最长的经济扩张期，但各地经济与房地产市场的表现依然迥异。由于国际原油价格在1978―1980年两年内暴涨250％之后，1980―1986年六年累计下跌46％，产油区房地产市场转入萧条，部分地区名义房价跌幅高达40％以上，同时伴随失业率大幅攀升、人口大量外迁等(FDIC，2005)。与此同时，新英格兰地区和加利福尼亚地区却得益于国防开支的巨幅增加，经济和房地产市场相继进入繁荣状态，实际房价涨幅在三年内超过30％，被FDIC(2005)界定为泡沫。90年代中期的情况则刚好与此相反。由于冷战结束，国防开支急剧下降对加利福尼亚和新英格兰地区经济造成巨大的负面影响，房地产市场随之转为萧条，五年内实际房价下跌超过30％。而除加利福尼亚以外的部分西部地区，却由于旅游业或高技术产业的崛起，当地经济和房地产市场进入一轮新的扩张期。

但1990年代中后期以来，各地区房价上涨幅度却开始明显趋同。无论是中部西南、中部西北，还是沿海地区，1990年代中后期以来房价均开始大幅攀升，名义年均涨幅都在5％以上。与以往更多受当地经济影响相比，房价开始脱离各地实体经济约束，而更多受共同的货币、预期因素影响。

从全球范围来看，全球房地产市场涨幅也前所未有得趋同，成为此轮房地产市场发展中一个突出的现象。传统中，房地产是典型的非贸易品，与一般贸易品相比，房价更多由本国生产要素决定，但这种非贸易品属性正被金融属性抹平，而成为无差异的投资工具。据统计，在OECD(2005)所监测的17个国家中，有12个国家的实际房价在5年内涨幅超过25％。换言之，除了德国和日本外，只有3个国家的房价涨幅未及OECD界定的“过度繁荣”的标准。其中英国、澳大利亚、法国、西班牙等的房价涨幅甚至还远在美国之上。此外，就观察到的情况而言，发展中国家的房地产市场也是类似的情况。

(二)房地产二级市场流动性明显增大

美国房地产市场自1980年代以来渐趋成熟，每年新房增加基本上在100万单元以下，2000年以后随着房价上升，供应才上升至150万单元，但也仅为存量房的1.2％左右。考虑到房地产折旧，每年新增的量仅相当于折旧替换，整个房地产市场保持了一个相对稳定的存量。在存量相对稳定的情况下，房地产交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用换手率(交易量／存量)来代表房地产市场的流动性，该比例于2005年达到5.8％的历史高点，较2000年上升1.4个百分点。换手率的上升，一方面，可能表明以非居住为目的的房地产交易日趋上升；另一方面，也表明房地产的投资工具属性开始增强。

(三)房价波动性增大，但仍介于普通商品和股票之间

随着房地产流动性的增强，美国房价波动性逐渐上升。但与证券类金融资产相比，房价的波动性仍要小的多。金融资产价格可能暴涨暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的价值，例如各种权证。而房地产虽具有金融属性，但同时仍是一种用于实际生产和消费的实物资产，房价波动始终受消费属性制约。例如。房价不会无限低，这也是人们认为房地产保值的原因；而购房和租房之间存在一定的替代性，也使得房价上涨存在一定约束。另一方面，由于房地产的金融属性，价格直接受未来预期影响，而预期具有天生的不稳定性，因而其波动性远大于普通商品。

三、房地产金融属性的经济含义：容易被过度利用而导致过度繁荣

由于金融可以在一定程度上脱离实体经济而独立发展，房地产金融属性被过度利用，同样可以导致房地产市场脱离实体经济而过度繁荣。主要体现在以下两个方面：一是房价上涨的幅度已很难用基本面因素解释；二是与房价直接相关的房地产金融与实体经济的相关性越来越弱。

(一)房价上涨的幅度难以用基本面因素解释

OECD(2005)认为，在历史上，房地产市场发展与商业周期基本吻合或稍微滞后，但此轮房地产周期与商业周期完全背离(countercyclieal)。90年代中后期以来，OECD经济体产出持续负缺口，而房价却创出历史新高。OECD认为产出负缺口的持续存在倒是能

解释CPI何以一直压力不大。

研究房地产基本面大体有两种方法：第一种是直接计算基础价值，但这需要大量信息，并需要花费大量篇幅来说明所选用的参数或者模型。例如，要了解房地产市场的供求曲线，需求方面包括可支配收入、真实利率、税收、金融便利、其他资产收益率等，长期因素还要加上人口变化；供给方面则包括建筑成本、房价变化等，长期因素还要包括土地规划等。

因此，本文不拟采取完整的基本面模型，仅从供给方面对房价进行一个粗略的说明，结论是供给因素无法解释房价上涨。一是供给持续增加。1990年代中后期以来，美国房地产投资持续上升，从1990年占GDP的4.1％，持续攀升至2005年的6.1％。显然，并非是供给约束导致房价上升压力。二是房价与建筑成本长期背离。20世纪，1980年代以来，建筑成本甚至呈下跌走势。显然，房价的上升也无法用成本推动因素来解释。

第二种方法是采用比率估值法，例如购房者购买能力指标、房价一租金比等，也是市场上更普遍采用的方法。但这些指标显然也很难解释房价的持续上涨。一是购房者购买能力指标创下历史新低。虽然利率持续下降，但由于房价大幅攀升，2002年起，全美房地产同业公会的“房屋购买力指数”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率贷款抵押的房屋购买力指数从131下降至114；采用可调息抵押贷款的房屋购买力指数则从147下降至120，均创下历史新低。表明房价已严重偏离其长期趋势。二是房价一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)创新高。根据IMF的计算，2004年，美国该指标比前三十年的最高点(1979年)高出10％，表明从房租收益角度已很难解释房价的涨幅。

(二)房地产金融脱离实体经济而独立发展

一是住房抵押贷款／GDP加速上升。随着经济资本化的深入，住房抵押贷款／GDP逐年上升，但2000年以来，这种上升趋势明显偏离历史均值开始加速。从2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年时间上升近27个百分点；而从开始金融自由化的1980年至2000年的20年间，也才上升15个百分点。如果以GDP代表实体经济规模，抵押贷款的这种加速增长趋势，表明房地产金融在一定程度上开始与实体经济背离。

二是房贷衍生品爆发式增长。首先，房贷衍生品数量过大，与实体经济相去甚远。以CDS(credit de-fault swap)为例，2004―2007年3年间，CDS账面值／房地产抵押贷款从0.9攀至5.2倍；即使是CDS市值，房地产抵押贷款，也从近乎零增长到0.5倍。如此庞大的、与实体经济没有直接关系的金融资产及其交易，构成了一个巨大的投机性市场，被部分学者直接称之为赌场(Susan Strange，2000、2007)。其次，过于复杂的衍生品设计和交易，对实体经济的套保功能不强，甚至成为投机的工具。如分享式增殖抵押、累进付，款抵押、分层抵押担保贷款(CMOs)，以及CDS的平方和立方等，沦为金融机构之间“对赌”的工具。从此后情况来看，由于衍生品领域大大加深了此次金融危机的破坏力，而被广为诟病。

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【关键词】公允价值　具体会计准则　体现

中图分类号：F230

文献标识码：A

文章编号：1007—9106(2012)02—0033-03

一、公允价值的内涵和实质

公允价值到底是一种计量属性还是一种计量规则或者说是目标呢?可以说公允价值最早是作为计量目标出现的，我国引入时将其作为了计量属性。

公允价值的理念和概念定义最早起源于美国，2000年FASB颁布了具有里程碑意义的《财务会计概念公告》，在该公告中，FASB正式阐述了公允价值的概念，同时将公允价值称为会计计量的目标。美国财务会计准则委员会ASB)认为，公允价值是双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。FASB在2006年9月15日了SFASl57“Fair Value Measurements”,将公允价值定义为市场参与者假设在计量日的有序交易中出售一项资产可收到或转让一项负债应支付的价格。从该定义中可以看到，公允价值计量是基于假想的交易，而不是基于特定的市场主体，也就是说公允价值的逻辑基础是市场基础，而不是主体基础，这是符合公允价值的本原的，即突破企业组织和市场组织的简单二分法，用市场标准来重新描述企业财务状况。也就是说在考虑成本效益的基础上，特定时点(通常指资产负债表日)存量资产的历史成本应回到市场交易状态下来考虑具体资产负债表项目的现时价值。

我国2007年1月1日正式实施的新企业会计准则引入了公允价值，明确将公允价值作为了一种计量属性，基本准则中对公允价值下的定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换和债务清偿的金额计量”。我国对公允价值的定义，也同样强调了公平交易这一前提条件，可见公允价值的计量是从市场角度出发的，依赖于交易的状态的，是通过保证交易的公平性来确保计量结果的合理性，而当前差异化市场情形以及各种复杂的交易状态的存在决定了公允价值计量的多重模式选择，即使都遵循了公允价值观念，但出于差异化市场情形的存在和判断能力的差异，在具体计量方法的选择上还是具有了多样性。与其说公允价值是一种确切的计量属性，不如说是各种计量属性试图达到的理想目标。

实质上，公允是一种理想的状态，属于个人的判断，现在公允价值的定义并不一定就是公允价值的最佳定义，只是在目前的理论水平和实务水平下的一种认识。

二、公允价值在中国具体会计准则中的体现

我国有关公允价值规范的提出，其实最早在1998年颁布的《债务重组》和《非货币性资产交易》中就有体现，在随后的两年的运行中，屡屡发生上市公司之间通过非货币性资产交换和债务重组肆意高估资产的公允价值，以达到操纵利润的目的的事件，于是财政部2001年对以上准则进行了修订，提出尽量避免公允价值的方针，2007年1月1日正式实施的新会计准则重新引入了公允价值计量属性，的38项具体准则中，涉及公允价值计量的就有17项。在我国的会计实务中的应用多集中在金融工具的确认和计量、投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组、非同一控制下的企业合并、资产减值等几个具体的方面。

1.金融工具的公允价值计量及其影响

根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，例如企业为充分利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购人的股票、债券、基金等；再如，企业不作为有效套期工具的衍生工具，如远期合同、期货合同、互换和期权等。此外，企业可以基于风险管理需要或为消除金融资产或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些被列为公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这也意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。所以，公允价值计量属性可以被认为是一把“双刃剑”，与老准则采用“只报忧不报喜”，从而使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大不同。另外，对于可供出售金融资产，资产负债表，也以公允价值计量，但其公允价值变动计人资本公积。所以可供出售金融资产的公允价值变动并未影响企业利润，而只是影响了其股东权益，除非将可供出售金融资产出售，将直接计人所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出。

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1.1.1 研究背景

衣食住行,作为个人的基本生存条件,住房直接关系到每一个人的基本生存问题,房地产业不仅与每一个公民息息相关,更是对宏观经济产生巨大的影响。对于一个国家特别是我国来说,房地产业是关系到国计民生的基础产业,其产业链长、资本密集、关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,在我国经济社会中具有举足轻重的地位。房地产业能否持续、健康、稳定的发展,依靠于房地产市场的良性运行、政府宏观调控和相关部门管理作用的有效发挥,其对于全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会都具有十分重要的意义。

然而,在改革开放前,住房作为福利手段的一种,是由国家统一分配的,房地产无法形成市场。随着改革开放的深入,为了刺激国内消费,拉动经济增长,各级地方政府积极寻求新的经济增长点,房地产开发逐渐形成支柱产业,并一度跃升为投资热点。在房地产业发展的同时,商品房销售价格也在快速上涨,且呈现出逐年攀升的态势,特别是 90 年代以来,房价一直居高不下,房地产市场呈现出一片繁荣发展的态势。

房地产市场的繁荣发展,商品房价格的快速上涨,虽然成为我国新的经济增长点,拉动了经济增长,但商品房价格的上涨幅度已严重超过了居民收入的增长幅度,我国房地产泡沫化的问题开始显现。我国房地产市场起步晚,发展快,市场本身存在诸多问题,这些问题引起了我国政府及多方面的广泛关注,中央政府为加强宏观调控,出台了一系列的管理政策和经济措施,意图稳定高涨的房屋销售价格。2005 年,总理在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价的共同目标,3 月建设部等七部委联合了《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称“国八条”),2006 年出台“国六条”,2010 年出台“国十条”,到 2011 年出台号称“史上最严格”的房地产调控措施(包括“新八条”、最新“国五条”)。以商品房限购、试点征收房产税等重拳在前,以央行加息、提高存款准备金率和贷款利率等组合拳为辅,行政手段和经济手段并用,希望能用密集出台的各类管制措施来遏制房价的过快增长。无锡市政府也根据中央的宏观调控精神出台了种种政策及执行方案,但无论政府制定何种政策,采取何种措施,都没有对制约房价上涨起到根本性作用,商品房价格屡调不降,甚至逆势增长,政策的执行效果显然没有达到预期目标。

那么,一直未放松的房地产政策的调控效果到底如何呢?为什么政府出台房地产政策力度不断加大却不能取得预期的效果?为了得到答案,笔者选择了“房价”作为解答以上问题的线索,房价作为房地产市场的重要表现,房价的稳定是房地产调控政策的核心目标,房价调控效果是最能反映公共政策调控效果的重要指标。本文通过对中央和地方政府公共政策的阶段性回顾,选取地价、房价、房价收入比三个可量化的数据对房地产价格调控的效果进行综合分析,寻找我国房地产政策的所存在的问题,借鉴国外成熟经验,以探讨新的形势下,如何改善房地产政策的管理水平,如何确保“稳定房价”甚至“房价合理回归”目标的达成,促进房地产业的持续健康发展。

1.1.2 研究目的

鉴于近年来国家宏观调控的加强,房地产市场受到了严重影响,笔者作为一名从事房地产相关工作的 MPA 学员,认为有责任和义务利用所学的公共管理理论和知识,结合房地产专业知识,对房地公共政策调控房价的效果进行深入分析和研究。本文试图通过对历年中央政府和地方政府在房价调控时所采取的各种政策进行梳理总结,对房地产政策对无锡市房地产价格调控的效果进行深入分析,以探讨我国公共政策对房地产价格波动的影响,探明公共政策管理中存在的主要问题,针对性的提出合理化建议和意见,从而实现提高我国房地产政策管理水平,保障房地产业持续健康发展的研究目的。

  1.1.3 研究意义

我国一直将建设“小康社会”作为重要战略部署,小康社会的基本条件就是人民安居乐业,因此,住房问题的妥善解决不仅关系着社会的稳定,更关系着是否实现建成小康社会的宏伟目标。而所谓的住房问题,一般不是指住房供不应求的“数量”问题,而是“价格”问题,对任何家庭来说,住房都是一项关键的购置型资产,房地产价格直接关系到居民购房承受能力和居住水平。

第 2 章 房地产宏观调控政策理论基础

2.1 房地产及房地产价格概述

2.1.1 房地产的概念及特征

一、房地产的概念

房地产,作为一个名词,从字义上简单理解是“房屋”和“土地”两种财产的合称,房产与地产联结在一起被称为“房地产”。房地产的内涵可以从四个方面来理解,一是房产和地产的结合体;二是财产及其衍生的权利关系的总和;三是房地产的核心是地产,土地是房屋的载体;四是房地产具有财产属性,即有商品、经营属性,同时具有公共物品属性,是生活的必需品,房地产可以通过多种形式进行划分,根据房地产用途的不同,可以将房地产细分为商业房地产、住宅房地产、工业房地产等,本文主要围绕住宅房地产部分展开研究。

二、房地产的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建造在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地产作为不动产,从开始在土地上建造房屋,一直到房屋被拆除,在土地上消失之前,它所处的空间位置都是长期固定的,并不能随意移动。

2、使用长期性。房地产具有较长的使用寿命,土地作为生产要素之一,除了不可抗力的破坏和人为的改造,它的生产力及其使用价值不会磨损或消失,建造在土地上的房屋,只要使用得当,也拥有了较长的生命周期。出于安全或其他方面的考虑,政府通过立法对土地和房屋使用年限做出了规定,即便如此,房产相对于其他机器设备,具有使用长期性的特点。

3、地域差别性。房地产具有位置固定性,它的使用及价值受到地理位置和周边环境的影响,这就决定了它具有很强的地域性,它

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一、房地产具有消费品、投资品和投机品三重属性

当前，多数人的观点认为房地产具有消费品和投资或投机品的双重属性。然而，政府在制定房地产调控政策中，应对房地产的投资和投机属性进行区分。严格来说，房地产具有消费品、投资品和投机品三重属性，其中房地产的投资属性和投机属性具有根本性区别。

房地产的消费品属性是居民购买住房以居住和使用为目的，满足自身的住房需求，这其中既有低层次的基本住房需求即刚性需求，也有较高层次的改善性住房需求。

房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投资需求。

房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径，而非以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投机需求。

长期来看，居民满足自身的居住需求，既可以购买，也可以租赁。低收入者应从政府获得保障，租赁公租房或廉租房，中等收入者在不具有购买能力前提下，应从商品房租赁市场满足其住房需求。目前，刚性需求和适度的改善性需求是政府积极鼓励和支持的，而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。

二、房地产政策微调正当时

（一）经济下行压力要求对房地产调控进行微调

今年一季度，我国经济增长率为8.1%，成为金融危机爆发以来的最低点，出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中，房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1—2月份回落4.3个百分点，增幅创近年来的新低。虽然统计部门没有严格区分由市场主导的商品房建设投资和以政府为主导的保障房建设投资，但土地一级市场和商品房开工情况表明，商品房投资下滑趋势明显。一季度，包括保障房在内的住宅新开工面积同比下降了5.2%，土地交易面积也下降了3.9%。北京一季度土地交易市场全部以底价成交，这充分说明开发商对房地产市场前景的悲观预期。

（二）房地产交易市场陷入低谷

1—3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，销售额下降14.6%。其中，住宅销售面积下降15.5%，销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时，住宅二手市场交易量也都跌至低谷，居民购房的观望情绪严重，中国人民银行调查的今年一季度居民购房意愿跌至1999年以来最低谷。

（三）完善多层次的住房租赁市场

当前，房地产调控政策目标是抑制住房投资性需求，包括以租赁性投资需求，这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，这将大大增加地方财政的负担。与此同时，保障性住房的投资、分配、运营和管理仍面临着一系列值得研究和探讨的问题，并可能成为腐败和寻租的温床。

与过去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年来加大保障性住房建设十分必要。但应采取适当措施，对房地产发展进行长期规划，建立和完善住房体系的双轨制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交给市场，其中包括住房租赁市场，积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。

三、鼓励租赁性住房投资将增加居民财产性收入

（一）扭转中低收入家庭财产性损失的状况

十七大报告提出，“创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势”。然而，近年来我国大多数尤其是中等收入家庭财产性收入不但没有增加，相反还出现全面的财产性损失。

近年来，我国股市持续低迷，投资者损失巨大。与此同时，上市公司分红、股息低使得投资者难以坚持长期的价值投资理念。近年来通胀高位运行和银行存款利率长期管制，使得居民存款实际利率长期为负，居民存款每年的净损失高达6000亿元，这显然与中央“增加居民财产性收入”的长期目标不符。

（二）一些中等收入家庭有条件进行租赁性住房投资

扩大中等收入家庭比例，是我国社会结构转型的长期目标。中等收入家庭比例扩大，既有利于社会稳定，也有利于扩大居民消费、缩小收入差距，实现共同富裕的长期目标。在股票市场低迷、存款利率管制的情况下，鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资，无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道，同时使中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。

四、鼓励租赁性住房投资的配套政策

鼓励以租赁为目的的居民住房投资，面临最大的挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段，还是以交易和赚取价差为手段，来实现其投资盈利的目标。这需要政府制定一系列配套政策。

（一）调整房地产调控政策目标

决策部门应在适当场合明确指出房地产调控长期目标是抑制投机性需求，而非租赁性投资需求，以此作为居民增加财产性收入的重要手段。在限购政策中的购房资格审查、购房贷款申请等方面不采取“一刀切”的政策，逐渐放宽租赁性住房投资的限制条件。政策微调后，及时跟踪各地区政策效果，对于违反政策目标的地区坚决纠正问责，进行事后调节。

（二）以征收高额房地产交易税打击房地产投机

如果严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策，的确可以打击房地产市场的投机行为，但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段，与我国房地产市场长期发展的双轨制目标不符。实际上，打击房地产投机行为最为有效的工具是征收高额房地产交易税，即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税，这将彻底打击投机行为。

（三）征收房屋空置税和房产税

房屋长期空置，是对全社会资源的巨大浪费。因此，决策部门应考虑征收房屋空置税，杜绝这种浪费行为。同时，加快推出房产税或物业税，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、无持有成本的房屋，不得不通过租赁来降低房产税负担。房屋是否空置的标准，可依据房屋的水表和电表流量来判断。

（四）建立健全房地产租赁市场的管理

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关键词：房地产泡沫；供需不平衡；金融监管；经济效应

改革开放至今，我国国民经济总量已经实现了翻两番的预期目标，房地产市场逐渐扩大，由于其关联度高，带动性强，已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。目前对我国房地产行业的发展现状分析，我国学者存在一定的分歧。有的学者坚持泡沫论，如谢百三教授认为目前我国部分城市房地产已经出现了泡沫经济，其原因在于出现了投资、圈地热潮等导致的商品房空置率一直处于很高的状态；有的学者坚持非泡沫论，如姜春海认为在1991―2004年中国平均每年经济泡沫率达40.6%，也就是说全国的房地产泡沫已经十分严重了；萧灼基教授认为，房地产市场的特殊性决定销售期跨度较长，空置现象只是暂时的，不存在过剩之说，建筑部研究报告也否定了泡沫的存在；有的学者坚持泡沫必然论，希勒认为，凡是有魅力的城市都会存在房地产泡沫现象。房地产泡沫是以房地产为载体，由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，使得市场价格脱离了实际使用者支撑情况的泡沫经济。

对于房地产泡沫的判定选择哪种指标，各个学者都有他们自己的看法。刘洪玉等从房地产收入、房地产价格增长率等几个指标对泡沫进行测度；束金伟选取了供给类、需求类、投机价值等指标对我国的房地产泡沫进行综合的测度，得出自2004年我国房地产业出现了 “泡沫化”且“泡沫化”呈现放大的趋势。除此之外，周京奎、倪鹏飞、郑子濮等人也都运用不同的指标对房地产泡沫进行测度。

基于中国的房地产现状，结合以上观点，我认为目前中国已经出现了房地产泡沫现象，下面就从房地产泡沫的形成原因、带来的经济影响以及应该采取的措施三方面来分析我国的房地产泡沫。

一、我国房地产泡沫形成的原因

（一）房地产的价格上涨主要是由于供求不相等导致的

在供给方面，土地是房地产的主要成本，随着城镇化的加剧，我国的土地购置费用也在逐年上涨，这会对中国的供应商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时我国的土地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了土地的稀缺性，这就会进一步抬高土地价格。特别在中国很多地区出现“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，城镇化的加剧，人口的聚集效应引起巨大的住房需求，且中国租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及房子价格的上升。除此之外，人均国民收入的增加使得房产的意愿转化为对房子的现实需求，而且由于中国可投资的项目较少，还会转化为对房地产的投资需求。

（二）金融的支持过度成为房地产泡沫的直接诱因

在我国，房地产作为一种商品，同时具有商品属性和金融资产属性，房地产依靠银行信贷的支撑使得其在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给方房地产开发商的角度来说，房地产具有投资规模大、资金周转时间长的特点，使得房地产开发商必须依靠金融业的参与才能完成。同时由于房地产保值、增值的特性使得金融机构乐于将资金投放到房地产行业，造成许多发商以较少的资金就可以开发房地产，导致过度开发、投机行为越来越严重。从房地产需求方购房者的角度来说，仅靠自己拥有的资金很难买到商品房，银行的个人住房抵押贷款就给购买者带来了便利。然而也滋生了大量的投机者，进一步抬高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行的竞争压力，而房地产市场由于政府支持，价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，银行加大对这方面的投资，造成了房地产市场的恶性循环，从而形成了房地产绑架金融的局面。

（三）房地产市场买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失使得泡沫进一步扩大

一方面，我国房地产市场发展相对滞后，在信息披露、行业规范方面相对不足；另一方面，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、配套设施的市场价值等作出相对准确的判断。在信息不对称的情况下，消费者易受到社会舆论和其他消费者的影响，使得泡沫进一步扩大。城镇人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租赁系统可以使居民的住房需求趋于理性化，降低投资成分。然而由于受到中国传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强；租赁市场不完善，住房租赁市场供给个体主要为个人，使得中国的租买市场无法实现对住房市场的替代。

二、我国房地产泡沫带来的经济影响

（一）房地产泡沫的正面经济效应

房地产具有产业链长、波及面广的特点，它的发展通常会带动众多相关产业产生的发展。房地产会对相关产业产生前向带动效应和后向带动效应，房地产的前向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为需求对象的产业的影响；房地产的后向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为供给对象的产业的影响。总带动效应是指前向带动效应和后向带动效应的累加。房地产业能够带动其他相关产业和下游的相关产业质量的提高和产业的增长。

（二）房地产泡沫的负面经济效应

1.抑制产业结构优化

房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了回报率的信号，使得社会上的各种投资都被吸引到房地产市场上，使得实体企业很难在银行得到贷款支持，资金不足影响了该实体企业的发展。另一方面很多实体企业将盈余资金投资于房地产， 利用房地产实现保值增资。综上所述，房地产泡沫降低了资源配置的效率，导致实体经济与国民经济的发展不协调。

2.阻碍经济发展模式

拉动我国经济的三驾马车是投资、出口、消费，尽管我国采取了很多措施来拉动内需，但由于房地产泡沫问题，使得房子已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，致使内需不足。房地产泡沫还会使经济增长动力缺失，投资一直是拉动我国国民经济增长最重要的力量，特别是在经济环境不好的时候，过度投资在房地产行业会使得经济增长的动力缺失。

三、促进我国房地产行业健康发展的对策

房地产泡沫对我国的经济造成了较大的负面的影响，使我国经济面临房地产泡沫破灭的潜在风险；同时财富转移效应造成贫富分化加剧、社会矛盾激化，并造成社会价值观、道德观扭曲，鉴于此我们必须采取合理的政策来解决房地产泡沫问题。通过对中国房地产现状的深入分析，更好地了解房地产泡沫形成机理，采取相应的政策，促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。

（一）加强房地产开发贷款管理

房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求， 银行信贷是房地产企业的融资来源。所以加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。

（二）加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用

在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。

（三）建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力

鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。

4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯 GDP 论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。

参考文献：

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[7]刘国庆，房地产业对相关产业带动效应的动态分析[J].中国集体经济，2011（30）：35-38.

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关键词:房地产市场;运行;跨区域;协同发展

一、引言

就本质上而言，我国的房地产市场的波动是一次相对较晚的周期性变化。因此，在我国房地产市场在迈向新的发展阶段的同时政府也会出台一些相应的政策进行宏观调控以及帮助房地产市场进入良性循环的模式，有效的保证市场的稳定性与可持续性。目前来看中国的房地产市场发展的速度已经远远超出房地产金融了，根据虚拟经济分析中虚实二重性的原则来今后房地产金融改革提供了充实理论解说。

二、房地产市场经济的虚实二重性

区域经济协同发展的基本原理就是将区域经济组织在结构状态、发展机制中展现互相影响、互相作用的基本管理机制。我国房地产的发展过程一直都在伴随着政府对其下达的区域经济协同发展主要目标，2006到2009期间虽然政府一直在努力遏制房价的涨幅但始终未取得明显的效果，但在2010年政府将虚实二重性原则运用到宏观调控中去后政府对房地产的实体经济与虚拟经济的认识有了很大的改善。我们可以从研究财富的性质的角度来对虚拟经济与房地产的虚拟性进行更加深入的分析。在虚拟经济中强调财富是具有价值性的而不是物质性的，并且将经济体系划分为实体经济与虚拟经济两个不同的层面，虚拟经济的作用主要在于协助我们找到一些传统经济遗留下来的问题以及特点，而实体经济的存在就是将一些微观上的问题反映到现实中来，将问题放大化从而得到更好的解决。在房地产中我们需要考虑的是虚拟经济在这其中起到了怎样的作用。房地产作为实物资产的一种，它向大家提供的消费方式是依照面积来进行交易的，因此在保证面积不变的时当房地产的价格的上涨对居民是没有实质上的改变的。这样的变化对于房地产投资商的意义就会产生很大的影响，由于价格的变化就会导致房地产在社会财富中的价值有所上升，这也是体现房地产市场虚拟性的之处，近年来中国也是由于这样巨大的虚拟性财富才创造出很多富翁。由于区域经济发展是汇集了生产制造、金融服务、交通物流以及房地产市场等多方面经济类型活动。因此在市场经济中房地产始终扮演着这样三个角色，一是为广大消费群众提供居住、工作以及社交场地;二是为私人或企业供给一个投资与获益双赢的契机;三是为社会的信用机制提供了另一个保障渠道。其中第一个是属于房地产本身的性质，不会对市场经济造成很大的影响。而后面两点是随着市场经济的发展历程而对房地产市场给予的特殊性属性。就区域经济发展而言，无论是外部环境还是内部经济体制都是围绕主体进行交互作用的机制，由于一些状态变量与控制变量的持续变化导致区域经济发展体系也会随之出现浮动。在市场经济中所处的特殊位置导致房地产在这之中起到了拉动地方经济的作用，由于消费房地产需要大量的信贷而促使大量的资金向房地产发达地区流向从而也就促进了该地区的经济发展。在这之中要避免出现“泡沫经济”的现象，如果房地产的价格上升的原因是投机所影响的，那么当价格下降时就会引发经济衰减以致经济危机的现象，因此应当主要对房地产的投机进行调控。区域经济发展的机制存在着空间结构的多样性以及其行为主体的复杂性明确了对区域经济协同发展理论性的验证。

三、房地产市场发展的迫切性

(一)虚拟经济下房地产市场的运行状态

在这样虚拟经济环境下，各国之间的比较也是在实体经济体系以虚拟经济体系下进行的。而且，随着虚拟经济的全球化的进程，在资源配置中虚拟经济始终起到了领导的作用，尤其是在当前中国与各国竞争的前提下也将由实体经济机制转化为虚拟经济机制。中国作为发展中的国家，我国的虚拟经济与实体经济的发展并没有很成熟还需要进一步加强两者之间的配置。而房地产市场则是虚拟经济中不可或缺的一部分资源，也是中国房地产市场金融的发展历程。虽然中国房地产按揭贷款事业在1998年刚开始发展，但其发展的速度并不比其他国家慢反而是以惊人的速度占据了我国虚拟经济体系的重要位置。

(二)区域经济作用下房地产市场的变化

现如今的房地产事业已经成为中国经济发展中的支柱型企业了，这样快速的发展使得房地产的价值与世界平齐。虽然房地产市场为地方政府带来了很多的好处并为区域经济的发展提供了良好的环境，但由于阶梯因素的影响导致区域经济发展的差异也在扩大，就房地产市场方面来说，区域经济的协同发展会在一定程度上带动了当地的经济发展从而也带动了房地产市场的上升。一面为地方经济做出巨大贡献一面又将泡沫经济的影响传播到整个经济体系，由于土地在中国的特殊地位从而地方政府对其有着特殊的对待。根据房地产的特殊性这一特点，我们应当将其放在房地产区域性这样大的背景下进行进一步的研究，做为实体经济、虚拟经济以及区域经济的交点，应当充分利用好房地产市场区域经济性的特殊作用更好的进行调控宏观经济。

(三)房地产市场的双重性

就目前来看，我国应当全力发展房地产的区域经济的协同发展，促使房地产市场在金融中发挥双重属性:保障政策型房地产金融和经济型房地产金融双向发展，这是我国应当快速解决的一个问题。就当前情况来看我国这两个方面都遇到了困难，无论是地方住房和城乡建设还是各个省份的住房问题都在加强寻找如何解决融资困境的有效途径。由于我国融资市场的不发达情况也会避免像美国那样发达国家出现房地产次贷危机的现象，因此我国的资本市场目前还是处于半开放状态。而今后随着经济全球化的影响，中国虚拟经济也会相应的完成全球化因此中国必须融入到全球经济发展的进程中去，我们可以考虑国外一些成功的案例来对我国的房地产全球化进行相关借鉴从而完成虚拟经济的房地产市场发展。

四、国外房地产融资方式的主要模式及经验借鉴

(一)美国模式

在美国、加拿大、澳大利亚这样“地广人稀”的国家，一般会采用“资本市场融资”这样的模式进行对房地产市场调控。这种模式主要是通过政府在一定情况下指定相应的住房金融企业通过资本市场进行对住房抵押劵的发放从而筹集住房基金。这种模式的特点就在于可以在短时间内快速将住房资金筹集起来，并且可以保证住房抵押债券使用期限可以进行合理的延长，这样一来居民群众的购房压力减小也会在承担范围下进行购房从而带动了房地产市场经济，以这样的方式无形中也提高了虚拟经济的市场地位。在这之中政府对房地产市场的调控的影响不会过大，会留出很大一部分空间使房地产市场进行自我调控，从另一个角度来说也就是政府在引导二级市场的同时会将一级市场处于当时的竞争的条件下，利用这样调控的模式实现保障住房基本供给的原则。而这种模式的发展与其国家的一些基本条件及属性是密不可分的，其中包括:发达国家的资本条件;住房抵押贷款机制的完善程度以及成熟化;政府对于社会保障基金、保险企业以及银行信贷政策的干预程度。

(二)日本模式

由于日本地形的特殊化也相应的导致日本房地产融资方式的特殊化，其特点就是利用住宅信贷资金来源进行进一步的多元化，也可以成为“混合性融资”。它根据基金的模式集资住房信贷基金，与此同时也将一些私人金融企业大量的运作在融资之中。日本为帮助民间金融市场，出台多方政策进行引导投资从而保证房地产市场为金融带来良好的扶持。

(三)新加坡模式

新加坡所实行的“强制储蓄融资”模式使房地产市场的改革的得到了全世界的关注以及认可。这种模式的主体就是以政府为主要引导人，通过一系列的相关政策例如:政府单独设立先关机构直接融入到住房的设计、规划、建造、销售以及经营等，通过颁布相关政策法案强制调控住房政策。并且将将住房保障机制强制运用到人民群众中，在工作中将雇主与雇员思维工资收入的一部分作为住房基金定期纳入政府机构以此来完成雇员购房消费的资金来源。这种模式的特殊性就在于资金流向稳定、资金存款期限较长、资金金额较大以及筹集资金成本较小。但是这样的模式也同样存在弊端，这样的条件非常严格就导致经济条件必须要稳定不间断的进行并且要保证整个人民群众的收入情况差别不大。

(四)英国模式

在欧洲一些国家例如英国、德国、比利时以及法国等地产金融模式大多都是“合同储蓄制融资”的模式。这种模式的特点就在于借贷双方利用合同契约的形式来筹集住房资金，将存款与贷款相互结合，采用封闭式运营的模式，其中还会通过将实际存款利率高于贷款利率的方式来实现“高进低出”。而这种模式的运行还需要诸多条件的配合，要通过国家的优待政策并且要求拥有完善化、标准化、严格化金融市场体制。在德国的“合同储蓄制融资”的模式下，政府会主动出台一些相关政策来满足各个不同阶层群众对住房的要求，综合各方面的条件满足金融体系的变化。建立完善的住房互助机制从而为中低层群众提供相应的住房扶持。

五、房地产市场金融跨区域协同发展思路分析

在中央政府的指示下推动我国区域经济协同发展要在加强各区域之间相互作用、互相促进的基础上进行对房地产市场的维护，中国房地产市场的发展前景应当结合我国现有政策以及居民的住房需求情况制定一项政策性房地产金融与商业性房地产金融相互协作发展的模式。在一些地广人稀的国家如英国、美国、奥地利以及欧洲一些国家，它们的国土面积比较大，政府大多是对房地产市场采取跨区域协同发展的思路使公共住宅变成住房保障的一部分，而像一些土地比较稀缺的国家如新加坡、日本、中国等地，住房的价格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等条件下的其他国家。中国的房地产市场有着自己很大的特殊性目前来看中国的房地产市场是利用聚集性资金来带动区域性经济发展，而房地产资金的聚集就表明了在房地产价格阶段性上涨的发展中将资金汇聚到这个区域来从而带来对地方财政的贡献，而这样的概念的成立也是和我国的跨区域协同发展的政策密不可分的。我国的商业性住房金融阶大体分可以以下为三个思想:第一政策型房地产金融发展方向。如何解决贫富性差价问题是解决住房性问题的关键，不但要设立国民的社会保证机制并且要通过纳税的方式调节居民收支差距的问题。低收入居民的住房问题是设立社会保障体系机制中不容忽视的一个关键问题，而政府的协助是不可少的提供相应廉租房来解决低收入居民住房的问题。以香港、新加坡的经验来看一项工作是属于政府应当承担的任务而不是房地产开发商应当负责的项目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社会保障房以极低的价格向中低层居民售出，很大程度上解决了中低层人们的住房问题。在香港实行跨区域协同发展的政策颇有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就这一点中国应当吸取其中的经验，中国也需要政府为低收入居民提供低价房来解决住宅问题。提供住房公积金政策，在二十世纪初上海就依照新加坡的住房模式设立了住房公积金的机制。我国的住房以及城乡建设基本上是以保障性住房融入到住房公积金中的方式进行展开的，而其中遇到的融资困难的问题也是通过将大量住房公积金来完成的。第二商业型住房房地产金融跨区域协同发展段,与境外一些发达国家(地区)相比只是初级阶段,中国房地产市场金融发展方向。房地产市场是将实体经济与虚体经济相互结合的关键，从这个方面利用本质来完成房地产跨区域协同发展的性质。当今无论各个方面世界都在走向高度区域化的进程，而房地产市场处于所有资产方面最中心的位置，在某种程度上来讲房地产是人们拥有最稳定长久的固有资产也是在银行实行贷款是最佳的抵押凭证，也是由此可以将它成为金融运作中的砝码。如果将整个经济系统作为一个价值系统进行探究那么实体经济部门的资金流向以及虚拟经济的调控都会反映出一定时期的金融活动的发展方向，因此在这之中就会需要更加标准化、完整化的方向来引导区域经济与金融之间的关系，也可以将这种发展方向称之为社会融资模式。目前来看我国的商业性房地产市场相对落后，即使在资金双方都有创立抵押资产的市场以及能力是也需要将住房抵押制度实行，但由于中国住房信贷发展比较落后，缺少足够的数据以及示例来对市场环境进行评估。第三政策性房地产金融与商业性房地产金融协作发展方向。在我国政策性房地产金融与商业性房地产金融成为金融行业领头的问题上需要必须协同两者的发展历程，为金融活动的发展创造一份坚实的保障。在1994年我国推出政策性住房与商业性住房协同发展的后就更需要深入的拓展以及加深发展历程，这种理论也是在跨区域经济中的一项重要指向。在当今的经济体系中房地产市场并只是一种消费方式，而是作为一种投资方式存在于现有的资产组合中。虽然推动跨区域协同发展是一项艰巨而又复杂的工程，但并不代表是不可能完成的目标。跨区域经济协同发展的历程实际上是各个区域之间竞争合作的过程，区域之间的竞争激发了区域经济发展的动力从而提高了房地产市场发展的活力与效率。而区域之间的合作就会帮助推动各个区域中要素的流动以及区域之间产业的转移，进行优缺点的互助从而形成协同发展的效果。在我国跨区经济协同发展的策略下应当充分发挥土地资源的优势，为房地产开发的事业提供坚实的后盾，对于构建在竞争与合作基础上的跨区域经济协同发展的体系还需要经过实践的磨合以及进一步的发展改进。

六、结论

因为房地产市场具有区域性的原则，这也就是中国房地产市场需要同时调控房地产的整体方向与加强保障性住房两个方面，不但要同一时间保证两项任务的正常发展而且要保证可以在同一环境下两项任务的标准化完成。发展房地产市场一面要发展实体经济条件下建设住房为人民群众提供良好的住房、工作以及娱乐场所;另一面也要发展区域经济下基本提升以及保证虚拟经济在房地产市场中重要位置。在具体实施这操作的过程中，对保障性住房该如何建设是各地政府需要因地制宜的实行各个不同的实际政策以及各地政府与中央要积极引导一些行政推进。我们要经过一些跨区域经济手段来对我国的房地产市场进行下一步的宏观调控，例如利用融资的方式来加强房地产的推定历程。目前全世界在处理如何推动保障性住房的问题都有了有效的解决方案，大体是通过金融的作用来进行对房地产市场的调控。随着社会的进步和发展，会从金融环境以及跨区域经济方面探究出适合各个区域的房地产市场。

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关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产

一、公允价值的基础理论

（一）公允价值的定义

对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。

（二）目前我国公允价值的适用范围

虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。

二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析

（一）投资性房地产准则制定的背景

房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。

（二）新准则中对投资性房地产的有关规定

新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？

（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析

对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。

其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。

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关键词：公允价值；公允价值计量；会计；影响

一、公允价值的概念及与历史成本的关系

1.公允价值的概念

公允价值，也被称为公允市价、公允价格。谙熟市场的贸易双方在平等、自愿的情况下将价格确定，或没有任何关系的两方在公平交易的基础上资产和负债随时被买卖和被清偿的成交价格。而交换资产或清偿负债的金额计量是通过公允价值计量，根据资产和负债的平等交易由熟知市场动态的贸易双方自愿进行的。公允价值的概念在各个国家的会计准则中的描述都不尽相同。国际会计准则委员会定义为:在交易公正平等的基础上，由了解状况、自愿的贸易双方对一项资产或负债进行交换和偿还而应用的金额。美国财务会计准则委员会定义为:贸易双方在平等、自愿的情况下购入或偿付一项资产或负债所使用的金额，即该项资产或负债是在自愿或清算拍卖的情况下购入或偿付的。加拿大特许会计师协会定义为:在完全自愿、了解市场的情况下贸易双方在公平交易的项目中确定的等价金额。在公允价值被我国会计准则应用的过程中，对国际财务准则中公允价值应用的三个方面进行了参考：

（1）资产或负债存在于活跃市场，其公允价值的确定应当来自市场的报价;

（2）存在于活跃市场之外的，考虑到贸易双方了解状况并自愿交易，以近期的市场交易价格或实质上与交易价格雷同的其他资产或负债为参照作为当前的公允价值;

（3）不存在于活跃市场，满足不了以上条件的，资产或负债的公允价值应当运用估算的方法来确定。

虽然公允价值的概念在各国会计准则中的描述大致雷同，但都属于一种会计假设，假设企业一直处于持续经营的状态，不打算或没必要清算、缩减其经营规模，或进行不利于企业的交易。所以，企业在非自愿情况下进行的交易、清算或拍卖所获得或支付的金额不属于公允价值。

公允价值存在着多种表现形式，例如：可变现净值、重置成本、市场现行价格等。我国的会计实务已经在特定情况下开始了这种计量属性的应用。如：固定资产的现行重置成本估价，就是公允价值应用的一个实例。而作为计量属性的公允价值，被首次正式地编入了会计准则中。债务人在债务重组交易中，如非现金资产清偿债务或债务转为资本，包括非现金资产和债权人因放弃债权而享有的股权通过债务人转让来确定公允价值。

2.公允价值与历史成本的关系

说起公允价值，自然就联想到历史成本，它们之间的关系如何?公允价值计量通常被我们理解为按照当日的市场报价进行计量，则成为公允的即时价值，从而顺利地形成了与历史成本的对立关系。事实上，公允价值从狭义上讲与历史成本可以相对，但并不是现代与历史的相对，而是动态与静态的相对，不同会计期间历史成本的变化只是摊销的已知数，公允价值则每期必定从新起点开始计量，静态的历史成本只能将企业所有的努力量化，而预计的资本增值则归功于动态的公允价值。

另外，相对历史成本来说，公允价值的时间观念很强，换句话说，现代环境下某项资产或负债的历史成本极有可能是历史环境下该项资产或负债的公允价值，而现代情况下某项资产或负债的公允价值也有可能就是未来情况下该项资产或负债的历史成本。例如某项资产的入帐价格是在公平交易的基础上确定的，而交易发生时所产生的账面价值就是公允价值，如在活跃市场中，通常将市价作为公允价值，考虑投入价值时重置成本为公允价值的体现，而出售价值时即行市价则为公允价值的体现;如不在活跃市场中并且很难找到类似资产或类似资产也不在活跃市场中时，则未来现金流量的现行市值将代替公允价值。

二、公允价值的应用

我国的新会计准则对公允价值的谨慎运用将是新会计准则的一大亮点。

公允价值在企业会计准则中被多处应用，像金融资产，就应用了公允价值计量。金融资产可以分为四大类，通过公允价值计量且将其变动计入当期损益的金融资产就是其中的一类。这种以公允价值模式进行后续计量的方法也被应用到了投资性房地产中等等。

公允价值在投资性房地产中有以下几点应用:

1.公允价值模式的前提:在确凿的证据下，只在公司的投资性房地产的公允价值能够继续安全的获得，才能对投资性房地产通过公允价值的模式进行后续计量，公司一旦选择了该模式，都应被所有投资性房地产采用并进行后续计量。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，应满足以下两个条件:

(1)在房地产投资的地方有较为活跃的房地产交易市场。

(2)公司通过在房地产交易市场上获得相同或相似房地产的市场价格和其他有关信息，从而准确的估算出投资性房地产的公允价值。

2.会计处理通过公允价值形式进行后续计量。

公司的后续计量也应用了公允价值模式，对投资性房地产不采取计提折旧或摊销，而通过资产负债表当天投资性房地产的公允价值来确定其账面价值。将原账面价值与公允价值的差额计入当期损益即公允价值变动损益。公司对金融资产的财务处理（即公允价值计量及变动的金额计入当期损益），应将金融资产与金融市场紧密地结合起来，充分体现了此类金融资产的市场变量变化对其价值甚至公司经济状况和经营成果的影响。

在开始确认公允价值计量及其变动计入当期损益的金额的金融资产时，通过公允价值计量，将有关的交易费用直接计入当期损益中。公司公允价值计量及其变动计入当期损益的金额的金融资产进行支出的价款中，倘若包含已宣布但还没发放的现金红利或已到期付息但还没领取的债券利息的，应当确认为单独的应收帐目。在获得的利息或现金红利的持有期间，应当认定为投资收益。资产负债表当天，公司应将公允价值计量及其变动计入当期损益的金额的金融资产或金融负债的公允价值变动计入当期损益。处理该金融资产或金融负债时，将公允价值与开始入帐价值之间的差额认定为投资收益，同时调配公允价值变动损益。

例如，20 X6年5月31日，甲公司支付价款100,000元从二级市场购入乙公司股票发行的股票10,000股，（每股价格10.5元已宣告但尚未发放的现金股利0.5元)，另支付交易费用100元。甲公司将持有的乙公司股权划分为交易性金融资产，且持有乙公司股权后对其无重大影响。

甲公司其他相关资料如下:

(1) 6月30日收到乙公司发放的现金股利;

(2) 8月30日乙公司股票价格涨到每股14元;

(3) 10月31日，将持有的乙公司股票全部售出，每股售价14元。

假定不考虑其他因素，甲公司的帐务处理如下:

(1) 5月31日购入乙公司股票:

借:交易性金融资产 100,000

应收股利 5,000

投资收益 100

贷:银行存款 105,100

(2) 6月30日，收到乙公司发放的现金股利:

借:银行存款 5,000

贷:应收股利 5,000

(3) 8月30日，确认股票价格变动:

借:交易性金融资产一公允价值变动 40,000

贷:公允价值变动损益 40,000

(4) 10月31日，乙公司股票全部售出:

借:银行存款 150,000

公允价值变动损益 40,000

贷:交易性金融资产一成本 100,000

一长期公允价值变动 40,000

投资收益 50,000

可以说，公允价值在我国严谨、适度、有选择地引用考虑到我国仍是新兴的市场经济国家的原因，假如对引入的公允价值不加限制，则可出现不确定的公允价值计量及借此人为控制利润的现象。所以，投资性房地产和生物资产等提供了具体的方针指导,只有存在于活跃市场中才能获取并可靠计量公允价值,而公允价值计量才能被使用。

小结:

1.在财会中公允价值及其计量有着自己明显的特点;

2.在财会中公允价值与其它的计量方式存在着必然的关联;

3.我国新会计准则及国际会计准则中都广泛应用到了公允价值及其计量。

三、公允价值在新会计准则中的影响

在新会计准则中与会计要素相关的有三十八项，公允价值计量中其属性的广泛应用就有十九项，牵涉面之大，影响力之广。作者也只将公允价值较多的并对企业影响较大的相关内容的应用一笔带过。

1.公允价值在投资性房地产中应用的影响

投资性房地产的入账价格应根据第一次执行当天的公允价值当作公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益，并采用投资性房地产公允价值后续计量的方法。假如后续计量的支付超出了预先估算未来带给公司的经济效益，应使投资性房地产的账面价值增加，否则应纳入当期损益。而投资性房地产公允价值对它不计提折旧或减值准备或土地使用权摊销价，在公允价值变动中其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接体现了出来，并通过“公允价值变动损益”影响着企业效益。基于资产负债表当天投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整，公允价值与原账面价值之间的差额纳入当期损益。若将其名下的房屋建筑物由出售改为租赁，在第一年的准则实施中，将公允价值超出账面成本的金额调整为期初的股东权益，而不会使当年的利润受到影响。

2.公允价值在非货币性资产与公允价值交换中应用的影响

非货币性资产与公允价值计量的交换应用初始计量。在公允价值计量下，如果资产账面价值的换出与资产公允价值的换入差额大，则影响着当期损益，也很大的影响了当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产。

3.公允价值在确认和计量金融工具、转移金融资产、套期保值、金融工具计量中应用的影响

有关金融工具的相关业务在新会计准则中有《金融工具的确认和计量》、《金融资产转移》、《套期保值》及《金融工具列报和披露》，这四项准则都运用了公允价值的原理。对它们采取了开始确认和后续计量管理办法。要求公司将派生的金融工具计入表内核算并通过公允价值计量，相关公允价值变动纳入当期损益或所有者权益。

4.公允价值在非同一控制企业合并中应用的影响

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[关键词] 公允价值 具体会计准则 运用

公允价值问题近十几年来一直是国际会计前沿中一个极富挑战性的热点和难点问题。2006年2月15日,财政部颁布了现行的企业会计准则,该会计准则体系与之前的准则相比,最大的亮点应该是具体会计准则中重新引入公允价值计量属性。该举主要是为了与国际会计准则趋同,但在具体会计准则中运用公允价值计量时存在一些不可避免的问题,以下从不同具体会计准则加以分析讨论。

一、我国引入公允价值的原因分析

《企业会计准则――基本准则》在第九章“会计计量”中指出,在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从该规定中可以看出,公允价值计量属性具有公正性、虚拟性及广泛性等特征。我国在2006年企业会计准则中引入公允价值计量属性有理论和实践两个方面的原因。

1.理论原因

国际上公认,受托责任观和决策有用观是会计的两个目标。受托责任观要求会计能够提供与受托者履行受托责任相关的信息。由于历史成本是以原始真实交易为基础,能够提供真实可靠的数据信息,因此,在受托责任观的会计目标下,传统的会计在计量属性方面主要选择了历史成本计量。但是近年来,国际会计准则理事会(IASB)以及美国财务会计准则委员会(FASB)在会计信息质量方面提出的更多的是,要求企业所提供的会计信息具有相关性,也就是要求企业能够提供对信息使用者进行经济决策有用的会计信息,即IASB与FASB等当前都倾向于决策有用观这一会计目标。而公允价值能够在市场经济条件下,及时反映瞬息万变的价格变化,提供给信息使用者其进行决策有用的会计信息,因此采用公允价值计量更有利于新市场环境条件下的决策有用观这一会计目标的实现。

2.实践原因

(1)市场经济发展的内在需要

随着我国加入WTO,市场经济进一步开放,大量外国资本涌入我国,金融衍生产品交易活跃,已产生了数量众多、特征各异的衍生金融工具。衍生金融工具作为一种合约,它只产生相应的权利和义务,交易和事项尚未发生,无历史成本可循,交易从合约签订到对冲、再到交割或换回原资产,要经历一段或长或短的时间,其间衍生金融工具的市场价格在不断变化,这种变动在以历史成本为计量属性的传统财务报表中根本无法反映出来。因此,传统的历史成本计量已不能担负起这种非物质交易或会计事项的计量重任,促使我国的企业会计准则采用公允价值计量属性。

(2)会计准则国际趋同的必然要求

近年来,IASB及FASB等在各自所公布的相关会计准则中纷纷将公允价值作为首选的计量属性加以运用,以提高会计信息的相关性。因此,在提倡会计准则的国际趋同的大环境下,可以说公允价值在某种程度上代表着财务会计计量属性的发展方向,其运用范围和程度成为衡量一个国家或一个地区、一个组织的会计国际化程度的重要标志。基于这样一个背景,我国财政部为了实现与国际会计准则的趋同,在2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》中明确地将公允价值作为会计计量属性之一,并在相关具体会计准则中不同程度地加以运用,这是我国会计准则同国际会计准则实质性的趋同,也是我国企业会计准则和国际会计准则接轨的重要标志。

二、公允价值在具体会计准则中的运用

1.在《投资性房地产》准则中的运用及影响

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在初始计量时应当按照成本进行初始计量。在后续计量时,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行计量,但在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。另外,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

根据上述规定,在投资性房地产升值的情况下,上市公司如果采用公允价值来计量其购入的投资性房地产,将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,将会大幅提高其净资产和当期净利润,对外可以提供良好的业绩指标,对企业的未来发展将产生很积极的影响。但在增加企业当期净利润的同时,也意味着企业未来缴纳的税金会相应增加,将直接导致现金流出企业。另一方面,拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多的受房地产的市场价格变化的影响,而影响房地产市场价格变化的因素又是多种多样的,其中很多是企业经营者所不能控制的,因此,对投资性房地产采用公允价值计量会增加经营业绩的不稳定性,甚至有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。

2.在《非货币性资产交换》准则中的运用及影响

根据《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》,非货币性资产交换,是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换,该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)。在会计处理时具体分为不涉及补价和涉及补价两种情况。首先,不涉及补价的非货币性资产交换,应当按照换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的,则以换入资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础。换出资产账面价值与其公允价值之间的差额,计入当期损益。其次,涉及补价的非货币性资产交换应当分别处理:第一,支付补价的,应当以换出资产的公允价值加上支付的补价和应支付的相关税费,作为换入资产的成本。换入资产成本与换出资产账面价值加支付的补价、应支付的相关税费之和的差额,应当计入当期损益。第二,收到补价的,应当以换出资产的公允价值减去补价,加上应支付的相关税费,作为换入资产的成本。换入资产成本加收到的补价之和与换出资产账面价值加应支付的相关税费之和的差额,应当计入当期损益。

以上会计处理过程中由于公允价值计量产生的三种差额均计入到当期损益中,即这些差额最终都直接影响到企业当期净利润的多少。也就是说,企业当期净利润的多少受换出资产账面价值与换出资产公允价值差额的影响波动性很大,这对企业当期资产的结构、所得税费用以及净资产等均会产生很大的影响,同时所提供的相关信息也有可能误导信息使用者,使其做出不利的决策。

3.在金融工具相关准则中的运用及影响

《企业会计准则――具体准则》中涉及金融工具的有第22号《金融工具确认和计量》、第23号《金融资产转移》、第24号《套期保值》和第37号《金融工具列报》。根据这四项具体准则的规定,企业初始确认金融资产或金融负债时,应当按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,相关交易费用应当直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用应当计入初始确认金额。企业对金融资产进行后续计量时应当按照公允价值计量,且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用(准则相关特殊规定在这里不予考虑)。

将金融资产或金融负债由于初始与后续计量而产生的公允价值的变动计入当期损益这种做法将会使上市公司的短期投资的部分利润浮出水面,使得公司业绩有所提升。而金融衍生工具以公允价值计量,相关公允价值变动计入当期损益或所有者权益,有利于及时、充分反映企业的衍生工具业务所隐含的风险及其对企业财务状况和经营成果的影响。但是,上述公允价值变动损益由于是未实现的收益,因而会虚增企业利润,而利润的增加又会导致税收的加重,结果会导致现金流出企业,容易导致一般投资者的决策失误。同时由于衍生金融工具价格升降的不确定性而带来的企业利润的不确定性也会增加投资者的投资风险。

三、公允价值在运用中存在的问题及思考

公允价值在相关准则中的具体运用能够通过更好地反映市场因素和时间价值,从而更准确地计量所发生的交易事项的内容。但是,在运用公允价值的过程中依然存在一些值得我们思考的问题。

1.公允价值运用中存在的问题分析

(1)市场环境不完善,公允价值难以取得

在我国,市场经济体制虽已初步形成,但还没有形成完全开放的市场体系,资源在市场上的自由流动仍存在较大的限制,不同市场上所反映出来的市场信息不一致;部分市场仍然处于垄断状态,竞争尚不能完全展开,资源价格不能反映市场的公允性;政府对市场的干预现象仍旧存在,在这种情况下,真正公平的市场很难形成,即便能够形成但绝大多数资产的公允价值也难以获取。这使公允价值计量在具体会计准则的运用中会比较困难。

(2)规范极度缺乏,可操作性不强

尽管现行会计准则体系中确实大量运用了公允价值计量属性和现值估值技术,但有关公允价值计量与披露的规定和阐述分散于各项具体会计准则及其运用指南中,规定缺乏一致性,可操作性不强,增加了运用现值确认公允价值的难度。如果一项资产或负债没有活跃的交易市场作为定价基础,又缺乏可以依赖的详尽准则规定,那么其公允价值就需要依赖专业人士做出评估和判断。但是众所周知价格评估难以把握,而且存在人为操纵因素。因此,不详尽的规定最终必然会影响公允价值在具体会计准则中的运用。

(3)由会计从业人员素质引发的问题

运用公允价值计量属性时,需要会计人员专业的主观判断,尤其是在估计公允价值时涉及到现值、折现率等问题,这些都需要会计人员了解金融市场,并具有很高的专业技术水平。由于公允价值获取上具有一定的难度,因此对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。而目前我国特别缺乏高素质、复合型的会计人才,大部分会计人员受教育水平较低,致使其职业判断水平及职业道德水平不高,主动或迫于一些高管人员的压力,在运用公允价值计量属性时进行虚假评估,甚至以欺诈、舞弊等手段来操纵利润。也就是说,公允价值计量属性的运用为低素质的会计人员进行利润操纵提供了空间。

2.完善公允价值计量的思考

(1)完善公允价值运用的市场条件

公允价值的合理确认需要一个能够进行充分竞争的活跃市场,只有建立更为活跃的市场才能使交易双方都能够获得更为客观、直接而且公正的公允价值。因此,需要继续培育并完善各级资本市场,建立充分竞争的生产要素交易市场,尤其是房地产市场和金融工具交易市场,因为具体会计准则中对投资性房地产和金融工具在计量时都采用了公允价值计量属性,这两个市场的活跃程度将会影响公允价值在我国的执行情况。同时,要打破行业垄断,打破分业经营的限制,鼓励混业经营并充分引入市场竞争机制。

(2)统一规范公允价值计量准则

为了提高公允价值计量属性在具体实务运用上的可操作性,建议在相关会计制度中制定相应的准则以及应用指南,给予公允价值明确的有利于具体实务操作的规范要求,以规范指导公允价值计量属性在不同会计准则之间的具体运用,保持不同准则中应用公允价值的一致性,既便于具体操作,同时又能很好地解决具体操作问题。相应的准则以及应用指南制定得越详细,越能为在市场信息不够充分的情况下运用公允价值提供必要的理论依据和指导方法。

(3)提高会计人员综合素质

公允价值的合理评估及运用需要依靠专门的会计人员的职业判断及职业道德水平,因此必须要提高会计人员的综合素质。首先,在职业道德建设方面,强化法制教育,要求会计人员在不违反法律法规和会计准则的基础上处理会计业务;同时,切实加强诚信建设,牢固树立务实求真的职业操守,从根本上消除虚假现象的发生。其次,在业务方面,提高会计人员业务操作能力,减少其对公允价值判断的偏差。只有提高了会计人员的综合素质,建立了合理的监督机制,公允价值才能得到合理运用,并会在一定程度上提高和改善我国财务会计信息的质量,使之向利害关系人传达更为真实的企业价值信息。

参考文献:

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【关键词】我国投资性房地产；公允价值；应用现状；原因分析

为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。

一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状

据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。

另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。

二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因

1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。

2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。

3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。

4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。

5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。

公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。

参考文献

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