房地产风险案例范文

导语：如何才能写好一篇房地产风险案例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1 房地产档案管理风险相关问题

1.1 信息化风险问题

互联网的迅速发展，完善了档案管理模式，提高了档案管理的有效性，但通过信息化的方式，进行档案管理会带来一定的风险，比如计算机病毒、黑客侵犯、数据不准确以及管理等方面，这些因素的危害性较大，病毒黑客会导致档案信息泄漏，使得档案信息被他人切取，给企业造成了很大的损失，因此这些因素使得房地产档案管理工作存在一定的信息化风险。

1.2 投资风险问题

投资风险也是影响房地产档案管理工作的一项重要的因素，房地产企业一般考虑到运行过程中可能发生的因素，就会采取异地档案备份，但是在这种情况下，如果进行异地档案备份，就会投入很多的成本，包括人员方面以及设备方面等，投资风险就会慢慢凸显出来。在投资的过程中，如果得到的回报与投资无法实现协调平衡，就会很容易产生投资风险。比如在实行网络档案建设的过程中，会引入大量的计算机、扫描仪等等设备，加大了资金的投入，在进行投资时，管理不到位，投资风险就会不可避免。

1.3 知识产权风险问题

现今阶段，房地产档案管理在信息化建设下就是为了能够达到资源共享。但是涉及到资源共享，在某种程度上很有可能会诱发到知识产权问题上，资源分享的过程中，无法对资源信息进行有效的保护，会使得资源信息出现篡改以及丢失的情况，房地产档案管理互联网制度还并不完善，与档案有关数据信息在分享参考时，知识产权风险问题就会产生。

1.4 人员素质有待提高

互联网信息化的发展，对于档案管理人员提出了更高的要求，但部分档案管理人员缺乏档案管理知识，信息观察力也不足，无法及时将档案进行归总，信息技术的应用不广泛，不具备信息技术操作能力，当前在房地产企业中，既能够掌握房地产业务又能够运用互联网技术的人员少之有少，很多档案管理人员在实际的过程中经常会出现失误，档案管理不到位，给房地产企业带来了不利的影响。

1.5 缺乏档案管理重视

在房地产企业中很多对档案管理并不重视，普遍认为房地产档案的管理工作即文件复制粘贴，进行简单的统计，并不是房地产登记所重要的工作，也无法对登记产生一定的利润效益，只要确保档案不会丢失以及信息不窃密等即可，这样的思想意识严重的影响了档案管理工作的进展。因此部分房地产企业对档案管理缺乏认识，从而出现了各种风险，给档案管理工作产生了不好的因素，影响了企业的发展。

1.6 档案管理技术手段较为落后

在市场经济体制下，房地产档案管理离不开互联网信息系统，但部分房地产企业档案管理部门在信息系统开发方面还存着不足，无法实现规范化、科学化，由于技术方面认识不足，还有一些资金方面的局限，导致互联网自动化技术比较滞后，无法对信息系统的各个功能进行更新，还有计算机设备也没有及时的更换，使得信息系统在房地产档案管理方面得不到很好的发挥，还有部分房地产企业没有专门的档案管理部门，无法将档案管理工作落实到位，依旧延续着传统的纸质档案激励，没有运用先进的技术手段，限制了档案管理工作的进展。

2 房地产档案管理风险的应对策略

2.1 房产档案抵御风险的能力

房地产企业应加强房产档案管理，最大限度的避免风险的产生，应对档案管理人员加强认识，为他们讲解风险的危害性。在进行异地备份的情况下加强管理，合理的运用档案数字化处理，新档案在归总时需进行电子化的处理，如果需要进行纸质记录档案，与此同时也应采取电子档案，将电子档案进行备份，防止丢失以及泄漏，档案采取一式三份的形式，这样的情况下，一份档案丢失还有其它的备份，一定程度上避免了风险源的产生。

2.2 完善信息?c资料检索体系

为了使房地产企业档案资料的完整性，应对其进行全面的核对，对档案的内容要认真的核对，确保档案的内容与现实所要记录的内容一致，如果发现档案内容存在问题，不符合实际的情况，应及时的采取调整，按照一定的程序对档案采取分类编目，创建案卷号、文号等多方面目录，设置可靠的检索资源，方便于用户能够迅速的查找。另外不断的扩大检索范围，完善检索的条件，使得用户能够及时的查找到房地产信息，但在这个过程中需要对档案采取防护措施，避免丢失。

2.3 健全档案管理体系

房地产档案信息至关重要，应不断的健全档案管理体系，保证档案管理工作的有序进行，确保档案的准确性与有效性，房地长档案管理过程划分为三方面，收集信息、整理信息以及信息归档，需要重视这三方面的流程，为档案的信息共享与传递创在良好的条件，在这个过程中需要不断的对档案进行更新，定期对档案进行核实与监督，对从中所发现的问题，比如信息不一致、信息空缺以及信息丢失等问题应及时的解决，保证档案信息的完整性，使得档案管理工作更加规范化。

2.4 提高工作人员的素质

房地产企业应加强人员的管理，提高热人员的档案管理知识，提高信息观察力，及时将档案进行归总，对人员进行技术方面的培训，使其能够精通互联网信息技术，提高人员的职责意识。强调应要求人员学会使用计算机上技术对房地产登记信息统计，合理的对房地产资源进行整合，从中能够挖掘出重要的信息资源，认识到档案管理的重要性，企业应加强对人员的培训力度，可以实施奖励的措施，通过人员的业绩，为他们实施奖励，提高人员工作的积极性，增强他们的归属感，更好的对档案进行管理，从而能够使档案管理工作有序的进行。

2.5 做好房地产档案的风险评估工作

在房地产档案管理中，应对风险采取一定的评估，从而掌握风险产生的成因以及风险的危害性，从而能够针对性的运用应对方法来解决这些风险，对档案存在的某一个特定的风险进行分析，对其所产生的概率进行研究，然后再决定运用哪一种方法解决这一风险比较有效，久而久之，就能够避免这种风险产生。在进行风险评估工作的过程中，需要结合实际情况来进行，最好请这方面的专家来进行风险评，有效的减小风险带来的危害。

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关键词：合作开发房地产合同；土地使用权转让合同

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、张全、刘胜三人合伙投资在县城正大街原老百货公司地段从事房地产开发，并挂靠城建公司的资质，与原告尤锡签订《换房协议》，由原告尤锡提供私有的三间门面房及房产证交被告开发建房，建成后的楼房门面房三间（含第二层）作为置换，归原告所有。交付房屋及房产证时，原告给被告补偿费20万元人民币。除此之外原告不承担任何费用。原告缴纳了土地出让金和税费，县人民政府行文对该原划拨的土地变更为出让土地。现因合同履行意见不统一引讼。

评析：原、被告之间均签订了《换房协议》，其意思表示是原告以自有房屋作为投资，与被告合作开发地产，待开发完成后，原告获得《换房协议》中约定的房屋。事实上，原告的房屋在交付被告后，必然要进行拆除重建，因此原告实际投入的是房屋所有的土地使用权。但案例中当事人认为《换房协议》是以房换房的置换合同。根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议为合作开发房地产合同。上述案例从形式上看，即是以土地使用权作为共同投资、共享利润的合同，符合合作开发房地产合同的形式要件。但仔细分析案例中《换房协议》的具体约定：在尤锡与城建公司签订的《换房协议》第一条约定：“置换方式：三间旧房换三间新房（南往北第一至第三间一至二层门面房）。底层建筑面积为9.9米，中到中×14米中到中×2层（三楼以上的楼梯不占乙方面积）。”上述特点是：原告将土地使用权交由被告开发使用后，不参与被告的开发工程，不承担开发的风险，只收取《换房协议》中协商约定一致的位置、面积的房屋。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案案由应认定为土地使用权转让合同纠纷。

一、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供推断使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的关键就是提供土地使用权的当事人（出地方）不承担风险，只收取固定利益的判定，具体分析如下：

1.关于“共担风险”的确定

合作方尤其是以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否为土地使用权转让合同的关键。首先，何谓“风险”。合作开发房地产合同中需共同分担的风险，是指合作开发房地产合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。这里共同分担的风险应该为经营风险，主要是指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。其次，如何判定合作开发房地产合同中是否体现“共担风险”原则的条款呢？在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？笔者认为，在实践中不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断。即只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，也应该认定该方当事人不承担风险。

2.“固定利益”的理解与确定

《解释》第24条规定的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：（1）可以是确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。（2）可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是租赁或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面积固定的房屋，均可认定是固定利益。

二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力判定

1.以划拨土地使用权作为合作条件的法律效力的认定

划拨土地的取得是无偿的，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设置了很多限制性条件。如《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但随着商品经济的发展和土地市场的繁荣，划拨土地使用权转让的情形非常普遍，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十六条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本文案例存在这种情况，原告投入的房屋所使用的土地为划拨的土地，但在前，均已经光山县人民政府批准取得出让土地使用权证书，故依照上述最高院司法解释，应当认定《换房协议》有效。

2.以出让方式取得的土地使用权作为合作条件的法律效力的认定

根据法律规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。那么，未取得土地使用权证书或者未达到25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力如何认定呢。笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性规范性法律文件，其三十九条的立法本意是规范房地产经营行为，是对“炒地”行为的限制，并非针对土地使用权转让合同的效力。未取得土地使用权证书就转让土地使用权的行为应当认定为“无权处分”，是效力待定的行为，在前，当事人取得了土地使用权，就应当认定为合同有效。转让的土地使用权未达25%的投资开发条件应当属于合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力，这类合同应当是有效的。

三、合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同与房屋拆迁安置补偿合同、房屋置换合同的区别

本文案例是合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同，但当事人认为是房屋置换合同，还有的理论认为是房屋拆迁安置补偿协议。那么这些合同之间有什么区别呢？

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关键词：房地产；企业并购；风险

一、我国房地产并购的宏观背景

1998年我国的住房分配制度进行了改革，长期积攒的住房需求得到了释放。此外，我国经济的快速增长及城市化的步伐加快，带来了房地产业十多年的大发展，在过去的十年中房地产已然成为了重要的投资品之一，房地产过度的投资需求和投机需求，带来的不仅是房价飞速的上涨，也使我国经济发展结构严重失调。2003年以来，政府出台了一系列的宏观调控政策，打破了房地产业的旧格局，同时，其他行业大量的资金以及外资进入房地产业，加剧了房地产的竞争。据清科研究中心的研究数据显示：2010年房地产行业共实现并购84起，占当年并购案例总数的13.5%，为所有行业之首。2011年房地产行业并购居并购市场第二，完成的并购交易数量为113起，占当年各类并购总量的9.8%，涉及并购交易金额54.49亿元，其活跃度即金额创下6年以来的历史新高。2012并购市场共发生并购案例100期，涉及金额39.04亿美元，数量金额皆与去年相比有不同程度的下滑。这与2011年的房地产并购市场的爆发对该领域的存量市场有所消耗有关。至今年4月份，房地产并购仍置于行业之首。

二、我国房地产并购的动因

并购热潮的到来主要是由于房地产行业是一个资金密集型行业，而土地又是企业进行开发的根本，我国许多房地产企业在这两项上遭遇危机。总的说来，房地产企业并购的原因主要有以下几个方面：

1.中小房地产企业资金规模小，企业竞争力比较弱

随着国家宏观政策的贯彻落实，房地产市场已经趋于降温，但房地产市场仍然存在着企业数目众多、规模偏小、实力不强等问题，它们共同面临着楼市严厉调控、房贷政策的改变、资金链收紧等方面的压力，不得不被一些大规模的公司并购。加之房地产行业制度不健全，行业门槛低，其他资金密集型行业也加入分一杯羹，这使很多资金紧张的中小型房地产企业举步维艰。

2.融资渠道狭窄

房地产企业直接融资的比重比较大，对股票、债券等资本工具的利用率不是很大。能进入证皇谐±用股票进行融资的房地产企业少之又少，更不用说实力较差的中小型企业。就债券市场而言，我国房地产企业发行的债券的总额仅仅是全部资金来源的很少一部分。

3.土地资源的稀缺及土地市场的改革

中国正处于历史上最快的城市化进程，城市的扩张使土地资源日益稀缺。近年来我国每年新增城市用地600万亩其中约有45%-65%来自于耕地。另一方面，为保护生态，退耕还林这也使得城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。

三、我国房地产业并购的表现形式

中国的房地产行业目前已进入了一个并购合作的时代。它主要表现在：大型房地产公司对中小房地产企业的并购，大型房地产企业之间的并购和其它行业企业对中小房地产公司的并购。

1.大型房地产公司对中小房地产企业的并购

根据相关政策，如果开发商取得土地两年之内不开发将会被政府收回，而政府一般收回土地赔偿最多是按双倍定金并不会按市场价收回。由于土地一级市场供应量有限，一些资金雄厚的大房地产企业一直苦于没有土地而无处进行投资，这些企业为了谋求自身的发展就会把目光投向那些拥有丰富土地资源的中小企业，收购兼并她们优质的地产项目从而实现自身规模的扩张。

2.大型房地产企业之间的并购

大型企业并购的特点是企业的规模一般都比较大，且各有各的优势，此类企业的合作有利于实现优势互补。例如，万科集团于2005年3月3日受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益及在浙江20%的权益，这是房地产行业呈现资源趋势以来，国内大型房地产企业间的一次重要的并购合作。对于房地产企业万科而言，以收购的方式进入浙江市场，其风险显然低于在浙江购买土地独自开发，万科只受让了浙江南都20%的股份，但却抢得了先机。

3.其它行业企业对中小房地产企业的并购

当一个企业做强做大之后，就会为了获取最大的经营效益和降低风险而从事多元化经营，企业也会把资金逐渐从利润低的行业转向利润高的行业。相对与其他行业2%-3%的利润率，房地产20%的利润率具有绝对的吸引力，进入房地产行业成为了各行业吸金的优先选择。

四、房地产企业并购风险分析

1.财务风险

房地产并购的财务风险主要包括定价风险、融资风险和支付风险。定价风险是指并购交易前对目标企业的估价，确定合理的交易价格。在并购企业之前要对目标企业内外环境进行详细的分析，做出合理的价值评估。融资风险是指与并购保证和资本结构有关的资金来源风险，包括资金在数量上和时间上的保证，融资方式是否适合并购动机，债务负担是否会影响企业的正常经营等。

2.政策风险

房地产并购的政策风险主要是指国家贷款政策、土地政策等不确定风险。从大环境来看，全球经济危机的爆发导致的经济的衰退，与此同时，我国房地产业发展不够成熟，房价过高，导致大量房产被囤积。国家在此方面的行业政策也不够稳定，国家的宏观调控政策会极大制约我国房地产发展状况。

3.企业文化的整合

企业并购失败大多都出现在并购后的整合阶段。一次成功的并购是能使双方员工接受并购的事实，相互理解相互包容，彼此信任，并对企业的未来目标达成共识。这就必然要求企业文化的整合能够达到让双方满意的效果，不应该存在一方文化凌驾于另一方的情况。

4.非房地产企业的行业局限

非房地产企业进入房地产行业时，很容易把自己行业的经验带到房地产开发中，例如对待容积率的态度、建造密集的住宅然后压低住房售价。而这都与消费者所青睐的密度适中、环境空间舒适的住宅背道而驰。由于房地产的异质性，房地产不能像工业品那样复制，进行标准化生产、流通与销售，在很大程度上需要职业经理人来对房地产的开发进行引导。所以其他行业在进入房地产业之前，就应培养或寻找合适的职业经理人，跨越行业局限的这道门槛。

五、结语

房地产并购有助于房地产企业挖掘潜在的经济效益，增强行业的集中度，提高行业的总体素质。房地产并购作为房地产企业优化资源配置、提高竞争力的战略手段是一个很复杂的系统工程，它涉及国家政策、财务、税务、法律等方面的专业问题。因此，在进行收购的过程中，应聘请专业人士开展各方面的调查，提供全面的意见，尽可能的降低收购方在房地产并购过程中面临的各类风险。此外，应提高企业在并购中的风险意识，合理定位政府在企业并购中的角色，提高整个行业的核心竞争力。

参考文献

[1] 徐召红，张强. 我国房地产企业并购动因及风险分析[J]. 金融经济，2012.

[2] 曲辛淼. 论我国房地产企业的并购与重组[J]. 商品与质量，2010.

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关键词:房地产;金融市场;风险

一、房地产金融风险概述

房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通。其作用就是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行。

由于房地产金融的融资对象与一般商品不同,所以房地产金融具有以下四个特点:一是需要融通的资金量大;二是房地产金融具有较强政策性;三是房地产金融债权有保障;四是房地产流动性可通过证券化经营来弥补。

房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升,并在进一步的流通运动中因为宏观和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。

二、当前房地产金融面临的主要风险与问题

(一)市场风险

从2004年开始,部分大城市房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热,而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。

(二)金融风险

开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行。一旦开发商还不了贷款,银行就被套住。如果经济形势不景气,房价可能会在一夜之间跌落,开发商也可能会在短时间内消失不见,因此会给金融机构留下坏账,这往往需要很长时间才能消化。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机。

(三)银行的过度支持

银行在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,经常投资于高速发展的房地产业。原因在于:由于房地产价格的快速上涨,使持有大量房地产的银行拥有更大的银行资本规模,改善了银行的资产质量和盈利状况。结果又会带来房地产价格新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致价格与实际价值的偏离,也就形成了日益膨胀的“房地产泡沫”。

(四)供求关系带来的房地产业金融风险

我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房,逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状,根据供需原理,供不应求必然导致房价急剧上涨,紧随其后的就是房地产开发商新一轮的开发热潮,消费者对市场持续涨势的预期。在这样一个过程中,很多消费者试图通过买房再卖房来进行以获取高额利润。这些因素的存在都为房地产市场金融风险的提升带来隐患,同时,个人住房贷款的增加也进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,进而推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。

三、建议

(一)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先,完善银行自身监管机制。加强银行信贷人员的专业素质培训,提高专业人员的道德素养,避免为个人利益而损害国家和集体的利益;其次,加强对金融机构的管理。不仅要控制资金供给量还要避免信贷过于集中。

(二)建立多元化的融资渠道

改变房地产融资单一集中于银行的局面, 制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资,吸引信托基金、海外基金等投资房地产业。同时,在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场,并加快探索、开发新的房地产金融产品。

(三)政府要加强对房地产的宏观调控

房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。

(四)加强对房地产金融风险的监测,完善房地产金融的法律环境

通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险。

参考文献:

[1]鞠海峰,李乐,刘琦.房地产金融风险理论评述[J].青年科学,2009,(11).

[2]周星.我国房地产金融风险预警方法选择探究[J].科技创业,2009,(11).

[3]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊,2009,(1).

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关键词:收益模式物业销售物业租赁香港

不同收益模式的概念与特点

从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。

由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。

收益模式的比较分析

不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。

所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。

资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。

收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。

流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。

市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。

品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。

分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。

新鸿基地产公司案例分析

1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。

新鸿基地产公司收益模式变迁

分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。

另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。

分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。

分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。

案例分析小结

案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。

综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。

笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:

在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。

企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。

增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。

为企业预留了创造品牌价值的机会。

香港经验对内地房地产企业的启示

香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。

参考文献:

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关键词：住房公积金 贷款 信用风险评估

中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0072-05

常州市住房公积金管理中心房源管理采取的是贷款项目在办妥贷款抵押之前由开发企业提供期间担保的模式。这种模式存在着开发企业无力建成项目导致贷款抵押无法落实的潜在风险。我们如果将开发企业的期间担保责任看做是房地产企业对住房公积金管理中心的或有负债，那么从住房公积金贷款的政策性住房贷款性质出发，基于降低贷款风险的考虑，很有必要加强对房地产开发企业的信用风险评估，把好房源准入关，切实控制贷款风险。

一、信用风险与信用风险管理

1.信用风险的含义与特点。现在普遍接受的信用风险定义是：信用风险包括由于借款人的信用评级的变动和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动而引起的损失的可能性。因此，信用风险的大小主要取决于交易对手的财务状况和风险状况。信用风险是非系统性风险。虽然市场风险、政治风险等系统风险能通过信用风险体现出来，但是房地产企业的还款能力主要取决于与企业相关的非系统性因素，如财政能力、盈利能力、发展能力、偿债能力、创新能力及相关房地产产品销售情况等非系统性因素。

2.信用风险管理。信用风险管理的基本含义是对于消费者个人的信用和企业的资信状况进行管理，管理的内容主要包括征信和信用评级。在市场经济成熟发达的征信国家，信用管理的侧重点在于对消费者个人进行信用管理，而在广大发展中国家，信用管理更侧重进行企业信用管理。

二、住房公积金贷款项目准入的开发企业信用管理

房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。因此，住房公积金贷款房源准入中需要对开发企业直接和潜在的信用风险进行全面的分析与管理，对未来可能出现的信用风险进行有效的识别与规避。

（一）建立房地产开发企业信用风险评估体系

1.选择开发企业信用风险评估模型。目前常州市住房公积金贷款房源项目准入中的开发企业资信评估虽然也采用了定量分析的形式，但是实际上还是主要停留在传统的定性分析上，以对借款人报表中反映出的各种财务比率等情况的定性分析为主，主观随意性较大，存在一定的缺陷。我们考虑结合现代信用风险模型，选取成熟的评价体系，借鉴商业银行的风险管理经验，建立适应住房公积金贷款房源管理的开发企业信用风险评估模型。在分析比较了传统的判别分析统计方法、Logistic回归、基于现代计算技术与人工智能的专家系统、神经网络方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我们考虑选择Logistic回归非线性模型。主要是考虑两个因素：第一，Logistic回归非线性模型能很好地解决非线性的问题，有较高的准确度，是学术界视为主流的方法，相对比较成熟；第二，Logistic模型对于变量的分布没有具体要求，适用范围更广，直观明了。2.构建开发企业信用风险评估指标体系。根据“全面、真实、科学、公正、实用”的五项原则，借鉴商业银行信用评级指标体系，建立新的住房公积金贷款房源管理的房地产客户信用评级指标体系，具体（见表1）：

表1

（二）Logistic回归模型对房地产企业进行信用评价

1.数据的选取及处理。选取上市的33家房地产公司截至2010年12月31日的财务及其他数据指标，其中上市的公司中有5家ST股票，1家*ST股票。

因为不同指标量纲、经济意义、表现形式的不同，不具有可比性，无法相互直接比较，所以，首先对各个评价指标进行无量纲化处理：一是对定量指标的处理。定量指标的处理又分两种，第一种是对于有公认标准的，将企业相应指标与公认标准的比值作为无量纲化值；第二种是无公认标准的，将企业相应指标以行业平均值作为基值，各企业具体指标与相应的行业基值的比值数作为无量纲化值；二是对于定性指标的处理。首先确定一个适度值xi，即该数值为这个适度指标的“最佳点”，然后将指标进行正向化处理，处理后的数据按正向指标进行处理。

具体来说：

流动比率：2为标准值；速动比率：1为标准值。分别取企业相应值与标准值的比值作为无量纲化值。

总资产报酬率、销售净利润率、存货周转率、资产负债率、注册资本以行业平均值作为基值，分别取企业相应值与基值的比值作为无量纲化值。

公司行业地位和开发资质等级赋值。上市公司非ST类，注册资本低于10亿元的赋值0.5分，注册资本高于10亿元的赋值0.6分，行业领军企业赋值0.8分。上市公司ST类赋值0.2分，上市公司*ST类赋值0.1分。一级开发资质赋值0.8分，二级开发资质赋值0.5分，三级开发资质赋值0.2分。

2.Logistic模型的基本原理。Losistic回归在统计学方法中的被认为是预测精度为理想的模型，而且对数据与假设条件要求很少，能处理定性指标，同时，Logistic回归的稳健性比较好，能适用于不同的检验样本，此外，Logistic回归可以对违约概率与特征变量之间的关系进行定量分析，能分辨出哪些变量与企业的信用程度有密切的关系。

本文将是否获得房地产开发企业住房公积金贷款准入y与指标变量x，之间通过p，（给定x，条件下y=1的概率）发生关系。该模型可表示为f（x）=ln[pi/（1-pi）]，建立回归模型方程为：

ln[pi/（1-pi）]＝β0+β1x1+β2x2+…+βnxn

给定一组房地产开发企业样本{（xi，yi）}ni=1，其中xi是房地产开发企业的指标变量，yi∈[0，1]是一个二分类的属性变量，（yi=0表示第i个企业不能获得住房公积金贷款准入资格，yi=1表示第i个企业获得住房公积金贷款准入资格），使用Logistic回归模型可以用来判断一个企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格，公式如下：

p（y=1|x）=■

其中，x为m维向量，β为维待求的系数。由于其非线性模型，无法用最小二乘法求解，因此可以通过极大似然估计法进行求解：

设从总体中随机抽取n个案例作为样本，分别表示为y1，y2……yn，设pi=p（yi=1|x），在给定的xi条件下，yi=1的概率。同理可得，yi=0的概率可表示为：p（yi）=pyii（1-pi）1-yi

其中，yi=1或yi=0 （i=1，2…n）。因为各项观测相互独立，其充分必要条件就是其联合概率分布，设L（θ）为等于各边界分布的乘积：

L（θ）=■pyii（1-pi）1-yi

L（θ）为n个观测值的似然函数。对于确定的标本值yi （i=1，

2…n）来说，它是β0和βi （i=1，2…n）的函数，即Pi=■。我们的目的是求出得参数的估计量，且应使L（θ）最大，因为使L（θ）最大化非常困难，所以我们选择使ln[L（θ）]最大，因为ln[L（θ）]和L（θ）是单调函数，当ln[L（θ）]取最大值时，L（θ）也同时取到最大值，根据Logistic函数，可以得到如下公式：

Pi=P（yi=1|xi）■

ln[L（θ）]=ln[■pyii（1-pi）1-yi]

=■[yiln（pi）+（1-yi）ln（1-pi）]

=■[yiln（■）+ln（1-pi）]

代入公式可以得到：

■[yi（β0+■βixi）+ln（1-■）

=■[yi（β0+■βixi）-ln（1+eβ0+β1x1+βmxim）]（1）

公式（1）称为似然对数函数。为了求得系数，且使L（θ）最大，分别对βi（i=0，1…m）求偏导数，并令其为零，得到如下公式：

■=■（yi-■）=0（2）

■=■（yi-■）xij=0 （j=1，2...m）（3）公式（2）与（3）得出的βi为极大似然估计，而相应的条件概率估计值为pi，这个值是指在给定的xi的条件下yi=1的概率估计值，其代表了Logistic回归模型的拟合值或预测值。

3.Logistic模型的应用。采用软件SPSS16.0forwindows对数据进行处理，经过对变量筛选方法的逐个实验，使用多元逐步回归分析（stePwise）得到的筛选效果较为满意，因此选择该方法对Logistic回归模型进行变量筛选。

从模型整体检验表中可以看出，R为判定系数，它是回归方程拟合优度的一个度量，在多元回归模型中，判定系数R方为解释平方和ESS与总平方和TSS的比值，即：

R2=■=1-■

Adjusted R Square 为调整判定系数R2=1-■，式中，k为包括截距项在内的模型中的参数个数。所谓调整，就是指R2的计算式中的■e2i和■（Yi-■）2都用它们的自由度（n-k）和（n-1）去除。Std.Error of the Estimate为估计值的标准差，估计值的标准差越小，估计值代表的线性就越大，相关点的离散程度就越大。判定系数与调整判定系数越高说明模型的拟合程度越好。从表2可以看出，经过四步拟合样本的判定系数为0.807，调整后的判定系数也为0.780，说明该模型有较好的整体拟合性，已经达到了模型建立的要求。通过上面的计算和SPSS分析我们可以得到检验样本的回归模型方程的表达式为：

ln（■）=0.279+0.017X2+0.102X4-0.045X6+0.804X7

从最终回归模型的回归系数可以看出，销售净利润率、流动比率、资产负债率、公司行业地位这四项指标在一定程度上反映出企业的还款能力及信用程度，会对房地产企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格有较大影响。

（三）案例分析

常州市某家房地产企业具有暂二级房地产开发资质，注册资本金5 000万元。其开发一楼盘项目，向住房公积金管理中心提交了贷款房源准入审批材料。根据实地查看和资料分析，对该企业我们做出如下信用评估：

1.数据提取。根据该企业提供的财务报表，其销售净利润率为0；流动比率为1.26，经无纲量量化处理取值0.70；资产负债率78.36%，经无纲量量化处理取值0.87；考虑该公司为非上市公司，且根据调查发现其开发的房地产项目存在经营风险、股东变动风险和关联人风险，有不能按期交付和资金断裂的可能，商业银行纷纷停止对其提供期房按揭贷款，也没有商业性金融机构向该公司提供项目开发贷款，因此就该公司行业地位赋值0.1。

2.评价结果。将上述值代入Logistic回归模型，得值为0.41，因此做出不批准该项目办理住房公积金贷款房源准入的决定。实践证明这样的决定是正确的，避免了住房公积金贷款的损失。

参考文献：

[1]曹道胜，何明升.商业银行信用风险模型的比较及其借鉴[J].金融研究，2006，(10).

[2]王宗军.基于层次分析法的企业信用评价方法研究[J].华中科技大学学报，2004，(3).

[3]傅强，李永涛.基于Logistic模型的上市公司信用风险评价[J].华东经济管理，2005，(9).

[4]杨军.银行信用风险――理论、模型和实证分析[M].北京：中国财政经济出版社，2004：23-28.

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关键词：风险管理；房地产；内部审计

一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值

当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越来越高。在企业的资金管理过程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。

二、当下房地产企业的内部审计现状

(一)制度方面

在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。

(三)激励和控制方面

在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。

三、案例浅析

作为中国房地产企业集团——恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。

四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

(一)制度方面

针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。

(二)人才方面

“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。

(三)激励和控制方面

在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。

五、练好内功任重道远

在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。

参考文献：

[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015(17).

[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015(14).

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关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。

1.2 房地产项目风险管理的过程分析

房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险分析、风险应对和风险控制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。

（1）风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全面、正确地识别房地产开发过程中面临的所有风险，才能有的放矢地针对风险进行分析，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。另外，项目风险识别并非一蹴而就的事情，应当自始至终反复进行。

（2）风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序，以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制订，并帮助项目团队成员修正计划中出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果，而且也分析项目总体风险的程度。通过对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，包括分析风险性质、风险发生的可能程度、风险发生对预期利润的影响程度，使项目可行性研究建立在风险分析的基础上，选择可靠性好、风险隐患少、风险程度低的项目管理方案。

（3）针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会，降低风险对目标的威胁，必须制订项目风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，在城市规划、政策法规的约束条件下，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定周密的产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排，使整个项目的实施有条不紊，进而达到预期目的。

（4）跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。一个好的风险控制系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策，达到项目风险管理的目的。

在以上四个阶段中，项目管理者只有充分了解房地产项目的风险情况，对“易发险情”进行认真的分析和预测，并根据自身实力估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产项目的收益和风险，制定各种风险的防范措施，达到风险小而收益高的目的，才是房地产项目管理的真正目的所在。下面结合该项目的案例，运用项目风险管理的基本理论来具体分析该项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。

2、工程实例：

我公司开发建设的湖州项目总建筑面积约45万m2，绿地率40%，是由别墅、高层、小高层组合的住宅小区。从规划设计上看，该项目强调不同建筑群体的统一性和完整性，规划设计方案既要能满足该建筑物的各项使用要求，同时又必须符合建筑间距，相邻建筑间的相协调。从规划布局上看，项目建设充分体现了现代感与自然文化气息的结合，建筑互相围合、各组团间贯穿公共绿地，即统一又形成每个单一的整体，构成气势非凡的空间效果。

2.1 项目各阶段的风险识别

在投资决策阶段，从各项政策方面来看，本项目具有得天独厚的优势；从社会环境与经济环境方面来看，由于国家总体经济形势的良好，风险因素也较少。但是由于国家相关部门对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易方面的各项文件，严格的土地政策使该项目在土地获取方面面临极大风险。

在土地的获取阶段，房地产开发所需巨额资金和融资是开发商最为关切和颇费心机的问题。我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，许多开发商利用贷款进行滚动操作，然后将楼盘以个人按揭贷款进行销售，最终将房地产风险转嫁到金融机构身上。由于房地产金融体系的内在脆弱性和资产价格的内在波动性，使得该项目也不可避免地具有筹资方面的风险。

在建设阶段，该项目也将面临着招标模式风险、承包合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、开发成本风险及施工索赔风险等，但只要施工单位与开发商在房产开发市场具有良好的口碑和品牌效应，因此项目在招标模式、承包方式以及承包合同方面的风险因素也可控制在较小范围。

在租售阶段，该项目采用预售方式，在住宅具有稳定需求的市场条件下，有利于资金的快速回笼，因此这方面的风险因素较少。租售合同风险方面，重要的是销售价格定位，准确合理的销售价格能够比较快地为广大需求者所接受，从而为资金的快速回笼提供可能。

2.2 项目的风险分析

2.2.1 项目投资阶段风险的敏感性分析

通过对与利润有关的建安工程费、土地开发费、综合配套费用、住宅售价等敏感因素进行单变量敏感性分析。列出住宅售价因素变化而其他因素不变的情况下，建安工程费、土地开发费、配套费用相对固定的情况下，住宅售价因素对利润的影响比较关键，总结以上几个因素的变化与成本利润的关系，是正、负相关的关系。

2.2.2 项目土地获取阶段风险分析

项目在土地获取阶段的风险主要是融资风险，而该项目在融资方面依靠银行贷款，自身也需具有充足的自由资金，加大融资手段上的多元化，大大降低了融资风险。

2.3 项目的风险控制

（1）项目土地获取阶段筹资风险的控制措施。对筹资风险主要采用风险控制与风险自留，明确不应过度负债，项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑，留有余地并有资金补充应急计划项目；将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债，以适应该项目开发生命周期长的特点；将房地产销售工作提前，用收入弥补资金不足，减少负债，并提前盈利等。

（2）对设计变更风险、设计方案不合理的风险控制。主要采用风险控制和风险转移，加强施工前施工图审查及设计交底，建立健全会审制度；采用监理制度，更好地规范各个单位的行为；严格设计变更审查制度等，以便对项目投资控制。

（3）对工期拖延的风险控制。主要采用风险转移，利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位，具体措施为：在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。

（4）对各种安全事故风险以及其他风险的控制。任何风险防范措施都是有“人”来发现并实施控制措施的，对该项目总体而言，首要的是建设一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从源头上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个关键问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。

3、结语

对房地产项目风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来得到了迅速发展。要避免房地产项目管理的风险，必须对房地产项目管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多项目管理者甚至各级政府在房地产项目的运作上还存在一定的盲目性和不科学性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的全面论述也比较少。因此，房地产项目风险管理的理论研究和实践运作，不仅是房地产项目管理者面临的一个重要课题，而且是房地产业管理和政策制定部门所必须关注的内容。

参考文献：

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篇9

关键词：经济增长；房地产市场；金融稳定

中图分类号： F830.572文献类型：A文章编号：1001-6260（2008）05-0077-08

1998年以来，我国进入了新一轮经济增长时期，作为引领经济周期的产业，房地产业也经历了空前的繁荣和过热而成为政府和百姓时下关注的焦点。国际金融危机的案例表明，房地产发展与金融存在紧密联系，金融支持在促进房地产市场发展的同时也为自身的不稳定埋下了伏笔。目前，我国房地产市场发展过程中存在哪些问题？这些问题对金融稳定产生怎样的影响？本文在总结房地产市场与金融稳定间关系的相关文献的基础上，首先建立一个分析经济增长背景下房地产市场供求特性、价格决定及其对金融稳定影响的综合理论框架。接着，文章重点分析新一轮经济增长背景下我国房地产市场的发展状况及其对金融稳定的影响。最后，文章提出了防范房地产风险，保持金融稳定的政策建议。

一、为何房地产市场会造成金融不稳定：文献综述

房地产业向来被视作独立的行业，因而成了一个被忽略的领域。总结20世纪80年代以来国际金融危机的教训，其中最为重要的就是房地产业已经成为影响微观财务绩效和宏观金融稳定的重要因素。因此，房地产市场对金融风险和金融稳定影响的相关研究多了起来。目前，房地产市场与金融市场相互作用的基本原理已为众多学者和金融管理者所深谙，即房价上涨通过财富预期效应促进信贷扩张，信贷扩张通过金融加速器效应助长房价攀升（Bernanke，et al，1996）。有关房地产对金融稳定的影响，相关文献从不同角度进行了论述。

首先，从银行自身的角度看。抵押物价值评估方式、风险控制模式、经济景气预期和公司治理结构等都是影响房地产金融风险和宏观金融稳定的重要因素。从支持贷款的抵押物价值评估方式来看，尽管所有银行均采取了以所购房屋为抵押和较高抵借比（Loan To Value，LTV）的方式保障贷款的安全，但是对市场价值非常敏感的抵押物价值评估方法会在房价上涨时期产生信贷供给增长或繁荣，在房价下跌时导致信贷紧缩或恶化（Borio，et al，2001）。在实证方面，Tsatsaronis 等（2004）将1970年至2003年期间经历房地产周期的17个国家分为3个组，分析国家间抵押物评估方法和LTV比率大小的差异对银行房地产风险暴露的影响后发现，在经济上升时期，考虑房价周期波动的评估方法和采用较低LTV比率的国家，银行风险暴露增长较慢，而采取对市场价值敏感的评估方法和较高LTV比率的国家，银行风险暴露增长较快，从而导致了经济下行阶段损失大量涌现。从贷款风险控制看，由于房地产价值决定于租金、贴现率、未来现金流、折旧和空置率等因素，而银行并不掌握这些因素的信息，难以测算长期内房地产的均衡价值或合理价值。银行对房地产市场的评估只能依赖于过去和目前的信息（称为近视或指拇指规则），当未来经济形势逆转时，银行不得不承担大量损失（Paul，et al，2001）。从银行对房地产市场的景气预期来看，在景气循环上行阶段，房地产市场的粘性供给与刚性需求（住房需求与投资需求）促使价格上升趋势明显。银行对市场前景一致看好，在高额利润的驱使下，所有的银行会增加风险暴露。景气循环由盛转衰时，房地产市场供给存量增加和需求下降促使价格下降趋势明显。为控制损失，银行随之会减少风险暴露（Allen，et al，2000）。从公司治理的结构来看，银行管理者面对股东对业绩要求的压力、职位竞争的压力和同业竞争的压力，很难在经济繁荣阶段减少房地产信贷规模，这是银行信贷和利润波动的重要原因（Kanaya，et al，2000）。

其次，从金融监管来看。20世纪70年代以来，各国在实施金融自由化改革的同时并没有相应地转变金融监管的方式，如实施风险加权为基础的资本要求、可变费率和部分保护的存款保险体系及银行风险集中度限制等。金融自由化与监管的不同步恶化了银行收益内化和损失外化的道德风险（Bernanke，et al，1989）。因此，银行可以基本不受限制地增加高风险的房地产信贷。另外，由于缺乏可靠的数据、评估方法多样化以及市场走势的不可预测性，监管者也难以设计一套有效的针对银行房地产信贷扩张的早期监测和控制指标。在实证方面，Krugman（1998）通过对亚洲金融危机的实证考察后发现，不适当的金融安全网是导致这些国家盲目增加房地产风险暴露，进而引起金融危机的主要原因。

再次，从银行经营的环境来看。一是房地产信贷供给周期波动与房地产市场周期波动共同受经济增长因素的影响，这是影响房地产金融风险暴露波动最主要的因素之一。在经济增长阶段，房地产市场领先于房地产金融走出衰退，实现增长。随后，房价上升和居民可支配收入增长推动了房地产资金供给的增长。经济由盛转衰时，房地产市场也领先于房地产金融市场出现紧缩（房价回落和空置率上升）。随后，房地产金融市场出现紧缩。在实证方面，Paul 等（2001）通过对11个国家银行业危机和房地产泡沫案例的总结，发现房价下跌与银行危机存在2～3年的时间间隔。二是金融产品创新也是影响房地产金融风险的重要因素。金融资产证券化和信托等金融资产形式的出现形成了多渠道分散金融风险的机制，避免了风险向银行集中。因此，银行在发放房地产贷款时的谨慎程度下降了。Tsatsaronis 等（2004）的实证分析显示，抵押贷款证券化程度较高的国家（美国、澳大利亚等）具有较多的风险转移渠道，银行房地产贷款的增长速度较快。三是外来资金对本地房地产价格的推高以及国家间房地产市场的相互传导也导致了过度繁荣与过度衰退以及银行信贷资金的过度需求和过度紧缩的交替（Bond，et al,2005)。

二、房地产市场影响金融稳定的一般理论分析

近年来，由于房地产业在各国经济中越来越彰显其地位之重要，国内外经济学家们开始从经济增长的角度探究房价攀升的原因，认为经济增长是推动房价上涨的重要因素（Collyns，et al，2002），或者，经济长期增长对房价上涨具有决定性影响（林毅夫 等，2003）。事实上，尽管房地产周期与经济周期并不一定同步，但是，当经济周期步入上行阶段后，消费和投资的同步扩张将必然使房地产市场进入繁荣阶段（IMF，2002）。因此，经济增长是房地产价格上升的基本决定因素。房地产市场的繁荣离不开金融支持，而房地产市场的过度繁荣也会对金融稳定产生很大影响。要搞明白这一逻辑关系是如何产生的，需要深入研究房地产的特性、市场供求关系和所牵涉经济主体的行为。

从产品特性来讲，房地产是具有长期耐用消费品和投资品双重属性的特殊产品；从行业特性来讲，房地产具有建设周期较长、与其它产业关联性较强、牵涉的经济主体较多、对金融支持的依赖性较大等特殊性质；从市场行为来看，房地产市场是典型的信息不对称市场，牵涉主体（开发商、投资者、消费者和银行等）的行为时常具有非理性。因此，经济增长阶段房地产价格的决定及其对金融稳定的影响较为复杂，需要在考虑上述因素的基础上，建立一个综合分析的理论框架。只有这样，我们才能理解房地产价格决定的基本原理，找到房地产市场出现非理性繁荣（或风险累积）的基本原因，也才能提出解决症结的政策建议。

房地产市场的特性决定了房地产短期供给刚性，即受自身行业性质以及技术、制度等因素的影响，房屋（特别是土地）的供给往往具有短期刚性或粘性，它无法随着价格、收入等变量的变化而发生较明显的变化，相关文献对于这个问题的分析已经非常详尽（Davis，et al，2004）。短期供给约束下的房地产价格决定取决于市场结构和市场需求。在经济周期的上行阶段，如果市场结构越具有不完全竞争性，而市场需求增长却很迅速，房地产价格上涨趋势越明显和上涨幅度也越大。如果垄断型的市场结构与有效需求的突然释放相结合必然产生市场的非均衡性、价格上升预期的必然性和投资主体（包括金融机构）的过度进入，从而使房地产易于成为泡沫的载体和金融风险的导体。

通过抵押贷款提升消费者和投资者的购房能力，金融机构的支持将房地产市场的有效需求由潜在转化为现实，从而推动了房价上涨(注：《股市》(Garbade，1982) 、《企业资产出售》(Shleifer, etal,1982) 、《土地市场》( Kashyap,et al,1990) 以及《住宅市场》(Stein，1995) ,这些相关文章所用的一个共同机理是:借款能力与住宅价格直接相关,并对住宅需求进度产生上翘推动(Lamont,et al,2000)。)。由于经济增长阶段的房地产价格具有上涨的长期性，金融机构适度的资金支持是平抑供求非均衡的重要手段和保持房地产价格正常上涨的重要手段。如果以控制资金供给来追求房价的平稳甚至下降，结果只会扭曲房地产市场的正常调节机制，加剧房价波动，损害政府声誉（盛松成,2007）。但是，金融支持过度会产生泡沫、金融风险甚至金融危机。值得注意的是，在房地产价格上升成为显性信息（或共同知识），而市场结构具有非完全竞争性，甚至具有垄断性时，逐利性必然驱使包括金融机构在内的所有投资主体趋之若鹜，甚至通过违规手段进入市场。很多学者也从灾难短视、羊群效应和制度性记忆假说等理论视角分析金融机构这种非理产生的必然性（Berger，et al，2003）。同时，在经济上升阶段，由于信息不对称、对价格上升的预期和对房地产合理定价的困难性，投资者和消费者的行为也可能出现盲目乐观而具有非理性（Carey，1990）(注：Winston 等（2004）指出，只有当经济由盛转衰、大量违约出现时，房地产的真实价格才显露出来（Carey,1990）。)。

综上所述，在经济上升阶段，由于房地产价格上涨掩盖了潜在的风险，而经济主体的行为又具有非理性特点。因此，房地产市场易于出现失灵而需要政府的干预，政府的适当干预也是保持房地产市场健康发展和金融体系平稳运行的关键，这已为20世纪80年代以来北欧、日本、美国、东南亚金融危机和当前的“次贷”风波所证实。

三、对我国当前房地产市场与金融稳定关系的评析

对于本轮房地产市场的发展态势，最值得我们关注的是驱动市场繁荣和过热的因素是什么，市场态势对金融稳定的影响怎样。既有的研究往往就某一个方面展开，忽略了上述综合分析框架的运用，给人以就事论事、不够深入之感(注：如很多学者从房价收入比、空置率等指标来反映我国房地产市场的风险。由于这些指标在定义上和统计方法上存在很大的不同，以此来考量市场问题往往会给人以就事论事的感觉（徐滇庆，2006）。还有学者单单从房地产贷款增速过快或占比过高来分析房地产市场对金融稳定的影响，没有考虑指标的合理内涵和影响机制，从而也就无法提出可行的建议，给人以不够深入之感。)。下面本文首先分析我国房地产市场发展的供求关系和价格形成。在此基础上，着重分析房地产市场对金融稳定的影响。

（一）我国的房地产市场：供求结构与价格形成

从本质上来讲，近年来我国房地产市场发展繁荣甚至走向过热是市场供求关系演变的结果。从需求来看，经济发展进入新一轮上升期和住房管理体制改革是此轮房地产周期的主要影响因素。1998年以来，我国实施了扩张性的财政和货币政策，经济发展进入新一轮上升期。在经济快速增长背景下，投资扩张、城市化加速、居民可支配收入增加等推动了本轮房地产市场的迅速发展和繁荣（张晓晶，2006）(注：影响房地产市场发展的其他因素如人民币升值预期下的大量外资流入、贸易顺差和房地产投机等也与此轮经济增长密不可分。)。1998年住房体制改革取消了福利分房、集资建房，实施市场化、货币化的住房供应体制。改革在将居民住房需求完全推向市场时意味着市场住房存量需求突然和巨量释放。如果供给不存在约束，根据微观经济学的基本理论，房地产价格会随着供给的增加而下降。问题是目前的市场供给存在着诸多问题而无法去满足瞬时释放的存量需求。一方面，我国政府对房地产企业的管理实行严格的市场准入制度，市场的进入壁垒相当高。市场的不完全决定了房地产企业所提供的房产数量无法满足广大居民的实际需求。同时，在开发商具有区域垄断势力的情况下，任何成本的上升都可以通过提高房价来消化（李宏谨 等，2006）。另一方面，国家在实施住房市场化改革时过分地强调了经济发展和提高居住质量，忽视了收入差距较大形势下对多层次住房供给的需求。住房供应趋向于针对中高收入阶层的大面积商品房为主，而满足大多数人需求的、具有平抑房价上涨的中小户型住房和政策性或保障性住房（如限价房、租赁住房、经济适用房和廉租房等）的供给极度匮乏（王诚庆，2003）。尽管2006年以来国家加大了住房结构调整的力度，但调控市场供给的政策效应具有滞后性，目前中小户型住房和保障性住房供给存量仍然偏少，而高档住宅还有反弹迹象（表1）。因此，国内房地产市场的繁荣并不是建立在有效需求和居民可支配收入相应增长的基础上。

（二）我国房地产市场对金融稳定的影响

我国房地产市场严重失衡的供需状况决定了银行贷款是提升居民购房能力的首要前提，而严重失衡的供求关系导致房价上涨的必然性驱动银行贷款意愿不断膨胀。这是近年来我国银行业房地产信贷发展迅猛的主要原因（表2）。值得关注的是，房价长期居高不下迫使居民住房有效需求被迫通过节衣缩食和代际转移（相当数量的年轻人购房的首付款由父母来提供）的货币积累和银行贷款来满足，从而创造出一群高负债族，这是分析我国房地产市场影响金融稳定的逻辑前提(注：受“安居乐业”传统观念的影响，部分居民存在着“租不如买”、“一步到位”的住房消费观念，一味追求“买新房”、“买大房”，既给自身造成巨大的经济压力，成为名副其实的“房奴”，又影响了政策性或保障性住房的推出、住房租赁市场与“二手房”市场的健康发展，加剧了新房市场的供需矛盾。）。

分析房地产市场对金融风险（特别是对宏观金融稳定）的影响，首先要看银行对这一市场的风险暴露。依据建筑业的周期特征和对国外房地产金融业的调查，在经济上升时期，房地产信贷在银行贷款中一般要占到20%以上（Collyns,et al,2002)。根据中国人民银行公布的数据（表2），我国目前银行业在房地产市场的风险暴露比较小。实际上，如果加上房地产企业自筹资金中来自银行贷款部分、拖欠施工单位和供货商款项中来自银行贷款部分（中国银监会专题分析组，2005），以及定金及预付款中的个人按揭贷款部分和囤地资金中银行贷款被低估的部分（钟伟，2007），目前这一比例至少达到50%。如果将银行给从事房地产投资的金融公司的贷款、给以房地产作抵押的公司的贷款也算作在内，这一比例会更高。由于数据统计上的困难，我们无法对银行业房地产风险暴露做准确的估算。表3给出了国内一些专家、学者或机构对房地产资金来源中银行贷款部分的重新估计。

由表3可知，投入我国房地产市场的资金绝大部分来自于银行信贷。增加对房地产行业的风险暴露是经济上升时期各国银行业调整信贷供给结构的必然结果，也是银行管理层为追求自身盈利、满足股东对业绩的要求和应对同业竞争的必然结果。增加对房地产市场的风险暴露并不必然会导致金融风险的累积和金融体系的不稳定例如，(注：香港在东南亚金融危机中银行业房地产贷款也出现了风险，许多购房者承受负资产的压力，但银行却没有出现违约率大幅上升的问题。因为，香港银行业自身有较强的抗风险的能力，对个人住房贷款有严格资格审查标准。而且，监管当局对银行业资本充足率、贷款损失准备金等方面有较严格的规定。)。问题的关键在于银行能否严肃金融纪律以降低借款人未来违约的概率，银行能否建立良好的风险分散和转移机制以控制贷款集中度风险以及针对房地产潜在风险的预警机制建设。而目前的问题恰恰在于我国银行业在严肃房地产信贷金融纪律、建立风险分散和转移机制以及前瞻性的风险预警等方面存在不足。

1．银行放松信贷标准，盲目依赖抵押物的作用

根据金融机构风险管理理论，银行贷款要坚持“三C”的原则，即对借款人基本特征（character）、还贷能力（capability）和抵押物（collateral）进行风险评估。我国商业银行在发放住房抵押贷款时，不考虑居民的收入状况、未来偿还能力和抵押物价值的波动情况，而只以借款人能否提供首付款为标准(注：根据2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。引自刘仕余：“2008银行违规放贷加剧房市股市泡沫”,《北京商报》，2008年1月8日。)。事实上，银行放松信贷标准忽略了未来宏观经济波动、借款人收入波动给银行带来的风险。这与“次贷”风波前美国银行业住房抵押贷款风险管理中降低贷款标准是相似的。我国银行业降低贷款标准的主要原因在于：一方面，我国商业银行目前面临着向“零售银行”转型的压力，各商业银行在住房抵押贷款领域的竞争非常激烈。因此，在发放过程中银行往往审批把关不严，使得一些不符合条件且风险承受能力和信用水平较低的借款人也获得了信贷支持。更为重要的是，宽松的贷款条件也使得“假房贷”、“假按揭”案件层出不穷。另一方面，我国银行业没有经历房地产周期变化，一直把住房抵押贷款当作风险最低、收益最稳定的资产而不遗余力地开拓（易宪容，2005）。

如果说“次贷”危机前美国贷款公司降低房贷门槛的原因在于认为可以将风险转移出去的话，我国银行业放松信贷标准的原因则在于认为以住房为抵押品能够保障银行贷款本息的安全。事实上，抵押住房可能会因各种自然灾害、人为灾害和经济或交通环境的变化而导致抵押住房价值灭失或下降。即使住房完好无损，价值没变，一旦借款人违约，在处分抵押房产时，因产权纠纷、律师费上升等原因而需花费高昂的处分费用，商业银行同样会遭受损失。在我国，由于个人信用制度、法律制度建设的滞后，我国银行业处理抵押物的成本更高。例如，2007年1月1日最高人民法院开始实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条关于“对被执行人及其家属生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”的规定，撤除了房贷最重要的抵押保障，降低了抵押物对借款人违约的威胁，会引发住房按揭业务的道德风险。

2．贷款二级市场缺失，风险高度集中于银行

增加对房地产市场的风险暴露是经济增长时期各国银行业的普遍现象，能否实现贷款收益和维护金融体系稳定的另一个关键之处在于金融市场是否具有多渠道的风险分散和转移机制。美国按揭贷款市场是高度证券化的市场，资本市场转移和分担了银行房贷70%的风险。到“次贷”危机爆发时，银行实际只持有其所发放贷款的很少一部分（汪利娜，2007）。由于当前我国国内资产证券化等金融产品缺乏，房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制，绝大部分风险集中在银行体系。这就意味着未来房地产市场的任何不利变化都会引起银行信贷质量的恶化和信贷紧缩，从而引起房地产市场进一步逆转和银行信贷进一步紧缩的“放大效应”。房地产市场与银行的这一联动特性将造成宏观金融和经济的不稳定。

3．银行缺乏前瞻性的风险管理理念，潜在损失威胁很大

在经济增长、房价持续上扬的环境中，房地产信贷的不良率比较小，银行容易放松对风险的监测。由于贷款的期限长、对经济周期比较敏感、受政策调控影响大，房地产信贷呈现出当前风险小而潜在损失大的特性。因此，银行房地产信贷风险管理要具有前瞻性，即对影响借款人违约的各个要素评估都要考虑未来的不确定性。例如，银行要预测借款人当前收入的可持续性、抵押物价值的波动性和宏观调控政策的可变性等对未来银行贷款本息安全收回的影响。

从目前我国房地产信贷风险管理来看，一方面，银行在贷前风险管理中过分注重借款人当前的信用状况、偿债能力和抵押物的保障作用；另一方面，银行在计提贷款损失准备金以应对贷款预期损失时过分强调对当前损失的缓冲。此外，由于银行和监管当局均将房地产信贷作为优质资产，房地产贷款（住房抵押贷款）的资本要求较低。因此，尽管目前银行业房地产信贷的不良率较低（表4），房地产金融风险管理和预防机制的滞后增加了未来宏观经济波动对金融体系的冲击和系统性风险发生的概率。

我国房地产市场失衡的供求结构和房地产信贷业务中存在的问题是造成宏观金融不稳定的主要原因。供求结构的失衡导致房价长期上涨和市场垄断利润的存在，这是诱使银行增加房地产风险暴露的主要原因。经济增长时期较低的不良贷款率和放松贷款标准而盲目依赖抵押物的贷款模式在实现银行增加贷款投放目的的同时也意味着潜在风险在不断地累积。在贷款风险分散机制和银行业前瞻性的风险管理理念缺失的条件下，房地产资金来源高度集中于银行是判断未来我国房地产金融风险释放和威胁我国金融稳定的主要依据。

四、结论及政策建议

经济周期的上行阶段，房地产价格长期上涨的态势和对利润的追求驱使金融机构增加对房地产市场的风险暴露，这在各国银行业是一个普遍现象。金融机构对房地产市场的支持是否对金融稳定产生影响需要将房地产市场运行状况、金融机构能否严肃金融纪律和建立良好的风险管理体系结合起来进行分析。目前，在我国进入新一轮经济增长时期的背景下，房地产市场也出现了繁荣甚至过热的迹象。由于失衡的供求关系导致了垄断利润的存在，这是诱使银行业过度介入房地产市场的主要原因。金融纪律弱化以及风险分担机制和前瞻性的风险管理理念的缺失则导致了银行业对房地产市场的过度支持。这是我国房地产市场威胁金融稳定的主要原因。经济上升阶段的房地产市场掩盖了潜在的风险，而市场主体的行为可能出现非理性，因此，房地产市场易于出现失灵而需要政府干预。政府首先需要从供给和需求两个方面制定干预政策。从供给政策角度看，短期刚性的供给特性和垄断型的市场结构需要政府鼓励更多的生产商（开发商）进入市场。土地资源的稀缺性和市场需求的急剧增加需要政府多渠道供应市场产品（如增加小户型房、限价房、经济适用型住房和廉租房等）。从需求政策角度看，在经济上升阶段，由于房地产领域的消费和投资过度是必然现象，政府需求政策的重点应是增加融资渠道和严格融资条件、严肃金融纪律。更为重要的是，微观主体的趋利性往往产生巨大的宏观负外部性效应，而这一点在房地产市场体现得更为明显。因此，金融监管当局建立早期的风险预警机制（压力测试、风险模拟等）或监测指标是非常必要的(注：国际货币基金组织（IMF）将房地产信贷风险暴露指标（住房贷款/总贷款、商用房贷款/总贷款）作为监测金融机构财务健康性和金融体系稳健性的指标纳入2003年3月公布的《金融稳健性指标汇编指南》草案中（Heath,2004）。)。

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Real Estate and Finance Stability against the Background of

China′s Economic Growth

WANG Feng LI Yujia

（Shenzhen Real Estate Research Center,Shenzhen 518034）

篇10

【关键词】房地产估价；租售实例；可比实例；酬率；市场提取法

房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间,也对其提出了更新、更高的要求.评估人员只有不断进行深入的理论研究和广泛的经验交流,才能全面提高业务水平,降低执业风险,促进行业的健康发展.笔者依据多年来从事房地产估价理论研究和评估实践的经验体会,就市场提取法确定酬率过程中租售实例的选择标准问题进行探讨.

1 问题提出

对同一估价对象应选用两种以上的估价方法估价.[1]收益法是最常用的一种方法,正确运用收益法的关键是运营费用界定和酬率的确定.[2]其中酬率的确定主要有市场提取法、累加法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法四种.[1]

四种方法在理论上都是可行的,但都有其特定的缺陷和实际操作难度.市场提取法所用实例、数据取材于近期房产市场,来源清楚,依据充分,且易于阐述过程和理由,相对来说容易理解、代表性较好、说服力更强，但需较高的理论水平且操作起来费时费力.累加法操作简便,对理解资本化率含义有很好的帮助,但是对个人经验能力要求很高,其各类风险补偿赋值困难,缺乏权威标准,难以提供令人信服的详细解释.复合投资收益率法确定的酬率会因投资者不同而不同,缺乏客观性.投资收益率排序插入法需要熟悉资本市场主要投资类型的收益风险水平,显然超出了普通评估人员的能力范围.因此市场提取法理应成为首选.可调查显示,评估人员更多采用累加法,很少采用市场提取法.这样无疑会加大执业风险,因为估价过程、告表述的合理性与估价结果准确性同样重要.在审查、鉴定估价告时不会轻易直接评判一个评估价值的对与错,误差有多大,而是通过考察估价程序上有无疏漏,估价过程中有无失误,对各种参数的引用与赋值能否合理解释等,间接对其估价结果予以肯定或否定[3].舍弃市场提取法的主要原因是评估人员对所需的租售实例的科学含义、选择标准缺乏准确理解,难以挑选合格实例,以致无法正确运用之.

2 租售实例含义

估价理论教材对市场提取法论述主要集中在租售实例选择后计算上，对租售实例含义和选择标准讲解极少基本忽略.但是对于市场法用到可比实例讲解却非常详细.笔者建议广大评估人员把租售实例与可比实例对比分析,准确理解.

市场提取法是利用与估价对象有类似收益特征的类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的计算公式,反求出酬率.[4]可见租售实例是指与估价对象有类似收益特征的类似房地产.可比实例是指在区位条件、用途、规模、档次、建筑结构、等方面与估价对象相同或相近,具有替代性的类似房地产.[4]

3 租售实例与可比实例区别与联系

3.1租售实例和可比实例联系

租售实例与可比实例都是从大量交易实例中选取的与估价对象在某些方面相似或相近的类似房地产；作用影响相似,都会对估价结果的准确性产生重大影响；选取数量要求相同,需要3个以上的合格实例；搜集渠道和搜集方法基本相同.

3.2 租售实例和可比实例区别

3.2.1 理论依据不同,基于替代原理,但可比实例与估价对象之间是因效用替代而延伸出来的价值替代关系,强调效用相同或相似；而租售实例与估价对象之间是风险替代关系,强调收益特征相似、风险水平相同或相当.

3.2.2 用途不同,可比实例是市场法中用于直接估算估价对象市场价值的价值参照物；而租售实例是收益法中用于市场提取酬率这一中间参数的风险参照物.

3.3.3 信息收集要求不同,可比实例需要收集其房地产的基本状况、交易双方、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况等详细信息.[4]而租售实例除了需要收集以上所有信息外还要收集与成交价格对应的同期净收益水平,即同期的租赁价格和运营费用.

3.3.4 选择质量标准不同,可比实例选择质量要求是：a,可比实例应在区位条件、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似；b,交易类型应与估价目的相吻合；c,成交日期应尽量接近估价时点；d,成交价格应为正常市场价格,或者能够修正为正常市场价格.[4]

租售实例是基于风险替代原则选取以收益风险相当作为最终标准.效用相同的房地产收益风险必定相当,收益风险相当房地产的效用未必相同.租售实例选择质量标准应比可比实例宽松一些.笔者认为上述b、d两项要求相同,对于a、c两项部分要求可以适当放宽,只要能保证“收益风险相当”即可.在时间上不必要求成交日期与估价时点尽可能相近.理论上不同时期房产风险水平不同 [5].但在房地产市场平稳发展时同类型同档次的房地产的收益风险水平不会变化较大,一般情况下可选1年内,在市场比较平稳时可选用2年甚至3年内.

4 选择租售实例建议

租售实例可以选择与估价对象位于同一地点实例,代表性更高,但不能全部选择同一地点；估价人员应尽勤勉义务对其成交价格与净收益水平应进行必要调查、验证、分析甚至修正以保证其客观性；租售实例搜集难度较大,精选出租售实例可在适当时间内重复用于同类型、同档次房地产估价；严守风险替代原则,以收益风险相当作为最终标准,对租售实例规模、结构等要求可以适当放宽；当有较多符合要求租售实例时应选取与估价对象收益特征最为类似不能舍近求远；如果可选实例特别少,在知道收益特征相似类似房地产市场价格却不知其收益水平前提下可以采用市场法先估算出该类似房地产收益水平,再选为租售实例；在现实估价中严禁虚构租售实例.

5 结束语

只要正确理解租售实例的含义,灵活掌握租售实例选择的标准,规范操作，正确运用市场提取法确定酬率就会变得比较容易.

参考文献

[1]国家技术质量监督局,中华人民共和国建设部.房地产估价规范.中华人民共和国国家标准(GB/T50291),1999: 2-7

[2]中国房地产估价师学会,房地产估价案例与分析[M].北京：中国建筑工业出版社,2004,27-31

[3]柴强.对估价若干基本问题的思考[J].中国房地产估价与经纪,2008,3: 14-15

[4]中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社 2009: 176-179，2,42-248

[5] 黄霞,栾世龙,向梅.采用市场提取法测算酬率的实践运用[J].中国房地产估价与经纪,2009(5),51-52

[6] 中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价案例与分析[M].北京：中国建筑工业出版社,2007,96-401